Đặc điểm thị trường đất đai và vai trò của Nhà nước trong định giá đất

PHƯƠNG PHÁP THU NHẬP

Đồng thời, vì phương pháp thu nhập chủ yếu là phù hợp đối với tài sản đất đai hoặc nhà đất có thu nhập, mà việc tìm ra thu nhập ổn định đối với đất đai và suất lợi tức hoàn vốn phù hợp lại chịu ảnh hưởng của tình hình kinh tế nói chung và cả sự phát triển của thị trường nhà đất, nên xác định được thu nhập là một việc làm khó khăn, (đây là một hạn chế của phương pháp thu nhập). Trình tự và phương pháp định giá theo phương pháp thu nhập a) Tính tổng thu nhập. Khi tính thu nhập cần phải phân tích toàn diện các loại thu nhập theo những nguyên tắc nhất định. Khi xác định thu nhập thường phải xem xét đến các điều kiện dưới đây:. Về mặt khách quan, tổng thu nhập đất đai là thu nhập có được từ người sử dụng bình thường có tố chất tốt;. Thu nhập đó phải được duy trì và sản sinh có quy luật, nghĩa là sử dụng loại thu nhập có được một cách ổn định và lâu dài;. Thu nhập đó phải an toàn tin cậy, có nghĩa là cố gắng loại trừ rủi ro của thu nhập. b) Tính tổng chi phí. Khi tính tổng chi phí dưới những phương thức sử dụng đất khác nhau, phải căn cứ vào tình hình thực tế để xác định các hạng mục chi phí. c) Xác định thu nhập ròng. Căn cứ vào tính tổng thu nhập và chi phí nói trên tính toán được thu nhập ròng từ đất:. Thu nhập ròng = Tổng thu nhập - Tổng chi phí. Có thể dùng phương pháp gián tiếp để tính thu nhập ròng đất đai của người sử dụng, nghĩa là so sánh với thu nhập ròng của loại đất đai tương tự, lân cận và thông qua so sánh với các nhân tố cá biệt để tiến hành điều chỉnh một cách thích đáng, sau đó xác định thu nhập ròng của đất đai đó. d) Xác định suất lợi tức hoàn vốn. Xác định suất lợi tức hoàn vốn toà nhà, suất hoàn vốn toà nhà này được xác định từ suất lợi tức tiền gửi và suất lợi tức thực tế tính thu chỉ số vật giá hàng năm từ 2002 đến 2005, (bỏ qua quá trình tính toán), tính ra suất hoàn vốn căn nhà là 7%. d) Xác định giá đất.

PHƯƠNG PHÁP SO SÁNH TRỰC TIẾP 1. Khái quát về phương pháp so sánh trực tiếp

(2) Thông tin mẫu giao dịch có tính tương quan và có khả năng thay thế với đất đai chờ định giá. Sự đầy đủ về tư liệu mẫu giao dịch thị trường đương nhiên là rất quan trọng, những thông tin đó còn phải có tính tương quan với đất đai chờ định giá, mà mức độ tương quan càng lớn thì kết quả xác định giá đất so sánh cũng sẽ càng tốt, trong số thông tin của 10 mẫu giao dịch phải có, thì thông tin của 3 mẫu giao dịch cơ bản phải có khả năng thay thế lớn nhất. Độ tin cậy của thông tin giao dịch đất đai phải bảo đảm cho việc nâng cao độ chính xác của phương pháp so sánh khi xác định giá đất, cho nên thứ nhất là phải bảo đảm độ tin cậy về nguồn gốc của tài liệu; thứ hai là phải tiến hành hiệu chỉnh đối với mẫu giao dịch về tình hình giao dịch, nhân tố khu vực, nhân tố cá biệt và thời gian giao dịch, từ đó mới bảo đảm được độ tin cậy và tính phù hợp của tài liệu. Khi dùng phương pháp so sánh để xác định giá đất giá đất, không những phải loại trừ những thông tin giao dịch thị trường đất đai không hợp lý, mà còn phải chú ý nghiên cứu những quy định pháp luật có liên quan, như quy hoạch đô thị về mục đích sử dụng đất, tính hạn chế của suất dung tớch.. tất yếu sẽ dẫn đến sự biến động giỏ đất giao dịch, tạo ra sự chờnh lệch rừ ràng về giá đất. Cho nên khi dùng phương pháp so sánh để tính giá phải lựa chọn những thông tin mẫu giao dịch tương tự với những quy định pháp luật của đất đai chờ định giá để làm căn cứ phân tích, so sánh. g) Phạm vi ứng dụng phương pháp so sánh trực tiếp. Phương pháp so sánh trực tiếp có thể vận dụng vào việc xác định giá cả và tiền thuê của các loại hình thức giao dịch bất động sản hay đất đai như mua bán, cho thuê, thế chấp.. Đối với việc xác định giá đất giá của các loại giao dịch, chỉ cần có thông tin của mẫu giao dịch phù hợp, có quan hệ thay thế, có thể thông qua hiệu chỉnh so sánh để xác định giá cả bất động sản hay đất đai chờ định giá của hình thức tương ứng. Xác định giá cả của đất đai. Khi dùng phương pháp này, trước hết phải lựa chọn mẫu giao dịch đất đai cùng mục đích sử dụng, những nhân tố cần phải xem xét khi hiệu chỉnh cũng chủ yếu là những nhân tố ảnh hưởng đến hiệu quả sử dụng đất đai. Tiến hành hiệu chỉnh so sánh như vậy mới có thể xác định giá đất của thửa đất chờ định giá một cách chuẩn xác. Phương pháp này đã được trình bày chi tiết ở phần trên. Nhưng điều đáng chú ý là vấn đề đối tượng cần xác định giá là giá cả đất đai, mà trên đất còn tồn tại nhiều công trình, do vậy trong quá trình xác định giá đất có thể tính ra giá cả của các công trình và ảnh hưởng của sự tồn tại các công trình đối với hiệu quả sử dụng đất, và có thể lấy tổng giá trừ đi mà không ảnh hưởng đối với việc xác định giá đất. Xác định giá của các công trình trên đất. Cũng như trên, khi sử dụng phương pháp so sánh trực tiếp trước tiên phải chọn mẫu giao dịch cùng loại hình, rồi dùng tính toán hiệu chỉnh để xác định giá của các công trình trên đất chờ định giá. Nhưng vì đối tượng xác định giá đất là công trình, cho nên đối với các nhân tố hiệu chỉnh so sánh, ngoài việc phải xem xét những nhân tố thông thường ra, còn phải gia tăng phản ảnh những nhân tố về đặc tính của công trình, như diện tích tài sản , kết cấu, nguyên liệu, trang trí, tình trạng thiết bị, màu sắc và điều kiện sử dụng.. để thuận tiện cho việc xác định giá đất chính xác mức giá cả của các công trình. Xác định giá cả đất đai và các công trình. Phương pháp xác định giá đất về cơ bản là giống với phần trên, chỉ là khi tiến hành phân tích so sánh phải chú ý đến vấn đề thuộc quyền của đất đai và các công trình, vì sự khác biệt về quan hệ quyền lợi cụ thể cũng sẽ ảnh hưởng đến mức giá cả tổng thể. Xác định tiền thuê. Xác định tiền thuê bằng phương pháp so sánh trực tiếp là một loại phương pháp dùng phương pháp so sánh để so sánh đối chiếu thửa đất chờ định giá với mẫu đất cho thuê thực tế có điều kiện tương tự để có được tiền thuê đất chờ định giá. Phương pháp này thích hợp với những trường hợp xác định giá đất tiền thuê theo hợp đồng mới và tiền thuê tiếp tục, là một trong những phương pháp cơ bản để xác định giá đất tiền thuê bất động sản. Phương pháp này thích hợp với vùng đất có thị trường phát triển, có nhiều mẫu cho thuê, mức độ tương quan giữa đất đai chờ định giá với mẫu cho thuê thực tế là phù hợp. Trình tự định giá theo phương pháp so sánh trực tiếp. Trình tự định giá theo phương pháp so sánh trực tiếp có thể biểu thị bằng hình 4-3. Thu thập tài liệu giao dịch Xác định mẫu giao dịch so sánh. Tiến hành hiệu chỉnh tình hình giao dịch thị trường Hiệu chỉnh về thời gian. Hiệu chỉnh nhân tố khu vực, cá biệt Hiệu chỉnh niên hạn sử dụng. Hiệu chỉnh suất dung tích Xác định giá cả đất đai. Trình tự định giá theo phương pháp so sánh trực tiếp Sau đây sẽ trình bày cụ thể từng bước trong phương pháp so sánh trực tiếp. a) Thu thập thông tin giao dịch. Thu thập thông tin về giao dịch trong thị trường đất đai, là điều kiện tiền đề và cơ sở của việc xác định giá đất giá cả đất đai bằng phương pháp so sánh. Nếu thông tin quá ít, sẽ làm cho kết quả xác định giá đất không đủ chính xác, thậm chí còn có thể làm cho phương pháp so sánh không thể thực hiện được. Biểu điều tra mẫu giao dịch. Hạng mục Trạng. thái Hạng mục Trạng. thái Hạng mục Trạng. thái Địa điểm. Loại sử dụng Trạng thái sử dụng. Giá cả giao dịch. Tổng giá Giá đất đai Giá tài sản Tình. trạng tài sản. Diện tích Kết cấu Công dụng Hình thức Ngày giao dịch. Nhân tố khu vực. Khoảng cách đến trung tâm. Cấp thành phố. Cấp quận Cấp tiểu khu. Khoảng cách đến thiết bị công cộng. Thiết bị văn thể Thiết bị công cộng Tình hình. Tình hình giao thông công cộng. Số tuyến Lưu lượng tuyến. Nhân tố cá biệt. Ðịa hình, địa chất Diện tích Chiều rộng. chiều sâu Hình dáng. Loại hình giáp mặt. đường Vị trí giáp mặt đường Chiều sâu. giáp mặt đường Suất dung. Tình hình giao dịch. Giá đất tiêu chuẩn. Ngày điều tra. Khoảng cách đến các thiết bị giao thông đối ngoại. Ga xe lửa Bến xe ô tô. Cảng Sân bay Cấp, thoát. Cấp điện, nhiệt. Cung cấp khí đốt. Hạn chế về quy hoạch. Thông tin Hạn chế về sử dụng. Khác Ghi chú. Nội dung thu thập mẫu giao dịch thường bao gồm, địa điểm của đất đai, mục đích sử dụng, diện tích, hình dáng, điều kiện giao thông trong vùng, giá cả giao dịch, ngày giao dịch thành, tình hình cơ bản của hai bên giao dịch, cho đến tình hình thị trường giao dịch.. Đối với mỗi mẫu giao dịch thu thập được đều phải kiểm tra cẩn thận để đảm bảo độ chính xác của tài liệu. Có nhiều cách để thu thập mẫu giao dịch, thường có:. Tra đọc thông tin giao dịch bất động sản của các cơ quan chính phủ có liên quan;. Tra đọc tin tức giao dịch bất động sản trên báo chí có liên quan;. Điều tra phỏng vấn người làm kinh doanh bất động sản để tìm hiểu các loại thông tin;. Bằng những cách khác. b) Lựa chọn mẫu giao dịch so sánh. Lợi nhuận hợp lý của thương nhân phát triển thường là tính toán theo một tỷ lệ nhất định của tổng giá bất động sản hoặc tổng vốn dự chi (theo một tỷ lệ nhất định của tổng vốn dự chi để tính toán lợi nhuận, thì tỷ lệ đó thường gọi là tỷ lệ thù lao thu hồi đầu tư), tỷ lệ này cao hay thấp là phụ thuộc vào sự khác nhau của từng khu vực và loại hình của các hạng mục. Ví dụ: tỷ lệ thường dùng để tính toán lợi nhuận khi định giá theo phương pháp thặng dư ở nước Anh thường bằng 20% tổng vốn dự chi hoặc 17% tổng giá bất động sản. Ở trung Quốc quy định: lợi nhuận của thương nhân phát triển phải tính theo một tỷ lệ thù lao thu hồi vốn đầu tư giống nhau theo những thời kỳ đầu tư khác nhau, trong đó thời gian đầu tư 1 năm thì tỷ lệ thù lao thu hồi vốn là 20%, thời gian đầu tư 2 năm thì tỷ lệ thù lao thu hồi vốn là 30%, thời gian đầu tư 3 năm thì tỷ lệ thù lao thu hồi vốn là 40%. Có khi cũng dùng tỷ lệ lợi nhuận hàng năm để tính toán lợi nhuận hợp lý của thương nhân phát triển, phương pháp tính toán tương tự như phương pháp tính toán lợi tức kể trên. e) Tính toán và xác định mức giá. Khi tính toán, thường lấy những số liệu nói trên trực tiếp điền vào các công thức ban đầu để tiến hành tính toán, tức là:. Giá đất = Tổng giá bất động sản - Chi phí xây dựng - Chi phí nghiệp vụ - Chi phí ngoài dự kiến - Lợi tức - Chi phí cho thuê - Tiền thuế - Lợi nhuận thích hợp của thương nhân phát triển. Lúc đó tuy trong phần lợi tức ở bên phải cũng bao gồm cả số chưa biết về giá đất, lợi nhuận nếu tính theo tỷ lệ thù lao thu hồi vốn hoặc lợi nhuận hàng năm cũng gồm có số chưa biết về giá đất nhưng trong đẳng thức chỉ có giá đất là số chưa biết, nên không ảnh hưởng đến việc tính toán mức giá đất. Trong tính toán định giá theo phương pháp thặng dư cũng có thể dùng một loại phương thức tính toán khác, để tránh xuất hiện tình huống 2 vế của đẳng thức đều có số chưa biết. Nghĩa là khi tính toán lợi tức, chỉ xem xét lợi tức của chi phí xây dựng, chi phí nghiệp vụ, chi phí ngoài dự kiến, lợi tức về giá đất tạm thời không tính, sau đó điền số liệu vào công thức là có thể có được mức giá đất, chỉ có điều mức giá đất đó là mức giá đất của bất động sản khi hoàn thành phát triển, chỉ cần bổ sung cập nhật là có được giá đất hiện hành. Ðó là một loại phương pháp thường dùng trong tính toán định giá theo phương pháp thặng dư ở nước ngoài. Ðiều cần nói là: thực chất của 2 phương pháp này là hoàn toàn giống nhau, nghĩa là trị số của 2 vế trong đẳng thức phải là trong cùng một thời điểm và kết quả tính toán phải hoàn toàn thống nhất. Giá trị thặng dư tính toán được theo công thức nêu trên là chi phí lớn nhất mà thương nhân có thể chi trả để có được vùng đất phát triển trong điều kiện lúc đó. Do khi thương nhân nhận được. quyền sử dụng khu đất, ngoài việc chi trả khoản tiền về giá đất, còn phải chi trả các chi phí về thủ tục pháp luật có liên quan đến việc nhận quyền sử dụng đất, chi phí về định giá đất và chi phí đăng ký cấp giấy chứng nhận.. Cho nên phải trừ các khoản này trong giá trị thặng dư mới có được giá đất. Các chi phí phải trừ nói trên, thường là tính theo một tỷ lệ của giá đất chưa biết. Cuối cùng căn cứ vào mức giá đất tính được, kết hợp với kinh nghiệm của người định giá và các nhân tố khác để xác định tổng hợp giá đất. Ứng dụng của định giá bằng phương pháp thặng dư a) Đối tượng định giá. Một công ty phát triển nào đó muốn tham gia đấu giá thửa đất đó, yêu cầu tính toán mức giá đất cao nhất có thể bỏ giá trong điều kiện trước mắt. b) Quá trình định giá.

PHƯƠNG PHÁP CHI PHÍ 1. Khái quát phương pháp chi phí

Khi này người định giá tiến hành 2 định giá theo sử dụng cao nhất và tốt nhất (HBU) và theo công trình đang tồn tại (EU). Quy tắc để lựa chọn quyết định đối với người mua ngôi nhà là: lựa chọn tái phát triển khu đất nếu VHBU > VEU. Phương pháp chi phí có các mặt hạn chế sau đây:. Do phương pháp chi phí phải dựa vào các dữ liệu thị trường, nên những hạn chế của phương pháp so sánh trực tiếp đã đề cập đến ở phần phương pháp so sánh trực tiếp cũng đúng đối với phương pháp chi phí. Chi phí không bằng với giá trị và không tạo ra giá trị. Phương pháp chi phí phải sử dụng cách tiếp cận cộng tới, song tổng của nhiều bộ phận chưa chắc đẵ bằng với giá trị toàn bộ. Việc ước tính giảm giá tích luỹ có thể trở nên rất chủ quan và khó thực hiện do có những sự khác nhau trong định nghĩa và thuật ngữ, cũng như không có một phương pháp riêng biệt nào được chấp nhận rộng rãi để ước tính giảm giá. Người định giá phải thông thạo kỹ thuật xây dựng và phải có đủ kinh nghiệm để có thể áp dụng được phương pháp này. Đánh giá chung cho rằng phương pháp này không có giá trị cao trong việc đưa ra các dự báo giá trị phù hợp. Nó ít khi được chấp nhận để cung cấp các định giá có giá trị hiệu lực. c) Phạm vi áp dụng và yêu cầu. Phương pháp chi phí thường được áp dụng để định giá trong các trường hợp sau:. - Định giá bất động sản cho mục đích sử dụng riêng biệt như bệnh viện, trường học, nhà thờ, thư viện, nhà máy điện, nhà máy hoá chất, cơ sở lọc dầu.. là các tài sản ít có những chứng cớ so sánh thị trường;. - Định giá cho các mục đích bảo hiểm;. - Kiểm tra đối với các phương pháp định giá khác, hay kiểm tra đấu thầu. Trình tự tiến hành phương pháp chi phí. Phương pháp chi phí bao gồm các bước thực hiện sau:. Ước tính giá trị của miếng đất mục tiêu định giá, coi như miếng đất đó là trống. Giả định rằng sự sử dụng hiện tại là sử dụng cao nhất và tốt nhất. Ước tính chi phí hiện tại để xây dựng lại hoặc thay thế những công trình xây dựng hiện có trên miếng đất. Quyết định mức độ thích hợp của giảm giá tích luỹ của các công trình xây dưng hiện có trên miếng đất. Khấu trừ khoản giảm giá tích luỹ trên khỏi chi phí hiện tại để xây dựng lại hoặc để thay thế những công trình xây dựng hiện có trên miếng đất, để có được chi phí hiện tại đã trừ đi giảm giá tích luỹ. Cộng chi phí hiện tại đã trừ đi giảm giá này vào giá trị ước tính của miếng đất để có được giá trị của tài sản tính theo phương pháp chi phí. Các phương pháp xác định chi phí. Có 2 phương pháp xác định chi phí giảm giá trong định giá: chi phí tái tạo; chi phí thay thế. a) Chi phí tái tạo. Chi phí tái tạo là chi phí hiện hành của việc xây dựng một công trình xây dựng thay thế giống hệt với công trình đang được định giá, bao gồm cả những điểm đã lỗi thời của công trình mục tiêu đó. Nghĩa là chi phí xây dựng công trình tái tạo là bản sao chính xác của các công trình nguyên bản về nguyên vật liệu, thiết kế, cách trang trí và chất lượng tay nghề, kể cả việc thừa hưởng các sai lầm của thiết kế và tính không hiệu quả hoặc lỗi thời của nó. Về mặt lý luận phương pháp này được coi là phương pháp cho giá trị chính xác hơn, nhưng là phương pháp không thực tế, khi thực hiện đối với các công trình lỗi thời cũ kỹ, bởi vì sẽ khó tìm ra nguồn kinh phí để tái tạo lại cái không hiệu quả và đã lỗi thời. b) Chi phí thay thế. Chi phí thay thế chi phí hiện hành của việc xây dựng một công trình có giá trị sử dụng tương đương với công trình đang được định giá theo đúng những tiêu chuẩn, thiết kế và bố cục hiện hành. Điều đó có nghĩa rằng: các nguyên vật liệu, các phương pháp và kỹ thuật hiện đại được sử dụng trong việc xây dựng công trình; Tất cả các bộ phận có chức năng lỗi thời đều bị loại bỏ. Thông thường phương pháp chi phí thay thế cho số lượng tính toán ít hơn phương pháp chi phí tái tạo, bởi vì nó không tính đến các bộ phận lỗi thời và không cần thiết, và tính toán trên việc sử dụng vật liệu và kỹ thuật hiện hành. Do đó nó được coi là phương pháp có tính thực tiễn cao hơn so với phương pháp chi phí tái tạo, trong thực tế việc đánh giá theo chi phí thay thế được sử dụng nhiều hơn so với đánh giá theo chi phí tái tạo. c) Các phương pháp ước tính chi phí. Trong thực tế, có khả năng một tài sản tăng giá chứ không phải giảm giá, điều này xảy ra khi có sự khan hiếm bất thường (hoặc như tài sản là đồ cổ). Sự tăng giá cũng có thể xảy ra khi lạm phát làm yếu đi sức mua của đồng tiền. Các trường hợp tăng giá bị loại trừ không được xem xét trong phần này. Cần phải lưu ý đến sự khác nhau giữa sự giảm giá và sự khấu hao, đó cũng là sự khác nhau giữa nhiệm vụ của nhà định giá và nhà kế toán. Nhiệm vụ của nhà định giá là ước tính số lượng giảm giá tích luỹ của tài sản, không quan tâm đến khấu hao dự tính để bồi hoàn cho người cho người chủ sở hữu những mất mát giá trị của đầu tư ban đầu. Nhà định giá phải quan tâm đến giá trị hiện tại của các quyền tương lai đối với thu nhập tạo ra từ tài sản. Ví dụ: Tính giảm giá tích luỹ của một tài sản nhà ở, nếu chúng ta biết chi phí thay thế hiện hành của tài sản đó tính được là 800 triệu đồng, và biết giá bán thị trường hiện hành của tài sản tương tự cùng ở trong điều kiện tương tự là 600 triệu đồng. Như vậy, thị trường tự động phản ánh sự thu nhỏ tính hữu ích của tài sản qua mức giá thấp hơn từ tất cả các nguyên nhân: tuổi, hư hỏng tự nhiên, hoặc do con người, hoặc do lỗi thời chức năng hoặc bên ngoài. Các nguyên nhân chính gây giảm giá tích luỹ là: sự giảm giá tự nhiên; lỗi thời chức năng; lỗi thời bên ngoài. Sự giảm giá tự nhiên: hư hỏng qua quá trình sử dụng; hoạt động của các yếu tố như tuổi, sự phá huỷ của mối mọt và các vật hại, sự tàn phá của các cơn bão hoặc nhiệt độ cao; sự hư hỏng do con người gây ra như sao lãng, nước, chất nổ hoặc do người phá hoại. Có thể phân loại: giảm giá tự nhiên có thể sửa chữa được và giảm giá tự nhiên không sửa chữa được. Nhiệm vụ của sửa chữa là: sửa chữa các thiếu sót để tạo ra hoạt động có hiệu quả; những sửa chữa có liên quan đến việc làm tăng thêm giá trị hoặc tăng thêm thu nhập hoạt động thực của tài sản. Sự giảm giá có dự tính trước bao gồm các chi phí cần thiết cho các hạng mục chủ yếu cần phải được bảo dưỡng thay thế hoặc trang bị lại theo giai đoạn, bao gồm: mái, cấp nước, dây điện, nhiệt, sơn lại theo chu kỳ và hoàn chỉnh lại bề mặt bên trong và bên ngoài. Dạng khác của giảm giá có thể sửa chữa được là các trì hoãn sửa chữa được đo như phần trăm của chi phí mới. Trong giảm giá tự nhiên không sửa chữa được cần đo mất mát tích luỹ do hư hỏng bởi tuổi thọ kéo dài của các phần chịu tải nặng của công trình. Lỗi thời chức năng: do sai sót trong thiết kế như trần nhà quá cao hoặc quá thấp, vị trí bếp, phòng tắm, phòng ngủ.. không thích hợp, lãng phí diện tích; Sự không đầy đủ trong kết cấu như tường và trần không có cách âm, không có đủ dây điện, ống nước, quạt, nhiệt.. và thiếu chức năng khác gây hạn chế sự dụng tài sản có hiệu quả; sự thừa quá mức các phương tiện kết cấu: hệ thống sưởi hoặc làm lạnh quá cỡ, các phòng tắm, phòng bếp quá nhiều, tường dày quá mức bình thường; lỗi thời về thiết bị như kiểu bếp lỗi thời, thiết bị cấp nước nống không có điều khiển tự động.. Có thể phân ra:. lỗi thời chức năng có thể sửa chữa được và lỗi thời chức năng không thể sửa chữa được. Lỗi thời bên ngoài: các nguy hiểm và phiền toái bên cạnh như luồng giao thông, khói, bụi, tiếng động..; các quy định về xây dựng hoặc quy hoạch làm giảm sút tính hữu ích của việc sử dụng và sở hữu các công trình; các công trình nâng cao ở bên trên hoặc bên dười đất làm ảnh hưởng đến giá trị của miếng đất; việc giảm yêu cầu gây ra do sự di chuyển dân số, sự suy thoái kinh tế, hoặc các yếu tố kinh tế khác làm cho giá trị tài sản thấp hơn. Có thể phân ra: lỗi thời bên ngoài có thể sửa chữa được và lỗi thời bên ngoài không thể sửa chữa được. Ngoài ra sự giảm giá còn phải kể đến các hư hỏng về vật lý. Có những hư hỏng về vật lý có thể sữa chữa được: hỏng mái; hỏng vòi và ống nước; hỏng đường đi bộ và đường ôtô; bảo dưỡng kém. các bức tường ngoài; hỏng vật liệu trang trí; hỏng sàn; hỏng vách; hỏng bồn tắm; hỏng thiết bị bếp;. hỏng bơm nước; hỏng thiết bị thông gió và nhiệt; hỏng điện; nứt sàn.. Nhưng có những hư hỏng về vật lý không thể sữa chữa được, đó là các hư hỏng của các hạng mục không thể thay thế được. b) Phương pháp đo giảm giá tích luỹ.

PHƯƠNG PHÁP PHÂN TÍCH HỒI QUY

Tổng cộng chi phí thay thế. Úng dụng định giá bằng phương pháp chi phí a) Đối tượng định giá. Công ty ABC sở hữu và đang hoạt động một trung tâm giải trí 5 năm tuổi. Nó cần được định giá cho mục đích báo cáo tài chính của công ty. Khu đất trên đó trung tâm giải trí định vị là đất toàn quyền sở hữu. Chi phí xây dựng hiện hành của trung tâm giải trí được ước tính là 1,8 triệu đồng/m2. Tuổi kinh tế của các công trình trong trung tâm giải trí được ước tính là 50 năm. Mới đây, một địa điểm có thể so sánh được đã được Nhà nước bán trong một hợp đồng cho thuê 60 năm cho sử dụng làm trung tâm giải trí với mức giá 1,6 triệu đồng/m2. b) Quá trình định giá. Dựa vào số liệu điều tra, chúng ta xác định các hệ số b (dùng phần mềm máy tính EXCEL) trong ví dụ trên có 2 yếu tố chúng ta thu thập được ảnh hưởng đến giá đất là mặt tiền và khoảng cách của thửa đất so với mặt tiền đường phố. Ta xây dựng được mối quan hệ giữa giá đất với các yếu tố mặt tiền và KCMĐ theo phương trình sau:. Khi xác định giá đất của thửa đất bất kỳ trong khu vực điều tra chỉ cần thay các giá trị mặt tiền của thửa đất và khoảng cách của thửa đất tới mặt tiền đường phố. Phương pháp phân tích hồi qui a) Cơ sở lý luận. Phương pháp này dựa trên cơ sở của bài toán phân tích hồi qui, trên cơ sở các giao dịch thu thập trên thị trường có thể xác định mức độ ảnh hưởng của các yếu tố lên giá bất động sản để từ đó dự báo cho các bất động sản khác. b) Phạm vi áp dụng và yêu cầu của phương pháp.

ĐỊNH GIÁ ĐẤT Ở VIỆT NAM

• NHỮNG QUY ĐỊNH Cể LIấN QUAN ĐẾN ĐỊNH GIÁ ĐẤT CỦA VIỆT NAM Giá đất
• ĐỊNH GIÁ NHểM ĐẤT NễNG NGHIỆP 1. Khung giá quy định
• ĐỊNH GIÁ NHểM ĐẤT PHI NễNG NGHIỆP
• ĐỊNH GIÁ ĐẤT Ở KHU VỰC GIÁP RANH 1. Khu vực đất giáp ranh

Các khoản chi phí này được tính theo các quy định hiện hành của Nhà nước; khoản chi phí nào không có quy định của Nhà nước thì tính theo giá thực tế phổ biến tại thị trường địa phương mà cơ sở sản xuất, kinh doanh đã chi trả (qui định trong hợp đồng, hóa đơn mua bán hàng hóa do cơ quan tài chính có thẩm quyền phát hành). Bước 3: Xác định thu nhập thuần túy hàng năm theo công thức sau:. Thu nhập thuần túy. hàng năm = Tổng thu nhập hàng năm. tính được ở Bước 1 - Tổng chi phí đã tính ở Bước 2 Bước 4: Ước tính mức giá đất cần định giá theo công thức sau:. Giá đất ước tính = Thu nhập thuần túy hàng năm thu được từ thửa đất Lãi suất tiền gửi tiết kiệm kỳ hạn 12 tháng. Khi định giá đất theo phương pháp thu nhập, tổng thu nhập, các chi phí xác định ở Bước 1, Bước 2 và thu nhập thuần túy xác định ở Bước 3 phải là tổng thu nhập, tổng chi phí và mức thu nhập thuần túy bình quân của hạng đất hoặc vị trí đất của loại đất cần định giá và đúng với mục đích sử. dụng đất đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt. Đồng thời, tính bình quân cho từng năm trong 3 năm ngay trước thời điểm xác định giá đất. Trường hợp không thu thập được số liệu trong 3 năm thì sử dụng số liệu của năm ngay trước thời điểm xác định giá đất. ĐỊNH GIÁ NHểM ĐẤT NễNG NGHIỆP 2.1. Khung giá quy định. Điều 13 Luật Đất đai 2003 quy định nhóm đất nông nghiệp bao gồm các loại đất:. a) Ðất trồng cây hàng năm gồm đất trồng lúa, đất đồng cỏ dùng vào chăn nuôi, đất trồng cây hàng năm khác;. b) Ðất trồng cây lâu năm;. c) Ðất rừng sản xuất;. d) Ðất rừng phòng hộ;. đ) Ðất rừng đặc dụng;. e) Ðất nuôi trồng thuỷ sản;. h) Ðất nông nghiệp khác theo quy định của Chính phủ. Đối với mỗi vùng để thuận lợi cho các địa phương tiến hành xác định giá đất quy định, khung giá chỉ quy định giá tối đa và giá tối thiểu. Khung giá đất trồng cây hàng năm. Ðơn vị tính: Nghìn đồng/m2. Loại xã Xã đồng bằng Xã trung du Xã miền núi. Giá tối thiểu. Giá tối đa. Giá tối thiểu. Giá tối đa. Giá tối thiểu. Giá tối đa. Khung giá đất trồng cây lâu năm. Ðơn vị tính: Nghìn đồng/m2. Loại xã Xã đồng bằng Xã trung du Xã miền núi. Giá tối thiểu. Giá tối đa. Giá tối thiểu. Giá tối đa. Giá tối thiểu. Giá tối đa. Khung giá đất rừng sản xuất. Ðơn vị tính: Nghìn đồng/m2. Loại xã Xã đồng bằng Xã trung du Xã miền núi. Giá tối thiểu. Giá tối đa. Giá tối thiểu. Giá tối đa. Giá tối thiểu. Giá tối đa. Khung giá đất nuôi trồng thuỷ sản. Ðơn vị tính: Nghìn đồng/m2. Loại xã Xã đồng bằng Xã trung du Xã miền núi. Giá tối thiểu. Giá tối đa. Giá tối thiểu. Giá tối đa. Giá tối thiểu. Giá tối đa. Khung giá đất làm muối. Ðơn vị tính: Nghìn đồng/m2 Cả nước. Giá tối thiểu Giá tối đa. Ðối với đất rừng phòng hộ và đất rừng đặc dụng, Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh căn cứ vào giá đất rừng sản xuất do Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh quyết định và căn cứ phương pháp định giá đất rừng sản xuất quy định tại Ðiều 13 Nghị định 188/2004/NĐ-CP để định mức giá phù hợp với tình hình thực tế tại địa phương. Ðối với các loại đất nông nghiệp khác theo quy định của Chính phủ, Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh căn cứ vào giá các loại đất nông nghiệp liền kề do Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh quyết định và căn cứ phương pháp định giá đất đối với loại đất nông nghiệp liền kề quy định tại Ðiều 13 Nghị định 188/2004/NĐ-CP để định mức giá cho phù hợp với tình hình thực tế tại địa phương. Xác định vùng đất hạng đất. Theo quy định tại Ðiều 9 của Nghị định 188/2004/NĐ-CP căn cứ để xác định giá đối với đất trồng cây hàng năm, đất trồng cây lâu năm, đất nuôi trồng thuỷ sản, đất rừng sản xuất, đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng và các loại đất nông nghiệp khác là vùng và hạng đất. Do vậy trước khi tiến hành xác định giá đất đối với đất nông nghiệp phải tiến hành phân vùng và phân hạng đất. a) Xác định vùng đất. a) Ðồng bằng là vùng đất thấp, tương đối bằng phẳng và có độ cao ngang với mặt nước biển. Mật độ dân số đông, kết cấu hạ tầng và điều kiện sản xuất lưu thông hàng hoá thuận lợi hơn trung du, miền núi. b) Trung du là vùng đất có độ cao vừa phải (thấp hơn miền núi, cao hơn đồng bằng), bao gồm đại bộ phận diện tích là đồi. Mật độ dân số thấp hơn đồng bằng, cao hơn miền núi, kết cấu hạ tầng và điều kiện sản xuất lưu thông hàng hoá kém thuận lợi hơn so với đồng bằng nhưng thuận lợi hơn miền núi. c) Miền núi là vùng đất cao hơn vùng trung du, bao gồm đại bộ phận diện tích là núi cao, địa hình phức tạp. Giá đất phi nông nghiệp quy định cho các thị trấn trên địa bàn thành phố Hà Nôi được quy định theo 2 loại giá: Giá đất ở và giá đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp cho 2 loại thị trấn với 2 loại đường và 4 vị trí (bảng 6.4). Loại thị trấn và loại đường theo bảng 5.19. Giá đất phi nông nghiệp quy định cho các thị trấn. Đơn vị tính: Đồng/m2 Giá đất ở. Giá đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp. Căn cứ vào vị trí cụ thể, và mục đích sử dụng của thửa đất cần định giá để xác định giá đất cho thửa đất cần xác định giá đất. Ví dụ cần xác định giá đất cho thửa đất ở vị trí 3 thuộc đường loại 2 của thị trấn Đông Anh đang sử dụng làm đất ở. Theo phân loại thị trấn thì Đông Anh là thị trấn loại I, do đó thửa đất ở vị trí 3, đường loại 2 có giá đất là 3,3 triệu đồng/m2 với mục đích sử dụng làm đất ở. Một số luật định giá đất được áp dụng ở đô thị a) Luật Hoffman và Hoffman-Neill. Luật Hoffman và Hoffman-Neill được phát biểu đầu tiên khoảng năm 1866. Luật này được áp dụng đối với mảnh đất hình chữ nhật, dựa trên giả định rằng 50 ft đầu từ mặt tiền của một lô đất có độ sâu 100 ft, có giá trị bằng 2/3 giá trị của lô đất. Luật này đã được tính toán theo bảng độ sâu chia theo đơn vị độ dài của Anh là ft Với độ sâu từ 1-200 ft. Luật này nguyên gốc là ở Luân đôn; nó là cách tốt nhất để nhớ, người định giá hay sinh viên không nhất thiết phải tuân theo hoặc thứ tự để giảng giải cho độ sâu. Luật này được áp dụng đối với mảnh đất hình chữ nhật, nguyên tắc này là giá trị của một lô đất thay đổi trực tiếp với căn bậc 2 của độ sâu, và nhân tố độ sâu là giá trị căn bậc hai của độ sâu so với độ sâu của lô đât. Nó sẽ tương đương với độ sâu 50 ft. Ðiều đó đáng lưu ý để tìm ra những nguyên tắc mà chúng thay đổi sẽ cho những kết quả với những lý do khác nhau. e) Nguyên tắc tính giá trị của lô đất có hình thể không bình thường (Nguyên tắc của Úc). Một nguyên tắc được sử dụng nhiều ở Úc để xác định giá trị của những lô đất có hình thể không bình thường. Trước tiên phải xác định được mặt tiền tương đương. Chiều rộng mặt tiền tương đương bằng hai lần mặt tiền cộng thêm vào chiều rộng của đường đáy và chia kết quả làm 3. Giá trị của lô đất bằng giá trị của 1 đơn vị gốc nhân với chiều rộng mặt tiền tương đương và nhân tố độ sâu. d: chiều rộng mặt tiền tương đương dm: chiều rộng mặt tiền. dđ: chiều dài đáy. df là hệ số chiều sâu. Ta có giá trị của các lô đất như sau:. Khu vực đất giáp ranh. a) Khu vực đất giáp ranh giữa các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương. a) Ðối với đất nông nghiệp tại khu vực đất giáp ranh được xác định từ đường phân địa giới hành chính giữa các tỉnh vào sâu địa phận mỗi tỉnh tối thiểu 500 mét. b) Ðối với đất phi nông nghiệp ở nông thôn tại khu vực đất giáp ranh được xác định từ đường phân địa giới hành chính giữa các tỉnh vào sâu địa phận mỗi tỉnh tối thiểu 300 mét. c) Ðối với đất phi nông nghiệp ở đô thị thuộc cùng một loại đô thị thì khu vực đất giáp ranh được xác định từ đường phân địa giới hành chính giữa các tỉnh vào sâu địa phận mỗi tỉnh tối thiểu 200 mét. d) Trường hợp khu vực đất giữa các tỉnh bị ngăn cách bởi sông, hồ, kênh có chiều rộng từ 100 mét trở xuống thì khu vực đất giáp ranh được xác định từ bờ sông, bờ hồ, bờ kênh của mỗi bên sông, bên hồ, bên kênh vào sâu địa giới của mỗi tỉnh theo quy định tại điểm a, b, c khoản này. Nếu chiều rộng của sông, hồ, kênh trên 100 mét thì không xếp loại đất giáp ranh. b) Khu vực đất giáp ranh giữa các quận, huyện, thị xã, thành phố thuộc tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương. Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh căn cứ tình hình thực tế tại địa phương quy định cụ thể khu vực đất giáp ranh giữa các quận, huyện, thị xã trong tỉnh, thành phố cho phù hợp.Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh vận dụng các nguyên tắc định giá đất tại khu vực giáp ranh quy định Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh căn cứ quy định và vận dụng các nguyên tắc định giá đất tại khu vực giáp ranh để quy định giá đất cụ thể tại khu vực đất giáp ranh cho phù hợp. Định giá đất tại khu vực giáp ranh. a) Giá đất tại khu vực giáp ranh giữa các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương:. - Trước khi quyết định giá đất tại khu vực giáp ranh qui định tại Khoản 1 Điều 12 Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16 tháng 11 năm 2004 của Chính phủ về phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất, Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh phải tham khảo, trao đổi với nhau về mức giá dự kiến ban hành và phải tuân thủ theo đúng nguyên tắc qui định tại Tiết c Mục 1 Điều 56 Luật Đất đai năm 2003: “Đất tại khu vực giáp ranh giữa các tỉnh, thành phố có điều kiện tự nhiên, kết cấu hạ tầng như nhau, có cùng mục đích sử dụng hiện tại, cùng mục đích sử dụng theo qui hoạch thì mức giá như nhau”. Trong trường hợp đất tại khu vực giáp ranh giữa các tỉnh, thành phố có cùng mục đích sử dụng hiện tại, cùng mục đích sử dụng theo qui hoạch, có điều kiện tự nhiên, kết cấu hạ tầng như nhau nhưng có các chính sách phát triển kinh tế, xã hội, chính sách thu hút đầu tư khác nhau, thì mức giá tại khu vực giáp ranh có thể chênh lệch nhau nhưng tối đa không quá 20%. - Trường hợp các địa phương không thỏa thuận được với nhau về mức giá tại khu vực đất giáp ranh, thì báo cáo Thủ tướng Chính phủ quyết định. b) Giá đất tại khu vực giáp ranh giữa các quận, huyện, thị xã, thành phố thuộc tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương.