Giáo trình định giá đất

( Word Reader - Unregistered ) www.word-reader.com GIÁO TRÌNH ĐỊNH GIÁ ĐẤT

CHƯƠNG II: GIÁ ĐẤT VÀ CƠ SỞ KHOA HỌC XÁC ĐỊNH GIÁ ĐẤT 10

CHƯƠNG III: ĐỊNH GIÁ ĐẤT VÀ NGUYÊN TẮC XÁC ĐỊNH GIÁ ĐẤT 29

4.1 Định giá đất và bất động sản tại một số nước Đông Nam Á và Trung Quốc 34

1.2 Trình tự và phương pháp định giá theo phương pháp thu nhập 441.3 Ứng dụng phương pháp thu nhập để xác định giá đất 45

2.2 Trình tự định giá theo phương pháp so sánh trực tiếp 512.3 Ứng dụng phương pháp so sánh trực tiếp để xác định giá đất 58

3.3 Ứng dụng của định giá bằng phương pháp thặng dư 67

4.4 Sự giảm giá tích luỹ và phương pháp đo giảm giá tích luỹ 73

5.1 Khái niệm cơ bản về hồi qui tuyến tính đơn giản 765.2 Mô hình hồi qui tuyến tính bội dựa trên quan hệ nhân quả 76

1 NHỮNG QUY ĐỊNH CÓ LIÊN QUAN ĐẾN ĐỊNH GIÁ ĐẤT CỦA VIỆT NAM 83

3.5 Một số luật định giá đất được áp dụng ở đô thị 114

4.3 Định giá đất tại khu vực giáp ranh của Hà Nội 119

MỞ ĐẦU

Giáo trình Định giá đất được biên soạn dùng cho sinh viên ngành Quản lý Đất đai,nhằm trang bị cho sinh viên những kiến thức cơ bản nhất về đất đai, thị trường đất đai, giáđất, định giá đất và nguyên tắc xác định giá đất trong nền kinh tế thị trường theo địnhhướng XHCN Cung cấp cho sinh viên các phương pháp định giá cơ bản đang được ápdụng phổ biến trên thế giới và vận dụng các phương pháp đó để xác định giá đất trong hoàncảnh thực tế ở nước ta

Giáo trình "Định giá đất" được biên soạn theo đề cương chương trình khung đào tạongành quản lý đất đai đã được Bộ Giáo dục và Đào tạo phê duyệt

Giáo trình do Tiến Sĩ Hồ Thị Lam Trà bộ môn Quản lý Đất đai khoa Đất và Môitrường trường Đại học Nông nghiệp I Hà Nội chủ biên

Nội dung của giáo trình gồm 5 chương:

- Chương 1: Đất đai và thị trường đất đai;

- Chương 2: Giá đất và cơ sở khoa học xác định giá đất;

- Chương 3: Định giá đất và nguyên tắc xác định giá đất;

- Chương 4: Phương pháp định giá đất;

- Chương 5: Định giá đất ở Việt Nam

Trong đó chương 1, 2 và 5 do Tiến sĩ Hồ Thị Lam Trà biên soạn, chương 3 và 4 do

do Tiến sĩ Hồ Thị Lam Trà và Thạc sĩ Nguyễn Văn Quân biên soạn

Những kiến thức mà sinh viên phải nắm được khi học môn học Định giá đất là đấtđai, giá đất, thị trường đất đai và định giá đất Đồng thời học sinh phải hiểu được đặc tínhđất đai liên quan đến định giá đất, các đặc điểm và khu vực của thị trường đất đai Về giáđất học sinh phải nắm được khái niệm, đặc trưng và phải biết phân tích các nhân tố ảnhhưởng đến giá đất Khi xác định giá đất trong điều kiện Việt Nam sinh viên phải nắm đượccác loại giá đất, cơ sở khoa học xác định giá đất, các nguyên tắc cơ bản khi xác định giá đất

và biết vận dụng quan hệ cung cầu trong dự báo thị trường đất đai Đồng thời sinh viênphải hiểu và nắm được phương pháp xác định giá đất đang áp dụng ở một số nước trên thếgiới và Việt Nam hiện nay

Khi học môn học Định giá đất sinh viên có thể tham khảo thêm các kiến thức liênquan đến giá đất, thị trường đất đai, phương pháp định giá đất ở các tài liệu sau:

1 Bộ Tài chính (2004) Thông tư 114/2004/TT-BTC ngày 26 tháng 11 năm 2004, Hướng dẫn thực hiện Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 của Chính phủ

về phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất

2 Chính phủ (2004) Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 của Chínhphủ về phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất

3 Ngô Đức Cát (2000), Kinh tế tài nguyên đất, Nhà xuất bản Nông nghiệp

4 Mai Văn Cầu, Tôn Gia Huyên, Nguyễn Đăng Huỳnh (2003), Lý luận và phươngpháp định giá đất (Dịch từ tiếng Trung Quốc)

5 Đoàn Văn Trường (2000), Các phương pháp thẩm định giá trị Bất động sản, Nhàxuất bản khoa học và kỹ thuật

6 Rost R O and H G Collins (1993), Land Valuation and Compensation inAustralia Australian Institute of Valuers and Land Economists

Tuy đã hết sức cố gắng trong quá trình biên soạn, nhưng khó tránh khỏi những thiếusót Tác giả rất mong nhận được ý kiến đóng góp của bạn đọc trong quá trình sử dụng đểgiáo trình tiếp tục được hoàn chỉnh ở các lần biên soạn tiếp theo

Hà nội ngày 15 tháng 12 năm 2005

TS Hồ Thị Lam Trà

CHƯƠNG I: ĐẤT ĐAI VÀ THỊ TRƯỜNG ĐẤT ĐAI

Chương I nhằm cung cấp cho sinh viên những hiểu biết liên quan đến lĩnh vực định giá đất,trước khi nghiên cứu các vấn đề về giá đất, nguyên tắc và phương pháp xác định giá đất Nội dungcủa chương 1 gồm:

- Đất đai (khái niệm và đặc trưng);

- Thị trường đất đai (khái niệm; yếu tố cấu thành; vai trò; các khu vực và đặc trưng của thịtrường đất đai)

Yêu cầu sinh viên phải hiểu và nắm được các nội dung liên quan đến định giá đất, để có kiếnthức vận dụng trong các chương tiếp theo

1 ĐẤT ĐAI

1.1 Khái niệm

Đất đai là một loại tài nguyên tự nhiên, một loại tài nguyên sản xuất, bao gồm cả lục địa vàmặt nước trên bề mặt trái đất Theo quan điểm kinh tế học thì đất đai không chỉ bao gồm mặt đất cònbao gồm cả tài nguyên trong lòng đất và tất cả mọi thứ sinh sôi trên mặt đất và trong lòng đất không

do lao động và con người làm ra, tức là bao gồm nước mặt đất và nước ngầm, thổ nhưỡng, thực vật vàđộng vật Với nghĩa chung nhất, đó là lớp bề mặt của trái đất, bao gồm đồng ruộng, đồng cỏ, bãi chănthả, cây rừng, bãi hoang, mặt nước, đầm lầy và bãi đá Với nghĩa hẹp thì đất đai biểu hiện khối lượng

và tính chất của quyền lợi hoặc tài sản mà một người có thể chiếm đối với đất Nó có thể bao gồm lợiích trên đất về mặt pháp lý cũng như những quyền theo tập quán không thành văn

Khi nghiên cứu khái niệm về đất đai liên quan đến định giá đất phải hiểu: đất đai là một nguồntài nguyên thiên nhiên, là tư liệu sản xuất đặc biệt, là thành phần quan trọng của môi trường sống, làđịa bàn phân bố khu dân cư, xây dựng cơ sở kinh tế, văn hoá, an ninh và quốc phòng

Đất đai là tài sản vì đất đai có đầy đủ thuộc tính của một tài sản như: đáp ứng được nhu cầunào đó của con người tức là có giá trị sử dụng; con người có khả năng chiếm hữu và sử dụng; là đốitượng trao đổi mua bán (tức là có tham gia vào giao lưu dân sự) Đất đai còn được coi là tài sản quốcgia vô cùng quý giá, được chuyển tiếp qua các thế hệ, và được coi là một dạng tài sản trong phươngthức tích luỹ của cải vật chất của xã hội

Đồng thời đất đai còn được coi là một tài sản đặc biệt vì bản thân nó không do lao động làm

ra, mà lao động tác động vào đất đai để biến nó từ trạng thái hoang hoá trở thành sử dụng vào đa mụcđích Đất đai cố định về vị trí, có giới hạn về không gian và vô hạn về thời gian sử dụng Bên cạnh đóđất đai có khả năng sinh lợi vì trong quá trình sử dụng, nếu biết sử dụng và sử dụng một cách hợp líthì giá trị của đất (đã được khai thác sử dụng) không những không mất đi mà có xu hướng tăng lên

Vì tính tài sản đặc biệt và tính hàng hóa đặc biệt là một trong những nguyên nhân đòi hỏi phải địnhgiá Tính đặc biệt có tính chất đòi hỏi phải định giá là đất đai tham gia nhiều vào quá trình sản xuấtnhưng nó không chuyển dần giá trị của nó vào giá thành của sản phẩm, không hao mòn, càng thamgia nhiều vào quá trình sản xuất thì giá đất càng tăng lên Việc đầu tư của xã hội để làm tăng giá trịcủa đất đai, phần lớn là đầu tư trực tiếp cho các tài sản khác như: hệ thống hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xãhội ; do đó, chi phí đầu tư làm tăng giá trị của đất đai là rất trìu tượng, khó xác định, khó phân bổcho từng thửa đất….thiếu cơ sở xác định mức chi phí cụ thể làm ảnh hưởng đến giá đất

2 Có hạn về diện tích Đất đai do lịch sử tự nhiên hình thành, diện tích có tính bất biến Hoạtđộng của loài người có thể cải tạo tính chất của đất, cải biến tình trạng đất đai, nhưng không thể tănggiảm diện tích đất đai theo ý muốn của con người Tính hữu hạn về diện tích đất đai, yêu cầu phải tiếtkiệm đất, sử dụng đất có hiệu quả Diện tích đất có hạn, quỹ đất đai dùng vào các mục đích khác nhaungày càng trở nên khan hiếm do nhu cầu ngày càng cao về đất đai của việc đô thị hoá, công nghiệphoá, hiện đại hoá và xây dựng nhà ở để đáp ứng với dân số ngày càng tăng Cũng cần phải thấy rằngdiện tích đất đai có hạn không có nghĩa là mức cung về đất đai trên thị trường là cố định, sự tăng haygiảm diện tích của một loại đất nào đó trên thị trường đất đai phụ thuộc vào rất nhiều yếu tố, đặc biệt

nó được quyết định bởi quyền định đoạt mục đích sử dụng đất của Nhà nước với vai trò là đại diệnchủ sở hữu về đất đai

3 Tính năng lâu bền Đất đai có tính năng có thể sử dụng vĩnh cửu Trong điều kiện sử dụng

và bảo vệ hợp lý, độ phì nhiêu của đất nông nghiệp có thể nâng cao không ngừng, đất nông nghiệp cóthể quay vòng sử dụng Tính lâu bền của đất đai, đề ra yêu cầu và khả năng khách quan sử dụng vàbảo vệ hợp lý đất đai

4 Chất lượng khác nhau Điều kiện bản thân đất đai (địa chất, địa mạo, thổ nhưỡng, thực bì,nước ) và điều kiện khí hậu tương ứng (chiếu sáng, nhiệt độ, lượng mưa ) tồn tại tính khác nhau lớn

về tự nhiên Tính khác nhau này trong đất sử dụng cho nông nghiệp, có thể làm cho sản lượng vàphẩm chất nông sản khác nhau; đất dùng cho xây dựng đô thị, có thể làm cho lực chịu tải của nền đấtkhác nhau Tính khác nhau của chất lượng đất đòi hỏi phải sử dụng đất hợp lý, để thu hiệu quả sửdụng cao nhất Như vậỵ trong quá trình khai thác và sử dụng đất nếu con người biết cách sử dụnghợp lý, thì chất lượng của đất được nâng lên không ngừng

2 THỊ TRƯỜNG ĐẤT ĐAI

2.1 Khái niệm thị trường đất đai

Một thị trường là tập hợp những người mua và người bán tác động qua lại lẫn nhau dẫn đếnkhả năng trao đổi (Robert và Daniel, 1994) Hay nói cách khác: thị trường là nơi trao đổi hàng hoáđược sản xuất ra, cùng với các quan hệ kinh tế giữa người với người, liên kết với nhau thông qua traođổi hàng hoá Thị trường hiểu theo nghĩa rộng là chỉ các hiện tượng kinh tế được phản ánh thông quatrao đổi và lưu thông hàng hoá cùng quan hệ kinh tế và mối liên kết kinh tế giữa người với người để

từ đó liên kết họ với nhau Thị trường hiểu theo nghĩa hẹp là chỉ khu vực và không gian trao đổi hànghoá

Thị trường đất đai về ý nghĩa chung là thị trường giao dịch đất đai Thị trường đất đai có thểđược hiểu theo nghĩa rộng và nghĩa hẹp Theo nghĩa rộng, thị trường đất đai là tổng hòa các mối quan

hệ về giao dịch đất đai diễn ra tại một khu vực địa lý nhất định, trong một khoảng thời gian nhất định.Theo nghĩa hẹp, thị trường đất đai là nơi diễn ra các hoạt động có liên quan trực tiếp đến giao dịch đấtđai Thị trường đất đai là một bộ phận cấu thành quan trọng của nền kinh tế thị trường, kể cả với nềnkinh tế chuyển đổi theo hướng phát triển kinh tế thị trường định hướng XHCN như ở nước ta Tạiđiều 5 Luật Đất đai 2003 quy định: "đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu",

do đó không tồn tại thị trường chuyển quyền sở hữu đất đai ở nước ta, chủ thể lưu thông trên thịtrường đất đai trên ý nghĩa chung là quyền sử dụng đất

2.2 Yếu tố cấu thành thị trường đất đai

Một thị trường được cấu thành bởi 3 yếu tố sau đây:

- Chủ thể thị trường: là chỉ chủ thể pháp nhân kinh tế có lợi ích kinh tế độc lập; có quyềnquyết định một cách độc lập về các hoạt động kinh doanh của mình, có quyền nhân danh mình thamgia các quan hệ pháp luật Trong nền kinh tế thị trường theo định hướng xã hội chủ nghĩa, chủ thể thịtrường bao gồm các tổ chức kinh tế, cá nhân, các đoàn thể xã hội và các pháp nhân khác

- Khách thể thị trường: là sản phẩm hữu hình hoặc vô hình được trao đổi thông qua thị trường,sản phẩm có thể tồn tại trên thực tế hoặc có trong tương lai

- Giới trung gian thị trường: là các môi giới, cầu nối hữu hình hoặc vô hình liên kết giữa cácchủ thể thị trường Giới trung gian thị trường bao gồm hệ thống môi giới liên hệ giữa những ngườisản xuất, giữa những người tiêu dùng, giữa những người sản xuất và tiêu dùng, giữa những người sản

xuất cùng loại, giữa những người tiêu dùng cùng loại và người tiêu dùng khác loại Trong nền kinh tếthị trường, thông tin thị trường, người trung gian giao dịch, trọng tài giao dịch, văn phòng tư vấn đều

là giới trung gian thị trường

Đối với thị trường đất đai về ý nghĩa chung là thị trường giao dịch về đất đai Các giao dịchdiễn ra trên thị trường đất đai khu vực thường quan tâm giải quyết những vấn đề mang tính chi tiết, cụthể của cả bên mua và bên bán như vị trí, hình thể, qui mô, kích thước thửa đất; hình thức và phươngthức thanh toán nhưng các giao dịch diễn ra trong thị trường đất đai quốc gia hay quốc tế thườngchủ yếu quan tâm tới lĩnh vực đầu tư tìm kiếm lợi nhuận tối đa của các bên mua và bên bán Vì vậy,khách thể giao dịch chủ yếu trong thị trường này là các loại đất tại các đô thị, vùng ven đô thị, khucông nghiệp, khu chế xuất và các đặc khu kinh tế

2.3 Vai trò của thị trường đất đai

Thị trường đất đai có liên quan đến lượng tài sản lớn trong nền kinh tế quốc dân của mỗinước, do đó thị trường đất đai có vị trí và vai trò quan trọng trong nền kinh tế, cụ thể là:

- Hoạt động của thị trường đất đai góp phần phân bổ và sử dụng có hiệu quả một trong nhữngyếu tố hàng đầu của sản xuất đó là đất đai (nguồn tài nguyên quí và ngày càng trở nên khan hiếm) vàcác bất động sản trên đất

- Thị trường đất đai hoạt động tạo ra những kích thích tới tăng trưởng kinh tế khi đầu tư vàobất động sản như đất đai, nhà xưởng tạo sự năng động trong chuyển dịch lao động giữa các ngành,các vùng lãnh thổ thông qua việc đầu tư, sử dụng đất đai và các bất động sản khác một cách hợp lý

- Tác động trực tiếp của thị trường đất đai tới phát triển thị trường tài chính Việc chuyển bấtđộng sản hàng hoá thành tài sản tài chính góp phần huy động các nguồn lực cho nền kinh tế

- Phát triển thị trường đất đai một cách thông thoáng sẽ tạo điều kiện cho việc hình thành giá

cả đất đai một cách khách quan và được phản ánh đầy đủ vào chi phí sản xuất Điều này càng có ýnghĩa trong điều kiện hội nhập kinh tế khu vực và quốc tế

- Sự tăng trưởng kinh tế, tốc độ đô thị hoá cao gây sức ép về cầu bất động sản nói chung và vềnhà ở nói riêng Phát triển thị trường đất đai thông thoáng sẽ tạo động cơ phấn đấu và cơ hội có nhà ởcho đại đa số dân chúng lao động với giá cả chấp nhận được

2.4 Các khu vực của thị trường đất đai

Thị trường đất đai là một thị trường đặc biệt, sự hình thành và phát triển của thị trường đất đaigắn liền với sự hình thành và phát triển của nền sản xuất hàng hoá Tuy nhiên, thị trường đất đai hìnhthành chậm và chịu tác động của nhiều nhân tố Quá trình hình thành và phát triển của thị trường đấtđai chính là quá trình phát triển các quan hệ đất đai hình thành trong lịch sử, chỉ đến một giai đoạnlịch sử nhất định đất đai mới thực sự tham gia vào thị trường và khi đó thị trường đất đai mới ra đời.Cũng như nhiều thị trường khác, ngày nay thị trường đất đai không chỉ mang tính khu vực mà cònmang tính quốc gia và tính quốc tế Việc phân biệt thị trường khu vực, thị trường quốc gia hay quốc tếchủ yếu để giúp người định giá nhận dạng thị trường đất đai trong quá trình phân tích, đánh giá Trênthực tế, không có một thị trường nào tồn tại một cách độc lập, chúng luôn đan xen, tác động lẫn nhauthành một thị trường thống nhất

a Thị trường đất đai thế giới

Trên thế giới tại các nước tư bản phát triển chế độ sở hữu tư nhân về ruộng đất đã được xáclập ổn định, quá trình tích tụ đất đã đạt tới đỉnh cao, thị trường đất đai cũng mang tính độc quyền caotạo cơ sở kinh tế, chính trị cho sự vận hành của nền kinh tế lũng đoạn, các quốc gia này thường ápdụng luật thuế đối với việc mua bán ruộng đất chứ không áp đặt giới hạn hành chính đối với thịtrường đất đai Tại đây có các trang trại với qui mô lớn hàng ngàn hecta Ở những nước đang pháttriển, trong giai đoạn tăng trưởng nhanh hoặc thu hút mạnh đầu tư nước ngoài thường có các cơn sốttăng giá đất ở các vùng kinh tế phát triển và các khu đô thị Khi các cơn sốt đất có nguy cơ ảnh hưởngđến tăng trưởng kinh tế hoặc thu hút đầu tư nước ngoài thì Chính phủ có thể áp dụng các hình thứccan thiệp vào thị trường đất đai

Cơn sốt nhà đất cuối thập kỷ 80 cũng đã làm phá sản nhiều công ty kinh doanh bất động sảntại Nhật Bản, Mỹ, Anh trong các năm 90 Chính phủ Nhật đã phải khống chế mức tăng giá nhà đất tạiTokyo Cùng với tình trạng suy thoái nền kinh tế vào những năm 1992 - 1993 giá nhà đất tại nhiềuquốc gia phát triển cũng giảm mạnh Tại Nhật năm 1992 giá nhà đất giảm đến 40% làm các ngânhàng Nhật bị kẹt vốn trong vấn đề nhà đất đến 53 ngàn tỷ Yên Ở Pháp cơn sốt tăng giá nhà đất từnăm 1989 - 1990 đã làm cho khối lượng giao dịch nhà đất ở Paris giảm 11,5% Trong các năm 1991

và nửa đầu năm 1992, các văn phòng giao dịch trống rỗng, dẫn đến giảm giá nhà đất và trì trệ trongthị trường này nói chung Kết quả là Chính phủ Pháp đã ban hành các đạo luật nhằm giúp người muagiảm được tiền thuế tương đương 10% giá mua một chỗ ở mới

Các quốc gia đang phát triển rút kinh nghiệm của các nước đi trước, đã và đang thi hành cácchính sách nhằm điều chỉnh thị trường theo hướng giảm bớt tốc độ và quy mô tích tụ đất đai, như làmột quy luật tất yếu của sở hữu tư nhân về đất đai trong nền kinh tế thị trường Để đảm bảo cho nôngdân có ruộng, Chính phủ nhiều nước đã đề ra chính sách hạn điền, nhiều nước vẫn còn hạn chế quyềnchuyển nhượng đất đai

Ở Anbani, đất nông nghiệp đã được coi là thuộc sở hữu của các gia đình nông dân theo pháplệnh đất đai từ năm 1991, nhưng cho tới năm 1995 việc bán đất vẫn bị coi là bất hợp pháp, và trênthực tế cho tới nay vẫn chưa có thủ tục hợp pháp nào để bán đất nông nghiệp Những người đã nhậnquyền sử dụng đất nông nghiệp nhưng không sử dụng mảnh đất đó trong vòng một năm thì đươngnhiên bị tước quyền sử dụng mảnh đất đó

Ở Rumani, một số mảnh đất bị quy định không được bán trong vòng 10 năm và một số

các mảnh đất khác bị quy định không được bán vĩnh viễn, và trong một số trường hợp cụ thể, Nhànước có thể bắt buộc chủ sở hữu bán đất cho mình

Ở Bungari, các doanh nghiệp không được quyền chuyển nhượng những mảnh đất nhận được

từ tư nhân hoá doanh nghiệp Nhà nước

Ở nhiều nước thuộc Liên xô trước đây, quyền của nông dân đối với đất nông nghiệp chỉ đơnthuần là hưởng hoa lợi từ mảnh đất đó Một số nước trong SNG hiện nay đã sửa đổi luật pháp để chophép người nông dân được quyền chuyển nhượng đất với một số điều kiện cụ thể

Trong điều kiện nền kinh tế thế giới đang chuyển theo hướng dân chủ và công bằng, chínhsách điều chỉnh sở hữu ruộng đất nhằm giảm bớt quy mô tích tụ đất của các nước đang phát triển rấtđáng được phân tích tham khảo trong quá trình hình thành và quản lý thị trường đất đai ở Việt Nam

Tính độc quyền về sở hữu đất và giá đất thời kỳ của Chủ nghĩa Tư bản đã bị giới hạn bởi khảnăng phân chia lại thế giới qua chiến tranh đế quốc Hiện nay không còn khả năng phân chia lại thịtrường bằng chiến tranh, trong khi đó trình độ tích tụ tư bản đã đạt đến đỉnh cao, nhu cầu mở rộng thịtrường, mở rộng lĩnh vực đầu tư đã thúc ép mở cửa thị trường đất đai và tạo nên xu hướng gia tănggiá đất với tốc độ tăng của thị trường hàng hoá

Xu hướng cho thuê đất đai để phát triển được coi là biện pháp nâng cao hiệu quả của việc sửdụng đất Ở một số nước như Ba Lan, Nam Tư, Hungari, Bungari các cơ sở kinh doanh tư nhân có thểthuê ruộng hay một số khu đất để kinh doanh Việc cho phép thuê đất và mua bán ruộng đất đã giúpcho nông nghiệp các nước này phát triển năng động hơn và được coi là biện pháp nâng cao hiệu quả

sử dụng đất

Một đặc điểm rất quan trọng của thị trường đất đai trên thế giới là thị trường này đã vượt rangoài khuôn khổ một quốc gia, trở thành thị trường đầu tư hấp dẫn của tư bản nước ngoài Nhữngnước có dự trữ ngoại tệ lớn như Nhật Bản, Đài Loan là những nước đi đầu trong lĩnh vực kinh doanhbất động sản ở nước ngoài

b Thị trường đất đai Việt Nam

Theo qui định của pháp luật nước ta: khi tham gia vào thị trường đất đai các chủ sử dụng đấtphải có được quyền sử dụng đất, muốn vậy họ phải được Nhà nước giao đất hoặc cho thuê đất (thịtrường sơ cấp); tiếp theo họ phải được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và tham gia vào cácgiao dịch dân sự, thông qua việc thực hiện các quyền về sử dụng đất (thị trường thứ cấp) Việc phân

định thị trường sơ cấp, thị trường thứ cấp về đất đai chỉ là một trong những cách tiếp cận nhằm thểhiện những quan hệ ban đầu (Nhà nước - người sử dụng), và những quan hệ tiếp theo (người sử dụng

- người sử dụng)

Thị trường sơ cấp về đất đai

Thị trường sơ cấp bao gồm các giao dịch giữa một bên là Nhà nước với tư cách là đại diện chủ

sở hữu toàn dân về đất đai tiến hành việc giao đất và cho thuê đất đối với các tổ chức, hộ gia đình và

cá nhân trong xã hội (gọi tắt là các chủ sử dụng đất) (hình 1.1)

Về phía Nhà nước: Nhà nước thực hiện chức năng giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất và chấmdứt quyền sử dụng đất của các chủ sử dụng đất; xác lập quyền sử dụng đất và quyền thuê đất cho cácchủ sử dụng đất bằng việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (GCNQSD).Về phía người sử dụngđất Người sử dụng đất tham gia thị trường này gồm: các hộ gia đình và cá nhân được Nhà nước giaođất, cho thuê đất để sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp; hộ gia đình, cá nhân được giao đất làm nhà ở;

tổ chức kinh tế đầu tư xây dựng nhà ở để bán hoặc cho thuê; tổ chức kinh tế đầu tư, xây dựng kết cấu

hạ tầng để chuyển nhượng hoặc cho thuê; tổ chức kinh tế được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụngđất để tạo vốn xây dựng cơ sở hạ tầng theo dự án do Thủ tướng Chính phủ quyết định Căn cứ vàoLuật Đất đai 2003 Chính phủ đã ban hành hai Nghị định (Nghị định 198/2004/NĐ-CP về tiền sử dụngđất và Nghị định 197/2004/NĐ-CP về bồi thường hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất) HaiNghị định này đã có những quy định khá thông thoáng đối với thị trường đất đai hiện tại Nhà nước đã

mở rộng đối tượng được giao đất có thu tiền sử dụng đất (Nghị định 198/2004/NĐ-CP về thu tiền sửdụng đất và Thông tư hướng dẫn của Bộ Tài chính (117/2004/TT-BTC)), theo đó, ngoài đối tượngđược Nhà nước giao đất xây dựng nhà ở, xây dựng cơ sở hạ tầng để chuyển nhượng hoặc cho thuê,Nghị định còn cho phép thực hiện giao đất có thu tiền sử dụng đất đối với đất dùng làm mặt bằng sảnxuất kinh doanh, đất sử dụng vào sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thuỷ sản, làm muối,xây dựng công trình công cộng có mục đích kinh doanh; cho phép nhà đầu tư tự lựa chọn hoặc giaođất có thu tiền sử dụng đất hoặc thuê đất; tự nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất, thuê đất, gópvốn liên doanh bằng giá trị quyền sử dụng đất

Hình 1.1 Thị trường sơ cấp về đất đai

Luật Đất đai 2003 quy định không thu tiền sử dụng đất đối với hộ gia đình cá nhân đang sửdụng đất ở mà đất đó đã sử dụng trước ngày 15/10/1993 hoặc đối với hộ gia đình cá nhân đã được cấpgiấy chứng nhận quyền sử dụng đất nhưng đất đó được sử dụng ổn định trước ngày 15 tháng 10 năm

1993 mà còn nợ tiền sử dụng đất Chính phủ cũng áp dụng cơ chế thu tiền sử dụng đất có thời hạn đốivới đất dùng làm mặt bằng sản xuất kinh doanh, đất dùng vào sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôitrồng thuỷ sản, làm muối Quy định này tạo điều kiện cho các doanh nghiệp lựa chọn hình thức sửdụng đất Bên cạnh đó, sẽ thực hiện thu tiền sử dụng đất bằng việc đấu giá đất hoặc đấu thầu dự án có

sử dụng đất Thực hiện theo phương án này sẽ hạn chế thất thoát nguồn tài chính thu từ đất đai chongân sách nhà nước; góp phần thực hiện sự bình đẳng về nghĩa vụ tài chính giữa các thành phần kinh

NHÀ NƯỚC

Chothuêđất

T h u

h ồ iđất

Giao đất

có thutiền

Giao đất

không

thu tiền

CÁC CHỦ SỬ DỤNG ĐẤT

tế được Nhà nước giao đất, xoá bỏ bao cấp qua đất đai Các cơ quan chức năng cũng sẽ đơn giản thủtục hành chính thu tiền sử dụng đất, lệ phí trước bạ bằng cách thực hiện cơ chế một cửa khi người dânđược giao đất, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mà phải nộp tiền sử dụng đất, chỉ phải tiếp xúcvới cơ quan Tài nguyên và Môi trường

Khi Nhà nước có nhu cầu sử dụng đất thì Nhà nước sẽ thu hồi đất đối với các chủ sử dụng đấtđang sử dụng đất Theo quy định tại Nghị định 197/2004/NĐ-CP của Chính phủ về bồi thường hỗ trợ

và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất và Thông tư 116/2004/TT-BTC của Bộ Tài chính hướng dẫnviệc bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất Cụ thể, Nhà nước chỉ thực hiện thuhồi đất để sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng và phát triểnkinh tế, trong các trường hợp đầu tư xây dựng khu công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, khukinh tế phát triển và các dự án đầu tư lớn Bên cạnh đó Chính phủ đẩy mạnh hơn nữa việc thực hiệnnhà đầu tư tự thoả thuận bồi thường hỗ trợ tái định cư thay cho việc Nhà nước phải đứng ra tổ chứcbồi thường hỗ trợ tái định cư bằng cách: trường hợp người được giao đất, được thuê đất hoặc tổ chứcphát triển quỹ đất thoả thuận được với người bị thu hồi đất về mức bồi thường, hỗ trợ theo quy địnhcủa pháp luật thì thực hiện theo sự thoả thuận đó; khi thu hồi đất Nhà nước không tổ chức thực hiệnbồi thường, hỗ trợ Nhà nước sẽ giao cho UBND các tỉnh, thành quyết định tổ chức thực hiện bồithường và tái định cư hoặc phân cấp cho UBND cấp dưới trực tiếp tổ chức thực hiện bồi thường hỗtrợ tái định cư

Thị trường thứ cấp về đất đai

Đây là thị trường thực hiện quyền sử dụng đất của các chủ sử dụng đất được pháp luật quiđịnh như chuyển nhượng, chuyển đổi, cho thuê, cho thuê lại, thế chấp, thừa kế, góp vốn bằng giá trịquyền sử dụng đất (hình 1.2) Thị trường này, về mặt pháp lý đã được công nhận, tuy nhiên qui môcủa thị trường này phụ thuộc rất nhiều vào thị trường sơ cấp, tức là khả năng cung về đất cho các chủ

sử dụng đất một cách hợp pháp (có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất)

Hình 1.2 Thị trường thứ cấp về đất đai

Luật Đất đai (1993) được ban hành với quy định về giao đất ổn định lâu dài cho người sửdụng gắn với các quyền sử dụng đất được mở rộng như quyền định đoạt của người có quyền sở hữu.Ngoài quyền sử dụng đất theo mục đích quy định khi được giao, người sử dụng đất được quyềnchuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế và thế chấp quyền sử dụng đất trong thời hạn giao đất

Do nhu cầu nhà ở, đất ở của dân cư và đất để sản xuất kinh doanh ngày càng tăng, nhất là ở các đô thị,

CÁC CHỦ SỬ DỤNG ĐẤT

(đã nhận quyền sử dụng đất từ Nhà nước)

QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT

Chuyểnđổi

Góp vốnbằng

Chuyển

nhượng

đất

Cho thuêcho thuêlại đất

Thếchấpđất

Thừakếđất

CÁC CHỦ SỬ DỤNG ĐẤT

(đã nhận quyền sử dụng đất từ các chủ sử dụng đất)

mà quan hệ chuyển nhượng, mua bán đất đai trong dân cư đã xuất hiện từ những năm trước khi cóLuật Đất đai (1993) Trong thời gian này quyền sử dụng đất của tổ chức, hộ gia đình và cá nhân chưađược luật pháp quy định và việc chuyển nhượng, mua bán đất đai bị cấm Do vậy các quan hệ chuyểnnhượng, mua bán đất đai của dân cư ở thời kỳ này diễn ra tự phát và hoàn toàn là những quan hệchuyển nhượng, mua bán ngầm Sau khi Luật Đất đai 1993 có hiệu lực, Nhà nước đã ban hành cácvăn bản pháp quy để cụ thể hoá các quy định của Luật, trong đó việc thừa nhận đất đai có giá và quyđịnh khung giá đất có một ý nghĩa quan trọng Nhờ vậy các quan hệ chuyển nhượng, mua bán quyền

sử dụng đất (thường được nói tắt là chuyển nhượng, mua bán đất đai) ngày càng phổ biến, sôi động vàtrở thành một lĩnh vực hoạt động kinh doanh; thị trường đất đai hình thành ngày càng rõ nét Luật Đấtđai 1998 đã bổ sung thêm quyền góp vốn bằng đất đối với chủ sử dụng đất Như vậy đối với người sửdụng đất được thực hiện 6 quyền: chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, thế chấp và góp vốnbằng quyền sử dụng đất trong thời hạn được giao đất

2.5 Đặc trưng của thị trường đất đai

a) Thị trường đất đai là thị trường không hoàn hảo

Thị trường đất đai là thị trường không hoàn hảo theo các tiêu chuẩn hoàn hảo của thị trườngtrong thuyết kinh tế Một thị trường hoàn hảo là thị trường khi ổn định, người mua và bán nắm đượcthông tin đầy đủ, không có sự thúc ép mua và bán, thì giá trị thị trường, giá cả thị trường, và giá trịtrao đổi là giống nhau Khi không thoả mãn những điều kiện trên thì giá trị và giá cả có thể khácnhau đó là thị trường không hoàn hảo

Trong thị trường hoàn hảo đòi hỏi tính thuần nhất của các vật thể được trao đổi mua bán,nhưng trong thị trường đất đai từng thửa đất là độc đáo, ít nhất về mặt vị trí Đồng thời số lượngngười tham gia thị trường đất đai không nhiều và chỉ nắm được ít thông tin (chưa đầy đủ) Ngoài ra,thị trường đất đai có tính xác định và phân hoá cao theo như kiểu, loại đất Cung về đất đai là tươngđối cố định, trong khi đó cầu về đất đai hoàn toàn không ổn định Mức độ hoàn hảo của thị trường đấtđai thấp hơn thị trường hàng hoá tiêu dùng và các thị trường tư liệu sản xuất khác, đòi hỏi có sự canthiệp nhiều hơn của nhà nước, đặc biệt trong công tác qui hoạch, kế hoạch (sử dụng đất, phát triển hạtầng kinh tế - kỹ thuật, phát triển đô thị, khu dân cư, khu kinh tế tập trung )

b) Thị trường đất đai là thị trường cung độc quyền

Đất đai là tài nguyên ngày càng khan hiếm, tính khan hiếm không thể tái tạo được của đất làmcho cung của đất không đổi Đồng thời những nhu cầu về đất đai ngày càng tăng làm cho thị trườngđất đai trở thành thị trường cung độc quyền, yếu tố đầu cơ trong thị trường đất đai luôn tồn tại khi có

cơ hội Trong điều kiện một thị trường thông thoáng, thì đầu cơ có phần tích cực trong việc phá vỡ sựcân bằng tĩnh và kích thích các hành vi của các bên tham gia nhằm tạo lập thế cân bằng mới, đồngthời cũng phát sinh những tác động tiêu cực như tăng giá, tăng nợ ở mức thái quá

Trong thị trường hàng hoá thông thường khác, hàng hoá và các nguồn lực sản xuất phải được

tự do lưu thông tới những nơi thu được những khoản lời lớn nhất hay có giá cao nhất, người mua phải

tự do mua ở đâu có giá thấp nhất Nhưng đối với thị trường đất đai, do đất đai có vị trí cố định vàkhông thể tái tạo được, nên dù có những ảnh hưởng lớn bởi những yếu tố trong khu vực hoặc nhữngthay đổi về các cơ hội đầu tư làm giá đất tăng giảm quá mức, nhưng người ta không thể chuyển chúngđến những nơi theo ý muốn Nói cách khác thị trường đất đai mang tính độc quyền rất cao

c) Thị trường đất đai rất nhạy cảm đối với tăng trưởng kinh tế

Thị trường đất đai rất nhạy cảm đối với tăng trưởng kinh tế, dễ bị "nóng" khi nền kinh tế cómức tăng trưởng cao, và cũng dễ bị đóng băng khi kinh tế suy giảm Mặt khác thị trường đất đai cũngrất nhạy cảm về mặt chính trị, văn hoá, xã hội Đồng thời các yếu tố như biến động chính trị, môitrường xã hội, phong tục, tập quán, ước lệ cộng đồng đều có tác động đến hành vi mua bán trên thịtrường Việc tổ chức thị trường không tốt có thể là yếu tố làm sâu thêm khoảng cách giàu nghèo, phá

vỡ nếp văn hoá cộng đồng, phân hoá xã hội và tạo những bất bình trong xã hội do vậy khi khôngđược tổ chức và thông tin đầy đủ, trong điều kiện vĩ mô không ổn định thì thị trường này sẽ bị chiphối rất mạnh bởi yếu tố tâm lý, đặc biệt trong điều kiện những nước chưa trải qua kinh tế thị trường

và trình độ dân trí thấp

CÂU HỎI ÔN TẬP CHƯƠNG 1

1 Phân tích những đặc trưng của đất đai ảnh hưởng đến việc xác định giá đất

2 Phân tích các yếu tố cấu thành thị trường đất đai

3 Việc phân các khu vực của thị trường đất đai có ý nghĩa gì trong quá trình định giá đất ở ViệtNam

4 Phân tích các đặc trưng của thị trường đất đai

CHƯƠNG II: GIÁ ĐẤT VÀ CƠ SỞ KHOA HỌC XÁC ĐỊNH GIÁ ĐẤT

Chương II nhằm cung cấp cho sinh viên những hiểu biết về giá đất bao gồm:

1 KHÁI NIỆM GIÁ ĐẤT

Đất đai là sản phẩm phi lao động, bản thân nó không có giá trị Do đó đối với đất đai mà nói,giá cả đất đai phản ánh tác dụng của đất đai trong hoạt động kinh tế, nó là sự thu lợi trong quá trìnhmua bán, nói cách khác giá cả đất đai cao hay thấp quyết định bởi nó có thể thu lợi cao hay thấp ở mộtkhoảng thời gian nào đó Quyền lợi đất đai đến đâu thì có thể có khả năng thu lợi đến đó từ đất vàcũng có giá cả tương ứng, như giá cả quyền sở hữu, giá cả quyền sử dụng, giá cả quyền cho thuê, giá

cả quyền thế chấp Hầu hết những nước có nền kinh tế thị trường, giá đất được hiểu là biểu hiện mặtgiá trị của quyền sở hữu đất đai Xét về phương diện tổng quát, giá đất là giá bán quyền sở hữu đấtchính là mệnh giá của quyền sở hữu mảnh đất đó trong không gian và thời gian xác định

2 ĐẶC ĐIỂM CỦA GIÁ ĐẤT

1 Không giống nhau về phương thức biểu thị: giá cả đất đai phản ánh tác dụng của đất đaitrong hoạt động kinh tế, quyền lợi đất đai đến đâu thì có khả năng thu lợi đến đó và cũng có giá cảtương ứng, như giá cả quyền sở hữu, giá cả quyền sử dụng, giá cả quyền cho thuê, giá cả quyền thếchấp Như vậy giá đất được biểu thị ở nhiều phương thức khác nhau, ngoài biểu thị bằng giá cảquyền sở hữu, giá cả quyền sử dụng còn có thể biểu thị bằng tiền thuê Có nghĩa là đất đai tồn tại thịtrường cho thuê Mối quan hệ giá cả đất đai với tiền thuê cũng giống như mối quan hệ lợi tức với tưbản, chỉ cần xác định suất lợi tức hoàn vốn là có thể tính ra giá đất

2 Không giống nhau về thời gian hình thành: do đất đai có tính khác biệt cá thể lớn, lại thiếumột thị trường hoàn chỉnh, giá cả được hình thành dưới sự ảnh hưởng lâu dài từ quá khứ đến tươnglai, thời gian hình thành giá cả dài, khó so sánh với nhau Khi định giá cần căn cứ đặc điểm của bảnthân loại đất và tình trạng thị trường, tiến hành phân tích cụ thể để đưa ra giá đất phù hợp với từngthời điểm nhất định

3 Giá đất đai không phải là biểu hiện tiền tệ của giá trị đất đai, giá cả cao hay thấp không phải

do giá thành sản xuất quyết định Đất đai không phải là sản phẩm lao động của con người, cho nênkhông có giá thành sản xuất Thực tế trong trường hợp con người khai phá đất đai, thì chi phí là một

bộ phận của giá đất vì người ta có thể tính được các chi phí trực tiếp đầu tư vào đất Tuy nhiên cáckhoản chi phí khác thì khó phân bổ để mà hạnh toán vào giá đất Ví dụ đối với đất ở khu vực đô thịcác khoản chi phí trực tiếp như xây dựng hệ thống đường giao thông, điện, cấp và thoát nước có thểtính toán được và phân bổ một phần vào giá đất Nhưng các chi phí khác có thể kể đến là xây dựng hệthống cơ sở hạ tầng xã hội (trường học, bệnh viện, chợ ), góp phần làm cho khu dân cư đó thuận lợihơn trong cuộc sống, phần nào đẩy giá đất của khu vực đó lên nhưng khó tính toán để đưa vào giá đất

đó được

4 Giá đất chủ yếu là do nhu cầu về đất đai quyết định và có xu thế tăng cao rõ ràng, tốc độtăng giá đất cao hơn so với tốc độ tăng giá hàng hóa thông thường Chủ yếu là do nguyên nhân từ haimặt tạo thành Đầu tiên là do tính khan hiếm của đất đai nên tính co dãn trong cung nhỏ; mà đồngthời sự phát triển kinh tế, xã hội và nhân khẩu tăng lên không ngừng nên yêu cầu về đất tiếp tục tăngtheo, cho nên giá đất ngày càng tăng lên, đồng thời do cấu tạo hữu cơ của tư bản toàn xã hội đượcnâng cao khiến cho tỷ suất lợi nhuận bình quân xã hội giảm, dẫn đến xu thế giảm lợi nhuận từ đó làmcho giá đất có trạng thái tăng lên Trong thị trường thông thường, giá cả hàng hoá chịu ảnh hưởng

cuar bản thân đôi bên cung cầu Nhưng nói chung cung của đất là do tự nhiên cung cấp, đất đai màcon người có thể sử dụng được là rất hạn chế, làm cho tính co dãn trong cung kinh tế cũng rất nhỏ,nhưng do nhu cầu đối với đất lại thay đổi theo phát triển kinh tế nên tính co dãn lại rất lớn, đó là mặtchủ yếu ảnh hưởng đến giá đất

5 Giá đất có tính khu vực và tính cá biệt rõ rệt: do đất có tính cố định về vị trí, nên giữa cácthị trường có tính khu vực, giá cả của đất rất khó hình thành thống nhất, mà có tính đặc trưng khu vực

rõ ràng, trong cùng một thành phố, vị trí của thửa đất khác nhau thì giá đất cũng khác nhau, giá đất cótính cá biệt rất rõ ràng; ngoài ra, giá đất còn phụ thuộc vào sự phát triển của kinh tế, sự gia tăng dân

số của từng vùng, vì vậy thửa đất khác nhau có giá cả rất khác nhau

3 CÁC NHÂN TỐ ẢNH HƯỞNG ĐẾN GIÁ ĐẤT

3.1 Nhân tố nhân khẩu

Trạng thái nhân khẩu là nhân tố chủ yếu nhất của kinh tế, xã hội ảnh hưởng của nhân tố nhânkhẩu đến giá đất có mối liên quan mật thiết với mật độ nhân khẩu, tố chất nhân khẩu và cấu thànhnhân khẩu gia đình

a) Mật độ nhân khẩu

Mật độ nhân khẩu tăng cao, thì nhu cầu đối với đất tăng vì thế giá đất tăng lên Ví dụ như ởNhật Bản tỷ lệ tăng giá đất ở thành thị năn 1956 ~ 1960 là 11 ~ 13%, năm 1960 ~ 1961 là 17 ~ 18%,còn ở Mỹ năm 1956 năm 1966, tỷ lệ biến động giá cả đất chỉ là 5,5 ~ 6,9% Nguyên nhân chủ yếu là

ở Nhật Bản là nước có mật độ nhân khẩu thành thị cao nhất, là quốc gia có tỷ lệ tăng nhân khẩu caonhất trong những nước có nền kinh tế phát triển, tốc độ phát triển kinh tế thành thị của Mỹ cũng rấtnhanh, nhưng do mật độ nhân khẩu thấp, tỷ lệ tăng nhân khẩu so với Nhật là thấp, yêu cầu đất khôngcăng thẳng như Nhật Bản, do đó mức tăng giá đất tương đối nhỏ

b) Tố chất nhân khẩu

Tố chất nhân khẩu thường có tương quan với trình độ được giáo dục và tố chất văn hóa củanhân khẩu Nhân tố này nhìn chung có ảnh hưởng khá lớn đến giá cả đất nhà ở Khu nhà ở cho nhânkhẩu có tố chất cao thường là xã hội trật tự ổn định môi trường tốt đẹp, do đó về tâm lý tạo được ấntượng tốt đẹp cho mọi người, gián tiếp làm tăng nhu cầu đối với loại này nên thúc đẩy giá đất tănglên

c) Cấu thành nhân khẩu gia đình

Do sự thay đổi phương thức sinh hoạt truyền thống và ảnh hưởng của đô thị hóa, kết cấu giađình ngày càng nhỏ Đại gia đình truyền thống tam đại, tứ đại đồng đường dần dần bị thay thế bằnggia đình nhỏ lấy đôi vợ chồng làm trung tâm Sự thay đổi kết cấu nhân khẩu gia đình này sẽ làm tăngnhu cầu đối với nhà ở một cách tương ứng Đồng thời, nhu cầu đối với căn hộ khép kín diện tích nhỏ,

và nhà ở cho thuê cũng tăng lên, từ đó giá đất dùng để xây nhà ở tăng lên và xu thế tăng giá này ngàycàng rõ ràng

c) Đầu cơ nhà đất

Đầu cơ nhà đất là hành vi người đầu cơ hy vọng và lợi dụng sự biến động của giá cả nhà đất

để thu được siêu lợi nhuận Nhân tố này có ảnh hưởng đột xuất đến mức giá đất, đặc biệt là mức giáđất thị trường Khi đất cung không đủ cầu, do người đầu cơ tranh mua mà đợi giá lên cao, khi đấtcung nhiều hơn cầu, do người đầu cơ bán tháo làm cho đất rớt giá

d)Tiến trình đô thị hóa

Một trong những kết quả của phát triển công nghiệp hóa là thúc đẩy quá trình đô thị hóa.Những khu vực có trình độ công nghiệp hóa hoặc đô thị hóa càng cao, mà tổng diện tích đất của thànhphố nói chung là không đổi, cho nên ảnh hưởng của tiến trình đô thị hóa đối với giá đất biểu hiện ởhai mặt sau đây: một là ở khu vực thành phố có mật độ nhân khẩu đông đúc thì giá đất tăng cao; hai là

tỷ lệ nhân khẩu nhập cư cao và tiến trình đô thị hóa có tốc độ nhanh, thì mức độ và tốc độ tăng giá đấtđều cao hơn đất khu vực khác

3.3 Nhân tố quốc tế

Sự phát triển và hoàn thiện của thị trường nhà đất là không thể tách rời ảnh hưởng của hoàncảnh quốc tế Ảnh hưởng của tình hình chính trị, kinh tế thế giới tới giá đất được phản ánh gián tiếpthông qua ảnh hưởng đến tình hình kinh tế, chính trị trong nước

a)Tình hình kinh tế thế giới

Sự phát triển kinh tế của một quốc gia ngoài việc không thể cô lập và tách rời với sự phát triểncủa kinh tế thế giới ra, nói chung hoặc ít hoặc nhiều đều có quan hệ với sự phát triển kinh tế của quốcgia khác Thị trường thế giới càng mở rộng thì mối quan hệ này càng trở nên mật thiết Cho nên, sựthịnh suy kinh tế của mỗi quốc gia đều liên quan đến sự phát triển hay suy thoái của kinh tế thế giới,tình trạng thị trường, đất đai cũng không có ngoại lệ Ví dụ, khi bùng phát nguy cơ kinh tế có tínhtoàn cầu năm 1929 giá đất ở nước Mỹ hạ thấp nhanh chóng, từ đỉnh cao năm 1925 rớt thẳng xuốngtheo đường thẳng đứng, đến năm 1933 thì rớt xuống đến điểm đáy, cho đến sau khi kinh tế thế giớiphục hồi thì giá đất mới tăng lên lại

b) Nhân tố chính trị quốc tế

Mối quan hệ chính trị giữa các quốc gia thường là tổng hợp của quan hệ kinh tế Cho nên, mốiquan hệ tốt đẹp giữa quốc gia này với quốc gia khác, giao lưu đối ngoại nhộn nhịp, môi trường ngoạigiao cởi mở, hòa hoãn thì có lợi cho nhà đầu tư nước ngoài, khiến cho nhu cầu đất tăng, từ đó đẩynhanh giá đất lên cao và ngược lại Đặc biệt là khi xảy ra xung đột quân sự thì tình trạng đó ngày càngnghiêm trọng, kết quả là nhu cầu về đất xuống thấp nên giá đất rớt theo

3.4 Nhân tố kinh tế

Sự diễn biến của tình hình kinh tế có tác dụng quan trọng đối với quốc tế dân sinh và ảnhhưởng đến địa vị quốc tế của mỗi quốc gia Trong quá trình Chính phủ tích cực theo đuổi sự tăngtrưởng kinh tế và ổn định kinh tế, tất cả vật tư dân dụng đều thông qua ảnh hưởng của chính sách kinh

b) Mức độ dự trữ và đầu tư

Mức độ dự trữ và mức độ đầu tư là tương quan thuận với nhau, nghĩa là dự trữ tăng trưởng thìđầu tư cũng tăng tương ứng Đây là nguyên lý "tính thống nhất giữa dự trữ và đầu tư" trong kinh tếhọc Như vậy, phân tích sự ảnh hưởng của mức độ dự trữ và đầu tư đối với giá đất, có thể khái quátbằng sự phân tích ảnh hưởng của mức độ dự trữ đối với mức giá đất

Tích lũy phải dựa vào dự trữ, mà dự trữ nhiều hay ít lại do năng lực dự trữ và nguyện vọng dựtrữ quyết định Khi năng lực dự trữ càng lớn mà nguyện vọng dự trữ càng cao, hạn ngạch dự trữ càngnhiều thì tích lũy tư bản càng nhanh Nhìn từ góc độ tích lũy tư bản, giá cả tài sản nhà đất là lớn hơntổng lượng giá cả các tài sản khác, cho nên khi các gia đình thông thường mua đất phải qua một thời

kỳ tích cóp khá dài Trường hợp tỷ lệ dự trữ cao thì có lợi cho tích lũy tư bản và cũng mới có khảnăng có đủ khoản tiền chuẩn bị mua nhà Cho nên, mức độ dự trữ nhiều hay ít, hành vi dự trữ của mỗigia đình và sự biến động giá cả trong thị trường nhà đất là liên quan mật thiết với nhau Nói chungmột loạt thời kỳ có tỷ lệ dự trữ cao thường là thời kỳ tích lũy dự trữ siêu ngạch; trong khi tỷ lệ dự trữđang cao liên tục, nếu đột nhiên xuống thấp, đó là thời kỳ nóng bỏng về tài sản nhà đất, lúc đó giá đất

sẽ tăng vọt

c) Tình trạng chi thu tài chính và tiền tệ

Tình trạng tài chính và tiền tệ là phản ánh thực lực kinh tế tổng hợp quốc gia, lượng cung cấptiền mặt là biểu hiện bề ngoài của tình trạng tài chính tiền tệ, cho nên ở đây, chúng ta chủ yếu phântích về ảnh hưởng của lượng cung cấp tiền mặt đối với thị trường đất đai, lượng cung cấp tiền mặt giatăng, là biểu thị gia tăng vốn lưu động trên thị trường, tức là tiền nhàn rỗi của xã hội tăng Vốn lưuthông quá thừa sẽ dẫn đến quá nhiều tiền mặt, tranh mua số ít hàng hóa, đặc biệt việc mua nhà đất cóthể bảo tồn được giá trị, nên nó tạo thành nhu cầu về nhà đất tăng lên, thúc đẩy giá đất tăng lên khôngngừng

d) Trình độ thu nhập và tiêu dùng của dân cư

Theo đà gia tăng thu nhập của dân cư, sau khi giải quyết vấn đề ăn no mặc ấm, con người sẽ

có nhu cầu tiêu dùng mới, biểu hiện về nhà ở là yêu cầu càng cao về chất lượng, diện tích nhà ở, dẫnđến tăng nhu cầu về đất đai làm cho giá cả đất đai của khu vực đó tăng

e) Biến động vật giá

Sự biến động của vật giá ảnh hưởng thiết thân đến từng người Tài sản nhà đất càng ở trongthời kỳ vật giá biến động càng thể hiện được tính bảo đảm giá trị, cho nên biến động vật giá là tỷ lệthuận với ảnh hưởng của thị trường nhà đất, có nghĩa là tỷ lệ tăng giá càng cao thì giá đất cũng càngcao, chúng cùng chung xu thế "nước lên thuyền lên" Điều cần nói rõ là: giá nhà đất tăng vọt chỉ phátsinh ở khu vực thành thị, khu vực nông thôn chịu ảnh hưởng tương đối ít, thậm chí có nơi nhân khẩu

bỏ đi ra ngoài một cách nghiêm trọng thì giá đất còn xuống thấp Điều đó mặt khác nói lên ảnh hưởngcủa cung không đủ cầu trên thị trường nhà đất đô thị đối với giá đất

f) Mức lãi suất

Một trong những đặc điểm chủ yếu của giao dịch tài sản nhà đất là hạn ngạch lưu thông lớn,cho nên việc đầu tư hoặc mua bán nhà đất có liên quan đến đồng vốn có thể sử dụng Do thu nhập củanhà đầu tư thông thường không thể có khả năng chi trả ngay một khoản lớn, nên phải trực tiếp vayngân hàng hoặc đem tài sản nhà đất thế chấp để có khoản vay Do đó nhà đầu tư hoặc nhân viên địnhgiá đất đai phải luôn luôn nắm được tình hình vốn đầu tư trong cơ cấu tiền tệ hiện hành, chính sách vềcho vay làm nhà ở, đặc biệt là nắm tình hình về biến động mức lãi suất

Những nhân tố chung nói trên thường là ở tầm vĩ mô phát sinh ảnh hưởng có tính toàncục đối với mức giá đất của toàn bộ khu vực, dưới ảnh hưởng của những nhân tố đó phát sinh sự khácnhau giữa các địa phương và các quốc gia về mức giá đất Còn sự khác nhau về giá đất giữa các khuvực trong cùng một địa phương, giữa các thửa đất, lại chịu ảnh hưởng của nhân tố khu vực và nhân tố

cá biệt Do đó cần phân tích thêm một bước ảnh hưởng của nhân tố khu vực và nhân tố cá biệt

3.5 Nhân tố khu vực

Nhân tố khu vực là chỉ điều kiện tự nhiên, điều kiện xã hội kinh tế của nơi có đất, những đặctính địa phương do sự liên kết của các nhân tố này tạo ra có ảnh hưởng quyết định đến mức giá cả đấtđai trong địa phương đó

a) Vị trí

Nhân tố vị trí ảnh hưởng đến giá đất chủ yếu là nói về vị trí kinh tế, là nói về vị trí cụ thể từngđối tượng định giá trong thành phố, bao gồm đất được xếp hạng, cự li đến trung tâm thành phố, trung

tâm thương nghiệp hoặc đến các trung tâm tập trung đông dân, cũng bao gồm cả mức độ ảnh hưởngcủa các loại trung tâm đối với các khu vực khác của thành phố hoặc các loại đất.

b) Điều kiện cơ sở hạ tầng

Điều kiện cơ sở hạ tầng xã hội ảnh hưởng tới giá đất chủ yếu bao gồm: điện, điện thoại, nhàtrẻ, trường học, công viên, bệnh viện Ngoài ra còn xem xét đến cấp hạng, kết cấu, hệ số bảo đảm,mức độ đồng bộ và khoảng cách xa gần Điều kiện cơ sở hạ tầng kỹ thuật có ảnh hưởng đến giá đấtchủ yếu có loại đường giao thông của địa phương, độ tiện lợi và phương thức liên hệ với bên ngoài,kết cấu tổng thể của mạng lưới giao thông, tình hình đường sá và cấp hạng, tình trạng giao thông côngcộng và mật độ lưới giao thông

c) Chất lượng môi trường

Chất lượng môi trường ảnh hưởng đến giá đất chủ yếu bao gồm, môi trường nhân văn và môitrường tự nhiên, bao gồm các điều kiện môi trường tự nhiên như: địa chất, địa thế, độ dốc, hướng gió,không khí, độ ô nhiễm tiếng ồn cho đến các điều kiện môi trường nhân văn như loại hình nghềnghiệp của dân cư, trình độ giáo dục và mức thu nhập ở khu vực

d) Nhân tố quy hoạch

Nhân tố quy hoạch ảnh hưởng tới giá đất, chủ yếu có tính chất sử dụng đất trong khu vực, kếtcấu sử dụng, những điều kiện hạn chế sử dụng đất

Mức độ ảnh hưởng đến giá đất khu vực có tương quan trực tiếp với tính chất của phân khuchức năng và tính chất sử dụng đất chức năng khác nhau trong đô thị Ví dụ như khu nhà ở thì đặcbiệt chú trọng sự hoàn mỹ của môi trường; khu thương nghiệp thì đặc biệt chú trọng đến môi trườngkinh doanh và tình trạng thu lợi; khu công nghiệp thì đặc biệt chú trọng đến giao thông vận tải và cácđiều kiện cung ứng nước điện

b) Chiều rộng

Chiều rộng mặt tiền của thửa đất quá hẹp ảnh hưởng đến hiệu quả trưng bày và thu lợi củangười sử dụng đất, nếu đất đó dùng cho mục đích kinh doanh, thương mại và ngay cả đất ở do đócũng ảnh hưởng đến giá đất

c) Chiều sâu

Trong mọi trường hợp thửa đất quá nông hoặc quá sâu so với mặt đường đềuờnhong thuận lợicho người sử dụng đất với bất cứ mục đích sử dụng nào nên đều ảnh hưởng đến giá đất của thửa đấtđó

d) Hình dáng

Hình dáng của thửa đất đẹp nhất là vuông hoặc chữ nhật, còn các dạng như tam giác, hìnhthang, hình bình hành, hình bất quy tắc đều không thuận lợi cho việc sử dụng vào mục đích để ởnên ảnh hưởng đến giá đất

đ) Độ dốc

Độ dốc quá lớn thì khó phát triển hoặc giá thành phát triển quá cao nên ảnh hưởng đến giá đất

e) Hạn chế của quy hoạch đô thị

Nhân tố quy hoạch đô thị được xem là nhân tố cá biệt bao gồm tỷ lệ dung tích của loại đất,chiều cao vật kiến trúc, mật độ xây dựng, loại hình sử dụng đất

4 CÁC LOẠI GIÁ ĐẤT

4.1 Giá cả, giá cả thị trường

Giá trị là lượng tiêu hao lao động nói chung kết tinh trong hàng hóa Số lượng lao động đó lớnhay nhỏ không thể thể hiện ra trên hàng hóa, mà trong điều kiện kinh tế hàng hóa, thông qua quá trìnhtrao đổi mà biểu hiện ra bằng tiền tệ Giá cả hàng hóa biểu hiện bằng tiền tệ trong quá trình trao đổi

Do đó, giá cả là do giá trị hàng hóa, giá trị tiền tệ và quan hệ cung cầu cùng quyết định Mặc dù giá cả

là biểu hiện tiền tệ của giá trị hàng hóa, nhưng không có nghĩa là giá cả và giá trị hàng hóa trong mọitrường hợp cùng nhất trí với nhau Trong thực tế giá cả và giá trị nhất trí với nhau chỉ là ngẫu nhiên,còn không nhất trí là thường xuyên Lý do là giá cả ngoài quyết định giá trị, còn chịu ảnh hưởng củagiá trị tiền tệ và quan hệ cung cầu Trên thị trường khi cung và cầu của một loại hàng hóa về cơ bảnđáp ứng được cầu thì giá cả phù hợp với giá trị Tuy nhiên trường hợp này ít khi xảy ra Nếu cungthấp hơn cầu thì giá cả sẽ cao hơn giá trị Ngược lại, nếu cung vượt cầu thì giá cả sẽ thấp hơn giá trị

Giá cả hình thành trên thị trường phụ thuộc vào 3 yếu tố: giá trị của bản thân hàng hóa, giá trịcủa đồng tiền (tiền, vàng), và quan hệ cung - cầu về hàng hóa Giá cả được quy định chủ yếu trongquá trình cạnh tranh dưới sự tác động của quy luật kinh tế tự phát, trước hết là của quy luật giá trị.Trong nền sản xuất hàng hóa giản đơn, giá cả biến động xoay quanh giá trị, còn trong điều kiện củachủ nghĩa tư bản, giá cả biến động xoay quanh giá cả sản xuất Giá cả thị trường xoay quanh cái trụcgiá trị xã hội (hay gọi là giá trị thị trường)

Giá cả thị trường, giá cả hàng hóa và dịch vụ được hình thành trên thị trường; nó cũng là biểuhiện bằng tiền của giá trị hàng hóa, nhưng chịu sự tác động của quy luật giá trị, của cạnh tranh vàquan hệ cung-cầu Giá cả thị trường lên xuống xoay quanh giá trị của hàng hóa và dịch vụ, có thể caohơn hoặc thấp hơn giá trị, tùy theo quan hệ cung-cầu chung và quan hệ cung cầu của từng loại hàng,từng lúc, từng nơi Giá trị của hàng hóa và dịch vụ là cơ sở khách quan của giá cả; song trong thực tế,cũng chỉ có thông qua thị trường mới hình thành giá cả và mới có thể xác định được tương đối sátđúng giá trị của chúng Giá cả thị trường là tín hiệu của thị trường, tín hiệu của mối quan hệ (cân đốihay không cân đối) giữa tổng cung và tổng cầu nói chung, và giữa cung và cầu của một mặt hàng, loạihàng nhất định, trong một thời gian và ở một địa điểm nhất định; hơn nữa, đó không phải là tín hiệucủa bất cứ một loại cầu nào, như nhu cầu chủ quan, nhu cầu sinh lí mà là tín hiệu của cầu có khả năngthanh toán của xã hội đối với sản phẩm Giá cả thị trường có tác dụng hướng dẫn người sản xuất, kíchthích cải tiến kĩ thuật, cải tiến quản lí nhằm tăng năng suất lao động, cải tiến quản lí lưu thông, nângcao chất lượng hàng hóa, dịch vụ, phục vụ tốt người tiêu dùng và thu lợi nhuận cao

Khi mua một thửa đất, thực chất là người mua đã mua quyền có được thu nhập từ thửa đất ấy.Trong nền sản xuất hàng hóa, đất đai trên thực tế là đối tượng mua bán, cho thuê, đấu thầu, cho nên

nó có giá cả Giá cả đất đai được quy định bởi hai yếu tố: lượng địa tô mà hàng năm ruộng đất đemlại, và mức lợi tức mà ngân hàng trả cho người gửi tiền Cụ thể là giá cả ruộng đất bằng số lượng tiền

mà nếu đem gửi tiết kiệm ngân hàng thì hàng năm sẽ đem lại một lượng lợi tức bằng lượng địa tô củathửa đất ấy đem lại Ví dụ: một thửa đất hàng năm đem lại 300.000 đồng, tỉ suất lợi tức tiền gửi ngânhàng là 4% thì giá cả khoảnh đất ấy sẽ là:

Giá trị thị trường thể hiện mức giá ước tính mà trên cơ sở đó, bên bán và bên mua thoả thuậntại một thời điểm sau khi cả hai bên đã khảo sát, cân nhắc đầy đủ các cơ hội và lựa chọn tốt nhất chomình từ các thông tin trên thị trường trước khi đưa ra quyết định mua hoặc quyết định bán một cáchhòan tòan tự nguyện, không nhiệt tình mua hoặc nhiệt tình bán quá mức

Giá trị thị trường của một thửa đất là giá có thể thực hiện cao nhất của thửa đất đó trong thịtrường mở và cạnh tranh, là mức giá phổ biến trong những điều kiện thị trường xác định Trên thực tế,việc mua bán điễn ra sòng phẳng, bên mua và bên bán đều tự nguyện, được thông tin đầy đủ về thịtrường và tài sản, nên giá trị thị trường không phải chịu tác động của bất kỳ sự kích động quá mứcnào

Giá trị thị trường của đất đai được xác định dựa trên cơ sở các yếu tố sau:

- Sự thoả thuận, nhất trí giữa người bán và người mua;

- Mục đích của người mua và bán đất;

- Nhu cầu về đất đai của thị trường;

- Tác động của môi trường sống và xã hội;

4.4 Giá trị trao đổi

Trên thị trường mở và cạnh tranh giá trị trao đổi của một mảnh đất và giá trị thị trường củachính mảnh đất đó là một Thông thường giá trị trao đổi được xác định căn cứ vào giá cho thuê củamột thửa đất chủ thể hoặc giá bán, giá cho thuê một mảnh đất khác có các đặc điểm và các tiện íchtương tự như thửa đất chủ thể

Ví dụ: Người ta có thể xác định giá trị trao đổi của thửa đất A, nếu biết giá trị của thửađất B với điều kiện sau đây:

Thửa đất B có các đặc điểm và tiện ích tương tự như thửa đất A;

Việc chuyển nhượng thửa đất B diễn ra thoả mãn các điều kiện của thị trường mở vàcạnh tranh, tức là loại trừ các cuộc mua bán không tuân theo nguyên tắc hình thành giá trị thị trường;

Thời gian thửa đất B được trao đổi gần với thời gian xác định giá trị trao đổi của thửađất A

4.5 Giá trị bảo hiểm

Giá trị bảo hiểm được xác định trên cơ sở giá thị trường của thửa đất do các bên bảo hiểm vàbên tham gia bảo hiểm thoả thuận Giá trị bảo hiểm cao thấp phụ thuộc vào sự thoả thuận ghi tronghợp đồng bảo hiểm giữa người chủ sở hữu thửa đất (người được bảo hiểm) với cơ quan bảo hiểm

4.6 Giá trị thế chấp

Giá trị thế chấp của thửa đất được xác định căn cứ giá thị trường của thửa đất Tuỳ theo cácthửa đất mà chúng có thể có giá trị thế chấp hoặc không có giá trị thế chấp Thông thường và phần lớncác thửa đất đều có giá trị thế chấp Những thửa đất không được quyền trao đổi vì một lý do giàngbuộc nào đó thì thửa đất đó tuy có giá trị sử dụng nhưng không có giá trị thế chấp

4.7 Giá cho thuê

Giá cho thuê đất đai chính là số tiền mà người đi thuê phải trả cho chủ đất trong suốt thời gianthuê đất Tuỳ theo hợp đồng cho thuê đất mà giá cho thuê được xác định ngay từ khi cho thuê hay xácđịnh theo từng thời điểm Giá cho thuê phụ thuộc vào thời gian thuê, giá trị của thửa đất và mức lãisuất mà người chủ sử dụng đất yêu cầu

5 CƠ SỞ KHOA HỌC XÁC ĐỊNH GIÁ ĐẤT

5.1 Địa tô

Địa tô là phần sản phẩm thặng dư do những người sản xuất trong nông nghiệp tạo ra và nộpcho người chủ sở hữu ruộng đất Ðịa tô gắn liền với sự ra đời và tồn tại của chế độ tư hữu về ruộngđất Trong chế độ chiếm hữu nô lệ, địa tô là do lao động của nô lệ và những người chiếm hữu ruộngđất nhỏ tự do tạo ra Trong chế độ phong kiến, địa tô là phần sản phẩm thặng dư do nông nô tạo ra và

bị chúa phong kiến chiếm đoạt Trong chủ nghĩa tư bản, do còn chế độ tư hữu về ruộng đất trongnông nghiệp nên vẫn tồn tại địa tô Về thực chất, địa tô tư bản chủ nghĩa chính là phần giá trị thặng dưthừa ra ngoài lợi nhuận bình quân và do nhà tư bản kinh doanh nông nghiệp trả cho địa chủ Địa tô tưbản chủ nghĩa phản ánh quan hệ giữa ba giai cấp: địa chủ, tư bản kinh doanh nông nghiệp và côngnhân nông nghiệp làm thuê Trong chủ nghĩa tư bản, có các loại địa tô: địa tô chênh lệch; địa tô tuyệtđối và địa tô độc quyền Trong chủ nghĩa xã hội, khi ruộng đất thuộc sở hữu toàn dân, không còn là tưhữu của địa chủ hay nhà tư bản, thì những cơ sở kinh tế để hình thành địa tô tuyệt đối và địa tô độcquyền bị xóa bỏ, nhưng vẫn tồn tại địa tô chênh lệch, song nó thuộc sở hữu của Nhà nước và khác vềbản chất với địa tô chênh lệch dưới Chủ nghĩa Tư bản

Địa tô chênh lệch loại địa tô mà chủ đất thu được do có sở hữu ở những ruộng đất có điều kiệnsản xuất thuận lợi hơn như ruộng đất có độ màu mỡ cao hơn, có vị trí gần thị trường tiêu thụ hơn,hoặc tư bản đầu tư thêm có hiệu suất cao hơn Là độ chênh lệch giữa giá cả sản xuất xã hội và giá cảsản xuất cá biệt Những người kinh doanh trên ruộng đất loại tốt và loại vừa có thể thu được mộtkhoản lợi nhuận bình quân bằng số chênh lệch giữa giá cả sản xuất xã hội và giá cả sản xuất cá biệt

Vì ruộng đất thuộc sở hữu của địa chủ nên lợi nhuận phụ thêm đó được chuyển cho địa chủ dưới hìnhthức địa tô chênh lệch Như vậy địa tô chênh lệch gắn liền với sự độc quyền kinh doanh tư bản chủnghĩa về ruộng đất Ðịa tô chênh lệch còn tồn tại cả trong điều kiện của chủ nghĩa xã hội, song đượcphân phối một phần dưới hình thức thu nhập thuần túy phụ thêm của các hợp tác xã nông nghiệp củanông dân, một phần dưới hình thức thu nhập của Nhà nước Có hai loại địa tô chênh lệch: địa tôchênh lệch I và địa tô chênh lệch II Ðịa tô chênh lệch I là địa tô chênh lệch thu được trên nhữngruộng đất có độ màu mỡ tự nhiên trung bình và tốt, có vị trí gần thị trường tiêu thụ Ðịa tô chênh lệch

II là địa tô chênh lệch thu được do đầu tư, thâm canh trên thửa đất đó Địa tô chênh lệch I sẽ thuộc vềngười có quyền sở hữu về đất đai nó được chuyển vào giá cả đất đai hay tiền thuê đất hàng năm, cònđịa tô chênh lệch II sẽ thuộc về những người đầu tư hay thâm canh trên thửa đất đó

Sự khác nhau về giá đất đô thị với giá đất nông nghiệp chỉ có thể giải thích qua sự khác nhaucủa yếu tố chi phối đến mức địa tô Điều khác biệt cơ bản giữa đất đô thị và đất nông nghiệp là sựkhác nhau về vị trí và các đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng trên đất Sự khác biệt đó quyết định khả năng

sử dụng đất đó vào việc gì (mục đích sử dụng), do đó quyết định khả năng sinh lợi của thửa đất, tức làquyết định mức địa tô của đất đó Hai yếu tố chất đất và điều kiện địa hình đều có ảnh hưởng lớn đếnđịa tô, dù đất đó ở đô thị hay vùng nông thôn hẻo lánh Yếu tố điều kiện tưới tiêu và điều kiện khí hậuchủ yếu được đề cập khi xem xét địa tô đất nông nghiệp Để so sánh xây dựng mức địa tô cho từngthửa đất trong nông nghiệp trước hết căn cứ vào vùng và loại đất định ra mức giá chung cụ thể đếncác loại đất trong nhóm đất nông nghiệp Đối với đất trồng cây hàng năm, tổng hợp của 5 yếu tố sau

sẽ phản ánh mức địa tô khác nhau giữa các thửa đất: độ phì nhiêu của đất; điều kiện tưới tiêu nước;điều kiện khí hậu; điều kiện địa hình; và vị trí của thửa đất Đó là cơ sở để định giá đất

5.2 Lãi xuất ngân hàng

Lãi suất ngân hàng là một trong những yếu tố quan trọng làm cho giá đất có thể thay đổi, vìđịa tô vận động một cách độc lập với giá đất cho nên có thể tách sự ảnh hưởng của địa tô với giá đất

để xem giá đất còn chịu ảnh hưởng bởi yếu tố nào Có thể thấy ngay rằng lãi suất ngân hàng mà caothì số tiền mua đất phải giảm đi, nếu không thì đem tiền gửi vào ngân hàng sẽ có lợi hơn là mua đất

để có địa tô Còn nếu lãi suất ngân hàng mà giảm xuống thì số tiền bỏ ra mua đất phải tăng lên dongười bán không muốn bán với giá thấp, họ để đất thu được địa tô cũng lớn hơn thu nhập do lượngtiền bán đất gửi vào ngân hàng, lúc này giá đất phải tăng lên thì người bán mới chấp nhận Vì vậy nhà

tư bản kinh doanh muốn sử dụng đất tốt phải xác định giá cả Trong quá trình phát triển kinh tế của xã

hội thì lãi suất có xu hướng giảm do đó giá đất ngày càng tăng, việc kinh doanh đất đai luôn có lãi.Người bán đất căn cứ vào lãi suất ngân hàng làm cơ sở để xác định giá đất Đương nhiên đó phải là lãisuất phổ biến và có thể tính bình quân trong khoảng thời gian tương đối dài để loại trừ ảnh hưởng củanhân tố cá biệt Trong phạm vi nền kinh tế quốc dân có thể nói lãi suất của mỗi ngân hàng là nhưnhau, không kể ở nông thôn hay thành thị Như vậy, lãi suất ngân hàng chỉ quyết định giá đất đai nóichung, chứ không quyết định giá đất đô thị cao hơn giá đất nông nghiệp.

Giả sử chúng ta đã có thị trường vốn, các dịch vụ ngân hàng, tài chính rất thuận lợi thìkinh doanh đất đai cũng sẽ là một hướng kinh doanh mà không bị pháp luật ngăn cản, người kinhdoanh đất đai không có những lo ngại về sự rủi ro có thể xẩy ra mà những sự rủi ro này chủ yếu liênquan đến các điều luật không nhất quán thì người kinh doanh đất đai cũng sẽ hành động như các nhàkinh doanh bình thường khác tức là so sánh thu nhập do sử dụng đất mang lại và chi phí đã bỏ ra tứclà:

Tiền thuê đất + chi phí cho lãi suất + chi phí sử dụng đất < thu nhập do đất mang lại.Hay tiền thuê đất < thu nhập do đất mang lại - chi phí cho lãi suất - chi phí sử dụngđất

Hay có thể viết dưới dạng: Tiền thuê đất = Tiền thu nhập do đất mang lại - chi phí sửdụng đất - chi phí cho lãi suất - Et

Trong đó Et là khoảng đệm của chính sách giá thuê đất đai Công thức này được giảithích như sau: Nhà kinh doanh coi tiền thuê đất là một khoản chi phí Để có khoản này anh ta phảivay ngân hàng với lãi suất nào đó, do vậy khoản chi trả lãi suất ngân hàng phải được xem như mộtkhoản chi phí Ngoài ra, để cho miếng đất có thể sinh lời, anh ta phải đầu tư thêm các chi phí nhằmlàm tăng giá trị sử dụng của đất đai, các khoản này cũng phải được xem như một khoản chi nữa Nếu

Et càng lớn thì người kinh doanh đất đai sãn sàng trả tiền thuê cao hơn

Trong hội thảo về thị trường đất do tổ chức Nông nghiệp và Lương thực thế giới (FAO) phốihợp với Uỷ ban kế hoạch Nhà nước tổ chức tại Hà Nội tháng 1-1993 trong khuôn khổ dự ánTCP/VIE/2252 giáo sư Nhật Bản Juriohayami giới thiệu công thức tính giá cho thuê đất căn cứ thunhập từ sử dụng đất với tỷ suất lợi tức ngân hàng

Yt Giá đất =

Q: Sản lượng thu hoạch (Sản lượng đầu ra) trong năm

C: Chi phí bỏ ra trong năm t: Thời gian

i: Lãi suất ngân hàng

Tuy nhiên do đặc điểm đất đai là tài nguyên thiên nhiên, nên tất cả các quốc gia đềuđánh thuế đất (thuế sử dụng đất) và như vậy thuế đất sẽ ảnh hưởng trực tiếp đến giá đất, trong trườnghợp thuế đất do người thuê đất tức người sử dụng đất đóng thì thu nhập của họ được điều chỉnh nhưsau Yt = R Q - C - T và lúc đó giá trị của đất để làm căn cứ xác định giá cho thuê đất là:

(Yo - To) + (Y1- T1) + + (Yt - Tt)

G =

(1+i)t

Qua đó ta thấy thuế đất sẽ giảm thu nhập của người sử dụng đất và làm giảm giá đất hay nóicách khác giá đất dùng làm căn cứ xác định giá cho thuê đất

Nếu ta coi đất như một tài sản thì giá đất được tính như sau:

PLt

PL = (t = 1, ¥)

(1+r)t

Trong đó PL là giá đất tính như giá trị của một loại tài sản

PLt là hoa lợi hay thu nhập đất đai trong một khoảng thời gian t xác địnhLấy một ví dụ đơn giản, giả sử rằng một thửa đất có thể bị bỏ hoang sau một giai đoạn

là hai năm, nhưng trong hai năm đó nó có thể được sử dụng để trồng lúa hay một vài cây trồng khác.Giả sử thu nhập là 100 nghìn/ha mỗi năm và lãi suất là 5% Người nông dân có hai lựa chọn hoặc bánđất ngay bây giờ hoặc tiếp tục kiếm thu nhập từ đất trong vòng 2 năm tới Thu nhập chỉ thu được khikết thúc mùa vụ, còn quyết định bán hay không bán đất phải làm ngay đầu vụ Câu hỏi ở đây là: giá trịcủa đất đai tại thời điểm hiện tại là bao nhiêu Lưu ý rằng chúng ta đã giả sử là nông dân có một lựachọn nữa là gửi tiền của họ vào ngân hàng với lãi suất là 5% Nếu tiền được gửi vào ngân hàng thì họ

sẽ có một lượng tiền là:

100 nghìn * 1,05 + 105 nghìn * 1,05 = 212,25 nghìnhay 100 nghìn * 1,05 + 100 nghìn * 1,052 = 212,05 nghìnVới một cách đơn giản, giá trị của 100 nghìn vào cuối năm thứ nhất là 100 nghìn/1,05

= 95,238 nghìn hôm nay, bởi vì nếu ta gửi 95,238 nghìn vào ngân hàng hôm nay với lãi suất 5% thì sẽnhận được 100 nghìn vào cuối năm

Như vậy vấn đề đất đai ở đây là phải tìm ra giá trị hiện tại của luồng hoa lợi từ đất thuđược trong tương lai Bởi giá trị hiện tại là 100 nghìn trong hai năm tới sẽ là:

100 nghìn/ 1,05 + 100 nghìn / 1,052 = 185,94 nghìnLượng tiền thu được vào cuối năm thứ hai đầu tiên phải bị chiết khấu trở lại vào cuốinăm thứ nhất và do đó nó như sau:

100 nghìn / 1,05 = 95,238 nghìn95,238 nghìn / 1,05 = 90,703 nghìn

Và tổng của hai giá trị này là 185,94 nghìn Do đó giá trị của mảnh đất vào thời điểmđầu năm thứ nhất là 185,94 nghìn Đây là cách tính toán về cơ bản xác định giá trị của một tài sản nếu

nó có thu nhập trong tương lai Với nghĩa như vậy, đất đai là một loại tài sản ở rất nhiều nước Ở ViệtNam, cá nhân không có quyền sở hữu riêng về đất, thì không có giá trị này Quyền sử dụng về đất đaicũng có giá trị, tuy nhiên có nhiều nhân tố khác ảnh hưởng tới giá trị đó

Nhân tố có ảnh hưởng tới hoa lợi của đất và cũng có ảnh hưởng tới thu nhập thuần củađất, đó là khoảng cách tới thị trường trung tâm và độ màu mỡ của đất

Ở công thức trên ngụ ý hoa lợi là không thay đổi trong chu kỳ sống của tài sản Nóichung điều nay không hoàn toàn đúng Luồng hoa lợi PLt hoàn toàn biến động theo thời gian, bởi thếtốt hơn chúng ta nên viết P Lt(t) như là một hàm của thời gian Sự thay đổi trong kỹ thuật, trong giásản phẩm và giá đầu vào, giá các yếu tố sản xuất và nó sẽ làm thay đổi giá trị của tài sản và hoa lợitrong năm cụ thể Ngay cả lãi suất cũng biến đổi qua thời gian Bởi thế công thức trên được viết nhưsau:

làm giảm giá trị của đất và ngược lại Sự dự đoán tăng trong tương lai xa sẽ ảnh hưởng ít đến giá trịtài sản.

5.3 Quan hệ cung cầu

Trong thị trường tự do hoàn toàn, giá cả của hàng hóa thông thường được quyết định tại điểmcân bằng của quan hệ cung cầu Cầu vượt cung thì giá cả tăng cao, ngược lại, cung vượt cầu thì giá cảtất phải hạ xuống, đó là nguyên tắc cân bằng cung cầu Điều kiện hình thành là: (1) Người cung cấp

và người tiêu dùng đều cạnh tranh về hàng hóa có cùng tính chất (2) Những hàng hóa có cùng tínhchất tự do điều chỉnh lượng cung theo biến động giá cả Đất đai cũng vậy, giá cả đất đai cũng phụthuộc mối quan hệ cung cầu quyết định Nhưng vì đất đai, khác các loại hàng hóa thông thường là cóđặc tính tự nhiên, nhân văn, nên không hoàn toàn vận hành theo nguyên tắc cung cầu nói trên mà hìnhthành nguyên tắc cung cầu riêng

Vì vị trí đất đai có đặc tính tự nhiên như tính cố định về vị trí địa lý, không sinh sôi vàtính cá biệt, nên tính độc chiếm về giá cả tương đối mạnh, cung và cầu đều giới hạn trong từng khuvực có tính cục bộ, lượng cung là có hạn, cạnh tranh chủ yếu là xảy ra về phía cầu Nghĩa là đất đaikhông thể tiến hành cạnh tranh hoàn toàn, nghiêng nhiều về tính độc chiếm của giá cả

(1) Bên cung và bên cầu đều không dễ dàng biết được ở đâu có thông tin về cung hoặccầu

(2) Tính thay thế là có hạn Do đất đai vốn có tính cá biệt khi trở thành đối tượng giaodịch, các thửa đất đều mang tính đặc thù riêng, nên tính thay thế nhau cũng có giới hạn

Do đó, đất đai không thể chỉ lấy nguyên tắc cân bằng để quyết định giá cả Nhất là đấtđai ở nước ta là thuộc sở hữu toàn dân Nhà nước thống nhất quản lý, lưu thông trên thị trường chỉ làquyền sử dụng đất trong một thời hạn nhất định, bên cung cấp đất chủ yếu là do Nhà nước khống chế,nhân tố này ảnh hưởng quan trọng đến giá cả đất đai, khi tiến hành định giá đất, cần tìm hiểu đầy đủcác đặc tính trên của thị trường đất đai Ngoài ra khi tiến hành phân tích cung cầu, cần tính đến nhân

tố thời gian, phân tích động thái Vì hiện trạng của cung cầu thường là được hình thành từ sự xem xéttình trạng phát triển trong tương lai nghĩa là từ hiện tại mà xét về tương lai

Cung - cầu của thị trường đất đai diễn biến có phần khác so với quan hệ cung cầu trong thịtrường hàng hoá thông thường Vấn đề này có ý nghĩa đặc biệt trong định giá đất bởi vì cung của đất

về cơ bản là cố định và bất biến Giá của đất trong một khu vực nhất định sẽ được xác định bằng yếu

tố cầu, như: mật độ dân cư; mức tăng trưởng kinh tế; mức thu nhập bình quân của người dân tại địaphương; khả năng của hệ thống giao thông; tỉ lệ lãi suất của ngân hàng

Mặc dù tổng cung của đất đai là cố định, nhưng lượng cung của một loại đất cụ thể hay chomột sử dụng cụ thể thì có thể tăng lên hoặc giảm xuống thông qua việc điều chỉnh cơ cấu giữa cácloại đất Có thể thấy khi đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp hoặc đất chưa sử dụng ở ngoại vi mộtthành phố được điều chỉnh theo qui hoạch nhằm chuyển một số lớn diện tích này sang mục đích làmkhu dân cư đô thị Cung về đất ở tại đô thị đó nhờ thế mà tăng lên Sự tăng số lượng diện tích đất ở tại

đô thị sẽ làm chậm sự tăng giá đất ở của khu vực này Bên cạnh đó sự phát triển và tăng trưởng liêntục về kinh tế của một khu vực nào đó dẫn đến nhu cầu sử dụng đất ngày một nhiều hơn cho tất cả cácngành kinh tế, vì thế giá đất ngày một cao hơn Bằng chứng là các thửa đất ở bị chia cắt ngày một nhỏhơn và thay thế vào những khoảng đất trống là những căn nhà cho hộ gia đình

Trước đây, hệ thống giao thông cùng các phương tiện giao thông chưa phát triển, thị trườngđất đô thị phát triển chủ yếu ở những khu thương mại - dịch vụ gần trung tâm Điều đó, dẫn đến tìnhtrạng chênh lệch giá quá lớn giữa đất đai ở vị trí trung tâm với đất đai vùng ngoại vi đô thị Ngày nay,

hệ thống giao thông cùng các phương tiện giao thông phát triển Thời gian để từ ngoại ô vào trungtâm đô thị đã rút ngắn Vì vậy, nhu cầu đối với đất đai vùng ngoại ô tăng lên nhanh chóng và lượngcung cũng tăng lên đáng kể Sự chênh lệch giá giữa đất đai ở trung tâm và đất đai vùng ngoại ô thànhphố cũng theo đó được rút ngắn lại Tuy nhiên, đất đai có hạn mà nhu cầu về đất thì vô hạn, cho nêntheo đà phát triển, giá đất đô thị vẫn có xu hướng tăng liên tục

Quan hệ cung- cầu giải thích những khác biệt lớn về giá trị đất giữa khu vực đô thị và nôngthôn, giữa các vùng đô thị khác nhau và thậm chí giữa những vùng ven đô khác nhau trong cùng một

đô thị Không một hàng hoá nào khác lại biểu hiện sự biến thiên về giá lớn như vậy Nói chung, mộtmặt hàng càng cố định về số lượng, thì giá của nó sẽ thay đổi càng lớn theo vùng Đất đai vốn là cốđịnh, giá trị của đất đai biến động nhiều hơn các hàng hoá thông thường khác, mặc dù giao thông vậntải và khả năng đi lại có thể giảm những khác biệt mang tính cục bộ giữa các vùng.

Nhìn chung ở Việt Nam trong thời gian tới quan hệ cung cầu về đất sử dụng vào mục đích sảnxuất nông nghiệp chưa đến mức mất cân đối giữa lao động và đất đai Phần lớn đất chưa sử dụng lại

là đất đồi núi, đất các vùng ven biển đòi hỏi phải có vốn đầu tư lớn thì mới đưa vào khai thác được.Tốc độ phát triển công nghiệp đầu tư xây dựng các khu trung tâm thương mại, du lịch cũng mở rakhả năng thu hút lực lượng lao động từ khu vực nông nghiệp

c) Cung về đất và các yếu tố ảnh hưởng

Cung về đất là số lượng các loại đất mà xã hội dùng cho sản xuất và sinh hoạt do lãnh thổcung cấp Có thể chia cung về đất làm hai loại cung tự nhiên và cung kinh tế

Cung tự nhiên là số lượng đất đai của trái đất đã khai thác sử dụng và tài nguyên đất đai chưakhai thác sử dụng Cung tự nhiên tương đối ổn định và không có tính co dãn Cung tự nhiên chịu ảnhhưởng của các yếu tố: các điều kiện phù hợp cho sản xuất và sinh hoạt của con người; các điều kiện

về thổ nhưỡng và khí hậu phù hợp với sự sinh trưởng và phát triển của động thực vật; có thể cung cấptài nguyên, nước ngọt và các điều kiện cần thiết khác cho con người và sản xuất phát triển

Khi đất đai tự nhiên được đầu tư lao động để khai thác và sử dụng sẽ trở thành nguồnđất đai cung cấp trực tiếp cho sản xuất và đời sống con người trở thành nguồn cung kinh tế về đất đai.Cung kinh tế chỉ biến động trong phạm vi cung tự nhiên và có tính đàn hồi Biến đổi của lượng cungkinh tế về đất đai không chỉ là biến đổi tổng lượng mà còn biến đổi trên số lượng và diện tích của mộtloại đất sử dụng nào đó Ta có thể thấy ở các phần sau đây

Cung đất nông nghiệp

Trong cơ chế thị trường, mức cung về đất nông nghiệp có thể tăng hoặc giảm, mặc dù

về lý thuyết diện tích đất đai được xem như không thay đổi và mức cung cũng không biến động Sựtăng lên của mức cung đất nông nghiệp chủ yếu là quá trình chuyển những diện tích đất chưa sử dụngthành đất nông nghiệp mới khai phá có thể dùng trồng cây hàng năm, cây lâu năm hoặc để nuôi trồngthuỷ sản Tuy mức độ có thể nhiều ít khác nhau, nhưng hầu như năm nào đất nông nghiệp cũng đượctăng lên bằng cách này Do vậy trong cân đối đất đai, đặc biệt trong phạm vi rộng, nói chung khôngthể không đề cập đến sự chuyển hoá Quá trình này tuy làm tăng cung đất nông nghiệp nhưng lại íttạo sự sôi động thị trường đất nông nghiệp

Quá trình lưu chuyển trong đất nông nghiệp giữa các chủ thể tuy không làm tăng tổngcung của đất nông nghiệp của nền kinh tế, song vai trò của nó khá quan trọng trong quá trình pháttriển nền sản xuất nông nghiệp, cũng như làm sôi động thị trường đất nông nghiệp

Nắm được mức tăng về cung của đất nông nghiệp giúp ta dễ dàng tìm ra và phân tíchcác nhân tố làm tăng mức cung trong thị trường đất đai Điều đó phụ thuộc trước hết vào chính sáchkhai hoang của Nhà nước trong từng thời kỳ Các nhân tố chi phối trong mức độ lưu chuyển đất nôngnghiệp giữa các chủ thể với nhau bao gồm: cơ chế quản lý đất nông nghiệp; các chính sách về đấtnông nghiệp; trình độ sản xuất hàng hoá trong nông nghiệp; phong tục tập quán của nông dân

Về suy giảm mức cung đất nông nghiệp có thể biểu hiện ở xu hướng chuyển nhanh đất nôngnghiệp sang đất phi nông nghiệp do quá trình đô thị hoá đang diễn ra ngày càng nhanh, mạnh ở hầuhết các quốc gia, các vùng Nội dung chuyển này bao gồm: dành đất để hình thành khu công nghiệpmới; đất để sản xuất vật liệu xây dựng; đất cho công nghiệp khai khoáng; giao thông; thuỷ lợi; dulịch

Sự tác động đến quá trình giảm cung đất nông nghiệp cũng do nhiều nhân tố tác động đếnnhư: các chính sách và cơ chế quản lý vĩ mô nền kinh tế; tốc độ phát triển của công nghiệp hoá, đô thịhoá và hiện đại hoá nền kinh tế quốc dân

Cung đất phi nông nghiệp

Do nhu cầu về đất phi nông nghiệp không ngừng tăng lên, vì thế bất luận hoàn cảnhkinh tế-xã hội của một quốc gia như thế nào, nguồn cung đất phi nông nghiệp cũng sẽ tăng lên Trênthực tế, đất phi nông nghiệp được hình thành từ ba nguồn sau đây:

Thứ nhất, từ đất nông nghiệp, ở hầu hết các quốc gia, dù Nhà nước không muốn,nhưng sự chuyển hoá đất nông nghiệp thành đất phi nông nghiệp ở trong các đô thị vẫn là nguồn chủyếu Điều này xuất phát từ đặc điểm hình thành các đô thị Phần lớn đô thị được hình thành và pháttriển trong lòng các vùng nông nghiệp truyền thống của mỗi quốc gia Sự chuyển hoá ngày càng nhiều

từ đất nông nghiệp thành đất phi nông nghiệp đang là thách thức lớn đối với hệ thống quản lý Nhànước về đất đai ở hầu hết các quốc gia trên thế giới Việt Nam cũng không nằm ngoài số đó Hệ thốngquản lý Nhà nước trong lĩnh vực này cần đáp ứng hai yêu cầu cơ bản: kìm giữ được tốc chuyển hoá ởmức hợp lý, tức là không để tình trạng căng thẳng về đất ở các đô thị xảy ra, vừa không làm mất antoàn lương thực quốc gia; đồng thời cần có cơ chế thích hợp để hình thành quỹ tài chính phục vụ chokhai phá các vùng đất mới, nhằm bù đắp một phần sự hao hụt đất nông nghiệp do đô thị hoá đặc biệt

là đất sản xuất nông nghiệp

Nguồn thứ hai tăng cung cho đất phi nông nghiệp tăng là đất chưa sử dụng ven đô Đây

là nguồn quan trọng đối với các đô thị đang phát triển không trong lòng các vùng nông nghiệp truyềnthống của mỗi quốc gia

Nguồn thứ ba tăng cung đất phi nông nghiệp là sự lưu chuyển trong nội bộ đất phinông nghiệp

Với hai nguồn trên vừa có ý nghĩa trong quan hệ cung-cầu đất phi nông nghiệp, vừalàm tăng tổng cung đất phi nông nghiệp Với nguồn thứ ba tuy không làm tổng cung đất phi nôngnghiệp, song lại có ý nghĩa lớn trong quan hệ cung cầu đất phi nông nghiệp, trong sự sôi động của thịtrường đất phi nông nghiệp do mức cầu quyết định

Các nhân tố ảnh hưởng đến cung đất phi nông nghiệp chính là việc quy hoạch địađiểm, quy mô của các đô thị, các chính sách, cơ chế quản lý đất đai nói chung và quản lý đất nôngnghiệp, đất phi nông nghiệp nói riêng

b) Cầu về đất và các yếu tố ảnh hưởng

Nhu cầu của con người về đất phục vụ sản xuất và sinh hoạt phân ra hai loại lớn: nhu cầu đấtnông nghiệp và nhu cầu vềđất phi nông nghiệp

Cầu đất nông nghiệp

Biến động của cầu đất nông nghiệp là kết quả của các xu hướng làm tăng hay làm giảmlượng cầu gây nên Diện tích đất nông nghiệp có thể phải tăng lên để đáp ứng nhu cầu nông sản cho

xã hội Nhu cầu này buộc xã hội phải có sự chuyển hoá các loại chưa sử dụng sang đất nông nghiệp.Nhu cầu của xã hội về nông sản có thể được phản ánh qua giá nông sản trên thị trường, hoặc cũng cóthể nhận thấy nhờ các phân tích khoa học của các nhà hoạch định chính sách

Trên thực tế, xét về tổng thể có thể lượng cầu đất nông nghiệp ít hoặc không biếnđộng Tuy nhiên, xét trong nội bộ ngành nông nghiệp vẫn có sự biến động về mức cầu đất nôngnghiệp Sự biến động trong nội bộ đó là do cầu của các chủ thể trong nông nghiệp biến động Diễnbiến nội bộ đó do một số chủ thể không cần đất nông nghiệp nữa, ngược lại một số khác lại cần thêmđất để tạo thêm việc làm, tạo thu nhập cho mình bằng kinh doanh sản xuất nông nghiệp Cũng có một

số chủ thể cần mua thêm đất nhằm đảm bảo ổn định cuộc sống cho các thế hệ mai sau của họ

Xét về lâu dài, trong quá trình công nghiệp hoá và hiện đại hoá nền kinh tế, tổng lượngcầu về đất nông nghiệp có xu hướng giảm tương đối, và sẽ làm giảm tuyệt đối so với các loại đấtkhác, cũng như so với nhu cầu lượng nông sản của xã hội Cơ sở của xu hướng này là sự phát triểncủa lực lượng sản xuất của xã hội ngày càng cao tạo điều kiện để tăng năng xuất cây trồng vật nuôitrong nông nghiệp Điều đó làm cho nhu cầu về diện tích đất nông nghiệp tăng chậm hơn tốc độ tăngnhu cầu nông sản của xã hội Ngoài ra còn một nguyên nhân khá quan trọng là xu hướng giảm súttương đối tỷ xuất lợi nhuận của sản xuất nông nghiệp so với các ngành khác Nguyên nhân này làm

cho các thế hệ trước thường không rời bỏ nông nghiệp ở nông thôn để sang ngành khác Tuy nhiênkhông phải tất cả người có ruộng muốn đi đều thực hiện được nguyện vọng của mình.

Cầu đất phi nông nghiệp

Mức cầu đất phi nông nghiệp có xu hướng ngày càng tăng do sản xuất phát triển kéotheo nhu cầu xây dựng dịch vụ, thương mại, nhà ở, trường học, bệnh viện bên cạnh đó quy mô vàtốc độ tăng lên nhanh chóng của quá trình đô thị hoá cũng đẩy mức cầu về đất phi nông nghiệp tănglên Xu thế công nghiệp hoá, hiện đại hoá nền kinh tế tất yếu kéo theo xu thế đô thị hoá: các đô thị cũngày càng mở rộng quy mô, ở nhiều nơi lại xuất hiện nhiều điểm đô thị mới các khu công nghiệp mớităng lên với tốc độ cao cũng kéo theo sự hình thành hệ thống dịch vụ và cuộc sống đô thị ở các khuđó

Khi phân tích các nhân tố tác động đến xu hướng tăng lượng cầu đất phi nông nghiệp,ngoài các nhân tố đã nêu trên, còn cần chú ý đến khía cạnh chính sách của vấn đề Nói chung mức độtác động của mỗi nhân tố còn phụ thuộc vào hệ thống chính sách của Nhà nước liên quan đến sự pháttriển các đô thị và các khu công nghiệp Đồng thời các nhân tố ảnh hưởng đến tình hình cung về đấtphi nông nghiệp cũng cần đề cập đến khi phân tích mức cầu đất phi nông nghiệp

c) Xác định giá đất dựa vào quan hệ cung cầu

Có thể thiết lập một biểu cung minh hoạ mối quan hệ giữa số lượng đất đai mà một nhà đầu tưhoặc một nhóm các nhà đầu tư có khả năng cung cấp với các mức giá khác nhau trong một khoảngthời gian cho trước Cũng giống như thiết lập một biểu cầu, để thiết lập biểu cung cần giả định rằngchỉ có một yếu tố quyết định làm thay đổi cung đó là giá loại đất đai mà biểu cung minh hoạ Các yếu

tố khác còn lại của cung không có ảnh hưởng đến giá đất là hằng số

Hình 2.1 Đồ thị cung và cầu với một thị trường đất đai điển hình

Hình 2.1 là sơ đồ cung và cầu trên một thị trường điển hình điển hình, minh hoạ sự tương tácgiữa cung và cầu trong thị trường điển hình điển hình Giá đất đai được xác định ở điểm mà đồ thịcung và đồ thị cầu giao nhau (điểm E) Điểm E được gọi là điểm cân bằng giữa giá đất (G) và sốlượng đất đai (L) Nếu giá được cố định ở (G1), thì số lượng cầu sẽ giảm xuống (L1) nhưng nhữngngười cung cấp cũng sẽ đồng ý bán với số lượng (L2) ở giá đó Tình huống này sẽ không ổn định.Trên thị trường xẩy ra tình trạng dư thừa hay cung quá mức và người cung cấp sẽ buộc phải hạ thấp

giá hơn cho đến khi giá G được thiết lập Nếu như theo yêu cầu của Nhà nước phải đặt giá cao hơn,thì Nhà nước có thể phải ra quy định được phép bán bao nhiêu ở mức giá cố định, hoặc sẽ xuất hiệnmột thị trường bất hợp pháp mà giá thấp hơn so với giá Nhà nước quy định Một sự mất cân bằngtương ứng sẽ xảy ra nếu như giá được cố định ở mức thấp hơn giá G, nhưng hiện thời số lượng cầu sẽlớn hơn số lượng được cung, và giá sẽ phải tăng lên để tạo ra sự cân bằng

Hình 2.2 Sự thay đổi về cầu

Giá đất đai tại điểm cân bằng thay đổi khi có những thay đổi cung hoặc cầu Hình 2.2 minhhoạ sự thay đổi về nhu cầu Điểm cắt nhau giữa đồ thị cung (S) và đồ thị cầu (D) tại điểm E cho thấygiá cân bằng là G và số lượng đất đai được bán là L Đồ thị cầu (D1) là đồ thị cầu mới đã giảm sút Sốlượng cầu về đất đai nhỏ hơn so với số lượng đất đai được đòi hỏi ở từng mức giá Sự chuyển dịchnày có thể xảy ra do một trong năm yếu tố tác động đến cầu đã thay đổi: như thu nhập của nhữngngười mua có tiềm lực đã giảm sút; hoặc những người tiêu dùng có tiềm lực tin rằng giá đất sắp tới sẽgiảm và đã quyết định hoãn mua sắm Sự cân bằng mới được lập tại điểm B Giá mới sẽ là G1 và sốlượng mới được bán sẽ là L1

Hình 2.3 minh hoạ những tác động của sự tăng lên về cung Sự tăng lên đó có thể do đổi mớicông nghệ hiện đại hoặc do tỉ lệ lãi tiền vay giảm làm cho việc xây dựng nhà mới rẻ hơn Nhữngngười sản xuất sẽ đồng ý cung cấp một số lượng lớn hơn ở từng mức giá Kết quả là đồ thị cung mới(S1) và một cân bằng mới được xác lập tại điểm B Trong một nền kinh tế nói chung nếu không có sựđổi mới công nghệ mang tính nhẩy vọt, thì giá cả của hàng hoá tương ứng với sự giao cắt giữa cung

và cầu sẽ được hình thành nhanh chóng và tương đối ổn định Giá sẽ ở trạng thái cân bằng bởi vì sựtác động của cung, cầu là bằng nhau Trong thị trường đất đai, các các yếu tố nội tại từ phía cầu(không phải là giá đất đai) như thu nhập hoặc trì hoãn mua sắm làm cho cầu thay đổi thường xuyêntạo ra những chuyển dịch trong đồ thị cầu

S

Giá D S1

G E

G1 E1

L L1 Số lượng đất

Hình 2.3 Sự thay đổi về cung

Giá bán và số lượng đất đai được bán rất ít khi đạt được trạng thái ổn định lâu dài Do đó,trạng thái cân bằng giữa giá và số lượng đất đai cũng ít khi đạt được sự ổn định lâu dài Cân bằng-Mấtcân bằng-Cân bằng mới được xác lập-Mất cân bằng Hiện tượng trên được lập đi lập lại liên tiếp tạothành các chu kỳ thị trường Thời gian giữa hai chu kỳ của thị trường hàng hoá thường là rất ngắn vàkhông cố định Nhưng các giai đoạn của mỗi chu kỳ thị trường thì rất ít khi thay đổi Đây chính là cơ

sở cho nguyên tắc định giá cân đối

BÀI TẬP CHƯƠNG 2

Bài tập 1

Có một công ty kinh doanh nhà đất tại địa phương có khả năng cung cấp 4 mảnh đất, số ngườimuốn mua sẽ phụ thuộc vào giá mà công ty đặt ra Dưới đây là số liệu điều tra về khả năng chi trả củangười dân mà công ty thu thập được

STT Tên người muốn mua đất Khả năng chi trả (triệu đồng)

1 Vẽ đường cầu đối với người muốn mua đất;

2 Bạn là chuyên gia về định giá, bạn đề nghị mức giá nào để không có trội cầu, giải thích ngắngọn;

3 Công ty kinh doanh nhà đất cho rằng khi cấp cho người có nhu cầu nên thu một khoản tiền, sốtiền này đảm bảo cho tất cả những người có nhu cầu đều có thể trả được, vậy số tiền này là baonhiêu, giải thích ngắn gọn

Bài tập 2

Giả sử bạn chịu trách nhiệm trong quản lý thị trường nhà ở tại địa phương, số liệu về mặt lịch

sử cho thấy rằng đường cung và cầu “tiêu biểu” có thể áp dụng được cho lĩnh vực nhà ở Đối với mỗitình huống sau đây bạn hãy đưa ra 2 dự đoán: Thứ nhất sự dịch chuyển đường cầu Thứ hai lượngcung và lượng cầu có thay đổi hay không?

1 Ước tính rằng dân số giảm khoảng 15% do có sự di chuyển một số cơ quan sang địa phươngkhác;

2 Bộ Tài chính dự báo rằng mức thu nhập của người dân địa phương sẽ cao hơn, giả sử rằng dựbáo trên là đáng tin cậy;

3 Thuế chuyển quyền sử dụng bất động sản giảm từ 2% xuống còn 1%;

4 Số công ty kinh doanh nhà ở tại địa phương sẽ tăng lên 50%

CÂU HỎI ÔN TẬP CHƯƠNG 2

1 Hãy trình bày hiểu biết của mình về giá đất

2 Hãy phân tích các đặc trưng của giá đất liên quan đến giá đất

3 Hãy trình bày các loại giá đất trong điều kiện Việt Nam hiện nay

4 Tại sao nói địa tô là một trong những cơ sở khoa học xác định giá đất

5 Trình bày hiểu biết của mình về cung của đất đai trong thị trường đất đai

6 Trình bày hiểu biết của mình về cầu của đất đai trong thị trường đất đai

CHƯƠNG III: ĐỊNH GIÁ ĐẤT VÀ NGUYÊN TẮC XÁC ĐỊNH GIÁ ĐẤT

Nội dung của chương III gồm các vấn đề:

- Định giá đất;

- Thông tin trong định giá đất;

- Nguyên tắc định giá đất;

- Định giá đất trên thế giới và Việt Nam

Yêu cầu sinh viên học xong chương III phải nắm được các vấn đề cơ bản liên quan đến địnhgiá đất, đặc biệt phải hiểu và biết vận dụng các nguyên tắc trong quá trình định giá đất

1 KHÁI NIỆM ĐỊNH GIÁ ĐẤT

Định giá là loại hoạt động chuyên môn vừa mang tính kinh tế-kỹ thuật, tính pháp lý, vừa mangtính xã hội, tính nghệ thuật Hoạt động định giá hình thành, tồn tại và phát triển gắn liền với sự hìnhthành, tồn tại và phát triển của thị trường Định giá tài sản là hình thức phân tích kinh tế ứng dụng.Nhiều khái niệm sử dụng trong lý thuyết định giá là những khái niệm kinh tế tuy có một số khác biệt.Ngày nay, theo đà phát triển của kinh tế thị trường, lý thuyết định giá ngày càng được hoàn thiện vàtrở thành một ngành chuyên sâu trong nền kinh tế

Ðịnh giá đất đai là người định giá căn cứ vào nguyên tắc, phương pháp định giá đất trên cơ sởnắm chắc tư liệu thị trường đất đai, căn cứ vào những thuộc tính kinh tế và tự nhiên của đất đai theochất lượng, và tình trạng thu lợi thông thường trong hoạt động kinh tế thực tế của đất đai, xem xét đầy

đủ ảnh hưởng của các yếu tố về phát triển kinh tế, xã hội, phương thức sử dụng đất, dự kiến thu lợi từđất và chính sách đất đai, đối với việc thu lợi từ đất, rồi tổng hợp để định ra giá cả tại một thời điểmnào đó cho một thửa hoặc nhiều thửa đất với một quyền đất đai nào đó

Ðịnh giá đất đai phải căn cứ vào nguyên tắc và phương pháp định giá đất Ðất đai tuy cũng cóthể giao dịnh như là hàng hóa, nhưng không phải là sản phẩm của lao động con người làm ra nênkhông có giá trị Giá cả của nó chịu ảnh hưởng của nhiều yếu tố kinh tế, xã hội và tự nhiên, khác vớigiá cả của các loại hàng hóa thông thường Ðiều đó quyết định rằng định giá đất tự có nguyên tắc vàphương pháp đặc biệt của riêng mình Chỉ có tuân thủ nguyên tắc định giá đất đai, cân nhắc đầy đủảnh hưởng của các nhân tố đối với giá đất mới có thể chính xác đưa ra giá cả của đất đai

Ðịnh giá đất đai phải dựa vào tài liệu đầy đủ về thị trường đất đai, sự hình thành giá cả cuốicùng của đất đai là quyết định bởi hai bên giao dịch Có thể nói rằng giá cả đất đai hình thành từ thịtrường, không nắm đầy đủ tình hình giao dịch của thị trường đất đai, không biết được tình hình cungcầu của đất đai, không nắm vững được xu thế phát triển của quá khứ hiện tại và tương lai, sẽ khôngđịnh được giá cả công bằng chính xác và khách quan

Ðịnh giá đất phải cân nhắc đầy đủ ảnh hưởng của chính sách đất đai của Chính phủ, như quyhoạch đô thị của Chính phủ có ảnh hưởng lớn đến giá đất Cùng một loại đất quy hoạch có thể làmtăng lên một trăm lần sau một đêm và cũng có thể làm cho chẳng ai hỏi tới Nếu không cân nhắcchính sách của Chính phủ thì kết quả định giá đất khó lòng nói rằng công bằng và hợp lý

Ðịnh giá đất phải biết đầy đủ tình trạng các loại quyền của đối tượng định giá Cùng một loạiđất, quyền lợi không giống nhau thì giá cả có thể cách nhau rất lớn Cho nên trước khi định giá phảithông qua việc điều tra tài liệu đăng ký đất đai và khảo sát thực tế để làm rõ tình trạng các loại quyềnlợi của đối tượng đất đai định giá

Giá đất do công tác định giá ra là giá cả đất đai ở một thời điểm nhất định, đó là vì giá đất lênxuống thay đổi không ngừng theo sự phát triển của kinh tế, xã hội Nếu không biết được giá cả đất đaiđược định là giá cả của thời điểm nào, thì giá cả được định ra không ý nghĩa

2 THÔNG TIN TRONG ĐỊNH GIÁ ĐẤT

Định giá bất động sản (đất và công trình trên đất) cần dựa trên các thông tin thu thập về bấtđộng sản đó Thông tin càng chính xác, càng cụ thể, đảm bảo độ tin cậy thì định giá càng chính xác

Thông tin thu thập được chính là những yếu tố quyết định đến giá trị bất động sản, thu thậpthông tin không đầy đủ sẽ dẫn đến định giá sai lệch giá trị của bất động sản

2.1 Giá trị của thông tin trong định giá

Những quyết định mà người mua hàng hoá đưa ra thường trong những điều kiện bất định Nếu

có được nhiều thông tin hơn thì người mua hàng hoá có thể dự đoán chính xác hơn và giảm được rủi

ro Thông tin là một loại hàng hoá có giá trị nên người ta sẵn sàng trả tiền để mua chúng Giá trị củathông tin đầy đủ là khoản chênh lệch giữa giá trị kỳ vọng của phương án lựa chọn khi có đầy đủ thôngtin và giá trị kỳ vọng khi thông tin không đầy đủ

Thông tin thực: là các thông tin hợp thức, đúng quy định của pháp luật, bao gồm:

a) Quyền sở hữu về đất đai

c) Những thông tin khác liên quan đến giá trị của đất đai

+ Thông tin về quy hoạch sử dụng đất

+ Thông tin về kế hoạch sử dụng đất

+ Thông tin về những hạn chế của tài sản

Tất cả những thông tin này đều được cấp có thẩm quyền xác nhận

2.2 Phương pháp xác định thông tin

Nguồn thông tin là nơi phát ra các tin tức, tín hiệu Nguồn tin chia thành nhiều loại: nguồn liêntục, nguồn đứt quãng, nguồn bên trong, nguồn bên ngoài, nguồn đầu tiên, nguồn cấp hai

Nguồn tin quyết định nội dung tin tức và là tiền đề sinh ra tin tức Chúng ta xem xét đến cácnguồn tin về đất đai như sau:

- Các văn tự do các cơ quản lý, bảo quản và lưu giữ

- Văn tự, thông tin do chủ sở hữu cung cấp

- Ngoài ra cần điều tra trong quần chúng để xác minh thêm về những thông tin đã thu đượctheo định lượng và chất lượng, nguồn gốc và dư luận Đặc biệt là chú ý đến tranh chấp nếu có

Các thông tin cần thu thập theo các nội dung:

+ Văn tự về đất: sở hữu, thuê mướn…

+ Tên và địa chỉ chủ nhân

+ Mô tả về đất: kích thước, diện tích, đặc điểm

+ Những hạn chế hoặc giới hạn

+ Những chi tiết về chuyển nhượng: giá cả, lý do, mục đích, thời gian

+ Định giá các công trình đầu tư theo từng chi tiết

+ Khả năng sử dụng đất hiện tại và dự kiến

+ Đặc điểm và khả năng các cơ sở dịch vụ, phục vụ, giao thông, tưới tiêu điện nước…

3 NGUYÊN TẮC ĐỊNH GIÁ ĐẤT

Giá đất được hình thành bởi sự tác động qua lại và ảnh hưởng lẫn nhau của ba mặt là hiệu quả,tính khan hiếm tương đối và yêu cầu hữu hiệu, mà những nhân tố này lại luôn luôn ở thế biến động,định giá đất cần phân tích tỷ mỷ điểm này và phán đoán chính xác xu hướng biến động, hiểu biết cácnhân tố cấu thành giá cả đất đai và sự tương tác giữa các nhân tố, mới có thể định giá chính xác

Trước khi chúng ta nghiên cứu về phương pháp định giá, đầu tiên cần nắm vững nguyên tắc cơbản của định giá đất đai, lấy đó làm kim chỉ nam, phân tích cẩn thận các nhân tố ảnh hưởng đến giá cảđất đai, sử dụng một cách linh hoạt các phương pháp định giá đất đai, đưa ra những phán đoán phùhợp đối với giá cả đất đai

Các nguyên tắc cơ bản trong định giá đất trước hết được hiểu đó là những nguyên tắc kinh tế,chúng có liên quan mật thiết tới học thuyết kinh tế và thường được thừa nhận có ảnh hưởng trực tiếpđến quan niệm hiện đại về giá thị trường Sau nữa cũng cần phải nhấn mạnh rằng những nguyên tắcnày rất ít khi được xem xét một cách riêng rẽ mà người ta thường sử dụng các nguyên tắc này trongmối liên quan chặt chẽ với nhau, bởi vì chúng luôn đi với nhau và bổ sung cho nhau Trong nền kinh

tế vận hành theo cơ chế thị trường, việc định giá đất tuân thủ theo các nguyên tắc cơ bản sẽ được trìnhbày dưới đây:

3.1 Nguyên tắc thay thế

Giá đất tuân thủ quy luật thay thế Thay thế trong định giá đất được hiểu, đó là sự áp đặt vềmặt giá trị của thửa đất chủ thể với giá bán của những thửa đất so sánh trong cùng một vùng giá trịvới điều kiện những thửa đất so sánh được bán trong khoảng thời gian gần với thời điểm định giá thửađất chủ thể

Nguyên tắc này cho rằng: Giá thị trường của một thửa đất chủ thể có khuynh hướng bị áp đặtbởi giá bán một thửa đất thay thế khác tương tự về giá trị và các tiện dụng so với thửa đất chủ thể, vớigiả thiết không có sự chậm trễ trong việc thoả thuận giá cả và thanh toán Hay nói cách khác, giá cảcủa một thửa đất nào đó chịu sự ràng buộc với giá cả thửa đất có giá trị sử dụng tương đồng cùng loạihình có khả năng thay thế nó

Căn cứ vào các nguyên tắc nói trên, khi xác định giá đất là có thể thông qua các điều kiện đấtđai, có nghĩa là so sánh giá trị sử dụng đất đai để định giá cả đất đai Như trong vòng cung cầu củacùng một thị trường, có thể thông qua điều tra những giao dịch mới phát sinh cùng với giá đất củanhững thửa đất có khả năng thay thế cho thửa đất đang chờ định giá, rồi thông qua so sánh với nó đểxác định giá cả cho thửa đất đang chờ định giá, nghĩa là phương pháp so sánh thường dùng trong địnhgiá đất là lấy nguyên tắc thay thế làm cơ sở Điều cần chú ý là, do đặc điểm về tính cố định, tính cábiệt và số lượng giao dịch ít của đất đai, khi định giá đất rất khó tìm được thửa đất thay thế có điềukiện chất lượng hoàn toàn giống nhau như thửa đất chờ định giá, vì vậy thường phải sau khi tiến hànhhiệu chỉnh thời gian và điều kiện đất đai mới có thể sử dụng phương pháp so sánh thị trường để xácđịnh giá cả cho các thửa đất chờ định giá theo nguyên tắc thay thế

Có thể thấy rằng nguyên tắc thay thế là một trong những nguyên tắc cơ bản biểu hiệnhành vi kinh tế hợp lý Phạm vi thích nghi của nguyên tắc này rộng, là một trong những nội dungtrung tâm của nguyên tắc định giá

3.2 Nguyên tắc sử dụng hiệu quả nhất

Một thửa đất có khả năng sử dụng vào nhiều mục đích khác nhau, trong số đó có sử dụng làhợp pháp, có sử dụng bị coi là không hợp pháp, sử dụng trái với các qui định của chính quyền địaphương Xét về mặt giá trị, có sử dụng cho thu nhập ròng thấp và kéo dài, có sử dụng cho thu nhậpròng cao nhưng thời gian diễn ra rất ngắn Trong số rất nhiều các sử dụng khác nhau, thông thườngmột thửa đất bao giờ cũng có một sử dụng vừa hợp pháp vừa đem lại giá trị thu nhập ròng lớn nhất vàtrong khoản thời gian xác định Loại sử dụng đó, lý thuyết định giá gọi là sử dụng hiệu quả nhất

Một thửa đất được đánh giá là sử dụng cao nhất và tốt nhất nếu tại thời điểm định giá cho thấythửa đất đó đang được sử dụng hợp pháp cũng như đang cho thu nhập ròng lớn nhất hoặc có khảnăng cho giá trị hiện tại của thu nhập ròng trong tương lai là lớn nhất; sử dụng hiệu quả nhất đó cóthể tồn tại và kéo dài liên tục trong một khoảng thời gian nhất định

Sử dụng hiệu quả nhất được xem là một trong số các nguyên tắc quan trọng nhất của định giáđất

Hầu hết các thửa đất đều trải qua những “tranh chấp” về mục đích sử dụng Đất nông nghiệptrải qua sự tranh chấp giữa mục đích trồng trọt và chăn nuôi Đất đô thị trải qua nhiều sự tranh chấphơn, như để làm nhà ở, cửa hàng, khách sạn hoặc văn phòng giao dịch Khi một người ước tính giá trịthị trường của thửa đất, người đó phải thu thập, phân tích thông tin thị trường, thu thập và đánh giátình trạng pháp lý của thửa đất và những qui định về qui hoạch của chính quyền địa phương để đánhgiá sử dụng nào là sử dụng có hiệu quả nhất Tuy nhiên, một sử dụng được đánh giá là sử dụng hiệu

quả nhất phải có triển vọng, mang tính khả thi và phải đáp ứng những nhu cầu về thời gian duy trì sửdụng đó trước mắt cũng như một giai đoạn được dự tính tuỳ theo.

Thị trường bất động sản, các tài sản đất đai, nhà cửa và các tài sản khác gắn liền với đất khôngđược bán một cách riêng rẽ mà chúng thường được bán chung với nhau Vì vậy, sử dụng hiệu quảnhất phải đem lại lợi nhuận nhiều nhất cho toàn bộ tài sản gồm đất đai, nhà cửa và những tài sản khácgắn liền với đất nếu có Một vấn đề nữa cần phải lưu ý khi ước tính sử dụng hiệu quả nhất đối với mộtbất động sản thuộc sở hữu chung, người định giá không được kết hợp kết quả tính toán từ các sử dụngmang tính độc lập để ước tính cho các mục đích sử dụng khác với sử dụng mang tính độc lập đó

Ví dụ: Một bất động sản là nhà ở 4 tầng (mỗi tầng có 3 phòng) thuộc sở hữu chung của 4người Bất động sản có vị trí mặt tiền đường phố Người sở hữu 3 phòng tầng 1 đã lợi dụng ưu thếnày đã sử dụng 2 phòng để làm cửa hàng, phòng còn lại để ở Khi định giá, người định giá khôngđược sử dụng kết quả ước tính thu nhập ròng từ việc kinh doanh cửa hàng của người sở hữu tầng 1 đểtính toán cho số phòng sử dụng để ở còn lại của ngôi nhà

Thời gian kéo dài một sử dụng hiệu quả nhất phải được nhà đầu tư căn cứ kết quả phân tíchđánh giá thị trường, dự báo và chấp nhận Theo thời gian, sử dụng hiệu quả nhất đối với tài sản có thểthay đổi Những thay đổi cơ bản của khu vực lân cận có thể tạo nhu cầu đối với những sử dụng khác.Cán bộ định giá phải định kỳ xem xét và điều chỉnh những kết luận cho là sử dụng hiệu quả nhất Sửdụng hiệu quả nhất có thể là sử dụng hiện tại hoặc một sử dụng hoàn toàn khác với sử dụng hiện tại,thậm chí nó là một sự kết hợp của các sử dụng trong một giai đoạn

Giả thiết trong khu đất nào đó xây nhà cao tầng, số tầng tăng lên thì thu nhập ròng tăng theotương ứng, nhưng sau khi vượt quá một số tầng nào đó thì thu nhập khó có thể tăng theo cùng tỷ lệ, sốtầng đạt được thu nhập cao nhất đó, về kinh tế là có lợi nhất Để xác định được điểm này, cần phảitính toán tổ hợp về giá thành tất yếu của các kiến trúc có chiều cao khác nhau, dự toán thu nhập, chiphí, kinh doanh để tìm ra được điểm ngoặt tăng giảm của tổng thu nhập Vận dụng nguyên tắc này

có thể tìm ra điểm sử dụng tới hạn của đất đai, tức là điểm thu lợi tối đa, cũng có thể gọi là điểm sửdụng hiệu quả nhất

Như vậy khi tiến hành định giá theo nguyên tắc sử dụng đất hiệu quả nhất, thì không nên chịu

sự hạn chế của hiện trạng sử dụng thực tế mà phải phán đoán chính xác trong tình hình nào thì thửađất đó được sử dụng hiệu quả nhất Khi xem xét đất đai đã được sử dụng hiệu quả nhất hay chưa thìnhững nhân tố cần phải nghiên cứu là: phương thức sử dụng tốt nhất của thửa đất đó là gì; phươngthức sử dụng trước mắt có phải là hiệu quả nhất hay không; nếu không được thì khả năng chuyển nósang sử dụng có hiệu quả nhất như thế nào; phương thức sử dụng có hiệu quả nhất có khả năng duy trìđược bao lâu Trong đó việc phán định tính liên tục của phương thức sử dụng hiệu quả nhất có vai tròquan trọng, vì ảnh hưởng trực tiếp đến số lượng thu lợi và phương thức sử dụng trong tương lai cóliên quan đến nguyên tắc dự đoán

Tóm lại, sử dụng hiệu quả nhất cần phải dựa trên cơ sở của nguyên tắc dự tính và nguyên tắcbiến động, nghĩa là được xác định sau khi xem xét một cách lâu dài về quá khứ, hiện tại cho đếntương lai

3.3 Nguyên tắc biến động

Giá cả đất đai là biến động theo sự thay đổi của nhân tố cấu thành giá Nó là kết quả tác độnglẫn nhau giữa các nhân tố hình thành giá đất, mà các nhân tố hình thành giá thì luôn nằm trong thếbiến động, cho nên giá cả đất đai là được hình thành trong quá trình tác động lẫn nhau của nhữngnhân tố này và những biến động chung của chúng

Khi định giá đất, cần phải phân tích tính hiệu quả, tính khan hiếm, tính cá biệt, và nhucầu về hiệu quả trên mảnh đất đó, cùng với những nhân tố nhân tố và sự biến động của những nhân tốnày Vì các nhân tố này luôn thay đổi nên phải nắm vững mối quan hệ nhân quả giữa các nhân tố vàquy luật biến động để căn cứ giá đất hiện tại mà dự tính giá đất cho tương lai Do đó nguyên tắc biếnđộng và nguyên tắc dự tính có quan hệ mật thiết với nhau Trong việc định giá đất, không những phải

dự tính chính xác sự biến động giá đất trong tương lai, mà đồng thời còn phải theo nguyên tắc biến

động để điều chỉnh tư liệu giá đất đang dùng về mức tiêu chuẩn của thời gian định giá thì mới có thểxác định giá đất hợp lý, chính xác.

Điều cần chú ý là các nguyên tắc này không đứng đơn lẻ, giữa chúng có mối quan hệ trực tiếphoặc gián tiếp với nhau Do đó, khi định giá đất, ngoài việc cần phải hiểu biết đầy đủ những nguyêntắc trên, còn phải nắm vững mối quan hệ giữa chúng vận dụng một cách tổng hợp, mới nắm được giá

cả đất đai chính xác

4 ĐỊNH GIÁ ĐẤT Ở MỘT SỐ NƯỚC TRÊN THẾ GIỚI

4.1 Định giá đất và bất động sản tại một số nước Đông Nam Á và Trung Quốc

Trong nền kinh tế thị trường, người ta quan niệm thửa đất và ngôi nhà xây dựng trong khuônviên thửa đất đó là một tài sản gọi là BĐS Pháp luật nhiều nước như ở Anh, Pháp, Malaysia,Singapore coi BĐS là một chế định pháp luật và có cả một bộ luật riêng để điều chỉnh, gọi là bộ luậtBĐS Trong lĩnh vực định giá, định giá BĐS nói chung và định giá đất nói riêng đã được các nước tưbản phát triển và nhiều nước đang phát triển trên thế giới quan tâm đầu tư, nghiên cứu từ nhiều thập

kỷ qua, cho đến nay nhiều nước đã ổn định về hệ thống tổ chức cơ quan định giá bất động sản từtrung ương đến địa phương với chức năng, nhiệm vụ và cơ chế rõ ràng và rất có hiệu quả; với một độingũ cán bộ khoa học, cán bộ chuyên môn gồm hàng ngàn người được đào tạo chính quy trong cáctrường đại học chuyên ngành, đang làm việc trong các cơ quan định giá của Nhà nước và của tư nhân,tạo ra nguồn thu lớn hàng năm cho ngân sách quốc gia Dưới đây là một số mô hình tổ chức cơ quanđịnh giá bất động sản và cơ chế hoạt động của nó tại một số nước Đông Nam á và Trung Quốc Đây làcác nước có nhiều điểm tương đồng với Việt Nam để nghiên cứu

a)Tổ chức

Thái Lan

Hệ thống cơ quan định giá của Nhà nước về bất động sản được tổ chức tại một cấp trung ươnggọi là: "Cơ quan định giá Trung ương" viết tắt là CVA, cấp tỉnh và cấp huyện không có cơ quan địnhgiá CVA được thành lập từ năm 1978 hiện có 201 cán bộ, gồm 5 phòng: phòng Hành chính; phòngĐịnh giá; phòng Bản đồ phục vụ công tác định giá; phòng Truy cập số liệu và lưu giữ giá đất; phòngtích tụ (thu hồi, mua, khai thác đất đai) và điều phối quỹ đất công (đưa sử dụng đất vào các mục đíchcông cộng, bán, cấp không thu tiền cho những người không có đất hoặc ít đất)

- Tại cấp Bang (Malaysia có 13 Bang): Mỗi bang có một chi nhánh của JPPH Giám đốc chinhánh do Tổng giám đốc của JPPH bổ nhiệm và chịu trách nhiệm trước Tổng giám đốc về toàn bộhoạt đọng của cơ quan mình

- Tại cấp Quận (Huyện): Có một số ít Quận (huyện) được JPPH đặt văn phòng định giá, cònhầu hết là thành lập các văn phòng định giá vùng, mỗi văn phòng chịu trách nhiệm quản lý Nhà nước

và làm dịch vụ định giá BĐS một vùng, bao gồm một số quận (huyện) nhất định, Giám đốc vănphòng định giá do giám đốc chi nhánh JPPH Bang bổ nhiệm

Singapore

Hệ thống cơ quan định giá của Nhà nước về BĐS được tổ chức tại một cấp trung ương gồm 2

cơ quan: Văn phòng Đất đai trực thuộc bộ Tư pháp và văn phòng Định giá bất động sản trực thuộc cơquan thuế - Bộ Tài Chính

Trung Quốc

Vấn đề định giá bất động sản được Nhà nước Trung Quốc quan tâm từ đầu thập kỷ 90 của thế

kỷ 20 Tháng 8/1992 "Trung tâm tư vấn và định giá bất động sản" gọi tắt tiếng Anh là CRECAC được

thành lập CRECAC có 8 phòng, 1 văn phòng và 3 viện với 44 cán bộ chuyên môn, ngoài raCERCAC còn có 30 chi nhánh ở trong nước và nước ngoài với khoảng 300 cán bộ chuyên môn.

Chức năng

Các cơ quan định giá bất động sản của Thái Lan, Malaysia, Trung Quốc và văn phòng Đất đaitrực thuộc Bộ Tư pháp của Singapore về cơ bản có chức năng tương tự nhau đó là: Thực hiện quản lýNhà nước về định giá bất động sản trên phạm vi cả nước (ở Trung Quốc gọi là cung cấp các dịch vụphát triển và chuẩn hoá thị trường BĐS)

JPPH của Malaysia và CRECAC của Trung Quốc ngoài chức năng chính nói trên, còn đượcgiao thêm chức năng thực hiện một số dịch vụ liên quan tới việc định giá bất động sản, quản lý và tưvấn các giao dịch mua bán bất động sản

Riêng Singapore, văn phòng định giá bất động sản trực thuộc cơ quan thuế - Bộ Tài chính chỉthực hiện việc định giá bất động sản và dịch vụ về bất động sản, không có chức năng quản lý Nhànước về bất động sản

Nhiệm vụ

Các cơ quan định giá bất động sản của 4 nước nói trên có những nhiệm vụ cơ bản tương tựnhau, tuy nhiên đối với JPPH của Malaysia, những nhiệm vụ được chính phủ Malaysia giao rõ ràng

và chi tiết hơn, cụ thể gồm 4 nhiệm vụ sau đây:

- Thực hiện công tác định giá bất động sản phục vụ các mục đích thu thuế và lệ phí theo quyđịnh của pháp luật, gồm: Định giá bất động sản ban đầu; Định giá bất động sản phát sinh mới trongnăm; Định giá bất động sản có sự tăng, giảm về giá trị trong năm; Định giá bất động sản định kỳ (5năm một lần); Đánh giá doanh thu hàng năm từ bất động sản (giá trị hàng năm của bất động sản) hỗtrợ việc đánh thuế thu nhập

- Thực hiện việc định giá tư vấn về bất động sản cho các mục đích sau: Tích tụ đất đai (thu hồiđất, mua đất, khai thác đất hoang); Cho thuê bất động sản; Tín dụng nhà ở; Bảo hiểm bất động sản;Chuyển đổi mục đích sử dụng đất; Xây dựng đường điện; Tư nhân hoá và hợp tác hoá bất động sản;Xây dựng các dự án khả thi về bất động sản; Quản lý tài sản; Môi giới bất động sản

- Đào tạo cán bộ định giá bất động sản ở trình độ đại học và trên đại học

- Dịch vụ thông tin về: Đánh giá hàng năm về thị trường bất động sản (đối với những bất độngsản có giá trị trên 1 triệu RM (Đồng tiền Malaysia); Bán đất đai; Các vụ chuyển nhượng bất động sản;Bảng danh mục về giá nhà; Thông tin về bất động sản có giá trị trên 1 triệu RM

b) Cơ chế hoạt động

Ở Thái Lan và Trung Quốc, cơ quan định giá bất động sản trực thuộc Cục Đất đai, ở Malaysia

cơ quan định giá trực thuộc bộ Tài chính, còn ở Singapore các cơ quan định giá trực thuộc bộ Tưpháp và bộ Tài chính Tuy có sự khác nhau về cơ quan trực thuộc, nhưng cơ chế hoạt động của địnhgiá bất động sản tại mỗi nước cũng gần tương tự nhau

Cơ quan định giá bất động sản tại bốn nước là những cơ quan độc lập về tổ chức và quản lýchuyên môn trực tuyến; Người đứng đầu cơ quan định giá trung ương của mỗi nước do bộ trưởng cơquan chủ quản trực tiếp của nước đó bổ nhiệm và chịu trách nhiệm trước Bộ trưởng về toàn bộ hoạtđộng quản lý Nhà nước về định giá bất động sản của cơ quan mình

Riêng các nước Thái Lan, Malaysia, Singapore trong một số lĩnh vực chuyên môn như: phêduyệt quy trình quy phạm định giá bất động sản; thẩm định và phê duyệt lần cuối bảng giá trị bất độngsản hàng năm của các địa phương trong cả nước; hoặc giá trị những bất động sản mới phát sinh trongnăm (do sự tách nhập), Cơ quan định giá trung ương về bất động sản của mỗi nước còn chịu sự chiphối của một tổ chức Nhà nước goị là "Uỷ ban Định giá trung ương" UB định giá trung ương dochính phủ của mỗi nước thành lập gồm các thành viên là đại diện của một số Bộ, Ngành và tổ chứckhác có liên quan như: bộ Tài chính; bộ Tư pháp; Ngân hàng trung ương; Cục Đất đai; đại điện cơquan định giá trung ương; đại diện các tổ chức định giá tư nhân Uỷ ban định giá trung ương là một

tổ chức liên ngành hoạt động độc lập có tính chất thời vụ Trong hoạt động định giá bất động sản, các

cơ quan định giá bất động sản có mối liên hệ trực tiếp thường xuyên với cơ quan đăng ký đất trong

việc tiếp nhận các thông tin về bất động sản như: bằng khoán đất, tình trạng pháp lý của các thửa đất,

lô đất, hồ sơ kỹ thuật thửa đất kèm theo bản đồ địa chính làm nền cho bản đồ giá đất

Cơ sở của bình giá giám định địa sản ở Nhật bản

Lúc đầu việc bình giá giám định địa sản ở Nhật bản là do Ngân hàng làm đại lý thực hiện,thuộc về phạm vi nghiệp vụ của Ngân hàng Trước đại chiến Thế giới lần thứ II, nhiệm vụ bình giáđất đai ngoài việc thoả mãn nhu cầu mua bán của tư nhân trong một bộ phận của xã hội ra, chủ yếu là

để đáp ứng yêu cầu của cơ quan Chính phủ tính toán đền bù trong trưng dụng đất Sau đại chiến Thếgiới lần thứ II, nghiệp vụ có liên quan đến định giá dần dần thoát ly khỏi Ngân hàng, nhiều địaphương đều thành lập các tổ chức hiệp hội giám định bất động sản, Sở nghiên cứu bất động sảnchuyên môn hoạt động nghiệp vụ bình giá giám định bất động sản bao gồm cả đất đai, đối tượng yêucầu định giá giám định cũng là từ phía các cơ quan nhà nước, đất đai công cộng quan trọng, rồi nhanhchóng mở rộng ra đến các xí nghiệp tư nhân dân gian và cá nhân

Chế độ định giá giám định đất đai hiện hành của Nhật bản là xác lập trên cơ sở của “Luật bìnhgiá giám định bất động sản” thông qua ngày 16.7.1963 và chính thức thực hiện năm 1964

Vào những năm 60, giá cả đất đai Nhật bản tăng đột biến, cho nên, phát sinh nhiều vấn đề xãhội như khó có được đất đai sử dụng công cộng, đầu tư vào đất đai quá nóng Để giải quyết nhữngvấn đề và mâu thuẫn đó, ngày 6.3.1963 hiệp hội đã đề xuất với đại thần xây dựng “Tờ trình về xác lậpchế độ bình giá giám định bất động sản”, trên cơ sở đó, Nhật bản lập ra “Luật giám định bất độngsản”, năm 1964 định ra “Tiêu chuẩn cơ bản bình giá giám định bất động sản” Từ đó các chế độ cóliên quan đến bình giá giám định đất đai ở Nhật bản dần dần được chính thức hoá và trở thành chế độ

Cái gọi là bất động sản trong “dân pháp” (luật dân sự) của Nhật bản giải thích là đất đai và vậtgắn liền, còn bình giá giám định bất động sản là việc phán định giá trị kinh tế đối với đất đai, vật kiếntrúc và các loại quyền lợi ngoài quyền sở hữu đất đai và vật kiến trúc, và dùng hình thức tiền tệ để thểhiện những giá trị đó Về mặt vật lý thì bất động sản là đất đai và vật kiến trúc phụ thuộc vào đất đai,còn bình giá giám định bất động sản là lấy việc phán đoán giá trị làm mục đích, nghĩa là nặng về việcphán đoán những lợi ích mà quyền lợi đối với nó có thể sản sinh ra Loại quyền lợi có thể sản sinh ralợi ích kinh tế đó chủ yếu có hai mặt nội dung sau đây:

Thứ nhất, quyền sở hữu đất đai và vật kiến trúc Loại quyền sở hữu này không chỉ bao gồmquyền sở hữu hoàn toàn, không bị ràng buộc, mà còn bao gồm cả quyền sở hữu về những quyền lợikhác Ví dụ có phụ thêm quyền sở hữu về quyền mượn đất (đất để)

Thứ hai, quyền lợi tài sản ngoài ra độc lập với quyền sở hữu đất đai, vật kiến trúc, như quyềnmượn đất, quyền trên đất, quyền thuê, quyền đầu tư đất đi kèm với quyền sở hữu

Bình giá giám định bất động sản chính là việc phán đoán chuẩn xác đối với những quyền lợinói trên trong hoạt động kinh tế cụ thể, đặc biệt là tiến hành bình giá một cách rõ ràng đối với lợi íchkinh tế mà các loại quyền lợi có thể sản sinh ra

Trong bình giá giám định bất động sản ở Nhật bản, người ta đã tiến hành bình giá giám địnhmột cách tương đối độc lập giữa đất đai và vật kiến trúc, điểm này là tương đối đặc sắc Chủ yếu là vì

ở Nhật bản quyền lợi về đất đai và quyền lợi về vật kiến trúc chia ra tương đối rõ ràng, kỹ thuật bìnhgiá đất đai và kỹ thuật bình giá vật kiến trúc khác nhau tương đối lớn; giá cả đất đai của Nhật bản rấtcao, giữ vị trí chủ đạo trong cấu thành giá cả bất động sản; ngoài ra, lần theo truyền thống mà xem thìđại đa số cơ cấu bình giá giám định bất động sản đều đặt trọng tâm vào bình giá đất đai, chính vìnhững mặt trên đây nên bình giá giám định bất động sản của Nhật bản chủ yếu thiên về bình giá giá cảđất đai.

Trong vấn đề nghiên cứu giá cả đất đai, nghiên cứu lý luận bất động sản Nhật bản cho rằng,giá cả đất đai là phản ánh của giá trị kinh tế đất đai, mà giá trị kinh tế đất đai là được quyết định bởi 3yếu tố hiệu quả sử dụng đất, tính khan hiếm tương đối và yêu cầu hữu hiệu cùng tác động Cái gọi làbình giá đối với giá cả đất đai chính là phải giải thích cơ chế tác dụng lẫn nhau, kết hợp lẫn nhau giữa

3 mặt hiệu quả sử dụng đất đai, tính khan hiếm tương đối và yêu cầu hữu hiệu, rồi từ đó để phán đoángiá trị kinh tế; đồng thời còn phải căn cứ vào kỹ thuật bình giá nhất định để nắm được và phân tíchcác nhân tố ảnh hưởng đến giá trị kinh tế của đất đai được phản ánh trên giá cả, và mức độ ảnh hưởngcủa các các loại nhân tố, cuối cùng tiến hành phán đoán một các hợp lý, chính xác đối với giá cả đấtđai

4.3 Định giá đất của Đức

Định giá đất đai là nói về việc xác định một giá cả giao dịch mua bán mỗi mét vuông đất đaitrong khu vực xây dựng và khu vực phi xây dựng Ở Đức, giao dịch địa sản cũng như giao dịch cáchàng hoá và thương phẩm khác, là tuân theo quy định kinh tế thị trường một cách độc lập, căn cứ vàocung cầu để điều tiết giá cả, mọi người đều có thể mua vào hoặc bán ra theo giá cả công bố trên thịtrường địa sản

Giá cả giao dịch trên thị trường địa sản được quyết định bởi các loại nhân tố Đối với ngườichủ địa sản và người mua, thì thường họ không nắm vững lắm các thông tin trên thị trường địa sản, vàcũng không có đủ những tri thức chuyên môn có liên quan đến việc mua bán địa sản Cho nên, họkhông thể xác định giá cả giao dịch địa sản một cách tương đối chính xác Do đó để có thể xác địnhgiá cả giao dịch một cách chính xác, cần phải có một số chuyên gia thông qua việc quan sát liên tụcđộng thái của thị trường địa sản, thông qua quan sát và nghiên cứu các yếu tố về cơ cấu tài sản, nhàcửa, giá trị kinh tế của vị trí tài sản, xu thế phát triển từ nay về sau để định giá Các chuyên gia nàybao gồm kỹ sư định giá, kiến trúc sư, công trình sư, kỹ sư kinh tế và luật sư Để làm công việc nàymột cách có hiệu quả và chính đáng, cần phải xây dựng một cơ cấu chuyên môn với chức quyềntương ứng Căn cứ vào sổ tay “Luật xây dựng” của Đức thì việc định giá địa sản là do một cơ quanchuyên môn độc lập phụ trách, đó là Uỷ ban định giá đất đai Vị trí của Uỷ ban này ở các bang làkhông hoàn toàn giống nhau Ví dụ: ở Bang Saxe thì bố trí trong Cục địa tịch, lãnh đạo Cục địa tịch làchủ tịch của Uỷ ban; còn ở bang Morson thì nằm trong Cục tài chính Nhưng xu thế sau này, cũng sẽchuyển từ Cục tài chính sang Cục địa tịch Bất luận là Uỷ ban nằm trong Cục địa tịch hay Cục tàichính thì chức quyền của nó đều hoàn toàn độc lập, không chịu sự ràng buộc hoặc can thiệp của bất

kỳ ai Để tránh thiên lệch, thành viên của Uỷ ban được thay đổi 4-5 năm một lần Dưới Uỷ ban địnhgiá là văn phòng phụ trách công việc hàng ngày, văn phòng này là cơ quan thường trực, thường đóng

ở Cục địa tịch, các huyện (thị trấn) của Đức đều có Uỷ ban định giá và văn phòng, ở Bang và Vùngthì có Uỷ ban định giá cao cấp phụ trách công tác định giá của khu vực trực thuộc

1 Thành phần của Uỷ ban định giá: Uỷ ban này gồm trên 20 người hợp thành, bao gồm 1 Chủtịch và một số chuyên gia, họ đều là những chuyên gia về định giá địa sản và định giá các loại tài sảnkhác, trong lĩnh vực định giá thu thuế cần có một quan chức của bộ môn tài chính có kinh nghiệm

2 Nhiệm vụ của Uỷ ban định giá:

(1) Nếu những cơ quan hoặc cá nhân sau đây đề xuất xin phép định giá thì Uỷ ban định giácần phải tiến hành định giá đối với thửa đất có kiến trúc, thửa đất phi kiến trúc và quyền lợi địa sản:

A Cơ quan chủ quản phải hoàn thành nhiệm vụ định giá theo quy định của “Sổ tay luật xây dựng” B

Cơ quan chủ quản phải tiến hành xác định giá cả địa sản, mức tiền đền bù địa sản hoặc quyền lợi vềđịa sản theo các quy định khác của pháp luật; C Chủ địa sản, người có cùng quyền lợi, người có lợiích khác, người thừa kế tài sản, luật sư tư nhân và người công chứng; D Cơ quan toà án và tư pháp

Kết quả định giá loại đất của Uỷ ban định giá chủ yếu là có tác dụng trong việc xác định giá cảgiao dịch khi giao dịch địa sản; khi mua bán trao tay địa sản, đối với Nhà nước là có tác dụng trọngtài; khi đất đai bị trưng dụng thì có tác dụng xác định mức đền bù; ngoài ra, kết quả định giá cònthường được sử dụng trong việc xử lý tài sản công hữu tư nhân (như thừa kế, phân chia).

(2) Uỷ ban định giá ngoài việc định giá đền bù do sự tổn thất về quyền lợi ra còn định giá đền

bù cho những người khác có quyền thừa kế tài sản

(3) Uỷ ban định giá lãnh đạo và thẩm tra giá cả mua bán và việc thu thập, biên tập số liệu cầnthiết khác cho nhu cầu của công tác định giá Cơ quan công chứng có nghĩa vụ giao nộp phó bản, hợpđồng giao dịch cho Uỷ ban định giá

(4) Uỷ ban định giá cần phải giữ cho chủ địa sản phó bản kết quả định giá

(5) Nếu không có quy định và thoả thuận khác thì kết quả định giá của Uỷ ban định giá làkhông có hiệu lực ràng buộc

(6) Định giá đất được công bố công khai làm giá cả tham khảo

Ở Đức cứ cách một năm đến 2 năm, Uỷ ban định giá các Bang tiến hành chỉnh lý giá cả giaodịch địa sản theo vùng của từng khu vực, tính giá bình quân của từng khu vực và công bố cho côngchúng, loại giá cả bình quân này gọi là giá cả tham khảo công khai, tương tự với giá đất chuẩn cơ bảncủa nước ta

Khi xác định giá cả tham khảo công khai, Uỷ ban định giá mời toàn bộ Uỷ viên họp hội nghị,trong hội nghị chuẩn bị bản đồ công tác, trên bản đồ ghi rõ giá cả mẫu giao dịch địa sản của từng khuvực và giá cả địa sản tham khảo công khai được đề nghị Uỷ ban tiến hành thảo luận về kiến nghị đốivới giá cả tham khảo công khai và ra quyết định, sau đó lấy kết quả quyết định hợp thành bảng giá đấttiêu chuẩn và bản đồ giá đất để công bố và bán ra, đồng thời tiếp thu tư vấn của mọi tổ chức và cánhân

Khi định giá tham khảo công khai, trong mỗi khu hành chính, giá cả giao dịch thu thập đượcphải là giá cả đất đai của các trạng thái phát triển khác nhau Trong khu vực xây dựng, giá cả thamkhảo của đất đai xác định bằng giá cả giao dịch thị trường và xác định vào cuối mỗi năm Đối với khuvực cá biệt, phải xác định giá đất tham khảo vào thời gian khác nhau, thì có thể do cơ quan chủ quảnxin phép xác định theo quy định của “Sổ tay luật xây dựng”

Nếu chất lượng đất của một vùng nào đó bị thay đổi vì kế hoạch xây dựng hoặc các biện phápkhác, thì khi sửa đôi giá đất đai tham khảo công khai lần sau, phải định giá trên cơ sở chất lượng đấtđai đã thay đổi, có thể thống nhất với tình trạng địa sản khi định giá để thu thuế địa sản tại thời điểmmới nhất để định giá tham khảo công khai

Giá đất đai tham khảo công khai cần được công bố và thông tin cho cơ quan chủ quản tàichính

3 Quyền hạn của Uỷ ban định giá:

(1) Uỷ ban định giá được thuyết minh đối với địa sản và địa sản dùng để so sánh về mức tiềnmặt phải trả, mức tiền đền bù trưng dụng trong việc chỉnh lý đất đai Để thu nhập giá cả giao dịch và

số liệu cần thiết cho việc định giá, Uỷ ban định giá có quyền yêu cầu chủ địa sản và những người cóquyền lợi khác trình bày các tài liệu, tư liệu có liên quan Chủ địa sản và những người đảm nhiệm cần

để cho nhân viên định giá với sự đồng ý của nghiệp chủ đi vào nhà ở đó

(2) Toà án và các cơ quan cần có sự hỗ trợ tư pháp và tư vấn Nhà nước đối với Uỷ ban địnhgiá

4 Nhiệm vụ chủ yếu của Văn phòng Uỷ ban định giá địa sản: (1) Công tác chuẩn bị và côngtác thường ngày của Uỷ ban; (2) Biên tập giá cả địa sản; (3)Thu thập tài liệu dùng để định giá địa sản;(4) Quản lý nhân viên định giá; (5) Tiến hành phân tích thị trường địa sản; (6) Xuất bản báo cáo thịtrường địa sản; (7) Tiến hành công tác biên tập giá cả tham khảo công khai, giá cả giao dịch và côngtác tư vấn tương ứng

5 Những quy định pháp luật có liên quan

(1) Với sự đồng ý của Nghị viện Liên bang, với hình thức pháp lệnh, nhân danh Chính phủLiên bang công bố các quy định về giá cả đất đai và thu thập số liệu cần thiết để định giá.

(2) Thông qua hình thức pháp lệnh, nhân danh Chính phủ Bang: Quy định thành lập Uỷ banđịnh giá và sự hợp tác và quyết nghị cho chuyên viên định giá trong những tình huống đặc biệt mà “sổtay Luật xây dựng” không đề cập; Quy định nhiệm vụ của Chủ tịch; Quy định về bố trí và nhiệm vụcủa văn phòng; Quy định tiến hành thu thập giá cả mua bán, xác định giá cả đất đai tham khảo, công

bố giá cả đất đai tham khảo và các số liệu khác, tư vấn cho các hộ sử dụng; Quy định cơ quan quản lýđất đai nộp số liệu và tài liệu có liên quan cho Uỷ ban định giá; Quy định những nhiệm vụ khác của

Uỷ ban định giá; Quy định về tiền bổ trợ của Uỷ ban định giá

6 Quản lý giá đất của Đức

Nước Đức thực hiện chính sách ổn định giá đất, về mặt quản lý, chủ yếu dùng các biện phápsau đây: (1) Chính phủ có quyền trưng mua đất đai tư nhân, khi Nhà nước cần có thể dùng phươngthức trưng mua hoặc chuyển đổi mà không phải là mua giá cao (2) Chính Phủ có quyền ưu tiên muatrước đối với một số lượng đất đai nhất định, có thể căn cứ vào giá đất bình thường và nhu cầu củaphát triển đô thị, tiến hành quyền ưu tiên mua một số loại đất trong giao dịch địa sản (3) khi Chínhphủ trưng mua hoặc mua đất đai, lấy giá cả tham khảo công khai làm giá cả hạn chế Trong các giaodịch thị trường thông thường thì giá cả tham khảo công khai có tác dụng để tham khảo (4) Chỉ cóChính phủ nắm quyền lợi trong việc chuyển đất nông nghiệp thành đất xây dựng, và thông qua việcchỉnh lý đất đai, chọn thời gian và số lượng thích hợp để chuyển đất xây dựng vào thị trường, kiềmchế đầu cơ địa sản

5 ĐỊNH GIÁ ĐẤT Ở VIỆT NAM

Hiện nay định giá đất ở Việt Nam được tiến hành nhằm phục vụ các công tác: tính thuế sửdụng đất, thuế thu nhập từ chuyển quyền sử dụng đất; tính tiền sử dụng đất và tiền thuê đất khi giaođất, cho thuê đất không thông qua đấu giá quyền sử dụng đất hoặc đấu thầu dự án có sử dụng đất; tínhgiá trị quyền sử dụng đất khi giao đất có thu tiền sử dụng đất, lệ phí trước bạ, bồi thường khi Nhànước thu hồi đất; tính tiền bồi thường đối với người có hành vi vi phạm pháp luật về đất đai mà gâythiệt hại cho Nhà nước

Để định giá đất được thống nhất từ trung ương đến địa phương, cơ quan định giá đất có thẩmquyền bao gồm: phía Chính phủ cơ quan làm nhiệm vụ định giá là Bộ Tài chính; Sở Tài chính của cáctỉnh, thành phố chịu trách nhiệm với UBND tỉnh, thành phố về công tác định giá đất Các cơ quan này

sẽ trao trách nhiệm cho các thành viên định giá đất Các thành viên định giá đất là những người đượccác cơ quan có thẩm quyền giao nhiệm vụ cho từng vụ việc cụ thể, thông qua một Uỷ ban hoặc Hộiđồng có trách nhiệm định giá đất đai phục vụ cho một mục đích của từng cuộc định giá cụ thể

Căn cứ Luật Tổ chức Chính phủ ngày 25 tháng 12 năm 2001; Căn cứ Luật Đất đai số13/2003/QH 11 ngày 26 tháng 11 năm 2003; Căn cứ Pháp lệnh Giá số 40/2002/PL-UBTVQH ngày 26tháng 4 năm 2002, Ngày 16/11/2004 Chính phủ đã ban hành Nghị Định 188/2004/NĐ-CP Về phươngpháp xác định giá đất và khung giá các loại đất Nghị định này quy định nguyên tắc, phương pháp xácđịnh giá đất, khung giá các loại đất và định giá các loại đất cụ thể tại địa phương Ban hành kèm theoNghị định này là 9 khung giá đất (tối thiểu và tối đa), ứng với các loại đất trồng cây hàng năm, đấttrồng cây lâu năm, đất rừng sản xuất, đất nuôi trồng thuỷ sản, đất làm muối, đất ở nông thôn, đất ở tại

đô thị, đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp tại nông thôn, đất sản xuất kinh doanh phi nôngnghiệp tạị đô thị Chênh lệch giữa mức giá tối thiểu của loại đất rẻ nhất và mức giá tối đa của loại đấtđắt nhất có thể lên đến 134.000 lần (đất rừng sản xuất: 500 đồng/m2, đất ở đô thị: 67,5 triệuđồng/m2) Khi giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất phổ biến trên thị trường của một số hoặc tất cảcác loại đất trong các bảng khung giá đất có biến động liên tục kéo dài trong thời hạn 60 ngày trở lên,trên phạm vi rộng (nhiều tỉnh, thành phố), gây nên chênh lệch giá lớn: tăng từ 30% trở lên so với giátối đa hoặc giảm từ 30% trở lên so với giá tối thiểu trong khung giá quy định tại Nghị định188/2004/NĐ-CP thì Bộ Tài chính có trách nhiệm chủ trì xây dựng một số hoặc tất cả khung giá đấtmới trình Chính phủ điều chỉnh cho phù hợp