Bai giang dat dai HLU

Đại học Luật Hà Nội Lớp: K14CCQ BÀI GIẢNG LUẬTĐẤT ĐAI Thời lượng: 30 tiết Ngày 24/03/2016 Giảng viên: cô Dung Tài liệu: - Luật Đất đai 2013 Luật Nhà Luật Kinh doanh bất động sản Nghị định 43 ngày 15/05/2014 hướng dẫn thi hành luật Đất đai Nghị định 44 ngày 15/05/2014 quy định giá đất Nghị định 45 ngày 15/05/2014 quy định tiền thuê Nghị định 46 ngày 15/05/2014 quy định quyền sử dụng đất Nghị định 47 ngày 15/05/2014 quy định bồi thường, hỗ trợ tái định cư NN thu hồi đất Nghị định 102/2014 quy định xử lý vi phạm lĩnh vực đất đai Chương 1: Những vấn đề lý luận chung ngành luật đất đai I Khái niệm Định nghĩa a Định nghĩa luật Đất đai - Luật Đất đai ngành luậttrong hệ thống PL VN, gồm tổng hợp quy phạm điều chỉnh quan hệ XH phát sinh trình sở hữu, quản lý, sử dụng đất đai b Đối tượng điểu chỉnh - Là quan hệ phát sinh trực tiếp từ trình chiếm hữu, sử dụng, định đoạt số phận pháp lý đất đai - Thế Quan hệ phát sinh trực tiếp ? VD: UBND huyện X giao đất cho ông A để thực sản xuất kinh doanh, ơng A có nghĩa vụ nộp thuế sử dụng đất ==> quan hệ có quan hệ trực tiếp phát sinh từ quan hệ đất đai (tức quan hệ điều chỉnh luật đất đai): + ông A sử dụng đất UBND X cấp, tức loại trừ việc sử dụng mảnh đất chủ thể khác ==> ông A trực tiếp sử dụng đất, trực tiếp có mối quan hệ pháp lý đất đai NN + ông A nộp thuế sử dụng đất cho NN VD: quan hệ tranh chấp quyền sử dụng đất: + có tranh chấp quyền sử dụng đất cá nhân, tổ chức Tòa án UBND giải ==> quan hệ trực tiếp + với tranh chấp địa giới hành địa phương thẩm quyền xử lý Quốc hội Chính phủ định ==>đây quan hệ khơng trực tiếp (tức ngành luật khác quy định) - Ý nghĩa việc xác định quan hệ trực tiếp không trực tiếp: xác định đối tượng trực tiếp để xây dựng áp dụng quy phạm PL cách phù hợp c Phương pháp điều chỉnh - Là cách thức NN quy định chủ thể quan hệ PL đất đai hành xử nào, có phương pháp: + Phương pháp hành - mệnh lệnh: sử dụng để điều chỉnh mối quan hệ NN với người sử dụng đất,về chất phương pháp đảm bảo cho việc thực thi yếu tố quyền lực phục tùng NN, thể qua việc NN ban hành cách luật, quy định đất đai áp đặt lên người sử dụng đất + Phương pháp bình đẳng thỏa thuận: sử dụng điều chỉnh mối quan hệ người sử dụng đất với ===> tạo bình đẳng địa vị pháp lý, thể giao dịch quyền sử dụng đất Những nội dung chủ yếu PL đất đai - Hiến pháp 1946: không quy định vấn đề sở hữu đất đai Lý do: muốn tranh thủ ủng hộ người có nhiều tài sản XH, mà phần đông địa chủ - Năm 1953: trao quyền sở hữu đất cho người nơng dân Ngay sau đó, tiến lên XHCN nên NN yêu cầu người nơng dân góp đất đai vào hợp tác xã - Hiến pháp 1959: xác lập chế độ sở hữu đất đai tồn hình thức sở hữu NN, sở hữu tập thể, sở hữu cá nhân Tuy nhiên thực tế sở hữu NN sở hữu tập thể chiếm 90% quỹ đất - Hiến pháp 1980: chấm dứt hình thức sở hữu đất đai, coi đất đai thuộc sở hữu toàn dân NN thống quản lý, kinh tế quản lý theo kế hoạch, đất đai quản lý theo kế hoạch ==> gây trì trệ kinh tế ==> gây khủng hoảng lương thực, khủng hoảng kinh tế toàn quốc - Hiến pháp 1992: quy định NN quản lý đất đai theo quy hoạch PL (khơng kế hoạch) Tuy nhiên việc q coi trọng quy hoạch mà coi nhẹ PL (tức đặt quy hoạch lên PL) dẫn đến nhiều hậu to lớn: việc quy hoạch nhóm người thực ==> lợi ích nhóm q lớn - Hiến pháp 2013: quy định NN thống quản lý đất đai theo PL, đặt quy hoạch điều chỉnh PL Ngày 26/03/2016 Giảng viên: cô Dung (tiếp trước) II Những nguyên tắc luật Đất đai Đất đai thuộc sở hữu toàn dân NN làm đại diện chủ sở hữu(bắt đầu quy định từ Luật đất đai 2003) - Trong xã hội VN tồn hình thức sở hữu sở hữu toàn dân đất đai NN giữ vai trò người đại diện cho chủ sở hữu - Với vai trò người đại diện, NN phải thực có hiệu quyền sở hữu tồn dân đất đai, đảm bảo công linh hoạt việc điều tiết quan hệ đất đai điều tiết phần giá trị tăng thêm từ đất - NN cần bảo vệ quyền sở hữu toàn dân đất đai nội dung hình thức, đặc biệt bảo vệ có hiệu quyền lợi ích đáng người sử dụng đất NN thống quản lý đất đai theo PL(từ Hiến pháp 2013 Luật đất đai 2013) - NN quản lý đất đai theo PL Bởi việc tuân thủ PL yêu cầu sơ đẳng tối thượng nguyên tắc pháp chế điều kiện quan trọng để giữ vững trật tự ổn định XH cách minh bạch hiệu NN bảo hộ quyền lợi ích hợp pháp người sử dụng đất - Động lực phát triển XH lợi ích trực tiếp người lao động Vì vậy, mối quan hệ NN với người sử dụng đất, NN khơng thể trực tiếp sử dụng tồn đất đai, mà phải trao quyền cho người sử dụng đất Do đó, để đảm bảo đất đai sử dụng thực có hiệu quả, lợi ích đáng người sử dụng đất cần phải tôn trọng - Việc tôn trọng lợi ích người sử dụng đất thể cách NN quy định: + quyền lợi ích mà người sử dụng đất hưởng, + nghĩa vụ mà người sử dụng đất phải thực Nguyên tắcđặc biệt ưu tiên bảo vệ đất nông nghiệp - Bảo vệ đất nông nghiệp điều kiện quan trọng để đảm bảo an ninh lương thực quốc gia, bảo đảm việc làm cho người nông dân vấn đề mang tính tồn cầu - Bảo vệ đất nơng nghiệp có vấn đề: + bảo vệ diện tích đất nơng nghiệp + bảo vệ quyền lợi người sử dụng đất nơng nghiệp - Do đó, phải hạn chế đến mức thấp việc chuyển đất nông nghiệp sang mục đích khác, phải ưu đãi quyền lợi cho người sử dụng dụng đất nông nghiệp (như ưu đãi thực nghĩa vụ tài chính, mở rộng quyền cho hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất nông nghiệp) Sử dụng đất đai cách hợp lý, tiết kiệm - Cần bảo vệ, bồi bổ, cải tạo đất đai III Nguồn luật đất đai - Hiến pháp 2013 - Luật đất đai 2013 - Luật kinh doanh bất động sản - Luật nhà - Luật dân - Luật hình - Một số Nghị định:       Nghị định 43 ngày 15/05/2014 hướng dẫn thi hành luật Đất đai Nghị định 44 ngày 15/05/2014 quy định giá đất Nghị định 45 ngày 15/05/2014 quy định tiền thuê đất Nghị định 46 ngày 15/05/2014 quy định quyền sử dụng đất Nghị định 47 ngày 15/05/2014 quy định bồi thường, hỗ trợ tái định cư NN thu hồi đất Nghị định 102/2014 quy định xử lý vi phạm lĩnh vực đất đai IV Quan hệ pháp luật đất đai Định nghĩa - Là quan hệ XH phát sinh lĩnh vực đất đai quy phạm PL đất đai điều chỉnh - Quan hệ đất đai gồm nhóm chính: + quan hệ NN với người sử dụng đất + quan hệ người sử dụng đất với Các yếu tố cấu thành quan hệ PL đất đai a Chủ thể quan hệ PL đất đai - Là bên tham gia vào quan hệ PL đất đai sở quyền nghĩa vụ mà PL quy định, gồm nhóm: + NN + tổ chức, hộ gia đình, cá nhân nước + tổ chức, cá nhân nước ngoài, người VN định cư nước - Điều kiện để trở thành chủ thể quan hệ PL đất đai (trừ NN): cá nhân, tổ chức: + có lực PL đất đai: khả pháp lý mà NN cho phép chủ thể có thực quyền nghĩa vụ cách độc lập + có lực hành vi đất đai: khả chủ thể NN thừa nhận chủ thể tự thực quyền nghĩa vụ pháp lý đất đai + có tham gia trực tiếp vào quan hệ PL đất đai: “trực tiếp” thể mối quan hệ pháp lý, thể việc xác lập mối quan hệ NN với người sử dụng đất thể quyền trách nhiệm chủ thể quan hệ đất đai Bằng chứng thể có tham gia trực tiếp vào quan hệ PL đất đai: giấy tờ mà NN cấp cho người sử dụng đất, có cấp độ:  chủ thể có giấy tờ hợp pháp: có loại giấy tờ sau: • Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất • Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, quyền sử dụng đất • Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất Ba loại giấy tờ ngày có giá trị pháp lý ngang nhau, có loại giấy tờ này, người sử dụng đất nhận bảo đảm từ NN quyền nghĩa vụ, đồng thời đủ điều kiện để thực giao dịch quyền sử dụng đất  chủ thể có giấy tờ hợp lệ (Điều 100): có loại giấy tờ NN thừa nhận loại giấy tờ sở để xác nhận tính hợp lệ quyền sử dụng đất để NN cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất VD định giao đất, Quyết định cho thuê đất, Giấy chứng nhận chia đất thời kỳ cải cách ruộng đất, Giấy tờ lý hóa giá nhà đất, Luật đất đai 2013 quy định chủ thể có giấy tờ hợp lệ có quyền khởi kiện với tư cách chủ sở hữu quyền sử dụng đất tranh chấp đất đai  chủ thể sử dụng đất khơng có giấy tờ có đủ điều kiện để NN công nhận quyền sử dụng đất cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (Điều 101 luật Đất đai): VD hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất nơng nghiệp có hộ thường trú địa phương, trực tiếp sản xuất nông nghiệp (lâm nghiệp, ngư nghiệp, làm muối) vùng kinh tế khó khăn, UBND xã xác nhận sử dụng đất ổn định, khơng có tranh chấp cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất - Ý nghĩa việc xác định chủ thể quan hệ PL đất đai: xác định chủ thể có sử dụng đất cách hợp pháp hay khơng, từ có quyền nghĩa vụ việc sử dụng đất VD: + trước 1/7/2004 (thời điểm Luật đất đai 2003 có hiệu lực) thu hồi đất thuộc trường hợp khơng có giấy tờ, đất có nguồn gốc nơng nghiệp thời điểm thu hồi định giá theo đất nơng nghiệp (thường tính giá trị theo “sào”) để bồi thường, cho dù lúc thu hồi khu đất khu thị + với luật đất đai 2013 cho dù nguồi gốc khu đất đất nơng nghiệp, xây nhà sử dụng ổn định khu dân trước ngày 1/7/2004 khơng có tranh chấp, thu hồi bồi thường theo giá đất nhà (cao nhiều so với giá đất nông nghiệp) ==> tức nguyên tắc xác định giá đất theo mục đích sử dụng hợp pháp thời điểm định giá b Căn làm thay đổi quan hệ PL đất đai - Là trường hợp mà NN cho phép người sử dụng đất thay đổi hình thức sử dụng đất, thay đổi mục đích sử dụng đất, thực giao dịch quyền sử dụng đất (chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế, cho thuê, chấp ) - Thay đổi quan hệ PL đất đai tức thay đổi nội dung thay đổi chủ thể: + thay đổi nội dung: thay đổi hình thức sử dụng đất (chuyển đổi mục đích sử dụng đất, VD đất nơng nghiệp sang đất ==> thay đổi nội dung: từ việc có quyền sử dụng đất tối đa 50 năm sang có quyền sử dụng đất lâu dài); thay đổi từ hình thức thuê đất trả tiền hàng năm sang hình thức thuê đất trả tiền lần ==> thay đổi nội dung: thuê đất trả tiền hàng năm khơng thực giao dịch quyền sử dụng đất mà giao dịch tài sản đất, thuê đất trả tiền lần giao dịch quyền sử dụng đất (trong thời gian thuê đất) c Căn làm chấm dứt quan hệ PL đất đai - Là định thu hồi đất quan NN có thẩm quyền Trong trường hợp, việc chấm dứt quan hệ PL đất đai chấm dứt có Quyết định thu hồi đất quan NN có thẩm quyền Tức dù có sử dụng đất khơng có giấy tờ hợp pháp, hợp lệ, NN phải Quyết định thu hồi đất để thu hồi đất Vấn đề: Những người khơng có giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất có quyền pháp lý đâu mà chấm dứt Quyết định thu hồi ? ==> đây, dù quan hệ pháp lý chưa có, quan hệ thực tế có, họ thực tế sử dụng đất, chí nộp thuế cho NN Nội dung quan hệ PL đất đai - Là quy định PL quyền nghĩa vụ chủ thể: + quyền nghĩa vụ NN + quyền nghĩa vụ người sử dụng đất (Điều 166, 170) Chương II Chế độ sở hữu toàn dân đất đai I Cơ sở lý luận thực tiễn việc xây dựng chế độ sở hữu toàn dân đất đai Cơ sở lý luận - Cơ sở lý luận Học thuyết Mác-Lênin quốc hữu hóa đất đai: + Khi nghiên cứu lịch sử quan hệ đất đai, Mác cho sở hữu tư nhân đất đai làm cản trở quy hoạch đất đai, cản trở đại hóa sản xuất nơng nghiệp Vì phải xác lập chế độ sở hữu toàn dân đất đai cách quốc hữu hóa đất đai + Quốc hữu hóa đất đai: việc chuyển toàn đất đai vào sở hữu NN Quyền sở hữu thực quyền thu thuế sử dụng đất, quyền quy định luật lệ sở hữu, quản lý phân phối đất đai - Theo pháp luật VN hành, NN có quyền: + thu hồi đất để sử dụng vào mục đích quốc phòng an ninh, mục đích phát triển kinh tế XH lợi ích quốc gia, lợi ích cơng cộng + thu hồi đất người sử dụng đất chết mà khơng có người thừa kế + thu hồi đất người sử dụng đất vi phạm PL + thu thuế sử dụng đất + hạn chế người sử dụng đất thực số quyền + - Ở tất nước giới, dù có chế độ sở hữu NN hay chế độ sở hữu tư nhân đất đai, NN ln giữ quyền chi phối, kiểm soát quan hệ sở hữu sử dụng đất ==> phù hợp với nhận định Mác: “Đất đai tài sản mẹ thiên nhiên ban tặng cho người, việc sở hữu tư nhân tài sản vô lý” - Về chế độ sở hữu toàn dân đất đai VN: + VN hướng đến kinh tế thị trường, mà kinh tế thị trường đỉnh cao kinh tế hàng hóa, mà kinh tế hàng hóa có đặc trưng:  Sở hữu tư nhân tư liệu sản xuất  Có phân cơng lao động XH + đất đai tư liệu sản xuất đặc biệt, nên NN VN tạo thứ “gần giống” với sở hữu tư nhân, tách biệt tương đối mặt chủ thể: chủ thể có quyền định cách tương đối độc lập vào trình hoạt động, tức cần chủ thể có quyền tương đối độc lập thỏa mãn điều kiện thứ kinh tế hàng hóa (là Sở hữu tư nhân tư liệu sản xuất) ==> tảng, để PL VN sáng tạo “quyền sử dụng đất” gắn liền với đất đai, đất đai tài sản thiên nhiên tạo quyền sử dụng đất tài sản PL tạo Quyền sử dụng đất chínhlà thứ “gần giống” với quyền sở hữu tư nhân đất đai, hoàn toàn thỏa mãn để tham gia vào kinh tế thị trường ==> chế độ sở hữu toàn dân đất đai phù hợp với kinh tế thị trường Bằng chứng hiệp định thương mại, nước không yêu cầu VN phải thay đổi chế độ sở hữu toàn dân đất đai - Trên thực tế VN, người dân có gần đầy đủ quyền chủ sở hữu nắm quyền sử dụng đất, quyền chiếm hữu, sử dụng định đoạt Chỉ bị hạn chế số quyền không tùy ý chuyển đổi mục đích sử dụng đất, hạn điền, phải giao lại đất cho NN để sử dụng vào mục đích an ninh quốc phòng mục đích công cộng Ngày 29/03/2016 Giảng viên: cô Dung (tiếp trước) Cơ sở thực tiễn - Xuất phát từ kế thừa trình thực chế độ sở hữu đất đai VN lịch sử: + lịch xử VN, tồn chế độ sở hữu tối cao NN đất đai: dân gian có câu “đất Vua, chùa làng”, câu “phép Vua thua lệ làng”, đúc kết cách cai trị, quản lý đất đai XH Khác với NN phong kiến nước khác mà nhà Vua sở hữu vùng đất đai rộng lớn, nhà Vua VN người đại diện cho NN để quản lý toàn đất đai + lịch sử kinh tế VN chủ yếu nông nghiệp, mà nơng nghiêp người nơng dân cần hợp sức lại với để chống lại thiên tai, ngoại xâm, tư liệu sản xuất quan trọng đất đai coi tài sản công làng xã, NN đời giúp người dân chống lại thiên tai, ngoại xâm, người dân tự nhiên coi việc quản lý tối cao đất đai NN đương nhiên + năm 1092, nhà Lý đưa quy định buộc làng xã VN phải lập “sổ địa bạ”, mục đích để NN đánh thuế ==> thể đất đai NN, người sử dụng đất đai phải nộp thuế cho NN + năm 1397, Hồ Quý Ly đưa sách hạn điền, thể NN khống chế việc tư hữu đất đai, mục đích để đảm bảo sức mạnh NN trung ương tập quyền + thời kỳ Lê sơ, từ năm 1428 đến năm 1722, NN đưa sách qn điền, theo buộc làng xã phải phân chia đất đai cách định kỳ theo quy định NN ==> loại bỏ chế độ tư hữu đất đai + từ đầu năm 1700 (cuối triều Lê sơ), quy định phép quân điền dần lùi bước cho lệ làng việc quản lý sử dụng đất đai: làng chia thứ bậc (thường bậc), người bậc cao hưởng nhiều đất đai chia mảnh đất tốt, bậc thang cuối “dân đen” nhận mảnh đất xấu, xa mà tầng lớp không nhận (dân gian gọi hạng “cùng đinh”, tức suất đinh phải nhận mảnh đất cuối lại, đương nhiên đất xấu ==> nghèo đến tận kinh tế nông nghiệp) + năm 1839, nhà Nguyễn kế thừa sách hạn điền Hồ Quý Ly, đưa sách hạn điền lần thứ lịch sử VN + năm 1993, NN CHXHCN VN đưa sách hạn điền lần thứ (thơng qua Luật đất đai 1993) - Xuất phát từ đặc thù kinh tế VN nay: + kinh tế thị trường theo định hướng XHCN, mà chế độ XHCN tồn công hữu tư liệu sản xuất, sở hữu tồn dân đất đai điều kiện quan trọng để đảm bảo cho định hướng XHCN sau II Khái niệm chế độ sở hữu toàn dân đất đai Khái niệm - Theo nghĩa khách quan, chế độ sở hữu đất đai toàn quy phạm PL điều chỉnh quan hệ phát sinh việc xác lập vận động quan hệ sở hữu đất đai - Theo nghĩa chủ quan, chế độ sở hữu đất đai hiểu quyền chủ sở hữu, gồm quyền chiếm hữu, sử dụng định đoạt - Sở hữu toàn dân đất đai: phạm trù, thuật ngữ để chế độ sở hữu, tồn dân chủ thể, tồn thể nhân dân khơng thể đứng thực quyền chủ sở hữu, gồm chiếm hữu, sử dụng định đoạt, mà phải thơng qua chủ thể đại diện cho mình, NN ==> quyền đại diện cho chủ sở hữu đất đai NN khả thực quyền chiếm hữu, sử dụng, định đoạt đất đai, nhằm trì bảo vệ chế độ sở hữu tồn dân đất đai Những đặc trưng chế độ sở hữu đất đai VN - Quyền sở hữu toàn dân đất đai thực thông qua chế đại diện NN với nhiều tầng nhiều cấp, phương thức đa dạng, theo NN trao quyền sử dụng đất cho người sử dụng đất sở có giá quy định quyền cần thiết Người sử dụng đất dùng quyền để trao đổi chuyển dịch thị trường Đó đường vận động quan hệ đất đai chế độ sở hữu toàn dân - Chế độ sở hữu toàn dân đất đai dẫn đến thiếu linh hoạt, vận động theo chế “xin phép” “trao quyền”, dễ dẫn đến thất thoát nguồn thu từ đất đai, chế thực tồn từ nhiều tầng nhiều lớp khác (tạo điều kiện cho tham nhũng phát triển) III Chế độ sở hữu toàn dân đất đai thông qua quyền đại diện chủ sở hữu - NN giữ vai trò định đoạt đất đai thông qua: + định quy hoạch, kế hoạch, mục đích sử dụng đất, + quy định hạn mức đất thời hạn sử dụng đất, + định thu hồi trưng dụng đất, + định giá đất + quy định trao quyền cho người sử dụng đất thơng qua việc giao đất có / khơng thu tiền sử dụng đất, + định cho thuê đất, + công nhận quyền sử dụng đất + định sách tài đất đai, + quy định quyền nghĩa vụ người sử dụng đất phù hợp với hình thức giao đất cho thuê đất - Cơ chế bảo đảm thực quyền đại diện: thể qua + Quốc hội ban hành luật, nghị đất đai + HĐND cấp thực thông qua quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất địa phương + HĐND cấp tỉnh thông qua bảng giá đất thông qua việc thu hồi đất để thực dự án phát triển kinh tế XH lợi ích quốc gia, lợi ích cơng cộng thực giám sát thi hành việc thực quy định đất đai địa phương + Chính phủ UBND cấp thực quyền đại diện cho chủ sở hữu - Trách nhiệm NN: + với đất ở, đất sản xuất nông nghiệp đồng bào dân tộc thiểu số: NN đảm bảo điều kiện đồng bào thiểu số có đất nơng nghiệp để trực tiếp sản xuất==>thể việc NN tạo điều kiện sở hữu quyền sử dụng đất đất sản xuất, tạo điều kiện nghĩa vụ tài (như miễn, giảm thuế, lệ phítrong q trình sử dụng đất) (NN có sách để đảm bảo đồng bào dân tộc thiểu số khơng lợi trước mắt mà bán đất sản xuất mình, ví dụ quy định đồng bào không chuyển nhượng đất vòng 10 năm kể từ giao đất) + NN có trách nhiệm xây dựng cung cấp thông tin đất đai:  Xây dựng quản lý hệ thống thông tin, đảm bảo quyền tiếp cận thông tin tổ chức, cá nhân hệ thống thông tin đất đai  Công bố kịp thời, công khai thông tin đất đai cho tổ chức, cá nhân, trừ thơng tin bí mật theo quy định PL  Thông báo Quyết định hành hành vi hành lĩnh vực quản lý hành đất đai cho tổ chức, cá nhân bị ảnh hưởng quyền lợi ích hợp pháp  Cơ quan NN, người có thẩm quyền quản lý có trách nhiệm tạo điều kiện để cung cấp thông tin cho tổ chức, cá nhân theo quy định PL  Văn phòng đăng ký đất đai có trách nhiệm cung cấp thơng tin cho cá nhân, tổ chức  UBND cấp tỉnh có trách nhiệm thông báo công khai trang thông tin điện tử ủy ban + NN có trách nhiệm cung cấp báo cáo tiếp thu tổng hợp giải trình ý kiến người dân quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất thông báo công khai trên:  trang thông tin điện tử Tổng cục quản lý đất đai - Bộ Tài nguyên môi trường: quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất cấp quốc gia  trang thông tin điện tử UBND cấp tỉnh quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất cấp tỉnh  trang thông tin điện tử UBND cấp huyện quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất cấp huyện - Vấn đề xử lý vi phạm: tình trạng vi phạm kết xử lý vi phạm PL đất đai phải được: + công bố trang thông tin điện tử Bộ Tài nguyên Môi trường, Tổng cục quản lý đất đai + UBND cấp tỉnh có trách nhiệmcơng bố cơng khai trang thơng tin điện tử UBND cấp tỉnh dự án đầu tư không đưa đất vào sử dụng vòng 12 tháng liên tục vòng 24 tháng so với tiến độ ghi dự án đầu tư;công bố dự án gia hạn, dự án chậm tiến độ lý bất khả kháng + hàng năm, doanh nghiệp đầu tư xây dựng kinh doanh kết cấu hạ tầng khu công nghiệp, khu chế xuất, cụm cơng nghiệp có trách nhiệm báo cáo UBND cấp tỉnh cơng bố cơng khai diện tích chưa cho thuê, cho thuê lại khu công nghiệp, khu chế xuất, cụm công nghiệp trang thông tin điện tử doanh nghiệp địa phương + UBND cấp tỉnh / huyệncó trách nhiệm thơng báo việc thu hồi đất cho người sử dụng đất đăng trang thông tin điện tử UBND cấp tỉnh / huyện Ngày 31/03/2016 Giảng viên: cô Dung Chương III Chế độ quản lý Nhà nước đất đai I Quản lý NN đất đai thông qua quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất Khái niệm quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất - Quy hoạch sử dụng đất việc khoanh vùng đất theo không gian, sử dụng đất cho mục tiêu phát triển kinh tế XH, an ninh quốc phòng, bảo vệ mơi trường thích ứng với biến đổi khí hậu sở tiềm đất đai nhu cầu sử dụng đất ngành, lĩnh vực vùng kinh tế XH đơn vị hành khoảng thời gian xác định - Kế hoạch sử dụng đất việc phân chia quy hoạch sử dụng đất theo thời gian để thực kỳ quy hoạch - Hệ thống quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất: + quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất cấp quốc gia, cấp tỉnh, cấp huyện + quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất thuộc quốc phòng an ninh Nguyên tắc lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất - Nguyên tắc lập quy hoạch cấp quốc gia: phải đảm bảo tính đặc thù, tính liên kết vùng kinh tế, XH - Nguyên tắc quy hoạch cấp huyện: phải thể nội dung sử dụng đất cấp xã (vì cấp xã khơng xây dựng quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất) - Việc lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất phải đảm bảo yếu tố không khai thác hợp lý tài nguyên thiên nhiên bảo vệ môi trường mà phải thích ứng với biến đổi khí hậu - Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất ngành, lĩnh vực, địa phương phải đảm bảo phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất quan NN có thẩm quyền định xét duyệt - Kỳ kế hoạch sử dụng đất: + cấp quốc gia, cấp tỉnh, an ninh quốc phòng: 10 năm + cấp huyện: thực hàng năm - Quy định cứ, nội dung lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất cấp nhằm đáp ứng yêu cầu quản lý đất đai cấp lồng ghép nội dung quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất vùng kinh tế XH vào quy hoạch sử dụng đất cấp quốc gia, để đảm bảo tính liên kết tỉnh, vùng, đặc biệt quy định cụ thể nội dung kế hoạch sử dụng đất hàng năm cấp huyện sử dụng để làm cho việc giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất, thu hồi đất, nhằm đảm bảo tính khả thi vàsự phù hợp khả đầu tư, huy động nguồn lực đầu tư (nếu cần sử dụng Điều 38, 39, 40) - Quy định trách nhiệm, nội dung thẩm định quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất (Điều 44): + Thủ tướng Chính phủ thành lập Hội đồng thẩm định quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất cấp quốc gia + Bộ trưởng Bộ Tài nguyên Môi trường thành lập Hội đồng thẩm định quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất quốc phòng, an ninh quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất cấp tỉnh + Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp tỉnh thành lập Hội đồng thẩm định quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất cấp huyện - Về tư vấn quy hoạch, luật Đất đai 2013 bổ sung quy định tổ chức tư vấn quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất nhằm chuyên nghiệp hóa việc lập quy hoạch, nâng cao chất lượng, tính khả thi quy hoạch sử dụng đất - Thủ tướng Chính phủ có trách nhiệm việc phân bổ tiêu sử dụng đất quốc gia Quốc hội thông qua cho tỉnh, thành phố trực thuộc TƯ, Quốc phòng, Cơng an - Quy định việc lấy ý kiến nhân dân từ khâu lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất thể yếu tố dân chủ, công khai hoạt động quy hoạch (tuy nhiên thực tế khó để nhân dân góp ý cho quy hoạch, kế hoạch việc đóng góp ý kiến phải chuyên gia có trình độ Hơn chưa có quy định ý kiến phản đối có xem xét sửa đổi quy hoạch không, chế tài nào) - Quy định quy hoạch đảm bảo cho quyền lợi người dân sống vùng quy hoạch chưa có kế hoạch sử dụng đất hàng năm cấp huyện họ thực quyền người sử dụng đất (nhằm loại trừ yếu tố lạm quyền quan lập quy hoạch Trước lập quy hoạch để đất hoang, gây lãng phí) Nếu sau năm mà kế hoạch sử dụng đất cấp huyện khơng thực kế hoạch bị hủy bỏ điều chỉnh II Quản lý NN đất đai thông qua hoạt động giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất - Nội dung quan trọng việc quản lý đất đai định phân bổ định sử dụng đất Việc giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất biện pháp cụ thể để triển khai thực quy hoạch Do yếu tố quy hoạch ln yếu tố ràng buộc giá trị pháp lý định giao, cho thuê, chuyển mục đích sử dụng đất Căn giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất - Phải vào kế hoạch sử dụng đất hàng năm cấp huyện quan NN có thẩm quyền phê duyệt nhu cầu sử dụng đất thể dự án đầu tư Đơn xin giao đất / cho thuê đất - Đối với việc giao đất, cho thuê đất trồng lúa, rừng phòng hộ, rừng đặc dụng, để sử dụng vào mục đích khác phải vào chấp thuận Thủ tướng Chính phủ Nghị HĐND cấp tỉnh Điều kiện - Để thực dự án đầu tư: + chủ đầu tư có lực tài chính: phải ký quỹ theo quy định PL đầu tư + không vi phạm PL đốivới đất NN giao / cho thuê với dự án trước đó, đặc biệt khu vực biên giới, hải đảo giao / cho th phải có ý kiến văn ngành liên quan Đối tượng giao đất, cho thuê đất - Luật đất đai 2013 thu hẹp trường hợp giao đất (Điều 54, 55), mở rộng trường hợp giao quyền theo hình thức thuê đất (Điều 56) Ngày 02/04/2016 Giảng viên: cô Nguyễn Thị Nga (PGS, TS) (tiếp trước) Những điểm luật Đất đai 2013: - Thay đổi việc lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất: từ lập, nguyên tắc sử dụng đất, đến hệ thống quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất: + bỏ hệ thống quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất cấp xã, lồng ghép vào cấp huyện Lý do: quy hoạch phải đạt đủ 42 tiêu, mà cán cấp xã khơng đủ trình độ đáp ứng, thực tế 10 năm áp dụng (từ luật Đất đai 2003 đến 2013) cấp xã hầu hết dựa vào đạo cấp huyện việc lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất ==> trạng dự án treo, quy hoạch treo + tương ứng với cấp quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất có riêng cho việc lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, định mức riêng, tiêu riêng cho cấp (Điều 35 đến Điều 52) (khác với luật đất đai 2003 cấp có chung định mức, tiêu quy hoạch) ==>sát với nhu cầu thực tế hơn, hạn chế việc quy hoạch treo thiếu tính khả thi + đảm bảo tính kết nối liên thơng loại quy hoạch:  quy hoạch tổng thể phát triển kinh tế XH  quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất  quy hoạch ngành: VD quy hoạch đất dành cho giao thơng vận tải + quy trình lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất: sau quan có thẩm quyền lập, phải đưa lấy ý kiến người dân thời hạn 30 ngày, luật 2013 quy định rõ quy trình đưa lấy ý kiến người dân, quy trình tiếp thu ý kiến từ người dân, công bố công khai ý kiến tiếp thu giải trình qua cổng thơng tin điện tử ==> đảm bảo tính dân chủ, minh bạch, cơng khai quy hoạch, yếu tố góp phần đảm bảo quy hoạch có tính khả thi + quy định rõ điều kiện làm sở cho việc thay đổi, điều chỉnh quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất: có thay đổi tiêu phát triển kinh tế XH sở cho thay đổi, điều chỉnh ==> để tránh lạm quyền, tùy tiện việc thay đổi, bổ sung quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất - Vì có đời luật Đất đai 2013 ? Là để giải vấn đề: + giải tình trạng quy hoạch treo + giải vấn đề chắp vá., tính mâu thuẫn loại quy hoạch với + giải vấn đề lạm quyền quan lập, phê duyệt quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất (đã gây việc giảm sút nghiêm trọng đất nơng nghiệp 10 năm trước đó) III Giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất Khái niệm - Là việc NN trao quyền sử dụng đất cho chủ thể - Hình thức giao đất: 10 + định giao đất + hợp đồng cho thuê quyền sử dụng đất - Về định giao đất: + UBND cấp tỉnh: có quyền giao đất cho tổ chức nước, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngồi, người VN định cư nước ngồi + UBND cấp huyện: có quyền giao đất cho hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư sử dụng đất - Về hợp đồng cho thuê đất: + sở Tài nguyên môi trường (cấp tỉnh): cho thuê đất tổ chức nước, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngồi, tổ chức nước ngồi (thuê đất để xây dựng trụ sở quan ngoại giao, lãnh sự), người VN định cư nước + phòng Tài ngun mơi trường (cấp huyện): cho th đất hộ gia đình, cá nhân - Hợp đồng thuê đất người sử dụng đất với nhau: chất giao dịch dân sự, hợp đồng song vụ (khác với hợp đồng giao đất, cho th đất khơng phải hợp đồng song vụ, bên giao, thuê đất thỏa thuận với quan NN) Các hình thức sử dụng đất - Căn vào chủ thể sử dụng đất mục đích sử dụng đất, có hình thức sử dụng đất: + giao đất không thu tiền (Điều 54) + giao đất có thu tiền (Điều 55) +cho thuê đất thu tiền hàng năm (Điều 56) + cho thuê đất thu tiền lần (Điều 56) - Nguyên tắc xây dựng quyền nghĩa vụ người sử dụng đất: + vào mục đích sử dụng đất: mục đích sử dụng đất định hình thức sử dụng đất + vào phương thức thực nghĩa vụ tài chính: có nghĩa vụ tài có nhiều quyền, VD đối tượng sử dụng đất trả tiền cho NN trình sử dụng sử dụng mục đích giao, khơng thực giao dịch quyền sử dụng đất Nếu thực nghĩa vụ tài nhiều NN trao cho chủ thể nhiều quyền, ví dụ quyền giao dịch quyền sử dụng đất, quyền giao dịch tài sản đất Thẩm quyền giao đất, cho thuê đất (Điều 59) - UBND cấp tỉnh có thẩm quyền giao đất, cho thuê đất đối với: + tổ chức nước + sở tôn giáo + chủ thể có yếu tố nước ngồi (người Việt Nam định cư nước ngồi, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngồi, tổ chức nước ngồi có chức ngoại giao) - UBND cấp huyện có thẩm quyền giao đất, cho thuê đất đối với: + hộ gia đình + cá nhân + cộng đồng dân cư - UBND cấp xã có thẩm quyền cho thuê đất đối với: quỹ đất nơng nghiệp sử dụng vào mục đích cơng ích xã, phường, thị trấn (đất thuộc quỹ 5%) Chú ý: chế ủy quyền giao đất, cho thuê đất: + UBND cấp tỉnh ủy quyền cho Sở Tài nguyên môi trường + UBND cấp huyện khơng thể ủy quyền cho phòng Tài ngun môi trường IV Thu hồi đất 11 Khái niệm - Là việc định hành quan NN có thẩm quyền nhằm chấm dứt quan hệ PL đất đai, chấm dứt quyền lợi ích chủ thể sử dụng đất, nhằm để phục vụ cho lợi ích NN, XH, để xử lý hành vi vi phạm PL đất đai Các trường hợp thu hồi đất - NN thu hồi đất nhu cầu NN: để sử dụng cho mục đích quốc phòng, an ninh, phát triển kinh tế XH, lợi ích quốc gia, lợi ích cơng cộng, mà quy định Điều 61, 62 Lưu ý: NN thu hồi đất nhu cầu NN Điều 61, 62 phải đảm bảo dựa quy định Điều 63: + vào kế hoạch sử dụng đất hàng năm quan NN có thẩm quyền phê duyệt + vào tiến độ sử dụng đất thực dự án NN thu hồi đất nhu cầu NN thể định hành thu hồi đất NN thực bồi thường hỗ trợ tái định cư cho người có đất bị thu hồi người có đất bị thu hồi đáp ứng đủ điều kiện theo quy định PL - NN thu hồi đất với điều kiện khách quan chấm dứt quyền sử dụng đất theo quy định PL (Điều 65): + thời hạn sử dụng đất hết + cá nhân sử dụng đất chết mà khơng có người thừa kế + Lưu ý: thu hồi đất lý nêu khơng đặt vấn đề bồi thường - NN thu hồi đất người sử dụng đất vi phạm PL đất đai (Điều 64) Lưu ý: thu hồi đất mà nguyên nhân lỗi vi phạm người sử dụng đất người có đất bị thu hồi không bồi thường Tuy nhiên, quan NN có thẩm quyền có quyền Quyết định thu hồi có đầy đủ xác định hành vi vi phạm Ngày 05/04/2016 Giảng viên: thầy Trọng (tiếp trước) - Hai chế thu hồi đất: + chế hành chính: NN định thu hồi (nếu khơng bàn giao bị cưỡng chế) + chế dân sự: đất thuộc quy hoạch NN giao cho chủ đầu tư trực tiếp thương lượng với người có đất (nếu người có đất khơng chịu giao đất khơng thể thực cưỡng chế) - Khi NN thu hồi đất, có loại tài sản xem xét để bồi thường: + quyền sử dụng đất + tài sản gắn liền với đất - Điều kiện để bồi thường quyền sử dụng đất: + có giấy tờ hợp pháp: giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, + có giấy tờ hợp lệ quyền sử dụng đất: giấy tờ giấy chứng nhận quyền sử dụng đất quy định Điều 100, + giấy tờ hợp pháp khơng có giấy tờ hợp lệ: phải đáp ứng đồng thời điều kiện:  Đất phải đất sử dụng ổn định, lâu dài: ổn định tức sử dụng cho mục đích, lâu dài tức theo mốc thời gian: • Mốc 18/12/1980: Hiến pháp 1980 có hiệu lực, xác lập chế độ sở hữu tồn dân đất đai 12 • • • Mốc 15/10/1993: Luật đất đai 1993 có hiệu lực Mốc 01/07/2004: Luật đất đai 2003 có hiệu lực Mốc 01/07/2014: Luật đất đai 2013 có hiệu lực ==> xem xét quy định PL theo mốc thời gian (nguyên tắc luật đời coi hành vi “lấn chiếm đất” vi phạm PL kể từ ngày luật có hiệu lực, thường hợp pháp hóa hành vi “đã thực hiện” trước  Đất khơng có tranh chấp: thời điểm thu hồi khơng có tranh chấp, tranh chấp giải trước  Đất phải thuộc quy hoạch: thời điểm lấn chiếm đất chưa có quy hoạch chi tiết - Điều kiện để bồi thường tài sản gắn liền với đất: + tài sản phải tạo lập hợp pháp: phải tạo lập đất hợp pháp, có mục đích sử dụng đất phù hợp (VD nhà phải xây dựng đất ở, khơng thể xây dựng đất nơng nghiệp) + tài sản phải có trước ban hành định thu hồi, trước phê duyệt kế hoạch - Thẩm quyền thu hồi đất: Câu hỏi: Các khẳng định sau Đúng / Sai, sao? (1) Cơ quan có thẩm quyền giao đất, cho th đất có thẩm quyền thu hồi đất (2) Cơ quan có thẩm quyền giao đất, cho th đất có thẩm quyền thu hồi đất (3) Chỉ khác biệt thẩm quyền thu hồi đất Luật Đất đai 2013 so với Luật Đất đai 2003 Ngày 07/04/2016 Giảng viên: thầy Trọng (tiếp trước) Chương IV Cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất Khái niệm - Tên đầy đủ “Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất” - Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (Điều 3): chứng thư pháp lý để NN xác nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất hợp pháp người có quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà quyền sở hữu tài sản khác gắn liền với đất Chú ý: có giấy Chứng nhận quyền sử dụng đất chưa thể hoàn toàn chắn sở hữu quyền sử dụng đất, mà phải xem xét tính hợp pháp q trình cấp giấy Chứng nhận Cách thức cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất - Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cấp theo mẫu chung, thống phạm vi toàn quốc: màu hường - Khi cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mà có tài sản đất ghi tài sản đất vào giấy chứng nhận quyền sử dụng đất - Nếu quyền sử dụng đất tài sản chung vợ chồng cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ghi tên vợ chồng + vợ chồng muốn đứng tên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cần chứng minh tài sản riêng, theo thỏa thuận vợ chồng (phải văn bản) + trường hợp quyền sử dụng đất tài sản riêng chồng, nhà xây đất tài sản chung hai vợ chồng, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ghi tường minh tương ứng: quyền sử dụng đất ghi tên chồng, quyền sở hữu tài sản đất ghi tên vợ chồng - Khi cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho cộng đồng dân cư, sở tơn giáo cấp chung cộng đồng người đại diện giữ giấy chứng nhận 13 Điều kiện cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất - Có giấy tờ quy định khoản 1, 2, điều 100 cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất Ngoài số địa phương quy định diện tích tối thiểu, chiều dài chiều tối thiểu để cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (tránh xây nhà nhỏ, nhà méo, siêu mỏng, ), VD Hà Nội quy định diện tích tối thiểu 30 m2, chiều cạnh phải tối thiểu m - Nếu khơng có giấy tờ quy định khoản 1, 2, điều 100 cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đáp ứng đồng thời điều kiện: + sử dụng đất ổn định, lâu dài + khơng có tranh chấp + phù hợp với quy hoạch - Chú ý: có giấy tờ quy định khoản 1, 2, điều 100 khơng phải nộp tiền sử dụng đất Trường hợp khơng có giấy tờ việc có phải nộp tiền sử dụng đất hay không tùy thuộc vào mốc thời gian bắt đầu sử dụng đất để xác định cụ thể (xem Điều 6,7,8 Nghị định 45 thu tiền sử dụng đất) Thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất Câu hỏi: (1) Cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ủy quyền cho quan quản lý đất đai cấp để cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (2) Gia đình ơng A thị xã đất ông bà để lại từ năm kháng chiến (trước 1975), gia đình ơng A khơng có giấy tờ gì, hàng năm nộp thuế sử dụng đất cho NN Nay có cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất không? Giấy tờ nộp thuế sử dụng đất có coi giấy tờ hợp pháp quyền sử dụng đất không ? Ngày 09/04/2016 Giảng viên: cô (tiếp trước) - Mục đích việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất: Ý nghĩa lớn cho phép quyền sử dụng đất trở thành tài sản có khả giao dịch thị trường - Vấn đề để cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất: người bán phải nộp thuế thu nhập cá nhân = 2% giá trị hợp đồng, giá hợp đồng thấp giá theo quy định NN lấy theo giá NN - Chú ý: giao dịch tặng cho bị đánh thuế, người tặng cho bị đánh thuế 10% giá trị quyền sử dụng đất theo mức giá quy định NN Trường hợp tặng cho nộp thuế: người thân tặng cho nhau, gồm bố mẹ với (kể dâu, rể), anh chị em với nhau, vợ với chồng, ơng bà với cháu - Dòng họ chủ thể cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (cùng khái niệm với “cộng đồng dân cư”) (theo Điều 105) Các trường hợp cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất - Chú ý: Khái niệm “Người sử dụng đất” theo Điều người (có thể) đứng tên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, người thuê đất để sử dụng - Với cá nhân: Điều 99, 100, 101 - Với tổ chức: Điều 102 - Chú ý: việc xác nhận thời gian sử dụng đất UBND cấp xã xác nhận dựa thực tế địa phương - UBND cấp xã không giao đất, mà quyền cho th đất thuộc quỹ đất cơng ích (5% quỹ đất nơng nghiệp) Với huyện khơng có xã huyện đảo Bạch Long Vĩ, huyện đảo Côn Đảo, huyện đảo Cồn Cỏ quỹ đất cơng ích 5% tỉnh quản lý 14 - Trường hợp đất giao trái thẩm quyền: ví dụ UBND xã giao đất (xã khơng có thẩm quyền giao đất), UBND xã giao đất trước ngày 01/07/2014 (ngày luật Đất đai 2013 có hiệu lực) cấp giấy Chứng nhận quyền sử dụng đất (xem Điều 23 Nghị định 43/2014) - Những trường hợp sử dụng đất hợp pháp không cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất: điều 19 Nghị định 43/2014 Trình tự thủ tục - Nghị định 43/2014: quy định chi tiết 18 trường hợp cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất - Thông tư 24/2014 Bộ Tài nguyên môi trường: quy định hồ sơ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (tuy nhiên địa phương có quy định riêng) - Thơng tư 23/2014 Bộ Tài nguyên môi trường: hướng dẫn kê khai tình trạng nhà xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất Ngày 12/04/2016 Giảng viên: thầy Trọng Chương V Chính sách tài đất đai giá đất Chính sách tài đất đai - Chính sách tài đất sách thuế, phí, lệ phí lĩnh vực sử dụng đất - Từ 1993 quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất công nhận, coi tài sản để tự giao dịch thị trường - Mục đích, ý nghĩa sách tài đất đai: + với quan NN:  Tạo nguồn thu cho ngân sách  Tạo bình đẳng cho chủ thể sử dụng đất: thực nghĩa vụ tài với NN chủ thể có quyền sử dụng diện tích đất (khơng lo bị NN thu hồi trước năm 1993)  Điều tiết thu nhập người sử dụng đất: tạo công cụ để quản lý đất đai chặt chẽ (so với việc dùng biện pháp hành trước 1993) + với người sử dụng đất:  Việc phải trả tiền để sử dụng đất tác động đến ý thức sử dụng đất, trách nhiệm sử dụng đất hiệu chủ thể (so với việc trả tiền để sử dụng đất trước 1993)  Tạo công chủ thể sử dụng đất: sử dụng đất vị trí “đẹp” phải tốn chi phí sử dụng đất vị trí “không đẹp”, sử dụng đất thành phố phải trả tiền cao sử dụng đất nông thôn - Chính sách tài cụ thể: + tiền sử dụng đất: khoản tiền phải trả cho NN để giao đất , cho thuê đất có thu tiền sử dụng đất (Điều 55, 56) + thuế thu nhập từ chuyển nhượng quyền sử dụng đất: 2% giá trị giao dịch + thuế sử dụng đất nông nghiệp / phi nông nghiệp, + thuế tài nguyên + lệ phí trước bạ: 0.5% giá trị diện tích đất theo quy định NN (không phải theo giá giao dịch) Chú ý: nói “thuế trước bạ” sai Giá đất - Giá đất NN quy định: UBND tỉnh xây dựng khung giá đất địa phương dựa khung giá đất Chính phủ quy định, năm Chính phủ lại xây dựng khung giá đất 15 - Giá thị trường: giá giao dịch thị trường - Giá hình thành từ hoạt động đấu thầu, đấu giá quyền sử dụng đất - Giá cụ thể: giá đất xác định cho vị trí cụ thể thời điểm cụ thể, tổ thẩm định giá xác định, hội đồng thẩm định giá phê duyệt Đây điểm luật Đất đai 2013, kỳ vọng đưa mức giá quy định NN sát với giá thị trường, nhằm giảm thiểu thất thoát cho ngân sách NN Chương VI Địa vị pháp lý người sử dụng đất Khái niệm - Địa vị pháp lý người sử dụng đất quyền nghĩa vụ người sử dụng đất - Chủ thể sử dụng đất: gồm nhóm (Điều 5): + Tổ chức + Hộ gia đình, cá nhân + Cộng đồng dân cư + Cơ sở tơn giáo + Tổ chức nước ngồi có chức ngoại giao + Người Việt Nam định cư nước ngồi + Doanh nghiệp có vốn đầu tư nước Những đảm bảo cho người sử dụng đất NN đảm bảo cho người sử dụng đất: - Được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đủ điều kiện theo quy định PL - Được khai thác, sử dụng đất theo mục đích - Đối với đất nơng nghiệp người sử dụng đất NN hướng dẫn cải tạo, bồi bổ đất Nguyên tắc sử dụng đất (Điều 6) - Đúng quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất mục đích sử dụng đất - Tiết kiệm, có hiệu quả, bảo vệ môi trường không làm tổn hại đến lợi ích đáng người sử dụng đất xung quanh - Người sử dụng đất thực quyền, nghĩa vụ thời hạn sử dụng đất theo quy định Luật quy định khác pháp luật có liên quan Thời hạn sử dụng đất (Điều 125 - Điều 128) - Đất ổn định sử dụng lâu dài (Điều 125) - Đất sử dụng có thời hạn (Điều 126) - Thời hạn sử dụng đất chuyển mục đích sử dụng đất (Điều 127) - Thời hạn sử dụng đất chuyển quyền sử dụng đất (Điều 128) Quyền nghĩa vụ chung người sử dụng đất - Quyền chung (Điều 166): + Được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất + Hưởng thành lao động, kết đầu tư đất + Hưởng lợi ích cơng trình Nhà nước phục vụ việc bảo vệ, cải tạo đất nông nghiệp + Được Nhà nước hướng dẫn giúp đỡ việc cải tạo, bồi bổ đất nông nghiệp + Được Nhà nước bảo hộ người khác xâm phạm quyền, lợi ích hợp pháp đất đai + Được bồi thường Nhà nước thu hồi đất theo quy định + Khiếu nại, tố cáo, khởi kiện hành vi vi phạm quyền sử dụng đất hợp pháp hành vi khác vi phạm pháp luật đất đai 16 - Nghĩa vụ chung (Điều 170): + Sử dụng đất mục đích, ranh giới đất, quy định sử dụng độ sâu lòng đất chiều cao khơng, bảo vệ cơng trình cơng cộng lòng đất tuân theo quy định khác pháp luật có liên quan + Thực kê khai đăng ký đất đai; làm đầy đủ thủ tục chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; chấp, góp vốn quyền sử dụng đất theo quy định pháp luật + Thực nghĩa vụ tài theo quy định pháp luật + Thực biện pháp bảo vệ đất + Tuân theo quy định bảo vệ môi trường, không làm tổn hại đến lợi ích hợp pháp người sử dụng đất có liên quan + Tuân theo quy định pháp luật việc tìm thấy vật lòng đất + Giao lại đất Nhà nước có định thu hồi đất, hết thời hạn sử dụng đất mà khơng quan nhà nước có thẩm quyền gia hạn sử dụng Quyền chuyển quyền sử dụng đất (Điều 167) Bài tập: Câu 1: Ông A nơng dân sống độc thân có 1,5 hecta đất trồng lúa cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thời hạn lại 13 năm Nay tuổi già sức yếu ông không tiếp tục sản xuất nông nghiệp Ơng muốn cho th phần diện tích đất để lấy tiền trang trải tuổi già Hỏi việc cho th có hợp pháp khơng? Trả lời: việc cho thuê lại hợp pháp theo luật Đất đai, đất ông A NN giao, người thuê lại đất phải đảm bảo sử dụng đất với mục đích mà NN giao đất cho ơng A Câu 2: Ơng An có hecta đất ni trồng thủy, hải sản từ việc th đất ơng Bình Trong thời hạn hợp đồng hiệu lực gặp nhiều rủi ro thua lỗ ông muốn cho ông Sáu người thơn th lại diện tích đất Hỏi theo quy định pháp luật đất đai hành việc cho th đất có hợp pháp khơng? Tại sao? Trả lời: Luật đất đai không điều chỉnh quan hệ cho thuê này, mà phải áp dụng luật Dân sự, việc ông An muốn cho ông Sáu thuê lại phải dựa sở thỏa thuận dân ơng An ơng Bình, sở hợp đồng thuê đất ông An với ông Bình Câu 3: Năm 2004, công ty TNHH Minh Quân nhà nước cho thuê hecta đất để xây dựng nhà máy thức ăn chăn nuôi Thời gian thuê 50 năm Công ty TNHH Minh Quân trả tiền thuê đất 20 năm nhận đất thuê Trong quy hoạch mặt bằng, có hecta đất để xây kho chứa nguyên liệu Tuy nhiên công ty không trực tiếp đầu tư mà thực cho công ty Ái Quốc thuê lại hecta đất để đầu tư xây dựng nhà kho chứa hàng điện tử Hỏi việc cho thuê đất công ty Minh Quân hợp pháp không? Câu 4: Phân biệt quyền cho thuê quyền sử dụng đất quyền cho thuê lại quyền sử dụng đất (Đ167) Câu 5: Quyền chuyển đổi quyền sử dụng đất gì? Cho ví dụ Ngày 19/04/2016 Giảng viên: thầy Trọng Câu hỏi: (1) Cơ quan có thẩm quyền giao đất, cho th đất quan NN có thẩm quyền chung Theo Điều 59, quan có thẩm quyền chung UBND cấp tỉnh, huyện có quyền giao cho thuê đất, UBND cấp xã có quyền cho thuê đất Như câu trả lời “Đúng” hiểu có quyền giao đất cho thuê đất Câu trả lời “Sai” hiểu vừa có quyền giao đất, vừa có quyền cho thuê đất (2) UBND cấp tỉnh ủy quyền cho UBND cấp huyện thực thu hồi đất 17 Sai Theo điều 66, UBND cấp tỉnh ủy quyền cho UBND cấp huyện thực thu hồi đất khu vực thu hồi đất có đối tượng quy định khoản khoản Điều 66 UBND cấp tỉnh ủy quyền cho UBND cấp huyện thu hồi đất (3) Người sử dụng đất NN giao đất, cho thuê đất phải chịu trách nhiệm trước NN việc sử dụng đất Đúng Theo 5, Điều 7, Điều 170 Trường hợp người NN giao đất, cho thuê đất mà cho người khác thuê lại, người phải chịu trách nhiệm trước NN việc sử dụng đất người NN giao đất, cho thuê đất (việc cho thuê lại hợp đồng dân sự, người thuê lại chịu trách nhiệm trước NN) Chương VII Chế độ pháp lý nhóm đất VN có 33.7 triệu hec-ta đất, luật đất đai 2013 quy định có nhóm đất (Điều 10): + nhóm đất nơng nghiệp + nhóm đất phi nơng nghiệp + nhóm đất chưa sử dụng Chế độ pháp lý nhóm đất nông nghiệp - Khái niệm đất nông nghiệp: Điều 10, khoản - Thời hạn sử dụng đất (Điều 126, 127, 128): không 50 năm: với hộ gia đình, cá nhân - Hạn mức sử dụng đất (Điều 129): + với giao đất + với chuyển quyền sử dụng đất - Quỹ đất cơng ích 5% địa phương: + khái niệm quỹ đất cơng ích 5% + mục đích, ý nghĩa quỹ đất cơng ích + trạng quản lý sử dụng quỹ đất cơng ích 5% địa phương Chế độ pháp lý nhóm đất phi nông nghiệp - Khái niệm đất phi nông nghiệp: Điều 10 khoản - Thời hạn sử dụng đất phi nông nghiệp: - Hạn mức: quy định với đất - Cách thức xác định diện tích đất có bờ ao liền kề (Điều 103) Chương VIII Giải tranh chấp đất đai Câu hỏi: khẳng định sau Đúng / Sai, sao: UBND cấp xã quan có thẩm quyền giải tranh chấp đất đai Hòa giải thủ tục bắt buộc giải tranh chấp đất đai Mọi tranh chấp đất mà bên khơng có giấy tờ thuộc UBND cấp huyện trở lên giải 18