Chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở ( Luận văn thạc sĩ)

Chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở ( Luận văn thạc sĩ)Chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở ( Luận văn thạc sĩ)Chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở ( Luận văn thạc sĩ)

VIỆN HÀN LÂM KHOA HỌC XÃ HỘI VIỆT NAM HỌC VIỆN KHOA HỌC XÃ HỘI Nguyễn Thanh Việt CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TRONG DỰ ÁN ĐẦU TƯ XÂY DỰNG KINH DOANH NHÀ Ở THEO PHÁP LUẬT VIỆT NAM LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT HỌC HÀ NỘI, năm 2018 VIỆN HÀN LÂM KHOA HỌC XÃ HỘI VIỆT NAM HỌC VIỆN KHOA HỌC XÃ HỘI Nguyễn Thanh Việt CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TRONG DỰ ÁN ĐẦU TƯ XÂY DỰNG KINH DOANH NHÀ Ở THEO PHÁP LUẬT VIỆT NAM Chuyên ngành: Luật Kinh tế Mã số: 83 80 107 LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT HỌC NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC: TS NGUYỄN THANH BÌNH HÀ NỘI, năm 2018 LỜI CAM ĐOAN Tôi xin cam đoan nội dung trình bày Luận văn “ Chuyển nhượng quyền sử dụng đất dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà theo pháp luật Việt Nam ” cơng trình nghiên cứu riêng rơi hướng dẫn khoa học TS Nguyễn Thanh Bình Mọi số liệu dẫn chứng thể Luận văn trung thực thích nguồn đầy đủ Tác giả luận văn Nguyễn Thanh Việt LỜI CẢM ƠN Trong q trình học tập hồn thành Luận văn này, nhận nhiều giúp đỡ quý Thầy, Cô, bạn Lớp Cao học Luật K7.1 Thông qua viết này, cho phép bày tỏ lòng biết ơn sâu sắc đến Ban Giám đốc Học Viện, q Thầy, Cơ Văn phòng Học viện nhiệt tình giảng dạy, truyền đạt nhiều kiến thức bổ ích tổ chức lớp học chu đáo suốt khóa học tơi Đặc biệt, xin trân trọng cảm ơn TS Nguyễn Thanh Bình, Thầy hướng dẫn nghiên cứu khoa học, người nhiệt tình hướng dẫn, định hướng cho tơi suốt q trình hồn thành Luận văn Xin kính chúc ban Giám đốc Học Viện Khoa Học Xã Hội, quý Thầy Cô, bạn lớp Cao Học Luật khóa năm 2016 Thầy Nguyễn Thanh Bình ln mạnh khỏe thành cơng Mặc dù cố gắng hoàn thành tốt luận văn này, khơng tránh khỏi thiếu sót, mong nhận quan tâm đóng góp quý Thầy Cơ để giúp tơi hồn thành luận văn bổ sung thêm nhiều kiến thức quý báu Trân trọng./ Tác giả luận văn Nguyễn Thanh Việt MỤC LỤC MỞ ĐẦU Chương 1: KHÁI QUÁT VỀ CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TRONG DỰ ÁN ĐẦU TƯ XÂY DỰNG KINH DOANH NHÀ Ở .7 1.1 Những vấn đề chung dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà 1.1.1 Khái niệm, đặc điểm dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà 1.1.2 Phân loại dự án nhà .12 1.2 Chủ thể chuyển nhượng, kinh doanh quyền sử dụng dự án nhà 13 1.3 Khái quát chuyển nhượng quyền sử dụng đất dự án nhà 16 1.3.1 Khái niệm quyền sử dụng đất dự án nhà 16 1.3.2 Đặc điểm quyền sử dụng đất dự án nhà .17 1.3.3 Khái niệm chuyển nhượng, kinh doanh quyền sử dụng đất dự án nhà 18 1.3.4 Điều kiện để quyền sử dụng đất dự án nhà phép chuyển nhượng, kinh doanh �, tập trung trung tâm, thiếu sở hạ tầng đồng dẫn tới ùn tắc giao thông, gây ô nhiễm môi trường Hệ thống văn pháp luật đất đai, nhà ở, xây dựng, quy hoạch, kinh doanh, tài có sửa đổi, bổ sung chưa đồng bộ, phù hợp, chưa kịp thời với phát triển nhanh thị trường Bên cạnh đó, pháp luật chuyển nhượng quyền sử dụng đất thông qua dự án nhà nước ta nhiều bất cập, nên gặp khó khăn từ quy định pháp luật như: việc xác lập quyền sử dụng đất, xác định nghĩa vụ tài chủ thể kinh doanh tổ chức, cá nhân nước tổ chức, cá nhân nước Sự chưa phù hợp từ quy định Luật xây dựng quy chuẩn hình thành tài sản đất chủ đầu tư với nhu cầu thị trường; bất cập từ vai trò quản lý đất đai của nhà nước Với lý nêu tác giả chọn nội dung “ Chuyển nhượng quyền sử dụng đất dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở” để làm đề tài cho luận văn tốt nghiệp cao học luật Tình hình nghiên cứu đề tài Chuyển nhượng quyền sử dụng đất dự án nhà hình thức kinh doanh phát triển khoảng 20 năm trở lại nước ta Bên cạnh văn pháp luật mang tính quy phạm tác giả chưa tìm thấy cơng trình nghiên cứu từ thực tế đề tài Qua tra cứu tác giả tìm thấy số cơng trình nghiên cứu liên quan đến đề tài sau: Pháp luật thị trường quyền sử dụng đất - thực trạng hướng hoàn thiện tác giả Lưu Quốc Thái Chế độ pháp lý sở hữu đất đai Việt Nam tác giả Phạm Văn Võ Đây hai luận án tiến sĩ luật học Trường ĐH Luật TP.Hồ Chí Minh Ở cơng trình tác giả nghiên cứu mặt khác quyền sử dụng đất vấn đề thị trường quyền sử dụng đất vấn đề sở hữu đất đai Vấn đề chuyển nhượng quyền sử dụng đất dự án nhà chưa đề cập cụ thể hai luận án Đề tài, Địa vị pháp lý người sử dụng đất giao dịch dân sự, thương mại đất đai, tác giả Nguyễn Quang Tuyến, luận án tiến sĩ luật học Trường đại học Luật Hà Nội Cơng trình tác giả nghiên cứu địa vị pháp lý người SDĐ thông qua giao dịch đất đai dựa luật đất đai năm 1993 Đề tài, nghiên cứu hoạt động kinh doanh bất động sản tác giả Trần Quốc Hùng, luận án tiến sĩ kinh tế trường ĐH Kinh Tế Quốc Dân Do tác giả chuyên gia kinh tế, nên đề tài chưa phân tích góc độ pháp luật Luận văn thạc sĩ luật học trường ĐH Luật TP Hồ Chí Minh, Quản lý nhà nước dự án kinh doanh bất động sản TP Hồ Chí Minh tác giả Nguyễn Anh Tuấn Luận văn trình bày khái niệm dự án kinh doanh bất động sản nói chung chưa phân tích kỹ góc độ dự án nhà Luận văn nêu thực trạng pháp lý, đồng thời đưa bốn nhóm giải pháp để nâng cao vai trò hiệu quản lý nhà nước dự án kinh doanh bất động sản Nhìn chung đề tài tác giả sâu vào nghiên cứu khía cạnh khác quyền sử dụng đất vốn, thuế, địa điểm kinh doanh quyền sử dụng đất mà chưa nghiên cứu sâu vào trình chuyển nhượng kinh doanh quyền sử dụng đất Nội dung cơng trình thể góc độ khác quyền sử dụng đất Đa số cơng trình đánh giá thực trạng việc kinh doanh bất động sản giải pháp mang tính tạm thời Các cơng trình chưa nghiên cứu cách cặn kẽ quy định pháp luật liên quan đến chuyển nhượng kinh doanh QSDĐ dự án nhà Mục đích nghiên cứu nhiệm vụ đề tài Xuất phát từ quan điểm phát triển hoạt động kinh doanh quyền sử dụng đất Đảng Nhà nước “Phát triển thị trường bất động sản, bao gồm thị trường quyền sử dụng đất bất động sản gắn liền với đất” Từ thực tiễn xây dựng pháp luật thời gian qua, nhằm làm rõ hạn chế, ưu điểm tác động pháp luật Đồng thời tìm hướng giải quyết, nhằm hoàn thiện quy định pháp luật liên quan đến việc chuyển nhượng kinh doanh quyền sử dụng đất dự án nhà Từ mục tiêu tác giả đặt nhiệm vụ nghiên cứu luận văn là: - Tìm hiểu, nghiên cứu cách cụ thể, đầy đủ chuyển nhượng kinh doanh quyền sử dụng đất dự án nhà quy định hệ thống VBQPPL - Phân tích qui định pháp luật chế định này, vướng mắc, hạn chế, bất cập, thiếu sót thực tiễn áp dụng qui định có liên quan - Đề xuất vấn đề cần điều chỉnh, bổ sung, tìm phương pháp hợp lý để áp dụng thực tiễn, góp phần hồn thiện việc chuyển nhượng kinh doanh quyền sử dụng đất dự án nhà Đối tượng phạm vi nghiên cứu đề tài Thời gian: Luật đất đai năm 1993 đến Chuyển nhượng quyền sử dụng đất dự án kinh doanh nhà phạm trù rộng Pháp luật đất đai phân loại đất thành ba nhóm Mỗi nhóm có nhiều loại đất khác Do dung lượng thời gian nghiên cứu đề tài, tác giả tập trung nghiên cứu hoạt động chuyển nhượng quyền sử dụng đất thuộc loại đất nông thôn, đất đô thị Quyền sử dụng đất thuộc loại đất gắn liền với tài sản tạo lập đất thể dự án nhà Đề tài tập trung nghiên cứu chuyển nhượng quyền sử dụng đất phạm vi dự án nhà ở, việc xác lập quyền sử dụng đất chủ đầu tư, quy định pháp luật để quyền sử dụng đất đủ điều kiện đưa vào chuyển nhượng kinh doanh, phạm vi hình thức chuyển nhượng quyền sử dụng đất dự án nhà chủ đầu tư, chủ thể tham gia giao dịch với vai trò người nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất tài sản gắn liền với đất Bên cạnh tác giả nghiên cứu việc, thu hồi đất, giá đất, chuyển nhượng dự án nhà ở, việc cung cấp thông tin giao dịch kinh doanh quyền sử dụng đất tài sản gắn liền với đất Để hoàn thành đề tài này, tác giả nhận thức phải nghiên cứu sâu thêm vấn đề nghĩa vụ thuế chủ đầu tư, thị trường bất động sản, thủ tục hành liên quan đến dự án nhà Trong thời gian đến vấn đề cần phải nghiên cứu đề tài khoa học Phương pháp luận phương pháp nghiên cứu Luận văn thực dựa sở phương pháp luận chủ nghĩa Mac - Lênin, đường lối sách Đảng Nhà nước sách đất đai thị trường bất động sản Luận văn sử dụng phương pháp phân tích, so sánh, chứng minh, xem xét hoạt động thực tiễn, ý kiến chuyên gia lĩnh vực mà luận văn đề cập Bên cạnh luận văn tham khảo thêm cơng trình nghiên cứu có liên quan Ý nghĩa lý luận thực tiễn luận văn - Góp phần bổ sung vào hệ thống lý luận pháp luật chuyển nhượng kinh doanh quyền sử dụng đất nói chung chuyển nhượng kinh doanh quyền sử dụng đât dự án nhà nói riêng - Góp phần làm sáng tỏ nội dung hoạt động chuyển nhượng kinh doanh quyền sử dụng đất trình xác lập quyền sử dụng đất, đầu tư tạo lập tài sản đất, phạm vi hình thức chuyển nhượng kinh doanh quyền sử dụng đất chủ đầu tư hệ thống pháp luật đất đai - Luận văn tài liệu tham khảo cho sinh viên trình học tập nghiên cứu, doanh nghiệp hoạt động lĩnh vực kinh doanh bất động sản Luận vận đậy đu file:Luận vận Full ... LỤC MỞ ĐẦU Chương 1: KHÁI QUÁT VỀ CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TRONG DỰ ÁN ĐẦU TƯ XÂY DỰNG KINH DOANH NHÀ Ở .7 1.1 Những vấn đề chung dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ... dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà 1.1.2 Phân loại dự án nhà .12 1.2 Chủ thể chuyển nhượng, kinh doanh quyền sử dụng dự án nhà 13 1.3 Khái quát chuyển nhượng quyền sử dụng đất dự. .. đất dự án nhà 16 1.3.1 Khái niệm quyền sử dụng đất dự án nhà 16 1.3.2 Đặc điểm quyền sử dụng đất dự án nhà .17 1.3.3 Khái niệm chuyển nhượng, kinh doanh quyền sử dụng đất dự án nhà