Vấnđề 4: Đứng tên dùm mua bất động sản Câu 1: Việc Tòa án nhân dân tối cao xác định nhà có tranh chấp bà Tuệ bỏ tiền mua nhờ ơng Bình, bà Vân đứng tên hộ có thuyết phục khơng? Vì sao? Trả lời: Việc tòa án nhân dân tối cao xác định nhà có tranh chấp bà Tuệ bỏ tiền mua nhờ ơng Bình, bà Vân đứng tên hộ thuyết phục Vì dựa vào “Giấy cam đoan xác định tài sản nhà ở” lập ngày 07/6/2001 có nội dung xác nhận nhà số 16-B20 bà Tuệ bỏ tiền mua nhờ ơng Bình, bà Vân đứng tên hộ Giấy cam đoan có chữ ký ơng Bình bà Vân Và “giấy khai nhận tài sản” ngày 09/8/2001 bà Tuệ có nội dung năm 1993 bà Tuệ mua nhà 16-B20 Công ty xây dựng nhà dân dụng Ủy ban nhnâ dân thành phố Hà Nội cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất quyền sở hữu nhà ngày 25/5/2001, bà Tuệ người Việt Nam định cư nước ngồi khơng đứng tên mua nhà Việt Nam, nên bà Tuệ có nhờ ông Bình bà Vân đứng tên hộ, giấy có chữ ký bà Tuệ, bà Vân ơng Bình ký tên mục người đứng tên hộ Câu 2: Ở thời điểm mua nhà trên, bà Tuệ có đứng tên khơng? Vì sao? Trả lời: Ở thời điểm mua nhà trên, bà Tuệ không đứng tên Vì thời điểm Luật số 34/2009/QH12 ngày 18/6/2009 Quốc hội sửa đổi, bổ sung Điều 126 Luật nhà Điều 121 Luật đất đai chưa ban hành Do theo Điều 126 Luật nhà Điều 121 Luật đất đai chưa sửa đổi, bổ sung bà Tuệ khơng đứng tên Nội dung điều luật sau: Điều 126 Luật nhà quy định quyền sở hữu nhà Việt Nam người Việt Nam định cư nước ngoài: “1 Người Việt Nam định cư nước đầu tư lâu dài Việt Nam, người có cơng đóng góp với đất nước, nhà hoạt động văn hố, nhà khoa học có nhu cầu hoạt động thường xuyên Việt Nam nhằm phục vụ nghiệp xây dựng đất nước, người phép sống ổn định Việt Nam đối tượng khác Uỷ ban thường vụ Quốc hội quy định sở hữu nhà Việt Nam Người Việt Nam định cư nước ngồi khơng thuộc diện quy định khoản Điều Việt Nam cư trú với thời hạn phép từ sáu tháng trở lên sở hữu nhà riêng lẻ hộ.” Điều 121 Luật Đất đai quy định quyền nghĩa vụ người Việt Nam định cư nước mua nhà gắn liền với quyền sử dụng đất Việt Nam: “1 Người Việt Nam định cư nước thuộc đối tượng sau mua nhà gắn liền với quyền sử dụng đất Việt Nam: a) Người đầu tư lâu dài có nhu cầu nhà thời gian đầu tư Việt Nam; b) Người có cơng đóng góp với đất nước; c) Những nhà hoạt động văn hố, nhà khoa học có nhu cầu hoạt động thường xuyên Việt Nam nhằm phục vụ nghiệp xây dựng đất nước; d) Người có nhu cầu sống ổn định Việt Nam; đ) Các đối tượng khác theo quy định Uỷ ban thường vụ Quốc hội Người Việt Nam định cư nước mua nhà gắn liền với quyền sử dụng đất Việt Nam có quyền nghĩa vụ sau đây: a) Các quyền nghĩa vụ quy định Điều 105 Điều 107 Luật này; b) Bán nhà gắn liền với đất cho tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, người Việt Nam định cư nước thuộc đối tượng quy định Khoản Điều này; c) Thế chấp nhà gắn liền với đất tổ chức tín dụng phép hoạt động Việt Nam; d) Để thừa kế nhà gắn liền với quyền sử dụng đất cho hộ gia đình, cá nhân, người Việt Nam định cư nước thuộc đối tượng quy định khoản Điều theo quy định pháp luật dân sự; trường hợp người thừa kế người Việt Nam định cư nước ngồi khơng thuộc đối tượng quy định khoản Điều cá nhân nước ngồi hưởng giá trị phần thừa kế đó; đ) Tặng cho nhà gắn liền với quyền sử dụng đất cho Nhà nước, cộng đồng dân cư, tặng cho nhà tình nghĩa theo quy định điểm c khoản Điều 110 Luật này; tặng cho nhà gắn liền với quyền sử dụng đất hộ gia đình, cá nhân người Việt Nam định cư nước thuộc đối tượng quy định Khoản Điều này.” Từ quy định thấy bà Tuệ sống Nhật Bản, Việt Nam để thăm gia đình khơng cư trú Việt Nam với thời hạn phép từ sáu tháng trở lên, bà Tuệ không thuộc đối tượng quy định Điều 126 Luật nhà Điều 121 Luật đất đai nên bà Tuệ không đứng tên nhà đất Câu 3: Ở thời điểm nay, bà Tuệ có đứng tên mua nhà Việt Nam không? Trả lời: Ở thời điểm nay, bà Tuệ có quyền đứng tên mua nhà Việt Nam Cơ sở pháp lý: Theo quy định Điều Luật số 34/2009/QH12 ngày 18/06/2009 Quốc hội sửa đổi, bổ sung Điều 126 Luật nhà Điều 121 Luật đất đai: “Điều 126 Luật nhà sửa đổi, bổ sung sau: Điều 126 Quyền sở hữu nhà Việt Nam người Việt Nam định cư nước Người Việt Nam định cư nước thuộc đối tượng sau quan có thẩm quyền Việt Nam cho phép cư trú Việt Nam từ ba tháng trở lên có quyền sở hữu nhà để thân thành viên gia đình sinh sống Việt Nam: a) Người có quốc tịch Việt Nam; b) Người gốc Việt Nam thuộc diện người đầu tư trực tiếp Việt Nam theo pháp luật đầu tư; người có cơng đóng góp cho đất nước; nhà khoa học, nhà văn hố, người có kỹ đặc biệt mà quan, tổ chức Việt Nam có nhu cầu làm việc Việt Nam; người có vợ chồng cơng dân Việt Nam sinh sống nước Người gốc Việt Nam không thuộc đối tượng quy định điểm b khoản Điều quan có thẩm quyền Việt Nam cấp Giấy miễn thị thực phép cư trú Việt Nam từ ba tháng trở lên có quyền sở hữu nhà riêng lẻ hộ chung cư Việt Nam để thân thành viên gia đình sinh sống Việt Nam.” Mặt khác, theo “Giấy chứng nhận” ngày 12/06/2009 Tổng lãnh quán nước Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam Nhật Bản bà Tuệ có quốc tịch Việt Nam ngày 18/06/2009 bà Tuệ cấp “Giấy miễn thị thực” để bà Tuệ nhập cảnh Việt Nam nhiều lần đến ngày 18/06/2014, lần nhập cảnh tạm trú khơng q 90 ngày Như vậy, bà Tuệ có đủ điều kiện để đứng tên mua nhà (sở hữu nhà ở) Việt Nam Câu 4: Ngày nay, theo Tồ án nhân dân tối cao, bà Tuệ cơng nhận quyền sở hữu nhà không? Hướng giải Tồ án nhân dân tối cao có tiền lệ chưa? Trả lời: Ngày nay, theo Toà án nhân dân tối cao, bà Tuệ công nhận quyền sở hữu nhà Cơ sở: Đoạn phần Xét thấy Quyết định giám đốc thẩm số 17/2015/DSGĐT ngày 19/05/2015: “Theo “giấy chứng nhận” ngày 12/06/2009 Tổng lãnh quán nước Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam Nhật Bản bà Tuệ có quốc tịch Việt Nam ngày 18/06/2009 bà Tuệ cấp “Giấy miễn thị thực” để bà Tuệ nhập cảnh Việt Nam nhiều lần đến ngày 18/06/2014, lần nhập cảnh tạm trú không 90 ngày Theo quy định Điều Luật số 34/2009/QH12 ngày 18/06/2009 Quốc hội sửa đổi, bổ sung Điều 126 Luật nhà Điều 121 Luật đất đai bà Tuệ có đủ điều kiện sở hữu nhà Việt Nam Vì vậy, trường hợp phải công nhận cho bà Tuệ quyền sở hữu nhà 16-B20 …” Hướng giải Toà án tối cao có tiền lệ Cụ thể: Trong vụ việc giải năm 2010, án nhân dân tỉnh Bình Dương xét: “ơng Quang thừa nhận số tiền 82.200.000 đồng mà bà Anh dùng để mua nhà, đất bà Yến giao Bà Anh người đứng tên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất Vì vào thời điểm bà Anh mua đất dùm bà Yến, pháp luật Việt Nam không cho phép người Việt Nam định cư nước ngồi, có quốc tịch nước sở hữu nhà Việt Nam không Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất đất nước Việt Nam Như vậy, phần nhà đất diện tích 375m2 bà Yến bỏ tiền mua, bà Anh người đứng tên dùm bà Yến (…) Xét thấy thời điểm bên giao dịch vào năm 1998, theo Luật đất đai năm 1993 người Việt Nam định cư nước ngồi có quyền thuê đất Ngày 1/9/2009, Quốc hội ban hành Luật sửa đổi, bổ sung Điều 126 Luật nhà Điều 121 Luật đất đai Bà Yến cấp giấy xác nhận đăng ký công dân Việt Nam ngày 4/6/2009 Tổng lãnh quán Việt Nam Sydney, bà Yến đủ điều kiện sở hữu nhà gắn liền với quyền sử dụng đất theo quy định Điều 1, Điều Luật sửa đổi, bổ sung Điều 126 Luật nhà Điều 121 Luật đất đai…” Câu 5: Theo Toà án nhân dân tối cao, phần giá trị chênh lệch số tiền bà Tuệ bỏ giá trị nhà đất có tranh chấp xử lý nào? Trả lời: Theo Toà án nhân dân tối cao, phần giá trị chênh lệch số tiền bà Tuệ bỏ giá trị nhà đất có tranh chấp chia đơi cho bà Tuệ ơng Bình bà Tuệ chủ sở hữu ngơi nhà ơng Bình có cơng sức quản lý, giữ gìn ngơi nhà Cơ sở: Đoạn phần Xét thấy Quyết định giám đốc thẩm số 17/2015/DS-GĐT ngày 19/05/2015: “Vì vậy, trường hợp phải cơng nhận cho bà Tuệ quyền sở hữu nhà 16-B20 xem xét đến cơng sức quản lý, giữ gìn nhà chơ gia đình ơng Bình sở xác định giá nhà đất theo giá thị trường thời điểm xét xử sơ thẩm, trừ số tiền mua nhà đất bà Tuệ bỏ ra, phần lại chia đơi cho bà Tuệ ơng Bình…” Câu 6: Hướng giải Tòa án nhân dân tối cao có tiền lệ chưa? Trả lời: Hướng giải Tòa án nhân tồi tối cao có tiền lệ Bản án 06/2009/DS – ST ngày – 10 – 2009 Tòa án nhân dân tỉnh Đồng Tháp : ông Rock Paul yêu cầu số tiền ông Paul gửi 30.200 FF x 3677 FF/VNĐ = 111.045.400 đồng giá trị nhà đất theo định giá : 548.591.500 đồng Số tiền chia cho ơng Paul ½ bà Hạnh, bà Hương, ơng Pháp ½ : 437.546.100/2 = 218.773.050 đồng, ơng Paul chia số tiền 218.773.050 đồng trả lại số tiền 30200 FF Theo định Tòa án chấp nhận yêu cầu ông Rock Paul ; buộc bà Hạnh, bà Hương, ông Pháp trả lại số tiền cho ông Rock Paul số tiền 30200 FF 218.773.050 VND Câu 7: Suy nghĩ anh/chị hướng giải Tòa án nhân dân tối cao? Trả lời: Hướng giải Tòa án nhân dân tối cao hợp lí Bởi lẽ giải pháp cơng phải chia giá trị gia tăng thêm cho bên liên quan, để bên thụ hưởng hết bên khơng bên có cơng sức quản lí, trơng coi, bỏ chi phí phục vụ cho việc quản lí, gìn giữ Cách xử lý chia đơi bảo vệ quyền lợi đáng bên bỏ tiền mua bất động sản bên đứng tên giùm mua bất động sản