CẢM ƠN BẠN ĐÃ THAM KHẢO TÀI LIỆU NÀY..................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................
BÁO CÁO THU HOẠCH THỰC TẬP GIÁO TRÌNH ĐỊNH GIÁ ĐẤT VÀ BẤT ĐỘNG SẢN I Đánh giá khái niệm đặc điểm điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội xã thực tập Điều kiện tự nhiên 1.1 Vị trí địa lý Xã Hịa Thuận nằm phía Đơng Bắc thành phố Bn Ma Thuột, cách trung tâm thành phố khoảng 12 km Theo thống kê đất đai đến 01/01/2015, xã có diện tích tự nhiên 1.688,23 Địa giới hành xã tiếp giáp với đơn vị hành sau: - Phía Bắc giáp huyện Cư M’Gar - Phía Nam giáp huyện Krơng Pắc xã Ea Tu - Phía Đơng giáp huyện Cư M’Gar - Phía Tây giáp xã Ea Tu Trên địa bàn xã, có tuyến đường quốc lộ 14 qua với chiều dài 4km, cửa ngõ phía Bắc vào thành phố Bn Ma Thuột Với vị trí địa lý thuận lợi điều kiện quan trọng để xã Hòa Thuận mở rộng phát triển kinh tế - xã hội phát triển tương lai 1.2 Địa hình địa mạo Địa hình tồn xã tương đối phẳng, độ dốc nhỏ Cao trình tự nhiên trung bình từ 530m đến 535m Có hai lưu vực chính, phía Bắc QL14, nước mặt đổ suối Bn Roa, phía Nam QL14 nước mặt đổ bàu nước thơn Do địa hình phẳng nên thuận lợi cho thảm thực vật phát triển, đa dạng chủng loại 1.3 Khí hậu Nằm vùng cao nguyên nên khí hậu xã vừa chịu chi phối khí hậu nhiệt đới gió mùa, vừa mang tính chất khí hậu cao ngun Hàng năm có mùa rõ rệt: mùa mưa mùa khô 1.4 Thủy văn - Hệ thống thủy văn địa bàn xã phụ thuộc vào suối hệ thống kênh mương địa bàn Đây nguồn cung cấp nước cho xã - Suối Buôn Roa: thấp trũng, bờ suối dốc cao >35%, dịng chảy hướng từ Đơng sang Tây, qua hồ chứa nước Đạt Lý chảy sang địa bàn xã Ea Tu - Suối nước thôn 5: đầu lưu vực bị bồi lấp bị tắt dần dịng chảy hướng dịng chảy từ Đơng sang Tây qua địa bàn xã Ea Tu - Hồ chứa Đạt Lý: diện tích khoảng 12ha có vai trị quan trọng việc cung cấp nguồn nước sản xuất sinh hoạt cho người dân vùng - Nhìn chung lượng nước phụ thuộc nhiều vào lượng mưa hàng năm 1.5 Các nguồn tài nguyên a Tài nguyên đất - Theo kết điều tra thổ nhưỡng tỉnh Đắk Lắk năm 1978 kết điều tra bổ sung chuyển đổi tên loại đất theo hệ thống phân loại FAO – UNESSCO năm 1995, địa bàn địa bàn xã bao gồm nhóm đất sau: - Đất nâu đỏ đá Bazan: Là nhóm đất có độ phì cao, độ dày tầng thường lớn 100 cm, kết cấu dạng viên hạt, độ xốp cao, thành phần giới nặng, khả giữ nước giữ màu tốt, thích hợp cho trồng dài ngày - Đất nâu vàng đá Bazan: Có thành phần giới, đất có kết cấu hạt viên hạt, tơi xốp, thích hợp với nhiều loại công nghiệp hàng năm lâu năm - Đất đỏ vàng đá phiến sét: Phân bố địa hình dốc, thành phần giới nặng, tầng đất dày 100 cm thích hợp với trồng lâu năm b Tài nguyên nước - Nguồn nước mặt xã phụ thuộc vào lượng mưa tự nhiên, mùa mưa lượng nước mặt tương đối dồi điều kiện tốt cho sản xuất đời sống, mùa khô lượng nước mặt bị cạn kiệt dẫn đến tình trạng hạn hán, thiếu nước cho sản xuất c Tài nguyên nhân văn - Vùng đất người Hoà Thuận gắn liền với lịch sử hình thành, phát triển Thành phố Bn Ma Thuột, vùng đất có truyền thống lịch sử, vốn văn hố đậm đà sắc dân tộc, với dân tộc anh em chung sống, chủ yếu dân tộc Kinh, Ê Đê, Nùng, Tày 2.Tình hình kinh tế - xã hội 2.1 Nông - lâm nghiệp - thuỷ sản Tồn xã có diện tích đất nơng nghiệp 1.420,19 ha, chiếm 84,03% diện tích tự nhiên tồn xã Cùng với chuyển dịch cấu kinh tế nơng nghiệp xã có chuyển dịch theo hướng tích cực, cụ thể: a.Nơng nghiệp -Thực Nghị số 04 Thành uỷ Nghị Đảng uỷ chuyển đổi trồng vật nuôi bước đầu đem lại hiệu định Năm 2010, sản lượng cà phê ước đạt 5.978 (chỉ tiêu 6.062 tấn); lợn lái 600 con; gia cầm 20.000 con; đàn bị 200 Mơ hình hoa, cảnh, thay giống trồng, áp dụng tiến kỹ thuật làm phân vi sinh phát triển Kinh tế trang trại phát triển đem lại hiệu kinh tế cho người dân Diện tích gieo trồng số trồng thể qua bảng sau: Bảng 01: Diện tích, suất, sản lượng số trồng Đơn vị 2007 2008 2009 2010 tháng 2011 - Diện tích 5,10 5,10 5,10 5,10 5,00 - Năng suất tấn/ha 3,50 3-3,5 3,50 3,50 3,5 - Diện tích 2,40 2,40 5,00 5,00 28,00 - Năng suất tấn/ha 3,00 2,5-3,0 3,00 2,5-3,0 3,00 CÂY TRỒNG Cây Lúa Cây Ngô Cây Cà phê - Diện tích - Năng suất tấn/ha 2,50 3,00 2,5 5,0 Cây rau màu loại 1.417,00 1.417,00 1.403 1.403 1.403 2,50 3,00 3,00 7,0 7,0 8,00 (Nguồn tài liệu: Báo cáo trị Ban Chấp hành Đảng xã Hồ Thuận khóa XIII Đại hội đại biểu Đảng xã nhiệm kỳ 2010 – 2015 Báo cáo tổng kết kinh tế - xã hội qua năm từ năm 2006 – 2011 xã Hoà Thuận) b Chăn nuôi Trong năm 2010, ảnh hưởng dịch bệnh xảy ngành chăn nuôi giữ vững phát triển Nhân dân mạnh dạn đầu tư chăn ni gia cầm theo mơ hình trang trại Cơng tác phịng chống dịch bệnh gia súc, gia cầm, tiêm phòng loại bệnh đạt từ 90 - 100% Cơ cấu đàn gia súc, gia cầm thể qua bảng sau: Bảng 02: Tổng số đàn gia súc, gia cầm qua năm Đơn vị 2007 2008 2009 2010 tháng 2011 - Trâu, Bò Con 320 320 320 220 220 - Lợn thịt Con 8.000 9800 18400 14200 14200 - Dê Con 200 200 - Ong Đàn 2000 2000 2000 1800 2200 III Gia cầm Con 7.000 10000 22000 22000 22000 Giống vật nuôi I Gia súc (Nguồn tài liệu: Báo cáo tổng kết kinh tế - xã hội qua năm từ năm 2006 – 2011 xã Hoà Thuận) 2.2 Khu vực thương mại - tiểu thủ công nghiệp Những năm gần việc đầu tư phương tiện sản xuất tiểu thủ công nghiệp quan tâm Tính đến năm 2010 tồn xã có 196 hộ Tổng doanh thu từ thương mại dịch vụ ước đạt 98 tỷ đồng Một số mặt hàng kinh doanh ăn uống, vận tải, phân bón xăng dầu phát triển mạnh Các ngành nghề khí, gị hàn mở mang thêm có hướng phát triển (Nguồn tài liệu: Báo cáo trị Ban Chấp hành Đảng xã Hồ Thuận khóa XIII Đại hội đại biểu Đảng xã nhiệm kỳ 2010 – 2015 Báo cáo tổng kết kinh tế - xã hội qua năm từ năm 2006 – 2011 xã Hoà Thuận) 2.3 Dân số, lao động, việc làm a Dân số - Dân số trạng toàn xã : 14.449 người, với 2.759 hộ Mật độ trung bình 854 người/km2, nam 7.328 người, chiếm 50,72% dân số nữ 7.120 người, chiếm 49,28%, dân số Người theo tơn giáo chiếm 49% dân số tồn xã, chủ yếu Phật giáo Công giáo - Số hộ trạng toàn xã : 3.113 hộ - Trong đó: + Số hộ nơng nghiệp: 2.428 hộ, ứng với 10.267 người, (chiếm 78% DS) + Số hộ phi nông nghiệp: 685 hộ, ứng với 2.948 người, (chiếm 22% DS) - Tỷ lệ tăng dân số tự nhiên bình quân 1%, (chưa tính tăng học) - Gia tăng học có xu hướng gia tăng thời gian gần dự đoán gia tăng mạnh tương lai (Nguồn: Báo cáo trị Ban Chấp hành Đảng xã Hồ Thuận khóa XIII Đại hội đại biểu Đảng xã nhiệm kỳ 2010 – 2015; só liệu thống kê năm 2010 thành phố Buôn Ma Thuột) b Lao động, thu nhập, việc làm xóa đói giảm nghèo * Lao động – thu nhập - Thu nhập bình quân đầu người (năm 2011): 18,04 triệu đồng/người/năm + Lao động độ tuổi có 6.700 người, chiếm 50,7% + Lao động lĩnh vực nông nghiệp 4.690 người, chiếm 70%, lao động công nghiệp – TTCN – Thương mại - Dịch vụ ngành nghề khác chiếm 30% lao động xã + Sự biến động lực lượng lao động lớn chủ yếu theo mùa vụ cấu nghề vùng bị ảnh hưởng thị hố dịch vụ thị Thực trạng phát triển sở hạ tầng 3.1 Giao thơng - Xã có Quốc lộ 14 chạy qua dài 4,0 km, nối trung tâm Thành phố huyện Cư Mgar lợi lớn Trục đường có tầm quan trọng đặc biệt xã phát triển kinh tế, giao lưu trao đổi hàng hố, hội đầu tư từ bên ngồi phục vụ lại thuận lợi nhân dân Ngoài xã cịn có 10 km đường liên xã thôn xã - Một số tuyến đường liên thơn rẫy cịn đường đất, lòng đường hẹp, xe hai bánh lại khó khăn ảnh hưởng lớn đến q trình sản xuất lại nhân dân - Trong nhiệm kỳ qua, với đầu tư thành phố ngân sách xã đầu tư xây dựng nhựa hoá đường khu dân cư 12/12km Nhìn chung hệ thống giao thông đường xã đáp ứng nhu cầu lại STT TÊN ĐƯỜNG BỀ KẾT CẤU MẶT ĐƯỜNG RỘNG (m) Chiều (m) dài Đá tuyến Nề dăm Đá Cấp (m) Mặt Đất n láng dăm phối nhựa Tổng cộng 22.863 ,00 7.222, 300,0 4.000,0 12.881, 00 0 00 A ĐƯỜNG LIÊN XÃ 1.990, 00 1.130, 300,0 560,00 00 Đường 1A 1130 10 Đường 31A 40 40 Đường 31B 520 520 Đường 1B 300 B ĐƯỜNG TRỤC CHÍNH XÃ Đường 11A 916 916 Đường 12A 1540 1540 Đường 5KC 1.500, 00 1500 C ĐƯỜNG LIÊN THÔN, BUÔN 7.382, 00 Đường 13A 680 680 Đường 15A 630 630 Đường 17A 420 420 Đường 19A 290 5 Đường 8A 1220 6 Đường 16A 1696 7 Đường 18A 1296 1296 Đường 11B 350 1600 Đường 23B 800 800 D ĐƯỜNG TRỤC CHÍNH THƠN, BN 3.956, 00 9.535, 00 - 1130 300 3.956, 00 886,00 120 170,00 170 7.866,0 290 1220 766 1.250, 00 930 3.270,0 5.015,0 0 Bảng 03: Hiện trạng tuyến đường giao thông địa bàn xã (Nguồn: Báo cáo quy hoạch sử dụng đất đến năm 2010 xã Hịa Thuận; Báo cáo trị Ban Chấp hành Đảng xã nhiệm kỳ 2010 – 2015, Bảng thống kê trạng giao thơng – phịng QL đô thị) 3.2 Thuỷ lợi - Hệ thống thuỷ lợi xã cung cấp bới hệ thống dẫn kênh mương tưới tiêu suối Ngồi cịn có hệ thống nước theo đường giao thơng - Công tác phát dọn nạo vét kênh mương triển khai thực kịp thời Trong thời gian tới cần tiếp tục đầu tư xây dựng cải tạo kênh mương để nâng diện tích tưới tiêu (Nguồn: Báo cáo quy hoạch sử dụng đất đến năm 2010 xã Hòa Thuận; Báo cáo trị Ban Chấp hành Đảng xã Hồ Thuận khóa XIII Đại hội đại biểu Đảng xã nhiệm kỳ 2010 – 2015) 3.3 Giáo dục - Trong năm qua, công tác Giáo dục - Đào tạo quan tâm có nhiều chuyển biến tích cực, sở vật chất đầu tư cấp học ngành học Hệ thống trường lớp đầu tư xây dựng kiên cố Hàng năm triển khai tốt hội nghị phụ huynh học sinh trường tạo đồng thuận thực chủ trương xã hội hoá giáo dục nhằm đạt mục tiêu mà Nghị đại hội XII đề - Đến địa phương có đủ cấp học từ mầm non, tiểu học đến trung học sơ sở, đáp ứng nhu cầu học tập em nhân dân dân tộc địa bàn Hiện xã có trường đạt chuẩn Quốc gia: 01 trường Mầm non, 01 trường Tiểu học 01 trường THCS - Cơng tác xã hội hóa giáo dục phát huy bước đầu đạt kết tốt Trung tâm học tập cộng đồng xã hoạt động hiệu quả, nâng cao trình độ dân trí cho nhân dân (Nguồn tài liệu: Báo cáo trị Ban Chấp hành Đảng xã Hồ Thuận khóa XIII Đại hội đại biểu Đảng xã nhiệm kỳ 2010 – 2015 Báo cáo tổng kết kinh tế - xã hội năm 2010; 2011 xã Hoà Thuận) 3.4 Y tế - Hồ Thuận có trạm y tế với diện tích 1.612,08 m2, có Bác sỹ, y sỹ Nhìn chung sở vật chất bước đầu đáp ứng yêu cầu khám điều trị ban đầu cho nhân dân Trong năm 2010, trạm y tế xã có nhiều cố gắng việc chăm sóc sức khỏe cho nhân dân Việc khám chữa bệnh cho người cao tuổi, trẻ em công tác vệ sinh mơi trường, phịng chống dịch bệnh hồn thành tốt tiêu kế hoạch giao (Nguồn tài liệu: Báo cáo trị Ban Chấp hành Đảng xã Hồ Thuận khóa XIII Đại hội đại biểu Đảng xã nhiệm kỳ 2010 – 2015 Báo cáo tổng kết kinh tế - xã hội năm 2010; 2011 xã Hoà Thuận; Sô liệu thống kê trạng sử dụng đất) 3.5 Văn hoá, thể thao - Nhà văn hoá xã đầu tư xây dựng năm 2011 với quy mô 250 chỗ ngồi - Hiện thơn có khu thể thao gồm sân bóng đá, bóng chuyền, ngồi khu trung tâm có sân bóng đá, sân bóng chuyền Cịn lại chủ yếu sân bóng đá, bóng chuyền mang tính tự phát bãi đất trống thôn - Trong năm qua, cơng tác văn hóa thể thao địa bàn xã quan tâm phát triển cách toàn diện Phong trào đoàn kết xây dựng đời sống văn hóa khu dân cư đẩy mạnh, 100% quan, trường học đạt tiêu chuẩn văn hoá 85% gia đình đạt tiêu chuẩn văn hố Đến có 100% thơn xây dựng quy ước, hương ước (Nguồn tài liệu: Báo cáo trị Ban Chấp hành Đảng xã Hồ Thuận khóa XIII Đại hội đại biểu Đảng xã nhiệm kỳ 2010 – 2015 Báo cáo tổng kết kinh tế - xã hội năm 2010; 2011 xã Hoà Thuận) 3.6 Điện, bưu viễn thơng Mạng lưới hệ thống điện gần toả khắp hộ dân, 100% số hộ gia đình sử dụng điện, số hộ có phương tiện nghe nhìn chiếm 100% Số máy điện thoại đạt 50 máy/100 dân Hiện xã có điểm bưu điện văn hoá 3.7 Hệ thống quan trụ sở Hội trường sinh hoạt tổ, thôn: Hiện thơn tổng số thơn có hội trường thơn, riêng thơn chưa có hội trường, cần quan tâm đầu tư xây dựng để đáp ứng nhu cầu sinh hoạt bà thôn -Cơ quan cấp xã: trụ sở UBND, HĐND xã, Công an, đoàn thể khu trung tâm -Cơ quan khác: Trung tâm học tập cộng đồng (Nguồn tài liệu: Báo cáo trị Ban Chấp hành Đảng xã Hồ Thuận khóa XIII Đại hội đại biểu Đảng xã nhiệm kỳ 2010 – 2015 Báo cáo tổng kết kinh tế - xã hội năm 2010; 2011 xã Hoà Thuận) II Đánh giá thực trạng giá đất đất nông nghệp địa bàn thôn thơn Gía đất giá trị quyền sử dụng đất tính đơn vị diện tích đất ( điều luật đất đai 2013) Đặc trưng giá đất: Trong trình đổi kinh tế xã hội nước ta,cơ chế quản lý kinh tế thị trường bước hình thành Luật đất đai hành quy định người sử dụng đất hưởng quyền chuyển đổi, chuyển nhượng ,cho thuê, thừa kế, chấp góp vốn giá trị quyền sử dụng đất để sản xuất kinh doanh Vì đặc trưng giá đất nói chung khác với đặc trưng loại hàng hố thơng thường khác Sự khác thấy số đặc trưng sau: + giá đất không giống sở giá + giá đất không giống thời gian hình thành + giá đất khơng phải biểu tiền tệ giá trị đất đai + giá đất chủ yếu nhu cầu đất đai định + giá đất có tính khu vực tính cá biệt rõ rệt + giá đất có xu tăng cao rõ rệt Khung giá đất phủ ban Hành định kì 05 năm lần loại đất, Theo vùng Tronng thời gian thực khung giá đất mà giá đất phổ biến thị trường tăng từ 20% trở lên so với giá tối đa giảm từ 20% trở lên so với giá tối thiểu khung giá đất phủ điều chỉnh khung giá đất cho phù hợp Bảng giá đất uỷ ban nhân dân cấp tỉnh xây dựng trình Hội đồng nhân dân cấp thơng qua trước ban hành dựa nguyên tắc, phương pháp định giá đất khung giá đất phủ ban hành định kỳ 05 năm lần Đất Các khu dân cư quy hoạch ô bàn cờ với nhiều đường ngang , lối dọc trải nhựa thẳng tắp; trường , hội trường thôn xây dựng đẹp đẽ; nhiều nhà kiên cố, khang trang khu dịch vụ buôn bán sầm uất - Đất địa bàn thôn thôn phân bố tương đối đồng đều, nằm tập trung chủ yếu tuyến đường gần trục giao thơng địa phương - Tuy nhiên giá đất đoạn đường, thôn thơn có chênh lệnh - Gía đất phụ thuộc vào khoảng cách đến trục giao thông trung tâm KT-XH - Dân số tăng nhanh làm cho nhu cầu nhà tăng theo dẫn đến giá đất tăng cao qua năm - Cơ sở hạ tầng xã đầu tư như: đường giao thông,trường học,trạm y tế thu hút người dân từ nơi khác mua đất để định cư phát triền kinh tế Bảng Đất STT Đoạn đường Khu vực Vị trí Giá thị Giá QĐ Gía trường CP Từ Đến UBND Đầu Cuối đường đường 12A 12A Đầu Cuối đường đường 14A 14A Đầu Cuối đường đường 16A 16A Đầu Cuối đường đường 18A 18A Đầu Cuối đường đường 20A 20A Đầu Cuối đường đường 24A 24A Đầu Cuối đường đường 26A 26A Đầu Cuối đường đường 19B 19B Đầu Cuối đường đường 21B 21B I 1.574.00 500.000 200.000 I 1.232.00 500.000 200.000 I 897.000 500.000 200.000 I 875.000 500.000 200.000 I 850.000 300.000 200.000 I 500.000 300.000 200.000 I 575.000 300.000 200.000 III 1.292.00 300.000 100.000 III 1.500.00 500.000 200.000 ( Đơn vị : nghìn đồng) • Giải thích: - Khu vực I: + có sở hạ tầng, KT-XH phát triển khu vực III + có vị trí tốt khu vực III + Khả sinh lợi cao khu vực III + Mật độ dân cư phân bố nhiều III - Khu vực III: + có sở hạ tầng điều kiện phát triển KT-XH vị trí I + có khả sinh lợi thấp khu vực I - Ví trị 1: + gần trục giao thơng + khoảng cách đến trung tâm kinh tế xã hội gần vị trí - Vị trí 2: + xa trục giao thơng vị trí + khoảng cách đến trục giao thơng xa vị trí • Nhận xét: - Giá đất thị trường cao gấp 2.7 lần so với giá đất quy định UBND Tỉnh cao gấp 5.4 lần so với giá đất Chính Phủ quy định - Qua cho ta thấy giá đất thị trường chênh lệch cao so với giá đất UBND Tỉnh giá đất Chính Phủ quy định - Sự chênh lệnh là: + Do nhu cầu sử dụng đất tăng mà phần lớn người dân chuyển nhượng giá đất theo giá thị trường không vào giá nhà nước + Do xu hướng phát triển dịch vụ thương mại địa bàn xã nên người dân tự ý đẩy giá đất lên cao + Người dân vào mặt tiền để xác định giá đất Ví dụ : Gía đất tuyến đường 21B có giá chênh lệch cao so với đoạn đường 19B + Người dân vào sở hạ tầng xung quanh.( gần chợ, trường học, UBND Xã ) + Người dân tự xác định giá ( dựa vào gía đất chuyển nhượng xung quanh) + Người dân không tiếp cận với khung giá đất nhà nước ban hành + Người dân xa xã mua đất địa bàn xã để định cư + Các nhà đầu tư nơi khác đầu tư để mở mơ hình trang trại khu vực xã ( đầu tư , đời sống kinh tế xã nâng cao, làm nhu cầu mua đất tăng + Do phong trào xây dựng nông thôn năm vừa qua làm sở hạ tầng đẩy mạnh tạo điều cho giá đất tăng Đất nông nghiệp - Do phần lớn diện tích nơng nghiệp địa bàn trồng lâu năm có giá trị kinh tế cao mà người dân có nhu cầu sử dụng đất nông nghiệp cao dẫn tới giá đất địa bàn tăng cao - Giá đất phụ thuộc vào vị trí có thuận lợi cho phát triển cơng nghiệp lâu năm hay khơng - Diện tích đất nơng nghiệp chủ yếu tập trung thôn chủ yếu đất trồng cà phê đem lại thu nhập cao cho người dân Bảng Đất nông nghiệp( Đất trồng lâu năm) STT Địa Vị trí Thôn Thôn Thôn Thôn Giá thị trường 246.000 110.000 53.000 110.000 Giá QĐ Gía QĐ UBND tỉnh CP 40.000 30.000 35.000 25.000 ( Đơn vị : nghìn đồng ) • Giải thích: Vị trí 1: + Cơ sở hạ tầng thuận lợi vị trí vị trí + Khoảng cách tới nơi tiêu thụ sản phẩm từ nơng nghiệp gần vị trí vị trí + Gần khu dân cư so với vị trí vị trí Vị trí 2: + có sở hạ tầng thuận lợi vị trí thuận lợi vị trí + khoảng cách tới nơi tiêu thụ sản phẩm nơng nghiệp xa vị trí gần vị trí + xa khu dân cư vị trí gần vị trí Vị trí 3: + sở hạ tầng thuận lợi vị trí vị trí + khoảng cách tới nơi tiêu thụ xa + xa khu dân cư • Nhận xét: - Giá đất nơng nghiệp thị cao gấp 3,4 lần giá đất uỷ ban nhân tỉnh cao gấp 4,6 lần giá đất quy định phủ Qua cho ta thấy giá đất thị trường chênh lệch cao so với giá đất UBND Tỉnh giá đất Chính Phủ quy định - Sự chênh lệnh là: + Nhu cầu sử dụng đất nông nghiệp tăng diện đất nơng nghiệp có hạn + Do thay đổi cấu trồng làm cho giá trị đất cao + Do sở hạ tầng phát triển + Phần lớn người dân thực việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo giá thị trường nên giá đất thị trường không sát với giá đất Nhà Nước quy định + Do có dự án, quy hoạch đầu tư xã làm cho giá nói chung tăng + Người dân tự xác định giá ( dựa vào gía đất chuyển nhượng xung quanh) + Phần lớn đất nông nghiệp sử dụng trồng tiêu cà phê có giá trị cao nên giá trị đất nâng cao + Do dân cư chủ yếu làm nơng nghiệp nên nhu cầu mua đất nông nghiệp để sản xuất cao III Đề xuất giá đất địa bàn thôn thôn - Theo nguyên tắc định gía đất : + Theo mục đích sử dụng đất hợp pháp thời điểm định giá + Theo thời hạn sử dụng đất + Phù hợp với giá đất phổ biến thị trường loại đất có mục đích sử dụng chuyển nhượng trúng đấu giá quyền sử dụng đất nơi có đấu giá quuyeefn sử dụng dất thu nhập từ việc sử dụng đất + Cùng thời điểm đất liền kề có mục đích sử dụng, khả sinh lợi, thu nhập từ việc sử dụng đất tương tự có mức - Căn vào chênh lệch giá đất thị trường khung giá đất Chính Phủ quy định - Theo phương pháp so sánh trực tiếp: + Bước 1: Khảo sát thu thập thông tin - Khảo sát thực địa để thu thập thông tin đất cần định giá - Khảo sát thu thập thông tin tối thiểu 03 đất có đặc điểm tương tự với đất cần định giá mục đích sử dụng đất, vị trí, khả sinh lợi, điều kiện kết cấu hạ tầng kĩ thuật hạ tầng xã hội, diện tích , kích thước , hình thể, tình trạng pháp lý quyền sử dụng đất ( sau gọi thủa đất so sánh ) chuyển nhượng thị trường , trúng đấu giá quyền sử dụng đất khoảng thời gian không 02 năm tính đến thời điểm định giá đất + Bước : Phân tích, so sánh, điều chỉnh mức giá yếu tố khác biệt đất so sánh với đất cần định giá - Phân tích so sánh để xác định yếu tố giống khác biệt đất so sánh với đất cần định giá - Điều chỉnh mức giá đất so sánh với đất cần định giá + Bước 3: Ứớc tính giá đất đất cần định giá - Giá đất ước tính đất cần định giá xác định cách điều chỉnh giá đất tưng đất so sánh với đất cần định giá theo công thức sau : Giá đất ước tính đất cần định giá theo đất so sánh = giá đất dất so sánh ± Mức điều chỉnh giá yếu tố khác biệt đất so sánh với đất + Bước 4: Xác định giá đất đất cần định giá - Xác định giá đất cần định giá cách lấy bình quân số học mức giá ước tính đất cần định giá xác định bước ; giá đất đất cần định giá xác định phải bảo đảm chênh lệch với mức giá đất ước tính không 10% Bảng giá đất STT Đoạn đường Khu vực Vị trí Từ Đến Đầu Cuối đường đường I 12A 12A Đầu Cuối đường đường I 14A 14A Đầu Cuối đường đường I 16A 16A Đầu Cuối đường đường I 18A 18A Đầu Cuối đường đường I 20A 20A Đầu Cuối đường đường I 24A 24A Đầu Cuối đường đường I 26A 26A Đầu Cuối đường đường III 19B 19B Đầu Cuối đường đường III 21B 21B Gía đề xuất 1.000.000 900.000 800.000 750.000 700.000 400.000 475.000 800.000 1.000.000 ( Đơn vị : nghìn đồng) Lí đề xuất : - Do giá đất thị trường chưa sát với giá đất UBND Tỉnh Chính Phủ quy định - Đề xuất giá giúp cho thị trường bất động sản xã diễn sôi động - Đề xuất giá giúp cho hộ gia đình có thu nhập thấp có khả mua đất khu vực - Đề xuất giá giúp cho nhiều nhà đầu tư vào khu vực để phát triển kinh tế - Đề xuất giá giúp cho nhà nước quản lý dễ dàng hơn, tránh tình trạng giá ảo Bảng Đất nông nghiệp.( Đất trồng lâu năm) STT Địa Thơn Thơn Thơn Thơn Vị trí Giá đất đề xuất 150.000 90.000 53.000 90.000 ( Đơn vị : nghìn đồng) Lí đề xuất : - Do giá đất thị trường chưa sát với giá đất UBND Tỉnh Chính Phủ quy định - Đề xuất giá giúp cho thị trường bất động sản xã diễn sôi động - Đề xuất giá giúp cho hộ gia đình có thu nhập thấp có khả mua đất nông nghiệp khu vực - Đề xuất giá giúp cho nhiều nhà đầu tư vào khu vực để phát triển kinh tế - Đề xuất giá giúp cho hộ gia đình đầu tư sản xuất nông nghiệp theo quy mô lớn IV.Những thuận lợi khó khăn cơng tác đinh giá đất địa bàn thôn thôn 1.thuận lợi - Được hướng tận tình giáo viên hướng dẫn thực tập - Được giúp đỡ lãnh đạo cán địa địa phương - Giao thông lại thuận tiện - Một số hộ gia đình nhiệt tình giúp đỡ có am hiểu lĩnh vực đất đai nên việc điều tra thông tin trở nên dễ dàng hiệu - Địa bàn điều tra rộng nên việc lựa chọn thông tin trở nên đa dạng 2.Khó khăn - Do phân công vị trị hai thôn xa nên nhiều thời gian điều tra - Do mùa cà phê năm 2017 nên việc tiếp cận người dân lấy thơng tin trở nên khó khăn - Một số người dân có thái độ khơng chịu hợp tác - Do thời tiết ảnh hưởng hưởng đến trình điều tra - Do vị trị chưa có tên đường rõ ràng nên việc điều tra xử lý số liệu chưa chi tiết - Kinh nghiệm điều tra cịn hạn chế nên việc lấy thơng tin cịn gặp nhiều khó khăn ... cần định giá - Điều chỉnh mức giá đất so sánh với đất cần định giá + Bước 3: Ứớc tính giá đất đất cần định giá - Giá đất ước tính đất cần định giá xác định cách điều chỉnh giá đất tưng đất so sánh... 4: Xác định giá đất đất cần định giá - Xác định giá đất cần định giá cách lấy bình quân số học mức giá ước tính đất cần định giá xác định bước ; giá đất đất cần định giá xác định phải bảo đảm... với đất cần định giá theo cơng thức sau : Giá đất ước tính đất cần định giá theo đất so sánh = giá đất dất so sánh ± Mức điều chỉnh giá yếu tố khác biệt đất so sánh với đất + Bước 4: Xác định giá