“ĐÁNH GIÁ HOẠT ĐỘNG GIAO DỊCH TẠI CÔNG TY CỔ PHẦN ĐỊA ỐC ACB”

BỘ GIÁO DỤC ĐÀO TẠO TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH KHOA QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI VÀ BẤT ĐỘNG SẢN LUẬN VĂN TỐT NGHIỆP ĐỀ TÀI: “ĐÁNH GIÁ HOẠT ĐỘNG GIAO DỊCH TẠI CÔNG TY CỔ PHẦN ĐỊA ỐC ACB” Sinh viên thực : Nguyễn Thị Thanh Hòa Mã số sinh viên: 04135049 Lớp: DH04TB Ngành : Quản lý thị trường bất động sản -Tháng 08 năm 2008- TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM TP HỒ CHÍ MINH KHOA QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI & BẤT ĐỘNG SẢN BỘ MÔN KINH TẾ ĐẤT & BẤT ĐỘNG SẢN NGUYỄN THỊ THANH HÒA ĐÁNH GIÁ HOẠT ĐỘNG GIAO DỊCH TẠI CÔNG TY CỔ PHẦN ĐỊA ỐC ACB Giáo viên hướng dẫn: Ths Dương Thị Tuyết Hà (Khoa Quản lý đất đai thị trường bất động sản) Ký tên, ngày… tháng… năm 2008 - Tháng 08 năm 2008 - LỜI CÁM ƠN  Con xin chân thành cám ơn đến gia đình ln quan tâm, chăm sóc, động viên tạo kiện cho trình học tập để có thành cơng ngày hôm Xin gởi lời cám ơn đến Ban Giám Hiệu Trường Đại Học Nông Lâm Thành phố Hồ Chí Minh, Khoa Quản Lý Đất Đai & Bất Động Sản, tồn thể q thầy dạy dỗ, truyền đạt kiến thức vơ q giá để em bước vào sống Chân thành cám ơn cô Dương Thị Tuyết Hà tận tình quan tâm, giúp đỡ em suốt trình học tập trình thực đề tài Xin cám ơn đến Ban Giám Đốc Công ty cổ phần địa ốc ACB, anh, chị nhiệt tình giúp đỡ em trình thực tập Cám ơn chia vui bạn lớp Quản lý thị trường bất động sản K30, người bạn đồng hành học tập chia sẻ với lúc vui buồn thời gian qua TÓM TẮT Nguyễn Thị Thanh Hòa – Đại học Nơng Lâm TP.HCM, tháng 03/2008 Đề tài : “Đánh giá hoạt động giao dịch công ty cổ phần địa ốc ACB” Giáo viên hướng dẫn : Ths Dương Thị Tuyết Hà Nhà đất mối quan tâm hàng đầu người Tuy nhiên nhu cầu không dễ dàng đáp ứng gây nhiều lúng túng cho người dân giao dịch Trước thực tế đó, hàng loạt trung tâm, công ty kinh doanh bất động sản đời Bằng dịch vụ mình, trung tâm công ty địa ốc phần đáp ứng nhu cầu nhà đất người dân, giúp người dân việc tìm kiếm nhà phù hợp với khả năng, ý muốn ; giải rắc rối thủ tục pháp lý ; hỗ trợ vốn mua nhà… Tuy nhiên, chưa có nhiều đánh giá chất lượng lực cung cấp dịch vụ bất động sản thời gian qua tiềm thách thức khu vực kinh tế mở cửa phải đối đầu với lực cạnh tranh toàn cầu Một trung tâm địa ốc đời sớm TP.HCM Trung tâm địa ốc ACB Công ty cổ phần địa ốc Á Châu (ACBR) Công ty cổ phần địa ốc Á Châu doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ bất động sản chuyên nghiệp nước Những giao dịch mua bán bất động sản thực qua sàn giao dịch công ty, đảm bảo thông tin công khai, rõ ràng Cùng với đội ngũ nhân viên chuyên nghiệp, vững chuyên môn nghiệp vụ, ACBR chiếm tin cậy ngày lớn khách hàng Dịch vụ ACBR ngày nhiều khách hàng tin cậy sử dụng, đặc biệt dịch vụ Thanh toán tiền mua bán nhà qua ngân hàng Nhằm mục đích tìm hiểu họat động giao dịch Công ty cổ phần địa ốc Á Châu, chủ yếu dịch vụ Thanh toán tiền mua bán nhà qua ngân hàng, so sánh với dịch vụ tương tự doanh nghiệp khác đưa nhận xét Từ có nhìn tổng qt ưu khuyết điểm doanh nghiệp kinh doanh bất động sản tình hình giao dịch thị trường bất động sản thành phố nói chung Trên sở chúng tơi thực đề tài DANH SÁCH CÁC BẢNG, BIỂU, SƠ ĐỒ Bảng II.1 Số lượng hồ sơ dịch vụ quảng cáo, rao bán bất động sản Bảng II.2 Bảng giá dịch vụ quảng cáo rao bán bất động sản Bảng II.3 Số lượng hồ sơ dịch vụ môi giới Bảng II.4 Số lượng hồ sơ dịch vụ định giá Bảng II.5 Mức thu dịch vụ định giá Bảng II.6 Số lượng hồ sơ dịch vụ ủy quyền pháp lý Bảng II.7 Số lượng hồ sơ dịch vụ toán qua ngân hàng Trang 24 25 30 34 35 39 47 Biểu II.1 Số lượng hồ sơ dịch vụ quảng cáo, rao bán bất động sản Biểu II.2 Số lượng hồ sơ dịch vụ môi giới Biểu II.3 Số lượng hồ sơ dịch vụ ủy quyền pháp lý Biểu II.4 Số lượng hồ sơ dịch vụ toán qua ngân hàng 25 31 40 47 Sơ đồ II.1 Cơ cấu tổ chức công ty ACBR Sơ đồ II.2 Quy trình dịch vụ quảng cáo, rao bán bất động sản Sơ đồ II.3 Quy trình định giá bất động sản ACBR Sơ đồ II.4 Quy trình dịch vụ ủy quyền pháp lý 21 24 33 39 MỤC LỤC Lời cảm ơn Tóm tắt Danh sách bảng, biểu ĐẶT VẤN ĐỀ Mục tiêu nghiên cứu Giới hạn đề tài 1 PHẦN I : TỔNG QUAN I.1 Khái niệm đặc tính bất động sản I.1.1 Khái niệm bất động sản I.1.2 Đặc điểm bất động sản I.2 Tổng quan thị trường bất động sản I.2.1 Khái niệm thị trường bất động sản I.2.2 Đặc điểm thị trường bất động sản I.2.3 Vai trò thị trường bất động sản kinh tế quốc dân I.3 Thị trường bất động sản TP.HCM I.3.1 Mặt tích cực I.3.2 Mặt hạn chế PHẦN II : KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU II.1 Giới thiệu chung công ty ACBR II.2 Cơ cấu tổ chức II.3 Đối tượng phục vụ II.3.1 Đối tượng khách hàng cá nhân II.3.2 Đối tượng khách hàng pháp nhân II.4 Các dịch vụ công ty ACBR sử dụng để tham gia thị trường BĐS II.4.1 Dịch vụ quảng cáo rao bán bất động sản II.4.2 Dịch vụ môi giới bất động sản II.4.3 Dịch vụ định giá II.4.4 Dịch vụ pháp lý 3 3 6 10 12 12 14 20 20 21 22 22 22 22 23 28 32 37 II.4.4.1 Dịch vụ tư vấn pháp lý miễn phí 37 II.4.4.2 Dịch vụ ủy quyền pháp lý 38 II.4.5 Dịch vụ toán qua ngân hàng 40 II.4.5.1 Mục đích dịch vụ tóan qua ngân hàng 40 II.4.5.2 Những lợi ích bên tham gia dịch vụ 42 II.4.5.3 Những điều kiện khách hàng tham gia dịch vụ toán qua ngân hàng 43 II.4.5.4 Nội dung giao ước 43 II.4.5.5 Quy trình tốn qua ngân hàng 44 II.4.6 Hợp tác kinh doanh 48 Phần III : KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ III.1 Kết luận III.2 Kiến nghị 49 49 49 Tài liệu tham khảo 51 Khoa Quản Lý Đất Đai Bất Động Sản SVTH: Nguyễn Thị Thanh Hòa ĐẶT VẤN ĐỀ TP.Hồ Chí Minh khu vực có tốc độ phát triển kinh tế mạnh,q trình thị hóa diễn nhanh, nơi thu hút nhiều lao động dân cư từ tỉnh thành khác chuyển đến Thành phố không trung tâm kinh tế văn hóa khoa học trung tâm cơng nghiệp quan trọng phía Nam Trong năm qua, Tp.Hồ Chí Minh chứng kiến gia tăng dân số nhanh song song với phát triển mạnh mẽ kinh tế xã hội Trước gia tăng dân số nhanh thành phố, nhu cầu nhà đất, bất động sản nhu cầu thiết yếu đời sống người dân Tuy nhiên, thời điểm tìm nhà vừa ý, phù hợp với yêu cầu vấn đề đơn giản Khi mua nhà, nhiều người dân lo lắng vấn đề pháp lý, thủ tục, loại giấy tờ; lo lắng giá mua bán bất động sản, việc tiếp xúc người mua người bán ; việc an tồn q trình tốn tiền mua bán bất động sản… Những nhu cầu lo lắng người dân ngày trung tâm giao dịch địa ốc, công ty kinh doanh bất động sản đáp ứng phần lớn loại hình dịch vụ quảng cáo rao bán, tư vấn pháp lý, môi giới bất động sản, trung gian toán tiền, định giá bất động sản Đặc biệt, thời gian gần đây, thị trường có giao dịch nhà với giá trị lớn người giao dịch trường hợp thường tìm đến dịch vụ Thanh toán tiền mua bán nhà qua ngân hàng Đây dịch vụ giúp cho người mua người bán n tâm q trình tốn giao dịch bất động sản có giá trị lớn Để tìm hiểu thêm nhu cầu bất động sản người dân dịch vụ bất động sản, tiến hành nghiên cứu đề tài “ Đánh giá hoạt động giao dịch công ty cổ phần địa ốc ACBR”  Mục tiêu nghiên cứu - Nghiên cứu hoạt động giao dịch Công ty cổ phần địa ốc ACBR, đặc biệt dịch vụ Thanh toán tiền mua bán nhà qua ngân hàng - So sánh dịch vụ ACBR với gói dịch vụ tương tự số công ty địa ốc khác nhằm nhận định đầy đủ loại hình dịch vụ ACBR - Dựa kết thu đưa nhận xét, đánh giá ưu, khuyết điểm dịch vụ công ty - Nắm bắt đầy đủ, xác loại hình dịch vụ công ty ACBR Trang Khoa Quản Lý Đất Đai Bất Động Sản SVTH: Nguyễn Thị Thanh Hòa - Thu thập phân tích nguồn số liệu có liên quan đến loại hình dịch vụ cơng ty đánh giá khách quan hoạt động giao dịch công ty dựa sở số liệu, tài liệu thu thập  Giới hạn đề tài Nghiên cứu hoạt động giao dịch công ty cổ phần địa ốc ACB, chi nhánh 29 ter Nguyễn Đình Chiểu Trọng tâm dịch vụ Thanh toán tiền mua bán nhà qua ngân hàng Thời gian thực từ 15/03/2008 – 15/07/2008 Trang Khoa Quản Lý Đất Đai Bất Động Sản SVTH: Nguyễn Thị Thanh Hòa Phần I TỔNG QUAN TÀI LIỆU I.1 KHÁI NIỆM VÀ NHỮNG ĐẶC TÍNH CỦA BẤT ĐỘNG SẢN I.1.1 Khái niệm Bất động sản Bất động sản khái niệm sử dụng phổ biến hầu khắp quốc gia giới Trong tiếng Anh người ta dùng từ : Real estate (tài sản bất động) gọi bất động sản Trong tiếng Pháp, khái niệm bất động sản từ : Immobilié (Bất động sản), Trung Quốc dùng thuật ngữ Địa Sản (Tài sản gắn liền với đất đai) nước ta gọi là: Bất động sản Theo khoản 1, điều 174 Bộ Luật Dân 2005 quy định: “ Bất động sản tài sản bao gồm: a) Đất đai; b) Nhà, cơng trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể tài sản gắn liền với nhà, cơng trình xây dựng đó; c) Các tài sản khác gắn liền với đất đai; d) Các tài sản khác pháp luật quy định.” I.1.2 Đặc điểm bất động sản Bất động sản có đặc điểm cụ thể sau : Thứ nhất, bất động sản có vị trí cố định vị trí địa lý, địa điểm khơng có khả di dời Đặc điểm bất động sản gắn liền với đất đai, mà đất đai có đặc điểm có vị trí cố định có giới hạn diện tích khơng gian Chính giá trị lợi ích cụ thể bất động sản gắn liền với vị trí cụ thể : yếu tố vị trí định giá trị lợi ích mang lại bất động sản Yếu tố vị trí khơng phải xác định tiêu thức đo lường địa lý thơng thường mà đánh giá chủ yếu khoảng cách đến trung tâm, điểm dịch vụ cơng cộng, cơng trình cơng cộng thương mại, y tế, văn hóa, giáo dục phụ thuộc vào khả tiếp cận Khi yếu tố thay đổi tính vị trí bất động sản thay đổi Cũng bất động sản có tính chất cố định vị trí gắn liền với vị trí định nên giá trị lợi ích mang lại bất động sản chịu tác động yếu tố vùng khu vực rõ rệt Những yếu tố : yếu tố tự nhiên ; điều kiện kinh tế ; tính chất xã hội ; điều kiện môi trường Trong yếu tố trên, có yếu tố vùng mang tính cố định song có yếu tố vùng thay đổi làm cho tác động chúng đến bất động sản Trang Khoa Quản Lý Đất Đai Bất Động Sản SVTH: Nguyễn Thị Thanh Hòa Tư vấn pháp lý bao gồm số hình thức sau :  Tư vấn vấn đề liên quan đến quyền sở hữu, quyền sử dụng bất động sản  Các vấn đề liên quan đến việc mua bán nhà thuộc sở hữu nhà nước  Các vấn đề liên quan đến quy hoạch, giải tỏa Khi có nhu cầu cần giải đáp, khách hàng đến liên hệ công ty, xuất trình giấy tờ có liên quan cho nhân viên thuộc phận pháp lý Nhân viên phận tiếp nhận hồ sơ có nhu cầu tư vấn nội dung khách hàng trao đổi trực tiếp với nhân viên lập phiếu yêu cầu tư vấn nêu nội dung cụ thể mà khách hàng cần giải Trên sở giấy tờ, phận pháp lý xem xét yêu cầu khách hàng Nếu vấn đề cần tư vấn khơng có tính chất phức tạp nhân viên pháp lý trả lời trực tiếp Đối với vấn đề phức tạp, cần có thời gian tham khảo chuyển đến luật gia, quan nhà nước có thẩm quyền, sau trả lời cho khách hàng Trong trình tư vấn, khách hàng phận pháp lý có liên kết, cung cấp thông tin cho Nếu khách hàng đảm bảo việc cung cấp đủ thông tin loại giấy tờ cần thiết việc giao dịch, nhân viên tư vấn hướng dẫn quy trình Nếu khách hàng nhận thấy thơng qua việc tư vấn thỏa đáng nhu cầu đảm bảo lợi ích quyền lợi khách hàng u cầu thực cơng việc tham khảo, sử dụng loại hình dịch vụ khác triển khai công ty Dịch vụ tư vấn pháp lý miễn phí ACBR có nhiều khách hàng tìm đến, khơng miễn phí mà uy tín lực nhân viên Tuy nhiên việc thống kê số lượng khách hàng khơng thể xác được, trung bình ngày có từ – 10 khách hàng đến tư vấn pháp lý II.4.4.2 Thực dịch vụ nhà đất ( ủy quyền pháp lý ) Trong trường hợp khách hàng không am hiểu nhiều thủ tục pháp lý, loại giấy tờ liên quan đến giao dịch bất động sản, nhiều thời gian thực hiện, khách hàng ủy quyền cho công ty làm thủ tục : hợp thức hóa chủ quyền, chuyển nhượng, tách thửa, nhập thửa, đăng ký quyền sử dụng đất, xin phép xây dựng, hồn cơng, kê khai di sản,… Khi tham gia dịch vụ này, khách hàng trước tiên tư vấn thủ tục hồ sơ liên quan đến bất động sản Sau công ty kiểm tra đảm bảo điều kiện để tham gia dịch vụ ký kết với khách hàng hợp đồng dịch vụ pháp lý Tùy vào nội dung khách hàng yêu cầu mà có mức phí khác Với dịch vụ cơng ty nhận Trang 36 Khoa Quản Lý Đất Đai Bất Động Sản SVTH: Nguyễn Thị Thanh Hòa bất động sản có giấy tờ hợp lệ, hợp pháp, hợp đồng có khả thực Sau ký hợp đồng, công ty thay mặt khách hàng thực thủ tục pháp lý theo quy định Nhà nước trường hợp cụ thể (sang tên, đăng ký chủ quyền, hồn cơng xây dựng…) Khách hàng đến ký giấy tờ cần thiết thực nghĩa vụ tài với Nhà nước KHÁCH HÀNG Các thủ tục hành Các nghĩa vụ tài BỘ PHẬN PHÁP LÝ CƠ QUAN NHÀ NƯỚC CĨ LIÊN QUAN Sơ đồ II.4 Quy trình dịch vụ ủy quyền pháp lý Dịch vụ ủy quyền pháp lý loại hình dịch vụ có tín nhiệm lớn từ khách hàng Sự tín nhiệm thể cụ thể qua lượng hồ sơ năm sau : Bảng II.6 Số lượng hồ sơ dịch vụ ủy quyền pháp lý Năm Số lượng hồ sơ (Hồ sơ) Phí dịch vụ (Đồng) 2005 200 480.000.000 2006 290 960.000.000 2007 420 2.500.000.000 Nguồn : Công ty cổ phần địa ốc ACB Năm 2006 thị trường bất động sản có nhiều biến động nên lượng hồ sơ có tăng tăng ít, tăng 90 hồ sơ so với năm 2005 Năm 2007, thị trường bất động sản hoạt động sôi nổi, giao dịch nhiều nên lượng hồ sơ tăng vọt lên 420 hồ sơ, tăng 130 hồ sơ so với năm 2006 Trang 37 Khoa Quản Lý Đất Đai Bất Động Sản SVTH: Nguyễn Thị Thanh Hòa 500 400 300 lượng hồ sơ 200 100 2005 2006 2007 Biểu II.3 Số lượng hồ sơ dịch vụ ủy quyền pháp lý Trước tháng 2/2003, ACBR liên kết với văn phòng luật sư Ngơ Minh để triển khai dịch vụ pháp lý Sau tháng 2/2003 dịch vụ thức cơng ty đảm nhiệm với đội ngũ nhân viên riêng Đây loại hình dịch vụ có cạnh tranh liệt trung tâm, công ty địa ốc Lượng hồ sơ tăng dần cho thấy tín nhiệm khách hàng sử dụng dịch vụ ACBR Tuy nhiên, phí dịch vụ ACBR cao so với Sacomreal hay Công ty địa ốc An Bình từ 500.000 – 2.000.000 đồng / hồ sơ (tùy theo loại dịch vụ), thời gian hồn thành hồ sơ Cơng ty địa ốc An Bình tương tự thời gian hồn thành hồ sơ ACBR, thời gian hoàn thành hồ sơ Sacomreal có phần nhanh ACBR nên có điều chỉnh mức phí thời gian hồn thành hồ sơ để tăng tính cạnh tranh cho II.4.5 Dịch vụ toán tiền mua bán nhà qua ngân hàng II.4.5.1 Mục đích dịch vụ tốn tiền mua bán nhà qua ngân hàng Trong giao dịch bất động sản, toán khâu quan trọng có nhiều rủi ro Người mua thường lo âu phải giao tiền cho bên bán chưa làm xong thủ tục Còn người bán lại khó nắm khả chi trả người mua… Ngân hàng nơi giúp khách hàng yên tâm thực mua bán bất động sản Bên cạnh đó, hệ thống luật pháp chưa có thống nhất, chênh luật Dân luật Kinh doanh bất động sản việc sở hữu bất động sản làm cho người mua người bán lo ngại Trang 38 Khoa Quản Lý Đất Đai Bất Động Sản SVTH: Nguyễn Thị Thanh Hòa Thực tế tổng số vụ án dân nước ta có đến 60% vụ liên quan đến bất động sản, 70% liên quan đến tranh chấp toán cho việc đặt cọc bàn giao bất động sản Điều dễ xảy bối cảnh giá bất động sản có nhiều biến động Khi mua bán đặt cọc mà giá bất động sản tăng lên, người bán tìm cách xóa cọc để bán cho người khác với giá cao hơn, ngược lại giá nhà giảm xuống người mua đòi cọc.Một số trường hợp tranh chấp người bán không trả lại tiền cọc người mua đặt cọc 1-5% số tiền mua tìm người mua khác bán lại kiếm lời Theo khảo sát ACBR, 90% người bán nhà có nhu cầu mua lại nhà họ giao nhà cho người mua có chỗ dời Điều nguy dẫn đến tranh chấp người bán khơng giao nhà theo hợp đồng chưa có nơi dời đến Như toán bất động sản trực tiếp có lợi nhanh chóng có nguy rủi ro tranh chấp lớn Nếu thực điều qua ngân hàng đảm bảo quyền lợi người mua người bán ACBR ngân hàng thương mại cổ phần Á Châu nơi triển khai dịch vụ trung gian toán mua bán BĐS Với dịch vụ thỏa thuận mua bán BĐS, người mua người bán đến ACB ngân hàng hướng dẫn làm hợp đồng chuyển nhượng tốn tiền, ghi rõ nghĩa vụ, trách nhiệm phương thức tốn Sau ACB mở cho bên mua tài khoản đảm bảo toán người mua đưa số tiền cam kết mua nhà vào tài khoản NH phong tỏa tài khoản thủ tục chuyển nhượng hoàn tất, nhà bàn giao người bán nhận tiền tài khoản Tùy thỏa thuận, tiền bán nhà toán lần hay nhiều lần Nhiệm vụ ngân hàng đôn đốc hai bên thực thỏa thuận Để gia tăng tiện lợi cho khách hàng, ACBR có chương trình tư vấn miễn phí cho khách hàng Trường hợp khách hàng đến ngân hàng tốn tiền, u cầu ACB cử nhân viên đến nhà để làm thủ tục toán ngân hàng Đặc biệt việc tốn BĐS chấp vay ngân hàng khác ACB thay mặt người bán nhà nhận tiền người mua nhà đến ngân hàng chủ nợ toán tiền vay nhận giấy chủ quyền đem tiến hành dịch vụ chuyển đổi chủ quyền Dịch vụ nhiều ngân hàng bạn hoan nghênh, giúp khơng ngân hàng thu nợ mà khơng phải đưa tòa án phát tài sản chấp II.4.5.2 Những lợi ích bên tham gia dịch vụ toán tiền mua bán nhà qua ngân hàng:  Bên bán - Được tư vấn pháp lý miễn phí trình tự thủ tục giấy tờ liên quan đến bất động sản cần chuyển nhượng Trang 39 Khoa Quản Lý Đất Đai Bất Động Sản SVTH: Nguyễn Thị Thanh Hòa - Nếu bên bán ủy quyền cho công ty làm thủ tục mua bán cần thiết, cơng ty có phận đảm nhận bên bán hợp tác cần thiết - Bên bán gửi tiền tốn để tiếp tục sinh lời hay hưởng dịch vụ toán khác - Nếu lý mà bên mua khơng mua nhà, bên bán nhận số tiền bồi thường hợp đồng  Bên mua - Được tư vấn thông tin cần thiết liên quan đến việc làm giấy tờ, tình trạng pháp lý bất động sản mua - Hồn tồn yên tâm khoản tiền gửi cho ngân hàng tốn Nếu lý mà bên bán đổi ý khơng bán nhà nữa, bên mua nhận lại toàn số tiền gửi với tiền bồi thường đặt cọc theo hợp đồng - Không sợ sau bên bán nhận tiền cọc mà cố tình chậm trễ khơng làm thủ tục mua bán - Ngân hàng đôn đốc, theo dõi người bán thực nhanh chóng thủ tục giấy tờ cho người mua - Nếu thiếu vốn ngân hàng cho vay vốn bổ sung để mua bất động sản bên mua đáp ứng đủ điều kiện mà ngân hàng đưa Trang 40 Khoa Quản Lý Đất Đai Bất Động Sản SVTH: Nguyễn Thị Thanh Hòa  Ngân hàng - Sử dụng vốn tiền gửi khách hàng cho việc chi trả khách hàng khác đến vay vốn, bổ sung vào nguồn vốn tín dụng - Tạo khoản thu từ việc thu phí dịch vụ - Quảng cáo, giới thiệu loại hình dịch vụ khác trung tâm, nâng cao uy tín, chất lượng ngân hàng II.4.5.3 Những điều kiện khách hàng tham gia dịch vụ toán tiền mua bán nhà qua ngân hàng :  Đối với bất động sản Bất động sản mua bán chuyển nhượng ngân hàng nhận làm trung gian tốn phải có giấy tờ sở hữu hay sử dụng hợp lệ, hợp pháp phép mua bán, chuyển nhượng theo quy định pháp luật hành  Đối với khách hàng Khách hàng đến giao dịch với ngân hàng phải người đứng tên sở hữu bất động sản Trường hợp người đến giao dịch người đứng tên sở hữu bất động sản, mà người đại diện phải có giấy ủy quyền hợp pháp chứng thực quan công quyền II.4.5.4 Nội dung giao ước Khi tham gia dịch vụ tóan qua ngân hàng, khách hàng kí kết văn : Bản ghi nhớ việc mua bán nhà qua ngân hàng Hợp đồng ủy nhiệm toán tiền chuyển nhượng bất động sản Đây văn lập phận dịch vụ tóan dựa thỏa thuận bên bán bên mua Nội dung ghi nhớ hợp đồng ủy nhiệm khác trường hợp cụ thể, nhiên phần lớn giao ước thường xoay quanh số nội dung chủ yếu sau :  Bản ghi nhớ việc mua bán nhà qua ngân hàng Phần giới thiệu bên bán bên mua - Họ tên - Ngày tháng năm sinh - Số CMND - Địa thường trú Phần giới thiệu bất động sản - Giá nhà mua bán Trang 41 Khoa Quản Lý Đất Đai Bất Động Sản SVTH: Nguyễn Thị Thanh Hòa - Thời điểm toán (chia theo đợt) - Thời điểm giao nhà - Thỏa thuận việc nộp khoản phí, thuế - Các nội dung khác Phần cuối ghi nhớ phần xác nhận đại diện bên mua bán Bản ghi nhớ thỏa thuận hai bên mua bán, nhằm giúp hai bên thực điều khoản lập Nếu có tranh chấp xảy hai bên tự giải Ngân hàng khơng tham gia vào q trình giải tranh chấp hai bên ngân hàng thực theo kết xử lý quan pháp lụât trường hợp hai bên có xảy tranh chấp  Hợp đồng ủy nhiệm toán tiền chuyển nhượng bất động sản Đây văn hai bên mua bán ủy nhiệm cho ngân hàng đứng làm trung gian toán hộ, sở chủ yếu hợp đồng dựa vào điều khoản thỏa thuận phương thức toán ghi nhớ mà hai bên thỏa thuận ký kết Hợp đồng ủy nhiệm bao gồm số điều khoản sau: - Bên chuyển nhượng bên nhận chuyển nhượng - Phí dịch vụ - Phương thức toán - Thủ tục toán - Trách nhiệm bên mua, bên bán trách nhiệm ngân hàng - Trường hợp phát sinh giải tranh chấp - Thời gian hiệu lực lý hợp đồng - Phần xác nhận bên bán, bên mua đại diện ngân hàng Hợp đồng ủy nhiệm lập thành 03 có giá trị pháp lý nhau, bên giữ 01 để theo dõi tiến độ thực II.4.5.5 Quy trình tốn tiền mua bán nhà qua ngân hàng  Trường hợp khách hàng khơng có nhu cầu vay vốn ngân hàng Khi đến trung tâm nhờ thực toán tiền chuyển nhượng bất động sản qua ngân hàng, bên bán bên mua trực tiếp trao đổi, thỏa thuận, thống nội dung liên quan giá cả, tiền đặt cọc, số lần toán, khoản thuế mà bên phải chịu trách nhiệm bên trình thực hợp đồng… Các nội dung lập thành giao ước việc mua bán nhà qua ngân hàng hai bên đồng ý ký kết công ty Trang 42 Khoa Quản Lý Đất Đai Bất Động Sản SVTH: Nguyễn Thị Thanh Hòa Căn vào giao ước, hai bên mua bán ngân hàng ký kết Hợp đồng ủy nhiệm toán tiền mua bán chuyển nhượng bất động sản qua ngân hàng Sau ký kết hợp đồng ủy nhiệm, ngân hàng làm thủ tục mở tài khoản “Ký quỹ để đảm bảo toán” bên mua Bên mua chuyển tiền vào tài khoản theo điều kiện tiến độ thỏa thuận hợp đồng Ngân hàng cung cấp cho bên mua số lượng “Giấy yêu cầu toán” tương ứng với số lần toán quy định hợp đồng Ngân hàng bên mua trả tiền ký “Giấy yêu cầu toán” sau ký kết hợp đồng Bên mua có trách nhiệm bảo quản giao “Giấy yêu cầu toán” cho bên bán theo đợt toán Ngân hàng vào “Giấy u cầu tốn” có xác nhận đồng ý bên mua để trích tiền từ tài khoản trả cho bên bán Ngân hàng không chịu trách nhiệm tính xác thực, hợp pháp “Giấy yêu cầu toán” Bên bán sau thực xong cơng việc theo quy định hợp đồng, xuất trình cho bên mua chứng chứng minh hoàn tất cơng việc, nhận “Giấy u cầu tốn” có xác nhận bên mua để nhận tiền ngân hàng Trường hợp đến hạn hòan thành cơng việc mà bên mua không nhận nhận mà khơng đồng ý chứng hòan tất cơng việc từ bên bán,thì bên mua phải thơng báo cho ngân hàng đề nghị ngân hàng tạm ngưng việc toán Nếu mười ngày kể từ ngày đến hạn hồn thành cơng việc bên bán hòan thành công việc mà bên mua không xác nhận giao “Giấy yêu cầu toán” cho bên bán, đồng thời ngân hàng không nhận văn thông báo chậm tốn bên bán đồng ý, thơng báo ngừng tóan kèm theo chứng chứng minh bên bán chưa hòan thành cơng việc, chuyển nhượng bất động sản có tranh chấp, ngân hàng trích tiền từ tài khoản để tốn cho bên bán Trong trường hợp bên bán phải giao chứng hòan tất cơng việc cho ngân hàng Ngân hàng khơng chịu trách nhiệm tính xác thực, hợp pháp chứng hòan tất cơng việc Trường hợp bên có tranh chấp việc chuyển nhượng bất động sản ngân hàng tạm giữ số tiền chuyển vào tài khoản để chờ kết giải tranh chấp Nếu phát sinh tranh chấp mà bên khơng thương lượng vụ việc giải TAND có thẩm quyền Trường hợp bên mua bên bán thỏa thuận không tiếp tục thực việc chuyển nhượng bất động sản chấm dứt hợp đồng ngân hàng hồn trả cho bên mua số tiền lại tài khỏan (nếu có) Bên mua lập phiếu đề nghị ngân hàng hoàn trả Trang 43 Khoa Quản Lý Đất Đai Bất Động Sản SVTH: Nguyễn Thị Thanh Hòa số tiền kèm theo văn thỏa thuận việc khơng tiếp tục thực việc chuyển nhượng bất động sản chấm dứt hợp đồng Hợp đồng có hiệu lực từ ngày ký lý  Các bên hòan tất việc tốn theo quy định hợp đồng  Bên mua bên bán thỏa thuận không tiếp tục chuyển nhượng bất động sản chấm dứt hợp đồng  Sau tháng kể từ ngày ngân hàng có văn đề nghị bên lý hợp đồng trường hợp bên không thực thỏa thuận hợp đồng  Trường hợp khách hàng có nhu cầu vay vốn ngân hàng Thị trường bất động sản có lúc nóng,lúc đóng băng, nhiên giá bất động sản ln có xu hướng tăng lên Để có nhà, mảnh đất phù hợp với sở thích, nhu cầu, khả thu nhập mức trung bình thấp vấn đề không nhỏ nhiều người Đôi chọn nhà phù hợp với nhu cầu,ý thích, thời điểm lại hạn chế vốn, không đủ tiền chi trả lần, mà tốn dần nhờ vào khoản thu nhập ổn định thành viên gia đình Vì đối tượng cần nguồn vốn vay mượn từ tổ chức tín dụng Nắm bắt nhu cầu đó, ACBR kết hợp với ngân hàng Á Châu triển khai loại hình dịch vụ cho vay, hỗ trợ vốn cho người không đủ vốn vay tiền (vàng) để tóan tiền mua bất động sản Khi bên mua có nhu cầu vay vốn ngân hàng để mua nhà, bên mua mượn bên bán photo giấy tờ nhà dự định mua giấy tờ chứng minh tình hình tài đem đến phòng tín dụng ngân hàng làm hồ sơ vay Bộ phận tín dụng sau xem xét hồ sơ, thấy bên mua có đủ điều kiện để vay thơng báo cho vay Bên mua đem thông báo cho vay đến cho người bán, hai bên có thỏa thuận ký kết hợp đồng Trình tự thủ tục tốn qua ngân hàng giống trình tự tốn cho khách hàng khơng có nhu cầu vay vốn  Trường hợp tốn tiền mua nhà hóa giá nhà nước Để ngân hàng hỗ trợ vay vốn để mua nhà hóa giá nhà nước tóan qua ngân hàng khách hàng phải đảm bảo số điều kiện sau:  Khách hàng người sử dụng nhà nhà nước cho thuê phải có giấy tờ có liên quan nhà quan Nhà nước có thẩm quyền cấp thơng báo nộp tiền mua nhà hóa giá kho bạc Nhà nước Trang 44 Khoa Quản Lý Đất Đai Bất Động Sản SVTH: Nguyễn Thị Thanh Hòa  Khách hàng đảm bảo nguồn vốn tự có 70% giá trị nhà (giá Ngân hàng thẩm định)  Chứng minh có nguồn thu nhập ổn định Từ triển khai dịch vụ trung gian toán BĐS, ACBR thực 4.000 nhà với giá trị BĐS 485.790 lượng vàng 1007,8 tỷ đồng, tốn qua ngân hàng 432.003 lượng vàng 931,3 tỷ đồng, đồng thời giải chấp với ngân hàng khác 250 hồ sơ vay vốn với 65,15 tỷ đồng tiền nợ (theo SGGP) Bảng II.7 Số lượng hồ sơ dịch vụ toán qua ngân hàng Năm Số lượng hồ sơ (Hồ sơ) 2005 140 2006 223 2007 340 Nguồn : Công ty cổ phần địa ốc ACB 400 300 200 lượng hồ sơ 100 2005 2006 2007 Biểu II.4 Số lượng hồ sơ dịch vụ toán qua ngân hàng Đặc biệt năm 2007, lượng hồ sơ giao dịch qua ngân hàng tăng mạnh Trong tháng -2007, ACBR có 53 giao dịch thành cơng, có 21 giao dịch toán qua ngân hàng với giá trị toán 2.945 lượng vàng SJC 44 tỷ đồng Tháng 7-2007, có 32 giao dịch tốn qua ngân hàng với số lượng tài sản 12.800 lượng vàng 28 tỉ đồng Tháng 12-2007, có giao dịch chọn phương thức toán qua ACBR với giá trị toán 13,5 tỷ đồng 929 lượng vàng SJC Trang 45 Khoa Quản Lý Đất Đai Bất Động Sản SVTH: Nguyễn Thị Thanh Hòa Hiện dịch vụ toán qua ngân hàng ACBR chiếm tín nhiệm khách hàng so với đơn vị khác Dịch vụ trung gian toán mua bán bất động sản qua ngân hàng khơng an tồn tiện lợi cho khách hàng mà giúp ngân hàng có nguồn tư liệu mặt giá thực tế giao dịch thị trường bất động sản Dịch vụ ngày nhiều người dân ưa chuộng Nếu trước đây, tỷ lệ mua bán bất động sản qua ngân hàng chiếm 30 – 40% đến 80% Lợi ACBR so với công ty địa ốc riêng lẻ khác có liên kết với ngân hàng Á Châu thực dịch vụ toán qua ngân hàng, giúp khách hàng yên tâm giao dịch bất động sản có giá trị lớn, hỗ trợ vay tiền trường hợp khách hàng không đủ tiền mua nhà, đất Tuy nhiên, trình giao dịch gặp số khó khăn, ví dụ ràng buộc hợp đồng chưa chặt chẽ dẫn đến có trường hợp người mua cố tình kéo dài thời gian toán đợt toán cuối Trong trường hợp can thiệp ngân hàng gửi thơng báo đến người mua Chính mà trình giao dịch, hợp đồng ba bên cần có ràng buộc rõ ràng chặt chẽ để tránh xảy tranh chấp người bán người mua II.4.6 Hợp tác kinh doanh Ngồi nguồn lực tài sẵn có, hỗ trợ từ ACB tổ chức tín dụng khác, ACBR với thương hiệu uy tín tham gia hợp tác đầu tư kinh doanh dự án bất động sản sở tin cậy, phát triển mạnh bên có lợi với hình thức mua sỉ dự án, góp vốn tiền để đầu tư xây dựng dự án : đất nền, nhà ở, hộ, cao ốc văn phòng ; thực dich vụ tư vấn, tiếp thị môi giới để nhận tốn sản phẩm nhà đất Khơng Sacomreal hay Thủ Đức House, việc hợp tác đầu tư kinh doanh với ACBR bước khởi đầu nên việc cạnh tranh với doanh nghiệp kinh doanh bất động sản khác gặp nhiều khó khăn Vì thời gian tới, cơng ty cần có kế hoạch phát triển mở rộng lĩnh vực đầu tư hợp tác kinh doanh, vừa để nâng cao thương hiệu, làm phong phú lĩnh vực kinh doanh mình, đồng thời tăng sức cạnh tranh với doanh nghiệp kinh doanh bất động sản khác Trang 46 Khoa Quản Lý Đất Đai Bất Động Sản Trang 47 SVTH: Nguyễn Thị Thanh Hòa Khoa Quản Lý Đất Đai Bất Động Sản SVTH: Nguyễn Thị Thanh Hòa Phần III KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ III.1 Kết luận So với nhiều trung tâm giao dịch khác, ACBR thuộc nhóm nhà cung ứng nhiều loại hình dịch vụ chất lượng phục vụ tốt nhất, nơi có nguồn cung ứng bất động sản cho khách hàng đa dạng phong phú, qua khách hàng am tâm với loại hình dịch vụ cụ thể hóa thể lệ niêm yết cơng khai trung tâm Sau 11 năm hình thành phát triển, ACBR gây dựng uy tín niềm tin khách hàng Những dịch vụ mà ACBR cung cấp đáp ứng phần nhu cầu thực tế khách hàng bất động sản ký gửi, rao bán, môi giới bất động sản, hỗ trợ vay vốn mua nhà, toán qua ngân hàng… Qua kết thống kê ta thấy loại hình dịch vụ hoạt động có hiệu Những dịch vụ phát triển củng cố vị trí ACBR thị trường giai đoạn nay, mà trung tâm, công ty kinh doanh giao dịch địa ốc đời liên tục cạnh tranh cách mạnh mẽ Nhờ uy tín tác phong làm việc, khách hàng tìm đến với dịch vụ ACBR ngày nhiều Doanh thu quý I-2008 công ty tăng 400% so với kỳ năm 2007 Trong phần thu từ hoạt động quảng cáo, môi giới bất động sản chiếm tới 70%, phần lại dịch vụ khác như: toán qua ngân hàng, dịch vụ pháp lý, thẩm định giá đem lại Được biết, ACBR có sàn giao dịch bất động sản, thu hút ngày khoảng 500 lượt khách có khoảng 10% số họ sử dụng dịch vụ ACBR Đặc biệt, dịch vụ tóan qua ngân hàng ACBR ngày nhiều khách hàng tin cậy sử dụng Dịch vụ tạo cho khách hàng yên tâm giao dịch, khối lượng hồ sơ phát sinh hàng năm mức cao, từ 140 hồ sơ năm 2005, đến năm 2007 ACBR thu hút 340 lượt khách hang tìm đến dịch vụ Bên cạnh ưu điểm thuận lợi, ACBR có số hạn chế quy trình, thủ tục, phương pháp cách tổ chức Để ACBR ngày phát triển tiến tới hoạt động chuyên nghiệp hơn, cần khắc phục nhược điểm phát huy mạnh Nhằm góp phần đưa hoạt động giao dịch ACBR có hiệu chúng tơi có số kiến nghị III.2 Kiến nghị Những dịch vụ ACBR ngày hồn thiện hơn, nhiên cơng ty cần ý nhiều đến đội ngũ nhân viên, thiết lập thêm dịch vụ chăm sóc khách hàng công ty Với việc người tiếp xúc quan tâm khách hàng, phần mềm quản lý chăm Trang 48 Khoa Quản Lý Đất Đai Bất Động Sản SVTH: Nguyễn Thị Thanh Hòa sóc khách hàng công cụ hỗ trợ tốt Thường xuyên gọi điện, liên lạc với khách hàng để tạo tâm lý quan tâm cho khách hàng Nhân viên công ty cần phải biết có trách nhiệm liên lạc với khách hàng nhanh chóng kịp thời có phát sinh Liên kết chặt chẽ với hệ thống ngân hàng ACB để khách hàng yên tâm thực giao dịch với công ty Thay đổi số mức phí quy trình để tăng tính cạnh tranh với doanh nghiệp kinh doanh địa ốc khác Tăng cường mức độ làm việc nhân viên văn phòng pháp lý để trình tự hợp đồng gọn lẹ Cập nhật nhanh chóng quy định phủ quy định giảm bớt khâu điều kiện phải có thủ tục sang nhượng địa ốc Cơng ty cần phải phối hợp với quan chuyên môn để mở lớp đào tạo cho nhân viên cộng tác viên Thường xuyên mời giảng viên trường đại học để giảng dạy cho nhân viên nghệ thuật giao tiếp nâng cao kỹ họ Phát triển để trở thành sàn giao dịch chuẩn TÀI LIỆU THAM KHẢO Thị trường bất động sản – TS Hoàng Văn Cường – NXB Xây dựng Luật kinh doanh bất động sản – NXB Lao động Xã hội Nghị định 153/2007/NĐ-CP Luận văn tốt nghiệp “Hoạt động giao dịch siêu thị địa ốc ACB” – Nguyễn Xuân Hậu, Khoa Quản lý đất đai, tháng 02/2003 Luận văn tốt nghiệp “Nghiên cứu dịch vụ môi giới bất động sản công ty cổ phần địa ốc ACB (ACBR)” – Nguyễn Thị Thanh Nhã – Khoa Quản lý thị trường bất động sản, tháng 03/2004 Trang 49 Khoa Quản Lý Đất Đai Bất Động Sản SVTH: Nguyễn Thị Thanh Hòa Báo Tuổi trẻ, báo Sài Gòn Giải Phóng, báo Thị trường bất động sản Báo cáo hoạt động dịch vụ thường niên công ty cổ phần địa ốc ACBR Thông tin thị trường bất động sản trang web công ty ACBR, Hiệp hội bất động sản TP.HCM Trang 50 ... Đình Chiểu Trọng tâm dịch vụ Thanh toán tiền mua bán nhà qua ngân hàng Thời gian thực từ 15/03/2008 – 15/07/2008 Trang Khoa Quản Lý Đất Đai Bất Động Sản SVTH: Nguyễn Thị Thanh Hòa Phần I TỔNG QUAN... thị trường bất động sản Trang 13 Khoa Quản Lý Đất Đai Bất Động Sản SVTH: Nguyễn Thị Thanh Hòa Cơng tác quản lý Nhà nước thể chế kinh tế thị trường hình thành hồn thi n bước nhằm phù hợp với yêu... bán nhà cho Trang 15 Khoa Quản Lý Đất Đai Bất Động Sản SVTH: Nguyễn Thị Thanh Hòa người có thu nhập thấp chưa quan tâm mức Thực tế xảy thành phố Hồ Chí Minh Hà Nội, người dân thi u nhà để cách trầm