LUẬN VĂN HỢP ĐỒNG ỦY QUYỀN CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT

LỜI MỞ ĐẦU1. Lý do chọn đề tài.Trong nền kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa, mỗi cá nhân hay tổ chức đều tham gia vào nhiều quan hệ xã hội phong phú và rất đa dạng vì thế hợp đồng ủy quyền đang dần trở thành là một trong những hợp đồng thông dụng trong giao dịch dân sự. Bởi lẽ do nhu cầu công việc, thời gian, kỹ năng chuyên môn mà các chủ thể không tự mình thực hiện các giao dịch dân sự nên phải nhờ người khác đại diện, nhân danh mình thực hiện. Thực tế cho thấy trong đời sống dân sự hiện nay đã xuất hiện nhiều hình thức dịch vụ đại diện theo ủy quyền. Những người thực hiện dịch vụ này không còn gói gọn trong nhóm các luật sư được đào tạo nhiệp vụ một cách quy cũ mà đó có thể chỉ là một người có am hiểu về một lĩnh vực nhất định,...điều này nói lên sự phát triển tất yếu trong tương lai gần, tính phổ biến và thông dụng của một giao dịch dân sự gọi là ủy quyền để thực hiện giao dịch này các chủ thể giao kết hợp đồng ủy quyền.Trong giao dịch ủy quyền phổ biến nhất hiện nay cần phải đề cập đến việc “Hợp đồng ủy quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất”. Thực tế, công việc được ủy quyền trong chuyển nhượng quyền sử dụng đất là một công việc đòi hỏi người được ủy quyền phải thực hiện đúng giao kết hợp đồng ủy quyền với công việc, nội dung ủy quyền và quyết định các vấn đề có liên quan đến chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Từ đó, hợp đồng này càng trở nên phổ biến, nhưng cũng đa dạng, phức tạp và bộc lộ ra những rủi ro pháp lý. Pháp luật hiện hành quy định về hợp đồng ủy quyền nói chung và hợp đồng ủy quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất nói riêng vẫn còn hạn chế. Do chưa kịp thời bắt nhịp với sự phát triển của loại hợp đồng này, Pháp luật Việt Nam hiện hành cho thấy nhiều kẽ hở trong việc điều chỉnh các quan hệ phát sinh ở hợp đồng ủy quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất.Từ thực tế tại địa phương, qua quá trình tìm hiểu của bản thân, bản thân đúc kết được những rủi ro pháp lý nói chung của hợp đồng ủy quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất, cũng như vướng mắc trong việc điều chỉnh loại hợp đồng này của pháp luật Việt Nam hiện hành. Từ đó, người viết chọn đề tài “Hợp đồng ủy quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất” để hoàn thành luận văn tốt nghiệp Cử nhân Luật.2. Mục tiêu nghiên cứu.Trên nền tảng quy định của Pháp luật về hợp đồng ủy quyền nói chung và hợp đồng ủy quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất nói riêng, bản thân nghiên cứu đề tài chỉ ra những vướng mắc thực tế khi áp dụng pháp luật để ủy quyền cho người khác chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Từ đó, người viết đưa ra một số kiến nghị nhằm hoàn thiện pháp luật.3. Phạm vi nghiên cứu: Hợp đồng ủy quyền là một trong những hợp đồng dân sự thông dụng được hình thành rất sớm và có vai trò ý nghĩa quan trọng trong nhiều lĩnh vực của đời sống xã hội như dân sự, hành chính, tố tụng, kinh tế...Trong khuôn khổ luận văn, người viết không đi sâu nghiên cứu một cách đầy đủ, trọn vẹn những quy định của pháp luật Việt Nam về hợp đồng ủy quyền mà đề tài chỉ tập trung nghiên cứu những quy định pháp luật về hợp đồng ủy quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất cũng như liên quan về hình thức, nội dung và thời gian trong Bộ luật dân sự năm 2015, Luật Đất đai năm 2013, Luật Công chứng năm 2014, Nghị định 232015NĐCP và các văn bản hướng dẫn có liên quan. Do đó, người viết xin giới hạn đề tài nghiên cứu của mình chỉ đề cập và phân tích về hợp đồng ủy quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất.4. Phương pháp nghiên cứu:Người viết vận dụng các phương pháp nghiên cứu: trên sách vở, tài liệu, phương pháp phân tích luật viết, phương pháp so sánh, phương pháp tiếp cận thực tế, tổng hợp thông tin qua các bài viết, các công trình nghiên cứu có giá trị và tạp chí chuyên ngành để làm sáng tỏ về hình thức, nội dung, thời gian của hợp đồng ủy quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất.5. Bố cục đề tài:Người viết đã trình bày bố cục của luận văn gồm: Lời mở đầu, nội dung, phần kết luận. Trong đó phần nội dung được trình bày gồm ba chương:Chương 1. Khái quát chung về hợp đồng ủy quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất.Chương 2. Cơ sở pháp lý về hợp đồng ủy quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất.Chương 3. Thực trạng về hợp đồng uỷ quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất và đề xuất hướng hoàn thiện pháp luật.

Luận văn tốt nghiệp Hợp đồng ủy quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất LỜI MỞ ĐẦU  Lý chọn đề tài Trong kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa, cá nhân hay tổ chức tham gia vào nhiều quan hệ xã hội phong phú đa dạng hợp đồng ủy quyền dần trở thành hợp đồng thông dụng giao dịch dân Bởi lẽ nhu cầu công việc, thời gian, kỹ chun mơn mà chủ thể khơng tự thực giao dịch dân nên phải nhờ người khác đại diện, nhân danh thực Thực tế cho thấy đời sống dân xuất nhiều hình thức dịch vụ đại diện theo ủy quyền Những người thực dịch vụ khơng cịn gói gọn nhóm luật sư đào tạo nhiệp vụ cách quy cũ mà người có am hiểu lĩnh vực định, điều nói lên phát triển tất yếu tương lai gần, tính phổ biến thông dụng giao dịch dân gọi ủy quyền để thực giao dịch chủ thể giao kết hợp đồng ủy quyền Trong giao dịch ủy quyền phổ biến cần phải đề cập đến việc “Hợp đồng ủy quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất” Thực tế, công việc ủy quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất cơng việc địi hỏi người ủy quyền phải thực giao kết hợp đồng ủy quyền với công việc, nội dung ủy quyền định vấn đề có liên quan đến chuyển nhượng quyền sử dụng đất Từ đó, hợp đồng trở nên phổ biến, đa dạng, phức tạp bộc lộ rủi ro pháp lý Pháp luật hành quy định hợp đồng ủy quyền nói chung hợp đồng ủy quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất nói riêng cịn hạn chế Do chưa kịp thời bắt nhịp với phát triển loại hợp đồng này, Pháp luật Việt Nam hành cho thấy nhiều kẽ hở việc điều chỉnh quan hệ phát sinh hợp đồng ủy quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất Từ thực tế địa phương, qua trình tìm hiểu thân, thân đúc kết rủi ro pháp lý nói chung hợp đồng ủy quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất, vướng mắc việc điều chỉnh loại hợp đồng pháp luật Việt Nam hành Từ đó, người viết chọn đề tài “Hợp đồng ủy quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất” để hoàn thành luận văn tốt nghiệp Cử nhân Luật Mục tiêu nghiên cứu Trên tảng quy định Pháp luật hợp đồng ủy quyền nói chung hợp đồng ủy quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất nói riêng, thân nghiên cứu đề tài vướng mắc thực tế áp dụng pháp luật để ủy GVHD: Trang SVTH: …………… Luận văn tốt nghiệp Hợp đồng ủy quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất quyền cho người khác chuyển nhượng quyền sử dụng đất Từ đó, người viết đưa số kiến nghị nhằm hoàn thiện pháp luật Phạm vi nghiên cứu: Hợp đồng ủy quyền hợp đồng dân thơng dụng hình thành sớm có vai trò ý nghĩa quan trọng nhiều lĩnh vực đời sống xã hội dân sự, hành chính, tố tụng, kinh tế Trong khuôn khổ luận văn, người viết không sâu nghiên cứu cách đầy đủ, trọn vẹn quy định pháp luật Việt Nam hợp đồng ủy quyền mà đề tài tập trung nghiên cứu quy định pháp luật hợp đồng ủy quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất liên quan hình thức, nội dung thời gian Bộ luật dân năm 2015, Luật Đất đai năm 2013, Luật Công chứng năm 2014, Nghị định 23/2015/NĐ-CP văn hướng dẫn có liên quan Do đó, người viết xin giới hạn đề tài nghiên cứu đề cập phân tích hợp đồng ủy quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất Phương pháp nghiên cứu: Người viết vận dụng phương pháp nghiên cứu: sách vở, tài liệu, phương pháp phân tích luật viết, phương pháp so sánh, phương pháp tiếp cận thực tế, tổng hợp thông tin qua viết, cơng trình nghiên cứu có giá trị tạp chí chuyên ngành để làm sáng tỏ hình thức, nội dung, thời gian hợp đồng ủy quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất Bố cục đề tài: Người viết trình bày bố cục luận văn gồm: Lời mở đầu, nội dung, phần kết luận Trong phần nội dung trình bày gồm ba chương: Chương Khái quát chung hợp đồng ủy quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất Chương Cơ sở pháp lý hợp đồng ủy quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất Chương Thực trạng hợp đồng uỷ quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất đề xuất hướng hoàn thiện pháp luật GVHD: Trang SVTH: …………… Luận văn tốt nghiệp Hợp đồng ủy quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất CHƯƠNG 1: KHÁI QUÁT CHUNG VỀ HỢP ĐỒNG ỦY QUYỀN CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT 1.1 Các Khái niệm có liên quan 1.1.1 Khái niệm Hợp đồng ủy quyền Hiện với tình hình đất nước đại vấn đề hợp đồng trở nên phổ biến cá nhân hay pháp nhân Tuy nhiên phổ biến cá nhân hay pháp nhân trực tiếp tham gia vào quan hệ hợp đồng Việc khơng thể tham gia trực tiếp có nhiều lý khác tham gia vào giao dịch dân không đủ điều kiện để thực quyền nghĩa vụ Vì vậy, pháp luật cho phép họ ủy quyền cho người thứ ba thay mặt thực giao dịch dân sự, cho phép thể hợp đồng ủy quyền Hợp đồng ủy quyền có ý nghĩa quan trọng mang tính chất thực tiễn cao nên quy định từ lâu, cụ thể hợp đồng ủy quyền định nghĩa luật la mã “Hợp đồng ủy quyền thỏa thuận theo người (gọi người ủy quyền) giao cho người khác (gọi người ủy quyền) trách nhiệm thực cơng việc lợi ích người ủy quyền cơng việc mang tính chất tổng quát hay cụ thể” Nước ta có quy định cụ thể hợp đồng ủy quyền Bộ Luật dân từ trước đến cụ thể hợp đồng ủy quyền quy định Bộ Luật dân năm 1995, Bộ Luật dân năm 2005 quy định Mục 13, Chương XVI, từ Điều 562 đến Điều 569 Bộ Luật dân năm 2015 quy định chi tiết hợp đồng ủy quyền Từ định nghĩa Luật La mã Bộ Luật dân năm 1995, Bộ Luật dân 2005 Bộ Luật dân năm 2015 ta có khái niệm hợp đồng ủy quyền theo Bộ Luật dân năm 2015 có hiệu lực ngày 01 tháng 01 năm 2017 sau: “Hợp đồng ủy quyền thỏa thuận bên, theo bên ủy quyền có nghĩa vụ thực cơng việc nhân danh bên ủy quyền, bên ủy quyền phải trả thù lao có thỏa thuận pháp luật có quy định” Từ khái niệm cho thấy hợp đồng ủy quyền loại hợp đồng dân thỏa thuận người có quyền (người ủy quyền) người thực cơng việc cho người có quyền (người ủy quyền) Khái niệm cho thấy cụm từ “ủy quyền” hiểu người có quyền họ lại khơng thực quyền số lý đó, bất khả kháng nên họ trao quyền lại cho người khác để giúp họ thực công việc mà họ phải thực hiện, ủy quyền cho người khác thực giao kết hợp đồng với bên thứ ba Hợp đồng ủy quyền xem hợp đồng thông dụng, trình áp dụng pháp luật xã hội, ví phương tiện pháp lý đặc biệt giúp cho người có trở ngại khơng thể tự thực cơng việc xa vướng bận chuyện gia đình khơng thể tới kịp biết cơng việc trước mà khơng thể xếp thời gian họ ủy quyền cho người khác thưc công việc thay thơng qua hợp đồng ủy quyền GVHD: Trang SVTH: …………… Luận văn tốt nghiệp Hợp đồng ủy quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất Ví dụ: Bà Lê Kim Lệ có đất ấp Mỹ An, xã Mỹ Phong, Thành phố Mỹ Tho, tỉnh Tiền Giang bà có nhu cầu bán Tuy nhiên Bà Lệ không rành thủ tục chuyển nhượng nên bà Lệ ủy quyền cho cháu ông Võ Thành Phú thực thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất thay cho bà Hợp đồng ủy quyền có tham gia quan hệ thỏa thuận hai bên người ủy quyền người ủy quyền điều hợp đồng ủy quyền người ủy quyền có nghĩa vụ thực cơng việc người ủy quyền người ủy quyền phải trả không trả thù lao thỏa thuận hai bên hợp đồng, nguyên tắc thỏa thuận quy định Bộ Luật dân năm 2015 có thỏa thuận hai bên hợp đồng thỏa thuận pháp luật tơn trọng, quy định giúp hai bên đảm bảo thực hoàn thành tốt thỏa thuận mà bên giao kết hợp đồng ủy quyền 1.1.2 Khái niệm Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất Việc chuyển quyền sử dụng đất Bộ luật Dân năm 2015 quy định thu gọn mục gọi Hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất (trước Bộ luật Dân năm 2005 quy định riêng phần) Sau Hiến pháp năm 2013 ban hành, Luật Đất đai năm 2013 Bộ luật Dân năm 2015 sửa đổi cho phù hợp với yêu cầu đạo luật Chuyển nhượng quyền sử dụng đất liên quan tới nhiều lĩnh vực giao dịch dân sự, kinh doanh thương mại, quản lý đất đai điều chỉnh nhiều văn pháp luật khác (Luật Đất đai năm 2013, Luật Nhà năm …., Luật Thương mại năm… , Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014.) Vì vậy, có quan điểm khác chất chuyển nhượng quyền sử dụng đất Để khắc phục tình trạng trước có nhiều cách hiểu khác quy định chuyển nhượng quyền sử dụng đất, Bộ Luật Dân năm 2015 sửa đổi sau: Hợp đồng quyền sử dụng đất phải lập thành văn theo hình thức phù hợp với quy định Bộ luật này, pháp luật đất đai quy định khác pháp luật có liên quan Khoản Điều 167 Luật Đất đai năm 2013 có quy định: “Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, chấp, góp vốn quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất tài sản gắn liền với đất phải công chứng chứng thực” Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất hiểu thỏa thuận bên, theo bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất giao đất quyền sử dụng cho bên nhận chuyển nhượng, bên nhận chuyển nhượng trả tiền cho bên chuyển nhượng theo quy định Ví dụ: Vào ngày 09/6/2015, Ơng Hải có thỏa thuận với ông Trương Tấn Quới chuyển nhượng phần đất số 3157, tờ đồ số 20, diện tích 700 m , đất tọa lạc ấp 3, xã Thạnh Tân, huyện Tân Phước, tỉnh Tiền Giang ông Quới đứng tên, với giá 200 triệu đồng hai bên làm hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất phịng cơng chứng 1.1.3 Khái niệm đặc điểm Hợp đồng ủy quyền để chuyển nhượng quyền sử dụng đất 1.1.3.1 Khái niệm Hợp đồng ủy quyền để chuyển nhượng quyền sử dụng đất GVHD: Trang SVTH: …………… Luận văn tốt nghiệp Hợp đồng ủy quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất Hợp đồng ủy quyền để chuyển nhượng quyền sử dụng đất thỏa thuận bên mà bên nhận ủy quyền thay mặt, nhân danh bên ủy quyền thực công việc định nội dung hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất bên ủy quyền Ví dụ: Bà Trang ủy quyền cho bà Thủy thay mặt nhân danh bà Trang thực công việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất bà Trang định nội dung hợp đồng chuyển nhượng 1.1.3.2 Đặc điểm hợp đồng ủy quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất Hợp đồng ủy quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất hợp đồng dân sự, ngồi đặc điểm chung hợp đồng dân như: thể ý chí bên, tự do, tự nguyện, bình đẳng bên giao kết hợp đồng hợp đồng ủy quyền có đặc điểm riêng biệt Những đặc điểm riêng biệt hợp đồng ủy quyền để phân biệt hợp đồng ủy quyền với hợp đồng khác thể nội dung sau: * Hợp đồng ủy quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất hợp đồng trọng thức Hợp đồng dân sự thỏa thuận bên việc xác lập, thay đổi chấm dứt quyền nghĩa vụ dân Hợp đồng ủy quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất hợp đồng dân thông dụng Do đó, tự nguyện, bình đẳng điều kiện bắt buộc giao kết hợp đồng, tự nguyện bên điều kiện có hiệu lực hợp đồng ủy quyền Xét thời điểm phát sinh hiệu lực hợp đồng hợp đồng ủy quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất hợp đồng trọng thức quyền nghĩa vụ bên phát sinh sau công chứng chứng thực Bên ủy quyền có trách nhiệm đáp ứng điều kiện để bên ủy quyền thực công việc bên ủy quyền thực phạm vi ủy quyền Vì bên ủy quyền có trách nhiệm cung cấp thơng tin, tài liệu cần thiết cho bên ủy quyền thực công việc giao cịn bên ủy quyền có trách nhiệm tiến hành thực công việc cam kết Ví dụ: Ơng Hạnh ủy quyền cho bà Ba bán đất có diện tích 200m đất thổ cư khu 1, thị trấn Mỹ Phước, huyện Tân Phước, tỉnh Tiền Giang Cả hai làm hợp đồng ủy quyền (trong đó: nội dung ủy quyền ghi rõ phạm vi ủy quyền, thời hạn, thù lao, cụ thể: Ông Hạnh ủy quyền cho bà Ba ký hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng, thời hạn 01 năm, với thù lao 20 triệu đồng), lập thành văn phải cơng chứng chứng thực hợp đồng phát sinh hiệu lực 1.1.4.2 Hợp đồng ủy quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất hợp đồng song vụ Hợp đồng song vụ hợp đồng mà bên hợp đồng có nghĩa vụ Nói cách khác, bên chủ thể hợp đồng song vụ vừa người có quyền vừa người có nghĩa vụ Trong mối quan hệ bên hợp đồng song vụ quyền bên tương ứng với nghĩa vụ bên Hợp đồng ủy quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất hợp đồng song vụ, nên quyền GVHD: Trang SVTH: …………… Luận văn tốt nghiệp Hợp đồng ủy quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất bên ủy quyền tương ứng với nghĩa vụ bên ủy quyền vấn đề định đến nội dung hợp đồng ủy quyền; Bên ủy quyền có quyền yêu cầu bên ủy quyền thực công việc ủy quyền cách nghiêm túc, trung thực, thời hạn; Bên ủy quyền có nghĩa vụ thực công việc theo yêu cầu bên ủy quyền Bên ủy quyền có quyền yêu cầu bên ủy quyền cung cấp toàn hồ sơ, tài liệu để bên ủy quyền thực công việc Trong trường hợp hợp đồng ủy quyền có điều kiện tiền thù lao bên ủy quyền có nghĩa vụ trả tiền thù lao bên ủy quyền có quyền nhận tiền thù lao thỏa thuận Ví dụ: Ông Hạnh ủy quyền cho bà Ba quản lý nhà trọ cho thuê hàng tháng trả cho bà Ba 4.000.000 đồng Ta thấy bà Bà có nghĩa vụ quản lý nhà cho ông Hạnh có quyền nhận tiền cơng hàng, cịn ơng Hạnh có nghĩa vụ trả tiền cơng cho bà Ba có quyền cho bà Ba quản lý nhà trọ 1.1.4.3 Hợp đồng ủy quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất có đối tượng cơng việc Cơng việc ủy quyền cơng việc mang tính pháp lý Căn vào khái niệm hợp đồng ủy quyền quy định Bộ luật dân năm 2015, cho ta thấy hợp đồng ủy quyền tồn mối quan hệ mối quan hệ người ủy quyền người ủy quyền Mục đích việc ủy quyền trao quyền thực công việc người cho người ủy quyền Công việc ủy quyền công việc mà cá nhân phép thực thời gian định, người ủy quyền thay người ủy quyền thực công việc khoản thời gian mà người ủy quyền lẽ phải thực Hành vi người ủy quyền nhân danh người ủy quyền để thực công việc với người thứ ba phát sinh hậu pháp lý người ủy quyền với người thứ ba công việc ủy quyền thường công việc mang tính pháp lý mà việc thực công việc làm phát sinh quyền nghĩa vụ người ủy quyền Ví dụ: Bà Thạnh có đất với diện tích 20.000m tọa lạc ấp 4, xã Thạnh Tân, huyện Tân Phước ủy quyền cho ông Tài phép đại diện ủy quyền, ký hợp đồng cho thuê đất với bên thứ ba Khi ơng tài kiếm người muốn thuê đất để canh tác ký đồng thuê đất theo qui định pháp luật Do vậy, công việc ủy quyền thường công việc mang tính pháp lý mà việc thực cơng việc làm phát sinh quyền nghĩa vụ người ủy quyền 1.1.4.4 Hợp đồng ủy quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất có tính chất đại diện; người ủy quyền thực công việc nhân danh người ủy quyền Hợp đồng ủy quyền thỏa thuận bên theo bên ủy quyền có nghĩa vụ thực cơng việc nhân danh bên ủy quyền, bên ủy quyền phải trả thù lao có thỏa thuận pháp luật có quy định Qua định GVHD: Trang SVTH: …………… Luận văn tốt nghiệp Hợp đồng ủy quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất nghĩa cho thấy hợp đồng ủy quyền lợi ích người ủy quyền người ủy quyền thực công việc người ủy quyền Người ủy quyền thực công việc lợi ích người ủy quyền người ủy quyền người trung gian hợp đồng ủy quyền Ngày việc thực công việc ủy quyền trở thành nghề có tính chất chun nghiệp Do đó, khơng loại trừ khả người ủy quyền lợi ích khơng hẳn người ủy quyền Như hợp đồng ủy quyền lợi ích người ủy quyền lợi ích người ủy quyền Ví dụ: Bà Trang ủy quyền cho bà Thủy thay mặt nhân danh bà Trang thực công việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất bà Trang định nội dung hợp đồng chuyển nhượng Hơn nữa, người ủy quyền nhân danh người ủy quyền thực công việc phải lợi ích người ủy quyền khơng nhắm đến lợi ích Nếu lợi ích gắn với kết cơng việc ta có hợp đồng ủy quyền, lợi ích đồng thời phần kết công việc ta có hợp đồng khác khơng phải hợp đồng ủy quyền 1.2 Phân loại hợp đồng ủy quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất Hợp đồng chủ yếu để làm phát sinh quyền nghĩa vụ dân Do đa dạng nội dung, phạm vi ủy quyền hợp đồng mà hợp đồng phân thành nhóm khác dựa cứ, dấu hiệu đặc trưng, cụ thể sau: 1.2.1.Dựa vào thù lao thỏa thuận bên: + Ủy quyền có thù lao thỏa thuận hai bên (bên ủy quyền bên nhận ủy quyên) giao kết hợp đồng bên ủy quyền có nghĩa vụ thực công việc bên ủy quyền giao cho để đổi lại sau hồn thành cơng việc họ hưởng lợi ích từ bên ủy quyền tiền thù lao thỏa thuận hợp đồng ký kết ban đầu + Ủy quyền thù lao thỏa thuận hai bên (người ủy quyền người ủy quyền) giao kết hợp đồng bên ủy quyền có nghĩa vụ thực cơng việc mà bên ủy quyền giao cho sau hồn thành cơng việc hợp đồng tự động chấm dứt người ủy quyền không nhận khoản tiền cơng thù lao có thỏa thuận ban đầu 1.2.2 Dựa vào thời gian hợp đồng ủy quyền: + Hợp đồng ủy quyền có thời hạn: hợp đồng ủy quyền có nêu rõ thời gian để người ủy quyền hồn thành cơng việc ủy quyền hợp đồng Thời hạn hợp đồng ủy quyền tính tháng năm tùy thuộc vào thỏa thuận bên hợp đồng Ví dụ: Bà Nguyễn Huỳnh Thu Trang ủy quyền cho bà Nguyễn Thị Thu Thủy thay mặt nhân danh bà Trang thực công việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất bà Trang định nội dung hợp đồng chuyển nhượng với thời hạn thực 01 năm GVHD: Trang SVTH: …………… Luận văn tốt nghiệp Hợp đồng ủy quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất + Hợp đồng ủy quyền không thời hạn hợp đồng ủy quyền khơng có ghi rõ thời gian khơng thể xác định xác thời gian để người ủy quyền hồn thành cơng việc ủy quyền hợp đồng Ví dụ: Anh Hai ủy quyền cho chị Xuân bán giúp đất khu 1, thị trấn Mỹ Phước huyện Tân Phước Từ việc ủy quyền nêu trên, khơng có thỏa thuận thời gian pháp luật khơng quy định hợp đồng ủy quyền có hiệu lực 01 năm 1.3 Sơ lược về phát triển hợp đồng ủy quyền để chuyển nhượng quyền sử dụng đất pháp luật Việt Nam từ năm 1986 đến 1.3.1 Hợp đồng ủy quyền 1.3.1.1 Giai đoạn từ năm 1991 đến năm 1995 Đại hội Đảng lần thứ VI năm 1986 định hướng đổi kinh tế, từ kinh tế tập trung, quan liêu, bao cấp sang kinh tế thị trường theo định hướng xã hội chủ nghĩa Do có bước chuyển quan trọng nên xã hội có nhiều quan hệ phát sinh, địi hỏi pháp luật cần có quy định để kịp thời điều chỉnh đặc biệt lĩnh vực hợp đồng Trước tình hình đó, Nhà nước ta ban hành pháp lệnh hợp đồng dân năm 1991 để tạo hành lang pháp lý cho quan hệ dân điều kiện phát triển kinh tế hàng hóa nhiều thành phần, bảo vệ quyền lợi ích hợp pháp, đề cao trách nhiệm bên tham gia hợp đồng, góp phần đẩy mạnh sản xuất kinh doanh lưu thơng hàng hóa Pháp lệnh hợp đồng dân năm 1991 dành điều luật để quy định giao kết hợp đồng thông qua người đại diện, cụ thể đại diện theo ủy quyền, quy định cụ thể: “Người ủy quyền giao kết hợp đồng dân phạm vi ủy quyền mà người ủy quyền người ủy quyền thỏa thuận Việc ủy quyền phải thông báo cho bên giao kết hợp đồng; Người ủy quyền ủy quyền lại cho người khác, có đồng ý người ủy quyền; Việc ủy quyền, ủy quyền lại phải lập thành văn phải có chứng thực quan công chứng nhà nước, pháp luật quy định hợp đồng mà người ủy quyền giao kết phải lập thành văn phải có chứng thực; Ủy quyền chấm dứt người ủy quyền hồn thành cơng việc ủy quyền, hết hạn ủy quyền người ủy quyền rút việc ủy quyền Tuy nhiên, pháp lệnh Hợp đồng dân năm 1991 hạn chế chưa quy định chi tiết việc xác lập, thực chấm đứt hợp đồng ủy quyền 1.3.1.2 Giai đoạn từ năm 1995 đến năm 2005 Để khắc phục hạn chế pháp lệnh hợp đồng dân năm 1991, ngày 28/10/1995 kỳ hợp thứ Quốc hội khóa IX nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam thơng qua Bộ luật dân năm 1995 (có hiệu lực ngày 01/7/1996) Có thể nói Bộ Luật dân mang tính pháp lý điển hóa cao, tập trung hầu hết quy định Nhà nước lĩnh vực dân sự, đặc biệt lĩnh vực hợp đồng Bộ Luật dân năm 1995 quy định cụ thể loại hợp đồng cụ GVHD: Trang SVTH: …………… Luận văn tốt nghiệp Hợp đồng ủy quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất thể có hợp đồng ủy quyền Có mười điều luật quy định chi tiết hợp đồng ủy quyền Bộ luật dân năm 1995 (Từ điều 585 đế điều 594) Việc quy định rõ ràng từ xác lập hợp đồng ủy quyền, quyền nghĩa vụ bên ủy quyền bên ủy quyền đến chấm dứt hợp đồng ủy quyền kịp thời bối cảnh đời sống giao lưu dân diễn ngày phổ biến đa dạng 1.3.1.3 Giai đoạn từ năm 2005 đến năm 2015 Sau mười năm áp dụng, Bộ Luật dân 1995 xây dựng móng việc tạo lập hành lang pháp lý bảo vệ quyền lợi ích hợp pháp nhân dân điểm chưa phù hợp, đòi hỏi quy định pháp luật phải đổi cho phù hợp Chính lẽ đó, ngày 14/6/2005 kỳ họp lần thứ Quốc hội khóa XI thơng qua Bộ luật dân năm 2005 (có hiệu lực ngày 01/01/2006) nhằm đáp ứng nhu cầu nói Chín điều luật hợp đồng ủy quyền Bộ Luật dân 2005 (từ Điều 581 đến điều 589) sở kế thừa, bổ sung quy định hợp đồng ủy quyền Bộ Luật dân năm 1995 nội dung có bước tiến bộ, hoàn thiện so với Bộ Luật dân năm 1995 cụ thể Bộ Luật dân năm 2005 bỏ quy định hình thức hợp đồng ủy quyền mà Bộ luật dân năm 1995 có quy định, có lẽ quy định hình thức hợp đồng ủy quyền nhiều thời gian xác lập mà Bộ luật dân năm 2005 bỏ quy định để bên tự thỏa thuận hình thức hợp đồng ủy quyền, trừ trường hợp mà pháp luật quy định phải lập thành văn phải tn theo Ngồi Bộ Luật dân năm 2005 mở rộng áp dụng chung cho loại hợp đồng khơng có phân biệt hợp đồng dân sự, hợp đồng kinh tế, hợp đồng thương mại Bộ luật dân năm 1995 Mặc khác theo quy định Điều 588 Bộ Luật dân năm 2005 đơn phương chấm dứt hợp đồng ủy quyền làm cho bên hợp đồng ủy quyền chấm dứt quan hệ uỷ quyền chũng quyền lợi bên với nhau, với Bộ Luật dân năm 1995 quy định chưa dứt khoát, cụ thể Điều 593 đơn phương đình hợp đồng ủy quyền, từ thấy hết thời hạn đình hợp đồng ủy quyền bên tiếp tục thực hợp đồng chức khơng chấm dứt hồn toàn quy định Bộ Luật dân 2005 Hợp đồng ủy quyền nằm Bộ luật dân năm 2005 quy định Chương XVIII hợp đồng dân thông thông dụng Mục 12, gồm Điều quy định chi tiết từ Điều 581 đến điều 589 Tuy chưa hoàn thiện Bộ Luật dân năm 2005 thể nguyên tắc tôn trọng thỏa thuận tự chịu trách nhiệm hợp đồng từ giảm bớt can thiệp hành Nhà nước quan hệ dân Tuy vậy, Bộ Luật dân năm 2005 cịn nhiều thiếu sót chưa hồn thiện ví Điều 583 quy định việc ủy quyền lại hợp đồng ủy quyền quy định ủy quyền lại Điều 583 không quy định rõ trường hợp ủy quyền lại việc quy định phải có đồng ý người ủy quyền ủy quyền lại cho người thứ ba việc quy định làm cho người ủy quyền muốn ủy quyền lại cho người thứ ba lúc Từ mặt hạn chế đòi hỏi nhà làm luật phải soạn thảo Bộ luật hoàn thiện hoàn thiện để đáp ứng nhu cầu xã hội GVHD: Trang SVTH: …………… Luận văn tốt nghiệp Hợp đồng ủy quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất 1.3.1.4.Giai đoạn từ năm 2015 đến Qua thực tiễn áp dụng, Bộ Luật dân năm 2005 phát huy vai trò to lớn việc điều chỉnh quan hệ pháp luật dân sự, góp phần thúc đẩy phát triển kinh tế xã hội hòa nhập với giới Tuy nhiên, thời kỳ hội nhập kinh tế quốc tế đòi hỏi quy định pháp luật phải theo kịp phát triển xã hội Vì thế, kỳ họp lần thứ 10 Quốc hội khóa XIII ngày 24/11/2015, thơng qua Bộ Luật dân năm 2015 nhằm đáp ứng nhu cầu nói Tám điều luật hợp đồng ủy quyền Bộ Luật dân năm 2015 (từ Điều 562 đến năm Điều 569) sở hoàn thiện, bổ sung quy định hợp đồng ủy quyền Bộ Luật dân năm 2015 làm cho pháp luật hợp đồng ủy quyền ngày hoàn thiện 1.3.2 Luật Đất đai 1.3.2.1 Giai đoạn 1987 đến năm 1993 Luật Đất đai nước ta ban hành vào năm 1987, ghi nhận dấu mốc quan trọng hệ thống pháp luật đất đai với điểm đột phá chủ trương giao đất sản xuất nơng nghiệp cho hộ gia đình, cá nhân để sử dụng ổn định lâu dài Với chủ trương góp phần đưa nước ta từ chỗ thiếu đói phải nhập lương thực trở thành nước xuất gạo hàng đầu giới Ngoài ra, Luật Đất đai năm 1987 có quy định để tạo điều kiện thuận lợi cho việc giao đất phục vụ xây dựng đô thị, khu dân cư nông thôn phát triển khu công nghiệp Sau 05 năm, với yêu cầu phát triển nông nghiệp hàng hóa xây dựng hạ tầng cho kinh tế cơng nghiệp dịch vụ, năm 1993, Quốc hội thông qua Luật Đất đai lần thứ hai (Luật Đất đai năm 1993) Luật Đất đai năm 1993 tập trung chủ yếu vào việc điều chỉnh quan hệ đất đai nhằm kiến tạo sản xuất hàng hóa, phát triển công nghiệp Thông qua quy định Nhà nước giao cho hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất sản xuất nông nghiệp, đất với 05 quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, chấp, Luật Đất đai năm 1993 đảm bảo mặt pháp lý cho việc thiết lập tính tự chủ, quyền lợi người sử dụng đất Đặc biệt Luật Đất đai năm 1993 khẳng định đất có giá giá đất Nhà nước quy định để tính thuế chuyển quyền sử dụng đất, thu tiền giao đất cho thuê đất, tính giá trị tài sản giao đất, bồi thường thiệt hại thu hồi đất 1.3.2.2 giai đoạn 1998 đến năm 2003 Tiếp theo đó, năm 1998 năm 2001, nhằm đáp ứng yêu cầu cải cách hành để thu hút đầu tư cho phát triển, Luật Đất đai tiếp tục sửa đổi, bổ sung theo hướng hoàn thiện quyền nghĩa vụ tổ chức sử dụng đất đẩy mạnh việc phân cấp quản lý đất đai cho quyền địa phương Thời điểm bước vào thiên niên kỷ mới, trước yêu cầu phải hoàn thiện hệ thống sách pháp luật đất đai nhằm đáp ứng u cầu đẩy mạnh cơng nghiệp hóa, đại hóa đất nước, sở tổng kết 10 năm thi hành Luật Đất GVHD: Trang 10 SVTH: …………… Luận văn tốt nghiệp Hợp đồng ủy quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất * Nghĩa bên ủy quyền Điều 567 Bộ luật dân năm 2015 quy định người ủy quyền có nghĩa vụ sau đây: “1 Cung câp thông tin, tài liệu phương tiện cần thiết để bên ủy quyền thực công việc; Chịu trách nhiệm cam kết cho bên ủy quyền thực phạm vi ủy quyền; Thanh tốn chi phí hợp lý mà bên ủy quyền bỏ để thực công việc ủy quyền trả thù lao cho bên ủy quyền, có thỏa thuận việc trả thù lao” - Nghĩa vụ hợp tác; Tương ứng với quyền yêu cầu cung cấp thông tin, tài liệu phương tiện người ủy quyền nghĩa vụ hợ tác người ủy quyền phải cung cấp đầy dủ thông tin, tài liệu hay phương tiện cần thiết để người ủy quyền thực công việc ủy quyền cách tốt Nghĩa vụ hợp tác xuất phát từ lợi ích người ủy quyền Người ủy quyền phải tạo điều kiện thuận lợi theo khả để người ủy quyền hồn thành công việc ủy quyền - Nghĩa vu chịu trách nhiệm cam kết cho bên ủy quyền thực phạm vi ủy quyền: Bản chất hợp đồng ủy quyền thực công việc nhân danh người khác người ủy quyền phải chịu trách nhiệm cam kết người ủy quyền thực nhân danh người ủy quyền phạm vi ợp đồng ủy quyền Ở cần đặc biệt ý đến phạm vi ủy quyền không chịu trách nhiệm bên ủy quyền thực cơng việc ngồi phạm vi ủy quyền giao Còn cam kết phạm vi ủy quyền mà khơng có lợi ích cho người ủy quyền phải chịu trách nhiệm người thứ ba - Nghĩa vụ tốn thù lao hồn trả chi phí: Tiền thù lao cho người ủy quyền người ủy quyền người ủy quyền thỏa thuận pháp luật quy định Chẳng hạn, Luật Kinh doanh bất động sản quy định người môi giới bất động sản thực công việc ủy quyền thù lao Các bên tự thỏa thuận mức thù lao, thỏa thuận áp dung thù lao theo tập quán nghề nghiệp Thù lao người ủy quyền tốn thời điểm thời điểm hồn thành cơng việc ủy quyền, khơng có thỏa thuận pháp luật khơng có quy định Tại Khoản Điều 567 Bộ luật dân năm 2015 khơng rõ thù lao phải người ủy quyền toán cho người ủy quyền trường hợp việc ủy quyền hồn thành khơng ý muốn người ủy quyền 2.2.2 Quyền nghĩa vụ bên ủy quyền * Quyền người ủy quyền Theo qui định Điều 566 Bộ Luật dân năm 2015 quy định quyền bên ủy quyền quy định “Yêu cầu bên ủy quyền cung cấp thông tin, tài liệu GVHD: Trang 25 SVTH: …………… Luận văn tốt nghiệp Hợp đồng ủy quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất phương tiện cần thiết để thực cơng việc ủy quyền; Được tốn chi phí hợp lý mà bỏ để thực cơng việc ủy quyền, hưởng thù lao, có thỏa thuận” Để thực tốt công việc ủy quyền, người ủy quyền có quyền yêu cầu người ủy quyền cung cấp thông tin tài liệu, phương tiện cần thiết liên quan đến việc thực công việc Đây quyền tương ứng với nghĩa vụ hợp tác người ủy quyền Người ủy quyền không chịu trách nhiệm công việc ủy quyền không thực tốt không đáp ứng yêu cầu Người ủy quyền đơn phương chấm dứt thực hợp đồng ủy quyền thấy việc không đáp ứng yêu cầu cung cấp thông tin, tài liệu phương tiện chắn dẫn đến việc thực công việc ủy quyền Bên ủy quyền nhận thù lao có thỏa thuận pháp luật có quy định Chẳng hạn Luật kinh doanh bất động sản quy định môi giới bất động sản hưởng mức thù lao không phụ thuộc vào kết nội dung công việc môi giới, có hoạt động mơi giới đại diện theo ủy quyền để thực công việc liên quan đến kinh doanh bất động sản (Điều 63 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014) Nếu hai bên khơng có thỏa thuận pháp luật khơng có quy định thời điểm địa điểm nhận thù lao nguyên tắc bên ủy quyền nhận thù lao thực xong cơng việc ủy quyền địa điểm hồn thành công việc ủy quyền.Bên ủy quyền tốn chi phí hợp lý mà bỏ để thực công việc ủy quyền kể bên khơng thỏa thuận Khoản chi phí phải hợp lý cần thiết Ví dụ: Ơng Hạnh ủy quyền cho bà Ba bán đất có diện tích 200m đất thổ cư khu 1, thị trấn Mỹ Phước, huyện Tân Phước, tỉnh Tiền Giang Cả hai làm hợp đồng ủy quyền (trong đó: nội dung ủy quyền ghi rõ phạm vi ủy quyền, thời hạn, thù lao, cụ thể: Ông Hạnh ủy quyền cho bà Ba ký hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng, thời hạn 01 năm, với thù lao 20 triệu đồng), lập thành văn phải cơng chứng chứng thực hợp đồng phát sinh hiệu lực * Nghĩa vụ người ủy quyền: Trong quan hệ hợp đồng ủy quyền, người ủy quyền có nghĩa vụ quy định Điều 565 Bộ luật dân năm 2015 cụ thể sau: - Nghĩa vụ thực công việc: Tại khoản Điều 565 quy định bên ủy quyền có nghĩa vụ thực công việc theo ủy quyền Thực hie5n công việc nghĩa nghĩa vụ quan trọng người ủy quyền Người ủy quyền phải tiến hành thực công việc theo cách thức mà người ủy quyền giao hợp đồng Nếu hợp đồng khơng có thỏa thuận cách thức thực người ủy quyền phải thực công việc cách tốt nhất, tận tụy cơng việc Người ủy quyền thực công việc trước hết lợi ích người ủy quyền ủy quyền quan hệ đại điện Điều quy định khoản Điều 134 Bộ Luật dân năm 2015 quy định “Đại di65n việc cá GVHD: Trang 26 SVTH: …………… Luận văn tốt nghiệp Hợp đồng ủy quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất nhân, pháp nhân sau gọi chung người đại diên xác lập, thực giao dịch dân sự” Người ủy quyền khơng thỏa hiệp vói người thứ ba để xâm phạm lợi ích người ủy quyền Để ngân ngừa người ủy quyền dùng thủ đoạn khơng trung thực ảnh hưởng đến lợi ích người ủy quyền, luật bắt buộc “Trường hợp không xác định cụ thể phạm vi đại diện theo quy định khoản Điều người đại diện theo pháp luật có quyền xác lập, thực giao dịch dân lợi ích người đại diện, trừ trường hợp pháp luật có quy định khác (Khoản Điều 141 Bộ Luật dân năm 2015) Người ủy quyền phải trực tiếp thực cơng việc ủy quyền người ủy quyền ủy quyền lại cho người khác với hết khả điều kiện mình, người ủy quyền tự trực tiếp thực ủy quyền lại theo qui định Điều 564 Bộ Luật dân năm 2015: 1.Bên ủy quyền ủy quyền lại cho người khác trường hợp sau đây: a) Có đồng ý bên ủy quyền; b) Do kiện bất khả kháng khơng áp dụng ủy quyền lại mục đích xác lập, thực giao dịch dân lợi ích người ủy quyền thực Việc ủy quyền lại không vượt phạm vi ủy quyền ban đầu Hình thức hợp đồng ủy quyền lại phải phù hợp với hình thức ủy quyền ban đầu Luật dừng lại việc cho phép người ủy quyền ủy quyền lại cho người thứ ba không quy định mối quan hệ người ủy quyền, người ủy quyền người ủy quyền lại Công việc người ủy quyền lại thực ràng buộc người ủy quyền Người ủy quyền lại chưa hẳn khơng cịn trách nhiệm người ủy quyền ban đầu có thiệt hại người ủy quyền lại gây cho người ủy quyền ban đầu Khi có thiệt hại xảy người ủy quyền lại vi phạm nghĩa vụ phát sinh từ hợp đồng ủy quyền nguyên tắc, người ủy quyền ban đầu suy xét khả chịu trách nhiệm mà kiện người ủy quyền lại người ủy quyền lại mà không quan tâm đến yếu tố lỗi người ủy quyền lại Nếu kiện người ủy quyền lại người tiếp tục kiện người ủy quyền lại để yêu cầu bồi thường thiệt hại Tuy nhiên, hợp đồng ủy quyền khơng có thù lao người ủy quyền đồng ý ủy quyền lại có điều kiện thi có thiệt hại xảy cho người ủy quyền ban đầu lỗi người ủy quyền lại người ủy quyền ban đầu kiện trực tiếp người ủy quyền lại kiện người ủy quyền lại người sau có lỗi việc gây thiệt hại Khi người ủy quyền lại vi phạm nghĩa vụ thnah toán thù lao cho người ủy quyền lại hợp đồng ủy quyền ban đầu hợp đồng ủy quyền lại có thù lao người ủy quyền lại kiện trực tiếp người ủy quyền ban đầu để đòi lại thù lao GVHD: Trang 27 SVTH: …………… Luận văn tốt nghiệp Hợp đồng ủy quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất Luật quy định hình thức hợp đồng ủy quyền lại phải phù hợp với hình thức hợp đồng ủy quyền ban đầu, có nghĩa hợp đồng ủy quyền lại giao kết theo hình thức với hợp đồng ủy quyền ban đầu Hẳng hạn, hợp đồng ủy quyền giao kết hình thức văn cơng chứng, chứng thực hợp đồng ủy quyền lại củng giao kết văn công chứng, chứng thực Nếu pháp luật bắt buộc hợp đồng ủy quyền phải lập văn cơng hứng chứng thực hợp đồng ủy quyền lại phải tuân thủ theo hình thức điều hiển nhiên Tuy nhiên, hợp đồng ủy quyền lập văn bản, có cơng chứng, chứng thực theo thỏa thuận bên pháp luật khơng bắt buộc ngun tác hợp đồng ủy quyền lại phải lập văn bản, có cơng chứng, chứng thực Song, không bên hợp đồng ủy quyền có địi hỏi hợp đồng ủy quyền lại khơng cần phù hợp với hình thức ủy quyền ban đầu miễn hình thức phù hợp với quy định pháp luật - Nghĩa vụ thông báo: + báo cho người ủy quyền: Khoản Điều 565 Bộ Luật dân năm 2015 quy định bên ủy quyền có nghĩa vụ “ thực công việc theo ủy quyền báo cáo bên ủy quyền việc thực cơng việc đó” Người ủy quyền không thiết phải báo cho người ủy quyền biết chi tiết liên quan đến q trình thực cơng việc ủy quyền, phải thông báo điểm đáng ý vấn đề phát sinh q trình thực cơng việc Khi kết thúc thời hạn ủy quyền hay hồn thành cơng việc ủy quyền, người ủy quyền phải thông báo kết công việc cho người ủy quyền + Báo cho bên thứ ba: Khoản Điều 565 luật dân năm 2015 quy định; Người ủy quyền có nghĩa vụ: “báo cho người thứ ba quan hệ thưc ủy quền thời hạn, phạm vi ủy quyền việc sửa đổi, bổ sung phạm vi ủy quyền” Nghĩa vụ thông báo hiển nhiên cần thiết người ủy quyền thực công việc nhân danh người ủy quyền, thông báo để người thứ ba biết công việc việc cụ thể mà người ủy quyền phé thực Luật quy định rằng, người ủy quyền báo cho người thứ ba thời hạn pạm vi ủy quyền việc sửa đổi, bổ sung phạm vi ủy quyền không đề cập nghĩa vụ thơng báo có sửa đổi thời hạn ủy quyền Chắc hẳn có thay đổi thời hạn ủy quyền suy nghĩ cách hợp lý, người ủy quyền phải báo cho người thứ ba thay đổi - Nghĩa vụ bảo quản, giữ gìn tài liệu phương tiện giao: Khoản Điều 565 Bộ Luật dân năm 2015 quy định bên ủy quyền có nghĩa vụ” bảo quản, giữ gìn tài liệu phương tiện giao để thực việc ủy quyền” Để thực công việc ủy quyền, người ủy quyền giao số phương tiện tài liệu sổ sách, hồ sơ, giấy tờ, hợp đồng, Người ủy quyền phải bảo quản sử dụng tài liệu phương tiện theo thỏa thuận hợp đồng ủy quyền Nếu hợp đồng khơng có thỏa thuận phải bảo quản việc bảo quản địi hỏi chi phí u cầu người ủy quyền cung cấp chi phí tự bỏ chi phí bảo quản u cầu người ủy quyền hồn trả GVHD: Trang 28 SVTH: …………… Luận văn tốt nghiệp Hợp đồng ủy quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất - Nghĩa vụ giữ bí mật thơng tin: Khoản Điều 565 Bộ Luật dân năm 2015 quy định người ủy quyền phải giữ bí mật thơng tin mà biết thực việc ủy quyền Đây nghĩa vụ để bảo vệ người ủy quyền để tạo niềm tin hai bên hợp đồng ủy quyền Người ủy quyền không giữ bí mật thơng tin thực việc ủy quyền thời hạn hợp đồng ủy quyền, kể hợp đồng ủy quyền kết thúc thời hạn, người ủy quyền phải không tiết lộ thông tin không cần thiết phải giữ bí mật Bên ủy quyền hồn tồn có quyền kiện người ủy quyền việc vi phạm nghĩa vụ kể hợp đồng ủy quyền hết hiệu lực - Nghĩa vụ giao trả: Khoản Điều 565 Bộ luật dân năm 2015 quy định nghĩa vụ giao trả bên ủy quyền phải giao lại cho ên ủy quyền tài sản nhận lợi ích thu thực việc ủy quyền theo thỏa thuận theo quy định pháp luật Như vạy, người ủy quyền phải giao trả tồn tài sản, lợi ích thu cho người ủy quyền mà không cần phải có thỏa thuận trừ trường hợp có thỏa thuận khơng cần giao trả phần tài sản, lợi ích Khi tài sản, lợi ích mang tinh chất thù lao cho người ủy quyền - Nghĩa vụ bồi thường thiệt hại: Khoản Điều 565 Bộ luật dân năm 2015 quy định: Người ủy quyền phải bồi thường vi phạm nghĩa vụ Khoản 1,2,3,4,5 Điều 565 Bộ luật dân năm 2015 gây thiệt hại cho người ủy quyền Cần ý, người ủy quyền chậm giao lại số tiền nhận phải trả lãi theo quy định khoản Điều 357 Bộ luật dân năm 2015 2.3 Các trường hợp chấm dứt hợp đồng ủy quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất Khoản Điều 140 Bộ Luật dân năm 2015 quy định trường hợp chấm dứt đại diện theo ủy quyền: “Đại diện theo ủy quyền chấm dứt trường hợp sau đây: - Theo thỏa thuận; - Thời hạn ủy quyền hết; - Công việc ủy quyền hoàn thành; - Người đại diện người đại diện đơn phương chấm dứt thực việc ủy quyền; - Người đại diện, người đại diện cá nhân chết, người đại diện, người đại diện pháp nhân chất dứt tồn tại; - Người đại diện khơng cịn đủ điều kiện quy định khoản Điều 134 Bộ Luật dân này; - Căn khác làm cho việc đại diện thực 2.3.1 Bên ủy quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng ủy quyền GVHD: Trang 29 SVTH: …………… Luận văn tốt nghiệp Hợp đồng ủy quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất Hợp đồng ủy quyền hợp đồng dựa tin tưởng, lòng tin bị giảm sút việc trì quan hệ ủy quyền khơng cần thiết Khi đó, bên ủy quyền bên ủy quyền có quyền đơn phương chấm dứt thực hợp đồng ủy quyền Điều 569 Bộ Luật dân năm 2015 quy định: Trường hợp ủy quyền có thù lao, bên ủy quyền có quyền đơn phương chấm dứt thực hợp đồng lúc phải trả thù lao cho bên ủy quyền tương ứng với công việc mà bên ủy quyền thực bồi thường thiệt hại; ủy quyền khơng có thù lao bên ủy quyền chấm dứt thực hợp đồng lúc phải báo trước cho bên ủy quyền thời gian hợp lý Bên ủy quyền phải báo cáo văn cho người thứ ba biết việc bên ủy quyền chấm dứt thực hợp đồng; khơng báo hợp đồng với người thứ ba có hiệu lực trừ trường hợp người thứ ba biết phải biết việc hợp đồng ủy quyền bị chấm dứt Trường hợp ủy quyền khơng có thù lao, bên ủy quyền có quyền đơn phương chấm dứt thực hợp đồng lúc nào, phải báo trước cho bên ủy quyền biết thời gian hợ lý; ủy quyền có thù lao thi bên ủy quyền có quyền đơn phương chấm dứt thực hợp đồng lú phải bồi thường thiết hại cho bên ủy quyền (nếu có) - Đơn phương chấm dứt thực hợ dồng ủy quyền theo y chí ủy quyền: Khoản Điều 569 Bộ Luât dân năm 2015 quy định trường hợp ủy quyền có thù lao người ủy quyền có quyền đơn phương chấm dứt thực hợp đồng lúc phải trả thù lao tương ứng với phần công việc thực bồi thường thiệt hại mà dường không cần phải báo trước thời gian hợp lý Nhưng thường người ủy quyền ngưng công việc thực theo hợp đồng ủy quyền người ủy quyền thông báo việc đơn phương chấm dứt thực hợp đồng ủy quyền mà không chờ đến hết thời hạn Nếu ủy quyền khơng có thù lao bên ủy quyền chấm dứt hợp đồng ủy quyền lúc phải thông báo trước khoảng thời gian hợp lý Cũng Điều quy định người ủy quyền có nghĩa vụ thơng báo văn cho người thứ ba biết chấm dứt hợp đồng ủy quyền Quy định tránh gây thiệt hại cho bên thứ ba việc đơn phương chấm dứt thực hợp đồng người ủy quyền gây nên Nếu khơng thơng báo cam kết người ủy quyền với người thứ ba hiệu lực ràng buộc người ủy quyền Cịn người ủy quyền thơng báo trường hợp người thứ ba biết phải biết hợp đồng ủy quyền chấm dứt mà giao dịch với người ủy quyền hợp đồng khơng có hiệu lực người ủy quyền Khi đó, người ủy quyền người thứ ba chịu trách nhiệm với hợp đồng Tuy nhiên, vấn đề đặt có nên quy định hình thức thông báo chấm dứt hợp đồng ủy quyền trường hợp cuảng văn không Đặc GVHD: Trang 30 SVTH: …………… Luận văn tốt nghiệp Hợp đồng ủy quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất biệt hợp đồng ủy quyền kết giao lời nói, người ủy quyền người ủy quyên thông báo với người thứ ba việc người ủy quyền đại diện cho người ủy quyền lời nói (gặp trực tiếp thông qua điện thoại) Trong trường hợp này, chấm dứt hợp đồng ủy quyền, ủy quyền không thiết phải thông báo văn mà người ủy quyền cần thông báo lời nói cho người thứ ba Xem kỹ - Đơn phương chấm dứt thực hợp đồng ủy quyền theo ý chí người ủy quyền: Khoản Điều 569 Bộ Luật dân năm 2015 quy định người ủy quyền cuảng có quyền đơn phương chấm dứt thực hợ đồng ủy quyền tương tự người ủy quyền Nếu hợp đồng ủy quyền khơng có thù lao người ủy quyền có quyền đơn phương chấm dứt thực hợ đồng lúc phải báo cho bên ủy quyền biết trước khoảng thời gian hợp lý để người ủy quyền chuẩn bị xếp nhận bàn giao cơng việc, tìm người đại diện Nếu hợp đồng ủy quyền có thù lao người ủy quyền đơn phương chấm dứt thực hợp đồng lúc nào, không cần phải thông báo trước thời gian phải bồi thường thiệt hại cho người ủy quyền (nếu có) 2.3.2 Bên ủy quyền, bên ủy quyền chết bị Tòa án nhân dân tuyên bố lực hành vi dân sự, bị hạn chế lực hành vi dân tích Vì cơng việc theo hợp đồng ủy quyền thực lợi ích nhân danh người ủy quyền nên người ủy quyền chết, chủ thể hợp đồng ủy quy62n chuyển giao cho người thừa kế người ủy quyền Do đó, hợp đồng ủy quyền chấm dứt hiệu lực cách Tuy nhiên, có trường hợp người ủy quyền tiếp tục thực công việc ủy quyền lúc hợp đồng ủy quyền chấm dứt mà người thừa kế người ủy quyền biết không phản đối Lúc này, người ủy quyền tình trạng thực cơng việc khơng có ủy quyền hợp đồng ủy quyền khơng có giá trị người thứ ba Nếu có nắm tài sản người ủy quyền người ủy quyền tình trạng người quản lý thực tế tài sản Khi người ủy quyền chết, nghĩa vụ thực giấy ủy quyền cuãng không chuyển giao cho người thừa kế người Vì vậy, hợp đồng ủy quyền chấm dứt hiệu lực Nhưng có nghĩa vụ hồn trả nhận từ người ủy quyền người thứ ba cho người ủy quyền nên nghĩa vụ người thừa kế người ủy quyền thực Nếu hợ đồng ủy quyền có thù lao người ủy quyền tự bỏ chi phí cần thiết để trang trải cho việc thực công việc theo hợp đồng ủy quyền người ủy quyền phải thực nghĩa vụ trả thù lao tốn chi phí hợp lý cho người thừa kế người ủy quyền 2.3.3 Hợp đồng ủy quyền hết hạn 2.3.4 Công việc ủy quyền hoàn thành GVHD: Trang 31 SVTH: …………… Luận văn tốt nghiệp Hợp đồng ủy quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất CHƯƠNG THỰC TRẠNG VỀ HỢP ĐỒNG ỦY QUYỀN CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỰ DỤNG ĐẤT VÀ ĐỀ XUẤT HƯỚNG HOÀN THIỆN Huyện Tân Phước huyện nằm vùng Đồng Tháp Mười tỉnh Tiền Giang, thành lập ngày 27 tháng năm 1994 theo Nghị định số 68/CP ngày 11 tháng năm 1994 Chính Phủ, sở tách từ phần đất huyện Cai Lậy, huyện Châu Thành, tỉnh Tiền Giang phần đất tỉnh Long An Gồm 13 đơn vị hành chính, có 12 xã 01 thị trấn Tổng diện tích tự nhiên tồn huyện 33.012,8 Trong đó, đất sản xuất nơng nghiệp có 27.086,9 (chiếm 82,1% diện tích tự nhiên huyện), diện tích đất cơng 4345,0 (chiếm 16% diện tích đất nơng nghiệp toàn huyện) Từ Luật đất đai năm 2013 có hiệu lực kể từ ngày 01/7/2013 đến nay, Ủy ban huyện Tân Phước vào văn để quản lý đất công như: + Luật Đất đai năm 2013 + Nghị định 43/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng năm 2014 Chính phủ quy định chi tiết thi hành số điều Luật Đất đai; + Nghị định 01/2017/NĐ-CP ngày 06 tháng 01 năm 2017 Chính phủ sửa đổi, bổ sung số nghị định quy định chi tiết thi hành Luật Đất đai; + Quyết định số 1675/QĐ-TTg ngày 29 tháng năm 2016 Thủ tướng Chính phủ phê duyệt Đề án tăng cường xử lý vi phạm quản lý, sử dụng đất giai đoạn đến năm 2020; + Chỉ thị 01/CT-TTg ngày 03 tháng 01 năm 2018 Thủ tướng Chính phủ chấn chỉnh tăng cường cơng tác quản lý đất đai xây dựng hệ thống thông tin đất đai; +Chỉ thị 03-CT/TU ngày 06 tháng 10 năm 2016 Tỉnh ủy Tiền Giang tăng cường lãnh đạo Đảng công tác quản lý đất đai, tài nguyên nước khoáng sản địa bàn tỉnh; + Quyết định số 919/QĐ-UBND ngày 09/04/2018 Ủy ban nhân dân tỉnh Tiền Giang phê duyệt đề án quản lý, sử dụng đất Nhà nước quản lý địa bàn tỉnh Tiền Giang đến năm 2020; + Phương án quản lý, sử dụng đất công địa bàn huyện Tân Phước năm 2015 GVHD: Trang 32 SVTH: …………… Luận văn tốt nghiệp Hợp đồng ủy quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất 3.1 Thực trạng việc thực hợp đồng ủy quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất Hiện có nhiều trường hợp bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho không lập hợp đồng chuyển nhượng theo quy định mà lập hợp đồng uỷ quyền (sử dụng, định đoạt tài sản) nhằm mục đích trốn thuế Đây giao dịch dân chứa đựng nhiều rủi ro mà phần thiệt hại lại rơi vào người nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất (người uỷ quyền) Ví dụ: Tháng năm 2017, bà B nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất ông T lô đất biệt thự khu dân cư số 1, thành phố Bắc Giang Do bà B không xác định mua lô đất để mà nhằm mục đích đợi giá đất lên bán để kiếm lời Có người tư vấn nên bà B ông T thống với không làm hợp đồng chuyển nhượng mà đến phịng cơng chứng để làm hợp đồng uỷ quyền Nội dung hợp đồng uỷ quyền nêu rõ ông T uỷ quyền cho bà B toàn quyền định vấn đề liên quan đến quyền người sử dụng đất sử dụng, chuyển nhượng, tặng cho, chấp thời hạn uỷ quyền 10 năm Rất yên tâm với hợp đồng uỷ quyền này, bà B đợi gặp khách vào hợp đồng uỷ quyền mà chuyển nhượng cho bên thứ ba Tháng 10 năm 2017, bà B làm thủ tục chuyển nhượng lơ đất cho bà M đến phịng cơng chứng để làm thủ tục trả lời hợp đồng uỷ quyền khơng cịn hiệu lực ông T chết cách tháng tai nạn giao thơng Phịng cơng chứng hướng dẫn bà B đến gặp gia đình ơng T để người thuộc hàng thừa kế thứ ông T làm hợp đồng chuyển nhượng lô đất cho bà Bà B bất ngờ tài sản nhiều tỷ đồng bà nhiên lại người khác định đoạt, việc tưởng đơn giản ngờ trở nên phức tạp Rất may vợ ông T người đứng đắn nên không yêu cầu bà B phải trả thêm khoản tiền Chỉ có điều ông T người nơi nên sau nhiều lần lại, đưa đón cuối bà B làm xong thủ tục chuyển nhượng lô đất sang tên Tưởng trốn tiền thuế ngờ giá phải trả lớn nhiều Qua vụ việc cho thấy phận người dân chủ quan, hiểu biết pháp luật nhiều hạn chế Bởi hai bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho không làm hợp đồng chuyển nhượng mà làm hợp đồng uỷ quyền có nhiều rủi ro pháp lý Rủi ro lớn làm hợp đồng uỷ quyền quyền sử dụng đất thuộc người uỷ quyền, không thuộc người uỷ quyền Nếu bên uỷ quyền nợ tổ chức cá nhân chủ nợ có quyền yêu cầu phong toả, kê biên phát tài sản bên uỷ quyền, có tài sản "chuyển nhượng" theo hợp đồng uỷ quyền Rủi ro thứ hai xảy bên mua gặp phải bên bán người không đứng đắn, bên uỷ quyền khơng tiếp tục uỷ quyền cho bên uỷ quyền pháp luật quy định bên uỷ quyền có quyền đơn phương chấm dứt việc thực hợp đồng uỷ quyền Trong trường hợp này, bên mua phải trả lại tài sản cho bên bán, bên mua không chứng minh trả tiền cho bên bán cịn GVHD: Trang 33 SVTH: …………… Luận văn tốt nghiệp Hợp đồng ủy quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất trắng tài sản mua Nếu song song với việc lập hợp đồng uỷ quyền, hai bên lập hợp đồng chuyển nhượng với bên uỷ quyền u cầu Tồ án vào quy định điều 129 Bộ luật Dân để tuyên vô hiệu hợp đồng uỷ quyền với lý giả tạo nhằm che giấu giao dịch chuyển nhượng Hậu pháp lý hợp đồng bị tuyên vô hiệu bên mua phải trả lại đất cho bên bán bên bán trả lại tiền cho bên mua Trong giá đất liên tục tăng trường hợp xảy thiệt thịi thuộc bên mua đất Rủi ro thứ ba hai bên không may bị chết lực hành vi dân Bởi theo quy định điều 589 Bộ luật Dân hợp đồng uỷ quyền bị chấm dứt bên uỷ quyền bên uỷ quyền chết, bị án tuyên bố lực hành vi dân sự, bị hạn chế lực hành vi dân sự, tích chết Nếu hai bên chết hợp đồng uỷ quyền đương nhiên chấm dứt Nếu bên uỷ quyền chết lơ đất trở lại thuộc quyền sử dụng bên uỷ quyền, người thừa kế bên uỷ quyền không thừa kế quyền người uỷ quyền, bên uỷ quyền chết tài sản thuộc người thừa kế bên uỷ quyền Như vậy, việc nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất hợp đồng uỷ quyền nắm dao đằng lưỡi Tất định lách luật trốn thuế theo cách suy nghĩ thật kỹ q nhiều rủi ro đến với Đề nghị quan chức có biện pháp phát ngăn chặn hợp đồng uỷ quyền giả tạo, giúp cho người dân thiếu hiểu biết tránh rắc rối khơng đáng có bà B nói 3.1.1 Thuận lợi 3.1.2 Khó khăn Thứ nhất, giao dịch “mua bán” hoàn tất (bên mua toán đầy đủ, nhận bất động sản giấy tờ kèm theo, hợp đồng ủy quyền cơng chứng chứng thực), lý đó, ví dụ giá bất động sản lên cao xuống thấp, bên yêu cầu tịa án tun vơ hiệu hợp đồng ủy quyền sở hợp đồng xác lập nhằm che giấu giao dịch mua bán bất động sản, vốn giao dịch thuộc ý chí đích thực bên Bằng việc cung cấp hợp đồng mua bán chứng khác chứng minh với tòa án tồn hợp đồng mua bán đích thực che giấu hợp đồng ủy quyền thì, hợp đồng mua bán coi chứng theo pháp luật tố tụng Việt Nam, tịa án có quyền xem xét tuyên vô hiệu hợp đồng ủy quyền sở hợp đồng vô hiệu giả tạo theo quy định điều 129 Bộ luật Dân 2005 (BLDS) Thực tế cho thấy tòa án tuyên vô hiệu hợp đồng ủy quyền sở Hậu pháp lý hợp đồng vô hiệu trước mắt pháp luật hợp đồng chưa không pháp luật thừa nhận tồn (dưới hình thức nào) Các bên phải trở vị trí trước giao kết hợp đồng, hồn lại cho thuộc bên trước đây, cho bên chưa gặp giao dịch với GVHD: Trang 34 SVTH: …………… Luận văn tốt nghiệp Hợp đồng ủy quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất Thứ hai, hợp đồng ủy quyền chiếm hữu, sử dụng định đoạt bất động sản bị chấm dứt theo quy định pháp luật Theo điều 589 BLDS, hợp đồng ủy quyền bị chấm dứt đương nhiên (dù bên có thỏa thuận khác) trường hợp “bên ủy quyền bên ủy quyền chết, bị tòa án tuyên bố lực hành vi dân sự, bị hạn chế lực hành vi dân sự, tích chết” Cụ thể bên, bên ủy quyền bên ủy quyền (bên bán mua theo thỏa thuận mua bán) chết hợp đồng ủy quyền đương nhiên chấm dứt Bất động sản trở lại thuộc quyền sở hữu bên ủy quyền (trong trường hợp bên ủy quyền chết) để thừa kế cho người thừa kế bên ủy quyền (trong trường hợp bên ủy quyền chết) Trong trường hợp, người thừa kế bên ủy quyền không thừa kế quyền người ủy quyền hợp đồng ủy quyền (quyền chiếm hữu, sử dụng, định đoạt bất động sản) Ngồi ra, tịa án tun bên ủy quyền bị lực hành vi dân (bị tâm thần) bị hạn chế lực hành vi dân (nghiện ma túy) đương nhiên hợp đồng ủy quyền bị chấm dứt Quyền định đoạt bất động sản chuyển giao cho người đại diện theo pháp luật bên ủy quyền Tương tự vậy, hợp đồng ủy quyền chấm dứt, bất động sản giao trả cho bên ủy quyền tòa án tuyên bên ủy quyền bị bị hạn chế lực hành vi dân Thứ ba, thực tế hợp đồng ủy quyền loại thường lập dạng ủy quyền khơng có thù lao, theo quy định điều 588 BLDS, bên ủy quyền (bên bán) có quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng ủy quyền lúc miễn báo trước cho bên ủy quyền thời hạn hợp lý Vấn đề việc xác định “thời hạn hợp lý” thời hạn bên ủy quyền có quyền tiếp tục thực hợp đồng ủy quyền? Về hai vấn đề này, chưa có câu trả lời theo pháp luật Việt Nam chung cho loại hợp đồng ủy quyền chưa nói riêng cho hợp đồng ủy quyền loại Vào vụ việc cụ thể, với “niềm tin nội tâm” mình, thẩm phán có câu trả lời riêng cho hai câu hỏi Mặc dù vậy, dường kịch bên ủy quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng xảy ra, khơng có cách khác, bên lại phải nhờ đến tòa án phân xử kết cục tòa án lại tuyên vô hiệu hợp đồng ủy quyền giả tạo theo điều 129 BLDS Ở có điểm cần nói thêm nhiều cơng chứng viên có nhầm lẫn trường hợp đơn phương chấm dứt hợp đồng ủy quyền công chứng Các công chứng viên viện dẫn điều 44 Luật Công chứng 2006 mà cho việc đơn phương chấm dứt hợp đồng ủy quyền phải chấp thuận bên (bên ủy quyền) phải cơng chứng Tuy nhiên, xem lại thấy khoản điều 44 quy định rằng: “Việc sửa đổi, bổ sung, hủy bỏ hợp đồng, giao dịch công chứng thực có thỏa thuận, cam kết văn tất người tham gia hợp đồng, giao dịch phải cơng chứng” Ở nhà làm luật, lý nào, yêu cầu việc hủy bỏ hợp đồng công chứng phải chấp thuận bên phải công chứng Chúng ta biết rõ hai chế định “hủy bỏ hợp đồng” “đơn phương chấm dứt GVHD: Trang 35 SVTH: …………… Luận văn tốt nghiệp Hợp đồng ủy quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất việc thực hợp đồng” hai chế định hoàn toàn khác với hậu khác quy định điều 425 426 BLDS Vì vậy, việc đơn phương chấm dứt hợp đồng công chứng không cần phải thỏa mãn điều kiện chấp thuận bên công chứng lại Thứ tư, bên ủy quyền có nghĩa vụ với bên thứ ba, ví dụ nợ đối tác, quan thuế hay ngân hàng theo quy định Luật Tố tụng dân sự, quản lý thuế, thi hành án… chủ nợ có quyền yêu cầu phong tỏa, kê biên phát tài sản bên ủy quyền, bao gồm bất động sản “chuyển nhượng” theo hợp đồng ủy quyền Trừ chuyển giao hợp lệ cho bên thứ ba, mặt pháp lý bất động sản thuộc quyền sở hữu bên ủy quyền Bên ủy quyền chất đại diện cho chủ sở hữu nên chủ nợ có nguyên quyền yêu cầu kê biên và/hoặc phát bất động sản để tốn cho khoản nợ với Thứ năm, thực tế, có nhu cầu vay vốn, bên ủy quyền mang bất động sản chấp cho ngân hàng số ngân hàng, đặc biệt ngân hàng nước ngoài, từ chối việc nhận chấp ngân hàng hiểu rõ chất ngần ngại hệ lụy giao dịch mua bán – ủy quyền Ngồi ra, cịn có số trường hợp khác mà bên bán (bên ủy quyền) chí bên mua (bên ủy quyền) có ác ý bên sử dụng kỹ thuật định việc vận dụng hợp đồng quy định pháp luật để tước cách hợp pháp quyền lợi bên Vì vậy, kể xét góc độ thương mại túy, bên cần cân nhắc kỹ mặt lợi hại giao dịch đường vòng trước giao kết Pháp luật cơng cụ có hiệu Nhà nước để lý xã hội Hiện nay, vấn đề hợp đồng ủy quyền ngày phổ biến áp dụng rộng rãi đời sống Song song với có nhiều vấn đề xúc tồn Không mà cịn có nhiều cá thể lợi dụng hợp đồng ủy quyền để thực hành vi xấu làm thiệt hại cho người khác Rõ ràng pháp luật dù có chặt chẽ hợp lý áp dụng đời sống hóa lại nảy sinh nhiều vấn đề, vướng mắc, hạn chế tạo khó khăn cho nhiều mặt nhiều lĩnh vực khác Nhiều khe hở pháp luật, làm cho kẻ xấu lợi dụng gây nhiều hậu cho pháp luật xã hội, khơng mà cịn ảnh hưởng đến quyền lợi ích nhiều người Trong q trình vận hành pháp luật có nhiều trường hợp người dân không hiểu biết sâu pháp luật phải dở khóc, dở cười hành vi vơ tình thân lại có tác hại lớn đến họ Tuy nhiên, số phận khác sử dụng hợp đồng ủy quyền công cụ Hiện chưa có văn pháp luật thức hướng dẫn có đủ thẩm quyền để giải cho vấn đề hợp đồng ủy quyền làm sở cụ thể, hữu hiệu cho quan tịa án 3.1 Hình thức hợp đồng ủy quyền để chuyển nhượng quyền sử dụng đất Vi phạm hình thức hợp đồng ủy quyền vấn đề thường xuyên xảy Quá trình giao dịch quan hệ pháp luật vấn đề phát sinh từ việc GVHD: Trang 36 SVTH: …………… Luận văn tốt nghiệp Hợp đồng ủy quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất giải cụ kiện tịa án để xác định vi phạm hợp đồng ủy quyền hình thức hay khơng tồn án vào thỏa thuận ban đầu họ Những trường hợp vi phạm hình thức hơp đồng bị Tịa xác đáng để hủy bỏ hợp đồng ủy quyền Khi biết hợp đồng vi phạm hình thức có u cầu khởi kiện từ bên bị thiệt hại xử lý vấn đề vi phạm hình thức hợp đồng Cịn bên khơng có u cầu vi phạm hình thức hợp đồng khơng giải hợp đồng có hiệu lực hết thời hạn ủy quyền cơng việc ủy quyền hồn thành Bên cạnh thuận lợi hình thức hợp đồng gây nhiều vấn đề bất lợi cho bên tham gia Từ vấn đề mở rộng dễ dàng cho hình thức hợp đồng ủy quyền đạ tạo điều kiện thuận lợi cho người có hành vi xấu, lợi dụng hình thức hợp đồng mà trục lợi cho thân gây thiệt hại cho người khác Một số việc phát sinh ngày, ủy quyền trực tiếp miệng, giấy viết tay gián tiếp qua điện thoại Nhưng giao dịch, gửi giữ tài sản bất động sản cơng việc phải ràng buộc hợp đồng ủy quyền công chứng, chứng thực theo quy định pháp luật quan có thẩm quyền, tổ chức hành nghề công chứng Đề xuất hướng hồn thiện Từ vướng mắt hình thức hợp đồng ủy quyền người viết có ý kiến đóng góp sau: loại giao dịch hợp đồng ủy quyền bên tham gia giao kết hợp đồng phải lập thành văn có cơng chứng, chứng thực Đối với tài sản có giá trị lớn hợp đồng có giá trị pháp luật cao đảm bảo tránh nhiều rủi ro phát sinh Bên cạnh quan có thẩm quyền phải làm cho việc công chứng, chứng thực dễ dàng khơng khó khăn mặt thủ tục để thuận lợi cho bên đễ thực Như dù khơng có quy định lập thành văn hợp đồng phải lập thành văn sở pháp luật quan trọng cần thiết cho tòa án giải tranh chấp Đó xác thực giải tranh chấp Hợp đồng hình thức hiệu lực pháp luật quan trọng mà bên phải tôn trọng thực đầy đủ tham gia giao kết hợp đồng ủy quyền 3.2 Nội dung hợp đồng ủy quyền Công việc ủy quyền cần không trái đạo đức xã hội, khơng vi phạm pháp luật ủy quyền Từ đó, người dân lạm dụng ủy quyền để giả cách việc mua bán chuyển nhượng nhằm trốn tránh nghĩa vụ nộp thuế nhà nước giả cách việc mua bán quyền mua bán chuyển nhượng chưa có tài sản Hiện có nhiều trường hợp tổ chức hành nghề công chức chứng thực thực việc ủy quyền định đoạt tài sản bất động sản mà nghĩa vụ hồn trả tài sản khơng ghi nhận ghi nhận khơng cần hồn trả tài sản Trường hợp xảy nhiều trường hợp quyền sử GVHD: Trang 37 SVTH: …………… Luận văn tốt nghiệp Hợp đồng ủy quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất dụng đất ghi nợ thuế Bên ủy quyền chưa hoàn thành nghĩa vụ nộp thuế với Nhà nước nên bị hạn chế quyền định đoạt chuyển nhượng, cầm cố bất động sản họ Rủi ro mà người dân không lường trường hợp hợp đồng ủy quyền giả cách hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất nhằm trốn thuế trước bạ, thuế thu nhập cá nhân sang tên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất người đứng tên giấy chứng nhận bên ủy quyền Giả sử bên ủy quyền chết, hợp đồng ủy quyền đương nhiên vô hiệu, quyền sử dụng đất bên ủy quyền lúc người thừa kế họ định đoạt Mở rộng trường hợp ủy quyền định đoạt chủ thể chủ sở hữu bất động sản mà bất động sản phát sinh thời kỳ nhân chủ thể hợp đồng ủy quyền phải hai vợ chồng xác lập ký tên Nếu chủ thể có vợ chồng hợp đồng ủy quyền có hiệu lực phần bất động sản phần quyền sử dụng, quyền sở hữu người vợ chồng Đề xuất hướng hoàn thiện Trong hợp đồng ủy quyền nội dung hợp đồng phải ghi rõ ràng quy định điều khoản cụ thể thỏa thuận quyền lợi nghĩa vụ bên hợp đồng để đảm bảo công cho bên hợp đồng ủy quyền bên vi phạm chịu chế tài nặng Đặc biệt pháp luật phải quy định cụ thể mức phạt vi phạm quyền nghĩa vụ hợp đồng Bên vi phạm phải bồi thường tất thiết hại mà gây cho bên kia.Phải xem xét kỹ thận trọng nội dung hợp đồng trước giao kết hợp đồng ủy quyền để bảo đảm an toàn giao kết hợp đồng Bên cạnh quan chức có thẩm quyền xem xét ban hành văn pháp lý cụ thể điều chỉnh, hướng dẫn vấn đề Nếu tách bạch vấn đề giải khơng vướng mắc thực tế áp dụng Việc giao dịch có nội dung rõ ràng sở pháp luật để bên tham gia giao kết hợp đồng cách an toàn thật an tâm tạo điều kiện thuận lợi cho bên tham gia giao kết hợp đồng ủy quyền 3.3 Thời hạn hợp đồng ủy quyền không rõ ràng Trong hợp đồng ủy quyền vấn đề thời hạn vấn đề quan trọng có nhiều trường hợp hợp đồng ủy quyền khơng có thời hạn rõ ràng nguyên nhân làm cho lợi ích họ bị xâm phạm Thực tế nhiều người không quan tâm đến thời hạn hợp đồng ủy quyền Hợp đồng khơng có thời hạn thời hạn không rõ ràng nên xảy việc kèm theo hậu xấu làm thiết hại đến quyền lợi bên tham gia tài sản vấn đề khác Trong thực tế áp dụng hợp đồng ủy quyền luật hành có quy định thời gian áp dụng nhiều nguyên nhân nên có nhiều vi phạm vấn đề chưa có văn pháp lý có hiệu hướng dẫn cụ thể xử lý vi phạm thời hạn hợp đồng ủy quyền GVHD: Trang 38 SVTH: …………… Luận văn tốt nghiệp Hợp đồng ủy quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất Đề xuất hướng hoàn thiện Thời hạn họ đồng ủy quyền điều quan trọng loại giao dịch dân hợp đồng ủy quyền nên hợp đồng phải quy định thời gian Khi giao kết hợp đồng thời hạn phải cụ thể Tùy công việc phức tạp đơn gian nên cần có khoảng thời gian dài hay ngắn khác phải quy định rõ ràng Có cơng việc cần thời gian dài 5-6 năm kéo dài hơn, cịn cơng việc cần thời gian ngắn từ 6-12 tháng ngắn Thỏa thuận giao kết thời hạn phải có hợp đồng khơng có khơng chấp thn Làm hợp đồng ủy quyền hình thức, đầy đủ nội dung thời hạn rõ hạn chế phần thiết hại cho bên tranh chấp phát sinh Bên thực hợp đồng khơng phải bồi thường thiệt hại cho bên lại Hợp đồng ủy quyền phải tạo điều kiện thuận lợi sở pháp lý cho bên toàn án dễ dàng giải tranh chấp điều khuyến khích bên nên thực hiện, tôn trọng thời hạn hợp đồng GVHD: Trang 39 SVTH: …………… ... quyền sử dụng đất bà Trang định nội dung hợp đồng chuyển nhượng 1.1.3.2 Đặc điểm hợp đồng ủy quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất Hợp đồng ủy quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất hợp đồng. .. dụng đất GVHD: Trang SVTH: …………… Luận văn tốt nghiệp Hợp đồng ủy quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất Hợp đồng ủy quyền để chuyển nhượng quyền sử dụng đất thỏa thuận bên mà bên nhận ủy quyền. .. đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất phịng cơng chứng 1.1.3 Khái niệm đặc điểm Hợp đồng ủy quyền để chuyển nhượng quyền sử dụng đất 1.1.3.1 Khái niệm Hợp đồng ủy quyền để chuyển nhượng quyền sử dụng