Bình luận chế độ quản lý nhà nước về đất đai theo Luật Đất đai 2013

Phạm vi nghiên cứu của đề tài là: Về phạm vi nghiên cứu, đề tài không đánh giá, bình luận, phân tích tất cả 15 nội dung của quản lý nhà nước về đất đai, mà tập trung các nội dung cơ bản

BỘ TƯ PHÁP TRƯỜNG ĐẠI HỌC LUẬT HÀ NỘI

-*** -

ĐỀ TÀI KHOA HỌC CẤP TRƯỜNG

BÌNH LUẬN CHẾ ĐỘ QUẢN LÝ NHÀ NƯỚC

VỀ ĐẤT ĐAI THEO LUẬT ĐẤT ĐAI 2013

Chủ nhiệm đề tài: TS Trần Quang Huy

Trường Đại học Luật Hà Nội

MÃ SỐ: LH – 2014 – 50 / ĐHL - HN

Hà Nội, 2015

NHỮNG NGƯỜI THAM GIA THỰC HIỆN ĐỀ TÀI

Nguyễn Quang Tuyến Trường ĐH Luật HN Tác giả CĐ01; CĐ02

4 TS Nguyễn Thị Dung Trường ĐH Luật HN Tác giả CĐ15; CĐ17

5 TS Nguyễn T Hồng Nhung Trường ĐH Luật HN Tác giả CĐ11

6 TS Phạm Thu Thủy Trường ĐH Luật HN Tác giả CĐ06; CĐ08

7 ThS Đỗ Xuân Trọng Trường ĐH Luật HN Tác giả CĐ12; CĐ14

8 ThS Lê thị Ngọc Mai Trường ĐH Luật HN Tác giả CĐ09; CĐ10

MỤC LỤC

Trang

PHẦN I: Báo cáo tổng thuật 1 PHẦN II: Các chuyên đề nghiên cứu 52

Chuyên đề 1: Tổng quan chung các vấn đề quản lý nhà nước về đất đai, các nội dung

cơ bản trong quản lý nhà nước về đất đai

Tác giả: PGS TS Nguyễn Quang Tuyến 52

Chuyên đề 2: Nghiên cứu mô hình quản lý nhà nước và nội dung quản lý đất đai ở

một số nước trong khu vực và thế giới- Kinh nghiệm thực tiễn cho Việt Nam

Tác giả: PGS TS Nguyễn Quang Tuyến 70

Chuyên đề 3: Bình luận các quy định về quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất

Tác giả: TS Nguyễn Thị Nga 98

Chuyên đề 4: Bình luận các quy định về hệ thống thông tin đất đai

Tác giả: TS Nguyễn Thị Nga 110

Chuyên đề 5: Bình luận các quy định về giao đất, cho thuê đất

Tác giả: TS Trần Quang Huy 121

Chuyên đề 6: Bình luận các quy định về chuyển mục đích sử dụng đất

Tác giả: TS Phạm Thu Thủy 135

Chuyên đề 7: Bình luận các quy định về các trường hợp thu hồi đất

Tác giả: TS Nguyễn Thị Nga 146

Chuyên đề 8: Bình luận các quy định về bồi thường, hỗ trợ và tái định cư

Tác giả: TS Phạm Thu Thủy 160

Chuyên đề 9: Bình luận các quy định về đăng ký đất đai

Tác giả: ThS Lê Thị Ngọc Mai 174

Chuyên đề 10: Bình luận các quy định về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,

quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất

Tác giả: ThS Lê Thị Ngọc Mai 187

Chuyên đề 11: Bình luận các quy định về tiền sử dụng đất, tiền thuê đất với tính cách

Tác giả: TS Nguyễn Thị Hồng Nhung 197

Chuyên đề 12: Bình luận các quy định về các khoản thuế liên quan đến đất đai, tác

động của các sắc thuế liên quan đến nguồn thu ngân sách từ đất đai

Tác giả: ThS Đỗ Xuân Trọng 205

Chuyên đề 13: Bình luận các quy định về thủ tục hành chính về đất đai

Tác giả: TS Nguyễn Thị Nga 223

Chuyên đề 14: Bình luận về hòa giải trong giải quyết tranh chấp đất đai ở Luật đất đai

2013

Tác giả: ThS Đỗ Xuân Trọng 241

Chuyên đề 15: Bình luận các quy định về giải quyết tranh chấp đất đai

Tác giả: TS Nguyễn Thị Dung 248

Chuyên đề 16: Bình luận các quy định về thanh tra, kiểm tra và xử lý vi phạm pháp

luật đất đai

Tác giả: TS Trần Quang Huy 260

Chuyên đề 17: Bình luận các quy định về giá đất, tác động của giá đất trong việc thị

trường hóa quan hệ đất đai theo quy định của Luật Đất đai năm 2013

Tác giả: TS Nguyễn Thị Dung 277

DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO 290

PHẦN I BÁO CÁO TỔNG THUẬT

MỞ ĐẦU

1 Tính cấp thiết của đề tài nghiên cứu

Đất đai luôn là yếu tố không thể thiếu được đối với bất cứ quốc gia nào Ngay từ khi loài người biết chăn nuôi trồng trọt, thì vấn đề sử dụng đất đai không còn đơn giản nữa bởi nó phát triển song song với những tiến bộ của nền khoa học kỹ thuật, kinh tế,

xã hội, chính trị… Khi xã hội càng phát triển thì đất đai càng giữ vị trí quan trọng như

Mác đã khẳng định : “Lao động là cha Đất là mẹ sản sinh ra của cải vật chất” Bởi

lẽ, đất đai là tư liệu sản xuất đặc biệt không thể thay thế được, không có đất đai là không có bất kỳ một ngành sản xuất nào, không có quá trình lao động nào diễn ra và không có sự tồn tại của xã hội loài người Không những vậy, xã hội càng phát triển thì nhu cầu sử dụng đất ngày càng lớn trong khi đất đai lại có hạn, điều đó đã làm cho quan hệ giữa con người với đất đai ngày càng trở nên phức tạp Do đó, việc quản lý nhà nước đối với đất đai luôn là mục tiêu quốc gia của mọi thời đại nhằm nắm chắc và quản lý chặt quỹ đất đảm bảo việc sử dụng đất đai tiết kiệm và có hiệu quả

Nhìn nhận rõ vấn đề tất yếu khách quan nêu trên, Đảng và Nhà nước ta đã và đang từng bước hoàn thiện hệ thống pháp luật về đất đai và các luật có liên quan với nhiều thay đổi trong quản lí nhà nước về đất đai

Theo đó, từ việc thực hiện Luật Đất đai1987, Luật Đất đai 1993, qua hai lần sửa đổi (1998, 2001) và Luật Đất đai 2003 Trên cơ sở tổng kết, đánh giá và đúc rút kinh nghiệm từ quá trình áp dụng pháp luật, những vướng mắc nảy sinh, từ sự phản hồi của các cơ quan, các tổ chức và của người dân trong quá trình thực thi pháp luật , các văn bản ban hành sau có những điểm tiến bộ và thay đổi hợp lý hơn các văn bản trước đó Đến Luật Đất đai 2003, công tác quản lý đất đai có nhiều chuyển biến tích cực và dần

đi vào nề nếp, công tác quy hoạch sử dụng đất được triển khai đồng bộ ở mọi cấp mọi ngành, việc phân bổ quỹ đấtđáp ứng cơ bản cho các mục tiêu kinh tế xã hội, chuyển dịch cơ cấu sử dụng đất đã tương thích với cơ cấu kinh tế xã hội, quỹ đất nông nghiệp

cơ bản đáp ứng nhu cầu an ninh lương thực quốc gia, đất dành cho công nghiệp, dịch

vụ, phát triển kết cấu hạ tầng từng bước đáp ứng sự nghiệp công nghiệp hóa, các quyền của người sử dụng đất ngày càng được mở rộng Thị trường bất động sản, trong

đó có thị trường quyền sử dụng đất đã tạo được cơ chế hoạt động, phát triển tương đối đồng bộ Chính sách tài chính từng bước được hoàn thiện theo hướng tiếp cận cơ chế thị trường, đưa đất đai trở thành nguồn nội lực lớn, nguồn vốn để phát triển đất nước Bên cạnh đó, hệ thống tổ chức bộ máy quản lý nhà nước về đất đai được củng cố, mở rộng, đặc biệt là ở cơ sở, cán bộ làm công tác quản lý đất đai được tăng cường; cải cách thủ tục hành chính về đất đai được quan tâm, đẩy mạnh; công tác giải quyết khiếu

nại, tố cáo về đất đai được các ngành, các cấp quan tâm, tình trạng khiếu kiện về đất đai từng bước được hạn chế, góp phần bảo đảm an ninh chính trị và trật tự xã hội Song, trong quá trình thi hành pháp luật đất đai vẫn bộc lộ nhiều hạn chế vướng mắc Chủ trương, chính sách và pháp luật đất đai còn một số nội dung chưa rõ, chưa phù hợp, nhiều nội dung là điểm nghẽn lớn trong quá trình đảm bảo lợi ích của Nhà nước, doanh nghiệp và nhân dân, đặc biệt là vấn đề thu hồi đất phục vụ cho mục tiêu phát triển kinh tế còn lạm dụng nhiều ở các địa phương Các quy định về giá đất còn khiên cưỡng và không phù hợp với quy luật thị trường Hệ thống pháp luật đất đai còn cồng kềnh, thiếu đồng bộ, nhiều điểm chưa thống nhất trong hệ thống pháp luật đất đai

và không tương thích với nhiều luật khác như Bộ luật Dân sự, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản, Luật Đầu tư…

Nhằm tiếp tục hoàn thiện hệ thống pháp luật đất đai và để khắc phục những tồn tại nói trên, ngày 29/11/2013, Luật Đất đai 2013 được Quốc hội thông qua gồm 14 chương và 212 điều, có hiệu lực pháp lý từ ngày 1/7/2014 là một trong những đạo luật quan trọng nhằm góp phần ổn định kinh tế xã hội, xây dựng các quan hệ đất đai mới trên nền tảng của chế độ sở hữu toàn dân về đất đai, đưa các quan hệ đất đai lên một tầm cao mới của thời kỳ công nghiệp hóa và hiện đại hóa đất nước Đạo luật này đã được hàng triệu đồng bào cả nước đóng góp ý kiến, được các bộ ngành trung ương, các cơ quan nhà nước tại địa phương thảo luận tại hàng nghìn cuộc họp, hội thảo khoa học nhằm hoàn thiện các chế định cơ bản của luật đất đai Luật Đất đai 2013 được đánh giá là đã có những thay đổi cơ bản về chất, trong đó, chế định quản lí nhà nước đối với đất đai cũng là một trong những nội dung được sửa đổi, bổ sung để phù hợp với thực tiễn và xu hướng hội nhập toàn cầu hóa trong giai đoạn hiện nay

Để góp phần tìm hiểu, nghiên cứu Luật Đất đai 2013, triển khai thi hành các quy định của Luật đất đai mới, tăng cường công tác tuyên truyền giáo dục và phổ biến chính sách, pháp luật đất đai đến người làm công tác quản lý nhà nước, đến người sử

dụng đất, nhóm tác giả đã lựa chọn nội dung: “ Bình luận chế độ quản lý nhà nước về đất đai trong Luật Đất đai 2013” làm đề tài nghiên cứu

2 Tình hình nghiên cứu

Luật Đất đai 2013 được Quốc hội thông qua ngày 29/11/2013 trên cơ sở kế thừa

và phát huy tất cả những thành tựu đạt được trong quản lý nhà nước về đất đai từ trước tới nay, đặc biệt trong 10 năm qua khi thực thi Luật Đất đai 2003 Do vậy, nếu thuần túy liên quan đến tình hình nghiên cứu có thể nêu một số tài liệu quan trọng sau đây: + Bản tổng hợp ý kiến của các bộ ngành, ủy ban nhân dân các tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương, ý kiến của nhân dân trên các phương tiện thông tin đại chúng

về góp ý cho việc sửa đổi luật đất đai liên quan đến quản lý nhà nước về đất đai

+ Báo cáo của Bộ Tài nguyên và Môi trường về tổng hợp các ý kiến góp phần

+ Báo cáo cáo thẩm tra của Ủy ban Pháp luật của Quốc hội về Dự án luật đất đai sửa đổi;

+ Các kỷ yếu Hội thảo do Bộ Tài nguyên và Môi trường, Viện Nghiên cứu lập pháp; Trường Đại học Luật Hà Nội tổ chức đóng góp ý kiến để xây dựng Luật đất đai trong thời gian vừa qua

+ Các bài viết đăng trên các tạp chí chủ yếu như: Tạp chí Luật học, Tạp chí Nhà nước và Pháp luật, Tạp chí thanh tra, Tạp chí Dân chủ và Pháp luật, Tạp chí Tài nguyên và Môi trường đóng góp ý kiến cho việc sửa đổi Luật Đất đai

+ Các đóng góp ý kiến trong việc xây dựng Luật đất đai và các khuyến nghị của Ngân hàng thế giới (WB) về việc hoàn thiện pháp luật đất đai ở Việt Nam

3 Phương pháp nghiên cứu

Để thực hiện được mục đích, đề tài dựa trên quan điểm duy vật biện chứng và duy vật lịch sử của chủ nghĩa Mác-Lê nin, các quan điểm của Đảng và Nhà nước ta về chính sách và pháp luật đất đai trong thời kỳ công nghiệp hoá, hiện đại hoá đất nước

và xu thế hội nhập; nghiên cứu các quan điểm, các luận điểm của các chuyên gia khoa học pháp lý Việt Nam về các nội dung có liên quan trực tiếp hoặc gián tiếp đến quản

lý nhà nước về đất đai - xem đó là cơ sở phương pháp luận giải quyết những vấn đề thuộc nội dung của đề tài

Bên cạnh đó, đề tài còn sử dụng các phương pháp nghiên cứu khoa học, cụ thể như: phương pháp tổng hợp; phương pháp phân tích, đánh giá; phương pháp hệ thống; phương pháp lịch sử cụ thể; phương pháp thống kê; phương pháp so sánh luật học…

để đảm bảo cho những lập luận của nhóm tác giả đưa ra có tính logic, chặt chẽ và thuyết phục

4 Mục đích nghiên cứu của đề tài

Đề tài bình luận khoa học về “Bình luận chế độ quản lý nhà nước về đất đai trong Luật Đất đai 2013” nhằm đạt được các mục đích sau:

Thứ nhất, phân tích, bình luận làm sáng tỏ các quy định của pháp luật hiện hành

về các nội dung cơ bản trong quản lý nhà nước về đất đai tại Luật Đất đai 2013

Thứ hai, tìm hiểu các quy định của pháp luật để góp phần đưa Luật vào cuộc

sống, truyên truyền, giáo dục và phổ biến pháp luật đất đai đến mọi cấp, mọi ngành và mọi người, giáo dục ý thức pháp luật đất đai trong nhân dân để thực hiện đúng và thực hiện tốt pháp luật về đất đai

Thứ ba, thông qua việc nghiên cứu để giúp các cơ quan quản lý nhà nước về đất

đai hiểu rõ các nội dung quản lý nhà nước để thực thi pháp luật, thấy rõ trách nhiệm của mình để tăng cường các hoạt động quản lý nhà nước về đất đai

Thứ tư, kết quả nghiên cứu của đề tài sẽ góp phần cung cấp thêm nguồn tài liệu

cho các giảng viên, sinh viên nghiên cứu, tìm hiểu và phát triển tốt hơn trong giảng dạy, học tập và nghiên cứu khoa học

5 Đối tượng và phạm vi nghiên cứu

Đối tượng nghiên cứu của đề tài là:

Bình luận các quy định cụ thể của Luật Đất đai năm 2013 về những nội dung cơ bản nhất trong quản lý nhà nước về đất đai

Phạm vi nghiên cứu của đề tài là:

Về phạm vi nghiên cứu, đề tài không đánh giá, bình luận, phân tích tất cả 15 nội dung của quản lý nhà nước về đất đai, mà tập trung các nội dung cơ bản sau đây: Bình luận các quy định về quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất; Bình luận các quy định về giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất, chuyển mục đích sử dụng đất, đăng ký quyền sử dụng đất, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; tài chính về đất đai và giá đất; giải quyết tranh chấp đất đai và thanh tra, giám sát, xử lý các vi phạm pháp luật đất đai

6 Nội dung nghiên cứu

Để đạt được mục đích nêu trên, đề tài tập trung nghiên cứu một số nội dung chủ yếu sau:

- Nghiên cứu một số vấn đề lý luận về quản lý nhà nước về đất đai, nội dung quản lý nhà nước về đất đai

- Nghiên cứu chính sách, pháp luật của một số quốc gia trên thế giới và khu vực

về quản lý nhà nước về đất đai và rút ra những kinh nghiệm cần thiết cho Việt Nam trong quá trình xây dựng pháp luật và tổ chức thực thi có hiệu quả các nội dung này trên thực tế;

- Phân tích, đánh giá pháp luật thực định về quản lý nhà nước đối với đất đai kể

từ Luật Đất đai 2013 trở về trước trên cơ sở lồng ghép với việc nghiên cứu thực tiễn áp dụng pháp luật về vấn đề này ở một số địa bàn, khu vực nhằm chỉ ra những thành tựu

đã đạt được dưới góc độ pháp luật và cả cơ chế thực thi Đồng thời, chỉ ra được những tồn tại, bất cập, không phù hợp của những chế định cụ thể là nguyên nhân trực tiếp tác động tới thực tiễn thi hành khó khăn và phức tạp trong thời gian qua;

- Phân tích và đánh giá tính thống nhất, tính hợp lý, tính khả thi và tính hiệu quả của các quy phạm pháp luật đất đai trong quản lý nhà nước về đất đai Từ đó góp phần hiểu rõ các nội dung cơ bản nhất trong quản lý nhà nước về đất đai không chỉ cho người làm quản lý mà còn đối với người sử dụng đất khi thực hiện các quyền của mình trong tiếp cận đất đai

PHẦN BÁO CÁO TỔNG HỢP KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU

Về cơ bản, đề tài bao gồm 16 chuyên đề, được chia thành 2 nội dung chính sau:

- Tổng quan chung các vấn đề quản lý nhà nước đối với đất đai

- Bình luận các nội dung cơ bản trong chế định quản lí nhà nước đối với đất đai về: Quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất; Hệ thống thông tin đất đai; Giao đất, cho thuê đất; Chuyển mục đích sử dụng đất; Các trường hợp thu hồi đất; Bồi thường, hỗ trợ và tái định cư; Đăng ký đất đai; Cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất; Tiền sử dụng đất, tiền thuê đất; Các khoản thuế liên quan đến đất đai; Giá đất; Thủ tục hành chính về đất đai; Giải quyết tranh chấp đất đai và thanh tra, kiểm tra và xử lý vi phạm pháp luật đất đai

1 Tổng quan chung các vấn đề quản lý nhà nước về đất đai

1.1 Khái niệm quản lý nhà nước

Bằng việc dựa trên các khái niệm quản lý nhà nước dưới góc độ là một thuật ngữ hành chính; Dựa theo Từ điển Luật học; Từ điển Giải thích thuật ngữ Luật học và theo Giáo trình Luật hành chính Việt Nam, tác giả nhận dạng những đặc trưng cơ bản của loại hình quản lý nhà nước gồm năm đặc điểm như sau: (1) Quản lý nhà nước được thực hiện dựa trên cơ sở quyền lực nhà nước; (2) Chủ thể của quản lý nhà nước là các

tổ chức hay cá nhân mang quyền lực nhà nước trong quá trình tác động tới đối tượng quản lý; (3) Khách thể của quản lý nhà nước là trật tự quản lý nhà nước; (4) Pháp luật

là phương tiện chủ yếu để quản lý nhà nước; (5) Quản lý nhà nước được giới hạn trong phạm vi lãnh thổ quốc gia và được phân biệt với quản lý mang tính chất nội bộ một tổ

chức xã hội, đoàn thể, đơn vị, xí nghiệp, một cộng đồng dân cư mang tính tự quản

1.2 Khái niệm quản lý nhà nước đối với đất đai

Quản lý nhà nước đối với đất đai là một thuật ngữ được sử dụng phổ biến trong các văn bản pháp luật đất đai Tuy nhiên, Luật Đất đai 2003, Luật Đất đai 2013, trong phần giải thích thuật ngữ lại không đề cập đến khái niệm này Trên cơ sở tìm hiểu khái niệm về quản lý nhà nước nói chung, chúng ta có thể đưa ra quan niệm về quản lý nhà

nước đối với đất đai như sau: Quản lý nhà nước đối với đất đai là hoạt động của các

cơ quan có thẩm quyền theo quy định của pháp luật trong việc xây dựng và tổ chức thực hiện trên thực tế các chính sách của Nhà nước về lĩnh vực đất đai

Bên cạnh những đặc điểm của quản lý nhà nước nói chung, quản lý nhà nước đối

với đất đai còn mang một số đặc trưng đặc thù cơ bản sau đây: Thứ nhất, quản lý nhà

nước về đất đai tiếp cận và vận hành trên quan điểm quản lý tổng hợp các nguồn tài

nguyên thiên nhiên vì sự phát triển bền vững; Thứ hai, quản lý nhà nước về đất đai mang tính chất quản lý tổng hợp đa ngành, đa lĩnh vực; Thứ ba, quản lý nhà nước về

đất đai hướng tới việc xây dựng một nền quản trị đất đai hiện đại; Thứ tư, Nhà nước

muốn quản lý đất đai thì phải thực hiện tốt công tác điều tra, quy hoạch, đo đạc xác định rõ ràng ranh giới, diện tích, nguồn gốc sử dụng cũng như xác lập đầy đủ hồ sơ

pháp lý của từng thửa đất; Thứ năm, quản lý nhà nước về đất đai là một lĩnh vực quản

lý vừa mang tính chất vĩ mô vừa mang tính chất vi mô; Thứ sáu, quản lý nhà nước về

đất đai có mối quan hệ khăng khít với các lĩnh vực quản lý nhà nước về vốn, quản lý

nhà nước về thị trường lao động, quản lý nhà nước về khoa học - công nghệ; Thứ bảy,

đối tượng của hoạt động quản lý nhà nước về đất đai là người sử dụng đất (bao gồm các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân) là khác nhau

1.3 Các cơ quan quản lý nhà nước đối với đất đai

Các cơ quan quản lý nhà nước đối với đất đai bao gồm các cơ quan có thẩm quyền chung là: Chính phủ, UBND các cấp và các cơ quan thẩm quyền riêng là: Bộ Tài nguyên và Môi trường; Các Bộ, cơ quan ngang Bộ và các cơ quan quản lý đất đai Tìm hiểu các quy định của Luật Đất đai 2013 về cơ quan quản lý đất đai chúng ta có

thể rút ra một số nội dung đáng chú ý sau đây: Thứ nhất, hệ thống cơ quan quản lý đất

đai được xác lập dựa trên nguyên tắc cơ bản là quản lý đa ngành, đa lĩnh vực; đồng

thời, mỗi lĩnh vực quản lý được giao cho một đơn vị đầu mối chịu trách nhiệm; Thứ hai, thành lập tổ chức dịch vụ công về đất đai bên cạnh cơ quan quản lý đất đai; Thứ

ba, hệ thống cơ quan quản lý đất đai được củng cố, kiện toàn và thành lập thống nhất ở các cấp đơn vị hành chính; Thứ tư, quản lí đất đai quan tâm đến việc củng cố đội ngũ

cán bộ địa chính cấp xã

1.4 Nội dung quản lý nhà nước về đất đai theo Luật đất đai 2013

Luật Đất đai 2013 quy định nội dung quản lý nhà nước về đất đai tại Điều 22 Theo đó, quản lý nhà nước về đất đai bao gồm các nội dung sau:

i) Ban hành văn bản quy phạm pháp luật về quản lý, sử dụng đất đai và tổ chức thực hiện văn bản đó

ii) Xác định địa giới hành chính, lập và quản lý hồ sơ địa giới hành chính, lập bản

đồ địa chính

iii) Khảo sát, đo đạc, lập bản đồ địa chính, bản đồ hiện trạng sử dụng đất và bản

đồ quy hoạch sử dụng đất; điều tra, đánh giá tài nguyên đất; điều tra xây dựng giá đất iv) Quản lý quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất

v) Quản lý việc giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất, chuyển mục đích sử dụng đất vi) Quản lý việc bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi thu hồi đất

vii) Đăng ký đất đai, lập và quản lý hồ sơ địa chính, cấp GCNQSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất

ix) Xây dựng hệ thống thông tin đất đai

x) Quản lý tài chính về đất đai và giá đất

xi) Quản lý, giám sát việc thực hiện quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất xii) Thanh tra, kiểm tra, giám sát, theo dõi, đánh giá việc chấp hành quy định của pháp luật về đất đai và xử lý vi phạm pháp luật về đất đai

xiii) Phổ biến, giáo dục pháp luật về đất đai

xiv) Giải quyết tranh chấp về đất đai; giải quyết khiếu nại, tố cáo trong quản lý

và sử dụng đất đai

xv) Quản lý hoạt động dịch vụ về đất đai

1.5 Bài học kinh nghiệm cho Việt Nam từ việc tiếp cận, khảo cứu mô hình quản lí Nhà nước và nội dung quản lí đất đai ở một số nước trong khu vực và trên thế giới

Từ việc tiếp cận, khảo cứu mô hình quản lý nhà nước và nội dung quản lý đất đai

ở một số nước trong khu vực và trên thế giới như: Nội dung điều tra cơ bản về đất đai

ở Thụy Điển, Trung Quốc và Rumani; Nội dung quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất ở Hàn Quốc,Trung Quốc, Malaysia, Thụy Điển, Hà Lan, Hoa Kỳ, Canada và Úc; Nội dung đăng kí đất đai và tài sản gắn liền trên đất tại Úc, Anh, Hoa Kỳ, Scotland và Hà Lan; Nội dung về hệ thống thông tin đất đai và cơ sở dữ liệu đất đai tại Liên minh Châu Âu, Thụy Điển, Rumani và Úc; Nội dung quyền sử dụng đất của người nước ngoài theo quy định của Hàn Quốc, Trung Quốc, Đài Loan, Thụy Điển và một số nước Châu Phi Tác giả đã rút ra những bài học kinh nghiệm mang tính gợi mở cho Việt Nam trong quá trình xây dựng và hoàn thiện mô hình quản trị đất đai hiện đại như sau:

Thứ nhất, về quyền của người nước ngoài SDĐ, phần lớn các nước trong khu vực

và trên thế giới đều có quy định hạn chế việc SDĐ của người nước ngoài so với công

dân nước sở tại Ví dụ: Ở Đài Loan, chỉ những nhà đầu tư có quốc tịch tại các nước

cho phép công dân Đài Loan thực hiện các quyền về đất đai thì mới được thực hiện quyền về đất đai tương tự tại Đài Loan (Điều 18, Luật Đất đai) Hay tại hầu hết các nước Châu Phi đang áp dụng các biện pháp hạn chế về quyền sở hữu đất đai đối với nhà ĐTNN Khi ký kết các hợp đồng với nhà ĐTNN, các nước thường giao những loại đất ít có giá trị sử dụng hoặc không sử dụng đến v.v

Thứ hai, việc đăng ký đất đai đều được các nước chú trọng thực hiện tạo cơ sở

cho việc xây dựng hệ thống hồ sơ đất đai Trung Quốc quy định vấn đề này trong Luật đất đai Ở Rumani, Chính phủ đầu tư kinh phí cho công tác đăng ký đất đai

Thứ ba, các nước đều quan tâm đến việc lập quy hoạch, kế hoạch SDĐ Quy

hoạch SDĐ được xây dựng từ tổng thể đến chi tiết và được lập ở cấp quốc gia, cấp tỉnh, cấp huyện và cấp xã Ở Hàn Quốc, kỳ quy hoạch SDĐ là 20 năm và kỳ kế hoạch

SDĐ là 10 năm Trong quá trình lập quy hoạch, kế hoạch SDĐ, cơ quan có thẩm quyền thực hiện việc tham vấn lấy ý kiến đóng góp của người dân Tại Trung Quốc, việc lập quy hoạch, kế hoạch SDĐ dựa trên nguyên tắc cơ bản SDĐ tiết kiệm và bảo

vệ nghiêm ngặt đất nông nghiệp Trong xây dựng quy hoạch SDĐ, các nước đều xử lý

hài hòa mâu thuẫn giữa lợi ích quốc gia với lợi ích vùng và địa phương; ví dụ như

Thụy Điển, Canada …

Thứ tư, đăng ký đất đai và tài sản gắn liền với đất không chỉ là một phương thức

để Nhà nước bảo hộ quyền sở hữu tư nhân về đất đai mà còn là một biện pháp để Nhà nước quản lý đất đai Ở Hoa Kỳ, việc đăng ký đất đai và tài sản gắn liền với đất do Văn phòng đăng ký đất đai thực hiện và có mục đích nhằm đối kháng với người thứ 3 trong giao dịch về đất đai Có những nước như Anh quốc, việc đăng ký đất đai và tài sản gắn liền với đất mang tính bí mật cá nhân Ngược lại, ở Scotland, thông tin về đăng ký đất đai được người dân dễ dàng tiếp cận và truy cập Hiện trên thế giới tồn tại hai hệ thống đăng ký đất đai chủ yếu, bao gồm đăng ký theo thửa đất (hệ thống Torren) như Úc, Niuzeland v.v và hệ thống đăng ký quyền (kết hợp giữa hệ thống đăng ký chứng thư với hồ sơ địa chính) như Hà Lan…

Thứ năm, các nước đều rất chú trọng đến việc xây dựng hệ thống thông tin đất

đai, cơ sở dữ liệu về đất đai nhằm đảm báo tính công khai, minh bạch về quản lý đất đai Hệ thống thông tin đất đai được thực hiện dựa trên các tiêu chí chuyên môn, kỹ thuật và là kết quả của quá trình đo vẽ, cập nhật bởi các phương tiện, trang thiết bị kỹ thuật hiện đại

2 Bình luận các nội dung cơ bản trong quản lí Nhà nước về đất đai trong Luật Đất đai 2013

2.1 Bình luận về quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất

Qua quá trình nghiên cứu Luật Đất đai 2013, tác giả nhận thấy có nhiều sự thay đổi quan trọng về vấn đề quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất thể hiện qua 11 nội dung cơ bản sau đây:

Thứ nhất, về nguyên tắc lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất

Luật Đất đai 2013 bổ sung những quy định quan trọng trong nguyên tắc lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, cụ thể như sau gồm những nguyên tắc sau quy định:

- Khoản 2 Điều 35 quy định “Quy hoạch sử dụng đất cấp quốc gia phải bảo đảm tính đặc thù, liên kết của các vùng kinh tế - xã hội; quy hoạch sử dụng đất cấp huyện phải thể hiện nội dung sử dụng đất của cấp xã” Việc bổ sung nguyên tắc này

trong lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất giúp bảo đảm tính đặc thù, liên kết của các vùng kinh tế - xã hội; xử lý tốt mối quan hệ giữa quy hoach, kế hoạch sử dụng đất với quy

hoạch, kế hoạch của các ngành, lĩnh vực, địa phương khắc phục một cách cơ bản những bất cập trong quy hoạch trong Luật đất đai hiện hành

- Trên tinh thần tổng kết và đúc rút kinh nghiệm từ thực tiễn thực hiện quy hoạch thời gian qua nhằm bảo đảm quỹ đất nông nghiệp cho đối tượng lao động nông nghiệp

và bảo đảm an ninh lương thực khoản 7 Điều 35 quy định: “Bảo đảm ưu tiên quỹ đất cho mục đích quốc phòng, an ninh, phục vụ lợi ích quốc gia, công cộng, an ninh lương thực và bảo vệ môi trường”

- Luật Đất đai 2013 quy định tính thống nhất và phù hợp giữa quy hoạch tổng thể

và quy hoạch ngành Theo đó, khoản 8 Điều 35 quy định: “Quy hoạch, kế hoạch của ngành, lĩnh vực, địa phương có sử dụng đất phải bảo đảm phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền quyết định, phê duyệt”

Nguyên tắc này ra đời nếu được tổ chức thực thi nghiêm túc trên thực tế sẽ khắc phục được những bất cập và tồn tại của quy hoạch sử dụng đất chồng chéo và không thống nhất với quy hoạch ngành, lĩnh vực trong thời gian qua

Thứ hai, về hệ thống quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất

Trong Luật Đất đai 2003, việc phân chia hệ thống quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất theo đơn vị hành chính đã bộc lộ nhiều hạn chế Chính vì vậy, trong Luật Đất đai

2013 đã quy định hệ thống quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất được quy định lại bao gồm: Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất cấp quốc gia; Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất cấp tỉnh; Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất cấp huyện; Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất quốc phòng và quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất an ninh.Như vậy có thể thấy, Luật Đất đai 2013 đã lồng ghép quy hoạch sử dụng đất của cấp xã trong kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện, một mặt, chúng đảm bảo tính tập trung, thống nhất, song mặt khác, cũng đảm bảo tính chặt chẽ và khả thi của kế hoạch sử dụng đất hàng năm

Thứ ba, về kỳ kế hoạch sử dụng đất

Đối với kế hoạch sử dụng đất cấp quốc gia, cấp tỉnh và kế hoạch sử dụng đất quốc phòng, an ninh, kế thừa Luật Đất đai năm 2003, Luật Đất đai năm 2013 vẫn quy định kỳ kế hoạch là 5 năm Tuy nhiên, đối với kế hoạch sử dụng đất cấp huyện, nhằm

đảm bảo tính khả thi của kế hoạch sử dụng đất, Luật Đất đai năm 2013 quy định “Kế hoạch sử dụng đất cấp huyện được lập hàng năm” (Khoản 2 Điều 37) Việc đổi mới

này cùng với đổi mới về căn cứ để giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích

sử dụng đất là “kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện” nhằm khắc phục tình

trạng giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất tràn lan (thường tập trung vào những năm đầu của kỳ kế hoạch sử dụng đất 5 năm và cũng chính là đầu nhiệm kỳ như hiện nay), tránh tình trạng bỏ hoang hóa, gây lãng phí tài nguyên đất

Thứ tư, về căn cứ và nội dung lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất

Theo Luật Đất đai 2003, căn cứ và nội dung lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất được quy định chung cho cả bốn cấp (hơn 40 chỉ tiêu), do vậy còn tồn tại nhiều bất cập Chính vì vậy, Luật Đất đai 2013 đã quy định về căn cứ và nội dung cho việc này của từng cấp Cụ thể:

- Nội dung quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất được quy định riêng cho từng cấp để vừa đảm bảo tính chặt chẽ, khoa học, vừa đáp ứng được yêu cầu quản lý của từng cấp;

đảm bảo nguyên tắc “Quy hoạch sử dụng đất cấp quốc gia phải bảo đảm tính đặc thù, liên kết của các vùng kinh tế - xã hội; quy hoạch sử dụng đất cấp huyện phải thể hiện nội dung sử dụng đất của cấp xã”

- Điểm đổi mới đặc biệt và có tính đột phá trong nội dung lập quy hoạch, kế

hoạch sử dụng đất trong Luật Đất đai năm 2013 là quy định cụ thể “Nội dung kế hoạch

sử dụng đất hàng năm của cấp huyện” tại Khoản 4 Điều 40 Theo đó, việc quy định

lồng ghép này nhằm tăng tính liên kết giữa các tỉnh, liên kết giữa các vùng, đồng thời rút ngắn thời gian hoàn thành việc lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất

- Để tránh chồng chéo trong quy hoạch, Luật Đất đai năm 2013 đã quy định mối liên kết giữa quy hoạch sử dụng đất với quy hoạch đô thị trên địa bàn quận tại Khoản 5

Điều 40

- Đối với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất quốc phòng, an ninh được thiết kế lại

như quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất các cấp hành chính để đảm bảo tính thống nhất

về mặt pháp luật đối với các loại hình quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất;

Thứ năm, về trách nhiệm tổ chức lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất

Về cơ bản trách nhiệm lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất cấp quốc gia, cấp tỉnh, cấp huyện vẫn được quy định theo Luật Đất đai 2003, tuy nhiên, Luật Đất đai

2013 đã bỏ quy định về trách nhiệm trong việc lập quy hoạch cấp xã Ngoài ra, bổ sung một số khoản nhằm quy định cụ thể trách nhiệm của các Bộ, ngành trong việc lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất nhằm bảo đảm tính tổng hợp và liên ngành cho quy

hoạch, kế hoạch phù hợp với từng mục tiêu cụ thể trong quá trình sử dụng đất

Thứ sáu,lấy ý kiến về quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất

Luật Đất đai 2013 đã bổ sung thêm quy định phải lấy ý kiến nhân dân và làm rõ trách nhiệm giải trình, tiếp thu ý kiến của nhân dân trong quá trình lập quy hoạch sử dụng đất đối với tất cả các cấp nhằm tăng cường hơn tính công khai, dân chủ Đây là nội dung được bổ sung mới trong Luật Đất đai 2013 và được quy định tại Điều 43

Thứ bảy, thẩm định quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất

Đây là một quy định mới trong Luật Đất đai 2013 Nếu như trong Luật Đất đai

2003 không hề có quy định nào về nội dung này dẫn đến thực tế xuất hiện rất nhiều

này, hướng tới xây dựng một cơ chế thẩm định, đánh giá một cách cụ thể, chi tiết các nội dung trong quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, Luật đất đai đã dành Điều 44 quy định về việc thẩm định quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất

Thứ tám, thẩm quyền quyết định, phê duyệt quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất Luật Đất đai năm 2013 bổ sung quy định “Ủy ban nhân dân cấp tỉnh trình Hội đồng nhân dân cấp tỉnh thông qua danh mục dự án cần thu hồi đất quy định tại Khoản

3 Điều 62 của Luật này trước khi phê duyệt kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện” (Khoản 3 Điều 45) nhằm nâng cao trách nhiệm trong việc giao đất, cho thuê

đất, chuyển mục đích sử dụng đất, đảm bảo quản lý chặt chẽ và sử dụng tiết kiệm, hiệu quả nguồn tài nguyên đất đai

Thứ chín, tư vấn lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất

Luật Đất đai 2013 đã bổ sung thêm một điều về “Tư vấn lập quy hoạch, kế hoạch

sử dụng đất” (Điều 47) Theo tác giả, việc bổ sung quy định này là khá cần thiết vì

Luật Đất đai năm 2003 chưa có quy định về nội dung này Quy định này một mặt nhằm nâng cao vai trò và vị thế của tổ chức tư vấn quy hoạch vốn đã được Luật Đất đai 2003 thừa nhận song lại “hữu danh vô thực”, “có mà như không” trong thời gian qua Mặt khác, sự tham gia của tổ chức này vào hoạt động xây dựng quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất cùng với các cơ quan có thẩm quyền ở các cấp sẽ góp phần nâng cao chất lượng của quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất Cùng với đó, góp phần làm cho hoạt động xây dựng quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đa dạng, khách quan và minh bạch hơn

Thứ mười, thực hiện quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất

Luật Đất đai 2013 bổ sung “Thủ tướng Chính phủ phân bổ chỉ tiêu sử dụng đất cho các tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương, Bộ Quốc phòng, Bộ Công an trên cơ sở các chỉ tiêu sử dụng đất cấp quốc gia đã được Quốc hội quyết định.” để thực hiện theo

Nghị quyết số 17/2011/QH13 của Quốc hội và xác định rõ vai trò, trách nhiệm của Chính phủ trong việc phân bổ quỹ đất của quốc gia

Ngoài những nội dung kế thừa Luật Đất đai 2003, lần này Luật Đất đai 2013 còn

bổ sung thêm điểm mới quy định rõ quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất trong vùng quy hoạch đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt nhằm đảm bảo quyền và lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất tại Khoản 2 Điều 49 Quy định này góp phần bảo đảm quyền lợi của người sử dụng đất trong vùng quy hoạch đồng thời khắc phục được tình trạng các công trình, dự án đã được đưa vào quy hoạch, kế hoạch

sử dụng đất nhưng không triển khai thực hiện làm ảnh hưởng đến quyền, lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất trong vùng quy hoạch

Để đảm bảo tính liên tục trong quá trình tổ chức thực hiện theo quy hoạch sử

dụng đất đã được phê duyệt, khắc phục những khó khăn, bất cập trong việc giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất tại thời điểm kết thúc kỳ quy hoạch sử dụng đất mà quy hoạch sử dụng đất kỳ mới chưa được phê duyệt, Luật Đất đai 2013 đã

bổ sung thêm khoản 4 Điều 49 Nội dung đổi mới này nhằm tạo điều kiện đáp ứng yêu cầu về việc giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất, thực hiện các dự án đầu tư không bị đình trệ khi quy hoạch sử dụng đất của giai đoạn tiếp theo chưa được phê duyệt Mặt khác không gây áp lực cho chính quyền trong việc lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất khi mà chưa bố trí được nguồn lực trong khi các chỉ tiêu quy hoạch

sử dụng đất kỳ trước chưa thực hiện hết

Thứ mười một,báo cáo thực hiện quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất

Luật Đất đai 2003 chưa có quy định về trách nhiệm báo cáo thực hiện quy hoạch,

kế hoạch sử dụng đất, Luật Đất đai 2013 đã có quy định riêng về vấn đề này nhằm luật hóa công tác báo cáo thực hiện quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất; đưa công tác báo cáo thực hiện quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất thành một nhiệm vụ quan trọng, trên cơ sở

đó nâng cao chất lượng của việc thực hiện quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất

2.2 Bình luận các quy định về hệ thống thông tin đất đai

Luật Đất đai 2013 ra đời đã dành một chương mới gồm 5 điều (từ Điều 120 đến Điều 124 chương IX Luật Đất đai 2013), quy định về hệ thống thông tin đất đai và cơ

sở dữ liệu đất đai Những quy định này là những quy định mới lần đầu tiên được luật hoá trong luật đất đai và thống nhất những quy định rải rác thiếu tính hệ thống mang tính chắp vá về vấn đề này trong những quy định pháp luật đất đai trước đây Theo đó, tác giả bình luận một số quy định mới về nội dung này như sau:

Thứ nhất, về hệ thống thông tin đất đai (Điều 120)

Trong Luật Đất đai 2013, pháp luật đã ghi nhận quy định thống nhất thông tin đất đai trên phạm vi cả nước theo tiêu chuẩn, quy chuẩn quốc gia, quốc tế được công nhận tại Việt Nam Mục đích của hệ thống thông tin đất đai không chỉ là quản lí đất đai mà được quy định phục vụ đa mục tiêu có thể bao gồm các ngành như thuế, tài chính, ngân hàng, kế hoạch, đầu tư…Đây là quy chuẩn mới thể hiện sự thống nhất một cách triệt để, không chỉ là thống nhất mẫu giấy chứng nhận quyền sử dụng đất như trong quy định của Luật Đất đai 2003, mà là thống nhất cả thông tin đất đai theo tiêu chuẩn chung trên phạm vi cả nước Quy định này đảm bảo sự vận hành ổn định của hệ thống đăng ký đất đai Trên cơ sở đó, nguồn thông tin đất đai cũng được ổn định, giúp cho thị trường đất đai và bất động sản khác có thể vận hành trong sự an toàn và công bằng Trong Luật Đất đai 2013 khẳng định rõ ràng, hệ thống thông tin đất đai không chỉ là thông tin dữ liệu đất đai mà còn bao gồm cả hạ tầng kỹ thuật công nghệ và phần

mềm điều hành, phần mềm hệ thống và phần mềm ứng dụng Như vậy, trong hệ thống thông tin đất đai, yêu cầu tin học hoá, áp dụng công nghệ thống nhất là yêu cầu bắt buộc Không chỉ là thông tin đất đai, mà cả những yếu tố hỗ trợ công tác về công nghệ cũng được coi là hệ thống thông tin đất đai cần được lưu trữ Công nghệ, phần mềm cũng chính là “ tài nguyên” trong hệ thống thông tin đất đai

Thứ hai, về cơ sở dữ liệu đất đai quốc gia (Điều 121)

Điều 121 Luật Đất đai 2013 đã xác định rõ mô hình cơ sở dữ liệu đất đai tích hợp khá toàn diện các thông tin liên quan đến đất đai và tài sản gắn liền trên đất Với sự bao quát tính liên quan này của thông tin sẽ tạo ra một cơ sở dữ liệu đất đai đầy đủ, hữu ích Việc cập nhập dữ liệu đăng ký được thực hiện thống nhất và chỉ một lần, nhưng có thể liên kết sử dụng và bảo quản tại từng cấp hành chính Các thông tin tương tác lẫn nhau và là những yếu tố không thể thiếu trong một hệ thống đăng ký đất đai hiệu quả Hiệu quả phục vụ của cơ sở dữ liệu không chỉ đáp ứng công việc trước mắt mà còn có thể dễ dàng phân tích, đánh giá và dự báo Đồng thời, khắc phục được tình trạng chia tách thông tin mang lại nhiều rắc rối, phức tạp về thủ tục, gây khó khăn cho việc quản lý thông tin, lãng phí nguồn lực của Nhà nước cũng như gây phiền hà cho người sử dụng đất, người sở hữu tài sản gắn liền trên đất và những chủ thể liên quan khác

Thứ ba, về quản lý, khai thác cơ sở dữ liệu đất đai (Điều 122)

Trong Luật Đất đai 2013, quy định về quản lí, khai thác cơ sở dữ liệu đất đai ghi nhận nội dung công nhận giá trị pháp lí tương đương giữa thông tin trong cơ sở dữ liệu đất đai được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cung cấp và trong hồ sơ dạng giấy Quy định này thể hiện sự hợp lí và tất yếu của việc áp dụng công nghệ thông tin trong việc xây dựng cơ sở dữ liệu đất đai

Luật Đất đai 2013 khẳng định cơ sở dữ liệu đất đai là tài sản của Nhà nước phải được bảo đảm an ninh, an toàn chặt chẽ; nghiêm cấm mọi hành vi truy cập trái phép, phá hoại, làm sai lệch thông tin trong cơ sở dữ liệu đất đai Những quy định về quản lí, khai thác cơ sở dữ liệu đất đai được đặt ra là nhằm đảm bảo cho sự ổn định trong hoạt động và hiệu quả của toàn hệ thống Trên cơ sở đó mới cung cấp sự đảm bảo cho lợi ích của chủ sở hữu và những chủ thể liên quan; đảm bảo sự an toàn cho hoạt động của thị trường bất động sản, thị trường vốn và tính hiệu quả của hoạt động quản lí đất đai của Nhà nước

Luật Đất đai 2013 cũng ghi nhận, khi tổ chức, cá nhân có nhu cầu về thông tin,

dữ liệu đất đai được khai thác, sử dụng qua cổng thông tin đất đai ở trung ương, địa

phương và phải nộp phí; khi thực hiện khai thác thông tin, dữ liệu đất đai phải thực hiện đúng quy định của pháp luật Quy định này dựa trên bản chất cơ sở dữ liệu đất đai được công bố công khai để mọi tổ chức, cá nhân có nhu cầu dễ dàng tiếp cận, xong phải đảm bảo an toàn cho việc quản lí thông tin, dữ liệu nguồn Việc cung cấp nguồn thông tin đến đâu tuỳ theo cấp độ quản lí thông thông tin Người không có thẩm quyền chỉ có thể tìm hiểu thông tin đăng kí mà không thể thay đổi hoặc gây hư hỏng nguồn

dữ liệu Mức phí đặt ra khi khai thác cơ sở dữ liệu đất đai nhằm bù đắp một phần chi phí của hệ thống chính là mức phí dịch vụ khi thụ hưởng dịch vụ công

Thứ tư, dịch vụ công điện tử trong lĩnh vực đất đai (Điều 123)

Cụ thể hoá quy định về quyền khai thác cơ sở dữ liệu đất đai của tổ chức, cá nhân

có nhu cầu tại Điều 122, Điều 123 Luật Đất đai 2013 quy định đầy đủ về các dịch vụ công điện tử Quy định về các dịch vụ công trong lĩnh vực đất đai là nhằm khắc phục những rào cản về thủ tục, về con người trong việc đăng ký đất đai, tiếp cận và sử dụng thông tin đất đai

Thứ năm, trách nhiệm xây dựng hệ thống thông tin đất đai (Điều 124)

Hệ thống thông tin đất đai, cơ sở dữ liệu đất đai được thực hiện theo chính sách đầu tư xây dựng của Nhà nước Nhà nước bảo đảm kinh phí vận hành, duy trì hệ thống thông tin đất đai, cơ sở dữ liệu đất đai Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường quy định chi tiết về xây dựng, quản lý, khai thác hệ thống thông tin đất đai, điều kiện của

tổ chức, cá nhân hoạt động tư vấn về xây dựng cơ sở dữ liệu, hệ thống thông tin đất đai Điều 124 cũng xác định rõ trách nhiệm của Bộ Tài nguyên và Môi trường; Bộ, ngành, cơ quan có liên quan và Ủy ban nhân dân cấp tỉnh đối với việc xây dựng hệ thống thông tin đất đai

Qua những phân tích trên, có thể nhận thấy nội dung chương mới của Luật Đất đai 2013 về hệ thống thông tin đất đai và cơ sở dữ liệu đất đai xây dựng cơ bản đầy đủ, hợp lí, căn bản đã giải quyết được những tồn tại vướng mắc qua quá trình thực thi Luật Đất đai 2003 và phù hợp với yêu cầu của thực tiễn khi thực hiện công tác quản lí đất đai

Tuy nhiên, để việc thực thi Luật có hiệu quả, cần làm rõ một số vấn đề sau: Quy định thống nhất nội dung của sổ sách của những địa phương chưa áp dụng dữ liệu đăng ký điện tử thống nhất lưu trữ giống với hệ thống công nghệ thông tin và mẫu dữ

liệu thống nhất; Làm rõ tiêu chuẩn, quy chuẩn quốc gia hay quốc tế được công nhận

tại Việt Nam đối với hệ thống thông tin đất đai bao gồm những tiêu chí cụ thể nào;

Cần quy định quy trình mạng truyền dữ liệu phù hợp; Cần nghiên cứu hướng tới ban

hành quy định pháp luật về quản lí khai thác cơ sở dữ liệu và cung cấp dịch vụ công

điện tử; Cân nhắc chi phí dịch vụ công đất đai; Quy định rõ trách nhiệm trao đổi thông

tin và chuyển tải dữ liệu của các cơ quan; Làm rõ cách thức để phổ biến về hệ thống thông tin đất đai và cơ sở dữ liệu đất đai

2.3 Bình luận các quy định về giao đất, cho thuê đất

Giao đất, cho thuê đất là những nội dung quản lý nhà nước có tính định đoạt rất được quan tâm khi xây dựng các quy định quản lý nhà nước về đất đai ở tất cả các luật đất đai trước đây, các văn bản thi hành luật đất đai cũng như trong Luật Đất đai 2013 Qua nghiên cứu, tác giả đưa ra những những bình luận đối với các nội dung cơ bản về

giao đất, cho thuê đất theo quy định của Luật Đất đai 2013 như sau:

Thứ nhất, Quy định về căn cứ giao đất, cho thuê đất (Điều 52)

Điều 52 Luật Đất đai 2013 duy trì 2 căn cứ, đó là: (i) căn cứ vào kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt

và (ii) nhu cầu sử dụng đất thể hiện trong dự án đầu tư, đơn xin giao đất, thuê đất và chuyển mục đích sử dụng đất

Đối với căn cứ thứ nhất là căn cứ được kế thừa từ Luật Đất đai 1987, Luật Đất đai 1993 đã được sửa đổi bổ sung các năm 1998 và 2001 và cho đến Luật Đất đai

2003 Tuy nhiên, làm rõ nội dung kế hoạch sử dụng đất làm căn cứ là vào kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt Xong, tác giả cũng nêu băn khoăn ở căn cứ này Bởi lẽ, nếu như chỉ căn cứ vào

kế hoạch sử dụng đất cấp huyện đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt thì trong trường hợp nhu cầu sử dụng đất quy mô lớn, dự án lớn quan trọng quốc gia không thuộc thẩm quyền phê duyệt kế hoạch sử dụng đất của cấp tỉnh thì sẽ như thế nào? Do

đó, không nên căn cứ chỉ vào kế hoạch sử dụng đất cấp huyện đã được phê duyệt, mà căn cứ vào quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt thì mới bao quát mọi trường hợp có liên quan

Đối với căn cứ thứ hai, tác giả bình luận rằng, người sử dụng phải trình bày nhu cầu sử dụng đất của mình dưới các hình thức pháp lý nhất định, tuy nhiên nhu cầu đó

có thật cần thiết về quy mô, về loại đất sử dụng, vị trí sử dụng hay không? Theo đó, tác giả đưa ra đề xuất, dưới góc độ quản lý, phải có cơ quan nhà nước có thẩm quyền xem xét quyết định về đề đạt và nguyện vọng của người sử dụng đất để xác định tính cấp thiết về nhu cầu sử dụng đất Bởi vì, nhu cầu sử dụng đất của các nhà đầu tư rất đa dạng cho nên nên có quy định cụ thể về việc thẩm định nhu cầu của các nhà đầu tư để chứng minh sự cần thiết trong nhu cầu sử dụng đất của họ Mà không ai khác, cơ quan tài nguyên và môi trường sẽ có vai trò trong việc thẩm định nhu cầu sử dụng đất ở

từng cấp cụ thể để trình cơ quan nhà nước có thẩm quyền quyết định việc giao đất, cho thuê, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất

Thứ hai, về điều kiện giao đất, cho thuê đất để thực hiện dự án đầu tư (Điều

58)

Qua thực tiễn triển khai Luật Đất đai 2003 cho thấy, các quy định dường như không xác định rõ các trường hợp giao đất, cho thuê đất để thực hiện dự án đầu tư và

từ đó dẫn tới sự lạm dụng trong thu hồi đất Vì vậy, một điểm mới đáng chú ý tại điểm

a khoản 3 Điều 58 LĐĐ 2013 là việc xác định rõ đối tượng được giao đất để phát triển kinh tế xã hội phải có năng lực tài chính để thực hiện dự án đầu tư Trường hợp này phải là các dự án theo Điều 3 của Nghị quyết số 49/NQ-QH 12 ngày 19/06/2010 của Quốc hội về dự án, công trình quan trọng quốc gia trình Quốc hội quyết định chủ trương đầu tư hoặc căn cứ vào khoản 1, khoản 2 và khoản 3 Điều 62 Luật Đất đai 2013

để xác định dự án thuộc trường hợp phát triển kinh tế xã hội để tránh những cách hiểu không đúng ở nhiều địa phương

Thứ ba, về các hình thức sử dụng đất

Cội nguồn của hình thức sử dụng đất được nói tới trong các đạo luật về đất đai từ lâu Từ Luật Đất đai 1993, đã được sửa đổi bổ sung năm 1998 và năm 2001 đã cho phép các nhà đầu tư trong nước và nhà đầu tư nước ngoài nhận hỡnh thức giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc chọn hình thức thuê đất với các cơ hội khác nhau Điều đó có nghĩa là, nhà đầu tư có thể thuê đất trả tiền thuê hàng năm, trả tiền thuê nhiều năm, nếu thời gian thuê đất đã được trả tiền còn lại ít nhất năm năm, hoặc trả tiền thuê đất một lần cho toàn bộ quá trình thuê Thực tế đó đã được thực thi từ sau ngày 01/01/1999

Lựa chọn hình thức sử dụng đất cũng là một quyền quan trọng của người sử dụng đất khi sử dụng đất vào mục đích sản xuất kinh doanh Các nhà đầu tư sẽ cân nhắc về mặt lợi ích trước khi đồng ý sử dụng đất theo một hình thức nhất định Hình thức sử dụng đất sẽ song hành theo nhà đầu tư xuyên suốt quá trình đầu tư kinh doanh

và ảnh hưởng có tính chiến lược tới quá trình sản xuất kinh doanh Do vậy, ngay từ đầu người sử dụng đất phải quyết định ngay, hình thức sử dụng đất sẽ là thuê đất hay giao đất có thu tiền sử dụng đất Sau quyết định này, người sử dụng đất mới bắt tay vào thực hiện các ý định đầu tư Nói cách khác, việc lựa chọn một hình thức sử dụng đất cụ thể không đơn thuần là một quyền của người sử dụng đất, quan trọng đó là một quyết định chiến lược của nhà đầu tư có khả năng ảnh hưởng toàn bộ sự nghiệp kinh

doanh của mình Theo quy định tại khoản 1 Điều 108 Luật Đất đai (2003): “Tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất làm mặt bằng xây dựng cơ sở sản xuất kinh doanh, sử dụng đất để xây dựng công trình công cộng có mục đích kinh doanh; tổ

chức kinh tế sử dụng đất vào mục đích đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng để chuyển nhượng hoặc cho thuê, sử dụng đất để sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản và làm muối được lựa chọn hình thức giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc thuê đất”

Như vậy, với các mục đích sử dụng đất như trên, người sử dụng đất đứng trước một trong hai sự lựa chọn là giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc thuê đất trả tiền thuê hàng năm cho Nhà nước Người sử dụng đất sẽ phải cân nhắc khả năng tài chính để nhận một trong hai hình thức sử dụng đất nói trên Bởi lẽ, đối với doanh nghiệp vừa và nhỏ, năng lực tài chính yếu thì không nên nhận hình thức giao đất vì không kham nổi tiền sử dụng đất phải trả, đối với doanh nghiệp, hộ gia đình, cá nhân có khả năng tài chính thì nên nhận giao đất có thu tiền sử dụng đất Hình thức này giúp cho người sử dụng đất an tâm đầu tư lâu dài, hiệu quả kinh tế cao và được hưởng các lợi ích tốt hơn

so với các hình thức khác Cho nên, để đáp ứng các nhu cầu khác nhau của người sử dụng đất, Nhà nước không quy định một hình thức sử dụng đất bắt buộc đối với người

sử dụng đất vào mục đích kinh doanh mà tạo điều kiện cho họ lựa chọn hình thức sử dụng đất thích hợp nhất

Đối với người Việt Nam định cư ở nước ngoài họ được quyền lựa chọn cả hình thức giao đất có thu tiền sử dụng đất và thuê đất Xét dưới phương diện hình thức sử dụng đất trong đối chiếu, so sánh giữa hình thức sử dụng đất của các chủ thể sử dụng đất trong nước và nước ngoài thì người Việt Nam định cư ở nước ngoài có nhiều cơ hội nhất trong việc lựa chọn hình thức sử dụng đất Bởi vì, ngay cả với các tổ chức kinh tế của Việt Nam, họ có quyền lựa chọn giữa việc giao đất và thuê đất, song trong hình thức thuê đất chỉ có người Việt Nam định cư ở nước ngoài mới có quyền lựa chọn tiếp theo giữa trả tiền thuê đất hàng năm và thuê đất trả tiền thuê một lần Người sử dụng đất ở trong nước dù là tổ chức kinh tế, hộ gia đình hay cá nhân chỉ trả tiền thuê hàng năm mà không có quyền lựa chọn việc trả tiền thuê đất một lần như người Việt Nam định cư ở nước ngoài Chủ thể chỉ được thuê đất theo quy định tại khoản 3 Điều

108 Luật Đất đai là tổ chức, cá nhân nước ngoài song họ có quyền lựa chọn trả tiền thuê đất theo hình thức hàng năm hoặc trả tiền một lần cho Nhà nước Việt Nam Hình thức giao đất có thu tiền sử dụng đất chưa bao giờ là quyền lựa chọn của các nhà đầu

tư nước ngoài khi sử dụng đất tại Việt Nam Bởi lẽ, pháp luật đất đai không quy định như vậy

Khi lựa chọn hình thức sử dụng đất, tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân trong nước, người Việt Nam định cư ở nước ngoài đã thuê đất của Nhà nước để làm mặt bằng xây dựng cơ sở sản xuất kinh doanh, xây dựng công trìnhcông cộng có mục đích kinh

doanh, xây dựng kết cấu hạ tầng để chuyển nhượng hoặc cho thuê thì được chuyển sang hình thức giao đất có thu tiền sử dụng đất nếu có nhu cầu và phải thực hiện nghĩa vụ tài chính đối với Nhà nước

Tiếp thu từ những bất cập của các quy định trước đây về hình thức sử dụng đất, đặc biệt là Luật Đất đai năm 2003, kể từ ngày 1/7/2014 với việc áp dụng Luật Đất đai

2013 hình thức sử dụng đất được chia thành: giao đất không thu tiền sử dụng đất; giao đất có thu tiền sử dụng đất; thuê đất Cụ thể như sau:

(1)Về hình thức giao đất không thu tiền sử dụng đất

Qua phân tích, tác giả nhận định, các trường hợp nêu tại khoản 1 đến khoản 5 Điều 54 Luật Đất đai 2013 quy định áp dụng hình thức giao đất không thu tiền sử dụng đất thực chất là quy định kế thừa tính hợp lý của Điều 33 Luật Đất đai 2003 Bên cạnh đó, tác giả nhấn mạnh những điểm khác biệt theo quy định tại điều 54 Luật Đất đai 2013 so với các quan niệm trước đây như sau:

Một là, Khoản 3 Điều 54 lần đầu tiên có sự phân biệt rõ ràng về tổ chức sự

nghiệp công lập tự chủ tài chính và tổ chức sự nghiệp công lập chưa tự chủ tài chính

để trên cơ sở đó xác định hình thức sử dụng đất Do đó, nếu tổ chức sự nghiệp công lập chưa tự chủ tài chính thì được nhận hình thức giao đất không thu tiền sử dụng đất, nếu tự chủ tài chính thì được nhà nước cho thuê đất

Hai là, Luật Đất đai 2013 cũng tách trường hợp giao đất cho tổ chức kinh tế để

đầu tư xây dựng các khu tái định cư phục vụ các dự án của Nhà nước Từ thực tế, nếu giao đất cho tổ chức kinh tế trong nước bằng hình thức giao đất không thu tiền sử dụng đất phục vụ các dự án kinh tế - xã hội thì phạm vi giao đất sẽ rất lớn Vì vậy, xuất phát

từ nhu cầu tái định cư theo các dự án nhà nước, tổ chức kinh tế nào được chỉ định đầu

tư sẽ không phải trả tiền sử dụng đất cho nhà nước để phục vụ các lợi ích nhà nước và

xã hội

(2)Về hình thức giao đất có thu tiền sử dụng đất

Kế thừa những quy định hợp lý tại Điều 34 Luật Đất đai 2003 và từ thực trạng thi hành luật đất đai trong gần 10 năm qua có thể khẳng định rằng, các trường hợp được nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất đã được quy định là phù hợp với tình hình thực tiễn áp dụng pháp luật Tuy nhiên, cần cân nhắc các vấn đề sau:

Một là, theo quy định tại khoản 2 Điều 55 LĐĐ 2013 quy định về: “tổ chức kinh

tế sử dụng đất vào mục đích xây dựng nhà ở theo quy định của pháp luật về nhà ở để bán hoặc để bán kết hợp cho thuê” Theo chúng tôi trong trường hợp tổ chức kinh tế

đầu tư xây dựng nhà ở thương mại thì mục tiêu của họ là bán, cho thuê, cho thuê mua sản phẩm nhà ở cho người có nhu cầu Do đó, để tương thích với quy định của pháp

luật về nhà ở và pháp luật kinh doanh bất động sản đáng lý khoản 2 Điều này phải quy định, tổ chức kinh tế đầu tư xây dựng nhà ở theo dự án đầu tư được quyền bán, cho thuê, cho thuê mua các sản phẩm nhà ở thương mại của mình để tương thích với các

quy định của Luật kinh doanh bất động sản và Luật nhà ở hiện hành

Hai là, khoản 3 Điều 55 LĐĐ 2013 đã thể hiện sự mở rộng cần thiết cho các chủ

thể là người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức, cá nhân nước ngoài, tổ chức kinh tế liên doanh được giao đất để thực hiện các dự án đầu tư nhà ở theo quy định của

pháp luật về nhà ở để bán, cho thuê hoặc cho thuê mua

….Quy định như trên đã mở rộng thêm về chủ thể được giao đất có thu tiền sử dụng đất đồng thời thể hiện sự tương thích trong quy định về giao đất đầu tư xây dựng nhà ở phù hợp với pháp luật về nhà ở và pháp luật về kinh doanh bất động sản

Ba là, về khoản 4 Điều 55 Luật Đất đai 2013 theo chúng tôi không chỉ quy định

về giao đất cho tổ chức kinh tế ở trong nước được giao đất làm nghĩa trang, nghĩa địa

có mục đích kinh doanh, mà phải xác định rộng hơn là, xây dựng các công trình công cộng có mục đích kinh doanh Bởi, việc các doanh nghiệp đầu tư các công viên, các công trình vui chơi giải trí, các dự án kinh doanh du lịch chính là xây dựng các công trình công cộng có mục đích kinh doanh

(3) Hình thức thuê đất

Luật Đất đai (2003) không dành cho tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân trong nước lựa chọn thêm hình thức trả tiền thuê một lần là chưa phù hợp Đành rằng, khi thuê đất trả tiền thuê hàng năm mang đến cho đối tượng sử dụng đất ở trong nước những ưu thế trong sử dụng vốn và giải được bài toán về sự ép buộc của các ban quản

lý các khu công nghiệp trong trường hợp thuê đất trả tiền thuê một lần Như vậy, từ đơn giá cho thuê đất theo viện dẫn trên có thể thấy rằng, nếu tính cùng một diện tích đất cho sản xuất kinh doanh thì tiền sử dụng đất phải nộp vào ngân sách nhà nước trung bình chung gấp từ 50 đến 200 lần so với nộp tiền thuê đất theo phương thức trả tiền hàng năm Cho nên, người sử dụng đất yếu kộm về năng lực tài chính không thể chọn cho mình hình thức giao đất có thu tiền sử dụng đất Họ phải thuê đất trả tiền thuê hàng năm với các quyền lợi chỉ gắn với các tài sản đầu tư trên đất, các giao dịch dân sự về đất đai nếu có cũng chỉ liên quan tài sản đầu tư trên đất thuộc sở hữu của người thuê đất mà thôi Do vậy, nếu cho phép người sử dụng đất trả tiền thuê một lần cho toàn bộ thời gian thuê với các giá trị giao dịch bao gồm giá trị quyền sử dụng đất thuê cộng với giá trị tài sản đầu tư trên đất thì xem ra hiệu quả của việc sử dụng đất chắc chắn cao hơn nhiều so với thuê đất trả tiền thuê hàng năm Từ đó sẽ có nhiều tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân sẵn sàng nộp tiền thuê đất trả tiền một lần để hưởng lợi từ việc bảo hộ các quyền của Nhà nước Dưới khía cạnh kinh tế, Nhà nước thu vào

ngân sách khoản tiền thuê đất lớn gấp nhiều lần so với khoản thu hiện nay đồng thời tạo ra sự đồng thuận của cộng đồng doanh nghiệp khi thuê đất Do vậy, chúng tôi cho rằng, không có lý do gì lại cản trở người sử dụng đất ở trong nước không được thuê đất với khoản trả cho toàn bộ quá trình thuê Vỡ vậy khoản 1 Điều 56 Luật Đất đai

2013 đó cho phép dường như mọi đối tượng sử dụng đất ở trong nước và nước ngoài được thuê đất thu tiền thuê một lần trừ trường hợp duy nhất là lực lượng vũ trang thuê đất để sản xuất nông nghiệp kết hợp với cỏc nhiệm vụ quốc phũng Thực chất để sử dụng đất thuê trả tiền hàng năm hay trả tiền một lần hoàn toàn do nhà đầu tư quyết định, họ căn cứ vào khả năng tài chính, lợi ích của từng trường hợp cụ thể mà quyết định việc trả tiền một lần để hưởng đầy đủ quyền trong giao dịch dân sự về đất đai hay chỉ hưởng các quyền gắn liền với tài sản đầu tư trên đất Nên trao quyền quyết định về trả tiền thuê theo phương thức nào cho nhà đầu tư, mà không phân biệt theo loại trường hợp

Do vậy, không nên phân biệt các hình thức pháp lý khác nhau về sử dụng đất đối với

tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân, tổ chức, cá nhân nước ngoài, người Việt Nam định

cư ở nước ngoài sử dụng đất Phân biệt như vậy là đối xử không công bằng giữa các đối tượng sử dụng đất thuộc các thành phần kinh tế khác nhau Mặt khác, trong quy định của Luật Đất đai đã đề cập đến việc lựa chọn hình thức giao đất hoặc thuê đất khi sử dụng đất vào mục đích sản xuất kinh doanh và xác định các quyền, nghĩa vụ cụ thể của người sử dụng đất thông qua các hình thức mà họ lựa chọn Người sử dụng đất lựa chọn hình thức

sử dụng nào là quyền của họ Các quyền đó là hoàn toàn ngang nhau, không nên có sự phân biệt Điều cần xác định rõ là, giá trị quyền của người thuê đất trả tiền thuê hàng năm không thể bằng người trả tiền một lần cho toàn bộ quá trình thuê và người trả tiền một lần khi thuê đất, giá trị quyền thuê đất không thể bằng giá trị quyền của người được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất.Từ đây có thể khẳng định là: Trong quy định của Luật Đất đai tạo điều kiện cho người sử dụng đất lựa chọn hình thức giao đất có thu tiền

sử dụng, hình thức thuê đất trả tiền thuê hàng năm hoặc trả tiền thuê một lần cho Nhà nước đối với tất cả chủ thể sử dụng đất vào mục đích sản xuất, kinh doanh, không phân biệt là tổ chức kinh tế hay hộ gia đình, cá nhân hoặc chủ thể sử dụng đất trong nước với chủ thể sử dụng đất là người nước ngoài Có như vậy, trong hình thức sử dụng đất mới thể hiện nguyên tắc "bình đẳng trước pháp luật" của các chủ thể kinh doanh và tạo điều kiện cho người sử dụng đất sự lựa chọn hợp lý nhất trong tác nghiệp quyền tự do kinh doanh của mình

Thứ tư, về thẩm quyền giao đất, cho thuê đất

Qua phân tích các tổng kết kinh nghiệm thực tiễn từ quá trình thực hiện Luật Đất đai 2003, tác giả chỉ ra tính đúng đắn của chủ trương giao đất, cho thuê đất thuộc thẩm quyền của các cấp chính quyền địa phương theo phương châm phân quyền mạnh cho địa phương trong quản lý nhà nước về đất đai song phải có sự kiểm soát của các hệ thống cơ quan nhà nước trong việc tuân thủ các quy định của pháp luật, để tránh sự lạm quyền và tùy tiện trong việc ban hành các quyết định hành chính về giao đất, cho thuê đất Vì vậy, bình luận về thẩm quyền giao đất, cho thuê đất tại Luật Đất đai 2013 khi phân thành 3 cấp hành chính có thẩm quyền giao đất, cho thuê đất và thiết kế ở 3 khoản của Điều 59, tác giả nhận định là hoàn toàn phù hợp và kế thừa những quy định hợp lý được quy định trước đây ở Luật Đất đai 2003

2.4 Bình luận các quy định về chuyển mục đích sử dụng đất

Cho phép chuyển mục đích sử dụng đất là một quy định không mới trong Luật Đất đai 2013, bởi sự cần thiết phải kế thừa quy định về vấn đề này trong các Luật đất đai trước đây vào Luật Đất đai 2013 là điều không thể phủ nhận, thực tiễn sử dụng đất

đã cho thấy rõ điều đó Với những quy định sơ khai trong Luật Đất đai 1987, Luật Đất đai 1993; đến những quy định chưa đầy đủ trong Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Đất đai 2011 Luật Đất đai 2003 ra đời đã dành một vị trí xứng đáng hơn cho những quy định về chuyển mục đích sử dụng đất, tuy nhiên phải đến khi có Luật Đất đai 2013 và văn bản hướng dẫn thi hành, vấn đề chuyển mục đích sử dụng đất mới được quy định một cách trọn vẹn hơn, đặc biệt là chú trọng tới quy trình chặt chẽ cho việc chuyển đất trồng lúa, đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng sang mục đích khác Luật Đất đai 2013 đã làm mới hơn quy định về chuyển mục đích sử dụng đất ở góc độ hoàn thiện hơn Cụ thể, có thể tóm lược như sau:

Thứ nhất, Về các trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất (Điều 57)

Luật đất đai 2013 quy định rõ các trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất phải được phép của cơ quan nhà nước có thẩm quyền, trong đó đặc biệt chú trọng đến các loại đất nông nghiệp, đặc biệt là đất trồng lúa khi chuyển sang mục đích khác, kể cả đất trồng cây hàng năm khác khi chuyển sang đất nuôi trồng thủy sản, nước mặn, đất làm muối

Luật Đất đai 2013 đã có quy định mới bổ sung so với Luật Đất đai 2003 về vấn đề chuyển các loại đất không phải là đất thương mại, dịch vụ sang đất thương mại, dịch vụ; chuyển đất thương mại, dịch vụ, đất xây dựng công trình sự nghiệp sang đất

cơ sở sản xuất phi nông nghiệp Đây cũng là quy định phù hợp với thực tiễn, tạo cơ sở pháp lý rõ ràng cho việc chuyển mục đích sử dụng đất Bởi trong tiến trình phát triển đất nước, với thực tiễn sử dụng đất năng động hiện nay, nhu cầu chuyển mục đích sử

dụng đất rất đa dạng, trong đó có việc chuyển đất sang đất thương mại, dịch vụ và ngược lại; điều đó cho thấy quy định này của Luật Đất đai 2013 là cần thiết

Mặt khác, Luật Đất đai 2013 còn quy định về quyền và nghĩa vụ sau khi chuyển mục đích sử dụng đất Tuy nhiên, trong Luật Đất đai 2003, pháp luật có hướng dẫn rõ những trường hợp phải thực hiện nghĩa vụ tài chính khi chuyển mục đích sử dụng đất, nhưng Luật Đất đai 2013 thì không thấy có quy định này Tác giả cho rằng, nên có những hướng dẫn cụ thể về trách nhiệm của người sử dụng đất đối với các nghĩa vụ tài chính khi chuyển mục đích sử dụng đất và những quy định này cần phải được luật hóa

Thứ hai, về thẩm quyền cho phép chuyển mục đích sử dụng đất (Điều 59)

Về cơ bản, Luật Đất đai 2013 vẫn kế thừa lại những quy định trong Luật Đất đai

2003, trên cơ sở đó, thẩm quyền cho phép chuyển mục đích sử dụng đất được căn cứ vào đối tượng sử dụng đất Luật chia hai nhóm đối tượng: i) Đối với tổ chức thuộc thẩm quyền cho phép chuyển mục đích sử dụng đất của UBND cấp tỉnh; ii) Đối với hộ gia đình, cá nhân thuộc thẩm quyền cho phép chuyển mục đích sử dụng đất của UBND cấp huyện Đặc biệt trong Luật Đất đai 2013 lần này, để tránh tình trạng chuyển mục đích sử dụng đất nông nghiệp một cách tràn lan, tránh sự tùy tiện từ phía chính quyền cấp dưới, bởi đây là quỹ đất quan trọng mà chúng ta cần phải giữ gìn, luật đã quy định: Trường hợp cho phép hộ gia đình, cá nhân chuyển mục đích sử dụng đất nông nghiệp

để sử dụng vào mục đích thương mại, dịch vụ với diện tích từ 0,5 héc ta trở lên thì

phải có văn bản chấp thuận của UBND cấp tỉnh trước khi quyết định

Thứ ba, về điều kiện cho phép chuyển mục đích sử dụng đất để thực hiện dự

án đầu tư

Quy định về điều kiện cho phép chuyển mục đích sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư trong Luật Đất đai 2013 về cơ bản khá chi tiết cụ thể, đồng thời chú trọng tới mục tiêu bảo vệ đất nông nghiệp và hạn chế việc chuyển đất nông nghiệp sang mục đích khác Những nội dung cụ thể được ghi nhận tại Điều 58 Luật Đất đai 2013

Thứ tư, về trình tự, thủ tục cho phép chuyển mục đích sử dụng đất

Với sự ra đời của Luật Đất đai 2013, pháp luật đã có khá nhiều quy định thể hiện

sự chặt chẽ và hạn chế trong việc chuyển đất nông nghiệp sang mục đích phi nông nghiệp, đặc biệt là đất trồng lúa, đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng khi chuyển sang mục đích khác Những quy định về trình tự, thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất cũng cho thấy rõ điều đó Theo quy định của Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15/05/2014 của Chính phủ quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai,

hợp: trình tự, thủ tục cho phép chuyển mục đích sử dụng đất trồng lúa, đất rừng phòng

hộ, đất rừng đặc dụng vào mục đích khác và trình tự, thủ tục cho phép chuyển mục

đích sử dụng đất nói chung

Thứ năm, về thời hạn sử dụng đất khi chuyển mục đích sử dụng đất

Thời hạn sử dụng đất nói chung đó là khoảng thời gian mà Nhà nước cho phép người sử dụng đất được thực hiện quyền sử dụng đất trên mảnh đất mà Nhà nước đã trao quyền sử dụng Quy định về thời hạn chuyển mục đích sử dụng đất được ghi nhận tại Điều 127 Luật Đất đai Theo đó, Về cơ bản, thời hạn sử dụng đất khi chuyển mục đích sử dụng đất được tính theo thời hạn của loại đất sau khi chuyển mục đích sử dụng đất Trước đây, Luật Đất đai 2003 quy định “Thời hạn sử dụng đất được tính từ thời điểm được chuyển mục đích sử dụng đất”, quy định này chưa rõ ràng và chưa chặt chẽ,

vì vậy Luật Đất đai 2013 quy định: “Thời hạn sử dụng đất được tính từ thời điểm có quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất” Khi hết thời hạn, nếu có nhu cầu vẫn có thể được Nhà nước xem xét gia hạn sử dụng đất Những quy định này cho thấy, Nhà nước luôn hướng tới việc đảm bảo và tạo điều kiện cho người sử dụng đất có được thời hạn sử dụng đất dài nhất khi chuyển mục đích sử dụng, điều đó cũng có nghĩa là lợi ích của người sử dụng đất luôn được chú trọng trong quá trình sử dụng đất

2.5 Bình luận các quy định về các trường hợp thu hồi đất

Qua nghiên cứu, tác giả nhận thấy, trong Luật Đất đai 2013 nội dung liên quan đến thu hồi đất là một trong những nội dung thay đổi lớn, đặc biệt là nội dung về các trường hợp thu hồi đất đã có sự thay đổi về chất thể hiện qua những nội dung cơ bản sau đây:

2.5.1 Về hình thức

Từ mười hai trường hợp nhà nước tiến hành thu hồi đất được qui định tại Điều 38 Luật Đất đai 2003, Luật đất đai 2013 không qui định tất cả cả trường hợp nhà nước thu hồi đất trong cùng một điều luật mà chia các trường hợp Nhà nước thu hồi đất thành bốn nhóm và qui định chi tiết ở các điều luật khác nhau, bao gồm: Thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh (Điều 61 Luật Đất đai 2013); Thu hồi đất để phát triển kinh tế- xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng (Điều 62 Luật Đất đai 2013); Thu hồi đất

do vi phạm pháp luật đất đai (Điều 64 Luật Đất đai 2013) và Thu hồi đất do chấm dứt việc sử dụng đất theo pháp luật, tự nguyện trả lại đất, có nguy cơ đe dọa tính mạng con người (Điều 65 Luật Đất đai 2013) Tác giả nhận thấy, việc phân chia các trường hợp thu hồi đất theo bốn nhóm như trên là phù hợp, rõ ràng và khoa học Mặt khác, quy định rạch ròi các trường hợp thu hồi đất sẽ góp phần vào việc hạn chế việc thu hồi đất

vào mục đích phát triển kinh tế một cách tràn lan, bồi thường cho người bị thu hồi đất với mức giá bồi thường thấp gây bức xúc cho người dân

2.5.2 Về nội dung

Dựa trên quy định của Hiến pháp 2013, Luật Đất đai 2013 đã có các qui định về vấn đề thu hồi đất nói chung, trong đó có bổ sung các qui định cụ thể, rõ ràng, chặt chẽ

về căn cứ thu hồi đất đối với từng nhóm đất bị thu hồi , cụ thể như sau:

Thứ nhất, thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh

Nội dung này là sự kế thừa Khoản 1 Điều 38 và Điều 89 LĐĐ 2003 Theo đó, Điều 61 Luật Đất đai 2013 quy định rõ các trường hợp Nhà nước thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh Ngoài ra, Luật Đất đai 2013 đã bổ sung qui định về căn cứ thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh ngoài việc phải thuộc các trường hợp qui định tại Điều 61 của Luật còn phải căn cứ dựa trên kế hoạch sử dụng đất hằng năm của cấp huyện đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt (Điều 63 Luật Đất đai 2013) nhằm ngăn ngừa tình trạng thu hồi đất tràn lan không đem lại hiệu quả kinh tế vì lợi ích nhóm, lợi ích cục bộ

Thứ hai, thu hồi đất để phát triển kinh tế -xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng

Các trường hợp thu hồi đất để phát triển kinh tế -xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộngđược qui định cụ thể tại Điều 62 LĐĐ 2013.Việc quy định cụ thể các trường hợp nhằm hạn chế các hành vi lợi dụng, lạm quyền trong công tác thực hiện thu hồi đất; từng bước khắc phục và đẩy lùi tình trạng lợi dụng việc thu hồi đất sử dụng vào mục đích kinh tế để thu hồi đất nông nghiệp một cách ồ ạt, tràn lan, không chú trọng đúng mức đến hiệu quả kinh tế hoặc vì lợi ích nhóm diễn ra trên phạm vi cả nước thời gian vừa qua

Trong đó, so với Luật Đất đai 2003, Luật Đất đai 2013 có bổ sung một số trường

hợp thu hồi đất như sau:

- Dự án xây dựng kết cấu hạ tầng kỹ thuật cấp quốc gia, của địa phương, bao gồm: giao thông, thủy lợi, cấp nước, thoát nước, điện lực, thông tin liên lạc; hệ thống dẫn, chứa xăng dầu, khí đốt; kho dự trữ quốc gia; công trình thu gom, xử lý chất thải; chiếu sang đô thị;

- Dự án xây dựng các công trình sự nghiệp công; chợ, công viên; công trình di tích lịch sử- văn hóa, danh lam thắng cảnh được xếp hạng

Mặt khác, đến Luật Đất đai 2013, các nhà làm luật đã có sự chỉnh lý, sửa đổi khi qui định đối với trường hợp thu hồi đất để phát triển kinh tế- xã hội đã gắn thêm đằng sau đó cụm từ “vì lợi ích quốc gia, công cộng” Qui định mới này sẽ góp phần hạn chế tình trạng lợi dụng việc thu hồi đất để phát triển kinh tế- xã hội để thu hồi đất một cách

tùy tiện, tràn lan của chính quyền ở nhiều địa phương vì lợi ích nhóm, lợi ích cục bộ trong những năm qua

Bên cạnh đó, so với Luật Đất đai 2003 và các văn bản hướng dẫn thi hành, Luật Đất đai 2013 còn qui định theo hướng thu hẹp hơn các trường hợp Nhà nước thu hồi đất để phát triển kinh tế- xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng Quy định này còn cho thấy việc nhà nước chỉ tiến hành thu hồi đất đối với các dự án quan trọng thì đó có thể xem như một qui định “ ngầm” về năng lực, trình độ chuyên môn, cũng như năng lực tài chính của chủ đầu tư khi tham gia dự án Điều này sẽ góp phần nâng cao chất lượng các dự án đầu tư, đồng thời hạn chế tình trạng qui hoạch treo diễn ra phổ biến như nhiều năm vừa qua Đồng thời, việc Nhà nước tiến hành thu hồi đất nghĩa là Nhà nước đảm nhiệm việc chuẩn bị, cung cấp nguồn đất sạch cho nhu cầu của các doanh nghiệp

sẽ tạo điều kiện thuận lợi để doanh nghiệp có cơ hội tiếp cận với đất đai mà không phải đối đầu với người dân trong công tác giải phóng mặt bằng trên thực tế trong những năm vừa qua

Thứ ba, thu hồi đất do vi phạm pháp luật về đất đai

Thu hồi đất do vi phạm pháp luật đất đai được qui định tại Điều 64 Luật Đất đai

2013 là sự kế thừa, bổ sung, sửa đổi các khoản 3, 5, 9, 11, 12 Điều 38 Luật Đất đai

2003 và Điều 132 Nghị định 181/2004/NĐ-CP Nghiên cứu về các trường hợp thu hồi đất do vi phạm pháp luật về đất đai trong Luật Đất đai 2013, nếu so với các qui định pháp luật trước đây, tác giả nhận thấy có một số điểm mới như sau:

Một là, LĐĐ 2013 bỏ trường hợp THĐ vì “ sử dụng đất không có hiệu quả”

Thiết nghĩ như vậy là phù hợp, bởi lẽ việc sử dụng đất không hiệu quả phụ thuộc vào nhiều nguyên nhân, cả khách quan lẫn chủ quan Hơn nữa pháp luật trước đây không đưa ra các tiêu chí định lượng nào để xác định đó là hành vi sử dụng đất không có hiệu quả của người sử dụng đất Vì vậy mà trên thực tiễn công tác thu hồi đất trong nhiều năm qua cho thấy thu hồi đất trong trường hợp này là rất ít

Hai là, Luật Đất đai 2013 bổ sung qui định: Đất không được chuyển nhượng,

tặng cho theo qui định của Luật này mà nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho Về quy định này, chúng tôi hiểu dụng ý của các nhà làm luật nhằm thể hiện sự kiểm soát chặt chẽ hơn đối với các giao dịch bất động sản nói chung và các giao dịch về quyền sử dụng đất nói riêng, tránh tình trạng giao dịch tự phát, giao dịch ngầm phát sinh Mặt khác, quy định này cũng đồng thời nhằm hạn chế tình trạng định đoạt quyền sử dụng đất dưới hình thức tặng cho để lách luật, trốn thuế Tuy nhiên, nếu nghiên cứu quy định này trong mối liên hệ với các chế định khác có liên quan của Luật Đất đai và các chuyên ngành Luật khác, đồng thời đặt chúng trong thực tế thực thi, chúng tôi cho rằng, quy định này chỉ mang tính hình thức mà trên thực tế rất ít được áp dụng Bởi lẽ,

Luật Đất đai 2013 tại khoản 3 Điều 167 và Điều 689 Bộ Luật Dân sự 2005 qui định rất chặt chẽ về công chứng chứng thực hợp đồng; về tuyên hợp đồng vô hiệu

Ba là, nếu như Luật Đất đai 2003 và các văn bản hướng dẫn thi hành qui định:

người sử dụng đất cố ý không thực hiện nghĩa vụ đối với nhà nước thì Luật Đất đai

2013 đã bỏ đi yếu tố “cố ý” và thay vào đó chỉ qui định: người sử dụng đất không thực hiện nghĩa vụ đối với nhà nước và thêm vào yếu tố: đã bị xử phạt vi phạm hành chính

mà không chấp hành Sự thay đổi và bổ sung này trong Luật Đất đai 2013 chặt chẽ và hợp lý hơn Bởi thực tế cho thấy, trong trường hợp này, khi có hành vi vi phạm, phần lớn sẽ chỉ nhận hành vi "vô ý" hoặc "không cố tình" vi phạm cho dù đó là vi phạm có chủ đích của để mong muốn không bị truy cứu trách nhiệm pháp lý Vì vậy, Luật Đất đai 2013 bỏ yếu tố "cố ý" là hợp lý và quy định này mang yếu tố răn đe, phòng ngừa các hành vi vi phạm trong quá trình sử dụng đất xảy ra Bên cạnh đó, để đảm bảo việc thu hồi đất, chấm dứt quyền và lợi ích của người có đất bị thu hồi một các hợp pháp và hợp lý, phòng tránh tình trạng tùy tiện, người có đất bị thu hồi cũng "tâm phục, khẩu phục" trước các quyết định thu hồi đất Đồng thời, Luật Đất đai 2013 bổ sung căn cứ

thu hồi đất trong trường hợp vi phạm pháp luật là đã bị xử phạt vi phạm hành chính

mà không chấp hành Điều này đã chứng tỏ yếu tố "cố tình" sai phạm của chủ thể sử

dụng đất Trong trường hợp này, thu hồi đất được coi như một biện pháp "chế tài" đối với hành vi không thực hiện các nghĩa vụ đối với Nhà nước

Bốn là, đất được Nhà nước giao, cho thuê để thực hiện dự án đầu tư, Luật Đất đai

2013 có bổ sung thêm qui định về việc gia hạn thời gian sử dụng đất so với các qui định cũ Hết thời hạn được gia hạn mà chủ đầu tư vẫn chưa đưa đất vào sử dụng thì nhà nước thu hồi đất mà không bồi thường về đất và tài sản gắn liền với đất, trừ trường hợp do bất khả kháng Các trường hợp bất khả kháng ảnh hưởng đến tiến độ sử dụng đất của dự án đầu tư đã được Nhà nước giao đất, cho thuê đất theo quy định tại Điểm i Khoản 1 Điều 64 của Luật Đất đai Thời điểm để tính gia hạn 24 tháng với trường hợp không đưa đất vào sử dụng hoặc tiến độ sử dụng đất chậm được quy định chi tiết tại khoản 2 Điều 15 Nghị định 43/2014/NĐ-CP Các thời hạn được tính kể từ thời điểm

"nhận bàn giao đất trên thực địa"

Luật Đất đai 2013 cũng quy định rõ thời gian gia hạn cho chủ đầu tư có thêm cơ hội đối với mảnh đất của mình là 24 tháng được, đồng thời quy định rõ thời điểm tính thời gian gia hạn (được tính từ tháng thứ 25) và đương nhiên nhà đầu tư vẫn phải thực hiện nghĩa vụ tài chính về đất đối với thời gian chậm tiến độ Quy định này nhằm đảm bảo một cách trung thực, khách quan và chính xác trong việc chấm dứt quyền sử dụng đất của nhà đầu tư trước hết là đảm bảo quyền và lợi ích cho nhà đầu tư, sau đó cũng

là đảm bảo quyền lợi cho Nhà nước trong việc tận thu các nghĩa vụ tài chính đối với nhà đầu tư để chống thất thoát nguồn thu từ đất đai

Bên cạnh đó, để tránh tình trạng gian lận, việc cớ đổ lỗi vì các nguyên nhân khách quan dẫn đến việc không thực hiện hoặc thực hiện không đúng thời hạn thực hiện dự án đầu tư để đối phó với khi Nhà nước thu hồi đất, Nghị định của Chính phủ

số 43/2014 cũng đã quy định rõ những trường hợp bất khả kháng là những trường hợp nào như đã đề cập ở trên

Cơ sở để Nhà nước chấm dứt quyền sử dụng đất của nhà đầu tư được quy định chi tiết, chặt chẽ hơn rất nhiều so với trước đây Đồng thời, các thời hạn được xác định mốc rõ ràng,một mặt để xác định rõ cho nhà đầu tư biết để có kế hoạch triển khai, đưa đất vào khai thác, sử dụng nếu không muốn phải chịu các trách nhiệm pháp lý trước Nhà nước Mặt khác, quy định này cũng tạo căn cứ pháp lý rõ ràng để Nhà nước áp dụng việc thu hồi đất được dễ dàng thuận lợi hơn, tránh sự lúng túng như trước đây khi

do không quy định rõ nên các quan áp dụng cách tính thời điểm sử dụng đất rất khác nhau ở các địa phương

Ngoài ra, Luật Đất đai 2013 còn bổ sung qui định tại Khoản 2 Điều 64, theo đó : việc thu hồi đất do vi phạm pháp luật về đất đai phải căn cứ vào văn bản, quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền xác định hành vi vi phạm pháp luật về đất đai Qui định này ra đời sẽ giúp xiết chặt công tác thu hồi đất, đảm bảo cho việc thu hồi đất theo đúng các qui định của pháp luật, tránh tình trạng thu hồi đất một cách tùy tiện, tràn lan, áp đặt của Nhà nước ở một số địa phương thời gian qua

Thứ tư, thu hồi đất do chấm dứt việc sử dụng đất theo pháp luật, tự nguyện trả lại

đất, có nguy cơ đe dọa tính mạng con người

Khoản 1 Điều 65 LĐĐ 2013 qui định cụ thể các trường hợp thu hồi đất do chấm dứt việc sử dụng đất theo pháp luật, tự nguyện trả lại đất, có nguy cơ đe dọa tính mạng con người Nội dung qui định này được xây dựng trên cơ sở kế thừa, sửa đổi, bổ sung các Khoản 2, 7, 8, 10 của LĐĐ 2003 và Điều 132 Nghị định 181/2004/NĐ-CP với một

số điểm mới là:

- Bổ sung trường hợp thu hồi đất, đó là đất ở nằm trong khu vực bị ô nhiễm môi trường, có nguy cơ sạt lở, sụt lún, bị ảnh hưởng bởi hiện tượng thiên tai khác đe dọa tính mạng con người

- Qui định cụ thể về các căn cứ pháp lý để Nhà nước thu hồi đất trong trường hợp chấm dứt việc sử dụng đất theo pháp luật, tự nguyện trả lại đất, có nguy cơ đe dọa tính mạng con người

2.6 Bình luận các quy định về bồi thường, hỗ trợ và tái định cư

Khoản 6 Điều 4 Luật Đất đai 2003 quy định: “Bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất là việc Nhà nước trả lại giá trị quyền sử dụng đất đối với diện tích đất bị thu hồi cho người bị thu hồi đất” Tuy nhiên, quy định này chưa thật sự chặt chẽ và chưa thể hiện được trọn vẹn những giá trị thiệt hại mà Nhà nước sẽ bồi thường khi thu hồi đất,

đó không chỉ là giá trị quyền sử dụng đất mà còn phải tính đến giá trị thiệt hại về tài sản có trên đất, ngoài ra còn phải tính đến những thiệt hại vô hình khác, mà Nhà nước phải dùng thêm cơ chế hỗ trợ mới bù đắp được một cách trọn vẹn những thiệt hại do thu hồi đất gây ra Vì vậy trong Luật Đất đai 2013, Khoản 12 Điều 3 Luật Đất đai

2013 về giải thích từ ngữ đã quy định rõ: “Bồi thường về đất là việc Nhà nước trả lại giá trị quyền sử dụng đất đối với diện tích đất thu hồi cho người sử dụng đất”

Khoản 7, Điều 4 Luật Đất đai 2003 đã quy định: “Hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất là việc Nhà nước giúp đỡ người bị thu hồi đất thông qua đào tạo nghề mới, bố trí việc làm mới, cấp kinh phí để di dời đến địa điểm mới” Khái niệm này đã được Luật Đất đai 2013 chỉnh sửa một cách bao quát hơn, theo hướng bảo đảm mục đích cơ bản

của hỗ trợ, đó là giúp đỡ người bị thu hồi đất sớm ổn định cuộc sống: “Hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất là việc Nhà nước trợ giúp cho người có đất thu hồi để ổn định đời sống, sản xuất và phát triển” (Khoản 14, Điều 3)

Về tái định cư pháp luật không đưa ra một khái niệm cụ thể về tái định cư, nhưng có thể hiểu, vấn đề tái định cư chỉ đặt ra khi người sử dụng đất bị thu hồi đất ở,

họ được Nhà nước thu xếp chỗ ở mới bằng việc tái định cư, có thể là bằng một diện tích đất ở mới hoặc nhà ở mới tại khu tái định cư hoặc bằng tiền để tự lo chỗ ở mới Trong Luật đất đai 2013, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất được quy định tại Mục 2, Mục 3 Chương VI , từ Điều 74 đến Điều 94 Bằng việc

đi sâu phân tích và nghiên cứu, trong chuyên đề tác giả đưa ra một số nội dung về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất theo Luật Đất đai 2013 Qua đó, đặt ra những vấn đề đặt ra cần trao đổi như sau:

Thứ nhất, dường như còn là điều chưa trọn vẹn khi Luật Đất đai 2013 hiện nay,

thiếu bóng dáng quy định về nguyên tắc tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất, bởi nó

có vị trí quan trọng tương đương như bồi thường và hỗ trợ, trong trường hợp Nhà nước thu hồi đất ở mà người sử đất phải di chuyển chỗ ở thì công tác tái định cư phải hết sức được coi trọng Đặc biệt là trong giai đoạn hiện nay, tình trạng của các khu tái định cư đang có rất nhiều điều cần phải bàn: về tiến độ thực hiện, về cơ sở hạ tầng, về chất lượng công trình,…

Thứ hai, “khi bị thu hồi đất, việc bồi thường được thực hiện trước tiên bằng việc

giao đất có cùng mục đích sử dụng với loại đất thu hồi, nếu không có đất để bồi

nhân dân cấp tỉnh quyết định tại thời điểm quyết định thu hồi đất.” Trong thực tiễn thi hành, việc thực thi nguyên tắc này đã gặp phải những khó khăn, vướng mắc nhất định,

đó là:

Một là, quy định Nhà nước thu hồi đất của người đang sử dụng vào mục đích

nào, thì được bồi thường bằng việc giao đất mới có cùng mục đích sử dụng, nếu áp dụng trong trường hợp thu hồi đất nông nghiệp, cho thấy rõ ít tính khả thi trên thực tế Đặc biệt đối với một số địa phương, quỹ đất nông nghiệp đã giao hết cho các hộ gia đình, cá nhân sử dụng ổn định lâu dài nên không còn đất nông nghiệp để bồi thường cho người trực tiếp sản xuất bị thu hồi đất nông nghiệp Vì vậy, theo chúng tôi trong văn bản pháp luật về hướng dẫn thi hành Luật Đất đai 2013, cần xác định rõ việc thực hiện nguyên tắc này chỉ được thực hiện với địa phương nào còn quỹ đất sạch để bồi thường; hoặc xác định nguyên tắc này chỉ có thể được áp dụng giới hạn đối với một số chủ thể, trong một số trường hợp nhất định, thì nên có sự phân loại và quy định rõ ràng

để đảm bảo tính khả thi trong việc thực hiện, tránh tình trạng đã là nguyên tắc mà lại không được thực hiện bởi vì nó không thể thực hiện

Hai là, nếu không có đất để bồi thường thì bồi thường bằng tiền theo giá đất cụ

thể của loại đất thu hồi do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định tại thời điểm thu hồi đất Mặc dù, xét về mặt lý thuyết, nguyên tắc này là hợp lý, bởi việc bồi thường phải trên cơ sở thiệt hại thực tế tại thời điểm thu hồi đất Thế nhưng, trên thực tế người bị thu hồi đất không được nhận tiền bồi thường ngay tại thời điểm có quyết định thu hồi đất mà phải sau một thời gian Trong khi đó giá đất trên thị trường luôn biến động theo

xu hướng tăng lên Mặt khác, sự khác biệt giữa giá đất mà người dân được bồi thường với giá đất nông nghiệp của chính họ, khi đã chuyển mục đích sử dụng đất sau thu hồi

là rất lớn

Vì vậy, tác giả đề xuất, việc tính giá bồi thường phải được tính theo thời điểm trả tiền bồi thường trên thực tế Mặt khác, khi thu hồi đất để thực hiện các dự án đầu tư, Nhà nước cần phải dự liệu được lợi ích sẽ thu được để thực hiện bồi thường cho hợp lý

và công bằng (tránh tình trạng lợi ích chỉ thuộc về các nhà đầu tư, còn người dân bị mất đất lại không được hưởng lợi ích của sự “phát triển” đó

Thứ ba, những trao đổi xung quanh việc thực hiện chính sách hỗ trợ khi Nhà

nước THĐ

Một là, Cần phân biệt rõ hai nhóm đối tượng bị thu hồi đất để thực hiện chính

sách hỗ trợ cho phù hợp, đó là: 1) Nhóm nông dân trong độ tuổi lao động, 2) Nhóm nông dân ngoài độ tuổi lao động

Hai là, Quan tâm giải quyết việc làm cho nông dân bị thu hồi đất nông nghiệp

Việc giải quyết vấn đề nông dân không có đất nên hướng tới việc đào tạo và tìm

việc làm cho họ chứ không nhất quyết phải theo hướng“người cày có ruộng”, vì đã đến lúc chúng ta cần thay đổi quan niệm “người cày có ruộng” bằng quan niệm

“người cày có việc làm” 1 Để thực hiện có hiệu quả công tác này, có thể thực hiện một

số giải pháp cơ bản sau:

- Dạy nghề gắn với giải quyết việc làm cho lao động nông thôn, nhất là cho lao động vùng chuyển đổi mục đích sử dụng đất nông nghiệp Gắn đào tạo nghề với giải quyết việc làm, tức là đào tạo những nghề mà thị trường cần để có thể tận dụng tối đa nguồn lao động

- Thực hiện nghiêm túc và có hiệu quả chủ trương yêu cầu các doanh nghiệp có

dự án đầu tư phải bố trí lao động địa phương vào làm việc trong các doanh nghiệp, đồng thời địa phương cần có sự giám sát chặt chẽ công tác này

- Phát triển các làng nghề truyền thống thu hút lao động, đối với những nơi đã có

ưu thế là có các làng nghề truyền thống từ lâu đời và có thị trường tiêu thụ sản phẩm Mặt khác, cũng có thể là các làng nghề được đào tạo mới như mây, tre đan, hàng thủ công xuất khẩu

Thứ tư, đối với vấn đề tái định cư, về cơ bản Luật Đất đai 2013 đã kế thừa những

quy định về tái định cư trong Luật Đất đai 2003, đồng thời luật hóa một số quy định trong Nghị định số 197/2004/NĐ-CP ngày 03/12/2004 về bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất Mặt khác, một vấn đề mang tính nguyên tắc đã được quy định rõ trong Luật Đất đai 2013: Việc thu hồi đất ở chỉ được thực hiện sau khi hoàn thành xây dựng nhà ở hoặc cơ sở hạ tầng của khu tái định cư (Khoản 3, Điều 85), Luật cũng đã quy định rõ quy trình bố trí tái định cư cho người có đất ở thu hồi mà phải di chuyển chỗ ở (Điều 86); đây là những quy định góp phần nâng cao hiệu quả của công tác tái định cư, tuy nhiên thực hiện công tác này trong thực tiễn còn nhiều hạn chế Qua phân tích tác giả nhận định, những hạn chế của vấn đề tái định cư không hẳn là do chính sách pháp luật mà chủ yếu là do cơ chế thực thi Vì vậy để thực hiện

có hiệu quả công tác này, vấn đề đặt ra là phải có cơ chế kiểm soát chặt chẽ việc triển khai thực hiện Theo đó, các địa phương cần phải khảo sát, thống kê, đánh giá chất lượng một cách toàn diện các khu tái định cư và yêu cầu các chủ đầu tư chịu trách nhiệm trong việc sửa sai Đồng thời phải có biện pháp xử lý nghiêm minh với những

tổ chức, cá nhân vi phạm làm ảnh hưởng xấu đến chất lượng cũng như những tiêu chí tốt đẹp đã đặt ra cho khu tái định cư khi lập dự án thu hồi đất

2.7 Bình luận các quy định về đăng ký đất đai

1

Nguyễn Thế Nhã (1998), Thực trạng sản xuất và đời sống của hộ nông dân không đất và thiếu đất ở Đồng bằng

Đăng ký đất đai, nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất là việc kê khai và ghi nhận tình trạng pháp lý về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất và quyền quản lý đất đối với một thửa đất vào hồ sơ địa chính (Khoản 15 Điều 3 Luật Đất đai 2013)

Trong Luật Đất đai 2013, đăng ký đất đai, nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (sau đây gọi tắt là: Đăng ký đất đai) được quy định tại mục 1 Chương VIII Theo đánh giá của tác giả, nội dung này được thông qua với các quy định gần như không có sự thay đổi so với luật cũ Bởi lẽ, qua đánh giá thực tiễn áp dụng các quy định về đăng ký đất đai cho thấy công tác đăng ký đất đai đã được tiến hành tại Việt Nam trong nhiều năm, hệ thống hồ sơ giấy tờ phục vụ công tác quản lý cũng ngày càng được hoàn thiện Hoạt động kiểm kê đất đai vẫn liên tục được Nhà nước tiến hành định kỳ Cho đến ngày nay, có thể nói, công tác đăng ký đất đai đã đi vào ổn định với các quy định pháp luật về thẩm quyền, trình tự thủ tục hết sức rõ ràng, minh bạch và dễ tiếp cận với người dân

Trong bối cảnh công tác đăng ký đất đai tại Việt Nam đã đi vào ổn định thì yêu cầu mới đặt ra là làm thế nào để người dân có thể thực hiện thủ tục đăng ký ngày càng đơn giản, tốn ít chi phí (nhằm khuyến khích việc đăng ký), đồng thời Nhà nước cũng

có được một hệ thống đăng ký đầy đủ, hiện đại, dễ tiếp cận Điều này không chỉ có ý nghĩa trong công tác quản lý mà còn là một hình thức phổ biến pháp luật hiệu quả, bằng chính thực tiễn để nâng cao nhận thức pháp luật cho người dân; bên cạnh đó, quản lý đăng ký công khai còn là một cách thức để chống lại vấn nạn tham nhũng, hạch sách cửa quyền của một số cán bộ công chức trong quản lý đất đai ở Việt Nam hiện nay Bởi vậy, trước những yêu cầu của thời đại mới, tác giả nêu ra một số vấn đề cần tập trung giải quyết khi thực hiện hoạt động đăng ký đất đai của Việt Nam như sau:

Thứ nhất, về sự thống nhất trong đăng ký các bất động sản

Hiện nay, công tác quản lý nhà nước đối với hoạt động đăng ký các bất động sản nói chung ở Việt Nam chưa thống nhất Cụ thể: đất đai do Bộ Tài nguyên – Môi trường quản lý, xây dựng thuộc Bộ Xây dựng, lâm nghiệp thuộc Bộ Nông nghiệp và phát triển nông thôn, đăng ký giao dịch bảo đảm thuộc Bộ Tư pháp Sự không thống nhất này dẫn đến trong nhiều trường hợp, việc quản lý bất động sản trở nên chồng chéo

Để giải quyết vấn đề này, hiện nay, Bộ tư pháp đang chủ trì xây dựng Luật ĐKBĐS Theo đó, tác giả dẫn theo ý kiến các chuyên gia đều cho rằng việc thống nhất

cơ quan nhà nước có thẩm quyền ĐKBĐS là điều cần thiết để đạt được mục tiêu cải

cách thủ tục hành chính Và các giải pháp cụ thể được các chuyên gia đưa ra bao gồm các ý kiến như sau:

- Luật ĐKBĐS nên giao cho một cơ quan quản lý thống nhất việc đăng ký bất động sản ở trung ương và mỗi địa phương có một cơ quan thực hiện việc đăng ký bất động sản

- Giải pháp chuyển nhiệm vụ quản lý nhà nước về đất đai từ Bộ Tài nguyên – Môi trường sang Bộ Xây dựng: Bộ Tài nguyên – Môi trường chỉ còn quản lý đất đai với góc nhìn đất đai là tài nguyên thiên nhiên gắn với bảo vệ môi trường đất Đất đai với tư cách là một tài sản sẽ do Bộ Xây dựng quản lý Hoặc có thể chuyển hệ thống đăng ký bất động sản sang Bộ Tư pháp2 để việc triển khai được khách quan3

- Đề xuất 3 mô hình cơ quan đăng ký: cơ quan đăng ký bất động sản được tổ chức theo ngành dọc từ trung ương đến địa phương không phụ thuộc vào UBND cùng cấp; xây dựng một hệ thống duy nhất tại địa phương do UBND cấp tỉnh quản lý, có tư cách pháp nhân, là đơn vị sự nghiệp có thu, hạch toán độc lập; và giữ hệ thống đăng ký bất động sản 2 cấp như mô hình Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất hiện nay4

*Thứ hai, về trách nhiệm của cơ quan Nhà nước trong việc đảm bảo tính chính xác của hoạt động đăng ký đất đai

Luật đất đai không đặt ra các nguyên tắc hay yêu cầu đối với công tác đăng ký đất đai Và trên thực tế, các chủ thể có liên quan (cán bộ công chức Nhà nước – người

sử dụng đất) khi thực hiện đăng ký đất đai đều chỉ cơ bản hướng tới mục tiêu phản ánh tình hình sử dụng đất chính xác Tác giả so sánh các yêu cầu của đăng ký đất đai tại Việt Nam và trên thế giới chỉ ra rằng, ở nước ta, trách nhiệm của cơ quan Nhà nước chưa được xem trọng Bằng chứng là có nhiều trường hợp người dân phản đối không đến nhận GCNQSDĐ do số liệu đo đạc không đúng hay cơ quan địa chính chậm cấp GCNQSDĐ, gây ảnh hưởng đến quyền lợi của người sử dụng đất nhưng lại không có bất kì sự giải thích hay bồi thường thỏa đáng nào

* Thứ ba, về việc thiết lập hệ thống đăng ký điện tử

Cơ chế đăng ký qua mạng là một trong những hình thức hoạt động quản lý mới trên thế giới và hiện nay đã được một số quốc gia áp dụng Việt Nam cũng đã tổ chức những buổi hội thảo, trao đổi kinh nghiệm5 về việc thiết lập hệ thống đăng ký này Ở Việt Nam việc áp dụng hệ thống này còn gặp phải một số khó khăn khi mà mức độ tin học hóa chưa đồng đều giữa các địa phương và nghiệp vụ của cán bộ quản lí còn thấp

2 Ở Philipin, văn phòng đăng ký đất đai cũng thuộc về quyền quản lý của Bộ Tư pháp

3 http://www.moj.gov.vn/ct/tintuc/Pages/diem-tin-bao-chi.aspx?ItemID=464

4 http://www.thanhnien.com.vn/news1/pages/200813/231901.aspx

Tuy vậy, một khi Việt Nam đã xây dựng được hệ thống đăng ký đất đai kết nối trên phạm vi toàn quốc thì các địa phương thực hiện việc quản lý đất đai cũng dễ dàng hơn rất nhiều và vào thời điểm này trên thế giới đã có rất nhiều mô hình xây dựng hệ thống đăng ký đất đai điện tử cho Việt Nam học hỏi

2.8 Bình luận các quy định về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất

Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất là chứng thư pháp lý để Nhà nước xác nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất hợp pháp của người có quyền sử dụng đất, quyền

sở hữu nhà ở và quyền sở hữu tài sản khác gắn liền với đất (Khoản 16 Điều 3 LĐĐ 2013) Trong Luật Đất đai 2013, nội dung về cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và các tài sản khác gắn liền với đất được quy định tại mục 2 Chương VII

Đối với công tác cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và các tài sản khác gắn liền với đất, trong những năm vừa qua, Việt Nam đã liên tục xúc tiến, đẩy mạnh công tác cấp GCNQSDĐ, cùng với đó là quá trình thực hiện cơ chế một cửa, rút gọn thành phần hồ sơ, tạo thuận lợi cho người dân khi làm thủ tục cấp GCNQSDĐ Thống kê một số địa bàn trên cả nước cho thấy những kết quả rất tích cực: Ở thủ đô, Hà Nội, đến hết tháng 11/2014, Sở Tài nguyên và Môi trường Hà Nội

đã tiếp nhận 40.916 hồ sơ và đã giải quyết 35.518 Giấy chứng nhận Dự kiến, đến hết năm 2014, Hà Nội sẽ cấp được khoảng 40.500 GCNQSDĐ, đạt 101,25% chỉ tiêu kế hoạch năm6 Ở huyện Tân Yên, tỉnh Bắc Giang, con số này còn đạt đến 136%7 Tỉnh Quảng Nam đạt hơn 96%, đồng thời đã hoàn tất việc xây dựng cơ sở dữ liệu đất đai tại

4 huyện, thành phố thuộc tỉnh8… Song bên cạnh những con số khả quan này, tại một

số địa phương, công tác cấp GCNQSDĐ vẫn chưa đạt được mục tiêu đề ra, như các tỉnh Lào Cai, Hòa Bình… và thực tiễn cấp GCNQSDĐ ở các địa phương hiện nay cũng cho thấy khá nhiều những bất cập Theo đó, qua việc nghiên cứu pháp luật đất đai 2013, tác giả nhận thấy hệ thống pháp luật vẫn còn những tồn tại nổi bật chưa giải quyết được những bất cập trong thực tế như sau:

Thứ nhất, thời gian thực hiện thủ tục cấp GCNQSDĐ không được đảm bảo

6 20141202222135500.htm

http://baotintuc.vn/van-de-quan-tam/ha-noi-du-kien-cap-40500-giay-chung-nhan-quyen-su-dung-dat-7 dung-dat.html

http://www.bacgiang.gov.vn/ves-portal/22651/Tan-Yen:-Cap-hon-4.000-Giay-chung-nhan-quyen-su-8 cap-giay-chung-nhan-quyen-su-dung-726.html

http://gdla.gov.vn/index.php/vi/news/Hoat-dong-trong-nganh/Quang-Nam-Hon-96-dien-tich-dat-duoc-So với Nghị định 181/2004/NĐ-CP về hướng dẫn thi hành Luật Đất đai 2003 trước đây (Điều 121), Nghị định 43/2014/NĐ-CP hướng dẫn thi hành Luật đất đai

2013 đã có quy định cụ thể về thời gian thực hiện thủ tục hành chính về đất đai (Điều 61) Theo đó, tùy từng trường hợp cụ thể, thời gian thực hiện thủ tục cấp GCNQSDĐ

có sự khác nhau Tuy nhiên, việc đề ra thời hạn trong khi không có quy định về trách nhiệm nào đối với chính quyền địa phương trong việc đảm bảo thời hạn trên sẽ rất dễ khiến quy định trên của Nghị định 43 mang nặng tính hình thức, đơn thuần là đề ra một quy định chung chung không có chế tài đảm bảo Do vậy, thực tế luật đo bằng ngày nhưng thực tế thì đo bằng tháng bằng năm

Qua những phân tích cụ thể, tác giả cũng chỉ ra hai nguyên nhân cơ bản dẫn đến tình trạng nêu trên là do hiện tượng “vòi vĩnh” của cán bộ ở chính quyền địa phương

và do tình trạng nhiều trường hợp cấp chậm mà chính quyền không có lý do giải thích Bởi vậy, để khắc phục những vấn đề thực tiễn nêu trên, tác giả đề xuất yêu cầu đặt ra đối với Nhà nước là làm thế nào để luôn đảm bảo cho hoạt động quản lý Nhà nước duy trì đồng thời 2 yếu tố: Minh bạch và Trách nhiệm giải trình Cụ thể, minh bạch công khai trong các văn bản pháp luật về thẩm quyền, về trình tự, thủ tục, về các khoản thu nghĩa vụ tài chính, đồng thời có một cơ chế kiểm soát về việc thực hiện thủ tục hành chính, đặc biệt về mặt thời gian, là điều mà Việt Nam rất cần cho các cơ quan công quyền trong giai đoạn hiện nay

Thứ hai, người dân không nhận hoặc không làm GCNQSDĐ

GCNQSDĐ là cơ sở đảm bảo những quyền và lợi ích hợp pháp cho người sử dụng đất, do đó, là người sử dụng đất thì không ai là không muốn được cấp GCNQSDĐ Tuy nhiên, qua nghiên cứu, tác giả nhận thấy có những vấn đề đã và đang gây cản trở đến nguyện vọng này của người dân cũng như công tác quản lý của Nhà nước: Thứ nhất, do nghĩa vụ tài chính người sử dụng đất phải thực hiện khi được cấp GCNQSDĐ tương đối lớn; Thứ hai, vấn đề ngôn ngữ khi cấp GCNQSDĐ cho đồng bào dân tộc thiểu số dẫn đến khó khăn trong việc hoàn thành một thủ tục hành chính phức tạp như cấp GCNQSDĐ

Thứ ba, bất cập trong việc thực hiện cấp GCNQSDĐ đứng tên vợ chồng

Việc cấp GCNQSDĐ đứng tên vợ chồng được quy định tại Khoản 4 Điều 98 Luật Đất đai 2013 Quy định này hoàn toàn không phải là một nguyên tắc cấp GCNQSDĐ mới, mà đã được đề cập từ Luật Đất đai 2003 tại khoản 3 Điều 48 Tuy nhiên, cho đến nay, việc cấp GCNQSDĐ đứng tên vợ chồng gần như chỉ được thực hiện ở các đô thị lớn, nơi trình độ dân trí cao Còn ở các địa phương khác thì quy định này gần như không đi vào thực tiễn Nguyên nhân dẫn đến thực trạng này bên cạnh

trách nhiệm không nhỏ của các chính quyền địa phương.Trong điều kiện chính bản thân nhiều cán bộ còn chưa nắm kịp các chính sách đất đai, cộng với trình độ dân trí còn thấp như hiện nay thì mục tiêu đẩy nhanh việc cấp GCNQSDĐ, cấp đủ và cấp đúng sẽ còn gặp rất nhiều khó khăn

Bên cạnh đó, về mặt pháp luật, việc chuyển từ GCNQSDĐ đứng tên một người sang đứng tên vợ chồng trong trường hợp GCNQSDĐ đã cấp tại khoản 4 Điều 98 nêu

trên được quy định thực hiện trong trường hợp “nếu có yêu cầu” cũng có hạn chế xuất

phát từ điều kiện xã hội Việt Nam hiện nay Bởi lẽ, do yếu tố tâm lí của người Việt Nam; do việc cấp lại GCNQSDĐ đứng tên một người sang đứng tên vợ chồng cũng gây mất thời gian, tốn kém tiền bạc khiến người dân không thiết tha đối với việc đi làm lại GCNQSDĐ mới

Kết luận vấn đề, tác giả chỉ rõ: Công tác cấp GCNQSDĐ mặc dù đã được Nhà nước rất quan tâm và đẩy mạnh thực hiện nhưng công tác này đến bao giờ mới hoàn thành, đến bao giờ đất đai ở Việt Nam mới không còn tình trạng người sử dụng đất không có giấy tờ thì vẫn là một bài toán mà lời giải không đơn thuần chỉ nằm ở việc đề

ra những quy định pháp luật phù hợp mà còn nằm ở thực tiễn thực hiện của các cơ quan Nhà nước, kết hợp với tuyên truyền pháp luật, nâng cao dân trí và nhận thức pháp luật của người dân

2.9 Bình luận các quy định về tiền sử dụng đất, tiền thuê đất với tính cách là những nguồn thu quan trọng của ngân sách nhà nước từ đất đai

Qua nghiên cứu, tác giả chỉ ra Luật Đất đai 2013 và các Nghị định thi hành Luật Đất đai đã có những quy định sửa đổi, bổ sung khắc phục các hạn chế bất cập của pháp luật và cơ chế quản lý thu tiền thuê đất, tiền sử dụng đất, cụ thể như sau:

Thứ nhất, sửa đổi về đối tượng được giao đất có thu tiền sử dụng đất và đối

tượng thuê đất, tại các Điều 55, Điều 56 Luật Đất đai 2013 Theo đó, Luật quy định thống nhất một hình thức giao đất có thu tiền sử dụng đất áp dụng đối với tổ chức kinh

tế trong nước và nước ngoài thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở để bán hoặc để bán kết hợp cho thuê (không có sự phân biệt tổ chức trong nước và nước ngoài như trước) Đồng thời, Luật Đất đai 2013 đã mở rộng hơn nhiều về đối tượng được Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hàng năm và thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê Hạn chế sự phân biệt về hình thức giao đất, thuê đất giữa tổ chức, cá nhân trong nước

và người nước ngoài sử dụng đất tại Việt Nam

Thứ hai, Luật Đất đai 2013 kế thừa Điều 11 Nghị định 69/2009/NĐ - CP ngày

13/8/2009 quy định bổ sung về quy hoạch sử dụng đất, giá đất, thu hồi đất, bồi thường,

hỗ trợ và tái định cư, đồng thời quy định bổ sung: Theo đó, áp dụng giá đất cụ thể (mà không áp dụng Bảng giá đất xây dựng 5 năm một lần) trong các trường hợp: Tính tiền