ĐÁNH GIÁ THỰC TRẠNG NHÀ Ở THƯƠNG MẠI TRÊN ĐỊA BÀN QUẬN TÂN PHÚ, TP HCM – CÁC GIẢI PHÁP PHÁT TRIỂN ĐỀ XUẤT

Sự phát triển của thị trường bất động sản làm gia tăng nhu cầu về các cơ chế thị trường, kích thích các doanh nghiệp đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở, cao ốc văn phòng cho thuê; kết cấu

TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM TP HỒ CHÍ MINH KHOA QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI & BẤT ĐỘNG SẢN

BÁO CÁO TỐT NGHIỆP

: : : : :

TRẦN THỊ NGỌC THANH

05135024 DH05TB

2005 - 2009 Quản Lý Thị Trường Bất Động Sản

KHOA QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI & BẤT ĐỘNG SẢN

Giáo viên hướng dẫn :Ths.Trần Duy Hùng

(Địa chỉ cơ quan: Trường Đại Học Nông Lâm TP.Hồ Chí Minh)

Ký tên:………

Tôi xin cảm ơn Ban Giám Hiệu Trường Đại Học Nông Lâm Thành phố Hồ Chí Minh, khoa Quản Lý Đất Đai & Bất Động Sản, cùng toàn thể quý thầy cô giáo đã dạy dỗ, dìu dắt, truyền đạt những kiến thức và kinh nghiệm quí báu để làm hành trang bước vào cuộc sống

Tôi xin chân thành cảm ơn Thầy Trần Duy Hùng - giảng viên khoa Quản Lý Đất Đai và Bất Động Sản đã nhiệt tình quan tâm, giúp đỡ và chỉ dẫn cho tôi trong suốt quá trình thực tập và hoàn thành luận văn tốt nghiệp này

Xin gởi lời cảm ơn đến Ông Phan Thanh Ngọc - Phó Phòng Quản lý Đô thị, cùng toàn thể các anh chị tại phòng Quản lý Đô thị quận Tân Phú, đã tận tình giúp đỡ tôi trong quá trình thực hiện đề tài

Xin cảm ơn các bạn cùng lớp Bất Động Sản khóa 31 đã luôn giúp đỡ, chia sẽ với tôi trong suốt quá trình học tập, sinh hoạt tại trường

Con xin chân thành cảm ơn gia đình - những người luôn thương yêu, nâng đỡ, hậu thuẩn và tạo mọi điều kiện cho con trong suốt quá trình học tập, để con có được ngày hôm nay

Sinh viên TRẦN THỊ NGỌC THANH

Sinh viên thực hiện : Trần Thị Ngọc Thanh, Khoa Quản Lý Đất Đai & Bất Động

Sản, Trường Đại Học Nông Lâm TP.Hồ Chí Minh

Đề tài “ Đánh giá thực trạng nhà ở thương mại trên địa bàn Quận Tân Phú,

TP HCM – Các giải pháp phát triển đề xuất”

Giáo viên hướng dẫn : Ths.Trần Duy Hùng

Luận văn tốt nghiệp “ Đánh giá thực trạng nhà ở thương mại trên địa bàn Quận Tân Phú, TP HCM – Các giải pháp phát triển đề xuất” được thực hiện nhằm đánh giá thực trạng nhà ở thương mại trên địa bàn Quận Tân Phú và từ đó đề xuất ra các giải pháp phát triển nhà ở Đề tài đã cho thấy rằng quận Tân Phú với vị trí thuận lợi, hạ tầng được đầu tư đung mức, cơ cấu kinh tế ngày càng phát triển mạnh, dân số tăng nhanh, nhu cầu về nhà ở lớn Chính điều này Quận Tân Phú đã chú trọng hoàn thiện hơn về chất lượng sống của nhà ở nhất là về loại hình nhà ở thương mại

Đề tài được thực hiện trên cơ sở lý thuyết chung về Bất động sản, thị trường nhà ở Bên cạnh đó, đề tài còn sử dụng một số tài liệu của phòng Quản lý Đô thị quận Tân Phú ( nhiệm vụ quy hoạch chung, chương trình phát triển nhà ở, bản đồ quy hoạch chung quận Tân Phú đến năm 2020…)

Để luận văn có sức thuyết phục đã sử dụng các phương pháp thống kê, so sánh, phân tích, thu thập ý kiến chuyên gia…

Nội dung nghiên cứu của đề tài bao gồm :

- Đánh giá tình hình Nhà nước về quản lý nhà ở

- Đánh giá thực trạng nhà ở thương mại trên địa bàn quận Tân Phú

- Đánh giá tiềm năng cung ứng nhà ở thương mại trên địa bàn Quận Tân Phú

- Đề xuất giải pháp phát triển

ĐẶT VẤN ĐỀ 1

PHẦN I 3

TỔNG QUAN 3

I.1.Cơ sở lý luận của vấn đề nghiên cứu 3

I.1.1.Cơ sở lý thuyết 3

I.1.2.Cơ sở pháp lý 12

I.1.3.Cơ sở thực tiễn 13

I.2.Khái quát địa bàn nghiên cứu 13

I.2.1.Vị trí địa lý 13

I.2.2.Điều kiện tự nhiên 14

I.2.3.Cơ cấu tổ chức hành chính 14

I.2.4.Tình hình kinh tế - xã hội 14

I.2.5.Tình hình về việc phát triển đô thị 17

I.3.Nội dung và phương pháp nghiên cứu 17

I.3.1.Nội dung nghiên cứu 17

I.3.2.Phương pháp nghiên cứu 17

PHẦN II 18

KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU 18

II.1 Đánh giá tình hình nhà nước về quản lý nhà ở 18

II.1.1.Công tác giao đất, cho thuê đất cho trên địa bàn Quận Tân Phú về quản lý nhà ở .18

II.1.2 Chính sách đền bù, giải phóng mặt bằng trong thu hồi đất về quản lý nhà ở 19

II.1.3 Đăng ký quyền sử dụng đất, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất về quản lý nhà ở 20

II.1.4 Công tác quy hoạch xây dựng, kế hoạch hoạch sử dụng đất về quản lý nhà ở.21 II.1.5.Quản lý hành chính về nhà ở trên địa bàn Quận Tân Phú 24

II.1.6.Hiện trạng các dự án nhà ở trên địa bàn Quận Tân Phú 26

II.1.7.Tổ chức bộ máy quản lý Nhà nước về nhà ở của Quận Tân Phú 27

II.2.Thực trạng nhà ở thương mại trên địa bàn Quận Tân Phú 28

II.2.1.Thực trạng nhà ở thương mại giai đoạn trước năm 2004 28

II.2.2.Thực trạng nhà ở thương mại giai đoạn từ sau năm 2004 đến nay 33

II.2.3.Chất lượng nhà ở thương mại trên địa bàn Quận Tân Phú 41

II.2.4.Tình hình giao dịch nhà ở thương mại 43

II.3.3.Khả năng cung ứng giai đoạn 2010 và định hướng đến năm 2020 47 II.3.4.Xu hướng lựa chọn nhà ở thương mại của người dân 49 II.4.Đề xuất giải pháp phát triển loại hình nhà ở thương mại cùng công tác quản lý phát triển nhà ở trên địa bàn quận Tân Phú 53 KẾT LUẬN – KIẾN NGHỊ 57

Hình 3.Quan hệ cung cầu trên thị trường bất động sản 10

Hình 4.Hình ảnh C.C.Rubyland 36

Hình 5.Các dịch vụ hạ tầng của chung cư Rubyland 36

Hình 6.Hình ảnh chung cư 584 37

Hình 7.Một góc phòng khách – phòng ngủ - phòng ăn của C.C.Sacomreal 584 38

Hình 8.Hình ảnh chung cư Khang Phú 38

Hình 9.Hình ảnh chung cư Kim Hồng 39

Hình 10.Hình ảnh chung cư 585 40

Hình 11.Một vài hình ảnh về nội thất căn hộ 41

Hình 12 Chất lượng NƠTM trên địa bàn quận Tân Phú 41

Hình 13.Biểu đồ thể hiện mục đích mua NƠTM của người dân 49

Hình 14.Độ tuổi lựa chọn loại hình nhà ở 50

Hình 15.Đối tượng mua nhà ở theo ngành nghề 51

Hình 16.Các yếu tố quan tâm khi lựa chọn nhà ở thương mại 52

DANH SÁCH CÁC BẢNG Bảng 1.cơ cấu phát triển ngành năm 2008 15

Bảng 2.Tình hình dân cư trên địa bàn quận năm 2008 16

Bảng 3.Bảng quy hoạch sử dụng đất đến năm 2010 (2005 – 2010) 23

Bảng 4.Thống kê nhà, đất vào thời điểm cuối tháng 6/2008 của 11 phường 24

Bảng 5.Tình hình xây dựng nhà ở riêng lẻ 25

Bảng 6.Các dự án dân cư đã được giao đất trên địa bàn Quận từ năm 1990 – 2003 26

Bảng 7.Các dự án dân cư đã được giao đất trên địa bàn Quận từ năm 2004 đến nay 26

Bảng 8.Bảng các khu nhà phân lô hộ lẻ để bán 28

Bảng 9.Thống kê số lượng nhà cho thuê ở 11 phường trên địa bàn Quận Tân Phú giai đoạn trước năm 2004 30

Bảng 10 Tổng hợp các chung cư xây dựng trước năm 2004 32

Bảng 11.Số lượng nhà ở do các hộ gia đình cá nhân đầu tư xây dựng để cho thuê 34

Bảng 12.Các khu NƠTM từ năm 2004 đến nay trên địa bàn quận Tân Phú 35

Bảng 13.Danh mục dự án xây dựng nhà ở thương mại trên địa bàn quận Tân Phú

(giai đoạn từ năm 2009 – 2020) 47

ĐẶT VẤN ĐỀ

Thị trường bất động sản là một trong những thị trường quan trọng góp phần thúc đẩy sự phát triển nền kinh tế xã hội của mỗi quốc gia Sự phát triển của thị trường bất động sản làm gia tăng nhu cầu về các cơ chế thị trường, kích thích các doanh nghiệp đầu

tư xây dựng kinh doanh nhà ở, cao ốc văn phòng cho thuê; kết cấu hạ tầng; các công ty tư vấn dịch vụ; các tổ chức tín dụng ngân hàng… và các tổ chức thuộc nhiều thành phần kinh tế khác nhau cùng tham gia vào hoạt động thị trường bất động sản; góp phần thỏa mãn nhu cầu về chỗ ở của mọi đối tượng trong xã hội; đồng thời tạo tiền đề và bước ngoặt cho việc tăng trưởng kinh tế

Trong đó, nhà ở luôn là mối quan tâm hàng đầu của mọi tầng lớp dân cư, là một trong những nhu cầu cơ bản không thể thiếu đối với mỗi gia đình, cá nhân Như ông bà ta

có nói “ sống có nhà, chết có mồ”, “ an cư, lạc nghiệp” Vì vậy, nhà ở chiếm vai trò hết sức quan trọng trong đời sống của con người, việc tạo môi trường sống, sinh hoạt tốt là góp phần vào việc ổn định cuộc sống cho mỗi thành viên trong xã hội, và góp phần trong việc phát triển kinh tế, xã hội, đảm bảo an ninh trật tự trên địa bàn Do đó, việc động viên mọi nguồn lực trong xã hội, các thành phần kinh tế trong và ngoài nước để đầu tư xây dựng nhà ở nhằm từng bước cải thiện chỗ ở cho các tầng lớp dân cư, cải thiện môi trường sống là yêu cầu cần thiết, khách quan

Bên cạnh đó, việc quản lý và phát triển nhà ở đã và đang xuất hiện nhiều vấn đề vướng mắc, tồn tại như tình trạng phát triển nhà manh mún tự phát còn rất phổ biến, nhiều trường hợp xây nhà không phù hợp quy hoạch, thiếu sự giám sát, hướng dẫn của cơ quan quản lý nhà nước dẫn đến tình trạng phát triển tự phát, phá vỡ quy hoạch, cảnh quan kiến trúc và môi trường sống nhất là tại khu vực đô thị Nhà ở cho các đối tượng có thu nhập thấp, công nhân lao động, sinh viên các trường đại học chưa được cải thiện nhiều Xu thế thương mại đang lấn át ý nghĩa xã hội của nhà ở

Quận Tân Phú là một quận mới thành lập nhưng là một trong những quận đang phát triển trong các lĩnh vực về mặt kinh tế - văn hóa – xã hội Với sự thuận lợi về điều kiện kinh tế, kết cấu hạ tầng, mật độ dân số, tốc độ đô thị hóa…Quận Tân Phú có nhiều tiềm năng cho việc xây dựng và mở rộng không gian đô thị Cùng với sự phát triển kinh tế mạnh mẽ trong những năm vừa qua đã tạo điều kiện cho Quận Tân Phú thay đổi với bộ mặt đô thị hóa nhanh chóng theo chiều hướng tăng tầng cao, nhiều khu nhà ở cao tầng hiện đại được đưa vào hoạt động đáp ứng nhu cầu nhà ở cho người dân địa phương, giảm bớt sức ép về nhà ở Tuy nhiên, việc phát triển nhà ở thương mại trong những năm qua trên địa bàn cũng còn nhiều vướng mắc Nhiều dự án nhà ở đã đưa vào hoạt động nhưng vẫn chưa thể đáp ứng nhu cầu về nhà ở cho người dân, các đối tượng mua nhà chủ yếu là những người có thu nhập khá còn lại phần lớn là những người lao động có thu nhập trung bình lại không thể mua nhà do không có khả năng thanh toán Chất lượng sống và việc quản lý các khu nhà ở vẫn còn nhiều yếu kém làm giảm sức thu hút của người dân đối với loại hình nhà ở thương mại này Do đó, việc phải quản lý hiệu quả các dự án nhà ở là đòi hỏi quan trọng, giúp các dự án thực hiện đúng quy hoạch và tiến độ đáp ứng nhu cầu của

Xuất phát từ thực tiễn trên, chúng tôi đã thực hiện đề tài “Thực trạng nhà ở

thương mại trên địa bàn quận Tân Phú, TP HCM và các giải pháp phát triển đề xuất”

để nghiên cứu tình hình phát triển của loại hình nhà ở thương mại này trên địa bàn Quận Tân Phú

 Mục tiêu nghiên cứu của đề tài

Thông qua việc đánh giá tình hình, thực trạng nhà ở thương mại trên địa bàn Quận Tân Phú, đề tài đánh giá được những mặt tồn tại, những ưu khuyết điểm của loại hình nhà

ở thương mại hiện nay và đề xuất ra những phương pháp, xu hướng phát triển trong thời gian tới để thị trường nhà ở thương mại phát triển lành mạnh hơn, đáp ứng nhu cầu thực

tế của người có nhu cầu

 Đối tượng nghiên cứu của đề tài

Các bất động sản nhà ở thương mại trên địa bàn quận Tân Phú

 Phạm vi nghiên cứu của đề tài

Thời gian nghiên cứu: trong khoảng từ ngày 15/03/2009 đến hết ngày 15/07/2009 Không gian nghiên cứu: đề tài được thực hiện nghiên cứu một số công trình nhà ở thương mại trên địa bàn quận Tân Phú

PHẦN I TỔNG QUAN

I.1.Cơ sở lý luận của vấn đề nghiên cứu

1.2.Thuộc tính và đặc trưng của bất động sản

1.2.1.Thuộc tính của bất động sản

- Tính bất động: Người ta không thể di chuyển BĐS hay nói cách khác là không

thể di chuyển mảnh đất từ nơi này sang nơi khác Điều này có ý nghĩa quan trọng là giá cả BĐS tùy thuộc vào vị trí cụ thể nơi nó toạ lạc và mang tính chất địa phương hay nó phụ

thuộc vào “vị thế” của bất động sản đó

- Tính không đồng nhất: Thông thường ít có hai BĐS nào có đặc điểm giống hệt

nhau Do vậy giá của BĐS gắn liền với đặc điểm cụ thể của BĐS đó

- Tính khan hiếm: Diện tích đất, BĐS là có giới hạn so với sự phát triển dân số, mà

dân số ngày một tăng lên nên do vậy về lâu dài giá đất có xu hướng ngày càng tăng lên

- Tính bền vững, đời sống kinh tế dài: BĐS đặc biệt là đất đai có tính bền vững cao

và đời sống kinh tế dài Tuổi thọ vật lý dài thể hiện ở tính bền vững, rất khó bị phá hủy của BĐS, tuổi thọ về kinh tế thể hiện ở khả năng sinh lời của BĐS

- Hàng hóa bất động sản mang nặng yếu tố tâm lý, thị hiếu: Nhu cầu về BĐS của

mỗi vùng, khu vực, quốc gia là khác nhau, nó chịu ảnh hưởng lớn của yếu tố thị hiếu, tập quán, tâm lý xã hội của cư dân nơi đó

1.2.2.Đặc trưng của bất động sản

Khả năng co giãn của cung BĐS kém Nhìn chung, cung đối với BĐS là tương đối kém đàn hồi với những thay đổi giá cả, do có những hạn chế nhất định về cung ứng đất đai thể hiện trên các mặt sau:

- Tổng cung của toàn bộ đất đai là cố định

- Cung ứng đất đai phù hợp với các mục đích riêng biệt là có giới hạn

Bên cạnh các hạn chế về mặt tự nhiên nêu trên còn có mặt hạn chế về mặt quy hoạch và đây là mặt hạn chế nổi bật nhất vì:

- Việc phân bổ đất đai cho những mục đích sử dụng có thể phải tuân thủ quy hoạch

sử dụng đất đai trong từng thời kỳ

- Sự phân bổ khu vực và diện tích đất sử dụng cho nông nghiệp, sản xuất công nghiệp, bến bãi, nhà ở… được thể hiện trong quy hoạch phát triển của địa phương trong từng thời kỳ

- Những thay đổi trong việc thay đổi nhà ở cũng phải đảm bảo tuân theo quy hoạch

và điều lệ xây dựng của chính quyền địa phương

- Thời gian mua bán giao dịch dài, chi phí mua bán giao dịch cao: Do BĐS là một tài sản quan trọng có giá trị cao do vậy việc mua, bán BĐS phải được cân nhắc thận trọng dẫn đến thời gian mua bán giao dịch thường là dài so với các tài sản khác, điều đó dẫn đến chi phí mua, bán giao dịch cao

- Khả năng chuyển hoá thành tiền mặt kém linh hoạt: Thông thường giá trị của BĐS khá lớn và thời gian mua, bán giao dịch dài như đã nêu trên dẫn đến khả năng chuyển hoá thành tiền mặt kém linh hoạt

- Sự can thiệp và quản lý của Nhà nước chặt chẽ: Do tính chất quan trọng của BĐS trước hết là đất đai đối với đời sống kinh tế, chính trị, xã hội nên Nhà nước thường có những quy định và có sự quản lý chặt chẽ đối với việc sử dụng và chuyển dịch BĐS

- Giá trị của các bất động sản:Khác với các loại hàng hóa thông thường khác đã qua sử dụng thì giá trị còn mất đi, nhưng đối với BĐS thì ngược lại còn qua nhiều người

sử dụng giá trị tăng lên nhiều hay ít còn tùy thuộc theo mục đích của BĐS Giá trị sử dụng của BĐS bị tác động bởi các yếu tố sau:

+ Mục đích sử dụng bất động sản đó

+ Nhu cầu của người sử dụng

+ Khả năng sinh lời của bất động sản

+ Các điều kiện để phục vụ người sử dụng

+ Vai trò quản lý Nhà nước (thông qua luật đất đai và các nghị định, các văn bản pháp quy của nhà nước)

Các yếu tố trên luôn tác động ảnh hưởng lẫn nhau, tùy theo mỗi chế độ, mỗi thời

kỳ mà các yếu tố này ảnh hưởng nhiều hay ít đến giá trị của BĐS

1.3.Phân loại bất động sản

BĐS được phân chia thành nhiều loại, với những đặc điểm và yêu cầu sử dụng rất khác nhau Trong quá trình quản lý cần phân loại BĐS theo đặc điểm hình thành và khả năng tham gia thị trường của từng loại để bảo đảm cho việc xây dựng chính sách phá triển

và quản lý thị trường bất động sản (TTBĐS) phù hợp với tình hình thực tế Từ kinh nghiệm của nhiều nước và kết quả nghiên cứu ở nước ta, BĐS có thể phân thành 3 nhóm: BĐS có đầu tư xây dựng, BĐS không đầu tư xây dựng và BĐS đặc biệt

- BĐS có đầu tư xây dựng bao gồm: BĐS nhà ở, BĐS nhà xưởng và công trình thương mại-dịch vụ, BĐS hạ tầng (hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội) BĐS là trụ sở làm việc v.v Trong nhóm BĐS có đầu tư xây dựng thì nhóm BĐS cơ bản, chiếm tỷ trọng rất lớn, tính chất phức tạp rất cao và chịu ảnh hưởng của nhiều yếu tố chủ quan và khách quan Nhóm này có tác động rất lớn đến quá trình công nghiệp hóa, hiện đại hóa đất nước

cũng như phát triển đô thị bền vững Nhưng quan trọng hơn là nhóm BĐS này chiếm đa

số các giao dịch trên TTBĐS ở nước ta cũng như trên thế giới

- BĐS không đầu tư xây dựng: BĐS thuộc nhóm này chủ yếu là đất nông nghiệp (dưới dạng tư liệu sản xuất) bao gồm các loại đất nông nghiệp, đất rừng, đất nuôi trồng thuỷ sản, đất làm muối, đất hiếm v.v

- BĐS đặc biệt: Là những BĐS như các công trình bảo tồn quốc gia, di sản văn hóa vật thể, nhà thờ họ, đình chùa, miếu mạo, nghĩa trang v.v Đặc điểm của nhóm này là khả năng tham gia thị trường rất thấp

Việc phân chia BĐS theo 3 nhóm trên đây là rất cần thiết để bảo đảm cho việc xây dựng

cơ chế chính sách phù hợp và xác định mô hình quản lý đối với thị trường BĐS

2.Tổng quan về thị trường bất động sản

2.1.Khái niệm thị trường bất động sản

Thị trường bất động sản (TTBĐS) là tổng hòa các quan hệ giao dịch dân sự về BĐS như chuyển nhượng, mua bán, cho thuê, thế chấp… tức là quan hệ giao dịch giữa người mua và người bán, giữa cung và cầu tại một địa bàn cố định, trong một khoảng thời gian nhất định thông qua cơ chế giá

Khái niệm thị trường chỉ ra rằng bất động sản có thể được mua bán giữa người mua và người bán mà không có sự hạn chế nào trong hoạt động của mình Mỗi bên đều rất nhạy cảm trước quan hệ cung cầu và các yếu tố khác ảnh hưởng đến việc định giá cũng như khả năng, kiến thức và sự nắm bắt về tính hữu dụng bất động sản, về nhu cầu và ước muốn của các bên

2.2.Đặc trưng của thị trường bất động sản

TTBĐS không phải là thị trường giao dịch bản thân BĐS mà là thị trường giao

dịch các quyền và lợi ích có được từ việc sử dụng BĐS

- Không có thị trường trung tâm: Hiện nay, không có thị trường BĐS với tính cách

là địa điểm tập trung tại đó những người mua và người bán tác động qua lại lẫn nhau Việc mua bán BĐS thường thông qua các đơn vị kinh doanh BĐS bằng sự liên hệ trực tiếp giữa người có nhu cầu (mua hoặc bán) với các đơn vị này, hoặc người mua trực tiếp tìm đến thương lượng với người bán thông qua lời rao bán trên báo chí, thường là thông qua người môi giới mặc dù đây là sự giao dịch kém an toàn

- TTBĐS tuy có hoạt động phong phú nhưng là một thị trường cạnh tranh không hoàn hảo: Do các thông tin về hàng hóa BĐS và TTBĐS không được đầy đủ và phổ biến rộng rãi, không có tiêu chí chính xác để đánh giá, so sánh giữa các BĐS cùng loại như các hàng hóa khác (kết cấu, chất lượng công trình kiến trúc, vị trí địa lý…) BĐS lại mang tính vùng và khu vực sâu sắc

- TTBĐS chịu sự chi phối của yếu tố pháp luật: BĐS là loại tài sản có giá trị lớn,

do đó, việc quản lý của Nhà nước đối với chúng bằng pháp luật là cơ sở để bảo đảm an toàn cho các giao dịch

- TTBĐS mang tính vùng, tính khu vực sâu sắc: Do đất đai có đặc điểm là không thể di dời được về mặt vị trí, gắn liền với các điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội của từng

vùng, từng khu vực Do đó, cung và cầu ở từng vùng, từng khu vực rất phong phú và đa dạng từ số lượng, mẫu mã, chất lượng đến quy mô và trình độ phát triển Mặc khác, BĐS phụ thuộc vào tâm lý, tập quán thị hiếu, do đó ở mỗi khu vực cũng có những đặc trưng riêng về cung và cầu BĐS

- TTBĐS có mối liên hệ mật thiết với thị trường vốn và tài chính Khi BĐS tham gia lưu thông trên thị trường BĐS, các giá trị cũng như các quyền về BĐS được đem ra trao đổi, mua bán, kinh doanh v.v giải quyết vấn đề lưu thông tiền tệ, thu hồi vốn đầu tư

và mang lại lợi nhuận cho các bên giao dịch Điều này chứng tỏ thị trường BĐS là đầu ra quan trọng của thị trường vốn

- Là thị trường không công khai, khó thu thập được thông tin về giá cả, cung cầu, nếu thu thập được thông tin thì độ chính xác không cao

- Cấu trúc của thị trường BĐS gồm 2 cấp:

+ Thị trường sơ cấp: Là thị trường một bên là Nhà nước, bên kia là các đối tượng

được giao, thuê đất

+ Thị trường thứ cấp: là thị trường thể hiện các giao dịch dân sự về quyền sử dụng

đất và sở hữu nhà giữa những người sử dụng BĐS đó với nhau

2.3.Vai trò của thị trường bất động sản

Trong những năm qua trên thực tế TTBĐS ở nước ta không những đã xuất hiện mà hoạt động khá sôi nổi, đặc biệt ở các khu vực thành thị Hoạt động TTBĐS ở nước ta mặc

dù còn rất manh nha, nhưng đã góp phần cải thiện rõ rệt điều kiện nhà ở của người dân, tăng cường hiệu quả sử dụng, kinh doanh của đất đai, nhà xưởng, biến đất đai thực sự trở thành một nguồn lực to lớn trong công cuộc phát triển kinh tế đất nước.TTBĐS đóng vai trò hết sức quan trọng trong sự phát triển của đất nước:

- TTBĐS góp phần thúc đẩy hoạt động sản xuất, là một bộ phận không thể tách rời của nền kinh tế hàng hóa

- Là cầu nối giữa sản xuất và tiêu dùng, giữa xây dựng, mua bán nhà và mua bán quyền sử dụng đất

- TTBĐS góp phần phân bổ và sử dụng có hiệu quả các tài nguyên đất đai và các tài sản trên đất

- TTBĐS góp phần huy động vốn cho đầu tư, phát triển

- Phát triển TTBĐS là một cách để khai thác nguồn th cho ngân sách Nhà nước Như vậy, TTBĐS là một bộ phận cấu thành quan trọng trong nền kinh tế, sự vận hành TTBĐS tốt sẽ đóng vai trò quan trọng cho sự phát triển kinh tế quốc gia

2.4.Phân loại thị trường bất động sản

Chúng ta có thể hiểu rõ hơn về thị trường bất động sản qua các phân loại sau:

- Thị trường đất nông nghiệp gồm đất vườn, đất ruộng…Đây là thị trường tự

phát, xuất hiện vào loại sớm nhất của thị trường bất động sản Vì do nhu cầu phát triển kinh tế do đó nhu cầu về đất tăng lên, đã thay đổi mục đích sử dụng từ đất nông nghiệp

- Thị trường đất ở gồm các loại nhà, đất dự án Trước kia, theo các giao dịch tự

phát chủ yếu tự phân lô, san nền của các chủ đất – điều này làm phá hoại quy hoạch và gây bát nháo trong các giao dịch nhà đất, vượt ra ngoài sự kiểm soát của Nhà nước thì các nhà phát triển BĐS đã vào cuộc và chính họ đã góp phần tạo nên sản phẩm nhà đất đa dạng đáp ứng nhu cầu của nhiều tầng lớp nhân dân

- Thị trường nhà ở: Nhà ở là nhu cầu cơ bản, thiết yếu của nhân dân Thị trường

nhà ở là bộ phận quan trọng chiếm tỷ lệ lớn trong thị trường bất động sản Thị trường nhà

ở là thị trường sôi động nhất trong thị trường bất động sản Thị trường BĐS nhà ở gồm:

+ Thị trường căn hộ chung cư: Đây là thị trường dành cho khách hàng có thu

nhập trung bình và phục vụ cho đối tượng thuộc diện tái định cư, nhu cầu căn hộ chung

cư hiện nay rất cao do giá bán có thể chấp nhận được so với nhà riêng lẻ

+ Thị trường căn hộ cao cấp: Đây là thị trường còn rất mới mẻ vì những căn hộ

cao cấp đầu tiên chỉ được chào bán từ năm 2002 Thị trường này nhắm vào đối tượng là khách hàng có thu nhập cao nên giá bán của từng căn hộ là rất cao Kinh tế phát triển, thu nhập người dân tăng dẫn đến nhu cầu cải thiện chỗ ở rộng hơn và khang trang hơn Do

đó, thị trường này đang thu hút khách hàng và có tiềm năng

+ Thị trường nhà, đất hiện hữu: Là thị trường về căn nhà, biệt thự…đã được hình

thành lâu đời do sự quy hoạch của Nhà nước, do các công ty phát triển bất động sản, do người dân tự xây dựng…

- Thị trường đất sản xuất: Thị trường đất dành cho khu chế xuất, khu công

nghiệp, nhà xưởng, công trình,…

2.5.Các đối tượng tham gia vào thị trường bất động sản

2.5.3.Nhà đầu tư

Đối với nhà đầu tư vào ngành kinh doanh bất động sản, vai trò của họ rất quan trọng, hoạt động của họ là cho thị trường bất động sản trở nên sôi động và phát triển Trên thị trường họ vừa đóng vai trò người mua, vừa đóng vai trò người bán, trong đó vai trò người bán là chủ yếu

2.5.4.Người mua và người bán

Thông thường họ là những người bình thường có nhu cầu mua hoặc bán bất động sản vì nhiều lý do khác nhau Họ là đối tượng chủ yếu và quan trọng mà nhà đầu tư kinh doanh bất động sản nhắm tới, đặc biệt là các nhà kinh doanh trên thị trường nhà ở

2.5.5.Các tổ chức môi giới, tư vấn

Quá trình khai phát, xây dựng, giao dịch và quản lý TTBĐS tương đối phức tạp nên phần lớn cả bên mua lẫn bên bán, có những thời điểm đều cần đến dịch vụ của các chuyên gia tư vấn như: kiến trúc sư, kỹ sư xây dựng tư vấn thiết kế, thi công, lắp đặt…;chuyên gia kế toán tư vấn việc hoạch định tài chính, tư vấn thuế; chuyên gia định giá để xác định giá trị BĐS trong quá trình giao dịch; chuyên gia môi giới để giúp 2 bên mua bán gặp nhau, giúp làm hợp đồng, nhiều khi chuyên gia này còn được mời tham gia lập và thực hiện sách lược bán và cho thuê, dự báo giá cả; chuyên gia về pháp luật tư vấn

về các vấn đề liên quan đến luật pháp

2.5.6.Các định chế tài chính

Hoạt động kinh doanh BĐS đòi hỏi phải có nguồn vốn lớn vì vậy cần phải huy động vốn từ các định chế tài chính hoạt động trên thị trường vốn, các định chế tài chính này chủ yếu là các ngân hàng

Ngoài ngân hàng, các định chế tài chính khác như: các công ty bảo hiểm, công ty tài chính, quỹ đầu tư đều có thể tham gia đầu tư, kinh doanh trên TTBĐS

3.Quan hệ cung cầu trên thị trường bất động sản

3.1.Cầu trên thị trường bất động sản

Cầu BĐS là khối lượng hàng hóa BĐS mà người tiêu dùng sẵn sàng chấp nhận và

có khả năng thanh toán với một mức giá nhất định để được BĐS đó trên thị trường tại những thời điểm nhất định Sẽ không có thị trường nếu không có nhu cầu Đó là nhu cầu của con người về đơn vị dịch vụ bất động sản, không ai cầu về vị trí mà không cầu về diện tích và ngược lại

Hình 1.Sự dịch chuyển của đường cầu

Các yếu tố ảnh hưởng đến cầu BĐS: như là thu nhập, giá cả hàng hóa bổ sung,

dự báo tương lai, chính sách của Nhà nước, sự gia tăng về dân số, sự chuyển dịch cơ cấu của ngành nghề, quá trình đô thị hóa, mốt và thị hiếu nhà ở, sự phát triển và hoàn thiện hệ thống kết cấu hạ tầng;…

3.2.Cung trên thị trường bất động sản

Cung bất động sản trên thị trường là toàn bộ khối lượng hàng hóa bất động sản sẵn sàng đưa ra thị trường để trao đổi tại một thời điểm nào đó với một mức giá giới hạn nhất định

Nguồn cung bất động sản bao gồm:

- Quy hoạch sử dụng đất của Nhà nước

- Những người có BĐS tức là những người được giao hoặc có quyền sử dụng BĐS hợp pháp, sẵn sàng đưa lượng đất đó tham gia vào thị trường

- Cơ quan ngân hàng có tiền tệ tham gia vào thị trường nhà đất

- Quỹ nhà ở hiện có và một bộ phận trong quỹ này sẵn sàng tham gia vào thị trường

Hình 2 Cung trên thị trường bất động sản

Có nhiều nhân tố ảnh hưởng đến cung bất động sản trên thị trường, trong đó yếu tố

có tính chất quyết định là cung về quỹ đất phát triển bất động sản trong quy hoạch của Chính phủ

3.3.Quan hệ cung cầu trên thị trường bất động sản

Cung cầu gặp nhau hình thành nên giá cả thị trường đơn vị dịch vụ BĐS Nếu như cung lớn hơn cầu thì cầu có vai trò quyết định đến sự hoạt động của thị trường và ngược lại cung nhỏ hơn cầu, cung quyết định sự hoạt động của thị trường Và để thị trường hoạt động lành mạnh thì phải kích cầu hoặc cung

Cũng như các loại hàng hóa khác trong nền kinh tế, TTBĐS vận động theo quy luật Cung – Cầu, nhưng cung hàng hóa BĐS có tính đàn hồi rất thấp đối với những thay đổi về giá cả Có nghĩa là nếu cung không có tính đàn hồi cao thì với một sự thay đổi về cầu sẽ không có sự cân bằng nhanh chóng do khó có khả năng mở rộng cung, từ đó dẫn đến sự thay đổi lớn về giá cả

Q( Lượng cung) Q1

Q0 P1

P2

Gía QSD

Hình 3.Quan hệ cung cầu trên thị trường bất động sản

Trong thị trường, tương quan giữa tổng cung và tổng cầu thường ở trạng thái không cân bằng, bất cứ sự thiếu hụt của tổng cung và tổng cầu một loại hàng hóa nào đó đều ảnh hưởng trực tiếp đến giá của loại hàng hóa đó Sự ảnh hưởng đó diễn biến theo cơ chế sau:

- Khi tổng cung tăng và tổng cầu không tăng hoặc giảm thì giá thị trường sẽ giảm; khi tổng cung giảm mà tổng cầu không giảm hoặc tăng thì giá thị trường sẽ tăng

- Khi tổng cung và tổng cầu cùng tăng hoặc cùng giảm thì giá sẽ tăng hoặc giảm tùy theo tốc độ tăng giảm của tổng cung và tổng cầu, giá tăng khi tốc độ tăng của tổng cầu lớn hơn tốc độ tăng của tổng cung và ngược lại

4 Khái niệm loại hình nhà ở thương mại

Nhà ở được tạo lập hợp pháp là nhà ở do tổ chức, cá nhân đầu tư xây dựng, mua,

thuê mua, được tặng cho, được thừa kế, đổi nhà ở hoặc được sở hữu nhà ở thông qua các hình thức khác theo quy định của pháp luật

Nhà ở thương mại là nhà ở do tổ chức, cá nhân thuộc các thành phần kinh tế đầu

tư xây dựng để bán, cho thuê theo cơ chế thị trường

Theo điều 40 của Luật nhà ở năm 2005 về tiêu chuẩn thiết kế nhà ở thương mại thì nhà ở thương mại gồm có:

S

E D0

Số lượng QSDBĐS

Q1 Q

0 Q2

Giá cả QSD BĐS

- Phát triển nhà ở riêng lẻ của hộ gia đình, cá nhân

Đối với hình thức phát triển nhà ở theo dự án Theo Điều 29, Luật nhà ở năm 2005 quy định, dự án phát triển nhà ở là tổng hợp các đề xuất chứng minh hiệu quả đầu tư phát triển nhà ở trên một địa điểm hoặc một khu vực nhất định Những trường hợp phải phát triển nhà ở theo dự án bao gồm:

- Phát triển nhà ở để bán, cho thuê, cho thuê mua của tổ chức, cá nhân thuộc các thành phần kinh tế

- Cải tạo làm tăng diện tích, xây dựng lại nhà chung cư hoặc đầu tư xây dựng lại các khu nhà ở cũ

- Phát triển quỹ nhà ở thuộc sở hữu nhà nước

- Phát triển nhà ở phục vụ tái định cư

5.Kinh doanh bất động sản

Theo Luật kinh doanh bất động sản, kinh doanh bất động sản là việc bỏ vốn đầu tư tạo lập, mua, nhận chuyển nhượng, thuê, thuê mua bất động sản để bán, chuyển nhượng,

cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua nhằm mục đích sinh lợi

Các loại bất động sản được đưa vào kinh doanh bao gồm:

- Các loại nhà, công trình xây dựng theo quy định của pháp luật về xây dựng

- Quyền sử dụng đất được tham gia thị trường bất động sản theo quy định của pháp luật về đất đai

- Các loại bất động sản khác theo quy định của pháp luật

6.Hình thức thuê mua nhà, công trình xây dựng

Theo Luật kinh doanh bất động sản thì thuê mua nhà, công trình xây dựng là hình thức kinh doanh bất động sản, theo đó bên thuê mua trở thành chủ sở hữu nhà, công trình

xây dựng đang thuê mua sau khi trả hết tiền thuê mua theo hợp đồng thuê mua

7.Hình thức mua bán nhà, công trình xây dựng hình thành trong tương lai

Theo Luật kinh doanh bất động sản thì mua bán nhà, công trình xây dựng hình thành trong tương lai là việc mua bán nhà, công trình xây dựng mà tại thời điểm ký hợp đồng, nhà, công trình xây dựng đó chưa hình thành hoặc đang hình thành theo hồ sơ dự

án, thiết kế bản vẽ thi công và tiến độ cụ thể

I.1.2.Cơ sở pháp lý

- Luật đất đai ngày 26 tháng 11 năm 2003;

- Luật xây dựng ngày 26 tháng 11 năm 2003;

- Luật nhà ở ngày 29 tháng 11 năm 2005;

- Luật kinh doanh bất động sản ngày 29 tháng 6 năm 2006;

- Nghị định số 90/2006/NĐ-CP ngày 06-9-2006 quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật nhà ở;

- Nghị định 181/2004/NĐ – CP ngày 29/10/2004 của Thủ tướng Chính phủ về thi hành Luật đất đai;

- Nghị định 17/2006/NĐ-CP ngày 27/01/2006 của Chính phủ về sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định hướng dẫn thi hành Luật đất đai;

- Nghị định 197/2004/NĐ-CP ngày 03/12/2004 của Chính phủ về bồi thường, hỗ trợ

và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất;

- Nghị định 17/2006/NĐ-CP ngày 27/01/2006 của Chính phủ về sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định hướng dẫn thi hành Luật đất đai;

- Quyết định số 1980/QĐ-UBND ngày 05/05/2007 của Uỷ ban nhân dân Thành phố

về duyệt đồ án quy hoạch chung xây dựng quận Tân Phú Thành phố Hồ Chí Minh;

- Các Quyết định của Chủ tịch Uỷ ban nhân dân quận Tân Phú về việc phê duyệt đồ

án quy hoạch xây dựng chi tiết 11 phường tỉ lệ 1/2000;

- Điều 181 Bộ luật dân sự nước Cộng Hòa Xã Hội Chủ Nghĩa Việt Nam năm 1995

I.1.3.Cơ sở thực tiễn

Nhà ở là sản phẩm của hoạt động xây dựng và là không gian bên trong có tổ chức được ngăn cách với môi trường bên ngoài dùng để ở Với cách tiếp cận từ nền tảng xã hội, đến nay nhà ở không chỉ là không gian cư trú đơn thuần, mà còn là môi trường sống, môi trường lao động và sản xuất kinh doanh, môi trường văn hóa, giáo dục

Nhà ở là vấn đề nóng bỏng của mọi xã hội, trong mọi thời kỳ phát triển của nền kinh tế, là sự quan tâm của mọi cá nhân, mỗi gia đình, mỗi tổ chức kinh tế, xã hội và cả mỗi quốc gia Nhà ở có ảnh hưởng đến mọi lĩnh vực của đời sống kinh tế - xã hội từ kinh

tế, văn hóa đến chính trị xã hội

Tốc độ đô thị hoá nhanh trong quá trình thực hiện công nghiệp hoá hiện đại hoá đất nước ở nước ta hiện nay đã đặt ra những vấn đề bức xúc đối với việc quản lý đất đai đô thị Quy hoạch sử dụng đất là một trong những nội dung quan trọng của quản lý nhà nước

về đất đai; gắn quy hoạch sử dụng đất với quy hoạch xây dựng đô thị, kết hợp chặt chẽ giữa quản lý đất đô thị với việc quản lý xây dựng theo quy hoạch tổng thể là một giải pháp quan trọng để phát triển đô thị bền vững

Tuy nhiên, hiện nay tình trạng thiếu nhà ở tại khu vực đô thị do nhiều hộ gia đình không đủ khả năng tự tạo lập nhà ở đã dẫn đến các hiện tượng vi phạm pháp luật như lấn chiếm đất công; cơi nới, xây dựng nhà ở trái phép, đầu cơ nhà đất xảy ra phổ biến ở nhiều nơi, đòi hỏi Nhà nước cần có giải pháp xử lý thích hợp

Mô hình tổ chức phát triển nhà ở thương mại theo dự án là xu hướng đúng đắn nhưng do những nguyên nhân khách quan và chủ qua, nhiều đô thị chưa triển khai được chủ trương này mà chủ yếu là nhà ở xây dựng tự phát, thiếu tuân thủ quy hoạch Hậu quả của việc xây dựng nhà ở tự phát sẽ gây ra nhiều vấn đề phức tạp, trong tương lai sẽ phải chi phí tốn kém mới có thể khắc phục được

Bên cạnh đó, việc hình thành các khu nhà ở và khu đô thị mới theo dự án đã góp phần quan triển nhà ở theo dự án, bên cạnh việc tăng thêm về số lượng, chất lượng nhà ở cũng ngày càng được nâng cao, nhiều khu nhà ở khang trang đã và đang từng bước thay thế cho các khu nhà ở bị xuống cấp, hư hỏng

I.2.Khái quát địa bàn nghiên cứu

I.2.1.Vị trí địa lý

Quận Tân Phú là quận được tách từ quận Tân Bình cũ của Thành phố Hồ Chí Minh theo Nghị định 130/2003/NĐ-CP ngày 05/11/2003 của Chính Phủ trên cơ sở tách ra từ 05 phường của quận Tân Bình cũ; diện tích tự nhiên là 1.606,98ha, chiếm 0,76% diện tích tự nhiên toàn thành phố Bình quân 46,26 m2 đất tự nhiên/người Ranh giới tiếp giáp như sau:

- Phía Đông giáp quận Tân Bình

- Phía Tây giáp quận Bình Tân

- Phía Nam giáp quận 6 và quận 11

- Phía Bắc giáp quận 12

Quận Tân Phú có vị trí là một quận cửa ngõ nên lượng xe lưu thông trên địa bàn quận khá đông, thuận lợi cho việc phát triển thương mại cũng như vận tải hàng hóa

I.2.2.Điều kiện tự nhiên

a.Đặc điểm khí hậu

Khí hậu quận Tân Phú nằm trong vùng khí hậu nhiệt đới gió mùa cận xích đạo, mang tính chất chung là nóng ẩm với nhiệt độ cao trung bình 28,1ºC và mưa nhiều ( lượng mưa từ 1.321 mm ÷ 2.729 mm, tập trung chủ yếu vào tháng 6,7,8,9 và 10 chiếm 90% lượng mưa cả năm )

b.Địa hình – địa mạo

Địa hình quận tương đối bằng phẳng, hướng dốc đổ từ khu vực giao lộ Âu Cơ – Trường Chinh về hai phía Tây Bắc và Tây Nam Độ dốc trung bình là 0.1% Cao độ mặt đất từ 6,92 m đến 1,2 m so với mực nước biển

c.Sông ngòi

Hệ thống kênh rạch của Quận Tân Phú: có các tuyến kênh: kênh Tây Thạnh (thuộc phường Tây Thạnh); kênh 19/5 (thuộc Phường Tây Thạnh và phường Sơn Kỳ); kênh Hiệp Tân (thuộc phường Hiệp Tân và phường Tân Thới Hòa); kênh Tham Lương (thuộc phường Tây Thạnh); kênh Hiền Vương (thuộc phường Phú Thạnh); kênh Tân Hóa (thuộc phường Tân Thới Hòa, Hòa Thạnh và phường Phú Trung) và kênh Nước Đen (thuộc phường Tân Quý, Tân Thành và phường Phú Thọ Hòa)

I.2.3.Cơ cấu tổ chức hành chính

Hiện tại, quận Tân Phú được tổ chức thành 11 phường với các số liệu như sau: Phường Tân Sơn Nhì (112,82ha); Phường Tây Thạnh (356,73ha); Phường Sơn Kỳ (212ha); Phường Tân Quý (178,49ha); Phường Tân Thành (99,49ha); Phường Phú Thọ Hoà (123,22ha); Phường Phú Thạnh (114ha); Phường Hoà Thạnh (93,08ha); Phường Phú Trung (89,65ha); Phường Hiệp Tân (112,9ha); Phường Tân Thới Hoà (114,6ha)

I.2.4.Tình hình kinh tế - xã hội

Là quận có thế mạnh về đất đai, lao động, vị trí địa lý và sản xuất công nghiệp – tiểu thủ công nghiệp nên quận có điều kiện chủ động cải thiện môi trường thông thoáng, tạo thuận lợi thu hút đầu tư, phát triển kinh tế - xã hội

Tân Phú còn là quận có tốc độ đô thị hóa nhanh, tập trung nhiều cơ sở, doanh nghiệp, sản xuất kinh doanh và có đầy đủ các ngành kinh tế như công nghiệp, tiểu thủ công nghiệp, nông nghiệp, thương mại, dịch vụ, du lịch, khách sạn, nhà hàng, xây dựng, xây lắp, giao thông vận tải…

a.Về tình hình phát triển kinh tế của quận

Cơ cấu kinh tế quận Tân Phú hiện tại được xác định là Công nghiệp – Tiểu thủ công nghiệp – Thương mại dịch vụ và dần dần sẽ chuyển đổi cơ cấu kinh tế đến năm

2020 là Thương mại dịch vụ - Công nghiệp – Tiểu thủ công nghiệp

Hiện nay, toàn Quận có khoảng 12.368 đơn vị kinh tế hoạt động trong các ngành nghề; khối doanh nghiệp 3.329 đơn vị; tổng số hộ cá thể là 8.939

Các đơn vị kinh tế trên địa bàn quận Tân Phú gồm các Công ty Cổ phần, Doanh nghiệp quốc doanh, Doanh nghiệp tư nhân, Cơ sở sản xuất công nghiệp…là một trong những quận đứng đầu về giá trị sản xuất công nghiệp – tiểu thủ công nghiệp (CN – TTCN) và số lượng sản xuất cơ sở kinh doanh Đa phần các đơn vị kinh tế có qui mô vừa

và nhỏ, gia đình, chủ yếu là sản xuất công nghiệp, tiểu thủ công nghiệp

Trong những năm thực hiện chuyển dịch cơ cấu ngành quận đã thực hiện tốt tiến

độ thu hút dầu tư mới, trong đó:

- Khối doanh nghiệp: hiện có 6341 doanh nghiệp trên địa bàn quận ( trong đó: 849 doanh nghiệp tư nhân, 3618 Công ty Trách nhiệm Hữu hạn, 435 Công ty Cổ phần, 1264 chi nhánh, 91 phân xưởng, 63 kho) với tổng vốn đầu tư 10.042,892 tỷ đồng Trong đó:

- Khối cá thể: hiện có 9090 hộ kinh doanh cá thể trên địa bàn quận với tổng nguồn vốn đầu tư 326,87 tỷ đồng ( trong đó 3051 hộ sản xuất hộ sản xuất chiếm 34%, 6039 hộ thương mại – dịch vụ (TM – DV) chiếm 66%)

Trong năm 2008, giá trị sản xuất công nghiệp ngoài quốc doanh đạt 5.265,123 tỷ đồng tăng 19,41% so với cùng kỳ năm 2007 và doanh thu thương mại dịch vụ 15.359,326

tỷ đồng tăng 43,44% so với cùng kỳ năm 2007

Tốc độ phát triển cơ cấu những ngành hàng chủ yếu có giá trị lớn:

Trong năm 2008, 6 ngành hàng sản xuất chủ yếu chiếm tỷ trọng 78,3% giá trị sản xuất của quận tăng , tăng 21,77% so với cùng kỳ, có ngành sản phẩm nhựa cao su, plastic chiếm tỷ trọng lớn nhất trong các ngành hàng (25,34%)

Bảng 1.cơ cấu phát triển ngành năm 2008

Khoản mục Giá trị sản xuất

công nghiệp ( tỷ)

Tỷ trọng (%)

So cùng kỳ (%)

phát triển tạo thành một mạng lưới rộng khắp trong các cụm dân cư, đáp ứng nhu cầu sinh hoạt hằng ngày của người dân

b.Về tình hình xã hội

Hiện nay, trên địa bàn quận có tất cả 11 phường Tỉ lệ dân số tự nhiên là 1,07%; tỉ

lệ sinh con thứ 3 là 2,28 Trong đó tỷ lệ tăng tự nhiên là 0,94% và tăng cơ học là khoảng 0,03%, dân số năm 2008 là 373664 người, trong đó hơn 68,60% trong độ tuổi lao động

Cấu trúc hộ gia đình với các phường đô thị gồm: Phú Trung, Phú Thọ Hòa, Tân Thành, Phú Thạnh, Hoà Thạnh cấu trúc hộ gia đình phổ biến là một thế hệ Các phường nông nghiệp cũ gồm: Tân Quý, Sơn Kỳ, Tây Thạnh và các phường có người Hoa sinh sống: Hiệp Tân, Tân Thới Hoà cấu trúc hộ gia đình là nhiều thế hệ (2 – 3 thế hệ)

Các phường có nhiều người Hoa sinh sống thường kết hợp nơi ở với sản xuất tiểu thủ công nghiệp Đa số các hộ gia đình thích ở nhà mặt phố để buôn bán, làm dịch vụ

Bảng 2.Tình hình dân cư trên địa bàn quận năm 2008

(Nguồn Phòng Quản lý Đô thị quận Tân Phú)

Dân số STT Đơn vị Diện tích tự

nhiên (m2)

Số người Số hộ

Mật độ dân cư (người/ha)

Về hạ tầng xã hội, trong 5 năm đầu tư cải tạo, xây dựng mới 300 phòng học Hiện trên địa bàn quận có 3 trường đạt chuẩn quốc gia, 3 trường Cao Đẳng, 4 trường trung cấp dạy nghề, 5 trường trung học phổ thông, 8 trường trung học cơ sở công lập, 5 trường trung học cấp 2,3 dân lập, 16 trường tiểu học, 22 trường mầm non Về y tế, có bệnh viện

và các phòng khám đa khoa tư nhân, phòng mạch

I.2.5.Tình hình về việc phát triển đô thị

Về việc quy hoạch và phát triển đô thị, sau khi thành lập quận, sau khi Nghị quyết Đại hội Đảng bộ quận Tân Phú lần thứ IX ( nhiệm kỳ 2005 – 2010) thông qua một số chie tiêu chủ yếu, và sau khi Uỷ ban nhân thành phố đã phê duyệt nhiệm vụ quy hoạch chung xây dựng quận Tân Phú theo Quyết định số 6191/QĐ-UBND ngày 07/12/2005, và cùng với Quyết định số 1980/QĐ-UBND ngày 05/5/2008 về phê duyệt đồ án quy hoạch chung xây dựng quận Tân Phú Theo đó, Quận đã xác định mục tiêu cụ thể phát triển không gian

đô thị, quy mô cơ cấu sử dụng đất, hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội, thực hiện chủ trương chỉnh trang lại đô thị theo hướng hiện đại, sửa chữa lại nhiều công trình cơ sở hạ tầng kỹ thuật và xã hội phục vụ dân sinh…tạo động lực phát triển đô thị, xây dựng một quận Tân Phú là một quận đô thị phát triển bền vững, hiện đại, đồng bộ và đúng hướng

I.3.Nội dung và phương pháp nghiên cứu

I.3.1.Nội dung nghiên cứu

- Đánh giá tình hình nhà nước về quản lý nhà ở

- Đánh giá thực trạng nhà ở thương mại trên địa bàn Quận Tân Phú

- Đánh giá tiền năng cung ứng nhà ở thương mại trên địa bàn Quận

- Đề xuất giải pháp phát triển loại hình nhà ở thương mại cùng công tác quản lý phát triển nhà ở

I.3.2.Phương pháp nghiên cứu

- Phương pháp thống kê: sử dụng để thống kê các tài liệu, số liệu về điều kiện tự

nhiên, kinh tế, xã hội, dân số, các chỉ tiêu đô thị liên quan

- Phương pháp điều tra : ở báo chí, truyền hình, mạng Internet…để làm cơ sở cho việc nghiên cứu

- Phương pháp so sánh, phân tích tổng hợp :số liệu từ kết quả điều tra nghiên

cứu của đề tài

- Phương pháp điều tra: thực hiện theo phương pháp điều tra chọn mẫu

- Phương pháp chuyên gia: tham khảo ý kiến của những người có kinh nghiệm về

lĩnh vực quản lý đất đai, quản lý đô thị để học hỏi kinh nghiệm chuyên môn nhằm ứng dụng vào đề tài đạt kết quả tốt hơn

PHẦN II KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU

II.1 Đánh giá tình hình nhà nước về quản lý nhà ở

Hoạt động của thị trường bất động sản có ý nghĩa quan trọng trong việc công khai

và minh bạch quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất và các quyền khác liên đến bất động sản của cá nhân, tổ chức Trong đó, NƠTM là một bộ phận thuộc BĐS

vì thế hoạt động của loại hình NƠTM cũng liên quan đến nhiều lĩnh vực từ đất đai, tài chính, ngân hàng, xây dựng, tư pháp…Hệ thống văn bản quy phạm pháp luật của nhà nước sẽ là hành lang pháp lý thể hiện vai trò quản lý của Nhà nước đối với bất động sản nói chung và thị trường NƠTM nói riêng nhằm thúc đẩy cho thị trường này được phát

triển hoàn thiện hơn, vững mạnh hơn

II.1.1.Công tác giao đất, cho thuê đất cho trên địa bàn Quận Tân Phú về quản lý nhà

Đối với chính sách giao đất, cho thuê đất của Nhà nước cho việc phát triển nhà ở thương mại

Theo Điều 37 Luật nhà ở năm 2005 đất để phát triển nhà ở thương mại: tổ chức, cá nhân được sử dụng đất do Nhà nước giao, cho thuê hoặc do nhận quyền sử dụng đất từ các tổ chức, cá nhân khác theo quy định của pháp luật về đất đai để đầu tư phát triển nhà

Theo luật Đất đai năm 2003, quỹ đất cho các dự án phát triển nhà ở của các cá nhân, tổ chức kinh tế là do nhà nước giao trên cơ sở phê duyệt tính khả thi của dự án đầu

tư Quy định này làm xảy ra tình trạng nhiều chủ đầu tư không có khả năng hoặc dự án chậm hoàn thành vì chủ đầu tư không đủ vốn để thực hiện tiếp dự án, gây tình trạng ứ đọng vốn trong TTBĐS và gây tình trạng thiếu công bằng

Chính sách giao đất, cho thuê đất của Nhà nước đối với các tổ chức đầu tư, xây dựng nhà ở thương mại nói riêng, và cho việc phát triển nhà ở nói chung nhằm làm giảm xảy ra nhiều ngững vấn đề tiêu cực như sử dụng không đúng diện tích, không đúng mục đích, không sử dụng, để bị lấn chiếm, cho mượn, cho thuê trái phép, chuyển nhượng trái

Nhà nước giao đất, cho thuê đất Và cũng theo Nghị định số 90/2006/CP, căn cứ chương trình phát triển nhà ở, danh mục dự án phát triển nhà ở thương mại trong từng thời kỳ, UBND cấp tỉnh có trách nhiệm chỉ đạo các cơ quan chức năng thuộc thẩm quyền công bố công khai danh mục các dự án phát triển nhà ở thương mại trong từng thời kỳ trên phạm

vi địa bàn Đồng thời, phải công bố công khai quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị, điểm dân cư nông thôn tỷ lệ 1/2.000; địa điểm và ranh giới của các khu đất dự án phát triển nhà

ở thương mại; quy mô, điều kiện về sử dụng đất của từng dự án; yêu cầu về thời gian hoàn thành đối với từng dự án để kêu gọi đầu tư trong nước và nước ngoài tham gia đăng

ký làm chủ đầu tư dự án phát triển nhà ở thương mại Điều này nhằm làm tăng tính công khai, lành mạnh cho các tổ chức kinh tế tham gia đầu tư phát triển đô thị và còn tăng tính khả thi của các dự án nhà ở Tuy nhiên, thị trường bất động sản nói chung và thị trường NƠTM nói riêng vẫn còn là thị trường không công khai, khó thu thập được thông tin về giá cả, cung cầu, nếu thu thập được thông tin thì độ chính xác không cao Vì vậy, sự quản

lý chặt chẽ của Nhà nước về những thông tin quy hoạch, giấy tờ…là rất cần thiết

II.1.2 Chính sách đền bù, giải phóng mặt bằng trong thu hồi đất về quản lý nhà ở

Một trong những yếu tố gây ảnh hưởng đến tiến độ dự án nhiều nhất đó là công tác giải phóng mặt bằng Nhiều dự án không thể thực hiện được do chủ đầu tư không thể thương lượng được với các hộ dân trong khu vực cần giải phóng mặt bằng Do đó, công tác giải phóng là một khâu rất quan trọng

Việc bồi thường, hỗ trợ, giải phóng mặt bằng chỉ được thực hiện khi có quyết định thu hồi đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền và phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất được cơ quan nhà nước có thẩm quyền xét duyệt, công bố (khoản 1 Điều 39, Điều 40, Điều 41 Luật Đất đai) Đối tượng và nguyên tắc được bồi thường, tái định cư thực hiện theo quy định tại Điều 42 Luật Đất đai; Điều 6 Nghị định số 197/2004/NĐ-CP ngày 03/12/2004 Việc di dời, giải phóng mặt bằng chỉ được thực hiện sau khi đã tổ chức xong công tác tái định cư (nếu có)

Theo các qui định của pháp luật về đất đai, về đầu tư khu đô thị mới, pháp luật về nhà ở, ngoại trừ các dự án quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, công cộng, kinh tế… do Nhà nước trực tiếp thực hiện quản lý thu hồi đất; còn lại là do các chủ đầu tư phải tự thương lượng với người dân, nhà nước chỉ làm thủ tục thu hồi đất giao đất sau khi đã đền

bù xong Thành phố đã có QĐ 138 cho phép chủ đầu tư đền bù đủ 80% diện tích thì nhà nước sẽ tiến hành thu hồi đất; nhưng chỉ thực hiện đúng luật với điều kiện là phải có chỗ

để tái định cư mới cưỡng chế được

Trong quá trình thực hiện chính sách, pháp luật về bồi thường, giải phóng mặt bằng và giải quyết việc làm cho người dân có đất bị thu hồi, Quận Tân Phú đã gặp một số khó khăn như việc các dự án kinh doanh do chủ đầu tư tự thoả thuận chuyển nhượng quyền sử dụng đất với giá cao, gây ảnh hưởng rất lớn đến các dự án công ích; một số hộ dân tìm nhiều cách đối phó nhằm nâng cao chi phí bồi thường, việc chủ đầu tư chậm trễ hoặc thất hứa trong công tác bồi thường cho dân Chẳng hạn như dự án Khu Liên hợp Văn hóa Thể thao và Dân cư Tân Thắng có diện tích 93,01ha với chủ đầu tư hiện nay là Công ty cổ phần Địa ốc Sài Gòn thương tín (Sacomreal) Nhiều người dân có đất trong

đầu tư Đến nay, trong việc bồi thường thực tế chủ đầu tư Sacomreal chỉ mới chi hơn 420

tỷ đồng tiền đền bù và ký biên bản gia hạn nợ có trả lãi với chủ đất gần 145 tỷ đồng Do tình hình khó khăn tài chính chung, một số hồ sơ đã hoàn tất thủ tục đền bù nhưng chưa chi trả bồi thường đúng tiến độ Và Ông Huỳnh Văn Hạnh - Chủ tịch UBND quận Tân Phú đề nghị Sacomreal phải hoàn tất việc đền bù chậm nhất là đến 30/10/2009 Đồng thời, yêu cầu Sacomreal chấn chỉnh việc vay lại tiền bồi thường của người dân, cố gắng chi trả đủ 100% tiền để người dân có điều kiện sớm ổn định cuộc sống

Tuy nhiên, bên cạnh những vấn đề bất cập, khó khăn như nêu trên, nhờ được sự quan tâm của cấp Thành phố, sự phối hợp thường xuyên, kịp thời của các cơ quan, ban ngành liên quan, sự đồng tình ủng hộ của nhân dân cùng với chính sách về bồi thường, tái định cư ngày càng hoàn thiện và phù hợp hơn với điều kiện thực tiễn, công tác lập, thẩm định, phê duyệt phương án, trình tự thủ tục, các loại mẫu biểu đã từng bước đựơc chuẩn hoá nên Quận Tân Phú đã nỗ lực thực hiện bồi thường, giải phóng mặt bằng hàng trăm ha, bàn giao cho chủ đầu tư thi công nhiều công trình phục vụ lợi ích công cộng, đóng góp chung cho sự phát triển kinh tế xã hội của Quận Tân Phú nói riêng và TP HCM nói chung

II.1.3 Đăng ký quyền sử dụng đất, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất về quản

có nhiều khó khăn, phức tạp Hiện trên địa bàn quận có khoảng hơn 70.000 căn nhà – thửa đất, trong đó có giấy hồng – giấy đỏ : 37.000 thửa, giấy tờ hợp lệ khác: 7000 thửa và 26.000 thửa chưa có giấy tờ hợp lệ

Thực hiện cải cách thủ tục hành chính, phòng Tài nguyên – Môi trường đã chủ động đưa toàn bộ các lĩnh vực của phòng như : công tác cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, cập nhật biến động, đăng kí thê chấp, cung cấp thông

tin…vào áp dụng theo quy trình ISO Kết quả đạt được trong năm 2008 (Nguồn phòng Tài nguyên – Môi trường) là:

- Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất đất ở (có nhà): 7.887

hồ sơ

- Cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (đất trống) : 446 hồ sơ

- Cấp mới giấy chứng nhận (tách thửa) :1.278 hồ sơ

- Chuyển nhượng đất: 183 hồ sơ Trong đó: 178 hồ sơ là đất ở, 05 hồ sơ đất chuyên dụng

Việc cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất sử dụng đất ở

và Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trên địa bàn Quận do phòng Tài nguyên – Môi trường quận tham mưu cho Ủy ban nhân dân Quận Kể từ khi thực hiện Nghị định 181/CP

và Nghị định 90/2006/NĐ-CP của Chính phủ đến nay quận đã đạt được 100% hồ sơ cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất sử dụng đất ở và Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được giải quyết đúng và sớm hơn thời gian quy định với chất lượng cao Công tác này được Ủy ban nhân dân Thành phố, Sở xây dựng, Sở Tài nguyên – Môi trường đánh giá là một trong những Quận thực hiện tốt

Tuy nhiên, do một số quy định của Luật đất đai năm 2003 và các văn bản hướng dẫn thi hành chưa được hiểu đúng và đầy đủ, dẫn tới những vận dụng không đúng khi cấp cấp cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất sử dụng đất ở và Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất Do đó, nhiệm vụ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của Quận cần được đẩy mạnh trong thời gian tới

II.1.4 Công tác quy hoạch xây dựng, kế hoạch hoạch sử dụng đất về quản lý nhà ở

Công tác lập và quản lý các quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đóng vai trò chủ yếu trong việc phát triển NƠTM Nguồn cung ứng NƠTM phụ thuộc chủ yếu vào công tác quy hoạch, kế hoạch phát triển nhà ở của thành phố và của Quận

a.Công tác quy hoạch xây dựng về quản lý nhà ở

Thực hiện chỉ thị 30 của Chủ tịch UBND quận Tân Phú về việc rà soát quy hoạch

và tạo điều kiện thuận lợi cho nhân dân yên tâm, ổn định cuộc sống nên công tác quy hoạch đã được các lãnh đạo quận Ủy, HĐND và UBND quan tâm hết sức đặc biệt Đến nay quy hoạch chung quận Tân Phú tỷ lệ 1/5000 đã được UBND thành phố phê duyệt nhiệm vụ quy hoạch (được duyệt tại Quyết định 1980/QĐ-UBND ngày 05 tháng 5 năm

2008 của UBND thành phố) Đồ án quy hoạch chi tiết xây dựng tỷ lệ 1/2000 của 11 phường cũng đã hoàn thành và cũng đã được UBND Thành phố phê duyệt

Diện tích đất tự nhiên của Quận là 1.606,98 ha, dự kiến đến năm 2010 quy mô dân

số 385.000 người, mật độ xây dựng 35 - 45%, tầng cao 18 tầng Còn đến năm 2020 qui

mô dân số 465.000 người, mật độ xây dựng 35 – 45%, tầng cao 18 tầng Cơ cấu sử dụng đất như sau:

- Đất dân dụng 1.378,83 ha, chiếm tỷ lệ 85,8% trong đó: đất ở 760,09 ha ( chiếm tỷ

lệ 47,3%) 16,35 m2/người; đất công trình công cộng 205,69 ha (chiếm tỷ lệ 12,8%) 4,42 m2/người; đất công viên cây xanh 76,42 ha (chiếm tỷ lệ 4,76%) 1,64 m2/người; đất giao thông 336,6 ha ( chiếm tỷ lệ 20,94%) 7,24 m2/người

- Đất ngoài dân dụng 228,15 ha, chiếm tỷ lệ 14,2%, 4,91m2/ người, trong đó: đất công nghiệp – tiểu thủ công nghiệp 162,8 ha,; đất giao thông đối ngoại 31,86 ha, đất tôn giáo 11,35 ha; đất sông rạch 9,08 ha, đất khác (quân sự, kho…) 13,06 ha

Một số khu vực quy hoạch không khả thi cũng đã được rà soát và UBND quận Tân Phú đã ban hành văn bản 527 về việc xóa bỏ một số khu vực quy hoạch không khả thi

chỉnh trang cảnh quan kiền trúc quận Tân Phú ngày càng đẹp và hiện đại, đáp ứng các nhu cầu về hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội của nhân dân quận Tân Phú Công tác quy hoạch 1/500 đã được khẩn trương tiến hành và cũng đã hoàn thành Một số chung cư cao tầng, trường học đang mọc lên góp phần thay đổi diện mạo quận Tân Phú một cách nhanh chóng Đây cũng là tiền đề cho việc tạo điều kiện cho nhân dân thực hiện các giao dịch liên quan đến quyền sử dụng đất – quyền sở hữu nhà ở Một số dự án quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị tỷ lệ 1/500 :

- Khu liên hợp Văn hóa – Thể thao và Khu dân cư Tân Thắng

- Cụm kinh tế ( thương mại – dịch vụ) Tân Thành

- Khu phân bón hữu cơ

- Cụm kinh tế (thương mại – dịch vụ) phường Hòa Thạnh

- Nút giao thông đường Thoại Ngọc Hầu – Lũy Bán Bích

- Cụm kinh tế (thương mại – dịch vụ) phường Tân Thới Hòa

- Khu đất công ty may Việt Tiến

- Khu tái định cư phường Tân Thới Hòa : đã thỏa thuận quy hoạch tổng mặt bằng

- Khu vực Lương Minh Nguyệt – Rạch Bến Trâu

- Khu vực 71 căn đường Dương Đức Hiền

b.Công tác quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất

Trong công tác quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, Uỷ ban nhân dân Quận Tân Phú

đã phối hợp với sở nghành Thành Phố hiện đang tiến hành triển khai lập quy hoạch sử dụng đất 2 cấp: cấp Quận và cấp phường đến năm 2010 và định hướng sử dụng đất đến năm 2020

Luật đất đai năm 1993, Luật sửa đổi bổ sung một số điều của Luật Đất đai năm

1998 và 2003 nêu rõ: “Quy hoạch và kế hoạch hóa việc sử dụng đất” là một trong những nội dung quản lý Nhà nước về đất đai Luật cũng quy định trách nhiệm lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đai theo các cấp lãnh thổ, quy định nội dung và thẩm quyền xét duyệt quy hoạch, kế hoạch SDĐ đai của từng cấp

Quy hoạch chi tiết SDĐ có vai trò quyết định, ảnh hưởng đến mọi lĩnh vực kinh tế

- xã hội đặc biệt là trong lĩnh vực nhà ở nói chung và NƠTM nói riêng Quy hoạch SDĐ

sẽ là cơ sở sử dụng nguồn tài nguyên đất hợp lý, đáp ứng nhu cầu về đất để phát triển các nghành, các lĩnh vực kinh tế - xã hội trên địa bàn Quận Tân Phú đến năm 2010 và định hướng đến năm 2020

Bảng 3.Bảng quy hoạch sử dụng đất đến năm 2010 (2005 – 2010)

Cơ cấu (%)

Diện tích (ha)

Cơ cấu (%)

Diện tích (ha)

Cơ cấu (%) Tổng diện tích đất tự

nhiên

trình sự nghiệp

Hiện trạng sử dụng đất đai của Quận Tân Phú trong năm 2005 như sau: Tổng diện tích tự nhiên: 1.606,98 ha, chiếm 7,7% diện tích tự nhiên của thành phố Hồ Chí Minh đã khai thác đưa vào sử dụng toàn bộ diện tích đất, chiếm 91,89% là đất phi nông nghiệp

trên địa bàn quận, trong đó:

- Đất ở tại đô thị:774,37 ha chiếm 52,64%

- Đất chuyên dùng: 669,79 ha chiếm 45,53%

- Đất tín ngưỡng, tôn giáo:10,41 ha chiếm 0,71%

- Đất nghĩa trang, nghĩa địa: 16,58 ha chiếm1,13%

- Đất sông suối và mặt nước chuyên dùng chiếm 0%

- Trên địa bàn quận không có đất chưa sử dụng

Cơ cấu sử dụng đất đến năm 2010 là:

- Đất ở 738,53 ha ( chiếm tỷ lệ 47,60%) 17,2 m2/người

- Đất công trình công cộng 456,77 ha (chiếm tỷ lệ 57,99%) 2,6 m2/người

- Đất công viên cây xanh – thể dục thể thao 13,88 ha (chiếm tỷ lệ 3,04%) 0,41m2/người

- Đất giao thông 326,60 ha (chiếm tỷ lệ 71,50%) 5,11 m2/người

- Đất tôn giáo 10,29 ha (chiếm tỷ lệ 0,66%)

II.1.5.Quản lý hành chính về nhà ở trên địa bàn Quận Tân Phú

Bảng 4.Thống kê nhà, đất vào thời điểm cuối tháng 6/2008 của 11 phường

Phân loại STT

đỏ

Giấy hợp lệ khác

Tính chung trên địa bàn quận có 67.935 căn nhà, trong đó có giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở 36.074 căn chiếm tỷ lệ 53,1%; giấy tờ hợp lệ khác 6.485 căn chiếm tỷ lệ 9,5%; chưa có giấy tờ hợp lệ 37,4%

Tổng diện tích sàn nhà ở trên địa bàn quận là 4.076.100 m2

Diện tích ở bình quân cho 1 người là 11,05 m2/người

Phân loại theo kết cấu:

+ Nhà kiên cố: 8.560 căn chiếm 12,6% tổng số căn

+ Nhà bán kiên cố: 58.492 căn chiếm 86,1%

+ Nhà tạm bằng vật liệu thô sơ: 883 căn chiếm 1,3%

+ Nhà 1-2 tầng chiếm 88%, nhà 3 tầng trở lên chiếm 12%, tầng cao trung bình 1,3 Trong tổng số 67.935 căn thì có: 4385 căn hộ chung cư và 63.550 căn nhà phố liên

kế ( chủ yếu là cấp phép xây dựng sửa chữa)

Tình hình giải quyết việc di dời nhà ở trên và ven kênh rạch (kết quả thống kê giai đoạn năm 2006 – 2008):

Sau khi tách, thành lập quận Tân Phú tháng 12/2003 đến năm 2006, Quận phối hợp với Công ty thoát nước đô thị Thành phố, chủ đầu tư công trình cải tạo làm đường trên kênh nước Đen với tổng vốn đầu tư 86 tỷ đồng trong đó đền bù 16,320 tỷ đồng, diện tích đất thu hồi 7.400 m2 (trong đó 4.513 m2 đất ở)

Từ đầu năm 2006 đến cuối năm 2008, quận chưa triển khai đền bù nhà ở trên và ven kênh Tham Lương, kênh Tân Hóa (đang trong giai đoạn khảo sát lập hồ sơ bồi thường)

Tình hình xây dựng nhà ở riêng lẻ trên địa bàn Quận:

(Nguồn Phòng Quản lý Đô thị quận Tân Phú)

Từ năm 2006 – 2008, tình hình cấp giấy phép xây dựng cho người dân xây dựng chủ yếu là nhà cấp 2, cấp 3 Số lượng nhà ở cấp 2, cấp 3 trong mỗi năm đều tăng lên Điều này chứng tỏ cuộc sống của người dân càng nâng cao thì việc xây dựng nhà ở càng được quan tâm hơn, và chất lượng nhà ở cũng càng tăng Vì diện tích công trình nhà ở cấp

II.1.6.Hiện trạng các dự án nhà ở trên địa bàn Quận Tân Phú

Bảng 6.Các dự án dân cư đã được giao đất trên địa bàn Quận từ năm 1990 – 2003

Diện tích sàn xây dựng (m2)

Chung

cư (căn hộ)

Nhà liên kế (căn)

Nhà vườn (căn)

Bắt đầu

Kết thúc

(Nguồn Phòng Quản lý Đô thị quận Tân Phú)

Trong năm 1990 đến năm 2003: có tổng cộng 53 dự án đầu tư (gồm 13 dự án chung cư 5 tầng, 40 dự án còn lại khu dân cư thấp tầng, nhà phố), 27 trường hợp phân lô

hộ lẻ theo quy hoạch và các dự án do dân tự xây dựng Với tổng diện tích đất được giao

là 1.099.890 m2, diện tích sàn xây dựng 1.209.086 m2 Số chung cư có tất cả 4.287 căn

hộ, còn nhà liên kế thì có 10.657 căn

Tổng diện tích xây dựng theo dự án: 470.580 m2 Trong đó, (*) 209.880m2 cho 2.999 căn nhà phố liên kế và 260.700 m2 cho 4287 căn hộ chung cư

Tổng diện tích nhà ở do dân tự xây dựng: 1.602.179 m2 Trong đó, (**) 88.506 m2

là xây dựng theo phân lô

Bảng 7.Các dự án dân cư đã được giao đất trên địa bàn Quận từ năm 2004 đến nay

Diện tích sàn xây dựng (m2)

Chung

cư (căn hộ)

Nhà liên kế (căn)

Nhà vườn (căn)

Bắt đầu

Kết thúc

(Nguồn Phòng Quản lý Đô thị quận Tân Phú)

Năm 2004 đến nay: các dự án do dân tự xây dựng, sửa chữa theo giấy phép hoặc tự xây dựng không phép, sai phép đã được xử lý cho phép tồn tại là: 863.673 m2 trong 130.000 m2 diện tích đất

Trong đó có 05 dự án,33.375 m2 đã hoàn thành và đưa vào sử dụng

Đối với quỹ đất công hiện có:

+ 1,7 ha, thửa số 1 tờ 15 Bộ địa chính 2005 phường Tân Thới Hòa dành cho tái định cư để xây dựng 06 Block chung cư với khoảng 888 căn

+ 1.200 m2, thửa 48-1, 48-2, 48-3 tờ bản đồ số 48 Bộ địa chính phường Hiệp Tân (cạnh Trụ sở UBND phường Hiệp Tân) xây dựng 01 Block chung cư với khoảng 48 căn

+ 1.500 m2, thửa số 61 tờ 14 Bộ địa chính 2005 phường Tân Thới Hòa xây dựng

01 Block chung cư với khoảng 48 căn

II.1.7.Tổ chức bộ máy quản lý Nhà nước về nhà ở của Quận Tân Phú

a.Phòng Quản lý Đô thị

- Cung cấp thông tin về quy hoạch – xây dựng

- Cung cấp thông tin về thủ tục đầu tư, quản lý chất lượng công trình xây dựng

- Phổ biến, hướng dẫn các tiêu chuẩn, quy định ; xây dựng quy trình bảo trì, khai thác hệ thống công trình hạ tầng kỹ thuật của các khu nhà ở

- Tham mưu cho UBND Quận Tân Phú việc cấp giấy chứng nhận sở hữu công trình xây dựng sau khi hoàn thành dự án đầu tư

b.Phòng Tài nguyên môi trường

- Lập quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất; xây dựng chính sách quản lý sử dụng đất hiệu quả

- Hướng dẫn thủ tục thu hồi và giao đất

- Kiểm tra, thống kê danh mục quỹ đất do Nhà nước trực tiếp quản lý trên toàn địa bàn quận để phục vụ cho các chương trình phát triển nhà ở của Quận

- Phối hợp với Hiệp hội Bất động sản thành phố vận động các doanh nghiệp tham gia đầu tư xây dựng các dự án phát triển nhà ở trên địa bàn Quận

- Theo dõi tiến độ giải ngân của các dự án

- Hướng dẫn thủ tục cấp phát vốn và thanh quyết toán của dự án

- Tham mưu thẩm định giá bán và giá thuê các loại hình nhà ở

d.Ban Bồi thường giải phóng mặt bằng

Chịu trách nhiệm về công tác đền bù, giải tỏa và bố trí tái định cư để giải phóng mặt bằng thực hiện các dự án

e.Phòng Nội vụ

Tổ chức rà soát, bổ sung và kiện toàn bộ máy nhân sự cho Quận để thực hiện công tác quản lý phát triển nhà ở

f.UBND 11 phường trên địa bàn Quận Tân Phú

- Hỗ trợ công tác đền bù, giải toả, tái định cư trong phạm vi quy hoạch của các dự

án nhà ở

- Tổ chức giám sát về chất lượng công trình các dự án trong phường

II.2.Thực trạng nhà ở thương mại trên địa bàn Quận Tân Phú

II.2.1.Thực trạng nhà ở thương mại giai đoạn trước năm 2004

II.2.1.1.Đối với nhà liên kế (nhà riêng lẻ)

* Nhà liên kế với mục đích để bán

Bảng 8.Bảng các khu nhà phân lô hộ lẻ để bán

Căn cứ pháp lý Stt

giao đất

Quyết định phê duyệt quy hoạch

Tổng diện tích (m2)

Diện tích XD(m2)

(Đường Phan Anh)

Hoàng

12/QĐ-UB ngày 12/4/1999

2784/KTST.ĐB1 ngày 27/8/2001

(Đ.Thoại Ngọc Hầu)

Hòa Thạnh

19/12/2001

1604/KTST.ĐB1 ngày 20/1/2001

Tân Kỳ Tân Quý)

Vọng

7492/KTST.ĐB1 ngày 27/6/2000

1477/KTST.ĐB1 ngày 08/12/1999

2(đối diện UBND

phường Tân Sơn Nhì)

3(phía sau UBND

phường Tân Sơn Nhì)

4457/KTST.ĐB1 ngày 17/4/1999

11765/QĐ-UB ngày 15/8/2001

329/KTST.ĐB1 ngày 28/1/2002

8758/KTST.ĐB1 ngày 23/7/1999

Hậu

6919/KTST.ĐB1 ngày 13/6/2000

Tân Thành

Nguyễn Ảnh Trắng

13762/KTST.ĐB