Giải pháp nâng cao hiệu quả hoạt động cho vay kinh doanh bất động sản của Ngân hàng Công thương Việt Nam (LV thạc sĩ)

Giải pháp nâng cao hiệu quả hoạt động cho vay kinh doanh bất động sản của Ngân hàng Công thương Việt Nam (LV thạc sĩ)Giải pháp nâng cao hiệu quả hoạt động cho vay kinh doanh bất động sản của Ngân hàng Công thương Việt Nam (LV thạc sĩ)Giải pháp nâng cao hiệu quả hoạt động cho vay kinh doanh bất động sản của Ngân hàng Công thương Việt Nam (LV thạc sĩ)Giải pháp nâng cao hiệu quả hoạt động cho vay kinh doanh bất động sản của Ngân hàng Công thương Việt Nam (LV thạc sĩ)Giải pháp nâng cao hiệu quả hoạt động cho vay kinh doanh bất động sản của Ngân hàng Công thương Việt Nam (LV thạc sĩ)Giải pháp nâng cao hiệu quả hoạt động cho vay kinh doanh bất động sản của Ngân hàng Công thương Việt Nam (LV thạc sĩ)Giải pháp nâng cao hiệu quả hoạt động cho vay kinh doanh bất động sản của Ngân hàng Công thương Việt Nam (LV thạc sĩ)Giải pháp nâng cao hiệu quả hoạt động cho vay kinh doanh bất động sản của Ngân hàng Công thương Việt Nam (LV thạc sĩ)Giải pháp nâng cao hiệu quả hoạt động cho vay kinh doanh bất động sản của Ngân hàng Công thương Việt Nam (LV thạc sĩ)

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO TRƯỜNG ĐẠI HỌC NGOẠI THƯƠNG LUẬN VĂN THẠC SĨ GIẢI PHÁP NÂNG CAO HIỆU QUẢ HOẠT ĐỘNG CHO VAY KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN CỦA NGÂN HÀNG CÔNG THƯƠNG VIỆT NAM Chuyên ngành: Tài - Ngân hàng NGUYỄN ĐÌNH ĐÌNH Hà Nội, năm 2017 BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO TRƯỜNG ĐẠI HỌC NGOẠI THƯƠNG LUẬN VĂN THẠC SĨ Giải pháp nâng cao hiệu hoạt động cho vay kinh doanh bất động sản Ngân hàng Công thương Việt Nam Ngành: Tài - Ngân hàng - Bảo hiểm Chuyên ngành: Tài - Ngân hàng Mã số: 60340201 Họ tên học viên: Nguyễn Đình Đình Người hướng dẫn: PGS, TS Đỗ Thị Kim Hảo Hà Nội, năm 2017 i MỤC LỤC LỜI CAM ĐOAN iv LỜI CẢM ƠN v DANH MỤC TỪ VIẾT TẮT vi DANH MỤC BẢNG BIỂU vii DANH MỤC HÌNH VẼ viii TÓM TẮT KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU LUẬN VĂN ix LỜI MỞ ĐẦU CHƯƠNG I: CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ HIỆU QUẢ HOẠT ĐỘNG CHO VAY KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN CỦA CÁC NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI 1.1 Tổng quan thị trường bất động sản .4 1.1.1 Bất động sản 1.1.2 Thị trường bất động sản 1.1.2.1 Khái niệm Thị trường bất động sản .5 1.1.2.2 Đặc điểm Thị trường bất động sản 1.1.2.3 Vai trò Thị trường bất động sản 10 1.2 Hoạt động cho vay kinh doanh bất động sản NHTM 12 1.2.1 Khái niệm cho vay kinh doanh bất động sản 12 1.2.2 Các hình thức cho vay kinh doanh bất động sản 13 1.2.3 Nguyên tắc cho vay kinh doanh bất động sản 13 1.2.4 Các tiêu chí thẩm định cho vay kinh doanh BĐS .14 1.2.5 Vai trò hoạt động cho vay kinh doanh BĐS 15 1.2.5.1 Đối với kinh tế - xã hội 15 1.2.5.2 Đối với ngân hàng 16 1.2.5.3 Đối với nhà kinh doanh BĐS 16 1.3 Hiệu hoạt động cho vay kinh doanh BĐS NHTM 16 1.3.1 Khái niệm 16 1.3.2 Các tiêu chí đánh giá hiệu hoạt động cho vay kinh doanh BĐS 17 1.3.2.1 Nhóm tiêu phản ánh quy mơ tín dụng .17 1.3.2.2 Nhóm tiêu phản ánh chất lượng tín dụng 18 1.3.2.3 Chỉ tiêu phản ánh khả sinh lời 20 1.3.3 Các nhân tố ảnh hưởng đến hiệu hoạt động cho vay kinh doanh BĐS20 1.3.3.1 Nhân tố khách quan .21 1.3.3.2 Nhân tố chủ quan 23 CHƯƠNG II: THỰC TRẠNG VỀ HIỆU QUẢ HOẠT ĐỘNG CHO VAY KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN CỦA NGÂN HÀNG TMCP CÔNG THƯƠNG VIỆT NAM GIAI ĐOẠN 2011-2016 26 2.1 Thực trạng hoạt động kinh doanh BĐS Việt Nam .26 2.1.1 Thực trạng hoạt động kinh doanh BĐS Việt Nam 26 2.1.1.1 Môi trường kinh tế xã hội 26 2.1.1.2 Tình hình pháp lý thị trường BĐS Việt Nam .27 2.1.1.3 Cấu trúc ngành khả sinh lời ngành BĐS Việt Nam .28 ii 2.1.1.4 Phân tích SWOT ngành BĐS Việt Nam .29 2.1.2 Triển vọng kinh doanh bất động sản Việt Nam thời gian tới 32 2.1.2.1 Sự thay đổi cung - cầu 32 2.1.2.2 Các dòng tiền quay lại thị trường BĐS 32 2.1.2.3 Dân số trẻ Quá trình thị hóa nhanh 34 2.1.2.4 Làn sóng M&A diện ngày lớn doanh nghiệp ngoại mua bán dự án xu hướng trở nên rõ rệt vài năm trở lại 35 2.1.2.5 BĐS kênh đầu tư quen thuộc người dân Việt Nam 36 2.2 Thực trạng hiệu hoạt động cho vay kinh doanh BĐS VietinBank36 2.2.1 Khái quát Ngân hàng TMCP Công thương Việt Nam 36 2.2.2 Thực trạng hiệu hoạt động cho vay kinh doanh BĐS 42 2.2.2.1 Nhóm tiêu phản ánh quy mơ tín dụng .42 2.2.2.2 Nhóm tiêu phản ánh chất lượng tín dụng 48 2.2.2.3 Chỉ tiêu phản ánh khả sinh lời 54 2.2.3 Đánh giá hiệu hoạt động cho vay kinh doanh BĐS VietinBank 55 2.2.3.1 Những kết đạt 55 2.2.3.2 Những mặt hạn chế, thách thức 56 2.2.3.3 Nguyên nhân 58 CHƯƠNG III: GIẢI PHÁP NÂNG CAO HIỆU QUẢ HOẠT ĐỘNG CHO VAY KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN CỦA NGÂN HÀNG TMCP CÔNG THƯƠNG VIỆT NAM TRONG THỜI GIAN TỚI 61 3.1 Định hướng chung nhằm nâng cao hiệu kinh doanh Ngân hàng TMCP Công thương Việt Nam 61 3.2 Giải pháp nâng cao hiệu hoạt động cho vay kinh doanh bất động sản cho VietinBank thời gian tới 64 3.2.1 Xây dựng loại hình cho vay kinh doanh BĐS có hiệu 64 3.2.2 Xây dựng quy trình cho vay chặt chẽ, hiệu 65 3.2.3 Xây dựng phương pháp định giá phù hợp 69 3.2.4 Hồn thiện mơ hình kiểm soát rủi ro theo chuẩn mực quốc tế 69 3.2.5 Tạo lập khai thác nguồn liệu tín dụng BĐS 71 3.2.6 Xây dựng đội ngũ nhân có chất lượng 72 3.3 Kiến nghị đến Chính phủ giải pháp nâng cao hiệu hoạt động cho vay kinh doanh BĐS 73 3.3.1 Hồn thiện sách quản lý vĩ mơ 73 3.3.1.1 Ban hành văn luật, tạo hành lang pháp lý thuận lợi .73 3.3.1.2 Chính sách thuế phí .74 3.3.1.3 Chính sách định giá BĐS 75 3.3.2 Tạo lập sở pháp lý bảo vệ quyền lợi chủ nợ ngân hàng 76 3.3.3 Thúc đẩy thị trường BĐS chuyên nghiệp 76 3.4 Kiến nghị NHNN giải pháp nâng cao hiệu kinh doanh BĐS 79 3.4.1 Tăng cường công tác quản lý, giám sát, kiểm soát rủi ro từ hoạt động cho vay kinh doanh BĐS .79 3.4.2 Xây dựng sách tiền tệ hiệu 80 iii 3.4.2.1 Chính sách lãi suất .80 3.4.2.2 Chính sách tỷ lệ dự trữ bắt buộc 81 3.4.2.3 Chính sách tín dụng BĐS 82 KẾT LUẬN 84 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO 85 PHỤ LỤC 01 i PHỤ LỤC 02 iv iv LỜI CAM ĐOAN Tôi cam đoan luận văn tơi nghiên cứu thực Các kết nghiên cứu luận văn trung thực chưa công bố hình thức, cơng trình khác Các thơng tin số liệu trình bày luận văn trung thực, có nguồn trích dẫn rõ ràng Tơi hồn tồn chịu trách nhiệm trước nhà trường cam đoan Hà Nội, ngày 03 tháng 05 năm 2017 Tác giả luận văn Nguyễn Đình Đình v LỜI CẢM ƠN Trong trình nghiên cứu luận văn này, nhận nhiều động viên giúp đỡ từ phía thầy cơ, gia đình bạn bè Sự động viên giúp đỡ động lực sở giúp cho tơi hồn thành luận văn cách tốt Tơi xin gửi lời cảm ơn sâu sắc đến PGS.TS Đỗ Thị Kim Hảo, Phó Giám đốc Học viện Ngân hàng, người ln tận tình hướng dẫn, bảo tơi suốt q trình hồn thành luận văn này, từ việc chọn đề tài, đến xây dựng đề cương, tìm kiếm tài liệu hồn thành nội dung Tơi xin chân thành cảm ơn Ban Giám đốc, chuyên gia bạn công tác Ngân hàng TMCP Cơng Thương Việt Nam - Chi nhánh Hồn Kiếm hỗ trợ, giúp đỡ, đóng góp ý kiến suốt thời gian thực luận văn thạc sĩ chuyên ngành Tài - Ngân hàng Đồng thời, tơi xin gửi lời cảm ơn đến Ban Giám Hiệu trường Đại học Ngoại thương Hà Nội tạo điều kiện học tập nghiên cứu hiệu cho sinh viên Tôi xin gửi lời cảm ơn đến thầy cô trường tận tình dạy bảo giúp tơi có kiến thức để hoàn thành luận văn Mặc dù, tơi hồn thiện luận văn với toàn nỗ lực khả thân, nhiên tránh khỏi thiếu sót, mong nhận đóng góp ý kiến thầy cô bạn Hà Nội, ngày 03 tháng 05 năm 2017 Tác giả luận văn Nguyễn Đình Đình vi DANH MỤC TỪ VIẾT TẮT Từ viết tắt Chữ viết tắt BCTC Báo cáo tài BĐS Bất động sản GDP Tổng sản phẩm quốc nội (Gross Domestic Product) IMF Quỹ tiền tệ quốc tế (International Monetary Fund) NHNN Ngân hàng nhà nước NHTM Ngân hàng thương mại TMCP Thương mại cổ phần USD Đô la Mỹ VietinBank Ngân hàng thương mại cổ phần Công thương Việt Nam VND Đồng Việt Nam vii DANH MỤC BẢNG BIỂU Bảng 2.1: Các tiêu kinh tế vĩ mô Việt Nam giai đoạn 2011-2016 .26 Bảng 2.2: Một số tiêu chủ yếu phản ánh kết hoạt động kinh doanh VietinBank giai đoạn 2011-2016 39 Bảng 2.3: Tỷ lệ nợ hạn /Tổng dư nợ hoạt động cho vay kinh doanh BĐS ngân hàng giai đoạn 2011-2016 48 Bảng 2.4: Chi tiết nhóm nợ hoạt động cho vay kinh doanh BĐS theo nhóm số ngân hàng tính đến hết 31/12/2016 50 Bảng 2.5: Cơ cấu nguồn vốn cho vay kinh doanh BĐS VietinBank hệ thống NHTM giai đoạn 2011-2016 .52 viii DANH MỤC HÌNH VẼ Hình 2.1 Tình hình cho vay kinh doanh BĐS Việt Nam từ 2004 đến 33 Hình 2.2 Dòng vốn FDI giải ngân Kiều hối giai đoạn 2010-2016 33 Hình 2.3 Dư nợ cho vay kinh doanh BĐS VietinBank kinh tế 43 Hình 2.4 Doanh số cho vay kinh doanh BĐS VietinBank 45 Hình 2.5 Tỷ trọng dư nợ cho vay kinh doanh BĐS số ngân hàng .46 Hình 2.6 Tỷ trọng dư nợ /tổng dư nợ hoạt động cho vay kinh doanh BĐS VietinBank 47 Hình 2.7 Tỷ lệ nợ xấu/Tổng dư nợ hoạt động cho vay kinh doanh BĐS VietinBank giai đoạn 2011-2016 51 Hình 2.8 Tỷ lệ sinh lời từ cho vay kinh doanh BĐS VietinBank giai đoạn 20112016 54 80 BĐS quy định tỷ lệ nguồn vốn ngắn hạn vay trung dài hạn, đăng ký giao dịch bảo đảm (nhất tài sản đảm bảo hình thành tương lai) - Sử dụng linh hoạt công cụ quản lý lãi suất, hạn mức, tín dụng liên ngân hàng, thơng tin tín dụng, xử phạt tài để hỗ trợ cho hoạt động kinh doanh hệ thống ngân hàng hướng, an toàn hiệu quả, từ tác động nhằm mở rộng hay thắt chặt tín dụng nhằm mục tiêu sách tiền tệ Xác định rõ quy trình kiểm tra, kiểm sốt, trách nhiệm dân xử lý vi phạm hợp đồng tín dụng theo luật để Tổ chức tín dụng thực Bên cạnh đó, nguyên nhân gây áp lực mạnh mẽ làm cho hoạt động cho vay ngân hàng tăng trưởng nóng xuất phát từ nhu cầu vốn đầu tư lớn thị trường BĐS, vốn trung dài hạn mà thị trường tín dụng chưa giải quan hệ cung cầu Vì vậy, để phát triển thị trường vốn cần tăng cường thu hút nguồn vốn đầu tư dài hạn tổ chức tiết kiệm, ngân hàng tiết kiệm, công ty bảo hiểm nhân thọ đầu tư vào hoạt động kinh doanh BĐS Vì kênh tài hoạt động dài hạn nên đảm bảo nguồn tài ổn định thị trường BĐS không bị sức ép việc đáo nợ, lãi suất vay từ ngân hàng 3.4.2 Xây dựng sách tiền tệ hiệu 3.4.2.1 Chính sách lãi suất Chính sách lãi suất ảnh hưởng trực tiếp đến hoạt động cho vay kinh doanh BĐS ngân hàng Chính sách lãi suất vận hành theo nguyên tắc tôn trọng thị trường Lãi suất thị trường định, NHNN có tác động định để thị trường khơng có biến động đột ngột, tầm kiểm soát gây cú sốc khơng cần thiết NHNN phải tính tốn kỹ lưỡng trước đưa can thiệp vấn đề lãi suất, lãi suất liên quan đến vấn đề tăng trưởng kinh tế vấn đề lạm phát Đối với kinh tế quy mô nhỏ, mở cửa thời kỳ chuyển đổi Việt Nam, để tăng trưởng kinh tế mức cao ổn định lãi suất thị trường, phải tăng cường thu hút vốn đầu tư nước ngoài, bù đắp chênh lệch “âm” tiết kiệm đầu tư Quan hệ tốc độ tâng trưởng vốn huy động tín dụng 81 hệ thống phản ánh xác tình trạng cung - cầu vốn thị trường có mối quan hệ chặt chẽ với biến động lãi suất thị trường tiền tệ (nếu cố định nhân tố khác) Để kiểm soát lãi suất thị trường tiền tệ, Ngân hàng Nhà nước cần giám sát chặt chẽ quy mô chất lượng tăng trưởng tín dụng, hệ số an toàn kinh doanh NHTM Hiện nay, NHNN thực cho phép ngân hàng cho vay trung dài hạn theo lãi suất thỏa thuận, ngân hàng gỡ tốn khó lãi suất cho vay lĩnh vực BĐS Chính sách cho vay kinh doanh BĐS thay đổi lãi suất cho vay, có lợi cho ngân hàng song chưa phù hợp có bất cập khó khăn với ngân hàng khách hàng vấn đề lãi suất, đỏi hỏi thời gian tới, NHNN cần triển khai số biện pháp điều hành kiểm soát lãi suất nhằm nâng cao hiệu hoạt động cho vay NHTM, đặc biệt hoạt động cho vay kinh doanh BĐS 3.4.2.2 Chính sách tỷ lệ dự trữ bắt buộc Cơng cụ tỷ lệ dự trữ bắt buộc tỷ lệ số lượng phương tiện cần vơ hiệu hóa tổng số tiền gửi huy động, nhằm điều chỉnh khả toán (cho vay) NHTM Với việc tăng hay giảm tỷ lệ dự trữ bắt buộc, NHNN kiểm soát lượng cung tiền NHTM Trước biến động tiền tệ xảy thời gian tới, biện pháp tăng tỷ lệ dự trữ bắt buộc biện pháp hiệu nhằm kiểm sốt mức tăng trưởng tín dụng NHTM, mức tăng trưởng tín dụng hoạt động cho vay BĐS Tuy nhiên, NHNN phải thận trọng việc áp dụng sách việc tăng tỷ lệ dự trừ bắt buộc ảnh hưởng đến lãi suất Một lãi suất tăng, tỷ lệ huy động vốn tăng cầu vốn lại giảm lãi suất cho vay tăng theo, sách tín dụng cho vay BĐS thay đổi Vì thế, tùy vào thời điểm mà Ngân hàng Nhà nước có điều chỉnh tỷ lệ dự trữ bắt buộc phù hợp với phát triển thị trường 82 3.4.2.3 Chính sách tín dụng BĐS Trong kinh tế thị trường, thành công kinh doanh BĐS phụ thuộc vào khả cạnh tranh, đặc biệt lực vốn dài hạn nhà đầu tư Chính thế, sách tài BĐS phải hồn thiện, trở thành cơng cụ khuyến khích việc khai thác, sử dụng đất đai cách có hiệu vào sản xuất kinh doanh, biến nguồn tài tiềm trở thành nguồn vốn quan trọng đầu tư phát triển kinh tế xã hội thành phần kinh tế, kể kinh tế có vốn đầu tư nước ngồi Trước hết thu tiền sử dụng đất tiền thuê đất Nhà nước giao đất, cấp giấy chứng nhận sử dụng đất, phải nhằm khuyên khích nhà đẩu tư đẩu tư vào dự án phát triển thị, giúp cho hộ gia đình, cá nhân có điều kiện lựa chọn hình thức nhà phù hợp với khả chi trả điều kiện sinh sống gia đình Đồng thời với việc giao đất theo định quan Nhà nước có thẩm quyền cần đẩy mạnh việc giao đất theo hình thức đấu giá quyén sử dụng đất vị trí có khả sinh lợi cao, có điều kiện kết cấu hạ tầng tốt nhằm tăng nguồn thu cho ngán sách Nhà nước từ quỹ đất để phát triển thị Khuyến khích, thu hút vốn đẩu tư thành phần kinh tế nước thực dự án đầu tư khu công nghiệp, khu kinh tế, khu công nghệ cao Mặt khác, việc hoàn thiện chế tài sử dụng quỹ đất tạo vốn xây dựng sở hạ tầng, dành quyền chủ động cho quyền địa phương để huy động nhà đầu tư tham gia đầu tư xây dựng cơng trình hạ tầng để phát triển thị tốn lại quỹ đất thương phẩm dự án đầu tư, hình thành thị trường BĐS lành mạnh quan trọng Bên cạnh đó, sách thuế góp phần điều tiết q trình thị hố, chủ yếu tập trung thuế đất đai thuê chuyển quyền sử dụng đất, thuế sử dụng đất Chính sách thuế đất đai nhằm điều tiết, phân phối lại khoản thu nhập từ đất đai đảm báo quản lý Nhà nước đấl đai thị trường BĐS Riêng sách tài tín dụng để thu hút đầu tư kinh doanh BĐS, ý tới vấn đề vay vốn, chấp, định chế tài chính, 83 mà có giải pháp trực diện vào việc thu hút, tạo nguồn vốn, tạo sức sống, hỗ trợ rủi ro đầu tư cho thị trường BĐS mong đợi Vì thế, NHNN cần có biện pháp đắc lực nhằm giải tận gốc vấn đề đặt ra, tạo điều kiện thuận lợi để thị trường BĐS hoạt động tín dụng thu hút đầu tư kinh doanh BĐS phát triển theo tiềm 84 KẾT LUẬN Ở Việt Nam, thị trường bất động sản bắt đầu phát triển từ năm 2001 trở lại Tuy nhiên thị trường tài chưa phát triển nên nguồn vốn cho thị trường bất động sản phụ thuộc hoàn toàn vào ngân hàng Với nhiều nguyên nhân khác nhau, đến thị trường bất động sản Việt Nam phát triển thiếu tính bền vững, tiềm ẩn nhiều rủi ro cho bên tham gia vào thị trường, đặc biệt rủi ro cho ngân hàng thương mại, vốn mắt xích quan trọng hệ thống tài tiền lệ đất nước Song song với rủi ro thị trường bất động sản lợi nhuận cho bên tham gia vào thị trường khơng nhỏ Chính vậy, nắm bắt đặc điểm thuận lợi khó khăn xu hướng phát triển hoạt động tín dụng bất động sản ngân hàng thương mại nói chung VietinBank nói riêng giúp ngân hàng có bước thích hợp đắn nhằm nâng cao hiệu hoạt động cho vay kinh doanh bất động sản Trong thời gian tới, Chính phủ, Ngân hàng Nhà nước quan hữu quan thân Ngân hàng TMCP Cơng Thương Việt Nam cần có giải pháp khắc phục hạn chế, khó khăn, đồng thời tạo điều kiện ngày tốt mặt để ngân hàng triển khai tốt hoạt động cho vay kinh dianh bất động sản Những vấn đề chung hiệu cho vay kinh doanh bất động sản VietinBank giai đoạn 2011-2016 luận văn đề cập đến Tuy nhiên, khn khổ hạn hẹp, tơi trình bày hiểu biết để giúp bạn đọc có nhìn tồn cảnh hoạt động cho vay bất động sản đưa số giải pháp góp phần nâng cao hiệu cho vay kinh doanh bất động sản VietinBank thời gian tới Vì giới hạn thời gian nghiên cứu, khả tiếp cận số liệu mức độ cho phép hạn chế kinh nghiệm thực tế nên luận văn chắn khơng tránh khỏi thiếu sót Chính vậy, tơi mong nhận nhiều ý kiến đóng góp nhà khoa học để giúp cho luận văn hoàn thiện 85 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO A Tiếng Việt Bộ Lao động, Thương binh Xã hội, Bản tin cập nhật thị trường lao động Việt Nam - số 12, quý IV năm 2016, Hà Nội 2017 Bộ Tài ngun - Mơi trường, Báo cáo tóm tắt Quy hoạch sử dụng đất đến năm 2020 Kế hoạch sử dụng đất năm kỳ cuối (2016-2020) phiên họp chiều 21/03/2016, kỳ họp 11, Quốc hội khóa XIII, Hà Nội, 2017 Bùi Diệu Anh, Quản trị danh mục cho vay NHTM, Luận án tiến sĩ, Trường đại học Ngân hàng TP Hồ Chí Minh, TP Hồ Chí Minh năm 2012 Đinh Xuân Cường, Quản trị danh mục cho vay theo ngành kinh tế ngân hàng thương mại Việt Nam, Tạp chí Thị trường tài tiền tệ, số 21(438), 2015, tr.17 - tr.18;tr-43 - tr.44 Đỗ Thị Kim Hảo, Tín dụng cho bất động sản Việt Nam – Khái quát số đề xuất sách, Tạp chí Nghiên cứu kinh tế số 409 – T6/2012 Ngân hàng Nhà nước Việt Nam, Thông tư số 36/2014/TT-NHNN ngày 20/11/2014 Quy định giới hạn, tỷ lệ bảo đảm an toàn hoạt động tổ chức tín dụng, chi nhánh ngân hàng nước ngoài, Hà Nội 2014 Ngân hàng Nhà nước Việt Nam, Báo cáo dư nợ phân theo ngành qua năm, Hà Nội 2016 Ngân hàng Nhà nước Việt Nam, Thông tư 06/2016/TT-NHNN ngày 27/05/2016 Sửa đổi, bổ sung số điều Thông tư số 36/2014/TT-NHNN ngày 20/11/2014 Thống đốc Ngân hàng Nhà nước quy định giới hạn, tỷ lệ bảo đảm an tồn hoạt động tổ chức tín dụng, chi nhánh ngân hàng nước ngoài, Hà Nội 2016 Ngân hàng Nhà nước Việt Nam, Thông tư 02/2013/TT-NHNN quy định phân loại tài sản có, mức trích, phương pháp trích lập dự phòng rủi ro việc sử dụng dự phòng để xử lý rủi ro hoạt động tổ chức tín dụng, chi nhánh ngân hàng nước ngoài, Hà Nội 2013 86 10 Ngân hàng Nhà nước Việt Nam, Thông tư số 39/2016/TT- NHNN ngày 31/12/2016 quy định hoạt động cho vay Tổ chức Tín dụng, chi nhánh ngân hàng nước khách hàng, Hà Nội 2016 11 Nguyễn Đăng Dờn, Tín dụng ngân hàng - Nghiệp vụ NHTM, Nhà xuất Thống kê, TP Hồ Chí Minh, 2009 12 Nguyễn Văn Tiến, Quản trị Ngân hàng thương mại, Nhà xuất Thống kê, Hà Nội 2013 13 Nguyễn Văn Tiến, Vòng quay tín dụng hoạt động tín dụng BĐS, Tạp chí Ngân hàng, (số 14/2015), tr.18 - tr.21 14 Phòng nghiên cứu chiến lược - VietinBank, 2017 Báo cáo hoạt động tín dụng phân theo ngành năm 2016, Hà Nội: 16/03/2017 15 Quốc hội nước CHXHCN Việt Nam, Luật Giá số 11/2012/QH13 ban hành ngày 20/06/2012, Hà Nội, 2012 16 Quốc hội nước Cộng hòa XHCN Việt Nam, Luật Kinh doanh Bất động sản số 66/2014/QH13 ban hành ngày 25/11/2014, Hà Nội 2014 17 Quốc hội nước Cộng hòa XHCN Việt Nam, Luật Nhà số 65/2014/QH13 ban hành ngày 25/11/2014, Hà Nội 2014 18 Quốc hội nước Cộng hòa XHCN Việt Nam, Bộ luật Dân số 91.2015/QH13 ban hành ngày 24/11/2015, Hà Nội 2015 19 Thủ tướng Chính phủ nước CHXHCN VIệt Nam, Quyết định số 1659/QĐ-TTg ngày 07/11/2012 việc Phê duyệt Chương trình phát triển thị quốc gia giai đoạn 2012 - 2020 , Hà Nội 2012 20 Thủ tướng Chính phủ nước CHXHCN Việt Nam, Nghị định số 76/2015/NĐ-CP ngày 10/09/2015 Quy định chi tiết thi hành số điều Luật Kinh doanh Bất động sản, Hà Nội 2015 21 Thủ tướng Chính phủ nước CHXHCN Việt Nam, Báo cáo tóm tắt số 460/BCCP ngày 20/10/2016 Kế hoạch tái cấu kinh tế giai đoạn 2016-2020 trình bày Kỳ họp thứ 2, Quốc hội khóa XIV, Hà Nội 2016 22 Tơ Ngọc Hưng, Giáo trình Ngân hàng thương mại, Nhà xuất thống kê, Hà Nội 2009 87 23 Tổng Cục Thống kê, Báo cáo tình hình kinh tế xã hội hàng năm, Hà Nội 2017 24 Trung tâm thông tin tín dụng quốc gia Việt Nam, Tác động điều chỉnh cấu tín dụng, Bản tin thơng tin tín dụng, Số 18 (195) - Số 19(196), tr.1-tr.2 B TIẾNG ANH 25 Cossin, D & Pirotte, H., Advanced credit risk analysis, 2th edn, Financial Engineering, 2011 26 International Monetary Fund, Economic freedom of the world annual report, Washington, D.C., 2017 27 MAS, Guidelines on risk management practices- credit risk, 2013 28 Basel Committee on Banking Supervision, Principles for the Management of Credit Risk, 2013 29 TRANG THÔNG TIN ĐIỆN TỬ 29 Bộ Tài (2017), Dự tốn Quyết toán Ngân sách nhà nước hàng năm, địa chỉ: mof.gov.vn/webcenter/portal/btc/r/lvtc/slnsnn, truy cập ngày 25/03/2017 30 International Monetary Fund, World Economic Outlook database, địa chỉ: imf.org/external/pubs/ft/weo/2015/01/weodata/download.aspx, truy cập ngày 15/04/2017 31 International Monetary Fund, World Economic Outlook, địa chỉ: imf.org/external/pubs/cat/longres.aspx?sk=44385.0, truy cập ngày 02/04/2017 32 International Monetary Fund, Vietnam macroeconomic annual report, Hanoi 2017 33 Ngân hàng Nhà nước Việt Nam, Dư nợ tín dụng phân theo ngành, địa chỉ: sbv.gov.vn/webcenter/portal/vi/menu/trangchu/tk/dntdnganh, truy cập ngày 06/03 /2017 34 Ngân hàng Nhà nước Việt Nam, Dư nợ tín dụng kinh tế, địa chỉ: sbv.gov.vn/webcenter/portal/vi/menu/trangchu/tk/dntddvnkt, truy cập ngày 05/04/2017 35 Ngân hàng Nhà nước Việt Nam, Thống kê số tiêu hoạt động hệ thống tổ chức tín dụng Việt Nam, địa chỉ: 88 sbv.gov.vn/webcenter/portal/vi/menu/trangchu/tk/hdchtctctd/tkmsctcb, truy cập ngày 25/03/2017 36 The European Chamber of Commerce in Vietnam, EuroCham Bussiness Climate Index, địa eurochamvn.org/sites/default/files/uploads/pdf/Data_2016Q4.pdf, chỉ: truy cập ngày 07/04/2017 37 Trung tâm liệu thông tin tài StoxPlus, Thơng tin dư nợ theo danh mục cho vay ngân hàng, địa chỉ: stoxplus.com/Pub_hs/NCCLQHKDQT/Database&ChartBanking122016.xlsx/31122016 truy cập ngày 05/03/2017 i PHỤ LỤC 01 CHI TIẾT CÁC THỜI KỲ BIẾN ĐỘNG CỦA THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN VIỆT NAM Thời gian Nội dung biến động thị trường Kinh tế nước chưa phát triển vào giai đoạn Quỹ đất rộng nhiên kinh tế thị trường chưa mở cửa nên nhu cầu đất kinh doanh Thị trường chưa rõ ràng Nhà nước quản lý đất đai tập trung nên không tồn thị BĐS trước trường BĐS nghĩa Luật đất đai 1987 nghiêm cấm việc mua bán, lấn năm 1990 chiếm đất đai hình thức khuyến khích khai hoang mở đất, thâm canh tăng vụ, cải tạo tài nguyên đất Luật đất đai 1993 ban hành dựa Hiến pháp 1992 thay cho Luật đất đai 1987 với nhiều tiến Trong đó, Nhà nước thức cấp quyền sử dụng đất cho người dân cho phép chuyển nhượng quyền sử dụng đất hình thức chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, chấp, góp vốn, thừa kế, góp đất để hợp tác sản xuất kinh doanh Nhà nước quản lý Thị trường việc cho phép đăng ký quyền sử dụng đất, thu thuế loại phí liên BĐS bùng quan đến đất Đây quy định mang tính bước ngoặt đưa hoạt động nổ lần mua bán, chuyển nhượng đất đai vào tầm kiểm soát Nhà nước, vốn diễn (1993ra từ trước 1994) Giai đoạn 1993 cột mốc đánh dấu kinh tế thị trường thời kỳ đầu Việt Nam, dẫn đến nhu cầu đất ở, đất sản xuất kinh doanh tăng đột biến Hai lý nguyên nhân dẫn đến sốt BĐS lần thứ (1993 1994), kéo theo hệ lụy doanh nghiệp đầu tư dàn trải với tỷ trọng đòn bẩy tài vơ lớn Để bình ổn lại thị trường có nguy bị đầu thâu tóm, Nhà nước ban hành Nghị định 18 87/1995/NĐ-CP, người sử dụng đất vừa phải nộp tiền sử dụng đất tiền thuê đất Giới đầu phải bán tháo sử dụng nhiều vốn vay ngắn hạn Cung vượt cầu dẫn đến lao dốc Thị trường thị trường BĐS BĐS đóng Một yếu tố tác động đến thị trường nhà đất khoảng thời gian băng lần biến động vĩ mô Năm 1995, tăng trưởng GDP mức 9,54% thứ lạm phát có dấu hiệu bùng nổ (16,9%) Bất ổn kinh tế khu vực Đông (1995Nam Á (cụ thể khủng hoảng Thái Lan 1998) làm ảnh hưởng trầm trọng 1999) đến cán cân xuất - nhập Trong giai đoạn này, Nhà nước ban hành thêm Luật đất đai 1998 (bổ sung cho Luật năm 1993) quyền người sử dụng đất quy định rõ ràng cho thấy linh hoạt khung pháp lý ii Thị trường BĐS bùng nổ lần (20012002) Sự phục hồi kinh tế vĩ mô khiến người dân đặt nhiều kỳ vọng tăng trưởng GDP đạt 6,79% năm 2000 (so với năm 1999 4,77%), tăng trưởng tín dụng nới rộng, lạm phát mức thấp Thêm vào đó, dòng vốn ngoại đổ vào thị trường nhà đất nước sau chủ trương cho Việt Kiều mua nhà tạo sốt bong bóng phân khúc nhà mặt tiền đất dự án Giới đầu thổi giá đất cách “phân lơ bán nền” Thị trường BĐS đóng băng lần thứ (20022006) Sau đợt tăng trưởng nóng, thị trường lại rơi vào tình trạng ngủ đơng Chính phủ can thiệp với Luật đất đai 2003, Nghị định 181/2004/NĐ-CP để chấm dứt tình trạng “phân lơ bán nền” giới đầu Do vốn đầu tư sau đợt tăng giá ảo xuất phát đa phần từ vốn nhàn rỗi nên khơng xuất tình trạng bán tháo sốt năm 1993 Giai đoạn đóng băng lần thứ đánh dấu dịch chuyển dòng tiền sang thị trường chứng khốn Thị trường BĐS bùng nổ lần (20072008) Đánh dấu bước đầu việc Việt Nam gia nhập WTO tạo nên kỳ vọng cho nhà đầu tư Tăng trưởng GDP năm 2005, 2006, 2007 tương ứng mức 7,55%, 6,98%, 7,13% Tăng trưởng tín dụng mức cao kỷ lục (năm 2007 đạt 50%, năm 2008 đạt 30% dù kiềm chế) khơi thơng dòng vốn vào thị trường BĐS Dòng vốn trực tiếp (FDI), gián tiếp (FII) kiều hối lúc dồn thị trường nước Thị trường BĐS suy giảm (20092013) Trước thực trạng bong bóng BĐS lạm phát quay trở lại, Chính phủ NHNN có sách tức thời để điều tiết thị trường Các sách cụ thể hóa qua việc ban hành Luật đất đai sửa đổi năm 2009 số Nghị định 71/2010/NĐ-CP 69/2010/NĐ-CP, thức thu thuế sử dụng đất khiến thị trường trở nên ảm đạm Bên cạnh đó, ngân hàng siết chặt cho vay khiến giới đầu cơ, đặc biệt TPHCM lần bán tháo Trong năm 2011, tăng trưởng tín dụng bị giới hạn 20% Năm 2013 khép lại thị trường có chút khởi sắc cuối năm Chính phủ lần tác động qua việc thành lập Công Ty Quản Lý & Khai Thác Tài Sản Việt Nam (VAMC) nhằm mua lại nợ xấu tổ chức tín dụng Gói cứu trợ 30.000 tỷ đồng cho đối tượng mua NOXH nhà thương mại giá rẻ giải ngân nhằm kích thích nguồn cầu trầm lắng từ đợt suy giảm năm 2009 Thị trường có biến chuyển lượng cung phân khúc nhà trung bình, giá Thị trường thấp hấp thụ mạnh Theo báo cáo Bộ Xây Dựng, tổng giá trị tồn BĐS phục kho BĐS đầu năm 2014 92.690 tỷ đồng, giảm xuống 33.600 tỷ đồng hồi (2014- cuối năm 2016 nay) Ngày 25/03/2014, Ngân hàng Xây dựng Việt Nam (VNCB) công bố đứng làm đầu mối giải ngân gói tín dụng 50.000 tỷ đồng nhằm tạo chuỗi liên iii kết bên gồm ngân hàng - nhà cung ứng VLXD - nhà thầu - chủ đầu tư Chương trình ưu tiên giải ngân VLXD, hạn chế giải ngân tiền đối ứng sản phẩm đầu ra, xây đến đâu giải ngân VLXD đến Cơ chế giúp cơng trình dở dang tiếp tục thi cơng để hồn thiện, đưa sản phẩm thị trường, giảm thiểu nợ xấu Khơng giống gói kích thích 30.000 tỷ đồng Chính phủ hướng đến đối tượng mua nhà (nguồn cầu), gói 50.000 tỷ đồng cố giải vấn đề dự án dở dang (nguồn cung) nên thành cơng mơ hình bên đến thị trường BĐS bị bỏ ngỏ Luật đất đai 2013 thức có hiệu lực từ 01/07/2014 (cùng nhiều Nghị định hướng dẫn ban hành theo sau đó) quy định rõ quyền lợi người sử dụng đất, áp dụng chế tài mạnh việc chậm đưa đất giao, cho thuê vào sử dụng Bên cạnh đó, thị trường BĐS kỳ vọng có thêm gió nhờ sắc luật quan trọng thông qua Luật Xây Dựng (sửa đổi), Luật kinh doanh BĐS (sửa đổi), Luật nhà (sửa đổi) iv PHỤ LỤC 02 CÁC DỰ ÁN CỦA VIETINBANK NHẰM TRIỂN KHAI THỰC HIỆN QUẢN TRỊ RỦI RO TÍN DỤNG TUÂN THỦ HIỆP ƯỚC BASEL II VietinBank mười ngân hàng NHNN lựa chọn để triển khai áp dụng Hiệp ước Basel II Giai đoạn vừa qua, VietinBank có bước chuẩn bị để định hình xây dựng ngân hàng ngang tầm khu vực, đồng thời định hướng phát triển bền vững dựa tảng mơ hình quản trị rủi ro theo chuẩn mực quốc tế Đến nay, VietinBank triển khai 04 dự án nhằm thúc đẩy việc áp dụng Hiệp ước Basel II vào hoạt động quản trị ngân hàng: 1) Dự án xây dựng hệ thống quản trị rủi ro tín dụng theo Basel II Đây dự án dài hạn mang tính chiến lược, nhằm cải tổ toàn hệ thống quản lý rủi ro tín dụng VietinBank theo Basel II, từ cấu tổ chức, mơ hình hoạt động, sách, quy định, quy trình cấp tín dụng quản lý rủi ro tín dụng đến xây dựng hệ thống đo lường rủi ro tín dụng Mục tiêu mà VietinBank hướng tới xây dựng hệ thống đo lường rủi ro tín dụng theo phương pháp thống kê, cải thiện tính xác hiệu lực mơ hình đo lường rủi ro cho khách hàng hệ thống chấm điểm tín dụng cho định chế tài theo phương pháp tiếp cận nội Đồng thời tăng cường hiệu cơng tác quản lý danh mục tín dụng sở quản lý giới hạn tín dụng, quản lý tài sản bảo đảm, sách thu hồi quản lý nợ xấu; Hỗ trợ theo dõi kiểm sốt chất lượng tín dụng thơng qua tiêu chí, dấu hiệu cảnh báo sớm trường hợp suy giảm chất lượng tín dụng, Đơn vị tư vấn: Công ty TNHH Ernst & Young Singapore (Ernst & Young Advisory Pte Ltd) Thời gian triển khai dự án: - 10/7/2011: Thực thủ tục mời thầu - 25/8/2011: Mở hồ sơ dự thầu đóng thầu - 14/3/2012: Ký hợp đồng tư vấn với E&Y Singapore 2) Dự án Kho liệu DN – Datawarehouse Các đối tác dự án: ETC, TechMahindra, SAP Việt Nam v Sau trình đánh giá nhà thầu cung cấp giải pháp kho liệu doanh nghiệp (Data warehouse) hàng đầu giới, VietinBank lựa chọn giải pháp Data warehouse nhà thầu liên danh ETC Tech Mahindra sử dụng cơng nghệ SAP Mục đích triển khai dự án: giúp VietinBank xây dựng tảng liệu công nghệ mạnh mẽ, tin cậy, giúp đáp ứng yêu cầu nhu cầu phát triển mở rộng VietinBank Dự án góp phần hỗ trợ VietinBank nâng cao hoạt động quản lý, giám sát quản trị rủi ro theo tiêu chuẩn quốc tế Dự án EDW tiền đề để VietinBank tiếp tục triển khai hệ thống phòng chống rửa tiền (AML), hệ thống kinh doanh thơng minh (BI), Quy mơ liệu dự tính tới gần 40 terabyte, kết nối liệu với 18 nguồn liệu hệ thống nghiệp vụ Vietinbank Đây dự án công nghệ thông tin chiến lược VietinBank tập trung nguồn lực tốt để triển khai năm 2014-2015 Thời gian triển khai dự án: - T9/2013: VietinBank liên danh ETC & Tech Mahindra ký kết hợp đồng gói thầu Mua sắm triển khai giải pháp Kho liệu doanh nghiệp EDW VietinBank - 17/2/2014: Chính thức khởi động dự án - Thời gian triển khai dự án 19 tháng (từ 17/2/2014 đến 17/9/2015) Tổng mức đầu tư: 5,6 triệu USD Trong đó: - Chi phí phần cứng 1,58 triệu USD; - Chi phí phần mềm: 3,30 triệu USD - Dịch vụ triển khai, đào tạo: 0,72 triệu USD Dự án “Phân tích trạng quản lý rủi ro xây dựng lộ trình triển khai chuẩn mực Basel II vietinbank” (Dự án lập kế hoạch Basel II) Từ tháng 9/2014, nhà băng triển khai dự án thành hai giai đoạn Trong đó, giai đoạn áp dụng phương pháp tiêu chuẩn Basel II cho quản lý rủi ro theo lộ trình Ngân hàng Nhà nước Giai đoạn tiếp tục triển khai áp dụng phương pháp nâng cao đến 2018 vi Dự án lập kế hoạch Basel II phân tích, phản ánh khách quan khác biệt công tác QLRR VietinBank với chuẩn mực Basel II xây dựng kế hoạch cụ thể cho việc triển khai rộng rãi chuẩn mực Basel II Đơn vị tư vấn: PwC Việt Nam Thời gian triển khai dự án: từ tháng 12/2013 - 06/2014 4) Triển khai Hệ thống cảnh báo sớm rủi ro tín dụng (EWS) - Mục tiêu: hỗ trợ Vietinbank việc tiếp cận chuẩn quốc tế, nâng cao hiệu công tác quản trị rủi ro quản lý nợ Hệ thống EWS giúp phát sớm khả không trả nợ vay khách hàng trước thời điểm xảy vỡ nợ thực (trước khoảng tháng) - Đặc điểm: Hệ thống EWS VietinBank có khả tích hợp nhiều nguồn thơng tin khách hàng Theo đó, EWS tích hợp đánh giá mức độ rủi ro thông qua hệ thống công nghệ thông tin quan trọng VietinBank gồm: Hệ thống Kho Dữ liệu doanh nghiệp - EDW, Hệ thống Xếp hạng tín dụng nội bộ, Hệ thống Quản lý rủi ro tín dụng Hệ thống EWS có khả hiệu chỉnh tham số thơng qua mơ hình thống kê từ có đánh giá xác rủi ro tín dụng khách hàng biện pháp xử lý phù hợp Việc áp dụng Basel II toàn hệ thống VietinBank giúp tạo lập hệ thống liệu đáng tin cậy có độ xác cao, đồng thời nâng cao lực quản trị rủi ro hoạt động ngân hàng VietinBank nói chung hoạt động cho vay kinh doanh BĐS VietinBank nói riêng Đơn vị tư vấn: PwC Việt Nam Thời gian thực hiện: - Lễ khởi động gói dịch vụ tư vấn: ngày 19/8/2015 - Thời gian chấm thầu: từ 24/8 - 4/9/2015 - Ngày 11/9/2015 công bố kết chấm thầu - 9/12/2015: Lễ ký kết khởi động dự án - Bắt đầu từ năm 2016, dự kiến kéo dài 14 tháng ... nhuận hoạt động tín dụng Ngân hàng TMCP Công thương Việt Nam ngân hàng dẫn đầu hoạt động cho vay kinh doanh bất động sản thị trường Việt Nam, việc nâng cao hiệu hoạt động cho vay kinh doanh bất động. .. III: Giải pháp nâng cao hiệu hoạt động cho vay kinh doanh bất động sản Ngân hàng TMCP Công thương Việt Nam thời gian tới 4 CHƯƠNG I: CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ HIỆU QUẢ HOẠT ĐỘNG CHO VAY KINH DOANH BẤT ĐỘNG... 1.2 Hoạt động cho vay kinh doanh bất động sản NHTM 1.2.1 Khái niệm cho vay kinh doanh bất động sản Các hoạt động kinh doanh bất động sản Việt Nam điều chỉnh theo Luật Kinh doanh bất động sản