Dự án đầu tư bất động sản phương anh

CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM Độc lập – Tự – Hạnh phúc -    THUYẾT MINH DỰ ÁN ĐẦU TƯ BẤT ĐỘNG SẢN PHƯƠNG ANH Chủ đầu tư: Công ty TNHH Thiết Kế XD Phương Anh Địa điểm: Thành phố Hồ Chí Minh tỉnh lân cận _ Tháng 09/2018 _ Dự án Bất động sản Phương Anh CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM Độc lập – Tự – Hạnh phúc -    THUYẾT MINH DỰ ÁN ĐẦU TƯ BẤT ĐỘNG SẢN PHƯƠNG ANH CHỦ ĐẦU TƯ ĐƠN VỊ TƯ VẤN CÔNG TY TNHH THIẾT KẾ XÂY DỰNG PHƯƠNG ANH CÔNG TY CP TƯ VẤN ĐẦU TƯ DỰ ÁN VIỆT NGUYỄN BÌNH MINH NGUYỄN VĂN MAI Đơn vị tư vấn: Công ty Cổ phần Tư Vấn Đầu Tư Dự Án Việt Dự án Bất động sản Phương Anh MỤC LỤC CHƯƠNG I MỞ ĐẦU I Giới thiệu chủ đầu tư II Mô tả sơ thông tin dự án III Sự cần thiết xây dựng dự án IV Các pháp lý V Mục tiêu dự án V.1 Mục tiêu chung V.2 Mục tiêu cụ thể CHƯƠNG II ĐỊA ĐIỂM VÀ QUY MÔ THỰC HIỆN DỰ ÁN I Hiện trạng kinh tế - xã hội vùng thực dự án I.1 Điều kiện tự nhiên vùng thực dự án I.2 Điều kiện kinh tế - xã hội vùng dự án 13 II Quy mô dự án 16 III Địa điểm hình thức đầu tư xây dựng dự án 16 III.1 Địa điểm xây dựng 16 III.2 Hình thức đầu tư 16 IV Nhu cầu sử dụng đất phân tích yếu tố đầu vào dự án 16 IV.1 Nhu cầu sử dụng đất dự án 17 IV.2 Phân tích đánh giá yếu tố đầu vào đáp ứng nhu cầu dự án 17 CHƯƠNG III PHÂN TÍCH QUI MƠ, DIỆN TÍCH XÂY DỰNG CƠNG TRÌNH LỰA CHỌN PHƯƠNG ÁN KỸ THUẬT CƠNG NGHỆ 18 I Phân tích qui mơ, diện tích xây dựng cơng trình 18 II Quy trình cho thuê 18 CHƯƠNG IV CÁC PHƯƠNG ÁN THỰC HIỆN DỰ ÁN 21 I Phương án giải phóng mặt bằng, tái định cư hỗ trợ xây dựng sở hạ tầng 21 Đơn vị tư vấn: Công ty Cổ phần Tư Vấn Đầu Tư Dự Án Việt Dự án Bất động sản Phương Anh II Các phương án xây dựng cơng trình 21 III Phương án tổ chức thực 21 IV Phân đoạn thực tiến độ thực hiện, hình thức quản lý dự án 21 CHƯƠNG V ĐÁNH GIÁ TÁC ĐỘNG MƠI TRƯỜNG – GIẢI PHÁP PHỊNG CHỐNG CHÁY NỔ VÀ YÊU CẦU AN NINH QUỐC PHÒNG 22 I Đánh giá tác động môi trường 22 I.1 Giới thiệu chung 22 I.2 Các quy định hướng dẫn môi trường 22 II Tác động dự án tới môi trường 23 II.1 Giai đoạn xây dựng dự án 23 II.2 Giai đoạn đưa dự án vào khai thác sử dụng 24 III Các biện pháp nhằm giảm thiểu ô nhiễm 24 III.1 Giai đoạn xây dựng tu sửa dự án 24 III.2 Giai đoạn đưa dự án vào khai thác sử dụng 25 IV Kết luận 26 CHƯƠNG VI TỔNG VỐN ĐẦU TƯ – NGUỒN VỐN THỰC HIỆN VÀ HIỆU QUẢ CỦA DỰ ÁN 27 I Tổng vốn đầu tư nguồn vốn dự án 27 II Nguồn vốn thực dự án 28 III Hiệu mặt kinh tế xã hội dự án 29 III.1 Nguồn vốn dự kiến đầu tư dự án (cho căn) 29 III.2 Dự kiến đầu vào dự án 30 III.3 Các thơng số tài dự án 30 KẾT LUẬN 33 I Kết luận 33 II Đề xuất kiến nghị 33 PHỤ LỤC: CÁC BẢNG TÍNH HIỆU QUẢ TÀI CHÍNH CỦA DỰ ÁN 34 Đơn vị tư vấn: Công ty Cổ phần Tư Vấn Đầu Tư Dự Án Việt Dự án Bất động sản Phương Anh Phụ lục Tổng mức, cấu nguồn vốn dự án thực dự án 34 Phụ lục Bảng tính khấu hao hàng năm dự án 36 Phụ lục Bảng tính doanh thu dòng tiền hàng năm dự án 37 Phụ lục Bảng Phân tích khả hồn vốn giản đơn dự án 40 Phụ lục Bảng Phân tích khả hồn vốn có chiết khấu dự án 41 Phụ lục Bảng Tính tốn phân tích giá (NPV) dự án 42 Phụ lục Bảng Phân tích theo tỷ suất hoàn vốn nội (IRR) dự án 43 Đơn vị tư vấn: Công ty Cổ phần Tư Vấn Đầu Tư Dự Án Việt Dự án Bất động sản Phương Anh CHƯƠNG I MỞ ĐẦU I Giới thiệu chủ đầu tư  Chủ đầu tư: CÔNG TY TNHH THIẾT KẾ XÂY DỰNG PHƯƠNG ANH  Giấy phép ĐKKD số: 0311944466 Sở Kế hoạch Đầu tư TP.HCM cấp  Đại diện pháp luật: NGUYỄN BÌNH MINH Chức vụ: Tổng Giám đốc  Địa trụ sở: 28B Mai Thị Lựu, P ĐaKao, Quận 1, Tp.HCM II Mô tả sơ thông tin dự án Tên dự án: Dự án Bất động sản Phương Anh Địa điểm xây dựng: Thành phố Hồ Chí Minh tỉnh lân cận Hình thức quản lý: Chủ đầu tư trực tiếp quản lý khai thác dự án Tổng mức đầu tư: 10.000.000.000 đồng (Mười tỷ đồng) cho chuỗi hệ thống 20 thành phố Hồ Chí Minh tỉnh lân cận (tương đương 500 triệu đồng/căn) - Vốn tự có – vốn cổ đơng góp (100%): - Vốn vay: 10.000.000.000 đồng đồng III Sự cần thiết xây dựng dự án Sài Gòn thị trẻ có mức tăng dân số cao nước chủ yếu di dân Năm 1698, thành lập mặt hành chính, địa bàn Sài Gòn lúc (với diện tích 50 km2) có khoảng 10.000 dân Đến năm 1863, tức sau Pháp chiếm ba tỉnh miền Đơng, Sài Gòn - Chợ Lớn có khoảng 20.000 dân, kể người Hoa, Tây, Ấn Độ, tức cỡ phường Năm 1905 54.745 dân Nhưng sau gia tăng nhanh chóng để lên tới 300.000 dân vào năm 1929, l,77 triệu vào năm 1958, 2,54 triệu năm 1960, 3,33 triệu năm 1970, khoảng triệu vào năm 1975 cuối năm 2004 6,11 triệu (với diện tích 2.095 km2) Theo báo cáo khảo sát Sở Xây dựng Viện nghiên cứu phát triển TPHCM, địa bàn thành phố có khoảng 500.000 hộ dân chưa có nhà, có khoảng 81.000 hộ cần nhà xã hội giai đoạn 2016 - 2020 Chỉ tính riêng đội ngũ Đơn vị tư vấn: Công ty Cổ phần Tư Vấn Đầu Tư Dự Án Việt Dự án Bất động sản Phương Anh cán bộ, công chức, viên chức nhà nước thành phố, có khoảng 139.000 người chưa có nhà ở, cần khoảng 80.000 hộ Trong tổng số 402.000 công nhân, lao động làm việc 17 khu chế xuất, khu công nghiệp, khu công nghệ cao thành phố có đến 284.000 người (chiếm 70,6%) có nhu cầu nơi lưu trú, giải chỗ cho 39.400 người, chiếm khoảng 15% nhu cầu Nếu so với cách 100 năm, dân số Sài Gòn - TPHCM tăng lên gấp 111 1ần: Từ số gần 55.000 vào năm 1905, lên tới 6,l triệu - mức tăng gia tăng dân số tự nhiên, mà chủ yếu gia tăng học từ đợt di dân Theo số liệu từ Tổng cục Dân số - kế hoạch hóa gia đình Việt Nam, lượng người nhập cư vào TP.HCM tăng trung bình 2,2%/năm, tương đương với khoảng 150.000 người, 85% người nhập cư có độ tuổi từ 15-29 Dòng người nhập cư thuộc hệ trẻ đến thành phố dự báo làm tăng trưởng nhu cầu bất động sản (BĐS) cho thuê thị trường nhà cho thuê nói chung Từ sở trên, kết hợp với đánh giá tình hình vĩ mơ, Cơng ty phối hợp đơn vị tư Công Ty CP Tư Vấn Đầu Tư Dự Án Việt xúc tiến lập dự án Bất động sản Phương Anh Tp.HCM tỉnh lân cận IV Các pháp lý Luật Xây dựng số 50/2014/QH13 ngày 18/06/2014 Quốc hội; Luật Bảo vệ môi trường số 55/2014/QH13 ngày 23/6/2014 Quốc hội; Nghị định số 32/2015/NĐ-CP ngày 25/3/2015 Chính phủ quản lý chi phí đầu tư xây dựng; Nghị định số 46/2015/NĐ-CP ngày 12/5/2015 Chính phủ quản lý chất lượng bảo trì cơng trình xây dựng; Nghị định số 59/2015/NĐ-CP ngày 18/6/2015 Chính phủ quản lý dự án đầu tư xây dựng; Quyết định số 79/QĐ-BXD ngày 15/02/2017 Bộ Xây dựng việc công bố định mức chi phí quản lý dự án tư vấn đầu tư xây dựng cơng trình; Đơn vị tư vấn: Công ty Cổ phần Tư Vấn Đầu Tư Dự Án Việt Dự án Bất động sản Phương Anh Nghị định số 19/2015/NĐ-CP ngày 14/2/2015 Chính phủ V/v Quy định chi tiết thi hành số điều Luật Bảo vệ môi trường; V Mục tiêu dự án V.1 Mục tiêu chung Thành lập chuỗi nahf cho thuê nhằm phục vụ nhu cầu ăn sinh hoạt phạm vi thành phố nói riêng khắp tỉnh lân cận V.2 Mục tiêu cụ thể - Tìm hiểu nắm bắt nhu cầu khách hàng, cung cấp phòng chất lượng, đảm bảo an tồn tiện nghi cho người sử dụng - Khi dự án vào hoạt động ổn định dự kiến doanh thu khoảng 30 triệu đồng/căn/tháng Đơn vị tư vấn: Công ty Cổ phần Tư Vấn Đầu Tư Dự Án Việt Dự án Bất động sản Phương Anh CHƯƠNG II ĐỊA ĐIỂM VÀ QUY MÔ THỰC HIỆN DỰ ÁN I Hiện trạng kinh tế - xã hội vùng thực dự án I.1 Điều kiện tự nhiên vùng thực dự án Vị trí địa lý: Thành phố Hồ Chí Minh có toạ độ 10°10' – 10°38' Bắc 106°22' – 106°54' Đơng, phía Bắc giáp tỉnh Bình Dương, Tây Bắc giáp tỉnh Tây Ninh, Đông Đông Bắc giáp tỉnh Đồng Nai, Đông Nam giáp tỉnh Bà Rịa - Vũng Tàu, Tây Tây Nam giáp tỉnh Long An Tiền Giang Nằm miền Nam Việt Nam, Thành phố Hồ Chí Minh cách Hà Nội 1.730 km theo đường bộ, trung tâm thành phố cách bờ biển Đơng 50 km theo đường chim bay  Khí hậu thời tiết Thành phố Hồ Chí Minh nằm vùng nhiệt đới gió mùa cận xích đạo Cũng tỉnh Nam bộ, đặc điểm chung khí hậu-thời tiết TPHCM nhiệt độ cao năm có hai mùa mưa - khơ rõ ràng làm tác động chi phối môi trường cảnh quan sâu sắc Mùa mưa từ tháng đến tháng 11, mùa khô từ tháng 12 đến tháng năm sau Theo tài liệu quan trắc Đơn vị tư vấn: Công ty Cổ phần Tư Vấn Đầu Tư Dự Án Việt Dự án Bất động sản Phương Anh nhiều năm trạm Tân Sơn Nhất, qua yếu tố khí tượng chủ yếu; cho thấy đặc trưng khí hậu Thành Phố Hồ Chí Minh sau: - Lượng xạ dồi dào, trung bình khoảng 140 Kcal/cm2/năm Số nắng trung bình/tháng 160-270 Nhiệt độ khơng khí trung bình 270C Nhiệt độ cao tuyệt đối 400C, nhiệt độ thấp tuyệt đối 13,8 0C Tháng có nhiệt độ trung bình cao tháng (28,80C), tháng có nhiệt độ trung bình thấp khoảng tháng 12 tháng (25,70C) Hàng năm có tới 330 ngày có nhiệt độ trung bình 25-280C Ðiều kiện nhiệt độ ánh sáng thuận lợi cho phát triển chủng loại trồng vật nuôi đạt suất sinh học cao; đồng thời đẩy nhanh trình phân hủy chất hữu chứa chất thải, góp phần làm giảm ô nhiễm môi trường đô thị - Lượng mưa cao, bình quân/năm 1.949 mm Năm cao 2.718 mm (1908) năm nhỏ 1.392 mm (1958) Số ngày mưa trung bình/năm 159 ngày Khoảng 90% lượng mưa hàng năm tập trung vào tháng mùa mưa từ tháng đến tháng 11; hai tháng thường có lượng mưa cao Các tháng 1,2,3 mưa ít, lượng mưa khơng đáng kể Trên phạm vi không gian thành phố, lượng mưa phân bố khơng đều, có khuynh hướng tăng dần theo trục Tây Nam - Ðông Bắc Ðại phận quận nội thành huyện phía Bắc thường có lượng mưa cao quận huyện phía Nam Tây Nam - Ðộ ẩm tương đối khơng khí bình qn/năm 79,5%; bình quân mùa mưa 80% trị số cao tuyệt đối tới 100%; bình qn mùa khơ 74,5% mức thấp tuyệt đối xuống tới 20% - Về gió, Thành phố Hồ Chí Minh chịu ảnh hưởng hai hướng gió chủ yếu gió mùa Tây - Tây Nam Bắc - Ðơng Bắc Gió Tây Tây Nam từ Ấn Ðộ Dương thổi vào mùa mưa, khoảng từ tháng đến tháng 10, tốc độ trung bình 3,6m/s gió thổi mạnh vào tháng 8, tốc độ trung bình 4,5 m/s Gió Bắc- Ðơng Bắc từ biển Đông thổi vào mùa khô, khoảng từ tháng 11 đến tháng 2, tốc độ trung bình 2,4 m/s Ngồi có gió tín phong, hướng Nam - Ðông Nam, khoảng từ tháng đến tháng tốc độ trung bình 3,7 m/s Về TPHCM thuộc vùng khơng có gió bão Năm 1997, biến động tượng El-Nino gây nên bão số 5, phần huyện Cần Giờ bị ảnh hưởng mức độ nhẹ  Ðịa chất - đất đai Đơn vị tư vấn: Công ty Cổ phần Tư Vấn Đầu Tư Dự Án Việt 10 Dự án Bất động sản Phương Anh - Vốn tự có – huy động (100%): 502.140.000 đồng - Vốn vay STT đồng Cấu trúc vốn (1.000 đồng) Vốn tự có (huy động) Vốn vay Ngân hàng Tỷ trọng vốn vay Tỷ trọng vốn chủ sở hữu 502.140 502.140 0,00% 100,00%  Dự kiến nguồn doanh thu dự án, chủ yếu thu từ bán bánh Pizza III.2 Dự kiến đầu vào dự án Chi phí đầu vào dự án Chi phí quảng cáo Chi phí khấu hao TSCD Chi phí lãi vay % 5% "" "" Chi phí khác 10% Chế độ thuế Thuế TNDN % 22 Khoản mục Doanh thu Bảng tính Bảng tính Tổng mức đầu tư thiết bị Chi phí sử dụng vốn Chi phí sử dụng vốn chủ sở hữu (tạm tính) 8% /năm Chi phí sử dụng vốn bình qn WACC 9% /năm Chi phí sử dụng vốn bình qn tính sở tỷ trọng vốn vay 0%; tỷ trọng vốn chủ sở hữu 100%; lãi suất vay dài hạn 9%/năm; lãi suất tiền gửi trung bình tạm tính 8%/năm III.3 Các thơng số tài dự án 3.1 Khả hoàn vốn thời gian hoàn vốn giản đơn Khả hoàn vốn giản đơn: Dự án sử dụng nguồn thu nhập sau thuế khấu hao dự án để hoàn trả vốn vay KN hoàn vốn = (LN sau thuế + khấu hao)/Vốn đầu tư Đơn vị tư vấn: Công ty Cổ phần Tư Vấn Đầu Tư Dự Án Việt 30 Dự án Bất động sản Phương Anh Theo phân tích khả hồn vốn giản đơn dự án (phần phụ lục) số hoàn vốn dự án 7,19 lần, chứng tỏ đồng vốn bỏ đảm bảo 7,19 đồng thu nhập Dự án có đủ khả tạo vốn cao để thực việc hoàn vốn Thời gian hoàn vốn giản đơn (T): Theo (Bảng phụ lục tính tốn) ta nhận thấy đến năm thứ thu hồi vốn có dư, cần xác định số tháng năm thứ để xác định thời gian hồn vốn xác Số tháng = Số vốn đầu tư phải thu hồi/thu nhập bình qn năm có dư Như thời gian hoàn vốn dự án năm tháng kể từ ngày hoạt động 3.3 Khả hồn vốn thời gian hồn vốn có chiết khấu t n PIp   CFt ( P / F , i%, t ) t 1 P Khả hoàn vốn thời điểm hồn vốn phân tích cụ thể bảng phụ lục tính tốn dự án Như PIp = 4,14cho ta thấy, đồng vốn bỏ đầu tư đảm bảo 4,14 đồng thu nhập quy giá, chứng tỏ dự án có đủ khả tạo vốn để hồn trả vốn Thời gian hồn vốn có chiết khấu (Tp) (hệ số chiết khấu 8%) t Tp O   P   CFt ( P / F , i %, Tp ) t 1 Theo bảng phân tích cho thấy đến năm thứ hoàn vốn có dư Do ta cần xác định số tháng cần thiết năm thứ Số tháng = Số vốn đầu tư phải thu hồi/thu nhập bình qn năm có dư Kết tính tốn: Tp = năm 02 tháng tính từ ngày hoạt động 3.4 Phân tích theo phương pháp giá (NPV) t n NPV   P   CFt ( P / F , i %, t ) t 1 Trong đó: + P: Giá trị đầu tư dự án thời điểm đầu năm sản xuất Đơn vị tư vấn: Công ty Cổ phần Tư Vấn Đầu Tư Dự Án Việt 31 Dự án Bất động sản Phương Anh + CFt : Thu nhập dự án = lợi nhuận sau thuế + khấu hao Hệ số chiết khấu mong muốn 8%/năm Theo bảng phụ lục tính tốn NPV = 1.517.685.000 đồng Như vòng 10 năm thời kỳ phân tích dự án, thu nhập đạt sau trừ giá trị đầu tư qui giá là: 1.517.685.000 đồng > chứng tỏ dự án có hiệu cao 3.5 Phân tích theo tỷ suất hồn vốn nội (IRR) Theo phân tích thể bảng phân tích phụ lục tính tốn cho thấy IRR = 92,201% > 8,00% số lý tưởng, chứng tỏ dự án có khả sinh lời Đơn vị tư vấn: Công ty Cổ phần Tư Vấn Đầu Tư Dự Án Việt 32 Dự án Bất động sản Phương Anh KẾT LUẬN I Kết luận Với kết phân tích trên, cho thấy hiệu tương đối cao dự án mang lại, đồng thời giải việc làm cho người dân vùng Cụ thể sau: Các tiêu tài dự án như: NPV >0; IRR > tỷ suất chiết khấu,… cho thấy dự án có hiệu mặt kinh tế Đóng góp vào ngân sách địa phương thông qua nguồn thuế thu nhập từ hoạt động dự án Giải việc làm cho khoảng từ 5-10 lao động địa phương Góp phần “phát huy tiềm năng, mạnh địa phương; đẩy nhanh tốc độ phát triển du lịch địa phương, xây dựng tạo bước chuyển biến mạnh mẽ phát triển kinh tế - xã hội II Đề xuất kiến nghị Với tính khả thi dự án, mong quan, ban ngành xem xét hỗ trợ chúng tơi để chúng tơi triển khai bước theo tiến độ quy định Để dự án sớm vào hoạt động Đơn vị tư vấn: Công ty Cổ phần Tư Vấn Đầu Tư Dự Án Việt 33 Dự án Bất động sản Phương Anh PHỤ LỤC: CÁC BẢNG TÍNH HIỆU QUẢ TÀI CHÍNH CỦA DỰ ÁN Phụ lục Tổng mức, cấu nguồn vốn dự án thực dự án STT Nội dung I 10 II Xây dựng Sửa chữa mặt Thiết bị Bàn ghế Thiết bị vệ sinh Thiết bị khác III Chi phí quản lý dự án IV ĐVT Số lượng Đơn giá bộ 2,763 Chi phí tư vấn đầu tư xây dựng dự án Chi phí lập báo cáo nghiên cứu tiền khả thi 0,431 Chi phí lập báo cáo nghiên cứu khả thi 0,719 Chi phí thẩm tra báo cáo nghiên cứu khả thi 0,160 Đơn vị tư vấn: Công ty Cổ phần Tư Vấn Đầu Tư Dự Án Việt 70.000 20 2.000 10.000 15.000 (GXDtt+GTBtt) * ĐMTL%*1,1 (GXDtt+GTBtt) * ĐMTL%*1,1 (GXDtt+GTBtt) * ĐMTL%*1,1 (GXDtt+GTBtt) * ĐMTL%*1,1 Thành tiền Tiến độ thực NGUỒN VỐN 70.000 70.000 75.000 40.000 20.000 15.000 Tự có - tự huy động 70.000 70.000 75.000 40.000 20.000 15.000 - Năm thứ 70.000 70.000 75.000 40.000 20.000 15.000 4.006 4.006 - 4.006 3.134 3.134 - 3.134 625 625 - 625 1.043 1.043 - 1.043 232 232 - 232 Vay tín dụng 34 Dự án Bất động sản Phương Anh STT Nội dung Chi phí thẩm tra dự tốn Chi phí lập hồ sơ mời thầu, đánh giá hồ sơ dự thầu thi cơng xây dựng Chi phí lập hồ sơ mời thầu, đánh giá hồ sơ dự thầu mua sắm vật tư, TB Chi phí giám sát lắp đặt thiết bị ĐVT Số lượng Đơn giá Thành tiền Tiến độ thực NGUỒN VỐN Tự có - tự huy động Năm thứ Vay tín dụng 0,191 GXDtt * ĐMTL%*1,1 134 134 - 134 0,388 Giá gói thầu XDtt * ĐMTL%*1,1 272 272 - 272 0,302 Giá gói thầu TBtt * ĐMTL%*1,1 227 227 - 227 602 602 - 602 250.000 100.000 250.000 100.000 502.140 502.140 0,803 V Thuê mặt bằng, đặt cọc VI Vốn lưu động Tổng cộng Đơn vị tư vấn: Công ty Cổ phần Tư Vấn Đầu Tư Dự Án Việt GTBtt * ĐMTL%*1,1 250.000 100.000 250.000 100.000 - 502.140 35 Dự án Bất động sản Phương Anh Phụ lục Bảng tính khấu hao hàng năm dự án TT Chỉ tiêu I 10 II Xây dựng Sửa chữa mặt Thiết bị Bàn ghế Thiết bị vệ sinh Thiết bị khác Tổng cộng TT Chỉ tiêu I 10 II Xây dựng Sửa chữa mặt Thiết bị Bàn ghế Thiết bị vệ sinh Thiết bị khác Tổng cộng Gía trị tài sản tính khấu hao (1000 đồng) 70.000 70.000 75.000 40.000 20.000 15.000 145.000 Năm khấu hao 10 10 6 6 Gía trị tài sản tính khấu Năm hao (1000 đồng) khấu hao Đơn vị tư vấn: Công ty Cổ phần Tư Vấn Đầu Tư Dự Án Việt 70.000 70.000 75.000 40.000 20.000 15.000 145.000 10 10 6 6 Năm hoạt động 7.000 7.000 12.500 6.667 3.333 2.500 19.500 7.000 7.000 12.500 6.667 3.333 2.500 19.500 7.000 7.000 7.000 7.000 12.500 12.500 6.667 6.667 3.333 3.333 2.500 2.500 19.500 19.500 7.000 7.000 12.500 6.667 3.333 2.500 19.500 Năm hoạt động 7.000 7.000 12.500 6.667 3.333 2.500 19.500 10 7.000 7.000 7.000 7.000 7.000 7.000 7.000 7.000 7.000 7.000 7.000 7.000 36 Dự án Bất động sản Phương Anh Phụ lục Bảng tính doanh thu dòng tiền hàng năm dự án TT I Khoản mục Năm Tổng doanh thu năm 2019 360.000 2020 360.000 2021 360.000 2022 360.000 2023 360.000 Đơn giá/tháng 1000 đồng 30.000 30.000 30.000 30.000 30.000 Đơn giá/năm 1000 đồng 360.000 360.000 360.000 360.000 360.000 II Tổng chi phí năm ngàn đồng 54.000 73.500 73.500 73.500 73.500 Chi phí quảng cáo 5% 18.000 18.000 18.000 18.000 18.000 Chi phí khấu hao TSCD "" 19.500 19.500 19.500 19.500 Chi phí lãi vay "" - - - - Chi phí khác 36.000 36.000 36.000 36.000 36.000 306.000 286.500 286.500 286.500 286.500 67.320 63.030 63.030 63.030 63.030 238.680 223.470 223.470 223.470 223.470 10% III Lợi nhuận trước thuế IV Thuế TNDN V Lợi nhuận sau thuế Đơn vị tư vấn: Công ty Cổ phần Tư Vấn Đầu Tư Dự Án Việt 37 Dự án Bất động sản Phương Anh TT I Khoản mục Năm Tổng doanh thu năm 2024 2025 2026 2027 2028 10 360.000 360.000 360.000 360.000 360.000 Đơn giá/tháng 1000 đồng 30.000 30.000 30.000 30.000 30.000 Đơn giá/năm 1000 đồng ngàn đồng 5% 360.000 360.000 360.000 360.000 360.000 73.500 73.500 61.000 61.000 61.000 18.000 18.000 18.000 18.000 18.000 II Tổng chi phí năm Chi phí quảng cáo Chi phí khấu hao TSCD "" 19.500 19.500 7.000 7.000 7.000 Chi phí lãi vay "" - - - - - Chi phí khác 36.000 36.000 36.000 36.000 36.000 286.500 286.500 299.000 299.000 299.000 63.030 63.030 65.780 65.780 65.780 223.470 223.470 233.220 233.220 233.220 10% III Lợi nhuận trước thuế IV Thuế TNDN V Lợi nhuận sau thuế Đơn vị tư vấn: Công ty Cổ phần Tư Vấn Đầu Tư Dự Án Việt 38 Dự án Bất động sản Phương Anh TT I Khoản mục Năm Tổng doanh thu năm 2029 11 2030 12 2031 13 2032 14 2033 15 360.000 360.000 360.000 360.000 360.000 Đơn giá/tháng 1000 đồng 30.000 30.000 30.000 30.000 30.000 Đơn giá/năm 1000 đồng 360.000 360.000 360.000 360.000 360.000 II Tổng chi phí năm ngàn đồng 61.000 54.000 54.000 54.000 54.000 Chi phí quảng cáo 5% 18.000 18.000 18.000 18.000 18.000 Chi phí khấu hao TSCD "" 7.000 - - - - Chi phí lãi vay "" - - - - - Chi phí khác 36.000 36.000 36.000 36.000 36.000 299.000 306.000 306.000 306.000 306.000 65.780 67.320 67.320 67.320 67.320 233.220 238.680 238.680 238.680 238.680 10% III Lợi nhuận trước thuế IV Thuế TNDN V Lợi nhuận sau thuế Đơn vị tư vấn: Công ty Cổ phần Tư Vấn Đầu Tư Dự Án Việt 39 Dự án Bất động sản Phương Anh Phụ lục Bảng Phân tích khả hoàn vốn giản đơn dự án Năm Vốn đầu tư LN sau thuế Thứ 502.140 238.680 Thứ 223.470 Thứ 223.470 Thứ 223.470 Thứ 223.470 Thứ 223.470 Thứ 223.470 Thứ 233.220 Thứ 233.220 Thứ 10 233.220 Thứ 11 233.220 Thứ 12 238.680 Thứ 13 238.680 Thứ 14 238.680 Thứ 15 238.680 Cộng 502.140 3.467.100 Khả hoàn vốn = (LN sau thuế + KHCB) / Vốn đầu tư = Thời gian hoàn vốn : năm tháng Đơn vị tư vấn: Công ty Cổ phần Tư Vấn Đầu Tư Dự Án Việt Khấu hao 19.500 19.500 19.500 19.500 19.500 19.500 7.000 7.000 7.000 7.000 145.000 Thu nhập 238.680 242.970 242.970 242.970 242.970 242.970 242.970 240.220 240.220 240.220 240.220 238.680 238.680 238.680 238.680 3.612.100 7,19 Chênh lệch -263.460 -20.490 222.480 465.450 708.420 951.390 1.194.360 1.434.580 1.674.800 1.915.020 2.155.240 2.393.920 2.632.600 2.871.280 3.109.960 3.109.960 40 Dự án Bất động sản Phương Anh Phụ lục Bảng Phân tích khả hồn vốn có chiết khấu dự án Năm Thứ Thứ Thứ Thứ Thứ Thứ Thứ Thứ Thứ Thứ 10 Thứ 11 Thứ 12 Thứ 13 Thứ 14 Cộng Vốn đầu tư 502.140 502.140 LN sau thuế Khấu hao 238.680 223.470 223.470 223.470 223.470 223.470 223.470 233.220 233.220 233.220 233.220 238.680 238.680 238.680 3.228.420 Thu nhập 19.500 19.500 19.500 19.500 19.500 19.500 7.000 7.000 7.000 7.000 145.000 Khả hồn vốn có chiết khấu = 238.680 242.970 242.970 242.970 242.970 242.970 242.970 240.220 240.220 240.220 240.220 238.680 238.680 238.680 3.373.420 Suất chiết Hiện giá vốn Hiện giá thu khấu đầu tư nhập 8,00 0,920 461.969 219.586 0,846 205.650 0,779 189.198 0,716 174.062 0,659 160.137 0,606 147.326 0,558 135.540 0,513 123.285 0,472 113.423 0,434 104.349 0,400 96.001 0,368 87.755 0,338 80.734 0,311 74.276 461.969 1.911.320 Chênh lệch -242.383 -36.733 152.465 326.527 486.664 633.990 769.530 892.815 1.006.238 1.110.586 1.206.587 1.294.342 1.375.076 1.449.352 1.449.352 4,14 Thời gian hồn vốn có chiết khấu năm tháng Đơn vị tư vấn: Công ty Cổ phần Tư Vấn Đầu Tư Dự Án Việt 41 Dự án Bất động sản Phương Anh Phụ lục Bảng Tính tốn phân tích giá (NPV) dự án Năm Vốn đầu tư LN sau thuế Khấu hao Thứ 502.140 238.680 Thứ 223.470 Thứ 223.470 Thứ 223.470 Thứ 223.470 Thứ 223.470 Thứ 223.470 Thứ 233.220 Thứ 233.220 Thứ 10 233.220 Thứ 11 233.220 Thứ 12 238.680 Thứ 13 238.680 Thứ 14 238.680 238.680 Cộng 502.140 3.467.100 Ghi chú: Vốn đầu tư bỏ vào đầu năm Đơn vị tư vấn: Công ty Cổ phần Tư Vấn Đầu Tư Dự Án Việt 19.500 19.500 19.500 19.500 19.500 19.500 7.000 7.000 7.000 7.000 145.000 Thu nhập 238.680 242.970 242.970 242.970 242.970 242.970 242.970 240.220 240.220 240.220 240.220 238.680 238.680 238.680 238.680 3.612.100 Suất chiết khấu i= 8,00% 0,9200 0,8464 0,7787 0,7164 0,6591 0,6064 0,5578 0,5132 0,4722 0,4344 0,3996 0,3677 0,3383 0,3112 0,2863 Hiện giá vốn đầu tư 461.969 461.969 NPV: Hiện giá thu nhập 219.586 205.650 189.198 174.062 160.137 147.326 135.540 123.285 113.423 104.349 96.001 87.755 80.734 74.276 68.333 1.979.654 1.517.685 42 Dự án Bất động sản Phương Anh Phụ lục Bảng Phân tích theo tỷ suất hồn vốn nội (IRR) dự án Chỉ tiêu Lãi suất chiết khấu Hệ số Thu nhập Năm Thứ Thứ Thứ Thứ Thứ Thứ 92,201% 0,5203 238.680 0,2707 242.970 0,1408 242.970 0,0733 242.970 0,0381 242.970 0,0198 242.970 Hiện giá thu nhập 124.183 65.772 34.221 17.805 9.264 4.820 Lũy kế HGTN 124.183 189.955 224.175 241.980 251.243 256.063 Chi phí XDCB 502.140 - - - - - Hiện giá chi phí 261.258 - - - - - Lũy kế HG chi phí 261.258 261.258 261.258 261.258 261.258 261.258 Chỉ tiêu Thứ Thứ Thứ Thứ 10 Thứ 11 Thứ 12 Thứ 13 Thứ 14 Hệ số Thu nhập Hiện giá thu nhập 0,0103 242.970 2.508 0,0054 240.220 1.290 0,0028 240.220 671 0,0015 240.220 349 0,0008 240.220 182 0,0004 238.680 94 0,0002 238.680 49 0,0001 238.680 25 Lũy kế HGTN 258.571 259.861 260.532 260.881 261.063 261.157 261.205 261.231 Chi phí XDCB - - - - - - - - Hiện giá chi phí - - - - 261.258 261.258 261.258 261.258 261.258 261.258 261.258 261.258 Lãi suất chiết khấu Lũy kế HG chi phí Đơn vị tư vấn: Cơng ty Cổ phần Tư Vấn Đầu Tư Dự Án Việt 43 Dự án Bất động sản Phương Anh Chỉ tiêu Thứ 15 Thứ 16 Thứ 17 Thứ 18 Thứ 19 Thứ 20 T- cộng Lãi suất chiết khấu Hệ số Thu nhập Hiện giá thu nhập Lũy kế HGTN 0,0001 238.680 0,0000 238.680 0,0000 238.680 0,0000 238.680 0,0000 238.680 0,0000 238.680 4.805.500 13 1 261.258 261.244 261.251 261.255 261.256 261.257 261.258 - - - - - - Chi phí XDCB Hiện giá chi phí Lũy kế HG chi phí IRR= 502.140 261.258 261.258 261.258 92,201% > Đơn vị tư vấn: Công ty Cổ phần Tư Vấn Đầu Tư Dự Án Việt 261.258 261.258 261.258 261.258 8,00% Chứng tỏ dự án có hiệu 44 ... DỰNG PHƯƠNG ANH CÔNG TY CP TƯ VẤN ĐẦU TƯ DỰ ÁN VIỆT NGUYỄN BÌNH MINH NGUYỄN VĂN MAI Đơn vị tư vấn: Công ty Cổ phần Tư Vấn Đầu Tư Dự Án Việt Dự án Bất động sản Phương Anh MỤC LỤC CHƯƠNG I MỞ ĐẦU... thức đầu tư xây dựng dự án III.1 Địa điểm xây dựng Địa điểm thực dự án: Thành phố Hồ Chí Minh tỉnh lân cận III.2 Hình thức đầu tư Dự án đầu tư Bất động sản Phương Anh đầu tư theo hình thức xây dựng... hoàn vốn nội (IRR) dự án 43 Đơn vị tư vấn: Công ty Cổ phần Tư Vấn Đầu Tư Dự Án Việt Dự án Bất động sản Phương Anh CHƯƠNG I MỞ ĐẦU I Giới thiệu chủ đầu tư  Chủ đầu tư: CÔNG TY TNHH