ĐÁNH GIÁ THỰC TRẠNG NHÀ Ở THƯƠNG MẠI TRÊN ĐỊA BÀN QUẬN TÂN PHÚ, TP HCM – CÁC GIẢI PHÁP PHÁT TRIỂN ĐỀ XUẤT

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM TP HỒ CHÍ MINH KHOA QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI & BẤT ĐỘNG SẢN BÁO CÁO TỐT NGHIỆP ĐỀ TÀI: ĐÁNH GIÁ THỰC TRẠNG NHÀ Ở THƯƠNG MẠI TRÊN ĐỊA BÀN QUẬN TÂN PHÚ, TP HCM – CÁC GIẢI PHÁP PHÁT TRIỂN ĐỀ XUẤT SVTH MSSV LỚP KHÓA NGÀNH : : : : : TRẦN THỊ NGỌC THANH 05135024 DH05TB 2005 - 2009 Quản Lý Thị Trường Bất Động Sản -TP.Hồ Chí Minh, tháng năm 2009- TRƯỜNG ĐẠI HỌC NƠNG LÂM TP HỒ CHÍ MINH KHOA QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI & BẤT ĐỘNG SẢN BỘ MÔN KINH TẾ ĐẤT TRẦN THỊ NGỌC THANH “ ĐÁNH GIÁ THỰC TRẠNG NHÀ Ở THƯƠNG MẠI TRÊN ĐỊA BÀN QUẬN TÂN PHÚ, TP HCM – CÁC GIẢI PHÁP PHÁT TRIỂN ĐỀ XUẤT” Giáo viên hướng dẫn :Ths.Trần Duy Hùng (Địa quan: Trường Đại Học Nơng Lâm TP.Hồ Chí Minh) Ký tên:…………………………………… - Tháng năm 2009 – LỜI CẢM ƠN Tôi xin cảm ơn Ban Giám Hiệu Trường Đại Học Nông Lâm Thành phố Hồ Chí Minh, khoa Quản Lý Đất Đai & Bất Động Sản, toàn thể quý thầy giáo dạy dỗ, dìu dắt, truyền đạt kiến thức kinh nghiệm quí báu để làm hành trang bước vào sống Tôi xin chân thành cảm ơn Thầy Trần Duy Hùng - giảng viên khoa Quản Lý Đất Đai Bất Động Sản nhiệt tình quan tâm, giúp đỡ dẫn cho suốt q trình thực tập hồn thành luận văn tốt nghiệp Xin gởi lời cảm ơn đến Ông Phan Thanh Ngọc - Phó Phòng Quản lý Đơ thị, tồn thể anh chị phòng Quản lý Đơ thị quận Tân Phú, tận tình giúp đỡ tơi q trình thực đề tài Xin cảm ơn bạn lớp Bất Động Sản khóa 31 giúp đỡ, chia với suốt trình học tập, sinh hoạt trường Con xin chân thành cảm ơn gia đình - người ln thương yêu, nâng đỡ, hậu thuẩn tạo điều kiện cho suốt trình học tập, để có ngày hơm Sinh viên TRẦN THỊ NGỌC THANH NỘI DUNG TÓM TẮT Sinh viên thực : Trần Thị Ngọc Thanh, Khoa Quản Lý Đất Đai & Bất Động Sản, Trường Đại Học Nông Lâm TP.Hồ Chí Minh Đề tài “ Đánh giá thực trạng nhà thương mại địa bàn Quận Tân Phú, TP HCM – Các giải pháp phát triển đề xuất” Giáo viên hướng dẫn : Ths.Trần Duy Hùng Luận văn tốt nghiệp “ Đánh giá thực trạng nhà thương mại địa bàn Quận Tân Phú, TP HCM – Các giải pháp phát triển đề xuất” thực nhằm đánh giá thực trạng nhà thương mại địa bàn Quận Tân Phú từ đề xuất giải pháp phát triển nhà Đề tài cho thấy quận Tân Phú với vị trí thuận lợi, hạ tầng đầu tư đung mức, cấu kinh tế ngày phát triển mạnh, dân số tăng nhanh, nhu cầu nhà lớn Chính điều Quận Tân Phú trọng hoàn thiện chất lượng sống nhà loại hình nhà thương mại Đề tài thực sở lý thuyết chung Bất động sản, thị trường nhà Bên cạnh đó, đề tài sử dụng số tài liệu phòng Quản lý Đô thị quận Tân Phú ( nhiệm vụ quy hoạch chung, chương trình phát triển nhà ở, đồ quy hoạch chung quận Tân Phú đến năm 2020…) Để luận văn có sức thuyết phục sử dụng phương pháp thống kê, so sánh, phân tích, thu thập ý kiến chuyên gia… Nội dung nghiên cứu đề tài bao gồm : - Đánh giá tình hình Nhà nước quản lý nhà - Đánh giá thực trạng nhà thương mại địa bàn quận Tân Phú - Đánh giá tiềm cung ứng nhà thương mại địa bàn Quận Tân Phú - Đề xuất giải pháp phát triển DANH SÁCH CHỮ VIẾT TẮT BĐS TTBĐS TP TP HCM CN – TTCN TM – DV UBND NƠTM HĐND SDĐ TMCP TDTT PCCC CSHT TTTM CTY C.C (C.CƯ) : Bất động sản : Thị trường bất động sản : Thành phố : Thành phố Hồ Chí Minh : Cơng nghiệp – tiểu thủ cơng nghiệp : Thương mại – dịch vụ : Ủy ban nhân dân : Nhà thương mại : Hội đồng nhân dân : Sử dụng đất : Thương mại cổ phần : Thể dục thể thao : Phòng cháy chữa cháy : Cơ sở hạ tầng : Thương mại cổ phần : Công ty : Chung cư MỤC LỤC ĐẶT VẤN ĐỀ PHẦN I TỔNG QUAN I.1.Cơ sở lý luận vấn đề nghiên cứu I.1.1.Cơ sở lý thuyết I.1.2.Cơ sở pháp lý 12 I.1.3.Cơ sở thực tiễn .13 I.2.Khái quát địa bàn nghiên cứu 13 I.2.1.Vị trí địa lý .13 I.2.2.Điều kiện tự nhiên 14 I.2.3.Cơ cấu tổ chức hành .14 I.2.4.Tình hình kinh tế - xã hội 14 I.2.5.Tình hình việc phát triển đô thị 17 I.3.Nội dung phương pháp nghiên cứu 17 I.3.1.Nội dung nghiên cứu 17 I.3.2.Phương pháp nghiên cứu 17 PHẦN II 18 KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU .18 II.1 Đánh giá tình hình nhà nước quản lý nhà 18 II.1.1.Công tác giao đất, cho thuê đất cho địa bàn Quận Tân Phú quản lý nhà 18 II.1.2 Chính sách đền bù, giải phóng mặt thu hồi đất quản lý nhà 19 II.1.3 Đăng ký quyền sử dụng đất, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất quản lý nhà 20 II.1.4 Công tác quy hoạch xây dựng, kế hoạch hoạch sử dụng đất quản lý nhà ở.21 II.1.5.Quản lý hành nhà địa bàn Quận Tân Phú 24 II.1.6.Hiện trạng dự án nhà địa bàn Quận Tân Phú 26 II.1.7.Tổ chức máy quản lý Nhà nước nhà Quận Tân Phú 27 II.2.Thực trạng nhà thương mại địa bàn Quận Tân Phú 28 II.2.1.Thực trạng nhà thương mại giai đoạn trước năm 2004 28 II.2.2.Thực trạng nhà thương mại giai đoạn từ sau năm 2004 đến 33 II.2.3.Chất lượng nhà thương mại địa bàn Quận Tân Phú .41 II.2.4.Tình hình giao dịch nhà thương mại 43 II.3.Đánh giá tiềm cung ứng nhà thương mại địa bàn Quận Tân Phú .43 II.3.1.Chương trình phát triển nhà giai đoạn năm 2006 – 2010 định hướng đến năm 2020 địa bàn quận Tân Phú 43 II.3.2.Dự báo nhu cầu nhà đến năm 2010 định hướng đến năm 2020 46 II.3.3.Khả cung ứng giai đoạn 2010 định hướng đến năm 2020 47 II.3.4.Xu hướng lựa chọn nhà thương mại người dân 49 II.4.Đề xuất giải pháp phát triển loại hình nhà thương mại cơng tác quản lý phát triển nhà địa bàn quận Tân Phú 53 KẾT LUẬN – KIẾN NGHỊ 57 DANH SÁCH CÁC HÌNH Hình 1.Sự dịch chuyển đường cầu Hình Cung thị trường bất động sản Hình 3.Quan hệ cung cầu thị trường bất động sản 10 Hình 4.Hình ảnh C.C.Rubyland 36 Hình 5.Các dịch vụ hạ tầng chung cư Rubyland .36 Hình 6.Hình ảnh chung cư 584 .37 Hình 7.Một góc phòng khách – phòng ngủ - phòng ăn C.C.Sacomreal 584 38 Hình 8.Hình ảnh chung cư Khang Phú 38 Hình 9.Hình ảnh chung cư Kim Hồng 39 Hình 10.Hình ảnh chung cư 585 .40 Hình 11.Một vài hình ảnh nội thất hộ 41 Hình 12 Chất lượng NƠTM địa bàn quận Tân Phú 41 Hình 13.Biểu đồ thể mục đích mua NƠTM người dân 49 Hình 14.Độ tuổi lựa chọn loại hình nhà .50 Hình 15.Đối tượng mua nhà theo ngành nghề 51 Hình 16.Các yếu tố quan tâm lựa chọn nhà thương mại 52 DANH SÁCH CÁC BẢNG Bảng 1.cơ cấu phát triển ngành năm 2008 .15 Bảng 2.Tình hình dân cư địa bàn quận năm 2008 16 Bảng 3.Bảng quy hoạch sử dụng đất đến năm 2010 (2005 – 2010) 23 Bảng 4.Thống kê nhà, đất vào thời điểm cuối tháng 6/2008 11 phường 24 Bảng 5.Tình hình xây dựng nhà riêng lẻ 25 Bảng 6.Các dự án dân cư giao đất địa bàn Quận từ năm 1990 – 2003 .26 Bảng 7.Các dự án dân cư giao đất địa bàn Quận từ năm 2004 đến .26 Bảng 8.Bảng khu nhà phân lô hộ lẻ để bán .28 Bảng 9.Thống kê số lượng nhà cho thuê 11 phường địa bàn Quận Tân Phú giai đoạn trước năm 2004 30 Bảng 10 Tổng hợp chung cư xây dựng trước năm 2004 32 Bảng 11.Số lượng nhà hộ gia đình cá nhân đầu tư xây dựng thuê 34 Bảng 12.Các khu NƠTM từ năm 2004 đến địa bàn quận Tân Phú 35 Bảng 13.Danh mục dự án xây dựng nhà thương mại địa bàn quận Tân Phú (giai đoạn từ năm 2009 – 2020) 47 Ngành Quản Lý Thị Trường Bất Động Sản SVTH: Trần Thị Ngọc Thanh ĐẶT VẤN ĐỀ Thị trường bất động sản thị trường quan trọng góp phần thúc đẩy phát triển kinh tế xã hội quốc gia Sự phát triển thị trường bất động sản làm gia tăng nhu cầu chế thị trường, kích thích doanh nghiệp đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở, cao ốc văn phòng cho th; kết cấu hạ tầng; cơng ty tư vấn dịch vụ; tổ chức tín dụng ngân hàng… tổ chức thuộc nhiều thành phần kinh tế khác tham gia vào hoạt động thị trường bất động sản; góp phần thỏa mãn nhu cầu chỗ đối tượng xã hội; đồng thời tạo tiền đề bước ngoặt cho việc tăng trưởng kinh tế Trong đó, nhà ln mối quan tâm hàng đầu tầng lớp dân cư, nhu cầu thiếu gia đình, cá nhân Như ông bà ta có nói “ sống có nhà, chết có mồ”, “ an cư, lạc nghiệp” Vì vậy, nhà chiếm vai trò quan trọng đời sống người, việc tạo môi trường sống, sinh hoạt tốt góp phần vào việc ổn định sống cho thành viên xã hội, góp phần việc phát triển kinh tế, xã hội, đảm bảo an ninh trật tự địa bàn Do đó, việc động viên nguồn lực xã hội, thành phần kinh tế nước để đầu tư xây dựng nhà nhằm bước cải thiện chỗ cho tầng lớp dân cư, cải thiện môi trường sống yêu cầu cần thiết, khách quan Bên cạnh đó, việc quản lý phát triển nhà xuất nhiều vấn đề vướng mắc, tồn tình trạng phát triển nhà manh mún tự phát phổ biến, nhiều trường hợp xây nhà không phù hợp quy hoạch, thiếu giám sát, hướng dẫn quan quản lý nhà nước dẫn đến tình trạng phát triển tự phát, phá vỡ quy hoạch, cảnh quan kiến trúc môi trường sống khu vực đô thị Nhà cho đối tượng có thu nhập thấp, cơng nhân lao động, sinh viên trường đại học chưa cải thiện nhiều Xu thương mại lấn át ý nghĩa xã hội nhà Quận Tân Phú quận thành lập quận phát triển lĩnh vực mặt kinh tế - văn hóa – xã hội Với thuận lợi điều kiện kinh tế, kết cấu hạ tầng, mật độ dân số, tốc độ thị hóa…Quận Tân Phú có nhiều tiềm cho việc xây dựng mở rộng không gian đô thị Cùng với phát triển kinh tế mạnh mẽ năm vừa qua tạo điều kiện cho Quận Tân Phú thay đổi với mặt thị hóa nhanh chóng theo chiều hướng tăng tầng cao, nhiều khu nhà cao tầng đại đưa vào hoạt động đáp ứng nhu cầu nhà cho người dân địa phương, giảm bớt sức ép nhà Tuy nhiên, việc phát triển nhà thương mại năm qua địa bàn nhiều vướng mắc Nhiều dự án nhà đưa vào hoạt động chưa thể đáp ứng nhu cầu nhà cho người dân, đối tượng mua nhà chủ yếu người có thu nhập lại phần lớn người lao động có thu nhập trung bình lại khơng thể mua nhà khơng có khả toán Chất lượng sống việc quản lý khu nhà nhiều yếu làm giảm sức thu hút người dân loại hình nhà thương mại Do đó, việc phải quản lý hiệu dự án nhà đòi hỏi quan trọng, giúp dự án thực quy hoạch tiến độ đáp ứng nhu cầu người dân góp phần làm đẹp mặt thị địa bàn Quận Tân Phú Trang Ngành Quản Lý Thị Trường Bất Động Sản SVTH: Trần Thị Ngọc Thanh Xuất phát từ thực tiễn trên, thực đề tài “Thực trạng nhà thương mại địa bàn quận Tân Phú, TP HCM giải pháp phát triển đề xuất” để nghiên cứu tình hình phát triển loại hình nhà thương mại địa bàn Quận Tân Phú  Mục tiêu nghiên cứu đề tài Thông qua việc đánh giá tình hình, thực trạng nhà thương mại địa bàn Quận Tân Phú, đề tài đánh giá mặt tồn tại, ưu khuyết điểm loại hình nhà thương mại đề xuất phương pháp, xu hướng phát triển thời gian tới để thị trường nhà thương mại phát triển lành mạnh hơn, đáp ứng nhu cầu thực tế người có nhu cầu  Đối tượng nghiên cứu đề tài Các bất động sản nhà thương mại địa bàn quận Tân Phú  Phạm vi nghiên cứu đề tài Thời gian nghiên cứu: khoảng từ ngày 15/03/2009 đến hết ngày 15/07/2009 Không gian nghiên cứu: đề tài thực nghiên cứu số cơng trình nhà thương mại địa bàn quận Tân Phú Trang Ngành Quản Lý Thị Trường Bất Động Sản SVTH: Trần Thị Ngọc Thanh để từ có kế hoạch phát triển loại hình nhà thương mại phù hợp với nhu cầu thị hiếu người dân địa bàn quận Hình 16.Các yếu tố quan tâm lựa chọn nhà thương mại Theo số liệu thống kê trình bày hình 16 ta thấy, chín tiêu chí đưa để đánh giá độ quan trọng định mua hộ nhà vị trí đánh giá cao nhất, chiếm tỷ lệ 89%, thứ hai giá 79%, thứ ba chất lượng hộ 65%, thứ tư an ninh khu NƠTM 63%, thứ năm CSHT 52%, thứ sáu diện tích hộ 51%, thứ bảy chung cư kết hợp với trung tâm thương mại 42%, tiện ích kèm chung cư (công viên, hồ bơi…) 27% cuối yếu tố khác (tính pháp lý, tầng cao…) Thống kê cho thấy vị trí ln yếu tố quan tâm đối tượng, nhiên với nhóm xã hội chọn lựa có ý nghĩa khác Bởi họ quan tâm đến việc làm, điều thiết yếu tạo miếng cơm, manh áo trì sống cần thiết, thu nhập thấp nên phương tiện lại họ vấn đề không nhỏ, điều kiện hạ tầng đô thị Đối với họ, vị trí nhà phải gần nơi làm việc Vấn đề tiện nghi hồn tồn chưa nghĩ đến Giá với hộ gia đình lựa chọn mua hộ xếp vị trí thứ hai Thơng thường định mua hộ khách hàng thường đặt mức giá giới hạn Có thể họ khơng quan tâm đến diện tích nhỏ hay lớn, có phù hợp với số lượng thành viên gia đình hay khơng vấn đề giá định phải xem xét trước Đặc biệt người có thu nhập thấp vấn đề giá lại quan tâm hàng đầu Trang 52 Ngành Quản Lý Thị Trường Bất Động Sản SVTH: Trần Thị Ngọc Thanh Ngày nay, xã hội ngày tiến bộ, kinh tế ngày phát triển chất lượng sống người trọng Theo tâm lý người, thời đại chạy đua với thời gian việc chọn hộ có chất lượng tốt cần thiết Chẳng hạn sau ngày làm việc vất vả, đầu tắt mặt tối muốn trở tổ ấm với khơng gian sống có chất lượng hồn hảo để vơi mệt nhọc sống Do tiêu chí chất lượng quan tâm vị trí thứ ba chín tiêu chí đề Với tiêu chí lại an ninh, sở hạ tầng, diện tích, chung cư kết hợp trung tâm thương mại, tiện ích kèm yếu tố khác tiêu chí quan tâm nhiều Những tiêu chí đánh giá mức độ hài lòng người dân sống khu NƠTM chung cư cao tầng địa bàn Quận Qua phản ánh lựa chọn yếu tố khách hàng lựa chọn mua NƠTM II.4.Đề xuất giải pháp phát triển loại hình nhà thương mại cơng tác quản lý phát triển nhà địa bàn quận Tân Phú a.Về cải cách hành Tiếp tục đẩy mạnh cơng tác cải cách hành lĩnh vực nhà đất; khâu tổ chức lập, trình, thẩm định, phê duyệt, công bố quy hoạch; công tác cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà quyền sử dụng đất ở, cấp giấy phép xây dựng cho dự án NƠTM UBND Quận cần kiểm tra, rà soát lại danh mục tiến độ thực tất dự án nhà thương mại, dự án khu đô thị phạm vi địa bàn; thực việc thu hồi đất chủ đầu tư dự án giao đất cho thuê đất chưa triển khai triển khai chậm tiến độ theo quy định pháp luật đất đai Đồng thời UBND Quận cần có biện pháp xử lý kiên trường hợp đầu nhà đất, mua bán, chuyển nhượng bất động sản trái quy định pháp luật, trốn lậu thuế trường hợp khác vi phạm quy định pháp luật đất đai, nhà kinh doanh bất động sản phạm vi địa bàn b.Hoàn thiện chế sách Xây dựng chế khuyến khích nhà đầu tư xây dựng hạ tầng kỹ thuật, trung tâm thương mại – dịch vụ kết hợp với dự án nhà cao tầng địa bàn Quận, tạo điều kiện tối đa việc thu hút vốn đầu tư Tiến hành kiểm tra dự án nhà thương mại chậm triển khai, kiên thu hồi dự án chung cư, nhà chậm triển khai, cần có biện pháp kiên chế tài chủ đầu tư khơng đủ lực tài c.Giải pháp quy hoạch Thực hồn chỉnh trình Sở Quy hoạch – Kiến trúc thẩm định đồ án quy hoạch chi tiết xay dựng tỷ lệ 1/500 số khu vực trọng điểm (đã có định phê duyệt nhiệm vụ) làm sở cho Chủ tịch Ủy ban nhân Quận phê duyệt công bố quy hoạch Trang 53 Ngành Quản Lý Thị Trường Bất Động Sản SVTH: Trần Thị Ngọc Thanh Cần tăng đất xây dựng (đất có hạ tầng) để bảo đảm hàng đầu cho việc tăng cung nhà thương mại; hoàn tất nghiên cứu qui hoạch chi tiết (tập trung vào khu vực thị hóa, khu vực chỉnh trang đô thị) Quận; nghiên cứu thiết kế đô thị khu vực địa bàn Quận Công khai qui hoạch chi tiết xây dựng qui hoạch nhà phê duyệt địa bàn quận, rõ khu vực xây nhà thương mại để nhà đẩu tư tham gia đầu tư dự án xây dựng nhà ở; điều chỉnh qui hoạch đất dân dụng để có đất dành cho bố trí hốn đổi đất kinh doanh, dịch vụ phi nơng nghiệp cho hộ gia đình có nhu cầu mặt bị thu hồi từ 30% diện tích đất nông nghiệp trở lên theo Nghị định 84 d.Kiên giữ gìn kỹ cương quản lý quy hoạch Quận Tân Phú quận có tiềm lớn cho việc phát triển thị trường nhà Tuy nhiên, quan chức Quận cần phải có định hướng phát triển rõ ràng, tránh không cho phát triển cách tràn lan Nói chung, việc phát triển khơng thể để theo hướng tự phát mà phải theo quy hoạch theo lộ trình thời gian định Kiểm soát xây dựng tự phát, kiên xử lý nghiêm trường hợp nhà xây dựng không giấy phép, phá vỡ quy hoạch Lập đội ngũ cán kiểm tra công tác thực thi quy hoạch, nghiêm trị đối tượng lân chiếm đất đai trái phép sử dụng sai mục đích/ e.Về cấu quản lý sử dụng đất đai Hiện đô thị nhiều vướng mắc trọng việc quản lý đất đai nhà khứ để lại, chuyển đổi chế, sách chưa quán công tác quản lý đất đai nhà thị cần nhanh chóng vào ổn định Trước mắt cần nhanh chóng hồn thành việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ) cho nhân, gia đình sử dụng đất hợp pháp Nhà quản lý cần thay đổi tư vấn đề này, cần xác định quan điểm cấp sổ đỏ cho họ để quản lý đất đai mà họ dang sử dụng ban cho họ bổng lộc Áp dụng đấu thầu dự án có sử dụng đất rộng rãi, đặc biệt cho khu đất lớn, tổ hợp công trình đầu tư có qui mơ lớn, phức tạp, có yêu cầu sử dụng đất (SDĐ) hiệu cao Giải pháp tránh bất cập bồi thường, khơng thiết phải bồi thường giải tỏa xong tổ chức đấu thầu; nhà nước ứng tiền trước để bồi thường giải phóng mặt mà tiền người trúng đấu thầu chi trả cho người sử dụng đất; Nhà nước có nhiều phương án SDĐ kiến trúc để so sánh lựa chọn, chọn nhà đầu tư có lực thực khơng tài mà lực thi cơng xây dựng lực quản lý, khai thác, vận hành cơng trình Rà soát lại quỹ đất giao, chủ đầu tư khơng có khả kéo dài thời gian so với quy định pháp luật kiên thu hồi đất Nâng cao hiệu hoạt động quản lý việc sử dụng đất biện pháp nâng cao hiệu sử dụng đất Theo quy luật thị trường đất đai chuyển nhượng cho người đặt giá cao có nghĩa người sử dụng đất có hiệu Phát triển thị trường đất đai ảnh hưởng hỗ trợ cho vấn đề giao thơng nhằm tạo điều kiện cho cá nhân tối ưu hóa việc lại gia đình họ Nếu việc di chuyển chỗ ở, dễ dàng hợp lý, Trang 54 Ngành Quản Lý Thị Trường Bất Động Sản SVTH: Trần Thị Ngọc Thanh hộ gia đình chuyển đến gần nơi làm việc, học tập, cho chi phí lại gia đình nhỏ f.Giải pháp kiến trúc Kết hợp việc phê duyệt quy hoạch chi tiết xây dựng số khu với việc xác định tiêu kiến trúc cụ thể: tầng cao, mật độ xây dựng, lộ giới để công bố rộng rãi cho chủ đầu tư người dân biết thực xin phép xây dựng nhà Xây dựng mẫu nhà đại thông qua dự án phát triển nhà thương mại, dự án cải tạo, mở rộng nâng cấp đường để nâng cao mỹ quan đô thị Quận Hợp tác với tổ chức cá nhân có kinh nghiệm kỹ thuật tiên tiến trong việc xây dựng NƠTM nói riêng nhà nói chung để đảm bảo chất lượng nhà xây dựng lên g.Giải pháp hạ tầng Tiếp tục thực việc đầu tư hoàn chỉnh hạ tầng kỹ thuật: đường giao thông, điện – điện chiếu sáng, cấp nước hạ tầng văn hóa – xã hội: trường học, trạm y tế, bệnh viện, khu thương mại, thể dục thể thao tạo tảng hạ tầng môi trường sống văn minh đại cho khu nhà thương mại, cho khu dân cư Nâng cấp đại hóa hệ thống đường nội đô hệ thống bãi đỗ xe thành phố công sở, siêu thị, trung tâm thương mại Quận Tân Phú cố gắng bố trí vốn từ nguồn vốn ngân sách Nhà nước để đầu tư hoàn chỉnh hạ tầng kỹ thuật khu vực đầu tư xây dựng khu tái định cư, khu chung cư thương mại để mời gọi nhà đầu tư h.Giải pháp tài Cần có chế xã hội hóa đầu tư – khai thác – kinh doanh ngành điện, cấp nước, bưu điện Có nghĩa ngành bỏ vốn đầu tư, quản lý khai thác, để người tiêu dùng bỏ vốn đầu tư thay cho ngành Tiếp tục áp dụng phương thức luân chuyển vốn từ người dân nhận tiền đền bù sang mua nhà tái định cư Hỗ trợ, khuyến khích loại hình bảo hiểm bao gồm bảo hiểm khoản tín dụng bất động sản, bảo hiểm mua nhà trả góp, bảo hiểm tiến độ nhận bất động sản hình thành tương lai Khi hoạt động bảo hiểm phát triển giao dịch tín dụng bất động sản an tồn hơn, vòng quay vốn tín dụng nhanh i.Giải pháp hỗ trợ bồi thường giải phóng mặt Hồn thiện sách đền bù giải phóng mặt nội dung quản lý đất đai sở để giảm chi phí cho dự án nâng cấp, đại hóa sở hạ tầng Tiến độ giải phóng mặt có ảnh hưởng trực tiếp đến tiến độ dự án, giải phóng mặt chậm gây thiệt hại lớn tài cho dự án Thêm vào làm vẻ đạp mỹ quan khu nhà Trong khn khổ cho phép, Ban Bồi thường Giải phóng mặt Quận có trách nhiệm hỗ trợ chủ đầu tư thực cơng tác bồi thường giải phóng mặt theo phương án đền bù cấp có thẩm quyền phê duyệt Trang 55 Ngành Quản Lý Thị Trường Bất Động Sản SVTH: Trần Thị Ngọc Thanh j.Về huy động vốn cho công tác đầu tư Huy động nguồn vốn đầu tư để phát triển loại hình NƠTM nói riêng loại nhà nói chung thành phần kinh tế - xã hội để tạo quỹ nhà thích hợp với đối tượng người dân có thu nhập khác Tiếp tục thực công tác kêu gọi, mở rộng thành phần kinh tế đầu tư chương trình nhà Quận, đặc biệt NƠTM theo hướng xã hội hóa, tạo điều kiện thuận lợi cho việc triển khai dự án, thu hồi vốn đầu tư Tranh thủ nguồn vốn vay từ Quỹ phát triển nhà thành phố để hướng dẫn hộ cán - công nhân viên thuộc đối tượng thu nhập thấp lập hồ sơ xin vay Bên cạnh nguồn vốn nước, cần thu hút nguồn vốn nước ngồi để khai thơng thị trường nhà tạo điều kiện cho nhà đầu tư nước tham gia đầu tư kinh doanh bất động sản k.Giải pháp môi trường Đây giải pháp cần trọng hàng đầu, vấn đề cải thiện môi trường, đặc biệt quy hoạch sử dụng đất hợp lý cho khu công nghiệp, khu nhà ở, dịch vụ công cộng Hồn thành việc di dời sở cơng nghiệp, gây ô nhiễm xa khu vực dân cư tập trung hữu khu vực quy hoạch để phát triển khu dân cư nhà thương mại Cần có biện pháp cải tạo, ngăn chặn tình trạng nhiễm mơi trường, nước thải từ khu công nghiệp chưa xử lý, nước sinh hoạt thải kênh rạch làm ô nhiễm nguồn nước, phá vỡ cân sinh thái l.Giải pháp lành mạnh hóa thị trường BĐS Tăng cường kiểm soát việc tự chuyển đổi mục đích sử dụng đất người dân để hạn chế vi phạm lĩnh vực quản lý đất đai, xây dựng nhà giao dịch sau Có biện pháp kích cầu hợp lý thị trường nhà ở; tạo sức cạnh tranh cho thị trường bất động sản nước so với thị trường khu vực, có sức hấp dẫn nhà đầu tư Đẩy nhanh tiến độ xây dựng lại hệ thống thuế có liên quan đến đất đai, bảo đảm đồng với q trình đổi sách đất đai, tạo chế thu hút mạnh vốn đầu tư xây dựng kinh doanh loại hình nhà Hỗ trợ cho nhà đầu tư để đưa nhanh bất động sản đóng băng vào thị trường để tăng cung, đặc biệt nhà đầu tư có lực thực Khuyến khích đơn vị có chức xây dựng trung tâm giao dịch bất động sản địa bàn quận làm sở cho người dân thực giao dịch theo quy định pháp luật phù hợp với cung – cầu thị trường Việc bán hàng qua sàn giao dịch để tăng cường tính minh bạch, loại trừ đầu Để đề phòng tránh tác động tiêu cực xuất việc thực dự án đất đai, tài chính… cần phải có lộ trình tổng thể quan Nhà nước chịu trách nhiệm việc định chế, sách nhằm chỉnh trang chung cư cũ nát địa bàn thị hố phát triển sở hạ tầng Tăng cường việc tuyên truyền, giáo dục kiến thức pháp luật cho người dân lĩnh vực nhà để góp phần xây dựng thị trường bất động sản lành mạnh Trang 56 Ngành Quản Lý Thị Trường Bất Động Sản SVTH: Trần Thị Ngọc Thanh KẾT LUẬN – KIẾN NGHỊ KẾT LUẬN NƠTM khái niệm quy định Luật Nhà năm 2005, NƠTM nhà tổ chức, cá nhân thuộc thành phần kinh tế đầu tư xây dựng để bán, cho thuê theo chế thị trường NƠTM loại hình nhà phát triển theo hình thức dự án phát triển nhà Sự xuất khu NƠTM, đặc biệt khu chung cư cao tầng địa bàn Quận năm qua tạo nên đại kiến trúc Quận thể tốc độ thị hóa với phát triển kinh tế địa bàn Quận Tân Phú Từ kết nghiên cứu cho thấy thực trạng NƠTM địa bàn Quận Tân Phú cho thấy từ năm 2004 nay, nhiều khu nhà thương mại địa bàn Quận đưa vào sử dụng hoạt động Việc xây dựng dự án khu nhà thương mại cao tầng không giải nơi ăn chốn mà đời sống người dân khu nhà thương mại ngày nâng cao từ chất lượng hộ, an ninh, giao thông, sở hạ tầng kỹ thuật đến tiện ích kèm với khu nhà Tuy nhiên bên cạnh NƠTM đưa vào sử dụng với chất lượng tốt số mặt tồn thực tế công tác quản lý bảo trì chung cư yếu nên số chung cư bị xuống cấp nhanh với nhà phố không đạt chất lượng sống Và Quận tiến hành triển khai sách để kêu gọi nhà đầu tư nâng cấp, sửa chữa chung cư bị hỏng nặng Về khả cung ứng nhà thương mại địa bàn Quận đến năm 2020 có nhiều dự án tiến hành xây dựng bao gồm dự án nhà xã hội, nhà diện tái định cư Tuy nhiên, nguồn cung chủ yếu lại hộ xây dựng lên mục đích bán, khơng có nguồn cung cho thuê Trong đó, nhu cầu thuê địa bàn Quận lớn, chưa thể đáp ứng nhu cầu thực tế người dân Dẫn đến tình trạng làm thiếu hụt nhà đẩy giá nhà tăng cao thời gian tới Đồng thời xu hướng lựa chọn nhà NƠTM người dân phần lớn quan tâm đến vị trí giá chất lượng sống Cả ba yếu tố tiêu chí thu hút người mua nhà, đặc biệt người có nhu cầu thất nhà Việc giao dịch nhà thương mại địa bàn quận có số sàn giao dịch thành lập nhiên số lượng giao dịch ngầm diễn hàng ngày, hàng giờ; làm cho tình trạng đầu nhà phổ biến làm thị trường không ổn định Để nhằm huy động nguồn tổng hợp đầu tư ngồi nước, Quận thơng qua “chương trình phát triển nhà giai đoạn 2006 – 2010 định hướng đến năm 2020 địa bàn Quân Tân Phú” nhằm đầu tư phát triển nhà ở, CSHT kỹ thuật, hạ tầng văn hóa xã hội…với mục đích phục vụ tích cực cho đời sống người dân yêu cầu phát triển văn hóa Quận Đồng thời việc phát triển quỹ nhà địa bàn Quận góp phần thúc đẩy thị trường BĐS địa bàn Quận hoạt động Trang 57 Ngành Quản Lý Thị Trường Bất Động Sản SVTH: Trần Thị Ngọc Thanh KIẾN NGHỊ Tạo chế tài để Ngân hàng cho vay dài hạn với dự án xây dựng nhà cho chủ đầu tư, chế ưu đãi cho người có nhu cầu mua nhà Nhà nước nên hỗ trợ chủ đầu tư việc đền bù, giải tỏa, tái định cư để thu hồi đất để đẩy nhanh tiến độ thực dự án Mức giá đền bù giải toả phải theo hướng gần với mức giá thị trường Tập trung quản lý chặt chẽ từ khâu quy hoạch đến khâu quản lý quy hoạch sử dụng đất Điều chỉnh quy hoạch nên theo hướng chia nhỏ thành khu dân cư cao tầng, trung bình thấp tầng Quy hoạch sử dụng đất kết hợp với chương trình phát triển nhà với việc xây dựng chế, sách phù hợp với quy hoạch Đảm bảo cho cơng tác quy hoạch thực có hiệu công khai Hỗ trợ vốn giảm thuế cho doanh nghiệp xây dựng phát triển nhà cho người thu nhập trung bình thấp dự án nhà cho thuê Đấu giá đất khu vực quy hoạch nhà thương mại dựa công khai thông tin quy hoạch Trang 58 TÀI LIỆU THAM KHẢO 1.Báo cáo đánh giá việc triển khai công tác đăng ký bất động sản 2.Chương trình phát triển nhà giai đoạn 2006 – 2010 định hướng đến năm 2020 3.Báo cáo sơ kết chương trình chuyển dịch cấu ngành kinh tế quận Tân Phú từ năm 2006 – 2008 4.Trang web Viện nghiên cứu phát triển thành phố Hồ Chí Minh (Ho Chi Minh City Institute for development studies) 5.Trang web nhagiare.com 6.Quản lý Nhà nước sàn giao dịch bất động sản (nguồn: Cục quản lý nhà) 7.Trang web www.congty584.com.vn 8.Trang web Bộ Tài nguyên – Môi trường 9.Trang web UBND quận Tân Phú 10.Đề tài tốt nghiệp Phan Thị Kim Dung khóa 29 11.Đề tài tốt nghiệp Nguyễn Thị Tường Vi khóa 30 12.Đề tài tốt nghiệp Bùi Thị Kim Chi khóa 29 13.Bài viết “Giá trị thực thị trường bất động sản khả sở hữu người dân: trường hợp TP.Hồ Chí Minh” – TS.Nguyễn Tấn Vạng 14.Bài viết “Nhà cho người có thu nhập thấp: thị trường cần thiết đầy tiềm năng” – ThS.Phí Thị Thu Hương 15 Bài viết “ Thị trường bất động sản: xu hướng giải pháp” – TS.Đinh Văn Ân PHỤ LỤC PHIẾU ĐIỀU TRA, KHẢO SÁT VỀ TIÊU CHÍ, YẾU TỐ QUAN TRỌNG KHI LỰA CHỌN MUA MỘT CĂN HỘ NHÀ Ở THƯƠNG MẠI 1.Họ tên:…………………………………………………………………………… 2.Giới tính: Nam Nữ 3.Tuổi:…………………… 4.Nghề nghiệp:……………………………………………………………………… Địa chỉ:……………………………………………………………………………… NỘI DUNG ĐIỀU TRA: Mục đích mua nhà: Để Cho thuê lại Bán lại Khác Khi lựa chọn mua hộ chung cư (nhà thương mại), anh (chị ) quan tâm đến yếu tố nào: 1.Vị trí hộ (thuận lợi cho việc lại, nơi làm việc) 2.Giá hộ 3.Diện tích hộ 4.Về an ninh chung cư 5.Chất lượng hộ 6.Cơ sở hạ tầng khu vực nơi chung cư (đường nước, điện, gas, ADSL ) 7.Các tiện ích chung cư (cơng viên, hồ bơi, khu vui chơi ) 8.Chung cư kết hợp với trung tâm thương mại mua sắm, siêu thị 9.Các yếu tố khác ( pháp lý, tầng cao…) Mức giá chung cư anh ( chị) mong muốn:……………………triệu đồng/m2 Mã số phiếu PHIẾU ĐIỀU TRA, KHẢO SÁT VỀ MỨC ĐỘ HÀI LỊNG CỦA CÁC HỘ GIA ĐÌNH ĐANG SỐNG TẠI KHU NHÀ Ở THƯƠNG MẠI (NƠTM) TRÊN ĐỊA BÀN QUẬN TÂN PHÚ 1.Họ tên:…………………………………………………… 2.Nam  Nữ  2.Địa điểm chung cư:…………………………………… 3.Tuổi:…………… 4.Nghề nghiệp:……………………………………………………………………… NỘI DUNG ĐIỀU TRA: I.Tiêu chí quan trọng anh (chị) lựa chọn mua hộ chung cư (NƠTM) nay: Vị trí hộ (thuận lợi cho việc lại, nơi làm việc) 2.Giá hộ 3.Diện tích hộ 4.Về an ninh chung cư 5.Chất lượng hộ 6.Cơ sở hạ tầng khu vực nơi chung cư ( công viên, hồ bơi ) 7.Chung cư kết hợp trung tâm thương mại 8.Lựa chọn vị trí nơi hộ chung cư Tầng thấp Tầng cao Khơng quan tâm 9.Các yếu tố khác II Hình thức toán anh ( chị ) mua hộ chung cư: Trả góp Trả lần tiền mặt III.Mức độ hài lòng chất lượng sống chung cư mà anh (chị) sinh sống địa bàn Quận Tân Phú: 1.An ninh công cộng Tốt Trung bình Kém 2.Khơng gian sống (cây xanh, khơng khí, vườn dạo ) chung quanh khu chung cư Tốt Trung bình Kém 3.Chất lượng hộ, nhà Tốt Trung bình Kém 4.Cơ sở hạ tầng kỹ thuật ( điện nước, đường ống, cầu cống, thông tin liên lạc ) Tốt Trung bình Kém 5.Cơng tác quản lý chung cư Tốt Trung bình Kém Vị trí thuận lợi, giao thông hạ tầng, đường xá khu vực chung cư Tốt Trung bình Kém 7.Cơ sở dịch vụ xã hội ( trường học, bệnh viện, siêu thị, chợ ) Tốt Trung bình Kém 8.Quan hệ hàng xóm chung quanh Tốt Kém 9.Giá hộ sống Rất phù hợp Trung bình Tương đối phù hợp Khơng phù hợp TỔNG SỐ DỰ ÁN ĐẦU TƯ CHUNG CƯ VÀ PHÂN LÔ HỘ LẺ STT Tên dự án Địa điểm (phường) Chủ đầu tư Cty TNHH Hoàng Anh C.C Huỳnh Văn Chính P.Phú Trung C.C Huỳnh văn Chính P.Phú Trung C.C Nhiêu Lộc B P.Phú Trung C.C Nhiêu Lộc A P.Tân Thành C.C 148 Thống Nhất P.Tân Thành C.C Lô A, Tân Phú P.Phú Thọ Hòa Cty TNHH Hồng Anh Cty TNHH Thanh Tân Cty TNHH Thanh Tân Cty TNHH đầu tư xây dựng Thiên Ân Cty TNHH Thanh Tùng C.C Lô B,C Tân Phú P.Phú Thọ Hòa Cty TNHH Thanh Tùng C.C Vườn Lài A,B,C P.Phú Thọ Hòa Cty Trần Kim C.C Gò Dầu (A,B) P.Tân Sơn Nhì Cty Trần Kim 10 C.C Nakyco P.Tân Sơn Nhì Cty Trần Kim 11 C.C Điện Lực Bà P.Tân Sơn Cty Trần Kim Diện tích đất (m2) 3.507,46 Diện tích xây dựng (m2) 1.330 Loại hình Chung cư Nhà liên kế tầng 3.514,2 937,12 tầng 3.500 1.292,45 tầng 26.777 1.728 tầng 3.500 1.286,56 tầng 1.309,8 1.309,8 2+lững 4.721,3 4.721,3 2+lửng 15.426 2.762 tầng 9.688 3.680,65 tầng 1.729,54 520,95 tầng 899,74 272,08 tầng Quẹo Nhì 12 C.C Gò Dầu (A,B,C) P.Tân Q Cty Trần Kim 13 C.C Độc Lập A,B P.Tân Quý Cty Hồng Ân 14 C.C Nhiêu Lộc C (4 lơ) P.Tân Quý Cty Hoàng Ân 15 C.C Tân Hương P.Tân Quý 16 Khu dân cư Tân Sơn 17 22.257 2.910,44 5-9 tầng 7.382 2.088,48 tầng 12.284 3.731,96 tầng Cty Thái Anh 1.103,95 1.103,95 tầng Tân Sơn Nhì Cty Tân Sơn 7.814,72 7.817,5 tầng Khu dân cư TS3 Tân Sơn Nhì Nguyễn Anh Lâm Khu dân cư TS1 Tân Sơn Nhì Nguyễn Anh Lâm 20.443 67.890 tầng 18 12.618 69.032 19 Tân Sơn Nhì Nguyễn Anh Lâm 14.908,98 12.856,9 X 51.876 45.789 X 21 Khu dân cư TS2 Nhóm nhà P8 (thuộc phường Tân Sơn Nhì) Nhóm nhà P9 X X Tân Sơn Nhì Thái Ngọc An Tân Sơn Nhì Thái Ngọc An 14.776 13.78,9 22 Khu dân cư Cầu Xéo Tân Sơn Nhì Lê Ngọc Tuấn 8.976 6.897 23 Nhóm nhà P7 Tân Thành Trương Trung Đạt 80.067 78.908 X 24 Nhóm nhà P6 Tân Thành Trương Trung Đạt 39.543 34.987 X 25 Khu dân cư 145 Nhóm dân cư (đối diện phường Phú Thọ Hòa) Nhóm dân cư P.Tân Thới Hòa Tây Thạnh Lâm Duy Sơn 10.876 9.786 11.987 11.789 X 24.008 23.987 X 20 26 27 tầng tầng Phú Thọ Hòa Võ Văn My Tân Thới Hòa Cty Quỳnh Châu 29 Khu dân cư P3(Đ.Độc Lập) Chung cư Tân Q 30 Phân lơ nhà 31 Nhóm nhà T4 (đường Độc Lập) Phú Trung Cty XD-KND sửa chữa cầu đường Tân Bình 32 Phân lơ nhà Hiệp Tân Nguyễn Thái Anh 33 Nhóm nhà (đường Lê Lâm) Phú Thạnh Huỳnh Văn Hậu 34 Khu nhà 13 (Tân Kỳ Tân Quý) Sơn Kỳ Lâm Văn Linh 35 Chung cư Lương Thế Hòa Thạnh Vinh Sơn Kỳ Cty Tân Kỳ 36 Khu dân cư T1 Tân Sơn Nhì Lâm Duy Sơn 37 Nhóm nhà phố (Đ.Đô Đốc Long) Tân Quý Trần Thanh Sơn 38 Khu nhà P12 (Nguyễn Nhữ Lãm) Phú Thọ Hòa Lâm Duy Phong 28 39 40 41 10.056 8.907 Nguyễn Trung 12.876 11.568 Tân Quý Huỳnh Văn Hậu 14.760 13.876 X 22.667 21.765 X 16.578 15.876 X 3.113 2.987 X 1.009 657,9 X 2.098 1.897 tầng 321,9 267,32 tầng 987,32 543,8 X 876,3 432,1 X 678,5 345,98 X 9.706 8.976 5.098 3.956 Sơn Kỳ Cty Quỳnh Châu Tân Quý Khu nhà T6 (Đ Lê Tân Thới Minh Nguyệt) Hòa Tân Thới Chung cư Gò Dầu Hòa Khu nhà P15 (đối Phú Trung diện UBND phường Phan Kim Dung Cty Trần Kim Cty Quỳnh Châu X tầng tầng X Phú Trung) Nhóm nhà đường Phan Anh Hiệp Tân Cty TNHH Anh Hoàng 9.008 7.654 X Phân lô nhà Phân lô nhà (đường Tân Kỳ Tân Quý) Nhóm nhà (đối diện UBND phường Hiệp Tân) Phú Thạnh Cty Tanimex 12.890 9.876 X 11.009 8.665 X 6.278 5.987 X Hiệp Tân Nguyễn Tuấn Anh 46 Chung cư Gò1(D) Sơn Kỳ Cty Trần Kim 5.997 5.876 47 Nhóm nhà (đường Tân Hương) Tân Sơn Nhì Nguyễn Thiên Ân 4.999,90 4.908 48 Chung cư AB Tân Sơn Nhì Huỳnh Bá Vũ 785,9 657,9 49 Nhóm nhà (đường Lê Trọng Tấn) Tây Thạnh Lê Kim Trung 7.001 6.907 X 8.068 7.908 X 50 Khu nhà P.3 (đường Lũy Bán Bích) 51 Chung cư Tân Phú B Hòa Thạnh 2.006 1.123 52 Khu dân cư Tân Phú Phú Trung Cty đầu tư XDVL Chín Trung Nguyễn Cúc Anh 5.098,18 4.768 53 Khu dân cư P9 Hòa Thạnh Lý Thanh Ngọc 8.506 7.908 42 43 44 45 Sơn Kỳ Tân Thành Cty Khánh Tuấn tầng x tầng Phạm Trần Gia tầng X tầng ... chuẩn thi t kế nhà thương mại nhà thương mại gồm có: Trang 10 Ngành Quản Lý Thị Trường Bất Động Sản SVTH: Trần Thị Ngọc Thanh + Nhà chung cư + Nhà riêng lẻ + Nhà biệt thự Nhà thương mại phải thi t... thành phần kinh tế nước để đầu tư xây dựng nhà nhằm bước cải thi n chỗ cho tầng lớp dân cư, cải thi n môi trường sống yêu cầu cần thi t, khách quan Bên cạnh đó, việc quản lý phát triển nhà xuất... hoạch không khả thi rà soát UBND quận Tân Phú ban hành văn 527 việc xóa bỏ số khu vực quy hoạch không khả thi Bên cạnh để tạo điều kiện cho doanh nghiệp phải di dời ô nhiễm cải tạo Trang 21 Ngành