Slides THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN

HỌC PHẦN THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN (REAL ESTATE MARKET) Giảng viên: ThS Nguyễn Thanh Lân Email: Lannt.neu@gmail.com Tel: 097 996 1838 Khoa: Bất động sản Kinh tế tài nguyên P411, Nhà 7,NEU NỘI DUNG  Chương 1: Tổng quan BĐS thị trường BĐS  Chương 2: Cầu thị trường BĐS  Chương 3: Cung trị trường BĐS  Chương 4: Quan hệ cung cầu giá thị trường BĐS  Chương 5: Phân tích thị trường BĐS  Chương 6: Quản lý nhà nước thị trường BĐS TÀI LIỆU THAM KHẢO  Bắt buộc:  Giáo trình: Nguyên lý thị trường nhà đất (Lê Đình Thắng, 2000, NXB Chính trị Quốc gia)  Thị trường BĐS (Hoàng Văn Cường, 2006, NXB Xây dựng)  Luật kinh doanh bất động sản 2014 (2007), Luật Nhà sửa đổi 2014 Luật đất đai sửa đổi 2013  Tham khảo:  Quản lý nhà nước thị trường BĐS TPHCM: Thực trạng giải pháp (Nguyễn Điển, 2012, NXB Chính trị Quốc gia)  Chính sách phát triển thị trường BĐS Việt Nam (Đinh Văn Ân, 2011, NXB Chính trị Quốc gia)  Bình ổn quyền sử dụng đất thị (Hoàng Việt, Hoàng Văn Cường, 2008, NXB Xây dựng)  Quản lý đất đai BĐS đô thị (Đỗ Hậu Nguyễn Đình Bồng, 2005, NXB Xây dựng)  Website: cbrevietnam.com, dothi.net, savills.com.vn, knightfrank.com, cafeland.vn, tapchitaichinh.vn…  Văn pháp luật: vietlaw.gov.vn, xaydung.gov.vn,  Giảng viên cung cấp thêm trình học tập PHƯƠNG PHÁP ĐÁNH GIÁ HỌC PHẦN Tham gia đầy đủ tích cực buổi học lớp: 10% tổng số điểm Điểm kiểm tra định kỳ: 20%(Kiểm tra thảo luận) Điểm thi hết môn: 70% CHƯƠNG 1: TỔNG QUAN VỀ BẤT ĐỘNG SẢN VÀ THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN Khái niệm đặc điểm BĐS Khái niệm, phân loại đặc điểm thị trường BĐS Các lực lượng tham gia giai đoạn phát triển thị trường BĐS Khái niệm đặc điểm BĐS 1.1 Khái niệm phân loại 1.1.1 Khái niệm BĐS tài sản di dời bao gồm:  Đất đai  Nhà  Cơng trình xây dựng gắn liền với đất đai(cả tài sản gắn với nhà ở, cơng trình xây dựng)  Tài sản khác gắn với đất  Tài sản pháp luật quy định (Điều 174 – Bộ Luật Dân 2005) 1.1.1 Khái niệm bất động sản  Tiêu chí để xác định tài sản BĐS      Là yếu tố vật chất có ích cho người Tài sản chiếm giữ (sở hữu) Tài sản đo lường giá trị Tài sản khơng thể di dời Tồn lâu dài  Tài sản phải thỏa mãn đầy đủ tiêu chí BĐS 1.1.2 Phân loại bất động sản  Phân loại  Theo cấu thành:  Đất đai  Nhà cơng trình xây dựng (tài sản gắn liền với cơng trình xây dựng)  Tài sản khác gắn với đất đai  Tài sản khác pháp luật quy định  Theo mục đích:  Để  Thương mại  Văn phòng, cơng sở  Công nghiệp  Nông nghiệp  Chuyên biệt 1.2 Đặc điểm BĐS 1) TÍNH CỐ ĐỊNH VỀ VỊ TRÍ 2) TÍNH LÂU BỀN 3) TÍNH DỊ BIỆT 4) TÍNH KHAN HIẾM 5) TÍNH ẢNH HƯỞNG 6) CĨ GIÁ TRỊ LỚN VÀ BẢO TỒN GIÁ TRỊ 7) CHỊU SỰ CHI PHỐI CỦA PHÁP LUẬT 8) MỘT SỐ ĐẶC ĐIỂM KHÁC 1.2.1 Tính cố định vị trí  Nguyên nhân: BĐS gắn với đất đai - di dời  Biểu hiện:  Vị trí tương đối tuyệt đối  Vị trí tương đối định giá trị khả sinh lời: o Khoảng cách đến trung tâm o Khả tiếp cận  Từng vị trí gắn với yếu tố vùng yếu tố khu vực: Tự nhiên – KT – XH - MT  Vấn đề đặt Dự tính khả thay đổi yếu tố Phát triển yếu tố Cải thiện yếu tố không thay đổi 1.2.2 Tính lâu bền  Nguyên nhân:  BĐS gắn với đất đai – thiên nhiên tạo ra, trường tồn  Vật liệu xây dựng cấu trúc lên BĐS có tuổi thọ cao  Biểu hiện:  Thời gian sử dụng BĐS dài  Tuổi vật lý: Phụ thuộc vật liệu XD, thiết kế, thi công  Tuổi kinh tế: phụ thuộc thị trường, khả quản lý, khai thác  Vấn đề đặt  Khi đầu tư định giá BĐS?  Dự tính tuổi thọ BĐS định đầu tư  Các thành tố, cấu trúc  định đến tuổi thọ BĐS  Quy luật lợi ích kinh tế giảm dần 1.2.3 Tính dị biệt  Nguyên nhân  Vị trị BĐS cố định, không di dời  Biểu  Khác lô đất  Khác kết cấu, kiến trúc  Khác hướng  Khác cảnh quan ngoại cảnh  BĐS “sản xuất” đơn chiếc, khơng theo khn mẫu; Khó tìm BĐS giống hoàn toàn  Vấn đề đặt  Khai thác tính dị biệt làm tăng giá trị BĐS  Đáp ứng nhu cầu khách hàng tính dị biệt  Khơng so sánh dập khn  Quản lý nhà nước quy hoạch, không gian kiến trúc 1.2.4 Tính ảnh hưởng lẫn  Nguyên nhân  Vị trị BĐS cố định, không di dời  ả/h lẫn  Biểu Ảnh hưởng cơng trình BĐS  Ảnh hưởng hoạt động kinh tế - xã hội xung quanh BĐS  Vấn đề đặt Khi đầu tư BĐS  Khi định giá BĐS  Quản lý nhà nước để điều tiết lợi ích BĐS 1.2.5 Tính khan  Nguyên nhân  Đất đai giới hạn diện tích  Vị trị BĐS cố định, không di dời  BĐS khơng có sẵn, thời gian tạo lập dài  Biểu  Quan hệ cung cầu cân đối  Vấn đề đầu BĐS đất đai  Vấn đề đặt Quản lý nhà nước thị trường Chính sách hạn chế đầu 1.2.6 Tính có giá trị lớn bảo tồn giá trị  Nguyên nhân Giá trị đất đai cao Chi phí đầu tư xây dựng cơng trình lớn  Biểu  Khả sinh lời cao  Khả tạo vốn  Vấn đề đặt Trong đầu tư, kinh doanh BĐS cần vốn  Khả tái tạo vốn  Phát sinh quan hệ vay vốn 1.2.7 Hàng hóa chịu quản lý trực tiếp NN  Nguyên nhân BĐS tài sản quan trọng Quốc gia  Biểu Các sách, pháp luật đất đai, nhà ở, kinh doanh BĐS  Đất đai thuộc sở hữu nhà nước  Vấn đề đặt  Đăng ký đất, nhà  Đăng ký giao dịch BĐS 1.2.8 Một số đặc điểm khác  Khả chuyển hóa thành tiền mặt linh hoạt: giá trị lớn, vấn đề quyền tài sản, khó chia nhỏ  Độ “hấp dẫn” BĐS biểu hữu hình nhiều dạng khác nhau: • Lợi nhuận tài • Kì vọng giá trị (tăng giá biến động KT-XH) • Tài sản cố định, khơng bị khấu hao • Hạng mục quan trọng “giỏ hàng hóa”  BĐS chịu ảnh hưởng yếu tố tập quán, thị hiếu tâm lý xã hội KHÁI NIỆM, PHÂN LOẠI, VAI TRÒ VÀ ĐẶC ĐIỂM THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN  KHÁI NIỆM  PHÂN LOẠI  VAI TRÒ  ĐẶC ĐIỂM 2.1 KHÁI NIỆM THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN  Khái niệm: Thị trường BĐS tổng thể quan hệ giao dịch bất động sản thực thông qua quan hệ hàng hoá - tiền tệ  Điều kiện đời: (2 đk) + Hàng hóa BĐS  Sự khan tương đối + Môi trường kinh doanh BĐS  Pháp luật  Điều kiện phát triển: Tăng trưởng kinh tế 2.2 PHÂN LOẠI THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN  Dựa vào tính chất mối quan hệ xuất thị trường: • Thị trường mua bán • Thị trường thuê cho thuê • Thị trường chấp bảo hiểm  Dựa vào trình tự tham gia: • Thị trường chuyển nhượng QSD đất • Thị trường xây dựng cơng trình BĐS để bán cho th • Thị trường bán cho thuê lại bất động sản  Dựa vào mức độ kiểm sốt: • Thị trường thức • Thị trường phi thức  Dựa vào hàng hóa bất động sản: • Thị trường QSD đất • Thị trường nhà • Thị trường nhà xưởng cơng nghiệp • Thị trường bất động sản dịch vụ • Thị trường nhà cho đối tượng xã hội 10 ĐI TỪ TOÀN CẢNH NỀN KINH TẾ ĐẾN BĐS MỤC TIÊU QUAN SÁT TOÀN CẢNH KT TẠI KHU VỰC BĐS TỌA LẠC ĐÁNH GIÁ CUNG CẦU PHÂN TÍCH CẠNH TRANH PHÂN TÍCH GIÁ TRỊ SỬ DỤNG BĐS 3.1 ĐI TỪ TOÀN CẢNH NỀN KINH TẾ ĐẾN BĐS MỤC TIÊU Tổng quan kinh tế (Phân tích vùng, khu vực, địa phương) Lập bảng danh mục cung cạnh tranh Ước lượng Phân tích khả cầu cân cung cầu Phân tích số lượng lại (2) (1) Dự báo thị trường Chiến lược BĐS mục tiêu marketing (4) Phân tích khả hấp thụ, kiểm tra loại BDS mục tiêu BDS thay (Phân tích hiệu suất) (3) 44 3.1 ĐI TỪ TOÀN CẢNH NỀN KINH TẾ ĐẾN BĐS MỤC TIÊU (tt) Tiến hành: 1.Kiểm tra thị trường 2.So sánh cung cầu, xác định cân bằng, giá tương lai 3.Nghiên cứu sử dụng thay BĐS mục tiêu 4.Xây dựng chiến lược dự báo thị trường ĐI TỪ BĐS MỤC TIÊU ĐẾN TOÀN CẢNH NỀN KINH TẾ ĐÁNH GIÁ TÍNH CẠNH TRANH CỦA BĐS MỤC TIÊU PHÂN TÍCH NỀN KINH TẾ TÁC ĐỘNG ĐẾN BĐS KIỂM TRA PHÁP LÝ BĐS & QUY ĐỊNH TẠI NƠI BĐS TỌA LẠC PHÂN TÍCH CẠNH TRANH CUNG CẦU BĐS 45 3.2 ĐI TỪ BĐS MỤC TIÊU ĐẾN TOÀN CẢNH NỀN KINH TẾ Phân tích hiệu khả sử dụng thay Tổng quan kinh tế (Phân tích vùng, Lập bảng danh mục cung cạnh tranh khu vực, địa phương) Dự báo thị trường BĐS mục tiêu Chiến lược marketing Phân tích khả hấp thụ, kiểm tra loại bất động sản mục tiêu bất động sản thay (Phân tích hiệu suất) Ước lượng khả cầu Phân tích cân cung cầu 3.2 ĐI TỪ BĐS MỤC TIÊU ĐẾN TOÀN CẢNH NỀN KINH TẾ (tt) Tiến hành: 1.Kiểm tra ưu thế, hiệu BĐS mục tiêu; 2.Phân tích hiệu BĐS; 3.Ước lượng cầu lập bảng kê cung tương lai; 4.Xác định cân & dự báo thị trường 46 CÁC BƯỚC PHÂN TÍCH THỊ TRƯỜNG NĨI CHUNG Bước Xác định vấn đề Bước Xây dựng mục tiêu Bước Xây dựng phương án Bước Thu thập thông tin (yếu tố đầu vào) Bước Phân tích liệu Bước Kết đầu Bước Phân tích, chọn phương án tối ưu B1 XÁC ĐỊNH VẤN ĐỀ  Xác định rõ BĐS mục tiêu khu vực thị trường BĐS cạnh tranh  BĐS mục tiêu:  Loại BĐS  Đặc điểm BĐS: Hình thức cư trú, loại khách hàng, chất lượng, đặc điểm thiết kế, tiện nghi  Khu vực thị trường nghiên cứu:  Đặc điểm, tính chất địa lý  Sử dụng liệu khảo sát 47 B2 XÂY DỰNG MỤC TIÊU  Xác định rõ BĐS cạnh tranh: vào đặc điểm thuộc tính BĐS mục tiêu  tìm BĐS thay  Xác định nhân tố thị trường: nhân tố khách quan ảnh hưởng BĐS mục tiêu  Đánh giá BĐS bổ sung vào thị trường B3 XÂY DỰNG PHƯƠNG ÁN  Phân mảng thị trường: Xác định người tham thị trường có liên quan đến giao dịch  Phân lớp BĐS theo lớp: BĐS mục tiêu, BĐS bổ sung, BĐS cạnh tranh  Sử dụng phương pháp định tính định lượng kết hợp phương pháp 48 B4 THU THẬP THÔNG TIN  Thơng tin sẵn có  Thơng tin phải thu thập  Thông tin sơ cấp  Thông tin thứ cấp B5 PHÂN TÍCH DỮ LIỆU  Về cầu thị trường  Về cung thị trường 49 B5 PHÂN TÍCH DỮ LIỆU (tt)  Phân tích cầu:  Cầu cầu tiềm (BĐS mục tiêu)  Sự thay đổi yếu tố tác động đến cầu  Xem xét cấu tiêu dùng quy mô cầu BĐS  Xu hướng biến động cầu BĐS XEM XÉT 10 NHÂN TỐ ẢNH HƯỞNG KHI PHÂN TÍCH CẦU Dân số khu vực thị trường Thu nhập Các loại việc làm tỷ lệ thất nghiệp Tỷ lệ chủ sở hữu/tỷ lệ thuê nhà Mức độ tiết kiệm Lãi suất vay, tỷ lệ cho vay Định hướng phát triển tăng trưởng đô thị Đặc điểm địa chất, địa lý khu vực Thuế bất động sản 10.Cơ sở hạ tầng kỹ thuật xã hội xung quanh bất động sản 50 B5 PHÂN TÍCH DỮ LIỆU (tt)  Phân tích cung cung cạnh tranh:  Cung ứng BĐS tại: Số lượng/ chất lượng BĐS;  Cung ứng tiềm BĐS mục tiêu:  Số lượng/ chất lượng BĐS thị trường  Thực lực kinh doanh (Vốn, CN, kỹ thuật, kinh nghiệm…)  Các nhân tố ảnh hưởng đến cung BĐS: (10) XEM XÉT 10 YẾU TỐ ẢNH HƯỞNG ĐẾN CUNG BĐS Sự có mặt đơn vị kinh doanh BĐS Quy hoạch kế hoạch phát triển thị trường BĐS Thị trường đất đai yếu tố xây dựng Hệ thống tác nhân tham gia thị trường BĐS Mức độ thay BĐS Mức độ lấp kín bỏ trống BĐS Chi phí xây dựng đầu tư BĐS Khung cảnh điều kiện kinh tế cá biệt Tình hình tài tín dụng 10 Chính sách phủ 51 B6 KẾT QUẢ ĐẦU RA  Đánh giá cung cầu  cân thị trường:  Ngắn hạn  Dài hạn  Chu kỳ hoạt động thị trường BĐS:  Ngắn hạn  Dài hạn  Đánh giá hệ số hấp thụ thị trường, tỷ lệ bỏ trống hàng hóa BĐS B7 LỰA CHỌN PHƯƠNG ÁN TỐI ƯU  Chính sách quản lý  Quyết định đầu tư  Chiến lược kinh doanh  Chiến lược marketing 52 PHÂN TÍCH TÌNH HUỐNG CÁC THỊ TRƯỜNG BĐS CỤ THỂ  Phân tích thị trường nhà chung cư  Phân tích thị trường văn phòng cho th  Phân tích thị trường nhà công nhân khu công nghiệp  Phân tích thị trường nhà dành cho người có thu nhập thấp PHÂN TÍCH THỊ TRƯỜNG NHÀ Ở CHUNG CƯ 53 PHÂN TÍCH THỊ TRƯỜNG VĂN PHỊNG CHO TH PHÂN TÍCH THỊ TRƯỜNG NHÀ Ở DÀNH CHO CƠNG NHÂN 54 PHÂN TÍCH THỊ TRƯỜNG NHÀ Ở NGƯỜI THU NHẬP THẤP 55 CHƯƠNG 6: QUẢN LÝ NHÀ NƯỚC ĐỐI VỚI THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN VAI TRÒ VÀ NỘI DUNG QUẢN LÝ NHÀ NƯỚC ĐỐI VỚI THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN CÁC CÔNG CỤ QUẢN LÝ NHÀ NƯỚC ĐỐI VỚI THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN QUẢN LÝ NHÀ NƯỚC ĐỐI VỚI THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN VIỆT NAM VAI TRÒ QLNN ĐỐI VỚI THỊ TRƯỜNG BĐS VÌ SAO? KHIẾM KHUYẾT CỦA THỊ TRƯỜNG BĐS  Thị trường BĐS thiếu thông tin, minh bạch, dễ xuất độc quyền  Tình trạng đầu cơ, mua bán phi thức  Giá BĐS cao  Thị trường BĐS trạng thái phập phồng, bất ổn  Mối liên thơng thị trường: Tài – tiền tệ - BĐS 56 VAI TRÒ QLNN ĐỐI VỚI THỊ TRƯỜNG BĐS (tt)  VAI TRÒ NHÀ NƯỚC:  Xây dựng chủ trương, đường lối sách phát triển thị trường BĐS  Thiết lập thị trường BĐS  Điều hành định hướng thị trường BĐS phát triển  Kiểm soát việc sử dụng đất đai  Nhà nước đóng vai trò “nhạc trưởng” VAI TRÒ QLNN ĐỐI VỚI THỊ TRƯỜNG BĐS (tt)  NỘI DUNG QUẢN LÝ:  Ban hành hệ thống văn pháp luật  sở để quản lý thị trường  Xây dựng chiến lược, quy hoạch, kế hoạch phát triển thị trường  Thành lập kiểm soát hệ thống giao dịch BĐS  Tổ chức, xây dựng hoàn thiện máy quản lý thị trường từ TW – địa phương 57 CÔNG CỤ QLNN ĐỐI VỚI THỊ TRƯỜNG BĐS  LUẬT PHÁP  QUY HOẠCH, KẾ HOẠCH  TÀI CHÍNH BẤT ĐỘNG SẢN  QUẢN LÝ HÀNH CHÍNH  TÀI SẢN QUỐC GIA QUẢN LÝ NHÀ NƯỚC VỀ THỊ TRƯỜNG BĐS VIỆT NAM KẾT QUẢ HẠN CHẾ 58