Đang tải... (xem toàn văn)
Bài tập môn luật kinh doanh bất động sản. Để thị trường BĐS được minh bạch, công khai, hoạt động một cách chính quy, chuyên nghiệp thì kể từ ngày 01012009, Bộ Xây dựng yêu cầu tất cả các doanh nghiệp khi kinh doanh BĐS phải thực hiện thông qua sàn giao dịch BĐS đã được cơ quan có thẩm quyền cấp phép hoạt động
MỞ ĐẦU Để thị trường BĐS minh bạch, công khai, hoạt động cách quy, chun nghiệp kể từ ngày 01/01/2009, Bộ Xây dựng yêu cầu tất doanh nghiệp kinh doanh BĐS phải thực thông qua sàn giao dịch BĐS quan có thẩm quyền cấp phép hoạt động Vậy hoạt động sàn giao dịch BĐS thời gian qua nào? Hiệu sao? Do e xin chọn đề số 10: “Phân tích thực trạng hoạt động sàn giao dịch bất động sản nước ta nay? Đưa giải pháp nhằm nâng cao hiệu thực thi pháp luật hoạt động sàn giao dịch bất động sản.” NỘI DUNG I MỘT SỐ VẤN ĐỀ LÝ LUẬN CHUNG Khái niệm sàn giao dịch bất động sản Theo khoản Điều Luật Kinh doanh Bất động sản 2006 thì: “Sàn giao dịch bất động sản nơi diễn hoạt động giao dịch bất động sản cung cấp dịch vụ bất động sản.” Đặc điểm sàn giao dịch bất động sản -Sàn giao dịch BĐS nơi tổ chức hoạt động mua bán, chuyển nhượng, cho thuê loại hàng hóa đặc biệt BĐS -Sàn giao dịch BĐS loại hình “chợ” tổng hợp Ở khơng diễn giao dịch mua bán BĐS mà cung cấp dịch vụ cho khách hàng Các dịch vụ bao gồm: Môi giới BĐS, định giá BĐS, tư vấn, quảng bá, đấu giá BĐS -Hiện nước ta tồn hai loại hình sàn giao dịch BĐS phổ biến là: + Sàn giao dịch BĐS điện tử + Sàn giao dịch BĐS thực tế II THỰC TRẠNG HOẠT ĐỘNG CỦA SÀN GIAO DỊCH BĐS Ở NƯỚC TA HIỆN NAY Những kết đạt Thứ nhất, suốt trình hoạt động sàn giao dịch BĐS có đóng góp to lớn việc cung cấp thơng tin xác, kịp thời cho thị trường BĐS Hiện nước có khoảng 557 sàn giao dịch bất động sản Hà Nội 324 sàn TP HCM 233 sàn với số sàn giao dịch BĐS có uy tín hoạt động với chất lượng cao như: Sacomreal, ACBR, Đất Lành, Viglacer, Thăng Long, Vin com… Sự phát triển nhanh chóng sàn giao dịch BĐS mạng lưới sàn giao dịch BĐS có vai trò to lớn việc cung cấp thơng tin xác, kịp thời cho thị trường Và việc cung cấp thông tin khơng ngừng tăng lên số lượng mà tăng lên chất lượng, thúc đẩy thị trường BĐS phát triển mạnh mẽ, ổn định, công khai minh bạch Thứ hai, hoạt động sàn giao dịch bước hình thành sân chơi minh bạch cho nhà đầu tư BĐS đem lại nhiều lợi ích cho người dân tiếp cận hàng hóa bất động sản nhà ở, kênh cung cấp thông tin thị trường quan trọng cho người dân cho quan quản lý nhà nước Thứ ba, sàn giao dịch BĐS không ngừng mở rộng quy mô, hoạt động nâng cao chất lượng hoạt động Các sàn giao dịch bất động sản ý thức chủ động xây dựng hoạt động sàn giao dịch hướng tới tính đại, chuyên nghiệp, hoạt động chiến lược, nâng cao kĩ quản lý ngành nghề đào tạo nghiệp vụ cho nhân viên Ví dụ: Sàn giao dịch BĐS Sacomreal đến xây dựng lên hệ thống sàn giao dịch BĐS Tại sàn giao dịch BĐS trang bị bảng điện tử, tạp chí, bảng điện tử ngân hàng thơng hàng hóa BĐS Việt Nam, hệ thống tích hợp đa liệu BĐS thông qua máy tính tra cứu hình cảm ứng kết hợp với Internet Hệ thống lắp đặt trụ sở sủa Sacomreal, chi nhánh đơn vị thành viên Sacomreal, hoạt động 24/24 Điều giúp cho khách hàng tìm kiếm tham khảo thơng tin nhanh chóng Từ ngày thu hút giao dịch thơng qua sàn, qua hạn chế phần tình trạng hoạt động tự phát giao dịch ngầm thị trường kinh doanh BĐS tạo môi trường kinh doanh BĐS lành mạnh ngày phát triển Thứ tư, sàn giao dịch BĐS ngày phát triển sản phẩm dịch vụ phù hợp nhu cầu thiết yếu nhà ở, giao dịch BĐS nhiều đối tượng khách hàng, từ tạo nhiều lựa chọn cho khách hàng nâng cao tính cạnh tranh hoạt động Một số bất hợp lý Bên cạnh kết đạt hoạt động sàn giao dịch BĐS nước tta tồn nhiều bất cập thể khía cạnh sau: Thứ nhất, hoạt động sàn giao dịch BĐS mang tính hình thức, hiệu Dù số lượng sàn giao dịch BĐS phát triển nhanh, nhìn chung thời gian hoạt động sàn giao dịch mang tính hình thức, hiệu quả, số lượng giao dịch qua sàn thấp Theo thống kê Cục quản lý nhà bất động sản- Bộ xây dựng cho biết tháng 3, TPHCM có 233 sàn giao dịch BĐS tới tháng có 293 sàn, trung bình tháng 20 sàn đời Trong đó, giao dịch BĐS qua sàn chiếm khoảng 50% ( TP Hà Nội chưa tới 30% nước có khoảng 40% lượng bất động sản giao dịch qua sàn) Có thể nhìn thấy hiệu giao dịch qua sàn chưa cao tính chun nghiệp sàn yếu Các sàn thay “vỏ bọc” bên ngồi hình thức hoạt động bên khơng khác trung tâm môi giới nhà đất trước Hiện nay, điều kiện để mở sàn giao dịch bất động sản theo tiêu chuẩn Bộ xây dựng không phức tạp, chi phí thành lập hoạt động khơng cao Vì sàn giao dịch đời ạt tính cạnh tranh thấp, nhu cầu chia sẻ thông tin chưa cao, sàn không xây dựng chiến lược lâu dài mang tính đối phó Thứ hai, hoạt động sàn giao dịch BĐS thiếu tính minh bạch Theo quy định, sàn giao dịch BĐS công khai thông tin BĐS cần bán, chuyển nhượng, cho thuê, thuế mua (trừ dự án nhà xã hội theo Luật Nhà ở) để khách hàng biết đăng kí giao dịch Tuy nhiên, quy định nhiều sàn chưa thực nghiêm túc Thực tế cho thấy khơng sàn giao dịch sau đăng ký thành lập khơng có giao dịch, có giao dịch thiếu minh bạch, giao dịch bất động sản chưa đầy đủ yếu tố hợp pháp…hoạt động thiếu tính chuyên nghiệp Bên cạnh đó, tính minh bạch cơng khai thơng tin niêm yết sàn khơng đảm bảo xác 100% Bởi, sàn chủ đầu tư thành lập để bán sản phẩm công ty Do đó, mục tiêu lợi nhuận vấn đề lợi nhuận đặt lên hàng đầu mà sàn giao dịch khơng thể cung cấp thơng tin xác, minh bạch Ngồi ra, có nhiều sàn giao dịch “quên” công bố thông tin sàn phương tiện thơng tin đại chúng gây khó khăn cho nhà đầu tư người dân tiếp cận thơng tin xác Với hoạt động thếu tính minh bạch sàn giao dịch bất động sản ảnh hưởng nghiêm trọng đến uy tín sàn giao dịch người dân, tính minh bạch cơng khai thị trường BĐS Thứ ba, hoạt động sàn giao dịch BĐS chưa có gắn kết với Trong thời gian qua, mạng sàn giao dịch BĐS ngày thu hút thêm thành viên, nhiên hiệu lại chưa cao Mặc dù có Ban điều hành thiếu chủ động nên hoạt động chung sàn sơi động Các sàn giao dịch BĐS hoạt động tình trạng manh mún, nhỏ lẻ, chưa tạo dấu ấn cho thị trường BĐS Khơng sàn hoạt động tình trạng mua sỉ lẻ hàng hóa BĐS Đặc biệt có tình trạng bán phá giá, cạnh tranh không lành mạnh số sàn giao dịch bất động sản Thông tin sàn dự án khơng thống thiếu xác Tất điều cho thấy hoạt động sàn kinh doanh BĐS hiệu quả, sàn mạnh người làm chưa có liên kết với để có hoạt động đồng Thứ tư, hoạt động sàn giao dịch bất động sản chưa tuân thủ quy định pháp luật Có thể thấy nay, tình trạng vi phạm pháp luật sàn giao dịch BĐS phổ biến Đợt kiểm tra vừa qua, đồn tra tiến hành tra 128 sàn giao dịch BĐS (Hà Nội 62 sàn TP HCM 66 sàn) Trong đó, Hà Nội, đồn lập biên vi phạm công ty Cổ phần Thương mại đầu tư Tồn Cầu, Tập đồn HUD, Cơng ty cổ phần Đầu tư An Lạc) TP HCM có 34 trường hợp Với sai phạm chủ yếu bán BĐS khơng trình tự thủ tục, bán BĐS không đủ điều kiện chung cư bán chưa hồn thành móng, biệt thự bán chưa hồn thành xây thơ, bán chưa có giấy phép xây dựng, giao dịch BĐS sàn giao dịch không thông qua hợp đồng dịch vụ theo quy định pháp luật Ngồi ra, để thu phí, sàn sẵn sàng hợp thức hóa cho chủ đầu tư cách chứng nhận BĐS có bán qua sàn, dù thực tế khơng! Khơng vậy, khơng sàn lừa đảo, chiếm đoạt tài sản khách hàng Tình trạng sàn giao dịch BĐS khai khống thông tin, đưa thơng tin khơng xác BĐS phổ biến III GIẢI PHÁP NÂNG CAO HIỆU QUẢ HOẠT ĐỘNG CỦA CÁC SÀN GIAO DỊCH BẤT ĐỘNG SẢN Thành lập sàn giao dịch bất động sản nhà nước nhanh chóng xây dựng tiêu chí, quy trình hoạt động sàn chuẩn Thành lập sàn giao dịch bất động sản nhà nước Sở dĩ phải thành lập sàn giao dịch BĐS nhà nước sàn giao dịch BĐS nước doanh nghiệp tư nhân thành lập điều dẫn đến số hạn chế sau: -Tính minh bạch cơng khai thông tin niêm yết sàn không bảo đảm xác trăm phần trăm Bởi, sàn chủ đầu tư thành lập để bán sản phẩm công ty , sàn chịu tác động chủ đầu tư, bảo nghe lấy Bên cạnh có tượng sàn hạch sách, làm khó chủ đầu tư họ gửi bán sản phẩm Các sàn giao dịch cung cấp thơng tin xác, minh bạch mục tiêu lợi nhuận, vấn đề lợi nhuận đặt lên hàng đầu - Vì tính minh bạch khơng rõ ràng nên nhà nước triệt để thu thuế từ giao dịch BĐS cho dù giao dịch qua sàn - Khi sàn giao dịch BĐS nhà nước thành lập phát triển vấn đề thu thập thơng tin thị trường bảo đảm xác nhờ có chọn lọc từ hai nguồn: Sở giao dịch tư nhân sàn giao dịch nhà nước Vì vậy, tính minh bạch rõ ràng Đồng thời việc đời sàn giao dịch nhà nước khuyến khích bước đưa bước đưa tất giao dịch người dân lên sàn nhằm mục tiêu: giao dịch bất động sản người dân hay chủ thể kinh doanh đưa lên sàn giao dịch để quan quản lí nắm thơng tin thị trường để từ hoạch định chế sách đắn cho việc quản lí điều tiết thị trường hiệu - Thực trạng hoạt động sàn giao dịch bát nháo không đồng thống nhất, thơng tin khơng đảm bảo xác minh bạch Mỗi sàn có tiêu chí, quy trình làm việc khác nhau, không thống Trên sở phát triển sàn giao dịch BĐS nhà nước quan lí nhanh chóng đưa mơ hình sàn chuẩn với tiêu chí quy trình hoạt động định sở rút kinh nghiệm sàn giao dịch tư nhân sàn giao dịch nhà nước Không ngừng nâng cao hiệu mạng sàn giao dịch bất động sản Để tạo hoạt động đồng hiệu thị trường BĐS Việt Nam sàn giao dịch BĐS cần phải liên kết, hợp tác với thành mạng lưới sàn Sự liên kết hợp tác phải xây dựng thỏa thuận sàn với sở chế mà quan quản lí nhà nước ban hành Cùng với mạng lưới sàn phải đưa biện pháp phù hợp để nâng cao hiệu hoạt động mạng sàn giao dịch BĐS Cụ thể như: Thành lập trung tâm cung cấp thông tin cho mạng sàn giao dịch bất động sản, mạng sàn giao dịch bất động sản nên thường xuyên tổ chức hội thảo “Hoạt động sàn giao dịch bất động sản” nhằm tạo điều kiện cho doanh nghiệp nêu lên bất cập, tìm nguyên nhân cốt lõi kiến nghị biện pháp khắc phục bất cập để Bộ xây dựng xem xét điều chỉnh cho phù hợp với tình hình thị trường xã hội Tăng cường tính pháp lý cho hoạt động bất động sản - Theo qui định pháp luật, giao dịch BĐS đưa lên sàn hàng hố BĐS phải có đầy đủ giấy tờ pháp lý.Tăng cường tính pháp lý cho sàn giao dịch BĐS việc làm cần thiết cho việc hoàn thiện chức quản lý điều tiết thị trường BĐS quan nhà nước - Theo quan điểm Luật kinh doanh BĐS tất giao dịch từ hoạt động kinh doanh BĐS phải qua sàn giao dịch - Theo quy định pháp luật, hàng hóa BĐS giao dịch sàn phải có đầy đủ giấy tờ pháp lý Việc giao dịch sàn nhằm bảo đảm tính cơng khai minh bạch Sau giao dịch sàn xong sàn cấp giấy xác nhận giao dịch qua sàn Và khâu quan trọng cuối cơng chứng đảm bảo tính pháp lý Nếu việc nhà nước tăng cường tính pháp lý cho sàn việc giao dịch BĐS diễn nhanh chóng Gộp việc sàn cấp giấy chứng nhận công chứng thuận lợi cho người mua người bán Khâu thủ tục hành cắt giảm làm cho việc mua bán qua sàn trở nên đơn giản mà chặt chẽ Nếu thực việc cấp giấy xác nhận sàn với việc cơng chứng làm hoạt động giao dịch BĐS người dân đưa lên sàn điều tất yếu Khi sàn tăng cường tính pháp lý giao dịch BĐS có xác nhận sàn nhà nước cơng nhận mặt pháp lý Điều có ý nghĩa quan trọng: Thứ nhất, tăng cường tính pháp lý cho sàn u cầu tất yếu thông tin liêm yết sàn giao dịch BĐS phải đảm bảo tính xác 100% Việc đòi hỏi doanh nghiệp giao dịch BĐS phải tự nâng cao trách nhiệm giao dịch, nhà nước, khách hàng Lúc trách nhiệm quản lý thị trường BĐS không riêng nhà nước mà trách nhiệm sàn giao dịch BĐS Thứ hai, tăng cường tính pháp lý cho sàn làm cho cơng tác quản lý điều tiết BĐS có hiệu Thị trường BĐS hạn chế tính khơng minh bạch phát riển ổn định lành mạnh Giảm thuế lệ phí cho giao dịch BĐS thực sàn Theo quy dịnh pháp luật khỏan thuế lệ phí giao dịch BĐS cao Theo quy định 4% trường hợp xác định giá mua, giá bán chi phí liên quan Và 2% trường hợp không xác định giá mua chi phí liên quan lệ phí thứ 1% Vì thuế lệ phí thứ ba giao dịch BĐS cao nên hiên tượng giao dịch BĐS ngầm trốn thuế diễn phổ biến điều dễ hiểu dẫn đến thị trường BĐS không minh bạch Nếu quan nhà nước áp dụng sách giảm thuế cho giao dịch BĐS thực hiên sàn tượng giao dịch BĐS ngầm khơng Đặc biệt sách lơi kéo giao dịch BĐS đưa lên sàn Bởi thuế sàn giảm so với giao dịch ngồi sàn, ảnh hưởng đến lợi ích người mua người bán Vì mà họ tự nguyện đưa giao dịch BĐS lên sàn Điều có ý nghĩa quan quản lý nhà nước Khi giao dịch BĐS tự nguyện đưa lên sàn thơng tin thị trường BĐS, giao dịch BĐS niêm yết xác minh bạch Giúp cho nhà nước nắm bắt thơng tin xác cụ thể tình hình giao dịch, xu hướng phát triển thị trường để từ đề sách điều tiết hoạch định đắn Thành lập quan tra chuyên nghành kiểm tra hoạt động sàn giao dịch Để quản lý hệ thống sàn giao dịch BĐS có hiệu vấn đề thành lập quan tra chuyên nghành, kiểm tra hoạt động sàn giao dịch BĐS việc làm cần thiết Bởi nhà nước quản lý sàn giao dịch cách ban hành quy định pháp luật Tuy nhiên quy định pháp luật lúc sàn giao dịch chấp hành cách nghiêm chỉnh Chính mà cần phải có quan tra giám sát hoạt động sàn để phát xử lý kịp thời hành vi vi phạm, lách luật sàn Hoàn thiện chế tài xử lí sàn giao dịch vi phạm quy định pháp luật Những quy định pháp luật đời phát triển SGD BĐS có từ năm 2006 Tuy nhiên quy định pháp luật lại thiếu chế tài xử lý vi phạm Chính mà hoạt động sàn giao dịch thời gian qua có nhiều vi phạm Tuy nhiên chưa có trường hợp bị xử lý Đến năm 2009 có nghị định 23/NĐ-CP hướng dẫn xử phạt hành hành vi vi phạm sai phạm sàn Tuy nhiên chế tài Nghị định xử phạt hành với mức xử phạt chưa hợp lý, nhẹ quy định hành vi xử phạt chung Chính mà quan quản lý nhà nước cần phải hoàn thiện chế tài xử lý sàn giao dịch BĐS vi phạm quy định pháp luật Việc hồn thiện pháp luật phải thật nhanh chóng kịp thời Các quy định pháp luật phải thật cụ thể rõ ràng, chế tài phải thật nghiêm khắc có tính răn đe ngăn chặn KẾT LUẬN Sau gần 20 năm đời phát triển thị trường BĐS Việt Nam có đóng góp to lớn cho kinh tế Tuy nhiên thị trường BĐS nhiều tồn Vì vậy, u cầu cấp thiết phải thực biện pháp làm cho thị trường BĐS lành mạnh minh bạch Một giải pháp để khắc phục tồn thị trường quy định pháp luật tạo sở pháp lí cho đời sàn giao dịch BĐS 10 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO "Thị trường bất động sản- vấn đề lí luận thực tiễn Việt Nam" PGS TS Thái Bá Cẩn – Thạc sĩ Trần Nguyên Nam Nhà xuất Tài TS Trần Quang Huy – TS Nguyễn Quang Tuyến (chủ biên), Pháp luật kinh doanh bất động sản, Nxb Tư pháp, Hà Nội – 2009 " Thị trường bất động sản" PGS TS Hoàng Văn Cường Nhà Xuất Xây Dựng năm 2006 "Bình ổn thị trường giá đất thị" PGS TS Hồng Văn Cường, GS TS Hoàng Ngọc Việt Nhà xuất trị quốc gia năm 2008 Tạp chí thị trường bất động sản Luật Đất đai năm 2013 Luật kinh doanh bất động sản2006 Nghị định 23/2009/ NĐ- CP xử phạt vi phạm hành hoạt động xây dựng; kinh doanh bất động sản; khai thác, sản xuất, kinh doanh vật liệu xây dựng; quản lí cơng trình hạ tầng kỹ thuật; quản lí phát triển nhà công sở MỤC LỤC ... quan quản lý nhà nước Thứ ba, sàn giao dịch BĐS không ngừng mở rộng quy mô, hoạt động nâng cao chất lượng hoạt động Các sàn giao dịch bất động sản ý thức chủ động xây dựng hoạt động sàn giao dịch. ..+ Sàn giao dịch BĐS thực tế II THỰC TRẠNG HOẠT ĐỘNG CỦA SÀN GIAO DỊCH BĐS Ở NƯỚC TA HIỆN NAY Những kết đạt Thứ nhất, suốt trình hoạt động sàn giao dịch BĐS có đóng góp to... DỊCH BẤT ĐỘNG SẢN Thành lập sàn giao dịch bất động sản nhà nước nhanh chóng xây dựng tiêu chí, quy trình hoạt động sàn chuẩn Thành lập sàn giao dịch bất động sản nhà nước Sở dĩ phải thành lập sàn