ĐÁNH GIÁ THỊ TRƯỜNG NHÀ Ở CHUNG CƯ TRÊN ĐỊA BÀN QUẬN 2 TP HCM

ĐÁNH GIÁ THỊ TRƯỜNG NHÀ Ở CHUNG CƯ TRÊN ĐỊA BÀN QUẬN 2 TP HCM

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM TP HỒ CHÍ MINH KHOA QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI & BẤT ĐỘNG SẢN BÁO CÁO TỐT NGHIỆP ĐỀ TÀI: ĐÁNH GIÁ THỊ TRƯỜNG NHÀ Ở CHUNG CƯ TRÊN ĐỊA BÀN QUẬN 2, THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH SVTH : MSSV : Lớp : KHÓA : Ngành : NGUYỄN ĐẠT NGUYỆT QUẾ 07135125 DH07TB 2007- 2011 Quản lý Thị trường BĐS -TP.Hồ Chí Minh, tháng năm 2011- TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM TP HỒ CHÍ MINH KHOA QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI & BẤT ĐỘNG SẢN BỘ MÔN KINH TẾ ĐẤT & BẤT ĐỘNG SẢN NGUYỄN ĐẠT NGUYỆT QUẾ ĐAÙNH GIÁ THỊ TRƯỜNG NHÀ Ở CHUNG CƯ TRÊN ĐỊA BÀN QUẬN 2, THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH Giáo viên hướng dẫn: Ths Ngơ Minh Thụy (Đòa quan: Trường Đại Học Nông Lâm TP.Hồ Chí Minh) Ký tên - Tháng năm 2011 - TĨM TẮT Sinh viên thực hiện: Nguyễn Đạt Nguyệt Quế, Lớp: Quản lý thị trường Bất động sản khóa 33 thuộc Khoa Quản lý đất đai bất động sản, Trường Đại học Nông Lâm TP.HCM Đề tài : Đánh giá thị trường nhà chung cư địa bàn Quận 2, Thành phố Hồ Chí Minh Giáo viên hướng dẫn: ThS Ngơ Minh Thụy, Khoa Quản lý đất đai bất động sản, Trường Đại học Nơng Lâm TP.HCM Thành phố Hồ Chí Minh trung tâm kinh tế, trị, văn hóa lớn nước Kết dân số thành phố ngày tăng theo tốc độ phát triển kinh tế Việc tìm chỗ phù hợp trở nên khó khăn hình thành hộ chung cư làm tăng số lượng nhà cho người dân với chất lượng ngày cao nhằm thỏa mãn tối đa nhu cầu khách hàng Trong năm gần đây, theo định hướng phát triển Quận trở thành trung tâm thị thương mại, văn hóa, tài phía Đơng thành phố nên nhu cầu nhà mà đặc biệt nhà chung cư lớn Nắm lý nên có nhiều dự án đầu tư vào thị trường bất động sản Quận tạo chuyển biến phát triển đáng khích lệ, góp phần quan trọng vào việc phát triển kinh tế xã hội đất nước, làm thay đổi mặt đô thị, đẩy nhanh cấu kinh tế theo hướng Cơng nghiệp hóa, Hiện đại hóa Đề tài phân tích ngun nhân, tìm hiểu thực trạng thị trường nhà chung cư thấy tồn tại, hạn chế giúp phát triển lành mạnh, ổn định, minh bạch,vận hành theo quy luật thị trường nhằm thu hút nhiều nhà đầu tư nước hơn, đẩy nhanh công tác tạo nơi an cư ổn định cho người dân Đề tài tiến hành nghiên cứu nội dung sau: Thực trạng kinh tế xã hội, định hướng quy hoạch; nhân tố tác động đến thị trường bất động sản; tình hình phát triển nhà chung cư địa bàn Quận 2; thị hiếu nhu cầu người dân nhà chung cư Quận 2, Thành phố Hồ Chí Minh Để thực nội dung trên, đề tài sử dụng phương pháp thống kê, so sánh, phân tích - tổng hợp ý kiến chuyên gia có kinh nghiệm Thực đề tài cho thấy thị trường bất động sản Quận giai đoạn khó khăn: Cung - cầu bất động sản bị cân đối, đặc biệt nhu cầu nhà chung cư phù hợp với thu nhập người dân chưa đáp ứng đầy đủ Phân khúc chung cư cao cấp với diện tích lớn dư thừa khó tiêu thụ giá cao Nhu cầu nhà phân khúc chung cư trung bình – thấp tăng lên đáp ứng khả chi trả có diện tích chất lượng phù hợp thị hiếu Phân khúc nhà chung cư tái định cư cho người dân Quận quan Nhà Nước số chủ đầu tư quan tâm đầu tư chậm chưa đáp ứng nhu cầu người dân Từ đó, đề tài đưa số xu hướng giúp cho nhà đầu tư có cách nhìn cụ thể thi trường nhà chung cư khu vực đưa sản phẩm đáp ứng tốt nhu cầu khách hàng MỤC LỤC Trang ĐẶT VẤN ĐỀ 01 PHẦN I: TỔNG QUAN 03 I.1 Cơ sở lý luận vấn đề nghiên cứu 03 I.1.1 Cơ sở khoa học 03 I.1.2 Cơ sở pháp lý 16 I.1.3 Cơ sở thực tiễn 17 I.2 Khái quát địa bàn nghiên cứu Quận 2, TP.HCM 17 I.2.1 Lịch sử hình thành 17 I.2.2 Vị trí địa lý 18 I.2.3 Điều kiện tự nhiên 19 I.2.4 Tài nguyên thiên nhiên 20 I.2.5 Điều kiện kinh tế- xã hội 21 I.3 Nội dung nghiên cứu, phương pháp quy trình thực 23 I.3.1 Nội dung nghiên cứu 23 I.3.2 Phương pháp nghiên cứu 23 PHẦN II: KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU 24 II.1 Thực trạng kinh tế xã hội Quy hoạch ảnh hưởng việc hình thành phát triển thị trường nhà chung cư Quận 24 II.1.1Thực trạng kinh tế xã hội địa bàn Quận 2, TP.HCM 24 II.1.2 Định hướng quy hoạch phát triển nhà chung cư Quận 2, TP.HCM 28 II.2 Đánh giá thị trường nhà chung cư địa bàn Quận 2, TP.HCM 32 II.2.1 Phân tích nhân tố tác động đến thị trường nhà chung cư Quận 2, TP.HCM 32 II.2.2 Thực trạng phát triển nhà chung cư Quận 2, TP.HCM 38 II.3 Định hướng phát triển nhà chung cư địa bàn Quận 2, TP.HCM 46 II.3.1 Phân tích thị hiếu người dân nhà chung cư địa bàn Quận 2, TP.HCM 46 II.3.2 Nguồn cung nhà chung cư địa bàn Quận 2, TP.HCM tương lai 51 II.3.3.Dự báo phát triển nhà chung cư địa bàn Quận 2, TP.HCM 56 KẾT LUẬN, KIẾN NGHỊ 59 TÀI LIỆU THAM KHẢO 61 PHỤ LỤC Con xin chân thành cảm ơn Mẹ, Anh chị, Người thân – người ln u thương, dìu dắt, giúp đỡ tạo điều kiện cho suốt q trình học tập Chính tình u thương ,sự dạy dỗ hi sinh tất Mẹ hành trang vững vàng tiếp thêm cho sức mạnh Cùng với nỗ lực thân mà vượt qua khó khăn, thử thách đạt kết thành công ngày hôm Em xin chân thành cám ơn dạy dỗ tận tình Q Thầy Cơ trường Đại học Nơng Lâm Thành Phố Hồ Chí Minh Khoa Quản lý Đất Đai Bất Động Sản dạy bảo, truyền đạt cho em kiến thức, kinh nghiệm q báu để em áp dụng vào cơng việc sống hàng ngày Em xin gửi lời cảm ơn dạy Thầy Ngô Minh Thụy – người thầy giúp đỡ hướng dẫn cho em hoàn thành tốt đề tài tốt nghiệp Cuối cùng, xin cám ơn gửi lời chia vui đến tất bạn học lớp Quản lý Thị trường Bất Động Sản Khóa 33 người gắn bó, chia sẻ giúp đỡ thời gian học tập trường ĐH Nông Lâm TP.HCM, tháng năm 2011 NGUYỄN ĐẠT NGUYỆT QUẾ DANH SÁCH CÁC BẢNG  Trang Bảng I.1 : Các đơn vị hành Quận 19 Bảng I.2 : Thống kê nhóm đất Quận 21 Bảng I.3 : Dân số phường địa bàn Quận đến tháng 4/2009 22 Bảng II.1 : Cơ cấu giá trị sản xuất ngành địa bàn Quận 24 Bảng II.2 : Dân số mật độ dân số Quận qua năm 26 Bảng II.3 : Số trường, lớp, giáo viên học sinh năm 2009- 2010 27 Bảng II.4: Bảng lãi suất ngân hàng( dành cho khách hàng cá nhân) 33 Bảng II.5: Chỉ số giá vật liệu xây dựng chủ yếu 36 Bảng II.6: Danh sách hộ tái định cư địa bàn Quận 43 Bảng II.7: Đơn giá bán hộ tái định cư P An Phú- An Khánh 46 Danh sách hộ giao dịch địa bàn Quận 2, TP.HCM Phụ lục DANH SÁCH CÁC BIỂU ĐỒ  Biểu đồ II.1 : Thị trường sơ cấp theo Quận , quý I/ 2011 39 Biểu đồ II.2 : Giá chào bán thị trường thứ cấp quý I/ 2011 (USD/m2) 40 Biểu đồ II.3 : Thị trường sơ cấp theo Quận , quý II/ 2011 40 Biểu đồ II.4: Giá chào bán thị trường thứ cấp quý II / 2011 (USD/m2) 41 Biểu đồ II.5 : Đặc điểm lựa chọn chung cư 47 Biểu đồ II.6 : yếu tố quan trọng ảnh hưởng định mua hộ 48 Biểu đồ II.7 : Diệc tích hộ dự định mua 49 Biểu đồ II.8: Hình thức toán mong muốn mua hộ 50 Biểu đồ II.9 : Thời gian toán mong muốn vay mua hộ 51 DANH SÁCH CÁC HÌNH  Hình I.1 : Ảnh hưởng điều kiện giá cầu Hình I.2 : Quan hệ giá số lượng cung 10 Hình I.3 : Cân cung cầu 12 Hình I.4 : Bản đồ vị trí Quận 18 Hình II.5 : Hệ thống giao thơng khu thị Thủ Thiêm 28 Hình II.6 : Bản đồ quy hoạch khu đô thị Thủ Thiêm 55 Bản đồ định hướng phát triển không gian Quận 2, TP.HCM tới 2020 Phụ lục DANH SÁCH CÁC CHỮ VIẾT TẮT BĐS : Bất động sản TM – DV- VP : Thương mại – dịch vụ - văn phòng KT-XH : Kinh tế - xã hội TP.HCM : Thành phố Hồ Chí Minh UBND : Uỷ ban nhân dân QĐ-TTg : Quyết định – Thủ tướng TDTT : Thể dục thể thao CT-NHNN : Chỉ thị - Ngân hàng Nhà Nước NQ-CP : Nghị – Chính Phủ VND : Việt nam đồng USD : Đô la Mĩ Ngành Quản Lý Thị Trường Bất Động Sản SVTH: Nguyễn Đạt Nguyệt Quế ĐẶT VẤN ĐỀ Thị trường bất động sản thị trường quan trọng kinh tế quốc gia có ảnh hưởng ngày to lớn phát triển kinh tế Thị trường bất động sản thị trường đặc biệt khơng có ảnh hưởng trực tiếp đến đời sống kinh tế mà ảnh hưởng đến đời sống xã hội Nó có tác động lớn đến tầng lớp dân cư, tác động đến tăng trưởng kinh tế thơng qua việc khuyến khích đầu tư vào bất động sản, tác động trực tiếp đến thị trường tài chính, thị trường hàng hóa, thị trường lao động, cung cấp chổ cho tầng lớp nhân dân Trong năm gần đây, theo định hướng phát triển Quận trở thành trung tâm đô thị thương mại, văn hóa, tài phía Đơng thành phố nên nhu cầu nhà mà đặc biệt nhà chung cư lớn Nắm lý nên có nhiều dự án đầu tư vào thị trường bất động sản Quận tạo chuyển biến phát triển đáng khích lệ, góp phần quan trọng vào việc phát triển kinh tế xã hội đất nước, làm thay đổi mặt đô thị, đẩy nhanh cấu kinh tế theo hướng Cơng nghiệp hóa, Hiện đại hóa Bên cạnh mặt tích cực, thị trường bất động sản Quận giai đoạn khó khăn: Cung - cầu bất động sản bị cân đối, đặc biệt nhu cầu chổ phù hợp với thu nhập người dân chưa đáp ứng đầy đủ Nhà mối quan tâm hàng đầu tầng lớp dân cư, nhu cầu thiếu gia đình, cá nhân Mặc dù có nhiều sản phẩm loại phù hợp với khả chi trả nhu cầu tối đa người dân Tình trạng đầu nhà đất, kích cầu “ảo” để nâng giá bất động sản làm cho thị trường diễn biến thất thường, nhiều sốt giá nhà đất xảy số năm gần Những vấn đề tồn đọng phần lớn ngun nhân thị trường bất động sản chưa phát triển đầy đủ, chưa vận hành theo quy luật thị trường vốn có Việc khơng nghiên cứu kĩ thị trường dẫn đến tình trạng phát triển khơng phân khúc nhà Vì việc nghiên cứu thị trường nhà chung cư vấn đề cấp thiết có ý nghĩa kinh tế nước ta nay, nhằm góp phần khắc phục tồn tiêu cực, nảy sinh trình thực phát triển kinh tế mặt khác góp phần cho cơng tác định hướng phát triển thị trường nhà chung cư Từ nhu cầu thực tế này, em thực đề tài:“ Đánh giá thị trường nhà chung cư địa bàn Quận 2, Thành phố Hồ Chí Minh” Đây vấn đề nghiên cứu vừa vừa có tính hữu ích cao nhà chung cư Quận Nó thị trường nhà chung cư Quận phát triển vài năm trở lại nên có nghiên cứu, thời gian gần với phát triển bất thường thị trường quan tâm nhiều quan thông tin đại chúng, chuyên gia kinh tế nhà quản lý Vấn đề nghiên cứu có tính hữu ích qua phân tích, tìm hiểu thực trạng thị trường nhà chung cư thấy tồn tại, hạn chế giúp phát triển lành mạnh, ổn định, minh bạch,vận hành theo quy luật thị trường nhằm thu hút nhiều nhà đầu tư ngồi nước hơn, đẩy nhanh cơng tác tạo nơi an cư ổn định cho người dân, sử dụng hiệu nguồn tài nguyên đất đai ngày khan hiếm, nhận định xu hướng phát triển loại hình nhà chung cư tương lai địa bàn Quận mục tiêu đề tài - Trang - Ngành Quản Lý Thị Trường Bất Động Sản SVTH: Nguyễn Đạt Nguyệt Quế viên xanh, thể dục thể thao, rạch: 48.356m2 Đất giao thông, sân bãi (có dự kiến dành đất để xây dựng nhà đậu xe công viên P1, P2, P3): 103.106m2; Đất hạ tầng kỹ thuật (trạm xử lý nước thải): 5.000m2 - Ở dự án 38,4ha Bình Khánh, có bốn đơn vị tham gia đầu tư, xây dựng khu hộ cao cấp phần diện tích 38,4ha - Ở khu 17,3ha Bình Khánh cơng ty TNHH Nam Rạch Chiếc đầu tư xây dựng 1.844 hộ Ngồi có dự án khác triển khai theo định hướng phát triển quỹ đất Quận II.3.3 DỰ BÁO XU HƯỚNG PHÁT TRIỂN NHÀ Ở CHUNG CƯ TRÊN ĐỊA BÀN QUẬN 2, THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH Theo dự báo Công ty Nghiên cứu Tư vấn Bất động sản VietRees, hết quý I/2011, tổng lượng cung hộ trung bình TP.HCM vào khoảng 23.500 hộ, mức cầu lên đến gần 75.000 hộ, nhu cầu mua hộ Quận 4780 VietRees dự kiến, 2-3 năm tới, có thiếu hụt lớn lượng cung Do nhiều chủ đầu tư bắt đầu chuyển sang phát triển hộ phân khúc có giá khoảng 22 triệu đồng/m2 trở xuống Với xu tại, hộ trung bình chiếm 90% thị trường năm 2011 số dự án lẫn lượng giao dịch Các chủ đầu tư bung hàng mạnh để thu hồi vốn tồn đọng lâu Thị trường hộ năm 2011 thị trường người mua lượng tiêu thụ hộ phân khúc trung bình giữ vai trò chủ đạo việc thu hút lượng lớn người mua Có thể nói, với lượng cung dồi dào, giá hợp lý, hộ trung bình giá thấp mở nhiều hội cho nhà đầu tư người có nhu cầu thực Và điều có nghĩa chủ đầu tư bước vào cạnh tranh khốc liệt giá cả, mẫu mã chất lượng năm 2011 Sự chuyển dịch nhà đầu tư thứ cấp từ phân khúc cao cấp sang trung bình góp phần hâm nóng thị trường Sự chuyển hướng ngồi lý nhà cao cấp đòi hỏi chủ đầu tư phải có nguồn tài lớn ngân hàng siết chặt cho vay mua nhà lãi suất cao có ngun nhân từ Nghị định 71 Chính phủ (hiệu lực từ 8/8/2010) Theo nghị định này, điều khoản "Nghiêm cấm nhà đầu tư thứ cấp ký hợp đồng mua bán với khách hàng" khiến nhà đầu tư khó lướt sóng trước Vì thế, sau Nghị định ban hành, nhiều nhà đầu tư thứ cấp, vốn xem đội quân chủ lực tạo nên tính khoản cho thị trường, tìm đường rút khỏi phân khúc cao cấp để tránh rủi ro đầu tư vốn lớn Đồng thời, họ chuyển hướng sang hộ trung bình giá thấp, vốn phân khúc đòi hỏi vốn nhu cầu mua cao Hơn nữa, từ thị trường bất động sản bắt đầu trở thành xu hướng đầu tư đa số chủ đầu tư nhắm vào đối tượng người có thu nhập cao với sản phẩm hộ cao cấp, vị trí đẹp, gần trung tâm thành phố Quận với môi trường tiện ích Nhưng dự án hầu hết gặp khó khăn thị trường bất động sản nói chung gần "đóng băng", kéo theo nhiều rủi ro nhà bán khơng được, khoản chậm, chí 5-7 năm bán hết dự án Từ vốn bỏ để xây dựng bị tồn đọng, khó xoay chuyển Trong đó, dự án nhà trung bình thời - Trang 56 - Ngành Quản Lý Thị Trường Bất Động Sản SVTH: Nguyễn Đạt Nguyệt Quế gian xây dựng 2-3 năm nên chủ đầu tư thu hồi vốn nhanh Đối với thu nhập cặp vợ chồng cộng lại tháng khoảng 10 -15 triệu đồng mua hộ có giá trung bình khoảng 900 triệu đồng căn, diện tích từ 45 m2 đến 65 m2 theo hình thức trả tiền theo tiến độ hỗ trợ vay tới 70% Sở dĩ dự án triển khai chủ đầu tư xác định rõ tình hình thị trường bất động sản nhu cầu thực đại đa số khách hàng Hiện hộ khoảng 900 triệu đến 1,3 tỷ đồng với tiến độ toán linh hoạt hỗ trợ đầy đủ mặt tài chính, ln thu hút quan tâm khách hàng Những người có nhu cầu mua bất động sản chủ yếu có nhu cầu thực cung cầu lệch pha Khả đa số người dân mua nhà để có giá từ 500 triệu đến tỷ đồng, số lượng người có nhu cầu mua nhà 1,5 tỷ Việc khơng bán việc hiển nhiên người muốn mua đủ tiền người bán bán toàn hàng giá cao nên chuyện giảm giá chuyện bắt buộc doanh nghiệp bất động sản Bên cạnh việc giảm giá bán có cách khác giảm diện tích nhà ở, nhiều doanh nghiệp đầu tư bất động sản với hộ rộng 100m2 mà khơng đáp ứng nhu cầu đa số người dân có nhu cầu thực Nên doanh nghiệp thay xây dựng diện tích 100m2 nên xây hộ có diện tích 50 – 60 m2 cách đầu tư hiệu quả, khả thi nhu cầu người dân phân khúc hộ có diện tích nhỏ gia tăng, phù hợp nhu cầu, sở thích khả tài cặp vợ chồng trẻ người độc thân có thu nhập Ngồi bối cảnh nay, thị trường hộ TP.HCM trầm lắng cung vượt cầu giá cao phân khúc hộ cho thuê đánh giá tiềm lại bị bỏ ngỏ Các hộ cao cấp tình trạng dư thừa, chủ đầu tư người mua đầu tư mua nên xem xét đến việc cho thuê hộ vừa từ từ lấy lại vốn bỏ ra, vừa khơng bị lãng phí bỏ trống hộ chưa tìm người để bán hộ Trong giai đoạn 2011- 2015, TP.HCM thực phát triển 39 triệu m2 sàn xây dựng, tương ứng năm xây dựng 7,8 triệu m2, diện tích bình qn đầu người đạt 17m2/ người, tỷ lệ kiên cố đạt 75%, xóa nhà tạm bợ địa bàn thành phố Như vậy, với dân số triệu dân, năm Thành phố cần thêm gần triệu m2 nhà ở, tương đương gần 60.000 hộ có diện tích 100 m2 Ngồi ra, năm TP.HCM có khoảng 50.000 cặp đăng ký kết hôn, cần số lượng hộ tương đương Theo khảo sát Sở xây dựng có khoảng triệu người tương đương 250.000 hộ có nhu cầu nhà Đa số người có nhu cầu nhà đủ sức mua hộ với 500 triệu đồng Nếu chương trình nhà xã hội, nhà giá rẻ xây dựng thực đến 2015 nước có khoảng 100.000 hộ giá rẻ chưa đáp ứng nửa nhu cầu người dân TP.HCM Thế nhưng, bối cảnh giá đất ngày tăng cao, giá trị hộ lớn so với mặt thu nhập có hỗ trợ vay vốn ngân hàng, khơng phải đủ khả tài để mua nhà Vì vậy, bên cạnh việc xây nhà để bán, cần phải xây nhà cho th người có thu nhập - triệu đồng/tháng trả tiền mua nhà - 10 năm Với mức giá nhà cao nay, phần lớn người có nhu cầu phải tích cóp từ – 10 năm sau chí mua hộ Nhiều người cho biết họ có nhu cầu thuê hộ với giá vừa phải, đầy đủ tiện ích, hạ tầng kỹ thuật hạ tầng xã hội hoàn chỉnh - Trang 57 - Ngành Quản Lý Thị Trường Bất Động Sản SVTH: Nguyễn Đạt Nguyệt Quế khơng biết tìm đâu Nếu có hộ diện tích khoảng 20 - 40m2, giá thuê từ - triệu đồng/tháng, chắn nhiều người chọn phương thức thuê dài hạn khơng mua.Vì nhu cầu th đối tượng công nhân viên chức ngày tăng lên Thị trường chủ yếu hộ gia đình cá thể kinh doanh nhỏ lẻ, manh mún khai thác hình thức nhà trọ với giá đắt đỏ chất lượng sống Xét góc độ thương mại, doanh nghiệp phát triển bất động sản tâm đầu tư xây dựng hộ bán giá cao mà chưa ý tới phân khúc nhà gía thấp, đặc biệt hộ cho thuê Những năm gần có số doanh nghiệp xây hộ cho thuê số lượng chưa nhiều chủ yếu nhắm vào thị phần hộ cho thuê cao cấp, giá từ 20 triệu đồng/căn hộ/tháng trở lên Trong đó, nhà thuê cho người thu nhập trung bình, thu nhập thấp với mức giá - triệu đồng/tháng chưa có nhiều đơn vị quan tâm Nguyên nhân quỹ đất khu vực có hạn, tiền sử dụng đất cao mà xây dựng hộ cho thuê giá thấp khiến cho doanh nghiệp thu hồi vốn chậm, lợi nhuận không cao so với việc đầu tư hộ để bán… Do đó, doanh nghiệp có ý tới phân khúc chưa dám mạnh tay đầu tư chờ chế khuyến khích từ nhà nước Trong đó, nhà nước có tay quỹ đất công hàng ngàn mét vuông lại chưa mặn mà khai thác hình thức Các doanh nghiệp cho rằng, hộ cho thuê nhu cầu xã hội, Nhà nước nên có sách để hỗ trợ doanh nghiệp phát triển loại hình nhà này, nhằm đa dạng thêm loại hình nhà Đây mơ hình nước khu vực áp dụng phổ biến Việt Nam gần chưa có doanh nghiệp tham gia đầu tư vào loại hình hộ cho thuê nhu cầu xã hội lớn Vì thế, giới chuyên môn lĩnh vực bất động sản cho tín hiệu tốt, giúp tiết kiệm, baỏ tồn quỹ đất nguồn lực, nâng cao hiệu kinh tế xã hội Hơn nữa, với quan điểm xem nhà phương tiện chổ khiến thị trường lành mạnh hơn, giảm thiểu việc đầu tư tích trữ số nhà đầu - Trang 58 - Ngành Quản Lý Thị Trường Bất Động Sản SVTH: Nguyễn Đạt Nguyệt Quế KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ KẾT LUẬN Đề tài nghiên cứu cho thấy thị trường bất động sản địa bàn Quận 2, Thành phố Hồ Chí Minh diễn sôi động Do thị trường tạo nguồn cung dồi tương lai với mức giá hộ đưa phù hợp với nhu cầu nên kích thích nhu cầu mua tăng lên Giá hộ nhìn chung cao so với mặt thu nhập người mua bình thường - người có nhu cầu mua để thực Do vậy, nguồn cung tăng lên có thay đổi tỷ trọng đầu tư nhu cầu thật, tỷ lệ người mua nhà đầu tư chiếm đa số Đề tài cho thấy thời điểm thị trường bất động sản địa bàn Quận có cân phân khúc: phân khúc chung cư cao cấp với diện tích lớn dư thừa khó tiêu thụ giá cao, diện tích lớn so với đa số nhu cầu khách hàng Nhu cầu nhà phân khúc chung cư trung bình – thấp tăng lên đáp ứng khả chi trả có diện tích chất lượng phù hợp thị hiếu nên nhu cầu khách hàng hộ cao cấp không sơi động trước Nhưng khơng mà thị trường chung cư cao cấp khu vực giảm xuống Ngồi ra, kết hợp với sách bán hàng linh hoạt, chiết khấu cao, hỗ trợ lãi suất, khuyến cho khách hàng,… hộ cao cấp tiêu thụ nhu cầu người dân Phân khúc nhà chung cư tái định cư cho người dân Quận tồn đọng nhiều mặt hạn chế, quan Nhà Nước số chủ đầu tư quan tâm đầu tư chậm chưa đáp ứng nhu cầu người dân Số lượng hộ tái định cư xây dựng đáp ứng phần nhỏ số hộ cần nhà để xây dựng lại sống trước bị di dời lớn Điều cho thấy nhu cầu hộ với mức giá trung bình- thấp lựa chọn hàng đầu chủ đầu tư có dự án địa bàn Quận Ngoài qua đề tài ta thấy tình hình tín dụng khơng ổn định, giá tiêu dùng mặt hàng xây dựng tăng cao ảnh hưởng đến doanh nghiệp bất động sản Hệ thống tài chưa hồn thiện, thị trường bất động sản phụ thuộc lớn vào động thái sách tiền tệ, tín dụng Nguồn vốn cho thị trường bất động sản chủ yếu từ hệ thống ngân hàng tiết kiệm người dân Do đó, ngân hàng siết chặt cho vay tác động tới kế hoạch triển khai dự án chủ đầu tư, việc thiếu hụt nguồn vốn làm cho giao dịch bất động sản giảm, tiến độ triển khai dự án chậm lại mà làm cho sức mua hộ người dân giảm lãi suất cao tâm lý chờ hạ giá KIẾN NGHỊ Qua trình thực đề tài “ Đánh giá thị trường nhà chung cư địa bàn Quận 2, Thành phố Hồ Chí Minh “, cho thấy thị trường bất động sản Quận 2, Thành phố Hồ Chí Minh tồn số khó khăn chưa giải quyết, đề tài đưa số kiến nghị: - Các quan nhà nước cần khẩn trương bồi thường cho hộ dân khu vực, xây dựng khu tái định cư có chất lượng cho người dân Khuyến khích chủ đầu tư xây dựng hộ trung bình tái định cư cách giảm thuế có sách - Trang 59 - Ngành Quản Lý Thị Trường Bất Động Sản SVTH: Nguyễn Đạt Nguyệt Quế phù hợp để tạo điều kiện cho việc đầu tư hộ diễn thuận lời dễ dàng Tiếp tục tập trung nguồn lực, đẩy mạnh chương trình nhà xã hội Đặc biệt quan tâm đến phân khúc nhà cho người thu nhập thấp nhà cho thuê Cuối tăng cường công tác tuyên truyền, công tác tra, kiểm tra, xử lý kịp thời vi phạm kinh doanh bất động sản để làm lành mạnh thị trường - Cải thiện nguồn vốn đầu tư cho dự án bất động sản cách xem xét xử lý đồng sách tài chính, tiền tệ Khi tiến hành biện pháp thắt chặt tín dụng từ hệ thống ngân hàng cho thị trường bất động sản phải có giải pháp thay kênh cung cấp tài cho thị trường Triển khai Quỹ tiết kiệm nhà mà Bộ Xây dựng tiến hành nhằm giải tài nhà cho đối tượng xã hội thu hút cung ứng vốn đầu tư cho thị trường bất động sản Đồng thời có sách nhằm thu hút nguồn vốn nhàn rỗi dân, tăng cường công cụ kích thích thu hút nguồn đầu tư nước ngồi kiều hối việc tăng cường hiệu lực hệ thống dịch vụ cơng, hình thành dạng quỹ đầu tư phát triển BĐS - Chủ đầu tư cần quan tâm đến việc nghiên cứu nhu cầu, hành vi, mong đợi sở thích khách hàng đồng thời cần phải tiến hành nghiên cứu thị trường thật kỹ sau thiết kế sản phẩm phù hợp với yêu cầu người mua, thị trường Thực tốt cơng tác chăm sóc khách hàng, tung sản phẩm có chất lượng tốt, độc đáo giá thành phù hợp người mua - Tạo điều kiện cho người có nhu cầu nhà tiếp cận sản phẩm, cần phải có sách hỗ trợ người mua nhà, đặc biệt hỗ trợ tài chính, cho vay trả góp với mức lãi suất vừa phải - Trang 60 - Ngành Quản Lý Thị Trường Bất Động Sản SVTH: Nguyễn Đạt Nguyệt Quế TÀI LIỆU THAM KHẢO Bài giảng Thị trường bất động sản, TS Trần Thanh Hùng – Trường Đại học Nông Lâm TP.HCM Các báo cáo theo tuần Công ty VietRees Các báo cáo theo quý Công ty CB Richard Ellis Các báo cáo theo quý Công ty Savills Việt Nam Các văn pháp luật: Luật kinh doanh Bất động sản năm 2007; Luật Nhà 2007; Luật đất đai 2003; Nghị định Thông Tư Chính Phủ có liên quan đến Thị trường bất động sản Đề tài Nghiên cứu yếu tố ảnh hưởng việc lựa chọn nhà địa bàn Quận TP.HCM, sinh viên Hà Thị Trúc Phương lớp QLTTBĐS khóa 32 Giáo trình Kiến trúc Nhà ở, Nguyễn Đức Thiềm, 2006, Nhà xuất Xây Dựng Giáo trình Thị trường bất động sản, PGS.TS Nguyễn Thanh Trà – TS Nguyễn Đình Bồng, Hà Nội – 2005, Nhà xuất Nông Nghiệp Các viết, thông tin website:  www.muanbannhadat.com  www.cbrevietnam.com  www.savills.com.vn  www.VietRees.com  www.diaoconline.com  www.dothi.net - Trang 61 - Phụ lục Các tiêu chí đánh giá hạng nhà chung cư ( Ban hành kèm theo Thông tư số 14 /2008/TT-BXD ngày 02 tháng năm 2008 Bộ Xây dựng) Chỉ tiêu Hạng I (1) (2) I Yêu cầu quy hoạch, kiến trúc Quy hoạch 1.1 Vị trí - Có hệ thống giao thơng bên ngồi nhà đảm bảo loại phương tiện giao thông đường tiếp cận đến sảnh cơng trình 1.2 Cảnh quan - Có sân, vườn, thảm cỏ, xanh, đường dạo thiết kế đẹp, hồn chỉnh, thống 1.3 Mơi trường - Khơng gian xung quanh rộng rãi, mơi trường thống mát, đẹp Thiết kế kiến trúc 2.1 Cơ cấu - Các không gian chức tối hộ thiểu gồm: phòng khách, phòng ngủ, khu vực bếp, phòng ăn, phòng vệ sinh phòng khác; - Mỗi hộ tối thiểu có 02 khu vệ sinh; - Phòng ngủ có khu vệ sinh riêng 2.2 Diện tích - Phụ thuộc vào quy mơ thiết kế, hộ không nhỏ 70 m2; Các hạng nhà Hạng II (3) - Có hệ thống giao thơng bên nhà đảm bảo loại phương tiện giao thơng đường tiếp cận đến sảnh cơng trình - Có sân, vườn, thảm cỏ, xanh, đường dạo thiết kế đẹp, hồn chỉnh - Khơng gian xung quanh rộng rãi, mơi trường thống mát, đẹp - Các không gian chức tối thiểu gồm: phòng khách, phòng ngủ, khu vực bếp, phòng ăn, phòng vệ sinh phòng khác; - Mỗi hộ tối thiểu có 02 khu vệ sinh; - Phòng ngủ có khu vệ sinh riêng - Phụ thuộc vào quy mô thiết kế, không nhỏ 60 m2; Hạng III (4) Hạng IV (5) - Có hệ thống giao thơng thuận tiện - Có hệ thống giao thơng thuận tiện - Đảm bảo quy chuẩn, tiêu chuẩn hành - Đảm bảo quy chuẩn, tiêu chuẩn hành - Môi trường đảm bảo vệ sinh - Môi trường đảm bảo vệ sinh - Đảm bảo quy chuẩn, tiêu chuẩn hành - Đảm bảo quy chuẩn, tiêu chuẩn hành - Phụ thuộc vào quy mô thiết kế, không nhỏ 50 - Đảm bảo quy chuẩn, tiêu chuẩn hành - Diện tích phòng ngủ lớn 20 m2 - Diện tích phòng ngủ lớn 15 m2 - Các phòng phải đảm bảo - Các phòng phải đảm bảo thơng gió, chiếu sáng thơng gió, chiếu sáng - Phòng khách, phòng ngủ, bếp, - Phòng khách, phòng ngủ, bếp, phòng ăn phải thơng gió, phòng ăn phải thơng gió, chiếu sáng tự nhiên tiếp xúc với chiếu sáng tự nhiên tiếp xúc không gian rộng rãi với không gian rộng rãi 2.4 Trang thiết bị - Thiết bị tối thiểu gồm: chậu rửa - Thiết bị tối thiểu gồm: chậu rửa mặt, bồn cầu, thiết bị vệ sinh phụ mặt, bồn cầu, thiết bị vệ sinh phụ vệ sinh nữ, vòi tắm hoa sen, bồn tắm nằm nữ, vòi tắm hoa sen, bồn tắm nằm hộ đứng đứng - Các thiết bị cấp nước có hai - Các thiết bị tắm, rửa có hai đường nước nóng nước lạnh đường nước nóng nước lạnh 2.5 Cầu thang Có thang máy, thang bộ, thang Có thang máy, thang bộ, thang thoát hiểm thoát hiểm 2.5.1 Cầu thang - Chiếu tới đợt thang - Chiếu tới đợt thang phục phục vụ tối đa 04 hộ vụ tối đa 06 hộ 2.5.2 Thang máy - Đảm bảo vận chuyển đồ đạc, - Đảm bảo vận chuyển đồ đạc, băng ca cấp cứu; băng ca cấp cứu; - Mỗi thang phục vụ tối đa không - Mỗi thang phục vụ tối đa không 40 hộ 50 hộ - Có chỗ để xe (trong 2.6 Chỗ để xe - Có chỗ để xe (trong ngồi nhà) đảm bảo tiêu chuẩn nhà) đảm bảo tiêu chuẩn trơng giữ bảo vệ an tồn trơng giữ bảo vệ an tồn - Mỗi hộ có tối thiểu chỗ để - Mỗi hộ tối thiểu có 1,5 chỗ ô tô để ô tô II Yêu cầu hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội khu Hạ tầng kỹ thuật 1.1 Hệ thống giao - Hệ thống giao thông đồng - Hệ thống giao thông đồng thông đảm bảo tiêu chuẩn cứu hỏa, cứu đảm bảo tiêu chuẩn cứu hỏa, cứu 2.3 Thơng gió chiếu sáng cho hộ m2; - Diện tích phòng ngủ lớn 12 m2 - Đảm bảo quy chuẩn, tiêu chuẩn hành - Đảm bảo quy chuẩn, tiêu chuẩn hành - Đảm bảo quy chuẩn, tiêu chuẩn hành - Đảm bảo quy chuẩn, tiêu chuẩn hành - Đảm bảo quy chuẩn, tiêu chuẩn hành - Chiếu tới đợt thang phục vụ tối đa 08 hộ - Đảm bảo vận chuyển đồ đạc, băng ca cấp cứu; - Mỗi thang phục vụ tối đa không 60 hộ - Có chỗ để xe đảm bảo tiêu chuẩn trông giữ bảo vệ an toàn - Đảm bảo quy chuẩn, tiêu chuẩn hành - Đảm bảo quy chuẩn, tiêu chuẩn hành - Đảm bảo quy chuẩn, tiêu chuẩn hành - Giao thông thuận tiện đảm bảo tiêu chuẩn cứu hỏa, - Giao thông thuận tiện đảm bảo tiêu chuẩn cứu hỏa, - Có chỗ để xe đảm bảo tiêu chuẩn trơng giữ bảo vệ an tồn 1.2 Hệ thống cấp điện 1.3 Hệ thống cấp, nước 1.4 Hệ thống thơng tin liên lạc 1.5 Hệ thống phòng chống cháy nổ 1.6 Hệ thống thu gom xử lý rác Hạ tầng xã hội Các cơng trình hạ tầng xã hội nạn - Có hệ thống cấp điện dự phòng đảm bảo cho sinh hoạt công cộng thắp sáng hộ điện lưới quốc gia - Hệ thống thiết bị cấp, thoát nước đầy đủ, đồng bộ, đảm bảo vệ sinh vận hành thông suốt (24 ngày) - Có hệ thống đảm bảo cung cấp dịch vụ truyền hình, điện thoại, internet tiên tiến, đại; đảm bảo điều kiện vận hành thơng suốt - Có hệ thống thiết bị cảm ứng tự động báo cháy, chữa cháy, hệ thống tín hiệu, thơng tin có hỏa hoạn hộ khu vực sử dụng chung - Có thùng chứa rác nơi cơng cộng; - Hệ thống thu rác nhà, xử lý rác đảm bảo vệ sinh cách ly với khu vực sảnh tầng, sảnh nạn - Có hệ thống cấp điện dự phòng đảm bảo cho sinh hoạt cơng cộng điện lưới quốc gia cứu nạn - Đảm bảo quy chuẩn, tiêu chuẩn hành cứu nạn - Đảm bảo quy chuẩn, tiêu chuẩn hành - Hệ thống thiết bị cấp thoát nước đầy đủ, đồng bộ, đảm bảo vệ sinh vận hành thông suốt (24 ngày) - Có hệ thống đảm bảo cung cấp dịch vụ truyền hình, điện thoại, internet tiên tiến, đại; đảm bảo điều kiện vận hành thông suốt - Đảm bảo quy chuẩn, tiêu chuẩn hành - Đảm bảo quy chuẩn, tiêu chuẩn hành - Đảm bảo quy chuẩn, tiêu chuẩn hành - Đảm bảo quy chuẩn, tiêu chuẩn hành - Đảm bảo quy chuẩn, tiêu chuẩn hành - Đảm bảo quy chuẩn, tiêu chuẩn hành - Có thùng chứa rác nơi cơng cộng; - Hệ thống thu rác nhà - Đảm bảo quy chuẩn, tiêu chuẩn hành - Hạ tầng xã hội đồng với chất lượng cao, có đầy đủ cơng trình (giáo dục mầm non, giáo dục phổ thơng sở, văn hố thơng tin, dịch vụ thương mại, thể dục thể thao, không gian dạo chơi, thư giãn ) bán kính - Hạ tầng xã hội đồng bộ, có đầy đủ cơng trình (giáo dục mầm non, giáo dục phổ thơng sở, văn hố thông tin, dịch vụ thương mại, thể dục thể thao, khơng gian dạo chơi, thư giãn ) bán kính 500 m; - Đảm bảo quy chuẩn, tiêu chuẩn hành; - Sử dụng cơng trình khu vực - Đảm bảo quy chuẩn, tiêu chuẩn hành; - Sử dụng cơng trình khu vực - Có hệ thống thiết bị cảm ứng tự động báo cháy, chữa cháy, hệ thống tín hiệu, thơng tin có hỏa hoạn khu vực sử dụng chung - Có thùng chứa rác nơi công cộng; - Hệ thống thu rác nhà, xử lý rác đảm bảo vệ sinh cách ly với khu vực sảnh tầng, sảnh 500 m; - Có khu vui chơi giải trí ngồi trời rộng rãi; sân, vườn, đường dạo thiết kế đẹp III Yêu cầu chất lượng hoàn thiện - Sử dụng loại vật tư, vật liệu Vật tư, vật liệu dùng để xây dựng có chất lượng cao thời điểm xây dựng hoàn thiện Trang thiết bị - Sử dụng trang thiết bị có gắn liền với nhà chất lượng cao thời điểm xây dựng IV Yêu cầu chất lượng dịch vụ quản lý sử dụng Bảo vệ an ninh - Có hệ thống camera kiểm sốt sảnh, hành lang, cầu thang - Có nhân viên bảo vệ lối vào 24/24 h ngày Vệ sinh - Thường xuyên quét dọn, lau rửa, hút bụi khu vực công cộng, đảm bảo vệ sinh Chăm sóc cảnh - Đảm bảo chăm sóc xanh, quan sân, vườn, đường nội ln đẹp Quản lý vận - Bảo dưỡng, sửa chữa hư hỏng hành kịp thời - Có khu vui chơi giải trí ngồi trời rộng rãi; sân, vườn, đường dạo thiết kế đẹp - Sử dụng loại vật tư, vật liệu có chất lượng tốt thời điểm xây dựng - Sử dụng trang thiết bị có chất lượng tốt thời điểm xây dựng - Sử dụng loại vật tư, vật liệu có chất lượng thời điểm xây dựng Sử dụng trang thiết bị có chất lượng thời điểm xây dựng - Sử dụng trang thiết bị có chất lượng trung bình thời điểm xây dựng - Có nhân viên bảo vệ khu vực cơng cộng - Có nhân viên bảo vệ lối vào - Thực theo quy chế quản lý sử dụng nhà chung cư - Thường xuyên quét dọn, lau rửa, hút bụi khu vực công cộng, đảm bảo vệ sinh - Đảm bảo chăm sóc xanh, sân, vườn, đường nội đẹp - Bảo dưỡng, sửa chữa hư hỏng kịp thời - Đảm bảo vệ sinh - Đảm bảo vệ sinh - Đảm bảo vệ sinh - Đảm bảo vệ sinh - Thực theo quy chế quản lý sử dụng nhà chung cư - Thực theo quy chế quản lý sử dụng nhà chung cư - Đảm bảo quy chuẩn, tiêu chuẩn hành DANH SÁCH CĂN HỘ ĐANG GIAO DỊCH TẠI QUẬN 2, THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH P AN PHÚ : 36 Số hộ 200 Giá bán (triệu đồng/m2) 31.6 -› 44 Cantavil Premier Diện tích (m2) 98 - 175 Imperia 92 - 184 23 - 28 700 25.8 -› 34 The Estella 100 -260 20 - 25 1500 32 -› 42 The Vista 101 -142 28 750 35 -› 43 94 - 151 17 - 21 418 19.9 -> 145 - 201 27 258 42-> 50 Regency Park 96 - 281 26 515 32 -> 36 TÑC Bình Khánh 47 - 61- 84 20 - 25 12500 12.3 -> 17 Tên dự án Petro Vietnam Landmark Xi Riverview Palace Số tầng Chủ đầu tư Tập đoàn Daewon (Hàn quốc) Thủ Đức House Tập đoàn Inveskia Tập đoàn Keppel Land (Singapore) Công ty Tiến Phước Tập đoàn CapitalLand Việt Nam, Công ty Cổ phần Đầu tư Phú Gia Công ty Thương mại xây dựng Thiên Đức Công ty Cổ phần Bất Động Sản Điện Lực Dầu Khí Việt Nam (PVPL) Công ty GS E&C (Hàn Quốc) Tập đoàn Allgreen Công ty An Phú Tập đoàn Keppel Land (Singapore) Công ty Tiến Phước P BÌNH TRƯNG ĐÔNG: Giá bán ( triệu đồng/m2 ) Tên dự án Diện tích (m²) Petroland 65.5 - 153 18 380 13.6 -> 21.8 Thủ Thiêm Xanh 59.6 - 121.3 62 - 86 - 100 115 15 271 15.1 -> 17.5 15 269 15.5 -› 18.2 Thònh Vượng 56.5 - 76 - 183 14 128 16.2 -› 18.5 Spring Life 48 - 176 12 - 18 975 15.7 -> 18 Thủ Thiêm Star Số tầng Số hộ Chủ đầu tư Công ty Cổ Phần Đầu tư Hạ Tầng Đô Thò Dầu Khí Công ty Cổ phần Đầu tư Thủ Thiêm Công ty Cổ phần Đầu tư Thủ Thiêm Công ty Intresco Công ty cổ phần Thái Dương Công ty Cổ Phần Đầu Tư Kinh Doanh Nhà Khang Điền P.THẠNH MỸ LI : Tên dự án Diện tích (m²) Số tầng Số hộ Giá bán (triệu đồng/ m2 ) Cherry Apartment 76 - 140 12 99 22.8 -> 26 Chủ đầu tư Công Ty Cổ Phần Tư Vấn – Thương Mại – Dòch Vụ Đòa Ốc Hoàng Quân P THẢO ĐIỀN : Tên dự án Diện tích (m²) Số tầng Số hộ Giá bán (triệu đồng/m2) Thảo Điền Pearl 92 - 135 31 450 28 -> 30 Hoaøng Anh Riverview 138 - 177 25 580 24.5 -> 27 Thái Bình Plaza 116.5 - 283 24 360 30 -> 43 Tropic Garden 87 - 132 27 1008 32 -> 38 Chủ đầu tư Tập đoàn SSG Hoàng Anh Gia Lai Công ty Trách Nhiệm Hữu Hạn Đá Bình Dương Công ty Cổ Phần Tập Đoàn Đầu Tư Đòa Ốc Nova ( Novaland Group) ĐỊNH HƯỚNG PHÁT TRIỂN KHÔNG GIAN QUẬN 2, THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH ĐẾN NĂM 2020