PHÂN TÍCH HOẠT ĐỘNG CHO VAY THẾ CHẤP BẤT ĐỘNG SẢN CỦA NGÂN HÀNG EXIMBANK CHI NHÁNH QUẬN 4

Hệ thống các ngân hàng hiện nay nắm giữ 2/3 giá trị tài sản đảm bảo là BĐS, tại EIB quận 4 dư nợ cho vay BĐS năm 2011 là 131.3triệu đồng, nợ quá hạn trên tổng dư nợ cho vay BĐS năm 2011

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO

ĐẠI HỌC NÔNG LÂM THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH

***********

PHAN THỊ THANH TÂM

PHÂN TÍCH HOẠT ĐỘNG CHO VAY THẾ CHẤP

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO

ĐẠI HỌC NÔNG LÂM THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH

***********

PHAN THỊ THANH TÂM

PHÂN TÍCH HOẠT ĐỘNG CHO VAY THẾ CHẤP

BẤT ĐỘNG SẢN CỦA NGÂN HÀNG

EXIMBANK CHI NHÁNH

QUẬN 4

Ngành: Quản Trị Kinh Doanh

LUẬN VĂN TỐT NGHIỆP ĐẠI HỌC

Người hướng dẫn: Th.S Lê Ánh Tuyết

Thành phố Hồ Chí Minh Tháng 06/ 2012

Hội đồng chấm báo cáo khóa luận tốt nghiệp đại học Khoa Kinh Tế, trường Đại

Học Nông Lâm TP Hồ Chí Minh xác nhận khóa luận “Phân tích hoạt động cho vay thế chấp bất động sản của ngân hàng Eximbank chi nhánh quận 4” do PHAN THỊ

THANH TÂM, sinh viên khóa 34, ngành Quản Trị Kinh Doanh, đã bảo vệ thành công

Th.S LÊ ÁNH TUYẾT Giáo viên hướng dẫn

Ngày tháng năm

Chủ tịch hội đồng chấm báo cáo Thư ký hội đồng chấm báo cáo

Ngày tháng năm Ngày tháng năm

LỜI CẢM TẠ

Tôi rất vui mừng và hãnh diện khi được thực hiện bài khóa luận tốt nghiệp này, với những nỗ lực của bản thân, bên cạnh đó tôi cũng được sự giúp đỡ rất lớn từ phía gia đình, thầy cô và bạn bè Nay tôi xin gởi lời cảm ơn đến:

Ba mẹ, những người luôn là hậu phương vững chắc luôn ủng hộ và sát cánh bên tôi, ngoài công dưỡng dục sinh thành ba mẹ cũng là động lực lớn nhất giúp và tạo điều kiện cho tôi được học tập tại giảng đường đại học này

Các thầy cô thuộc khoa kinh tế trường Đại học Nông Lâm Tp.HCM, đã tận tình giảng dạy cho tôi những kiến thức hết sức bổ ích trong suốt bốn năm học qua

Cô Lê Ánh Tuyết, giáo viên hướng dẫn tôi thực hiện bài khóa luận này, đã hướng dẫn hết sức nhiệt tình cho tôi để hoàn thành tốt đề tài này

Các Anh, Chị lãnh đạo của chi nhánh đã tạo điều kiện cho tôi có cơ hội thực tập, tôi cũng xin gởi lời cảm ơn chân thành tới các Anh chị Phòng Tín Dụng Cá Nhân; đặc biệt là anh Phạm Ngọc Thạnh và anh Lê Văn Bình đã tận tình hướng dẫn tôi trong quá trình thực tập Đây là những kinh nghiệm quý giúp tôi có những kiến thức để trang

bị tốt hơn khi đi làm

Sau cùng là tất cả các bạn bè của tôi, những người đã đồng hành và sẻ chia với tôi trong suốt thời gian học tập và hoạt động tại trường đại học này

Xin chân thành cảm ơn!

Sinh viên Phan Thị Thanh Tâm

đó, mục tiêu nghiên cứu của đề tài này là tìm hiểu các biện pháp đảm bảo tiền vay đang được pháp luật điều chỉnh và quy định, cụ thể là biện pháp đảm bảo tiền vay bằng bất động sản thế chấp tại ngân hàng EIB chi nhánh quận 4

Thông qua việc tìm hiểu hoạt động, quy trình và kết quả của biện pháp cho vay

có đảm bảo bằng bất động sản thế chấp, kết hợp với các phương pháp nghiên cứu: phương pháp thu thập số liệu, phương pháp phân tích tổng hợp, phương pháp chuyên gia, phương pháp mô tả, phương pháp so sánh, phương pháp dự báo và các phương pháp thẩm định giá bất động sản để đánh giá những kết quả đạt được cũng như những khó khăn đang gặp phải của hoạt động này

Kết quả nghiên cứu cho thấy rằng tỷ lệ cho vay thế chấp BĐS của các ngân hàng khoảng 500 nghìn tỷ đồng, chiếm khoảng 55% tổng dư nợ Hệ thống các ngân hàng hiện nay nắm giữ 2/3 giá trị tài sản đảm bảo là BĐS, tại EIB quận 4 dư nợ cho vay BĐS năm 2011 là 131.3(triệu đồng), nợ quá hạn trên tổng dư nợ cho vay BĐS năm 2011 là 4.06% với tình hình kinh tế, cũng như TTBĐS hiện nay, ngân hàng EIB

đã giải quyết các hợp đồng tín dụng cho vay thế chấp BĐS như thế nào để đảm bảo hạn chế rủi ro nhưng vẫn duy trì hiệu quả tín dụng đã đạt được như trên Từ đó đề tài rút ra được những giải pháp giúp nâng cao hiệu quả hoạt động của EIB quận 4 trong loại hình hoạt động này

MỤC LỤC

DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT vii

DANH MỤC CÁC BẢNG viii

DANH MỤC CÁC HÌNH ix

CHƯƠNG 1MỞ ĐẦU 1

1.1 Đặt vấn đề 1

1.2 Mục tiêu nghiên cứu 2

1.3 Phạm vi nghiên cứu 2

1.4 Cấu trúc khóa luận 2

CHƯƠNG 2TỔNG QUAN 4

2.1 Tổng quan về Ngân hàng Eximbank và Ngân hàng Eximbank chi nhánh Quận 4 4 2.1.1 Lịch sử hình thành 4

2.1.2 Mạng lưới hoạt động 5

2.1.4 Các sản phẩm và dịch vụ 6

2.1.5 Định hướng phát triển trong thời gian tới 10

2.2 Kết quả hoạt động kinh doanh của EIB trong năm 2010 - 2011 7

2.3 Thực trạng hoạt động cho vay có đảm bảo bằng BĐS thế chấp hiện nay 11

CHƯƠNG 3CƠ SỞ LÝ LUẬN VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 14

3.1 Cơ sở lý luận 14

3.1.1 Hoạt động cho vay có đảm bảo bằng BĐS thế chấp 14

3.1.2 Thẩm định giá BĐS cho mục đích vay vốn thế chấp: 22

3.2 Phương pháp nghiên cứu 26

CHƯƠNG 4 KẾT QUẢ VÀ THẢO LUẬN

4.1 Quy trình hoạt động cho vay đảm bảo bằng thế chấp tài sản của ngân hàng EIB chi nhánh quận 4 28

4.1.1 Nhận và kiểm tra hồ sơ của khách hàng vay vốn 29

4.1.2 Thẩm định tín dụng 31

4.1.3 Xét duyệt cho vay 32

4.1.4 Lập hợp đồng giao dịch đảm bảo 34

4.1.6 Bàn giao tài sản đảm bảo và giấy tờ liên quan 34

4.1.7 Giải ngân – lưu trữ chuyển giao thông tin chứng từ về khách hàng và khoản vay, kiểm tra sử dụng vốn vay 35

4.1.8 Xử lý tài sản đảm bảo để thu hồi nợ 36

4.1.9 Thanh lý hợp đồng tín dụng 38

4.2 Thực trạng cho vay BĐS của EIB chi nhánh quận 4 39

4.2.1 Tình hình hoạt động cho vay BĐS chi nhánh quận 4 39

4.2.2 Cơ Cấu Cho Vay BĐS Của Chi Nhánh 41

4.2.3 Tình hình nợ quá hạn của chi nhánh EIB quận 4 47

4.3 Ưu điểm và những mặt hạn chế trong hoạt động cho vay BĐS tại EIB quận 4 49

4.3.1 Về ưu điểm 49

4.3.2 Những mặt còn hạn chế trong hoạt động cho vay BĐS tại CN 50

4.4 Một vài giải pháp nâng cao hiệu quả hoạt động cho vay BĐS tại EIB quận 4 50

4.4.1 Hoàn thiện quy trình cho vay BĐS tại EIB quận 4 50

4.4.2 Lập tổ thẩm định giá bất động sản riêng biệt: 52

CHƯƠNG 5KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ 53

5.1 Kết Luận 53

5.2 Kiến Nghị với Ngân hàng EIB 54

TÀI LIỆU THAM KHẢO 55

DANH MỤC CÁC BẢNG

Bảng 2.1.Bảng kết quả hoạt động sản xuất kinh doanh của EIB 7

Bảng 4.1.Dư nợ cho vay BĐS tại EIB Quận 4: 40

Bảng 4.3 Cơ cấu cho vay BĐS theo mục đích vay vốn 42

Bảng 4.4 Phân tích khả năng hoàn vốn và tỉ lệ nợ quá hạn tại EIB quận 4 47

DANH MỤC CÁC HÌNH

Hình 2.1 Sơ Đồ Bộ Máy Tổ Chức Của EIB Quận 4 9

Hình 4.1 Quy Trình Tín Dụng EIB Chi Nhánh Quận 4 28

Hình 4.2 Quy Trình Thẩm Định Giá BĐS Đảm Bảo 32

Hình 4.3 Cơ Cấu Cho Vay BĐS Theo Mục Đích Vay Vốn 42

Hình: 4.4 Biểu Đồ Tỉ Lệ Nợ Quá Hạn Cho Vay BĐS 47

Hình 4.5 Biểu đồ thể hiện tỉ lệ an toàn vốn tối thiểu 49

so với cùng kỳ năm ngoái, chiếm khoảng 10% tổng dư nợ tín dụng của hệ thống ngân hàng”1 Tuy nhiên, nếu tính đến tổng dư nợ cho vay các hoạt động kinh tế, tiêu dùng

có thế chấp bằng BĐS thì con số này chiếm quá nửa dư nợ tín dụng của hệ thống ngân hàng Có thể nói tín dụng thế chấp bằng BĐS đang cung cấp một lượng vốn chủ yếu cho các hoạt động kinh tế, phát triển hiện nay

Thị trường bất động sản Việt Nam năm 2011 vẫn là một thị trường đầy tiềm năng và hấp dẫn các nhà đầu tư trong và ngoài nước, song cũng không ít khó khăn, mà khó khăn lớn nhất chính là vấn đề vốn cho thị trường Một trong những cách tiếp cận nguồn vốn đó là hoạt động vay vốn có thế chấp bằng BĐS tại các TCTD thông qua việc thế chấp tài sản là chính giá trị của BĐS

“Nhìn vào kết cấu tài sản của các ngân hàng thương mại tài sản sinh lời là các khoản cho vay luôn chiếm tỷ trọng khá lớn, 60% -70% tài sản có, thậm chí có một số ngân hàng tỷ lệ này lên đến 80%” 2 cho thấy cho vay là hoạt động chủ chốt để tạo ra lợi nhuận trong kinh doanh tiền tệ Trong thực tế, lượng cho vay của các TCTD đã tăng rất nhanh bởi chỉ có lãi suất thu được từ cho vay mới bù nổi các chi phí tiền gửi, chi phí dự trữ, chi phi kinh doanh và quản lý, chí phí vốn trôi nổi, chí phi thuế các loại, chi phí rủi ro đầu tư; và các loại hình cho vay cũng trở nên đa dạng: bảo lãnh, cầm cố, thế chấp…Khi thực hiện các loại hình vay này ngân hàng dùng BĐS đảm bảo tiền vay

là phổ biến và chiếm ưu thế hơn so với các tài sản đảm bảo tiền vay khác Sở dĩ như vậy là do đặc tính của BĐS là cố định, không thể di dời được mà còn là hàng hóa lâu

nền, đời sống kinh tế kéo dài Do đó, người sở hữu BĐS thế chấp để vay vốn vẫn có thể sử dụng BĐS trong thời gian thế chấp và như vậy giá trị sử dụng BĐS sẽ nhân đôi Như vậy là đem lại lợi ích cho cả khách hàng lẫn ngân hàng Tuy nhiên, do ảnh hưởng của nhiều yếu tố khách quan và chủ quan, vấn đề cho vay có đảm bảo bằng BĐS thế chấp tại ngân hàng đang còn gặp một số hạn chế, khó khăn như TTBĐS biến động phức tạp, rủi ro trong quá trình cho vay, bất cập trong việc xác định giấy tờ liên quan

về quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà ở, rủi ro trong quá trình thẩm định giá BĐS

Nhận thấy rằng, phân tích hoạt động cho vay thế chấp bất động sản của ngân

hàng TMCP xuất nhập khẩu Việt Nam – Eximbank chi nhánh quận 4 là thực sự cần

thiết nhằm đánh giá tốt nhất mọi mặt của hoạt động tín dụng từ định hướng phát triển các sản phẩm cùng loại, đối tượng khách hàng mà Eximbank hướng đến, quy trình bán hàng hoạt động cũng như quản lý rủi ro tín dụng

1.2 Mục tiêu nghiên cứu

 Tìm hiểu quy trình, hình thức và thực tiễn hoạt động cho vay tín dụng có thế chấp bằng tài sản của ngân hàng;

 Phân tích tình hình hoạt động cho vay có đảm bảo bằng BĐS thế chấp tại ngân hàng;

 Từ những hạn chế trong quá trình thực hiện hoạt động cho vay có đảm bảo BĐS thế chấp, đề xuất những giải pháp nhằm góp phần nâng cao hiệu quả của loại hình dịch vụ này

1.3 Phạm vi nghiên cứu

 Không gian: đối tượng được nghiên cứu tại NH Eximbank chi nhánh quận 4

 Thời gian: số liệu từ 2009- 2011

1.4 Cấu trúc khóa luận

Luận văn gồm 5 chương:

Chương I là chương mở đầu

Nêu ra những lý do, tầm quan trọng của việc phân tích tình hình cho vay thế chấp bất động sản và hoạt động của ngân hàng EIB quận 4 trong giai đoạn hiện nay Chương I còn trình bày được nội dung và mục đích của đề tài cũng như phạm vi nghiên cứu và cấu trúc của đề tài

Chương II là chương tổng quan

Chương II cũng nêu lên hiện các hoạt động của ngân hàng EIB quận 4 Đồng thời chương II cũng giới thiệu khái quát về ngân hàng: quá trình hình thành, tình hình hoạt động, nhiệm vụ đã đạt được trong năm 2011 và những mục tiêu phương hướng phát triển trong năm 2012 và thời gian tới Ngoài ra chương II còn trình bày các hoạt động cho vay, cách thức tổ chức bố trí nhân sự, cũng như những thuận lợi khó khăn về tình hình vốn, cơ cấu lao động để có một cái nhìn tổng quan về ngân hàng

Chương III: Cơ sở lý luận và phương pháp nghiên cứu

Với việc nêu ra các hoạt động cho vay bất động sản của ngân hàng, các khái niệm về bất động sản, cho vay thế chấp bất động sản, chương III cung cấp cách thức, phương pháp nhằm thực hiện mục tiêu của đề tài Chương III còn nêu lên các cơ sở pháp lý khi thực hiện cho vay thế chấp bất động sản nhằm khẳng định sự đúng đắn của

cơ sở lý luận cho đề tài

Chương IV đưa ra kết quả và thảo luận: tìm hiểu các hoạt động cho vay thế chấp bất động sản sau đó phân tích, nhận xét, đánh giá về việc thực hiện hoạt động để

từ đó đưa ra những giải pháp và kiến nghị để giúp ngân hàng thực hiện tốt hơn và nâng cao năng lực cạnh tranh trong lĩnh vực tín dụng

Chương V là phần kết luận và trình bày kiến nghị: thông qua kết quả ở chương

IV đưa ra kết luận, từ đó đề xuất một số kiến nghị đối với ngân hàng nhằm tạo điều kiện thuận lợi để phát triển hoạt động cho vay thế chấp bất động sản và hạn chế rủi roc

ho thị trường này

CHƯƠNG 2 TỔNG QUAN

2.1 Tổng quan về Ngân hàng Eximbank và Eximbank chi nhánh Quận 4

Tên ngân hàng: Ngân Hàng Thương Mại Cổ Phần Xuất Nhập Khẩu Việt Nam Tên tiếng Anh: VietNam Export Import Commercial Joint Stock Bank

Tên viết tắt: Eximbank (EIB)

Ngành nghề kinh doanh: huy động vốn, tiếp nhận vốn, cho vay, hùn vốn liên doanh, làm dịch vụ thanh toán, kinh doanh ngoại tệ vàng bạc, thanh toán ngoại quốc, huy động vốn nước ngoài và các dịch vụ ngân hàng khác trong quan hệ với nước ngoài Hoạt động bao thanh toán, đại lý bảo hiểm

2.1.1 Lịch sử hình thành

Ngân hàng thương mại cổ phần Xuất Nhập Khẩu Việt Nam là ngân hàng TMCP đầu tiên của Việt Nam, được thành lập vào ngày 24/05/1989 theo quyết định số 140/CT của Chủ Tịch Hội đồng Bộ trưởng với tên gọi ban đầu là Ngân hàng Xuất Nhập Khẩu Việt Nam (Vietnam Export Import Bank) Eximbank chính thức đi vào hoạt động từ ngày 17/01/2990 và nhận được giấy phép hoạt động số 11/NH-GP ký ngày 06/04/1992 của Thống đốc Ngân hàng Nhà nước Việt Nam cho phép Ngân hàng

hoạt động trong thời hạn 50 năm với số vốn điều lệ đăng ký là 50 tỷ VNĐ, tương đương 12,5 triệu USD và có tên mới là Ngân hàng thương mại Cổ phần Xuất Nhập Khẩu Việt Nam (Vietnam Export Import Commercial Joint Stock Bank), gọi tắt là Vietnam Eximbank

Eximbank hiện nay là một trong những Ngân hàng có vốn chủ sở hữu lớn nhất trong khối Ngân hàng TMCP tại Việt Nam

2.1.2 Mạng lưới hoạt động

Ngân hàng TMCP Xuất nhập khẩu Việt Nam có địa bàn hoạt động rộng khắp cả nước với Trụ sở chính đặt tại TP Hồ Chí Minh và 183 chi nhánh, phòng giao dịch với đội ngũ nhân viên lên đến 5.000 người (đến thời điểm 31/12/2011) Đặc biệt trên bình diện quốc tế, tới nay Eximbank đã thiết lập được một mạng lưới rộng lớn với 852 ngân hàng và chi nhánh ở 80 quốc gia trên thế giới

Các tỉnh, thành phố có chi nhánh, phòng giao dịch của Eximbank: Hà Nội, Đà Nẵng, Nha Trang, Cần Thơ, Quảng Ngãi, Nghệ An, Huế, Bạc Liêu, Long An, Hải Phòng, Quảng Ninh, Đồng Nai, Bình Dương, Tiền Giang, An Giang, Bà Rịa- Vũng Tàu, Đắk Lắk, Lâm Đồng và TP.HCM

2.1.3 Bộ máy hoạt động

 Đại hội đồng cổ đông: là cơ quan có thẩm quyền cao nhất của Ngân hàng bao

gồm tất cả các cổ đông có tên trong danh sách đăng ký cổ đông

 Hội đồng quản trị: là cơ quan quản trị ngân hàng, có toàn quyền nhân danh

Ngân hàng để quyết định các vấn đề liên quan đến mục đích,quyền lợi của Ngân hàng, trừ những vấn đề thuộc thẩm quyền của Đại hội đồng cổ đông Hội đồng quản trị của Eximbank gồm 11 thành viên Nhiệm kỳ của Hội đồng quản trị là 5 năm và có thể được bầu lại

 Ban kiểm soát: do Đại hội đồng Cổ đông bầu ra, là tổ chức thay mặt cổ đông để

kiểm soát mọi hoạt động kinh doanh, quản trị và điều hành của ngân hàng Hiện nay Ban kiểm soát gồm 3 thành viên

 Tổng giám đốc: là người chịu trách nhiệm trước Hội đồng quản trị trước pháp

luật về điều hành hoạt động hàng ngày của ngân hàng Nhiệm kỳ của Tổng Giám đốc

là 5 năm và có thể được bổ nhiệm lại

 Các bộ phận nghiệp vụ: Eximbank có 8 khối và 25 phòng ban nghiệp vụ/ trung

tâm chịu sự quản lý trực tiếp của Tổng giám đốc Mỗi khối và phòng nghiệp vụ được

ủy quyền một số công việc chức năng cụ thể, tạo nên một bộ máy hoạt động thông suốt trong toàn hệ thống ngân hàng

 Các chi nhánh và phòng giao dịch: Eximbank có địa bàn hoạt động rộng khắp

cả nước với trụ sở chính đặt tại Tp.Hồ Chí Minh và 183 chi nhánh, phòng giao dịch Các chi nhánh là đơn vị phụ thuộc ngân hàng hoạt động theo phân cấp, ủy quyền của Tổng giám đốc Mỗi chi nhánh có bảng cân đối tài khoản riêng, phải tự cân đối thu nhập, chi phí và có lãi nội bộ sau khi tính đủ các khoản chi phí và lãi điều hòa vốn, dưới chi nhánh là các phòng giao dịch

2.1.4 Các sản phẩm và dịch vụ

Với phương châm luôn luôn đi đầu trong việc đổi mới và đa dạng hóa sẩn phẩm dịch vụ, bên cạnh việc nâng cao chất lượng các sản phẩm có thể mạnh truyền thống như tài trợ xuất nhập khẩu, kinh doanh ngoại hối, và thanh toán quốc tế, Eximbank liên tục nghiên cứu và đưa ra thị trường các sản phẩm dịch vụ mới đáp ứng nhu cầu của khách hàng

Các nghiệp vụ chính Eximbank cung cấp bao gồm: tiết kiệm – tiền gửi, tín dụng bảo lãnh, thanh toán quốc tế - chiết khấu chứng từ, dịch vụ tài chính du học, kinh doanh ngoại tệ/vàng, hoạt động thẻ, đầu tư tài chính, ngân quỹ, tư vấn tài chính tiền tệ, dịch vụ địa ốc, truy vấn tài khoản, dịch vụ telephone – banking, Home – banking, mobilebanking, internet banking, chuyển tiền từ nước ngoài…

 

2.2 Kết quả hoạt động kinh doanh của EIB trong năm 2010 - 2011

Bảng 2.1 Bảng Kết Quả Hoạt Động Kinh Doanh Của EIB Năm 2010 - 2011

Nguồn: Báo Cáo Tài Chính Của EIB Trong quý IV, thu nhập lãi thuần của ngân hàng đạt gần 1.604 tỷ đồng tăng 73% so với quý IV năm trước Ngân hàng lỗ hơn 40 tỷ đồng từ họat động kinh doanh ngọai hối, cùng kỳ EIB lỗ gần 65 tỷ đồng từ chỉ tiêu này

Trong kỳ, lợi nhuận họat động khác tăng mạnh, đạt hơn 388 tỷ đồng Thu nhập góp vốn mua cổ phần đạt gần 116 tỷ đồng, trong khi cùng kỳ chỉ đạt hơn 2 tỷ đồng

Sau khi trừ đi các chi phí liên quan, ngân hàng đạt hơn 1.023 tỷ đồng, tăng 76%

so với quý IV năm truớc

Lũy kế cả năm, thu nhập lãi thuần đạt hơn 5,297 tỷ đồng, tăng 84% so với năm

2010, EIB trích lập dự phòng rủi ro tín dụng hơn 270 tỷ đồng

Như vậy, lợi nhuận sau thuế đạt hơn 3.051 tỷ đồng trong cả năm, tăng 1.241 tỷ đồng (tương ứng tăng 69%) so với thực hiện 2010

Ngân hàng TMCP Xuất nhập khẩu Việt Nam (Eximbank) – Chi nhánh quận 4: Quá trình hình thành và cơ cấu tổ chức:

- Đối với Eximbank chi nhánh quận 4, chi nhánh được thành lập vào ngày 01/08/2007, theo chứng nhận ĐKKD số 0301179079-035 do sở Kế hoạch đầu tư thành phố Hồ Chí Minh cấp Chi nhánh duy nhất của Eximbank trên địa bàn quận 4, chi nhánh được thành lập để đưa dịch vụ ngân hàng của Eximbank đến gần với người dân

khu vực Quận 4 và khu vực Quận 7 lân cận Chi nhánh tọa lạc tại Cao ốc H2, đường Hoàng Diệu, Phường 8, Quận 4, Tp.Hồ Chí Minh Ngoài ra chi nhánh còn có 3 phòng

Các chức năng của chi nhánh:

- Là đầu mối cung cấp tất cả các sản phẩm của ngân hàng đến khách hàng

triển khai tác nghiệp từ khâu tiếp xúc, hướng dẫn và lập chứng từ kế toán

- Thực hiện công tác tiếp thị, phát triển thị phần cho EIB

- Xây dựng kế hoạch kinh doanh hàng tháng, hàng năm và theo dõi đánh giá

quá trình thực hiện kế hoạch

- Hướng dẫn hỗ trợ về mặt nghiệp vụ đối với các đơn vị có liên quan

- Bộ máy tổ chức của EIB quận 4 được tổ chức theo sơ đồ sau:

Hình 2.1 Sơ Đồ Bộ Máy Tổ Chức Của EIB Quận 4

Nguồn: Phòng Hành Chính Ngân Hàng EIB Chi Nhánh Quận 4

Phòng giao dịch là sự mở rộng mạng lưới của chi nhánh Hiện chi nhánh có 3 phòng giao dịch và mỗi phòng giao dịch đều có quá trình hoạt động riêng, nhưng vẫn phụ thộc vào chi nhánh

Qua đó, chi nhánh đã đạt kết quả khá khả quan so với kế hoạch đề ra, nguồn vốn của chi nhánh qua các năm đều tăng, hiệu quả sử dụng vốn cao càng thể hiện chi nhánh đã quyết tâm thực hiện chiến lược kinh doanh và đạt được mục tiêu đã đề ra góp phần tạo nên thế mạnh cạnh tranh EIB Tại ngân hàng EIB Chi nhánh quận 4 hiện có:

Phòng tín dụng: hiện có 14 CBNV bao gồm 1 trưởng phòng, 2 phó phòng 5 nhân

viên tín dụng cá nhân và 6 nhân viên tín dụng doanh nghiệp Nhân sự phòng tín dụng được đào tạo nghiệp vụ chuyên nghiệp với các nhiệm vụ chính:

 Nhân viên tín dụng có nhiệm vụ thu thập, thẩm định và phân tích thông tin, đưa

ra những nhận xét và đề xuất đối với nhu cầu tín dụng của khách hàng Trình duyệt và thực hiện công tác tái thẩm định, kiểm tra 

 Cho vay đối với các thành phần kinh tế, các doanh nghiệp trong và ngoài khu công nghiệp, các doanh nghiệp vừa và nhỏ theo quy chế tín dụng tại EIB và của pháp luật cho phép

 Hỗ trợ khách hàng đến vay vốn tại EIB

 Chuyển đi và đến các tài khoản thanh toán quốc tế

Phòng hành chính: Hiện có 8 CBNV bao gồm: 01 phụ trách phòng, 03 nhân viên

hành chính, 01 nhân viên văn thư, 02 lái xe (bảo vệ thuê từ lực lượng chuyên trách) với nhiệm vụ:

 Đầu mối quản lý, theo dõi, khai thác, sử dụng tài sản, xây dựng kế hoạch tham mưu cho giám đốc có kế hoạch mua sắm công cụ dụng cụ

 Chịu trách nhiệm quản lý con dấu đơn vị, giúp giám đốc theo dõi, đôn đốc việc

xử lý văn bản

 Duy trì nội quy lao động Thiết lập hệ thống quản lý và lưu trữ hồ sơ, thông tin

về nhân sự, các thủ tục bổ nhiệm, miễn nhiệm, kỷ luật đối với nhân sự thuộc thẩm quyền quyết định của giám đốc theo quy chế quản lý nhân sự của EIB, tuân thủ nghiêm chỉnh các quy định của bộ luật lao động

 Phối hợp với phòng kế toán – tài chính quyết toán tiền lương, tính toán lương, thưởng hàng tháng cho cán bộ nhân viên

 Tổ chức thành lập công đoàn phối hợp với công đoàn tổ chức thực hiện việc chi quỹ phúc lợi cho CBNV theo thỏa ước lao động tập thể, tổ chức thăm viếng gia đình hiếu hỷ, ốm đau,… đối với người lao động

 Thực hiện công tác đối ngoại với các tổ chức có liên quan theo sự chỉ đạo của Giám đốc

 Tổ chức quản lý tốt phương tiện ô tô, có kế hoạch phân công quản lý, sử dụng hợp lý, tiết kiệm

Phòng giao dịch và dịch vụ: hiện có 12 nhân viên (01 nhân viên tập sự)

 Giao dịch viên có nhiệm vụ kiểm soát trước khi thực hiện giao dịch Thực hiện các nghiệp vụ giao dịch thu chi tiền mặt (VND, vàng, ngoại tệ) đảm bảo nguyên tắc chi đúng, thu đủ, an toàn quỹ giao dịch trong ngày

 Thực hiện hạch toán chính xác trên hệ thống TCBS các nghiệp vụ giao dịch có liên quan đến tài khoản tiền gởi thanh toán, tiền gởi tiết kiệm, tài khoản ký quỹ và tài khoản thanh toán khác (gọi chung là tài khoản)

 Thực hiện các nghiệp vụ giao dịch vãng lai: nhận chuyển tiền và chi trả tiền chuyển về (trong, ngoài nước), thu đổi ngoại tệ, chi trả W.U, thẻ… Kiểm tra liệt kê giao dịch cuối ngày ( kiểm soát sau)

 Đăng ký giao dịch mở tài khoản đối với khách hàng đến giao dịch trong hệ thống EIB

Phòng Kế toán và ngân quỹ:

Hiện có 05 CBNV làm việc bao gồm: phụ trách phòng kế toán, kế toán thu chi,

kế toán tổng hợp, kế toán thanh toán qua liên ngân hàng, kiểm soát viên

Theo dõi sổ sách kế toán, chứng từ thu chi tại đơn vị, giao dịch thanh toán với các đối tác, chuyển tiền đi, tiền đến, nộp và rút tiền mặt ngoại tệ từ tài khoản tiền gửi theo quy định quản lý ngoại hối của ngân hàng nhà nước và EIB Báo cáo định kỳ với các cơ quan pháp luật quản lý

2.3 Định hướng phát triển của Eximbank

 Hoạt động NHTM là cốt lõi, chủ yếu, phát triển và đẩy mạnh dịch vụ ngân

hàng bán lẻ, tiếp tục mở rộng mạng lưới hoạt động trong nước

 Đa dạng hóa hoạt động kinh doanh bằng mở rộng và đẩy mạnh một cách phù hợp các lĩnh vực Ngân hàng đầu tư (tư vấn, môi giới, kinh doanh chứng

khoán, quản lý quỹ đầu tư ) dịch vụ bảo hiểm, các dịch vụ tài chính và phi tài chính khác, bao gồm cả bất động sản thông qua phát triển nền tảng:

 Công nghệ ngân hàng hiện đại;

 Cơ cấu quản trị và mô hình tổ chức cũng như các chuẩn mực phù hợp với thông lệ quốc tế tốt nhất;

 Nguồn nhân lực có chất lượng cao, được bố trí và sử dụng tốt;

 Đội ngũ khách hàng ngày càng đa dạng, gắn bó;

 Không ngừng nâng cao năng lực cạnh tranh, lấy phát triển bền vững làm mục tiêu xuyên suốt và hiệu quả kinh tế làm mục tiêu hàng đầu

2.4 Thực trạng hoạt động cho vay có đảm bảo bằng BĐS thế chấp hiện nay

Khảo sát về thực tiễn hoạt động cho vay gần đây nhất của Công ty Tài chính Quốc tế (IFC) và Hiệp hội Ngân hàng Việt Nam cho thấy 93% các ngân hàng đều muốn nhận BĐS làm tài sản thế chấp cho các khoản vay thương mại Bà Nguyễn Hạnh Nam – chuyên gia chương trình Phát triển thị trường Tài chính của IFC cho biết, hầu hết các tài sản được các ngân hàng cấp tín dụng chủ yếu vẫn là các BĐS Cũng theo một khảo sát gần đây nhất của IFC cùng Hiệp hội Ngân hàng tiến hành, hơn 90% các ngân hàng được hỏi cho rằng chỉ muốn cho vay với tài sản thế chấp là đất đai, nhà cửa hơn tài sản bảo đảm là động sản Xem ra các ngân hàng rất mặn mà với việc cho vay thế chấp bằng BĐS bởi những tính năng đặc biệt của loại tài sản này

Nguyên tắc của tín dụng thế chấp là bên đi vay sẽ dùng tài sản (thông thường là BĐS) mang thế chấp tại ngân hàng để vay tiền Ngân hàng sẽ định giá tài sản và cho vay số tiền có giá trị thấp hơn tài sản đó (thực tế hiện nay ở Việt Nam, ngân hàng định giá tài sản ở mức khoảng 70% giá trị thị trường và cho vay khoảng 70% giá trị tài sản được định giá, tức khoảng 50% giá thị trường của BĐS) Tài sản dùng để đảm bảo cho tín dụng thế chấp có thể là một BĐS độc lập hoặc là BĐS được hình thành từ chính vốn người đi vay Hình thức thế chấp tài sản được hình thành từ vốn vay là hình thức được sử dụng phổ biến nhất để tài trợ cho việc mua nhà ở của người dân và phát triển thị trường nhà ở tại các nền kinh tế tiên tiến, trong đó người mua nhà chỉ phải chuẩn bị một phần nguồn tài chính để mua nhà

Tín dụng thế chấp BĐS thực tế chỉ chiếm tỷ lệ chưa đến 50% giá thị trường của BĐS nên đứng trên phương diện bảo toàn vốn của ngân hàng, cho vay thế chấp BĐS

tại Việt Nam có độ an toàn rất cao so với tín chấp, bảo lãnh của bên thứ 3, thế chấp tài sản khác Rủi ro nếu có sẽ nằm ở tính thanh khoản của các tín dụng thế chấp Tuy nhiên, thời gian qua chúng ta đã có những chính sách chưa thực sự chính xác trong điều hành tín dụng, thay vì tập trung tháo gỡ cho tính thanh khoản của tín dụng thế chấp BĐS như: khuyến khích TTBĐS phát triển, hỗ trợ, tạo thuận lợi cho việc chuyển nhượng BĐS, tháo gỡ thủ tục hành chính đất đai…chúng ta lại khuyến cáo giảm cho vay BĐS, cắt vốn, siết chặt tín dụng BĐS mà không phân biệt giải thích rõ loại BĐS nào, loại tín dụng nào, khiến tâm lý thị trường hoang mang Không chỉ nhà đầu tư, kinh doanh BĐS mà ngay cả những người có nhu cầu mua sử dụng nhà ở cũng bị ảnh hưởng về tâm lý và chờ đợi Điều này khiến thị trường bị đóng băng, BĐS bị sụt giá, mất tính thanh khoản đã ảnh hưởng đáng kể đến hệ thống ngân hàng

Không chỉ ở Việt Nam mà trên toàn thế giới, tín dụng thế chấp luôn là nền tảng của các nguồn vốn trên thị trường, đòi hỏi nhà nước phải có những chính sách thúc đẩy sự phát triển và bảo đảm sự vận hành an toàn của hệ thống tín dụng thế chấp Theo

TS Lê Xuân Nghĩa, vụ trưởng Vụ Chiến lược ngân hàng (NHNN), đưa ra trong cuộc trao đổi với VnEconomy về thực trạng cho vay thế chấp BĐS của các ngân hàng hiện nay: tỷ lệ cho vay thế chấp BĐS của các ngân hàng vào khoảng 500 nghìn tỷ đồng, chiếm khoảng 55% tổng dư nợ Hệ thống ngân hàng đang nắm giữ 2/3 giá trị tài sản tín dụng, nhà đầu tư trực tiếp

Hiện phần lớn tài sản thế chấp để vay vốn cho cả những mục đích kinh doanh khác ở ngân hàng cũng là BĐS Như vậy TSTC là vật đảm bảo cho khoản vay của khách hàng đối với Ngân hàng Ngoài những quy định về pháp lý ngân hàng cũng có những quy định cụ thể về loại tài sản được thế chấp tại ngân hàng để tránh những rủi

ro có thể xảy ra

Theo hệ thống chế độ tín dụng của EIB thì TSTC khá đa dạng bao gồm:

- Quyền sử dụng đất hợp pháp (đất phải có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, đất không có tranh chấp, đất không bị kê biên thi hành án)

- Tài sản gắn liền với đất (nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất, kể cả tài sản gắn liền với nhà ở, công trình xây dựng…)

- Các tài sản hình thành trong tương lai: là BĐS hình thành sau thời điểm ký kết giao dịch thế chấp và sẽ thuộc quyền sở hữu của bên thế chấp Tài sản hình thành

trong tương lai có thể là: tài sản hình thành từ vốn vay hoặc không phải hình thành từ vốn vay, hoa lợi, lợi tức, các BĐS khác mà bên thế chấp có quyền nhận (Hoa lợi, lợi tức và các quyền phát sinh từ TSTC cũng thuộc TSTC Trường hợp TSTC được bảo hiểm thì khoản tiền bảo hiểm cũng thuộc TSTC)

- Các tài sản khác theo quy định của pháp luật

Trường hợp thế chấp toàn bộ tài sản có vật phụ, thì vật phụ đó cũng thuộc TSTC Trong trường hợp thế chấp một phần BĐS có vật phụ, thì vật phụ chỉ thuộc TSTC nếu có sự thỏa thuận với khách hàng

Trong các loại tài sản thế chấp ở EIB thì Quyền sử dụng đất hợp pháp và tài sản gắn liền với đất được khách hàng đi vay thế chấp nhiều nhất (chiếm 60%), còn lại

là các tài sản khác được EIB chấp nhận

- Quyền sử dụng đất hợp pháp, tài sản gắn liền với đất được ngân hàng chấp nhận làm TSTC vì tài sản này có giá trị, có độ tin cậy, xử lý thu hồi nợ khi khách hàng gặp khó khăn sẽ có căn cứ nhưng cũng có hạn chế vì chịu sự chi phối của pháp luật (Luật đất đai, luật dân sự ) trong khi các luật này không thống nhất về phương thức xử lý TSĐB trong trường hợp các bên không có thỏa thuận Luật đất đai 2003 quy định về quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất trong trường hợp không có thỏa thuận về phương thức xử lý được bán đấu giá (điều 68) Trong khi đó, Bộ luật Dân sự 2005 quy định nếu không thỏa thuận về phương thức xử lý TSĐB là quyền sử dụng đất, bên nhận thế chấp có quyền khởi kiện tại tòa án

- Ngoài ra TSTC còn bao gồm tài sản hình thành trong tương lai (TSHTTTL), chúng thường là BĐS, động sản nên được hầu hết các ngân hàng chấp nhận làm TSTC cho khoản vay và vay được khoản tiền lớn tuy nhiên điều kiện để TSHTTTL được tham gia giao dịch bảo đảm còn chung chung, điều kiện, quy trình, thủ tục về giao dịch bảo đảm và đăng ký giao dịch bảo đảm lại áp dụng theo quy định chung cho các loại TSBĐ thông dụng khác nên dẫn đến ách tắc trong thực tiễn Do đó khi thế chấp sẽ gặp vướng mắc về việc xác định TSHTTTL, về giao kết hợp đồng bảo đảm,

về đăng ký giao dịch bảo đảm

CHƯƠNG 3

CƠ SỞ LÝ LUẬN VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU

3.1 Cơ sở lý luận

3.1.1 Hoạt động cho vay có đảm bảo bằng BĐS thế chấp

a) Khái niệm hoạt động cho vay có đảm bảo bằng tài sản

Bảo đảm tiền vay là việc ngân hàng áp dụng các biện pháp nhằm phòng ngừa rủi ro, tạo cơ sở kinh tế và pháp lý để thu hồi được các khoản nợ đã cho vay “Cho vay

có đảm bảo bằng tài sản là việc cho vay vốn của tổ chức tín dụng mà theo đó nghĩa vụ trả nợ của khách hàng vay được cam kết bảo đảm thực hiện bằng tài sản cầm cố, thế chấp, tài sản hình thành từ vốn vay của khách hàng hoặc bảo lãnh bằng tài sản của bên thứ ba”3

b) Thế chấp và các quy định liên quan đến thế chấp

Khái niệm: “Thế chấp tài sản là việc một bên (sau đây là bên thế chấp) dùng

tài sản thuộc sở hữu của mình để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự đối với bên kia (sau đây gọi là bên nhận thế chấp) và không chuyển giao tài sản đó cho bên nhận thế chấp

- Trong trường hợp thế chấp toàn bộ BĐS, động sản có vật phụ thì vật phụ của BĐS đó cũng thuộc tài sản thế chấp

- Trong trường hợp thế chấp một phần BĐS, động sản có vật phụ thì vật phụ thuộc tài sản thế chấp, trừ trường hợp các bên thỏa thuận khác

- Tài sản thế chấp cũng có thể là tài sản được hình thành trong tương lai”.4

Trong quan hệ tín dụng: Thế chấp là người đi vay đem tài sản là BĐS thuộc Quyền sở hữu hợp pháp của mình thế chấp cho ngân hàng cho vay một số tiền nhất định và dùng tài sản đó để đảm bảo cho số nợ vay Nếu khi đến hạn mà người đi vay

      

3

 Điều 2 Nghị định 178/1999/NĐ-CP ngày 29/12/1999

không thực hiện nghĩa vụ trả nợ hoặc trả không hết nợ cho ngân hàng thì ngân hàng cho vay được quyền phát mãi tài sản thế chấp để thu nợ

Vai trò của thế chấp BĐS: Hiện nay, thế chấp BĐS tại ngân hàng và các

TCTD để vay vốn ngày càng trở nên phổ biến Việc thế chấp BĐS tạo điều kiện thuận lợi cho người đi vay khi có nhu cầu về vốn phục vụ cho nhu cầu ăn ở, sinh hoạt, kinh doanh, sản xuất Cũng như đảm bảo được nguồn của ngân hàng và các TCTD Việc đưa nhà, đất vào lưu thông qua hình thức vay vốn sẽ kích thích TTBĐS phát triển tốt hơn khi chuyển khối tài sản đó vào đầu tư sản xuất, kinh doanh sẽ tạo thêm của cải cho

xã hội

Giá trị thế chấp

- Khái niệm: giá trị thế chấp là giá trị ước tính của BĐS trên cơ sở giá trị thị trường của BĐS (trong trường hợp phải phát mãi) và khả năng cho thu nhập hàng năm từ BĐS đó

- Đặc điểm của giá trị thế chấp:

+ Giá trị thế chấp không phải là giá trị thị trường nhưng nó được ước

tính dựa trên cơ sở giá trị thị trường của BĐS (trong trường hợp phải phát mãi) và khả năng cho thu nhập hàng năm từ BĐS đó

+ Giá trị thế chấp thường thấp hơn so với giá trị thị trường + Giá trị thế chấp được ước tính để làm căn cứ cơ sở xác định khoản tiền

cho vay giữa bên thế chấp (chủ sở hữu tài sản – bên vay tiền) và bên nhận thế chấp (ngân hàng – bên nhận cho vay tiền)

+ Giá trị thế chấp gần tương tự như giá trị thanh lý, nhưng giá trị thế

chấp khác với giá trị thanh lý ở chỗ, BĐS mục tiêu (BĐS đang là mục tiêu để ước tính giá trị thế chấp) không phải là đối tượng phát mãi, bản thân nó đang tham gia phục vụ mục đích đầu tư của chủ sở hữu và hàng năm đem lại thu nhập cho chủ sở hữu (đối với BĐS thương mại dịch vụ hoặc BĐS công nghiệp, nông nghiệp) Giá trị thế chấp thường cao hơn giá trị thanh lý Giá trị thế chấp bằng giá trị thanh lý trong trường hợp BĐS thế chấp bị phát mãi

Các bên liên quan trong việc thế chấp vay vốn

Bên thế chấp: bên thế chấp là các công ty, xí nghiệp, TCKT hoặc các cá nhân là

người sở hữu hợp pháp các tài sản, có đủ điều kiện vay vốn tại các TCTD theo quy

định của NHNN Việt Nam và chấp nhận giao tài sản cho vay ngân hàng để thế chấp cho khoản vay Bên thế chấp – những người chủ tài sản, vẫn được sử dụng tài sản trong thời gian thế chấp nghĩa là trong thời gian thế chấp, quyền sở hữu tài sản chỉ tạm thời thay đổi, còn quyền sử dụng các tài sản đó thì không có sự thay đổi nào

Bên nhận thế chấp: bên nhận thế chấp là bên cho vay, đó là các ngân hàng, các

TCTD tiếp nhận tài sản thế chấp bằng các chứng thư sở hữu gốc do bên thế chấp bằng các chứng từ sở hữu gốc do bên thế chấp giao Bên nhận thế chấp tạm thời là người nắm giữ quyền định đoạt các tài sản thế chấp đó cho đến khi nó được giải chấp

Nguyên tắc đảm bảo tiền vay bằng tài sản thế chấp của khách hàng vay:

- “Khách hàng vay phải thế chấp tài sản để đảm bảo thực hiện nghĩa vụ trả

nợ đối với TCTD, trừ trường hợp khách hàng vay được TCTD cho vay có đảm bảo bằng tài sản hình thành từ vốn vay hoặc cho vay không có bảo đảm bằng tài sản theo quy định của Nghị định này

- TCTD và khách hàng vay thỏa thuận lựa chọn áp dụng biện pháp bảo đảm bằng tài sản thế chấp của khách hàng vay

- TCTD có quyền lựa chọn tài sản đủ điều kiện để làm bảo đảm tiền vay

- Khi thế chấp tài sản gắn liền với đất, khách hàng vay phải thế chấp cả giá trị quyền sử dụng đất cùng với tài sản đó, trừ trường hợp pháp luật có quy định khác”5

Tài sản nhận thế chấp và không nhận thế chấp:

Tài sản nhận thế chấp bao gồm các tài sản là BĐS, đồng thời phải thỏa mãn các điều kiện cơ bản sau:

- Tài sản thế chấp phải có giá trị và giá trị sử dụng

- Tài sản thế chấp phải là sở hữu hợp pháp của bên thế chấp

- Tài sản thế chấp phải được phép giao dịch và không tranh chấp

- Tài sản thế chấp phải được mua bảo hiểm đối với những tài sản mà Nhà nước bắt buộc phải mua bảo hiểm

Nếu tài sản thế chấp thuộc sở hữu nhà nước, khi thế chấp phải thực hiện theo các quy định của Luật Doanh Nghiệp Nhà Nước

      

Nếu tài sản thế chấp thuộc sở hữu tập thể, liên doanh hay công ty cổ phần…thì phải có giấy tờ ủy quyền của HĐQT bằng văn bản để người đại diện ký hợp đồng thế chấp

Nếu tài sản thế chấp thuộc sở hữu từ hai người trở lên thì phải có đồng ý bằng văn bản của các bên đồng sở hữu

- Tài sản còn tranh chấp

- Tài sản thuộc loại cấm kinh doanh, mua bán, chuyển nhượng theo quy định của pháp luật

- Tài sản không thuộc sở hữu hợp pháp của bên đi vay

- Tài sản đang bị niêm phong, tạm giữ, phong tỏa bởi cơ quan có thẩm quyền

- Tài sản giá trị ít, không có hoặc có giá trị nhưng không có giá trị sử dụng

- Các tài sản khó kiểm định giá, khó mua bán, chuyển nhượng

Giá trị của tài sản thế chấp:

- “Tài sản bảo đảm tiền vay được xác định ký kết hợp đồng đảm bảo; việc xác đinh giá trị tài sản tại thời điểm này chỉ làm cơ sở xác định mức cho vay của TCTD, không áp dụng khi xử lý tài sản bảo đảm để thu hồi nợ Việc xác định giá trị tài sản đảm bảo tiền vay phải được lập thành văn bản riêng hoặc ghi vào HĐTD

- Đối với tài sản thế chấp không phải là quyền sử dụng đất, thì việc xác định giá trị tài sản thế chấp do các bên thỏa thuận, hoặc thuê tổ chức tư vấn, tổ chức chuyên môn xác định trên cơ sở giá trị thị trường tại thời điểm xác định, có tham khảo đến các loại giá như giá quy định của nhà nước (nếu có), giá mua, giá trị còn lại trên

sổ sách kế toán và các yếu tố khác về giá

- Giá trị quyền sử dụng đất thế chấp, được xác định như sau:

+ Đất do nhà nước giao cho hộ gia đình, cá nhân nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất hợp pháp; đất do nhà nước giao có thu tiền đối với TCKT; đất mà TCKT nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất hợp pháp,thì giá trị quyền sử dụng đất thế chấp, bảo lãnh do TCTD và khách hàng vay, bên bảo lãnh thỏa thuận theo giá đất thực tế chuyển nhượng ở địa phương đó tại thời điểm thế chấp, TCTD xem xét, quyết định mức cho vay và tự chịu trách nhiệm về rủi ro vốn cho vay

+ Đất do nhà nước cho hộ gia đình, cá nhân, TCKT thuê mà đã trả tiền thuê đất cho cả thời gian thuê hoặc đã trả tiền thuê cho nhiều năm, thì giá trị quyền sử

dụng đất được thế chấp, bảo lãnh gồm tiền đền bù thiệt hại, giải phóng mặt bằng khi được nhà nước cho thuê đất (nếu có), tiền thuê đất đã trả cho nhà nước sau khi trừ đi tiền thuê đất cho thời gian đã sử dụng

+ Trường hợp thế chấp, bảo lãnh giá trị quyền sử dụng đất mà người thuê đất được miễn, giảm tiền thuê đất theo quy định của pháp luật, thì giá trị quyền sử dụng đất thế chấp, bảo lãnh được tính theo giá trị thuê đất trước khi được miễn giảm

- Giá trị tài sản thế chấp được xác định bao gồm cả hoa lợi, lợi tức và các quyền phát sinh từ tài sản đó nếu các bên có thỏa thuận hoặc pháp luật có quy định

- Trong trường hợp tài sản thế chấp là toàn bộ BĐS có vật phụ, thì giá trị của vật phụ cũng thuộc giá trị tài sản thế chấp; nếu chỉ thế chấp một phần BĐS có vật phụ thì giá trị vật phụ chỉ thuộc giá trị tài sản thế khi các bên có thỏa thuận”6

Nguyên tắc khi sử dụng vốn vay:

Thứ nhất, vốn vay phải sử dụng đúng mục đích đã thỏa thuận trong HĐTD và

có hiệu quả kinh tế Mục đích vay vốn ngay từ đầu đã được ngân hàng thẩm định, mục đích phải khả thi và có hiệu quả mới được ngân hàng xét cho vay Đây cũng là một trong các nghĩa vụ của bên đi vay

Thứ hai, vốn vay phải được hoàn trả đầy đủ cả vốn và lãi vay theo đúng thời hạn đã cam kết trong HĐTD Nguyên tắc này đề ra nhằm đảm bảo cho các ngân hàng tồn tại và hoạt động bình thường Bởi nguồn vốn cho vay của ngân hàng chủ yếu từ vốn huy động Đó là một bộ phận tài sản của các chủ sở hữu mà ngân hàng tạm thời quản lý và sử dụng, ngân hàng cũng có nghĩa vụ đáp ứng các yêu cầu rút tiền của khách hàng khi họ yêu cầu Nếu các khoản nợ vay không hoàn trả đúng hạn thì sẽ ảnh hưởng đến khả năng hoàn trả của ngân hàng

Các trường hợp đăng kí thế chấp, bảo lãnh:

Căn cứ theo Điều 2 phần I Thông tư liên tịch số 03-2003-TTLT-BTP-BTNMT ngày 4/7/2003 hướng dẫn về trình tự, thủ tục đăng kí và cung cấp thông tin về thế chấp, bảo lãnh Quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất Các trường hợp thế chấp sau đây phải đăng ký:

      

6

  Điều 8 Nghị định 178/1999/NĐ-CP ngày 29/12/1999 và căn cứ khoản 10, 11, 12 điều 1 Nghị Định

- Việc thế chấp bằng Quyền sử dụng đất hoặc bằng Quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất

- Việc thế chấp bằng tài sản gắn liền với đất mà pháp luật quy định tài sản đó phải đăng ký Quyền sở hữu

- Việc thế chấp tài sản gắn liền với đất không thuộc trường hợp quy định tại điểm trên, nhưng các bên thỏa thuận để bên thế chấp hoặc người thứ ba giữ tài sản đó

- Việc thế chấp tài sản gắn liền với đất để bảo đảm thực hiện nhiều nghĩa vụ

Phát mãi và xử lý tài sản đảm bảo:

Nghị định 178/1999/NĐ-CP quy định rất cụ thể về việc phát mãi và xử

- Xử lý tài sản bảo đảm tiền vay theo quy định tại khoản 3 Điều 13 của Nghị định này

Theo Điều 33 phương thức xử lý tài sản bảo đảm tiền vay:

- Bán tài sản bảo đảm tiền vay

- TCTD nhận chính tài sản bảo đảm tiền vay để thay thế cho việc thực hiện nghĩa vụ được bảo đảm

- TCTD được trực tiếp nhận các khoản tiền hoặc tài sản từ bên thứ ba trong trường hợp bên thứ ba có nghĩa vụ trả tiền hoặc tài sản cho khách hàng vay, bên bảo lãnh

Theo Điều 34 thực hiện xử lý tài sản bảo đảm tiền vay:

- Các bên thỏa thuận về việc thực hiện các phương pháp xử lý tài sản bảo đảm tiền vay như quy định tại Điều 33 của Nghị định này:

+ Trong trường hợp các bên thỏa thuận thực hiện phương thức bán tài sản bảo đảm tiền vay thì bên được bán tài sản có thể là khách hàng vay hoặc bên bảo lãnh bán, TCTD bán, hai bên phối hợp cùng bán, ủy quyền cho trung tâm bán đấu giá tài sản hoặc doanh nghiệp bán đấu giá tài sản thực hiện việc bán tài sản bảo đảm tiền vay

- Trong trường hợp TCTD có quyền xử lý tài sản bảo đảm tiền vay theo quy định tại Điều 32 của Nghị định này, thì khách hàng vay, bên bảo lãnh phải giao tài sản cho TCTD để xử lý, TCTD có quyền thực hiện xử lý tài sản bảo đảm tiền vay như sau:

+ Trực tiếp bán cho người mua

+ Ủy quyền việc bán đấu giá tài sản cho Trung tâm bán đấu giá tài sản hoặc doanh nghiệp bán đấu giá tài sản theo quy định của pháp luật về bán đấu giá tài sản

+ Ủy quyền hoặc chuyển giao cho tổ chức có chức năng được mua bán tài sản để bán

+ Khi TCTD nhận chính tài sản bảo đảm tiền vay để thay thế cho nghĩa vụ trả nợ thì tài sản đó được chuyển quyền sở hữu cho TCTD

+ Trong trường hợp bên thứ ba có nghĩa vụ trả tiền hoặc tài sản cho khách hàng vay, bên bảo lãnh thì TCTD được trực tiếp nhận các khoản tiền vay hoặc tài sản bên thứ ba

- Trong thời gian tài sản bảo đảm tiền vay chưa xử lý được, TCTD được quyền khai thác, sử dụng tài sản bảo đảm Số tiền thu được từ việc khai thác, sử dụng tài sản sẽ được dùng để thu hồi nợ

- Trong trường hợp các bên có tranh chấp và khởi kiện, thì tài sản bảo đảm tiền vay được xử lý theo bản án có hiệu lực pháp luật của tòa án hoặc quyết định của

cơ quan nhà nước có thẩm quyền

- Trong trường hợp khách hàng vay, bên bảo lãnh là doanh nghiệp bị phá sản, thì tài sản bảo đảm tiền vay được xử lý theo quy định của pháp luật về phá sản doanh nghiệp

c) Sự khác nhau giữa cho vay BĐS và các hình thức cho vay khác

Thứ nhất là quy mô của khoản vay: quy mô trung bình của một món vay BĐS

thường lớn hơn nhiều so với quy mô trung bình của món vay thông thường đặc biệt là cho vay tiêu dùng và cho vay kinh doanh nhỏ Do đặc điểm của BĐS là tính khan hiếm, tính lâu bền, đồng thời các công trình xây dựng trên đất thường đòi hỏi thời gian khá dài nên giá cả của một giao dịch BĐS thường rất lớn

Thứ hai là về thời hạn của một khoản vay: một số khoản cho vay mua nhà thế

chấp chủ yếu cho các ngôi nhà có một gia đình ở thường có kỳ hạn dài nhất (khoảng

từ 15 năm đến 25 năm hoặc 30 năm) trong danh mục cho vay của ngân hàng Bên cạnh

đó các dự án BĐS có thời hạn rất dài, khả năng hoàn vốn chậm Bởi khoản vay thường

có giá trị lớn mà khả năng trả nợ của khách hàng thi có hạn, mỗi khách hàng chỉ có thể trả một phần tiền vốn và lãi, do đó khoản vay thường có thời hạn dài để phù hợp với khả năng trả nợ của khách hàng

Nhìn chung cho vay dài hạn loại này chứa đựng những nguy cơ rủi ro tín dụng đáng kể bởi vì nhiều vấn đề có thể xảy ra bao gồm cả những thay đổi tiêu cực trong điều kiện kinh tế, trong lãi suất, trong sức khỏe của người vay – trong suốt kỳ hạn của món vay

Thứ ba là về tài sản đảm bảo của khoản vay: đối với hình thức cho vay khác,

chính dòng tiền mặt dự tính hoặc thu nhập của người đi vay là yếu tố quan trọng nhất

để ngân hàng quyết định có cho vay hay không cho vay Còn BĐS là tài sản có giá trị lớn và có những đặc điểm như không thể di dời, bền lâu…nên thường đóng vai trò là tài sản đảm bảo trong các hoạt động cho vay Trong cho vay BĐS, giá trị và tình trạng của tài sản lại là trọng tâm của món vay, chúng có tầm quan trọng tương đương với thu nhập của người đi vay Trong cho vay BĐS, sự đánh giá chính xác tài sản là điều tối quan trọng đối với quyết định cho vay Sự đánh giá này phải tuân theo tiêu chuẩn của nghành và của Chính phủ Mặt khác, ở các hình thức cho vay khác thì BĐS thường là tài sản đảm bảo vừa là đối tượng, mục tiêu tín dụng vừa đóng vai trò là tài sản đảm bảo cho khoản vay Do đó, việc định giá BĐS đặc biệt được chú trọng bởi nó ảnh hưởng tới giá trị cũng như độ an toàn của khoản vay

3.1.2 Thẩm định giá BĐS cho mục đích vay vốn thế chấp

a) Mục đích của thẩm định giá BĐS: Thẩm định giá có thể được yêu cầu

trong rất nhiều trường hợp, một số liệt kê dưới đây có thể phản ánh phần nào hoạt động thẩm định giá chuyên ngiệp

- Mua bán tài sản, chuyển nhượng: hỗ trợ người mua đặt giá mua hợp lý tránh

bị mua hớ; hỗ trợ người bán quyết định giá bán chấp nhận được

- Nghiệp vụ tài chính và tín dụng: chứng minh tài sản để du học và vay vốn ngân hàng, ước tính giá trị của một vật bảo đảm thế chấp, để tạo cơ sở cho quyết định

để đảm bảo một khoản vay về BĐS…

- Phục vụ tính thuế, hạch toán sổ sách, báo cáo tài chính: để ước tính giá trị định mức thuế

- Thẩm định giá trị BĐS cho mục đích đền bù giải tỏa

- Tư vấn đầu tư, góp vốn doanh nghiệp và cổ phần hóa: Xác định tính khả thi của một công trình xây dựng hoặc chương trình cải tạo, ước tính giá trị thanh lý cho việc bán băt buộc hoặc bán đấu giá, cố vấn cho khách hàng bằng việc xem xét các mục tiêu đầu tư của họ, tư vấn cho các ủy ban vùng, tòa án và các nhà hoạch định thành phố về những tác động có thể xảy ra của hành động dự định, đặt các điều khoản cho thuê

b) Nguyên tắc thẩm định giá

Giá trị của tài sản được hình thành bởi nhiều yếu tố tác động như giá trị sử dụng, sử khan hiếm, nhu cầu có khả năng thanh toán… Khi nghiên cứu quá trình hình thành giá trị, thẩm định viên cần phải xem xét và vận dụng những quy luật và nguyên

lý kinh tế liên quan Bản chất của thẩm định giá tài sản là sự phân tích các yếu tố tác động đến quá trình hình thành giá trị của tài sản cụ thể, do đó những nguyên tắc cơ bản này là những hướng dẫn cần thiết khi tiến hành thẩm định giá Thẩm định viên phải nghiên cứu vận dụng những nguyên tắc này để đưa ra kết luận về giá trị của tài sản

- Nguyên tắc sử dụng cao nhất và tốt nhất: Một thửa đất được đánh giá là

có giá trị sử dụng cao nhất và tốt nhất nếu tại thời điểm định giá cho thấy thửa đất đó đang được sử dụng hợp pháp cũng như đang cho thu nhập ròng lớn nhất hoặc có khả năng cho giá trị hiện tại của thu nhập ròng tương lai và lớn nhất, sử dụng hiểu quả đất

đó có thể tồn tại và kéo dài liên tục trong khoảng thời gian nhất định