XÂY DỰNG CHỈ SỐ GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH”

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO GIÁ O DỤ &M ĐÀTP O TẠ TRƯỜNG ĐẠBỘ I HỌ C NÔ NGCL HỒO CHÍ MINH KHOA QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI & BẤT ĐỘNG SẢN TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM TP.HỒ CHÍ MINH KHOA QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI & BẤT ĐỘNG SẢN BÁO CÁO TỐT NGHIỆP LUẬ N VĂN TỐT NGHIỆ P ĐỀ TÀI: ĐỀ TÀI: ĐÁNH GIÁ DỰ ÁN QUY HOẠCH PHÁT TRIEÅN “XÂY DỰNG CHỈ SỐ GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN TRÊN KHU ĐỊA BÀN THÀNH HỒ CHÍ MINH” TRUNG TÂMPHỐ THƯƠNG MẠ I THÀNH PHỐ VŨNG TÀU, TỈNH BÀ RỊA-VŨNG TÀU : TRỊNH THỊ KIM LIÊN SVTH : 05135059 MSSV LỚP : : DH05TB SVTH : Phạm Thò Thu Hiền KHÓA : 2005 – 2009 : 03135023 Quản Lý Thò Trường Bất Động Sản NGÀNH : MSSV Lớp : DH03TB Ngành : Quản lý TT BĐS Tp Hồ Chí Minh 7/ 2007 -TP.HồThá Chíng Minh 7/2009- TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM TP HỒ CHÍ MINH Sinh viê n thự c hiệ n: T PHẠ N N KHOA QUẢ N LÝ ĐẤ ĐAIM&THỊ BẤTHU T ĐỘHIỀ NG SẢ BỘ MÔN KINH TẾ ĐẤT ĐỀ TÀI: ĐÁNH GIÁ DỰ ÁN QUY HOẠCH PHÁT TRIỂN TRỊNH THỊ KIM LIÊN KHU TRUNG TÂM THƯƠNG MẠI THÀNH PHỐ VŨNG TÀU, TỈNH BÀ RỊA-VŨNG TÀU “XÂY DỰNG CHỈ SỐ GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH” Xác nhận môn quản lyù Xác nhận giáo viên hướng dẫn Giáo viên hướng dẫn: TS TRẦN THANH HÙNG Trường Đại Học Nông Lâm TP.Hồ Chí Minh Xác nhận BCN Khoa QLĐĐ & BĐS Ký tên: ……………………………… …………………………………… …………………………………… …………………………………… …………………………………… Tp Hồ Chí Minh Tháng 7/ 2007 - Tháng năm 2009 - Ngành Quản lý thị trường Bất động sản SVTH: Trịnh Thị Kim Liên LỜI CẢM ƠN Trước tiên xin cảm ơn bố mẹ sinh thành nuôi dưỡng, tạo điều kiện cho học tập đến ngày hôm Tôi xin gửi lời cảm ơn chân thành đến Quý thầy cô Khoa Quản lý đất đai Bất động sản, trường ĐH Nông Lâm thành phố Hồ Chí Minh đã tận tình truyền đạt cho tơi kiến thức hữu ích thời gian tơi học trường Những kiến thức mà nhận từ Q thầy thật quan trọng có ý nghĩa to lớn trình học tập làm việc sau tốt nghiệp Xin gửi lời cảm ơn đến anh chị phòng thẩm định giá Cơng ty thẩm định giá Hồng Qn nhiệt tình bảo suốt thời gian tơi thực tập Công ty cho kiến thức thực tế quan trọng, giúp bớt bỡ ngỡ công tác Xin chân thành cảm ơn anh Võ Xn An – Trưởng phòng thẩm định giá Cơng ty thẩm định giá Hoàng Quân tạo điều kiện tốt để tơi tiếp cận số liệu quan trọng phục vụ cho việc nghiên cứu, thực luận văn tốt nghiệp Xin cảm ơn tất bạn bè tơi chia sẻ khó khăn q trình thực luận văn Đặc biệt, tơi xin gửi lời cảm ơn chân thành đến TS Trần Thanh Hùng tận tình bảo, hướng dẫn tơi suốt q trình thực để tơi hồn thành luận văn tốt nghiệp Sinh viên Trịnh Thị Kim Liên -Trang i- Ngành Quản lý thị trường Bất động sản SVTH: Trịnh Thị Kim Liên NỘI DUNG TÓM TẮT Sinh viên thực hiện: Trịnh Thị Kim Liên, Khoa Quản Lý Đất Đai & Bất Động Sản, Trường Đại Học Nơng Lâm TP Hồ Chí Minh Đề tài: “Xây dựng số giá bất động sản địa bàn Thành phố Hồ Chí Minh” Giáo viên hướng dẫn: TS Trần Thanh Hùng, Bộ Môn Kinh tế Đất đai & Bất động sản, Khoa Quản Lý Đất Đai & Bất Động Sản, Trường Đại Học Nông Lâm TP Hồ Chí Minh Nội dung tóm tắt: Trong năm gần đây, đặc biệt sau Việt Nam gia nhập WTO, vốn đầu tư nước đổ vào thị trường Việt Nam ngày nhiều, có lượng lớn dành cho thị trường bất động sản Thị trường bất động sản Tp Hồ Chí Minh thu hút phần lớn tổng số vốn đầu tư ngày chứng tỏ thị trường tiềm Tuy nhiên, khơng giống thị trường chứng khốn, thị trường bất động sản chưa có tiêu chí giúp nhà đầu tư theo dõi diễn biến cập nhật biến động giá bất động sản Vì vậy, nhà đầu tư cảm thấy băn khoăn với việc đầu tư vào bất động sản để đạt hiệu cao Một nhu cầu cấp thiết đặt giống thị trường chứng khoán, thị trường bất động sản cần có số riêng cho số giá bất động sản Với mục tiêu xây dựng số giá phản ánh biến động giá bất động sản theo thời gian địa bàn thành phố Hồ Chí Minh, đề tài tiến hành thu thập số liệu cần thiết bất động sản số quận thuộc thành phố Hồ Chí Minh suốt hai năm 2008 2009 Trên sở tiến hành nghiên cứu đề xuất giải pháp tính tốn số giá bất động sản dựa việc ứng dụng lý thuyết Vị Chất lượng Đề tài sử dụng số phương pháp nghiên cứu như: Phương pháp nghiên cứu tài liệu; phương pháp thống kê, so sánh; phương pháp phân tích, tổng hợp; phương pháp đồ; phương pháp hệ thống nhằm làm rõ nội dung: - Thực trạng, tình hình phát triển thị trường bất động sản địa bàn Tp.HCM - Tình hình biến động giá phân khúc bất động sản địa bàn Tp.HCM - Xác định số biến thiên giá bất động sản địa bàn Tp.HCM hai năm 2008-2009 Sự thành công đề tài đóng góp cơng cụ hữu ích tiện lợi giúp quan quản lý nhà nước xem xét đưa sách, cơng cụ quản lý trực tiếp gián tiếp nhằm điều hoà mức giá cho bất động sản, đảm bảo cho phát triển bền vững, góp phần cân đối kinh tế vĩ mơ đồng thời giúp nhà đầu tư tìm hướng hợp lý hiệu -Trang ii- Ngành Quản lý thị trường Bất động sản SVTH: Trịnh Thị Kim Liên MỤC LỤC LỜI MỞ ĐẦU Trang Phần 1: Tổng Quan 1.1 Những quan điểm chung bất động sản thị trường bất động sản .3 1.1.1 Khái niệm, đặc điểm thị trường bất động sản 1.1.2 Khái niệm đặc điểm bất động sản 1.1.3 Đặc điểm quan hệ cung cầu bất động sản 11 1.2 Bản chất đặc điểm giá bất động sản 13 1.2.1 Bản chất giá bất động sản 13 1.2.2 Đặc điểm giá bất động sản .16 1.2.3 Sự biến động giá bất động sản .18 1.2.4 Các yếu tố ảnh hưởng đến giá bất động sản 19 1.3 Phương pháp xác định số giá bất động sản 20 1.3.1 Khái niệm số giá bất động sản 20 1.3.2 Mối quan hệ số giá bất động sản số VN-index 21 1.3.3 Phương pháp xác định số giá bất động sản theo hướng dẫn Bộ Xây dựng số hạn chế 22 1.3.4 Phương pháp xác định số giá bất động sản ứng dụng lý thuyết Vị Chất lượng …………………………………………………… 26 1.4 Khái quát điều kiện tự nhiên Tp Hồ Chí Minh 27 1.5 Nội dung, phương pháp nghiên cứu 28 1.5.1 Nội dung nghiên cứu 28 1.5.2 Phương pháp nghiên cứu 28 Phần 2: Kết Quả Nghiên Cứu 30 2.1 Thực trạng, tình hình phát triển thị trường Bất Động Sản địa bàn thành phố Hồ Chí Minh .30 2.1.1 Tình hình kinh tế xã hội địa bàn Thành phố Hồ Chí Minh 31 2.1.2 Định hướng phát triển kinh tế - xã hội Thành phố Hồ Chí Minh .31 2.1.3 Hiện trạng tình hình phát triển thị trường Bất Động Sản địa bàn Thành phố Hồ Chí Minh .34 2.2 Kết điều tra khảo sát thu thập số liệu giá bất động sản số phân khúc địa bàn Tp.Hồ Chí Minh 42 2.2.1 Kết điều tra khảo sát thu thập số liệu giá hộ địa bàn Tp Hồ Chí Minh 42 -Trang iii- Ngành Quản lý thị trường Bất động sản SVTH: Trịnh Thị Kim Liên 2.2.2 Kết điều tra khảo sát thu thập số liệu giá nhà phố địa bàn Tp Hồ Chí Minh .45 2.2.3 Quá trình xử lý số liệu .45 2.3 Kết xây dựng số giá cho phân khúc thị trường bất động sản địa bàn thành phố Hồ Chí Minh .46 2.3.1 Kết xây dựng số giá cho phân khúc hộ địa bàn thành phố Hồ Chí Minh 46 Kết xây dựng hàm hồi quy giá 46 Kết xây dựng số giá hộ 52 2.3.2 Kết xây dựng số giá cho phân khúc nhà phố địa bàn thành phố Hồ Chí Minh 54 Kết xây dựng hàm hồi quy giá 54 Kết xây dựng số giá nhà phố .61 2.4 Xây dựng số giá bất động sản địa bàn thành phố Hồ Chí Minh 61 KẾT LUẬN 62 -Trang iv- Ngành Quản lý thị trường Bất động sản SVTH: Trịnh Thị Kim Liên DANH MỤC CÁC HÌNH Hình 1.1 Mối liên hệ đơn vị bất động sản dịch vụ bất động sản 10 Hình 1.2 Các phân khúc thị trường bất động sản 16 Hình 1.3 Tính ngưỡng giá bất động sản 17 Hình 1.4 Tính phi tuyến giá bất động sản .17 Hình 1.5 Mặt chiếu đứng mơ hình giá bất động sản lý tưởng 18 Hình 1.6 Xu hướng biến động giá bất động sản theo hiệu ứng mặt căng .28 Hình 1.7 Sự biến động giá bất động sản theo thời gian 19 Hình 1.8 Sơ đồ số giá phân khúc bất động sản cơng ty Vinaland 24 Hình 1.9 Sơ đồ số giá dự án bất động sản cơng ty Sacomreal 26 Hình 2.1 Sự phân bố khách sạn thành phố Hồ Chí Minh 39 Hình 2.2 Nguồn cung hộ từ 2007 đến 2010 41 Hình 2.3 Dự báo nguồn cung hộ cao cấp từ 2007 –2011 .42 Hình 2.4 Biểu đồ phân bố mẫu điều tra hộ địa bàn Tp Hồ Chí Minh 44 Hình 2.5 Mối quan hệ khoảng cách vị giá hộ 46 Hình 2.6 So sánh giá thực phân khúc hộ qua hai thời kỳ .51 Hình 2.7 So sánh giá dự báo phân khúc hộ qua thời kỳ .52 Hình 2.8 Biểu đồ giá phân khúc nhà phố qua hai thời kì .60 -Trang v- Ngành Quản lý thị trường Bất động sản SVTH: Trịnh Thị Kim Liên DANH MỤC CÁC BẢNG Bảng 2.1: Một số liệu phân khúc hộ 44 Bảng 2.2 Một số liệu phân khúc nhà phố 45 Bảng 2.3 Kết xử lý số liệu phân khúc hộ 51 Bảng 2.4 Một số kết xử lý số liệu phân khúc nhà phố 60 -Trang vi- Ngành Quản lý thị trường Bất động sản SVTH: Trịnh Thị Kim Liên DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT Tp : Thành phố Tp.HCM : Thành phố Hồ Chí Minh WTO : Tổ chức thương mại giới USD : Đô la Mỹ VND : Việt Nam Đồng VT : Vị CL : Chất lượng -Trang vii- Ngành Quản lý thị trường Bất động sản SVTH: Trịnh Thị Kim Liên LỜI MỞ ĐẦU ™ Tính cấp thiết đề tài Thị trường bất động sản Việt Nam thị trường có tiềm Từ lúc hình thành đến thị trường bất động sản có đóng góp to lớn cho kinh tế quốc dân chiếm quan tâm nhiều nhà đầu tư ngồi nước Khơng giống thị trường hàng hóa thơng thường, thị trường bất động sản mang nhiều điểm khác biệt tính chất cá biệt hàng hóa bất động sản, số người muốn đầu tư vào bất động sản lại cảm thấy băn khoăn họ kiểm soát lên xuống thị trường để định đầu tư hiệu Nếu thị trường chứng khốn, nhà đầu tư đánh giá thị trường theo dõi biến động thơng qua số chứng khốn, thị trường tiền tệ thơng qua bảng biến động tỷ giá… thị trường bất động sản chưa có yếu tố hình thành giúp nhà đầu tư dựa vào để làm kim nam cho kế hoạch đầu tư theo dõi diễn biến thị trường Vì nhu cầu cấp thiết đặt giống thị trường chứng khoán, thị trường tiền tệ… thị trường bất động sản cần có số riêng cho Đứng trước nhu cầu đó, Bộ Xây dựng nước ta tiến hành thực việc xây dựng số giá bất động sản dựa số liệu giá bất động sản thu thập từ thị trường giúp sức số Công ty kinh doanh bất động sản Tuy nhiên công việc dễ dàng, đến dù qua thời gian thực chưa đưa kết mong đợi Có thể lý giải điều Bộ Xây dựng dự định xây dựng số giá bất động sản dựa giá giao dịch bất động sản cụ thể theo thời gian Tuy nhiên vòng quay bất động sản lâu, có bất động sản đưa thị trường để giao dịch lần Như so sánh biến động giá bất động sản thời điểm khác Như vậy, xây dựng số giá riêng cho toàn thị trường bất động sản, phải xây dựng số giá bất động sản dựa vào biến động giá loại bất động sản cụ thể tập hợp đủ số liệu để xây dựng số giá theo cách sau thu thập dãy số liệu để đưa biến động có tính chất chu kỳ thị trường, dãy số liệu sau có đầy đủ ban đầu hay khơng… Đứng trước hàng loạt câu hỏi vậy, với tầm quan trọng việc xây dựng số bất động sản nhằm cung cấp cho thị trường cơng cụ hữu ích cho hoạt động quản lý đầu tư, kinh doanh bất động sản… định tiến hành nghiên cứu đề tài: “Xây dựng số giá bất động sản địa bàn thành phố Hồ Chí Minh” hướng dẫn TS Trần Thanh Hùng, Khoa Quản lý Đất đai & Bất động sản, Trường Đại học Nông Lâm thành phố Hồ Chí Minh ™ Mục tiêu nghiên cứu Xây dựng số giá phản ánh biến động giá bất động sản theo thời gian địa bàn thành phố Hồ Chí Minh -Trang 1- ... tốt nghiệp Sinh viên Trịnh Thị Kim Liên -Trang i- Ngành Quản lý thị trường Bất động sản SVTH: Trịnh Thị Kim Liên NỘI DUNG TÓM TẮT Sinh viên thực hiện: Trịnh Thị Kim Liên, Khoa Quản Lý Đất Đai... CL : Chất lượng -Trang vii- Ngành Quản lý thị trường Bất động sản SVTH: Trịnh Thị Kim Liên LỜI MỞ ĐẦU ™ Tính cấp thi t đề tài Thị trường bất động sản Việt Nam thị trường có tiềm Từ lúc hình thành... sản chưa có yếu tố hình thành giúp nhà đầu tư dựa vào để làm kim nam cho kế hoạch đầu tư theo dõi diễn biến thị trường Vì nhu cầu cấp thi t đặt giống thị trường chứng khoán, thị trường tiền tệ…