Giới thiệu về Quy trình ĐG Khái niệm: Quy trình định giá là một kế hoạch hành động có trật tự và logic, được bố cục phù hợp với các quy tắc cơ bản, nó giúp cho thẩm định viên về giá đ
Trang 1
+
Quite Th nÌlwiÌ tÍ Iự: I
Trang 2
Giới thiệu về Quy trinh DG
Khai niem:
Quy trinh dinh gia la mét ké hoạch hành
động có trật tự và logic, được bô cục phủ hợp VỚI Các QUY tac cơ bản, nó giúp cho thấm định viên về giá đưa ra một kết luận vững chắc hoặc sự ước tính giá tri của tài
Trang 3
| Giơi thiêu mm
Áp dụng để (mục đích):
v Phát triển ý tưởng để đi đên kêt luận về
gia tri thi trương
ˆ Cung câp khuôn mẫu để nghiên cứu thị
trương, phân tích SỐ liệu và áp dụng các kỹ thuật DG can thiét
¥ La c6ng.cu dé tham dinh vién va khach
Trang 4Gioi thiéu 4 Các bước tổng quát sau: 1 Xác định van dé
2 Lên kê hoạch định giá
3 Thu thập thông tin và mô tả BĐS
4 Phân tích thông tin
5 Xác định giá trị tài sản cần định giá
6 Lập báo cáo, hồ sơ và chứng thư kêt quả
Trang 5a Bước 1: Xác định vân đề Bao gồm các công việc: " Xác định khách hàng và người sử dụng kết quả định giá ¬ Xác định bât động sản cần định giá 1 Mục đích định giá
¬ Xác định loại giá tri cần tìm kiêm
" Xác định ngày có hiệu lực của ý kiên định giá
Trang 61 Xac dinh khach hàng và người su dụng két qua tham dinh gia
4
= Khach hang: La người có quan hệ với thẩm
định viên về thẩm định giá thông qua hợp đồng thẩm đỉnh giá
“ Bên thứ ba liên quan đên sử dụng kêt quả
thẩm định gia la người được sử dụng báo cáo kêt quả thẩm định giá
“ Khách hàng sẽ là người quyêt định bên thứ ba
Trang 72 Xac dinh nhung dac trung cua
4 bat dong san can dinh gia
“Vị trí và mô tả những đặc trưng vé vat chat,
pháp lý của BĐS;
“ Các quyên hoặc quyền lợi cần được định giá
Trang 8
a 3 Xac dinh muc dich dinh gia
= Khach hang su dung ket quả định giá cho mục
dich gi (dé xac dinh gia mua ban; xac dinh khoản cho vay thê chap; gdp von, v.v.)?
= Muc dich dinh gia phải được xác định tại thời điểm tiêp nhận công việc định giá và phải ghi
rõ trong Hợp đồng
Trang 9
4 4 Xác đỉnh loại giá tri cần tìm kiêm
" Môi cuộc dinh gia bat dong san thường chi nham xac dinh mot loai gia tri nhat dinh (gia tri thi trưởng hay giá tr phi thị trường: giá tri đầu tư, giá trì trong sử dụng);
“ Phải giải thích về loại giá tri tài sản cần xác định;
Trang 105 Xac dinh ngay co hiéu luc cua ket + luận về giá tri
= Ket luan vé gia tri tai san có hiệu lực tại một thơi điểm cu thé: - Hién tai - Quá khứ (dùng để đánh thuê, bảo hiểm, xét xử) - Tương lai
Trang 116 Xác định những điều kiện, giá
4“ han che
nung gia thiệt bất thường là giả định nhưng thông tin chưa chắc chan là có thực Nêu nó không xây ra
đúng với giả thiết thì có thể làm thay đổi kết luận của định giá viên
“ Những điều kiện mang tính giả thiệt là điều kiện trái với những gì đang tồn tại, nhưng lại giúp cho mục
đích của quá trình phân tích
“ Những giả định chung, những điều kiện hạn chê
nhằm bảo vệ cho cả định giá viên và khách hàng và
thông báo cho khách hàng và người sử dụng những
hạn chê trong việc sử dụng kêt quả định giá
Trang 12Bước 2: Lập kê hoạch thẩm đỉnh
giá
| Hamr vi công việc và những
thông tin cân thiệt
" Xác định nguồn cung cấp thông tin
- Chú bât động sản
- Các cơ quan nhà nước
- Cơ sở tư vân nhà đât của tư nhân - Các cong ty dia 6c
“ Xác định nhu câu về người giúp việc và
chuyên gia tư vân
= Xây dựng kê hoạch và biểu đồ theo dõi
Trang 13Bước 3: Thu thập sô liệu và mô tả bât động sản + Bao gỗm: Sô liệu chung và sô liệu cụ thé (vẽ BĐS cân định giá và vẽ BĐS so sánh)
1 Sô liệu chung:
Là những thông tin về các yêu tô kinh tê, xã hội, pháp luật và môi trường tác động đền giá tri của
Trang 14Thu thập sô liệu
Thông tin chung bao gồm:
- Xu hướng phát triển kinh tê của đât nước và của
địa phương
-_ Tình hình dân sô và việc làm
- Quy định của Chính phủ: Chính sách về thuê, về
phân vùng và quy hoạch, về môi trường, về giao thông, v.v
- Xu hướng trong hoạt động xây dựng và chi phí xây
dựng
Trang 15
a Thu thập sô liệu
2 Số liệu về tài sản cần thẩm định giá
- Thông tin cụ thể về đặc điểm về mặt vật chât
và pháp lý của thửa đât và tài sản trên đât - Lịch sử pháp lý của tài sản
- Chi phí xây dựng, khâu hao
Trang 16Thu thập sô liệu
+ ở SỐ liệu vê các bât động sản so sánh
- Dac tinh ve mat vat chat va phap ly
- Ngay ban, gia ban, chi phi va khau hao, chi ohi va thu nhập, ty lệ von hoa
- Cac diéu kjén trén thi trương tài chính, tín dụng (lãi suat, diéu khoan Vay, V.V.) CÓ thể ảnh hưởng dén gia tri tal san
- SO liệu về cung và câu đôi với những tài sản
có thể so sánh:
Trang 17Bước 4: Phân tích sô liệu + :_ Phân tích những thông tin từ khảo sát hiện trường bât động sản ¿Phân tích thị trường
+ Phân tích về khách hàng tiêm năng
Trang 181 Phân tích thông tin tử khảo sát
hiện trưởng
+
= So sanh, đôi chiêu giữa sô liệu khảo sát thực
tê và sô liệu mà khách hàng cung câp đề đảm bảo tính chuẩn xác của sô liệu;
= Phân tích, lựa chọn nhưng: bât động sản phù hợp nhất, có thé so sánh tôt nhất;
= Phân tích, đánh giá những đặc điểm khác biệt
Trang 19
| 2 Phan tich thi trudng
La viec nghien cứu, phân tích những ` đặc trưng của thị trưởng và cung câu về
loại bât động san cần thẩm đinh giá
“| Phan tich bản chat và hành vi ứng xử
của những người tham gia thị trường:
Phân tích cung câu về loại BĐS cân
định giá
Trang 20
| Phân tích xu hướng cung câu
“ Nhưng xu hướng tạng giảm về nguôn cung, tăng giảm vẽ nhu câu của những tài sản tương tự hiện có trên thi trưởng
= Ảnh hưởng của xu hướng trên đền giá trị tài
Trang 214 3 Phan tich khach hang tiém nang
“ Đặc điểm của những khách hàng tiềm năng
“ Sở thích của khách hàng về vi trí, quy mô,
tính năng sử dụng và môi trường xung quanh
bât động sản
Trang 22
4 Phân tích sử dụng tôt nhật và tôi ưu + Sứ dụng tài sản tôt nhất, tôi ưu là khả năng sử dụng bât động sản hợp pháp, hợp lý trong điều kiện cho phép về mặt kỹ thuật, về mặt tài chính và đưa lại mức giá tri cao nhật cho
bât động sản Nội dung phân tích:
” Sử dụng tôt nhất, tôi ưu đât (giả thiét dat trồng)
Trang 23Phân tích sử dụng tot nhat, toi uu dat (coi
+ như đât trông)
“ Xác định, lựa chọn những bất động sản có thé
so sánh
“ Đi đên ý kiên về giá trị của đât
" Xác định công trình tôi ưu có thể xây dựng
trên đât và sử dụng để tôi đa hóa thu nhập tử
Trang 24Phân tích công trình tôi ưu có thể xây
+ dựng trên đât
Phải đảm bảo những yêu câu sau:
" Khai thác tôi đa lợi thê tiêm năng của đất để
thỏa mãn nhu câu thi trưởng
“ Tuân thủ những quy tắc, hạn chê của khu
Trang 25Phân tích sử dụng công trình tot nhat, toi << " Tro giup cho tham định viên trong xác định những bất động sản có thể so sánh
Trợ giúp cho thẩm định viên trong ra quyêt
định những giải pháp nào sau đây là lựa chọn tôt nhất đôi với bât động sản:
- Duy trì tài sản như hiện trạng vôn có
- Tân trang, nâng câp công trình, chuyển đổi
mục đích sư dụng
Trang 26Bước 5: Xác dinh gia tri bat
of dong san can tham dinh gia
1 Lựa chọn phương pháp định giá bât động sản
- Tuy thuộc vào mục đích, qui mô của các cuộc định giá và loại bat động sản cần định giá
- Tham dinh vien phai cân nhắc tính hợp lý của môi phương pháp thẩm đinh giá, thuận lợi và hạn chê của chúng
- CÓ thé ap dung một hay nhiễu phương pháp
Trang 27Phuong phap Thu tuc Áp dụng thích hợp với anh gia Dựa trên cơ sở những bằng chứng trực tiêp về giá bán BĐS có thê so sánh được Những bât động sản có nhiều bât động sản tương tự (có thể so sánh được) được mua bán chuyển ññượng phát triển và chỉ phí đầu tư phát triên
Chi phí Dựa trên cơ sở chỉ phí tái tạo | Những bât động sản mà ít có bat
hoặc chỉ phí thay thê công động sản tương tự được mua bán
trình xây dựng và không có sô liệu về thu nhập Thu nhập Dựa trên cơ sở giá trị hiện tại | Những bât động sản tạo ra thu
của những thu nhập (lợi ích) | nhập, ví dụ: văn phòng cho thuê,
kỳ vọng mà bât động sản tạo | cửa hàng bán lẻ
ra cho người chủ trong tương
lai
Lợi nhuận Dựa trên cơ sở lợi nhuận từ _ | Bất động sản mà có một sô yêu tô
các hoạt động trên bât động | độc quyên mà ít được mua bán,
sản chuyền nhượng, ví dụ cửa hàng
xăng dâu
Thang du Dựa trên cơ sở tổng giá tri Đắt có tiêm năng đầu tư phát triển
Trang 282 Thong nhat cdc mu gia chi dẫn khác
+:
" Khi áp dụng một hoặc nhiều phương pháp thẩm
định giá và môi phương pháp cho ra những kêt
quả ước tính (mức giá chỉ dẫn) khác nhau
Quá trình điều hòa các mức giá chỉ dẫn khác
nhau dé di dén mot mức giá duy nhât được gọi
là thông nhât các mức giá chỉ dẫn
Trang 29
a Thông nhất các mức giá
= Các tiêu chí cho phép thấm định viên hình
thành những y kién ket luan co can cu va CO thé bao vệ về mức giá cuỗi cùng của bât
động sản cần thẩm dinh bao gom:
- Mức độ hợp lý của các phân tích và kêt luận; - Mức độ chính xác của các sô liệu;,
- Sô lượng các băng chứng thu thập trên thị
Trang 30
a Thong nhat các mức giá
a Y kién cuôi cùng vê mức giá của bât động sản cần thẩm định: là một con sô duy | nhat
hoặc một khoảng giá tri (tôi đa, tôi thiểu)
ước lượng - sẽ được báo cáo cho khách
hàng- mà thẩm định viên đưa ra thông qua
Trang 31Bước 6: Lập báo cáo, hồ sơ và
chứng thư thẩm dinh gia
“ Nội dung báo cáo, chứng thư thẩm định giá thực hiện theo quy đinh tại tiêu
chuẩn sô 04 (TĐGVN 04) về “Báo cáo kêt quả, hồ sơ, chứng thư thẩm định
Trang 32
4+ Báo cáo thẩm định giá
“ Khái niệm (TCTĐGVN sô 04):
Báo cáo thẩm định giá là văn bản do thẩm
định viên lập để nêu rõ ý kiên chính thức của mình về quá trình thẩm định giá, mức giá thẩm định (thể hiện bằng tiền hoặc vật
ngang giá khác) của tài sản mà khách hàng
Trang 33tham dinh gia:
- Rõ ràng, chính xác, không được dẫn đên hiểu
lâm tử phía người đọc
- Chua dung những thông tin đây đủ để khách
hàng hoặc bên thứ ba liên quan hiễu nội dung
của báo cáo một cách rõ ràng
- Công bô một cách rõ ràng, chính xác bât kỳ
một giả thiêt mang tinh bat kha khang, một
điêu kiện mang tính giá thiệt hoặc một điêu
kiện hạn chê nào ảnh hưởng trực tiêp hoặc
gián tiêp đên giá bât động sản cần thầm đinh
Trang 34
a " Ndi dung co ban của báo cáo TĐG
- Khach hang va bén thu 3 lién quan sử dụng kêt quả thẩm đỉnh giá
Trang 35" N6i dung co ban (ti€p)
4 Các phương pháp thẩm đinh giá và cơ sở của
việc sử dụng các phương pháp này
- Kêt quả của thẩm định giá
- Thời hiệu của giá tri bât động sản ước tính
- Những giả thiết, điều kiện mang tính gia thiet,
những điều kiện hạn chê có ảnh hưởng đền
quá trình phân tích, đưa ra các ý kiên và kêt
luận về gia tri
Trang 36
4 2 Hồ sơ thẩm đinh giá
" Khái niệm:
Hồ sơ thẩm đỉnh giá là các tài liệu có liên quan đên công việc thẩm đỉnh giá trị tài sản do thẩm định viên lập, thu thập, phân loại, sử dụng và lưu trữ trong quá trình thực hiện thẩm
Trang 37“ Mục đích của việc lập Hồ sơ thẩm
if dinh gia:
-_ Lưu trữ những bằng chứng thu thập được
trong quá trình thực hiện thẩm đinh giá và làm cơ sở cho việc đưa ra ý kiên của thẩm
đinh viên về mức giá bât động sản cần
thẩm định
-_ Trợ giúp cho các bước thực hiện công việc
Trang 38
| " Muc dich
-_ Trợ giúp cho kiểm tra, soát xét và đánh giá
chất lượng công việc thẩm đinh giá
- Tro giup cho việc xử lý những tranh chấp, khiêu kiện có thể phát sinh trong hoặc sau quá trình thẩm đỉnh giá giữa khách hàng
Trang 39" Nội dung hồ sơ thẩm định giá
Tên vã số hiệu hồ sơ, ngày tháng lập và ngày
tháng lưu trư
Những thông tin về khách hàng (tên khách hàng, bên thứ 3 liên quan su dung két qua tham dinh giá)
Thư mời thẩm định
Hợp đồng thẩm đinh ký kêt giữa doanh nghiệp thấm định giá và khách hàng
Trang 40
| " Nội dung hỗ sơ thẩm dinh gia (tiép)
-_ Những ý kiên trưng câu tư vân về các khía
cạnh ky thuat, phap ly liên quan đên bât động sản cần thẩm định giá (nêu có)
- Bao cao kết quả thẩm định giá bât động sản
và phụ lục kèm theo báo cáo
-_ Chứng thư thẩm định giá
-_ Biên bản thanh ly hợp đồng thẩm đinh giưa doanh nghiệp, tổ chức thẩm định giá và
Trang 41
| Hồ sơ thẩm dinh gia (tip)
Trang 42+ 3 Chứng thư thẩm định giá
" Khái niệm:
Chứng thư thẩm định giá là văn bản do doanh
nghiệp, tổ chức thẩm đỉnh giá lập nhằm công bô cho khách hàng hoặc bên thứ ba về những nội dung cơ bản liên quan đên kêt quả thẩm
Trang 43
| Chứng thư
“ Một thẩm định viên ký vào bất cứ phần nào
của báo cáo thẩm đinh giá thì cũng phải ký
vào chứng thư
“ Một thẩm định viên ký vào chứng thư có
nghĩa là phải chịu đây đủ trách nhiệm về tât
cả những nội dung nêu trong chứng thư, về
kết quả thực hiện nhiệm vụ thẩm định giá và về những nội dung nêu trong báo cáo thẩm
Trang 44= Noi dung chung thu TDG - _ Mục đích thẩm định giá - Thời điểm thẩm đỉnh giá - _ Cơ sở thẩm đỉnh giá - _ Thực trạng đât, nhà, tài sản trên đât - _ Phương pháp thẩm định giá
- - Kêt quả thẩm đỉnh giá
Trang 45
Xác định khách hàng, bất động sản; mục đích, cơ sở giá trï, ngày hiệu lực, giả định
Xác định thông tin cần thiết, nguồn thông
Trang 47
+