Hoàn thiện công tác lập dự án đầu tư xây dựng khu đô thị tại Tổng công ty đầu tư phát triển nhà và đô thị

Dự án là một tập hợp các hoạt động cần thiết để tác động vào các nguồn lực hữu hạn, nhằm đạt được một mục tiêu xác định. Trong các dự án thuộc các lĩnh vực khác nhau của đời sống xã hội thì “Dự án đầu tư” là loại hình dự án được xã hội quan tâm nhiều nhất. Trong đó thuật ngữ “Dự án đầu tư xây dựng công trình” được sử dụng trong các văn bản pháp quy của Việt Nam để chỉ các dự án đầu tư có xây dựng công trình. Trong chiến lược phát triển kinh tế xã hội và thực hiện mục tiêu Công nghiệp hoá - Hiện đại hoá đất nước, việc thực hiện các dự án đầu tư phát triển khu đô thị có tầm quan trọng đặc biệt đã tạo điều kiện cơ sở vật chất cho sự đổi mới và phát triển kinh tế đất nước, góp phần đẩy nhanh tốc độ chuyển dịch cơ cấu kinh tế, nâng cao đời sống vật chất tinh thần của nhân dân. Một trong các đơn vị tiên phong trong lĩnh vực đầu tư khu đô thị phải kể đến là Tổng công ty đầu tư phát triển nhà và đô thị (viết tắt là HUD) Tổng công ty đầu tư phát triển nhà và đô thị HUD hiện đang được giao làm Chủ đầu tư một số dự án đầu tư phát triển khu đô thị lớn, tại hà Nội có khu đô thị Linh Đàm, khu đô thị Pháp Vân, khu đô thị Việt Hưng, khu đô thị Vân Canh, tại Quảng Ngãi có khu đô thị Phú Mỹ … Tổng công ty có trách nhiệm huy động mọi nguồn vốn đầu tư cơ sở hạ tầng kỹ thuật và xã hội như cầu, đường, cấp thoát nước, chiếu sáng của các dự án, khu công viên cây xanh; đồng thời thu hút các tổ chức, cá nhân có nhu cầu đầu tư xây dựng các công trình nhà ở cao tầng, thấp tầng và các công trình chuyên dùng trong phạm vi dự án theo quy hoạch được duyệt. Với mục tiêu xây dựng các khu đô thị với đầy đủ cơ sở hạ tầng kỹ thuật và xã hội đồng bộ góp phần cải thiện một cách cơ bản điều kiện sống của nhân dân. Từ năm 2000 đến nay, Tổng công ty đã hoàn thành và đưa vào sử dụng nhiều khu đô thị lớn, đồng bộ về hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội như khu đô thị Linh Đàm, Định Công, Việt Hưng, Văn Quán, Vân Canh tại Hà Nội. Tại các dự án khu đô thị Tổng công ty đầu tư phát triển nhà và đô thị đã hoàn thành đầu tư hơn 4,5 triệu m2 sàn, giải quyết chỗ ở cho khoảng hơn 35 nghìn hộ gia đình. Hiện nay Tổng công ty đã xây dựng chương trình phát triển nhà ở giai đoạn 2013 - 2017 sẽ đầu tư xây dựng gần 1 triệu m2 sàn xây dựng với số vốn đầu tư khoảng 10 nghìn tỷ đồng, các dự án lớn đang trong giai đoạn làm công tác chuẩn bị đầu tư như Khu đô thị Tây Nam Linh Đàm, Nam An Khánh mở rộng, Khu đô thị Phú Mỹ (Quảng Ngãi), Khu đô thị Mai Trai (Sơn Tây), khu đô thị Thanh Lâm – Đại Thịnh , Tân Lập (Hà Nội).. Có kết quả như trên và để đạt mục tiêu hoàn thành kế hoạch đề ra Tổng công ty đầu tư phát triển nhà và đô thị đã xác định công tác quản lý dự án là khâu quan trọng, then chốt và là nhiệm vụ hàng đầu của toàn Tổng công ty nhằm đảm bảo dự án thực hiện theo đúng mục tiêu, kế hoạch đã định. Tuy nhiên, thực tế các dự án đang triển khai hiện nay đã nảy sinh nhiều vấn đề phức tạp không lường trước được từ khâu lập dự án đầu tư như: Thời gian lập dự án kéo dài làm mất cơ hội bán sản phẩm, vấn đề tăng tổng mức đầu tư khi thực hiện dự án, phát sinh các hạng mục dẫn đến phải điều chỉnh dự án, điều chỉnh tổng mức đầu tư dẫn đến tăng giá thành sản phẩm (căn hộ, biệt thự, liền kề..); hiệu quả đầu tư không như kỳ vọng ban đầu dẫn đến dự án chậm tiến độ, ảnh hưởng của cơ chế chính sách của nhà nước... Do vậy vấn đề quản lý tốt các dự án trước tiên phải từ khâu lập dự án để đảm bảo biến những cơ hội đầu tư thành các dự án có hiệu quả, đem lại không những lợi nhuận cho chủ đầu tư mà cả nhiều lợi ích cho nền kinh tế, tránh được thất thoát lãng phí, là vấn đề cấp thiết hiện nay. Xuất phát từ các yêu cầu quản lý nêu trên nên tôi lựa chọn đề tài: “ Hoàn thiện công tác lập dự án đầu tư xây dựng khu đô thị tại Tổng công ty đầu tư phát triển nhà và đô thị”

Tôi xin cam đoan rằng công trình này là do tôi thực hiện dưới sự hướng dẫncủa giảng viên, công trình này chưa được công bố lần nào Những số liệu thu thậpcủa cá nhân đảm bảo khách quan, trung thực Tôi xin chịu trách nhiệm về nội dung

và lời cam đoan này

Tác giả

Trần Đức Thành

Tác giả xin trân trọng cảm ơn các thầy giáo, cô giáo Trường Đại học Kinh tế quốc dân, nhất là các cán bộ, giảng viên Viện Đào tạo Sau Đại học đã

giúp đỡ và tạo điều kiện cho tác giả hoàn thành bản luận văn này Đặc biệt tác giả xin trân trọng cảm ơn giáo viên hướng dẫn - PGS.TS Trương Đoàn Thể đã hết lòng ủng hộ và hướng dẫn tác giả hoàn thành luận văn.

Tác giả cũng xin trân trọng cảm ơn các Phòng, Ban của Tổng công ty đầu tư phát triển nhà và đô thị đã giúp đỡ, tạo điều kiện thuận lợi cho tác giả trong công tác nghiên cứu, thu thập thông tin, tài liệu phục vụ cho luận văn.

Xin cảm ơn bạn bè, đồng nghiệp và gia đình đã giúp đỡ, chia sẻ khó khăn và động viên tác giả trong suốt quá trình học tập và nghiên cứu để hoàn thành luận văn này.

Xin trân trọng cảm ơn !

LỜI CẢM ƠN

MỤC LỤC

DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT

DANH MỤC SƠ ĐỒ, BẢNG BIỂU

CHƯƠNG 1: TỔNG QUAN CÁC TÀI LIỆU LIÊN QUAN ĐẾN ĐỀ TÀI

NGHIÊN CỨU 1

CHƯƠNG 2: CƠ SỞ LÝ THUYẾT VỀ CÔNG TÁC LẬP DỰ ÁN ĐẦU TƯ XÂY DỰNG KHU ĐÔ THỊ 6

2.1 Khái niệm, vị trí, vai trò của đầu tư xây dựng khu đô thị 6

2.1.1 Khái niệm về đầu tư xây dựng 6

2.1.2 Khái niệm về đầu tư xây dựng khu đô thị 6

2.1.3 Vị trí và vai trò của đầu tư xây dựng và đầu tư xây dựng công trình khu đô thị đối với nền kinh tế 6

2.2 Khái niệm, đặc điểm của Dự án đầu tư xây dựng khu đô thị 7

2.2.1 Khái niệm dự án đầu tư xây dựng khu đô thị 7

2.2.2 Đặc điểm của dự án đầu tư xây dựng khu đô thị 7

2.2.3 Các giai đoạn thực hiện dự án đầu tư xây dựng khu đô thị 9

2.3 Mục đích, nội dung dự án đầu tư xây dựng khu đô thị 10

2.3.1 Mục đích của việc lập dự án đầu tư xây dựng khu đô thị 10

2.3.2 Nội dung dự án đầu tư xây dựng khu đô thị 10

2.3.2.1 Thiết kế cơ sở 10

2.3.2.2 Thuyết minh dự án đầu tư 11

2.4 Trình tự lập dự án đầu tư xây dựng khu đô thị 28

2.4.1 Cử chủ nhiệm dự án 28

2.4.2 Lập nhóm soạn thảo 29

2.4.3 Chuẩn bị các đề cương, lập dự toán kinh phí 29

2.4.4 Triển khai soạn thảo dự án 30

2.5 Phương pháp sử dụng trong quá trình lập dự án 30

2.5.1 Phương pháp thu thập thông tin 31

2.5.4 Phương pháp dự báo 32

2.5.5 Phương pháp phân tích độ nhạy 33

2.6 Các chủ thể tham gia lập dự án 33

2.6.1 Người có thẩm quyền quyết định đầu tư 34

2.6.2 Chủ đầu tư 34

2.6.3 Tổ chức tư vấn đầu tư xây dựng 35

2.6.4 Cơ quan quản lý nhà nước về đầu tư xây dựng 35

2.6.5 Mối quan hệ của CĐT đối với các chủ thể liên quan 35

CHƯƠNG 3: PHÂN TÍCH THỰC TRẠNG CÔNG TÁC LẬP DỰ ÁN ĐẦU TƯ XÂY DỰNG CÔNG TRÌNH KHU ĐÔ THỊ TẠI TỔNG CÔNG TY ĐẦU TƯ PHÁT TRIỂN NHÀ VÀ ĐÔ THỊ 36

3.1 Giới thiệu về Tổng công ty 36

3.1.1 Quá trình hình thành và phát triển 36

3.1.2 Lĩnh vực hoạt động và đầu tư chủ yếu của TCT 37

3.1.3 Cơ cấu và sơ đồ tổ chức quản lý của TCT 37

3.1.4 Tổng quan về hoạt động sản xuất kinh doanh của TCT trong giai đoạn 2007-2012 40

3.1.5 Kết quả hoạt động sản xuất kinh doanh trong thời gian qua của Tổng công ty 42

3.2 Phân tích thực trạng công tác lập dự án đầu tư tại Tổng công ty 44

3.2.1 Quy trình lập dự án đầu tại Tổng công ty 44

3.2.2 Các nội dung phân tích trong quá trình lập dự án đầu tư khu đô thị tại Tổng công ty 47

3.2.2.1 Sự cần thiết, mục tiêu đầu tư 47

3.2.2.2 Nghiên cứu thị trường 48

3.2.2.3 Giải pháp về kiến trúc, kỹ thuật 50

3.2.2.4 Giải pháp bồi thường, hỗ trợ, phóng mặt bằng 52

3.2.2.5 Xác định tổng mức đầu tư và nguồn vốn đầu tư của dự án 53

3.2.2.6 Phân tích hiệu quả dự án 57

3.3 Đánh giá công tác lập dự án đầu tư xây dựng khu đô thị tại TCT 59

3.3.1 Những kết quả đạt được 59

3.3.2 Những tồn tại và nguyên nhân 60

CHƯƠNG 4: MỘT SỐ GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN CÔNG TÁC LẬP DỰ ÁN ĐẦU TƯ XÂY DỰNG CÔNG TRÌNH KHU ĐÔ THỊ TẠI TỔNG CÔNG TY ĐẦU TƯ PHÁT TRIỂN NHÀ VÀ ĐÔ THỊ 65

4.1 Phương hướng phát triển của Tổng Công ty trong giai đoạn 2013-2017 và những năm tiếp theo 65

4.2 Các giải pháp hoàn thiện công tác lập dự án đầu tư khu đô thị tại Tổng công ty đầu tư phát triển nhà và đô thị 68

4.2.1 Nâng cao vai trò của công tác lập dự án 68

4.2.2 Hoàn thiện quy trình lập dự án 69

4.2.3 Hoàn thiện phương pháp lập dự án 70

4.2.3.1 Tiến hành phân tích độ nhạy 70

4.2.3.2 Sử dụng phương pháp toán xác suất 71

4.2.3.3 Sử dụng phương pháp dự báo 71

4.2.4 Hoàn thiện phương pháp thu thập thông tin 72

4.2.5 Hoàn thiện nội dung lập dự án 73

4.2.5.1 Hoàn thiện nội dung nghiên cứu thị trường 73

4.2.5.2 Hoàn thiện nội dung nghiên cứu kỹ thuật 74

4.2.5.3 Hoàn thiện nội dung nghiên cứu khía cạnh tài chính của dự án 75

4.2.5.4 Hoàn thiện nội dung phân tích hiệu quả kinh tế xã hội 78

4.2.6 Đầu tư nguồn nhân lực cho công tác lập dự án 80

4.2.7 Đầu tư hệ thống cơ sở dữ liệu phục vụ cho công tác lập dự án 81

4.3 Một số kiến nghị với các cơ quan quản lý nhà nước 82

KẾT LUẬN 83

DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO 85

1 Ban QLDA: Ban Quản lý dự án

SƠ ĐỒ

Sơ đồ 2.1 Các phương pháp xác định Tổng mức đầu tư 16

Sơ đồ 2.2 Các chủ thể tham gia quản lý dự án 34

Sơ đồ 2.3 Sơ đồ tổ chức của Tổng công ty HUD 39

Sơ đồ 2.4 Sơ đồ Cơ cấu các Ban quản lý dự án 40

Sơ đồ 2.5 Sơ đồquy trình lập dự án tại Tổng công ty HUD 44

BẢNG BIỂU Bảng 3.1 Kết quả hoạt động kinh doanh 43

Bảng 3.2 Bảng tổng mức đầu tư khu đô thị mới Tây Nam hồ Linh Đàm 50

CHƯƠNG 1 TỔNG QUAN CÁC TÀI LIỆU LIÊN QUAN

ĐẾN ĐỀ TÀI NGHIÊN CỨU

1 Lý do chọn đề tài

Dự án là một tập hợp các hoạt động cần thiết để tác động vào các nguồn lựchữu hạn, nhằm đạt được một mục tiêu xác định Trong các dự án thuộc các lĩnh vựckhác nhau của đời sống xã hội thì “Dự án đầu tư” là loại hình dự án được xã hộiquan tâm nhiều nhất Trong đó thuật ngữ “Dự án đầu tư xây dựng công trình” được

sử dụng trong các văn bản pháp quy của Việt Nam để chỉ các dự án đầu tư có xâydựng công trình

Trong chiến lược phát triển kinh tế xã hội và thực hiện mục tiêu Công nghiệphoá - Hiện đại hoá đất nước, việc thực hiện các dự án đầu tư phát triển khu đô thị cótầm quan trọng đặc biệt đã tạo điều kiện cơ sở vật chất cho sự đổi mới và phát triểnkinh tế đất nước, góp phần đẩy nhanh tốc độ chuyển dịch cơ cấu kinh tế, nâng caođời sống vật chất tinh thần của nhân dân Một trong các đơn vị tiên phong trong lĩnhvực đầu tư khu đô thị phải kể đến là Tổng công ty đầu tư phát triển nhà và đô thị(viết tắt là HUD)

Tổng công ty đầu tư phát triển nhà và đô thị HUD hiện đang được giao làmChủ đầu tư một số dự án đầu tư phát triển khu đô thị lớn, tại hà Nội có khu đô thịLinh Đàm, khu đô thị Pháp Vân, khu đô thị Việt Hưng, khu đô thị Vân Canh, tạiQuảng Ngãi có khu đô thị Phú Mỹ … Tổng công ty có trách nhiệm huy động mọinguồn vốn đầu tư cơ sở hạ tầng kỹ thuật và xã hội như cầu, đường, cấp thoát nước,chiếu sáng của các dự án, khu công viên cây xanh; đồng thời thu hút các tổ chức, cánhân có nhu cầu đầu tư xây dựng các công trình nhà ở cao tầng, thấp tầng và cáccông trình chuyên dùng trong phạm vi dự án theo quy hoạch được duyệt Với mụctiêu xây dựng các khu đô thị với đầy đủ cơ sở hạ tầng kỹ thuật và xã hội đồng bộgóp phần cải thiện một cách cơ bản điều kiện sống của nhân dân

Từ năm 2000 đến nay, Tổng công ty đã hoàn thành và đưa vào sử dụng nhiềukhu đô thị lớn, đồng bộ về hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội như khu đô thị LinhĐàm, Định Công, Việt Hưng, Văn Quán, Vân Canh tại Hà Nội Tại các dự án khu

đô thị Tổng công ty đầu tư phát triển nhà và đô thị đã hoàn thành đầu tư hơn 4,5triệu m2 sàn, giải quyết chỗ ở cho khoảng hơn 35 nghìn hộ gia đình

Hiện nay Tổng công ty đã xây dựng chương trình phát triển nhà ở giai đoạn

2013 - 2017 sẽ đầu tư xây dựng gần 1 triệu m2 sàn xây dựng với số vốn đầu tưkhoảng 10 nghìn tỷ đồng, các dự án lớn đang trong giai đoạn làm công tác chuẩn bịđầu tư như Khu đô thị Tây Nam Linh Đàm, Nam An Khánh mở rộng, Khu đô thịPhú Mỹ (Quảng Ngãi), Khu đô thị Mai Trai (Sơn Tây), khu đô thị Thanh Lâm – ĐạiThịnh , Tân Lập (Hà Nội)

Có kết quả như trên và để đạt mục tiêu hoàn thành kế hoạch đề ra Tổng công

ty đầu tư phát triển nhà và đô thị đã xác định công tác quản lý dự án là khâu quantrọng, then chốt và là nhiệm vụ hàng đầu của toàn Tổng công ty nhằm đảm bảo dự

án thực hiện theo đúng mục tiêu, kế hoạch đã định Tuy nhiên, thực tế các dự ánđang triển khai hiện nay đã nảy sinh nhiều vấn đề phức tạp không lường trước được

từ khâu lập dự án đầu tư như: Thời gian lập dự án kéo dài làm mất cơ hội bán sảnphẩm, vấn đề tăng tổng mức đầu tư khi thực hiện dự án, phát sinh các hạng mục dẫnđến phải điều chỉnh dự án, điều chỉnh tổng mức đầu tư dẫn đến tăng giá thành sảnphẩm (căn hộ, biệt thự, liền kề ); hiệu quả đầu tư không như kỳ vọng ban đầu dẫnđến dự án chậm tiến độ, ảnh hưởng của cơ chế chính sách của nhà nước Do vậyvấn đề quản lý tốt các dự án trước tiên phải từ khâu lập dự án để đảm bảo biếnnhững cơ hội đầu tư thành các dự án có hiệu quả, đem lại không những lợi nhuậncho chủ đầu tư mà cả nhiều lợi ích cho nền kinh tế, tránh được thất thoát lãng phí, làvấn đề cấp thiết hiện nay Xuất phát từ các yêu cầu quản lý nêu trên nên tôi lựa chọn

đề tài: “ Hoàn thiện công tác lập dự án đầu tư xây dựng khu đô thị tại Tổng công

ty đầu tư phát triển nhà và đô thị”

2 Tổng quan các tài liệu có liên quan đến đề tài

Công tác quản lý dự án đầu tư xây dựng công trình hiện nay là vấn đề quantâm của nhiều chủ thể tham gia và ảnh hưởng tới quá trình Quản trị dự án đầu tưnhư: các doanh nghiệp, nhà nước, các ngân hàng, các tổ chức tài chính tín dụng, các

tổ chức tư vấn Nghiên cứu về công tác Quản lý dự án đầu tư đã có các công trìnhnghiên cứu và lý luận theo nhiều chủ đề cũng như các quá trình hoạt động Quản lý

dự án đầu tư Tổng quan một số nghiên cứu về công tác quản lý dự án đã có, cácnghiên cứu đã đạt được như sau:

Hoàng Đỗ Quyên (2008), Luận văn thạc sỹ kinh tế (Đại học Kinh tế quốc dân),

“Hoàn thiện công tác quản lý dự án đầu tư tại Ban quản lý dự án Công trình điện MiềnBắc” Đề tài tập trung chủ yếu vào việc công tác quản lý dự án trong giai đoạn thựchiện dự án tại các dự án thuộc phạm vi quản lý của Ban quản lý dự án Đề tài không đisâu và nghiên cứu vào giai đoạn chuẩn bị đầu tư, ra quyết định đầu tư các Dự án

Trần Thị Hồng Vân (2005), Luận văn thạc sỹ kinh tế (Đại học Kinh tế quốcdân), “Hoàn thiện công tác quản lý dự án đầu tư của Đài tiếng nói Việt Nam” Phạm

vi và đối tượng nghiên cứu của đề tài là về công tác quản lý dự án đầu tư tại mộtđơn vị sử dụng vốn ngân sách nhà nước trong lĩnh vực thông tin - truyền thông Đềtài tập trung chủ yếu vào việc phân tích công tác quản lý dự án trong giai đoạn thựchiện dự án tại các nhóm dự án do các đơn vị trực thuộc của Đài tiếng nói Việt Namlàm CĐT Đề tài chưa đi sâu nghiên cứu vào các hoạt động quản lý dự án của các

bộ phận tham mưu, thẩm định của Đài Tiếng nói Việt Nam

Đặng Đồng Văn (2012), Luận văn thạc sỹ kinh tế (ĐH Quốc gia Hà Nội), “Hoàn thiện hệ thống quản lý các dự án đầu tư xây dựng trong Bộ Tổng tham mưu).Luận văn đề cập đến việc hoàn thiện công tác đầu tư xây dựng các dự án trong BộTổng tham mưu Đề tài chủ yếu phân tích mối quan hệ giữa các chủ thể tham giaquá trình thực hiện dự án, đưa ra những giải pháp mang tính định hướng, chưa đisâu vào nghiên cứu các giai đoạn của quá trình quản lý dự án, chưa đưa ra một môhình thích cho công tác quản lý dự án của đơn vị mang tính đặc thù

Các đề tài trên đã nghiên cứu tương đối cơ bản về công tác quản lý dự án nóichung tuy nhiên so sánh với thực trạng công tác lập dự án tại Tổng công ty đầu tưphát triển nhà và đô thị thì còn có nhiều khác biệt do Tổng công ty là doanh nghiệp100% vốn nhà nước, các dự án đầu tư xây dựng lớn, nhiều dự án, mỗi dự án lại gồmnhiều hạng mục, dàn trải trên cả nước, thị trường kinh doanh nhà ở phụ thuộc vàchịu ảnh hưởng rất lớn vào chính sách vĩ mô của Nhà nước Đồng thời do mô hình

tổ chức bộ máy quản lý dự án chưa hoàn chỉnh, thời gian vừa qua phát triển nóngtheo sự phát triển của thị trường bất động sản, phương pháp vận hành, quy trìnhthực hiện, phân cấp quản lý dự án còn nhiều bất cập nên hiện nay bộc lộ nhiều lúngtúng trong công tác quản lý, tính toán hiệu quả dự án khi thị trường có sự biến độngbất lợi Nghiên cứu của luận văn sẽ không trùng lắp với các công trình đã công bố ởtrên Trong quá trình thực hiện có đã kế thừa, học tập những ưu việt của các côngtrình nghiên cứu trước đó, so sánh phân tích thực trạng và đưa ra giải pháp hoànthiện công tác lập dự án các khu đô thị tại Tổng công ty phát triển nhà và đô thị đểhoàn thành luận văn của mình

3 Mục đích nghiên cứu

Hệ thống hóa những vấn đề lý luận về lập dự án đầu tư nhằm hình thànhkhung lý thuyết cho nghiên cứu đề tài

Đánh giá hiện trạng công tác lập dự án tại Tổng công ty đầu tư phát triển nhà

và đô thị từ đó chỉ ra những mặt tích cực, những hạn chế và nguyên nhân dẫn đếnhạn chế trong công tác lập dự án của Tổng công ty đầu tư phát triển nhà và đô thị

Đề xuất một số giải pháp nhằm hoàn thiện công tác lập dự án của Tổng công

ty đầu tư phát triển nhà và đô thị

4 Đối tượng và phạm vi nghiên cứu

Đối tượng nghiên cứu của luận văn là các hoạt động lập dự án đầu tư xâydựng công trình khu đô thị

Về mặt không gian: Phạm vi nghiên cứu của luận văn về mặt không gian làhoạt động quản lý dự án đầu tư xây dựng công trình khu đô thị tại Tổng công ty đầu

tư phát triển nhà và đô thị

Về mặt thời gian: Trong giai đoạn từ năm 2007 đến nay

5 Phương pháp nghiên cứu

Luận văn sử dụng các phương pháp nghiên cứu chủ yếu sau đây:

Sử dụng tổng hợp các phương pháp như: Phương pháp phân tích tổng hợp,phương pháp so sánh Dữ liệu được tổng hợp, thiết lập các bảng số liệu, các hình vẽ,

sơ đồ

Vận dụng các quy định của Nhà nước về quản lý hoạt động đầu tư và xâydựng theo các văn bản pháp luật ban hành

Phương pháp thu thập dữ liệu:

- Dữ liệu thứ cấp: Tập hợp, đọc nghiên cứu các giáo trình, sách tham khảo,tạp chí, các công trình nghiên cứu khoa học đã công bố có liên quan đến đề tài, cácbáo cáo tổng kết định kỳ, các bảng kế hoạch kinh doanh, các báo cáo tài chính củaTổng công ty qua các năm Các báo cáo các dự án đầu tư, hồ sơ, công tác lập dự án,quản lý dự án đầu tư công trình xây dựng của Tổng công ty và các công ty xây dựngtương đồng

- Dữ liệu sơ cấp: Thu thập thông qua khảo sát, phỏng vấn bằng bảng hỏi

CHƯƠNG 2

CƠ SỞ LÝ THUYẾT VỀ CÔNG TÁC LẬP DỰ ÁN ĐẦU TƯ

XÂY DỰNG KHU ĐÔ THỊ 2.1 Khái niệm, vị trí, vai trò của đầu tư xây dựng khu đô thị

2.1.1 Khái niệm về đầu tư xây dựng

Đầu tư là việc bỏ vốn nhằm đạt được một hoặc một số mục đích cụ thể nào đó

của người sở hữu vốn (hoặc người được cấp có thẩm quyền giao quản lý vốn) vớinhững yêu cầu nhất định

Đầu tư xây dựng là việc bỏ vốn để xây dựng mới, mở rộng hoặc cải tạo những

công trình xây dựng nhằm mục đích tạo mới, phát triển, duy trì, nâng cao chấtlượng công trình hoặc sản phẩm, dịch vụ trong một thời hạn nhất định

2.1.2 Khái niệm về đầu tư xây dựng khu đô thị

Là việc bỏ vốn để đầu tư một khu đô thị (hiện này thường là đầu tư xây dựng khu đô thị mới) đảm bảo hoàn chỉnh, đồng bộ kết cấu hạ tầng kỹ thuật, nhà ở và các

công trình khác để sử dụng vào mục đích kinh doanh hoặc không kinh doanh, córanh giới chức năng xác định phù hợp với quy hoạch được cơ quan nhà nước cóthẩm quyền phê duyệt

Việc phát triển các khu đô thị, đặc biệt là các khu đô thị mới là phù hợp vớiyêu cầu phát triển khách quan của đô thị hóa, là giải pháp phát triển đô thị theo quyhoạch, đáp ứng nhiều mục tiêu chiến lược đặt ra trong định hướng phát triển kinh tế

xã hội của đất nước

2.1.3 Vị trí và vai trò của đầu tư xây dựng và đầu tư xây dựng công trình

khu đô thị đối với nền kinh tế

Đầu tư xây dựng cơ bản nói chung và đầu tư xây dựng khu đô thị nói riênghình thành các công trình mới với thiết bị công nghệ hiện đại; tạo ra những cơ sở vật

chất hạ tầng ngày càng hoàn thiện đáp ứng yêu cầu phát triển của đất nước và đóngvai trò quan trọng trên mọi mặt kinh tế; chính trị - xã hội; an ninh - quốc phòng.

Đối với một nước đang phát triển như nước ta hiện nay, quản lý hiệu quả các

dự án xây dựng là cực kỳ quan trọng nhằm tránh gây ra lãng phí thất thoát nhữngnguồn lực vốn đã rất hạn hẹp

2.2 Khái niệm, đặc điểm của Dự án đầu tư xây dựng khu đô thị

2.2.1 Khái niệm dự án đầu tư xây dựng khu đô thị

Dự án là một lĩnh vực hoạt động đặc thù, một nhiệm vụ cần phải thực hiện

với phương pháp riêng, nguồn lực riêng và theo một kế hoạch tiến độ Thông quaviệc thực hiện dự án để cuối cùng đạt được mục tiêu nhất định đã đề ra và kết quảcủa nó có thể là một sản phẩm hay một dịch vụ

Dự án đầu tư xây dựng khu đô thị là tập hợp các đề xuất có liên quan đến

việc bỏ vốn để xây dựng mới, mở rộng hoặc cải tạo những khu đô thị nhằm mụcđích tạo mới, hoặc phát triển, nâng cao chất lượng khu đô thị hiện có trong một thờihạn nhất định

2.2.2 Đặc điểm của dự án đầu tư xây dựng khu đô thị

Dự án xây dựng khu đô thị là tập hợp các hồ sơ và bản vẽ thiết kế, trong đóbao gồm các tài liệu pháp lý, quy hoạch tổng thể, quy hoạch chi tiêt, kiến trúc, kếtcấu, công nghệ tổ chức thi công … được giải quyết Các dự án đầu tư xây dựng khu

đô thị có một số đặc điểm sau:

Dự án có tính thay đổi: Dự án xây dựng không tồn tại một cách ổn định

cứng, hàng loạt phần tử của nó đều có thể thay đổi trong quá trình thực thi do nhiềunguyên nhân, chẳng hạn các tác nhân từ bên trong như nguồn nhân lực, tài chính,các hoạt động sản xuất và bên ngoài như môi trường chính trị, kinh tế, công nghệ,

kỹ thuật và thậm chí cả điều kiện kinh tế xã hội

Dự án có tính duy nhất: Mỗi dự án đều có đặc trưng riêng biệt lại được thực

hiện trong những điều kiện khác biệt nhau cả về địa điểm, không gian, thời gian vàmôi trường luôn thay đổi

Dự án có hạn chế về thời gian và quy mô: Mỗi dự án đều có điểm khởi đầu

và kết thúc rõ ràng và thường có một số kỳ hạn có liên quan Có thể ngày hoànthành được ấn định một cách tương đối, nhưng nó cũng trở thành điểm trọng tâmcủa dự án, điểm trọng tâm đó có thể là một trong những mục tiêu của người đầu tư.Mỗi dự án đều được khống chế bởi một khoảng thời gian nhất định, trên cơ sở đótrong quá trình triển khai thực hiện, nó là cơ sở để phân bổ các nguồn lực sao chohợp lý và có hiệu quả nhất Sự thành công của Quản lý dự án thường được đánh giábằng khả năng có đạt được đúng thời điểm kết thúc đã được định trước hay không?

Quy mô của mỗi dự án là khác nhau và được thể hiện một cách rõ ràngtrong mỗi dự án vì điều đó quyết định đến việc phân loại dự án và xác định chiphí của dự án

Dự án có liên quan đến nhiều nguồn lực khác nhau: Triển khai dự án khu đô

thị là một quá trình thực hiện một chuỗi các đề xuất để thực hiện các mục đích cụthể nhất định, chính vì vậy để thực hiện được nó chúng ta phải huy động nhiềunguồn lực khác nhau, việc kết hợp hài hoà các nguồn lực đó trong quá trình triểnkhai là một trong những nhân tố góp phần nâng cao hiệu quả dự án

Dự án Khu đô thị có quy mô tương đối lớn: Hiện nay chủ yếu được xây dựng

trên các khu đất nông nghiệp, đất hồ ao, đất vườn vì vậy điều kiện về cơ sở hạ tầng

kỹ thuật bên trong khu đất và ngoài hàng rào hầu như không có Việc thực hiện dự

án phụ thuộc rất nhiều vào vấn đề đền bù giải phóng mặt bằng, hỗ trợ cho những hộdân bị mất đất cánh tác Thời gian thực hiện dự án khu đô thị mới thường kéo dài,vốn đầu tư rất lớn, gấp nhiều lần vốn tự có của chủ đầu tư, thời gian thu hồi vốn đầu

tư phụ thuộc nhiều vào yếu tố khách quan

Các hạng mục công trình của dự án thuộc nhiều chuyên ngành: Như giao

thông, cấp nước, thoát nước, cấp điện, bưu chính viễn thông, nhà ở, văn phòng, trụsở nhưng đòi hỏi phải có sự quản lý thống nhất và toàn diện

Đối với một khu đô thị đồng bộ bao gồm rất nhiều các công trình được đầu

tư xây dựng nhưng có thể phân làm hai loại sau:

 Cơ sở hạ tầng kỹ thuật bao gồm các hạng mục chủ yếu:

Hệ thống đường giao thông đối nội và đối ngoại

Hệ thống các công trình cấp nước đô thị

Hệ thống thoát nước mưa

Hệ thống thoát nước thải

Hệ thống các công trình bưu chính, viễn thông

Hê thống điện chiếu sáng

Hệ thống các công trình bảo vệ môi trường

 Cơ sở hạ tầng xã hội bao gồm:

Các khu nhà ở

Trụ sở các cơ quan hành chính sự nghiệp

Các cơ sở giáo dục đào tạo

Các công trình văn hóa, sinh hoạt công đồng, trung tâm mua sắm

Khu công viên, vui chơi giải trí, thể dục thể thao

2.2.3 Các giai đoạn thực hiện dự án đầu tư xây dựng khu đô thị

Bất kỳ dự án nào cũng bao gồm 3 giai đoạn: Chuẩn bị đầu tư; Thực hiện đầutư; Kết thúc xây dựng và đưa công trình vào khai thác sử dụng Quá trình thực hiện

dự án đầu tư có thể phân chia như sau:

(Nghiêncứu khả thi)

Thiết kế kỹthuật hoặcthiết kế bản

vẽ thi công

Đấu thầu Thi công Nghiệm thu

2.3 Mục đích, nội dung dự án đầu tư xây dựng khu đô thị

2.3.1 Mục đích của việc lập dự án đầu tư xây dựng khu đô thị

Khi đầu tư xây dựng công trình nói chung và đầu tư xây dựng khu đô thị nói

riêng, Chủ đầu tư xây dựng công trình phải lập dự án đầu tư để trình người quyếtđịnh đầu tư xem xét việc đầu tư vào dự án có hiệu quả hay không đồng thời xem xétcác yếu tố có liên quan trực tiếp đến dự án có đảm bảo tính khả thi hay không vềcác mặt như sự phù hợp với quy hoạch, khả năng giải phóng mặt bằng, các yếu tố

về khả năng huy động vốn, phòng chống cháy nổ, vệ sinh môi trường, an ninh quốcphòng Đồng thời trình cơ quan Nhà nước có thẩm quyền để xem xét dự án có đápứng được các yêu cầu về quy hoạch, về sự kết nối với các công trình hạ tầng kỹthuật ngoài hàng rào dự án, việc áp dụng các tiêu chuẩn, quy chuẩn và những nộidung khác liên quan có ảnh hưởng tời cộng đồng

2.3.2 Nội dung dự án đầu tư xây dựng khu đô thị

Khi đầu tư xây dựng khu đô thị chủ đầu tư phải tổ chức lập dự án để làm rõ sựcần thiết phải đầu tư và hiệu quả đầu tư trừ những trường hợp yêu cầu chỉ lập Báocáo kinh tế kỹ thuật hoặc công trình nhà ở riêng lẻ Dự án đầu tư xây dựng côngtrình bao gồm 2 phần là thiết kế cơ sở và thuyết minh dự án

2.3.2.1Thiết kế cơ sở

Được thực hiện trong giai đoạn lập Dự án đầu tư xây dựng công trình trên cơ

sở phương án thiết kế được lựa chọn, quy hoạch chi tiết được duyệt Bảo đảm thểhiện được các thông số kỹ thuật chủ yếu phù hợp với các quy chuẩn, tiêu chuẩnđược áp dụng, là căn cứ để triển khai các bước thiết kế tiếp theo

Nội dung thiết kế cơ sở bao gồm phần thuyết minh và phần bản vẽ

Phần thuyết minh thiết kế cơ sở bao gồm các nội dung:

- Giới thiệu tóm tắt địa điểm xây dựng, phương án thiết kế; tổng mặt bằngcông trình; vị trí, quy mô xây dựng các hạng mục công trình; việc kết nối giữa cáchạng mục công trình thuộc dự án và với hạ tầng kỹ thuật của khu vực;

- Phương án công nghệ, dây chuyền công nghệ đối với công trình có yêu cầucông nghệ;

- Phương án kiến trúc đối với công trình có yêu cầu kiến trúc;

- Phương án kết cấu chính, hệ thống kỹ thuật, hạ tầng kỹ thuật chủ yếu củacông trình;

- Phương án bảo vệ môi trường, phòng cháy, chữa cháy theo quy định củapháp luật;

- Danh mục các quy chuẩn, tiêu chuẩn chủ yếu được áp dụng

Phần bản vẽ thiết kế cơ sở bao gồm:

- Bản vẽ tổng mặt bằng công trình;

- Sơ đồ công nghệ, bản vẽ dây chuyền công nghệ đối với công trình có yêu cầucông nghệ;

- Bản vẽ phương án kiến trúc đối với công trình có yêu cầu kiến trúc;

- Bản vẽ phương án kết cấu chính, hệ thống kỹ thuật, hạ tầng kỹ thuật chủ yếucủa công trình, kết nối với hạ tầng kỹ thuật của khu vực

2.3.2.2 Thuyết minh dự án đầu tư

a Đặc điểm của phần thuyết minh dự án

- Phân tích kỹ, chi tiết mọi mặt về kỹ thuật, tài chính, môi trường, kinh tế,thể chế và điều kiện xã hội

- Phân tích mang tính chất động, xem xét đánh giá suốt cả đời dự án, cáctính toán được tiến hành cho từng năm hoạt động

- Điều tra kỹ, xác định rõ tính hiệu quả của dự án

Dự án đầu tư xây dựng công trình là tài liệu đánh giá toàn diện, là cơ sở chocác cấp phê duyệt dự án Sau khi hoàn thành dự án đầu tư xây dựng công trìnhngười ta có thể hình dung được toàn cảnh về xây dựng và khai thác công trình trongsuốt thời gian tồn tại hoặc vòng đời dự án

b Các nội dung cụ thể như sau:

- Sự cần thiết và mục tiêu đầu tư; địa điểm xây dựng; đánh giá nhu cầu thịtrường, tiêu thụ sản phẩm; tính cạnh tranh của sản phẩm; tác động xã hội đối với địaphương, khu vực (nếu có); hình thức đầu tư xây dựng công trình; nhu cầu sử dụng đất;điều kiện cung cấp nguyên liệu, nhiên liệu và các yếu tố đầu vào khác

- Mô tả về quy mô và diện tích xây dựng công trình, các hạng mục công trìnhthuộc dự án; phân tích lựa chọn phương án kỹ thuật, công nghệ và công suất

- Các phương án thiết kế kiến trúc đối với công trình trong đô thị và côngtrình có yêu cầu kiến trúc;

- Phương án khai thác dự án và sử dụng lao động;

- Phân đoạn thực hiện, tiến độ thực hiện và hình thức quản lý dự án

- Đánh giá tác động môi trường, các giải pháp phòng cháy, chữa cháy và cácyêu cầu về an ninh, quốc phòng

- Phương án chung về giải phóng mặt bằng, tái định cư và phương án hỗ trợxây dựng hạ tầng kỹ thuật nếu có;

- Tổng mức đầu tư của dự án; khả năng thu xếp vốn, nguồn vốn và khả năngcấp vốn theo tiến độ; phương án hoàn trả vốn đối với dự án có yêu cầu thu hồi vốn

và phân tích đánh giá hiệu quả kinh tế - tài chính, hiệu quả xã hội của dự án

c Phương pháp xác định một số chỉ tiêu trong nội dung dự án:

Về tổng mức đầu tư: Khi lập dự án phải xác định tổng mức đầu tư để tính

toán hiệu quả đầu tư và dự trù vốn Chi phí dự án được thể hiện thông qua tổng mứcđầu tư Tổng mức đầu tư của dự án đầu tư xây dựng công trình (TMĐT) là toàn bộchi phí dự tính để đầu tư xây dựng công trình được ghi trong quyết định đầu tư.Tổng mức đầu tư là một trong những cơ sở để đánh giá hiệu quả kinh tế và lựa chọnphương án đầu tư; là cơ sở để chủ đầu tư lập kế hoạch và quản lý vốn khi thực hiệnđầu tư xây dựng công trình Tổng mức đầu tư được tính toán và xác định trong giaiđoạn lập dự án đầu tư xây dựng công trình phù hợp với nội dung dự án và thiết kế

cơ sở; đối với trường hợp chỉ lập báo cáo kinh tế- kỹ thuật, tổng mức đầu tư đượcxác định phù hợp với thiết kế bản vẽ thi công.

Tổng mức đầu tư bao gồm: chi phí xây dựng; chi phí thiết bị; chi phí bồithường giải phóng mặt bằng, tái định cư; chi phí quản lý dự án; chi phí tư vấn đầu

tư xây dựng; chi phí khác và chi phí dự phòng Cụ thể:

 Chi phí xây dựng bao gồm: chi phí phá và tháo dỡ các công trình xâydựng; chi phí san lấp mặt bằng xây dựng; chi phí xây dựng các công trình, hạngmục công trình chính, công trình tạm, công trình phụ trợ phục vụ thi công; chi phínhà tạm tại hiện trường để ở và điều hành thi công

 Chi phí thiết bị bao gồm: chi phí mua sắm thiết bị công nghệ (kể cả thiết

bị công nghệ cần sản xuất, gia công); chi phí đào tạo và chuyển giao công nghệ; chiphí lắp đặt và thí nghiệm, hiệu chỉnh thiết bị; chi phí vận chuyển, bảo hiểm thiết bị;thuế, phí và các chi phí có liên quan khác

 Chi phí bồi thường, hỗ trợ và tái định cư bao gồm: chi phí bồi thường nhàcửa, vật kiến trúc, cây trồng trên đất và các chi phí bồi thường khác; các khoản hỗtrợ khi nhà nước thu hồi đất; chi phí thực hiện tái định cư có liên quan đến bồithường giải phóng mặt bằng của dự án; chi phí tổ chức bồi thường, hỗ trợ và táiđịnh cư; chi phí sử dụng đất trong thời gian xây dựng; chi phí chi trả cho phần hạtầng kỹ thuật đã đầu tư

 Chi phí quản lý dự án: là các chi phí cần thiết cho chủ đầu tư để tổ chứcquản lý việc thực hiện các công việc quản lý dự án từ giai đoạn chuẩn bị dự án, thựchiện dự án đến khi hoàn thành nghiệm thu bàn giao, đưa công trình vào khai thác sửdụng, bao gồm:

Chi phí tổ chức lập báo cáo đầu tư, chi phí tổ chức lập dự án đầu tư hoặcbáo cáo kinh tế - kỹ thuật;

Chi phí tổ chức thi tuyển, tuyển chọn thiết kế kiến trúc hoặc lựa chọnphương án thiết kế kiến trúc;

Chi phí tổ chức thực hiện công tác bồi thường, hỗ trợ và tái định cư thuộctrách nhiệm của chủ đầu tư;

Chi phí tổ chức thẩm định dự án đầu tư hoặc báo cáo kinh tế - kỹ thuật;

Chi phí tổ chức lập, thẩm định hoặc thẩm tra, phê duyệt thiết kế kỹ thuật,thiết kế bản vẽ thi công, dự toán công trình;

Chi phí tổ chức lựa chọn nhà thầu trong hoạt động xây dựng;

Chi phí tổ chức quản lý chất lượng, khối lượng, tiến độ, chi phí xây dựng;Chi phí tổ chức đảm bảo an toàn, vệ sinh môi trường của công trình;

Chi phí tổ chức lập định mức, đơn giá xây dựng công trình;

Chi phí tổ chức kiểm tra chất lượng vật liệu, kiểm định chất lượng công trìnhtheo yêu cầu của chủ đầu tư;

Chi phí tổ chức kiểm tra chứng nhận đủ điều kiện bảo đảm an toàn chịu lực

và chứng nhận sự phù hợp về chất lượng công trình;

Chi phí tổ chức nghiệm thu, thanh toán, quyết toán hợp đồng; thanh toán,quyết toán vốn đầu tư xây dựng công trình;

Chi phí tổ chức giám sát, đánh giá dự án đầu tư xây dựng công trình;

Chi phí tổ chức nghiệm thu, bàn giao công trình;

Chi phí khởi công, khánh thành, tuyên truyền quảng cáo;

Chi phí tổ chức thực hiện các công việc quản lý khác

 Chi phí tư vấn đầu tư xây dựng bao gồm:

Chi phí lập nhiệm vụ khảo sát xây dựng;

Chi phí khảo sát xây dựng;

Chi phí lập báo cáo đầu tư, lập dự án hoặc lập báo cáo kinh tế - kỹ thuật;

Chi phí thẩm tra tính hiệu quả và tính khả thi của dự án;

Chi phí thi tuyển, tuyển chọn thiết kế kiến trúc;

Chi phí thiết kế xây dựng công trình;

Chi phí thẩm tra thiết kế kỹ thuật, thiết kế bản vẽ thi công, chi phí thẩm tratổng mức đầu tư, dự toán công trình;

Chi phí lập hồ sơ yêu cầu, hồ sơ mời sơ tuyển, hồ sơ mời thầu và chi phíphân tích đánh giá hồ sơ đề xuất, hồ sơ dự sơ tuyển, hồ sơ dự thầu để lựa chọn nhàthầu trong hoạt động xây dựng;

Chi phí giám sát khảo sát xây dựng, giám sát thi công xây dựng, giám sát lắpđặt thiết bị;

Chi phí lập báo cáo đánh giá tác động môi trường;

Chi phí lập định mức xây dựng, đơn giá xây dựng công trình;

Chi phí kiểm soát chi phí đầu tư xây dựng công trình;

Chi phí quản lý chi phí đầu tư xây dựng: tổng mức đầu tư, dự toán công trình,định mức xây dựng, đơn giá xây dựng công trình, hợp đồng trong hoạt động xây dựng,

Chi phí tư vấn quản lý dự án (trường hợp thuê tư vấn);

Chi phí thí nghiệm chuyên ngành;

Chi phí kiểm tra chất lượng vật liệu, kiểm định chất lượng công trình theoyêu cầu của chủ đầu tư;

Chi phí kiểm tra chứng nhận đủ điều kiện bảo đảm an toàn chịu lực và chứngnhận sự phù hợp về chất lượng công trình;

Chi phí giám sát, đánh giá dự án đầu tư xây dựng công trình (trường hợpthuê tư vấn);

Chi phí quy đổi chi phí đầu tư xây dựng công trình về thời điểm bàn giao,đưa vào khai thác sử dụng;

Chi phí thực hiện các công việc tư vấn khác

 Chi phí khác: Chi phí rà phá bom mìn, vật nổ; Chi phí bảo hiểm côngtrình; Chi phí di chuyển thiết bị thi công và lực lượng lao động đến công trường; Chi phí

đăng kiểm chất lượng quốc tế, quan trắc biến dạng công trình; Chi phí đảm bảo antoàn giao thông phục vụ thi công các công trình; Chi phí hoàn trả hạ tầng kỹ thuật bịảnh hưởng khi thi công công trình; Chi phí kiểm toán, thẩm tra, phê duyệt quyếttoán vốn đầu tư; Chi phí nghiên cứu khoa học công nghệ liên quan đến dự án; vốnlưu động ban đầu đối với các dự án đầu tư xây dựng nhằm mục đích kinh doanh, lãivay trong thời gian xây dựng; chi phí cho quá trình chạy thử không tải và có tải theoquy trình công nghệ trước khi bàn giao trừ giá trị sản phẩm thu hồi được; Các khoảnphí và lệ phí theo quy định.

 Chi phí dự phòng bao gồm: chi phí dự phòng cho yếu tố khối lượng côngviệc phát sinh chưa lường trước được khi lập dự án và chi phí dự phòng cho yếu tốtrượt giá trong thời gian thực hiện dự án

Chi phí dự phòng cho yếu tố khối lượng công việc phát sinh được tính bằng

tỷ lệ phần trăm (%) trên tổng chi phí xây dựng, chi phí thiết bị, chi phí bồi thường,

hỗ trợ và tái định cư, chi phí quản lý dự án, chi phí tư vấn đầu tư xây dựng và chiphí khác

Chi phí dự phòng cho yếu tố trượt giá được tính theo thời gian thực hiện dự

án (tính bằng năm), tiến độ phân bổ vốn hàng năm của dự án và chỉ số giá xâydựng

Tổng mức đầu tư được xác định theo một trong các phương pháp sau đây:

PHƯƠNG PHÁP XÁC ĐỊNH Tổng Mức Đầu Tư

Theo thiết

kế cơ sở

Theo diện tích hoặc công suất sử dụng

và giá xây dựng tổng hợp, suất vốn đầu tư

Theo số liệu của các công trình có chỉ tiêu Kinh tế -

kỹ thuật tương tự đã thực hiện

Kết hợp các phương pháp trên

PHƯƠNG PHÁP XÁC ĐỊNH Tổng Mức Đầu Tư

Theo thiết

kế cơ sở

Theo diện tích hoặc công suất sử dụng công trình và giá xây dựng tổng hợp, suất vốn đầu tư

Theo số liệu của các công trình xây dựng có chỉ tiêu Kinh tế -

kỹ thuật tương tự đã thực hiện

Phương pháp kết hợp các phương pháp trên

Sơ đồ 2.1 Các phương pháp xác định Tổng mức đầu tư

Phương pháp 1 : Xác định theo thiết kế cơ sở của dự án

Tổng mức đầu tư dự án đầu tư xây dựng công trình được tính theo công thức sau:

- GBT, TĐC: chi phí bồi thường, hỗ trợ và tái định cư;

- GQLDA: chi phí quản lý dự án;

- GTV : chi phí tư vấn đầu tư xây dựng;

- n: số công trình, hạng mục công trình thuộc dự án

Chi phí quản lý dự án (GQLDA), chi phí tư vấn đầu tư xây dựng (GTV) và chiphí khác (GK) được xác định bằng cách lập dự toán hoặc tính theo định mức chi phí

tỷ lệ

Chi phí dự phòng (GDP) được xác định bằng tổng của chi phí dự phòng choyếu tố khối lượng công việc phát sinh (GDP1) và chi phí dự phòng do yếu tố trượt giá(GDP2) theo công thức:

GDP= GDP1 + GDP2

Chi phí dự phòng cho yếu tố khối lượng công việc phát sinh GDP1 xác địnhtheo công thức sau:

GDP1= (GXD + GTB + GBT, TĐC + GQLDA + GTV + GK) x Kps

- Kps: hệ số dự phòng cho khối lượng công việc phát sinh là 10%

Khi tính chi phí dự phòng do yếu tố trượt giá (GDP2) cần căn cứ vào độ dàithời gian thực hiện dự án, tiến độ phân bổ vốn, tình hình biến động giá trên thịtrường trong thời gian thực hiện dự án và chỉ số giá xây dựng đối với từng loại côngtrình và khu vực xây dựng Chi phí dự phòng do yếu tố trượt giá (GDP2) được xácđịnh theo công thức sau:

T

GDP2 =  (Vt - LVayt){[1 + (IXDCTbq  I XDCT)]t - 1}

t=1 Trong đó:

- T: độ dài thời gian thực hiện dự án đầu tư xây dựng công trình (năm);

- t: số thứ tự năm phân bổ vốn thực hiện dự án (t = 1T) ;

- V t : vốn đầu tư dự kiến thực hiện trong năm thứ t;

- L Vayt : chi phí lãi vay của vốn đầu tư dự kiến thực hiện trong năm thứ t

- I XDCTbq : mức độ trượt giá bình quân tính trên cơ sở bình quân các chỉ số giá xây dựng công trình theo loại công trình của tối thiểu 3 năm gần nhất so với thời điểm tính toán (không tính đến những thời điểm có biến động bất thường về giá nguyên liệu, nhiên liệu và vật liệu xây dựng);

XDCT I



 : mức dự báo biến động của các yếu tố chi phí, giá cả trong khuvực và quốc tế so với mức độ trượt giá bình quân năm đã tính

Phương pháp 2: Tính theo diện tích hoặc công suất sản xuất, năng lực phục

vụ của công trình và giá xây dựng tổng hợp, suất vốn đầu tư xây dựng công trình

Trường hợp xác định tổng mức đầu tư theo diện tích hoặc công suất sản xuất,năng lực phục vụ của công trình thì có thể sử dụng chỉ tiêu suất chi phí xây dựng(SXD) và suất chi phí thiết bị (STB)

G XDCT = S XD x N + C CT-SXD

Trong đó:

- SXD: suất chi phí xây dựng tính cho một đơn vị công suất sản xuất, năng lựcphục vụ hoặc đơn giá xây dựng tổng hợp tính cho một đơn vị diện tích của côngtrình, hạng mục công trình thuộc dự án;

- CCT-SXD: các khoản mục chi phí chưa được tính trong suất chi phí xây dựnghoặc chưa tính trong đơn giá xây dựng tổng hợp tính cho một đơn vị diện tích hoặcmột đơn vị công suất, năng lực phục vụ của công trình, hạng mục công trình thuộc

- CPCT-STB: các khoản mục chi phí chưa được tính trong suất chi phí thiết bị

Phương pháp 3: Xác định theo số liệu của dự án có các công trình xây dựng

có chỉ tiêu kinh tế - kỹ thuật tương tự đã thực hiện

Các công trình xây dựng có chỉ tiêu kinh tế - kỹ thuật tương tự là những côngtrình xây dựng có cùng loại, cấp công trình, qui mô, công suất của dây chuyền côngnghệ (đối với công trình sản xuất) tương tự nhau

Tùy theo tính chất, đặc thù của các công trình xây dựng có chỉ tiêu kinh tế

-kỹ thuật tương tự đã thực hiện và mức độ nguồn thông tin, số liệu của công trình cóthể sử dụng một trong các cách sau đây để xác định tổng mức đầu tư:

Trường hợp có đầy đủ thông tin, số liệu về chi phí đầu tư xây dựng của côngtrình, hạng mục công trình xây dựng có chỉ tiêu kinh tế - kỹ thuật tương tự đã thựchiện thì tổng mức đầu tư được xác định theo công thức sau:

n n

V = ∑ GCTTTi x Ht x Hkv  ∑ CCT-CTTTi

i=1 i=1 Trong đó:

- n: số lượng công trình tương tự đã thực hiện;

- i: số thứ tự của công trình tương tự đã thực hiện;

- GCTTTi: chi phí đầu tư xây dựng công trình, hạng mục công trình tương tự đãthực hiện thứ i của dự án đầu tư (i = 1n);

- Ht: hệ số qui đổi về thời điểm lập dự án đầu tư xây dựng công trình;

- Hkv: hệ số qui đổi về địa điểm xây dựng dự án;

- CCT-CTTTi: những chi phí chưa tính hoặc đã tính trong chi phí đầu tư xâydựng công trình, hạng mục công trình tương tự đã thực hiện thứ i

Phương pháp 4: Kết hợp để xác định tổng mức đầu tư

Đối với các dự án có nhiều công trình, tuỳ theo điều kiện, yêu cầu cụ thể của

dự án và nguồn số liệu có được có thể vận dụng kết hợp các phương pháp nêu trên

để xác định tổng mức đầu tư của dự án đầu tư xây dựng công trình

Về phân tích đánh giá hiệu quả tài chính:

Việc phân tích hiệu quả tài chính của dự án đầu tư là việc nghiên cứu, đánhgiá khả năng sinh lời của dự án trên quan điểm lợi ích của chủ đầu tư Đó là việc

tổng hợp, phân tích các thông tin thị trường, đối thủ cạnh tranh, nguồn vốn bỏ ra vàđặc biệt là lợi nhuận thu được.

Việc phân tích hiệu quả tài chính được thực hiện trước khi tiến hành hoạtđộng đầu tư nhằm xác định khả năng tạo ra lợi nhuận tài chính trên khoản đầu tư từquan điểm của chủ đầu tư và là cơ sở để các cơ quan có thẩm quyền, các tổ chứccho vay vốn ra quyết định cho phép đầu tư, tài chợ vốn

Trình tự để thực hiện phân tích đánh giá hiệu quả tài chính: Xác định cáctham số cần thiết cho việc tính toán các chỉ tiêu đánh giá hiệu quả theo yếu cầu, tínhtoán các chỉ tiêu theo phương pháp thích hợp và phân tích, đánh giá hiệu quả theocác chỉ tiêu đo hiệu quả Đánh giá hiệu quả cần phân tích rủi ro nhằm đánh giá cácđiều kiện khả thi và tính chắc chắn của dự án

Các yếu tố làm căn cứ phân tích, tính toán hiệu quả tài chính

 Kế hoạch khấu hao và xử lý các khoản thu hồi

 Vốn lưu động: Xác định vốn lưu động ban đầu trong tổng mức đầu tư,vốn lưu động hàng năm trong thời gian vận hành dự án

 Kế hoạch trả nợ

Các phương pháp phân tích hiệu quả tài chính:

 Các phương pháp giá trị tương đương

Đặc điểm chung của các phương pháp này là tính đến giá trị theo thời gian

của các khoản tiền trong cả thời kì phân tích.

Thuộc nhóm này gồm có các phương pháp sau:

Phương pháp giá trị hiện tại thuần

Phương pháp giá trị tương lai

Phương pháp giá trị hiện tại thuần hàng năm

Trong ba phương pháp thì phương pháp giá trị hiện tại thuần được sử dụngnhiều nhất và được tất cả các tài liệu về dự án đầu tư nói tới, là một chỉ tiêu quantrọng trong khi xác lập dự án

Phương pháp hiện giá thuần (NPV) là phương pháp phân tích hiệu quả vốnđầu tư trên cơ sở sử dụng chỉ tiêu hiệu quả giá trị hiện tại thuần

Giá trị hiện tại thuần là hiện giá thu hồi thuần của các năm trong thời kì hoạtđộng hoặc thời kì phân tích dự án Điều đó có nghĩa là thu hồi thuần ở các nămđược chiết khấu về năm 0 theo tỷ suất chiết khấu đã định (i)

+ Công thức tính toán chỉ tiêu NPV:

n 0 t t

i) (1

D i)

(1

1 ) I (N

Nt : thu hồi hoàn vốn tại năm t

Nt = khấu hao tại năm t + lợi nhuận tại năm t + lãi vay tại năm t = (Ft + Pt + Lv)

It : vốn đầu tư tại năm t (luồng tiền mặt chi tại năm t)

NPV : giá trị hiện tại thuần tại thời điểm t = 0

n : số năm hoạt động hoặc số năm trong thời kì phân tích

(Nt - It) : thu hồi thuần tại năm t (lợi ích thuần tại năm t)

D : giá trị còn lại hay thanh lí vào cuối thời kì

i : mức lãi suất tính toán

+ Nguyên tắc sử dụng tiêu chuẩn giá trị hiện tại thuần trong đánh giá và sosánh hiệu quả các dự án đầu tư.

Những dự án có NPV ≥ 0 là những dự án đáng giá về mặt hiệu quả kinh tếKhi lựa chọn một trong số nhiều phương án loại bỏ nhau thì phương án cóNPV lớn nhất sẽ có lợi nhất

+ Ưu điểm và hạn chế của phương pháp giá trị hiện tại thuần (NPV)

- Ưu điểm : phương pháp NPV có ưu điểm là cho biết quy mô số tiền lãi cóthể thu được từ dự án Phương pháp NPV khắc phục được nhược điểm của cácphương pháp thời gian hoàn vốn cũng như phương pháp tỷ suất lợi nhuận

NPV là một tiêu chuẩn hiệu quả tuyệt đối tính đầy đủ đến giá trị theo thờigian của đồng tiền, tính đầy đủ mọi khoản thu và chi trong cả thời kì hoạt động hoặcphân tích dự án.Vì vậy, NPV là tiêu chuẩn để chọn tập dự án tức là chọn ra khôngphải một dự án mà là một số dự án trong số dự án có thể đạt tổng lợi ích lớn nhấtvới những nguồn lực hạn định

- Hạn chế:

Thứ nhất: chỉ tiêu NPV phụ thuộc vào tỷ suất chiết khấu i được chọn Tỷ suất

này càng nhỏ thì NPV càng lớn và ngược lại Việc xác định tỷ suất chiết khấu chínhxác là khó khăn, nhất là khi thị trường vốn có nhiều biến động Để tránh hạn chếnày người ta sử dụng phương pháp suất thu hồi nội tại

Thứ hai: khi sử dụng phương pháp NPV đòi hỏi dòng tiền mặt của dự án đầu

tư phải được dự báo độc lập cho đến hết năm cuối cùng của dự án và các thời điểmphát sinh chúng Hơn nữa dùng phương pháp NPV trong việc so sánh các phương

án cho thời kì hoạt động không giống nhau sẽ gặp nhiều khó nhăn

Thứ ba: NPV là chỉ tiêu tuyệt đối nên dùng phương pháp NPV mới chỉ dừng

lại ở mức xác định lỗ lãi thực của dự án mà nó chưa cho biết tỷ lệ lãi đó trên vốnđầu tư như thế nào Điều này đặc biệt có ý nghĩa quan trọng khi so sánh phương án

có vốn đầu tư khác nhau

 Phương pháp tỷ suất hoàn vốn nội bộ ( IRR)

Thực chất của phương pháp này là dùng chỉ tiêu tỷ suất hoàn vốn nội bộ làmthước đo hiệu quả trong việc phân tích hiệu quả dự án đầu tư

Tỷ suất hoàn vốn nội bộ IRR là tỷ suất chiết khấu mà ứng với nó là giá trịhiện tại thuần (NPV) bằng 0

Biểu hiện dưới dạng công thức:

n 0 t

t t

IRR)(1

1)I(N

Chúng ta biết rằng tỷ suất chiết khấu i ảnh hưởng quyết định chỉ tiêuNPV, i càng bé thì NPV càng lớn và ngược lại Độ chính xác của phương phápgiá trị tương đương nói chung, của phương pháp giá trị hiện tại nói riêng chịuảnh hưởng quyết định bởi việc lựa chọn i Để khắc phục nhược điểm đó của cácphương pháp giá trị tương đương người ta dùng chỉ tiêu IRR Về ý nghĩa kinh

tế : khi NPV = 0 có nghĩa là toàn bộ số tiền vốn bỏ ra đã được hiện giá bằng toàn

bộ số tiền thu nhập hoàn vốn hàng năm đã được hiện giá của dự án trong toàn bộthời gian hoạt động Chỉ tiêu IRR cho phép các nhà phân tích nhìn thấy với tỷsuất chiết khấu nào thì dự án hoàn vốn

+ Nguyên tắc sử dụng IRR trong phân tích hiệu quả

Dự án đầu tư có lợi khi lãi suất tính toán i nhỏ hơn mức lãi suất nội tại IRR, (i< IRR) tức là cái “chuẩn” để chấp nhận hay gạt bỏ một dự án khi phân tích hiệuquả theo IRR là giá trị i Trong số những dự án đầu tư độc lập, dự án nào có IRRcao hơn sẽ có vị trí cao hơn về khả năng sinh lợi

+ Ưu điểm và hạn chế của phương pháp:

Ưu điểm: phương pháp tỷ suất hoàn vốn nội bộ IRR có những ưu điểm cơ bản sau:Chỉ tiêu IRR chỉ rõ mức độ lãi suất mà dự án có thể đạt được Qua đó cho

phép xác định được mức lãi suất tính toán i tối đa mà dự án có thể chịu đựng được.Đây là ưu điểm đặc thù của phương pháp.

Việc sử dụng phương pháp này rất thích hợp với trường hợp vì lí do nào đó

mà người phân tích muốn tránh hoặc khó xác định được tỷ suất chiết khấu i dùngtrong phương pháp hiện giá

Vì những ưu điểm này mà hiện nay ở các nước chỉ tiêu IRR được dùng phổbiến Ở nước ta khi lập và đánh giá dự án chỉ tiêu IRR cũng là một chỉ tiêu cơ bản

Hạn chế: tuy có ưu điểm so với các phương pháp khác, phương pháp nàycũng có những hạn chế nhất định

Thứ nhất: việc áp dụng nó có thể không chắc chắn nếu tồn tại các khoản cânbằng thu chi thực âm đáng kể trong giai đoạn vận hành của dự án, tức là đầu tư thaythế lớn Trong trường hợp ấy có thể xảy ra giá trị hiện tại thực của dự án đổi dấunhiều lần khi chiết khấu theo những tỷ suất chiết khấu khác nhau, khi đó tồn tạinhiều IRR và khó xác định chính xác IRR nào làm chỉ tiêu đánh giá

Thứ hai, việc áp dụng IRR có thể dẫn đến các quyết định không chính xáckhi lựa chọn các dự án loại trừ lẫn nhau Những dự án có IRR cao nhưng quy mônhỏ có thể có NPV nhỏ hơn một dự án khác tuy có IRR thấp nhưng NPV lại caohơn Bởi vậy khi lựa chọn một dự án có IRR cao rất có thể đã bỏ qua cơ hội thu mộtgiá trị hiên tại lớn hơn Trong trường hợp này cần sử dụng phương pháp NPV

Ngoài ra, phương pháp này cũng không cho phép xác định được những thôngtin về mức độ sinh lợi của một đồng vốn bỏ ra ban đầu, thời gian hoàn vốn

 Phương pháp tỷ số lợi ích chi phí (B/C)

+ Khái niệm: phương pháp tỷ số lợi ích trên chi phí (B/C) là phương pháp

dùng chỉ tiêu lợi ích chia cho chi phí (B/C) làm thước do hiệu quả trong tính toán vàđánh giá hiệu quả dự án Tỷ suất lợi ích trên chi phí (B/C) là tỷ lệ nhận được khichia giá trị hiện tại của dòng lợi ích cho giá trị hiện tại của dòng chi phí

+ Công thức tính toán chỉ tiêu B/C

n 1

t

)i(1C

)i(1B

Trong đó

Bt : lợi ích trong năm t ( thu nhập tại năm i)

Ct : chi phí trong năm t

I : lãi suất tính toán

n :năm cuối ứng với tuổi thọ kinh tế của dự án

+ Nguyên tắc sử dụng chỉ tiêu hiệu quả tỷ lệ lợi ích / chi phí trong đánh giá

và so sánh hiệu quả

Khi sử dụng tiêu chuẩn lợi ích trên chi phí đánh giá các dự án đầu tư, ta sẽchấp nhận bất kì một dự án nào có tỷ lệ B/C lớn hơn hay bằng 1 Khi đó những lợiích mà dự án thu được đủ để bù đắp các chi phí đã bỏ ra và dự án có khả năng sinhlời Ngược lại, tỷ lệ B/C < 1 dự án sẽ bị bác bỏ Tỷ lệ B/C có thể được dùng để xếphạng các dự án độc lập theo nguyên tắc dành vị trí cao hơn cho những dự án có tỷ lệB/C cao hơn

+ Ưu điểm và hạn chế của phương pháp tỷ số B/C:

Ưu điểm: chỉ tiêu này cho biết phần thu thập ứng với mối đồng chi phí cho

cả thời kì hoạt động của dự án

Hạn chế:

Là một tiêu chuẩn đánh giá tương đối, tỷ lệ B/C có thể dẫn đến những sai lầmkhi lựa chọn những dự án loại trừ nhau vì với dự án nhỏ, mặc dù tỷ lệ B/C lớn songtổng lợi nhuận vẫn nhỏ Phương pháp này cần được kết hợp với các phương pháp khác

Cũng như phuơng pháp giá trị hiện tại thuần (NPV), tỷ lệ B/C chỉ ảnh hưởngnhiều bởi lãi suất tính toán i, lãi suất càng cao thì tỷ lệ B/C càng giảm

Giá trị tỷ lệ B/C đặc biệt nhạy cảm với định nghĩa về lợi ích và chi phí Đây

là hạn chế cơ bản nhất trong việc sử dụng chỉ tiêu B/C.

 Chỉ tiêu thời gian hoàn vốn (T)

Là số năm cần thiết để có thể thu hồi được toàn bộ số vốn đã bỏ ra Chỉ tiêunày đặc biệt quan trọng với các dự án có nhiều rủi ro và khan hiếm vốn bởi vì nóthể hiện được ở mức độ nhất định quan điểm thu hồi vốn đầu tư trong thời gianngắn hơn thì tốt hơn Sau thời kỳ T, vốn đầu tư đã được hoàn lại đầy đủ, mọi khoảnthu nhập ròng đều có thể coi là lãi và những yếu tố không chắc chắn trong tương laithì không còn quá nguy hiểm đối với chủ đầu tư nữa

Ưu điểm: Tính toán đơn giản, có ý nghĩa quan trọng đối với những dự án coitrọng khả năng thanh toán, khan hiếm vốn, nhiều rủi ro

Nhược điểm: Không cho biết quy mô thu nhập của dự án sau khi đã hoànvốn Nếu mục tiêu là tối đa hóa lợi nhuận thì có thể cho kết quả không đúng

 Các phương pháp phân tích rủi ro

Đầu tư có nghĩa là bỏ vốn để hy vọng nhận được những kết quả trong tươnglai Song trong thực tế không phải mọi kết quả đều như mong muốn Lượng vốn bỏ

ra có thể biết được một cách tương đối chính xác, nhưng kết quả nhận được trongtương lai lại hoàn toàn trên cơ sở giả định, dự tính và có độ an toàn không hoàn toànchắc chắn

Ngay bản thân các phương pháp dự báo tốt nhất cũng không thể cung cấpcho ta những thông tin chính xác an toàn Đó là chưa nói đến kết quả dự báo sai sovới kiểm nghiệm trong thực tế Như vậy, việc tính toán và đánh giá trong trườnghợp này sẽ phức tạp và việc ra quyết định đầu tư lại dựa trên cơ sở nhiều kết quả cókhả năng xảy ra Trong những điều kiện như vậy người ta thường sử dụng cácphương pháp phân tích rủi ro sau:

+ Phương pháp phân tích điểm hòa vốn

+ Phương pháp phân tích độ nhạy

+ Phương pháp phân tích xác suất

Về phân tích đánh giá hiệu quả về kinh tế xã hội của dự án:

Việc phân tích hiệu quả kinh tế xã hội là sự chênh lệch giữa các lợi ích mànền kinh tế xã hội nhận được với những đóng góp mà nền kinh tế và xã hội phải bỏ

ra khi tiến hành công cuộc đầu tư Đó chính là kết quả so sánh có mục đích giữa cái

mà xã hội phải trả cho việc sử dụng các nguồn lực sẵn có của mình một cách tốtnhất và lợi ích do đầu tư mang lại cho toàn bộ nền kinh tế

Phân tích hiệu quả kinh tế - xã hội được xem xét trên tầm vĩ mô và xuất phát

từ quyền lợi của toàn bộ xã hội nhằm tối đa hóa phúc lợi xã hội Mục tiêu của việcđánh giá hiệu quả kinh tế - xã hội hoạt động đầu tư đối với nhà nước là xem xét việcthực hiện đầu tư đóng góp gì cho việc thực hiện kế hoạch phát triển kinh tế quốcdân Đứng trên góc độ nhà đầu tư thì việc phân tích kinh tế - xã hội của đầu tư chỉđơn thuần nhằm mục đích làm cho dự án được chấp nhận và được thực hiện

Mục đích chủ yếu của nhà đầu tư chính là lợi nhuận Lợi nhuận càng cao cànghấp dẫn nhà đầu tư Tuy nhiên khi xem xét trên góc độ toàn xã hội thì không phảihoạt động đầu tư nào đem lại lợi nhuận cao cho nhà đầu tư đều mang lại lợi ích vềmặt kinh tế xã hội

2.4 Trình tự lập dự án đầu tư xây dựng khu đô thị

Việc soạn thảo một dự án đầu tư xây dựng khu đô thị phải đạt được mục tiêu

là cung cấp cho chủ đầu tư và các cơ quan thẩm định những tài liệu, số liệu, các giảipháp, tính toán cần thiết và hợp lý để họ có thể quyết định có nên đầu tư hay không,

có nên cấp phép hay không Nếu việc đầu tư không có hiệu quả hoặc có hiệu quảthấp thì nhà đầu tư cũng có căn cứ để hủy bỏ ý định đầu tư, tránh phải tốn kém thêmhoặc nếu còn có thể được thì tiến hành điều chỉnh sửa đổi lại dự án ban đầu Nhưvậy việc lập dự án là một khâu quan trọng cần phải đảm bảo nội dung quy định củamột dự án và phải tuân thủ theo một trình tự chặt chẽ

Trình tự lập dự án gồm các bước sau:

2.4.1 Cử chủ nhiệm dự án

Khi chủ đầu tư sử dụng bộ máy của mình để lập dự án thì chỉ cần chỉ địnhchủ nhiệm dự án Nếu chủ đầu tư thuê cơ quan tư vấn đầu tư lập dự án thì cơ quannày cử chủ nhiệm dự án Chủ nhiệm dự án là người chịu trách nhiệm chính về chấtlượng dự án, tiến độ lập dự án và là người điều hành toàn bộ quá trình lập dự án.Chủ nhiệm dự án có thể thay mặt chủ đầu tư, thay mặt cơ quan tư vấn đầu tư đểtrình bày, bảo vệ dự án trước các cơ quan thẩm định nếu được ủy nhiệm.

Chủ nhiệm dự án phải là người có trình độ tổng hợp, có kinh nghiệm lập dự

án và là người có uy tín trong ngành chuyên môn liên quan đến dự án

Chủ nhiệm dự án không phải là một chức danh đại diện mà là một chức danhvừa mang tính chất lãnh đạo, điều hành, đồng thời là người trực tiếp soạn thảonhững phần quan trọng của dự án

2.4.2 Lập nhóm soạn thảo

Chủ nhiệm dự án kiến nghị một danh sách các thành viên và lập một nhómsoạn thảo dự án Tùy theo tính chất và quy mô của dự án mà quyết định các thànhviên, ít nhất cũng phải có các chuyên gia kinh tế, kỹ thuật, pháp lý Nhóm soạn thảo

do chủ nhiệm dự án đứng đầu

2.4.3 Chuẩn bị các đề cương, lập dự toán kinh phí

Có hai loại đề cương phải chuẩn bị: Đề cương tổng quát và đề cương chi tiết

Đề cương tổng quát: Bao gồm mục đích, yêu cầu, nội dung cơ bản, thời hạn,phương thức, các giải pháp chính của dự án, phân công trong nhóm, lịch trình tiếnhành, lịch trình thông qua sơ bộ, thông qua chính thức, hoàn chỉnh hồ sơ Đề cươngtổng quát do chủ nhiệm dự án soạn thảo sau khi đã trao đổi với các chủ nhiệm bộmôn hoặc các chuyên gia chính

Đề cương chi tiết: Do các chủ nhiệm bộ môn hoặc các chuyên gia chính soạnthảo trên cơ sở đề cương tổng quát bào gồm nội dung, phương pháp thu thập tàiliệu, số liệu, xử lý thông tin, lựa chọn các giải pháp, các phương án, phương pháptính toán, so sánh và lịch trình thực hiện

Lập dự toán kinh phí: Thông thường đối với các dự án được tính theo tỷ lệphần trăm theo các hướng dẫn của Bộ Xây dựng.

Để có thể soạn thảo được đề cương trước hết nhóm soạn thảo cần phải nhậndạng được dự án: Xác định sơ bộ mục đích, quy mô các vấn đề kinh tế - kỹ thuậtchủ yếu của dự án, đồng thời phải xác định được vị trí dự án Qua đó định hướngđược công việc nghiên cứu, phạm vi nghiên cứu và từ đó mới viết được đề cương

2.4.4 Triển khai soạn thảo dự án

Thu thập thông tin: Đây là một trong những công việc khó khăn nhất trongquá trình lập dự án.Thông tin có thể là các quy hoạch chung, quy hoạch vùng, quyhoạch chi tiết, số liệu thống kê, số liệu của các bộ chuyên ngành, trường hợp cầnthiết có thể phải điều tra bằng các phương pháp phỏng vấn, lấy mẫu

Phân tích xử lý thông tin, dự báo: Việc phân tích xử lý thông tin cũng như dựbáo phải được tiến hành bằng các phương pháp khoa học của toán thống kê, đồngthời phải dựa vào các kinh nghiệm của các chuyên gia

Lập các phương án, so sánh phương án: Dự án phải đạt được các giải pháptốt nhất Vì vậy quá trình lập các dự án có thể xem là quá trình lập các phương án và

so sánh lựa chọn phương án Việc so sánh các phương án với nhau phải dựa vào cácchỉ tiêu kinh tế kỹ thuật, đảm bảo tính khách quan và tính khả thi

Tổng hợp viết thuyết minh: Sau khi đã có đủ số liệu của bộ phận, lựa chọnđược các giải pháp hợp lý cần tổ chức họp chung trong nhóm để điều chỉnh, sửađổi, thông qua

Hoàn chỉnh, lập hồ sơ, trình duyệt: Dự án cần được hoàn chỉnh dựa trên cáckết luận hợp lý nhóm soạn thảo, hình thành hồ sơ chính thức để trình duyệt

2.5 Phương pháp sử dụng trong quá trình lập dự án

Mỗi dự án thường sử dụng các phương pháp khác nhau để tiến hành lập dự

án Tùy từng dự án, từng mục trong nội dung dự án cụ thể mà lựa chọn phương

CƠ QUAN QUẢN LÝ NHÀ NƯỚC

VỀ ĐẦU TƯ VÀ XÂY DỰNG

Người có thẩm quyềnQuyết định đầu tư

CHỦĐẦU TƯ

Nhà thầu tư vấn

Nhà thầu xây lắp

pháp lập dự án cho phù hợp Một số phương pháp chủ yếu để tiến hành lập dự án đólà: Phương pháp thu thập thông tin, phương pháp cộng chi phí, phương pháp sosánh đối chiếu, phương pháp phân tích độ nhạy, phương pháp dự báo.

2.5.1 Phương pháp thu thập thông tin

Thông tin là dữ liệu cần thiết cho tất cả các nội dung của dự án nên phươngpháp thu thập thông tin được sử dụng trong tất cả các nội dung nghiên cứu của dự

án Đặc biệt là trong nội dung nghiên cứu thị trường, nghiên cứu khía cạnh kỹ thuật

Phương pháp thu thập thông tin có thể là thông qua phỏng vấn trực tiếp, khảosát thực tế, hoặc thu thập qua các nguồn tài liệu có sẵn như: sách, báo, internet, các

dự án tương tự…Tùy vào dự án, điều kiện thời gian, kinh phí mà lựa chọn phươngpháp thu thập thông tin cho phù hợp

Chất lượng các nguồn thông tin thu thập trên phụ thuộc vào rất nhiều yếu tố:trình độ chuyên môn của cán bộ điều tra, đối tượng tham gia trả lời, các phương tiệnphục vụ công tác điều tra… Yêu cầu đặt ra đối với các tài liệu, thông tin thu thậpđược là phải có tính hệ thống, độ dài thời gian đủ lớn và đảm bảo độ chính xác

Đối với những nguồn thông tin được xác định là quan trọng thì nên áp dụngphương pháp thuê các tổ chức chuyên nghiệp, hoặc mua các số liệu từ các đơn vịchuyên ngành Các thông tin, số liệu sau khi thu thập sẽ được xử lý, chọn lọc làm cơ

sở cho việc tính toán, phân tích trong quá trình lập dự án

2.5.2 Phương pháp cộng chi phí

Cán bộ lập dự án sử dụng phương pháp cộng chi phí để tính toán tổng mứcđầu tư Căn cứ vào các khoản chi phí dự tính sử dụng phương pháp cộng chi phítổng hợp lại thành tổng mức đầu tư Tổng mức đầu tư bao gồm: chi phí xây dựng,chi phí thiết bị, chi phí đền bù giải phóng mặt bằng, tái định cư, chi phí quản lý dự

án, chi phí tư vấn đầu tư xây dựng, chi phí khác và chi phí dự phòng

2.5.3 Phương pháp so sánh đối chiếu

Phương pháp này chủ yếu sử dụng trong phân tích khía cạnh kỹ thuật của dự

án Cán bộ lập dự án sẽ căn cứ vào các quy định, các định mức, tiêu chuẩn kỹthuật… để tiến hành xác định các thông số kỹ thuật cho dự án sao cho phù hợp vớiquy định hoặc đưa ra một vài phương án sau đó so sánh để lựa chọn phương án tối

ưu nhất cho dự án Phương pháp này có ảnh hưởng rất lớn đến hiệu quả dự án Việc

so sánh đối chiếu với các tiêu chuẩn quy định là điều kiện để dựa án có thể đượcphê duyệt, việc xác định, lựa chọn phương án sẽ ảnh hưởng trực tiếp đến chi phí,chất lượng của dự án từ đó ảnh hưởng đến tính khả thi về mặt tài chính của dự án

Phương pháp so sánh đối chiếu cũng có thể dùng để so sánh sản phẩm vớicác sản phẩm hiện có, sản phẩm của các đối thủ cạnh tranh: Ví dụ như so sánh giácăn hộ, các tiện ích của khu đô thị, tòa nhà, kết nối hạ tầng, kết nối xã hội…

2.5.4 Phương pháp dự báo

Lập dự án là lập kế hoạch cho tương lai Chính vì thế phương pháp dự báo làmột trong những phương pháp quan trọng, không thể thiếu trong quá trình lập dự

án Nó giúp cho việc đưa ra các quyết định đầu tư được chính xác và hiệu quả hơn

Các nội dung dự bao gồm: Dự báo nguồn lực đầu vào của dự án; Dự báo kếtquả đầu ra của dự án Cụ thể: Dự báo giá cả, cung cầu đầu vào và đầu ra của dự án;

Dự báo doanh thu và chi phí trong suốt quá trình thực hiện và vận hành dự án saunày Qua đó, xác định nguồn vốn mà dự án cần có để có thể thực hiện, thi công

Phương pháp dự báo có thể được áp dụng trong nhiều khâu, nhiều nội dungcủa quá trình soạn thảo Nhưng quan trọng nhất là dự báo trong khâu phân tích thịtrường Đây là yếu tố quyết định tới lựa chọn mục tiêu và quy mô tối ưu của dự án.Phụ thuộc vào khối lượng thông tin thu thập được mà ta có thể sử dụng nhiềuphương pháp dự báo khác nhau:

Phương pháp dự báo bình quân số học

Phương pháp dự báo bằng hàm hồi quy tương quan

Phương pháp dự báo bình quân số học

Qn = Q0 + q*n

Trong đó: Qn : Số lượng sản phẩm cầu dự báo tại năm n trong tương lai.

Q0 : Số lượng sản phẩm tại năm tính toán (năm gốc)

q : Lượng tăng bình quân số học hàng năm

n : Số năm dự báoPhương pháp hồi quy tương quan

- Xác định các nhân tố ảnh hưởng lớn đến cầu thị trường về sản phẩm của dự

án Các nhân tố ở đây thường là: thu nhập của người dân, giá cả của hàng hóa, thị hiếu người tiêu dùng

- Lựa chọn mô hình: tính hệ số tương quan, đánh giá sai số của dự án

- Tiến hành dự báo

2.5.5 Phương pháp phân tích độ nhạy

Phương pháp này giúp phân tích được các chỉ tiêu khác nhau khi đứng trên

nhiều quan điểm, phương diện khác nhau Chính vì thế mà các quyết định đưa racũng trở nên khách quan và toàn diện hơn Phương pháp này chủ yếu được áp dụngtrong phân tích hiệu quả tài chính và tính toán các chỉ tiêu an toàn cho dự án

Bản chất của phân tích độ nhạy là xác định các mối quan hệ động giữa cácnhân tố tham gia trong hoạt động đầu tư Từ đó xác định nhân tố nào tác động nhiềunhất tới kết quả và hiệu quả của dự án, để có thể đưa ra các biện pháp quản lý phùhợp Chính vì vậy nên phương pháp phân tích độ nhạy là phương pháp không thểthiếu để đánh giá độ an toàn và tính khả thi của dự án và phương pháp này đượcdùng trong phân tích tài chính của dự án

- Bước 1: Xác định các biến số chủ yếu: Sự biến động của giá cả đầu vào vàđầu ra; sự chậm trễ trong quá trình thực hiện dự án; chi phí vượt quá định mức

- Bước 2: Cho những biến số này tăng hoặc giảm từ 10% tới 20%

- Bước 3: Đánh giá lại các yếu tố chi phí, lợi ích và hiệu quả của dự án Từ

đó lựa chọn có nên thực hiện dự án hay không