THAÅM ÑÒNH TAØI CHÍNH DÖÏ AÙN KHU PHOÁ THÖÔNG MAÏI UNI – TOWN TAÏI COÂNG TY COÅ PHAÀN KINH DOANH VAØ PHAÙT TRIEÅN BÌNH DÖÔNG (TDC)

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM TP HỒ CHÍ MINH KHOA QLĐĐ & BĐS BÁO CÁO TÓM TẮT ĐỀ TÀI: THẨM ĐỊNH TÀI CHÍNH DỰ ÁN KHU PHỐ THƯƠNG MẠI UNI – TOWN TẠI CÔNG TY CỔ PHẦN KINH DOANH VÀ PHÁT TRIỂN BÌNH DƯƠNG (TDC) SVTH: TRẦN THỊ LAN NHI GVHD: ThS BÙI XUÂN NHÃ TP.Hồ Chí Minh, tháng năm 2011 Ngành Quản Lý Thị Trường Bất Động Sản SVTH: TRẦN THỊ LAN NHI ĐẶT VẤN ĐỀ  Tính cấp thiết vấn đề nghiên cứu: Trong trình chuyển đổi sang kinh tế thị trường cộng với việc gia nhập WTO, Việt Nam có bước phát triển nhanh chóng nhiều lĩnh vực, có lĩnh vực bất động sản Như biết, bất động sản nói chung đất đai nói riêng nguồn lực quốc gia Nếu biết khai thác sử dụng nguồn lực cách lành mạnh có hiệu có đóng góp vơ quan trọng cho phát triển ổn định kinh tế - xã hội đất nước Thời gian qua, mà kinh tế phát triển, đời sống xã hội không ngừng nâng cao làm cho nhu cầu người dân sống tiện nghi, thoải mái, môi trường động, đại trở thành nhu cầu thiết yếu Vì nhà ở, văn phòng làm việc, trung tâm mua sắm, vui chơi giải trí trở nên thiếu trầm trọng Từ Luật kinh doanh bất động sản đời với số sách ưu đãi đầu tư có nhiều cơng ty bất động sản nước tham gia thị trường đầy tiềm Kéo theo hàng loạt dự án bất động sản thực khiến cho thị trường bất động sản trở nên “nóng” thời gian qua Thực tế có dự án hồn thành hỗ trợ tích cực cho việc đáp ứng nhu cầu người dân, mang lại lợi ích cao cho doanh nghiệp góp phần phát triển Đất nước Nhưng bên cạnh cịn nhiều dự án bị đình trệ thực khơng có hiệu dẫn đến “dự án treo” gây lãng phí tiền của, cơng sức xã hội Vậy làm để có dự án đem lại hiệu thực địi hỏi cơng ty cần phải am hiểu thị trường bất động sản, có chiến lược thích hợp, đồng thời phải ý nhiều đến cơng tác thẩm định tài dự án trước triển khai thực để có đầu tư đắn hạn chế mức tối thiểu rủi ro xảy Nhận thức tầm quan trọng vấn đề nêu lý thực đề tài “THẨM ĐỊNH TÀI CHÍNH DỰ ÁN KHU PHỐ THƯƠNG MẠI UNI - TOWN TẠI CÔNG TY CỔ PHẦN KINH DOANH VÀ PHÁT TRIỂN BÌNH DƯƠNG” để đánh giá mức độ khả thi thực dự án  Mục tiêu nghiên cứu đề tài: Dựa phương án lập dự án, kỹ thuật phân tích thẩm định tiến hành nghiên cứu tính khả thi dự án từ có giải pháp đề xuất thích hợp để thực dự án có hiệu  Đối tượng phạm vi nghiên cứu:  Đối tượng nghiên cứu: Các phương pháp phân tích thơng số tài sử dụng để phục vụ cho cơng tác thẩm định dự án Đề tài tập chung nghiên cứu tính khả thi dự án  Phạm vi nghiên cứu: - Thời gian: Từ 25/04/2011 đến 25/08/2011 - Không gian: Tại trụ sở cơng ty Cổ phần kinh doanh phát triển Bình Dương, Lơ I 24 → 29, đường Đồng Khởi, Phường Hòa Phú, TX Thủ Dầu Một, tỉnh Bình Dương Trang Ngành Quản Lý Thị Trường Bất Động Sản SVTH: TRẦN THỊ LAN NHI PHẦN I TỔNG QUAN I.1 Cơ sở lý luận vấn đề nghiên cứu I.1.1 Cơ sở khoa học Tổng quan bất động sản thị trường bất động sản  Khái niệm bất động sản Việc phân loại tài sản thành “bất động sản” “động sản” có nguồn gốc từ luật cổ La Mã, theo bất động sản khơng đất đai, cải lòng đất mà tất tạo sức lao động người mặt đất Bất động sản bao gồm cơng trình xây dựng, mùa màng, trồng… tất liên quan đến đất đai hay gắn liền với đất đai, vật mặt đất với phận cấu thành lãnh thổ  Khái niệm thị trường bất động sản Thị trường bất động sản thị trường người mua người bán tác động qua lại lẫn nhau, để thực việc mua bán bất động sản thông qua chế giá Tổng quan đầu tư đầu tư bất động sản  Khái niệm hoạt động đầu tư  Đầu tư: theo Luật đầu tư: “Đầu tư việc nhà đầu tư bỏ vốn loại tài sản hữu hình vơ hình để hình thành tài sản tiến hành hoạt động đầu tư theo quy định luật đầu tư quy định khác pháp luật có liên quan”  Dự án đầu tư: Tập hợp đề xuất có liên quan đến việc bỏ vốn để tạo mới, mở rộng cải tạo sở vật chất định, nhằm đạt tăng trưởng số lượng trì, cải tiến, nâng cao chất lượng sản phẩm dịch vụ khoảng thời gian xác định  Khái niệm đầu tư bất động sản (BĐS) Đầu tư BĐS việc nhà đầu tư bỏ vốn để tạo dựng tài sản BĐS mua, bán, khai thác cho thuê, tiến hành hoạt động dịch vụ BĐS, hoạt động đầu tư bất động sản nhằm mục đích sinh lời đáp ứng lợi ích xã hội Về thời gian đầu tư tính từ bắt đầu dự án đến kết thúc hoạt động dự án Đầu tư hoạt động thực thời gian đầu chu kỳ dự án Tổng quan thẩm định tài dự án đầu tư a Khái niệm thẩm định dự án đầu tư “Thẩm định dự án đầu tư hoạt động chuẩn bị dự án; thực kỹ thuật phân tích dự án thiết lập; để định đầu tư, thỏa mãn yêu cầu thẩm định nhà nước” b Mục đích thẩm định dự án đầu tư: - Xác định tính chất khả thi dự án, đảm bảo hiệu kinh tế - xã hội hiệu tài mong muốn - Đánh giá lợi ích chi phí tài chính, lợi ích chi phí kinh tế, hiệu xã hội dự án cách xác khoa học Trang Ngành Quản Lý Thị Trường Bất Động Sản SVTH: TRẦN THỊ LAN NHI - Ra định đầu tư đắn, xác định chế độ ưu tiên đầu tư hợp lý; Phù hợp với định hướng chiến lược phát triển đầu tư, chiến lược quy hoạch phát triển kinh tế xã hội - Bảo đảm thực quy định pháp luật dự án đầu tư  Quy trình thẩm định dự án đầu tư Sơ đồ I.1: Quy trình thẩm định dự án đầu tư Xác định thông số quan trọng dự án Kiểm tra dộ tin cậy thông số quan trọng dự án Không tin cậy Xây dựng thông số quan trọng dự án đạt độ tin cậy Tin cậy Kiểm tra sở khoa học tính thực tiễn phương pháp lập dự án Không phù hợp Xây dựng lại phương pháp khoa học, phù hợp thực tiễn để tính tóan Kết xấu Đề nghị bác dự án Phù hợp Đánh giá bảng kết theo mức lạc quan Kết tốt Xây dựng độ nhậy theo thông số chủ yếu KẾT LUẬN RA QUYẾT ĐỊNH Bảng nhận định kết tổng hợp theo độ nhạy (Nguồn: Th.S Đinh Thế Hiển, 2006)     c Nội dung thẩm định tài Lập báo cáo tài dự kiến cho năm giai đoạn đời dự án xác định dòng tiền dự án Thẩm định an tịan tài Thẩm định hiệu tài dự án đầu tư thơng qua tiêu tài chính: Độ nhạy dự án (độ nhạy chiều hai chiều) Trang Ngành Quản Lý Thị Trường Bất Động Sản SVTH: TRẦN THỊ LAN NHI I.1.2 Cơ sở pháp lý - Luật đầu tư (hiệu lực 01/07/2006) - Luật đất đai ( hiệu lực 01/07/2004) - Luật doanh nghiệp (hiệu lực 01/07/2006) - Luật kinh doanh bất động sản (hiệu lực 01/01/2007) - Thông tư số 08/2005/TT-BXD ngày 06-05-2005 Bộ xây dựng hướng dẫn số nội dung lập, thẩm định, phê duyệt dự án đầu tư xây dựng cơng trình xử lý chuyển tiếp thực nghị định số 16/2005/NĐ-CP ngày 07-02-2005 Chính Phủ - Quyết định số 11/2005/QĐ-BXD ngày 15-04-2005 Bộ trưởng Bộ xây dựng việc ban hành định mức chi phí lập dự án thiết kế xây dựng cơng trình - Thơng tư 04/2005/TT-BXD ngày 01-04-2005 hướng dẫn việc lập quản lí chi phí dự án đầu tư xây dựng cơng trình - Theo luật khuyến khích đầu tư nước - Các nghị định kèm hướng dẫn luật - Các văn hướng dẫn kèm theo ban ngành có liên quan I.1.3 Cơ sở thực tiễn Thực trạng tình hình đầu tư bất động sản nước ta Hiện nay, tình hình đầu tư bất động sản nước ta gặp nhiều khó khăn nằm trạng thái “bóng băng”, có nhiều yếu tố tác động mạnh đến cụ thể là: - Một yếu tố định giá đầu vào sản phẩm Với đặc trưng lĩnh vực BĐS, giá vật liệu xây dựng giá đất tăng, giá bán sản phẩm phụ thuộc vào nhiều loại chi phí vận hành dự án - Ơng Nguyễn Hữu Cường, Chủ tịch Câu lạc BĐS Hà Nội, Chủ tịch HĐQT Tổng giám đốc Công ty cổ phần Xây dựng Cường Phát nhận định, giá BĐS tăng tỷ giá VND/USD, giá vật liệu xây dựng giá đền bù đất có xu hướng tăng Đầu vào tăng cao khiến doanh nghiệp phải tính tốn điều chỉnh giá bán - Nhận định hồn tồn có sở, năm 2010, biến động giá yếu tố đầu vào khiến không doanh nghiệp kinh doanh BĐS gặp khó Đặc biệt, giá đền bù đất theo quy định tăng - lần so với trước; giá vật liệu xây dựng sắt, thép, xi măng tăng 10%; giá thuê lao động chi phí khác tăng cao Các yếu tố góp phần làm tăng giá BĐS năm 2010 tiếp tục đẩy giá BĐS năm 2011 lên cao - Yếu tố quan trọng khác tác động đến giá BĐS sách điều hành Nhà nước lĩnh vực BĐS, quy định quyền sở hữu, sử dụng, thuê hay chuyển nhượng, sách liên quan đến nghĩa vụ tài khác - Riêng với sách khống chế tổng dư nợ đầu tư vào BĐS không 11%, thấy, thị trường BĐS nằm vịng kiểm sốt, ổn định phát triển vững so với thị trường khác chứng khoán, vàng, ngoại tệ Đây yếu tố để ông Kwak Won Kap, Tổng giám đốc Công ty liên doanh TNHH Phát triển đô thị An Khánh (An Khanh JVC) tin tưởng rằng, thị trường BĐS năm tiếp tục tăng trưởng mức giá xu hướng tăng Một yếu tố khác đánh giá góp phần làm tăng giá bán BĐS kinh tế ổn định năm 2011, kéo theo thu nhập tăng tăng nhu cầu sở hữu BĐS Khi nhu cầu nhiều khả chi trả cao, đương nhiên, giá BĐS tăng Trang Ngành Quản Lý Thị Trường Bất Động Sản SVTH: TRẦN THỊ LAN NHI Theo đánh giá ông Phan Thành Mai, Tổng giám đốc Công ty cổ phần Quỹ Đầu tư BĐS VPReit, năm 2011, dự báo lạm phát giảm, kinh tế tăng trưởng khả quan hơn, đầu tư bất động sản xem hiệu cao rủi ro so với thị trường khác vàng, chứng khoán…, nên nhu cầu BĐS tăng, sức tiêu thụ thị trường tốt Đó hội để giá BĐS tăng lên năm Thực trạng tình hình đầu tư bất động sản Bình Dương Theo chuyên viên nhà đất Sở Xây dựng, dân số Bình Dương 1,5 triệu người (50% dân nhập cư) Con số gấp đôi năm 2000 Bình Dương có tỉ lệ tăng dân số gần gấp đơi TPHCM (3,5%/năm) Với mức thu nhập GDP bình qn 21,5 triệu đồng/năm, việc người dân Bình Dương khơng có nhà, để sở hữu nhà không khó Chính vậy, chưa tính đến yếu tố khác, nhà đầu tư tin tưởng vào phát triển đầy khả thi thị trường BĐS Bình Dương I.2 Giới thiệu cơng ty Cổ phần kinh doanh phát triển Bình Dương Cơng ty Cổ phần Kinh doanh Phát triển Bình Dương (TDC) cổ phần hóa từ phận kinh doanh thương mại Công ty TM-ĐT Phát triển (Becamex) vào ngày 01 tháng năm 2002 TDC ngày phát triển vững thương trường nhờ vào tảng kinh nghiệm, với khả quản lý, điều hành mang tính đột phá ban lãnh đạo doanh nghiệp thúc đẩy công ty ngày phát triển mạnh mẽ tất lĩnh vực hoạt động kinh doanh Sơ đồ I.1: Sơ đồ tổ chức công ty TDC ĐẠI HỘI ĐÔNG CỔ ĐÔNG CHỦ TỊNH HĐQT TRƯỞNG BAN KIỂM SỐT TỔNG GIÁM ĐỐC Phịng Quản Lý Tài Chính Phịng Quản Trị Hệ Thống Phịng Kinh Doanh Tổng Hợp Phịng Dịch Vụ Chăm Sóc KH Chi Nhánh Myland Tp HCM Phòng Tiếp Thị Và Bán Hàng Chi Nhánh Myland Mỹ Phước Chi Nhánh TDC Hải Phòng Sàn Giao Dịch BĐS Myland Xí Nghiệp Xây Dựng TDC Phịng Tổ Chức Và Pháp Chế Chi Nhánh Myland Bàu Bàng Phịng Kế Tốn Ban Quản Lý Rubyland Xí Nghiệp Cầu Kiện TDC Phân Xưởng XN BTTS Mỹ Phước Xí Nghiệp Bê Tông Trộn Sẵn TDC Chi Nhánh TDC Chơn Thành Phân Xưởng XN BTTS Phú Hòa Ban Quản Lý CLB Bóng Đá Trẻ Ban Thu Hồi Cơng Nợ (Nguồn: Phịng Tổ chức – pháp chế) Trang Ngành Quản Lý Thị Trường Bất Động Sản I.3 Nội dung, phương pháp quy trình thực I.3.1 Nội dung nghiên cứu  Sơ lược dự án thực  Thẩm định hiệu tài dự án  Thẩm định an tồn tốn  Phân tích độ nhạy  Một số đề xuất phòng ngừa rủi ro I.3.2 Phương pháp nghiên cứu  Thu thập thông tin  Phương pháp điều tra  Phương pháp phân tích tổng hợp  Phương pháp thống kê  Phương pháp dự báo  Phương pháp chuyên gia I.3.3 Quy trình thực đề tài  Bước 1: Công tác chuẩn bị  Bước 2: Thu thập thông tin  Bước 3: Xử lý thông tin  Bước 4: Thực báo cáo  Bước 5: Hoàn tất báo cáo Trang SVTH: TRẦN THỊ LAN NHI Ngành Quản Lý Thị Trường Bất Động Sản SVTH: TRẦN THỊ LAN NHI PHẦN II: KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU II.1 Giới thiệu dự án II.1.1 Đánh giá thị trường Trước đưa dự án đầu tư cơng tác nghiên cứu, đánh giá thị trường bước quan trọng để có nhìn tổng qt thị trường sản phẩm dự định đầu tư Tổng quan tình hình kinh tế xã hội Việt Nam tỉnh Bình Dương a Tổng quan tình hình kinh tế xã hội Việt Nam Kinh tế nước ta bước khỏi tình trạng suy giảm có mức tăng trưởng cao GDP năm 2010 tăng khoảng 6,78%, cao tiêu Quốc hội đề ra(6%) Vốn đầu tư phát triển năm 2010 ước tăng 12,9% so với năm 2009 khoảng 41% GDP Tốc độ thị hóa Việt Nam nhanh 7%-10%, thúc đẩy nhu cầu nhà tăng cao Biểu đồ II.1: Tăng trưởng GDP khu vực kinh tế Việt Nam giai đoạn 2000- 2010 (nguồn: Tổng cục thống kê) Tuy nhiên, giá trị danh nghĩa thực tế đời sống người dân ngày trở nên khó khăn tỷ lệ lạm phát cao Mặc dù lượng tiền tệ có tăng thực chất lượng hàng hóa tăng không đáng kể theo thống kê tháng đầu năm tỷ lệ lạm phát Việt Nam cao Châu Á đứng thứ hai giới sau Venezuana Theo số liệu cụ thể trung bình suốt năm năm vừa qua lạm phát VN mức hai số, so với cuối năm 2010 số giá tiêu dùng tháng 7-2011 tăng 14,61% tăng 22,16% so với kỳ năm trước Trong Trung Quốc lạm phát 6,4%, Thái Lan 4%, Indonesia 5,5%, Philippines 4,7% Tiền tệ nhân tố tác động đến lạm phát, sách tiền tệ chặt chẽ thận trọng hướng, vấn đề bố trí nguồn tiền hướng vào sản xuất kinh doanh Tỷ lệ lạm phát ngày tăng cao buộc Nhà nước phải thực sách thắt chặt tiền tệ cách nghiêm chỉnh Chính sách gây khó khăn nhiều cho nhà đầu tư bất động sản việc vay ngân hàng dẫn đến thiếu vốn, dự án bị đình trệ mà trễ chi phí đầu vào tăng lên, khiến cho dự án bị phá sản có thực Trang Ngành Quản Lý Thị Trường Bất Động Sản SVTH: TRẦN THỊ LAN NHI chất lượng không tính tốn kỹ chắn nhà đầu tư bị lỗ bị phá sản Biểu đồ II.2: Biểu đồ tiêu lạm phát năm 2011 qua lần điều chỉnh lạm phát thực tế bảy tháng đầu năm 2011 (Nguồn: Tổng hợp thống kê) b Tổng quan tình hình kinh tế xã hội tỉnh Bình Dương Trong tháng đầu năm 2011, Bình Dương tập trung thực liệt, đồng giải pháp kiềm chế lạm phát, ổn định kinh tế vĩ mô, đảm bảo an sinh xã hội Tổng sản phẩm GDP tháng đầu năm 2011 ước tăng 13,2% so với kỳ Giá trị sản xuất công nghiệp ước thực 52.799 tỷ đồng, tăng 17,5% so với với kỳ năm 2010 Tổng mức bán lẻ hàng hóa dịch vụ ước thực 25.567 tỷ đồng, tăng 305 so với kỳ năm 2010 Tiếp tục thực sách trải thảm đỏ mời gọi nhà đầu tư, tháng đầu năm 2011, đầu tư nước có 644 doanh nghiệp đăng ký kinh doanh với tổng vốn đăng ký 743 tỷ đồng Lũy nay, tồn tỉnh có 11.055 doanh nghiệp đăng ký kinh doanh với tổng vốn đăng ký 76.589 tỷ đồng Thu hút vốn đầu tư nước 449,2 triệu đô la Mỹ, gồm 39 dự án với số vốn 246,7 triệu đô la Mỹ 51 lượt dự án bổ sung vốn với số vốn 202,46 triệu đô la Mỹ Riêng khu công nghiệp thu hút 398,1 triệu đô la Mỹ, gồm 26 dự án với tổng số vốn 212,3 triệu đô la Mỹ Bên cạnh đó, cơng tác đảm bảo an sinh xã hội đẩy mạnh, thực tốt công tác chăm lo cho người nghèo, đối tượng sách, người có cơng, gia đình thương binh liệt sĩ; tạo cơng ăn việc làm cho công nhân lao động An ninh trị, trật tự an tồn xã hội giữ vững, ổn định Tốc độ thị hóa Bình Dương nhanh tỷ lệ thị hố đạt 40% năm 2010, dự kiến tăng lên 50% năm 2015 đạt 75% năm 2020 Dự báo, dân số đô thị năm 2010 480 nghìn người, năm 2020 1,5 triệu người Phấn đấu đưa tỉnh Bình Dương trở thành đô thị loại I, trực thuộc Trung ương vào năm 2020 Khơng gian thành phố Bình Dương kết nối với thành phố Hồ Chí Minh thành phố Biên Hồ trở thành đại đô thị nước Trang Ngành Quản Lý Thị Trường Bất Động Sản SVTH: TRẦN THỊ LAN NHI Q trình phát triển nhanh chóng sách thúc đẩy kinh tế đắn tỉnh nâng cao chất lượng sống cho người dân thu hút lượng lớn dân nhập cư học tạo nhu cầu nhà lớn điều kiện thuận lợi cho thị trường bất động sản phát triển diễn biến sôi động tỉnh Bình Dương Thị trường thương mại - hộ tỉnh Bình Dương a Thị trường siêu thị - thương mại tỉnh Bình Dương Theo chuyên gia nhận định, triển vọng tương lai thị trường bán lẻ Bình Dương tương đối khả quan kinh tế cải thiện thu nhập đầu người ngày tăng Hiện địa bàn tỉnh, tập trung nhiều nhà bán lẻ có tiếng Vinatex, Fivimart, Citimart BD Mart Đồng thời, vào tháng 3/2010, siêu thị Metro Cash & Carry Bình Dương lên kế hoạch khởi công dự kiến vào họat động tháng 10/2010 Thị xã Thủ Dầu Một.Trong tương lai có khoảng dự án bán lẻ gồm trung tâm thương mại, siêu thị đại siêu thị Theo nhận định nhiều chuyên gia, thị trường bán lẻ Việt Nam tiềm phát triển lớn, hứa hẹn tạo nên sôi động thị trường mặt bán lẻ địa bàn tỉnh Bình Dương nói riêng nước nói chung b Thị trường hộ tỉnh Bình Dương Bảng II.1: Phân tích thị trường hộ Điểm mạnh  Nhu cầu hộ tăng lên  Giá hộ hợp lý đất nhà, thích hợp cho tầng lớp  Cơ sở hạ tầng phát triển đồng  Nhu cầu tăng cao dân số tăng (tăng tự nhiên tăng học)  Quỹ đất lớn Điểm yếu  Giá xăng dầu giá vàng giới tăng cao, cộng với việc lạm phát thời gian qua khiến cho giá vật liệu xây dựng tăng lên theo  Các hình thức hỗ trợ tài ngày khó khăn Đặc biệt sách siết dụng tài bất động sản nhà nước thời gian qua làm cho việc giao dịch thị trường chững lại Cơ hội  Quỹ đất tỉnh ngoại thành cịn nhiều Đây nguồn tài nguyên lớn nhiều tiềm biết khai thác có hiệu  Sự phát triển thị trường chấp  Q trình thị hóa phát triển nhanh chóng Thách thức  Đây thị trường đầy tiềm nên phải cạnh tranh với chủ đầu tư khác có loại dự án  Thị trường hộ chậm tiến độ ảnh hưởng phát triển sở hạ tầng (Nguồn: Phân tích tổng hợp) Phân tích đối tượng khách hàng Những người có thu nhập cao có nhu cầu kinh doanh thương mại nhà thành phố đối tượng tiềm cho dự án Sự cần thiết đầu tư dự án Khu phố thương mại Uni – Town Góp phần để Bình Dương tiếp tục phát triển mạnh sở hạ tầng kỹ thuật, công nghiệp dịch vụ Trang Ngành Quản Lý Thị Trường Bất Động Sản SVTH: TRẦN THỊ LAN NHI Giải lượng lớn nhu cầu nơi ăn chốn Góp phần xây dựng hồn thiện thành phố Bình Dương đại kiểu theo kế hoạch tỉnh phê duyệt Theo sách giãn dân tương lai để giảm bớt áp lực nhà tượng ảnh hưởng có liên quan đô thị đất chặt người đông, đáp ứng nhu cầu nhà có chất lượng tốt cho người dân Mục tiêu đầu tư dự án - Giải nhu cầu nhà cho người dân có thu nhập khá, cán cơng nhân viên, chuyên gia làm việc nhà máy xí nghiệp người dân có nhu cầu - Xây dựng khu dân cư, kết hợp với hạ tầng đồng bộ, đủ tiêu chuẩn đáp ứng nhu cầu nhà ở, sinh hoạt, làm việc nghỉ ngơi người dân đồng thời cải tạo điều kiện kiến trúc cảnh quan, môi trường khu vực dự án - Phù hợp với định hướng phát triển cơng nghiệp hóa – đại hóa, góp phần vào an sinh xã hội, tạo môi trường sống lành mạnh cho người dân Góp phần phát triển vào tốc độ thị hóa, tốc độ tăng trưởng GDP tốc độ tăng trưởng cơng nghiệp - Góp phần ổn định kinh tế vĩ mơ, trì tốc độ tăng trưởng hợp lý, bền vững chủ động ngăn ngừa suy giảm suy thoái kinh tế - Khơi thông hệ thống giao thông khu vực dân cư lân cận, tăng giá trị quỹ đất xung quanh khu vực, tăng tính hiệu việc sử dụng đất - Tổ chức không gian nhà phù hợp với nhu cầu tính chất đô thị - Phục vụ công tác quản lý đô thị, đáp ứng nhu cầu đầu tư kinh doanh nhà đầu tư - Thu hút dân cư, giảm dần áp lực tải dân số đè nặng lên khu vực trung tâm, phù hợp với tiêu chí nâng cao chất lượng sống phát triển hoàn chỉnh tổng thể kinh tế xã hội tỉnh Bình Dương I.1.2 Hình thức đầu tư Sơ đồ II.1 Vị trí dự án đầu tư (Nguồn: phòng Tổ chức – pháp chế) Trang 10 Ngành Quản Lý Thị Trường Bất Động Sản SVTH: TRẦN THỊ LAN NHI Vị trí dự án Với tứ cận sau: + Bắc giáp: đường tạo lực (Thành phố Bình Dương) + Đơng giáp: đường DT 4B (Thành phố Bình Dương) + Tây giáp: đường tạo lực GH2 (Thành phố Bình Dương) + Nam giáp: đường NT 10B (Thành phố Bình Dương) Mơ tả cơng trình Dự án Khà phố thương mại Uni-Town thiết kế với mẫu nhà liên kế: liên kế vườn liên kế thương mại vừa đáp ứng nhu cầu không gian sống đại đẳng cấp thuận lợi hoạt động kinh doanh Tận dụng hệ thống giao thông tuyến đường, dãy nhà phố bố trí nằm dọc theo tuyến đường nhằm tiếp xúc trực tiếp bên phù hợp với nhu cầu kinh doanh làm tăng giá trị kinh tế Đặc biệt tất dãy nhà phố có hai mặt tiền, mặt tiếp giáp với đường liên thông với tuyến đường đường nội khu vực Các cụm dãy nhà phố thiết kế thành nhiều mẫu khác bố trí với cao độ khác tạo nên không gian sinh động phong cách kiến trúc phải đồng thống làm tăng tính hiệu cho phố tổng quan khu phố Hình thức đầu tư Công ty đầu tư xây dựng dự án với hình thức hồn chỉnh tồn khu đất theo quy hoạch thiết kế duyệt nên hình thức đầu tư xây dựng cơng trình xây dựng mới, sau bán cho đối tượng có nhu cầu Quy hoạch mặt tổng thể dự án Biểu đồ II.3: Cơ cấu mặt tổng thể dự án 35,000.00 33,415.40 30,000.00 25,000.00 20,835.60 20,000.00 15,000.00 10,000.00 5,000.00 0.00 Diện tích (m2) Ghi (%) 252 Diện tích đất xây dựng Diện tích xanh Đất giao thông, vỉa hè 33,415.40 252 20,835.60 61.31 0.46 38.23 (Nguồn: phòng Tổ chức – pháp chế) Trang 11 Ngành Quản Lý Thị Trường Bất Động Sản SVTH: TRẦN THỊ LAN NHI Sơ đồ II.2: Quy hoạch mặt tổng thể dự án (Nguồn: phòng Tổ chức – pháp chế) Mơ hình phối cảnh dự án Hình II.1: Mơ hình phối cảnh dự án Khu phố thương mại Uni – town (Nguồn: Phòng Marketing) Trang 12 Ngành Quản Lý Thị Trường Bất Động Sản SVTH: TRẦN THỊ LAN NHI II.2 Công tác hoạch định tài cho dự án “Khu phố thương mại Uni – town” II.2.1 Cơng tác hoạch định tài cho dự án “Khu phố thương mại Uni – town” thực công ty Quy mô đầu tư Bảng II.2: Quy mô đầu tư dự án STT Loại công trình ĐVT I Khu liên kế thương mại – dịch vụ Nhà liên kế phố tầng Số Số dãy 136 Nhà liên kế phố tầng 149 285 Tổng cộng II III ĐVT Diện tích đất Diện tích đất Diện tích xây dựng 10 m2 16,186.02 59,640 20 17,229.38 56,063 33,415.40 115,703 252.00 20,835.60 m 30 m m Cơng trình xanh m Cơng trình giao thơng, vỉa hè (Nguồn: Phịng tổ chức – pháp chế) Các khoản Chi phí để thực dự án Bảng II.3: Bảng khái tóan vốn đầu tư (Diễn giải phụ lục 01) Đơn giá (VNĐ/m2) Chỉ tiêu Diện tích (m2) Thành tiền (VNĐ, bao gồm VAT) Tỷ lệ (%) 16,500,000 54,503 899,299,500,000 72.63 2,526,354 115,703 292,305,950,000 23.61 30,000 54,503 1,635,090,000 0.13 21,904,155,700 1.77 Chi phí tư vấn đầu tư xây dựng 5,705,668,043 0.46 Chi phí quản lý dự án 1,511,845,670 0.12 15,792,259,785 1.28 1,238,154,469,198 100 Chi phí đất Chi phí xây dựng Chi phí xanh – cảnh quan Chi phí hạ tầng kỹ thuật Chi phí dự phịng Tổng dự tốn chi phí cho dự án (Nguồn: phòng Tổ chức – pháp chế) Nguồn vốn cấu nguồn vốn a Cơ cấu nguồn vốn Bảng II.4: Cơ cấu nguồn vốn STT Nguồn vốn Tỷ lệ (%) Giá trị (VNĐ) Vốn tự có 24.23 300,000,000,000 Vốn huy động khác 32.31 400,000,000,000 Vốn huy động từ khách hàng 43.46 538,154,469,198 Tổng cộng 100 1,238,154,469,198 (Nguồn: phòng Tổ chức – pháp chế) b Tiến độ phân bổ vốn đầu tư xây dựng (Diễn giải Phụ lục 02) Tiến độ đầu tư xây dựng cụ thể dự án kéo dài năm, tiến độ phân bổ vốn đầu tư xây dựng kéo dài năm Trang 13 Ngành Quản Lý Thị Trường Bất Động Sản SVTH: TRẦN THỊ LAN NHI II.2.2 Lập báo cáo tài dự kiến cho năm theo vòng đời dự án xây dựng bảng ngân lưu tài dự án Dự tính doanh thu dự án  Kế hoạch kinh doanh Trong phạm vi báo cáo xin đưa kế hoạch kinh doanh dựa phương án đầu tư sau: - Giá thành đầu tư m2 hộ 10,701,144 đồng/m2 sàn xây dựng Giá kinh doanh xác định theo giá thị trường thời điểm kinh doanh Giá bán hộ áp dụng nguyên tắc tạm tính phí đầu tư theo dự án phân bổ bình qn diện tích hộ, dịch vụ cơng cộng áp dụng hệ số giá cho vị trí Căn vào điều tra giá bán thị trường giá bán cụ thể hộ cịn tùy thuộc vào vị trí, đặc điểm riêng (sự đa dạng mơ hình sản phẩm đáp ứng nhu cầu khách hàng) Công ty tiến hành bán 285 hộ có quy cách trung bình (5x21) theo phương án sau bán 136 hộ tầng với giá sàn xây dựng 11.300.000 đồng/m2 sàn, 149 hộ tầng với giá sàn xây dưng 11.000.000 đồng/m2 sàn góc cao 50.000.000/căn  Doanh thu dự kiến: Bảng II.5: Tiến độ kinh doanh dự án Năm Tiến dộ kinh doanh 10% 18% 15% 15% 15% 15% 12% (Nguồn: Phòng tổ chức – pháp chế) Giá bán hộ tính thời điểm bắt đầu dự án (năm 1) Trên thực tế giá bán bị tác động lạm phát nên công ty dự tính giá bán năm sau cao năm trước 5% Bảng II.6: Doanh thu dự kiến theo năm Năm Doanh thu (VNĐ) Tỷ lệ (%) Năm Năm Năm Năm Năm Năm Năm Tổng cộng 129,262,500,000 244,306,125,000 213,283,125,000 222,977,812,500 232,672,500,000 242,367,187,500 201,649,500,000 1,486,518,750,000 8.70% 16.43% 14.35% 15.00% 15.65% 16.30% 13.57% 100.00% (Nguồn: tính tốn tổng hợp) Chi phí hoạt động dự kiến dự án Bảng II.7: Chi phí hoạt động dự kiến cho dự án Stt Diễn giải VAT (10%) Chi phí tư vấn đầu tư Chi phí quản lý Năm Năm Năm Năm 16,350,900,000 16,350,900,000 Năm 16,350,900,000 Năm 16,350,900,000 Tổng 19,308,675,073 11,496,322,127 3,960,182,569 1,226,788,379 5,186,970,948 824,643,093 549,762,062 1,374,405,155 Chi phí bảo hiểm 1,292,625,000 2,443,061,250 2,132,831,250 2,229,778,125 2,326,725,000 2,423,671,875 2,016,495,000 14,865,187,500 Chi phí quảng cáo, bán hàng 2,585,250,000 4,886,122,500 4,265,662,500 4,459,556,250 4,653,450,000 4,847,343,750 4,032,990,000 29,730,375,000 Hoa hồng 646,312,500 1,221,530,625 1,066,415,625 1,114,889,063 1,163,362,500 1,211,835,938 1,008,247,500 7,432,593,750 28,617,688,234 21,823,586,943 23,815,809,375 24,155,123,438 24,494,437,500 24,833,751,563 23,408,632,500 171,149,029,553 TỔNG CỘNG 16,350,900,000 Năm 112,559,497,200 (Nguồn: tính tốn tổng hợp) Trang 14 Ngành Quản Lý Thị Trường Bất Động Sản SVTH: TRẦN THỊ LAN NHI Dự trù lãi lỗ dự án Bảng II.8: Dự trù lãi lỗ dự án (ĐVT: VNĐ) Chỉ tiêu Năm Năm Năm Năm4 Năm Năm Năm TỔNG CỘNG 129,262,500,000 244,306,125,000 213,283,125,000 222,977,812,500 232,672,500,000 242,367,187,500 201,649,500,000 1,486,518,750,000 0 163,509,000,000 163,509,000,000 163,509,000,000 163,509,000,000 163,509,000,000 817,545,000,000 Chi phí XD TB 179,687,965,182 107,444,030,909 Chi phí hoạt động 28,617,688,234 21,823,586,943 Chi phí dự phịng 8,613,959,883 5,742,639,922 Tổng chi phí 216,919,613,299 135,010,257,774 187,324,809,375 187,664,123,438 188,003,437,500 188,342,751,563 186,917,632,500 1,290,182,625,448 Lợi nhuận trước thuế -87,657,113,299 109,295,867,226 25,958,315,625 35,313,689,063 44,669,062,500 54,024,435,938 14,731,867,500 196,336,124,552 Thuế thu nhập (25%) 27,323,966,806 6,489,578,906 8,828,422,266 11,167,265,625 13,506,108,984 3,682,966,875 70,998,309,463 Lợi Nhuận sau thuế -87,657,113,299 81,971,900,419 19,468,736,719 26,485,266,797 33,501,796,875 40,518,326,953 11,048,900,625 125,337,815,089 Tổng doanh thu Chi phí đất 287,131,996,091 23,815,809,375 24,155,123,438 24,494,437,500 24,833,751,563 23,408,632,500 171,149,029,553 14,356,599,805 (Nguồn: Tính tốn tổng hợp) Bảng ngân lưu tài Đây bảng quan trọng suốt q trình phân tích tài dự án đầu tư Nó bảng tổng hợp tiêu tài cho biết dịng tiền vào dòng tiền tiến hành dự án Bảng II.9: Bảng ngân lưu tài cho dự án (ĐVT: VNĐ) STT Diễn giải Dòng tiền ban đầu Năm Năm Năm Năm Năm Năm Năm Tổng cộng TỔNG NGÂN LƯU VÀO 129,262,500,000 244,306,125,000 213,283,125,000 222,977,812,500 232,672,500,000 242,367,187,500 201,649,500,000 1,486,518,750,000 Doanh thu 129,262,500,000 244,306,125,000 213,283,125,000 222,977,812,500 232,672,500,000 242,367,187,500 201,649,500,000 1,486,518,750,000 TỔNG NGÂN LƯU RA 216,919,613,299 162,334,224,581 193,814,388,281 196,492,545,703 199,170,703,125 201,848,860,547 190,600,599,375 1,361,180,934,911 Chi phí đất 0 163,509,000,000 163,509,000,000 163,509,000,000 163,509,000,000 163,509,000,000 817,545,000,000 Chi phí XD - TB 179,687,965,182 107,444,030,909 0 0 287,131,996,091 Chi phí hoạt động 28,617,688,234 21,823,586,943 23,815,809,375 24,155,123,438 24,494,437,500 24,833,751,563 23,408,632,500 171,149,029,553 Chi phí dự phịng 8,613,959,883 5,742,639,922 Thuế thu nhập 0 27,323,966,806 6,489,578,906 8,828,422,266 11,167,265,625 13,506,108,984 3,682,966,875 70,998,309,463 TỔNG NGÂN LƯU -87,657,113,299 81,971,900,419 19,468,736,719 26,485,266,797 33,501,796,875 40,518,326,953 11,048,900,625 125,337,815,089 Chiết khấu (hệ số chiết khấu 14%) -87,657,113,299 71,905,175,806 8,538,919,613 7,744,230,058 7,346,885,280 7,108,478,413 1,615,336,349 16,601,912,220 Tích lũy -87,657,113,299 71,905,175,806 8,538,919,613 7,744,230,058 7,346,885,280 7,108,478,413 1,615,336,349 16,601,912,220 I II III 14,356,599,805 (Nguồn: Tính tốn tổng hợp) Trang 15 Ngành Quản Lý Thị Trường Bất Động Sản SVTH: TRẦN THỊ LAN NHI Tổng hợp tiêu tài dự án - Tổng chi phí đầu tư dự án: 1,238,154,469,198 đồng - Tổng doanh thu dự kiến dự án là: 1,486,518,750,000 đồng - Thuế thu nhập doanh nghiệp: 70,998,309,463đồng - Lợi nhận ròng dự án: 125,337,815,089đồng - Hiện giá thu nhập (NPV) dự án: 55,279,699,078đồng - Suất thu hồi vốn nội (IRR) dự án: 47% - Thời gian hồn vốn có chiết khấu: năm tháng - Tỷ số lợi ích chi phí (B/C): 1.0273 - Điểm hịa vốn doanh thu: 29.91% II.3 Thẩm định tiêu tài dự án II.3.1 Thẩm định độ an tòan tài  Xác định gần xác nhu cầu tổng mức vốn đầu tư (bảng II.3) cấu nguồn vốn dự án; xác định nguồn tài trợ cho dự án, khả đảm bảo vốn từ nguồn mặt số lượng tiến độ.(bảng II.4) Tuy nhiên, thời điểm tại, với số lạm phát gia tăng dự án khơng thực theo tiến độ kinh phí cho hạng mục đầu tư xây dựng có khả tăng giá vật liệu xây dựng tăng lên cần xem xét, điều chỉnh lại  An toàn nguồn vốn: thơng qua thời gian hồn vốn trả nợ vốn, đảm bảo tính pháp lý sở thực tiễn nguồn vốn huy động: Về khả cân đối đảm bảo nguồn vốn so với nhu cầu đầu tư tính tốn kỹ sở huy động tối đa nguồn vốn tự có ban đầu chủ đầu tư vốn đóng góp từ cổ đông chiếm khoảng 56.54% tổng vốn đầu tư, chi phí q trình xây dựng đơn vị thi công ứng trước với giá hợp lý thỏa thuận từ hai phía chủ đầu tư chủ đơn vị thi công Trong giai đoạn xây dựng, khả huy động nguồn vốn từ khách hàng lớn nhu cầu cao giá sản phẩm trình xây dựng tính tốn rẻ sản phẩm hồn tất, nguồn vốn lớn rủi ro II.3.2 Thẩm định hiệu tài dự án Bảng II.10 : Bảng tổng hợp tiêu tài dự án STT Chỉ tiêu Giá trị Nhận xét NPV 55,279,699,078 IRR 47% Đạt (> lãi xuất ngân hàng14%) Lợi nhuận rịng 125,337,815,089đồng Đạt (có khả toán sinh lợi) Thời gian hòan vốn Tỉ số B/C 1.0273 Đạt (>= 1) Điểm hòa vốn doanh thu 29.91% Đạt (< 70% doanh thu) năm tháng Đạt (>0) Đạt (< 10 năm) (Nguồn: Phân tích & Tổng hợp) Trang 16 Ngành Quản Lý Thị Trường Bất Động Sản SVTH: TRẦN THỊ LAN NHI Qua kết tổng hợp phân tích dự án cho ta thấy tiêu tài đảm bảo, mà phương án kinh doanh có tính khả thi Để tiến hành phân tích mang tính khách quan, đảm bảo cho hoạt động đầu tư đạt hiệu an toàn ta cần thẩm định độ nhạy dự án II.3.3 Thẩm định độ nhạy dự án Bảng II.11: Bảng phân tích độ nhạy chiều dự án theo doanh thu chi phí Giá bán NPV IRR Chi phí NPV IRR 80% (85,059,306,805) #NUM! 80% 107,138,031,328 156% 85% (47,631,318,790) #NUM! 85% 94,173,448,266 110% 90% (12,284,180,610) 6% 90% 81,208,865,203 81% 95% 21,733,910,386 27% 95% 68,244,282,141 61% 100% 55,279,699,078 47% 100% 55,279,699,078 47% 105% 88,825,487,771 67% 105% 42,315,116,016 36% 110% 122,371,276,463 90% 110% 29,350,532,953 27% 115% 155,917,065,156 116% 115% 16,385,949,891 21% 120% 189,462,853,848 146% 120% 3,421,366,828 15% (Nguồn : Phân tích & Tổng hợp) Nhận xét: Khi chi phí khơng đổi mà giá bán đầu sản phẩm giảm 5%  NPV=21,733,910,386 > IRR = 27% > lãi xuất ngân hang (14%) cho thấy khả giải ngân dự án cao chứng tỏ dự án cịn khả thi Theo tính tốn thêm chi phí khơng đổi khả doanh thu giảm 8% so với dự tính ban đầu NPV=1,522,965,532 > IRR=15% > lãi xuất ngân hàng dự án cịn khả thi Qua cho ta thấy tỷ lệ giảm giá đầu khống chế phạm vi không 8%  Khi doanh thu khơng đổi mà chi phí giá đầu vào tăng 20% NPV=3,421,366,828 > IRR = 15% > lãi xuất ngân hàng (14%) cho thấy dự án khả thu lợi chứng tỏ dự án cịn khả thi Qua cho ta thấy tỷ lệ tăng chi phí đầu vào khống chế phạm vi khơng q 20% Bảng II.12: Bảng phân tích độ nhạy hai chiều dự án  Tỷ lệ thay đổi theo chi phí Tỷ lệ thay đổi theo giá bán IRR 85% 90% 95% 100% 105% 110% 115% 85% 1% #NUM! #NUM! #NUM! #NUM! #NUM! #NUM! 90% 42% 26% 15% 6% -1 -6% -10% 95% 75% 53% 38% 27% 19% 12% 7% 100% 110% 81% 61% 47% 36% 27% 21% 105% 153% 113% 86% 67% 53% 43% 34% 110% 206% 150% 114% 90% 72% 59% 49% 115% 275% 196% 148% 116% 93% 76% 64% (Nguồn: Phân tích & tổng hợp) Trang 17 Ngành Quản Lý Thị Trường Bất Động Sản SVTH: TRẦN THỊ LAN NHI Thẩm định kết phân tích độ nhạy  Thẩm định kết phân tích độ nhạy chiều Qua bảng phân tích độ nhạy chiều phương án ta thấy giá bán sản phẩm dự án có giảm 8% NPV > IRR > lãi xuất ngân hàng (14%) đảm bảo tính khả thi dự án Bên cạnh chi phí tăng lên 20% mà doanh thu khơng đổi NPV>0 IRR = lãi suất ngân hàng (14%) đảm bảo khả chi trả cho dự án Nhưng thực tế mức doanh thu cịn tăng lên lạm phát nhà đầu tư tự tăng mức giá bán lên dự án đưa chọn mức thấp để giảm thiểu rủi ro.Với mức biến động doanh thu chi phí kiểm sốt doanh thu bảo đảm chi phí cho dự án phương án phương án khả thi  Thẩm định kết phân tích độ nhạy hai chiều Việc phân tích độ nhạy hai chiều giúp ta có nhì tổng quát biến động hai yếu tố doanh thu chi phí ảnh hưởng đến IRR dự án Qua bảng phân tích độ nhạy hai chiều dự án, ta thấy doanh thu dự án đạt mức 85% dự án khơng khả thi khơng có khả thu hồi vốn, khơng thể mang lại lợi nhuận chí cịn bị lỗ Với doanh thu giảm 10% tức đạt 90% so với doanh thu dự kiến chi phí đạt mức 95% so với chi phí ban đầu có IRR> 14% Khi doanh thu đạt 95% khống chế chi phí phạm vi 106% Còn doanh thu đạt từ 100% trở lên so với dự tính chi phí tăng thêm 20% so với dự kiến Điều cho thấy độ an toàn đầu tư dự án cao lợi ích dự án không mâu thuẫn Trong điều kiện kinh tế việc chi phí đầu vào tăng điều chắn việc doanh thu tăng hoàn toàn có khả yếu tố tỷ lệ thuận với theo giá thị trường II.3.4 Nhận xét chung cho toàn dự án Dự án “Khu phố thương mại UNI – TOWN” dự án đánh giá cao tính cấp thiết thành phố với nhiều tiện nghi, mặt khác thời điểm mà nhu cầu hộ ngày tăng cao, số trung tâm bán lẻ ngày thiếu nhu cầu thị trường bán lẻ Việt Nam đánh giá có tiềm giới Chính điều này, cơng tác thẩm định tài dự án phải đề cao để xem xét tính khả thi thực dự án Ta thấy tiêu tài phương án đảm bảo, IRR dự án cao thời gian hoàn vốn nhanh Chính ưu điểm mà phương án coi phương án khả thi an toàn để đầu tư II.4 Đánh giá công tác thẩm định dự án “ Khu phố thương mại UNI - TOWN” II.4.1 Công tác thu thập thông tin Đối với dự án này, công tác thu thập thông tin đảm bảo tính xác cao cơng tác nghiên cứu thị trường phòng Tổ chức – pháp chế tổng hợp sở tài liệu nghiên cứu thị trường hàng q cơng ty Chính mà số liệu tình hình thị trường sản phẩm đầu tư, giá sản phẩm thị trường ln cập nhập làm sở tính giá cho sản phẩm đầu dự án Mặt khác, thông tin giá yếu tố đầu vào cung cấp đầy đủ từ phận chức công ty: Trang 18 Ngành Quản Lý Thị Trường Bất Động Sản SVTH: TRẦN THỊ LAN NHI + Phịng tài – kế tốn: Tổng hợp cung cấp thông tin nguồn vốn đầu tư, tình hình tài đơn vị + Phịng Kỹ thuật: Hỗ trợ việc thẩm định giá cả, thiết bị, cơng nghệ xây dựng… + Phịng Tổ chức – pháp chế: Tổng hợp chung dự án đầu tư Chính điều giúp cho việc khái toán vốn đầu tư xác Mặc dù vậy, phối hợp phòng ban chưa hiệu quả, thiếu tính chun mơn hóa gây chậm trễ cho việc thu thập thơng tin II.4.2 Về quy trình thẩm định dự án Công tác thẩm định dự án “Khu phố thương mại UNI – TOWN” dựa sở dự án phòng Tổ chức – pháp chế (phòng phát triển dự án) lập II.4.3 Về phương pháp thẩm định Dựa kỹ thuật phân tích tương tự kỹ thuật lập dự án: Đưa phương án kinh doanh dựa phương án đầu tư mà phòng Tổ chức – pháp chế cung cấp Trên sở đó, sử dụng kỹ thuật chiết khấu dòng tiền, phương pháp phổ biến áp dụng dự án Ngồi cịn sử dụng kỹ thuật phân tích độ nhạy cho hai biến số doanh thu chi phí để nhận biết rủi ro cho dự án Ưu điểm công tác thẩm định dự án việc áp dụng linh hoạt phần mềm Excel kỹ thuật phân tích với hàm tài thơng dụng như: Hàm if, hàm Countif (tính thời gian hòan vốn), hàm NPV( giá thu nhập thuần), hàm IRR (suất hòan vốn nội bộ), hàm Goalseek (doanh thu điểm hịa vốn), hàm Table (phân tích độ nhạy chiều hai chiều)…Chính điều làm cho kết phân tích thẩm định mang tính xác khoa học II.5 Một số đề xuất nhằm nâng cao hiệu tài dự án Trong thời điểm nay, mà kinh tế Việt Nam có nhiều bất ổn giá khiến cho TTBĐS rơi vào tình trạng “đóng băng” Chính điều gây ảnh hưởng lớn đến dự án đầu tư bất động sản thực triển khai Thực tế có nhiều dự án phải hoãn lại giá nguyên vật liệu đầu vào tăng nguồn tài trợ vốn bị cắt giảm gây thiếu vốn thực dự án Dự án “Khu phố thương mại UNI – TOWN” lập vào thời điểm năm 2010 năm 2011 mà TTBBĐS thời điểm “trầm lắng”, nhu cầu sản phẩm bất động sản giảm sút Chính thời điểm nay, việc thực dự án có nhiều rủi ro liên quan đến vấn đề vốn mà địi hỏi chun viên phân tích lập dự án nhà đầu tư phải xem xét lại Để việc thực dự án khả thi đòi hỏi phải có biện pháp phịng ngừa rủi ro hữu hiệu Trong phạm vi báo cáo, xin đưa số giải pháp sau: - Đánh giá lại tình hình thị trường, đưa số giá xác sản phẩm đầu vào đầu Công tác không phức tạp thông số nhập vào bảng tính excel nên dễ dàng cho việc cập nhật lại - Có biện pháp huy động vốn thích hợp sử dụng hiệu nguồn vốn để bảo đảm an toàn nguồn vốn đầu tư: Ngoài việc huy động vốn từ khách hàng nguồn vốn huy động từ cổ đơng, cơng ty cịn cần phải chủ động xây dựng kế hoạch đảm bảo nguồn vốn từ nhiều nguồn khác như: Trang 19 Ngành Quản Lý Thị Trường Bất Động Sản SVTH: TRẦN THỊ LAN NHI  Các quĩ đầu tư tài Việt Nam : quỹ Viet Nam Opportunity Fund (VOF), quỹ Indochina Land, quỹ Dragon Capital, Viet Nam Fund Management, Vina Capital, IDG Venture, Korea Trust Investment Management… đầu năm 2008 có thêm hai loại quỹ ACE ACP  Hiện cịn có thêm mơ hình phát hành trái phiếu kèm theo quyền mua bất động sản Theo lợi đơi đường: Doanh nghiệp vừa huy động lượng vốn lớn làm dự án với giá phải chăng, vừa tiêu thụ sản phẩm nên hạn chế rủi ro đầu tư, đáp ứng nhu cầu khách hàng Cần ý cân nhắc mức lãi suất thời hạn phát hành trái phiếu theo tiến độ dự án bên cạnh xác định giá quyền mua bất động sản cho hợp lý với giai đọan dự án, phù hợp với mơi trường tài suốt trình thực dự án - Đưa thêm số giả thiết phương án kinh doanh để chủ đầu tư có thêm sở lựa chọn phương án hiệu an toàn - Mời chuyên gia phân tích tài chính, đặc biệt có kinh nghiệm lĩnh vực phân tích tài dự án đầu tư bất động sản tư vấn thêm - Sử dụng thêm phương pháp phân tích khác, chuyên sâu nhằm giúp người phân tích tiên lượng rủi ro xảy tương lai, kiểm sốt kết phân tích, cụ thể:  Phương pháp phân tích xác suất: phương pháp cho phép lượng hóa biến cố tương lai điều kiện bất định biến cố, đặc biệt trường hợp xuất biến cố khác Bằng việc tính tốn kỳ vọng biến cố, người đầu tư cân nhắc để lựa chọn phương án tối ưu phương án có  Phương pháp mơ Monte Carlo: Phương pháp dựa vào tác động đồng thời yếu tố tình khác có tính tới phân bố xác suất giá trị có yếu tố  Phương pháp phân tích rủi ro phần mềm Crytal ball  Phương pháp phân tích dự án trường hợp có trượt giá lạm phát: trượt giá lạm phát yếu tố khách quan tác động đến khoản thu chi mức lãi suất thực tế dự án Bởi đánh giá hiệu tài dự án trường hợp có lạm phát trượt giá cần phải xem xét phân tích cụ thể Trang 20 Ngành Quản Lý Thị Trường Bất Động Sản SVTH: TRẦN THỊ LAN NHI PHẦN III: KẾT LUẬN – KIẾN NGHỊ Trong tiến trình phát triển đất nước với gia nhập kinh tế giới, Việt Nam có bước tiến vượt bậc lĩnh vực Chính điều đẩy nhu cầu người lên tầm cao cần phải thỏa mãn Thời gian qua, có nhiều dự án đầu tư bất động sản nhà đầu tư ngòai nước đời đáp ứng nguyện vọng nhà ở, trung tâm thương mại, văn phòng, khu vui chơi giải trí…của người dân Các dự án đầu tư bất động sản ngày nhiều chứng tỏ nhu cầu người dân môi trường lớn điều cho thấy mức độ sinh lợi lĩnh vực cao Vì mà cơng tác thẩm định tài dự án ngày coi trọng để có đầu tư đắn không mang lại hiệu mặt xã hội mà đem lại lợi nhuận chỗ đứng vững cho nhà đầu tư môi trường cạnh tranh gay gắt “Thẩm định tài dự án Khu phố thương mại UNI - TOWN” chọn lẽ Với mục tiêu đặt ra, qua trình phân tích, thẩm định đề tài đạt kết sau: Thứ nhất, đánh giá tổng quan thị trường (cả thị trường vi mô vĩ mơ dự án) có thơng số để lập báo cáo tài dự án làm sở cho việc thẩm định; Thứ hai, thẩm định mặt an tồn tài dự án cho thấy dự án rủi ro thực hiện; Thứ ba, thẩm định hiệu tài dự án lựa chọn phương án khả thi Thứ tư, phân tích độ nhạy để có nhìn tổng qt biến động rủi ro dự án tương lai Từ kết đạt trên, đưa số giải pháp phòng ngừa rủi ro cho dự án - Tuy nhiên, giới hạn báo cáo tốt nghiệp, đề tài thẩm định sơ để đánh giá mức độ khả thi dự án chưa sâu vào thẩm định mặt cấu, số lượng vốn chi tiết nguồn vốn huy động an tồn tốn…, để cơng tác thẩm định tài đạt hiệu cao xin đưa số kiến nghị sau: - Phịng nghiên cứu thị trường cơng ty cần nắm bắt thông tin sản phẩm đầu tư cách tổng quát chủng loại giá - Bộ phận thẩm định công ty cần chun mơn hóa với quy trình thẩm định cụ thể để nâng cao hiệu cho công tác - Nghiên cứu ứng dụng phần mềm công nghệ phục vụ cho công tác thẩm định - Công ty nên tổ chức cho chuyên viên phân tích tham gia học tập khóa học có liên quan đến công tác chuyên môn để nâng cao trình độ Ngịai ra, để hoạt động phân tích, thẩm định dự án đầu tư BĐS công ty tiến hành chặt chẽ hiệu cần phải có thêm hỗ trợ từ phía nhà nước như: - Ban hành quy trình thẩm định chung cho dự án đầu tư bất động sản Ban hành sách pháp lý quy định khoản chi phí liên quan đến dự án đầu tư BĐS - Tăng cường công tác quản lý, điều tiết giá thị trường đầu tư - Có sách ưu đãi đầu tư, hỗ trợ vốn cho doanh nghiệp thực dự án - Giảm bớt thời gian thực thủ tục rườm rà trình tiến hành dự án để nâng cao hiệu sử dụng vốn, tránh gây lãng phí cho xã hội Trang 21 ... trường BĐS Bình Dương I.2 Giới thiệu cơng ty Cổ phần kinh doanh phát triển Bình Dương Cơng ty Cổ phần Kinh doanh Phát triển Bình Dương (TDC) cổ phần hóa từ phận kinh doanh thương mại Công ty TM-ĐT... quan trọng vấn đề nêu lý thực đề tài “THẨM ĐỊNH TÀI CHÍNH DỰ ÁN KHU PHỐ THƯƠNG MẠI UNI - TOWN TẠI CÔNG TY CỔ PHẦN KINH DOANH VÀ PHÁT TRIỂN BÌNH DƯƠNG” để đánh giá mức độ khả thi thực dự án ... Khu phố thương mại Uni – town (Nguồn: Phòng Marketing) Trang 12 Ngành Quản Lý Thị Trường Bất Động Sản SVTH: TRẦN THỊ LAN NHI II.2 Công tác hoạch định tài cho dự án ? ?Khu phố thương mại Uni – town? ??