PHÂN TÍCH PHÂN KHÚC THỊ TRƯỜNG ĐẤT VÀ BẤT ĐỘNG SẢN NGHĨA TRANG DỰA THEO MÔ HÌNH NGHĨA TRANG CÔNG VIÊN BÌNH DƯƠN

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM TP HỒ CHÍ MINH KHOA QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI & BẤT ĐỘNG SẢN BÁO CÁO TỐT NGHIỆP ĐỀ TÀI: “PHÂN TÍCH PHÂN KHÚC THỊ TRƯỜNG ĐẤT VÀ BẤT ĐỘNG SẢN NGHĨA TRANG DỰA THEO MƠ HÌNH NGHĨA TRANG CƠNG VIÊN BÌNH DƯƠNG” : TRẦN TRỌNG CẨM DIỆU SVTH : 05135002 MSSV : DH05TB LỚP : 2005 – 2009 KHÓA NGÀNH : Quản Lý Thị trường bất động sản - Tháng năm 2009 - TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM TP HỒ CHÍ MINH KHOA QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI & BẤT ĐỘNG SẢN BỘ MÔN QUẢN LÝ THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN TRẦN TRỌNG CẨM DIỆU “PHÂN TÍCH PHÂN KHÚC THỊ TRƯỜNG ĐẤT VÀ BẤT ĐỘNG SẢN NGHĨA TRANG DỰA THEO MƠ HÌNH NGHĨA TRANG CƠNG VIÊN BÌNH DƯƠNG “ Giáo viên hướng dẫn: TS Trần Đình Lý (Đòa quan: Trường Đại Học Nông Lâm TP.Hồ Chí Minh) (Ký tên: ………………………………) - Tháng năm 2009 - LỜI CẢM TẠ Để hoàn thành báo cáo tốt nghiệp này, ngồi nỗ lực thân ,tơi nhận giúp đỡ tận tình: Thầy Trần Đình lý ,giảng viên trường Đại học Nông Lâm Thành phố Hồ Chí Minh hướng dẫn tơi suốt q trình thực đề tài Các thầy, cô khoa, trường dìu dắt, giảng dạy tơi suốt thời gian học tập trường Các bạn sinh viên lớp DH05TB giúp đỡ nhiều trình thực đề tài Tơi xin chân thành cảm ơn! TÓM TẮT Sinh viên thực hiện: Trần Trọng Cẩm Diệu, Khoa Quản lý Đất đai & Bất động sản, Trường Đại Học Nơng Lâm TP Hồ Chí Minh Đề tài: “Phân tích phân khúc thị trường đất bất động sản nghĩa trang dựa theo mơ hình nghĩa trang cơng viên Bình Dương.” Giáo viên hướng dẫn: TS Trần Đình Lý,Khoa Kinh tế Trường Đại Học Nơng Lâm TP.Hồ Chí Minh Nội dung tóm tắt báo cáo: Thị trường bất động sản nghĩa trang hình thành cách nhanh chóng với lượng giao dịch khơng sơi động thức thị trường nhà ở,nhưng nhu cầu giao dịch thật “nóng dần” bước hình thành nên thị trường thức với hàng loạt dự án đầu tư nhằm đáp ứng nhu cầu có thật Đề tài thực nhằm tìm hiểu thị trường này,những phân khúc nhu cầu người tiêu dùng thị trường này,đồng thời điểm ưu nhược trình hoạt động dự án đầu tư : Nghĩa trang cơng viên Bình Dương – Mơ hình kinh doanh kết hợp yếu tố nhân văn người Việt Trên sở nghiên cứu,thu thập thông tin,điều tra thực tế,tổng hợp thông tin thu thập được,tham khảo ý kiến chuyên gia đưa nhận xét,ý kiến Từ nội dung nghiên cứu đó,trong q trình thực đề tài,tơi thu kết nghiên cứu gồm: - Tổng quan thị trường đất bất động sản nghĩa trang - Mơ hình nghĩa trang cơng viên Bình Dương - Phân khúc thị trường dựa theo sở phân khúc - Nhận xét đề xuất giải pháp Với thời gian thực đề tài lượng kiến thức hạn chế,tuy nhiên với ý kiến đóng góp từ đề tài,hy vọng nhìn rõ hơn,mới mẻ thị trường MỤC LỤC ĐẶT VẤN ĐỀ PHẦN I : TỔNG QUAN I.1.Cơ sở lý luận I.1.1 Đất BĐS I.1.2 Thị Trường Đất BĐS I.1.3 Đất BĐS nghĩa trang I.1.4 Phân khúc thị trường Đất BĐS nghĩa trang I.1.5.Các pháp lý 10 I.2.Địa bàn nghiên cứu 11 I.2.1.Thành phố Hồ Chí Minh 11 I.2.2.Tỉnh Bình Dương 14 I.3.Nội dung ,phương pháp nghiên cứu quy trình thực 15 I.3.1 Nội dung 15 I.3.2 Phương pháp nghiên cứu 15 I.3.3 Qui trình nghiên cứu 15 PHẦN II: KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU 16 II.1.Tổng quan phân khúc thị trường bất động sản nghĩa trang 16 II.1.1.Qúa trình hình thành 16 II.1.2.Thực trạng thị trường 19 II.2.Mơ hình cơng viên nghĩa trang Bình Dương 23 II.2.1.Tổng qua Công Ty Cổ Phần Đầu Tư Xây Dựng Chánh Phú Hoà 23 II.2.2.Mơ hình nghĩa trang cơng viên Bình Dương : 25 II.3.Phân khúc thị trường dựa sở phân khúc: 40 II.3.1.Theo vị trí địa lý : 40 II.3.2.Theo nhân : 42 II.3.3.Theo lợi ích tìm kiếm lý mua hàng 43 II.3.4.Nhu cầu mua sản phẩm, dịch vụ độ tuổi 45 II.4.Nhận xét Giải pháp 45 II.4.1Nhận xét 45 II.4.2.Đề xuất giải pháp 46 KẾT LUẬN 49 U Ngành Quản lý thị trường bất động sản SVTH: Trần Trọng Cẩm Diệu ĐẶT VẤN ĐỀ Nhà nhu cầu cấp thiết thiếu người suốt trình sinh sống làm việc.Thành phố Hồ Chí Minh-trung tâm kinh tế lớn nước vấn đề nhà lại vấn đề quan tâm hàng đầu nhà quản lý người dân Bên cạnh đó,người dân Việt Nam với tính cách phong cách sống Á Đông,vấn đề tâm linh,tinh thần liền với thực tế sống.Và quan niệm nước Châu Á,đặc biệt cư dân lớn lên từ văn minh lúa nước,ln có hai giới tồn song song giới người sống giới người khuất Thực tế chứng minh từ ngàn xưa,quan niệm “Mồ yên mả đẹp” cho người thân khuất đã,đang tồn Hiện nay, tổng cộng TP.HCM có khoảng 1.200 đất nghĩa trang, 100 đất nghĩa trang nhân dân 1.100 đất nghĩa địa tự phát nằm rải rác khu dân cư Theo Sở Quy hoạch - Kiến trúc TP, dự kiến đến năm 2020 dân số TP.HCM 10 triệu người Trong đó, số tử 40.000 người/năm (0,4%), dự trù số người chôn cất quê nhà 8.000 người (20%), số lại 32.000 người (80%) mai táng TP vùng lân cận Tiêu chuẩn chôn cất 15m2/mộ, năm TP cần khoảng 30 ha/năm dành cho đất nghĩa trang Nhu cầu quỹ đất nghĩa địa cho 50 năm 1.440 Như vậy,ngoài nhu cầu nhà cho người sống,trên địa bàn thành phố Hồ Chí Minh tồn phân khúc thị trường “nhà dành cho người khuất”- thị trường đất bất động sản nghĩa trang Khi giá đất TP Hồ Chí Minh ngày tăng cao đến mức phi lý giá đất "thành phố vĩnh hằng" cho người khuất không ngừng biến động Nghĩa tử nghĩa tận, giá đất có cao, người sống phải cố để lo cho tròn đạo nghĩa, dù cố khơng phải dễ dàng tìm nơi tốt tình hình quỹ đất chung ngày hạn hẹp Cùng với tăng giá vùn vụt, tranh giành để có vị trí đẹp,hợp phong thủy mảng thị trường đáng quan tâm Để tìm hiểu thêm thị trường này,xuất phát từ thực tế,tôi xin thực đề tài “Phân tích phân khúc thị trường cho đất bất động sản nghĩa trang dựa theo mơ hình nghĩa trang cơng viên Bình Dương” Mục tiêu nghiên cứu ™ Phân tích phân khúc thị trường đất bất động sản nghĩa trang ,những vấn đề chưa thị trường Đánh giá mơ hình cơng viên nghĩa trang Bình Dương : ưu nhược điểm mơ hình , khả thành cơng mơ hình tình hình Trang Ngành Quản lý thị trường bất động sản SVTH: Trần Trọng Cẩm Diệu Đề xuất số biện pháp nhằm mở rộng thị trường Đối tượng nghiên cứu ™ Phân khúc thị trường đất bất động sản nghĩa trang Thành phố Hồ Chí Minh mơ hình nghĩa tranh cơng viên Bình Dương Phạm vi nghiên cứu ™ Thời gian nghiên cứu:trong khoảng thời gian từ 15/03/2009 đến tháng 07/2009 Không gian nghiên cứu :địa bàn số nghĩa trang Thành Phố Hồ Chí Minh Nghĩa trang cơng viên Bình Dương Trang Ngành Quản lý thị trường bất động sản SVTH: Trần Trọng Cẩm Diệu PHẦN I TỔNG QUAN I.1.Cơ sở lý luận I.1.1 Đất BĐS I.1.1.1.Khái niệm Đất BĐS Bất động sản thuật ngữ mang nghĩa rộng không bao gồm nhà ở, mà Pháp luật nhiều nước giới thống với bất động sản toàn đất đai tài sản gắn liền với đất Khái niệm bất động sản sử dụng hầu hết quốc gia,khu vực Hiện quan niệm bất động sản tồn song song nhiều định nghĩa khác nhau,ở quốc gia có quan niệm riêng bất động sản: Theo Ủy ban tiêu chuẩn thẩm định giá quốc tế (IVSC): Bất động sản bao gồm tất đất đai tất vật khác coi thành phần tự nhiên cối, khoáng sản, tài sản người xây dựng đất đai tòa nhà cơng trình hạ tầng , cải tạo mở rộng Tất vật liệu gắn kết lâu dài hệ thống cấp nước, hệ thống làm nóng làm lạnh, mạng lưới điện vật xây dựng máy nâng hay thang máy phận bất động sản Bất động sản bao gồm tất vật gắn liền với bên bên đất Nga quy định cụ thể bất động sản “mảnh đất” khơng phải đất đai nói chung Điều 520 Luật Dân Pháp quy định “mùa màng chưa gặt, trái chưa bứt khỏi BĐS, bứt khỏi coi động sản” Tương tự, quy định thể Luật Dân Nhật Bản, Bộ luật Dân Bắc Kỳ Sài Gòn cũ Điều 100 Luật Dân Thái Lan quy định: “BĐS đất đai vật gắn liền với đất đai, bao gồm quyền gắn với việc sở hữu đất đai” Luật Dân Đức đưa khái niệm BĐS bao gồm đất đai tài sản gắn với đất Theo Bộ luật dân Nước cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam (Điều 181), BĐS tài sản không di dời được, bao gồm : (1) Đất đai ; (2) Nhà ở, cơng trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể tài sản gắn liền với nhà ở, cơng trình xây dựng ; (3) Các tài sản khác gắn liền với đất đai ; (4) Các tài sản khác luật pháp quy định I.1.1.2.Phân loại Đất BĐS n Đất đai: • Phải đất đai không di dời (những đất di dời đất trồng cảnh, đất làm vật liệu xây dựng bất động sản); Trang Ngành Quản lý thị trường bất động sản SVTH: Trần Trọng Cẩm Diệu • Phải đất đai xác định chủ quyền; • Đất đai phải đo lường giá trị o Nhà ở, cơng trình xây dựng gắn liền với đất đai kể tài sản gắn liền với nhà ở, công trình xây dựng đó: • Nhà cửa xây dựng cố định di dời được, di dời không đáng kể nhà ở, trung tâm thương mại, khách sạn, văn phòng,… • Các tài sản khác gắn liền khơng thể tách rời với cơng trình xây dựng đó; • Các cơng trình phải có khả đo lường lượng hóa thành giá trị theo tiêu chuẩn đo lường định p Các tài sản khác gắn liền với đất đai Như vậy, góc độ này, bất động sản tài sản không di dời góc độ pháp lý chúng chịu quản lý chặt chẽ Nhà nước I.1.1.3.Các thuộc tính Đất BĐS Tính bất động Đất đai hàng hóa đặc biệt, dù đem chuyển nhượng, bán cho người khác họ quyền sử dụng khai thác, khơng thể chuyển bất động sản đến nơi họ muốn, đến nơi mà họ sinh sống Điều có ý nghĩa quan trọng giá bất động sản tuỳ thuộc vào địa điểm cụ thể nơi tọa lạc mang tính chất địa phương - Tính khơng đồng Thơng thường có bất động sản có đặc điểm hoàn toàn giống hệt nhau, dù bất động sản có nằm kề phụ thuộc vào đặc điểm khác như: tâm lý chủ nhà, cách trang trí chủ nhà, nên ta khó tìm kiếm hai tài sản giống hồn tồn mà tương đồng đặc điểm, giá bất động sản gắn liền với đặc điểm tài sản Tính khan Diện tích đất có hạn so với phát triển dân số lâu dài giá đất có xu hướng ngày tăng lên Tính bền vững, đời sống kinh tế dài Bất động sản, đặc biệt đất đai, có tính bền vững cao, đời sống kinh tế dài đất đai tự nhiên đi, làm cho bất động sản có giá trị ngày cao I.1.1.4.Các đặc trưng Đất BĐS ƒ Khả co giãn cung cầu BĐS Nhìn chung, cung BĐS tương đối đàn hồi với thay đổi giá cả, có hạn chế định cung ứng đất đai thể mặt sau: − Tổng cung toàn đất đai cố định Trang Ngành Quản lý thị trường bất động sản SVTH: Trần Trọng Cẩm Diệu − Cung ứng đất đai phù hợp với mục đích riêng biệt có giới hạn Bên cạnh mặt hạn chế mặt tự nhiên nêu có mặt hạn chế mặt quy hoạch mặt hạn chế bật Bởi vì: Việc phân bổ đất đai cho mục đích sử dụng phải tuân thủ quy hoạch sử dụng đất đai thời kỳ Sự phân bổ khu vực diện tích đất sử dụng cho nơng nghiệp, sản xuất công nghiệp, bến bãi nhà ở, v.v… thể quy hoạch phát triển địa phương thời kỳ Do thông thường khơng thể tùy tiện chuyển mục đích sử dụng đất trái với quy hoạch Những thay đổi việc thay đổi nhà cửa phải bảo đảm tuân theo quy hoạch điều lệ xây dựng quyền địa phương ƒ Thời gian mua, bán giao dịch dài, chi phí mua, bán giao dịch cao BĐS loại tài sản có giá trị lớn, cần nhiều vốn đầu tư trung dài hạn, phải dược cân nhắc thận trọng, dẫn đến thời gian mua, bán giao dịch dài, chi phí mua, bán giao dịch cao ƒ Khả chuyển hóa thành tiền mặt linh hoạt Do thời gian mua, bán giao dịch dài, chi phí mua, bán giao dịch cao nên dẫn đến khả chuyển hóa thành tiền mặt linh hoạt ƒ Sự can thiệp quản lý Nhà nước chặt chẽ Điều Luật đất đai 2003 quy định : « Đất đai thuộc sở hữu toàn dân Nhà nước đại diện chủ sở hữu » Đất đai tài nguyên thiên nhiên vô quý giá, tư liệu sản xuất đặc biệt, thành phần quan trọng hàng đầu môi trường sống, địa bàn phân bố dân cư, xây dựng sở kinh tế văn hóa xã hội, an ninh quốc phòng quốc gia Là tài sản dân tộc đất nước Hơn nữa, tính chất phức tạp khơng ổn định thị trường nên cần thiết can thiệp quản lý chặt chẽ Nhà nước Chính sách đất đai có ý nghĩa trị, kinh tế, văn hóa xã hội I.1.2 Thị Trường Đất BĐS I.1.2.1 Khái niệm TT Đất BĐS a) Khái niệm Hiện có nhiều quan điểm khác thị trường bất động sản − Có ý kiến cho thị trường bất động sản thị trường đất đai một, vì, tài sản nhà, cơng trình xây dựng phải gắn với đất đai trở thành bất động sản Do đó, đất đai thân bất động sản, đồng thời yếu tố bất động sản khác, nhiên thực tế thị trường đất đai phận thị trường bất động sản hàng hóa đất đai phần hàng hóa bất động sản − Một quan niệm phổ biến cho rằng: thị trường bất động sản phận cấu thành quan trọng kinh tế thị trường Thị trường bất động sản hiểu Trang Ngành Quản lý thị trường bất động sản SVTH: Trần Trọng Cẩm Diệu 2.Lưu trữ tro cốt “ Dịch vụ lưu trữ tro cốt Nghĩa trang Công Viên Bình Dương ” Bảng 2.6 : Bảng giá dịch vụ lưu trữ tro cốt ĐVT: đồng STT Thời hạn lưu trữ ĐVT Giá tiền / suất 10 năm Suất 4.500.000 20 năm Suất 5.250.000 30 năm Suất 6.000.000 40 năm Suất 6.750.000 50 năm Suất 7.500.000 (Nguồn : www.cphaco.vn) II.2.2.3.Thủ tục mua bán hợp đồng: Thủ tục mua bán hợp đồng đất huyệt mộ: a Thủ tục mua bán: - Khách hàng cung cấp thông tin cá nhân đứng tên hợp đồng giấy đăng ký nhượng quyền sử dụng đất huyệt mộ ( theo mẫu công ty ) ký tên, đóng dấu ( có) * Thơng tin khách hàng gồm có: - Họ tên người ký hợp đồng - Ngày, tháng, năm sinh - Số CMND, ngày cấp, nơi cấp - Địa chỉ, số điện thoại liên lạc - Số lượng mộ phần đăng ký mua - Vị trí mộ phần đăng ký mua b Hợp đồng: - Trường hợp khách hàng tốn 01 lần 02 bên ký hợp đồng ( theo mẫu công ty ) nộp tiền - Trường hợp khách hàng đặt cọc số tiền ( khoảng 10 % giá trị hợp đồng ) 02 bên lập giấy thoả thuận đặt cọc Thời gian tốn khơng q 30 ngày Thủ tục mua bán hợp đồng hoả táng: a Thủ tục mua bán: - Khách hàng điền thông tin cá nhân ( tổ chức ) đứng tên giấy đăng ký hoả táng ( theo mẫu công ty ) , ký tên, đóng dấu ( có ) * Thơng tin khách hàng gồm có: - Họ tên người đăng ký hoả táng - Ngày, tháng, năm sinh ( cá nhân ) Trang 39 Ngành Quản lý thị trường bất động sản SVTH: Trần Trọng Cẩm Diệu - Số CMND ( cá nhân ); Số giấy chứng nhận đăng ký kinh doanh ( tổ chức ) ngày cấp, nơi cấp - Địa , điện thoại liên lạc - Số lượng chủng loại áo quan hoả táng - Số lượng chủng loại hủ tro cốt mua ( có ) - Giấy chứng tử, báo tử kèm theo b Hợp đồng: - Sau điền đầy đủ thông tin cần thiết trên, hai bên lập giấy đăng ký hoả táng toán tiền tiến hành tổ chức lễ hoả táng Thủ tục mua bán xây mộ: a Thủ tục: - Khách hàng đến cung cấp thông tin cá nhân, ( tổ chức ) đứng tên ký hợp đồng * Thơng tin khách hàng gồm có: - Họ tên người ký hợp đồng - Ngày, tháng, năm sinh ( cá nhân ) - Số CMND ( cá nhân ), số giấy chứng nhận đăng ký kinh doanh ( tổ chức ), ngày cấp, nơi cấp - Địa chỉ, điện thoại liên lạc - Số lượng, kiểu dáng, vật tư cần xây dựng - Vị trí huyệt mộ cần xây dựng mộ b Hợp đồng: - Sau điền đầy đủ thông tin , 02 bên lập hợp đồng xây dựng mộ thành toán tiền theo quy định hợp đồng Thủ tục mua bán hợp đồng gửi cốt - Tương tự hợp đồng nhượng đất, xây dựng mộ Thủ tụ mua bán hợp đồng bốc cốt - Tương tự hợp đồng nhượng đất mộ, xây dựng mộ II.3.Phân khúc thị trường dựa sở phân khúc: • Cơ sở việc phân đoạn Phân khúc thị trường người tiêu dùng : Để tiến hành phân đoạn thị trường,chúng ta sử dụng nhiều tiêu thức khác Với thị trường đất bất động sản nghĩa trang,có thể có tiêu thức phân đoạn chủ yếu sau : II.3.1.Theo vị trí địa lý : Phân khúc thị trường theo địa lý chia thị trường theo đơn vị địa lý chẳng hạn theo vùng miền miền Bắc, miền Trung miền Nam, theo tỉnh Trang 40 Ngành Quản lý thị trường bất động sản SVTH: Trần Trọng Cẩm Diệu quận huyện Doanh nghiệp xác định hoạt động vùng giới hạn địa lý đó, hoạt động toàn lãnh thổ tập trung ý vào khác biệt nhu cầu, ý muốn khách hàng vùng nầy với vùng khác Nhiều cơng ty ngày địa phương hóa nổ lực sản phẩm, quảng cáo, khuyến mại bán hàng nhằm làm phù hợp với nhu cầu vùng, thành phố, chí vùng lân cận riêng lẻ Là yếu tố có liên quan mạnh mẽ tới đặc điểm tiêu dùng,riêng với vị trí địa lý khu vực thành phố Hồ Chí Minh,tỉnh Bình Dương tỉnh,thành lân cận,có thể chia làm khu vực địa lý : Nhóm khách hàng nội thành (tp Hồ Chí Minh , trung tâm tỉnh Bình Dương tỉnh lân cận ) nhóm khách hàng ngoại thành ( quận huyện ngoại ô thành phố,tỉnh,…) Bảng 2.7: Bảng kết hợp vị trí đặc điểm khách hàng Nhóm Đặc điểm Mật độ dân số Nhu cầu Tiếp nhận thông tin Nội thành Ngoại thành -Cao -Số lượng tử cao -Thấp -Số lượng tử tương đối -Cao hơn,đa dạng Vd : khu cao cấp,khu mặt tiền nghĩa trang -Ít đa dạng Vd : khu nội khu bình dân (khu I) -Báo chí -Internet -Mạng lưới trung gian (mơi giới ) -Truyền miệng -Báo chí -Mạng lưới trung gian(mơi giới) Như vậy,đối với nhóm khách hàng ,có thể dự tính nhu cầu,cách tiếp cận khách hàng,quy mơ thị trường… Hình 2.16 : Biểu đồ Nhu cầu theo vị trí địa lý Nhu cầu theo vị trí địa lý 35 Tp Hồ Chí Minh Bình Dương 63 Các khu vực khác (Nguồn : Số liệu điều tra) Trang 41 Ngành Quản lý thị trường bất động sản SVTH: Trần Trọng Cẩm Diệu Theo mục tiêu ban đầu thành lập nghĩa trang công viên Bình Dương 70% để đáp ứng nhu cầu người dân địa bàn tỉnh,30 % đáp ứng nhu cầu cho người dân thành phố Hồ Chí Minh tỉnh lân cận Nhưng thực tế,dựa vào lượng giao dịch số dường ngược lại,gần 63% lượng giao dịch từ gia đình sinh sống thành phố Hồ Chí Minh,còn lại,người dân tỉnh khu vực khác chiếm khoảng 37% Nguyên nhân tượng đảo chiều so với dự kiến khan nguồn cung đất dịch vụ địa bàn tồn thành phố.Bên cạnh đó,nạn đầu đẩy giá lên cao với sách hạn chế chôn cất đất đô thị làm cho nhu cầu người dân tăng cao Bình Dương địa bàn giáp ranh thành phố Hồ Chí Minh,với sở hạ tầng tương đối hồn chỉnh,đồng thời hoàn toàn phù hợp với định hướng quy hoạch chung toàn thành phố nên lượng giao dịch tăng hoàn toàn phù hợp với nhu cầu thị trường II.3.2.Theo nhân : Đối với phân khúc thị trường theo nhân ,thông thường chia thị trường thành nhóm dựa vào biến số tuổi tác, giới tính, qui mơ gia đình, vòng đời gia đình, thu nhập, nghề nghiệp, giáo dục, tôn giáo, chủng tộc, hệ quốc tịch Các nhân tố thuộc nhân sở phổ biến cho việc phân khúc nhóm người tiêu dùng Một lý nhu cầu, mong muốn tỷ lệ sử dụng người tiêu dùng thường thay đổi mật thiết với biến số nhân Một lý khác biến số nhân dễ đo lường so với phần lớn loại biến số khác Thậm chí phân khúc thị trường xác định trước tiên cách sử dụng sở khác, ví dụ tìm kiếm lợi ích hay hành vi, đặc tính nhân chúng phải biết nhằm để đánh giá qui mô thị trường mục tiêu đạt mục tiêu cách hữu hiệu Còn đất nghĩa trang,một thị trường đặc biệt ,các biến chọn để sử dụng sở phân khúc là: Độ tuổi : gồm 02 nhóm khách hàng 40 tuổi,từ 40 tuổi trở lên Trang 42 Ngành Quản lý thị trường bất động sản SVTH: Trần Trọng Cẩm Diệu Hình 2.17 : Biểu đồ Nhu cầu theo độ tuổi Nhu cầu đất nghĩa trang theo độ tuổi 36% Dưới 40 tuổi Trên 40 tuổi 64% (Nguồn : Số liệu điều tra) Dưới 40 tuổi khách hàng không quan tâm nhiều lứa tuổi trung niên lão thành nên nhu cầu có khác biệt rõ rệt II.3.3.Theo lợi ích tìm kiếm lý mua hàng • Trên sở này, thị trường người tiêu dùng phân chia thành nhóm đồng đặc tính:lý mua sắm, lợi ích tìm kiếm, tính trung thành,số lượng, tỷ lệ sử dụng, cường độ tiêu thụ, tình trạng sử dụng(đã sử dụng ,chưa sử dụng, khơng sử dụng…) • Theo ý kiến nhà Marketing, đặc tính tiêu thức điểm tốt để hình thành đoạn thị trường Trang 43 Ngành Quản lý thị trường bất động sản SVTH: Trần Trọng Cẩm Diệu Hình 2.18: Biểu đồ Lợi ích tìm kiếm với khách hàng có thu nhập triệu đồng/tháng thu nhập triệu đồng/tháng Khác Dịch vụ chăm sóc 67 Cơ sở hạ tầng 43 Gía 56 87 Vị trí 20 40 60 80 100 120 (Nguồn : Số liệu điều tra) Hình 2.19: Biểu đồ Lợi ích tìm kiếm với khách hàng có thu nhập triệu đồng/tháng thu nhập triệu đồng/tháng Khác Dịch vụ chăm sóc 45 Cơ sở hạ tầng 52 Gía 92 74 Vị trí 20 40 60 80 100 120 (Nguồn : Số liệu điều tra) Đối với nhóm khách hàng có khả tài Vị trí (mặt tiền,trong hẻm,khu nội bộ,hướng ngơi mộ,…) khu mộ yếu tố quan tâm hàng đầu họ.Tiếp đến dịch vụ chăm sóc(chăm sóc ,bảo dưỡng mộ hàng ngày,chăm só xanh,cây cảnh,xe đưa rước cho thân nhân thăm viếng tuần,…) Yếu tố giá quan tâm thứ sau nhu cầu trước đó.Còn lại Cơ sở hạ tầng (lát đan,đường nhựa,…)và số nhu cầu khác Trong đó,những người có thu nhập thấp lại quan tâm đến yếu tố giá đầu tiên.Sau đó,những yếu tố lại xem xét đến Vị trí,Cơ sở hạ tầng dịch vụ chăm sóc… Trang 44 Ngành Quản lý thị trường bất động sản SVTH: Trần Trọng Cẩm Diệu Như vậy,đối với nhóm khách hàng chiến lược marketing sản phẩm,dịch vụ hay trước có kế hoạch xâm nhập hay phát triển thị trường,lượng biến sở để phân loại II.3.4.Nhu cầu mua sản phẩm, dịch vụ độ tuổi Hình 2.20: Biểu đồ kết hợp nhu cầu độ tuổi nhu cầu độ tuổi 68 70 60 50 40 Dưới 40 tuổi 30 20 10 Trên 40 tuổi 18 10 cần thiết để dành (Nguồn : Số liệu điều tra ) Đối với người 40 tuổi,chuyện mua mộ phần dường chuyện tương lai xa nên ý không đông đảo lắm.Họ mua gia đình thật có nhu cầu,thơng thường thời gian khẩn trương,mọi chuyện tính tốn thiệt khơng đa dạng Ngược lại với họ,đa số người trung niên lão thành thường có tâm lý chuẩn bị sẵn sàng,nên mộ phần thường dạng để dành(sanh phần).Do vậy,thường có nhiểu lựa chọn - > Như vậy,thị trường phân khúc theo yếu tố độ tuổi,nhu cầu mua hàng vị trí địa lý,…Ngồi yếu tố khác giới tính,khí hậu hay mật độ dân cư khơng ảnh hưởng nhiều đến việc lựa chọn thị trường đại đa số người tiêu dùng II.4.Nhận xét Giải pháp II.4.1Nhận xét II.4.1.1.Ưu điểm phân khúc thị trường Là thị trường cũ quan tâm nhiều tính chất tâm linh theo quan niệm người Việt Thị trường hứa hẹn nhiều tiềm khai thác mở rộng số lượng khách hàng Theo với đạo quy hoạch kiến trúc chung Ủy ban nhân dân sở,ngành có liên quan Trang 45 Ngành Quản lý thị trường bất động sản SVTH: Trần Trọng Cẩm Diệu Đáp ứng nhu cầu xúc người dân II.4.1.2.Nhược : Hệ thống tiếp thị,truyền thông chưa rộng khắp Thơng tin đến với người dân hạn chế Thơng tin sản phẩm website thiếu,chưa đáp ứng nhu cầu khách hàng II.4.2.Đề xuất giải pháp II.4.2.1.Cơ sở đề giải pháp : Dựa thực trạng thị trường tình hình quỹ đất nay,nhu cầu khả đáp ứng nhu cầu thị trường Kết hợp bảng ma trận SWOT để từ phác thảo chiến lược kinh doanh,hoạch định thị trường II.4.2.2.Ma trận SWOT: Trang 46 Ngành Quản lý thị trường bất động sản SVTH: Trần Trọng Cẩm Diệu Bảng 2.8 : Bảng ma trận SWOT Điểm mạnh (Strenghts) Giao thơng thuận lợi Nhân viên nhiệt tình Khách hàng tiềm lớn Sản phẩm đa dạng,phong phú Đầu tư,cải tiến công nghệ,cảnh quan Dịch vu chăm sóc khách hàng tốt Điểm Yếu (Weakness) Còn mới,chưa có thị trường,danh tiếng Nhiều cơng ty bắt đầu tham gia vào lĩnh vực Các đối thủ xây dựng thương hiệu tốt Có sách đặc biệt sản phẩm nhạy cảm Nhân viên thiếu Cơ hội (Opportunities) Thu nhập người dân tăng lên Trình độ văn hóa người dân phát triển Chính sách ưu đãi Nhà nước Phù hợp xu hướng phát triển Nhà nước Kết hợp S + O - Chiến lược thâm nhập thị trường( S 1,2,3 ,O1,2) - Chiến lược phát triển thị trường ( S 5,6 ,O 1,2,3) Kết hợp W + O - Chiến lược quảng bá,tạo thương hiệu (W 1,2,3,O2,3,4) - Chiến lược phát triển sản phẩm (W ,O 1,2,3) - Chiến lược marketing đặc biệt sản phẩm (W4 O2) Đe dọa (Threats) Áp lực cạnh tranh tăng dần Lợi cạnh tranh tuyệt đối chưa cao Chịu quản lý chặt chẽ Nhà Nước,Pháp Luật Kết hợp S + T - Chiến lược cạnh tranh (S 1,2,4,5,6, T 1,2) - Chiến lược tối đa hóa sản phẩm,dịch vụ (S 4,5,6 T 1,2) Kết hợp W + T -Chiến lược tối ưu hóa sản phẩm,dịch vụ W 1,3,4,T 1,2 -Chiến lược thu hút ưu đãi nhân lực có nghiệp vụ W4,5,T II.4.2.3.Đề xuất giải pháp: Lợi công ty thái độ phục vụ nhân viên,hệ thống văn phòng đại diện để khai thác hết tiềm tương đối lớn thị trường Sản phẩm đa dạng,phong phú đồng thời lại phù hợp với quy hoạch nhu cầu thiết thời khách hàng : + Nâng uy tín công ty + Tăng khả cạnh tranh sản phẩm + Tận dụng điều kiện ưu đãi sách,chủ trương Trang 47 Ngành Quản lý thị trường bất động sản SVTH: Trần Trọng Cẩm Diệu + Đáp ứng phần đông yêu cầu khách hàng > khách hàng hài lòng với cơng ty,thiện cảm với sản phẩm,thỏa mãn với thái độ phục vụ nhân viên Tận dụng thị trường tiềm để tìm kiếm lượng khách hàng Bước đầu tạo danh tiếng thông qua hoạt động quảng bá,những thái độ phản hồi tốt tử phía khách hàng sản phẩm,dịch vụ Đóng góp ý kiến từ khách hàng ý kiến để hoàn thiện kỹ năng,nghiệp vụ đội ngũ cán bộ,nhân viên Tận dụng thay đổi quan niệm tiến xã hội,của quan điểm khách hàng việc hoạch định sách marketing phù hợp Lợi dụng lợi củ công ty đội ngũ nhân viên nhiệt tâm,chi nhánh,văn phòng đại diện tạo thuận lợi để lôi kéo khách hàng có nhu cầu,thời gian khó khăn ban đầu việc xâm nhập thị trường giảm tối đa Sản phẩm đa dạng,phong phú,có đầu tư kỹ hình thức chất lượng > tạo uy tín,thương hiệu để tăng cạnh tranh với đối thủ cạnh tranh Quy mô công ty đầu tư,cải tiến quy trình cơng nghệ để thu hút lượng khách hàng so với nghĩa trang,nghĩa địa tự phát,nhỏ lẻ vốn không đảm bảo môi trường,chất lượng dịch vụ lại không đáp ứng nhu cầu ngày cao khách hàng Giá bán nghiên cứu kỹ lưỡng,thay đồi theo tháng có điều chỉnh phù hợp với thời kỳ kinh tế khác Dịch vụ chăm sóc khách hàng yếu tố giữ chân khách hàng quay lại với cơng ty có nhu cầu Chiến lược kinh doanh thâm nhập thị trường phải cụ thể,rõ ràng,có tầm nhìn xa để giảm tối thiểu sức ép từ thị trường (tăng cường tiếp xúc khách hàng,quảng cáo,quảng bá phương tiện thông tin đại chúng….) Đa dạng hóa sản phẩm,hồn thiện dịch vụ,sẳn sàng thay đổi chiến lược,loại hình sản phẩm tâm lý khách hàng thay đổi,nếu có tương đồng nhiều sản phẩm khác nhằm giảm sức ép từ đối thủ cạnh tranh Đưa điểm khác biệt cơng ty so với sản phẩm khác( địa hình cao ráo,sản phẩm mang tính đại đáp ứng hồn tồn nét văn hóa tinh thần việt người Việt Nam Sản phẩm phải nghiên cứu kỹ để đảm bảo có thay đổi sách,chủ trương Pháp luật ban hành - > sản phẩm phải hợp pháp tạo an tâm tuyệt đối cho khách hàng,uy tín cho cơng ty,tăng cường khả cạnh tranh với đối thủ cạnh tranh Trang 48 Ngành Quản lý thị trường bất động sản SVTH: Trần Trọng Cẩm Diệu KẾT LUẬN Nghĩa trang công viên Bình Dương hình thức kinh doanh đất bất động sản có quy hoạch tổng thể,có đầu tư tuyệt đối cảnh quan môi trường xung quanh,…xuất khu vực Thành phố Hồ Chí Minh,Bình Dương tỉnh lân cận Là giải pháp tình xuất sắc cho nhu cầu đất cho người khuất,vốn bị nhũng nhiễu hàng loạt trung gian mà đến tay người sử dụng,giá trị thực tăng lên gấp nhiều lần Tuy nhiên,do lĩnh vực nhạy cảm mơ hình xuất khu vực,nên khó khăn ban đầ khó tránh khỏi.Việc nghiên cứu sâu,kỹ thị hiếu người tiêu dùng : biết cần sản phẩm,ai có nhu cầu cần sản phẩm yếu tố giúp hoạt động kinh doanh hiệu Tìm hiểu phân khúc người tiêu dùng để có chiến lược Marketing hiệu : sản phẩm,phân phối,và chiêu thị cổ động cụ thể giúp công ty cạnh tranh với nhà đầu tư khác nhảy vào thị trường Kết nghiên cứu cho thấy : Các giao dịch có hầu hết thành phần khách hàng khác nhau,mỗi phân khúc khách hàng lại có lựa chọn khách tùy vào nhu cầu họ nhìn chung,yếu tố vị trí địa lý yếu tố chi phối nhiều bỡi gần 70% giao dịch khách hàng đến tứ thành phố Hồ Chí Minh,chỉ 30% người dân Bình Dương khu vực khác.Thu nhập cao định việc chọn sản phẩm có vị trí đẹp dịch vụ tốt,giá sản phẩm lại ảnh hưởng người có thu nhập thấp hơn.Lượng khách hàng 40 tuổi có nhu cầu mua để dành nhiều lại xu hướng xã hội Tuy nhiên,khách hàng lại biết đến mơ hình từ nguồn báo chí (quảng cáo khôn thường xuyên) hay qua bạn bè,người thân giới thiệu nên nguồn thơng tin hạn chế.Việc : Tăng cường hoạt động tiếp thị,PR đến đơn vị,các khách hàng tiềm Đa dạng hóa dạng dịch vụ chăm sóc khách hàng sau bán hàng Tăng cường giới thiệu thơng tin • báo,tạp chí,nguyệt san, • loại hình truyền thơng truyền hình,video clip, • liên kết với website có số người truy cập đơng đảo • Khi xác định danh sách khách hàng có nhu cầu,liên lạc trực tiếp điện thoại,mail,thư,… Là hoạt động cần thiết để đưa thông tin sản phẩm đến khách hàng hoạt động cần thiết để giữ vững phát triển công ty,thị trường Trang 49 Ngành Quản lý thị trường bất động sản SVTH: Trần Trọng Cẩm Diệu DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO Từ sách tài liệu : “Marketing bản”- Ths Trần Đình Lý – 2008 –Đại học Nơng Lâm • • “Gíao trình Marketing bản”- Ngơ Minh Cách,Đào Thị Thanh – 2008- NXB Học Viện tài “Marketing = Marketing essential”- Phillip Kotler/Phan • Thang dịch- 2002- NXB Thống kê “Gíao trình kinh tế Đất & Bất động sản” ,Ths Trần Thanh Hùng • 2007– Đại Học Nông Lâm Từ văn pháp luật • Luật Đất Đai 2003 • Luật kinh doanh bất động sản Từ Intenet: www.google.com • • www.baobinhduong.org.vn • www.batdongsan.com.vn www.binhduong.gov.vn • • www.cphaco.vn • www.thuonghieuhanghoa.com.vn/datnghiatrang.com DANH MỤC CÁC BẢNG Hình 1.1 :Sơ đồ thị trường 13 Hình 1.2 : Quy trình phân khúc thị trường 14 Hình 2.1 : Sơ đồ tổ chức Công ty cổ phần đầu tư xây dựng Chánh Phú Hòa 29 Hình 2.2 : Tổng thể mặt nghĩa trang cơng viên Bình Dương 30 Hình 2.3: Cổng vào nghĩa trang cơng viên Bình Dương 31 Hình 2.4: Cổng vào nghĩa trang cơng viên Bình Dương 33 Hình 2.5:Vĩnh Hằng đài – cơng trình bên nghĩa trang 33 Hình 2.6: Cầu Thủy Long- cơng trình bên 34 Hình 2.7: Phác thảo kiến trúc Chùa Đại An – cơng trình bên 35 Hình 2.8: Đền Trình- cơng trình bên 35 Hình 2.9 : Phác thảo nhà thờ Linh Phước- cơng trình bên 36 Hình 2.10 : Sơ đồ tổng thể mặt tồn cơng trình nghĩa trang cơng viên Bình Dương 37 Hình 2.11: Mặt Khu I 38 Hình 2.12 : Cơng trình khu I 39 Trang 50 Ngành Quản lý thị trường bất động sản SVTH: Trần Trọng Cẩm Diệu Hình 2.13 : Cơng trình khu I 39 Hình 2.14 : Sơ đồ mặt khu B 41 Hình 2.15:Cơng trình bên khu B 41 Hình 2.16 : Biểu đồ Nhu cầu theo vị trí địa lý 46 Hình 2.17 : Biểu đồ Nhu cầu theo độ tuổi 48 Hình 2.18: Biểu đồ Lợi ích tìm kiếm với khách hàng có thu nhập triệu đồng/tháng 49 Hình 2.19: Biểu đồ Lợi ích tìm kiếm với khách hàng có thu nhập triệu đồng/tháng 49 Hình 2.20: Biểu đồ kết hợp nhu cầu độ tuổi 50 DANH MỤC CÁC BẢNG Bảng 1.1 : Sáu khu vực dự kiến bố trí nghĩa trang,nghĩa địa 25 Bảng 2.1 : Các khu cơng trình nghĩa trang cơng viên Bình Dương 37 Bảng 2.2: Bảng gía đất khu I (2008) 40 Bảng 2.3 :Bảng giá đất khu B 42 Bảng 2.4 : Bảng giá dịch vụ xây mộ 43 Bảng 2.5: Bảng giá dịch vụ hỏa táng 43 Bảng 2.6 : Bảng giá dịch vụ lưu trữ tro cốt 44 Bảng 2.7: Bảng kết hợp vị trí đặc điểm khách hàng 46 Bảng 2.8 : Bảng ma trận SWOT 51 Trang 51 Ngành Quản lý thị trường bất động sản SVTH: Trần Trọng Cẩm Diệu MẪU PHIẾU ĐIỀU TRA ĐÁNH GIÁ SỰ QUAN TÂM CỦA KHÁCH HÀNG ĐỐI VỚI MƠ HÌNH CƠNG VIÊN NGHĨA TRANG (Vui lòng đánh dấu vào mà anh/chị cho thích hợp nhất) Ngày …… tháng …… năm 2009 I Tình hình kinh tế - xã hội Tên khách hàng:…………………………………………………………… Địa chỉ: ……………………………………………………………………… Sinh năm : Thành phần gia đình : Từ 0-13 tuổi : người Từ 14- 40 tuổi : người Từ 40 tuổi trở lên : người Tôn giáo : Phật Gíao Thiên Chúa giáo Tin lành Khác : Trình độ học vấn: Sau đại học: Đại học trung cấp: Cấp (PTTH): Cấp (PTCS): Cấp (TH) Không học/Chưa học Nguồn thu nhập từ ngành nghề: Dịch vụ Cán công nhân viên Buôn bán Ngành nghề khác ………………… Thu nhập bình quân: ………………… đồng/tháng II Tình hình nắm bắt thơng tin người dân mơ hình nghĩa trang cơng viên Anh (Chị)/Ơng (bà) biết thơng tin mơ hình nghĩa trang cơng viên? - Hồn tồn khơng biết - Có nghe khơng quan tâm - Biết - Có ý định mua - Mong muốn mua Những thông tin khác: ………………………………………………………… Nếu biết, cung cấp: ………………………………………………………… Trang 52 Ngành Quản lý thị trường bất động sản SVTH: Trần Trọng Cẩm Diệu 10 Anh (Chị)/Ơng (bà) nghĩ mơ hình cơng viên nghĩa trang này? Khơng thích Thích Khơng quan tâm Ý kiến khác : 11 Anh (Chị)/Ơng (Bà) có ý định mua sản phẩm/dịch vụ mơ hình trường hợp ? Mua cần thiết Mua để dành Mua mục đích khác : 12 Anh (Chị)/Ơng (Bà) lựa chọn loại hình dịch vụ sau có nhu cầu: An táng Hỏa táng Cải táng 13 Anh (Chị)/Ông (Bà) quan tâm đến điều mua sản phẩm/dịch vụ này: Gía Vị trí Chất lượng ,thẩm mỹ Cảnh quan đẹp Dịch vụ chăm sóc tốt Khác 14 Gia đình Anh (Chị)/Ơng (Bà) chọn sản phẩm sau : Khu Bình dân Gía tương đối Khu Cao cấp Vị trí tốt ,đường lớn Khu dành cho doanh nhân Khu dành cho người theo đạo (Phật,Thiên Chúa,Tin lành,…) Khu dành cho nghệ sĩ,danh nhân 15 Gia đình Anh (Chị)/Ơng (Bà) muốn biết thêm thơng tin mơ hình nghĩa trang từ Báo chí Tờ rơi Thư/Email gửi trực tiếp Internet Hay đơn vị khác: …………………………………………………………… Ngồi thơng tin ý kiến trên, Anh (Chị)?Ơng (Bà) mong muốn hay nguyện vọng khác: ………………………………………………………………….………………………… ………………………………………………………………… Xin chân thành cám ơn hợp tác gia đình Anh (Chị)/Ơng (Bà) NGƯỜI PHỎNG VẤN NGƯỜI ĐƯỢC PHỎNG VẤN Trang 53 ... Xí nghiệp Xử lý rác Y tế Mai táng nghĩa trang, vòng năm nữa, nghĩa trang Bình Hưng Hồ (Bình Chánh) nghĩa trang Hố An (Đồng Nai) hết đất chôn Anh Huỳnh Văn Trang 19 Ngành Quản lý thị trường bất... khu nghĩa trang mới, tập trung theo hướng “cơng viên hố nghĩa trang” Trang 20 Ngành Quản lý thị trường bất động sản SVTH: Trần Trọng Cẩm Diệu Bảng 1.1 : Sáu khu vực dự kiến bố trí nghĩa trang,nghĩa... nghĩa trang tư nhân xây dựng cách đồng sơng Cửu Long Nghĩa trang Đa Phước (Bình Chánh) Nghĩa trang Đa Phước (Bình Chánh) xây dựng kết hợp với cơng viên xanh với diện tích 7,5 (giai đoạn một) Trong