Bình luận chế độ quản lý nhà nước về đất đai theo Luật Đất đai 2013

BỘ TƯ PHÁP TRƯỜNG ĐẠI HỌC LUẬT HÀ NỘI -*** - ĐỀ TÀI KHOA HỌC CẤP TRƯỜNG BÌNH LUẬN CHẾ ĐỘ QUẢN LÝ NHÀ NƯỚC VỀ ĐẤT ĐAI THEO LUẬT ĐẤT ĐAI 2013 Chủ nhiệm đề tài: TS Trần Quang Huy Trường Đại học Luật Hà Nội MÃ SỐ: LH – 2014 – 50 / ĐHL - HN Hà Nội, 2015 NHỮNG NGƯỜI THAM GIA THỰC HIỆN ĐỀ TÀI STT HỌ VÀ TÊN NƠI CÔNG TÁC TS Trần Quang Huy Trường ĐH Luật HN TƯ CÁCH THAM GIA Chủ nhiệm đề tài; Tác giả CĐ05; CĐ16 Thư ký đề tài; TS Nguyễn Thị Nga Trường ĐH Luật HN Tác giả CĐ03; CĐ04; CĐ07; CĐ13 PGS TS Nguyễn Quang Tuyến Trường ĐH Luật HN Tác giả CĐ01; CĐ02 TS Nguyễn Thị Dung Trường ĐH Luật HN Tác giả CĐ15; CĐ17 TS Nguyễn T Hồng Nhung Trường ĐH Luật HN Tác giả CĐ11 TS Phạm Thu Thủy Trường ĐH Luật HN Tác giả CĐ06; CĐ08 ThS Đỗ Xuân Trọng Trường ĐH Luật HN Tác giả CĐ12; CĐ14 ThS Lê thị Ngọc Mai Trường ĐH Luật HN Tác giả CĐ09; CĐ10 MỤC LỤC Trang PHẦN I: Báo cáo tổng thuật PHẦN II: Các chuyên đề nghiên cứu 52 Chuyên đề 1: Tổng quan chung vấn đề quản lý nhà nước đất đai, nội dung quản lý nhà nước đất đai Tác giả: PGS TS Nguyễn Quang Tuyến 52 Chuyên đề 2: Nghiên cứu mơ hình quản lý nhà nước nội dung quản lý đất đai số nước khu vực giới- Kinh nghiệm thực tiễn cho Việt Nam Tác giả: PGS TS Nguyễn Quang Tuyến 70 Chuyên đề 3: Bình luận quy định quy hoạch kế hoạch sử dụng đất Tác giả: TS Nguyễn Thị Nga 98 Chuyên đề 4: Bình luận quy định hệ thống thông tin đất đai Tác giả: TS Nguyễn Thị Nga 110 Chuyên đề 5: Bình luận quy định giao đất, cho thuê đất Tác giả: TS Trần Quang Huy 121 Chuyên đề 6: Bình luận quy định chuyển mục đích sử dụng đất Tác giả: TS Phạm Thu Thủy 135 Chuyên đề 7: Bình luận quy định trường hợp thu hồi đất Tác giả: TS Nguyễn Thị Nga 146 Chuyên đề 8: Bình luận quy định bồi thường, hỗ trợ tái định cư Tác giả: TS Phạm Thu Thủy 160 Chuyên đề 9: Bình luận quy định đăng ký đất đai Tác giả: ThS Lê Thị Ngọc Mai 174 Chuyên đề 10: Bình luận quy định cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất Tác giả: ThS Lê Thị Ngọc Mai 187 Chuyên đề 11: Bình luận quy định tiền sử dụng đất, tiền thuê đất với tính cách nguồn thu quan trọng ngân sách nhà nước từ đất đai Tác giả: TS Nguyễn Thị Hồng Nhung 197 Chuyên đề 12: Bình luận quy định khoản thuế liên quan đến đất đai, tác động sắc thuế liên quan đến nguồn thu ngân sách từ đất đai Tác giả: ThS Đỗ Xuân Trọng 205 Chuyên đề 13: Bình luận quy định thủ tục hành đất đai Tác giả: TS Nguyễn Thị Nga 223 Chuyên đề 14: Bình luận hòa giải giải tranh chấp đất đai Luật đất đai 2013 Tác giả: ThS Đỗ Xuân Trọng 241 Chuyên đề 15: Bình luận quy định giải tranh chấp đất đai Tác giả: TS Nguyễn Thị Dung 248 Chuyên đề 16: Bình luận quy định tra, kiểm tra xử lý vi phạm pháp luật đất đai Tác giả: TS Trần Quang Huy 260 Chuyên đề 17: Bình luận quy định giá đất, tác động giá đất việc thị trường hóa quan hệ đất đai theo quy định Luật Đất đai năm 2013 Tác giả: TS Nguyễn Thị Dung 277 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO 290 PHẦN I BÁO CÁO TỔNG THUẬT MỞ ĐẦU Tính cấp thiết đề tài nghiên cứu Đất đai yếu tố thiếu quốc gia Ngay từ loài người biết chăn ni trồng trọt, vấn đề sử dụng đất đai khơng đơn giản phát triển song song với tiến khoa học kỹ thuật, kinh tế, xã hội, trị… Khi xã hội phát triển đất đai giữ vị trí quan trọng Mác khẳng định : “Lao động cha Đất mẹ sản sinh cải vật chất” Bởi lẽ, đất đai tư liệu sản xuất đặc biệt khơng thể thay được, khơng có đất đai khơng có ngành sản xuất nào, khơng có q trình lao động diễn khơng có tồn xã hội lồi người Khơng vậy, xã hội phát triển nhu cầu sử dụng đất ngày lớn đất đai lại có hạn, điều làm cho quan hệ người với đất đai ngày trở nên phức tạp Do đó, việc quản lý nhà nước đất đai mục tiêu quốc gia thời đại nhằm nắm quản lý chặt quỹ đất đảm bảo việc sử dụng đất đai tiết kiệm có hiệu Nhìn nhận rõ vấn đề tất yếu khách quan nêu trên, Đảng Nhà nước ta bước hoàn thiện hệ thống pháp luật đất đai luật có liên quan với nhiều thay đổi quản lí nhà nước đất đai Theo đó, từ việc thực Luật Đất đai1987, Luật Đất đai 1993, qua hai lần sửa đổi (1998, 2001) Luật Đất đai 2003 Trên sở tổng kết, đánh giá đúc rút kinh nghiệm từ trình áp dụng pháp luật, vướng mắc nảy sinh, từ phản hồi quan, tổ chức người dân trình thực thi pháp luật , văn ban hành sau có điểm tiến thay đổi hợp lý văn trước Đến Luật Đất đai 2003, công tác quản lý đất đai có nhiều chuyển biến tích cực dần vào nề nếp, công tác quy hoạch sử dụng đất triển khai đồng cấp ngành, việc phân bổ quỹ đấtđáp ứng cho mục tiêu kinh tế xã hội, chuyển dịch cấu sử dụng đất tương thích với cấu kinh tế xã hội, quỹ đất nông nghiệp đáp ứng nhu cầu an ninh lương thực quốc gia, đất dành cho công nghiệp, dịch vụ, phát triển kết cấu hạ tầng bước đáp ứng nghiệp công nghiệp hóa, quyền người sử dụng đất ngày mở rộng Thị trường bất động sản, có thị trường quyền sử dụng đất tạo chế hoạt động, phát triển tương đối đồng Chính sách tài bước hồn thiện theo hướng tiếp cận chế thị trường, đưa đất đai trở thành nguồn nội lực lớn, nguồn vốn để phát triển đất nước Bên cạnh đó, hệ thống tổ chức máy quản lý nhà nước đất đai củng cố, mở rộng, đặc biệt sở, cán làm công tác quản lý đất đai tăng cường; cải cách thủ tục hành đất đai quan tâm, đẩy mạnh; công tác giải khiếu nại, tố cáo đất đai ngành, cấp quan tâm, tình trạng khiếu kiện đất đai bước hạn chế, góp phần bảo đảm an ninh trị trật tự xã hội Song, trình thi hành pháp luật đất đai bộc lộ nhiều hạn chế vướng mắc Chủ trương, sách pháp luật đất đai số nội dung chưa rõ, chưa phù hợp, nhiều nội dung điểm nghẽn lớn trình đảm bảo lợi ích Nhà nước, doanh nghiệp nhân dân, đặc biệt vấn đề thu hồi đất phục vụ cho mục tiêu phát triển kinh tế lạm dụng nhiều địa phương Các quy định giá đất khiên cưỡng khơng phù hợp với quy luật thị trường Hệ thống pháp luật đất đai cồng kềnh, thiếu đồng bộ, nhiều điểm chưa thống hệ thống pháp luật đất đai khơng tương thích với nhiều luật khác Bộ luật Dân sự, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản, Luật Đầu tư… Nhằm tiếp tục hoàn thiện hệ thống pháp luật đất đai để khắc phục tồn nói trên, ngày 29/11/2013, Luật Đất đai 2013 Quốc hội thơng qua gồm 14 chương 212 điều, có hiệu lực pháp lý từ ngày 1/7/2014 đạo luật quan trọng nhằm góp phần ổn định kinh tế xã hội, xây dựng quan hệ đất đai tảng chế độ sở hữu toàn dân đất đai, đưa quan hệ đất đai lên tầm cao thời kỳ công nghiệp hóa đại hóa đất nước Đạo luật hàng triệu đồng bào nước đóng góp ý kiến, ngành trung ương, quan nhà nước địa phương thảo luận hàng nghìn họp, hội thảo khoa học nhằm hồn thiện chế định luật đất đai Luật Đất đai 2013 đánh giá có thay đổi chất, đó, chế định quản lí nhà nước đất đai nội dung sửa đổi, bổ sung để phù hợp với thực tiễn xu hướng hội nhập tồn cầu hóa giai đoạn Để góp phần tìm hiểu, nghiên cứu Luật Đất đai 2013, triển khai thi hành quy định Luật đất đai mới, tăng cường công tác tuyên truyền giáo dục phổ biến sách, pháp luật đất đai đến người làm công tác quản lý nhà nước, đến người sử dụng đất, nhóm tác giả lựa chọn nội dung: “ Bình luận chế độ quản lý nhà nước đất đai Luật Đất đai 2013” làm đề tài nghiên cứu Tình hình nghiên cứu Luật Đất đai 2013 Quốc hội thông qua ngày 29/11/2013 sở kế thừa phát huy tất thành tựu đạt quản lý nhà nước đất đai từ trước tới nay, đặc biệt 10 năm qua thực thi Luật Đất đai 2003 Do vậy, túy liên quan đến tình hình nghiên cứu nêu số tài liệu quan trọng sau đây: + Bản tổng hợp ý kiến ngành, ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương, ý kiến nhân dân phương tiện thơng tin đại chúng góp ý cho việc sửa đổi luật đất đai liên quan đến quản lý nhà nước đất đai + Báo cáo Bộ Tài nguyên Môi trường tổng hợp ý kiến góp phần sửa đổi Luật đất đai + Báo cáo cáo thẩm tra Ủy ban Pháp luật Quốc hội Dự án luật đất đai sửa đổi; + Các kỷ yếu Hội thảo Bộ Tài nguyên Môi trường, Viện Nghiên cứu lập pháp; Trường Đại học Luật Hà Nội tổ chức đóng góp ý kiến để xây dựng Luật đất đai thời gian vừa qua + Các viết đăng tạp chí chủ yếu như: Tạp chí Luật học, Tạp chí Nhà nước Pháp luật, Tạp chí tra, Tạp chí Dân chủ Pháp luật, Tạp chí Tài ngun Mơi trường đóng góp ý kiến cho việc sửa đổi Luật Đất đai + Các đóng góp ý kiến việc xây dựng Luật đất đai khuyến nghị Ngân hàng giới (WB) việc hoàn thiện pháp luật đất đai Việt Nam Phương pháp nghiên cứu Để thực mục đích, đề tài dựa quan điểm vật biện chứng vật lịch sử chủ nghĩa Mác-Lê nin, quan điểm Đảng Nhà nước ta sách pháp luật đất đai thời kỳ cơng nghiệp hố, đại hố đất nước xu hội nhập; nghiên cứu quan điểm, luận điểm chuyên gia khoa học pháp lý Việt Nam nội dung có liên quan trực tiếp gián tiếp đến quản lý nhà nước đất đai - xem sở phương pháp luận giải vấn đề thuộc nội dung đề tài Bên cạnh đó, đề tài sử dụng phương pháp nghiên cứu khoa học, cụ thể như: phương pháp tổng hợp; phương pháp phân tích, đánh giá; phương pháp hệ thống; phương pháp lịch sử cụ thể; phương pháp thống kê; phương pháp so sánh luật học… để đảm bảo cho lập luận nhóm tác giả đưa có tính logic, chặt chẽ thuyết phục Mục đích nghiên cứu đề tài Đề tài bình luận khoa học “Bình luận chế độ quản lý nhà nước đất đai Luật Đất đai 2013” nhằm đạt mục đích sau: Thứ nhất, phân tích, bình luận làm sáng tỏ quy định pháp luật hành nội dung quản lý nhà nước đất đai Luật Đất đai 2013 Thứ hai, tìm hiểu quy định pháp luật để góp phần đưa Luật vào sống, truyên truyền, giáo dục phổ biến pháp luật đất đai đến cấp, ngành người, giáo dục ý thức pháp luật đất đai nhân dân để thực thực tốt pháp luật đất đai Thứ ba, thông qua việc nghiên cứu để giúp quan quản lý nhà nước đất đai hiểu rõ nội dung quản lý nhà nước để thực thi pháp luật, thấy rõ trách nhiệm để tăng cường hoạt động quản lý nhà nước đất đai Thứ tư, kết nghiên cứu đề tài góp phần cung cấp thêm nguồn tài liệu cho giảng viên, sinh viên nghiên cứu, tìm hiểu phát triển tốt giảng dạy, học tập nghiên cứu khoa học Đối tượng phạm vi nghiên cứu Đối tượng nghiên cứu đề tài là: Bình luận quy định cụ thể Luật Đất đai năm 2013 nội dung quản lý nhà nước đất đai Phạm vi nghiên cứu đề tài là: Về phạm vi nghiên cứu, đề tài khơng đánh giá, bình luận, phân tích tất 15 nội dung quản lý nhà nước đất đai, mà tập trung nội dung sau đây: Bình luận quy định quy hoạch kế hoạch sử dụng đất; Bình luận quy định giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất, chuyển mục đích sử dụng đất, đăng ký quyền sử dụng đất, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; tài đất đai giá đất; giải tranh chấp đất đai tra, giám sát, xử lý vi phạm pháp luật đất đai Nội dung nghiên cứu Để đạt mục đích nêu trên, đề tài tập trung nghiên cứu số nội dung chủ yếu sau: - Nghiên cứu số vấn đề lý luận quản lý nhà nước đất đai, nội dung quản lý nhà nước đất đai - Nghiên cứu sách, pháp luật số quốc gia giới khu vực quản lý nhà nước đất đai rút kinh nghiệm cần thiết cho Việt Nam trình xây dựng pháp luật tổ chức thực thi có hiệu nội dung thực tế; - Phân tích, đánh giá pháp luật thực định quản lý nhà nước đất đai kể từ Luật Đất đai 2013 trở trước sở lồng ghép với việc nghiên cứu thực tiễn áp dụng pháp luật vấn đề số địa bàn, khu vực nhằm thành tựu đạt góc độ pháp luật chế thực thi Đồng thời, tồn tại, bất cập, không phù hợp chế định cụ thể nguyên nhân trực tiếp tác động tới thực tiễn thi hành khó khăn phức tạp thời gian qua; - Phân tích đánh giá tính thống nhất, tính hợp lý, tính khả thi tính hiệu quy phạm pháp luật đất đai quản lý nhà nước đất đai Từ góp phần hiểu rõ nội dung quản lý nhà nước đất đai không cho người làm quản lý mà người sử dụng đất thực quyền tiếp cận đất đai PHẦN BÁO CÁO TỔNG HỢP KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU Về bản, đề tài bao gồm 16 chuyên đề, chia thành nội dung sau: - Tổng quan chung vấn đề quản lý nhà nước đất đai - Bình luận nội dung chế định quản lí nhà nước đất đai về: Quy hoạch kế hoạch sử dụng đất; Hệ thống thông tin đất đai; Giao đất, cho thuê đất; Chuyển mục đích sử dụng đất; Các trường hợp thu hồi đất; Bồi thường, hỗ trợ tái định cư; Đăng ký đất đai; Cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất; Tiền sử dụng đất, tiền thuê đất; Các khoản thuế liên quan đến đất đai; Giá đất; Thủ tục hành đất đai; Giải tranh chấp đất đai tra, kiểm tra xử lý vi phạm pháp luật đất đai Tổng quan chung vấn đề quản lý nhà nước đất đai 1.1 Khái niệm quản lý nhà nước Bằng việc dựa khái niệm quản lý nhà nước góc độ thuật ngữ hành chính; Dựa theo Từ điển Luật học; Từ điển Giải thích thuật ngữ Luật học theo Giáo trình Luật hành Việt Nam, tác giả nhận dạng đặc trưng loại hình quản lý nhà nước gồm năm đặc điểm sau: (1) Quản lý nhà nước thực dựa sở quyền lực nhà nước; (2) Chủ thể quản lý nhà nước tổ chức hay cá nhân mang quyền lực nhà nước trình tác động tới đối tượng quản lý; (3) Khách thể quản lý nhà nước trật tự quản lý nhà nước; (4) Pháp luật phương tiện chủ yếu để quản lý nhà nước; (5) Quản lý nhà nước giới hạn phạm vi lãnh thổ quốc gia phân biệt với quản lý mang tính chất nội tổ chức xã hội, đồn thể, đơn vị, xí nghiệp, cộng đồng dân cư mang tính tự quản 1.2 Khái niệm quản lý nhà nước đất đai Quản lý nhà nước đất đai thuật ngữ sử dụng phổ biến văn pháp luật đất đai Tuy nhiên, Luật Đất đai 2003, Luật Đất đai 2013, phần giải thích thuật ngữ lại không đề cập đến khái niệm Trên sở tìm hiểu khái niệm quản lý nhà nước nói chung, đưa quan niệm quản lý nhà nước đất đai sau: Quản lý nhà nước đất đai hoạt động quan có thẩm quyền theo quy định pháp luật việc xây dựng tổ chức thực thực tế sách Nhà nước lĩnh vực đất đai Bên cạnh đặc điểm quản lý nhà nước nói chung, quản lý nhà nước đất đai mang số đặc trưng đặc thù sau đây: Thứ nhất, quản lý nhà nước đất đai tiếp cận vận hành quan điểm quản lý tổng hợp nguồn tài nguyên thiên nhiên phát triển bền vững; Thứ hai, quản lý nhà nước đất đai mang tính chất quản lý tổng hợp đa ngành, đa lĩnh vực; Thứ ba, quản lý nhà nước trường Về lý thuyết, giá đất cụ thể thường cao mức gía xác định bảng giá đất Khơng thể phủ nhận yếu tố tích cực thay đổi chế xác định giá đất nay, đặc biệt tham gia tổ chức định giá đất độc lập hội đồng thẩm định giá đất Mặc dù vậy, hội đồng thẩm định giá đất chưa phải chế mà xã hội mong đợi Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh định thành lập hội đồng thẩm định giá đất, thành phần hội đồng thẩm định giá đất Chủ tịch UBND cấp tỉnh làm chủ tịch hội đồng thẩm định giá, ban hành định cuối giá đất,kể trường hợp có tranh chấp khiếu nại giá đất 1.2 Về phương pháp định giá đất Định giá ước tính giá trị quyền sở hữu bất động sản cụ thể hình thái tiền tệ cho mục đích xác định Đây cơng vệc vừa mang tính khoa học vừa mang tính nghệ thuậtnghệ thuật bày tỏ quan điểm dạng tính tốn để đạt mối quan tâm định, thời điểm định Hoạt động này, đòi hỏi phải thực nhà chun mơn có lực, đào tạo chuyên nghiệp Với việc phân tích liệu, thơng tin có liên quan để đến xác định giá trị tài sản cần định giá, nhà định giá cần có kỹ nắm thông tin đưa đánh giá phù hợp Tùy thuộc vào mục đích quản lý mà xác định mục đích việc định giá đất Thơng thường, quốc gia giới sử dụng kết định giá đất làm cho việc tính thuế đất; thuế chuyển nhượng đất; tiến hành bồi thường Nhà nước thu hồi đất trưng mua đất đai cho mục đích cơng cộng; thực hoạt động cải tạo, bồi bổ làm tăng giá trị đất đai giải tranh chấp đất đai Ở việt Nam, theo quy định Luật Kinh doanh bất động sản Luật Đất đai năm 2003, hoạt động định giá đất tiến hành bên có yêu cầu thực mối quan hệ Nhà nước với người sử dụng đất thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, bồi thường cho người sử dụng đất có đất bị Nhà nước thu hồi * Phương pháp so sánh trực tiếp: Là phương pháp định giá dựa sở phân tích mức giá đất tương tự với với đất cần định giá, có giao dịch phổ biến, giao dịch thành công gần với thời điểm cần định giá Nếu dựa thông tin, số 280 liệu đầy đủ thu thập nói phương pháp tốt sử dụng cách phổ biến Bởi giá trị thị trường mảnh đất, bất động sản ln có mối liên hệ với giá trị bất động sản tương tự giao dịch Từ đất với vị trí diện tích cụ thể với đơn vị lo lường phù hợp, ví dụ đất xác định m2 mét dài, đất nông nghiệp xác định sào ha…đã giao dịch sử dụng làm để so sánh với đất khác Trên sở đó, yếu tố ảnh hưởng đến giá trị đất cần định giá có tăng lên giảm tùy theo mức độ tốt xấu đất sử dụng để so sánh với đất cần định giá Nội dung phương pháp là, sử dụng giá bán đất tương tự, có mục đích sử dụng, có sở hạ tầng điều kiện kinh tế xã hội để phân tích, so sánh với mục đích cuối đưa đánh giá, dẫn định đất cần định giá * Phương pháp thu nhập ( gọi phương pháp đầu tư) Là phương pháp định giá sở chuyển đổi dòng thu nhập tương lai có từ việc khai thác đất cần định giá thành giá trị vốn để ước tính giá trị thị trường đất cần định giá Dưới góc đội pháp lý, phương pháp thu nhập xác định phương pháp định giá đất tính thương số mức thu nhập ròng thu bình quân năm đơn vị diện tích đất so với lãi suất tiền gửi tiết kiệm bình qn năm tính đến tời điểm định giá đất loại tiền gửi VND kỳ hạn 12 tháng ngân hàng thương mại Nhà nước có mức lãi suất tiền gửi tiết kiệm cao địa bàn cấp tỉnh Phương pháp dựa nguyên tắc : giá trị thu nhập hàng năm mà đất tạo giá trị vốn đất có liên quan chặt chẽ với từ thu nhập mà đất tạo suy giá trị đất Như vậy: giá trị đất tính cách vốn hóa thu nhập ước tính tương lai theo mặt giá trị tại; Là q trình chuyển đổi dòng thu nhập hàng năm thành tổng số vốn Xét chất, phương pháp vốn hóa tính đến gía trị thời gian cuả tiền tệ Điều thu nhập đất thường xảy khoảng thời gian giá trị đồng tiền thời điểm khác khác Vì thế, cần phải quy đổi tất giá trị thành giá trị đồng 281 tiền thời điểm định thời điểm lựa chọn thời điểm Mặt khác, vấn đề mang tính chất nguyên lý cần phải tính tới sử dụng phương pháp định giá là, đặc tính cá biệt, tính cố định vị trí, khơng gia tăng diện tích tính ổn định lâu dài trình sử dụng đất đai Do vậy, đất, giá trị khơng đem lại thu nhập cho người sử dụng đất mà trì thu nhập tương lai Với ưu điểm hiệu việc xác định giá trị mà nhà đầu tư dùng để tạo thu nhập, ví dụ bất động sản thương mại, dịch vụ, công nghiệp, nông nghiệp, nhà đất, đặc biệt đất trống có khả tạo thu nhập tương lai Trong trường hợp này, đất đai coi dạng vốn đầu tư, giúp cho việc sử dụng đất đai có hiệu * Phương pháp thặng dư Phương pháp thặng dư gọi phương pháp phát triển giả thiết hay phương pháp tính ngược Gía đất đai trường hợp đưa đất có khả phát triển, sử dụng tạo thu nhập Là phương pháp ước tính giá trị tài sản sở ước tính giá trị tài sản phát triển sau trừ chi phí phát sinh để tạo phát triển Trong lĩnh vực đất đai, phương pháp thặng dư sử dụng để định giá đất đất có tiềm phát triển theo quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng phép chuyển mục đích sử dụng đất để sử dụng cao tốt cách loại trừ tổng chi phí ước tính khỏi tổng doanh thu phát triển giả định bất động sản Rõ ràng, giá đất không thu nhập xác định người sử dụng đất mà mang lại cho người thu nhập kỳ vọng tương lai Với phương án “sử dụng cao tốt nhất” với yếu tố chi phối tự nhiên, kinh tế – xã hội quan trọng để tìm tiềm phát triển đất Ví dụ, thay đổi quy hoạch sử dụng đất, hoàn thiện sở hạ tầng, thay đổi khả thu nhập phận cư dân địa phương Do vậy, phương pháp thặng dư áp dụng để định giá đất có tiềm phát triển tái phát 282 triển Việc định gía bất động sản đất đai theo phươnng pháp thực người mua cho rằng, đất có giá trị cao đầu tư phát triển Vì vậy, đất cần định giá trường hợp phải chứa đựng giá trị tiềm tiếp tục đầu tư phát triển Phương pháp thặng dư đặc biệt có ưu sử để định giá đất đai trường hợp nhà đầu tư định khả đầu tư mức độ đầu tư, trường hợp tham gia đấu giá quyền sử dụng đất Hơn phương pháp áp dụng để định giá thiếu thông tin đất, thơng tin thị trường phù hợp đánh giá đất đai giá trị tiềm ẩn từ loại tài sản tương đối lớn * Phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất Phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất phương pháp xác định giá đất cách sử dụng hệ số điều chỉnh giá đất nhân với giá đất bảng giá đất Uỷ ban nhân dan tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương ban hành Trong hoạt động định gía phương pháp hệ số điều chỉnh có ưu vào giá thị trường nên có sở đảm bảo để khách hàng quan Nhà nước có thẩm quyền cơng nhận Tuy nhiên, lượng thơng tin khơng xác khơng minh bạch giao dịch tương tự ảnh hưởng tới kết định giá Quy định dụng việc sử phương pháp hệ số điều chỉnh không mang lại nhiều kỳ vọng cho công chúng xã hội việc rút ngắn khoảng cách giá đất Nhà nước với giá thị trường giới hạn phạm vi áp dụng Theo quy định Điều 18 nghị định 44/2014-NĐ-CP giá đất cụ thể xác định phương pháp hệ số điều chỉnh áp dụng cho trường hợp quy định điểm a, b, c, d khoản Điều 114 khoản Điều 172, khoản Điều 189 Luật đất đai mà đất khu đất dự án có giá trị 30 tỷ thành phố trực thuộc trung ương; 10 tỷ đồng tỉnh miền núi, vùng cao; 20 tỷ tỉnh lại; trường hợp thuê đất hàng năm mà phải xác định lại đơn giá thuê đất để điều chỉnh cho chu kỳ tiếp theo; giá khởi điểm để đấu giá quyền sử dụng đất Nhà nước thu tiền cho thuê đất hàng năm Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh định hệ số điều chỉnh giá đất Những Phương pháp định giá đất nói phương pháp truyền thống áp dụng phổ biến nhiều quốc gia giới Việc lựa chọn 283 phương pháp phụ thuộc vào công dụng đất; thông tin thị trường thông tin đất, quy định cuả pháp luật trình độ chuyên gia định giá Để tiếp cận với phương pháp định giá đại hiệu quả, nhà định giá chuyên nghiệp quốc gia phát triển tiến hành hợp tác với tổ chức định giá nhiều quốc gia giới Vấn đề cần nhận cho phép thực Việt Nam nhằm nâng cao lực mức độ hạn chế nhà định giá Trong kinh tế thị trường, phương pháp so sánh cần sử dụng cách phổ biến ưu tiếp cận thị trường so với phương pháp định giá khác, sử dụng giá thị trường làm để xác định giá trị mảnh đất cụ thể Những phương pháp định giá lại áp dụng mục tiêu định giá định với loại đất định Tuy nhiên, bên cạnh việc lựa chọn phương pháp định giá công tác tổ chức, phát triển nguồn nhân lực định giá để tiếp cận với phương thức định giá quốc tế yêu tiên hàng đầu q trình hồn thiện thực thi pháp luật định giá đất Việt Nam Sự tác động giá đất việc thị trường hóa quan hệ đất đai Theo quy định Hiến pháp năm 1980 Luật Đất đai 1987, Mọi quan hệ đất đai lúc đóng khung trạng thái vật giá đất không thừa nhận, đất đai khơng coi hàng hóa Sự kiểm sốt chi phối ngược quy luật làm cho xã hội Việt Nam thời khơng trì trệ, thụ động kinh tế bao cấp Điều chấm dứt đời Hiến pháp 1992 Luật Đất đai 1993, đất đai thừa nhận hàng hóa Sự tồn giá đất Nhà nước thừa nhận Lần sau mười hai năm ngăn cấm, quyền sử dụng đất lại phép giao dịch, trao đổi thị trường Tuy nhiên, vận động quan hệ đất đai theo chế thị trường thực cách hạn chế Gía đất Nhà nước quy định công cụ để Nhà nước điều tiết quan hệ đất đai mặt kinh tế, sở quy định nghĩa vụ tài người sử dụng đất Nhà nước Cho đến Luật Đất đai 2013, vấn đề giá đất có bước tiến dài Về mặt nguyên tắc, có nhiều tiến theo hướng thừa nhận việc xác định giá trị quyền sử dụng đất 284 phải phù hợp với giá thị trường (theo Điều 112 Luật Đất đai), trường hợp áp dụng trực tiếp giá thị trường mở rộng (mở rộng trường hợp bắt buộc đấu giá quyền sử dụng đất, thông qua tổ chức dịch vụ để xác định giá đất… Cơ chế định giá đất Nhà nước điều chỉnh theo hướng linh hoạt hợp lý phân hóa bảng giá đất cụ thể Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh quy định áp dụng cho trường hợp khác quy định Điều 114 Luật Đất đai Mở rộng biên độ dao động khung giá Chính phủ ban hành giá đất Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định Chính phủ Ủy ban nhân dân cấp tỉnh phải ban hành khung giá đất bảng giá đất giá đất phổ biến thị trường tăng từ 20% trở lên so với giá tối đa giảm 20% trở lên so với giá tối thiểu phải điều chỉnh cho phù hợp Quy định thể thay đổi Nhà nước việc điều tiết quan hệ đất đai Đó là, giá đất Nhà nước quy định phải theo sát giá thị trường, để phản ánh kịp thời biến động giá đất thị trường Muốn vậy, cần phải khắc phục hạn chế từ chênh lệch giá đất Nhà nước quy định với giá thị trường; đưa yếu tố thị trường vào quan hệ đất đai Mở rộng trường hợp áp dụng giá thị trường cho quan hệ Nhà nước với người sử dụng đất Để đạt điều đó, biện pháp quan trọng thực là, triệt để áp dụng biện pháp đấu giá quyền sử dụng đất Nhà nước giao đất cho thuê đất Đây phương thức tối ưu điều kiện giá đất thị trường chưa sử dụng làm cho giao dịch Nhà nước người sử dụng đất Đấu giá quyền sử dụng đất việc quan Nhà nước có thẩm quyền lựa chọn nhà đầu tư cá nhân, tổ chức thuộc thành phần kinh tế để giao đất, cho thuê đất hình thức đấu giá cơng khai, người trả giá cao nhận quyền sử dụng đất đấu giá Việc định giá sàn làm đấu giá quyền sử dụng đất nguyên tắc phù hợp với giá thị trường xem môt yếu tố tạo hợp lý giảm thiểu hạn chế trình thực thi chế xác định giá đất Luật Đất đai 2013 quy định rõ trường hợp đấu giá quyền sử dụng đất trường hợp không đấu giá quyền sử dụng đất (Điều 118), điều kiện để tổ chức thực đấu giá quyền sử dụng đất điều kiện tổ chức, cá nhân tham gia đấu giá quyền sử dụng đất (Điều 119) Những quy định thể chủ trương Nhà nước giao đất, cho thuê đất không 285 thông qua đấu giá trường hợp sử dụng đất khơng nhằm mục đích kinh doanh trường hợp Nhà nước cần ưu tiên để thực sách phát triển kinh tế -.xã hội Sự thay đổi bước đột phá phương thức tiếp cận điều hành quan hệ đất đai Nhà nước phù hợp với quy luật kinh tế thị trường phản ứng tích cực trước nhu cầu nội tại, tất yếu q trình phát triển Để trở thành liều thuốc chữa trị bệnh thị trường nay, giảm thiểu chế xin – cho,hướng tới minh bạch hoạt động giao đất, cho thuê đất Nhà nước, đấu giá quyền sử dụng đất cần phải thực cách trung thực, khách quan bình đẳng pháp luật Tuy nhiên, khoản 3, Điều 118 quy định, trường hợp đất đưa đấu khơng có người tham gia có người tham gia đấu giá, tổ chức đấu giá hai lần khơng thành Nhà nước tiến hành giao đất, cho thuê đất mà đấu giá Xét mặt hình thức giải pháp tình cần thiết Song, để giải tận gốc rễ rắc rối lĩnh vực đất đai phải có chế thừa nhận giá trị kết định giá tổ chức định giá đất độc lập cần phải sử dụng kết cho trường hợp nói Trước mắt,có thể quy định, có tổ chức tham gia đấu giá tổ chức đấu giá không thành UBND cấp tỉnh xác định giá đất thông qua tổ chức dịch vụ định không cần phải thành lập hội đồng định giá hội đồng thẩm định giá Các tổ chức phải tiến hành định giá đất theo nguyên tắc khách quan, trung thực Nếu kết định giá khơng xác, gây thiệt hại cho Nhà nước người sử dụng đất phải bồi thường theo quy định Luật Kinh doanh bất động sản Mặt khác, việc mở rộng quan hệ đất đai việc áp dụng giá đất thị trường hạn chế tồn kênh ngầm thị trường sơ cấp Trên thực tế, áp dụng giá đất Nhà nước quy định để có quyền sử dụng đất số tiền mà người sử dụng đất bỏ không tiền sử dụng đất, tiền thuê đất theo quy định pháp luật mà bao gồm chi phí thường gọi chi phí bơi trơn để có quyền sử dụng đất Những chi phí mảnh đất màu mỡ để ni dưỡng tình trạng tiêu cực, tham nhũng lĩnh vực đất đai 286 Về chu kỳ định giá đất Luật Đất đai năm 2013 quy định thời hạn 05 lần tùng loại đất theo vùng Trong thời gian thực khung giá đất mà giá đất phổ biến thị trường tăng từ 20% trở lên so với giá tối đa hoạc giảm 20% trở lên so với giá tối thiểu khung giá Chính phủ điều chỉnh cho phù hợp Sự thay đổi có giá trị hạn chế từ chu kỳ định giá đất trước Với thòi hạn điều chỉnh ngắn, khơng thể tránh khỏi tình trạng kích thích tăng giá giả tạo gây bất ổn cho thị trường Theo quy định hành, bảng giá đất Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh quy định điều chỉnh như quy định chu kỳ định giá khung giá đất Chính phủ Theo kinh nghiệm qc gia giới chu kỳ định giá thường quy định tối thiểu ba năm lần, chí sáu năm lần kinh tế phát triển ổn định Đối với Việt nam, quốc gia thời kỳ phát triển, vậy, giá đất tăng nhanh, ảnh hưởng tới nên kinh tế điều khó tránh khỏi Song, để góp phần kiềm chế việc tăng giá đất, hạn chế tình trạng lạm phát thay đổi chu kỳ định giá đất sử dụng giải pháp quan trọng góp phần không nhỏ cho nỗ lực Nhà nước việc cân thúc đẩy kinh tế phát triển Bắt đầu từ năm 1993, giá đất trở thành công cụ quan trọng để Nhà nước điều tiết quản lý quan hệ đất đai mặt kinh tế, yếu tố thị trường bất động sản, đặc biệt thị trường quyền sử dụng đất Đây điều kiện quan trọng để quyền sử dụng đất trở thành loại hàng hóa đặc biệt giao dịch thị trường Tuy nhiên, yếu tố phát triển lành mạnh có giá đất phù hợp Đây vấn đề Hiện nhiều bất ổn.Từ Luật Đất đai năm 2003, Nhà nước quy định đất đai có giá tùy theo trường hợp cụ thể mà người sử dụng đất phải trả tiền sử dụng đất tiền thuê đất.Trên sở quyền pháp lý mà Nhà nước trao cho người sử dụng đất, giao dịch đất đai thực theo thỏa thuận giá yếu tố thị trường Với việc thừa nhận tồn hai loại giá đất, giá đất Nhà nước quy định giá thị trường - Luật Đất đai năm 2003 Luật Đất đai năm 2013 thức xác nhận yếu tố thị trường vận hành quan hệ đất đai Việt Nam Trên sở chế độ sở hữu toàn dân đất đai, người sử dụng đất dùng quyền pháp lý để trao đổi, chuyển dịch quyền sử dụng đất tài sản gắn liền với đất 287 theo quy luật thị trường quy luật cung – cầu, quy luật giá trị… Đó đường vận hành thị trường quyền sử dụng đất, nhu cầu thị trường hóa quan hệ đất đai kinh tế đặc thù Việt Nam Với phát triển mang tính chất biện chứng hỗ trợ tạo điều kiện cho thị trường phát huy tác dụng thay kinh tế, Nhà nước mạnh dạn thay đổi chế giá đất nỗ lực nhằm tìm kiếm giải pháp hữu hiệu nhằm kéo gần khoảng cách giá đất Nhà nước quy định với giá thị trường Rõ ràng, thị trường hóa quan hệ đất đai mục tiêu chiến lược quan trọng mà Đảng Nhà nước theo đuổi.Mà sở cho vận hành thị trường giá đất phải mang yếu tố thị trường Muốn vậy, Nhà nước cần đảm bảo cho cho tất giao dịch liên quan tới đất đai thị trường, kể quan hệ giao đất có thu tiền sủ dụng đất, cho thuê đất Nhà nước với người sử dụng đất phải mang yếu tố thị trường Thực chất, giao dịch thị trường sơ cấp, diễn Nhà nước với người sử dụng đất Trong đó, Nhà nước độc quyền nguồn cung hàng hóa.Tuy nhiên, quan hệ Nhà nước với người sử dụng đất trường hợp sử dụng đất có trả tiền, minh bạch mang tính thị trường giá đất làm cho việc trả tiền phải giá thị trường Đó giá đất đai hình thành thông qua thị trường định yếu tố thị trường Trong người bán, người mua phải hồn tồn tự nguyện khơng chịu áp đặt Ở mức độ có thể, Luật Đất đai quy định nguyên tắc xác định giá đất làphải tuân theo mục đích sử dụng đất hợp pháp thời điểm định giá; theo thời hạn sử dụng đất; thời điểm, đất liền kề có mục đích sử dụng, khả sinh lợi, thu nhập từ việc sử dụng đất tương tự có mức Đặc biệt ngun tắc “phù hợp với giá đất phổ biến thị trường loại đất có mục đích sử dụng chuyển nhượng, giá trúng đấu giá quyền sử dụng đất nơi có đấu giá quyền sử dụng đất có thu nhập từ việc sử dụng đất” (điểm c khoản Điều 112) Đây nguyên tắc bản, chi phối xuyên suốt trình định giá đất điểm cốt lõi để dung hòa lợi ích chủ thể xã hội vấn đề đất đai Như vậy, quy định giá đất Luật Đất đai 2013 thể nỗ lực Nhà nước việc đưa yếu tố thị trường vào quan hệ đất đai 288 Với mong muốn, khắc phục dần khuyết tật chế giá đất sách tài đất đai, thay đổi cách nhìn khác vận hành kinh tế, như ngân hàng giới nhận xét yếu tố thị trường thị trường đất đai Việt Nam: “là thị trường lai tạp nhược điểm của chế tập trung quan liêu chế thị trường” – Chúng ta cần thay đổi tất ấn tượng khơng tốt đó, mà điểm khởi động Luật Đất đai năm 2013 ấn nút vận hành quy định giá đất vai trò cốt tử cho sách tài nhằm điều tiết tăng cường yếu tố thị trường quan hệ đất đai Việt Nam (1).Xem: Từ điển tiếng Việt, Nxb Đà Nẵng, 2004, tr 960; 289 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO Hiến Pháp 2013 Hiến pháp năm 1980 Hiến pháp năm 1992 Luật đất đai 1987 Luật đất đai 1993 Luật đất đai 2003 Luật đất đai 2013 Luật thuế sử dụng đất nông nghiệp năm 1993 Luật thuế sử dụng đất phi nông nghiệp năm 2010 10 Luật thuế chuyển quyền sử dụng đất năm 1994 sửa đổi bổ sung thuế chuyển quyền sử dụng đất năm 2000 11 Luật Thuế Thu nhập cá nhân năm 2007 12 Luật Thuế thu nhập doanh nghiệp 2008 13 Nghị định 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 Chính phủ hướng dẫn thi hành Luật đất đai 2014 14 Nghị định 47/2014/NĐ-CP Chính Phủ quy định bồi thường, hỗ trợ, tái định cư 15 Nghị định 44/2014/NĐ-CP Chính Phủ quy định Giá đất 16 Thông tư 24/2014/TT-BTNMT ngày 19/5/2014 Bộ Tài nguyên - Môi trường 17 Bản tổng hợp ý kiến ngành, ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương, ý kiến nhân dân phương tiện thông tin đại chúng góp ý cho việc sửa đổi luật đất đai liên quan đến quản lý nhà nước đất đai 18 Báo cáo Bộ Tài nguyên Môi trường tổng hợp ý kiến góp phần sửa đổi Luật đất đai 19 Báo cáo cáo thẩm tra Ủy ban Pháp luật Quốc hội Dự án luật đất đai sửa đổi; 20 Các đóng góp ý kiến việc xây dựng Luật đất đai khuyến nghị Ngân hàng giới (WB) việc hoàn thiện pháp luật đất đai Việt Nam 21 Bộ Nội vụ: Học viện Hành Quốc gia - Viện Nghiên cứu Hành chính: Thuật ngữ Hành chính, Hà Nội - 2002, tr 155 22 Bộ Tư pháp: Viện Khoa học Pháp lý -Từ điển Luật học, Nxb Từ điển Bách khoa & Nxb Tư pháp, Hà Nội - 2006, tr 633 -634 23 -Trường Đại học Luật Hà Nội: Từ điển Giải thích thuật ngữ Luật học (Luật Hành chính, Luật Tố tụng Hành chính, Luật Quốc tế), Nxb Công an Nhân dân, Hà Nội - 1999, tr 96 - 97 24 Trường Đại học Luật Hà Nội: Giáo trình Luật Hành Việt Nam, Nxb Cơng an nhân dân, Hà Nội - 2004, tr.12 25 Bộ Tài nguyên Môi trường: Báo cáo số 193/BC-BTNMT - Báo cáo Tổng kết tình hình thi hành Luật đất đai năm 2003 định hướng sửa đổi Luật đất đai ngày 06/09/2012, tr 20 – 21 26 Đặng Anh Quân, Hệ thống đăng ký đất đai theo pháp luật đất đai Việt Nam Thuỵ Điển, Luận án tiến sĩ Luật học, Trường Đại học Luật thành phố Hồ Chí Minh, 2011, tr 285-tr286 27 “Báo cáo Kinh nghiệm nước quản lý pháp luật đất đai” Bộ Tài nguyên Môi trường 28 Báo cáo nghiên cứu rà soát văn pháp luật thành lập, tổ chức hoạt động doanh nghiệp với tư tưởng chủ đạo xây dựng Luật doanh nghiệp thống Luật đầu tư chung, Hà Nội, tr 29 Bộ Tài nguyên Môi trường, Báo cáo tổng kết 10 năm thi hành Luật Đất đai 2003 30 Đặng Anh Quân (2006), Bàn giá đất Nhà nước, Tạp chí Khoa học Pháp lý số 31 Phan Minh (2010), Một số giải pháp tạo việc làm cho lao động nơng thơn nay, Tạp chí Quản lý nông nghiệp số 170 32 Nguyễn Thế Nhã (1998), Thực trạng sản xuất đời sống hộ nông dân không đất thiếu đất Đồng sông Cửu Long”, Tạp chí Nghiên cứu Kinh tế số 247 33 Trường Đại học Kinh tế quốc dân – Bộ môn kinh tế, quản lý địa chính, PGS TSKH Lê Đình Thắng, ThS Đỗ Đức Đơi (đồng chủ biên), Giáo trình đăng ký – thống kê đất đai, NXB Chính trị quốc gia, Hà Nội, năm 2000, trang 22 34 Sandra Clarke, Sarah Greer, Land Law Directions, NXB Đại học Oxford (Oxford University Press), năm 2012, trang 52 35 Tân Sinh (Hồ Chí Minh), Đời sống mới, NXB Trẻ, năm 1947, phần 36 http://www.moj.gov.vn/ct/tintuc/Pages/diem-tin-bao- chi.aspx?ItemID=464 37 http://www.thanhnien.com.vn/news1/pages/200813/231901.aspx 38 LANDA, Báo cáo khảo sát đảm bảo quyền có tên vợ chồng Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, tháng 11/2014, trang 25, 30 39 http://www.pcworld.com.vn/articles/kinh-doanh/giai- phap/2008/12/1206504/nhung-su-kien-noi-bat-trong-tuan-tu-25-11-den-1-122008/ 40 http://baotintuc.vn/van-de-quan-tam/ha-noi-du-kien-cap-40500- giay-chung-nhan-quyen-su-dung-dat-20141202222135500.htm 41 http://www.bacgiang.gov.vn/ves-portal/22651/Tan-Yen:-Cap-hon- 4.000-Giay-chung-nhan-quyen-su-dung-dat.html 42 http://gdla.gov.vn/index.php/vi/news/Hoat-dong-trong- nganh/Quang-Nam-Hon-96-dien-tich-dat-duoc-cap-giay-chung-nhan-quyen-sudung-726.html 43 http://lilamashb.com.vn/xaydungcongtrinh.php?kind=detail_news& id_news=2018 44 TS Đàm Văn Huệ, “Thuế đất đai – công cụ quản lý điều tiết thị trường bất động sản” NXB Đại học Kinh tế quốc dân, Hà Nội, 2006 45 “Kinh tế hố để tăng đóng góp ngành Tài nguyên Môi trường cho nguồn thu ngân sách GDP”, Viện Chiến lược Chính sách Tài nguyên Môi trường, http://isponre.gov.vn/home/dien-dan/136-kinh-te-hoade-tang-dong-gop-cua-nganh-tai-nguyen-va-moi-truong-cho-nguon-thu-ngansac Truy cập ngày 16/12/2014 46 “Nâng cao hiệu lực, hiệu quản lý Nhà nước đất đai” Tổng cục Quản lý đất đai, http://gdla.gov.vn/vi/news/Hoat-dong-trong-nganh/Nangcao-hieu-luc-hieu-qua-quan-ly-Nha-nuoc-ve-dat-dai-571.html Truy cập ngày 14/12/2014 47 tỉnh “Kiểm toán thu tiền sử dụng đất Thành phố Hồ Chí Minh miền Đông Nam Bộ, thực trạng kiến nghị”, http://www.slideshare.net/NguyenTu9/kim-ton-thu-tin-s-dng-t-ti-thnh-ph-h-chminh-v-cc-tnh-min-ng-nam-b Truy cập 14/12/2014 48 “Những điểm thu tiền sử dụng đất quy định Nghị định 45/2014/NĐ - CP thu tiền thuê đất, thuê mặt nước Nguồn: http://nghean.gdt.gov.vn/wps/portal/!ut/p/b1/04_Sj9CPykssy0xPLMnM z0vMAfGjzOINTCw9fSzCgv29XJzMDTxdg3wdzd0tjQx8zfQLsh0VATg Truy cập 13/12/2014 49 Nguyễn Thị Thoa, “Những đổi cải cách sách thu tiền sử dụng đất” http://www.tapchitaichinh.vn/Bat-dong-san/Nhung-doimoi-va-cai-cach-trong-chinh-sach-thu-tien-su-dung-dat/53039.tctc Truy cập ngày 16/12/2014 50 Thuế, NXB Lao động, 2012 51 Hernando De Soto: Sự bí ấn tư (TS Nguyễn Quang A dịch), Nxb Chính trị quốc gia, 2006, tr 86 52 Sắc lệnh số 13/SL ngày 1/5/1951 Chủ tịch nước 53 Bộ Tài ngun Mơi trường: Báo cáo giải trình cần thiết ban hành Luật Đất đai 2013 54 http://subportal.monre.gov.vn/cchc/443/15/3045/Bo-Tai-nguyen- va-Moi-truong-cong-bo-bo-TTHC-moi-trong-linh-vuc-dat-dai.html 55 Từ điển tiếng Việt, Nxb Đà Nẵng, 2004, tr 960; 1037 ... tư, quản lí đất đai quan tâm đến việc củng cố đội ngũ cán địa cấp xã 1.4 Nội dung quản lý nhà nước đất đai theo Luật đất đai 2013 Luật Đất đai 2013 quy định nội dung quản lý nhà nước đất đai. .. cư mang tính tự quản 1.2 Khái niệm quản lý nhà nước đất đai Quản lý nhà nước đất đai thuật ngữ sử dụng phổ biến văn pháp luật đất đai Tuy nhiên, Luật Đất đai 2003, Luật Đất đai 2013, phần giải... Giao đất, cho thuê đất nội dung quản lý nhà nước có tính định đoạt quan tâm xây dựng quy định quản lý nhà nước đất đai tất luật đất đai trước đây, văn thi hành luật đất đai Luật Đất đai 2013