Đất đai là nguồn lực tự nhiên có vai trò quan trọng trong phát triển kinh tế – xã hội của mỗi một quốc gia. Từ xa xưa loài người đã biết tới nguồn lực này để chinh phục khai thác dần dần chuyển sang quan hệ kinh tế – xã hội đó là sở hữu và sử dụng đất đai như một tư liệu sản xuất đặc biệt quan trọng, là một trong 4 yếu tố sản xuất (lao động, vốn, đất đai, công nghệ) – nguồn lực đầu vào cơ bản cho mọi nền sản xuất xã hội. Mối quan hệ đất đai nó còn ảnh hưởng tới lợi ích quốc gia, cộng đồng và cá nhân. Do đó, mối quan hệ đất đai được quan tâm. Ở nước ta đang trong quá trình công nghiệp hoá- hiện đại hoá đất nước thì vai trò, vị trí đất đai càng được nâng lên. Có những mối quan hệ đất đai mới nảy sinh phức tạp. Vì vậy, cần có sự quản lý Nhà nước đối với nguồn tài nguyên này để phát huy nguồn lực đất đai, khai thác và sử dụng có hiệu quả bảo vệ lợi ích quốc gia, cộng đồng và cá nhân. Và một trong các công cụ để Nhà nước và các cấp chính quyền thực hiện công tác quản lý Nhà nước về đất đai đó là công tác hồ sơ địa chính. Thật vậy, hồ sơ địa chính là hệ thống tài liệu, sổ sách ghi nhận thông tin về đất đai để phục vụ công tác quản lý Nhà nước về đất đai. Nhìn vào hồ sơ địa chính ta có thể biết được mọi thông tin về đất đai. Do hồ sơ địa chính có vai trò quan trọng như vậy nên từ xa xưa Nhà nước ta đã tiến hành công tác lập hồ sơ địa chính bằng hình thức đi từ đo đạc thủ công đến sử dụng các phương tiện hiện đại là máy móc để đo đạc lập bản đồ địa chính để thiết lập lên hồ sơ địa chính. Song trong tình hình hiện nay đất đai tham gia tích cực vào hoạt động kinh tế xã hội, thị trường bất động sản hình thành, Do đó, đất đai cũng như các mối quan hệ đất đai có nhiều thay đổi. Vì vậy để phản ánh đúng hiện trạng đất đai, những biến đổi đất đai cần làm tốt công tác đăng kí thống kê đất đai, đo đạc bản đồ, lập hồ sơ địa chính. Việc làm tốt công tác lập và quản lý hồ sơ địa chính cho phép Nhà nước quản lý chặt chẽ toàn bộ đất đai theo pháp luật, xác lập mối quan hệ pháp lý đầy đủ giữa Nhà nước và người sử dụng đất, tạo điều kiện cho việc sử dụng đất đai một cách đầy đủ, hợp lý và có hiệu quả. Do vai trò quan trọng của công tác này do vậy những năm qua Nhà nước chú trọng vào thực hiện công tác này, nhưng đến nay trên cả nước chưa có bộ hồ sơ địa chính hoàn chỉnh nào đó là yêu cầu bức xúc trong việc quản lý Nhà nước về đất đai. Vì vậy em chọn đề tài “Thực trạng và giải pháp nhằm hoàn thiện công tác hồ sơ địa chính ở nước ta”.
Trang 1A Lời nói đầu
Đất đai là nguồn lực tự nhiên có vai trò quan trọng trong phát triển kinh tế – xã hội của mỗi một quốc gia Từ xa xa loài ngời đã biết tới nguồn lực này để chinh phục khai thác dần dần chuyển sang quan hệ kinh tế – xã hội đó là sở hữu
và sử dụng đất đai nh một t liệu sản xuất đặc biệt quan trọng, là một trong 4 yếu tố sản xuất (lao động, vốn, đất đai, công nghệ) – nguồn lực đầu vào cơ bản cho mọi nền sản xuất xã hội Mối quan hệ đất đai nó còn ảnh hởng tới lợi ích quốc gia, cộng đồng và cá nhân Do đó, mối quan hệ đất đai đợc quan tâm ở nớc ta đang trong quá trình công nghiệp hoá- hiện đại hoá đất nớc thì vai trò, vị trí đất đai càng
đợc nâng lên Có những mối quan hệ đất đai mới nảy sinh phức tạp Vì vậy, cần có
sự quản lý Nhà nớc đối với nguồn tài nguyên này để phát huy nguồn lực đất đai, khai thác và sử dụng có hiệu quả bảo vệ lợi ích quốc gia, cộng đồng và cá nhân
Và một trong các công cụ để Nhà nớc và các cấp chính quyền thực hiện công tác quản lý Nhà nớc về đất đai đó là công tác hồ sơ địa chính Thật vậy, hồ sơ địa chính là hệ thống tài liệu, sổ sách ghi nhận thông tin về đất đai để phục vụ công tác quản lý Nhà nớc về đất đai Nhìn vào hồ sơ địa chính ta có thể biết đợc mọi thông tin về đất đai Do hồ sơ địa chính có vai trò quan trọng nh vậy nên từ xa xa Nhà nớc ta đã tiến hành công tác lập hồ sơ địa chính bằng hình thức đi từ đo đạc thủ công đến sử dụng các phơng tiện hiện đại là máy móc để đo đạc lập bản đồ địa chính để thiết lập lên hồ sơ địa chính Song trong tình hình hiện nay đất đai tham gia tích cực vào hoạt động kinh tế xã hội, thị trờng bất động sản hình thành, Do
đó, đất đai cũng nh các mối quan hệ đất đai có nhiều thay đổi Vì vậy để phản ánh
đúng hiện trạng đất đai, những biến đổi đất đai cần làm tốt công tác đăng kí thống
kê đất đai, đo đạc bản đồ, lập hồ sơ địa chính Việc làm tốt công tác lập và quản lý
hồ sơ địa chính cho phép Nhà nớc quản lý chặt chẽ toàn bộ đất đai theo pháp luật, xác lập mối quan hệ pháp lý đầy đủ giữa Nhà nớc và ngời sử dụng đất, tạo điều kiện cho việc sử dụng đất đai một cách đầy đủ, hợp lý và có hiệu quả Do vai trò quan trọng của công tác này do vậy những năm qua Nhà nớc chú trọng vào thực hiện công tác này, nhng đến nay trên cả nớc cha có bộ hồ sơ địa chính hoàn chỉnh nào đó là yêu cầu bức xúc trong việc quản lý Nhà nớc về đất đai Vì vậy em chọn
đề tài
“Thực trạng và giải pháp nhằm hoàn thiện công tác
hồ sơ địa chính ở nớc ta ”Mục đích nghiên cứu: tìm hiểu vai trò, mục đích ý nghĩa của công tác lập và quản lý hồ sơ địa chính trong công tác quản lý Nhà nớc về đất đai đồng thời tìm
Trang 2hiểu thực hiện công tác này từ đó tìm ra giải pháp để hoàn thiện công tác quản lý Nhà nớc về đất đai nói chung và công tác hồ sơ địa chính nói riêng.
Để đáp ứng mục đích nghiên cứu trên thì đối tợng nghiên cứu: các quan hệ
đất đai, đặc điểm, nội dung hồ sơ địa chính, yếu tố ảnh hởng đến công tác lập và quản lý hồ sơ địa chính để biết đợc các đặc điểm, yếu tố này ảnh hởng nh thế nào tới việc lập và quản lý hồ sơ địa chính đồng thời nghiên cứu quá trình lập và quản
lý hồ sơ địa chính để tìm ra biện pháp nhằm thúc đẩy nhanh tiến trình Thông qua nghiên cứu nhữnh thuận lợi, khó khăn trong công tác lập và quản lý hồ sơ địa chính của thành phố Hà Nội về việc thực hiện thí điểm tại 12 phờng, xã, thị trấn tại Hà Nội từ đó rút ra kinh nghiệm để triển khai công tác này trên toàn thành phố tiếp đến thực hiện trên cả nớc
Phơng pháp nghiên cứu: Sử dụng phơng pháp duy vật biện chứng, duy vật lịch sử – tức là đặt việc xây dựng hồ sơ địa chính trong mối quan hệ của đất đai cũng nh nội dung khác của quản lý Nhà nớc về đất đai và các mối quan hệ giữa các nội dung của hồ sơ địa chính Ngoài ra sử dụng phơng pháp phân tích, tổng hợp, thống kê, tổng kết thực tiễn để làm sáng tỏ lý luận
Nội dung gồm 3 phần:
+ Phần I: Cơ sở lý luận của công tác lập và quản lý hồ sơ địa chính
+ Phần II : Thực trạng công tác lập và quản lý hồ sơ địa chính ở nớc ta
+ Phần III: Một số giải pháp nhằm hoàn thiện hồ sơ địa chính.
Em xin chân thành cảm ơn sự giúp đỡ và hớng dẫn tận tình của GS.TSKH
Lê Đình Thắng và các cô chú phòng Đăng ký thống kê của Sở Tài nguyên Môi ờng và Nhà đất Hà Nội đã hớng dẫn em hoàn thành tốt đề tài này
Trang 3tr-B Nội dung Phần I: Cơ sở lí luận của công tác lập và
quản lý hồ sơ địa chính
I Khái quát về công tác quản lý Nhà nớc về đất đai
Đất đai là tặng vật của thiên nhiên cho không loài ngời thông qua lao động
và trí tuệ của chính bản thân mình mà con ngời tác động vào đất làm ra sản phẩm nuôi sống mình
Đất đai là tài nguyên, tài sản quý giá thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nớc thống nhất quản lý và là một trong những điều kiện không thể thiếu đợc trong tất cả các hoạt động của đời sống kinh tế- xã hội Do đó quản lý và sử dụng đất đai một cách hợp lý, có hiệu quả đòi hỏi cần thực hiện công tác quản lý Nhà nớc về
đất đai
Để thấy đợc rõ sự cần thiết của công tác này ta đi tìm hiểu vai trò đất đai
trong sự nghiệp phát triển đất nớc
1 Vai trò đất đai trong phát triển kinh tế xã hội–
1.1 Vai trò đất đai trong sản xuất, đời sống.
Con ngời sinh ra đã gắn liền với đất, tồn tại đợc là nhờ vào sản phẩm từ đất
và đế khi nhắm mắt xuôi tay con ngời lại trở về với đất Đất gắn bó với sự tồn tại
và phát triển của con ngời Không chỉ có vậy mà trên phơng diện kinh tế xã hội thì đất đai là tài nguyên, tài sản của mỗi quốc gia tạo nên của cải vật chất cho xã hội Thật vậy, đất đai là tặng vật của thiên nhiên cho không loài ngời, không phải
do con ngời làm ra Trong tiến trình lịch sử của xã hội loài ngời, con ngời và đất
đai ngày càng gắn bó với nhau Con ngời khai thác nguồn của cải vô tận này để tạo lên sản phẩm nuôi sống mình Đất đai là sản phẩm cuả tự nhiên, con ngời khai phá chiếm hữu nó do vậy đất đai chứa đựng yếu tố lao động Nh vậy, đất đai
từ nguồn tài nguyên trở thành tài sản của xã hội Không chỉ có vậy xét trong đời sống và sản xuất thì đất đai là thành phần quan trọng hàng đầu của môi trờng sống, là địa bàn phân bố dân c, là t liệu sản xuất đặc biệt đối với nông, lâm, ng nghiệp
Luật đất đai 1993 của nớc CHXHCN Việt Nam có ghi: “ Đất đai là tài nguyên quốc gia vô cùng quý giá, là t liệu sản xuất đặc biệt, là thành phần quan trọng hàng đầu của môi trờng sống, là địa bàn phân bố các khu dân c, xây dựng
Trang 4các cơ sở kinh tế, văn hoá xã hội, an ninh quốc phòng Trải qua nhiều thế hệ, nhân dân ta đã tốn bao công sức, xơng máu mới tạo lập, bảo vệ đợc vốn đất đai
nh ngày nay!”
1.2 Vai trò đất đai trong sự nghiệp phát triển đất nớc
Trong xã hội phong kiến thì đinh (lao động) và điền (đất đai) là hai yếu tố
đợc nhà vua quản lý chặt chẽ bởi đó là hai yếu tố cơ bản đầu vào của nền sản xuất xã hội Khi chuyển sang hình thái kinh tế t bản, thì nền sản xuất xã hội chuyển trọng tâm từ khu vực sản xuất nông nghiệp sang khu vực công nghiệp lúc đó đòi hỏi một yếu tố đầu vào mới đó là t bản (vốn) Và khi công nghiệp phát triển nên trình độ cao hơn, con ngời đã sử dụng công nghệ thông tin vào trong sản xuất, lúc
đó công nghệ trở thành yếu tố đầu vào mới cho nên sản xuất xã hội Nh vậy bốn yếu tố : con ngời, đất đai, vốn, công nghệ là bốn nguồn lực đầu vào cơ bản cho mọi nền sản xuất xã hội, tuỳ theo trình độ lực lợng sản xuất mà tầm quan trọng của các yếu tố này có mức độ khác nhau
Trong hoàn cảnh nớc ta hiện nay, từ một nền sản xuất nông nghiệp lạc hậu chúng ta đang xây dựng một xã hội công nghiệp hiện đại Đây chính là nội dung của công nghiệp hoá- hiện đại hoá đất nớc Tỉ trọng kinh tế nông, lâm, ng nghiệp nớc ta năm 1995 là chiếm 29%, hơn nữa nông dân nớc ta chiếm tới hơn 80% dân
số Vì thế nông nghiệp nớc ta vẫn đóng vai trò quan trọng Do đó công nghiệp hoá- hiện đại hoá nông nghiệp là mục tiêu hàng đầu Mà ta biết đất đai là t liệu sản xuất đặc biệt quan trọng đối với sản xuất nông, lâm, ng nghiệp Nó không chỉ
là t liệu lao động mà còn là đối tợng lao động Thông qua phơng tiện đất đai con ngời đã khai thác sản phẩm từ đất và còn hơn thế nữa khi con ngời biết khai thác hợp lý biết bảo vệ đất sản xuất Thực hiện công nghiệp hoá- hiện đại hoá nông nghiệp là làm sao để tăng sản xuất nông nghiệp trong quỹ đất hạn hẹp do quá trình đô thị hoá Muốn vậy cần phải có chính sách đất đai hợp lý để tác động trực tiếp vào lực lợng sản xuất nông nghiệp Để có chính sách đất đai hợp lý cần nhanh chóng thực hiện tốt công tác điều tra khảo sát, đo đạc bản đồ, lập hồ sơ địa chính
Trong vấn đề bảo vệ môi trờng của cả nớc và khu vực thì việc bảo đảm diện tích rừng có vai trò quan trọng đặc biệt Do vậy bên cạnh chính sách khai thác rừng cần thực hiện quy hoạch, phủ xanh đất trống đồi núi trọc Có nh vậy mới phát triển bền vững đợc nh vậy đất đai có vai trò quan trọng trong sự nghiệp bảo
vệ môi trờng
Trang 5Trong giai đoạn hiện nay đô thị hoá đang là xu thế tất yếu do đó các khu công nghiệp tập trung đợc hình thành Vấn đề đặt ra là cần quy hoạch các khu công nghiệp ở đâu và với quy mô nh thế nào cho có lợi nhất trên mặt bằng phân tích tổng hợp kinh tế – xã hội của tỉnh, vùng, cả nớc Điều này bắt nguồn tù việc cân đối kinh tế trong quy hoạch sử dụng đất Để thực hiện quy hoạch sử dụng đất cần điều tra, khảo sát đo đạc bản đồ, tìm hiểu hiện trạng sử dụng đất nh vậy cần làm tốt công tác đo đạc bản đồ, lập hồ sơ địa chính bởi nó là căn cứ pháp lý và khoa học thực hiện quy hoạch sử dụng đất.
Trong mọi thời đại thì vấn đề nhà ở và đất ở luôn đợc quan tâm, đặc biệt trong giai đoạn hiện nay dân số tăng lên đất chặt ngời đông, đất ở trở thành nhu cầu bức xúc Nhà ở không chỉ là tài sản quan trọng đặc biệt đối với mỗi gia đình
mà còn là một trong những tiêu chuẩn làm thớc đo phản ánh trình độ phát triển kinh tế –xã hội của mỗi nớc và đánh giá mức độ công bằng và trình độ văn minh của xã hội Do vậy cần có chính sách đất đai hợp lý cho việc xây dựng nhà ở, nhanh chóng thực hiện công tác đăng kí đất, lập hồ sơ địa chính, cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở để bảo vệ cho ngời dân
Ơ nớc ta, khi chuyển sang nền kinh tế thị trờng thì một hệ thống các loại thị trơng đợc hình thành và phát triển, trong đó có thị trờng bất động sản – một lĩnh vực nhạy cảm và phức tạ Thị trờng tuy mới đợc hình thành nhnh đã thu hút lợng vốn không nhỏ vào đầu t xây dựng cơ sở hạ tầng, cung cấp hành hoá thiết yếu cho nhân dân, đáp ứng nhu cầu kinh doanh bất động sản của các thành phần kinh tế
Nó đợc coi nh lĩnh vực kinh tế quan trọng do đó cần phát triển thị trờng này Muốn vậy cần có chính sách đất đai hợp lý, cần nhanh chóng hoàn thiện công tác
hồ sơ địa chính để cung cấp thông tin xác thực về hàng hoá bất động sản để lành mạnh hoá thị trờng bất động sản và Nhà nớc có thể kiểm soát đợc thị trờng này Việc phát triển thị trờng này góp phần hình thành đồng bộ các loại thị trờng là
điều kiện để thực hiện công nghiệp hoá- hiện đại hoá đất nớc
Nếu xét trên bình diện kinh tế xã hội, mặt bằng tổng thể của toàn bộ nền kinh tế, để phát triển một xã hội công nghiệp trên cơ sở một xã hội nông nghiệp thì chúng ta phải thực hiện chuyển dịch cơ cấu kinh tế và cơ cấu lao động Và công cụ để chuyển dịch cơ cấu kinh tế và cơ cấu lao động đó chính là quy hoạch
sử dụng đất, các chính sách đất đai và các chính sách xã hội Nh vậy, quản lý đất
đai lúc này có thể phát huy tác dụng là động lực thúc đẩy nhanh quá trình công nghiệp hoá- hiện đại hoá đất nớc
Trang 6Trong kinh tế, thì đất đai là nguồn vốn to lớn của đất nớc Nhà nớc có thể tạo nguồn thu đáng kể từ hoạt động kinh tế trên đất vì đó là đầu vào không thể thiếu đợc của mọi hoạt động kinh tế Nó là nguồn vốn không bao giờ cạn mà trong quá trình khai thác sử dụng có thể làm cho giá trị tăng lên Trong tình thế cơ sở hạ tầng không ngừng đợc cải thiện và dân số tăng lên thì giá trị bằng tiền của đất tăng lên không ngừng Điều này minh chứng cho sự to lớn của nguồn vốn
đất đai Nh vậy, đất đai có ý nghĩa tạo nguồn thu cho ngân sách Để có thể tạo nguồn thu hơn nữa cần có hệ thống quản lý đất đai chặt chẽ, hồ sơ quản lý đầy đủ
và chính sách đất đai từng bớc ổn định
Tóm lại, đất đai có vai trò hết sức quan trọng trọng trong sự nghiệp phát triển kinh tế –xã hội của đất nớc Đất đai tham gia vào tất cả các ngành sản xuất vật chất xã hội nh t liệu sản xuất đặc biệt Thực hiện công tác quản lý Nhà nớc về
đất đai sẽ cho phép ta giải quyết vấn đề: Tăng sản lợng kinh tế nông nghiệp, đổi mới bộ mặt nông thôn,cải thiện đời sống nhân dân; đảm bảo an toàn lơng thực quốc gia; bảo vệ tài nguyên đất và môi trờng sinh thái; quy hoạch hợp lý các khu công nghiệp và kiểm soát quá trình đô thị hoá; chuyển dịch cơ cấu kinh tế và cơ cấu lao động trên cơ sở quy hoạch đất hợp lý; xây dựng xã hội công bằng trên cơ
sở thực hiện chính sách nhà ở và đất ở; phát triển thị trờng bất động sản; tăng ờng nguồn thu cho ngân sách quốc gia
c-Do đất đai có vai trò quan trọng nh trên vì thế mà công tác quản lý Nhà ớcvề đất đai ở nớc ta đã đợc chú ý từ lâu nhng do điều kiện hoàn cảnh ở mỗi thời
n-kỳ khác nhau mà công tác quản lý Nhà nớc có nhiệm vụ cụ thể khác nhau Vì vậy
ta cần tìm hiểu quan hệ đất đai trong lịch sử Việt Nam để thấy đợc công tác quản
lý Nhà nớc về đất đai qua các thời kỳ Từ đó nhận thức quan hệ đất đai trong thời
đại ngày nay
2 Quan hệ đất đai trong lịch sử Việt Nam
Bất kỳ một quốc gia nào, Nhà nớc nào cũng có một quỹ đất đai nhất định
đ-ợc giới hạn bởi biên giớ quốc gia mà thiên nhiên ban tặng
Đất đai là vấn đề sống còn của mỗi quốc gia vì vậy Nhà nớc muốn tồn tại
và phát triển đợc thì phải quản lý chặt, nắm chắc tài nguyên đất đai Mỗi thời kỳ với chế độ chính trị khác nhau đều có chính sách quản lý đất đai đặc trng của thời
kỳ đó
Trang 72.1) Thời kỳ đầu lập nớc
Trong thời kỳ này đất đai là của chung và đó chính là khởi thuỷ của ruộng
đất công
Khi nhà nớc Văn Lang ra đời thì toàn bộ ruộng đất trong đó là của chung
và cũng là của nhà vua Sau khi đất đai bị xâm chiếm thì các vua Hùng tổ chức chống cự dần dần hình thành khái niệm sơ khai đất đai là sở hữu của nhà vua
2.2) Thời kỳ phong kiến
Trong hơn 1000 năm Bắc thuộc, hình thức sở hữu tối cao phong kiến về ruộng đất chi phối xã hội Việt Nam Nhà Đờng đã áp dụng nhiều chính sách về
đất đai để tạo nguồn thu cho nhà nớc đô hộ
Khi giành đợc độc lập tự chủ, Đinh Bộ Lĩnh làm vua xây dựng nhà nớc Đại
Cồ Việt – quyền sở hữu tối cao về nhà vua đợc xác lập
Dới thời Lý – Trần, nhà vua chấp nhận ba hình thức sở hữu: sở hữu nhà vua, sở hữu tập thể, sở hữu t nhân Nhng tất cả ngời sử dụng đất đều phải nộp công quỹ cho nhà vua
Đến thời nhà Hồ, Hồ Quý Ly đã ban hành chính sách cải cách ruộng đất (1397) thực hiện chế độ hạn điền (mỗi ngời không quá 10 mẫu ruộng) để thu hồi
đất đai cho nhà nớc
Vào năm 1428 Lê Lợi lên ngôi đã phong đất cho các quần thần và thực hiện kiểm kê đất đai để lập sổ sách (địa bạ) từ đó có chính sách phân phối lại ruộng công bỏ hoang cho binh lính và nông dân Trong giai đoạn này bộ luật đầu tiên ở nớc ta đợc ban hành gọi là Luật Hồng Đức trong đó có 60 điều nói về đất đai Các
điều luật nói về đất đai thể hiện tính nhân đạo và triệt để để bảo vệ đất công Tuy nhiên, công việc đo đạc từ khi Lê Lợi lên ngôi đến hết đời hậu Lê vẫn cha đợc hoàn thành
Sau khi Nguyễn ánh lên ngôi, từ năm 1805 đến năm 1836 suốt 31 năm nhà Nguyễn hoàn tất bộ địa bạ của 18 nghìn xã từ Mục Quan Nam đến Múi Cà Mau gồm 10044 tập Trong địa bạ ghi rõ thửa đất của ai, sử dụng làm gì, kích thức bao nhiêu trên cơ sở đo đạc thực địa, đo đạc cụ thể có sự nhất trí chủ sở hữu và quan
đạc điền Trong thời kỳ này nhà Nguyễn đã ban hành bộ luật thứ hai của nớc ta mang tên Hoàng Việt Luật Lệ (gọi là Luật Gia Long) Trong bộ luật này có 14
điều nhằm điều chỉnh quan hệ về nhà đất và thuế lúa Tinh thần là xác định quyền tối thợng của nhà vua đối với ruộng đất cả nớc, trong đó chia ra đất công quản và
t quản Trên cơ sở này thuế lúa đợc thu rất triệt để cho ngân khố quốc gia Và
Trang 8cũng trong thời kỳ này chế độ hạn điền đợc thực hiện lần thứ hai và nhà Nguyễn
đã thực hiện thành công việc khai khẩn đất hoang
Nh vậy, tuỳ theo chế độ chính trị và hoàn cảnh lịch sử ở mỗi thời kỳ mà quan hệ đất đai có sự khác nhau và ta thấy rằng đất đai ngày càng đợc quan tâm hơn, các mối quan hệ đất đai, công tác quản lý đất đai ngày một rõ ràng cụ thể hơn, chi tiết hơn
2.3) Chế độ thực dân phong kiến (thời Pháp thuộc 1883-1945)
Thực dân Pháp vừa bình định xong đã lo ngay đến vấn đề ruộng đất Họ cấp
đất cho bọn tay sai và bán đất với giá rẻ mặt (10frăng/1 ha) vì thế đã tạo lên chế
độ đại địa chủ ở nớc ta Thực hiện chính sách chia để trị, Pháp chia nớc ta thành 3
kỳ, lập Sở địa chính ở các kỳ, Ty địa chính ở các tỉnh và trởng bạ ở các xã để phụ trách điền địa
Pháp đã tiến hành thành lập bản đồ địa chính với tỷ lệ 1/1000-1/4000 đối với ruộng đất và dùng tỉ lệ 1/200-1/1000 ở đô thị
Pháp đã thực hiện chế độ cai trị về đất đai khác nhau ở mỗi kỳ
- Nam kỳ: Thành lập Sở địa chính, tiền hành làm bao đạc và lập biểu tính thuế Đến năm1930 đã đo đạc xong bản đồ giải thửa Thực hiện tu chỉnh địa
bộ thời Minh Mạng và thực hiện lu trữ ở phong quản lý địa bộ
- Trung kỳ: Tiến hành đo đạc giản đơn để có căn cứ tính thuế Ngày 26/4/1930 Khâm sứ Trung kỳ ban hành Nghị định số 1385 lập sổ bảo tồn điền trạch sau đổi thành Sở quản thủ địa chính
- Bắc kỳ: Tiến hành lập bản đồ bao đạc và thành lập bản đồ địa chính chính quy Đồng thời lập lợc đồ giản đơn nhanh chóng nắm bắt đợc diện tích đất
đai Mở lớp đào tạo trên 6000 th ký đạc điền đồng thời quy định chuyển dịch ruộng đất phải nộp lệ phí theo quy định
Nh vậy, có thể nói dới chế độ thực dân phong kiến, các mối quan hệ đất
đai ở nớc ta đợc xác lập chỉ nhằm mục đích khai thác nguồn tài nguyên này của thực dân Pháp Việc lập bản đồ, thành lập Sở địa chính, Ty địa chính là phục vụ cho việc thu thếu đất và nắm bắt nguồn tài nguyên này
2.4) Chính sách đất đai ở miền Nam thời kỳ Mỹ Nguỵ (1954-1975)
Trong thời kỳ này tồn tại hai chính sách ruộng đất đó là chính sách ruộng
đất của chính quyền cách mạng và chính sách ruộng đất của Mỹ- Ngụy
Trang 9Chính sách ruộng đất của chính quyền cách mạng mà nội dung xuyên suốt trong quá trình đấu tranh giành độc lập dân tộc là: Ruộng đất về tay ngời cày song điều này chỉ thực hiện đợc ở vùng giải phóng.
Còn chính sách ruộng đất ruộng đất của Mỹ –Ngụy nằm trong chính sách xâm lợc vì vậy thực hiện chính sách “cải cách điền địa ” của chính quyền Ngô
Đình Diệm và luật “ngời cày có ruộng ”của chính quyền Nguyễn Văn Thiệu nhằm lôi kéo, giành giật nông dân Luật ngời cày có ruộng bao gồm 6 chơng 22
điều trong đó việc cấp “chứng khoán ” ruộng đất cho nông dân khẳng định quyền
sở hữu ruộng đất của nông dân nhng chính quyền Thiệu lại ép nông dân nhận
“chứng khoán ”
2.5) Quan hệ đất đai ở nớc ta từ sau cách mạng tháng 8/ 1945.
Đất đai là một trong hai mục tiêu quan trọng của cách mạng Việt Nam
“làm t sản dân quyền cách mạng và thổ địa cách mạng” Vì vậy ngay sau khi cách mạng tháng 8 thành công Nhà nớc ta đã ban hành thông t, chỉ thị nhằm tăng cờng hiệu quả sử dụng đất nông nghiệp Quốc hội thông qua luật cải cách ruộng
đất, ruộng đất đợc chia đều cho dân cày, ngời cày đợc canh tác trên thửa đất của mình
Trong giai đoạn từ năm 1955- 1959, cơ quan quản lý đất đai đợc thành lập
đó là Sở địa chính nằm trong Bộ tài chính với chức năng là quản lý ruộng đất và thu thuế nông nghiệp
Hiến pháp năm 1960 đã xác định quyền sở hữu toàn dân về đất đai, sở hữu tập thể và sở hữu t nhân
Từ năm 1980- 1991: Thực hiện quyết định 201/ CP (01/17/1980); Chỉ thị 299/TTG(10/11/1980); Chỉ thị 100/CT_TW (13/01/1981); Nghị quyết 10/NQ-
TW (05/04/1988) về khoán ruộng đất lâu dài
Hiến pháp 1992 xác định “đất đai sở hữu toàn dân”( điều 17) Nh vậy, chế
độ sở hữu toàn dân về đất đai và quản lý đất đai đợc ghi nhận trong hiến pháp
1992 Tiếp đó luật đất đai ban hành 9/1993 đã quy định rõ hơn các quyền và nghĩa vụ của ngời sử dụng đất
Chính sách đất đai nớc ta hiện nay thể hiện nội dung chủ chủ yếu sau:
- Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nớc thống nhất quản lý bằng pháp luật và quy hoạch, các tổ chức, hộ gia đình và cá nhân đợc Nhà nớc giao quyền sử dụng đất hoặc cho thuê đất
- Nhà nớc có chính sách u tiên đối với sử dụng đất nông, lâm, ng nghiệp nhằm bảo đảm an toàn lơng thực và bảo vệ môi trờng
Trang 10- Nhà nớc có chính sách hợp lý để bảo đảm nhà ở cho mọi ngời.
- Hộ gia đình và cá nhân đợc Nhà nớc giao đất nông, lâm nghiệp để sử dụng ổn định lâu dài thì đợc hởng các quyền quy định ở Luật đất đai
- Nhà nớc quản đất đai bằng bản đồ địa chính có toạ độ và hồ sơ đăng
kí đất đai, chủ sử dụng đất đợc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
- Việc giao đất, cho thuê đất, chuyển đổi mục đích sử dụng đất đợc thực hiện khi có quy hoạch sử dụng đất đợc cơ quan Nhà nớc có thẩm quyền xét quyệt
- Nhà nớc định giá đất để tính thuế chuyển quyền sử dụng đất, thu tiền khi giao đất, cho thuê đất, tính giá tài sản khi giao đất và bồi thờng thiệt hại khi thu hồi đất
- Tuỳ theo mục đích sử dụng, loại đất, đối tợng sử dụng đất mà Nhà
n-ớc quy định hạn mức, thời hạn sử dụng
- Nhà nớc khuyến khích khai hoang vỡ hoá mở rộng diện tích sử dụng
đất, sử dụng bãi bồi đất trống đồi núi trọc và sử dụng đất phải đi đôi với cải tạo bồi bổ đất
Nh vậy, chính sách đất đai hiện nay ở nớc ta thể hiện chế độ sở hữu toàn dân về đất đai, bảo đảm quyền lợi của ngời sử dụng đất, đồng thời tạo điều kiện cho việc sử dụng đất hợp lý có hiệu quả, phục vụ sự nghiệp phát triển kinh tế-xã hội
Trên đây ta đi nghiên cứu quan hệ đất đai qua các thời kỳ, ta thấy rằng đất
đai ở mọi thời kỳ đều đợc quan tâm, tất cả các chế độ khác nhau đều muốn nắm giữ nguồn tài nguyên này, quản lý và sử dụng triệt để nguồn tài nguyên này để phục vụ mục tiêu của các thời kỳ
Việc đi sâu nghiên cứu vai trò của đất đai cũng nh những quan hệ đất đai qua các thời kỳ để ta nhận thức rằng luôn luôn và cần thiết phải có quản lý Nhà nớc về đất đai và tuỳ theo từng thời kỳ, từng điều kiện hoàn cảnh khác nhau mà ta thực hiện quản lý sao cho có lợi nhất phục vụ đợc mục tiêu của từng thời kỳ
Trong tình hình hiện nay để thực hiện mục tiêu công nghiệp hoá- hiện đại hoá đất nớc thì nội dung quản lý Nhà nớc về đất đai nh sau
3)Nội dung quản lý Nhà nớc về đất đai.
Chế độ quản lý Nhà nớc về đất đai là toàn bộ các quy phạm pháp luật điều chỉnh các quan hệ xã hội phát sinh trong quá trình quản lý Nhà nớc đối với đất
đai
Trang 11Chế độ quản lý Nhà nớc về đất đai bắt nguồn từ nội dung quản lý Nhà nớc
về đất đai Nội dung quản lý Nhà nớc về đất đai bao gồm các hoạt động của cơ quan Nhà nớc có thẩm quyền để thực hiện quyền sở hữu Nhà nớc và bảo đảm quyền sở hữu đó về đất đai Nó bao gồm các hoạt động của Nhà nớc trong việc nắm chắc tình hình sử dụng đất đai, hoạt động của Nhà nớc về phân phối lại quỹ
đất trên cơ sở quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất các hoạt động của Nhà nớc về kiểm tra, giám sát quá trình sử dụng đất đai
Điều 13 Luật đất đai năm 1993 nêu 7 nội dung quản lý Nhà nớc về đất đai
nh sau:
3.1) Điều tra, khảo sát, đo đạc đánh giá và phân hạng đất.
Điều tra, khảo sát, đo đạc đánh giá và phân hạng đất là những công việc hết sức quan trọng bởi qua đó Nhà nớc mới nắm đợc toàn bộ quỹ đất đai cả về số lợng và chất lợng, mới có khả năng phát hiện năng lực đất đai ở mỗi vùng, từng
địa phơng Qua đó, Nhà nớc có những chính sách và biện pháp sử dụng đất có hệ thống, có căn cứ khoa học trên phạm vi cả nớc, từng vùng, từng địa phơng
Nh vậy, qua tài liệu này ta biết đợc đất đai đang sử dụng làm gì và sử dụng vào việc gì là tốt nhất để phát huy tiềm năng ở mỗi vùng
Để nắm đợc số lợng, chất lợng đất đai Nhà nớc phải tiến hành điều tra, khảo sát đo đạc và nghiên cứu, điều tra thực địa nắm đợc tổng diện tích tự nhiên, diện tích từng loại đất nh đất nông nghiệp, lâm nghiệp, đất dân c nông thôn, đất chuyên dùng, đất cha sử dụng Từ đó mà thực hiện quy hoạch đất đai.…
Việc đánh giá phân hạng đất là công tác khoa học và rất phức tạp nhằm xác
định tác dụng sử dụng đất cụ thể cho từng vùng, từng diện tích đất Đây là việc làm hết sức cần thiết trong điều kiện nền kinh tế thị trờng có sự quản lý của Nhà nớc nhằm góp phần đảm bảo cho thị trờng bất động sản phát triển lành mạnh, sản xuất phát triển và ổn định đời sống của nhân dân
Việc xác định giá các loại đất phải xem xét cụ thể vị trí, địa hình, mục đích
sử dụng cũng nh xem xét quan hệ cung cầu đợc hình thành trên thị trờng bất động sản và xu hớng biến động của chúng Đó là cơ sở để tính thuế chuyền quyền sử dụng đất, tính tiền khi giao đất, bồi thờng thiệt hại khi thu hồi đất, tính giá trị quyền sử dụng đất khi góp vốn liên doanh
Bản đồ địa chính là cơ sở để thể hiện số liệu về điều tra khảo sát, đo đạc Mặt khác, bản đồ địa chính còn là một thành phần của hệ thống hồ sơ địa chính
để phục vụ quản lý từng thửa đất Vì vậy, Luật đất đai quy định việc tổ chức chỉ
đạo lập bản đồ địa chính nh sau:
Trang 12+ Chính phủ chỉ đạo việc tổ chức lập bản đồ địa chính thống nhất trên phạm
vi cả nớc Cơ quan quản lý đất đai ở Trung ơng ban hành quy trình kỹ thuật, quy phạm xây dựng bản đồ địa chính
+ ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ơng chỉ đạo tổ chức việc lập bản đồ địa chính ở địa phơng mình
+ Bản đồ địa chính đợc lập theo đơn vị hành chính xã, phờng, thị trấn
+ Bản đồ địa chính gốc đợc lu trữ tại cơ quan quản lý đất đai cấp tỉnh, huyện, quận, thị xã và UBND phờng, thị trấn
3.2) Quy hoạch và kế hoạch hoá việc sử dụng đất.
Quy hoạch đất đai là sự tính toán, phân bổ đất đai một cách cụ thể về số ợng, chất lợng, vị trí, không gian trên cơ sở khoa học nhằm phục vụ cho các mục
l-đích kinh tế, xã hội Kế hoạch hoá đất đai là sự xác định các chỉ tiêu về sử dụng
đất đai thông qua việc khoanh định mục tiêu sử dụng từng vùng đất cho từng thời
kỳ nhỏ trong thời gian quy hoạch Kế hoạch còn điều chỉnh mục đích sử dụng đất cho phù hợp với phơng án quy hoạch và điều kiện thực tế của đất đai
Công tác quản lý đất đai theo quy hoạch, kế hoạch có ý nghĩa to lớn Nó giúp việc sử dụng đất đai đúng mục đích đạt hiệu quả cao và tiết kiệm, giúp Nhà nớc quản lý chặt chẽ đất đai Chính vì vai trò quan trọng vậy Luật đất đai năm
1993 đã có những điều khoản quy định về nội dung quy hoạch đất đai (điều 17); quy định về nội dung lập và xét duyệt quy hoạch đất đai (điều 16); quy định về thẩm quyền xét duyệt quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất
3.3) Ban hành các văn bản pháp luật về quản lý sử dụng đất và tổ chức thực hiện các văn bản đó.
Các văn bản quản lý Nhà nớc nói riêng và các tài liệu khác nói chung luôn luôn đợc sản sinh do nhu cầu cầu của xã hội nhất định Từ các hiện tợng kinh tế – xã hội có liên quan tới quan hệ đất đai, các cơ quan địa chính cần tổng hợp lại thành quy luật trong các địa phơng mình đề nghị xây dựng các văn bản pháp luật nhằm điều chỉnh pháp luật đất đai và các chính sách đất đai
Ban hành các văn bản pháp luật về quản lý, sử dụng đất đai và tổ chức thực hiện các văn bản đó là trách nhiệm của cơ quan quản lý Nhà nớc, các cơ quan quản lý đất đai ở các cấp Trách nhiệm của cơ quan quản lý đất đai ở trung ơng là soạn thảo các văn bản pháp luật về quản lý sử dụng đất để trình chính phủ quyết
định chính sách đất đai
Trang 13Các cơ quan chuyên môn ở địa phơng căn cứ vào quyền hạn và chức năng nhiệm vụ của mình giúp UBND các cấp ban hành văn bản hớng dẫn và tổ chức thực hiện đầy đủ chính sách ruộng đất của Đảng và Nhà nớc Để có chính sách
đất đai phù hợp cần phải nhận thức đầy đủ các quy luật tự nhiên đồng thời căn cứ vào số liệu điều tra đo đạc, đánh giá, phân hạng đất và căn cứ vào quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất có nh vậy việc quản lý, sử dụng đất mới thực hiện tốt
3.4) Giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất.
Đất đai là một tài nguyên vô cùng quý giá Quỹ đất đai có hạn trong khi nhu cầu đất đai để phát triển sản xuất, phục vụ nhu cầu xây dựng và đời sống hàng ngày tăng Do đó, việc phân phối đất phải đảm bảo công bằng và hợp lý, tạo
điều kiện khai thác tốt đúng quỹ đất “chọn mặt gửi vàng” Đây cũng là việc thực hiện quyền năng về đất đai mà Nhà nớc giao cho các tổ chức, cá nhân tuỳ theo mức độ giao quyền năng này mà nảy sinh hình thức giao, cho thuê, thu hồi
*Nguyên tắc khi giao đất, cho thuê đất
- Việc giao đất phải căn cứ vào quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đai đã
đợc cơ quan Nhà nớc xét duyệt
- Việc giao đất phải đúng đối tợng và phải có nhu cầu sử dụng đất
- Yêu cầu sử dụng đất đai phải đợc ghi trong luận chứng kinh tế kỹ thuật và trong thiết kế đã đợc cơ quan Nhà nớc có thẩm quyền xét duyệt
- Phải có đơn xin giao đất hoặc cho thuê đất
* Thẩm quyền giao đất
Điều 23 và 24 Luật đất đai có quy định thẩm quyền giao đất của các cấp: Chính Phủ, UBND tỉnh và thành phố trực thuộc TW và UBND huyện, thị xã, thành phố thuộc tỉnh
- Chính Phủ là cơ quan có thẩm quyền cao nhất quyết định những vấn
đề quan trọng, quyết định giao đất và sử dụng đất vào mọi mục đích trong trờng hợp cần thiết Cụ thể:
+Chính Phủ xét duyệt kế hoạch hằng năm của UBND tỉnh, thành phố trực thuộc TW về việc giao đất nông nghiệp, lâm nghiệp có rừng để sử dụng vào mục
Trang 14- UBND tỉnh, thành phố trực thuộc TW đợc giao thẩm quyền quyết
định giao đất để sử dụng vào mục đích không phải là sản xuất nông, lâm nghiệp
Cụ thể:
+ Từ 1ha trở xuống đối với đất nông nghhiệp, đất lâm nghiệp có rừng, đất khu dân c nông thôn, đất đô thị và từ 2 ha trở xuống đối với đất trống đồi núi trọc cho mỗi công trình không theo tuyến
+ Từ 3 ha trở xuống đối với đất ông nghhiệp, đất lâm nghiệp có rừng, đất khu dân c nông thôn, đất đô thị và từ 5 ha trở xuống đối với đất trống đồi núi trọc cho mỗi công trình đờng bộ, đờng sắt, đờng điện, đê điều và từ 10 ha trở xuống
đối với đất trống, đồi núi trọc cho mỗi công trình xây dựng hồ chứa nớc
- Giao đất nông nghiệp, lâm nghiệp có rừng để hộ gia đình, cá nhân làm nhà ở, đất chuyên dùng để sử dụng vào mục đích chuyên dùng khác hoặc để làm nhà ở, đất ở đô thị theo định mức do Chính Phủ quy định
+ Giao đất khu dân c nông thôn để UBND huyện, thị xã, thành phố thuộc tỉnh giao đất cho hộ gia đình, cá nhân làm nhà ở
+ Giao đất để sử dụng vào mục đích nông, lâm nghiệp cho các tổ chức + Quyết định mức đất giao cho mỗi hộ gia đình sử dụng để làm nhà ở theo quyết định của Chính Phủ đối với từng vùng
+ Quyết định giao đất cho các nhà thờ, nhà chùa, thành thất đang sử dụng
- UBND huyện, thị xã, thành phố thuộc tỉnh có các thẩm quyền sau:+ Giao đất cho hộ gia đình, cá nhân sử dụng vào mục đích nông, lâm nghiệp
+ Giao đất khu dân c nông thôn cho hộ gia đình và cá nhân làm nhà ở trên cơ sở quy hoạch đã đợc xét duyệt của UBND tỉnh, thành phố trực thuộc TW
+ Giao đất cha sử dụng cho cá tổ chức và cá nhân có thời hạn hoặc tạm chia
* Những quy định về việc cho thuê đất
- Điều 29 Luất đất đai quy định:”Chính Phủ, UBND các cấp thực hiện việc cho các tổ chức, hộ gia đình và cá nhân thuê đất để sản xuất kinh doanh ” theo quy định của luật này và các quy định khác của pháp luật
- Điều 80-84 của Luật đất đai quy định về việc tổ chức, cá nhân nớc ngoài, tổ chức quốc tế thuê đất
Việc cho các tổ chức, cá nhân nớc ngoài thuê đất tuân thủ theo pháp lệnh ngày 14/10/1994 của Uỷ ban thờng vụ Quốc Hội và Nghị định số 11/CP ngày 24/01/1994 của Chính Phủ
* Những quy định về thu hồi đất
Trang 15Điều 26 Luật đất đai 1993 quy định: Nhà nớc thu hồi toàn bộ hoặc một phần đất đã giao sử dụng trong những trờng hợp sau:
-Tổ chức sử dụng đất bị giải thể, phá sản chuyển đi nơi khác giảm nhu cầu sử dụng đất
- Cá nhân sử dụng đất bị chết mà không có ngời đợc quyền tiếp tục sử dụng đất
- Ngời sử dụng đất tự nguyện trả lại đất đợc giao
- Đất không đợc sử dụng trong 12 tháng liền mà không đợc cơ quan Nhà nớc có thẩm quyền có thẩm quyền giao đất cho phép
- Ngời sử dụng đất cố ý không thực hiện nghĩa vụ đối với Nhà nớc
- Đất sử dụng không đúng mục đích đợc giao
- Đất đợc giao không đúng thẩm quyền
Trong trờng hợp Nhà nớc thu hồi đất đang sử dụng của ngời sử dụng đất để
sử dụng vào mục đích quốc phòng an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng bị thu hồi đợc đền bù thiệt hại
Cơ quan Nhà nớc nào có thẩm quyền giao loại đất nào thì có thẩm quyền thu hồi loại đất đó
2.5) Đăng kí đất đai, lập và quản lý hồ sơ địa chính, quản lý các hợp
đồng sử dụng đất, thống kê, kiểm kê đất, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng
đất.
Đăng kí đất đai là việc cung cấp thông tin về quan hệ đối với đất đai để thiết lập lên hồ sơ địa chính nhằm xác lập mối quan hệ giữa ngời sử dụng đất với Nhà nớc và Nhà nớc bảo vệ quyền lợi hợp pháp cho ngời sử dụng đất
Lí do để thực hiện đăng kí đó là thông tin đất đai luôn thay đổi dẫn đến quan hệ đất đai thay đổi vậy cần thực hiện nghĩa vụ đăng kí để xác lập quan hệ thờng xuyên tơng ứng loại thông tin đó
Đăng kí lần đầu là việc đăng kí lần đầu tiên thực hiện một cách thống nhất trên toàn q uốc kết quả tạo hồ sơ ban đầu
Khi thông tin thay đổi thì tiến hành đăng kí biến động đất đai Khi phát sinh thay đổi thông tin về đất đai thì chủ sử dụng đất thực hiện nghĩa vụ đăng kí những thay đổi này với cơ quan quản lý Nhà nớc về đất đai kết quả hình thành hồ sơ cập nhật về các biến động của đất đai
Đăng kí đất đai là nghĩa vụ và trách nhiệm của các chủ sử dụng đất và của cơ quan quản lý Nhà nớc về đất đai
Trang 16Điều 33 Luật đất đai quy định.
“Khi đợc cơ quan Nhà nớc có thẩm quyền giao đất, cho phép thay đổi mục
đích sử dụng đất phải đăng kí tại UBND xã, phờng, thị trấn” Ngời đang sử dụng
đất tại xã, phờng, thị trấn nào thì phải đăng kí tại xã, phờng, thị trấn đó
UBND xã, phờng, thị trấn lập và quản lý sổ địa chính, đăng kí vào sổ địa chính đất cha sử dụng và sự biến động về sử dụng đất
• Cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất:
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là chứng th pháp lý xác nhận quan hệ hợp pháp giữa Nhà nớc với ngời sử dụng đất trong quá trình quản lý và sử dụng
đất
Điều 36 Luật đất đai quy định
- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất do cơ quan quản lý đất đai ở TW phát hành
- Cơ quan Nhà nớc có thẩm quyền giao đất thì có thẩm quyền quyết
định cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất Trong trờng hợp Chính Phủ giao
đất thì UBND tỉnh, thành phố trực thuộc TW quyết định cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
• Thống kê đất đai:
Thống kê đất đai là công việc hết sức quan trọng nhằm nắm chính xác, kịp thời những biến động về đất đa, cung cấp thông tin cần thiết cho công tác quản lý Nhà nớc về đất đai
Điều 35 Luật đất đai quy định : UBND các cấp có trách nhiệm tổ chức việc thống kê, kiểm kê đất đai tại địa phơng mình Cơ quan quản lý đất đai có trách nhiệm báo cáo kết quả thống kê đất đai lên cơ quan quản lý đất đai cấp trên trực tiếp Việc thống kê đất đai thực hiện mỗi năm một lần, việc kiểm kê đất đai đợc tiến hành năm năm một lần Đơn vị thống kê, kiểm kê đất đai là đơn vị lập sổ địa chính: UBND xã, phờng, thị trấn
Nh vậy, nội dung quản lý Nhà nớc về đất đai này gồm ba phần công việc: Kết hợp với bản đồ địa chính, tổ chức đăng kí và thành lập các hồ sơ đăng kí đất
đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất để hình thành hệ thống hồ sơ địa chính ban đầu; Quản lí hồ sơ địa chính, thực hiện các thủ tục pháp lý trong biến
động đất đai(giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất, chuyển đổi, chuyển nhợng, cho thuê, thừa kế, thế chấp ), cập nhật hồ sơ địa chính; Thực hiện thống kê đất đai…hàng năm và kiểm kê đất đai năm năm một lần để nắm lại quỹ đất và phát hiện quy luật kinh tế – xã hội có liên quan tới quan hệ đất đai
Trang 172.6) Thanh tra việc chấp hành các chế độ thể lệ về quản lý sử dụng đất.
Mục tiều của công tác này nhằm đảm bảo cho các quy định về chế độ quản
lý sử dụng đất đợc thực hiện một cách nghiêm túc và đầy đủ đồng thời phát hiện
và đề xuất những bất hợp lý, những phơng hớng xử lý sai phạm trong thay đổi quan hệ sử dụng đất Có nh vậy đất đai mới sử dụng tốt và có hiệu quả
Nội dung của công việc này thanh tra ngời sử dụng đất xem việc sử dụng
đất có đúng mục đích, chế độ không và thanh tra trong hoạt động quản lý đất đai: thanh tra bộ phận thực hiện chức năng, nghiệp vụ quản lý đất đai nh xác định có
đúng nghĩa vụ không? đúng chế độ quản lý không?
Nh vậy có thể nói thanh tra kiểm tra việc quản lý và sử dụng đất đai là một trong những nội dung quan trọng trong công tác quản lý Nhà nớc về đất đai
Điều 37 Luật đất đai quy định:
Chính Phủ tổ chức thanh tra đất đai trong cả nớc, UBND các cấp tổ chức thanh tra đất đai trong địa phơng mình
Cơ quan quản lý đất đai ở TW giúp Chính Phủ, cơ quan quản lý đất đai ở
địa phơng giúp UBND cùng cấp trong việc thực hiện thanh tra đất đai
Thanh tra đất đai phải đợc thực hiện thờng xuyên, đều khắp, phải lu ý cả
điểm và diện, phải lu ý cả lý và tình bởi quan hệ đất đai thờng rất nhạy cảm và phức tạp
2.7) Giải quyết tranh chấp về đất đai, giải quyết khiếu nại, tố cáo các vi phạm trong việc quản lý và sử dụng đất đai.
Giải quyết tranh chấp, khiếu nại, tố cáo các vi phạm trong việc quản lý và
sử dụng đất đai là một công việc khó khăn bởi tranh chấp đất đai thờng tranh chấp về quyền sử dụng và quyền chiếm giữ đất đai giữa các bên sử dụng đất đòi hỏi khi giải quyết phải nắm đợc hồ sơ ban đầu và hồ sơ biến động đất đai để từ đó
đi đến kết luận đúng đắn trong việc giải quyết tranh chấp đất đai Còn kiếu nại là việc các đơng sự sử dụng và quản lý đất đai nhận thấy bị sai phạm về quyền lợi của mình do cơ quan Nhà nớc gây ra và đề nghị giải quyết các quyền lợi vi phạm Còn tố cáo là hành vi của cá nhân hoặc tổ chức phát hiện ra những sai trái trong việc quản lý và sử dụng đất đai và những sai phạm này gây ra hậu quả bất lợi.Nhà nớc khuyến khích việc hoà giải tranh chấp đất đai trong nhân dân Trong trờng hợp tranh chấp về quyền sử dụng đất cha có giấy chứng nhận quyền
sử dụng đất thì chính quyền UBND và cơ quan địa chính có trách nhiệm giải quyết Trờng hợp đã có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất do cơ quan có thẩm
Trang 18nay ở nớc ta tranh chấp và khiếu tố về đất đai đều do ngành điạ chính và các cấp chính quyền xử lý Hơn nữa khi lập hồ sơ địa chính ban đầu chúng ta đã phải giải quyết hàng loạt những vấn đề do lịch sử để lại, những vấn đề này liên quan tới tranh chấp và khiếu tố về đất đai Do đó để giải quyết tốt công việc này đòi hỏi cần nắm vững pháp luật đồng thời tuỳ điều kiện hoàn cảnh cụ thể mà xử lý các tình huống cho thấu tình đạt lý.
Trên đây là những nội dung quản lý Nhà nớc về đất đai, nó phản ánh
đợc vai trò đất đai trong bức tranh hoạt động vĩ mô của nền kinh tế- xã hội Thật vậy, khi kinh tế thế giới chuyển sang giai đoạn công nghiệp con ngời đã ý thức rõ hơn ý nghĩa quan hệ đất đai ở tầm vĩ mô từ đó xuất hiện khái niệm “ quản lý đất
đai hiện đại” Quản lý đất đai hiện đại bao gồm những nội dung trên Tuy nhiên, tuỳ từng hoàn cảnh, điều kiện cụ thể và mục tiêu của các thời kỳ thì mối quan hệ
đất đai có nhiều thay đổi phù hợp với thay đổi khách quan của nền kinh tế- xã hộ
Do đó nội dung quản lý Nhà nớc đã nảy sinh nhiều vấn đề mới bảo đảm nhận thực đây đủ hơn, khoa học hơn vai trò đất đai đối với phát triển kinh tế- xã hội Chính vì vậy Luật đất đai sẽ ban hành 01/07/2004 đã có nội dung quản lý Nhà n-
ớc về đất đai mới nh sau: Quản lý và phát triển thị trờng quyền sử dụng đất trong thị trờng bất động sản; quản lý tài chính về đất đai; quản lý hoạt động dịch vụ công về đất đai; quản lý, giám sát việc thực hiện quyền và nghĩa vụ của ngời sử dụng đất
Những nội dung quản lý Nhà nớc trên đây có mối quan hệ khăng khít với nhau Để thực hiện tốt công tác quản lý Nhà nớc vê đất đai cần làm tốt tất cả các nội dung trên Trong các nội dung trên thì công tác lập và quản lý hồ sơ địa chính hết sức quan trọng không thể thiếu đợc trong công tác quản lý Nhà nớc về đất đai bởi nó là hồ sơ pháp lý cao nhất và nếu thực hiện tốt nhiệm vụ này sẽ là cơ sở
điều kiện để thực hiện các nội dung khác của quản lý Nhà nớc về đất đai Hơn nữa hồ sơ địa chính giúp các cấp chính quyền sử dụng tài liệu quản lý cập nhật thông tin đất đai
Trong tình hình hiện nay công tác này đang là yêu cầu bức xúc và là một nhiệm vụ chiến lợc của toàn ngành địa chính nhằm hoàn thiện hồ sơ địa chính, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất làm cơ sở triển khai thi hành luật, đa hoạt
động quản lý Nhà nớc về đất đai ở các cấp thành nề nếp thờng xuyên Để từng
b-ớc hoàn thiện công tác này thì ta cần tìm hiểu hồ sơ địa chính là gì? đặc điểm ra sao? Tại sao lại thực hiện công tác này?nội dung của nó gồm những gì?
Trang 19II Sự cần thiết phải xây dựng hồ sơ địa chính trong công tác quản lý Nhà nớc về đất đai
Cho đến nay trên thế giới có hai hệ thống hồ sơ quản lý đất đai: hệ thống
địa bạ (deed system) và hệ thống bằng khoán(title system) Hệ thống địa bạ thì áp dụng từ tất lâu đời bao gồm: các sổ sách địa chính mô tả thửa đất theo kiểu sơ đồ
do chính quyền quản lý và các giấy tờ pháp lý trên các khế ớc, văn tự đợc pháp luật thừa nhận Khi mà các mối quan hệ đất đai trở lên phức tạp thì một bộ hồ sơ hiện đại hơn đó là hệ thống bằng khoán Hệ thống này bao gồm: bản đồ địa chính, các hồ sơ đăng kí đất đai, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất Nh vậy, so với hệ thống địa bạ thì hệ thống bằng khoán cho phép chính quyền quản lý cụ thể hơn, chặt chẽ hơn, thống nhất hơn Tuy nhiên tuỳ từng hoàn cảnh, điều kiện mà
sử dụng hệ thống quản lý nào tốt hơn
Trên đây đã nói về hệ thống hồ sơ quản lý đất đai Nó phản ánh rằng việc quản lý đất đai chỉ quan tâm tới việc điều chỉnh các quan hệ đất đai trong phạm
vi dân sự và hành chính, không chú ý tới vai trò đất đai trong bức trang hoạt động
vĩ mô của nền kinh tế- xã hội Trong bối cảnh hiện nay, đất đai đang tham gia tích cực vào hoạt động kinh tế- xã hội do đó đòi hỏi phải xây dựng cho đợc hệ thống hồ sơ quản lý đất đai hiện đại Muốn vậy ta cần tìm hiểu khái niệm hồ sơ
địa chính cũng nh đặc điểm và các loại hồ sơ địa chính ở nớc ta
1 Khái niệm, phân loại và đặc điểm hồ sơ địa chính
*Hồ sơ địa chính là hệ thống tài liệu, số liệu, bản đồ, sổ sách vv phản…
ánh yếu tố tự nhiên, kinh tế, xã hội, pháp lý của đất đai tính cho từng đơn vị đất
Rõ ràng hồ sơ địa chính phục vụ cho công tác quản lý Nhà nớc về đất đai bởi nó chứa đựng thông tin về đất đai Tất cả các thông tin về tự nhiên của đất đai đợc lấy thông qua đo đạc khảo sát; còn các yếu tố kinh tế của đất đai lấy thông tin từ việc phân loại, đánh giá, phân hạng đất đai là điều kiệu để xác định giá đất và thu thuế Yếu tố xã hội về đất đai lấy từ hoạt động của Nhà nớc về quy định quyền sở hữu, quyền sử dụng, các quan hệ về chuyển đổi, chuyển nhợng, cho thuê, thừa kế, thế chấp Còn yếu tố pháp luật của đất đai thì căn cứ vào quyết định …
của cơ quan Nhà nớc có thẩm quyền ví dụ nh quy hoạch, kế hoạch sử dụng
đất, các quy định pháp luật về giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất vv…
Nh vậy, để có tất cẩ thông tin đất đai ở trong hồ sơ địa chính nh trên thì cần thực hiện đợc tất cả nội dung của công tác quản lý Nhà nớc về đất đai
Trang 20Hồ sơ địa chính nói chung bao gồm các tài liệu, số liệu, bản đồ, sổ sách … chứa đựng toàn bộ thông tin về đất đai Nó là sản phẩm do ngời quản lý lập lên và mỗi bộ máy địa chính lập các loại hồ sơ địa chính khác nhau Vì thế phân loại hồ sơ địa chính theo cách này ta có các loại hồ sơ địa chính nh sau:
- Hệ thống địa bạ: hệ thống này dùng để ghi chép thông tin yếu tố về
đất đai, là hệ thống các loại sổ sách dùng trong đăng kí và quản lý đất đai Nó chứa đựng đầy đủ các thông tin về vị trí, hình thể, kích thức, loại, hạng đất, cũng
nh chủ sở hữu và chủ sử dụng đất
Nội dung của sổ địa bạ bao gồm: Sổ đăng ký đất (sổ địa bạ) do cơ quan quản lý đất đai cấp xã (cấp cơ sở) cấp và quản lý; thứ hai là các loại giấy tờ khác,
nó xác định quan hệ sở hữu và pháp lý về đất đai Việc sử dụng hệ thống địa bạ
có u điểm đơn giản, dễ dàng thực hiện, dễ làm và dễ sử dụng Tuy nhiên, bên cạnh u điểm nó có nhợc điểm đó là việc quản lý đất đai không an toàn, không chặt chẽ bởi việc quản lý chỉ sử dụng ở đơn vị hành chính nhỏ và quản lý trên từng lô đất, mảnh đất, không thể thể hiện đầy đủ thông tin của cả một vùng Do vậy, nếu vợt khỏi vùng thì nó không còn giá trị
Hệ thống hồ sơ địa chính tiếp theo là hệ thống bằng khoán (bằng khoán
điền thổ): là hệ thống giấy tờ trong hồ sơ quản lý đất đai nó đợc xác định một cách thống nhất, trên cơ sở đó hệ thống bản đồ địa chính cùng với hệ thống quản
Nội dung của hệ thống bằng khoán bao gồm: Hệ thống bản đồ địa chính quy định thống nhất trong cả nớc; Thứ hai là hồ sơ, sổ sách để quản lý thông tin
về mảnh đất đó vì một bản đồ không thể ghi đầy đủ thông tin về đất đai Do vậy, dựa trên bản đồ mà thực hiện việc đăng ký lần đầu nh đăng ký về diện tích, tính chất, mục đích sử dụng, chủ sử dụng đất và khi có thông tin thay đổi thì thực…hiện đăng ký lại trong hồ sơ gọi là đăng ký biến động; thứ ba là hệ thống Giấy chứng nhận quyền sử dụng (do ngời sở hữu quản lý)
Với nội dung trên thì hệ thống bằng khoán giúp ngời quản lý đất đai một cách chặt chẽ, thống nhất, việc quản lý này không những chỉ ở địa phơng, vùng
mà quản lý liên vùng, cả nớc Việc sử dụng hệ thống này tạo điều kiện cơ bản để
Trang 21phát triển quan hệ hàng hoá tiền tệ về đất đai một cách đầy đủ và chính xác sẽ ngăn chặn tình trạng thông tin ngầm tạo điều kiện co thông tin bất động sản phát triển lành mạnh Không chỉ có vậy nếu tạo đợc hệ thống bằng khoán đầy đủ sẽ cho phép ta quản lý mục đích sử dụng đợc thực hiện một cách thống nhất và cho phép điều chỉnh quy hoạch, thay đổi mục đích sử dụng đất đai một cách linh hoạt
và phù hợp
Tuy nhiên, để tạo đợc hệ thống bằng khoán đầy đủ chính xác đòi hỏi vốn
đầu t lớn, đòi hỏi công nghệ cao, đòi hỏi phải có cán bộ có trình chuyên môn nghiệp vụ cao
Bên cạnh việc sử dụng hệ thống địa bạ, hệ thống bằng khoán thì hệ thống hỗn hợp tức là sử dụng đồng thời cả hai loại hồ sơ địa chính trên cũng đợc sử dụng
Việc kết hợp sử dụng 2 loại hồ sơ địa bạ và bằng khoán không có nghĩa là
sử dụng 2 thông tin hệ thống trên một mảnh đất mà có loại đất thì sử dụng thông tin địa bạ sẽ tốt, đơn giản, dễ làm, dễ thực hiện, tiết kiệm Còn có loại đất thì phải
sử dụng thông tin đất đai Thật vậy, bởi khi đất đai ít biến động thì nên sử dụng
hệ thống địa bạ vì giản đơn, dễ làm mà vẫn đảm bảo quản lý thông tin một cách
đầy đủ Còn với đất đô thị, công nghiệp, sử dụng nh một yếu tố để kinh doanh cộng với nhiều biến đổi do quá trình đô hoá đòi hỏi các thông tin phải chính xác
do vậy cần sử dụng hệ thống bằng khoán vì đất đai ở khu vực này mang nhiều yếu tố kinh tế nó chứa đựng yếu tố tạo vốn và sử dụng vốn do đó tất cả các thông tin về đất đai cần phải đợc cập nhật đầy đủ, chính xác có nh vậy mới tạo ra công bằng trong trong sử dụng, kinh doanh bất động sản giữa các thành phần kinh tế
đồng thời thể hiện đợc vai trò của Nhà nớc trong việc quản lý tài nguyên đất đai
Là cơ sở để đất đai tham gia tất cả các hoạt động kinh tế- xã hội nh một nguồn lực thực sự, đóng góp vào sự phát triển kinh tế – xã hội theo đúng vai trò của nó
và hơn thế nữa
Nh vậy, qua đây ta có thể thấy rằng việc lập và quản lý hồ sơ địa chính có vai trò và ý nghĩa rất to lớn trong việc quản lý đất đai nói chung
Trên đây ta đi tìm hiểu các loại hồ sơ địa chính, và vấn đề đặt ra là ta nên
sử dụng hồ sơ địa chính nào cho mục đích nào là tốt nhất và cần thiết phải hoàn thiện các loại hồ sơ địa chính nh thế nào? để phục vụ tốt cho các công tác quản lý Nhà nớc về đất đai
Hồ sơ địa chính là hệ thống tài liệu, số liệu, bản đồ, sổ sách vv chứa…
đựng đầy đủ các thông tin về đất đai do đó các loại giấy tờ này luôn đợc sử dụng
Trang 22và tuỳ vào mục đích sử dụng của các loại giấy tờ này mà ta có cách phân loại hồ sơ địa chính nh sau:
- Các tài liệu sử dụng thờng xuyên Các tài liệu này bao gồm:
+ Bản đồ địa chính: Tuỳ theo điều kiện hiện nay ở từng địa phơng bản đồ này có mức độ khác nhau về chất lợng:bản đồ địa chính có tạo độ theo hệ toạ độ thống nhất; bản đồ giải thửa toàn xã đo vẽ bằng nhiều phơng pháp khác nhau ; hồ sơ kỹ thuật thửa đất đối với đất đô thị hoặc sơ đồ trích thửa đối với thửa đất nông, lâm nghiệp nhiều chủ sử dụng nhng ranh giới giữa các chủ cha thể hiện bằng bờ
cố định; bản đồ trích lục ô phố, xứ đồng, thôn ấp, bản hoặc từng thửa đất trong ờng hợp cha có bản đồ địa chính mà có nhu cầu cần đăng kí lập hồ sơ, cấp giấy chứng nhận đến từng nhóm hộ, cá nhân, từng tổ chức trên từng thửa đất
tr-+ Sổ địa chính bao gồm cả nông thôn và thành thị Sổ địa chính và bản đồ
địa chính là hai tài liệu chứa đựng thông tin mang tính pháp lý của đất đai
+ Sổ mục kê: dùng cho khu vực nông thôn đợc dùng để thống kê, kiểm kê
đất đai rất tiện lợi
+ Sổ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
+ Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, quyền sử dụng đất ở(đối với đất đô thị)- đây là tài liệu chứa đựng thông tin pháp lý về đất đai
+ Sổ theo dõi biến động đất đai
+ Biểu số liệu thống kê diện tích: cho biết diện tích từng đơn vị giúp cho…nhà quản lý có đợc thông tin cụ thể
Tất cả các tài liệu trên phục vụ cho công tác trực tiềp quản lý đất đai, đây là
hồ sơ thờng trực, hồ sơ này thờng đợc sử dụng thờng xuyên hiện đới dạng nh thế nào? ta còn phải tìm hiểu đặc điểm của nó để từ đó có thể phân tích tìm ra cách tác động đến sự vật, hiện tợng đó theo hớng tích cực và
Bên cạnh các tài liệu đợc sử dụng thờng xuyên thì có tài liệu chỉ đợc sử dụng khi cần thiết đó là các tài liệu gốc lu trữ
- Tài liệu gốc lu trữ: Các tài liệu này dùng xác nhận thông tin đảm bảo
hệ thống hồ sơ trên mang tính pháp lý và dùng để thẩm tra, kiểm tra
Các tài liệu này hình thành trong quá trình đo đạc, lập bản đồ địa chính gồm toàn bộ thành quả giao nộp theo luận chứng kinh tế kỹ thuật đã đợc duyệt của mỗi công trình đo vẽ, lập bản đồ địa chính và các thông tin, t liệu hình thành trong quá trình đăng kí lần đầu và đăng kí biến động đất đai gồm: các giấy tờ do chủ sử dụng đất nộp khi kê khai đăng kí; đơn kê khai đăng kí, cấp giấy tờ pháp lý
về nguồn gốc đất đai; hồ sơ, tài liệu đợc hình thành trong quá trình thẩm tra, xét
Trang 23duyệt đơn của cấp xã, huyện; các văn bản pháp lý của cấp có thẩm quyền trong việc thực hiện đăng kí đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất: quyết
định thành lập hội đồng đăng kí đất, quyết định cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyết định xử lý các vi phạm pháp luật đất đai vv ; Hồ sơ về kiểm tra…
kỹ thuật, nghiệp thu sản phẩm đăng kí đất đai xét cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
Khi xem xét bất kỳ một sự vật, hiện tợng nào ngoài việc hiểu nó là gì và
đ-ợc thể hồ sơ địa chính cũng không nằm ngoài quy luật đó Trên đây ta cũng phần nào hiểu đợc thế nào là hồ sơ địa chính và các loại hồ sơ địa chính giờ ta tìm hiểu xem nó có đặc điểm gì?
- Hồ sơ địa chính bao gồm nhiều tài liệu chứa đựng nhiều thông tin về
đất đai Thật vậy, không một tài liệu riêng lẻ nào chứa đựng đợc toàn bộ thông tin về đất đai, chỉ có hồ sơ địa chính mới có đợc toàn bộ thông tin về đất đai bởi
nó là tập hợp của tất cả các tài liệu chứa đựng các thông tin về điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội, pháp lý của đất đai Nhìn vào hồ sơ địa chính ta có thể biết đợc toàn bộ thông tin về đất đai.Các loại tài liệu trong hồ sơ địa chính chứa đựng các thông tin về đất đai một cách chính xác và thống nhất Với đặc điểm này yêu cầu
đặt ra cần biết phân loại và quản lý các tài liệu sao cho tiện lợi nhất
- Đặc điểm thứ hai là việc lập và quản lý hồ sơ địa chính là một nội dung mang tính đặc thù của cơ quan quản lý Nhà nớc về đất đai và nó có quan hệ mật thiết với các nội dung khác của quản lý Nhà nớc vê đất đai Đúng vậy, việc lập và quản lý hồ sơ địa chính không phải cấp nào, ngành nào cũng làm đợc mà phải có cơ quan chuyên trách thực hiện nh phải thực hiện một số nghĩa vụ đặc thù của ngành địa chính nh đo đạc bản đồ, lu trữ thông tin vv Đây là nhiệm vụ…hoàn thành chức năng quản lý của Nhà nớc, bắt buộc Nhà nớc phải hoàn thành
đăng kí đất đai lập hồ sơ địa chính do đó phải có những bộ phân, những ngời thực hiện nhiệm vụ này, đồng thời bảo đảm quyền lợi, nhu cầu của Nhà nớc Để hoàn thành công tác lập hồ sơ địa chính đòi hỏi phải thực hiện đồng thời các nhiệm vụ quản lý Nhà nớc về đất đai Vấn đề đặt ra là cần đào tạo cán bộ có chuyên môn trong việc thực hiện công tác đăng kí đất đai, lập hồ sơ địa chính đồng thời phối hợp với các cấp, các ngành để làm tốt nội dung quản lý Nhà nớc về dất đai
- Đặc điểm thứ ba là các tài liệu, số liệu trong hồ sơ mang tính pháp lý cao Các tài liệu này có ý nghĩa pháp lý chặt chẽ ở chỗ nó là căn cứ để hoạch định các chủ trơng, kế hoạch phăt triển kinh tế- xã hội, làm cơ sở xác định quyền và nghĩa vụ pháp lý của đối tợng sử dụn Việc thực hiện tốt công tác đo đạc bản đồ,
Trang 24đăng kí đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì các tài liệu hồ sơ…
địa chính càng có giá trị pháp lý cao
Với các đặc điểm trên làm cho việc thực hiện công tác lập và quản lý hồ sơ
địa chính cần phải có một số lợng lao động, vật t kỹ thuật, thời gian, kinh phí nhất định và ngời làm công tác lập hồ sơ địa chính phải đợc đào tạo có trình độ
kỹ thuật chuyên môn đầy đủ mới có thể thực hiện đợc Cũng do đặc điểm trên nên chỉ ngành địa chính mới thực hiện công tác này một cách chính xác và đầy
đủ trở thành nội dung quản lý Nhà nớc về đất đai
2 Yêu cầu, phân cấp lập và quản lý hồ sơ địa chính.
Với mỗi một công tác quản lý Nhà nớc về đất đai thì đều có yêu cầu riêng phù hợp với đặc điểm cũng nh bản chất của từng nội dung Và việc lập hồ sơ địa chính phải đảm bảo các yêu cầu sau:
- Phải đầy đủ các loại t liệu Bởi nếu không đầy đủ thì những thông tin
về đất đai sẽ không đầy đủ, tính chất pháp lý không đầy đủ dẫn đến khai thác và
sử dụng các tài liệu khác bị hạn chế
- Bên cạnh việc lập đầy đủ các loại t liệu thì mỗi loại t liệu phải đảm bảo tính pháp lý Tính pháp lý ở mỗi t liệu làm cơ sở để có hồ sơ địa chính có tính pháp lý Bởi cái hình thành nên hồ sơ địa chính mà không chính xác, không đảm bảo tính pháp lý dẫn đến giấy chứng nhận quyền sử dụng đất không có tính pháp
lý và hồ sơ không có tính pháp lý
- Song song với hai yêu cầu trên thì công tác lập hồ sơ địa chính đòi hỏi các nội dung thông tin phải thể hiện chính xác, thống nhất trên tất cả các tài liệu của hồ sơ địa chính Với yêu cầu này đòi hỏi các thông tin đa vào phải chính xác dựa vào thông tin do chính ngời đứng ra kê khai đăng kí và trên cơ sở đó phải thẩm tra đồng thời thực hiện một loạt biện pháp kỹ thuật cần thiết xem kê khai
đúng cha? chính xác cha? Và khi phê duyệt phải dựa trên kê khai và thẩm tra có
nh vậy thông tin đảm bảo tính chính xác Sau mỗi một bớc thực hiện cần tiến hành thẩm tra lại ngay Các thông tin còn phải đảm bảo tính thống nhất tức là toàn bộ dữ liệu đa vào trong hồ sơ phải nhất quán thống nhất với nhau Thông tin mảnh đất nó không chỉ nằm một loại sổ mà nằm nhiều sổ nếu không thống nhất
sẽ rất khó cho việc quản lý
- Một yêu cầu nữa của công tác lập hồ sơ địa chính đó là hình thức trình bày các tài liệu hồ sơ phải rõ ràng, không đợc cạo, tẩy hoặc dùng bút phủ nội dung đã viết, việc chỉnh lý biến động trên tài liệu hồ sơ phải theo đúng quy
Trang 25vào rõ ràng, tiện tra cứu, quản lý, các ngôn từ sử dụng đúng tiêu chuẩn kỹ thuật,
đúng các kí hiệu, đảm bảo đúng quy định về sử chữa
Để đảm bảo các yêu cầu trên đợc thực hiện thì cần thực hiện phân cấp trong việc lập và quản lý hồ sơ địa chính
- Cấp tỉnh: tiến hành lập sổ theo dõi cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất do cấp tỉnh quản lý, thuộc thẩm quyền cấp tỉnh; đồng thời thành lập văn bản, hệ thống hồ sơ xác định, kiểm tra công tác đăng kí, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của cấp huyện; lập biểu số liệu thống kê; bản đồ địa chính; thành lập tài liệu liên quan đến quyết định hành chính trong công tác thanh tra, phúc tra
Nh vậy, công tác đăng kí đất đai, lập hồ sơ địa chính đợc tiến hành ngay từ cấp cơ sở đồng thời có sự chỉ đạo, kiểm tra, giám sát cũng nh hớng dẫn của cấp trên do đó muốn công tác lập hồ sơ địa chính đợc tiến hành nhanh cần có sự phối hợp chỉ đạo giữa các ngành và các cấp chính quyền
Về phân cấp quản lý hồ sơ địa chính:
- Cấp xã: quản lý hồ sơ do mình lập ra và bản đồ địa chính
- Cấp huyện: quản lý hồ sơ do mình lập ra; bản đồ địa chính và toàn bộ
hồ sơ do cấp xã thành lập
- Cấp tỉnh: quản lý hồ sơ do mình lập và hồ sơ cấp huyện thành lập
Về phân cấp lu trữ:
Cấp nào hình thành và phê duyệt loại tài liệu nào thì có quyền lu trữ tài liệu
đó Nh vậy, hồ sơ địa chính đợc lu tại hai nơi, nơi hình thành và nơi tiến hành phê duyệt Với phân cấp lu trữ thế này cho phép tra cứu thông tin dễ dàng là tài liệu cho việc thanh tra, kiểm tra
Trên đây ta đi tìm hiểu về yêu cầu và phân cấp trong việc lập và quản lý hồ sơ địa chính và vấn đề đặt ra cho công tác quản lý đất đai nói chung và công tác lập hồ sơ địa chính nói riêng là cần làm tốt các yêu cầu đặt ra và trong việc phân cấp cần quy định rõ ràng, cụ thể hơn nhiệm vụ của từng cấp tránh chồng chéo và tình trạng “cha chung không ai khóc”
Trang 263 Vai trò của việc xác lập hồ sơ địa chính(xây dựng hồ sơ địa chính là yêu cầu khách quan).
Nh chúng ta đã biết đất đai có vai trò quan trọng trong phát triển kinh tế- xã hội và Nhà nớc nào cũng muốn nắm giữ quyền lực này để phục vụ cho việc phát triển kinh tế- xã hội do đó cần có quản lý Nhà nớc về đất đai ở nớc ta đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nớc quản lý nhằm đảm bảo sử dụng đất một cách
đầy đủ, hợp lý, tiết kiệm và có hiệu quả cao nhất Và công tác lập hồ sơ địa chính
là nội dung quan trọng trong công tác quản lý Nhà nớc về đất đai nó là cơ sở để bảo vệ chế độ sở hữu toàn dân về đất đai, là điều kiện để Nhà nớc quản lý chặt chẽ toàn bộ quỹ đất trong phạm vi lãnh thổ đảm bảo cho đất đai đợc sử dụng một cách triệt để Việc thực hiện tốt công tác này là điều kiện để thực hiện tốt các nhiệm vụ khác của công tác quản lý Nhà nớc về đất đai Cụ thể nh sau:
- Thực hiện lập hồ sơ địa chính là cơ sở để bảo vệ chế độ sở hữu toàn dân về đất đai Thật vậy, chế độ sở hữu bao gồm ba quyền: quyền chiếm hữu, quyền sử dụng và quyền định đoạt đất đai Quyền chiếm hữu thể hiện Nhà nớc chiếm giữ toàn bộ đất đai muốn vậy Nhà nớc phải nắm đợc toàn bộ thông tin về
đất đai Do vậy, Nhà nớc phải thực hiện nhiệm vụ đăng kí đất đai, lập hồ sơ địa chính Bởi tất cả tài liệu hồ sơ địa chính nó chứa đựng toàn bộ thông tin về đất
đai Còn về phía ngời sử dụng quyền chiếm giữ đất đai chỉ giới hạn trong phạm vi Nhà nớc giao nhng ngời sử dụng phải có thông tin về đất đai thông qua đăng kí
đất đaivà nhằm thiết lập lên hồ sơ địa chính Hồ sơ địa chính là tài liệu khẳng
định quyền chiếm giữ đất đai hợp pháp của ngời đợc Nhà nớc giao quyền sử dụng Còn quyền sử dụng thể hiện ở Nhà nớc quyết định vê mục đích sử dụng, và ngời sử dụng khai thác công dụng lợi ích của đất đai phải phụ thuộc vào quy định của Nhà nớc Mà để có quyết định về mục đích sử dụng thì phải nắm đợc toàn bộ thông tin về đất đai phải dựa vào hồ sơ địa chính Nếu không có hồ sơ địa chính thì dẫn đến không quản lý đợc mục đích sử dụng Còn đối với ngời sử dụng đất nếu không thực hiện đăng kí đất đai để xác lập nên hồ sơ địa chính thì họ không yên tâm đầu t khai thác bởi thành quả của việc sử dụng đất không đợc thừa nhận, không bảo vệ quyền năng trong việc khai thác Nếu đăng kí xác lập hồ sơ địa chính đầy đủ thì tất cả các quan hệ đều đợc Nhà nớc đứng ra bảo vệ Xét về quyền định đoạt, đây là quyền tối cao của Nhà nớc đó là Nhà nớc thực hiện mục
đích sử dụng đất thông qua quy hoạch đất đai và Nhà nớc định đoạt quan hệ đất
đai nh giao, cho thuê, thu hôi, mua bán Để có thể đ… a ra quyết định này Nhà nớc cần căn cứ vào hiện trạng sử dụng đất mà tất cả điều này đợc phản ánh trong hồ
Trang 27sơ địa chính Rõ ràng thông qua việc lập hồ sơ địa chính và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, đăng kí đất quy định trách nhiệm pháp lý giữa cơ quan Nhà n-
ớc về quản lý đất đai và ngời sử dụng đất trong việc chấp hành pháp luật đất đai
Hồ sơ địa chính sẽ cung cấp thông tin đầy đủ nhất và là cơ sở pháp lý chặt chẽ để xác định các quyền của ngời sử dụng đất đợc bảo vệ khi bị tranh chấp, xâm phạm; cũng nh xác định các nghĩa vụ mà ngời sử dụng đất nh nghĩa vụ tài chính về sử dụng đất, nghĩa vụ bảo vệ và sử dụng đất có hiệu quả…
- Thực hiện lập hồ sơ địa chính là điều kiện tăng cờng vai trò quản lý của Nhà nớc, đảm bảo cho đất đai đợc sử dụng đầy đủ, hợp lý, tiết kiệm và có hiệu quả Thực hiện lập hồ sơ địa chính là điều kiện để tăng cờng vai trò quản lý của Nhà nớc, bởi Nhà nớc quản lý thông qua hồ sơ Hồ sơ ở đây không hẳn để Nhà n-
ớc quản lý về mặt giấy tờ pháp lý mà hồ sơ luôn đợc cập nhật những biến động của đất đai Từ đó, Nhà nớc thực hiện chức năng chỉnh lý những thông tin ban
đầu và thông qua đó để có biện pháp xử lý đối với từng biến động Rõ ràng thông qua việc thực hiện lập hồ sơ địa chính các thông tin đất đai luôn đợc cập nhật là cơ sở để thực hiện chức năng quản lý và thực hiện biện pháp quản lý một cách th-ờng xuyên Hồ sơ địa chính cung cấp các thông tin cần thiết để phục vụ cho việc quản lý Nhà nớc về đất đai bao gồm:
+ Đối với đất Nhà nớc đã giao quyền sử dụng các thông tin cần thiết gồm: Tên chủ sử dụng đất, vị trí, hình thể, kích thớc diện tích, hạng đất, mục đích sử dụng, thời hạn sử dụng, những ràng buộc về quyền sử dụng, những thay đổi trong quá trình sử dụng đất và cơ sở pháp lý
+ Đối với đất cha giao quyền sử dụng các thông tin cần thiết gồm: Vị trí, hình thể, diện tích, loại đất Tất cả các thông tin trên phải đợc thể hiện chi tiết tới từng thửa đất Đây là đơn vị nhỏ nhất chứa đựng các thông tin về hình thể tự nhiên, kinh tế xã hội và pháp lý của đất đai theo yêu cầu quản lý Nhà nớc về đất
đai
Trang 28Yêu cầu thông tin đất đai trong quản lý Nhà nớc về đất đai.
Để có đợc các thông tin đất đai trên thì Nhà nớc phải thực hiện một loạt các nhiệm vụ nh đo đạc, lập bản đồ địa chính, đăng ký thống kê đất đai, đánh giá, phân hạng đất, quy hoạch sử dụng đất, giao đất, cho thuê đất tất cả các hoạt…
động này đợc phản ánh trong hồ sơ địa chính Nh vậy, thông qua hồ sơ địa chính, Nhà nớc mới thực sự quản lý đợc tình hình đất đai trong toàn bộ phạm vi lãnh thổ hành chính các cấp và thực hiện quản lý chặt chẽ mọi biến động đất đai theo
đúng pháp luật
- Lập và quản lý hồ sơ địa chính là một trong những nội dung quản lý Nhà nớc về đất đai có quan hệ hữu cơ với các nội dung, nhiệm vụ khác của quản lý Nhà nớc về đất đai Hệ thống hồ sơ địa chính chứa đựng đầy đủ các thông tin về
tự nhiên, kinh tế, xã hội của từng thửa đất Mà hệ thống các thông tin đó chính là sản phẩm kế thừa từ việc thực hiện các nội dung, nhiệm vụ quản lý Nhà nớc về
đất đai khác
+ Đối với hệ thống chính sách về quản lý và sử dụng đất: Đó là cơ sở pháp
lý cao nhất cho việc thực hiện lập hồ sơ địa chính Việc lập hồ sơ địa chính không 13- Thay đổi quyền sử dụng
3- Sổ
địa chính
4- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
5- Hồ sơ chủ sử dụng đất6- Quyết định pháp lý
Trang 29chỉ tuân thủ các quy định về đăng ký, lập hồ sơ địa chính và cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mà còn phải chấp hành đúng chế độ về quản lý, sử dụng đất nhằm xác lập hồ sơ địa chính đầy đủ Đồng thời, hồ sơ địa chính cung cấp thông tin về tình hình đất đai để phân tích, đánh giá việc thực hiện chính sách đất đai và
đề xuất, bổ sung hoặc điều chỉnh chủ trơng, chính sách, chiến lợc quản lý và sử dụng đất
+ Đối với nhiệm vụ điều tra, đo đạc, thì kết quả công tác điều tra, đo đạc là
t liệu lập nên hồ sơ địa chính Song cũng thông qua hồ sơ địa chính để góp phần nâng cao độ chính xác kết quả đo đạc, bổ sung giá trị pháp lý của tài liệu đo đạc.+ Đối với công tác quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất Quy hoạch, kế hoạch là căn cứ để giao đất, tạo điều kiện để thiết lập hệ thống hồ sơ địa chính, là cơ sở xét duyệt cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho các đối tợng Đồng thời, thông qua các thông tin về đất đai phản ánh trong hồ sơ địa chính để kiểm tra, đánh giá, giám sát tình hình thực hiện quy hoạch sử dụng đất
+ Đối với công tác giao đất, cho thuê đất, quyết định giao đất hay cho thuê
đất tạo cơ sở pháp lý ban đầu để ngời đợc giao đất hay thuê đất thực hiện nghĩa
vụ tài chính và các cơ quan chức năng tổ chức bàn giao đất, nhng chỉ sau khi ngời
đợc giao đất, thuê đất đã đăng ký quyền sử dụng đất thì mới chính thức thực hiện hoàn chỉnh thủ tục pháp lý giữa ngời sử dụng đất với Nhà nớc Do đó, quyết định giao đất, cho thuê đất là cơ sở xác định quyền hợp pháp của ngời sử dụng đất khi
đăng ký, cũng chính vì vậy hồ sơ địa chính là cơ sở thực hiện kiểm tra, thanh tra tình hình giao đất ở các cấp
+ Đối với công tác phân hạng và định giá đất Kết quẩ phân hạng, định giá
đất là cơ sở xác định trách nhiệm của ngời sử dụng đất trong việc bảo vệ và nâng cao chất lợng đất khi sử dụng, là cơ sở xác định trách nhiệm tài chính của ngời sử dụng đất trớc và sau khi đợc đăng ký cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.+ Đối với công tác thanh tra và giải quyết tranh chấp đất đai thì tài liệu trong hồ sơ địa chính có vai trò quan trọng trong việc xác định nguồn gốc sử dụng đất, nó là căn cứ pháp lý để giải quyết các tranh chấp Ngay cả khi đất đai
có biến động thì các tài liệu này vẫn phản ánh kịp thời do đó cung cấp các thông tin cho việc giải quyết tranh chấp không bị lỗi thời Đồng thời thông qua công tác thanh tra mà nâng cao chất lợng các tài trong hồ sơ địa chính
+ Đối với công tác thống kê đất đai, thì kết quả của công tác thống kê đất
đai đợc tổng hợp từ các tài liệu trong hồ sơ địa chính, vì thế các tài liệu này càng chính xác thì kết quả của công tác thống kê sẽ rất tốt, là cơ sở để đề ra chủ chơng,
Trang 30biện pháp sử dụng đất có hiệu quả Và qua con đờng thống kê đất đai ta mới thấy
đợc kết quả của công tác lập hồ sơ địa chính phát huy hết ý nghĩa trong quản lý
đất đai, mới đánh giá đợc tình hình thực hiện chính sách đất đai và các nhiệm vụ quản lý đất đai khác
Trên đây ta đi phân tích vai trò của việc xác lập hồ sơ địa chính Ta thấy rằng việc lập hồ sơ địa chính là rất cần thiết, nó là đòi hỏi khách quan không thể thiếu đợc trong hoạt động quản lý Nhà nớc về đất đai Yêu cầu của công tác quản
lý Nhà nớc về đất đai là phải xác lập cho đợc hồ sơ địa chính để quản lý đất đai một cách chặt chẽ Việc xây dựng hồ sơ địa chính đầy đủ là cơ sở để bảo vệ chế
độ sử hữu toàn dân về đất đai và là cơ sở để thực hiện các nội dung, nhiệm vụ khác của quản lý đất đai Đa đất đai vào phục vụ mục tiêu phát triển kinh tế – xã hội của đất nớc Xây dựng hồ sơ địa chính là rất cần thiết vì thế cần sớm hoàn thiện công tác này Để hoàn thiện công tác này ta cần tìm hiểu nội dung của hồ sơ địa chính
4 Nội dung hồ sơ địa chính.
Nh chúng ta đã biết hồ sơ địa chính là tập hợp các tài liệu cơ bản thể hiện chi tiết từng thửa đất, từng chủ sử dụng và các nội dung khác theo yêu cầu quản
lý Nhà nớc đối với đất đai Hồ sơ địa chính đợc thành lập theo đơn vị hành chính cấp xã Các tài liệu cơ bản của hồ sơ địa chính làm cơ sở khoa học và pháp lý để Nhà nớc quản lý chặt chẽ, thờng xuyên đối với đất đai
Nội dung hồ sơ địa chính bao gồm:
1 Bản đồ địa chính
2 Sổ địa chính
3 Sổ mục kê
4 Sổ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
5 Sổ theo dõi biến động đất đai
6 Những tài liệu đợc hình thành trong quá trình đăng kí đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
4.1) Bản đồ địa chính
Để quản lý đợc đất đai chúng ta phải có đợc bản đồ địa chính, hồ sơ địa chính và giấy chứng nhận quyền sử dụng đất Bởi t liệu này phải ánh thửa đất với bốn yếu tố:
- Yếu tố tự nhiên của thửa đất nh vị trí, hình dạng, kích thức, chất lợng
đất vv…
Trang 31- Yếu tố kinh tế của thửa đất nh giá đất, thuế đất, giá trị các công trình trên đất vv…
- Yếu tố xã hội của thửa đất nh chủ sử dụng đất, chế độ sử dụng đất, quá trình biến động đất, vv …
- Yếu tố pháp lý của thửa đất nh các văn bản giấy tờ xác nhận quyền
sử dụng đất, xác nhận quy hoạch, vv …
Trong các yếu tố trên thì một số yếu tố đợc ghi nhận trong hồ sơ địa chính còn một số yếu tố khác đợc thể hiện trên bản đồ địa chính Do vậy bản đồ địa chính là một trong các công cụ để quản lý đất đai Trên bản đồ địa chính ghi nhận những thông tin về yếu tố tự nhiên của thửa đất Bản đồ địa chính liên hệ với hồ sơ địa chính ngời ta còn thể hiện tên chủ sử dụng đất, loại đất và một số yếu tố quy hoạch sử dụng đất
Trớc kia, khi kỹ thuật đo đạc cha phát triển ngời ta cha có bản đồ địa chính cho cả khu vực mà chỉ mô tả thửa đất bằng việc sử dụng công cụ thô sơ nh thớc dây để đo chiều dài các cạnh để tích diện tích Tiến thêm bớc nữa ngời ta đo đợc sơ đồ đất (bản đồ giải thửa) kết nối với các hồ sơ pháp lý về thửa đất (hệ thống
địa bạ) nhằm quản lý toàn bộ đất đai Khi kỹ thuật đo đạc phát triển hơn, ngời ta
có thể thành lập bản đồ địa chính cho cả khu vực rộng lớn Lúc này trên hệ thống bản đồ địa chính từng khu vực đã thể hiện đợc mối quan hệ đất đai về mặt tự nhiên ở các cấp địa phơng và việc quản lý đất đai bằng bản đồ bắt đầu đợc thực hiện Từ đấy bản đồ địa chính đóng góp vai trò rất tích cực trong hệ thống quản lý
đất đai song vẫn dới tầm nhìn của mối quan hệ đất đai trong từng địa phơng nhỏ Trong thời gian gần đây, với sự phát triển của khoa học công nghệ, kỹ thuật đo
đạc bản đồ đã đợc giải quyết, bản đồ địa chính theo hệ toạ độ thống nhất đợc thành lập Lúc này, loại bản đồ địa chính này thể hiện đợc mối quan hệ đất đai ở tầm vĩ mô của cả nớc.Từ đó đa ra quy hoạch sử dụng đất hợp lý, hoạch định các chính sách đất đai, điều chỉnh pháp luật đất đai đáp ứng cho sự phát triển kinh tế xã hội của đất nớc Nh vậy, bản đồ địa chính là một công cụ chủ yếu để quản lý
đất đai Từ đây, để quản lý đất đai tốt cần tìm hiểu bản đồ địa chính là gì? cũng
nh những vấn đề liên quan đến bản đồ địa chính
Bản đồ địa chính là bộ phận không thể tách rời hồ sơ địa chính nó nhằm mục đích xác định vị trí, hình thể thửa đất và làm căn cứ khoa học cho việc tính toàn bộ diện tích các thửa, phục vụ nhu cầu: đăng kí đất đai, lập hồ sơ địa chính, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất Ngoài ra, bản đồ địa chính còn là tài…
Trang 32liệu thực hiện thống kê đất đai, lập bản đồ hiện trạng sử dụng đất, quy hoạch sử dụng đất, giao đất, thu hồi đất, bảo vệ và cải tạo đất…
Chính vì vai trò quan trọng vậy do đó bản đồ địa chính phải đợc chỉnh lý thờng xuyên cho phù hợp với hiện trạng sử dụng đất Việc quy định chỉnh lý bản
đồ địa chính nh sau:
- Mọi việc chỉnh lý trên bản đồ địa chính chỉ đợc thực hiện sau khi đã hoàn thành thủ tục pháp lý về đăng kí biến động đất đai và đợc cấp có thẩm quyền giao đất chấp thuận
- Việc chỉnh lý trên bản đồ địa chính phải căn cứ vào kết quả đo đạc ngoài thực địa, các yếu tố mới đợc chỉnh lý trên bản đồ bằng màu đỏ, gạch bỏ các yếu tố cũ cũng bằng màu đỏ
- Sau khi chỉnh lý số thứ tự thửa đất đợc đánh bằng số tiếp theo số hiệu thửa đất cuối cùng của tờ bản đồ và ghi vào bảng số thửa thêm bớt lập ở bên cạnh
ở nơi diện tích trống trong khung bản đồ
- Mỗi yêu cầu kỹ thuật về đo đạc chỉnh lý bản đồ phải tuân theo quy phạm đo vẽ do Tổng Cục địa chính ban hành theo Quyết định 720/1999/QĐ_ĐC ngày 30/12/1999
- Việc chỉnh lý bản đồ địa chính phải đợc chỉnh lý thờng xuyên, cán bộ
địa chính xã có trách nhiệm trích sao khu vực có chỉnh lý để báo cáo lên cơ quan quản lý đất đai huyện để tập hợp báo cáo lên cơ quan quản lý đất đai tỉnh, thành phố theo định kỳ 6 tháng một lần
- Khi số hiệu chỉnh lý chiếm 40% thì phải có kế hoạch đo mới lại
Nh vậy, ta thấy rằng việc thành lập bản đồ địa chính là rất cần thiềt trong công tác quản lý Nhà nớc về đất đai Tuy nhiên, để thiết lập đợc bản đồ địa chính một cách chính xác là công việc khó khăn nó không chỉ là vấn đề công nghệ thành lập bản đồ mà nó liên quan đến vốn, nhân lực, vật lực và liên quan đến sự phối hợp chỉ đạo giữa các cấp, các ngành trong việc lập bản đồ cũng nh chỉnh lý biến động thực hiện công tác quản lý Nhà nớc về đất đai
4.2) Sổ địa chính.
Sổ địa chính là một trong những tài liệu quan trọng của hồ sơ địa chính Sổ
địa chính lập ra với mục đích nhằm tập hợp toàn bộ thông tin cần thiết về toàn bộ diện tích đất đai đợc Nhà nớc giao quyền sử dụng cho các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân và diện tích các loại đất cha giao, cha cho thuê sử dụng; làm cơ sở để Nhà nớc thực hiện chức năng quản lý đất đai theo đúng pháp luật Nh vậy, dựa vào sổ
Trang 33địa chính ta biết đợc diện tích đất Nhà nớc đã giao, biết tên chủ sử dụng đất, mục
đích sử dụng đất từ đó nắm bắt đ… ợc chi tiết tình hình sử dụng đất Sổ địa chính
là căn cứ để quản lý đất đai một cách chặt chẽ từ cấp cơ sở
Khi thành lập sổ địa chính phải tuân thủ các nguyên tắc sau:
- Sổ đợc lập theo đơn vị hành chính cấp xã, phờng, thị trấn do cán bộ
địa chính xã thành lập Sổ phải đợc UBND xã xác nhận và Sở địa chính duyệt mới
có giá trị pháp lý
- Thông tin cập nhật vào trong sổ địa chính phải dựa vào các thông tin pháp lý do ngời xin đăng kí cung cấp
- Khi lập sổ địa chính ở nông thôn khác với sổ địa chính ở đô thị
Cũng nh bản đồ địa chính, sổ địa chính cũng phải thực hiện chỉnh lý Việc chỉnh lý chỉ đợc thực hiện khi đã làm đúng các thủ tục đăng ký biến động đất đai
và đợc cơ quan Nhà nớc có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc chứng nhận biến động trên giấy đã cấp
4.3)Sổ mục kê
Sổ mục kê đợc lập ra nhằm mục đích liệt kê từng thửa đất trong phạm vi địa giới hành chính xã, phờng, thị trấn về các nội dung: tên chủ sử dụng đất, diện tích, loại đất đáp ứng yêu cầu tổng hợp thống kê diện tích đất đai, lập và tra cứu
sử dụng các tài liệu hồ sơ địa chính một cách đầy đủ, thuận tiện, chính xác …
Nh vậy, nhìn vào sổ mục kê ta biết đợc diện tích từng loại đất từ đó có biện pháp khuyến khích, điều chỉnh kế hoạch sử dụng đất phục vụ nhu cầu phát triển kinh tế –xã hội ở từng địa phơng
Rõ ràng sổ mục kê nằm trong hệ thống hồ sơ địa chính sẽ cho phép ta tra cứu thông tin một cách dễ dàng đồng thời giúp cho hoạt động thống kê đất đai đ-
ợc thực hiện một cách thuận lợi và từ số liệu thống kê này nó là cơ sở cần thiết cho việc phân bổ hợp lý các nguồn lực sản xuất, là cơ sở phân vùng và quy hoạch phân bổ sử dụng đất và xây dng kế hoạch sử dụng đất Đồng thời số liệu thống kê còn là căn cứ cho việc tính thuế sử dụng đất Do đó, ta thấy rằng thiết lập sổ mục
kê là cần thiết trong công tác quản lý Nhà nớc về đất đai
Nguyên tắc chung trong việc lập sổ mục kê nh sau:
- Sổ đợc lập từ bản đồ địa chính và các tài liệu điều tra đo đạc đã đợc hoàn chỉnh sau khi xét duyệt cấp giấy chứng nhận và xử lý các trờng hợp vi phạm chính sách đất đai
- Sổ đợc lập theo thứ tự từng tờ bản đồ địa chính, từng thửa đất của mỗi
Trang 34- Sổ lập cho từng xã, phờng theo địa giới đã xác định, do cán bộ địa chính xã chụi trách nhiệm lập Sổ phải đợc UBND xã xác nhận và Sở địa chính duyệt mới có giá trị pháp lý.
- Sổ đợc lập làm ba bộ, bộ gốc lu tại Sở địa chính, một bộ lu tại phòng
địa chính cấp huyện, một bộ lu tại trụ sở UBND xã do cán bộ địa chính xã trực tiếp quản lý
Còn về chỉnh lý sổ, sổ mục kê chỉ đợc chỉnh lý sau khi đã đã làm các thủ tục đăng ký biến động đất đai và chỉnh lý trên bản đồ địa chính
4.4) Sổ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
Sổ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là sổ ghi chép, liệt kê toàn bộ thông tin về giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đã cấp cho đối tợng sử dụng Mục đích của việc lập sổ nhằm quản lý việc phát hành và điều chỉnh thông tin trên giấy chứng nhận.Nh vậy, khác với sổ địa chính, sổ mục kê là quản lý các thông tin đất đai điểm còn sổ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất quản lý giấy chứng nhận và điều chỉnh các thông tin trên giấy chứng nhận quyền sử dụng
đất là chứng th pháp lý công nhận quyền sử dụng đất hợp pháp của ngời sử dụng
đất Do đó việc lập và quản lý sổ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là thực hiện quản lý Nhà nớc về đất đai
Nguyên tắc lập sổ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nh sau:
- Cơ quan nào cấp giấy chứng nhận, thay đổi thông tin giấy chứng nhận thì cơ quan đó lập sổ giấy chứng nhận quyền sử dụng đất Nh vậy, Sở địa chính chụi trách nhiệm lập và giữ sổ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho các đối tợng thuộc thẩm quyền của cấp tỉnh, phòng địa chính cấp huyện chụi trách nhiệm lập và giữ sổ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho các đối t-ợng thuộc thẩm quyền của cấp huyện
- Chỉ khi giấy chứng nhận đợc phát hành hoặc điều chỉnh mới đa thông tin vào sổ
- Nếu đối tợng đợc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là cá nhân,
hộ gia đình thì sổ địa chính lập theo cấp xã, phờng; mỗi xã lập một hoặc một số quyển riêng Còn nếu đối tợng là tổ chức, đất công cộng thì sổ địa chính lập theo
đơn vị quận, huyện vì giấy chứng nhận cho các tổ chức này do Sở địa chính cấp.Chỉnh lý sổ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất khi: giấy chứng nhận không còn giá trị hoặc trờng hợp đợc chứng nhận biến động ngay trên giấy chứng nhận hoặc giấy chứng nhận mới đợc cấp trong qúa trình đăng ký biến động
Trang 354.5) Sổ theo dõi biến động đất đai
Sổ theo dõi biến động đất đai là sổ cập nhật toàn bộ thông tin về đất đai từ sau khi đăng ký lần đầu
Mục đích lập sổ là thông qua thông tin biến động đợc ghi nhận ở sổ này ta biết đất đai đợc thực trạng quỹ đất mỗi loại tại mỗi thời điểm Đồng thời dựa vào
sổ này giúp ta thống kê biến động một cách dễ dàng ta biết đợc tổng quỹ đât, cơ cấu quỹ đất từ đó có biện pháp, chính sách nhằm điều chỉnh cơ cấu quỹ đât hợp
lý vào thực hiện chuyển dịch cơ cấu kinh tế nớc ta theo hớng công nghiệp- dịch vụ- nông nghiệp
Quá trình vận động, phát triển của đời sống kinh tế – xã hội tất yếu dẫn tới
sự biến động đất đai ngày càng đa dạng dới nhiều hình thức khác nhau, do vậy cần cập nhật tất cả các thông tin này qua công tác đăng ký đất đai để lập cho sổ theo dõi biến động đất đai, đảm bảo cho hồ sơ địa chính luôn phản ánh đúng, kịp thời hiện trạng sử dụng đất và đảm bảo cho ngời sử dụng đất thực hiện các quyền
và nghĩa vụ của mình theo pháp luật Nh vậy, lập sổ theo dõi biến động đất đai là cần thiết, là đòi hỏi khách quan trong công tác quản lý Nhà nớc về đất đai Để sổ này ngày càng có chất lợng thì công tác đăng ký đất đai cần phải làm thờng xuyên, liên tục ở mọi lúc, mọi nơi
Nguyên tắc lập sổ nh sau:
- Sổ phải lập ngay sau khi kết thúc công tác đăng ký ban đầu
- Những thông tin đa vào sổ đăng ký biến động phải dựa trên thông tin
Đây là những loại giấy tờ mang ý nghĩa pháp lý cao, các tài liệu này là cơ
sở để thực hiện đăng ký đất đai, lập hồ sơ địa chính theo đúng trình tự, thủ tục, tuân theo quy định của pháp luật Các loại giấy tờ này là:
- Đơn xin đăng ký quyền sử dụng đất và các giấy tờ do ngời sử dụng
đất nộp khi kê khai đăng ký đất ban đầu và đăng ký biến động đất đai
- Các tài liệu đợc hình thành trong quá trình thẩm tra xét duyệt đơn của UBND cấp xã: biên bản phân loại và xét duyệt của hội đồng đăng ký đất đai; tờ trình của UBND cấp xã và phòng địa chính cấp huyện; tờ trình của Sở địa chính
Trang 36nhà đất; danh sách các trờng hợp đợc đề nghị cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng
- Biên bản kiểm tra, nghiệm thu hồ sơ địa chính
Tất cả các loại giấy tờ trên đảm bảo hồ sơ địa chính có tính pháp lý cao, từ
đó là cơ sở để bảo vệ quyền sử dụng đất hợp pháp của ngời sử dụng đất hợp pháp
đồng thời thể hiện chức năng, nhiệm vụ, quyền hạn của các cấp chính quyền trong việc quản lý và sử dụng đất đai
Trên đây là tất cả các tài liệu cơ bản của hồ sơ địa chính và mỗi một loại tài liệu chứa đựng các loại thông tin khác nhau về đất đai nhằm quản lý toàn bộ các mối quan hệ đất đai, điều chỉnh quan hệ đất đai phục vụ cho mục tiêu kinh tế – chính trị Vì vậy, cần xây dựng hồ sơ địa chính với chất lợng cao, tức là các tài liệu này phản ánh chính xác hiện trạng sử dụng đất và phải thiết lập đầy đủ các loại tài liệu trên Trên cơ sở tìm hiểu nội dung của hồ sơ địa chính thì vấn đề đặt
ra là: hoàn thiện hệ thống hồ sơ địa chính thì cần đồng thời hoàn thiện từng nội dung của hồ sơ địa chính
Do hồ sơ địa chính có vai trò quan trọng là cơ sở pháp lý bảo vệ quyền sử dụng đất hợp pháp của ngời sử dụng đất Nhờ vào hệ thống hồ sơ địa chính đã thiết lập mà Nhà nớc nắm chắc quỹ đất, xác định rõ lịch sử, ranh giới từng thửa
đất làm cơ sở để bảo vệ quyền sử dụng đất; giải quyết tranh chấp đất đai Chính vì vậy Nhà nớc xây dựng hệ thống văn bản về hồ sơ địa chính làm cơ sở pháp lý cho việc lập và quản lý hồ sơ địa chính
III Cơ sở pháp lý của công tác lập và quản lý hồ sơ địa chính
Nh chúng ta đã biết, bất kỳ Nhà nớc nào cũng coi đất đai là một trong những vấn đề quan trọng Nhà nớc muốn quản lý chặt chẽ vốn đất đai, tình hình
sử dụng đất và hớng việc sử dụng đất đai phục vụ mục tiêu kinh tế – chính trị của mình Vì thế để quản lý đợc đất đai Nhà nớc sử dụng công cụ pháp luật, xây dựng hệ thống văn bản pháp quy về quản lý đất đai
Hệ thống các văn bản đất đai hiện nay trớc tiên là Luật đất đai 1993 (14/07/1993), Luật sửa đổi bổ sung một số điều của Luật đất đai (02/12/1998),