Môi trường đầu tư bất động sản việt nam thực trạng và giải pháp

TRƯỜNG ĐẠI HỌC NGOẠI THƯƠNG KHOA KINH TẾ VÀ KINH DOANH QUỐC TẾ CHUYÊN NGÀNH KINH TẾ ĐỐI NGOẠI -*** KHÓA LUẬN TỐT NGHIỆP Đề tài: MÔI TRƯỜNG ĐẦU TƯ BẤT ĐỘNG SẢN VIỆT NAM THỰC TRẠNG VÀ GIẢI PHÁP Sinh viên thực : Nguyễn Quốc Hoàng Lớp : Anh Khoá : 44 Giáo viên hướng dẫn : TS Nguyễn Hoàng Ánh Hà Nội, tháng 05/2009 MỤC LỤC LỜI MỞ ĐẦU Chương 1: TỔNG QUAN VỀ BẤT ĐỘNG SẢN VÀ MÔI TRƯỜNG ĐẦU TƯ BẤT ĐỘNG SẢN 1.1 Khái quát bất động sản 1.1.1 Định nghĩa 1.1.2 Phân loại bất động sản 1.1.3 Đặc điểm hàng hóa bất động sản 1.2 Thị trường bất động sản 1.2.1 Khái niệm 1.2.2 Đặc điểm thị trường bất động sản 1.3 Môi trường đầu tư bất động sản 10 1.3.1 Môi trường đầu tư 10 1.3.2 Môi trường đầu tư bất động sản 12 1.3.3 Các yếu tố cấu thành môi trường đầu tư bất động sản 12 1.4 Môi trường đầu tư bất động sản số quốc gia 18 1.4.1 Môi trường đầu tư bất động sản Australia 18 1.4.2 Môi trường đầu tư bất động sản Malaysia 20 Chương 2: THỰC TRẠNG MÔI TRƯỜNG ĐẦU TƯ BẤT ĐỘNG SẢN VIỆT NAM 23 2.1 Tình hình đầu tư bất động sản Việt Nam năm vừa qua 23 2.1.1 Dòng vốn đầu tư vào thị trường 23 2.1.2 Giá bất động sản 25 2.1.3 Phương thức giao dịch bất động sản 27 2.2 Tình hình môi trường đầu tư bất động sản Việt Nam 28 2.2.1 Các yếu tố tự nhiên nhân 29 2.2.2 Các yếu tố trị, pháp luật 31 2.2.3 Các yếu tố văn hóa 40 2.2.4 Các yếu tố kinh tế 43 2.3 Đánh giá môi trường đầu tư bất động sản Việt Nam 49 2.3.1 Những mặt tích cực 49 2.3.2 Những mặt tiêu cực 51 Chương 3: MỘT SỐ GIẢI PHÁP NHẰM HOÀN THIỆN MÔI TRƯỜNG ĐẦU TƯ BẤT ĐỘNG SẢN VIỆT NAM 58 3.1 Triển vọng môi trường đầu tư bất động sản Việt Nam 58 3.1.1 Triển vọng dự báo thị trường bất động sản 58 3.1.2 Một số xu hướng đầu tư 59 3.2 Một số giải pháp từ phía phủ 60 3.2.1 Đẩy mạnh hoạt động xúc tiến đầu tư 60 3.2.2 Hoàn thiện hệ thống sách pháp luật 61 3.2.3 Hoàn thiện sách tín dụng bất động sản 63 3.2.4 Các sách kinh tế 66 3.2.5 Cải cách thủ tục hành 70 3.2.6 Các giải pháp khác 72 3.3 Các giải pháp từ phía doanh nghiệp kinh doanh bất động sản 75 KẾT LUẬN 78 LỜI MỞ ĐẦU Sau 20 năm đổi tiến hành trình công nghiệp hóa đại hóa đất nước, Việt Nam trở thành kinh tế có tốc độ tăng trưởng trì mức cao bền vững, đó, đầu tư BĐS yếu tố quan trọng góp phần thúc đẩy tăng trưởng kinh tế Nhiều dự án lĩnh vực sản xuất kinh doanh, nhiều khu nhà ở, khu đô thị với hệ thống hạ tầng kỹ thuật đồng hình thành làm thay đổi mặt đô thị, nâng cao điều kiện sống nhân dân, góp phần chuyển dịch cấu kinh tế theo hướng công nghiệp hoá, đại hoá đất nước Dù hình thành thị trường bất động sản Việt Nam thu hút đáng kể nguồn vốn nước nước ngoài, hệ thống pháp luật điều chỉnh hoạt động thị trường bất động sản bước hoàn thiện, môi trường đầu tư kinh doanh ngày thuận lợi cho nhà đầu tư nước nhà đầu tư nước Môi trường đầu tư BĐS Việt Nam phát triển ngày hội nhập sâu rộng vào kinh tế giới với mặt mạnh mặt yếu Tuy thị trường bất động sản có bước tăng trưởng phát triển tốt, sách đầu tư tạo thêm nhiều nhân tố cho kinh tế tăng trưởng hiệu đạt thấp thiếu bền vững, môi trường đầu tư thiếu minh bạch phát triển cấp độ thấp, chưa hoàn thiện Quản lý nhà nước có nhiều cải song nhiều hạn chế, điều hành Do vậy, tác giả định chọn đề tài “Môi trường đầu tư bất động sản Việt Nam – Thực trạng Giải pháp” nhằm giải vấn đề Ngoài mục lục, lời nói đầu, kết luận, tài liệu tham khảo phụ lục, khóa luận kết cấu bao gồm chương: Chương 1: Tổng quan bất động sản môi trường đầu tư bất động sản Chương 2: Thực trạng môi trường đầu tư bất động sản Việt Nam Chương 3: Một số kiến nghị nâng cao chất lượng môi trường đầu tư bất động sản Việt Nam Do hạn chế kiến thức thân, khó khăn việc thu thập tài liệu hạn chế thời gian nghiên cứu nên khóa luận không tránh khỏi thiếu sót Vì thế, tác giả mong nhận ý kiến nhận xét, đóng góp thầy cô giáo để khóa luận hoàn thiện Em mong bày tỏ lòng biết ơn tới thầy cô giáo khoa Kinh tế Kinh doanh quốc tế nói riêng thầy cô giáo trường Đại học Ngoại thương nói chung cung cấp cho sinh viên chúng em kiến thức bổ ích suốt bốn năm học tập trường Đặc biệt, em xin gửi lời cảm ơn chân thành tới cô giáo –TS Nguyễn Hoàng Ánh tận tình hướng dẫn để em hoàn thành tốt khóa luận tốt nghiệp Chương 1: TỔNG QUAN VỀ BẤT ĐỘNG SẢN VÀ MÔI TRƯỜNG ĐẦU TƯ BẤT ĐỘNG SẢN 1.1 Khái quát bất động sản 1.1.1 Định nghĩa Bất động sản khái niệm dùng phổ biến nhiều quốc gia giới Theo định nghĩa Wikipedia: “Về mặt luật pháp, Bất động sản khái niệm đất hầu hết thứ gắn với với quyền sở hữu từ lòng đất lên đến không gian Về mặt kinh tế, khái niệm tài sản dạng đất đai công trình xây dựng hoạt động liên quan đến quyền sở hữu, sử dụng chuyển nhượng tài sản này”1 Bất động sản (BĐS) không đơn đất đai mà tất cải tạo sức lao động người gắn liền với công trình xây dựng, trồng… tất liên quan đến đất đai theo không gian ba chiều (chiều cao, chiều sâu, chiều rộng) để tạo thành dạng vật chất có cấu trúc công xác định bao gồm quyền sở hữu, sử dụng chuyển nhượng kèm theo Ở Việt Nam, trước ban hành Bộ Luật dân 2005, hệ thống pháp luật quản lý hoạt động kinh tế, người ta thường sử dụng thuật ngữ tài sản cố định Chỉ đến Bộ Luật Dân Việt Nam 2005 ban hành, người ta phân chia phân chia tài sản theo thông lệ tập quán quốc tế thành động sản bất động sản Theo Bộ luật dân số 33/2005/QH11 Quốc hội nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam thông qua ngày 14/06/2005 thì: “Bất động sản tài sản bao gồm: đất http://en.wikipedia.org/wiki/Realestate đai; nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể tài sản gắn liền với nhà, công trình xây dựng đó; tài sản khác gắn liền với đất đai tài sản khác pháp luật quy định”2 Khái niệm nhấn mạnh tính chất cố định tính chất đặc biệt bất động sản Ngoài ra, khái niệm liệt kê thứ tự yếu tố di dời nhà xây đất, vật xây dựng khác gắn liền với tài sản cố định khác pháp luật qui định BĐS chứa tài sản cố định 1.1.2 Phân loại bất động sản Tùy theo mục đích nghiên cứu tiếp cận khái niệm BĐS, có nhiều cách phân loại BĐS: Căn mặt quản lý xây dựng phát triển BĐS, chia BĐS thành ba nhóm: • BĐS có đầu tư xây dựng: Gồm BĐS nhà ở, nhà xưởng, công trình thương mại dịch vụ, BĐS hạ tầng (hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội), BĐS trụ sở làm việc,… Trong nhóm này, BĐS nhà đất nhóm BĐS bản, tính chất phức tạp cao chịu ảnh hưởng nhiều yếu tố chủ quan, khách quan Nhóm chiếm đa số giao dịch thị trường tất nước giới • BĐS không đầu tư xây dựng: BĐS nhóm thường đất nông nghiệp bao gồm đất nông nghiệp, đất rừng, đất nuôi trồng thủy sản… gọi đất dạng tư liệu sản xuất • BĐS đặc biệt: BĐS công trình bảo tồn quốc gia, di sản văn hóa vật thể, nhà thờ họ, đền chùa, nghĩa trang,… nhóm có đặc điểm khả thị trường thấp Căn mặt kinh tế, nhiều luật gia nhà kinh tế giới phân chia bất động sản thành loại chủ yếu theo lĩnh vực: Bộ luật dân số 33/2005/QH11 • Nhà loại bất động sản sử dụng làm nơi trú ngụ cho gia đình, cá nhân • Bất động sản công nghiệp gồm nhà làm việc doanh nghiệp, xưởng máy, nhà kho, nhà máy điện, nhà máy nước… • Bất động sản nông nghiệp bao gồm đồn điền, trang trại, vườn lâu năm, rừng khai thác gỗ, trại chăn nuôi, đất canh tác rau quả, trại nuôi trồng thủy sản,… • Bất động sản thương mại bao gồm tòa nhà văn phòng, trung tâm thương mại, hộ cho thuê, khách sạn, nhà hàng, bãi đỗ xe, tiện nghi công ích, khu vui chơi thể thao,… • Bất động sản sử dụng cho mục đích chuyên biệt bao gồm giảng đường, trường học, đền chùa, bất động sản thuộc nhà nước quản lý sử dụng… 1.1.3 Đặc điểm hàng hóa bất động sản Bất động sản có nhiều đặc điểm khác biệt so với hàng hóa khác bật tính cố định giá trị phụ thuộc nhiều vào mục đích sử dụng  Tính cố định: Không giống hàng hóa khác, người bán người mua di chuyển hàng hóa tùy ý, hàng hóa BĐS đem trưng bày nơi khác mà thường phải giới thiệu thông qua hình ảnh, vẽ tài liệu, hình thức mô tả khác Đặc tính đòi hỏi phải có phương thức giao dịch quản lý hoạt động giao dịch khác với thị trường hàng hóa khác việc giao dịch thông qua chứng từ quyền sử dụng phải đăng ký với quan có thẩm quyền nhằm quản lý chặt chẽ BĐS bảo vệ quyền lợi chủ sở hữu Tính cố định làm cho hàng hóa BĐS mang tính địa điểm tính địa phương Một mảnh đất, nhà, mặt địa thế, gần lặp lại thứ hai tương tự loại BĐS địa điểm khác có giá trị khác  Tính giá trị cao: BĐS thường tài sản có giá trị lớn gia tăng giá trị thông qua đầu tư, đầu cơ, kinh doanh Với nhiều người, nhà tài sản lớn gia đình Loại kinh doanh đòi hỏi nhiều tiền vốn liếng tự có nhà đầu tư Giá trị BĐS đất đai phụ thuộc vào mục đích sử dụng chúng Ví dụ, đất đai quy hoạch vào sản xuất nông nghiệp lâm nghiệp thường có giá trị thấp so với trường hợp đất đai quy hoạch phát triển nhà kinh doanh dịch vụ, thương mại… Nói cách khác, công tác quy hoạch có vai trò ảnh hưởng định giá trị BĐS nói chung nâng cao hiệu sử dụng đất nói riêng  Tính hữu hạn: Đất đai loại tài sản gia tăng mặt số lượng Diện tích bề mặt trái đất có hạn, diện tích đất đai giới hạn miếng đất, khu vực, vùng, địa phương, lãnh thổ v.v Chính tính khan hiếm, tính cố định không di dời đất đai nên hàng hoá BĐS có tính cá biệt Bản thân đất không tự sinh sôi thêm mà có công trình xây đất Quỹ đất việc xây dựng có giới hạn việc xây dựng vô hạn Đặc điểm làm cho có lúc đất đai trở nên khan cho mục đích đầu tư giá đất bị biến động theo Tính hữu hạn thường xem nặng với nơi có mật độ dân số cao, nước đất rộng, người thưa Australia người ta không đề cao tính chất bất động sản  Tính bền lâu: Tính chất có đất đai tài sản thiên nhiên ban tặng, loại tài nguyên xem bị huỷ hoại, trừ có thiên tai, xói lở, vùi lấp Điều thể rõ chỗ đất đai không bị hao mòn giá ngày tăng Các công trình kiến trúc, vật kiến trúc xây dựng đất sau xây dựng sau thời gian sử dụng cải tạo nâng cấp tồn từ hàng trăm năm Hàng hoá hư hỏng có lúc hết hạn sử dụng riêng bất động sản không Việc sinh lãi đất thay đổi theo giai đoạn, thân đất đai tồn vĩnh viễn Các công trình xây dựng nó, nhà ở, cửa hàng…, bảo trì tốt sử dụng hàng trăm năm Do bất động sản sinh lợi (nhà cho thuê, cửa hàng…) gần tiếp tục sinh lợi vĩnh viễn  Tính ảnh hưởng lẫn nhau: BĐS chịu ảnh hưởng lẫn lớn, giá trị BĐS bị tác động BĐS khác Đặc biệt, trường hợp Nhà nước đầu tư xây dựng công trình kết cấu hạ tầng làm tăng vẻ đẹp nâng cao giá trị sử dụng BĐS khu vực Trong thực tế, việc xây dựng BĐS làm tôn thêm vẻ đẹp hấp dẫn BĐS khác tượng phổ biến Điều tất người biết rõ, hiểu giá trị miếng đất hay nhà bị ảnh hưởng nhiều từ miếng đất hay nhà xung quanh Một khu nhà đẹp nằm gần mảnh đất xây dựng nhà máy xem hỏng Một cao ốc đẹp lộng lẫy nhìn xuống khu ổ chuột lụp xụp chẳng ý nghĩa Cho nên, xung quanh bất động sản nhiều lúc tạo giá trị cho lớn thân tạo  Tính thích ứng: Lợi ích BĐS sinh trình sử dụng BĐS trình sử dụng điều chỉnh công mà giữ nét đặc trưng nó, đồng thời đảm bảo yêu cầu sử dụng người tiêu dùng việc thoả mãn nhu cầu sinh hoạt, sản xuất-kinh doanh hoạt động khác  Tính phụ thuộc vào tập quán, thị hiếu tâm lý xã hội: Hàng hoá BĐS chịu chi phối yếu tố mạnh hàng hoá thông thường khác Nhu cầu BĐS vùng, khu vực, quốc gia khác nhau, phụ thuộc vào thị hiếu, tập quán người dân sinh sống Yếu tố tâm lý xã hội, chí vấn đề tín ngưỡng, tôn giáo, tâm linh v.v chi phối nhu cầu hình thức BĐSLợi ích BĐS sinh trình sử dụng BĐS trình sử dụng điều chỉnh công mà giữ nét đặc trưng nó, đồng thời đảm bảo yêu cầu sử dụng người tiêu dùng việc thoả mãn nhu cầu sinh hoạt, sản xuấtkinh doanh hoạt động khác  Tính dài hạn kinh doanh: Khi định đầu tư địa ốc cần có cam kết dài hạn vì, nhanh chóng đáp ứng nhu cầu cho lợi trước mắt quan trọng, tính đường dài thật chất loại kinh doanh Chẳng hạn, đầu tư vào khách sạn bên đường xa lộ cần xem xét liệu thời gian tới người ta có xây đường khác ngắn bỏ qua tuyến xa lộ hay không Nếu tính xây chợ hay siêu thị, xây nơi đông dân cư đất đai đắt, cạnh tranh cao mà phải xây đón đầu khu vực kế cận hoang vắng, dự đoán dần phát triển lan Nhu cầu BĐS vùng, khu vực, quốc gia khác nhau, phụ thuộc vào thị hiếu, tập quán người dân sinh sống Hàng hoá BĐS chịu chi phối yếu tố mạnh hàng hoá thông thường khác 1.2 Thị trường bất động sản 1.2.1 Khái niệm Trong phạm vi viết này, “Thị trường bất động sản thị trường hoạt động mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, chấp dịch vụ có liên quan môi giới, tư vấn chủ thể thị trường mà vai trò quản lý nhà nước thị trường BĐS có tác động định đến thúc đẩy phát triển hay kìm hãm hoạt động kinh doanh thị trường BĐS” Có thể nói với phát triển kinh tế xã hội nhu cầu sử dụng đất, đời phát triển thị trường BĐS gắn liền với trình đất đai chuyển thành hàng hóa Thị trường nhà đất nơi diễn hành vi mua bán hàng hóa quyền sử dụng đất đai, công trình xây dựng dịch vụ gắn liền với hàng hóa đó, thị trường vận hành sôi động nhất, coi thành phần thị trường bất động sản Bất động sản có vai trò quan trọng kinh tế, liên quan trực tiếp đến khối lượng tài sản lớn: quy mô, tính chất, giá trị (thường chiếm 3040% tổng tài sản quốc gia), có tác động trực tiếp đến thị trường khác thị trường tài chính, thị trường lao động Qua kênh bất động sản huy động nguồn vốn nội tại: địa phương, quốc gia nhờ góp phần phát triển sản xuất, kinh doanh ngành khác Ở nước phát triển, cho vay chấp bất động sản chiếm 80% tổng cho vay ngân hàng3 Thị trường bất động sản đồng thời đóng vai trò quan trọng việc đáp ứng nhu cầu ngày tăng nhà ở thành thị lẫn nông thôn 1.2.2 Đặc điểm thị trường bất động sản Giống thị trường loại hàng hóa khác, thị trường BĐS phải chịu tác động quy luật thị trường quy luật giá trị, quy luật cung cầu, quy luật cạnh tranh chịu ảnh hưởng nhân tố cung, cầu BĐS, số lượng giao dịch BĐS, giá cả, cạnh tranh, sách nhà nước quyền địa phương Bên cạnh đó, quyền sở hữu quyền sử dụng BĐS pháp luật bảo vệ Việc giao dịch kinh doanh BĐS yêu cầu minh bạch, công khai Hàng hóa bất động sản loại hàng hóa đặc biệt vậy, thị trường bất động sản có đặc trưng riêng  Phương thức chuyển nhượng đặc biệt: quyền sở hữu quyền sử dụng BĐS không bị tách rời nên mua bán, chuyển nhượng hàng hóa BĐS, phải có chế để quyền sở hữu thực mặt kinh tế Việc mua bán, chuyển nhượng BĐS kèm theo hợp đồng, chứng thư Vai trò vị trí thị trường bất động sản http://www.sanbatdongsan.net.vn/Desktop.aspx/TinTuc/TTbat-dong-san/Vai_tro_va_vi_tri_cua_thi_truong_bat_dong_san/  Chi phí chuyển nhượng đặc biệt: Việc mua bán chuyển nhượng BĐS có chi phí giao dịch BĐS có giao dịch bất động sản thuế trước bạ, phí quản lý, thuế giá trị gia tăng, thuế chuyển nhượng, phí công chứng, phí luật sư, phí hoa hồng cho môi giới, thông tin,… Trong việc định giá BĐS, thuế sử dụng đất xem yếu tố giúp định giá BĐS xác Các quan chức nhà nước thực định giá khung tổng hợp chi phí giao dịch, dịch vụ thuế  Địa điểm chuyển nhượng: Các giao dịch thực chủ yếu thông qua trung gian tổ chức môi giới bất kinh doanh động sản, qua báo chí, thông qua cá nhân môi giới Các sản giao dịch hình thành chưa phát huy hết tác dụng chiếm tỷ lệ nhỏ giao dịch bất động sản Các công ty kinh doanh môi giới bất động sản bắt đầu hình thành phát triển nhanh tạo điều kiện cho giao dịch thị trường diễn dễ dàng, thuận lợi, an toàn hiệu  Các giao dịch BĐS thường có trị giá lớn, tài sản có tính chất cố định, có khả chấp cao thị trường bất động sản thường có liên quan mật thiết đến thị trường tín dụng BĐS Bởi muốn thị trường BĐS hình thành phát triển phải có chế tín dụng BĐS tín dụng cho người mua, tín dụng chấp, khoản vay đầu tư dài hạn… Ở nước có thị trường BĐS phát triển khối lượng tín dụng BĐS lại cao ngân hàng chuyên nghiệp tín dụng BĐS kinh tế dần hình thành 1.3 Môi trường đầu tư bất động sản 1.3.1 Môi trường đầu tư Theo Báo cáo Phát triển Thế giới World Bank 2005, môi trường đầu tư định nghĩa: “là tập hợp nhân tố hình thành nên hội sách ưu đãi với doanh nghiệp nhằm đầu tư hiệu quả, phát triển mở rộng 10 tạo công ăn việc làm”4 Trên phương diện lý thuyết lẫn thực tiễn, phạm vi chất quy định liên quan đến hoạt động kinh doanh thị trường nhân tố - môi trường đầu tư kinh doanh – ảnh hưởng đáng kể theo hướng bất lợi có lợi đến suất, mức tăng trưởng hoạt động kinh tế Cũng theo World Bank , “Môi trường đầu tư nước môi trường dành cho hoạt động kinh tế tư nhân Chất lượng môi trường đầu tư định dựa vào mức độ rủi ro chi phí giao dịch việc đầu tư vận hành kinh doanh mà trước tiên quy định khung pháp lý, rào cản điều kiện cho thị trường lao động, tài chính, công nghệ thông tin, sở hạ tầng đầu vào sản xuất Chính phủ tác động đến môi trường đầu tư thông qua sách, pháp chế mối quan hệ với thành phần kinh tế tư nhân.”5 Ở định nghĩa này, môi trường đầu tư nhìn nhận với góc độ mối quan hệ tác động phủ thành phần kinh tế tư nhân, yếu tố quan trọng có ảnh hưởng lớn đến yếu tố lại thị trường lao động, sở hạ tầng Như vậy, hiểu môi trường đầu tư tổng thể môi trường thành phần môi trường luật pháp, môi trường kinh tế, trị, môi trường văn hóa, tài chính, tiền tệ, công nghệ, tự nhiên, cụ thể vấn đề liên quan đến sách tài chính, tín dụng, sách thương mại, sách thị trường lao động, quy định, sở hạ tầng, vấn đề liên quan đến thu mua tiêu thụ, sách thuế, sách phát triển khu công nghiệp vấn đề liên quan đến hỗ trợ kỹ thuật tài khác Chúng có tác động chi phối mạnh mẽ hoạt động đầu tư sản xuất kinh doanh nhà đầu tư buộc nhà đầu tư phải tự điều chỉnh mục đích, hình thức, lĩnh vực sản phẩm cho thích ứng nắm bắt xử World development report 2005: A Better Investment Climate for Everyone An Evaluation of World Bank – Invesment Climate Activities 11 lý kịp thời trước hội đầu tư đạt hiệu cao lĩnh vực lựa chọn Môi trường đầu tư tốt khuyến khích doanh nghiệp đầu tư, giảm thấp chi phí rủi ro, mang lại lợi nhuận cao cho doanh nghiệp đồng thời nâng cao hiệu hoạt động phạm vi toàn xã hội 1.3.2 Môi trường đầu tư bất động sản Hiện chưa có khái niệm tắc môi trường đầu tư bất động sản phạm vi viết này, môi trường đầu tư bất động sản xem xét “là tổng hợp tác động lẫn tác nhân kinh tế trị, văn hóa xã hội, tác động trực tiếp gián tiếp tới hoạt động kinh doanh nhà đầu tư bất động sản” Bất động sản ngành đặc thù yếu tố liên quan đến môi trường văn hóa, trị, thể chế tác động trực tiếp nhạy cảm định nhà đầu tư biến động thị trường Một môi trường đầu tư bất động sản hấp dẫn góp phần quan trọng để phát triển thị trường bất động sản tăng trưởng kinh tế quốc gia 1.3.3 Các yếu tố cấu thành môi trường đầu tư bất động sản a) Các yếu tố tự nhiên, nhân Yếu tố tự nhiên bao gồm yếu tố khí hậu, thuỷ văn, địa chất, địa hình, hệ sinh thái điều kiện tự nhiên khác yếu tố quan trọng cấu thành nên môi trường đầu tư bất động sản quốc gia Trong cụ thể bao gồm: • Vị trí địa lý: Những quốc gia nằm khu vực có kinh tế thịnh vượng, động có giá trị lớn nước nằm vùng xa xôi hẻo lánh Những vùng nằm ven biển, khí hậu ôn hòa thường có giá trị cao nằm vị trí khác vị trí đồi núi hiểm trở Việc xem xét đánh giá ưu vị trí BĐS quan trọng, đặc biệt việc xác định mức độ sinh lời bất động sản • Khí hậu, phong cảnh thiên nhiên: môi trường lành hay bị ô nhiễm, yên tĩnh hay ồn ảnh hưởng trực tiếp đến giá trị BĐS mức độ 12 thu hút phát triển dự án đầu tư Khí hậu ổn định, ôn hòa không lạnh hay nóng, cảnh quan thiên nhiên đẹp làm cho môi trường bất động sản hấp dẫn hẫp so với vùng có khí hậu khắc nghiệt • Mật độ mức gia tăng dân số: Với quốc gia, mật độ dân số cao giá bất động sản cao cung giữ nguyên cầu thường có xu hướng gia tăng Với quốc gia đất chật người đông Nhật Bản, bất động sản mặt hàng quan trọng, với đất nước có mật độ dân cư thưa thớt Australia người ta quan tâm đến vấn đề Sự gia tăng dân số dẫn tới tăng nhu cầu nhà Khi dân số gia tăng lực lượng lao động xã hội tăng theo với việc phải mở rộng, phát triển sản xuất kinh doanh, kéo theo tăng thêm nhu cầu hoạt động xã hội, dịch vụ, thương mại, nhu cầu khám chữa bệnh, nhu cầu học hành, hoạt động văn hóa, thể dục thể thao, vui chơi giải trí… Những nhu cầu nhân tố làm gia tăng nhu cầu bất động sản, nhu cầu đất đai làm đường giao thông, bất động sản cho trường học, bệnh viện, công viên, trung tâm thương mại, dịch vụ dân cư Điều trực tiếp gián tiếp làm cho thị trường bất động sản hoạt động ngày sôi động phát triển nguyên nhân dẫn đến tăng giá bất động sản b) Các yếu tố trị, pháp luật • Sự ổn định trị xã hội: Các nhà đầu tư xem xét yếu tố ổn định trị, yếu tố ý nghĩa định đến việc thu hút đầu tư nước Họ muốn đầu tư vào khu vực, quốc gia có ổn định trị - xã hội, có đủ lực điều kiện thực đầy đủ cam kết với độ tin cậy cao Hơn nữa, việc giữ vững ổn định trị - xã hội có ý nghĩa quan trọng với phát triển ngành kinh doanh BĐS, ảnh hưởng trực tiếp tới việc thu hút đầu tư, du lịch, tới hoạt 13 động lưu trú, hoạt động sản xuất kinh doanh Nhà nước cần có biện pháp nhằm đảm bảo ổn định trị - xã hội Ví dụ tình hình trường bất ổn khiến cho kinh tế Thái Lan năm 2008 vừa qua tụt dốc, nhà đầu tư tìm môi trường đầu tư khác có cục diện chinh trị ổn định • Các sách pháp luật: Pháp luật yếu tố có tính chất định đến hình thành phát triển thị trường bất động sản Hệ thống pháp luật quốc gia thông thường quy định vấn đề quyền sở hữu, sử dụng đất đai, quy định quyền mua, bán, cho thuê, chấp, góp vốn bất động sản… hướng dẫn hợp đồng giao dịch dân bất động sản, quy định phạm vi áp dụng sắc thuế việc sử dụng chuyển nhượng đất đai Cùng với quy định luật đất đai, sắc thuế tạo thành thể thống giúp Nhà nước quản lý đất đai, thúc đẩy đời thị trường bất động sản thức, điều tiết cung, cầu bất động sản thị trường góp phần làm cho thị trường bất động sản phát triển Có thể nói hệ thống pháp luật nói chung với sắc thuế lĩnh vực đất đai tạo hành lang pháp lý góp phần đẩy mạnh hoạt động thị trường bất động sản • Công tác quy hoạch: Việc quy hoạch đưa kế hoạch sử dụng đất việc quy hoạch mục đích sử dụng đất vùng, khu vực cụ thể, nhân tố ảnh hưởng đến cung, cầu đất đai thị trường bất động sản nói chung Điều làm thay đổi tính chất mục đích sử dụng đất khu vực khu vực lân cận Về vấn đề dễ dàng nhận thấy mà tiến trình công nghiệp hóa, đô thị hóa phát triển có phận đất nông nghiệp chuyển sang phục vụ cho phát triển công nghiệp, nhà công trình thuộc kết cấu hạ tầng, dân sinh đô thị phát triển đến đâu, việc chuyển đất nông nghiệp sang đất khu đô thị phát triển đến Tất điều làm tăng giao dịch mua 14 bán, thuê mướn bất động sản trung tâm đô thị, trung tâm thương mại, dịch vụ, giải trí, nhà ở, văn phòng, công sở Cùng với sách phát triển kinh tế quy hoạch sử dụng đất đai, Chính phủ quyền cấp có sách nhà ở, đất nói chung sách nhà cho người nghèo, người có thu nhập thấp, đối tượng thuộc diện sách xã hội, điều phần tác động đến cung cầu nhà ở, đất đai c) Các yếu tố văn hóa Tập quán, truyền thống thị hiếu nói yếu tố mang tính nhân văn thị trường bất động sản Đối với thị trường bất động sản ảnh hưởng yếu tố tập quán, truyền thống thị hiếu quan trọng nhiều so với thị trường khác thị trường hàng hóa thông thường, thị trường lao động hay thị trường vốn Yếu tố tập quán ảnh hưởng trực tiếp đến giao dịch mua bán, thuê mướn, chấp… thị trường bất động sản, giúp đẩy nhanh hạn chế vụ giao dịch phương diện đảm bảo độ tin cậy bên mua bên bán, cho thuê thuê v.v… mặt khác, lại tác động đến việc sử dụng phương tiện, hình thức toán, qua ảnh hưởng trực tiếp đến tốc độ độ xác trình toán Chẳng hạn Việt Nam thời gian dài theo phong tục, tập quán số vùng việc mua bán bất động sản cần giấy tờ viết tay, số vùng làm giấy tờ có xác nhận Ủy ban nhân dân xã (phường) nơi cư trú hợp lệ Trong đó, số nước, thói quen hóa đơn chứng từ giao dịch mua bán thiếu nên người mua bất động sản phải đến kiểm tra giấy tờ đầy đủ giao dịch tiến hành việc giao dịch đảm bảo theo quy định pháp luật Thị hiếu thói quen ảnh hưởng đến thị trường bất động sản phương diện chủ yếu như: thói quen nhà ở, đất Nếu người có thói quen nhà chung cư thị trường nhà chung cư trở nên sôi động, 15 thói quen nhà biệt thự độc lập phổ biến thị trường nhà, đất biệt thự khu ven đô lại nhộn nhịp v.v… Kiểu dáng kiến trúc, nội thất yếu tố ảnh hưởng đến thị trường bất động sản Nếu công ty kiến trúc xây dựng nhà phù hợp với thị hiếu người dân người mua nhiều ngược lại Khi dự án đặt nhằm hướng vào khách thuê người Nhật không trang trí nội thất kiểu Âu Về màu sắc nội thất, người Châu Âu thích màu tươi sáng người Nhật thường thích màu lạnh, trầm Trong kinh doanh bất động sản, phong thủy yếu tố quan trọng có tác dụng lớn việc thuyết phục khách hàng đặc biệt người Trung Quốc Phong thủy nhà xác định vị trí phương hướng phù hợp với hướng tốt để chọn hướng nhà phù hợp, ảnh hưởng xấu đến từ bên bên nhà Khách hàng mua nhà quan tâm đến phong thủy nhà, cách trí nội thất vật dụng bên nhà để mang lại lợi ích cho đời sống hay công việc họ Người Châu Á thường xem phong thủy trước định xây nhà phần lớn người Phương Tây cho công mức độ tiện ích nhà yếu tố hàng đầu d) Các yếu tố kinh tế Sự phát triển kinh tế quốc gia yếu tố quan trọng làm gia tăng nhu cầu sử dụng đất đai vào mục đích xây dựng sở sản xuất kinh doanh, sở hạ tầng đường sá, bưu viễn thông, khu thương mại v.v… kéo theo gia tăng nhu cầu sử dụng đất đai cho ngành đòi hỏi phải chuyển dịch số diện tích đất sử dụng vào mục đích sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp sử dụng vào mục đích công nghiệp, thương mại, dịch vụ, du lịch… Điều làm gia tăng giao dịch đất đai bất động sản khác kinh tế hay thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển Bên cạnh đó, phát triển khoa học kỹ 16 thuật công nghệ kinh tế nói chung hay ngành Công nghệ Vật liệu nói riêng lại tạo thành yếu tố tác động trực tiếp đến việc tạo bất động sản phù hợp với yêu cầu sản xuất, thương mại, dịch vụ đời sống Tuy chu kỳ đổi bất động sản chậm so với nhiều hàng hóa khác nhân tố vô quan trọng thúc đẩy giao dịch, trao đổi mua bán thị trường bất động sản ngày gia tăng kinh tế phát triển Trên phương diện quốc gia, việc quy hoạch hình thành vùng kinh tế trọng điểm kéo theo việc xây dựng sở hạ tầng đường sá, sân bay, bến cảng v.v… Các đầu tư thu hút vốn đầu tư nước theo quy hoạch chung Chính phủ Các địa phương lại dựa quy hoạch tổng thể quốc gia có kế hoạch riêng cho địa phương với sách ưu đãi để thu hút đầu tư Trên thực tế, sở hạ tầng phát triển đến đâu khu công nghiệp phát triển đến kéo theo thay đổi dân số khu dân cư Như vậy, sách phát triển kinh tế Nhà nước dẫn đến gia tăng cầu tình trạng bất động sản Đô thị hóa xu hướng tất yếu quốc gia trình phát triển kinh tế Đó trình tập trung dân số mật độ dân số với phát triển sở hạ tầng, phát triển sở sản xuất iikinh doanh thuộc ngành Công nghiệp, Thương mại, Dịch vụ, sở vui chơi giải trí theo phát triển sở hạ tầng Do đó, trình đô thị hóa phát triển đô thị làm tăng cầu bất động sản số lượng lẫn cấu bất động sản Sự phát triển kinh tế xã hội tạo suất lao động cao hơn, làm cho thu nhập thực tế người lao động tăng lên điều tạo yếu tố làm tăng nhu cầu bất động sản nên giao dịch bất động sản thị trường tăng theo Như vậy, khác điều kiện tự nhiên địa lý, lãnh thổ, khí hậu, khác trình độ phát triển kinh tế, văn hóa, trình độ nhận thức tập quán, 17