Công tác giải phóng mặt bằng trong đầu tư dự án tại Công ty Cổ phần Đầu tư Bắc Kỳ (ví dụ dự án Khu du lịch sinh thái biển cao cấp Hội An)

Như chúng ta đã biết: Đất đai là nguồn tài nguyên vô cùng quý giá đối với mỗi quốc gia, là điều kiện tồn tại và phát triển của con người và các sinh vật khác trên trái đất. Đất đai không chỉ quan trọng trong nền kinh tế nông nghiệp trước đây mà nó còn đặc biệt quan trọng trong nền kinh tế thị trường hôm nay. Khi mà đất nước ta đang trong quá trình Công nghiệp hóa Hiện đại hóa, khi mà sự tăng trưởng kinh tế và quá trình đô thị hóa đã trở thành một xu thế tất yếu của sự phát triển thì đất đai càng đóng vai trò quan trọng. Nó là điều kiện tiên quyết cho sự phát triển kinh tế xã hội của loài người. Để đáp ứng nhu cầu phát triển đó thì cần một quỹ đất rất lớn phục vụ cho các dự án phát triển của các cá nhân, tổ chức trong và ngoài nước cũng như những dự án trọng điểm của quốc gia. Chính vì vậy, giải phóng mặt bằng là công tác vô cùng quan trọng, là khâu số một, là điều kiện tiên quyết để có một quỹ đất sạch giao cho các cá nhân, tổ chức, các cơ quan Nhà nước để thực hiện mục tiêu riêng của mình cũng như mục tiêu phát triển kinh tế xã hội chung của cả nước. Tuy nhiên để công tác giải phóng mặt bằng được thực hiện một cách nhanh chóng và suôn sẻ thì không phải là một điều đơn giản. Mặc dù Luật Đất đai cũng đã quy định: ‘đất đai là sở hữu toàn dân, do Nhà nước làm đại diện chủ sở hữu. Nhà nước có quyền giao cho các tổ chức, cá nhân quyền sử dụng đất và cũng có quyền thu hồi đất đã giao để phục vụ cho những mục đích hợp pháp của Quốc gia’. Tuy nhiên trong thực tế, công tác giải phóng mặt bằng là một công tác vô cùng phức tạp, khó khăn và mất rất nhiều thời gian. Nguyên nhân chính là không giải quyết được hài hòa lợi ích giữa các bên: bên Thu hồi đất, bên bị Thu hồi đất và doanh nghiệp. Chính vì thế đã có rất nhiều tiêu cực nảy sinh trong quá trình giải phóng mặt bằng, làm chậm tiến độ thực hiện của các dự án. Đó cũng là nguyên nhân của việc xuất hiện ngày càng nhiều dự án treo mà nguyên nhân trực tiếp là không thực hiện được công tác giải phóng mặt bằng hoặc giải phóng mặt bằng không triệt để, gây lãng phí một lượng vật chất của cải vô cùng, lớn ảnh hưởng đến sự phát triển của vùng cũng như của cả nền kinh tế quốc dân. Công ty Cổ phần Đầu tư Bắc Kỳ cũng không là một ngoại lệ. Trong xu thế phát triển chung của toàn xã hội, Bắc Kỳ đang cố vươn mình để phát triển. Là một công ty đầu tư Bất động sản còn non trẻ xong Bắc Kỳ đã và đang là chủ của một số dự án Bất động sản lớn như: dự án Trung tâm kho vận Bắc kỳ (Khu công nghiệp Tiên Sơn, Bắc Ninh), dự án Khu du lịch sinh thái biển cao cấp tại Hội An và nhiều dự án khác. Tuy nhiên, bên cạnh sự thành công mà Bắc Kỳ đạt được thì công ty cũng gặp những khó khăn nhất định, đặc biệt là trong dự án Khu du lịch sinh thái biển cao cấp tại Hội An. Được nghiên cứu và phát triển từ năm 2006 nhưng cho đến nay dự án vẫn chưa hoàn thành xong công tác Giải phóng mặt bằng. Sở dĩ lại có sự chậm chễ này là do công tác Giải phóng mặt bằng gặp nhiều khó khăn. Chính vì vậy, tôi quyết định đi sâu và tìm hiểu về công tác giải phóng mặt bằng trong các dự án đầu tư Bất động sản. Với đề tài: “Công tác giải phóng mặt bằng trong đầu tư dự án tại Công ty Cổ phần Đầu tư Bắc Kỳ (ví dụ dự án Khu du lịch sinh thái biển cao cấp Hội An)”, tôi hy vọng mình sẽ giải quyết được một số mục tiêu sau: Hệ thống hóa cơ sở khoa học về công tác đền bù Giải phóng mặt bằng khi Nhà nước thu hồi đất Nghiên cứu thực trạng thực hiện công tác Giải phóng mặt bằng của dự án Khu du lịch sinh thái biển cao cấp Hội An được thực hiện bởi Công ty Cổ phần Đầu tư Bắc Kỳ để tìm ra được những bất cập và hạn chế của công tác giải phóng mặt bằng hiện nay. Đưa ra một số kiến nghị giúp công tác GPMB tại các dự án của Công ty được thực hiện nhanh chóng, công bằng và hiệu quả hơn.

GVHD: Th.s Ngô Thị Phương Thảo CĐ thực tập tốt nghiệp CHUYÊN ĐỀ THỰC TẬP TỐT NGHIỆP ĐỀ TÀI: CÔNG TÁC ĐỀN BÙ GIẢI PHÓNG MẶT BẰNG TRONG ĐẦU TƯ DỰ ÁN TẠI CÔNG TY CỔ PHẦN ĐẦU TƯ BẮC KỲ (Ví dụ dự án Khu du lịch sinh thái biển cao cấp Hội An) GVHD : Th.s Ngô Thị Phương Thảo SVTH : Đỗ Thị Bích Lớp : KDBDS47- Khoa Bất động sản Kinh tế tài nguyên SVTH: Đỗ Thị Bích – Lớp KD BĐS47 nguyên Khoa BĐS & Kinh tế tài GVHD: Th.s Ngô Thị Phương Thảo CĐ thực tập tốt nghiệp MỤC LỤC PHẦN I: LỜI MỞ ĐẦU PHẦN II : NỘI DUNG NGHIÊN CỨU CHƯƠNG I: CƠ SỞ KHOA HỌC CỦA VIỆC BỒI THƯỜNG THIỆT HẠI KHI NHÀ NƯỚC THU HỒI ĐẤT I, Một số vấn đề chung 1.Vấn đề Nhà nước thu hồi đất 2.Vấn đề giải phóng mặt 2.1 Đặc điểm q trình giải phóng mặt 2.2 Vai trò giải phóng mặt 11 2.2.1 Đối với xã hội 11 2.2.2 Đối với chủ đầu tư: 12 2.3 Yêu cầu giải phóng mặt 13 2.3.1 Giải phóng mặt phải đảm bảo tiến độ nhanh chóng, kịp thời 13 2.3.2 Giải phóng mặt đảm bảo hài hồ lợi ích bên có liên quan 13 2.4 Các nhân tố ảnh hưởng tới công tác bồi thường giải phóng mặt 14 2.4.1.Về chế sách Nhà nước: 14 2.4.2 Công tác định giá đất tài sản đất 15 2.4.3 Quy hoạch- kế hoạch sử dụng đất 16 2.4.4 Công tác cấp GCNQSDĐ QSH nhà 17 3.Vấn đề bồi thường đền bù thiệt hại 17 II, Đối tượng Nội dung đền bù GPMB theo quy định pháp luật 18 Đối tượng đền bù điều kiện đền bù theo quy định pháp luật 18 1.1 Đối tượng đền bù 18 1.2 Điều kiện đền bù thiệt hại 18 2.Nội dung đền bù 23 2.1 Đền bù thiệt hại đất: 23 SVTH: Đỗ Thị Bích – Lớp KD BĐS47 nguyên Khoa BĐS & Kinh tế tài GVHD: Th.s Ngô Thị Phương Thảo CĐ thực tập tốt nghiệp 2.2 Đền bù tài sản đất 28 2.3 Các sách hỗ trợ 31 2.4 Tổ chức tái định cư 33 III Tổ chức thực 36 CHƯƠNG HAI: THỰC TRẠNG CÔNG TÁC GIẢI PHÓNG MẶT BẰNG TẠI DỰ ÁN KHU DU LỊCH SINH THÁI BIỂN CAO CẤP HỘI AN 40 I.GIỚI THIỆU CHUNG 40 1.Giới thiệu Công ty Cổ phần Đầu tư Bắc Kỳ 40 Giới thiệu dự án Khu du lịch sinh thái biển cao cấp Hội An 43 2.1 Mục tiêu dự án 43 2.2 cần thiết phải đầu tư 44 2.3 Địa điểm thực dự án: 45 2.3.1 Tình hình kinh tế, xã hội tỉnh Quảng Nam, nơi thực dự án 46 2.3.2.Đặc điểm tình hình du lịch Quảng Nam 47 2.3.3 Đặc điểm khí hậu 49 2.4 Phương thức thực dự án 51 2.4.1 Lựa chọn hình thức đầu tư dự án 51 2.4.2 Quy mô dự án đầu tư 51 STT 52 Tổng cộng 52 Các giai đoạn thực 52 Thời gian thực 52 II.TỔ CHỨC THỰC HIỆN CƠNG TÁC GIẢI PHĨNG MẶT BẰNG 54 1.Căn sở pháp lý giải phóng mặt 54 1.1.Căn pháp lý 54 1.2.Thực trạng tình hình sử dụng đất 55 2.Tổ chức thực 56 2.1.Thành lập ban đền bù giải phóng mặt 56 SVTH: Đỗ Thị Bích – Lớp KD BĐS47 nguyên Khoa BĐS & Kinh tế tài GVHD: Th.s Ngô Thị Phương Thảo CĐ thực tập tốt nghiệp 2.1.1 Thành lập ban đền bù Giải phóng mặt 56 2.1.2 Trách nhiệm Hội đồng bồi thường, GPMB, hỗ trợ tái định cư 56 2.2.Xây dựng kế hoạch đền bù giải phóng mặt 57 2.3.Tiến hành kiểm kê, kiểm đếm khối lượng đền bù giải phóng mặt 57 2.3.1.Tổ chức tự kê khai đất tài sản cho hộ dân có đất bị thu hồi 57 2.3.2 Tổ chức kiểm kê, kiểm đếm khối lượng đền bù 58 2.4.Lập phương án đền bù giải phóng mặt 59 4.2.1 Phương án đền bù thiệt hại đất 59 2.4.2 Phương án đền bù tài sản đất 63 2.4.3 Phương án tái định cư hỗ trợ tái định cư 66 II.4.4.Các khoản hỗ trợ khác 69 II.4.5.Khen thưởng 71 II.5.Thông báo công khai kết đến bên liên quan 72 II.6.Tổ chức triển khai thực công tác chi trả tiền đền bù 72 III.Những kết mà Công ty Cổ phần Đầu tư Bắc Kỳ đạt công tác Giải phóng mặt cho dự án Khu du lịch sinh thái biển cao cấp Hội An 72 CHƯƠNG III: NHỮNG GIẢI PHÁP VÀ KIẾN NGHỊ ĐIỀU CHỈNH CÔNG TÁC GIẢI PHÓNG MẶT BẰNG 74 I MỘT SỐ GIẢI PHÁP CHO CƠNG TÁC GPMB 74 Hồn thiện khung khổ pháp lý hệ thống sách liên quan đến cơng tác bồi thường giải phóng mặt 74 1.1.Hồn thiện vấn đề quy hoạch 74 1.2.Đối với việc đền bù đất tài sản đất 76 SVTH: Đỗ Thị Bích – Lớp KD BĐS47 nguyên Khoa BĐS & Kinh tế tài GVHD: Th.s Ngô Thị Phương Thảo CĐ thực tập tốt nghiệp 1.3.Đối với sách hỗ trợ 77 Giải pháp đẩy nhanh việc cấp GCNQSDĐ 77 Kiện tồn máy làm cơng tác giải phóng mặt có đủ lực, đủ đạo đức nghề nghiệp đủ yêu cầu đòi hỏi phục vụ cho cơng tác giải phóng mặt bằng: 78 Đẩy mạnh công tác tuyên truyền, tập huấn vận động người dân thực sách Nhà nước, tỉnh bồi thường giải phóng mặt 79 Cần thực công khai dân chủ công tác GPMB 80 II Đề xuất kiến nghị: 80 KẾT LUẬN 82 PHẦN I: LỜI MỞ ĐẦU Như biết: Đất đai nguồn tài nguyên vô quý giá quốc gia, điều kiện tồn phát triển người sinh vật khác trái đất Đất đai không quan trọng kinh tế nông nghiệp trước mà đặc biệt quan trọng kinh tế thị trường hôm Khi mà đất nước ta q trình Cơng nghiệp hóa- Hiện đại hóa, mà tăng trưởng kinh tế q trình thị hóa trở thành xu tất yếu phát triển đất đai đóng vai trò quan trọng Nó điều kiện tiên cho phát triển kinh tế xã hội loài người Để đáp ứng nhu cầu phát triển cần quỹ đất lớn phục vụ cho dự án phát triển cá nhân, tổ chức nước dự án trọng điểm quốc gia Chính vậy, giải phóng mặt cơng tác vơ quan trọng, khâu số một, điều kiện tiên để có quỹ đất giao cho cá nhân, tổ chức, quan Nhà nước để thực mục tiêu riêng mục tiêu phát triển kinh tế xã hội chung nước SVTH: Đỗ Thị Bích – Lớp KD BĐS47 nguyên Khoa BĐS & Kinh tế tài GVHD: Th.s Ngô Thị Phương Thảo CĐ thực tập tốt nghiệp Tuy nhiên để công tác giải phóng mặt thực cách nhanh chóng sn sẻ khơng phải điều đơn giản Mặc dù Luật Đất đai quy định: ‘đất đai sở hữu toàn dân, Nhà nước làm đại diện chủ sở hữu Nhà nước có quyền giao cho tổ chức, cá nhân quyền sử dụng đất có quyền thu hồi đất giao để phục vụ cho mục đích hợp pháp Quốc gia’ Tuy nhiên thực tế, công tác giải phóng mặt cơng tác vơ phức tạp, khó khăn nhiều thời gian Ngun nhân khơng giải hài hòa lợi ích bên: bên Thu hồi đất, bên bị Thu hồi đất doanh nghiệp Chính có nhiều tiêu cực nảy sinh q trình giải phóng mặt bằng, làm chậm tiến độ thực dự án Đó nguyên nhân việc xuất ngày nhiều dự án treo mà nguyên nhân trực tiếp không thực cơng tác giải phóng mặt giải phóng mặt khơng triệt để, gây lãng phí lượng vật chất cải vô cùng, lớn ảnh hưởng đến phát triển vùng kinh tế quốc dân Công ty Cổ phần Đầu tư Bắc Kỳ không ngoại lệ Trong xu phát triển chung toàn xã hội, Bắc Kỳ cố vươn để phát triển Là cơng ty đầu tư Bất động sản non trẻ xong Bắc Kỳ chủ số dự án Bất động sản lớn như: dự án Trung tâm kho vận Bắc kỳ (Khu công nghiệp Tiên Sơn, Bắc Ninh), dự án Khu du lịch sinh thái biển cao cấp Hội An nhiều dự án khác Tuy nhiên, bên cạnh thành công mà Bắc Kỳ đạt cơng ty gặp khó khăn định, đặc biệt dự án Khu du lịch sinh thái biển cao cấp Hội An Được nghiên cứu phát triển từ năm 2006 dự án chưa hồn thành xong cơng tác Giải phóng mặt Sở dĩ lại có chậm chễ cơng tác Giải phóng mặt gặp nhiều khó khăn Chính vậy, tơi định sâu tìm hiểu cơng tác giải phóng mặt dự án đầu tư Bất động sản Với đề tài: “Cơng tác giải phóng mặt đầu tư dự án Công ty Cổ phần Đầu tư Bắc Kỳ (ví dụ dự án Khu du lịch sinh thái biển cao cấp Hội An)”, hy vọng giải số mục tiêu sau: SVTH: Đỗ Thị Bích – Lớp KD BĐS47 nguyên Khoa BĐS & Kinh tế tài GVHD: Th.s Ngô Thị Phương Thảo - CĐ thực tập tốt nghiệp Hệ thống hóa sở khoa học cơng tác đền bù Giải phóng mặt Nhà nước thu hồi đất - Nghiên cứu thực trạng thực công tác Giải phóng mặt dự án Khu du lịch sinh thái biển cao cấp Hội An thực Công ty Cổ phần Đầu tư Bắc Kỳ để tìm bất cập hạn chế cơng tác giải phóng mặt - Đưa số kiến nghị giúp công tác GPMB dự án Công ty thực nhanh chóng, cơng hiệu Phạm vi nghiên cứu chuyên đề thực tập Chuyên đề thực tập trung nghiên cứu việc thực công tác đền bù Giải phóng mặt dự án Khu du lịch sinh thái biển cao cấp Hội An Công ty Cổ phần Đầu tư Bắc Kỳ làm chủ đầu tư Phương pháp nghiên cứu: Đề án môn học áp dụng tổng hợp phương pháp nghiên cứu sau: - Phương pháp thu thập thông tin - Phương pháp phân tích tổng hợp - Phương pháp tốn học - Phương pháp thống kê - Và số phương pháp khác Nội dung kết cấu đề án bao gồm: Phần I: Lời mở đầu Phần II: Nội dung nghiên cứu Chương I: Cơ sở khoa học công tác đền bù Giải phóng mặt Nhà nước thu hồi đất Chương II: Thực trạng công tác giải phóng mặt dự án Khu du lịch sinh thái biển cao cấp Hội An ChươngIII: Những giải pháp kiến nghị cho cơng tác Giải phóng măt dự án Công ty SVTH: Đỗ Thị Bích – Lớp KD BĐS47 nguyên Khoa BĐS & Kinh tế tài GVHD: Th.s Ngô Thị Phương Thảo CĐ thực tập tốt nghiệp Phần III: Kết Luận Do khả thời gian có hạn nên viết em không tránh khỏi hạn chế thiếu sót, em mong nhận ủng hộ bảo tận tình giáo - Th.s Ngơ Thị Phương Thảo – thầy cô giáo khoa để viết em hoàn chỉnh Em xin chân thành cám ơn! PHẦN II : NỘI DUNG NGHIÊN CỨU CHƯƠNG I: CƠ SỞ KHOA HỌC CỦA VIỆC BỒI THƯỜNG THIỆT HẠI KHI NHÀ NƯỚC THU HỒI ĐẤT I, Một số vấn đề chung Vấn đề Nhà nước thu hồi đất Theo Luật Đất đai 2003 thì: ‘Thu hồi đất việc Nhà nước định hành để thu lại quyền sở hữu đất thu lại đất giao cho tổ chức, cá nhân, UBND xã, phường, thị trấn quản lý theo quy định luật Đất Đai’ Với tư cách người đại diện sở hữu toàn dân đất đai, Nhà nước thực quyền chiếm hữu đất cách toàn vốn đất Quốc gia, kiểm sốt chi phối tồn hoạt động người sử dụng đất; định sách đất, quy định điều kiện, hình thức, trình tự, thủ tục giao đất, thu hồi đất, cho thuê đất, chuyển quyền sử dụng đất Theo quy định Luật đất đai: “trong trường hợp thật cần thiết, Nhà nước thu hồi đất sử dụng người sử dụng đất để sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích cơng cộng người bị thu hồi đất bồi thường hỗ trợ” Như có Nhà nước có quyền thu hồi đất sử dụng người sử dụng đất để sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích cơng cộng, trường hợp thu hồi đất SVTH: Đỗ Thị Bích – Lớp KD BĐS47 nguyên Khoa BĐS & Kinh tế tài GVHD: Th.s Ngô Thị Phương Thảo CĐ thực tập tốt nghiệp nhà nước bồi thường cho người có đất bị thu hồi với điều kiện người sử dụng đất phải có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất( GCNQSDĐ) giấy tờ có liên quan khác theo quy định pháp luật Việc Nhà nước thu hồi đất chấm dứt việc sử dụng đất cá nhân, tổ chức Vấn đề giải phóng mặt Qúa trình tổ chức giải phóng mặt trình tổ chức thực cơng việc có liên quan đến việc di dời nhà cửa, cối, cơng trình xây dựng phận dân cư phần đất định quy hoạch cho việc cải tạo mở rộng xây dựng cơng trình Giải phóng mặt q trình đa dạng phức tạp, thể khác dự án liên quan trực tiếp đến quyền lợi, lợi ích trách nhiệm bên tham gia (người bị thu hồi đất, chủ dự án đầu tư, Nhà nước) xã hội 2.1 Đặc điểm q trình giải phóng mặt Mỗi dự án thực vùng đất định mà điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội, phong tục, tập quán mang tính đặc thù vùng Với vị trí, vùng khác quy định chất đất cải tạo đầu tư vào đất khác định giá khác vùng, địa phương (vùng đồng bằng, vùng miền núi hay trung du…) Trên khu đất lại có đặc tính khác đất thị khác hồn tồn đất nơng thơn, hệ qủa cơng trình, tài sản đất giá đất khác Chính việc đền bù giải phóng mặt dự án, khu vực hoàn tồn khơng giống Do giải phóng mặt mang tính đa dạng, tuỳ theo dự án cải tạo, nâng cấp hay xây dựng vị trí với điều kiện tự nhiên kinh tế xã hội, phong tục, tập quán khác nên công tác đền bù thực theo cơng đoạn khác nhau, đòi hỏi nhiệm vụ chuyên trách Ban giải phóng mặt bằng, Hội đồng giải phóng mặt cần ý vận dụng linh hoạt quy chế, sách Nhà nước vào điều kiện cụ thể dự án SVTH: Đỗ Thị Bích – Lớp KD BĐS47 nguyên Khoa BĐS & Kinh tế tài GVHD: Th.s Ngô Thị Phương Thảo CĐ thực tập tốt nghiệp Giải phóng mặt ln gắn liền với việc thu hồi đất, di dời tài sản gắn liền với đất Khơng sống làm việc mảnh đất quen thuộc phải thay đổi hồn tồn mơi trường sống nên với người dân có đất bị thu hồi điều vơ khó khăn họ khơng mong muốn Chính thế, để giúp đỡ phần tối thiểu hóa ảnh hưởng công tác GPMB đến đời sống người dân Nhà nước cần phải có hệ thống sách hồn chỉnh điều tiết cơng tác đền bù GPMB cho hợp lý thỏa đáng Với yêu cầu đó, Nhà nước ta thường xuyên sửa đổi, bổ sung hệ thống sách liên quan tới công tác cho phù hợp với tình hình thực tế địa phương, đất nước phù hợp với phát triển ngày mạnh theo hướng CNH, HĐH Việt Nam Đất đai ngày đóng vai trò quan trọng đời sống người, đặc biệt nước ta, người dân sống chủ yếu nghề sản xuất nông nghiệp nên việc thu hồi đất việc bồi thường giải phóng mặt gặp nhiều khó khăn vướng mắc phức tạp, gây ảnh hưởng không nhỏ tới tới việc triển khai thực dự án cơng đoạn Giải phóng mặt liên quan đến điểm dân cư hay nói cụ thể liên quan trực tiếp tới đời sống thiết thực người dân phải di dời, bỏ sẵn có người dân tồn lâu đời phong tục, tập quán, thói quen, lối sống, tâm lý người dân chí tâm linh họ, ngồi việc hỗ trợ bồi thường thiệt hại đất, tài sản đất Nhà nước phải thực số sách hỗ trợ họ như: đào tạo, bố trí nghề nghiệp, xây dựng khu tái định cư cho người dân bị thu hồi khoản hỗ trợ khác theo quy định Nhà nước Tính đa dạng phức tạp đặc điểm cơng tác giải phóng mặt nói chung Chính nên cần có phối hợp đạo chặt chẽ cấp, ngành việc ban hành hệ thống sách pháp luật liên quan đến cơng tác giải phóng mặt cho phù hợp, với ủng hộ nhiệt tình 10 SVTH: Đỗ Thị Bích – Lớp KD BĐS47 nguyên Khoa BĐS & Kinh tế tài GVHD: Th.s Ngô Thị Phương Thảo CĐ thực tập tốt nghiệp o Các trường hợp bị giải toả phần tính 5% giá trị bồi thường, hỗ trợ mức tối đa không quá: 2.500.000đ/hộ Việc chi thưởng Hội đồng Bồi thường phối hợp với Nhà đầu tư; lãnh đạo quyền, mặt trận, đồn thể cấp xã đại diện nhân dân họp bình xét cơng khai, dân chủ sau việc di dời hoàn thành II.5 Thông báo công khai kết đến bên liên quan Sau lập xong phương án đền bù Giải phóng mặt trình UBND Tỉnh thẩm định phê duyệt Ban bồi thường giải phóng mặt thông báo cho hộ dân phương án bồi thường Giải phóng mặt Phương án bồi thường giải phóng mặt cuối phải thông báo công khai dán liêm yết UBND phường để người dân biết đến rộng rãi Thông tin ngày nhận tiền đền bù thông báo để người dân chuẩn bị II.6 Tổ chức triển khai thực công tác chi trả tiền đền bù Việc thực chi trả tiền đền bù cho hộ dân phải thực cách công khai minh bạch theo quy định phương án niêm yết TỔNG HỢP CHI PHÍ BỒI THƯỜNG HỖ TRỢ GIẢI PHÓNG MẶT BẰNG -     - Chi phí bồi thường, hỗ trợ trực tiếp : 16.804.852.823 đồng Chi phí bồi thường đất : 7.172.077.800 đồng Chi phí bồi thường tài sản đất : 5.010.754.086 đồng Chi phí hỗ trợ : 4.335.196.129 đồng Khen thưởng : 286.824.808 đồng Chi phí phục vụ GPMB : 302.487.350 đồng Chi phí thẩm định : 336.097.056 đồng Tổng kinh phí phương án bồi thường GPMB : 17.443.437.230 đồng III Những kết mà Công ty Cổ phần Đầu tư Bắc Kỳ đạt công tác Giải phóng mặt cho dự án Khu du lịch sinh thái biển cao cấp Hội An Dự án Khu du lịch sinh thái biển cao cấp Hội An bắt đầu triển khai từ cuối 72 SVTH: Đỗ Thị Bích – Lớp KD BĐS47 nguyên Khoa BĐS & Kinh tế tài GVHD: Th.s Ngô Thị Phương Thảo CĐ thực tập tốt nghiệp năm 2006 Đến ngày 04 tháng 12 năm 2007 Dự án phê duyệt Quy hoạch chi tiết theo Quyết định số 3925/QĐ-UBND tỉnh Quảng Nam Ngày 30/01/2008, Tỉnh Quảng Nam có định giao đất cho Công ty Cổ phần Đầu tư Bắc Kỳ thực dự án theo Quyết định số 420/QĐ-UBND tỉnh Quảng Nam Và tiếp đến Quyết định phê duyệt phương án bồi thường tái định cư (Quyết định số 1860/QĐUBND tỉnh Quảng Nam ngày 02/06/2008) Công ty tiến hành công tác GPMB cách nhanh Phương án bồi thường GPMB thống với hộ dân có đồng ý UBND Tuy nhiên dự án chưa xây dựng Lý cơng tác GPMB chưa hoàn tất Sở dĩ lại Khu tái định cư cho hộ dân có đất bị thu hồi dự án chưa xây dựng xong Chính điều làm cho việc GPMB dự án thực Theo phương án bồi thường tái định cư phê duyệt Quyết định 1860/QĐ-UBND tỉnh Quảng Nam ngày 02/06/2008 ban bồi thường GPMB thu xếp tái định cư cho hộ dân vào Khu tái định cư Làng Chài 2, thuộc khu tái định cư Thị xã Hội An Chính cơng tác GPMB khơng thực theo tiến độ nên tiến độ dự án bị ảnh hưởng Theo dự kiến Dự án vào hoạt động vào cuối năm 2009, tiến độ dự án bị lùi lại nhiều mà nguyên nhân việc bố trí tái định cư chưa hồn tất Điều khiến Công ty tiến hành chi trả tiền đền bù thiệt hại cho người dân thu hồi đất để xây dựng dự án Kết dự án bị chậm tiến độ, gây lãng phí uy tín nhân dân Sự chẫm trễ việc bố trí xếp tái định cư vấn đề bất cập mà nhiều dự án gặp phải, làm chậm tiến độ GPMB, chậm tiến độ thực dự án, từ làm ảnh hưởng tới hiệu dự án Đây lý mà lưạ chọn nghiện cứu chuyên đề thực tập 73 SVTH: Đỗ Thị Bích – Lớp KD BĐS47 nguyên Khoa BĐS & Kinh tế tài GVHD: Th.s Ngô Thị Phương Thảo CĐ thực tập tốt nghiệp CHƯƠNG III: NHỮNG GIẢI PHÁP VÀ KIẾN NGHỊ ĐIỀU CHỈNH CÔNG TÁC GIẢI PHĨNG MẶT BẰNG Cơng tác GPMB vơ quan trọng cần thiết dự án Nó định đến tiến độ chất lượng dự án Trên thực tế công tác GPMB dự án Khu du lịch sinh thái biển cao cấp Hội An nói riêng dự án nói chung thu số thành công định nhiều hạn chế làm kéo dài tiến độ GPMB khơng thể tiến hành GPMB Chính vậy, trình nghiên cứu chuyên đề thực tập học thực tế, xin mạnh dạn đưa góp ý số giải pháp sau để cơng tác GPMB ngày hồn thiện I MỘT SỐ GIẢI PHÁP CHO CÔNG TÁC GPMB Hồn thiện khung khổ pháp lý hệ thống sách liên quan đến cơng tác bồi thường giải phóng mặt 1.1 Hồn thiện vấn đề quy hoạch Cơng tác quy hoạch Việt Nam không khoa học thiếu tính thống Qui hoạch yếu không dựa tư triết lý, không phù hợp với thực tế gây lãng phí to lớn Qui hoạch yếu hơm gây hậu nặng nề tương lai Ngay từ kỳ họp Quốc hội trước.Tiến sĩ Nguyễn Sĩ Dũng cho biết: "Một khó khăn cơng tác quy hoạch sức ép lớn từ địa phương Các cụm cơng nghiệp, cơng trình giao thơng, cảng biển thường đưa lại lợi ích to lớn, chí, làm biến đổi cấu kinh tế nhiều địa phương Chính vậy, địa phương mong muốn đưa vào quy hoạch có cơng trình Với “sự khẩn cầu” này, nhà làm kế hoạch phải chịu sức ép thường xuyên, liên tục từ lên Tuy nhiên, quan chức địa phương chẳng dễ dàng với dư luận: tỉnh A xin nhà máy đường mà tỉnh lại không?! Đây “động lực” thực tế dẫn tới mà vị đại biểu Quốc hội gọi “quy hoạch theo phong trào”.Tất lý giải cho thấy quy hoạch quy hoach bị động”.Quy hoạch bị động xuất phát từ xúc, bất cập nhu cầu thực tế trước mắt ngành, địa phương mà nảy sinh quy hoạch Quy hoạch nhằm hợp lý hố cơng tác quản lý hay u cầu chủ đầu tư, qua đáp ứng mục tiêu phát triển kinh tế trước mắt địa phương Có 74 SVTH: Đỗ Thị Bích – Lớp KD BĐS47 nguyên Khoa BĐS & Kinh tế tài GVHD: Th.s Ngô Thị Phương Thảo CĐ thực tập tốt nghiệp người nói nơm na" quy hoạch để lập hồ sơ, quy hoạch để xin đầu tư, để tranh thủ vốn Chính , quy hoạch thực quy hoạch không gắn kết với sản phẩm Hầu hết quy hoạch đáp ứng nhu cầu trước mắt, ngắn hạn mà dự báo sau quy hoạch hồn thành Quy hoạch lợi ích cục bộ, ngắn hạn, không sát với thực tế dẫn đến khơng số làm giật người nghe: km đường tốn 750 tỷ đồng đắt gấp hàng chục lần so với nước Tiền đền bù giải phóng mặt cao nhiều lần so với tiền xây dưng tốc độ giải phóng mặt nơi chậm trễ, dây dưa Lý giải vấn đề giải phóng mặt dây dưa, Bộ Tài nguyên –Môi trường cho rằng, công tác bồi thường, giải phóng mặt chưa giải tốt mối quan hệ quyền Nhà nước (đại diện sở hữu toàn dân đất đai) quyền người sử dụng đất pháp luật công nhận; chưa giải tốt mối quan hệ lợi ích xã hội, lợi ích nhà đầu tư cần sử dụng đất với người có đất bị thu hồi; không chấp hành quy định Nhà nước trình tự, thủ tục thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư Phải ta thiếu đất? Theo số liệu năm 2003, đất toàn quốc cho nơng thơn, thành thị có 1,4%, lại 98,6% đất khác Đất đô thị chiếm 0,25% thủ đơ, địa bàn phát triển nhiều khả năng! Như phải chưa có tư duy, phương hướng Quy hoạch chủ động, khoa học nhìn lợi ích lâu dài, đồng Đất nước ? Phải đội ngũ cán quy hoạch chưa đủ tầm? Hay phải chưa có chế tài quy định trách nhiệm người làm quy hoạch,thẩm định,xét duyệt quy hoạch? Phải đến lúc cần Luật quy hoạch ? Chính Quy hoạch đáp ứng nhu cầu xã hội cách khoa học thống chắn cơng tác GPMB khơng khó khăn 75 SVTH: Đỗ Thị Bích – Lớp KD BĐS47 nguyên Khoa BĐS & Kinh tế tài GVHD: Th.s Ngô Thị Phương Thảo 1.2 CĐ thực tập tốt nghiệp Đối với việc đền bù đất tài sản đất Trước giá đất Nhà nước quy định khoảng 20% giá thị trường, người dân bồi thường Vào khoảng năm đầu kỷ, tất dự án Nhà nước thu hồi đất có khiếu nại giá, miền Bắc từ khắp vùng Quảng Ninh, Hải Phòng, Hải Dương, Hưng Yên, Hà Nội miền Nam khắp vùng Đồng Nai, Bình Dương, TP.HCM, Bà Rịa- Vũng Tàu, Long An, Tiền Giang Thứ trưởng Bộ TN&MT Đặng Hùng Võ phân tích, có lẽ ngun nhân dẫn tới khiếu nại người thuộc diện bồi thường Ai biết, Nhà nước cần thu hồi đất để phát triển đất nước nhân dân ủng hộ Nhưng trao đất cho Nhà nước cầm tiền bồi thường tiền đem thị trường chẳng mua lại chỗ nửa chỗ cũ Vậy chẳng lo Hiện xung quanh công tác đền bù GPMB có số nghị định, thơng tư điều chỉnh Cùng với UBND tỉnh xây dựng khung giá đất loại để phục vụ cho công tác đền bù thiệt hại đất địa phương Song nhiều bất cập việc áp dụng giá đền bù loại đất giá số loại tài sản, cối, hoa màu đất gây nhiều khiếu kiện thắc mắc nhân dân làm ảnh hưởng tới việc thu hồi đất, làm chậm tiến độ dự án Chính phải nghiên cứu, khảo sát cập nhật thường xuyên thay đổi giá đất loại tài sản khác để từ lựa chọn phương pháp xác định giá cách khoa học xác Giá đền bù phải phản ánh cách kịp thời với biến động thị trường nhằm đảm bảo lợi ích người chủ sở hữu đất Để làm điều cần có phận thẩm định giá có đủ lực cần có hệ thống sách pháp luật thống từ Trung ương đến địa phương Đầu năm 2006 Chính phủ ban hành Nghị định số 17/2006/NĐ-CP quy định giá đất tính bồi thường phải định cho dự án giá đất thị trường, giá UBND cấp tỉnh quy định Lời giải quy định pháp luật đủ, người bị thu hồi đất chờ quy định thực thi trọn vẹn, hơn, khiếu kiện giảm hơn, bớt cảnh éo le giá đất Bên cạnh ban bồi thường GPMB tiến hành kiểm đếm để đề phương án GPMB gặp nhiều khó khăn diện tích đất thực tế khơng khớp với diện tích ghi GCNQSDĐ, khó phân loại tài sản đất Để khắc phục điều cần phải có chế quản lý quỹ đất đai hoàn chỉnh, toàn diện xác Hiện nay, khiếu kiện đất đai chiếm 70% tổng khiếu kiện toàn xã hội, khiếu kiện bồi thường, GPMB chiếm 70% khiếu kiện đất đai, suy khiếu kiện bồi thường, GPMB chiếm 50% khiếu kiện tồn xã 76 SVTH: Đỗ Thị Bích – Lớp KD BĐS47 nguyên Khoa BĐS & Kinh tế tài GVHD: Th.s Ngô Thị Phương Thảo CĐ thực tập tốt nghiệp hội, số lớn Quy định giá đất tính bồi thường giá đất thị trường lời giải 1.3 Đối với sách hỗ trợ Việc giải phóng mặt làm cho số phận người dân bị đất thay đổi số điều kiện sống Mặc dù họ đền bù khoản nhìn chung cách tổng thể họ thiệt thòi Vì vậy, nhà nước cần ban hành sách ưu đãi, hỗ trợ cho người có đất bị thu hồi; hỗ trợ ổn định đời sống, hỗ trợ chuyển đổi nghề nghiệp Ngồi nhà nước cần có sách khuyến khích ưu đãi tổ chức, cá nhân vay vốn để sản xuất, tạo việc làm khu vực bị đất nông nghiệp Đồng thời chủ động phối hợp với sở dạy nghề để giới thiệu người bị đất có việc làm hay ưu tiên đối tượng bị thu hồi đất xuất lao động có đợt Sở LĐ-TB-XH cần phối hợp với đơn vị, tổ chức xã hội (Hội Phụ nữ, hội nông dân tập thể ) để tổ chức khoá học hướng nghiệp, giới thiệu việc làm cần phải phù hợp với định hướng phát triển kinh tế- xã hội tỉnh, phù hợp với nhu cầu lao động địa phương để tránh tình trạng nguồn lực lao động đào tạo không phù hợp tạo gánh nặng cho xã hội Bên cạnh sách hỗ trợ nhà nước quy định đòi hỏi chủ đầu tư nên có phần hỗ trợ định để giúp đỡ người dân ổn định sống Qua làm đẩy nhanh tiến độ giải phóng mặt Giải pháp đẩy nhanh việc cấp GCNQSDĐ GCNQSDĐ QSH nhà nhân tố tác động gây ảnh hưởng không nhỏ đến cơng tác giải phóng mặt thực dự án Nó khơng thừa nhận quyền lợi sử dụng đất chủ sử dụng đất để Nhà nước nắm bắt tình hình sử dụng đất tổ chức, hộ gia đình, cá nhân tổ chức đồng thời để nhằm kiểm soát hoạt động giao dịch khoản tiền đất đai đem lại (thuế sử dụng đất) GCN điều kiện quan trọng để người sử dụng đất bồi thường thiệt hại họ bị thu hồi đất nước ta trước có quản lý lỏng lẻo việc sử dụng đất nên việc cấp GCNQSDĐ chưa quan tâm mức hậu gây khó khăn cho cơng tác quản lý sử dụng đất đai gây khó khăn để xem xét điều kiện đền bù đất Để công tác bồi thường giải phóng mặt dự án thực cách nhanh chóng thuận lợi cần khẩn trương cấp GCNQSDĐ cho tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, đất đô thị khu đất dân cư nông thôn Để làm điều cần giảm bớt thủ tục xem xét, thẩm định quan nhà nước cấp Các điều kiện cấp GCNQSDĐ theo quy định nhà nước quy định rõ ràng cần phẩi tuỳ vào trường hợp mà linh động linh hoạt giải công việc cho phù hợp 77 SVTH: Đỗ Thị Bích – Lớp KD BĐS47 nguyên Khoa BĐS & Kinh tế tài GVHD: Th.s Ngô Thị Phương Thảo CĐ thực tập tốt nghiệp với công tác cấp GCNQSDĐ Kiện tồn máy làm cơng tác giải phóng mặt có đủ lực, đủ đạo đức nghề nghiệp đủ yêu cầu đòi hỏi phục vụ cho cơng tác giải phóng mặt bằng: Bộ máy làm cơng tác giải phóng mặt phải hoạt động đảm bảo nguyên tắc tập trung, thống từ Trung ương đến địa phương, phải phân công rõ trách nhiệm phối hợp sở, ban, ngành tỉnh cơng tác giải phóng mặt tránh tượng chồng chéo chức năng, nhiệm vụ quyền hạn Về cán làm cơng tác giải phóng mặt bằng: Cán làm cơng tác giải phóng mặt phải trang bị đầy đủ lực đạo đức nghề nghiệp, họ phải người nắm rõ yêu cầu, đặc điểm dự án, phải am hiểu sách, pháp luật Nhà nước đặc biệt sách quy định phục vụ cho cơng tác bồi thường giải phóng mặt quy định giá bồi thường, đối tượng điều kiện bồi thường trình tự lập phương án bồi thường trình tự tiến hành cơng tác giải phóng mặt thời gian, tiến độ đề Để có cán cần phải thường xuyên mở buổi học phục vụ cho công tác bồi thường Tăng cường công tác đạo kiểm tra trình thực cơng tác bồi thường giải phóng mặt cán bộ, kịp thời bồi thường xử lý khó khăn vướng mắc Thường xuyên mở buổi họp để đánh giá kết đạt cần tiếp tục hồn thành cơng việc với việc nêu gương, khen thưởng cá nhân làm tốt cơng tác đồng thời góp ý kiến phê bình, khiển trách xử phạt cán sai sót, yếu kém, có ý thức trách nhiệm chưa cao q trình thực cơng tác bồi thường giải phóng mặt Từ thực tế học giải phóng mặt địa phương trước lĩnh vực đầu tư, huyện đưa sách giải pháp triển khai cơng tác giải phóng mặt hiệu Trước hết công tác tuyên truyền vận động nhân dân nắm rõ chủ trương sách tỉnh lĩnh vực hợp tác đầu tư phát triển công nghiệp- thương mại dịch vụ thời kỳ cơng nghiệp hố đại hố Phân tích, tun truyền lợi ích tỉnh huyện, xã hộ nơng dân dành đất cho cơng nghiệp là: tạo bước phát triển đột phá kinh tế, giải nhiều việc làm thúc đẩy chuyển dịch cấu lao động nông thôn từ lao động lĩnh vực nông nghiệp sang làm việc lĩnh vực cơng nghiệp, thương mại - dịch vụ có mức thu nhập cao hơn, nâng cao trình độ dân trí, đổi nhận thức kinh tế thị trường Việc tiếp nhận dự án đầu tư giúp cho thơn, xã tiếp nhận nguồn kinh phí hỗ trợ lớn từ dự án để xây dựng có sở vật chất, tạo nên đổi mặt nông thôn Thực quy chế công khai, dân chủ thực quy trình cơng tác giải phóng mặt yếu tố quan trọng phải tổ chức triển khai tốt từ việc họp lấy ý kiến nhân dân đến việc lập phương án đền bù, hỗ trợ thôn xã tiền đầu tư xây 78 SVTH: Đỗ Thị Bích – Lớp KD BĐS47 nguyên Khoa BĐS & Kinh tế tài GVHD: Th.s Ngô Thị Phương Thảo CĐ thực tập tốt nghiệp dựng sở vật chất Một vấn đề quan trọng khác nâng cao trình độ nghiệp vụ chuyên môn cán làm công tác giải phóng mặt Một số cán làm cơng tác giải phóng mặt trình độ chun mơn yếu, khơng nhiệt tình với cơng việc, chất lượng cơng việc làm phải điều chỉnh sửa làm lại nhiều lần gây nghi kỵ, thắc mắc nhân dân dễ dẫn đến hiểu lầm gây khó khăn cho cơng tác giải phóng mặt Bên cạnh lãnh đạo đạo sát sao, liệt kịp thời cấp, ngành nảy sinh khó khăn q trình đền bù thu hồi đất có tác dụng lớn tháo gỡ khó khăn đẩy nhanh tiến độ giải phóng mặt Đẩy mạnh công tác tuyên truyền, tập huấn vận động người dân thực sách Nhà nước, tỉnh bồi thường giải phóng mặt Từ thực tế công tác GPMB học giải phóng mặt địa phương trước lĩnh vực đầu tư, cần đưa sách giải pháp triển khai cơng tác giải phóng mặt cho hiệu Trước hết công tác tuyên truyền vận động nhân dân nắm rõ chủ trương sách tỉnh lĩnh vực hợp tác đầu tư phát triển công nghiệp- thương mại dịch vụ thời kỳ công nghiệp hố đại hố Phân tích, tun truyền lợi ích tỉnh huyện, xã hộ nông dân dành đất cho công nghiệp là: tạo bước phát triển đột phá kinh tế, giải nhiều việc làm thúc đẩy chuyển dịch cấu lao động nông thôn từ lao động lĩnh vực nông nghiệp sang làm việc lĩnh vực cơng nghiệp, thương mại - dịch vụ có mức thu nhập cao hơn, nâng cao trình độ dân trí, đổi nhận thức kinh tế thị trường Việc tiếp nhận dự án đầu tư giúp cho thôn, xã, địa phương nơi thực dự án tiếp nhận nguồn kinh phí hỗ trợ lớn từ dự án để xây dựng có sở vật chất, tạo nên đổi mặt vùng Thực quy chế công khai, dân chủ thực quy trình cơng tác giải phóng mặt yếu tố quan trọng phải tổ chức triển khai tốt từ việc họp lấy ý kiến nhân dân đến việc lập phương án đền bù, hỗ trợ thôn xã tiền đầu tư xây dựng sở vật chất Một vấn đề quan trọng khác nâng cao trình độ nghiệp vụ chun mơn cán làm cơng tác giải phóng mặt Một số cán làm cơng tác giải phóng mặt trình độ chun mơn yếu, khơng nhiệt tình với cơng việc, chất lượng công việc làm phải điều chỉnh sửa làm lại nhiều lần gây nghi kỵ, thắc mắc nhân dân dễ dẫn đến hiểu lầm gây khó khăn cho cơng tác giải phóng mặt Bên cạnh lãnh đạo đạo sát sao, liệt kịp thời cấp, ngành nảy sinh khó khăn q trình đền bù thu hồi đất có tác dụng lớn tháo gỡ khó khăn đẩy nhanh tiến độ giải phóng mặt Cơng tác GPMB diễn trôi chảy, thuận lợi người dân ủng hộ nhiệt tình việc kê khai thực tế, thực nghiêm chỉnh thời gian việc tổ chức di dời nhà cửa, tài sản, hoa màu đất; cuối người dân nhận tiền bồi thường bàn giao mặt Nếu người dân không đồng tình với sách bồi thường, có nhiều thắc mắc nhiều khiếu nại cơng tác bồi thường 79 SVTH: Đỗ Thị Bích – Lớp KD BĐS47 nguyên Khoa BĐS & Kinh tế tài GVHD: Th.s Ngô Thị Phương Thảo CĐ thực tập tốt nghiệp GPMB thời gian dể quan có thẩm quyền xem xét, kiểm tra lại, điều chỉnh lại chưa phù hợp với lòng dân, nhiều trường hợp thật cần thiết phải chuẩn bị điều kiện thật cần thiết để thực cưỡng chế hộ cố tình chống đối mà gây tốn thêm tiền sức lực để điều chỉnh lại cho phù hợp Vì cần phải tuyên truyền, vận động quần chúng nhân dân để họ hiểu rõ sách Pháp luật Nhà nước mà muốn cơng tác tuyên truyền, vận động đạt kết cao cần phải có biện pháp định thơng qua phương tiện thông tin đại chúng để từ người dân dần hiểu ủng hộ cho q trình thực cơng tác GPMB Cần thực công khai dân chủ công tác GPMB Khi dự án phê duyệt thỉ Tỉnh cần tiến hành công bố công khai vẽ thiết kế quy hoạch khu công cộng, nơi người dân dễ dàng tiếp cận để người dân nắm bắt thông tin cần thiết chủ động làm công việc liên quan đến dự án Đồng thời cần phải dân chủ việc áp dụng sách bồi thường thiệt hại đối tượng đền bù tránh trường hợp lợi dụng quen biết, người nhà hay mua chuộc người có quyền, có tiền mà áp dụng mức bồi thường khác đối tượng có điều kiện đền bù khác Bên cạnh giải pháp nhằm đẩy nhanh công tác thực GPMB dể khắc phục hạn chế, tồn dự án cần tiếp tục điều tra khảo sát, lập hồ sơ thống kê đo đạc cần phải chuẩn bị đẩy đủ điều kiện cần thiết kinh phi bồi thường, cán thực thi đặc biệt sách pháp luật quy định bồi thường GPMB II Đề xuất kiến nghị: Để sách đền bù thiệt hại GPMB Nhà nước thu hồi đất phù hợp với thực tế, tạo điều kiện thuận lợi cho địa phương cụ thể dự án q trình thực nhằm đảm bảo hài hồ lợi ích người bị thu hồi đất, chủ dự án hiệu kinh tế xã hội mà dự án đem lại, tơi có số đề xuất- kiến nghị sau: 1- Công tác Quy hoạch cần phải trọng Quy hoạch cần phải đảm bảo tính thống nhất, phù hợp với chủ trương sách phát triển kinh tế nước, phù hợp với điều kiện cụ thể vùng Chính mà đòi người làm cơng tác Quy hoạch phải có tầm nhìn xa nhạy bén.Quy hoạch để mở đường khơng có nghĩa vẽ đường thực GPMB cho đường đó, mà cần phải xem xét quy hoạch GPMB hai bên đường để tạo tính thống đồng Tránh công hộ dân nằm diện phải chuyển với hộ dân lợi từ việc mở đường 80 SVTH: Đỗ Thị Bích – Lớp KD BĐS47 nguyên Khoa BĐS & Kinh tế tài GVHD: Th.s Ngô Thị Phương Thảo CĐ thực tập tốt nghiệp 2- Thành lập quan định giá đất hoạt động theo ngành dọc từ TW đến địa phương sở thống số nguyên tắc, quy định chung nhằm điều chỉnh khung giá đất cho phù hợp, kịp thời với thực tế phục vụ cho công tác GPMB , cho hoạt động giao dịch liên quan đến đất đai, để tính thuế nguồn thu khác từ đất đai Hiện Nhà nước có chủ trương thành lập tổ chức định giá địa phương (có thể hoạt động hình thức ban trực thuộc máy cầm quyền hình thức Cơng ty định giá) nhằm xây dựng khung giá đất hợp lý, sát với giá thị trường kịp thời thay đổi giá có biến động tăng đột biến Sự hiệu tổ chức định giá cao hay thấp câu hỏi mà lời giải đáp nằm tương lai 3- Nhà nước UBND tỉnh, huyện nơi có dự án đầu tư cần có sách để hỗ trợ cơng tác GPMB đăc biệt sách, quy định hỗ trợ công tác kiểm đếm với chủ đầu tư đưa phương án đền bù giải phóng mặt thoả đáng 4- Phải tính đến lợi ích người sử dụng đất xung quanh khu vực cơng trình hạ tầng kỹ thuật, cơng trình xã hội sau hồn thành sau thực dự án lợi giá, vị trí, khả sinh lợi mảnh đất xung quanh tăng lên số mảnh đất dự án đầu tư làm ảnh hưởng thiệt hại đến tổ chức, hộ gia đình xung quanh phải tính trừ cộng vào tiền bồi thường để tạo công người bị chuyển lại sau thực dự án 5- Cần mở lớp học đào tạo cán làm công tác GPMB người thực nhiệm vụ làm công tác bồi thường GPMB không dự án mà làm nhiều dự án; họ có kinh nghiệm chun mơn vững vàng có kinh nghiệm thực tế, học kinh nghiệm rút từ dự án để áp dụng linh hoạt vào dự án 6- Mỗi địa phương nên có quan tuyên truyền để đưa thông tin quy hoạch, thông tin liên quan đến chiến lược phát triển kinh tế, xã hội đất nước địa phương làm cho người dân hiểu rõ ủng hộ sách Nhà nước để họ phối hợp cách tốt với chủ đầu tư nhằm làm cho công tác GPMB thực tốt nhất, tiến độ thu hiệu cao Nói tóm lại, để đẩy nhanh tiến độ bồi thường GPMB đảm bảo tiến độ thực dự án, đảm bảo ồn định sống cho người dân có đất bị thu hồi phải ban hành quy định pháp luật đầy đủ, thống phù hợp đồng thời phải có kết hợp chặt chẽ, phối hợp bên: người bị thu hồi đất- chủ đầu tư Nhà nước, góp phần xây dựng đất nước theo hướng CNH-HĐH, đưa Việt Nam dần hội nhập với nước giới 81 SVTH: Đỗ Thị Bích – Lớp KD BĐS47 nguyên Khoa BĐS & Kinh tế tài GVHD: Th.s Ngô Thị Phương Thảo CĐ thực tập tốt nghiệp KẾT LUẬN Bồi thường GPMB Nhà nước thu hồi đất để thực dự án đầu tư phát triển cơng tác vơ quan trọng Nó nhạy cảm, phức tạp liên quan đến quyền lợi ích nhiều đối tượng khác liên quan tới nhiều cấp, nhiều ngành Nhìn lại trình thực công tác GPMB dự án Khu du lịch sinh thái biển cao cấp Hội An nói riêng Công ty Cổ phần Đầu tư Bắc Kỳ dự án đầu tư khác nói chung nhận thấy tồn số hạn chế bất cập mâu thuẫn Những bất cập mâu thuẫn phản ứng người dân sách đền bù thiệt hại mà thể chồng chéo hay quy định thiếu chặt chẽ hệ thống sách pháp luật Điều dẫn đến hệ công tác GPMB diễn khơng mong đợi chí nhiều dự án không thực công tác GPMB GPMB không triệt để từ làm tính khả thi dự án đầu tư Đây nguyên nhân dẫn tới việc xuất nhiều dự án treo làm thiệt hại đến lợi ích quốc gia phát triển kinh tế- xã hội Trong yêu cầu công CNH-HĐH đất nước diễn mạnh mẽ, đặt cho công tác GPMB tỉnh Quảng Nam nói riêng nước nói chung nhiệm vụ vơ khó khăn phức tạp Để hồn thành nhiệm vụ đặt điều dễ dàng mà đòi hỏi cấp, ngành từ Trung Ương đến địa phương phải phối hợp cách thống thực cách nghiêm túc sách, quy định pháp luật hành Và trước hết cần hồn thiện hệ thống pháp luật nói chung quy định liên quan đến công tác bồi thường GPMB nói riêng Cần chủ động chuẩn bị điều kiện phục vụ cho công tác GPMB , mở lớp huấn luyện chuyên môn nghiệp vụ phục vụ cho công tác GPMB đồng thời cần tuyên truyền vận động quần chúng nhân dân để người dân hiểu rõ ủng hộ quy định sách pháp luật Nhà Nước công tác GPMB đường lối Nhà Nước, cần quy định cách chặt chẽ cụ thể trách nhiệm bên có liên quan, bên cạnh cần có biện pháp xử lý nghiêm khắc trường hợp vi phạm Vì phồn vinh xã hội phát triển quốc gia cần làm tốt hồn thiện cơng tác GPMB Đó điều kiện tiên phát triển Mặc dù có nhiều cố gắng, nỗ lực thân song trình độ, kiến thức, thời gian điều kiện có hạn nên viết tơi khơng thể tránh khỏi thiếu sót chưa hồn thiện Tơi mong nhận bảo tận tình 82 SVTH: Đỗ Thị Bích – Lớp KD BĐS47 nguyên Khoa BĐS & Kinh tế tài GVHD: Th.s Ngô Thị Phương Thảo CĐ thực tập tốt nghiệp Th.s Ngô Thị Phương Thảo ý kiến đóng góp thầy, cô khoa để viết tơi hồn thiện Tơi xin chân thành cảm ơn Th.S Ngô Thị Phương Thảo trực tiếp hướng dẫn giúp đỡ tơi hồn thành viết này, xin chân thành cảm ơn anh chị công ty Cổ Phần Đầu tư Bắc Kỳ tận tình giúp đỡ, bảo cung cấp số liệu thông tin cần thiết phục vụ cho viết Một lần xin chân thành cảm ơn! 83 SVTH: Đỗ Thị Bích – Lớp KD BĐS47 nguyên Khoa BĐS & Kinh tế tài GVHD: Th.s Ngô Thị Phương Thảo CĐ thực tập tốt nghiệp TÀI LIỆU THAM KHẢO: - Luật Đất đai 2003, Luật đất đai 1993, luật sửa đổi bổ sung Luật Đất đai năm 1998, 2001; - Nghị định 84/2007/NĐ-CP ngày 25/05/2007của phủ quy định bổ sung việc cấp GCNQSDĐ, trình tự, thủ tục Bồi thường hỗ trợ tái định cư Nhà nước thu hồi đất…và số Nghị định khác có liên quan - Nghị định 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 phủ quy định phương pháp xác định giá đất khung giá đất; - Nghị định 123/2007/NĐ-CP ngày 27/07/2007của phủ sửa đổi bổ sung Nghị Định 188/2004/NĐ-CP; - Nghị định 197/2004/NĐ-CP ngày 03/12/2004 phủ Bồi thường, hỗ trợ, tái định cư Nhà nước thu hồi đất; - Thông tư 145/2007/TT-BTC ngày 06/12/2007 Bộ Tài Chính hướng dẫn việc thực Nghị định 188/2004/NĐ-CP Nghị định 123/2007/NĐ-CP; - Quyết định số 55/2006/QĐ-UBND ngày 15/12/2006 UBND tỉnh Quảng Nam bồi thường thiệt hại, hỗ trợ tái định cư Nhà nước thu hồi đất để sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích cơng cộng địa bàn tỉnh Quảng Nam Quyết định số 18/QĐ-UB ngày 28/06/2007 UBND tỉnh Quảng Nam việc điều chỉnh, bổ sung Quyết định số 55/2006/QĐ-UBND ngày 15/12/2006 UBND tỉnh Quảng Nam - Các văn tờ trình quy trình thực dự án - Giáo trình kinh tế tài nguyên đất (Nhà xuất Nông nghiệp năm 2000)- Chủ biên :PGS.TS Ngơ Đức Cát; - Các báo, tạp chí liên quan đến đất đai bất động sản; - Các tài liệu anh chị khoá anh chị công ty Cổ phần Đầu tư Bắc Kỳ; - Các thông tin Internet; - Và số tài liệu khác 84 SVTH: Đỗ Thị Bích – Lớp KD BĐS47 nguyên Khoa BĐS & Kinh tế tài GVHD: Th.s Ngô Thị Phương Thảo 85 SVTH: Đỗ Thị Bích – Lớp KD BĐS47 nguyên CĐ thực tập tốt nghiệp Khoa BĐS & Kinh tế tài GVHD: Th.s Ngô Thị Phương Thảo 86 SVTH: Đỗ Thị Bích – Lớp KD BĐS47 nguyên CĐ thực tập tốt nghiệp Khoa BĐS & Kinh tế tài