Dự án khu du lịch sinh thái kết hợp nghỉ dưỡng bắc giang

CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM Độc lập – Tự – Hạnh phúc -  THUYẾT MINH DỰ ÁN ĐẦU TƯ KHU DU LỊCH SINH THÁI KẾT HỢP DU LỊCH NGHỈ DƯỠNG Chủ đầu tư: Công ty TNHH Sơn Gia Trang Địa điểm: Tỉnh Bắc Giang _ Tháng 5/2018 _ Dự án : Khu du lịch sinh thái kết hợp du lịch nghỉ dưỡng CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM Độc lập – Tự – Hạnh phúc -  THUYẾT MINH DỰ ÁN ĐẦU TƯ KHU DU LỊCH SINH THÁI KẾT HỢP DU LỊCH NGHỈ DƯỠNG CHỦ ĐẦU TƯ ĐƠN VỊ TƯ VẤN CÔNG TY TNHH SƠN GIA TRANG CÔNG TY CP TƯ VẤN ĐẦU TƯ DỰ ÁN VIỆT NGUYỄN NGỌC THÌN NGUYỄN VĂN MAI Đơn vị tư vấn: Cơng ty cổ phần Tư vấn Đầu tư Dự Án Việt Dự án : Khu du lịch sinh thái kết hợp du lịch nghỉ dưỡng MỤC LỤC CHƯƠNG I MỞ ĐẦU I Giới thiệu chủ đầu tư II Mô tả sơ thông tin dự án III Sự cần thiết xây dựng dự án IV Các pháp lý V Mục tiêu dự án Chương II: ĐỊA ĐIỂM VÀ QUY MÔ THỰC HIỆN DỰ ÁN I Hiện trạng kinh tế - xã hội vùng thực dự án I.1 Điều kiện tự nhiên vùng thực dự án I.2 Điều kiện kinh tế - xã hội vùng dự án II Quy mô sản xuất dự án 11 III Địa điểm hình thức đầu tư xây dựng dự án 12 IV Nhu cầu sử dụng đất phân tích yếu tố đầu vào dự án 12 Chương III: PHÂN TÍCH QUI MƠ, DIỆN TÍCH XÂY DỰNG CƠNG TRÌNH LỰA CHỌN PHƯƠNG ÁN KỸ THUẬT CƠNG NGHỆ 14 I Phân tích qui mơ, diện tích xây dựng cơng trình 14 II Phân tích lựa chọn phương án kỹ thuật, công nghệ 15 CHƯƠNG IV: CÁC PHƯƠNG ÁN THỰC HIỆN DỰ ÁN 20 I Phương án giải phóng mặt bằng, tái định cư hỗ trợ xây dựng sở hạ tầng 20 II Các phương án xây dựng cơng trình 20 III Phương án tổ chức thực 20 IV Phân đoạn thực tiến độ thực hiện, hình thức quản lý dự án 21 CHƯƠNGV: ĐÁNH GIÁ TÁC ĐỘNG MÔI TRƯỜNG – GIẢI PHÁP PHÒNG CHỐNG CHÁY NỔ VÀ YÊU CẦU AN NINH QUỐC PHỊNG 22 I Đánh giá tác động mơi trường 22 I.1 Giới thiệu chung: 22 I.2 Các quy định hướng dẫn môi trường 22 Đơn vị tư vấn: Công ty cổ phần Tư vấn Đầu tư Dự Án Việt Dự án : Khu du lịch sinh thái kết hợp du lịch nghỉ dưỡng I.3 Các tiêu chuẩn môi trường áp dụng cho dự án 23 I.4 Hiện trạng môi trường địa điểm xây dựng 23 II Tác động dự án tới môi trường 23 II.1 Nguồn gây ô nhiễm 24 II.2 Mức độ ảnh hưởng tới môi trường 25 II.3 Giải pháp khắc phục ảnh hưởng tiêu cực dự án tới môi trường 26 II.4 Kết luận 29 CHƯƠNG VI: TỔNG VỐN ĐẦU TƯ –NGUỒN VỐN THỰC HIỆN VÀ HIỆU QUẢ CỦA DỰ ÁN 30 I Tổng vốn đầu tư dự án 30 II Nguồn vốn thực dự án 31 III Phân tích hiệu kinh tế phương án trả nợ dự án 36 III.1 Nguồn vốn dự kiến đầu tư dự án 36 III.2 Phương án vay 37 III.3 Các thông số tài dự án 38 KẾT LUẬN 40 I Kết luận 40 II Đề xuất kiến nghị 40 PHỤ LỤC: CÁC BẢNG TÍNH HIỆU QUẢ TÀI CHÍNH CỦA DỰ ÁN 41 Phụ lục Tổng mức, cấu nguồn vốn dự án thực dự án 41 Phụ lục Bảng tính khấu hao hàng năm dự án 41 Phụ lục Bảng tính doanh thu dòng tiền hàng năm dự án 41 Phụ lục Bảng Kế hoạch trả nợ hàng năm dự án 41 Phụ lục Bảng mức trả nợ hàng năm theo dự án 41 Phụ lục Bảng Phân tích khả hoàn vốn giản đơn dự án 41 Phụ lục Bảng Phân tích khả hồn vốn có chiết khấu dự án 41 Phụ lục Bảng Tính tốn phân tích giá (NPV) dự án 41 Phụ lục Bảng Phân tích theo tỷ suất hồn vốn nội (IRR) dự án 41 Đơn vị tư vấn: Công ty cổ phần Tư vấn Đầu tư Dự Án Việt Dự án : Khu du lịch sinh thái kết hợp du lịch nghỉ dưỡng CHƯƠNG I MỞ ĐẦU I Giới thiệu chủ đầu tư  Chủ đầu tư : CÔNG TY TNHH SƠN GIA TRANG  Mã số thuế : 2901402276  Đại diện pháp luật : Nguyễn Ngọc Thìn  Chức vụ : Giám đốc  Địa trụ sở : Xóm 3, Xã Diễn Hồng, Huyện Diễn Châu – Tỉnh Nghệ An II Mô tả sơ thông tin dự án Tên dự án: Dự án khu du lịch sinh thái kết hợp du lịch nghỉ dưỡng Địa điểm xây dựng: Xã Đông Hưng, huyện Lục Nam, tỉnh Bắc Giang Hình thức quản lý: Chủ đầu tư trực tiếp quản lý điều hành khai thác dự án Tổng mức đầu tư dự án : 300.389.315.000 đồng (Ba trăm tỷ ba trăm tám mươi chín triệu ba trăm mười lăm nghìn đồng) Trong đó: + Vốn huy động (tự có) : 60.077.863.000 đồng + Vốn vay : 240.311.452.000 đồng III Sự cần thiết xây dựng dự án Bắc Giang tỉnh miền núi nằm khu vực Đông Bắc Bộ Vốn tiếng với danh lam thắng cảnh thiên nhiên tươi đẹp lịch sử đấu tranh hào hùng Đến với Bắc Giang, ngồi việc bạn chiêm ngưỡng cảnh quan kỳ thú, núi non hùng vĩ, kiến trúc độc đáo tạo thiên nhiên, Bắc Giang có làng mang đậm sắc dân tộc vùng cao nhiều điểm du lịch mang đậm văn hóa với sắc riêng: Những di tích lịch sử văn hóa đình, chùa, đền, miếu, lăng, tẩm…đã thống kê có tới 2000 di tích Những di sản văn hóa phi vật thể bao hàm hình thức văn hóa dân gian, truyền thống như: phong tục tập quán: lễ hội, âm nhạc, dân ca, dân vũ, y học dân tộc, nghệ thuật, ẩm thực, nghề thủ công truyền thống… Tất di Đơn vị tư vấn: Công ty cổ phần Tư vấn Đầu tư Dự Án Việt Dự án : Khu du lịch sinh thái kết hợp du lịch nghỉ dưỡng sản văn hóa vật thể phi vật thể có di sản UNESCO công nhận: Quan họ, Ca trù, Mộc chùa Vĩnh Nghiêm … Có di sản Bộ Văn hóa, Thể thao Du lịch đạo lập hồ sơ hát Then, đàn Tính, hát Văn Từ khẳng định Bắc Giang tỉnh có nhiều tiềm loại hình du lịch Chính từ khẳng định này, công ty TNHH Sơn Gia Trang phối hợp công ty Cổ Phần Tư Vấn Đầu tư Dự Án Việt tiến hành nghiên cứu xây dựng dự án “Dự án khu du lịch sinh thái kết hợp du lịch nghỉ dưỡng” Bắc Giang nhằm phát huy tiềm mạnh địa phương, đẩy nhanh tốc độ phát triển kinh tế - xã hội IV Các pháp lý Luật Xây dựng số 50/2014/QH13 ngày 18/06/2014 Quốc hội; Luật Bảo vệ môi trường số 55/2014/QH13 ngày 23/6/2014 Quốc hội; Nghị định số 32/2015/NĐ-CP ngày 25/3/2015 Chính phủ quản lý chi phí đầu tư xây dựng; Nghị định số 46/2015/NĐ-CP ngày 12/5/2015 Chính phủ quản lý chất lượng bảo trì cơng trình xây dựng; Nghị định số 59/2015/NĐ-CP ngày 18/6/2015 Chính phủ quản lý dự án đầu tư xây dựng; Quyết định số 79/QĐ-BXD ngày 15/02/2017 Bộ Xây dựng việc cơng bố định mức chi phí quản lý dự án tư vấn đầu tư xây dựng; Nghị định số 19/2015/NĐ-CP ngày 14/2/2015 Chính phủ V/v Quy định chi tiết thi hành số điều Luật Bảo vệ môi trường; Căn Quyết định số 2473/QĐ-TTg ngày 30 tháng 12 năm 2011 Thủ tướng Chính phủ phê duyệt Chiến lược phát triển du lịch Việt Nam đến năm 2020, tầm nhìn đến năm 2030; V Mục tiêu dự án - Khai thác tiềm năng, mạnh du lịch địa phương để qua đó, xác định mơ hình đặc trưng, có tính hấp dẫn cao để góp phần thúc đẩy du lịch Bắc Giang phát triển - Góp phần giải cơng ăn việc làm, nâng cao thu nhập cho người dân Đơn vị tư vấn: Công ty cổ phần Tư vấn Đầu tư Dự Án Việt Dự án : Khu du lịch sinh thái kết hợp du lịch nghỉ dưỡng vùng tạo địa điểm vui chơi, nghỉ dưỡng lành mạnh cho người dân địa phương du khách - Phát triển sở vui chơi giải trí như: khu cắm trại, dã ngoại; vui chơi giải trí mặt nước; khu vui chơi giải trí tập trung, Đơn vị tư vấn: Công ty cổ phần Tư vấn Đầu tư Dự Án Việt Dự án : Khu du lịch sinh thái kết hợp du lịch nghỉ dưỡng CHƯƠNG II: ĐỊA ĐIỂM VÀ QUY MÔ THỰC HIỆN DỰ ÁN I Hiện trạng kinh tế - xã hội vùng thực dự án I.1 Điều kiện tự nhiên vùng thực dự án Vị trí địa lý: Bắc Giang nằm tọa độ địa lý từ 21007’ đến 21037’ vĩ độ bắc; từ 105053’ đến 107002’ kinh độ đông; Bắc Giang tỉnh miền núi, nằm cách Thủ Hà Nội 50 km phía Bắc, cách cửa quốc tế Hữu Nghị 110 km phía Nam, cách cảng Hải Phòng 100 km phía Đơng Phía Bắc Đơng Bắc giáp tỉnh Lạng Sơn, phía Tây Tây Bắc giáp Hà Nội, Thái Ngun, phía Nam Đơng Nam giáp tỉnh Bắc Ninh, Hải Dương Quảng Ninh Đến tỉnh Bắc Giang có huyện thành phố Trong có huyện miền núi huyện vùng cao (Sơn Động); 230 xã, phường, thị trấn Khí hậu: Bắc Giang nằm vùng khí hậu nhiệt đới gió mùa vùng Đơng Bắc Một năm có bốn mùa rõ rệt Mùa đơng lạnh, mùa hè nóng ẩm, mùa xn, thu khí hậu ơn hòa Nhiệt độ trung bình 22 - 230C, độ ẩm dao động lớn, từ 73 - 87% Lượng mưa hàng năm đủ đáp ứng nhu cầu nước cho sản xuất đời sống Nắng trung bình hàng năm từ 1.500 - 1.700 giờ, thuận lợi cho phát triển Đơn vị tư vấn: Công ty cổ phần Tư vấn Đầu tư Dự Án Việt Dự án : Khu du lịch sinh thái kết hợp du lịch nghỉ dưỡng trồng nhiệt đới, nhiệt đới Đặc điểm địa hình: Địa hình Bắc Giang gồm tiểu vùng miền núi trung du có đồng xem kẽ Vùng trung du bao gồm huyện Hiệp Hòa, Việt Yên thành phố Bắc Giang Vùng miền núi bao gồm huyện: Sơn Động, Lục Nam, Lục Ngạn, Yên Thế, Tân Yên, Yên Dũng, Lạng Giang Trong phần huyện Lục Ngạn, Lục Nam, Yên Thế Sơn Động vùng núi cao Đặc điểm chủ yếu địa hình miền núi (chiếm 72% diện tích tồn tỉnh) chia cắt mạnh, phức tạp chênh lệch độ cao lớn Nhiều vùng đất đai tốt, đặc biệt khu vực rừng tự nhiên Vùng đồi núi thấp trồng nhiều ăn quả, công nghiệp nh­ư vải thiều, cam, chanh, na, hồng, đậu tư­ơng, chè ; chăn nuôi loại gia súc, gia cầm, thuỷ sản Đặc điểm chủ yếu địa hình miền trung du (chiếm 28% diện tích tồn tỉnh) đất gò, đồi xen lẫn đồng rộng, hẹp tùy theo khu vực Vùng trung du có khả trồng nhiều loại lương thực, thực phẩm, ăn quả, công nghiệp, chăn nuôi loại gia súc, gia cầm, cá nhiều loại thuỷ sản khác Tài nguyên thiên nhiên: a Tài nguyên đất Bắc Giang có 382.200 đất tự nhiên, bao gồm 123 nghìn đất nơng nghiệp, 110 nghìn đất lâm nghiệp, 66,5 nghìn đất thị, đất chun dùng đất ở, lại loại đất khác Nhìn chung, tỉnh Bắc Giang có nhiều điều kiện thuận lợi để phát triển công nghiệp, nông nghiệp, lâm nghiệp thuỷ sản Quốc lộ 1A hoàn thành tạo quỹ đất lớn có nhiều lợi cho phát triển công nghiệp - dịch vụ Đất nông nghiệp tỉnh, ngồi thâm canh lúa thích hợp để phát triển rau, củ, cung cấp cho Thủ đô Hà Nội tỉnh lân cận Tỉnh có kế hoạch chuyển hàng chục nghìn trồng lúa sang phát triển ăn quả, công nghiệp nuôi trồng thuỷ sản có giá trị kinh tế cao Hơn 20 nghìn đất đồi núi ch­ưa sử dụng tiềm lớn cho doanh nghiệp, nhà đầu tư doanh, liên kết trồng rừng, chế biến lâm sản nuôi trồng thuỷ sản b Tài nguyên rừng Bắc Giang có 129.164 đất lâm nghiệp có rừng, gần 30.000 đất núi đồi phát triển lâm nghiệp Trữ lư­ợng gỗ có khoảng 3,5 triệu m3, tre Đơn vị tư vấn: Công ty cổ phần Tư vấn Đầu tư Dự Án Việt Dự án : Khu du lịch sinh thái kết hợp du lịch nghỉ dưỡng nứa khoảng gần 500 triệu Ngoài tác dụng tàn che, cung cấp gỗ, củi, dược liệu, nguồn sinh thuỷ, rừng Bắc Giang có nhiều sơng, suối, hồ đập, rừng nguyên sinh phong phú tạo cảnh quan, mơi sinh đẹp hấp dẫn c Tài ngun khống sản Bắc Giang phát đăng ký 63 mỏ với 15 loại khoáng sản khác bao gồm: than, kim loại, khống chất cơng nghiệp, khống sản, vật liệu xây dựng Phần lớn khoáng sản đánh giá trữ lượng xác định tiềm dự báo Tuy khơng có nhiều mỏ khống sản lớn nh­ưng lại có số loại nguồn nguyên liệu quan trọng để phát triển công nghiệp tỉnh như­ mỏ than đá Yên Thế, Lục Ngạn, Sơn Động có trữ lượng khoảng 114 triệu tấn, gồm loại than: antraxit, than gầy, than bùn Trong mỏ than Đồng Rì có trữ lượng lớn (107,3 triệu tấn) phục vụ phát triển quy mô công nghiệp trung ương Quặng sắt ước khoảng 0,5 triệu -tấn Yên Thế Ngồi gần 100 nghìn quặng đồng Lục Ngạn, Sơn Động; triệu cao lanh n Dũng Khống sản sét có tiềm lớn, sử dụng làm gạch ngói, với 16 mỏ điểm mỏ, tổng trữ lượng khoảng 360 triệu m3, chủ yếu huyện: Việt Yên, Lạng Giang, Lục Nam, Yên Thế, Hiệp Hồ Trong có 100 m3 sét làm gạch chịu lửa Tân Yên, Việt Yên; sỏi, cuội kết Hiệp Hoà, Lục Nam d Tài nguyên nước Trên lãnh thổ Bắc Giang có sơng lớn chảy qua, với tổng chiều dài 347 km, lưu lượng lớn có nước quanh năm Ngồi có hệ thống ao, hồ, đầm, mạch nước ngầm Lượng nước mặt, nước mưa, nước ngầm đủ khả I.2 Điều kiện kinh tế - xã hội vùng dự án Dân số Đến hết năm 2017, dân số toàn tỉnh Bắc Giang ước 1.624.456 người, mật độ dân số bình quân 420,9 người/km2, tỉnh có mật độ dân số bình quân cao so với mật độ dân số bình quân nước Dân số sống khu vực thành thị khoảng 183.918 người, chiếm khoảng 10,13% dân số, dân số khu vực nông thôn 1.440.538 người, chiếm 90,38% Tỷ lệ nam giới chiếm khoảng 49,92% dân số, nữ giới khoảng 50,08% dân số Số người độ tuổi lao động chiếm khoảng 62,15% dân số, lao động đào tạo nghề chiếm 26%; số hộ nghèo chiếm 8,88% Đơn vị tư vấn: Công ty cổ phần Tư vấn Đầu tư Dự Án Việt Dự án : Khu du lịch sinh thái kết hợp du lịch nghỉ dưỡng biện pháp quản lý chặt chẽ phận giảm thiểu số lượng lớn chất thải phát sinh Các biện pháp để giảm thiểu chất thải phát sinh: _ Dự toán xác khối lượng nguyên vật liệu phục vụ cho thi công, giảm thiểu lượng dư thừa tồn đọng sau xây dựng cơng trình _ Lựa chọn địa điểm tập kết nguyên vật liệu phù hợp nằm cuối hướng gió đất cao để tránh tình trạng hư hỏng thất thoát chưa sử dụng đến _ Đề xuất biện pháp giảm thiểu khói bụi nước thải phát sinh q trình thi cơng Thu gom xử lý chất thải: Việc thu gom xử lý chất thải trước thải môi trường điều bắt buộc khu vực xây dựng cơng trình Trong dự án việc thu gom xử lý chất thải phải thực từ xây dựng đến bàn giao nhà trình tháo dỡ ngưng hoạt động để tránh gây ảnh hưởng đến hoạt động trạm môi trường khu vực xung quanh Việc thu gom xử lý phải phân loại theo loại chất thải sau: Chất thải rắn: Đây loại chất thải phát sinh nhiều qúa trình thi cơng bao gồm đất, đá, giấy, khăn vải, loại chất thải khó phân huỷ đòi hỏi phải thu gom, phân loại để có phương pháp xử lý thích hợp Những nguyên vật liệu dư thừa tái sử dụng phải phân loại để nơi quy định thuận tiện cho việc tái sử dụng bán phế liệu Những loại rác thải khó phân huỷ độc hại phải thu gom đặt cách xa công trường thi công, cho tác động đến người môi trường nhỏ để vận chuyển đến nơi xử lý theo quy định Các phương tiện vận chuyển đất đá san lấp bắt buộc dùng phủ che chắn, giảm đến mức tối đa rơi vãi đường gây ảnh hưởng cho người lưu thông đảm bảo cảnh quan môi trường đẹp Chất thải khí: _ Sinh trực tiếp q trình thi cơng từ máy móc thi cơng giới, phương tiện vận chuyển cần phải có biện pháp để làm giảm lượng chất thải khí ngồi mơi trường, biện pháp dùng là: _ Đối với phương tiện vận chuyển, máy móc thi công động Đơn vị tư vấn: Công ty cổ phần Tư vấn Đầu tư Dự Án Việt 27 Dự án : Khu du lịch sinh thái kết hợp du lịch nghỉ dưỡng khác cần thiết nên sử dụng loại nhiên liệu có khả cháy hồn tồn, khí thải có hàm lượng chất gây nhiễm thấp Sử dụng máy móc động đạt tiêu chuẩn kiểm định chứng nhận không gây hại môi trường _ Thường xuyên kiểm tra hạng mục cơng trình nhằm ngăn ngừa, khắc phục kịp thời cố xảy Chất thải lỏng: Chất thải lỏng sinh trình xây dựng thu gom vào hệ thống thoát nước hữu bố trí quanh khu vực khu biệt thự Nước thải có chứa chất nhiễm thu gom chuyển giao cho đơn vị có chức xử lý nước khơng bị nhiễm theo hệ thống thoát nước bề mặt thải trực tiếp Tiếng ồn: Trang bị đầy đủ thiết bị bảo vệ cho cơng nhân q trình thi công, xếp công việc cách hợp lý khoa học để mức độ ảnh hưởng đến công nhân làm việc khu vực xây dựng khu vực lân cận nhỏ Kiểm tra bảo dưỡng định kỳ máy móc thiết bị Thơng thường chu kỳ bảo dưỡng thiết bị 4-6 tháng/lần, thiết bị cũ tháng/lần Bố trí cách ly nguồn gây ồn với xung quanh nhằm làm giảm tác động lan truyền sóng âm Để biện pháp phân lập đạt hiệu cao cần cách lý bố trí thêm tường ngăn phận.Trồng xanh để tạo bóng mát, hạn chế lan truyền ồn môi trường Hạn chế hoạt động vào ban đêm Bụi khói: Trong q trình thi cơng xây dựng bụi khói nhân tố gây ảnh hưởng nhiều đến công nhân lao động trực tiếp ảnh hưởng đến sức khoẻ người công nhân gây bệnh đường hô hấp, mắt làm giảm khả lao động Để khắc phục nhiễm cần thực biện pháp sau: _ Sử dụng nguyên vật liệu gây hại, thiết bị chuyên chở nguyên vật liệu phải che chắn cẩn thẩn tránh rơi vãi _ Thưởng xuyên rửa xe để tránh phát sinh bụi, đất cát khu đô thị di chuyển _ Sử dụng thiết bị bảo hộ cho công nhân làm việc tình trạng khói bụi nhiễm mặt nạ phòng độc, kính bảo vệ mắt _ Tăng cường trồng xanh khu vực đất trống quanh khu vực thi Đơn vị tư vấn: Công ty cổ phần Tư vấn Đầu tư Dự Án Việt 28 Dự án : Khu du lịch sinh thái kết hợp du lịch nghỉ dưỡng công dự án II.4 Kết luận Dựa đánh giá tác động môi trường phần thấy q trình thực thi dự án gây tác động đến mơi trường quanh khu vực dự án khu vực lân cận mức độ thấp không tác động nhiều đến môi trường, có tác động nhỏ khoảng thời gian ngắn khơng có tác động lâu dài Đơn vị tư vấn: Công ty cổ phần Tư vấn Đầu tư Dự Án Việt 29 Dự án : Khu du lịch sinh thái kết hợp du lịch nghỉ dưỡng CHƯƠNG VI: TỔNG VỐN ĐẦU TƯ –NGUỒN VỐN THỰC HIỆN VÀ HIỆU QUẢ CỦA DỰ ÁN I Tổng vốn đầu tư dự án Bảng tổng mức đầu tư dự án STT Nội dung I Xây dựng Khu đón tiếp Khu health-spa Khu giải trí dịch vụ Hồ bơi Khu villa, biệt thự Khu văn phòng Khu vui chơi nước Nhà kho Khu để xe Giao thông nội Công viên, xanh Khu nhà hàng nước (2 cái) Hòn nam Khách sạn Khu trồng trúc Hệ thống cấp điện tổng thể Hệ thống thoát nước tổng thể Hệ thống xử lý chất thải Thiết bị Thiết bị health spa Thiệt bị khu vui chơi Thiết bị văn phòng Thiết bị vệ sinh 10 11 12 13 14 15 14 15 16 II ĐVT Số lượng Đơn giá Thành tiền m² m² m² m² m² m² 605.000 500 1000 3000 200 30.000 500 3.000 2.800 1.800 3.000 3.500 3.000 245.450.000 1.500.000 2.800.000 5.400.000 600.000 105.000.000 1.500.000 m² 10.000 2.000 20.000.000 m² m² m² 1.000 1.000 20.000 1.500 1.000 500 1.500.000 1.000.000 10.000.000 m² 30.000 250 7.500.000 m² 1.500 4.000 6.000.000 m² m² m² 500 12.300 505.000 3.000 4.000 50 1.500.000 49.200.000 25.250.000 HT 4.000.000 4.000.000 HT 1.500.000 1.500.000 HT 1.200.000 1.200.000 5.000.000 16.930.000 5.000.000 3.000.000 3.000.000 bộ 1 1.000.000 2.000.000 1.000.000 2.000.000 Đơn vị tư vấn: Công ty cổ phần Tư vấn Đầu tư Dự Án Việt 30 Dự án : Khu du lịch sinh thái kết hợp du lịch nghỉ dưỡng STT Nội dung ĐVT 10 Thiết bị khách sạn Xe đạp nước Mô tô nước Cano Thiên nga đạp vịt Thuyền Chi phí quản lý dự án Chi phí tư vấn đầu tư xây dựng Chi phí lập báo cáo nghiên cứu tiền khả thi Chi phí lập báo cáo nghiên cứu khả thi Chi phí thiết kế vẽ thi cơng Chi phí lập hồ sơ mời thầu, lựa chọn nhà thầu, đánh giá nhà thầu Chi phí lập hồ sơ mời thầu, lựa chọn nhà thầu Chi phí giám sát thi cơng xây dựng Chi phí giám sát lắp đặt thiết bị Chi phí tư vấn lập báo cáo đánh giá tác động mơi trường Dự phòng phí Tổng cộng chiéc cái III IV V 1,861 Số Đơn giá lượng 30 100.000 20 50.000 20 15.000 30 6.000 50 20.000 30 15.000 (GXDtt+GTBtt) * ĐMTL%*1,1 Thành tiền 3.000.000 1.000.000 300.000 180.000 1.000.000 450.000 4.573.340 7.639.674 0,203 0,511 0,697 (GXDtt+GTBtt) * ĐMTL%*1,1 (GXDtt+GTBtt) * ĐMTL%*1,1 GXDtt * ĐMTL%*1,1 497.999 1.256.216 1.710.566 0,094 Giá gói thầu XDtt * ĐMTL%*1,1 230.142 0,549 Giá gói thầu TBtt * ĐMTL%*1,1 1.647 1,58 1,147 GXDtt * ĐMTL%*1,1 GTBtt * ĐMTL%*1,1 3.879.662 3.441 TT 60.000 10% 25.796.301 300.389.315 II Nguồn vốn thực dự án Đơn vị tư vấn: Công ty cổ phần Tư vấn Đầu tư Dự Án Việt 31 Dự án : Khu du lịch sinh thái kết hợp du lịch nghỉ dưỡng Bảng cấu nguồn vốn dự án STT Nội dung Thành tiền I 10 11 Xây dựng Khu đón tiếp Khu health-spa Khu giải trí dịch vụ Hồ bơi Khu villa, biệt thự Khu văn phòng Khu vui chơi nước Nhà kho Khu để xe Giao thông nội Công viên, xanh Khu nhà hàng nước (2 cái) Hòn nam Khách sạn Khu trồng trúc Hệ thống cấp điện tổng thể Hệ thống thoát nước tổng thể Hệ thống xử lý chất thải Thiết bị Thiết bị health spa Thiệt bị khu vui chơi Thiết bị văn phòng Thiết bị vệ sinh Thiết bị khách sạn Xe đạp nước Mô tô nước Cano Thiên nga đạp vịt Thuyền Chi phí quản lý dự án 245.450.000 1.500.000 2.800.000 5.400.000 600.000 105.000.000 1.500.000 20.000.000 1.500.000 1.000.000 10.000.000 7.500.000 12 13 14 15 14 15 16 II 10 III NGUỒN VỐN Tự có - tự Vay tín dụng huy động 49.090.000 196.360.000 300.000 1.200.000 560.000 2.240.000 1.080.000 4.320.000 120.000 480.000 21.000.000 84.000.000 300.000 1.200.000 4.000.000 16.000.000 300.000 1.200.000 200.000 800.000 2.000.000 8.000.000 1.500.000 6.000.000 6.000.000 1.200.000 4.800.000 1.500.000 49.200.000 25.250.000 300.000 9.840.000 5.050.000 1.200.000 39.360.000 20.200.000 4.000.000 800.000 3.200.000 1.500.000 300.000 1.200.000 1.200.000 16.930.000 5.000.000 3.000.000 1.000.000 2.000.000 3.000.000 1.000.000 300.000 180.000 1.000.000 450.000 4.573.340 240.000 3.386.000 1.000.000 600.000 200.000 400.000 600.000 200.000 60.000 36.000 200.000 90.000 914.668 960.000 13.544.000 4.000.000 2.400.000 800.000 1.600.000 2.400.000 800.000 240.000 144.000 800.000 360.000 3.658.672 Đơn vị tư vấn: Công ty cổ phần Tư vấn Đầu tư Dự Án Việt 32 Dự án : Khu du lịch sinh thái kết hợp du lịch nghỉ dưỡng STT IV V Nội dung Thành tiền Chi phí tư vấn đầu tư xây dựng Chi phí lập báo cáo nghiên cứu tiền khả thi Chi phí lập báo cáo nghiên cứu khả thi Chi phí thiết kế vẽ thi cơng Chi phí lập hồ sơ mời thầu, lựa chọn nhà thầu, đánh giá nhà thầu Chi phí lập hồ sơ mời thầu, lựa chọn nhà thầu Chi phí giám sát thi cơng xây dựng Chi phí giám sát lắp đặt thiết bị Chi phí tư vấn lập báo cáo đánh giá tác động mơi trường Dự phòng phí Tổng cộng Tỷ lệ (%) NGUỒN VỐN Tự có - tự Vay tín dụng huy động 7.639.674 1.527.935 6.111.739 497.999 99.600 398.399 1.256.216 251.243 1.004.973 1.710.566 342.113 1.368.452 230.142 46.028 184.114 1.647 329 1.318 3.879.662 775.932 3.103.730 3.441 688 2.753 60.000 12.000 48.000 25.796.301 300.389.315 5.159.260 60.077.863 20% 20.637.041 240.311.452 80% Bảng tiến độ thực Tiến độ thực STT Nội dung Thành tiền I Xây dựng Khu đón tiếp Khu health-spa Khu giải trí dịch vụ Hồ bơi 245.450.000 1.500.000 2.800.000 186.394.215 57.595.041 1.500.000 2.800.000 5.400.000 5.400.000 600.000 600.000 2018 2019 Đơn vị tư vấn: Công ty cổ phần Tư vấn Đầu tư Dự Án Việt 2020 1.460.744 33 Dự án : Khu du lịch sinh thái kết hợp du lịch nghỉ dưỡng Tiến độ thực STT 10 11 12 13 14 15 14 15 16 II Nội dung Khu villa, biệt thự Khu văn phòng Khu vui chơi nước Nhà kho Khu để xe Giao thông nội Công viên, xanh Khu nhà hàng nước (2 cái) Hòn nam Khách sạn Khu trồng trúc Hệ thống cấp điện tổng thể Hệ thống thoát nước tổng thể Hệ thống xử lý chất thải Thiết bị Thiết bị health spa Thiệt bị khu vui chơi Thiết bị văn phòng Thiết bị vệ sinh Thiết bị khách sạn Xe đạp nước Mô tô nước Thành tiền 2018 105.000.000 105.000.000 1.500.000 1.500.000 20.000.000 2019 2020 20.000.000 1.500.000 1.000.000 1.500.000 1.000.000 10.000.000 10.000.000 7.500.000 7.500.000 6.000.000 6.000.000 1.500.000 1.500.000 49.200.000 49.200.000 25.250.000 16.694.215 7.095.041 4.000.000 4.000.000 1.500.000 1.500.000 1.200.000 1.200.000 16.930.000 16.930.000 5.000.000 5.000.000 3.000.000 3.000.000 1.000.000 1.000.000 2.000.000 2.000.000 3.000.000 3.000.000 1.000.000 300.000 1.000.000 300.000 Đơn vị tư vấn: Công ty cổ phần Tư vấn Đầu tư Dự Án Việt 1.460.744 34 Dự án : Khu du lịch sinh thái kết hợp du lịch nghỉ dưỡng Tiến độ thực STT Nội dung Cano Thiên nga đạp vịt Thuyền Chi phí quản lý dự án Chi phí tư vấn đầu tư xây dựng Chi phí lập báo cáo nghiên cứu tiền khả thi Chi phí lập báo cáo nghiên cứu khả thi Chi phí thiết kế vẽ thi cơng Chi phí lập hồ sơ mời thầu, lựa chọn nhà thầu, đánh giá nhà thầu Chi phí lập hồ sơ mời thầu, lựa chọn nhà thầu Chi phí giám sát thi cơng xây dựng Chi phí giám sát lắp đặt thiết bị Chi phí tư vấn lập báo cáo đánh giá tác động mơi trường Dự phòng phí 10 III IV V Thành tiền 2018 2019 2020 180.000 180.000 1.000.000 1.000.000 450.000 450.000 4.573.340 - 4.573.340 7.639.674 6.663.858 975.816 497.999 497.999 - 1.256.216 1.256.216 - 1.710.566 1.710.566 - 230.142 230.142 - 1.647 1.647 - 3.879.662 2.963.846 915.816 3.441 3.441 60.000 60.000 25.796.301 25.796.301 Đơn vị tư vấn: Công ty cổ phần Tư vấn Đầu tư Dự Án Việt 35 Dự án : Khu du lịch sinh thái kết hợp du lịch nghỉ dưỡng Tiến độ thực Nội dung STT Thành tiền Tổng cộng 2018 300.389.315 2019 193.058.072 105.870.499 64,27% 35,24% Tỷ lệ (%) 2020 1.460.744 0,49% III Phân tích hiệu kinh tế phương án trả nợ dự án III.1 Nguồn vốn dự kiến đầu tư dự án Tổng mức đầu tư dự án : 300.389.315.000 đồng + Vốn huy động (tự có) : 60.077.863.000 đồng + Vốn vay : 240.311.452.000 đồng STT Cấu trúc vốn (1.000 đồng) 300.389.315 Vốn tự có 60.077.863 Vốn vay 240.311.452 Tỷ trọng vốn vay 80% Tỷ trọng vốn chủ sở hữu 20% Dự kiến nguồn doanh thu dự án, chủ yếu thu từ nguồn sau: - Từ cho thuê phòng Từ bán villa Từ nhà hàng Từ dịch vụ Spa Từ dịch vụ vui chơi Đơn vị tư vấn: Công ty cổ phần Tư vấn Đầu tư Dự Án Việt 36 Dự án : Khu du lịch sinh thái kết hợp du lịch nghỉ dưỡng Dự kiến đầu vào dự án: Chi phí đầu vào dự án Chi phí quảng cáo sản phẩm Chi phí khấu hao TSCD Chi phí lãi vay Chi phí bảo trì thiết bị Chi phí quản lí chung Chi phí khác Chi phí đất Chế độ thuế Thuế TNDN % 5% "" "" 5% 5% 1% "" Khoản mục Doanh thu Bảng tính Bảng tính Tổng mức đầu tư thiết bị Doanh thu Doanh thu Bảng tính % 20 III.2 Phương án vay - Số tiền : 240.311.452.000 đồng - Thời hạn : 10 năm (120 tháng) - Ân hạn : năm - Lãi suất, phí : Tạm tính lãi suất 10%/năm (tùy thời điểm theo lãi suất ngân hàng) - Tài sản bảo đảm tín dụng: chấp tồn tài sản hình thành từ vốn vay Lãi vay, hình thức trả nợ gốc Thời hạn trả nợ vay 10 năm Lãi suất vay cố định 8% /năm Chi phí sử dụng vốn chủ sở hữu (tạm tính) 6% /năm Chi phí sử dụng vốn bình qn WACC Hình thức trả nợ: 7,6% /năm (1: trả gốc đều; 2: trả gốc lãi đều; 3: theo lực dự án) Chi phí sử dụng vốn bình qn tính sở tỷ trọng vốn vay 80%; tỷ trọng vốn chủ sở hữu 20%; lãi suất vay dài hạn 10%/năm; lãi suất tiền gửi trung bình tạm tính 8%/năm Đơn vị tư vấn: Cơng ty cổ phần Tư vấn Đầu tư Dự Án Việt 37 Dự án : Khu du lịch sinh thái kết hợp du lịch nghỉ dưỡng III.3 Các thơng số tài dự án a Kế hoạch hoàn trả vốn vay Kết thúc năm phải tiến hành trả lãi vay trả nợ gốc thời gian trả nợ vòng 10 năm dự án, trung bình năm trả 35,5 tỷ đồng Theo phân tích khả trả nợ phụ lục tính tốn cho thấy, khả trả nợ cao, trung bình dự án có khả trả nợ, trung bình khoảng 155% trả nợ b Khả hoàn vốn thời gian hoàn vốn giản đơn Khả hoàn vốn giản đơn: Dự án sử dụng nguồn thu nhập sau thuế khấu hao dự án để hoàn trả vốn vay KN hoàn vốn = (LN sau thuế + khấu hao)/Vốn đầu tư Theo phân tích khả hoàn vốn giản đơn dự án (phần phụ lục) số hồn vốn dự án 2,92 lần, chứng tỏ đồng vốn bỏ đảm bảo 2,92 đồng thu nhập Dự án có đủ khả tạo vốn cao để thực việc hoàn vốn Thời gian hoàn vốn giản đơn (T): Theo (Bảng phụ lục tính tốn) ta nhận thấy đến năm thứ thu hồi vốn có dư, cần xác định số tháng năm thứ để xác định thời gian hồn vốn xác Số tháng = Số vốn đầu tư phải thu hồi/thu nhập bình qn năm có dư Như thời gian hoàn vốn dự án năm 10 tháng kể từ ngày hoạt động c Khả hoàn vốn thời gian hoàn vốn có chiết khấu t n PIp   CFt ( P / F , i%, t ) t 1 P Khả hoàn vốn thời điểm hoàn vốn phân tích cụ thể bảng phụ lục tính tốn dự án Như PIp = 1,82 cho ta thấy, đồng vốn bỏ đầu tư đảm bảo 1,82 đồng thu nhập quy giá, chứng tỏ dự án có đủ khả tạo vốn để hoàn trả vốn Thời gian hoàn vốn có chiết khấu (Tp) (hệ số chiết khấu 7,6%) Đơn vị tư vấn: Công ty cổ phần Tư vấn Đầu tư Dự Án Việt 38 Dự án : Khu du lịch sinh thái kết hợp du lịch nghỉ dưỡng t Tp O   P   CFt ( P / F , i %, Tp ) t 1 Theo bảng phân tích cho thấy đến năm thứ hồn vốn có dư Do ta cần xác định số tháng cần thiết năm thứ Kết tính tốn: Tp = năm tháng tính từ ngày hoạt động d Phân tích theo phương pháp giá (NPV) t n NPV   P   CFt ( P / F , i %, t ) t 1 Trong đó: + P: Giá trị đầu tư dự án thời điểm đầu năm sản xuất + CFt : Thu nhập dự án = lợi nhuận sau thuế + khấu hao Hệ số chiết khấu mong muốn 7,6%/năm Theo bảng phụ lục tính tốn NPV = 241.353.729.000 đồng Như vòng 10 năm thời kỳ phân tích dự án, thu nhập đạt sau trừ giá trị đầu tư qui giá là: 241.353.729.000 đồng> chứng tỏ dự án có hiệu cao e Phân tích theo tỷ suất hồn vốn nội (IRR) Theo phân tích thể bảng phân tích phụ lục tính tốn cho thấy IRR= 19,669%>7,60%như số lý tưởng, chứng tỏ dự án có khả sinh lời Đơn vị tư vấn: Cơng ty cổ phần Tư vấn Đầu tư Dự Án Việt 39 Dự án : Khu du lịch sinh thái kết hợp du lịch nghỉ dưỡng KẾT LUẬN I Kết luận Với kết phân tích trên, cho thấy hiệu tương đối cao dự án mang lại, đồng thời giải việc làm cho người dân vùng Cụ thể sau: + Các tiêu tài dự án như: NPV >0; IRR > tỷ suất chiết khấu,… cho thấy dự án có hiệu mặt kinh tế + Hàng năm đóng góp vào ngân sách địa phương thông qua nguồn thuế thu nhập từ hoạt động dự án + Hàng năm giải việc làm cho khoảng từ 100 – 150 lao động địa phương Góp phần “phát huy tiềm năng, mạnh địa phương; đẩy nhanh tốc độ phát triển du lịch địa phương, xây dựng tạo bước chuyển biến mạnh mẽ phát triển kinh tế - xã hội II Đề xuất kiến nghị Với tính khả thi dự án, mong quan, ban ngành xem xét hỗ trợ để chúng tơi triển khai bước theo tiến độ quy định Để dự án sớm vào hoạt động Đơn vị tư vấn: Công ty cổ phần Tư vấn Đầu tư Dự Án Việt 40 Dự án : Khu du lịch sinh thái kết hợp du lịch nghỉ dưỡng PHỤ LỤC: CÁC BẢNG TÍNH HIỆU QUẢ TÀI CHÍNH CỦA DỰ ÁN Phụ lục Tổng mức, cấu nguồn vốn dự án thực dự án Phụ lục Bảng tính khấu hao hàng năm dự án Phụ lục Bảng tính doanh thu dòng tiền hàng năm dự án Phụ lục Bảng Kế hoạch trả nợ hàng năm dự án Phụ lục Bảng mức trả nợ hàng năm theo dự án Phụ lục Bảng Phân tích khả hoàn vốn giản đơn dự án Phụ lục Bảng Phân tích khả hồn vốn có chiết khấu dự án Phụ lục Bảng Tính tốn phân tích giá (NPV) dự án Phụ lục Bảng Phân tích theo tỷ suất hồn vốn nội (IRR) dự án Đơn vị tư vấn: Công ty cổ phần Tư vấn Đầu tư Dự Án Việt 41 .. .Dự án : Khu du lịch sinh thái kết hợp du lịch nghỉ dưỡng CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM Độc lập – Tự – Hạnh phúc -  THUYẾT MINH DỰ ÁN ĐẦU TƯ KHU DU LỊCH SINH THÁI KẾT HỢP DU. .. xây dựng dự án III.1 Địa điểm xây dựng Dự án xây dựng hồ Suối Nứa nằm xã Đông Hưng, huyện Lục Nam, tỉnh Bắc Giang III.2 Hình thức đầu tư Dự án khu du lịch sinh thái kết hợp du lịch nghỉ dưỡng. .. tư Dự Án Việt 19 Dự án : Khu du lịch sinh thái kết hợp du lịch nghỉ dưỡng CHƯƠNG IV: CÁC PHƯƠNG ÁN THỰC HIỆN DỰ ÁN I Phương án giải phóng mặt bằng, tái định cư hỗ trợ xây dựng sở hạ tầng Dự án