Công tác giải phóng mặt bằng trong đầu tư dự án tại Công ty Cổ phần Đầu tư Bắc Kỳ (ví dụ dự án Khu du lịch sinh thái biển cao cấp Hội An)

Như chúng ta đã biết: Đất đai là nguồn tài nguyên vô cùng quý giá đối với mỗi quốc gia, là điều kiện tồn tại và phát triển của con người và các sinh vật khác trên trái đất. Đất đai không chỉ quan trọng trong nền kinh tế nông nghiệp trước đây mà nó còn đặc biệt quan trọng trong nền kinh tế thị trường hôm nay. Khi mà đất nước ta đang trong quá trình Công nghiệp hóa Hiện đại hóa, khi mà sự tăng trưởng kinh tế và quá trình đô thị hóa đã trở thành một xu thế tất yếu của sự phát triển thì đất đai càng đóng vai trò quan trọng. Nó là điều kiện tiên quyết cho sự phát triển kinh tế xã hội của loài người. Để đáp ứng nhu cầu phát triển đó thì cần một quỹ đất rất lớn phục vụ cho các dự án phát triển của các cá nhân, tổ chức trong và ngoài nước cũng như những dự án trọng điểm của quốc gia. Chính vì vậy, giải phóng mặt bằng là công tác vô cùng quan trọng, là khâu số một, là điều kiện tiên quyết để có một quỹ đất sạch giao cho các cá nhân, tổ chức, các cơ quan Nhà nước để thực hiện mục tiêu riêng của mình cũng như mục tiêu phát triển kinh tế xã hội chung của cả nước. Tuy nhiên để công tác giải phóng mặt bằng được thực hiện một cách nhanh chóng và suôn sẻ thì không phải là một điều đơn giản. Mặc dù Luật Đất đai cũng đã quy định: ‘đất đai là sở hữu toàn dân, do Nhà nước làm đại diện chủ sở hữu. Nhà nước có quyền giao cho các tổ chức, cá nhân quyền sử dụng đất và cũng có quyền thu hồi đất đã giao để phục vụ cho những mục đích hợp pháp của Quốc gia’. Tuy nhiên trong thực tế, công tác giải phóng mặt bằng là một công tác vô cùng phức tạp, khó khăn và mất rất nhiều thời gian. Nguyên nhân chính là không giải quyết được hài hòa lợi ích giữa các bên: bên Thu hồi đất, bên bị Thu hồi đất và doanh nghiệp. Chính vì thế đã có rất nhiều tiêu cực nảy sinh trong quá trình giải phóng mặt bằng, làm chậm tiến độ thực hiện của các dự án. Đó cũng là nguyên nhân của việc xuất hiện ngày càng nhiều dự án treo mà nguyên nhân trực tiếp là không thực hiện được công tác giải phóng mặt bằng hoặc giải phóng mặt bằng không triệt để, gây lãng phí một lượng vật chất của cải vô cùng, lớn ảnh hưởng đến sự phát triển của vùng cũng như của cả nền kinh tế quốc dân. Công ty Cổ phần Đầu tư Bắc Kỳ cũng không là một ngoại lệ. Trong xu thế phát triển chung của toàn xã hội, Bắc Kỳ đang cố vươn mình để phát triển. Là một công ty đầu tư Bất động sản còn non trẻ xong Bắc Kỳ đã và đang là chủ của một số dự án Bất động sản lớn như: dự án Trung tâm kho vận Bắc kỳ (Khu công nghiệp Tiên Sơn, Bắc Ninh), dự án Khu du lịch sinh thái biển cao cấp tại Hội An và nhiều dự án khác. Tuy nhiên, bên cạnh sự thành công mà Bắc Kỳ đạt được thì công ty cũng gặp những khó khăn nhất định, đặc biệt là trong dự án Khu du lịch sinh thái biển cao cấp tại Hội An. Được nghiên cứu và phát triển từ năm 2006 nhưng cho đến nay dự án vẫn chưa hoàn thành xong công tác Giải phóng mặt bằng. Sở dĩ lại có sự chậm chễ này là do công tác Giải phóng mặt bằng gặp nhiều khó khăn. Chính vì vậy, tôi quyết định đi sâu và tìm hiểu về công tác giải phóng mặt bằng trong các dự án đầu tư Bất động sản. Với đề tài: “Công tác giải phóng mặt bằng trong đầu tư dự án tại Công ty Cổ phần Đầu tư Bắc Kỳ (ví dụ dự án Khu du lịch sinh thái biển cao cấp Hội An)”, tôi hy vọng mình sẽ giải quyết được một số mục tiêu sau: Hệ thống hóa cơ sở khoa học về công tác đền bù Giải phóng mặt bằng khi Nhà nước thu hồi đất Nghiên cứu thực trạng thực hiện công tác Giải phóng mặt bằng của dự án Khu du lịch sinh thái biển cao cấp Hội An được thực hiện bởi Công ty Cổ phần Đầu tư Bắc Kỳ để tìm ra được những bất cập và hạn chế của công tác giải phóng mặt bằng hiện nay. Đưa ra một số kiến nghị giúp công tác GPMB tại các dự án của Công ty được thực hiện nhanh chóng, công bằng và hiệu quả hơn.

CHUYÊN ĐỀ THỰC TẬP TỐT NGHIỆP

ĐỀ TÀI: CÔNG TÁC ĐỀN BÙ GIẢI PHÓNG MẶT BẰNG TRONG ĐẦU

TƯ DỰ ÁN TẠI CÔNG TY CỔ PHẦN ĐẦU TƯ BẮC KỲ

(Ví dụ dự án Khu du lịch sinh thái biển cao cấp ở Hội An)

GVHD : Th.s Ngô Thị Phương Thảo

SVTH : Đỗ Thị Bích

Lớp : KDBDS47- Khoa Bất động sản và Kinh tế tài nguyên.

M C L C ỤC LỤC ỤC LỤC

CHÝÕNG I: CÕ SỞ KHOA HỌC CỦA VIỆC BỒI THÝỜNG THIỆT HẠI KHI NHÀ NÝỚC THU HỒI ĐẤT 10

I, Một số vấn đề chung 10

1 Vấn đề Nhà nýớc thu hồi đất 10

2 Vấn đề giải phóng mặt bằng 11

2.1 Đặc điểm của quá trình giải phóng mặt bằng 11

2.2 Vai trò của giải phóng mặt bằng 13

2.3 Yêu cầu giải phóng mặt bằng 15

2.4 Các nhân tố ảnh hýởng tới công tác bồi thýờng giải phóng mặt bằng 17

3 Vấn đề bồi thýờng đền bù thiệt hại 20 II, Đối týợng và Nội dung đền bù GPMB theo quy định của pháp luật 21 1 Đối týợng đýợc đền bù và điều kiện đýợc đền bù theo quy định của pháp luật 21 1.1 Đối týợng đýợc đền bù .21

1.2 Điều kiện đýợc đền bù thiệt hại 21

2.Nội dung đền bù 27 2.1 Đền bù thiệt hại về đất: 27

2.2 Đền bù về tài sản trên đất 33

2.3 Các chính sách hỗ trợ 36

2.4 Tổ chức tái định cý 39 III Tổ chức thực hiện 42

CHÝÕNG HAI: THỰC TRẠNG CÔNG TÁC GIẢI PHÓNG MẶT BẰNG TẠI DỰ ÁN KHU DU LỊCH SINH THÁI BIỂN CAO CẤP

HỘI AN 46

I.GIỚI THIỆU CHUNG 46

1 Giới thiệu về Công ty Cổ phần Đầu tý Bắc Kỳ 46

2 Giới thiệu về dự án Khu du lịch sinh thái biển cao cấp Hội An 49

2.1 Mục tiờu của dự ỏn 49

2.2 sự cần thiết phải đầu tư 50

2.3 Địa điểm thực hiện dự án: 52

2.3.1 Tình hình kinh tế, xã hội của tỉnh Quảng Nam, nơi thực hiện dự án 53

2.3.2 Đặc điểm về tình hình du lịch Quảng Nam 54

2.3.3 Đặc điểm về khí hậu 56

2.4 Phương thức thực hiện dự án 58

2.4.1 Lựa chọn hình thức đầu tư dự án .58

2.4.2 Quy mô của dự án đầu tư 59

II.TỔ CHỨC THỰC HIỆN CÔNG TÁC GIẢI PHÓNG MẶT BẰNG 60 1 Căn cứ và cõ sở pháp lý về giải phóng mặt bằng 61 1.1 Căn cứ pháp lý .61

1.2 Thực trạng và tình hình sử dụng đất 63

2 Tổ chức thực hiện 63 2.1 Thành lập ban đền bù giải phóng mặt bằng 63

2.1.1 Thành lập ban đền bù Giải phóng mặt bằng 63

2.1.2 Trách nhiệm của Hội đồng bồi thýờng, GPMB, hỗ trợ và tái định cý .64

2.2 Xây dựng kế hoạch đền bù giải phóng mặt bằng 64

2.3 Tiến hành kiểm kê, kiểm đếm khối lýợng đền bù giải phóng mặt bằng 65

2.3.1 Tổ chức tự kê khai đất và tài sản cho các hộ dân có đất bị thu hồi 65

2.3.2 Tổ chức kiểm kê, kiểm đếm khối lýợng đền bù 65

2.4 Lập phýõng án đền bù giải phóng mặt bằng 66

4.2.1 Phýõng án đền bù thiệt hại về đất 67

2.4.2 Phýõng án đền bù tài sản trên đất 71

2.4.3 Phýõng án tái định cý và hỗ trợ tái định cý .76

2.4.4 Các khoản hỗ trợ khác 79

2.4.5 Khen thýởng 82

2.5 Thông báo công khai kết quả đến các bên liên quan 82

2.6 Tổ chức triển khai thực hiện công tác chi trả tiền đền bù GPMB 79

III Những kết quả mà Công ty Cổ phần Đầu tý Bắc Kỳ đã đạt đýợc trong công tác Giải phóng mặt bằng cho dự án Khu du lịch sinh thái biển cao cấp Hội An 83 CHÝÕNG III: NHỮNG GIẢI PHÁP VÀ KIẾN NGHỊ ĐIỀU CHỈNH CÔNG TÁC GIẢI PHÓNG MẶT BẰNG 84 I MỘT SỐ GIẢI PHÁP CHO CÔNG TÁC GPMB 85 1 Hoàn thiện khung khổ pháp lý và hệ thống chính sách liên quan đến công tác bồi thýờng giải phóng mặt bằng 85 1.1 Hoàn thiện vấn đề quy hoạch 85

1.2 Đối với việc đền bù đất và tài sản trên đất 87

1.3 Đối với các chính sách hỗ trợ 88

2 Giải pháp đẩy nhanh việc cấp GCNQSDĐ 88

3 Kiện toàn bộ máy làm công tác giải phóng mặt bằng có đủ năng lực,

đủ đạo đức nghề nghiệp và đủ các yêu cầu đòi hỏi phục vụ cho công tác giải phóng mặt bằng: 89

4 Đẩy mạnh công tác tuyên truyền, tập huấn và vận động ngýời dân thực hiện các chính sách của Nhà nýớc, của tỉnh về bồi thýờng giải phóng mặt bằng 90

5 Cần thực hiện công khai dân chủ trong công tác GPMB 92

II Đề xuất kiến nghị: 92

K T LU N ẾT LUẬN ẬN 95

- Công nghiệp hoá- Hiện đại hoá : CNH-HĐH

PHẦN I: LỜI MỞ ĐẦU

Như chúng ta đã biết: Đất đai là nguồn tài nguyên vô cùng quý giá đối vớimỗi quốc gia, là điều kiện tồn tại và phát triển của con người và các sinh vật kháctrên trái đất

Đất đai không chỉ quan trọng trong nền kinh tế nông nghiệp trước đây mà nócòn đặc biệt quan trọng trong nền kinh tế thị trường hôm nay Khi mà đất nước tađang trong quá trình Công nghiệp hóa- Hiện đại hóa, khi mà sự tăng trưởng kinh tế

và quá trình đô thị hóa đã trở thành một xu thế tất yếu của sự phát triển thì đất đaicàng đóng vai trò quan trọng Nó là điều kiện tiên quyết cho sự phát triển kinh tế xãhội của loài người Để đáp ứng nhu cầu phát triển đó thì cần một quỹ đất rất lớnphục vụ cho các dự án phát triển của các cá nhân, tổ chức trong và ngoài nước cũngnhư những dự án trọng điểm của quốc gia Chính vì vậy, giải phóng mặt bằng làcông tác vô cùng quan trọng, là khâu số một, là điều kiện tiên quyết để có một quỹđất sạch giao cho các cá nhân, tổ chức, các cơ quan Nhà nước để thực hiện mục tiêuriêng của mình cũng như mục tiêu phát triển kinh tế xã hội chung của cả nước

Tuy nhiên để công tác giải phóng mặt bằng được thực hiện một cách nhanhchóng và suôn sẻ thì không phải là một điều đơn giản Mặc dù Luật Đất đai cũng đãquy định: ‘đất đai là sở hữu toàn dân, do Nhà nước làm đại diện chủ sở hữu Nhànước có quyền giao cho các tổ chức, cá nhân quyền sử dụng đất và cũng có quyềnthu hồi đất đã giao để phục vụ cho những mục đích hợp pháp của Quốc gia’ Tuynhiên trong thực tế, công tác giải phóng mặt bằng là một công tác vô cùng phức tạp,khó khăn và mất rất nhiều thời gian Nguyên nhân chính là không giải quyết đượchài hòa lợi ích giữa các bên: bên Thu hồi đất, bên bị Thu hồi đất và doanh nghiệp.Chính vì thế đã có rất nhiều tiêu cực nảy sinh trong quá trình giải phóng mặt bằng,làm chậm tiến độ thực hiện của các dự án Đó cũng là nguyên nhân của việc xuấthiện ngày càng nhiều dự án treo mà nguyên nhân trực tiếp là không thực hiện đượccông tác giải phóng mặt bằng hoặc giải phóng mặt bằng không triệt để, gây lãng phí

một lượng vật chất của cải vô cùng, lớn ảnh hưởng đến sự phát triển của vùng cũngnhư của cả nền kinh tế quốc dân.

Công ty Cổ phần Đầu tư Bắc Kỳ cũng không là một ngoại lệ Trong xu thếphát triển chung của toàn xã hội, Bắc Kỳ đang cố vươn mình để phát triển Là mộtcông ty đầu tư Bất động sản còn non trẻ xong Bắc Kỳ đã và đang là chủ của một số

dự án Bất động sản lớn như: dự án Trung tâm kho vận Bắc kỳ (Khu công nghiệpTiên Sơn, Bắc Ninh), dự án Khu du lịch sinh thái biển cao cấp tại Hội An và nhiều

dự án khác Tuy nhiên, bên cạnh sự thành công mà Bắc Kỳ đạt được thì công tycũng gặp những khó khăn nhất định, đặc biệt là trong dự án Khu du lịch sinh tháibiển cao cấp tại Hội An Được nghiên cứu và phát triển từ năm 2006 nhưng cho đếnnay dự án vẫn chưa hoàn thành xong công tác Giải phóng mặt bằng Sở dĩ lại có sựchậm chễ này là do công tác Giải phóng mặt bằng gặp nhiều khó khăn

Chính vì vậy, tôi quyết định đi sâu và tìm hiểu về công tác giải phóng mặtbằng trong các dự án đầu tư Bất động sản Với đề tài: “Công tác giải phóng mặtbằng trong đầu tư dự án tại Công ty Cổ phần Đầu tư Bắc Kỳ (ví dụ dự án Khu dulịch sinh thái biển cao cấp Hội An)”, tôi hy vọng mình sẽ giải quyết được một sốmục tiêu sau:

- Hệ thống hóa cơ sở khoa học về công tác đền bù Giải phóng mặt bằng khiNhà nước thu hồi đất

- Nghiên cứu thực trạng thực hiện công tác Giải phóng mặt bằng của dự ánKhu du lịch sinh thái biển cao cấp Hội An được thực hiện bởi Công ty Cổphần Đầu tư Bắc Kỳ để tìm ra được những bất cập và hạn chế của côngtác giải phóng mặt bằng hiện nay

- Đưa ra một số kiến nghị giúp công tác GPMB tại các dự án của Công tyđược thực hiện nhanh chóng, công bằng và hiệu quả hơn

Phạm vi nghiên cứu của chuyên đề thực tập

Chuyên đề thực tập trung nghiên cứu việc thực hiện công tác đền bù Giảiphóng mặt bằng tại dự án Khu du lịch sinh thái biển cao cấp Hội An do Công ty Cổphần Đầu tư Bắc Kỳ làm chủ đầu tư.

Phương pháp nghiên cứu: Đề án môn học đã áp dụng tổng hợp các phương pháp

nghiên cứu sau:

- Phương pháp thu thập thông tin

Phần II: Nội dung nghiên cứu

Chương I: Cơ sở khoa học của công tác đền bù Giải phóng mặt bằng khi

Nhà nước thu hồi đất

Chương II: Thực trạng công tác giải phóng mặt bằng tại dự án Khu du lịch

sinh thái biển cao cấp Hội An

ChươngIII: Những giải pháp và kiến nghị cho công tác Giải phóng măt

bằng tại các dự án của Công tyPhần III: Kết Luận

Do khả năng và thời gian có hạn nên bài viết này của em không tránh khỏinhững hạn chế và thiếu sót, em rất mong nhận được sự ủng hộ và chỉ bảo tận tìnhcủa cô giáo - Th.s Ngô Thị Phương Thảo – và của các thầy cô giáo trong khoa đểbài viết của em được hoàn chỉnh hơn

Em xin chân thành cám ơn!

PHẦN II : NỘI DUNG NGHIÊN CỨU

CHƯƠNG I: CƠ SỞ KHOA HỌC CỦA VIỆC BỒI THƯỜNG THIỆT HẠI KHI NHÀ NƯỚC THU HỒI ĐẤT

I, Một số vấn đề chung

1 Vấn đề Nhà nước thu hồi đất.

Theo Luật Đất đai 2003 thì: ‘Thu hồi đất là việc Nhà nước ra quyết địnhhành chính để thu lại quyền sở hữu đất hoặc thu lại đất đã giao cho các tổ chức, cánhân, UBND xã, phường, thị trấn quản lý theo quy định của luật Đất Đai’

Với tư cách là người đại diện sở hữu toàn dân về đất đai, Nhà nước thực hiệnquyền chiếm hữu đất bằng cách lắm toàn bộ vốn đất của Quốc gia, kiểm soát và chiphối toàn bộ hoạt động của người sử dụng đất; quyết định mọi chính sách về đất,quy định các điều kiện, hình thức, trình tự, thủ tục giao đất, thu hồi đất, cho thuêđất, chuyển quyền sử dụng đất

Theo quy định tại Luật đất đai: “trong trường hợp thật cần thiết, Nhà nướcthu hồi đất đang sử dụng của người sử dụng đất để sử dụng vào mục đích quốcphòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng thì người bị thu hồi đất được bồithường và hỗ trợ” Như vậy chỉ có Nhà nước mới có quyền thu hồi đất đang sửdụng của người đang sử dụng đất để sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh, lợiích quốc gia, lợi ích công cộng, đây cũng là trường hợp thu hồi đất duy nhất đượcnhà nước bồi thường cho người có đất bị thu hồi với điều kiện người sử dụng đấtphải có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất( GCNQSDĐ) hoặc các giấy tờ có liênquan khác theo quy định của pháp luật Việc Nhà nước thu hồi đất sẽ chấm dứt việc

Giải phóng mặt bằng là quá trình đa dạng và phức tạp, thể hiện sự khác nhau đối vớimỗi dự án và liên quan trực tiếp đến quyền lợi, lợi ích và trách nhiệm của các bêntham gia (người bị thu hồi đất, chủ dự án đầu tư, Nhà nước) và của cả xã hội.

2.1 Đặc điểm của quá trình giải phóng mặt bằng

Mỗi dự án được thực hiện trên một vùng đất nhất định mà ở đó điều kiện tựnhiên, kinh tế xã hội, phong tục, tập quán là mang tính đặc thù của vùng Với mỗi vịtrí, mỗi vùng khác nhau quy định chất đất và sự cải tạo đầu tư vào đất là khác nhau

do đó cũng quyết định giá khác nhau đối với mỗi vùng, mỗi địa phương (vùng đồngbằng, vùng miền núi hay trung du…) Trên mỗi khu đất lại có đặc tính khác nhaunhư đất ở đô thị khác hoàn toàn đất ở nông thôn, hệ qủa là các công trình, tài sảntrên đất cũng như là giá đất rất khác nhau Chính vì thế việc đền bù giải phóng mặtbằng ở mỗi dự án, mỗi khu vực là hoàn toàn không giống nhau

Do giải phóng mặt bằng mang tính đa dạng, tuỳ theo từng dự án cải tạo, nângcấp hay xây dựng mới trên từng vị trí với điều kiện tự nhiên kinh tế xã hội, phongtục, tập quán khác nhau nên công tác đền bù được thực hiện theo các công đoạnkhác nhau, đòi hỏi nhiệm vụ chuyên trách của Ban giải phóng mặt bằng, Hội đồnggiải phóng mặt bằng cần được chú ý và vận dụng hết sức linh hoạt quy chế, chínhsách của Nhà nước vào điều kiện cụ thể của từng dự án

Giải phóng mặt bằng luôn gắn liền với việc thu hồi đất, di dời tài sản gắn liềnvới đất Không còn được sống và làm việc trên mảnh đất quen thuộc của mình cũngnhư phải thay đổi hoàn toàn môi trường sống nên với mỗi người dân có đất bị thuhồi đều là điều vô cùng khó khăn và họ không hề mong muốn Chính vì thế, để giúp

đỡ phần nào và tối thiểu hóa sự ảnh hưởng của công tác GPMB đến đời sống củangười dân thì Nhà nước cần phải có một hệ thống chính sách hoàn chỉnh điều tiếtcông tác đền bù GPMB sao cho hợp lý và thỏa đáng nhất Với yêu cầu đó, Nhànước ta đã thường xuyên sửa đổi, bổ sung hệ thống chính sách liên quan tới côngtác này sao cho phù hợp với tình hình thực tế của từng địa phương, của đất nước

cũng như phù hợp với sự phát triển ngày càng mạnh theo hướng CNH, HĐH củaViệt Nam.

Đất đai ngày càng đóng vai trò quan trọng trong đời sống của con người, đặcbiệt ở nước ta, người dân sống chủ yếu bằng nghề sản xuất nông nghiệp nên việcthu hồi đất và việc bồi thường giải phóng mặt bằng hiện nay đang gặp nhiều khókhăn vướng mắc và rất phức tạp, gây ảnh hưởng không nhỏ tới tới việc triển khai vàthực hiện dự án ở các công đoạn tiếp theo

Giải phóng mặt bằng liên quan đến các điểm dân cư hay nói cụ thể hơn nóliên quan trực tiếp tới đời sống thiết thực của người dân phải di dời, chúng ta đã bỏ

đi những cái sẵn có của người dân tồn tại rất lâu đời như phong tục, tập quán, thóiquen, lối sống, tâm lý của người dân thậm chí cả tâm linh của họ, vì thế ngoài việcđược hỗ trợ bồi thường thiệt hại về đất, tài sản trên đất thì Nhà nước còn phải thựchiện một số chính sách hỗ trợ họ như: đào tạo, bố trí nghề nghiệp, xây dựng các khutái định cư cho người dân bị thu hồi cũng như các khoản hỗ trợ khác theo quy địnhcủa Nhà nước

Tính đa dạng và phức tạp là những đặc điểm cơ bản của công tác giải phóngmặt bằng nói chung Chính vì vậy nên cần có sự phối hợp chỉ đạo chặt chẽ của cáccấp, các ngành trong việc ban hành hệ thống chính sách pháp luật liên quan đếncông tác giải phóng mặt bằng sao cho phù hợp, cùng với sự ủng hộ nhiệt tình củanhân dân để dự án được tiến hành theo kế hoạch đặt ra, đảm bảo tính khả thi của các

dự án

2.2 Vai trò của giải phóng mặt bằng

2.2.1 Đối với xã hội

Công tác giải phóng mặt bằng góp phần phát triển cơ sở hạ tầng của xã hộibởi với mỗi giai đoạn phát triển kinh tế xã hội thì có một sự thích ứng của cơ sở hạtầng Các dự án đầu tư phát triển kinh tế xã hội phần lớn lấy đất để xây dựng cáccông trình cơ sở hạ tầng phục vụ cho nhu cầu phát triển của đất nước trong quá trình

sống ổn định lâu dài Để dung hòa nhu cầu sử dụng đất của người dân cũng như nhucầu sử dụng đất cho sự phát triển của cơ sở hạ tầng thì Nhà nước phải tiến hànhcông tác Giải phóng mặt bằng Như vậy giải phóng mặt bằng có vị trí quan trongcho sự phát triển kinh tế, cơ sở hạ tầng của đất nước.

Giải phóng mặt bằng có vị trí quan trọng và nó mang tính quyết định đến tiến

độ của dự án, trong khi tiến độ của dự án phụ thuộc vào nhiều yếu tố khác nhau: Tàichính, lao động, công nghệ… đặc biệt nó phụ thuộc vào thời gian, tiến độ tiến hànhcông tác giải phóng mặt bằng

Vì vậy khi một dự án được phê duyệt thì trước hết cần phải thực hiện côngtác giải phóng mặt bằng ngay, Nhà nước cần giao nhiệm vụ cụ thể cho các cơ quan

sở tại (Quận, huyện) và các cơ quan chuyên trách như Sở Tài Nguyên và MôiTrường, sở Tài chình Vật giá… để thành lập ban giải phóng mặt bằng cùng đoàn thểquần chúng và các hộ dân phải di dời cũng như chuẩn bị về mặt pháp lý để quántriệt tư tưởng của Đảng và Nhà nước để giao đất cho chủ đầu tư, cần điều tra, khảosát và lập phương án bồi thường hợp lý nhằm đảm bảo hài hoà lợi ích của người bịthu hồi đất và xã hội

Tuy nhiên, dù thực hiện dưới hình thức nào thì Nhà nước vẫn phải quan tâm,quản lý chặt chẽ các hoạt động cũng như tiến độ thực hiện dự án, tránh sự thamnhũng lãng phí về tiền của, đất đai trong quá trình thực hiện

Trong những năm gần đây, cùng với quá trình CNH-HĐH đất nước, các cơ

sở hạ tầng xã hội đã nhanh chóng được cải tạo, khôi phục, phát triển, phần nào đápứng kịp thời yêu cầu của sự chuyển dịch cơ cấu kinh tế, nâng cao chất lượng cuộcsống của nhân dân và thay đổi một số bộ mặt của một số khu vực nông thôn Sựchuyển dịch cơ cấu kinh tế theo hướng giảm tỷ trọng ngành nông nghiệp, tăng tỷtrọng ngành công nghiệp và dịch vụ Do đó, diện tích đất nông nghiệp, lâm nghiệp,đất chưa sử dụng có xu hướng giảm xuống thay vào đó là đất phục vụ cho mục đíchxây dựng các khu công nghiệp, dịch vụ, công trình giao thông, các công trình hạtầng và việc hình thành các khu đô thị, khu công nghiệp, trung tâm thương mại…thực hiên CNH-HĐH đất nước đặc biệt là sự tăng lên không ngừng của các dự dán

đầu tư cả về quy mô và ngành nghề đầu tư Do đó giải phóng mặt bằng là rất cầnthiết để phát triển đất nước hiện đại văn minh, tránh sử dụng đất lãng phí góp phầntăng trưởng và phát triển bền vững.

2.2.2 Đối với chủ đầu tư:

Công tác giải phóng mặt bằng có vị trí vô cùng quan trọng trong việc biến các

dự án trên giấy trở thành hiện thực Nó là điều kiện tiên quyết quyết định đến sựthành công của dự án

Hiện nay trên thực tế đã có hàng ngàn dự án treo do không tiến hành đượccông tác giải phóng mặt bằng hoặc giải phóng mặt bằng không triệt để Điển hình là

dự án xây dựng đường ven sông Tô Lịch, nếu như dự án hoàn thành thì đây đựơccoi là con đường giao thông khá đẹp, chạy dọc sông Tô Lịch Tuy nhiên trên thực tếthì dự án về cơ bản đã không hoàn thành được như mong muốn bởi công tác giảiphóng mặt bằng thực hiện chưa triệt để Trên con đường chạy dài dọc bờ sông tựnhiên có một nút thắt do còn vướng một hộ dân không chịu di dời đi, làm cho conđừơng bị gián đoạn Như vậy chỉ vì công tác giải phóng mặt bằng thực hiện khôngtốt, không triệt để mà làm ảnh hưởng đến cả tiến độ và hiệu quả của dự án đầu tư.Chíng vì thế mà công tác GPMB được đánh giá là rất quan trọng, là công táccần phải làm đầu tiên và cũng là công tác có chi phí chiếm tỷ trọng khá lớn trongtổng vốn đầu tư của dự án Bởi vậy để công tác này có hiệu quả và được thực hiệnmột cách triệt để nhất thì đòi hỏi các nhà đầu tư phải coi trọng và có chính sách bồithường phù hợp

2.3 Yêu cầu giải phóng mặt bằng

2.3.1 Giải phóng mặt bằng phải đảm bảo tiến độ nhanh chóng, kịp thời

Như chúng ta đã biết giải phóng mặt bằng có vai trò quan trọng không chỉ đốivới sự phát triển cơ sở hạ tầng mà nó còn có vai trò quan trọng đối với sự phát triểnkinh tế xã hội của đất nước, nó là khâu tiên quyết quyết định đến việc thực hiện cáccông đoạn tiếp theo của dự án đầu tư Vì vậy giải phóng mặt bằng phải đảm bảo tiến

khâu sau của dự án, đưa công trình vào sử dụng theo đúng kế hoạch đặt ra, đảm bảotính khả thi của dự án.

Để thực hiện được yêu cầu này Nhà nước đã ban hành Nghị định số84/2007/NĐ-CP ngày 25/05/2007 trong đó có quy định về trình tự thủ tục thu hồiđền bù giải phóng mặt bằng Nhưng mỗi dự án cụ thể các tỉnh sẽ quy định về trình

tự thủ tục thực hiện đền bù giải phóng mặt bằng riêng trên cơ sở vận dụng linh hoạtnhững quy định của Nhà nước vào điều kiện cụ thể của địa phương Giải phóng mặtbằng là khâu đầu tiên quyết định đến tiến độ thực hiện dự án, nó mang đặc tính là đadạng và phức tạp nên phải đảm bảo tiến độ nhanh chóng kịp thời để giảm thiểu cácchi phí và kịp thời đưa dự án vào hoạt động để tính khả thi của dự án luôn đượcthực hiện

2.3.2 Giải phóng mặt bằng đảm bảo hài hoà lợi ích của các bên có liên quan.

Thực chất của yêu cầu này là giải quyết mối quan hệ giữa Nhà nước, chủ đầu

tư và người bị thu hồi đất Đây mới là vấn đề khó chu toàn trong quá trình tổ chứcgiải phóng mặt bằng vì nó liên quan đến nhiều bên Người dân có kế khai đúng thực

tế và tạo điều kiện thuận lợi cho công tác bồi thường giải phóng mặt bằng haykhông, hay lại luôn đòi hỏi quyền lợi một cách quá đáng, gây khó khăn cho việcgiải phóng mặt bằng? Liệu chủ đầu tư có dựa vào những quy định của Nhà nước màbồi thường thiệt hại về đất đai và tài sản trên đất một cách hợp lý cũng như chuẩn bịcác khu tái định cư với điều kiện cơ sở hạ tầng tốt hơn nơi cũ, tổ chức di chuyển…cho người bị thu hồi đất không? Vì vậy chúng ta cần quy định rõ trách nhiệm củatừng bên có liên quan trong quá trình giải phóng mặt bằng Về phía Nhà nước baogồm UBND các cấp, Sở Xây dựng, Sở Tài nguyên và Môi trường, Ban chỉ đạo giảiphóng mặt bằng của tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương, Hội đồng thẩm địnhtỉnh, thành phố, Sở Tài chính… cùng với chủ đầu tư và người bị thu hồi đất Mỗibên có liên quan tới công tác giải phóng mặt bằng có trách nhiệm riêng của mìnhđối với lợi ích của họ nhưng không phải họ làm việc độc lập mà cần có sự phối hợp,gắn kết chặt chẽ giữa Nhà nước- chủ đầu tư- người bị thu hồi đất để đảm bảo hàihoà lợi ích giữa các bên Đó cũng là mong muốn của Nhà nước- chủ đầu tư- người

bị thu hồi đất để đảm bảo công tác giải phóng mặt bằng được thực hiện theo tiến độ

đề ra

2.4 Các nhân tố ảnh hưởng tới công tác bồi thường giải phóng mặt bằng

2.4.1 Về cơ chế chính sách của Nhà nước:

Nhà nước ta là Nhà nước của dân, do dân và vì dân Nhà nước luôn đề ra chủtrương, chính sách để điều chỉnh các quan hệ trong xã hội nhằm ổn định chính trị xãhội và phát triển kinh tế trong đó có chính sách đất đai

Luật đất đai năm 1993 đã có ảnh hưởng rất lớn đến việc nâng cao hiệu quả sửdụng đất, khuyến khích tổ chức, hộ gia đình, các cá nhân ngày càng thâm canh, mởrộng diện tích sử dụng đất ngày càng có hiệu quả Bên cạnh đó Luật Đất đai năm

1993 vẫn còn bộc lộ những hạn chế của nó do sự không đầy đủ và không phù hợpđối với sự phát triển không ngừng của đất nước nên Nhà nước ta đã liên tiếp sửa đổi

và bổ sung Luật Đất đai năm 1993 vào năm 1998 và năm 2001 nhằm hạn chế nhữngtồn tại, bất cập hiện có, đặc biệt là Luật Đất đai năm 2003 được Quốc hội khoá XIthông qua ngày 26/11/2003 có ý nghĩa quan trọng, đáp ứng yêu cầu mới đặt ra trongtiến trình phát triển nền kinh tế, ổn định chính trị- xã hội của đất nước, hội nhậpkinh tế khu vực và quốc tế

Cùng với đó là Nghị định 197/2004-NĐ-CP ngày 03/12/2004 của Chính phủ

về việc bồi thường thiệt hại, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất; Nghị định84/2007/NĐ – CP ngày 25/05/2007 của Chính phủ quy định bổ sung về việc cấpGCNQSDĐ, trình tự, thủ tục bồi thường, hỗ trợ tái định cư khi Nhà nước thu hồiđất; Nghị định 188/2004/NĐ – CP ngày 16/11/2004 về phương pháp xác định giáđất và khung giá đất; Nghị định 123/2007/NĐ – CP ngày 27/07/2007 của Chínhphủ sửa đổi bổ sung một số điều của Nghị định 188/2004/NĐ – CP ngày16/11/2004 về phương pháp xác định giá đất và khung giá đất; Thông tư 145/2007/NĐ-BTC của Bộ tài chính hướng thực hiện Nghị định 188/2004/NĐ – CP và Nghịđịnh 123/2007/NĐ – CP và nhiều Thông tư, Nghị Định cũng như các quy định khác

Để công tác đền bù giải phóng mặt bằng được thực hiện nhanh chóng, kịp thờiđảm bảo hài hoà lợi ích giữa các bên có liên quan thì hệ thống chính sách, pháp luậtcủa Nhà nước phải luôn đúng đắn, ổn định, thống nhất, đồng bộ và công khai.

2.4.2 Công tác định giá đất và tài sản trên đất

Định giá trên đất là sự ước tính về giá trị của các quyền sở hữu, quyền sử dụngtài sản cụ thể bằng hình thái tiền tệ cho mục đích xác định Công tác định giá có vaitrò quan trọng để chúng ta đưa ra quyết định liên quan tới việc mua bán, đầu tư,quản lý, cho thuê, đánh thuế… Định giá đất và tài sản trên đất có vai trò đặc biệtquan trọng trong công tác giải phóng mặt bằng Trên cơ sở giá đất và tài sản trên đất

đã được xác định dựa trên khung giá của Nhà nước mà chủ đầu tư phải chi trả tiềnbồi thường, hỗ trợ cho người có đất bị thu hồi và các chi phí khác có liên quan Tiến

độ thực hiện giải phóng mặt bằng có được thực hiện nhanh chóng, kịp thời haykhông phụ thuộc chủ yếu vào việc định giá đất và tài sản trên đất cho phù hợp vớitình hình thực tế trên thị trường để trả tiền bồi thường cho phù hợp

Như chúng ta đã biết, công tác giải phóng mặt bằng hiện nay thường diễn rarất chậm nguyên nhân chính là do sự chưa hợp lý về giá đền bù thiệt hại khi Nhànước thu hồi đất, mặt khác việc tính toán giá đền bù thiệt hại không hợp lý và đôikhi thiếu sự công bằng

Vì vậy cần nghiên cứu phương pháp định giá cho phù hợp với thực tế nhưngvẫn đảm bảo tính khoa học Khi tiến hành định giá đất phải tính đến các yếu tố ảnhhưởng trực tiếp và gián tiếp đến giá đất Điều cần quan tâm và cần chú ý là giá đấtluôn biến động theo xu hướng tăng lên cùng với sự khan hiếm về đất đai cho nhucầu sử dụng của người dân ngày một tăng, do vậy giá đất cần phải được cơ quanchuyên môn về định giá đất thường xuyên điều chỉnh cho phù hợp với thực tế

2.4.3 Quy hoạch- kế hoạch sử dụng đất

Quy hoạch sử dụng đất là việc lựa chọn, phân bổ, sắp xếp, tổ chức, khai thácđất đai cho các đối tượng sử dụng theo phạm vi không gian và trong khoảng thời

gian nhất định với mục đích phục vụ tốt nhất cho chiến lược phát triển kinh tế xãhội của đất nước và cho phép sử dụng đất một cách hợp lý và có hiệu quả.

Kế hoạch sử dụng đất đai bao gồm việc xây dựng phương hướng, mục tiêu,các chỉ tiêu về sử dụng đất cũng như các biện pháp cần thiết để thực hiện các mụctiêu một cách có hiệu qủa

Như vậy quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất là vấn đề hết sức quan trọng trongquá trình xây dựng và phát triển kinh tế xã hội của đất nước cũng như với mỗi vùng,mỗi địa phương Quy hoạch- kế hoạch sử dụng đất hiện nay được Nhà nước ta rấtchú trọng bởi có nhiều dự án nằm trong quy hoạch được thực thi đã góp phầnkhông nhỏ vào sự phát triển kinh tế xã hội từ đó Nhà nước ngăn chặn được tìnhtrạng sử dụng đất, nhà ở lãng phí, bừa bãi và không đúng mục đích sử dụng, mặtkhác thông qua quy hoạch- kế hoạch sử dụng đất bắt buộc đối tượng sử dụng đất,nhà ở chỉ được phép sử dụng trong phạm vi giới hạn của mình

Vì vậy khi lập quy hoạch- kế hoạch sử dụng đất phải tính đến tính thực tiễn,tính khoa học và định hướng cho sự phát triển tương lai để hạn chế tối đa những chiphí về bồi thường GPMB

2.4.4 Công tác cấp GCNQSDĐ và QSH nhà ở

GCNQSDĐ là chứng thư pháp lý xác nhận quyền sử dụng đất hợp pháp củangười sử dụng đất để họ yên tâm đầu tư, cải tạo nâng cao hiệu quả sử dụng đất vàthực hiện các quyền, nghĩa vụ của người sử dụng đất theo pháp luật Thông quaGCNQSDĐ và QSH nhà ở để Nhà nước ta tiến hành các biện pháp quản lý đất đainhờ đó xác định tính hợp pháp của mảnh đất và tài sản gắn liền với đất Công tácGPMB dựa theo quy định của Nhà nước về đối tượng, điều kiện đền bù và giá đền

bù Một trong những điều kiện cơ bản và quan trọng nhất đó là người sử dụng phải

có GCNQSDĐ thì người sử dụng đất sẽ được bồi thường thiệt hại Tuy nhiên do có

sự biến động về phương thức quản lý sử dụng đất qua các thời kỳ cho nênGCNQSDĐ chỉ là một trong những điều kiện quan trọng để người bị thu hồi đấtđược đền bù thiệt hại, ngoài ra khi người sử dụng đất có các giấy tờ khác có đủ điều

kiện theo quy định thì khi tiến hành thu hồi đất họ vẫn được tiến hành bồi thườngthiệt hại.

Như vậy khi người bị thu hồi đất có đủ giấy tờ hợp lệ thì việc bồi thường thiệthại sẽ được tiến hành nhanh chóng và đơn giản hơn

3 Vấn đề bồi thường đền bù thiệt hại

Theo luật Đất đai 2003 thì Bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất là việc Nhà nướctrả lại giá trị quyền sử dụng đất đối với diện tích đất bị thu hồi cho người bị thu hồiđất Đền bù thiệt hại nói chung có thể được thực hiện dưới hai hình thức là đền bùbằng tiền hoặc đền bù bằng hiện vật có giá trị tương đương nhau hoặc có thể kếthợp cả đền bù bằng tiền kết hợp với bằng hiện vật Đối với đất đai thì ta có thể đền

bù bằng tiền bằng cách quy giá trị mảnh đất mà ta thu hồi ra giá trị bằng tiền theogiá trị thị trường; hoặc có thể đền bù bằng một mảnh đất khác ở khu tái định cư màNhà nước cũng như chủ đầu tư đã xây dựng khi thực hiện thu hồi đất Tuy nhiên vớiđặc điểm của đất đai là có tính vùng, khu vực và mang tính dị biệt, khó định lượng

và so sánh được nên việc đền bù tương xứng khi Nhà nước thu hồi đất là vô cùngkhó khăn Chính vì thế mà công tác Giải phóng mặt bằng hiện nay thường gặp phảirất nhiều vướng mắc và khiếu kiện trong nhân dân Điều này đòi hỏi công tác địnhgiá đất và việc kiểm kê, kiểm đếm khi thu hồi đất phải được thực hiện một cáchnghiêm chỉnh và hiệu quả

Bên cạnh việc đền bù thiệt bại về đất và tài sản trên đất thì người dân có đất bị thuhồi còn được một khoản hỗ trợ tùy thuộc vào chính sách của từng địa phương vàchủ trương của chủ đầu tư Theo Luật đất đai: ‘Hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất làviệc Nhà nước giúp đỡ người bị thu hồi đất thông qua đào tạo nghề mới, bố trí việclàm mới, cấp kinh phí để di dời đến địa điểm mới’ Tuy các khoản hỗ trợ là khôngnhiều nhưng nó cũng góp phần vô cùng quan trọng bởi nó thể hiện cái tình của chủđầu tư dự án

II, Đối tượng và Nội dung đền bù GPMB theo quy định của pháp luật.

1 Đối tượng được đền bù và điều kiện được đền bù theo quy định của pháp luật.

1.1 Đối tượng được đền bù

Tổ chức, hộ gia đình, cộng đồng dân cư, cơ sở tôn giáo, các cá nhân trong nước,ngoài nước, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức cá nhân đang sử dụngđất bị Nhà nước thu hồi (gọi chung là người bị thu hội đất) được đền bù thiệt hại vềđất khi bị thu hồi đất sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh, lợi ích công cộngphải là người có đủ điều kiện được đền bù thiệt hại về đất

Người được đền bù thiệt hại về tài sản trên đất bị thu hồi phải là người sở hữuhợp pháp tài sản đó, phù hợp với quy định của pháp luật

1.2 Điều kiện được đền bù thiệt hại

* Điều kiện được đền bù thiệt hại về đất

Theo quy định trong Luật Đất đai người bị Nhà nước thu hồi được đền bù phải

có một trong các điều kiện sau:

- Có giấy chứng nhận QSDĐ theo quy đinh của pháp luật vế đất đai

- Có quyết định giao đất của cơ qua Nhà nước có thẩm quyền theo quy định củapháp luật về đất đai

- Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất ổn định, được UBND xã, phường, thịtrấn (sau đây gọi là UBND cấp xã) xác nhận không có tranh chấp mà có mộttrong các giấy tờ sau đây:

+ Giấy tờ về quyền được sử dụng đất đai trước ngày 15/10/1993 do cơ quan

có thẩm quyền cấp trong quá trình thực hiện chính sách đất đai của nhà nướcViệt Nam dân chủ cộng hoà, Chính phủ Cách mạng lâm thời Việt Nam và Nhànước Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam

+ Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tạm thời được cơ quan nhà nước cóthẩm quyền cấp hoặc có tên trong sổ đăng ký ruộng đất, sổ địa chính

+ Giấy tờ chuyển nhượng quyền sử dụng đất mua bán nhà ở gắn liền với đất

ở trước ngày 15/10/1993, nay được UBND cấp xã xác nhận là đất sử dụngtrước ngày 15/10/1993

+ Có giấy tờ thanh lý, hoá giá, mua nhà ở gắn liền với đất ở theo quy địnhcủa pháp luật

+ Giấy tờ do cơ quan có thẩm quyền thuộc chế độ cũ cấp cho người sử dụngđất

- Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất có một trong các loại giấy tờ quy định ởtrên mà giấy tờ đó ghi tên người khác, kèm theo giấy tờ về việc chuyểnnhượng quyền sử dụng đất có chữ ký của các bên có liên quan, nhưng đến thờiđiểm có quyết định thu hồi đất chưa thực hiện thủ tục chuyển quyền sử dụngđất theo quy đinh của pháp luật, nay được UBND cấp xã xác nhận là đất không

có tranh chấp

- Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất có hộ khẩu thường trú tại địa phương

và trực tiếp sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thuỷ sản, làm muốitại vùng có điều kiện kinh tế- xã hội khó khăn ở miền núi, hải đảo, nay đượcUBND cấp xã xác nhận là người đang sử dụng đất ổn định, không có tranhchấp

- Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất không có các loại giấy tờ quy định ởtrên nhưng đất đã được sử dụng ổn định từ trước ngày 15/10/1993, nay quyđược UBND cấp xã xác nhận là đất không có tranh chấp

- Hộ gia đình cá nhân sử dụng đất không có các loại giấy tờ quy định ở trênnhưng đất đã được sử dụng từ ngày 15 tháng 10 năm 1993 đến thời điểm cóquyết định thu hồi đất, mà tại thời điểm sử dụng không vi phạm quy hoạch;không vi phạm hành lang bảo vệ các công trình, được cấp có thẩm quyền phêduyệt đã công bố công khai, cắm mốc; không phải là đất lấn chiếm trái phép

và được Uỷ ban nhân dân cấp xã nơi có đất bị thu hồi xác nhận đất đó không

có tranh chấp

- Hộ gia đình, cá nhân được sử dụng theo bản án hoặc quyết định thi hành áncủa toà án nhân dân, quyết định thi hành án của cơ quan Nhà nước có thẩmquyền đã được thi hành.

- Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất mà trước đây Nhà nước đã có quyết địnhquản lý trong qúa trình thực hiện chính sách đất đai của Nhà nước, nhưngtrong thực tế Nhà nước chưa quản lý mà hộ gia đình, cá nhân vẫn sử dụng

- Cộng đồng dân cư đang sử dụng đất có các công trình là đình, đền, chùa, miếu,

am, từ đường, nhà thờ họ được UBND cấp xã nơi có đất xác nhận là sử dụngchung cho công cộng và không có tranh chấp

- Tổ chức sử dụng đất trong các trường hợp sau:

o Đất được Nhà nước giao cho có thu tiền sử dụng đất mà tiền sử dụng đất đãnộp không có nguồn gốc từ ngân sách Nhà nước

o Đất nhận chuyển nhượng của người sử dụng đất hợp pháp mà tiền trả choviệc chuyển nhượng không có nguồn gốc từ ngân sách Nhà nước

o Đất sử dụng có nguồn gốc hợp pháp từ hộ gia đình, cá nhân

*Điều kiện được đền bù về tài sản trên đất:

Khi thu hồi đất, ngoài việc được đền bù về đất thì người bị thu hồi đất sẽ đựợc đền

bù về tài sản trên đất theo những nguyên tắc và điều kiện sau:

- Chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất khi Nhà nước thu hồi đất mà bị thiệt hại,thì được bồi thường

- Chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất khi Nhà nước thu hồi đất mà đất đó thuộcđối tượng không được bồi thường thì tùy từng trường hợp cụ thể được bồithường hoặc hỗ trợ tài sản

- Nhà, công trình khác gắn liền với đất được xây dựng sau khi quy hoạch, kếhoạch sử dụng đất công bố mà không được cơ quan nhà nước có thẩm quyềncho phép xây dựng thì không được bồi thường

- Nhà, công trình khác gắn liền với đất được xây dựng sau ngày 01 tháng 7năm 2004 mà tại thời điểm xây dựng đã trái với mục đích sử dụng đất đã

được xác định trong quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất được xét duyệt thìkhông được bồi thường.

- Tài sản gắn liền với đất được tạo lập sau khi có quyết định thu hồi đất đượccông bố thì không được bồi thường

- Hệ thống máy móc, dây chuyền sản xuất có thể tháo dời và di chuyển được,thì chỉ được bồi thường các chi phí tháo dỡ, vận chuyển, lắp đặt và thiệt hạikhi tháo dỡ, vận chuyển, lắp đặt; mức bồi thường do Uỷ ban nhân dân cấptỉnh quy định phù hợp với pháp luật hiện hành và thực tế ở địa phương

- Chủ sử dụng tài sản là người có tài sản trên đất hợp pháp khi Nhà nước thuhồi đất mà bị thiệt hại thì được đền bù thiệt hại theo giá hiện có của tài sản

- Chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất khi Nhà nước thu hồi đất mà không thuộcđối tượng được bồi thường thì tuỳ từng trường hợp cụ thể được bồi thườnghoặc hỗ trợ tài sản

*Người không được đền bù thiệt hại về đất:

- Người bị thu hội đất không có đủ một trong các điều kiện theo quy định củađền bù về đất ở trên

- Tổ chức được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất, được Nhà nướcgiao đât có thu tiền sử dụng đất mà tiền sử dụng đất có nguồn gốc từ ngânsách nhà nước; được Nhà nước cho thuê đất thu tiền thê đất hàng năm; đấtchuyển quyền sử dụng đất mà tiền trả cho việc chuyển nhượng quyền sửdụng đất có nguồn gốc từ ngân sách nhà nước

- Đất thu hồi thuộc một trong các trường hợp quy định từ khoản 2 đến khoản

12 Điều 38 của Luật Đất đai năm 2003 cụ thể như sau:

o Tổ chức được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất, được Nhànước giao đất có thu tiền sử dụng đất mà tiền sử dụng đất có nguồn gốc

từ ngân sách nhà nước hoặc cho thuê đất thu tiền thuê đất hàng năm bịgiải thể, phá sản, chuyển đi nơi khác, giảm hoặc không còn nhu cầu sửdụng đất;

o Sử dụng đất không đúng mục đích, sử dụng đất không có hiệu quả;

o Người sử dụng đất cố ý hủy hoại đất;

o Đất được giao không đúng đối tượng hoặc không đúng thẩm quyền;

o Đất bị lấn, chiếm trong các trường hợp sau đây:

o Đất chưa sử dụng bị lấn, chiếm;

o Đất không được chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của Luật này

mà người sử dụng đất do thiếu trách nhiệm để bị lấn, chiếm;

o Cá nhân sử dụng đất chết mà không có người thừa kế;

o Người sử dụng đất tự nguyện trả lại đất;

o Người sử dụng đất cố ý không thực hiện nghĩa vụ đối với Nhà nước;

o Đất được Nhà nước giao, cho thuê có thời hạn mà không được gia hạnkhi hết thời hạn;

o Đất trồng cây hàng năm không được sử dụng trong thời hạn mười haitháng liền; đất trồng cây lâu năm không được sử dụng trong thời hạnmười tám tháng liền; đất trồng rừng không được sử dụng trong thờihạn hai mươi bốn tháng liền;

o Đất được Nhà nước giao, cho thuê để thực hiện dự án đầu tư mà khôngđược sử dụng trong thời hạn mười hai tháng liền hoặc tiến độ sử dụngđất chậm hơn hai mươi bốn tháng so với tiến độ ghi trong dự án đầu tư,

kể từ khi nhận bàn giao đất trên thực địa mà không được cơ quan nhànước có thẩm quyền quyết định giao đất, cho thuê đất đó cho phép

- Đất nông nghiệp do cộng đồng dân cư sử dụng

- Đất nông nghiệp sử dụng vào mục đích công ích xã, phường, thị trấn

- Người bị Nhà nước thu hồi đất có một trong các điều kiện được bồi thườngthiệt hại về đất (Điều 8 Nghị đinh 197/2004-NĐ-CP ngày 03/12/2004 củaChính Phủ nhưng thuộc một trong các trường hợp không được bồi thườngthiệt hại như ở trên cũng không được bồi thường thiệt hại

2.Nội dung đền bù

2.1 Đền bù thiệt hại về đất:

Khi Nhà nước thu hồi đất sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốcgia, lợi ích công cộng tuỳ từng trường hợp cụ thể người có đất bị thu hồi được đền

bù thiệt hại bằng tiền, nhà ở hoặc bằng đất

- Giá đất để bồi thường thiệt hại: được quy định đầy đủ tại nghị định22/1998/NĐ-CP và nghị định 197/2004/NĐ-CP cụ thể như sau:

Giá đất để tính bồi thường là giá đất theo mục đích đang sử dụng tại thời điểm cóquyết định thu hồi đất do Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh công bố theo quy định củaChính phủ; không bồi thường theo giá đất sẽ được chuyển mục đích sử dụng

Bồi thường, hỗ trợ đối với đất nông nghiệp của hộ gia đình, cá nhân

o Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất nông nghiệp khi Nhà nước thu hồi được bồithường bằng đất có cùng mục đích sử dụng; nếu không có đất để bồi thườngthì được bồi thường bằng tiền tính theo giá đất cùng mục đích sử dụng quyđịnh tại khoản 1 Điều 9 của Nghị định này

o Đất nông nghiệp xen kẽ trong khu dân cư, đất vườn ao liền kề với đất ở trongkhu dân cư, ngoài việc được bồi thường theo giá đất nông nghiệp cùng mụcđích sử dụng còn được hỗ trợ bằng tiền; giá tính hỗ trợ từ 20% đến 50% giáđất ở liền kề; mức hỗ trợ cụ thể do Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh quyết định chophù hợp với thực tế tại địa phương

o Trường hợp bồi thường bằng việc giao đất mới có giá đất thấp hơn giá đất bịthu hồi thì ngoài việc được giao đất mới người bị thu hồi đất còn được bồithường bằng tiền phần giá trị chênh lệch; trường hợp bồi thường bằng việcgiao đất mới có giá đất cao hơn giá đất bị thu hồi thì bồi thường tương ứngvới giá trị quyền sử dụng đất của đất bị thu hồi

o Hộ gia đình, cá nhân bị thu hồi đất nông nghiệp đang sử dụng vượt hạn mứcthì việc bồi thường được thực hiện như sau:

 Trường hợp diện tích đất vượt hạn mức do được thừa kế, tặng cho,nhận chuyển nhượng từ người khác, tự khai hoang theo quy hoạchđược cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt thì được bồi thường;

 Diện tích đất vượt hạn mức của các trường hợp không thuộc quy địnhtại điểm a khoản này thì không được bồi thường về đất, chỉ được bồithường chi phí đầu tư vào đất còn lại

o Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất do nhận giao khoán đất sử dụng vàomục đích nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thuỷ sản (không bao gồm đấtrừng đặc dụng, rừng phòng hộ) của các nông, lâm trường quốc doanh khiNhà nước thu hồi thì không được bồi thường về đất, nhưng được bồi thườngchi phí đầu tư vào đất còn lại và được hỗ trợ theo quy định như sau:

 Hỗ trợ cho hộ gia đình, cá nhân nhận giao khoán đất là cán bộ, côngnhân viên của nông, lâm trường quốc doanh đang làm việc hoặc đãnghỉ hưu, nghỉ mất sức lao động, thôi việc được hưởng trợ cấp đangtrực tiếp sản xuất nông, lâm nghiệp; hộ gia đình, cá nhân nhận khoánđang trực tiếp sản xuất nông nghiệp và có nguồn sống chủ yếu từ sảnxuất nông nghiệp;

o Mức hỗ trợ bằng tiền cao nhất bằng giá đất bồi thường tính theo diện tích đấtthực tế thu hồi, nhưng không vượt hạn mức giao đất nông nghiệp tại địaphương; Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định mức hỗ trợ cụ thể cho phù hợpvới thực tế tại địa phương

 Trường hợp hộ gia đình, cá nhân nhận khoán không thuộc đối tượngtại điểm a khoản này, chỉ được bồi thường chi phí đầu tư vào đất cònlại

 Đất nông nghiệp sử dụng chung của nông trường, lâm trường quốcdoanh khi Nhà nước thu hồi, không được bồi thường đất, nhưng đượcbồi thường chi phí đầu tư vào đất còn lại, nếu chi phí này là tiềnkhông có nguồn gốc từ ngân sách nhà nước

o Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất nông nghiệp khi Nhà nước thu hồi đất nôngnghiệp, mà không đủ điều kiện được bồi thường theo quy định tại Điều 8Nghị định này; nếu trường hợp hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nôngnghiệp có nguồn sống chính là nông nghiệp thì Uỷ ban nhân dân cấp có thẩmquyền xem xét để giao đất mới phù hợp điều kiện của địa phương

o Trường hợp đất thu hồi là đất nông nghiệp thuộc quỹ đất công ích của xã,phường, thị trấn thì không được bồi thường về đất, người thuê đất công íchcủa xã, phường, thị trấn được bồi thường chi phí đầu tư vào đất còn lại

Bồi thường đối với đất phi nông nghiệp (trừ đất ở) của hộ gia đình, cá nhân

o Đất làm mặt bằng xây dựng cơ sở sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp của hộgia đình, cá nhân có nguồn gốc là đất ở đã được giao sử dụng ổn định lâu dàihoặc có đủ điều kiện được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, khi Nhànước thu hồi được bồi thường theo giá đất ở

o Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất phi nông nghiệp có thời hạn do nhận chuyểnnhượng, nhận thừa kế, được tặng cho hoặc do Nhà nước giao có thu tiền sửdụng đất được bồi thường theo giá đất phi nông nghiệp; trường hợp sử dụngđất do Nhà nước hoặc do Uỷ ban nhân dân cấp xã cho thuê theo thẩm quyềnthì khi Nhà nước thu hồi chỉ được bồi thường chi phí đầu tư vào đất còn lại

Bồi thường đối với đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp của tổ chức

o Tổ chức đang sử dụng đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp được Nhà nướcgiao đã nộp tiền sử dụng đất hoặc nhận chuyển nhượng từ người sử dụng đấthợp pháp, mà tiền sử dụng đất đã nộp, tiền trả cho việc nhận chuyển nhượngquyền sử dụng đất không có nguồn gốc từ ngân sách nhà nước thì được bồithường khi Nhà nước thu hồi đất

o Tổ chức được Nhà nước cho thuê đất hoặc giao đất không phải nộp tiền sửdụng đất hoặc đã nộp tiền sử dụng đất bằng tiền có nguồn gốc từ ngân sách nhànước thì không được bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi đất; nếu tiền chiphí đầu tư vào đất còn lại không có nguồn gốc từ ngân sách nhà nước thì tiền

chi phí đầu tư này được bồi thường

o Cơ sở của tổ chức tôn giáo đang sử dụng đất ổn định, nếu là đất được Nhànước giao không thu tiền sử dụng đất hoặc thuê đất thì không được bồi thường,nhưng được bồi thường chi phí đầu tư vào đất còn lại

Bồi thường đối với đất phi nông nghiệp là đất ở

o Người sử dụng đất ở khi Nhà nước thu hồi đất mà phải di chuyển chỗ ở đượcbồi thường bằng giao đất ở mới, nhà ở tại khu tái định cư hoặc bồi thườngbằng tiền theo đề nghị của người có đất bị thu hồi và phù hợp với thực tế ở địaphương

o Diện tích đất bồi thường bằng giao đất ở mới cho người có đất bị thu hồi caonhất bằng hạn mức giao đất ở tại địa phương; trường hợp đất ở bị thu hồi códiện tích lớn hơn hạn mức giao đất ở thì Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh căn cứ vàoquỹ đất của địa phương và số nhân khẩu của hộ gia đình bị thu hồi đất, xemxét, quyết định giao thêm một phần diện tích đất ở cho người bị thu hồi đất,nhưng không vượt quá diện tích của đất bị thu hồi

o Xử lý một số trường hợp cụ thể về đất ở

 Trường hợp diện tích đất ở còn lại của người sử dụng đất sau khi Nhà nước thuhồi nhỏ hơn hạn mức giao đất ở theo quy định của địa phương, thì cơ quan nhànước có thẩm quyền phải hướng dẫn sử dụng theo quy hoạch chi tiết xây dựng

đô thị và quy hoạch điểm dân cư nông thôn; nếu người bị thu hồi đất có yêucầu Nhà nước thu hồi phần diện tích đất còn lại thì cơ quan nhà nước có thẩmquyền thu hồi đất để sử dụng theo quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị và quyhoạch xây dựng điểm dân cư nông thôn

 Người sử dụng đất ở khi Nhà nước thu hồi đất mà thuộc đối tượng không đượcbồi thường đất, nếu không còn nơi ở nào khác thì được Uỷ ban nhân dân cấp

có thẩm quyền xem xét giải quyết cho mua, thuê nhà ở hoặc giao đất ở mới;người được thuê nhà hoặc mua nhà phải trả tiền mua nhà, thuê nhà, nộp tiền sử

o Bồi thường đất ở đối với những người đang đồng quyền sử dụng đất

 Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất chung có đồng quyền sử dụngđất, khi Nhà nước thu hồi được bồi thường theo diện tích đất thuộc quyền sửdụng; nếu không có giấy tờ xác định diện tích đất thuộc quyền sử dụng riêngcủa tổ chức, hộ gia đình, cá nhân thì bồi thường chung cho các đối tượng cóđồng quyền sử dụng đất

 Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh hướng dẫn việc phân chia tiền bồi thường đất ở củanhà chung cư cho các đối tượng đồng quyền sử dụng tại địa phương mình

o Bồi thường đối với đất thuộc hành lang an toàn khi xây dựng công trình côngcộng có hành lang bảo vệ an toàn

 Khi Nhà nước thu hồi đất nằm trong hành lang bảo vệ an toàn xây dựng côngtrình công cộng có hành lang bảo vệ an toàn thì thực hiện bồi thường, hỗ trợtheo quy định tại Nghị định này

 Trường hợp Nhà nước không thu hồi đất thì đất nằm trong phạm vi hành lang

an toàn được bồi thường thiệt hại do hạn chế khả năng sử dụng đất, thiệt hại tàisản gắn liền với đất như sau:

 Làm thay đổi mục đích sử dụng đất thì được bồi thường bằng tiền theomức chênh lệch về giá trị quyền sử dụng đất;

 Không làm thay đổi mục đích sử dụng đất, nhưng làm hạn chế khả năng

sử dụng của đất thì được bồi thường bằng tiền theo mức thiệt hại thực tế.Mức bồi thường thiệt hại thực tế do Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh quy địnhcho phù hợp đối với từng trường hợp cụ thể;

 Nhà ở, công trình xây dựng khác và các tài sản khác nằm trong phạm vihành lang an toàn bị thiệt hại do phải giải tỏa thì được bồi thường theomức thiệt hại thực tế

2.2 Đền bù về tài sản trên đất

Đền bù thiệt hại về tài sản trên đất bao gồm nhà, công trình kiến trúc, cây trồng, vật nuôi và các tài sản khác gắn liền với đất hiện có tại thời điểm thu hồi Cụ thể:

Đối với nhà, công trình kiến trúc:

o Đối với nhà ở, công trình phục vụ sinh hoạt của hộ gia đình, cá nhân được bồithường bằng giá trị xây dựng mới của nhà, công trình có tiêu chuẩn kỹ thuậttương đương do Bộ Xây dựng ban hành Giá trị xây dựng mới của nhà, côngtrình được tính theo diện tích xây dựng của nhà, công trình nhân với đơn giáxây dựng mới của nhà, công trình do Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh ban hành theoquy định của Chính phủ

o Đối với nhà, công trình xây dựng khác không thuộc đối tượng quy định tạikhoản 1 Điều này được bồi thường theo mức sau:

o Một khoản tiền tính bằng tỷ lệ phần trăm theo giá trị hiện có của nhà, côngtrình do Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh quy định, nhưng mức bồi thường tối đakhông lớn hơn 100% giá trị xây dựng mới của nhà, công trình có tiêu chuẩn kỹthuật tương đương với nhà, công trình bị thiệt hại;

o Đối với công trình kết cấu hạ tầng kỹ thuật, mức bồi thường bằng giá trị xâydựng mới của công trình có tiêu chuẩn kỹ thuật tương đương do Bộ Xây dựngban hành; nếu công trình không còn sử dụng thì không được bồi thường

o Đối với nhà, công trình xây dựng khác bị phá dỡ một phần, mà phần còn lạikhông còn sử dụng được thì được bồi thường cho toàn bộ nhà, công trình;trường hợp nhà, công trình xây dựng khác bị phá dỡ một phần, nhưng vẫn tồn

tại và sử dụng được phần còn lại thì được bồi thường phần giá trị công trình bịphá dỡ và chi phí để sửa chữa, hoàn thiện phần còn lại theo tiêu chuẩn kỹ thuậttương đương của nhà, công trình trước khi bị phá dỡ.

o Tài sản gắn liền với đất thuộc một trong các trường hợp quy định tại các khoản

4, 6, 7 và 10 Điều 38 Luật Đất đai thì không được bồi thường

o Tài sản gắn liền với đất thuộc một trong các trường hợp quy định tại các khoản

2, 3, 5, 8, 9, 11 và 12 Điều 38 Luật Đất đai 2003 thì việc xử lý tài sản theo quyđịnh tại Điều 35 Nghị định số 181/2004/NĐ-CP ngày 29 tháng 10 năm 2004của Chính phủ về thi hành Luật Đất đai

Bồi thường nhà, công trình đối với người đang sử dụng nhà ở thuộc sở hữu Nhà nước

o Người đang sử dụng nhà ở thuộc sở hữu Nhà nước (nhà thuê hoặc nhà do tổchức tự quản) nằm trong phạm vi thu hồi đất phải phá dỡ, thì người đang thuênhà không được bồi thường đối với diện tích nhà ở thuộc sở hữu Nhà nước vàdiện tích cơi nới trái phép, nhưng được bồi thường chi phí tự cải tạo, sửa chữa,nâng cấp; mức bồi thường do Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh quy định

o Người đang sử dụng nhà ở thuộc sở hữu Nhà nước bị phá dỡ được thuê nhà ởtại nơi tái định cư; diện tích thuê mới tại nơi tái định cư tương đương với diệntích thuê cũ; giá thuê nhà là giá thuê nhà ở thuộc sở hữu Nhà nước; nhà thuê tại

nơi tái định cư được Nhà nước bán cho người đang thuê theo quy định của Chính phủ về bán nhà ở thuộc sở hữu nhà nước cho người đang thuê; trường hợp đặc biệt không có nhà tái định cư để bố trí thì được hỗ trợ bằng tiền để tự

lo chỗ ở mới; mức hỗ bằng 60% giá trị đất và 60% giá trị nhà đang thuê Bồi thường về di chuyển mồ mả

Đối với việc di chuyển mồ mả, mức tiền bồi thường được tính cho chi phí về đấtđai, đào, bốc, di chuyển, xây dựng lại và các chi phí hợp lý khác có liên quantrực tiếp Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh quy định mức bồi thường cụ thể về mồ mả

cho phù hợp với tập quán và thực tế tại địa phương

Bồi thường đối với công trình văn hoá, di tích lịch sử, nhà thờ, đình, chùa

Đối với các dự án khi thu hồi đất có các công trình văn hoá, di tích lịch sử, nhàthờ, đình, chùa, am, miếu trong trường hợp phải di chuyển thì việc bồi thườngcho việc di chuyển các di tích lịch sử, công trình văn hoá, nhà thờ, đình, chùa,

am, miếu do Thủ tướng Chính phủ quyết định đối với công trình do trung ươngquản lý, Chủ tịch Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh quyết định đối với công trình do địaphương quản lý

Bồi thường đối với cây trồng, vật nuôi

o Mức bồi thường đối với cây hàng năm được tính bằng giá trị sản lượng của vụthu hoạch đó Giá trị sản lượng của vụ thu hoạch được tính theo năng suất của

vụ cao nhất trong 3 năm trước liền kề của cây trồng chính tại địa phương vàgiá trung bình tại thời điểm thu hồi đất

o Mức bồi thường đối với cây lâu năm, được tính bằng giá trị hiện có của vườncây (không bao hàm giá trị quyền sử dụng đất) theo giá ở địa phương tại thờiđiểm thu hồi đất

o Đối với cây trồng chưa thu hoạch nhưng có thể di chuyển đến địa điểm khácthì được bồi thường chi phí di chuyển và thiệt hại thực tế do phải di chuyển,phải trồng lại

o Cây rừng trồng bằng nguồn vốn ngân sách nhà nước, cây rừng tự nhiên giaocho các tổ chức, hộ gia đình trồng, quản lý chăm sóc, bảo vệ thì bồi thườngtheo giá trị thiệt hại thực tế của vườn cây; tiền bồi thường được phân chia chongười quản lý, chăm sóc, bảo vệ theo quy định của pháp luật về bảo vệ và pháttriển rừng

o Đối với vật nuôi (nuôi trồng thủy sản) được bồi thường theo quy định sau:

 Đối với vật nuôi mà tại thời điểm thu hồi đất đã đến thời kỳ thu hoạchthì không phải bồi thường;

thì được bồi thường thiệt hại thực tế do phải thu hoạch sớm; trường hợp

có thể di chuyển được thì được bồi thường chi phí di chuyển và thiệt hại

do di chuyển gây ra; mức bồi thường cụ thể do Uỷ ban nhân dân cấptỉnh qui định cho phù hợp với thực tế

2.3 Các chính sách hỗ trợ.

Ngoài việc đền bù về đất và tài sản trên đất thì người thu hồi đất còn phảithực hiện một số các chính sách hỗ trợ người bị thu hồi đất để đảm bảo cho việc giảiphóng mặt bàng được thực hiện đúng tiến độ đề ra Các khoản hỗ trợ bao gồm: Hỗtrợ tái định cư, hỗ trợ di chuyển, hỗ trợ ổn định đời sống và sản xuất, hỗ trợ chuyểnđổi nghề nghiệp và tạo việc làm, và các khoản hỗ trợ khác Chúng được quy địnhchi tiết tại các điều 27, 28, 29, 30, 31,32, 3, 34,35, 36, 37, 38 của Nghị định 197 cụthể như sau:

- Hỗ trợ di chuyển

o Hộ gia đình khi Nhà nước thu hồi đất phải di chuyển chỗ ở trong phạm vitỉnh, thành phố được hỗ trợ mỗi hộ cao nhất 3.000.000 đồng; di chuyển sangtỉnh khác được hỗ trợ cao nhất 5.000.000 đồng; mức hỗ trợ cụ thể do Uỷ bannhân dân cấp tỉnh quy định

o Tổ chức có đủ điều kiện được bồi thường thiệt hại đất và tài sản khi bị thuhồi mà phải di chuyển cơ sở, được hỗ trợ toàn bộ chi phí thực tế về dichuyển, tháo dỡ và lắp đặt

o Người bị thu hồi đất ở, không còn chỗ ở khác; trong thời gian chờ tạo lập lạichỗ ở mới (bố trí tái định cư), được bố trí vào nhà ở tạm hoặc hỗ trợ tiền thuênhà ở; thời gian và mức hỗ trợ cụ thể do Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh quy địnhphù hợp với thực tế tại địa phương

- Hỗ trợ ổn định đời sống và ổn định sản xuất

o Hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp khi Nhà nước thu hồitrên 30% diện tích đất nông nghiệp được giao, được hỗ trợ ổn định đời sốngtrong thời gian 3 tháng nếu không phải di chuyển chỗ ở và trong thời gian 6tháng nếu phải di chuyển chỗ ở; trường hợp phải di chuyển đến các địa bàn

có điều kiện kinh tế - xã hội khó khăn hoặc có điều kiện kinh tế - xã hội đặcbiệt khó khăn thì thời gian hỗ trợ tối đa là 12 tháng Mức hỗ trợ bằng tiềncho 01 nhân khẩu/01tháng tương đương 30 kg gạo tính theo thời giá trungbình tại địa phương

o Khi Nhà nước thu hồi đất của tổ chức kinh tế, hộ sản xuất kinh doanh cóđăng ký kinh doanh, mà bị ngừng sản xuất kinh doanh, thì được hỗ trợ caonhất bằng 30% 1 năm thu nhập sau thuế, theo mức thu nhập bình quân của 3năm liền kề trước đó được cơ quan thuế xác nhận; mức hỗ trợ cụ thể do Uỷban nhân dân cấp tỉnh quy định cho phù hợp với thực tế ở địa phương

- Hỗ trợ chuyển đổi nghề nghiệp và tạo việc làm

o Hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp khi bị thu hồi trên 30% diệntích đất sản xuất nông nghiệp thì được hỗ trợ chuyển đổi nghề nghiệp cho ngườitrong độ tuổi lao động; mức hỗ trợ và số lao động cụ thể được hỗ trợ do Uỷ bannhân dân cấp tỉnh quy định cho phù hợp với thực tế ở địa phương

o Việc hỗ trợ đào tạo chuyển đổi nghề nghiệp được thực hiện chủ yếu bằnghình thức cho đi học nghề tại các cơ sở dạy nghề

- Hỗ trợ người đang thuê nhà không thuộc sở hữu Nhà nước

o Hộ gia đình, cá nhân đang thuê nhà ở không phải là nhà ở thuộc sở hữu Nhànước khi Nhà nước thu hồi đất phải phá dỡ nhà ở, phải di chuyển chỗ ở thì được

hỗ trợ chi phí di chuyển bằng mức quy định tại khoản 1 Điều 27 của Nghị địnhnày

o Căn cứ vào thực tế ở địa phương, Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh quy định hỗ trợ

ổn định đời sống và ổn định sản xuất cho hộ gia đình, cá nhân

- Hỗ trợ khi thu hồi đất công ích của xã, phường, thị trấn

o Trường hợp đất thu hồi thuộc quỹ đất công ích của xã, phường, thị trấn thìđược hỗ trợ; mức hỗ trợ cao nhất có thể bằng mức bồi thường; mức hỗ trợ cụthể do Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh quy định; tiền hỗ trợ được nộp vào ngânsách nhà nước và được đưa vào dự toán ngân sách hàng năm của xã, phường,thị trấn; tiền hỗ trợ chỉ được sử dụng để đầu tư xây dựng các công trình hạtầng, sử dụng vào mục đích công ích của xã, phường, thị trấn

- Hỗ trợ khác

o Ngoài việc hỗ trợ quy định tại các điều trên thì căn cứ vào tình hình thực tếtại địa phương, Chủ tịch Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh quyết định biện pháp hỗtrợ khác để bảo đảm ổn định đời sống và sản xuất cho người bị thu hồi đất;trường hợp đặc biệt trình Thủ tướng Chính phủ quyết định

2.4 Tổ chức tái định cư

Theo chương V của Nghị định 197/2004-NĐ-CP ngày 03/12/2004 của Chính phủthì việc thực hiện tổ chức tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất được quy định nhưsau:

- Lập và thực hiện dự án tái định cư

o Căn cứ vào kế hoạch phát triển kinh tế - xã hội của địa phương; căn cứ vàoquy hoạch, kế hoạch sử dụng đất được cấp có thẩm quyền xét duyệt, Uỷ bannhân dân cấp tỉnh có trách nhiệm lập và thực hiện các dự án tái định cư đểbảo đảm phục vụ tái định cư cho người bị thu hồi đất phải di chuyển chỗ ở

o Việc lập dự án và xây dựng khu tái định cư thực hiện theo quy định hiệnhành về quản lý đầu tư và xây dựng

- Bố trí tái định cư

o Cơ quan (tổ chức) được Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh giao trách nhiệm bố trí táiđịnh cư phải thông báo cho từng hộ gia đình bị thu hồi đất, phải di chuyểnchỗ ở về dự kiến phương án bố trí tái định cư và niêm yết công khai phương

án này tại trụ sở của đơn vị, tại trụ sở Uỷ ban nhân dân cấp xã nơi có đất bịthu hồi và tại nơi tái định cư trong thời gian 20 ngày trước khi cơ quan nhànước có thẩm quyền phê duyệt phương án bố trí tái định cư; nội dung thôngbáo gồm:

 Địa điểm, quy mô quỹ đất, quỹ nhà tái định cư, thiết kế, diện tích từng

lô đất, căn hộ, giá đất, giá nhà tái định cư;

 Dự kiến bố trí các hộ vào tái định cư

o Ưu tiên tái định cư tại chỗ cho người bị thu hồi đất tại nơi có dự án tái định

cư, ưu tiên vị trí thuận lợi cho các hộ sớm thực hiện giải phóng mặt bằng, hộ

có vị trí thuận lợi tại nơi ở cũ, hộ gia đình chính sách

o Tạo điều kiện cho các hộ vào khu tái định cư được xem cụ thể khu tái định cư

và thảo luận công khai về dự kiến bố trí quy định tại khoản 1 Điều này

- Điều kiện bắt buộc đối với khu tái định cư

o Khu tái định cư phải xây dựng phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đấtquy hoạch xây dựng, tiêu chuẩn và quy chuẩn xây dựng

o Khu tái định cư phải được sử dụng chung cho nhiều dự án

o Trước khi bố trí đất ở cho các hộ gia đình, cá nhân, khu tái định cư phải đượcxây dựng cơ sở hạ tầng đồng bộ đảm bảo đủ điều kiện cho người sử dụng tốthơn hoặc bằng nơi ở cũ

- Các biện pháp hỗ trợ sản xuất và đời sống tại khu tái định cư

Căn cứ vào tình hình thực tế tại địa phương, Chủ tịch Uỷ ban nhân dân cấp tỉnhquyết định các biện pháp và mức hỗ trợ cụ thể để ổn định sản xuất và đời sốngtại khu tái định cư, bao gồm:

o Hỗ trợ giống cây trồng, giống vật nuôi cho vụ sản xuất nông nghiệp đầu tiên,các dịch vụ khuyến nông, khuyến lâm, dịch vụ bảo vệ thực vật, thú y, kỹthuật trồng trọt chăn nuôi và kỹ thuật nghiệp vụ đối với sản xuất kinh doanhdịch vụ công thương nghiệp

o Hỗ trợ để tạo lập một số nghề tại khu tái định cư phù hợp cho những ngườilao động, đặc biệt là lao động nữ

- Quyền và nghĩa vụ của người bị thu hồi đất phải di chuyển chỗ ở

o Quyền:

 Đăng ký đến ở nơi tái định cư bằng văn bản;

 Được ưu tiên đăng ký hộ khẩu cho bản thân, các thành viên kháctrong gia đình về nơi ở mới và được ưu tiên chuyển trường cho cácthành viên trong gia đình trong độ tuổi đi học;

 Được từ chối vào khu tái định cư nếu khu tái định cư không đảm bảocác điều kiện như đã thông báo và niêm yết công khai;

 Được cung cấp mẫu thiết kế nhà miễn phí

o Nghĩa vụ:

 Thực hiện di chuyển vào khu tái định cư theo đúng thời gian theo quyđịnh của cơ quan nhà nước có thẩm quyền;

 Xây dựng nhà, công trình theo đúng quy hoạch và thực hiện các nghĩa

vụ khác theo quy định của pháp luật;

 Nộp tiền mua nhà ở hoặc tiền sử dụng đất theo quy định của phápluật.

- Tái định cư đối với dự án đặc biệt

Đối với dự án đầu tư do Chính phủ, Quốc hội quyết định mà phải di chuyển

cả một cộng đồng dân cư, làm ảnh hưởng đến toàn bộ đời sống, kinh tế, xã hội,truyền thống văn hoá của cộng đồng thì tùy từng trường hợp cụ thể, Thủ tướngChính phủ quyết định hoặc trình Chính phủ xem xét quyết định chính sách tái định

cư đặc biệt với mức hỗ trợ cao nhất được áp dụng là hỗ trợ toàn bộ chi phí lập khutái định cư mới, xây dựng nhà ở, cải tạo đồng ruộng, xây dựng cơ sở hạ tầng kinh tế

- xã hội, hỗ trợ ổn định đời sống, sản xuất và hỗ trợ khác

III Tổ chức thực hiện.

sau khi đã nghiên cứu hệ thống chính sách cũng như điều kiện cụ thể của vùng,nơi thực hiện dự án thì Chủ đầu tư phối hợp với Ủy ban nhân dân huyện, tỉnh lập,thẩm định phương án Bồi thường giải phóng mặt bằng và tổ chức thực hiện phương

án sao cho hiệu quả nhất

- Thẩm định phương án bồi thường, hỗ trợ và tái định cư của dự án

o Thẩm định phương án bồi thường, hỗ trợ và tái định cư đối với các trườnghợp:

 Thu hồi đất có liên quan từ 2 quận, huyện, thị xã, thành phố thuộc tỉnh trởlên;

 Phương án bồi thường, hỗ trợ và tái định cư của dự án do Uỷ ban nhân dâncấp tỉnh phê duyệt

o Nội dung thẩm định gồm:

 Việc áp giá đất, giá tài sản để tính bồi thường;

 Phương án bố trí tái định cư

o Việc thẩm định phương án bồi thường, hỗ trợ và tái định cư do Sở Tài chínhchủ trì, phối hợp với các cơ quan liên quan cho phù hợp với đặc điểm tínhchất của từng dự án;

Trường hợp cần thiết, Chủ tịch Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh quyết định thành lập Hộiđồng thẩm định do Giám đốc Sở Tài chính làm Chủ tịch Hội đồng

o Thời gian thẩm định tối đa là 15 ngày làm việc, kể từ ngày nhận được đềnghị phương án bồi thường, hỗ trợ và tái định cư của dự án; sau thời hạntrên, nếu cơ quan thẩm định không có ý kiến thì Chủ tịch Uỷ ban nhân dâncấp có thẩm quyền phê duyệt

o Những phương án bồi thường, hỗ trợ và tái định cư của dự án không thuộcquy định tại khoản 1 Điều này thì không phải thẩm định

o Sau khi có ý kiến của cơ quan thẩm định, chủ đầu tư giúp Hội đồng bồithường, hỗ trợ và tái định cư hoàn thiện phương án bồi thường, hỗ trợ và táiđịnh cư, trình cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt

- Thoả thuận bồi thường, hỗ trợ

Trường hợp người được giao đất, được thuê đất hoặc tổ chức phát triển qũy đấtthoả thuận được với người bị thu hồi đất về mức bồi thường, hỗ trợ theo quy địnhtại Nghị định này thì thực hiện theo sự thoả thuận đó; Nhà nước không tổ chức, thựchiện bồi thường, hỗ trợ

- Cưỡng chế thi hành quyết định thu hồi đất, giải phóng mặt bằng

o Uỷ ban nhân dân các cấp phối hợp với các tổ chức chính trị, chính trị - xãhội, tổ chức đoàn thể vận động người bị thu hồi đất tự giác thực hiện quyếtđịnh thu hồi đất, giải phóng mặt bằng; trường hợp đã thực hiện đúng các quy

định về bồi thường, hỗ trợ và tái định cư, người bị thu hồi đất cố tình khôngthực hiện quyết định thu hồi đất thì cơ quan quyết định thu hồi đất ra quyếtđịnh cưỡng chế và tổ chức thực hiện cưỡng chế theo quy định của pháp luật

o Căn cứ vào tình hình thực tế tại địa phương, Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh phâncấp hoặc uỷ quyền cho Uỷ ban nhân dân cấp huyện ra quyết định cưỡng chế

và tổ chức thực hiện cưỡng chế

- Chi phí tổ chức thực hiện bồi thường, hỗ trợ và tái định cư

o Tổ chức chịu trách nhiệm tổ chức thực hiện bồi thường, hỗ trợ và tái định cư

có trách nhiệm lập dự toán chi phí cho công tác này của từng dự án như sau:

 Đối với các khoản chi đã có định mức, tiêu chuẩn, đơn giá do cơ quannhà nước có thẩm quyền quy định thì thực hiện theo quy định hiệnhành;

 Đối với các khoản chi chưa hoặc không có định mức, tiêu chuẩn, đơngiá thì lập dự toán theo thực tế cho phù hợp với đặc điểm của từng dự

án và thực tế ở địa phương;

 Chi in ấn tài liệu, văn phòng phẩm, xăng xe, hậu cần phục vụ và cáckhoản phục vụ cho bộ máy quản lý được tính theo nhu cầu thực tế củatừng dự án

o Kinh phí đảm bảo cho việc tổ chức thực hiện bồi thường, hỗ trợ và tái định

cư được trích không quá 2% tổng số kinh phí bồi thường, hỗ trợ của dự án;mức cụ thể do Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh quyết định cho phù hợp với thực tế

ở địa phương và tùy theo quy mô, tính chất, đặc điểm của từng loại dự án;việc chi tiêu, thanh quyết toán được thực hiện theo quy định của pháp luật

- Khiếu nại và giải quyết khiếu nại

Người bị thu hồi đất nếu chưa đồng ý với quyết định về bồi thường, hỗ trợ và táiđịnh cư, thì được khiếu nại theo quy định của pháp luật Trách nhiệm giải quyếtkhiếu nại, thời hiệu khiếu nại và trình tự giải quyết khiếu nại thực hiện theo quyđịnh tại Điều 138 của Luật Đất đai 2003 và Điều 162, 163, 164 Nghị định số181/2004/NĐ-CP ngày 29 tháng 10 năm 2004 của Chính phủ về thi hành Luật Đấtđai

Trong khi chờ giải quyết khiếu nại, người bị thu hồi đất vẫn phải chấp hànhquyết định thu hồi đất, giao đất đúng kế hoạch và thời gian đã được cơ quan nhànước có thẩm quyền quyết định

Chi tiết về Công tác tổ chức Giải phóng mặt bằng được quy định rõ trongchương VI Nghị định 197/2004-NĐ-CP ngày 03/12/2004 của Chính phủ

Trên đây là toàn bộ cơ sở lý thuyết của công tác Giải phóng mặt bằng Đây làcông tác vô cùng quan trọng và là điều kiện tiên quyết của sự thành công trong mỗi

dự án đầu tư nói chung và của công tác quản lý đất đai nói riêng Chính vì vậy màNhà nước ta đã đưa ra hệ thống chính sách, pháp luật, nghị định làm hành langpháp lý nhằm điều chỉnh công tác Giải phóng mặt bằng Giúp công tác Giải phóngmặt bằng ngày càng hoàn thiện, công bằng và đảm bảo đúng tiến độ Tuy nhiêntrong thực tế thì liệu rằng việc thực hiện công tác này có đúng như quy định haykhông vẫn là một câu hỏi lớn???.Để góp phần làm rõ vấn đề này thì tôi xin trình bày

Chương hai “Thực trạng công tác Giải phóng mặt bằng tại dự án Khu du lịch sinh thái biển cao cấp Hội An”.