TRANH CHẤP hợp ĐỒNG MUA bán NHÀ ở

0 MỤC LỤC Lời cảm ơn PHẦN I GIỚI THIỆU CHUYÊN ĐỀ Phần II Q TRÌNH TÌM HIỀU VÀ THU THẬP THƠNG TIN Thời gian thu thập phương pháp thu thập 2.1 Thời gian thu thập 2.2 Phương pháp thu thập thông tin 2.3 Nguồn thu thập thông tin 2.4 Các thông tin, tư liệu thu thập .7 2.5 Xử lý thông tin thu thập .9 2.5.1 Khái quát tranh chấp hợp đồng nhà 2.5.2 Thực tiễn giải tranh chấp hợp đồng mua bán nhà Tòa án thành phố Lai Châu 10 PHẦN III NHẬN XÉT VÀ KIẾN NGHỊ 18 3.1 Nhận xét tình hình giải tranh chấp hợp đồng mua bán nhà tòa án nhân dân thành phố Lai Châu 18 3.2 Kiến nghị giải pháp khắc phục bất cập công tác giải tranh chấp hợp đồng mua bán nhà tòa án nhân dân thành phố lai Châu 20 KẾT LUẬN .24 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO 26 Lời cảm ơn PHẦN I GIỚI THIỆU CHUN ĐỀ Nhà có vai trò vô quan trọng đời sống người nhu cầu thiếu cá nhân, gia đình nên mang tính xã hội sâu sắc Chính thế, quyền nhà ln ghi nhận Hiến pháp hầu hết quốc gia với tư cách quyền công dân Ở nước ta, Hiến pháp năm 2013 Điều 22 quy định: Cơng dân có quyền có nơi hợp pháp; Mọi người có quyền bất khả xâm phạm chỗ Không tự ý vào chỗ người khác không người đồng ý; Việc khám xét chỗ luật định Do đó, từ trước đến nay, nhà ln đối tượng quan tâm nhiều Hiện nhu cầu nhà ngày tăng gia tăng dân số, đồng thời, xã hội ngày phát triển nên yêu cầu chỗ rộng rãi tiện nghi Vì mà hoạt động liên quan đến nhà ngày trở nên nhộn nhịp sôi động Các tranh chấp mua bán nhà ngày phổ biến chiếm số lượng lớn vụ án mà Tòa án giải Để đáp ứng nhu cầu có nhà cá nhân, hộ gia đình có nhiều phương thức tạo lập khác như: tự xây dựng, thuê nhà ở, nhận thừa kế, tặng cho tham gia giao dịch mua bán nhà Tuy nhiên, nhu cầu nhà điều kiện nước có mật độ dân số đơng nước ta cần có hệ thống pháp luật đầy đủ đồng điều chỉnh lĩnh vực Từ luật nhà năm 2005 đời đánh dấu bước ngoạt phát triển chế tài pháp luật Việt Nam Trong luật nhà 2014 thay luật nhà 2005 quy định chặt chẽ ngày hoàn thiện Tạo sở pháp lý vững cho thị trường bất động sản hình thành phát triển theo định hướng xã hội chủ nghĩa Nhà nước Trong hình thức tạo lập nhà hình thức tạo lập nhà việc tham gia giao dịch mua bán nhà phát triển ngày phong phú, đa dạng phức tạp Chính thế, quy định pháp luật giao dịch mua bán nhà Nhà nước trọng hồn thiện để đáp ứng với tình hình Thực tế nước ta, hoạt động mua bán nhà trải qua nhiều giai đoạn khác Ở giai đoạn lịch sử lại có nét riêng biệt phản ánh phát triển đường lối, sách nhà Đảng Nhà nước Tuy nhiên, giai đoạn dù văn luật cũ hay luật thay quy định giao dịch mua bán nhà phải thực hình thức hợp đồng, phải chứng thực quan nhà nước có thẩm quyền phải thực đầy đủ thủ tục pháp luật quy định Mặc dù Đảng Nhà nước xây dựng hệ thống chế tài hoàn thiện lĩnh vực nhà nhiều nguyên nhân khách quan chủ quan chủ thể tham gia quan hệ mua bán nhà lại không thực hiện, thực không đúng, vi phạm quy định pháp luật hợp đồng mua bán nhà ở, dẫn đến nhiều tranh chấp xảy làm cho giao dịch mua bán nhà vốn phức tạp lại phức tạp Đặc biệt địa bàn thành phố Lai Châu thành phố đa phần dân nhập cư từ nơi khác đến vấn đề diễn phức tạp tham gia thực tập Toà án nhân dân thành phố Lai Châu em tập trung tìm hiểu lĩnh vực em định lựa chọn chuyên đề “Thực tiễn giải tranh chấp hợp đồng mua bán nhà từ năm 2016 đến tháng 7/2018 Toà án nhân dân Thành phố Lai Châu” để làm báo cáo thực tập Chuyên đề nghiên cứu dựa sở lý luận thực tiễn địa bàn thành phố Mặc dù thời gian thực tập không dài khuôn khổ chuyên đề khơng thể đưa phân tích cách chun sâu, đầy đủ vấn đề rộng, mới, phức tạp Nhưng qua báo cáo này, em hi vọng đưa nhìn nhận, đánh giá đóng góp phần ý kiến thực trạng tranh chấp địa phương qua việc học hỏi, nghiên cứu lý luận xem xét thực tiễn vụ án Toà án nhân dân thành phố Lai Châu Trong nội dung chuyên đề em triển khai số nội dung sau: - Giới thiệu chuyên đề - Trình bày q trình tìm hiểu thu thập thơng tin nơi thực tập: + Thời gian thu thập; + Phương pháp thu thập; + Nguồn thu thập tư liệu thông tin thu thập được; + Xử lý thơng tin thu thập (Phân tích, bình luận, đánh giá) - Nhận xét kiến Nghị: + Nhận xét + Kiến nghị Phần II QUÁ TRÌNH TÌM HIỀU VÀ THU THẬP THƠNG TIN Việc tìm hiểu thu thập thông tin để viết chuyên đề thực tập đạt hiệu bước khởi đầu vô quan trọng Đánh giá lực nghiên cứu q trình tìm hiểu, khai thác thơng tin liên quan đến vấn đề người viết báo cáo Ngay từ định chọn cho chuyên đề thực tập liên quan đến lĩnh vực nhà thân em phải nhận thức cơng việc là: tìm hiểu thu thập thông tin liên quan đến nội dung chuyên đề Lựa chọn nội dung thông tin để phục vụ cho việc làm báo cáo sau Tuy vậy, khơng phải cơng việc đơn giản đòi hỏi người thu thập phải có định hướng trước: thu thập (nội dung tư liệu)? thu thập từ đâu(nguồn thu thập tư liệu)? thu thập cách (phương pháp thu thập thông tin)? Và cuối xử lý thông tin chọn lọc thông tin phục vụ trực tiếp cho trình viết Có làm hạn chế thiếu sót ảnh hưởng tới chất lượng việc viết chuyên đề sau Thời gian thu thập phương pháp thu thập 2.1 Thời gian thu thập Sau phân cơng thực tập Tòa án nhân dân thành phố Lai Châu Trong thời gian tuần ngày 25 tháng 07 năm 2018 đến hết ngày 17 tháng 08 năm 2018, em Chánh án phó chánh án Thẩm phán, Thư ký nơi thực tập hướng dẫn tận tình, chu đáo cách nghiên cứu tiếp xúc hồ sơ, tham dự phiên tòa xét xử, tống đạt văn giấy tờ liên quan đến tranh chấp hợp đồng mua bán nhà ở, thừa kế theo pháp luật, theo di chúc, vụ án ly hơn, hình địa bàn, Xã Thẩm phán xác minh nhằm hoàn thiện hồ sơ, định giá tài sản, tiếp xúc trực tiếp với đương sự… Được làm việc với thực tiễn tiếp xúc với môi trường kỷ luật cao Nên thời gian thực tập không dài, quan tâm cán bộ, cơng chức ngành Tồ án tạo điều kiện cho em tiếp xúc làm quen dần với công việc, với cố gắng tìm tòi học hỏi kinh nghiệm, em thu thập nhiều vấn đề bổ ích cho thân cho việc viết đề tài Qua trình làm việc như: - Tham dự phiên toà, nghiên cứu hồ sơ án xét xử giúp em có suy nghĩ tích cực cho định chọn đề tài mình, lợi lớn cho việc thu thập thông tin em, bên cạnh để có nhìn bao qt chuyên đề “Thực tiễn giải tranh chấp hợp đồng mua bán nhà từ năm 2016 đến tháng 7/2018 Toà án nhân dân Thành phố Lai Châu” với giúp đỡ Thư ký hướng dẫn trực tiếp em đọc nghiên cứu vụ án tranh chấp, từ giai đoạn lập hồ sơ chuẩn bị tiến hành xét xử, tham dự vào buổi hoà giải - Sau phiên trao đổi với thẩm phán vấn đề chưa rõ vụ án vừa xét xử - Ngồi để tìm hiểu tình hình thực tiễn vụ án tranh chấp nhà vài năm trở lại em làm việc trực tiếp phòng tiếp cơng dân vào sổ thụ lý, sổ kết quả, tổng hợp số liệu thống kê, tống đạt giấy tờ thư ký - Được thực tế địa phương nơi có nhà tranh chấp để tìm hiểu, thu thập chứng Em tập trung thu thập khai thác vụ tranh chấp hợp đồng mua bán nhà tòa án thụ lý giải từ năm 2016 đến tháng 07 năm 2018 để phục vụ cho nội dung báo cáo 2.2 Phương pháp thu thập thông tin Phương pháp thu thập thông tin biện pháp quan trọng định đến hiệu q trình tìm hiểu thu thập thơng tin Nếu lựa chọn phương pháp thích hợp, đắn, khoa học phù hợp với hoạt động cụ thể giúp cho thông tin thu thập có tính khách quan, trung thực tồn diện Ngược lại sử dụng phương pháp sai lầm dẫn đến việc thông tin thu không phản ánh chất việc mà cần xem xét làm q trình tìm hiểu thu tập thông tin nhiều thời gian, hiệu thu thập thông tin thấp, dẫn tới việc người thu thập thông tin sai hướng, lạc đề Để có kết cao việc thu thập tài liệu, đánh giá tài liệu thu thập em sử dụng kết hợp nhiều phương pháp thu thập thông tin như: - Phương pháp nghiên cứu kết hợp phương pháp quan sát - phân tích tiếp xúc hồ sơ vụ án tranh chấp quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở; - Phương pháp thống kê, liệt kê, tổng hợp phương pháp so sánh, phương pháp logic hệ thống sử dụng xem xét sổ thụ lý, lấy số liệu thống kê; - Phương pháp vấn áp dụng buổi trao đổi với thẩm phán, thư ký Toà Tất phương pháp kết hợp hài hồ nên có tác dụng lớn q trình thu thập thơng tin, tài liệu 2.3 Nguồn thu thập thông tin Thời gian thực tập Toà án nhân dân thành phố Lai Châu, bên cạnh việc cố gắng tìm tòi, học hỏi kiến thức, kinh nghiệm thực tiễn bổ ích trang bị cho Bản thân em nghiên cứu kiến thức lý luận để không phục vụ yêu cầu làm thực tế sau mà tìm hiểu, thu thập để làm báo cáo chuyên đề thực tập Vì vậy, điều quan trọng phải xác định đắn muốn tìm hiểu thu thập gì? tư liệu có đâu (nguồn chứa đựng thơng tin)? Nhận thức việc nên em sử dụng nguồn sau để có thơng tin làm tư liệu viết này, cụ thể: Sổ thụ lý sơ thẩm vụ án dân => cho ta biết số lượng vụ án thụ lý năm tập trung tìm hiểu năm 2016 đến tháng năm 2018 từ giúp ta đối chiếu, so sánh năm để rút nhận xét; Sổ kết sơ thẩm vụ án dân => cho ta biết số lượng vụ án xét xử, thời gian xét xử, kết xét xử, tìm lý y án, huỷ án, sửa án vụ án; Báo cáo kết tổng kết năm (2016, 2017, tháng đầu năm 2018) => cho ta số liệu tổng hợp vụ án tranh chấp hợp đồng mua bán nhà ở, loại tranh chấp thụ lý, giải quyết, tỷ lệ giải so với số vụ thụ lý; Kết luận TAND Thành phố Lai Châu; Sổ định đưa vụ án xét xử sổ định hỗn phiên tồ; Hồ sơ vụ án tranh chấp mua bán nhà xét xử qua số năm => cho ta biết nội dung tranh chấp nhận loại tranh chấp quyền sử dụng đất liên quan đến hợp đồng mua bán nhà thường gặp, đặc trưng loại tranh chấp quyền sử dụng đất địa phương so với địa phương khác Các vụ án điển hình loại lấy làm ví dụ điển hình báo cáo 2.4 Các thơng tin, tư liệu thu thập Bảng Tình hình giải vụ việc dân TAND Thành phố Lai Châu từ năm 2016 đến tháng năm 2018 Năm 2016 Loại tranh chấp Vụ việc dân Tranh chấp HĐ mua bán nhà 2017 tháng đầu năm 2018 20 vụ 100% 25 vụ 100% 15 vụ 100% vụ 16% vụ 25% vụ 26,5% Bảng Tình hình giải tranh chấp Quyền sử dụng đất TAND Thành phố Lai Châu từ năm 2016 đến tháng năm 2018 Năm 2016 Loại tranh chấp Tranh chấp QSDĐ tháng đầu năm 2017 2018 11 vụ 100% 15 vụ 100% 10 vụ 100% vụ 36,36% vụ 46,6% vụ 47,3% Tranh chấp HĐ mua bán nhà Bảng Tình hình giải vụ việc tranh chấp Hợp đồng mua bán Nhà TAND Thành phố Lai Châu từ năm 2016 đến tháng năm 2018 Năm 2016 Loại tranh chấp Tranh chấp HĐ mua bán nhà vụ 100% tháng đầu năm 2017 vụ 2018 100% vụ 100% Tranh chấp HĐ mua bán nhà không tuân thủ quy định vụ 25% vụ 42,85% vụ 33,33% 0% vụ 42,85% vụ 66,67% 25% vụ 14,3% vụ 0% điều kiện chủ thể Tranh chấp hợp đồng mua bán nhà không tuân thủ vụ quy định pháp luật nội dung Tranh chấp hợp đồng mua bán nhà không tuân thủ quy vụ định hình thức thủ tục mua bán nhà 2.5 Xử lý thông tin thu thập 2.5.1 Khái quát tranh chấp hợp đồng nhà Hợp đồng mua bán nhà hiểu thỏa thuận văn bên mua bên bán, theo bên bán nhà có nghĩa vụ chuyển giao nhà phần nhà quyền sở hữu nhà phần nhà cho bên mua; bên mua chủ sở hữu nhà phần nhà bên bán chuyển giao Bên mua có nghĩa vụ trả tiền cho bên bán thời hạn, địa điểm, theo phương thức bên thỏa thuận hợp đồng mua bán nhà Theo quy định pháp luật hành, yếu tố cấu thành hợp đồng nhà bao gồm: + Chủ thể: cá nhân, hộ gia đình, tổ chức (pháp nhân) Nhà nước có đầy đủ tư cách pháp lý + Đối tượng: nhà ở, phải thỏa mãn điều kiện: có thực, phép giao dịch, bất động sản hoàn chỉnh, xác định cụ thể, rõ ràng thuộc quyền sở hữu bên bán + Nội dung hợp đồng: Nội dung hợp đồng mua bán nhà tổng hợp điều khoản mà chủ thể tham gia giao kết hợp đồng thỏa thuận Không trái pháp luật đạo đức xã hội * Hình thức, thủ tục hợp đồng: việc cần thiết mà bên phải thực Nếu bên không thực quy định mang tính luật định dẫn đến hậu pháp lý hợp đồng mua bán nhà bị vơ hiệu Do đó, để hợp đồng mua bán nhà bên thực quy định pháp luật, quan nhà nước có thẩm quyền công chứng, chứng thực hợp đồng cần phải hướng dẫn cho bên thực quy định pháp luật, hạn chế bớt khả gây tranh chấp bên hình thức hợp đồng * Phân loại tranh chấp Hợp đồng mua bán nhà Những tranh chấp hợp đồng mua bán nhà thực tế đa dạng phức tạp, đan xen nhiều vi phạm pháp luật Do đó, để tìm hiểu cội nguồn, chất tranh chấp bên thuận tiện việc nghiên cứu, phân loại tranh chấp hợp đồng mua bán nhà thành nhóm sau: + Tranh chấp hợp đồng mua bán nhà không tuân thủ quy định điều kiện chủ thể + Tranh chấp hợp đồng mua bán nhà không tuân thủ quy định pháp luật nội dung + Tranh chấp hợp đồng mua bán nhà không tuân thủ quy định hình thức thủ tục mua bán nhà 2.5.2 Thực tiễn giải tranh chấp hợp đồng mua bán nhà Tòa án thành phố Lai Châu * Lịch sử hình thành phát triển, cấu tổ chức Tòa án Nhân Dân thành phố Lai Châu - tỉnh Lai Châu Tòa án nhân dân thành phố Lai châu có trụ sở phường Quyết Tiến thành phố Lai Châu - Tỉnh Lai Châu, lúc đầu tòa có tên Tóa án nhân dân Thị xã Lai Châu, thành lập theo định số 691/2004/QĐ-TA Chánh Án Tòa Án Nhân Dân Tối Cao Tòa án Nhân Dân Thị Xã Lai Châu thức thành lập từ ngày 20 tháng 12 năm 2004 Với biên chế ban đầu 06 đồng chí, có 03 thẩm phán, 02 thư ký 01 chức danh khác Ngày tháng năm 2013 thị xã Lai Châu Bộ Xây Dựng định công nhận Đô thị loại Ngày 27 tháng 12 năm 2013, Thủ tướng phủ ký Nghị số 131/NQ-CP nâng cấp thị xã Lai Châu thành thành phố Lai Châu thuộc tỉnh Lai Châu 10 Cụ thể: STT HỌ VÀ TÊN LÒ ANH KIÊN PHAN THỊ PHƯƠNG DƯƠNG THỊ TUYẾT THANH TÒNG THỊ TUYẾT (THẨM PHÁN) THẨM PHÁN PHÙNG THỊ HƯƠNG GIANG THẨM PHÁN 10 11 KHUẤT THỊ LAN NGUYỄN VĂN BẰNG PHÙNG THỊ KHÁNH NGUYỄN BÍCH NGA NGUYỄN THỊ TỒN VÀNG VĂN QUANG 12 NGUYỄN THỊ THU TRANG THƯ KÍ THƯ KÍ THƯ KÍ THƯ KÍ KẾ TỐN BẢO VỆ CHUN 13 CHỨC DANH CHÁNH ÁN PHÓ CHÁNH ÁN (THẨM PHÁN) PHÓ CHÁNH ÁN GHI CHÚ DÂN SỰ HÌNH SỰ VIÊN ĐÁNH MÁY BÙI THỊ DUỆ TẠP VỤ * Thực tiễn giải tranh chấp hợp đồng mua bán nhà án nhân dân thành phố lai châu Qua bảng số liệu ta thấy, vụ việc dân sự, tranh chấp Quyền sử dụng đất nói chung tranh chấp hợp đồng mua bán nhà nói riêng có xu hướng tăng: + Vụ việc dân có xu hướng tăng qua năm Năm 2016 xảy 20 vụ đến năm 2017 tăng thêm vụ, riêng tháng đầu năm 2018 xảy 15 vụ gần so với năm 2016 + Tranh chấp quyền sử dụng đất có xu hướng tăng từ 11 vụ năm 2016 lên 15 vụ năm 2017 riêng tháng đầu năm 2018 xảy 10 vụ + Tranh chấp hợp đồng mua bán nhà tăng 03 vụ, từ 04 vụ lên 07 vụ, đến năm 2018 lại có xu hướng tăng cao, tháng đầu năm 2018 xảy vụ Trong tổng số vụ việc dân xảy thực tế, tranh chấp Quyền sử dụng đất chiếm tỉ lệ cao: - Năm 2016 11 vụ tổng số 20 vụ, chiếm 55% - Năm 2017 15 vụ tổng số 25 vụ, chiếm 60% - tháng đầu năm 2018 10 vụ tổng số 15 vụ, chiếm 66,66% 11 => Trong vòng 03 năm, vụ Tranh chấp QSDĐ tăng 04 vụ, từ 11 vụ lên 15 vụ,và tiếp tục tăng năm 2018 tức tăng 5%, từ 55% lên 60% Trong đó, Tranh chấp HĐ mua bán nhà tăng theo: - Năm 2016 04 vụ tổng số 11 vụ, chiếm 36,36% - Năm 2017 07 vụ tổng số 15 vụ, chiếm 46,6% - tháng đầu năm 2018 06 vụ tổng số 10 vụ, chiếm 60% => Trong vòng 02 năm, vụ Tranh chấp HĐ mua bán nhà tăng 03 vụ, từ 04 vụ lên 07 vụ, tức tăng 10,24%, từ 36,36% lên 46,6% Trong năm 2018 tiếp tục có xu hướng tăng mạnh chiếm 60% vụ tranh chấp quyền sử dụng đất Nhìn chung, vụ Tranh chấp HĐ mua bán nhà diển phức tạp, tập trung vào nhóm chính: * Tranh chấp HĐ mua bán nhà không tuân thủ quy định điều kiện chủ thể: Hợp đồng mua bán nhà ký kết với người không đủ lực hành vi dân sự; Bán nhà không thẩm quyền nhà thuộc sở hữu nhà nước; Hợp đồng mua bán nhà ký kết người giám hộ với người giám hộ; Mua bán nhà mà không thực quy định pháp luật ủy quyền; Bán nhà khơng có đồng ý tất đồng chủ sở hữu nhà đó; bán nhà thuộc sở hữu chung hợp vợ chồng bán có chồng vợ đứng tên hợp đồng mua bán nhà ở; bán nhà thuộc sở hữu chung theo phần có nguồn gốc từ tài sản thừa kế lại chưa chia thừa kế; Tranh chấp thực tiễn: ông Ngô Văn Quang trú phường Đoàn Kết, thành phố Lai Châu, bố đẻ anh Ngô Văn Dũng, nộp đơn tố cáo đến quan chức Lai Châu việc mua bán nhà anh Dũng gia đình ơng Lê Văn Thanh Theo đơn tố cáo ông Ngô Văn Quang cho tháng 02/2014 anh Dũng có viết giấy tay trao tặng nhà cho bố đẻ ông Ngô Văn Quang nhà mảnh đất có diện tích 500m Tuy nhiên ngày 26/11/2015 anh Dũng lại bán nhà 500m đất cho gia đình ơng Lê Văn Thanh với giá 750 triệu đồng Việc mua bán có giấy tờ chuyển nhượng viết tay anh Dũng ơng Thanh Ơng Quang cho rằng, anh Dũng bị rối loạn tâm thần (có giấy xác nhận bệnh viện năm 2009) nên việc mua bán khơng có hiệu lực pháp luật Hơn mảnh đất nhà mà anh Dũng viết giấy trao tặng cho ông nên quyền sở hữu thuộc ông Trong ơng Thanh cho 12 giấy tờ mua bán nhà anh Dũng viết tay ông Thanh trả cho anh Dũng số tiền 750 triệu , thực việc mua bán ông Thanh chuyện trao tặng nhà đất anh Dũng ông Quang Căn nhà mảnh đất có trị giá 900 triệu ơng Thanh mua có 750 triệu khơng có sổ đỏ lại đất phi nông nghiệp * Tranh chấp hợp đồng mua bán nhà không tuân thủ quy định pháp luật nội dung: Nội dung hợp đồng không rõ ràng, không đầy đủ quyền nghĩa vụ bên, đặc biệt nội dung liên quan đến ranh giới nhà đất có nhà; Bán nhà thuộc diện tích đất cơi nới trái phép, đất " nhảy dù" mà có; Bán nhà nhà tài sản dùng làm tài sản chấp; Bán nhà loại nhà có tranh chấp quyền sở hữu nhà tài sản thừa kế chưa chia; Tranh chấp thực tiễn: Trong vụ án tranh chấp hợp đồng mua bán nhà nguyên đơn chị Hoa, chị Hồng, chị Hà, chị Hải, đại diện bên nguyên đơn chị Hoa với đại diện bị đơn anh Luân Vụ việc chị Hải tự động bán toàn nhà đất thuộc quyền sở hữu chung chị Hoa, chị Hồng, chị Hà, chị Hải thừa kế cha mẹ để lại vi phạm điều kiện nội dung hợp đồng mua bán, cụ thể nhà đất - đối tượng hợp đồng thuộc sở hữu chung nhiều đồng sở hữu mà bán không phép đồng sở hữu chủ Do đó, có tranh chấp, Tòa án tun tồn nội dung hợp đồng mua bán nhà đất không thuộc quyền sở hữu chị Hải với anh Luân bị vô hiệu đắn * Tranh chấp hợp đồng mua bán nhà khơng tn thủ quy định hình thức thủ tục mua bán nhà ở: Những tranh chấp liên quan đến hình thức thủ tục mua bán nhà chiếm tỷ lệ đáng kể vụ án hợp đồng mua bán nhà mà chủ yếu việc bên ký kết hợp đồng không lập thành văn bản, lập thành văn khơng có cơng chứng, chứng thực hợp đồng quan nhà nước có thẩm quyền Trường hợp thường xảy người mua người bán có quan hệ huyết thống, bạn bè thân quen, tin tưởng sau ký kết thực điều kiện thoả thuận đột biến thị trường làm cho nhà đất tăng giá cao gấp nhiều lần làm phát sinh tranh chấp bên Theo quy định Luật nhà hợp đồng mua bán nhà vi phạm hình thức để 13 án tuyên huỷ hợp đồng mà bên ký kết có tranh chấp xảy Vi phạm hình thức, thủ tục mua bán nhà loại tranh chấp mà chất dựa sở người bán lợi dụng quy định pháp luật điều kiện, hình thức luật định mà họ làm đơn yêu cầu án xem xét huỷ hợp đồng mua bán ký kết với bên mua nhà nhằm đem lại lợi ích cho thân Theo quy định pháp luật văn hướng dẫn hợp đồng vi phạm hình thức xử lý sau: + Nếu bên chưa thực nghĩa vụ theo hợp đồng nghĩa bên bán chưa nhận tiền chưa giao nhà, bên mua chưa giao tiền chưa nhận nhà, tồ án tun bố huỷ hợp đồng + Nếu bên mua trả đủ phần tiền mà bên bán chưa giao nhà, bên bán giao phần toàn nhà mà bên mua chưa trả đủ tiền án buộc bên phải thực theo hợp đồng phải làm thủ tục chuyển quyền sở hữu Tuy nhiên để bảo đảm quyền lợi bên bán nhà trường hợp này, án phải xác định rõ số tiền bên mua chưa trả thời điểm mua bán nhà chiếm phần trăm trị giá ngơi nhà thời điểm xét xử sơ thẩm để xác định rõ số tiền theo số phần trăm xác định trị giá nhà để buộc bên mua phải tốn cho bên bán để tính án phí Tranh chấp thực tiễn: Vụ tranh chấp hợp đồng mua bán nhà nguyên đơn chị Đào Thị Phương Bị đơn anh Trần Ngọc Cường anh Đỗ Văn Hải Theo lời chị Phương trình bày ngày 20 tháng năm 2016 chị có mua ơng Dũng 01 nhà cấp diện tích 250 m2 tổ phường Tân Phong thành phố Lai Châu tỉnh Lai Châu Khi mua chị đưa tiền cho anh Cường đứng tên giao dịch làm giấy tờ chị làm trực tiếp với ông Dũng Anh Cường mua ông Dũng mảnh đất có diện tích 270m2 giáp với nhà chị làm giấy tờ qua uỷ ban nhân dân phường xác nhận Một thời gian sau anh Cường muốn bán mảnh đất khách lại thích mảnh đất chị Do gia đình chị anh Cường bạn bè thân thiết làm ăn nên hai trao đổi diện tích đất cho Việc đổi đất chị anh Cường khơng có giấy tờ mà có giấy chuyển nhượng quyền sử dụng đất hoa màu để làm tin Ngày 10 tháng năm 2016 hai bên đưa toàn giấy tờ nhà đất cho 14 Ngày 20 tháng năm 2016 chị Phương vay gia đình anh Cường 75.000.000 đồng tiền mặt vay chị có viết giấy cam kết vay tiền uỷ quyền bán đất theo yêu cầu cuản anh Cường chị cần tiền nên viết giấy uỷ quyền thời hạn tháng không trả số tiền anh Cường bán nhà với giá 500.000.000 đồng Chưa đến thời hạn trả nợ anh Cường bán nhà đất chị cho anh Hải không đồng ý chị Nay chị làm đơn xin huỷ hợp đồng mua bán nhà anh Cường anh Hải ngày 25 tháng năm 2016 Theo anh Cường ngày 20 tháng 05 năm 2016 anh có mua ơng Dũng 700m2 đất ao sau anh san lấp tạm chia làm mảnh nhỏ để bán mảnh đất có nhà tạm cấp anh bán cho khách mảnh bán cho chị Phương mảnh với giá 90000 đồng anh giữ lại mảnh Anh người gặp ông Dũng để làm giấy tờ cho mảnh có xác nhận UBND phường Tân Phong, thành phố Lai Châu, tỉnh Lai Châu Khi anh có nhu cầu bán đất chị Phương muốn lấy sang mảnh anh mảnh anh rộng Việc mua bán viết giấy chuyển nhượng nhà hoa màu ngày 10 tháng 08 năm 2016 với giá cũ 90.000.000 đồng tốn cho khơng phải đổi chị Phương khai Ngày 20 tháng 08 năm 2016 chị Phương vay vợ chồng anh 75.000.000.000 đồng có giấy cam kết vay tiền chị chị Phương có viết giấy uỷ quyền cho vợ chồng anh gặp khách bán với giá 500.000.000 đồng ngày 25 tháng năm 2016 anh bán cho anh Hải mảnh đẩt chị Phương uỷ quyền Sau bán anh có gọi chị Phương đến trả tiền trừ tiền nợ chị Phương không đồng ý đưa đơn kiện huỷ hợp đồng mua bán anh anh Hải anh không đồng ý Nếu chị Phương cho giấy uỷ quyền khơng hợp pháp việc mua bán nhà đất anh chị Phương không hợp pháp anh xin huỷ hợp đồng mua bán nhà đất anh chị Phương Tại án số 15/DSST ngày 25 tháng 10 năm 2016 án nhân dân thành phố Lai Châu định: - Chấp nhận đơn xin huỷ hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất chị Phương với anh Cường anh Hải - Chấp nhận đơn phản tố huỷ hợp đồng mua bán nhà đất anh Cường với chị Phương - Hợp đồng mua bán nhà đất anh Cường anh Hải lập ngày 25 tháng 09 15 năm 2016 vơ hiệu buộc anh Cường phải hồn trả số tiền cho anh Hải - Chấp nhận đơn phản tố huỷ hợp đồng mua bán nhà đất anh Cường với chị Phương Anh Cường với chị Phương có đơn kháng cáo án sơ thẩm Tại án phúc thẩm số 30/DSPT ngày 22 tháng 11 năm 2016 án nhân tỉnh Lai Châu tuyên: - Hợp đồng mua bán đất anh Cường anh Hải vơ hiệu buộc anh Cường phải hồn trả số tiền bán nhà cho anh Hải - Tuyên bố hợp đồng mua bán nhà đất anh Cường chị Phương vô hiệu Như vậy, hợp đồng mua bán nhà anh Cường, chị Phương, anh Cường anh Hải xác lập giấy viết tay, có xác nhận UBND phường Tân Phong không với quy định Bộ luật dân điều kiện hình thức thủ tục mua bán nhà Do Tồ án nhân dân tỉnh Lai Châu sở quy định Bộ luật dân 2015 điều kiện, hình thức thủ tục mua bán nhà để tuyên hợp đồng mua bán nhà anh Cường chị Phương, anh Cường anh Hải vô hiệu đắn 16 PHẦN III NHẬN XÉT VÀ KIẾN NGHỊ 3.1 Nhận xét tình hình giải tranh chấp hợp đồng mua bán nhà tòa án nhân dân thành phố Lai Châu * Những điểm làm công tác giải tranh chấp hợp đồng mua bán nhà Tòa án nhân dân thành phố Lai Châu Trong thời gian qua việc xét xử tranh chấp hợp đồng mua bán nhà Toà án nhân dân thành phố Lai Châu gặp nhiều thuận lợi, vụ tranh chấp giải nhanh chóng, kịp thời pháp luật bảo vệ quyền lợi cho bên đương có số điều kiện tạo động lực sau: - Về pháp luật: + Hệ thống văn pháp luật đất đai, nhà tương đối đầy đủ, đồng bộ, hiệu Luật đất đai 2013, luật nhà 2014 văn hướng dẫn thi hành tạo khung pháp lý vững cho trình giải tranh chấp nhà + Bộ luật tố tụng dân 2015 đời tạo sở pháp lý cho Tồ án giải nhanh chóng, kịp thời vụ việc dân sự, tranh chấp quyền sử dụng đất nói chung, tranh chấp mua bán nhà nói riêng, tạo thuận lợi cho cơng việc giải tranh chấp không bị chồng chéo, tượng án tồn đọng giảm hẳn - Về nhận thức: Tầm hiểu biết pháp luật người dân ngày nâng lên thơng qua việc tìm hiểu kiến thức phương tiện thông tin đại chúng, sách báo, internet Họ hiểu quyền, nghĩa vụ pháp luật quy định tự bảo vệ quyền lợi giúp cho Tồ án giải cơng việc nhanh chóng - Về chun mơn Trình độ chun mơn Chánh án, thẩm phán, thư ký ngày nâng lên Đảng Nhà nước tạo điều kiện để nâng cao lực trình độ cho đội ngũ cán bộ, cơng chức nghành tồ án thường xun mở lớp tập huấn, bồi dưỡng việc áp dụng văn pháp luật đất đai, nhà giúp cho cán bộ, công chức áp dụng pháp luật cách đắn kịp thời * Những điểm chưa làm công tác giải tranh chấp hợp đồng mua bán nhà Tòa án nhân dân thành phố Lai Châu Bên cạnh thuận lợi trình giải tranh chấp hợp đồng mua bán nhà lên khơng khó khăn cần phải khắc phục là: 17 - Pháp luật Đất đai chưa thống nhất, nằm rải rác nhiều văn pháp luật gây khó khăn việc áp dụng, nhiều thời gian việc đối chiếu so sánh - Việc thu thập chứng nhiều khó khăn Tranh chấp hợp đồng mua bán nhà thường loại tranh chấp phức tạp Quá trình thu thập chứng cứ, tài liệu đương lại thường gặp phải thiếu thiện chí cá nhân, quan liên quan - Một phận người dân thành phố Lai Châu đồng bào dân tộc thiểu số, trình độ nhận thức hiểu biết pháp luật nói chung kiến thức nhà nói riêng hạn chế, ảnh hưởng đến trình giải tranh chấp - Một số cán Tòa án nhận thức chun mơn nghiệp vụ hạn chế Nghiên cứu hồ sơ vụ án khơng kỹ, chưa xem xét kết tồn diện hồ sơ vụ án, chưa nghiên cứu kỹ Nghị hướng dẫn Hội đồng thẩm phán TAND Tối cao BLTTDS văn pháp luật khác liên quan đến tranh chấp nhà dẫn đến bỏ xót người tham gia tố tụng, giải không yêu cầu khởi kiện đương Cá biệt có số thẩm phán tinh thần làm việc chưa cao, nên giải số vụ án có tình tiết phức tạp tỏ lúng túng, bị động, chưa tìm tiến độ giải hết vụ án dẫn đến hạn luật định * Nguyên nhân bất cập pháp luật giải tranh chấp hợp đồng mua bán nhà Trong năm vừa qua việc giải vụ án tranh chấp hợp đồng mua bán nhà án nhân dân thành phố lai Châu ngày nhiều với tính chất ngày phức tạp Điều bắt nguồn từ nhiều nguyên nhân khác nhau, có số nguyên nhân chủ yếu là: Thứ nhất, Các tranh chấp phát sinh nhiều phần nội dung pháp luật chưa thật sâu vào đời sống nhân dân, pháp luật xa với với đời sống nhân dân Với hệ thống pháp luật đồ sộ, với nhiều văn điều chỉnh đối tượng khác thay đổi liên tục hiệu lực văn dẫn tới chồng chéo, mâu thuẩn luật chuyên nghành với văn khác Với chồng chéo, mâu thuẩn, pháp luật thiếu thống đồng gây cách hiểu khác lúng túng q trình áp dụng, hiệu điều chỉnh pháp luật 18 không cao tất yếu dẫn tới quyền lợi ích cơng dân không đảm bảo cách tốt Thứ hai, ý thức, nhận thức pháp luật người dân hạn chế Điều xuất phát từ nhiều nguyên nhân, song có số nguyên nhân như: tâm lý, văn hóa sống, trình độ nhận thức, điều kiện tiếp xúc với quy định pháp luật quan cơng quyền nhiều hạn chế, việc thực đầy đủ thủ tục mua bán nhà nhiều bất cập phía quy định pháp luật, phía thực thi cán cơng quyền có trách nhiệm hướng dẫn người dân thực đủ quy định pháp luật hợp đồng mua bán nhà Đối với quy định pháp luật nói với mục đích cuối để bảo vệ quyền lợi cơng dân, người dân lại có thái độ không tôn trọng, không tuân thủ quy định pháp luật Ví dụ điển hình trường hợp mua bán nhà phải lập thành văn có cơng chứng, chứng thực, có quan hệ hợp đồng mua bán bên không tuân thủ theo mà lại thỏa thuận miệng thực thi nguyên tắc tự nguyện, tới phát sinh tranh chấp quyền lợi họ bị xâm phạm ảnh hưởng cách nghiêm trọng Thứ ba, Nhu cầu nhà ngày tăng cao quỹ nhà lại chưa đáp ứng nhu cầu người dân Thứ tư, Trong trình giải tranh chấp hợp đồng mua bán nhà thấy định, phán xét Tòa án thiếu sót, chí nói sai với nội dung vụ án tranh chấp, nhận phán xét có trường hợp chủ thể tin phán xét nên không thực thủ tục kháng cáo, nên dẫn tới quyền lợi chưa đảm bảo Như nói với trình độ, khả cán tòa án có số cán hạn chế, chun mơn kỹ thuật nhiều thiếu sót ảnh hưởng lớn tới việc phán quyết, làm cho ản bị hủy khơng thể thực thi 3.2 Kiến nghị giải pháp khắc phục bất cập công tác giải tranh chấp hợp đồng mua bán nhà tòa án nhân dân thành phố lai Châu Xuất phát nhu cầu thực tiễn tranh chấp hợp đồng mua bán nhà ngày gia tăng, phức tạp, hệ thống pháp luật điều chỉnh vấn đề nhiều hạn chế Đảng Nhà nước cần hoàn thiện hệ thống pháp luật để nhằm khắc phục hạn chế tồn Còn 19 tác giả viết phạm vi chuyên đề báo cáo thực tập, trải qua q trình phân tích, tìm hiểu chế định hợp đồng nói chung hợp đồng mua bán nhà nói riêng, xuất phát từ bất cập tồn tác giả viết xin đưa số kiến nghị, giải pháp nhằm hoàn thiện quy định pháp luật hợp đồng mua bán nhà * Nhanh chóng bổ sung, hoàn thiện hệ thống quy định pháp luật hợp đồng mua bán nhà Xuất phát nhu cầu thực tiễn tranh chấp hợp đồng mua bán nhà ngày gia tăng, phức tạp, hệ thống pháp luật điều chỉnh vấn đề nhiều hạn chế Đảng Nhà nước cần hồn thiện hệ thống pháp luật để nhằm khắc phục hạn chế tồn Thứ nhất, hoàn thiện quy định chủ thể tham gia quan hệ hợp đồng mua bán nhà Thứ hai, hoàn thiện quy định đối tượng hợp đồng mua bán nhà Thứ ba, hoàn thiện quy định hình thức, thủ tục hợp đồng mua bán nhà * Nâng cao chất lượng, lực phẩm chất cán Tòa án - Khơng ngừng nâng cao kỹ làm việc, kiến thức, trình độ chuyên môn cán hệ thống quản lý Nhà nước nói chung với hệ thống quan Tòa án nói riêng để phù hợp với biến đổi ngày đất nước, nhằm mục đích giải đắn vụ án tranh chấp để bảo vệ tốt quyền lợi chủ thể - Cần trọng tới đạo đức nhân cách cán hệ thống quản lý Nhà nước quan Tòa án chuyên trách Rèn luyện ý thức làm việc nghiêm túc, tôn trọng tuân theo Pháp luật, khách quan nghiêm minh công - Cần tiến hành đợt tra, kiểm tra hiệu làm việc quan chuyên trách, từ cần khen thưởng gương xuất sắc, kỷ luật nghiêm minh hành vi vi phạm công tác quản lý Nhà nước hoạt động chuyên mơn - Đào tạo đội ngũ cán Tòa án có lực, khơng ngừng nâng cao kinh nghiệm cho đội ngũ cán trẻ, tiếp cận khoa học tiếp cận thay đổi linh hoạt xã hội nắm bắt nhanh, nhạy điểm pháp luật để áp dụng pháp luật cách đắn * Nâng cao công tác tuyên truyền, phổ biến pháp luật 20 - Cần tuyên truyền, phổ biến sâu rộng kiến thức pháp luật cho người dân đặc biệt người dân vùng sâu, vùng xa để giúp họ nắm bắt, hiểu có ý thức tôn trọng pháp luật để họ nhận thức vai trò, trách nhiệm quyền lợi họ để họ tự bảo vệ quyền lợi - Tòa án nhân dân cần tiến hành nhiều hoạt động thiết thực xét xử vụ án theo hình thức lưu động địa phương, mặt cơng cụ hữu hiệu để tuyên truyền pháp luật có hiệu quả, mặt khác răn đe hành vi vi phạm pháp luật, để quần chúng nhân dân thấy tính nghiêm minh pháp luật - Bên cạnh Nhà nước cần tiến hành nhiều hoạt động tư vấn pháp lý tận vùng sâu, vùng xa với nhiều lĩnh vực khác Thiết nghĩ vùng sâu vùng xa đời sống nhân dân gặp nhiều khó khăn, nhận thức hạn chế tiến hành giao dịch mua bán nhà hay tiến hành hợp đồng vay, chấp cầm cố tài sản người dân đến để tư vấn pháp lý trước tiến hành giao kết hợp đồng từ hạn chế tranh chấp phát sinh * Các biện pháp khác - Đối với hành vi vi phạm quản lý Nhà nước nói chung, quản lý sử dụng nhà cần phải có biện pháp, chế tài đủ mạnh để vừa ngăn chặn, vừa răn đe hành vi vi phạm - Tăng cường hiệu công tác hướng dẫn, giải tranh chấp đất đai, nhà Tòa án cấp, để hướng dẫn đúng, giải kịp thời tranh chấp đất đai, nhà phát sinh Tóm lại, khẳng định nhà tài sản lớn đáng quý người Nhưng xã hội phức tạp, với biến đổi mạnh mẽ kèm theo tranh chấp hợp đồng mua bán ngày gia tăng Với tính chất đặc thù loại tài sản đặc biệt nên tranh chấp hợp đồng mua bán nhà thường đa dạng, phức tạp với nhiều nguyên nhân khác Hiện nói Pháp luật phần điều chỉnh tranh chấp hợp đồng mua bán tài sản thu nhiều thành tựu, kết tốt Tuy nhiên bên cạnh số khó khăn, hạn chế định Chính để hồn thiện hệ thống pháp luật nói chung pháp luật tranh chấp hợp đồng nói riêng phạm vi chuyên đề tác giả dựa tranh chấp thực tiễn, học để phân tích từ 21 mạnh dạn đề giải pháp dựa nguyên nhân tồn nhằm góp phần để pháp luật thống nhất, hoàn thiện 22 KẾT LUẬN Cơ chế pháp luật thông thoáng nguồn tác nhân thúc đẩy giao lưu dân mở rộng điều kiện việc tạo thị trường mua bán bất động sản phù hợp với quy luật cung cầu xã hội Có thể nhận định rằng, pháp luật nhà nói chung hợp đồng mua bán nhà nói riêng, cần phải có quy định thật phù hợp với tốc độ tăng trưởng kinh tế nước nhu cầu nhà cá nhân Quy định pháp luật hợp đồng mua bán nhà phải hướng tới mục đích nhằm nâng cao chất lượng sống cá nhân, đồng thời nhằm củng cố ổn định giao lưu dân sự, trật tự an toàn xã hội nước ta trình phát triển hội nhập Dù góc độ, phương diện ln khẳng định vai trò vơ quan trọng, to lớn nhà Nhìn vào đánh giá tiềm lực kinh tế quốc gia, nhìn vào đánh giá phần khả kinh tế gia đình Đảng Nhà nước ta ln giành ưu ái, quan tâm đặc biệt tới vấn đề nhà Chính hệ thống pháp luật điều chỉnh nhà nói riêng hợp đồng nhà Nhà nước trọng Chỉ riêng thời kỳ đổi mới, hàng loạt văn pháp luật nhà ban hành, nhằm điều chỉnh quan hệ nhà ở, có hợp đồng mua bán nhà thuộc thành phần kinh tế hình thức sở hữu góp phần đảm bảo cho giao dịch dân nhà theo chuẩn mực pháp lý ngày cao Tuy nhiên, pháp luật nhà hợp đồng mua bán nhà theo quy định pháp luật hành tồn hạn chế định: Những quy định đối tượng, hình thức, thủ tục giao kết hợp đồng mua bán nhà điểm chưa thật phù hợp với thực tế; quy định hợp đồng mua bán nhà chưa thật đầy đủ, cụ thể, bên cạnh có quy định phức tạp hóa quan hệ dân thơng thường mang nặng tính chất hành chính, cản trở giao lưu dân nhà ở, cần sớm để tạo điều kiện cho cá nhân, hộ gia đình cơng dân chủ thể khác có nhu cầu mua bán nhà ở, tham gia vào quan hệ hợp đồng mua bán nhà thuận lợi Xã hội thay đổi, đặt u cầu pháp luật phải bắt kịp với thay đổi sống, biến đổi xã hội xu hội nhập giao lưu mặt Với loại tài sản bất động sản, tài sản gắn liền với đất với 23 tranh chấp liên quan tới đối tượng tài sản biến đổi, phức tạp Chính vậy, q trinh giải tranh chấp đồi hỏi quan chức cần trọng để giải đắn, hợp tình hợp lý, hợp với pháp luật không trái với đạo đức xã hội 24 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO Hiến pháp năm 2013; Báo cáo tổng kết ngành TAND Thành phố Lai Châu (các năm 2016, 2017, báo cáo sơ kết tháng đầu năm 2018); Bộ luật tố tụng dân 2015; Luật nhà 2005, 2014; Luật đất đai năm 2013 Văn hướng dẫn thi hành; Nghị định số 71/2010/NĐ-CP ngày 23/06/2010 Nghị định quy định chi tiết hướng dẫn thi hành Luật nhà ở; Nghị định số 188/NĐ-CP ngày 20/11/2013 phát triển quản lý nhà xã hội; Nghị định số 34/2013/NĐ-CP ngày 22/04/2013 quản lý sử dụng nhà thuộc sở hữu nhà nước; Sổ kết xét xử vụ án Dân TAND Thành phố Lai Châu (các năm 2016, 2017, 2018); 10 Sổ thụ lý vụ án dân TAND Thành phố Lai Châu (các năm 2016, 2017, 2018) ... quát tranh chấp hợp đồng nhà Hợp đồng mua bán nhà hiểu thỏa thuận văn bên mua bên bán, theo bên bán nhà có nghĩa vụ chuyển giao ngơi nhà phần nhà quyền sở hữu ngơi nhà phần nhà cho bên mua; bên mua. .. nghiên cứu, phân loại tranh chấp hợp đồng mua bán nhà thành nhóm sau: + Tranh chấp hợp đồng mua bán nhà không tuân thủ quy định điều kiện chủ thể + Tranh chấp hợp đồng mua bán nhà không tuân thủ... mà có; Bán nhà nhà tài sản dùng làm tài sản chấp; Bán nhà loại nhà có tranh chấp quyền sở hữu nhà tài sản thừa kế chưa chia; Tranh chấp thực tiễn: Trong vụ án tranh chấp hợp đồng mua bán nhà nguyên