Bài tập và bài giải thẩm định giá trị doanh nghiệp.doc

Bài tập và bài giả thẩm định giá trị doanh nghiệp

BÀI TẬP BẤT ĐỘNG SẢN Bài 1 Bất động sản cần thẩm định giá là một khu nhà xưởng có diện tích 20.000m2, hiện làđất trống Hãy tính giá trị thị trường của khu đất này Được biết:

a) Khu đất này theo quy hoạch dự kiến là khu dân cư, tỷ lệ sử dụng đất theo quy định60% Cũng theo quy hoạch 50% diện tích đất thương phẩm dành cho xây dựng chung cư 8tầng, 50% dành cho việc phân lô bán nền với 40 nền nhà liên kế có diện tích 90m2/nền và 10nền nhà biệt thự có diện tích 240m2/nền

Giá bán căn hộ chung cư bình quân 4.500.000đ/m2 chưa có thuế GTGT, diện tích căn hộchung cư bán được bằng 75% tổng diện tích sàn xây dựng

Giá bán nền đất theo giá đất phù hợp với giá thị trường ở khu vực đó

Qua thu thập thông tin có 3 BĐS ở các dự án gần cận khu đất này vừa mới giao dịchthành:

- BĐS 1 có diện tích đất 80m2, diệc tích sàn xây dựng 120m2, nhà 2 tầng kết cấu khung,sàn, mái bê tông cốt thép, nền lát gạch ceramic, chất lượng còn lại 90% vừa bán đượcvới giá 594.400.000đ Đơn giá xây dựng mới nhà tương tự 1.800.000đ/m2

- BĐS 2 có diện tích đất 180m2, diện tích sàn xây dựng 180m2, nhà 2 tầng kết cấukhung, sàn mái bê tông cốt thép, mái ngói, tường gạch, tầng trệt lát gạch granite, lầu 1lát gạch ceramic, chất lượng còn lại 85% vừa được bán với giá 1.170.000.000đ Đơngiá xây dựng mới nhà tương tự 2.000.000đ/m2

- BĐS 3 có diện tích đất 240 m2, diện tích sàn xây dựng 200m2, nhà 2 tầng kết cấukhung, sàn bê tông cốt thép, tường gạch, mái ngói, toàn bộ nền lát gạch granite, cầuthang gỗ, chất lượng còn lại 95% vừa được bán với giá 1.498.000.000đ Đơn giá xâydựng mới nhà tương tự 2.200.000đ/m2

b) Chi phí phát triển:

- Đầu tư hạ tầng bình quân 250.000đ/m2

- Quy hoạch 500.000.000đ

- Xây dựng chung cư bình quân 2.500.000đ/m2

- Vay ngân hàng 50% chi phí xây dựng chung cư, thời hạn vay 1 năm, lãi suất 10% năm

- Chi về bán 1% doanh thu

- Lãi cho nhà đầu tư 20% giá trị đất, chi phí đầu tư hạ tầng, chi phí quy hoạch và tiền chuyểnmục đích sử dụng đất

- Giá đất theo quy định của Nhà nước tại khu vực này: đất ở 2.000.000đ/m2, đất sản xuất phinông nghiệp 1.200.000đ/m2

Bài làm:

1 Doanh thu phát triển dự kiến

- Giá trị phần xây dựng của BĐS 1

a.2 Phân tích gía bán BĐS 2

- Giá trị phần xây dựng của BĐS 2

a.3 Phân tích gía bán BĐS 3

- Giá trị phần xây dựng của BĐS 3

2,2tr/m2 x 95% x 200m2 = 418 tr

- Giá trị đất của BĐS 3

1.498tr – 418tr = 1.080tr

- Đơn giá đất của BĐS 3

1.080 tr /240m2 = 4,5tr/m2

Qua xem xét đơn giá đất của các BĐS trên cho thấy có sự chênh lệch hợp lý với thực

tế thị trường tại khu vực đó Do vậy có thể ước tính đơn giá đất của nền đất 90m2 khoảng5tr/m2 và nền đất 240m2 khoảng 4,5tr/m2

- Xây dựng chung cư 2,5tr/m2 x 48.000m2 = 120 tỷ

- Lãi vay ngân hàng 120ty x 50% x 10% = 6 tỷ

1 Khu vực này không được tiếp tục sản xuất Theo quy hoạch tại khu vực này dự kiếnxây dựng nhà cao tầng, tầng cao cho phép 20 tầng, tỷ lệ xây dựng đất theo quy định60%, dự án này dự kiến thực hiện trong 2 năm.

1.1 Năm thứ nhất:

- Chi đầu tư xây dựng hạ tầng bình quân 400.000đ/m2

- Chi thiết kế, quy hoạch 1 tỷ đồng

- Chi xây dựng chung cư bình quân 4.500.000đ/m2, dự kiến thực hiện 40% tổng giá trịxây dựng

- Chi nộp tiền chuyển mục đích sử dụng đất

- Chi phí phá dở nhà xưởng cũ 100tr, bán phế liệu thu hồi được 50tr

- Thu của khách hàng 40% giá bán căn hộ theo giá giao dịch trên thị trường trong khuvực này: từ tầng 10 trở xuống: 10.000.000đ/m2, từ tầng 11 đến tầng 15: 11.000.000đ/

m2, từ tầng 16 trở lên: 12.000.000đ/m2 Giá này chưa bao gồm thuế GTGT

1.2 Năm thứ 2:

- Chi xây dựng chung cư khối lượng còn lại

- Đầu năm thu tiếp của khách hàng 30% giá bán căn hộ

- Cuối năm thu nốt 30% còn lại khi giao căn hộ

2 Giá đất theo quy định của Nhà nước tại khu đất này 2.000.000đ/m2 đối với đất ở,1.200.000đ/m2 đối với đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp Đơn giá xây dựng mới nhàxưởng có kết cấu tương tự 1.000.000đ/m2 Chi phí về bán 1% doanh thu Lãi cho nhà đầu tư20% chi phí mua đất và chi phí đầu tư hạ tầng trên khu dất, chi phí quy hoạch, chi phí phá dởnhà xưởng cũ, tiền chuyển mục đích sử dụng đất Lãi suất chiết khấu 10% Dự kiến của nhàđầu tư tầng 1 và tầng 2 không bán dành cho sinh hoạt chung và để xe, từ tầng 3 trở lên bán 80

% tổng diện tích sàn xây dựng

Bài làm

Phương pháp thặng dư kết hợp kỹ thuật dòng tiền chiết khấu

I) Doanh thu ước tính

1 Diện tích xây dựng chung cư

8.000m2 x 60% = 4.800m2

2 Doanh thu năm thứ nhất

[(4.800m2 x (10-2) x 10tr/m2) + (4.800m2 x (15-10) x 11tr/m2) + (4.800m2 x (20-15) x12tr/m2)] x 80% x 40% = 299,52 tỷ

3 Doanh thu năm thứ hai

- Chi đầu tư hạ tầng : 0,4tr/m2 x 8.000m2 = 3,2 tỷ

IV) Chênh lệch giữa doanh thu và chi phí phát triển (chưa kể lãi cho nhầ đầu tư)

689,3909 tỷ - 425,9803 tỷ = 263,410 tỷ

Lãi cho nhà đầu tư 20% chi phí mua đất và chi phí đầu tư hạ tầng trên khu dất, chi phíquy hoạch, chi phí phá dở nhà xưởng cũ, tiền chuyển mục đích sử dụng đất

263,410 tỷ = Giá trị đất + 20% ( giá trị đất + 3,2 tỷ + 1 tỷ + 0,05 tỷ + 6,4 tỷ)

V) Giá trị khu đất =[ 263,410 tỷ - 20% x (3,2 tỷ + 1 tỷ + 0,05 tỷ + 6,4 tỷ)]/1,2 =217,733 tỷ

Bài 3: Hãy tính và trình bày kết quả thẩm định giá bất động sản sau đây để đưa ra đấu giá

dưới dạng một báo cáo thẩm định giá:

A) Đặc điểm BĐS cần thẩm định giá:

- Là nhà xưởng sản xuất phải nằm trong khu vực phải di dời

- Địa chỉ: Số 6, đường Phan Chu Trinh, Phường A, Thành Phố B, Tỉnh C

- Vị trí: nằm trong hẽm chính rộng 8m cách mặt tiền đường 100m

- Diện tích đất khuôn viên: 15.000m2, rộng 60m, dài 250m

- Diện tích sàn xây dựng nhà xưởng trên đất 6.000m2 bao gồm:

+ Nhà làm việc 2 tầng: kết cấu khung, sàn, mái bê tông cốt thép, nền lát gạch ceramic,chất lượng còn lại 60%: 360m2

+ Nhà bảo vệ: trệt, kết cấu tường gạch chịu lực, mái tôn màu, chất lượng còn lại 50%:40m2

+ Nhà xưởng, nhà vệ sinh, nhà để xe: trệt, kết cấu tường gạch, vĩ kèo thép, mái tôn,chất lượng còn lại 40%: 5.600m2

- Tường gạch bao quanh dài 510m, cao 2m, chất lượng còn lại 50%

- Cửa sắt cao 2m, dài 10m, chất lượng còn lại 70%

B) Các thông tin khác có liên quan

b.1 Theo quy hoạch khu này là khu dân cư không được duy trì sản xuất phải di dời.b.2 Trong khu vực này không có bất cứ một giao dịch BĐS nào có quy mô diện tíchđất từ 40m2 trở lên trong vòng 3 năm trước ngày thẩm định giá

b.3 Trong vòng 2 tháng trước ngày thẩm định giá, tại khu vực này có các giao dịchthành như sau:

- BĐS 1 nằm trong hẽm chính rộng 8m, cách mặt tiền đường 80m, có diện tích đất320m2 (rộng 8m, dài 40m), diện tích sàn xây dựng 200m2, nhà 2 tầng kết cấu khung sànBTCT, mái BTCT lát ngói, tường gạch, nền lát gạch granite, trang trí nội thất khá, chất lượngcòn lại 80% có thêm phần sân vườn, bể bơi, gara ô tô trị giá 160trđ, giá bán được 400 lượngvàng, giá vàng thời điểm giao dịch là 6trđ/lượng

- BĐS 2 nằm trong hẽm chính rộng 8m, cách mặt tiền đường 100m, có diện tích đất100m2 (rộng 4m, dài 25m), diện tích sàn xây dựng 110m2, nhà 2 tầng kết cấu khung sànBTCT, mái tôn màu, tường gạch, nền lát gạch ceramic, chất lượng còn lại 75%, giá bán được

118 lượng vàng, giá vàng thời điểm giao dịch là 6,6trđ/lượng

- BĐS 3 nằm trong hẽm chính rộng 3-5m cách mặt tiền đường 90m, có diện tích đất250m2 (rộng 5m, dài 50m), diện tích sàn xây dựng 200m2, nhà 2 tầng kết cấu khung sànBTCT, mái ngói, tường gạch, tầng 1 lát gạch granite, tầng 2 lát gạch ceramic, chất lượng cònlại 70%, giá bán được 218 lượng vàng, giá vàng thời điểm giao dịch là 6,35trđ/lượng

- BĐS 4 nằm trong hẽm chính rộng 3-5m cách mặt tiền đường 85m, có diện tích đất120m2 bề mặt tiếp giáp mặt tiền hẽm rộng 6,2m, phía sau tóp hậu còn 5,8m, dài 20m, diệntích sàn xây dựng 160m2, nhà 2 tầng kết cấu khung sàn BTCT, mái ngói, tường gạch, nền látgạch granite, chất lượng còn lại 75%, giá bán được 119 lượng vàng, giá vàng thời điểm giaodịch là 6,4trđ/lượng

b.4 Đơn giá xây dựng mới nhà làm việc 2 tầng 1,2trđ/m2, nhà bảo vệ 0,9trđ/m2, nhàkết cấu tường gạch, vì kèo thép, mái tôn 1trđ/m2; BĐS1: 2trđ/m2; BĐS2: 1,2trđ/m2; BĐS3:1,5trđ/m2; BĐS4: 1,6trđ/m2, tường gạch 0,15trđ/m2, cửa sắt 0,7trđ/m2

b.5 Giá vàng thời điểm thẩm định giá 6,4trđ/lượng

b.6 Tương quan giá đất trên thị trường thời điểm thẩm định giá như sau:

* Quy mô diện tích:

* Giá đất sản xuất kinh doanh bằng 60% giá đất ở cùng tại vị trí

* Theo quy hoạch tại khu đất này có thể xây dựng chung cư cao 20 tầng, tỷ lệ sử dụngđất theo quy định 50%, với các thông số về thời gian hoàn thành dự án, chi phí đầu tư vàdoanh thu đấu ra theo mặt bằng thị trường vào thời điểm thẩm định giá như sau:

Thời gian hoàn thành dự án sau 2 năm:

 Năm thứ nhất:

+ Chi đầu tư hạ tầng bình quân 200.000đ/m2

+ Chi thiết kế quy hoạch 1 tỷ

+ Chi phá dỡ nhà xưởng cũ 100trđ (sau khi đã trừ đi giá trị phế liệu thu hồi)

+ Chi xây dựng chung cư 60% khối lượng, đơn giá bình quân 4tr/m2

+ Vay ngân hàng 50% chi phí xây dựng chung cư lãi suất 10% năm

+ Chi phí về bán 0,5% doanh thu

+ Nộp tiền chuyển mục đích sử dụng đất

+ Thu của khách hàng 30% giá trị các căn hộ bán Dự kiến tầng 1 và tầng 2 không bánlàm nơi sinh hoạt chung, từ tầng 3 đến tầng 10 bán 7tr/m2, từ tầng 11-15 bán 8tr/m2, từtầng 16 bán 9tr/m2, với tổng diện tích bán bằng 80% tổng diện tích sàn xây dựng từtầng 3 -20

 Năm thứ hai:

+ Đầu năm:

- Chi xây dựng khối lượng chung cư còn lại

- Vay ngân hàng 50% giá trị xây dựng chung cư, trả lãi vay năm trước

- Chi về bán 0,5% doanh thu cả năm

- Thu của khách hàng 30% giá trị các căn hộ

+ Cuối năm:

- Trả lãi vay ngân hàng và trả nợ vay ngân hàng

- Thu của khách hàng 40% giá trị các căn hộ

* Giá đất theo quy định của nhà nước tại vị trí này: đất ở 4tr/m2, đất sản xuất kinhdoanh phi nông nghiệp 2,4tr/m2

+ Hệ số chiết khấu bằng lãi suất vay ngân hàng

Lãi cho nhà đầu tư bằng 6% doanh thu

Bài làm:

I) Theo phương pháp thặng dư:

1 Doanh thu ước tính:

- Chi đầu tư hạ tầng 15.000m2 x 0,2 tr/m2 = 3 tỷ

- Chi xây dựng chung cư

- Trả lãi vay ngân hàng 360 tỷ x 50% x 10% = 18 tỷ

II Theo phương pháp chi phí

1 Ước tính giá trị lô đất coi như là lô đất trống

a) Ước tính đơn giá đất BĐS 1

* Giá trị phần xây dựng của BĐS 1

400 lượng vàng - 80 lượng vàng = 320 lượng vàng

* Đơn giá đất của BĐS 1

320 lượng vàng/320m2 = 1 lượng vàng /m2

b) Ước tính đơn giá đất BĐS 2

* Giá trị phần xây dựng của BĐS 2

110m2 x 1,2tr/m2 x 75% = 99 tr/6,6tr/lượng

= 15 lượng vàng

* Giá trị đất của BĐS 2

118 lượng vàng - 15 lượng vàng = 103 lượng vàng

* Đơn giá đất của BĐS 2

103 lượng vàng/100m2 = 1,03 lượng vàng /m2

c) Ước tính đơn giá đất BĐS 3

* Giá trị phần xây dựng của BĐS 3

200m2 x 1,5tr/m2 x 70% = 210 tr/6,35tr/lượng

= 33 lượng vàng

* Giá trị đất của BĐS 3

218 lượng vàng - 33 lượng vàng = 185 lượng vàng

* Đơn giá đất của BĐS 3

185 lượng vàng/250m2 = 0,74 lượng vàng /m2

d) Ước tính đơn giá đất BĐS 4

* Giá trị phần xây dựng của BĐS 4

160m2 x 1,6tr/m2 x 75% = 192 tr/6,4tr/lượng

= 30 lượng vàng

* Giá trị đất của BĐS 4

119 lượng vàng - 30 lượng vàng = 89 lượng vàng

* Đơn giá đất của BĐS 4

m2

1,03 lượng/m2

0,75lượng /m2

0,74lượng /

m2

Theo tương quan giá đất trên thị trường, cho thấy giá đất của nền đất chuẩn:

- So với BĐS 1 thuận lợi hơn 11,11% về quy mô diện tích, 8,11% về chiều dài lô đất,nhưng kém thuận lợi hơn 9,09% về chiều rộng

- So với BĐS 2 không có gì khác nhau

- So với BĐS 3 thuận lợi hơn 11,11% về quy mô diện tích, 11,11% về chiều dài lôđất, 25% về bề rộng hẽm, nhưng kém thuận lợi hơn 4,76% về chiều rộng

- So với BĐS 4 thuận lợi hơn 5,26% về quy mô diện tích, 11,11% về hình dáng, 25%

về bề rộng hẽm, nhưng kém thuận lợi hơn 9,09% về chiều rộng

Qua đó thực hiện điều chỉnh giá đất các BĐS trên về giá lô đất chuẩn (4m x 20m)nằm ở hẽm rộng 8m

Đơn giá đất 1 lượng /m2 1,03 lg /m2 0,75 lg /m2 0,74 lg /m2

- Ta có giá đất sản xuất kinh doanh bằng 60% giá đất cùng vị trí

- Vậy đơn giá đất của BĐS mà chúng ta cần thẩm định giá

để thẩm định giá theo phương pháp thặng dư được thu thập từ chứng cứ thị trường nênchọn kết quả theo phương pháp thặng dư để làm kết quả thẩm định giá tài sản này.

Vậy mức gía có thể đưa ra bán đấu giá bất động sản này là 67,084 tỷ

BÀI TẬP THẨM ĐỊNH GIÁ MÁY MÓC THIẾT BỊ

Bài1: Công ty cổ phần sx và đầu tư công nghệ có nhu cầu thẩm định giá thiết bị

quang phổ tử ngoại phục vụ thẩm định giá trị doanh nghiệp cho mục đích cổ phần hóa

Hồ sơ thiết bị do chủ sở hữu cung cấp có dữ liệu sau:

Cấu hình chuẩn của máy bao gồm:

Kiểm tra thực tế cho thấy thiết bị hoạt động bình thường, mức độ hao mòn thực tếtương ứng với mức độ hao mòn được phản ảnh trên sổ kế toán của phòng thí nghiệm Thời

gian sử dụng thiết bị trên theo quy định của Quyết định 206/2003/QĐ-BTC là 10 năm vàphòng thí nghiệm áp dụng cách tính khấu hao theo phương pháp số dư giảm dần có điềuchỉnh (phương pháp khấu hao nhanh) với nguyên giá thiết bị là 200 triệu đồng.

Khảo sát thông tin thị trường thu thập được giá bán máy quang phổ tử ngoại nói trênhiện nay đối với máy mới 100% là 220 triệu đồng (bao gồm cả chi phí vận chuyển, lắp đặt

+ Tình trạng hao mòn hữu hình thực tế của tài sản:

Theo QĐ 206 thời gian sử dụng của thiết bị là 10 năm, hệ số điều chỉnh theo thời gian sửdụng tài sản trong trường hợp này là 2,5 lần

+ Tỷ lệ khấu hao hàng năm theo phương pháp đường thẳng:

Giá trị còn lại của thiết bị

Mức khấu hao hàng năm

Mức khấu hao luỹ kế cuối năm

Tỷ lệ hao mòn luỹ kế

Chất lượng còn lại của thiết bị là: 100% - 68,36% = 31,64%

thiết bị mới 100% là 220.000.000 đồng ( đã có VAT 10%), giá thiết bị chưa VAT là:

220.000.000 đồng : 1,1 = 200.000.000 đồng

- Giá trị còn lại của thiết bị:

200.000.000 đồng x 31,64% = 63.280.000 đồng

Bài 2: Cty TNHH Tự Phát có nhu cầu đánh giá lại giá trị tài sản theo định kỳ kiểm kê tài sản

cố định, trong đó có một máy bơm công nghiệp hiệu TICO, ký hiệu CN65-300, sản xuất tại

Ý năm 2006 Công ty mua mới 100% vào tháng 1 năm 2006 với giá 75 triệu đồng Kiểm trathực tế máy bơm này có các thông số kỹ thuật chính như sau:

rẻ hơn sản phẩm cùng loại được sản xuất tại Ý với hệ số 0,8

c bi t h s i u ch nh giá theo c tr ng k thu t c b n c a máy b m

Đư ệ số điều chỉnh giá theo đặc trưng kỹ thuật cơ bản của máy bơm ố điều chỉnh giá theo đặc trưng kỹ thuật cơ bản của máy bơm điều chỉnh giá theo đặc trưng kỹ thuật cơ bản của máy bơm ều chỉnh giá theo đặc trưng kỹ thuật cơ bản của máy bơm ỉnh giá theo đặc trưng kỹ thuật cơ bản của máy bơm điều chỉnh giá theo đặc trưng kỹ thuật cơ bản của máy bơmặc trưng kỹ thuật cơ bản của máy bơm ư ỹ thuật cơ bản của máy bơm ật cơ bản của máy bơm ơ bản của máy bơm ản của máy bơm ủa máy bơm ơ bản của máy bơm

thường là x = 0,75 và có bảng tính sẵn sau:ng l x = 0,75 v có b ng tính s n sau:à x = 0,75 và có bảng tính sẵn sau: à x = 0,75 và có bảng tính sẵn sau: ản của máy bơm ẵn sau:

X

N1/N0

1,2 1,122 1,146 1,156 1,167 1,178

N1: Thông số kỹ thuật cơ bản của thiết bị cần thẩm định giá

N0: Thông số kỹ thuật cơ bản của thiết bị được chọn để so sánh

Lập báo cáo thẩm định giá?

thông số kỹ thuật với máy cần thẩm định giá và được sản xuất tại singapore là:G1 = 48 triệu x 1,202 = 57,696 triệu đồng

Như trên đã phân tích, hệ số điều chỉnh về xuất xứ giữa Singapore và ý là 0,8.vậy, giá trị thị trường của máy bơm cần thẩm định (có xuất xứ ý) là:

57,696 triệu/0,8 = 72,12 triệu đồng (72.120.000đ)

2 Kết quả thẩm định giá: giá trị thị trường máy bơm công nghiệp xuất xứ ý, công suất

26kw, lưu lượng 130m3/h, đẩy cao 39m tại thời điểm tháng 11/2005 qua tính toán là:72,12 triệu đồng So với giá Công ty đã mua 75 triệu đồng vào tháng 6/2005 là tươngđối phù hợp

3 Hạn chế.

- Với số liệu thu thập được, không đủthông tin để tính toán theo các phương pháp khác

thông số kỹ thuật đặc trưng để so sánh, phải so sánh với tài sản có sự chênh lệch

về thông số kỹ thuật, kết hợp với việc tính toán điều chỉnh, do vậy kết quả cóphần chủ quan

có cùng xuất xứ để so sánh, phải so sánh với tài sản có sự khác biệt về xuất xứ