Tiểu luận về thuế sử dụng đất phi nông nghiệp

Trường hợp các tổ chức cơ quannhà nước, đơn vị vũ trang nhân dân, đơn vị sự nghiệp công lập, tổ chức chính trị, tổ chứcchính trị - xã hội, tổ chức chính trị xã hội - nghề nghiệp, tổ chức

ĐẠI HỌC QUỐC GIA TP.HCM TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ - LUẬT

KHOA LUẬT



TIỂU LUẬN

Quy định về thuế sử dụng đất

phi nông nghiệp

Môn học : LUẬT THUẾ

Giảng viên môn học : THẦY PHAN PHƯƠNG

NAM

Nhóm : 7 Lớp : K15503

MỤC LỤC

LỜI MỞ ĐẦU

Đất đai là nguồn tài nguyên quan trọng của mỗi quốc gia , việc sử dụng nguồn tàinguyên đó như thế nào cho hiệu quả trong hoạt động kinh tế phụ thuộc rất lớn vào thu tiền sửdụng đất và tính thuế , hai nội dung này có mối quan hệ phụ thuộc lẫn nhau Ngoài việc đemlại một khoản thu nhất định cho ngân sách nhà nước, thuế đối với đất đai trong thời gian vừaqua đã có vai trò nhất định trong việc điều tiết hoạt động của thị trường bất động sản (BĐS)theo các quan điểm và mục tiêu của Đảng và Nhà nước Trong đó ta không thể nào khôngnhắc đến vai trò quan trọng của thuế sử dụng đất phi nông nghiệp, một trong những nguồn thuthiết yếu của ngân sách nhà nước

Tiền thân của thuế SDĐPNN là thuế nhà, đất được điều chỉnh bởi Pháp lệnh thuế nhà , đấtngày 31/07/1992 và Pháp lệnh sửa đổi , bổ sung một số điều của Pháp lệnh thuê nhà , đấtngày 19/05/2004, đặc Do sự phát triển của nền kinh tế thị trường, Pháp lệnh thuê nhà, đất đãbộc lộ nhiều bất cập trong quản lý, điều tiết việc sử dụng đất đai và không đáp ứng được yêucầu thực tiễn đặt ra , làm nguồn thu NSNN từ thuế đất chưa tương xứng với giá trị đất đai, đặcbiệt chưa thể hiện rõ vai trò quản lý của nhà nước trong quá trình vận hành nền kinh tế thịtrường trên cơ sở đó, ngày 17/06/2010, QH đã thông qua Luật thuế SDĐPNN, chính thức cóhiệu lực ngày 01/01/2012 thay cho pháp lệnh cũ

Vậy “Thuế sử dụng đất phi nông nghiệp” được quy định cụ thể như thế nào? Đó cũngchính là vấn đề mà bài tiểu luận nhóm 7 chúng em muốn phân tích và tìm hiểu Bài tiểu luậngồm 3 phần:

Chương 1: Nội dung pháp luật về thuế SDĐPNN

Chương 2: Vai trò và thực trạng về việc áp dụng Luật SDĐPNN

Chương 3: Giải pháp, đề suất việc tính thuế và việc thu thuế SDĐPNN

Trong quá trình nghiên cứu, nhóm chúng em đã cố gắng rất nhiều, so với trình độ hiểubiết vấn đề còn hạn chế nên bài viết khó tránh khỏi những thiếu sót Bởi vậy, nhóm em rấtmong nhận được sự góp ý từ thầy và các bạn, để bài viết được hoàn thiện hơn

Nhóm em xin chân thành cảm ơn !

CHƯƠNG 1 NỘI DUNG PHÁP LUẬT VỀ THUẾ SỬ DỤNG ĐẤT PHI NÔNG NGHIỆP

1.1 Khái niệm

Để tăng cường quản lý nhà nước đối với đất đai, khuyến khích việc sử dụng đất tiết kiệm

có hiệu quả, góp phần hạn chế đầu cơ về đất, khuyến khích thị trường bất động sản phát triểnlành mạnh và tạo sự đóng góp hợp lý của người sử dụng đất vào ngân sách nhà nước, Quốchội Nước Cộng hòa Xã hội chủ nghĩa Việt Nam đã thông qua Luật Thuế sử dụng đất phi nôngnghiệp (Luật số 48/2010/QH12 ngày 17/6/2010), có hiệu lực thi hành 01/01/2012

Theo quy định của Luật Thuế sử dụng đất phi nông nghiệp và các văn bản hướng dẫn thihành, thuế sử dụng đất phi nông nghiệp được hiểu như sau: Thuế sử dụng đất phi nôngnghiệp là loại thuế thu vào hành vi sử dụng đất phi nông nghiệp của các tổ chức, cá nhân, hộgia đình

Mục tiêu cơ bản của thuế sử dụng đất phi nông nghiệp là điều tiết một phần thu nhập củacác cá nhân, tổ chức, hộ gia đình có hành vi sử dụng đất phi nông nghiệp vào ngân sách nhànước; đồng thời, qua quá trình thu, nộp thuế sử dụng đất phi nông nghiệp, thực hiện chứcnăng quản lý nhà nước về đất đai, đảm bảo tài sản quốc gia này được sử dụng tiết kiệm, hiệuquả phục vụ mục tiêu phát triển bền vững

1.2 Đối tượng chịu thuế

Đối tượng chịu thuế của thuế sử dụng đất phi nông nghiệp chính là đất phi nông nghiệp.Với pháp luật về thuế hiện hành điều tiết hành vi sử dụng đất của các chủ thể (cá nhân, tổchức, hộ gia đình) sẽ căn cứ vào loại đất các chủ thể này sử dụng và các loại đất này được quy

định cụ thể tại Điều 2 Luật thuế sử dụng đất phi nông nghiệp 2010:

“1 Đất ở tại nông thôn, đất ở tại đô thị” là đất ở tại nông thôn, đất ở tại đô thị quy định

tại Luật Đất đai và các văn bản hướng dẫn thi hành

“2 Đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp bao gồm: đất xây dựng khu công nghiệp; đất làm mặt bằng xây dựng cơ sở sản xuất, kinh doanh; đất khai thác, chế biến khoáng sản;

đất sản xuất vật liệu xây dựng, làm đồ gốm” Theo đó:

Đất xây dựng khu công nghiệp bao gồm đất để xây dựng cụm công nghiệp, khu công

nghiệp, khu chế xuất và các khu sản xuất, kinh doanh tập trung khác có cùng chế độ sử dụngđất

Đất làm mặt bằng xây dựng cơ sở sản xuất, kinh doanh bao gồm đất để xây dựng cơ sở

sản xuất công nghiệp, tiểu thủ công nghiệp; xây dựng cơ sở kinh doanh thương mại, dịch vụ

và các công trình khác phục vụ cho sản xuất, kinh doanh (kể cả đất làm mặt bằng xây dựng cơ

sở sản xuất, kinh doanh trong khu công nghệ cao, khu kinh tế)

Đất để khai thác khoáng sản, đất làm mặt bằng chế biến khoáng sản, trừ trường hợp khai

thác khoáng sản mà không ảnh hưởng đến lớp đất mặt hoặc mặt đất Ví dụ như, Công ty Ađược nhà nước cho thuê đất để khai thác than, trong tổng diện tích đất được thuê là 2000m²đất có 1000m² trên mặt đất là đất rừng, còn lại là mặt bằng cho việc khai thác và sản xuấtthan Việc khai thác than không ảnh hưởng đến diện tích đất rừng, thì phần diện tích đất rừng

đó không thuộc đối tượng chịu thuế

Đất sản xuất vật liệu xây dựng, làm đồ gốm bao gồm đất để khai thác nguyên liệu và đất

làm mặt bằng chế biến, sản xuất vật liệu xây dựng, làm đồ gốm.1

“3 Đất phi nông nghiệp quy định tại Điều 3 của Luật này sử dụng vào mục đích kinh

doanh” bao gồm các đất phi nông nghiệp quy định tại Điều 2 Thông tư số 10/VBHN-BTC

( văn bản hợp nhất Thông tư số 153/2011/TT-BTC và Thông tư số 130/2016/TT-BTC hướng

dẫn về thuế sử dụng đất phi nông nghiệp) được các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân sử dụng vào

mục đích kinh doanh

1 Khoản 2 Điều 1 Thông Tư số 10/VBHN-BTC

1.3 Đối tượng không chịu thuế

Đối tượng không chịu thuế sử dụng đất phi nông nghiệp được quy định tại Điều 3 Luật

thuế sử dụng đất phi nông nghiệp 2010:

“Đất phi nông nghiệp sử dụng không vào mục đích kinh doanh bao gồm:

1. Đất sử dụng vào mục đích công cộng bao gồm: đất giao thông, thủy lợi; đất xây dựng công trình văn hóa, y tế, giáo dục và đào tạo, thể dục thể thao phục vụ lợi ích công cộng; đất có di tích lịch sử - văn hóa, danh lam thắng cảnh; đất xây dựng công trình công cộng khác theo quy định của Chính phủ;

Đất giao thông, thủy lợi bao gồm đất sử dụng vào mục đích xây dựng công trình đường

giao thông, cầu, cống, vỉa hè, đường sắt, đất xây dựng kết cấu hạ tầng cảng hàng không, sânbay, bao gồm cả đất nằm trong quy hoạch xây dựng cảng hàng không, sân bay nhưng chưaxây dựng do được phân kỳ đầu tư theo từng giai đoạn phát triển được cơ quan nhà nước cóthẩm quyền phê duyệt, đất xây dựng các hệ thống cấp nước (không bao gồm nhà máy sản xuấtnước), hệ thống thoát nước, hệ thống công trình thủy lợi, đê, đập và đất thuộc hành lang bảo

vệ an toàn giao thông, an toàn thủy lợi Việc xác định đất xây dựng kết cấu hạ tầng cảng hàngkhông, sân bay được thực hiện theo quy định tại Nghị định số 83/2007/NĐ-CP ngày25/5/2007 của Chính phủ về quản lý, khai thác cảng hàng không, sân bay và các văn bảnhướng dẫn thi hành, văn bản sửa đổi, bổ sung (nếu có)

Đất xây dựng công trình văn hóa, y tế, giáo dục và đào tạo, thể dục thể thao phục vụ lợi ích công cộng bao gồm đất sử dụng làm nhà trẻ, trường học, bệnh viện, chợ, công viên,

vườn hoa, khu vui chơi cho trẻ em, quảng trường, công trình văn hóa, điểm bưu điện - vănhóa xã, phường, thị trấn, tượng đài, bia tưởng niệm, bảo tàng, cơ sở phục hồi chức năng chongười khuyết tật, cơ sở dạy nghề, cơ sở cai nghiện ma túy, trại giáo dưỡng, trại phục hồi nhânphẩm; khu nuôi dưỡng người già và trẻ em có hoàn cảnh khó khăn

Đất có di tích lịch sử - văn hóa, danh lam thắng cảnh đã được xếp hạng hoặc được Ủy

ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương (sau đây gọi là Ủy ban nhân dân cấptỉnh) quyết định bảo vệ

Đất xây dựng công trình công cộng khác bao gồm đất sử dụng cho mục đích công cộng

trong khu đô thị, khu dân cư nông thôn; đất xây dựng kết cấu hạ tầng sử dụng chung trongkhu công nghiệp, khu công nghệ cao, khu kinh tế theo quy hoạch được cấp có thẩm quyền phêduyệt; đất xây dựng công trình hệ thống đường dây tải điện, hệ thống mạng truyền thông, hệthống dẫn xăng, dầu, khí và đất thuộc hành lang bảo vệ an toàn các công trình trên; đất trạmđiện; đất hồ, đập thuỷ điện; đất xây dựng nhà tang lễ, nhà hỏa táng, lò hỏa táng; đất để chấtthải, bãi rác, khu xử lý chất thải được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép Việc xácđịnh đất sử dụng cho mục đích công cộng trong khu đô thị, khu dân cư nông thôn thực hiệntheo quy định tại Thông tư số 06/2007/TT-BTNMT ngày 15/6/2007 của Bộ Tài nguyên vàMôi trường và các văn bản sửa đổi, bổ sung (nếu có).2

“2 Đất do cơ sở tôn giáo sử dụng” bao gồm đất thuộc nhà chùa, nhà thờ, thánh thất,

thánh đường, tu viện, trường đào tạo riêng của tôn giáo, trụ sở của tổ chức tôn giáo, các cơ sởkhác của tôn giáo được Nhà nước cho phép hoạt động.3

“3 Đất làm nghĩa trang, nghĩa địa”

“4 Đất sông, ngòi, kênh, rạch, suối và mặt nước chuyên dùng”

“5 Đất có công trình là đình, đền, miếu, am, từ đường, nhà thờ họ” bao gồm diện tích

đất xây dựng công trình là đình, đền, miếu, am, từ đường, nhà thờ họ theo khuôn viên củathửa đất có các công trình này Trường hợp này, đất phải thuộc diện đủ điều kiện được cấpGiấy chứng nhận quyền sử dụng đất quy định tại Khoản 8 Điều 50 Luật Đất đai năm 2003 vàcác văn bản hướng dẫn thi hành4 và hiện tại được quy định tại Khoản 5 Điều 100 Luật đất đai

2013

“6 Đất xây dựng trụ sở cơ quan, xây dựng công trình sự nghiệp, đất sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh”

Đất xây dựng trụ sở cơ quan, xây dựng công trình sự nghiệp gồm:

2 Khoản 1 Điều 2 Thông Tư số 10/VBHN-BTC

3 Khoản 2 Điều 2 Thông Tư số 10/VBHN-BTC

4 Khoản 5 Điều 2 Thông Tư số 10/VBHN-BTC

-Đất xây dựng trụ sở cơ quan nhà nước, trụ sở tổ chức chính trị, tổ chức chính trị - xãhội, tổ chức sự nghiệp công lập; trụ sở các cơ quan đại diện ngoại giao, cơ quan lãnh sự nướcngoài tại Việt Nam và các tổ chức quốc tế liên chính phủ được hưởng ưu đãi, miễn trừ tươngđương cơ quan đại diện ngoại giao nước ngoài tại Việt Nam Trường hợp các tổ chức cơ quannhà nước, đơn vị vũ trang nhân dân, đơn vị sự nghiệp công lập, tổ chức chính trị, tổ chứcchính trị - xã hội, tổ chức chính trị xã hội - nghề nghiệp, tổ chức xã hội, tổ chức xã hội - nghềnghiệp sử dụng đất được nhà nước giao để xây dựng trụ sở làm việc, cơ sở hoạt động sựnghiệp của cơ quan, tổ chức, đơn vị vào mục đích khác thì thực hiện theo quy định tại Luậtquản lý, sử dụng tài sản nhà nước và các các văn bản hướng dẫn thi hành.

-Đất xây dựng các công trình sự nghiệp thuộc các ngành và lĩnh vực về kinh tế, vănhóa, xã hội, khoa học và công nghệ, ngoại giao của cơ quan nhà nước, tổ chức chính trị, tổchức chính trị - xã hội, tổ chức sự nghiệp công lập.5

Đất sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh gồm:

-Đất thuộc doanh trại, trụ sở đóng quân;

-Đất làm kho tàng của các đơn vị vũ trang nhân dân;

-Đất làm trường bắn, thao trường, bãi tập, bãi thử vũ khí, bãi hủy vũ khí;

-Đất làm nhà khách, nhà công vụ, nhà thi đấu, nhà tập luyện thể dục, thể thao và các cơ

sở khác thuộc khuôn viên doanh trại, trụ sở đóng quân của các đơn vị vũ trang nhân dân;

5 Khoản 6 điều 2 TT 10/VBHN-BTC

-Đất làm trại giam, trại tạm giam, nhà tạm giữ, cơ sở giáo dục, trường giáo dưỡng do BộQuốc phòng, Bộ Công an quản lý;

-Đất xây dựng các công trình chiến đấu, công trình nghiệp vụ quốc phòng, an ninh khác

do Chính phủ quy định.6

“7 Đất phi nông nghiệp khác theo quy định của pháp luật.”

Đất phi nông nghiệp để xây dựng các công trình của hợp tác xã phục vụ trong lĩnh vựcsản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối; Đất tại đô thị sử dụng đểxây dựng nhà kính và các loại nhà khác phục vụ mục đích trồng trọt kể cả các hình thức trồngtrọt không trực tiếp trên đất, xây dựng chuồng trại chăn nuôi gia súc, gia cầm và các loại độngvật khác được pháp luật cho phép; Đất xây dựng trạm, trại nghiên cứu thí nghiệm nôngnghiệp, lâm nghiệp, thủy sản; Đất xây dựng cơ sở ươm tạo cây giống, con giống, xây dựngnhà, kho của hộ gia đình, cá nhân chỉ để chứa nông sản, thuốc bảo vệ thực vật, phân bón, máymóc, công cụ sản xuất nông nghiệp.7

Đa phần thì những trường hợp quy định về đối tượng không chịu thuế sử dụng đất phinông nghiệp đều là những loại đất được sử dụng vì lợi ích công cộng, phúc lợi xã hội, không

vì mục đích kinh doanh; các loại đất được cơ sở tôn giáo sử dụng; hoặc là các loại đất được sửdụng cho việc thờ cúng vì mục đích công cộng và các chủ thể sử dụng những loại đất này sẽkhông phải nộp thuế Vì thế, những đối tượng nộp thuế là những chủ thể thực hiện hành vi sửdụng đất nhằm sinh lời Nhưng trên thực tế thì khó có thể xác định và kiểm soát được nhữngchủ thể hưởng lợi ích từ đất này

1.4 Đối tượng nộp thuế

Theo quy định tại Điều 4 Luật sử dụng đất phi nông nghiệp 2010 thì đối tượng nộp

thuế bao gồm:

6 Khoản 7 Điều 2 Thông Tư số 10/VBHN-BTC

7 khoản 8, Điều 2 TT số 10/VBHN-BTC

“1 Người nộp thuế là tổ chức, hộ gia đình, cá nhân có quyền sử dụng đất thuộc đối tượng chịu thuế quy định tại Điều 2 của Luật này.”

“2 Trường hợp tổ chức, hộ gia đình, cá nhân chưa được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (sau đây gọi chung là Giấy chứng nhận) thì người đang sử dụng đất là người nộp thuế.”

“3 Người nộp thuế trong một số trường hợp cụ thể được quy định như sau:

a) Trường hợp được Nhà nước cho thuê đất để thực hiện dự án đầu tư thì người thuê đất ở là người nộp thuế;

b) Trường hợp người có quyền sử dụng đất cho thuê đất theo hợp đồng thì người nộp thuế được xác định theo thỏa thuận trong hợp đồng Trường hợp trong hợp đồng không có thỏa thuận về người nộp thuế thì người có quyền sử dụng đất là người nộp thuế;

Ví dụ như ông A có thửa đất tại tỉnh B nhưng chưa được cấp Giấy chứng nhận quyền sửdụng đất (đất không có giấy tờ hoặc chỉ có một trong các giấy tờ quy định tại Khoản 1 Điều

50 Luật Đất đai năm 2003 và quy định tại Khoản 1 Điều 100 Luật Đất Đai 2013 hiện hành)thì Ông A là người nộp thuế đối với thửa đất đó Tuy nhiên, Ông A không sử dụng mà xây nhà

và cho Ông B thuê Người nộp thuế được xác định như sau:

- Trường hợp Ông B chỉ thuê nhà (không thuê đất) của Ông A thì Ông A là người nộpthuế;

- Trường hợp Ông B thuê cả nhà và đất của Ông A nhưng không có hợp đồng hoặc tronghợp đồng không quy định rõ người nộp thuế thì Ông A là người nộp thuế;

- Trường hợp trong hợp đồng thuê nhà, đất giữa Ông B và Ông A quy định rõ người nộpthuế thì người nộp thuế là người được xác định theo thỏa thuận trong hợp đồng đã ký

c) Trường hợp đất đã được cấp Giấy chứng nhận nhưng đang có tranh chấp thì trước khi tranh chấp được giải quyết, người đang sử dụng đất là người nộp thuế Việc nộp thuế không phải là căn cứ để giải quyết tranh chấp về quyền sử dụng đất;

d) Trường hợp nhiều người cùng có quyền sử dụng một thửa đất thì người nộp thuế là người đại diện hợp pháp của những người cùng có quyền sử dụng thửa đất đó;

đ) Trường hợp người có quyền sử dụng đất góp vốn kinh doanh bằng quyền sử dụng đất mà hình thành pháp nhân mới có quyền sử dụng đất thuộc đối tượng chịu thuế quy định tại Điều 2 của Luật này thì pháp nhân mới là người nộp thuế.

Ngoài ra, còn có trường hợp thuê nhà thuộc sở hữu nhà nước thì người nộp thuế là ngườicho thuê nhà (đơn vị được giao ký hợp đồng với người thuê)

Trường hợp được nhà nước giao đất, cho thuê đất để thực hiện dự án xây nhà ở để bán,cho thuê thì người nộp thuế là người được nhà nước giao đất, cho thuê đất Trường hợpchuyển nhượng quyền sử dụng đất cho các tổ chức, cá nhân khác thì người nộp thuế là ngườinhận chuyển nhượng.8

Việc xác định và quản lý đối tượng nộp thuế sử dụng đất phi nông nông nghiệp là rất khókhăn, bởi đối tượng nộp thuế này được quy định rất rộng thuộc nhiều lĩnh vực, tầng lớp vàkhá phức tạp khi liên quan đến nhiều chủ thể khác nhau, vì thế tình huống sai sót, tình trạngtrùng lập người nộp thuế xảy ra khá phổ biến Một số giải pháp cần đặt ra là có sự thống nhấtchung giữa các cơ quan quản lý thuế, đồng bộ hệ thống thông tin những người nộp thuế, để cóthể dễ dàng nắm bắt quản lý tránh những tình trạng nêu trên

1.5 Căn cứ tính thuế

Luật thuế sử dụng đất phi nông nghiệp là sự phát triển trên cơ sở kế thừa quy định củaPháp lệnh thuế nhà, đất Tuy nhiên căn cứ tính thuế là một nội dung hoàn toàn mới của Luậtthuế sử dụng đất phi nông nghiệp so với quy định của Pháp lệnh thuế nhà, đất Nếu căn cứ

8 3.6 và 3.7 Điều 3 Thông Tư số 10/VBHN-BTC

tính thuế nhà, đất là diện tích đất, hạng đất và mức thuế trên một đơn vị diện tích, trong đómức thuế được xác định dựa vào định suất thuế sử dụng đất nông nghiệp (tính bằng kgthóc/ha), thì căn cứ tính thuế sử dụng đất phi nông nghiệp là giá tính thuế và thuế suất Theo

đó, việc xác định số thuế sử dụng đất phi nông nghiệp hoàn toàn không dựa vào định suất thuế

sử dụng đất nông nghiệp, với đơn vị tính là kg thóc/ha như quy định của Pháp lệnh thuế nhàđất

1.6 Giá tính thuế

Theo khoản 1 Điều 6 Luật sử dụng đất phi nông nghiệp, giá tính thuế đối với đất đượcxác định bằng diện tích đất tính thuế nhân với giá của 1m2 đất Như vậy, để xác định được giátính thuế, phải xác định được diện tích đất tính thuế và đơn giá của 1m2 đất chịu thuế Cụ thểnhư sau:

• Diện tích đất tính thuế: diện tích đất phi nông nghiệp thực tế sử dụng Bao gồm:

1 Đất ở, bao gồm cả trường hợp đất ở sử dụng vào mục đích kinh doanh

1.1 Trường hợp người nộp thuế có nhiều thửa đất ở trong phạm vi một tỉnh, thành phốtrực thuộc Trung ương (sau đây gọi tắt là tỉnh) thì diện tích đất tính thuế là tổng diện tích cácthửa đất ở thuộc diện chịu thuế trong tỉnh

1.2 Nếu tổ chức, hộ gia đình, cá nhân đã được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đấtthì diện tích đất tính thuế được xác định căn cứ vào diện tích đất có quyền sử dụng quy địnhtrong Giấy chứng nhận Nếu tổ chức, hộ gia đình, cá nhân đã được cấp Giấy chứng nhậnquyền sử dụng đất thì diện tích đất tính thuế chính là diện tích đất thực tế đang sử dụng.Trường hợp diện tích đất ở ghi trên Giấy chứng nhận nhỏ hơn diện tích đất thực tế sử dụng thìdiện tích đất tính thuế là diện tích thực tế sử dụng

Trường hợp được Nhà nước giao đất, cho thuê đất để xây dựng khu công nghiệp thì diệntích đất tính thuế không bao gồm diện tích đất xây dựng kết cấu hạ tầng sử dụng chung; Trong

đó diện tích đất tính thuế được xác định căn cứ vào quyết định cho thuê đất của cơ quan nhànước có thẩm quyền

1.3 Đối với đất ở nhà nhiều tầng nhiều hộ ở, nhà chung cư:

Đối với đất ở nhà nhiều tầng nhiều hộ ở, nhà chung cư bao gồm cả trường hợp vừa để ở,vừa để kinh doanh thì diện tích đất tính thuế được xác định bằng hệ số phân bổ nhân với diệntích nhà của từng tổ chức, hộ gia đình, cá nhân sử dụng.

Công thức: Diện tích đất tính thuế = Hệ số phân bổ X Diện tích nhà của từng tổ chức,

hộ gia đình, cá nhân sử dụng

Trong đó:

a) Diện tích nhà (công trình) của từng tổ chức, hộ gia đình, cá nhân sử dụng là diện tíchsàn thực tế sử dụng của tổ chức, hộ gia đình, cá nhân theo hợp đồng mua bán hoặc theo Giấychứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất

b) Hệ số phân bổ được xác định như sau:

+

50% diện tích tầng hầmcủa các tổ chức, hộ gia đình,

cá nhân sử dụng

b3) Trường hợp chỉ có công trình xây dựng dưới mặt đất:

b2) Trường hợp tại thời điểm cấp Giấy chứng nhận mà Ủy ban nhân dân cấp tỉnh đã cóquy định về hạn mức giao đất ở, hạn mức công nhận đất ở và diện tích đất ở trong Giấy chứngnhận được xác định theo hạn mức giao đất ở thì áp dụng hạn mức giao đất ở để làm căn cứtính thuế Trường hợp hạn mức giao đất ở đó thấp hơn hạn mức giao đất ở hiện hành thì ápdụng hạn mức giao đất ở hiện hành để làm căn cứ tính thuế;

b3) Trường hợp tại thời điểm cấp Giấy chứng nhận mà Ủy ban nhân dân cấp tỉnh chưaquy định về hạn mức giao đất ở, hạn mức công nhận đất ở thì toàn bộ diện tích đất ở ghi trênGiấy chứng nhận được xác định là diện tích đất ở trong hạn mức;

b4) Trường hợp chưa được cấp Giấy chứng nhận thì không áp dụng hạn mức Toàn bộdiện tích đất ở tính thuế của người nộp thuế áp dụng theo thuế suất đối với diện tích đất tronghạn mức.

Trường hợp này, đất đang sử dụng phải là đất ở theo quy định tại Luật Đất đai năm 2003

và các văn bản hướng dẫn thi hành

Khi người sử dụng đất được cấp Giấy chứng nhận thì hạn mức đất ở làm căn cứ tínhthuế áp dụng theo nguyên tắc quy định tại các điểm b1, b2, b3 tiết 1.4 khoản này

c) Trường hợp thay đổi người nộp thuế thì hạn mức đất ở tính thuế là hạn mức giao đất ởhiện hành do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định và được áp dụng kể từ năm tính thuế tiếptheo, trừ trường hợp thay đổi người nộp thuế do nhận thừa kế, biếu, tặng giữa: vợ với chồng;cha đẻ, mẹ đẻ với con đẻ; cha nuôi, mẹ nuôi với con nuôi; cha chồng, mẹ chồng với con dâu;cha vợ, mẹ vợ với con rể; ông nội, bà nội với cháu nội; ông ngoại, bà ngoại với cháu ngoại;anh, chị, em ruột với nhau thì hạn mức đất ở tính thuế được thực hiện theo hạn mức đất ở quyđịnh và áp dụng đối với người chuyển quyền;

d) Trường hợp người nộp thuế có nhiều thửa đất ở trong một tỉnh thì người nộp thuế chỉđược lựa chọn một thửa đất tại một quận, huyện, thị xã, thành phố nơi có quyền sử dụng đất

để làm căn cứ xác định hạn mức đất tính thuế, trong đó:

d1) Trường hợp không có thửa đất ở nào vượt hạn mức đất ở thì người nộp thuế được lựachọn hạn mức đất ở tại một nơi có quyền sử dụng đất để xác định số thuế phải nộp Phần diệntích đất ở ngoài hạn mức được xác định bằng tổng diện tích các thửa đất ở có quyền sử dụngtrừ đi hạn mức đất ở của nơi người nộp thuế đã lựa chọn;

d2) Trường hợp có thửa đất ở vượt hạn mức đất ở nơi có quyền sử dụng đất thì người nộpthuế được lựa chọn hạn mức đất ở tại nơi có thửa đất ở vượt hạn mức để xác định số thuế phảinộp Phần diện tích đất ở ngoài hạn mức được xác định bằng phần diện tích vượt hạn mức củathửa đất ở nơi đã lựa chọn hạn mức cộng với phần diện tích của tất cả các thửa đất ở khác cóquyền sử dụng

2 Đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp

Diện tích đất tính thuế là tổng diện tích đất được nhà nước giao, cho thuê sử dụng vàomục đích kinh doanh ghi trên Giấy chứng nhận, Quyết định giao đất, Quyết định hoặc Hợpđồng cho thuê đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền; Trường hợp diện tích đất ghi trênGiấy chứng nhận, Quyết định giao đất, Quyết định hoặc Hợp đồng cho thuê đất của cơ quannhà nước có thẩm quyền thấp hơn diện tích đất thực tế sử dụng vào mục đích kinh doanh thìdiện tích đất tính thuế là diện tích đất thực tế sử dụng

Đối với đất phi nông nghiệp thuộc đối tượng không chịu thuế (trừ diện tích đất quy địnhtại tiết 6.1 Khoản 6 Thông tư số 10/VBHN-BTC) sử dụng vào mục đích kinh doanh thì diệntích tính thuế là toàn bộ diện tích đất phi nông nghiệp sử dụng vào mục đích kinh doanh.Trường hợp không xác định được cụ thể diện tích đất sử dụng vào mục đích kinh doanh thìdiện tích đất chịu thuế được xác định theo phương pháp phân bổ theo tỷ lệ doanh số quy địnhtại Khoản 2 Điều 8 về phương pháp tính thuế của Thông tư số 10/VBHN-BTC

3 Đất sử dụng không đúng mục đích, đất lấn, chiếm và đất chưa sử dụng theo đúng quyđịnh:

Diện tích đất lấn, chiếm, đất sử dụng không đúng mục đích, đất chưa sử dụng theo đúngquy định được xác định theo quy định của Bộ Tài nguyên và Môi trường

Ví dụ: Hộ gia đình ông A đang sử dụng 2000m² đất đã được cấp Giấy chứng nhận quyền

sử dụng đất, trên Giấy chứng nhận ghi: 200m² đất ở, 1.800m² đất vườn Diện tích đất thực tế

sử dụng để ở là 400m² Hạn mức đất ở tại thời điểm cấp Giấy chứng nhận là 200m²

Ông A phải tính thuế đối với diện tích đất gia đình Ông thực tế sử dụng để ở là: đất ở400m²

Cơ quan thuế sẽ tính thuế như sau: tổng diện tích đất ở tính thuế SDĐPNN là 400m²,trong đó: diện tích đất ở trong hạn mức 200m², diện tích đất ở ngoài hạn mức: 200m²

Nếu cơ quan có thẩm quyền xác định diện tích 200m² đất vườn mà gia đình Ông A đã sửdụng để ở là đất sử dụng không đúng mục đích thì diện tích đất tính thuế của Ông A được xácđịnh lại là: 200m² đất ở trong hạn mức; 200m² sử dụng không đúng mục đích

• Đơn giá đất:

Giá của 1m2 đất là giá đất theo mục đích sử dụng do Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phốtrực thuộc trung ương quy định và được ổn định theo chu kỳ 5 năm, kể từ ngày Luật thuế sửdụng đất phi nông nghiệp có hiệu lực thi hành, tức ngày 01/01/2012:

1 Trường hợp trong chu kỳ ổn định có sự thay đổi về người nộp thuế hoặc phát sinh cácyếu tố làm thay đổi giá của 1m² đất tính thuế thì không phải xác định lại giá của 1m² đất chothời gian còn lại của chu kỳ

2 Trường hợp được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất từ đấtnông nghiệp sang đất phi nông nghiệp hoặc từ đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp sangđất ở trong chu kỳ ổn định thì giá của 1m² đất tính thuế là giá đất theo mục đích sử dụng do

Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định tại thời điểm được giao đất, cho thuê đất hoặc chuyển mụcđích sử dụng đất và được ổn định trong thời gian còn lại của chu kỳ

3 Trường hợp đất sử dụng không đúng mục đích hoặc lấn, chiếm thì giá của 1m² tính thuế

là giá đất theo mục đích đang sử dụng do UBND cấp tỉnh quy định áp dụng tại địa phương

1.7 Thuế suất

Thuế sử dụng đất phi nông nghiệp điều tiết vào giá trị của đất chịu thuế theo mức thuếsuất tương đối, tức mức thuế suất theo tỉ lệ phần trăm (%), và hoàn toàn không còn phụ thuộcvào định suất thuế sử dụng đất nông nghiệp (thu bằng kg thóc/ha) như thuế, nhà đất trước đây.Theo đó việc quy định mức thuế suất của thuế sử dụng đất phi nông nghiệp phải trên cơ

sở phù hợp với các yêu cầu sau:

Thứ nhất, thuế suất thuế sử dụng đất phi nông nghiệp cần quy định ở mức thấp Vì đây làloại thuế thu hàng năm trong suốt quá trình sử dụng đất của đối tượng nộp thuế Do đó, nếu ápdụng mức thuế suất cao thì chỉ sau một thời gian ngắn toàn bộ giá trị của tài sản sẽ bị đánhthuế hết Điều này là không hợp lý vì đất là loại tài sản có giá trị lớn đòi hỏi phải có một quátrình tích lũy lâu dài mới có thể có được Đồng thời khi xác định nghĩa vụ thuế, phải tính toán

đến hoàn cảnh của từng đối tượng nộp thuế thông qua quy định về chế độ miễn, giảm thuế saocho phù hợp.

Thứ hai, khi xác định mức thuế suất cần phải phân biệt các loại đất phi nông nghiệp khácnhau như đất ở hay đất kinh doanh Bởi thuế sử dụng đất phi nông nghiệp đánh vào khả năngsinh lời của đất Trong khi đó, mỗi loại đất phi nông nghiệp khác nhau sẽ có khả năng sinh lờikhác nhau, đất đô thị có khả năng sinh lời cao hơn đất nông thôn, đất thuộc đô thị lớn có khảnăng sinh lời cao hơn đất ở đô thị nhỏ…Do vậy, mức thuế suất đối với mỗi loại đất cần khácnhau để phản ánh đúng khả năng sinh lời của đất và đảm bảo sự đóng góp công bằng cũngnhư đảm bảo khả năng đánh thuế phù hợp

Thứ ba, thuế suất sử dụng đất phi nông nghiệp phải góp phần ngăn chặn hiện tượng đầu

cơ đất Theo đó, thuế suất thuế sử dụng đất phi nông nghiệp cần phải được phân hóa theohướng sử dụng diện tích đất tính thuế càng lớn thì phải nộp thuế với mức thuế suất càng cao.Trên cơ sở các yêu cầu trên, Điều 7 Luật Thuế sử dụng đất phi nông nghiệp 2010 quyđịnh cụ thể về các mức thuế suất thuế sử dụng đất phi nông nghiệp như sau:

1 Áp dụng biểu thuế lũy tiến từng phần đối với đất ở bao gồm cả trường hợp sử dụng đất

2 Phần diện tích vượt không quá 3 lần hạn mức 0,07

3 Phần diện tích vượt trên 3 lần hạn mức 0,15

Do đất ở là đối tượng chịu thuế sử dụng đất phi nông nghiệp, nên thuế sử dụng đất phinông nghiệp sẽ tác động lên hầu hết các chủ thể trong xã hội, đặc biệt là đối với các hộ giađình, cá nhân trong phạm vi cả nước, không phân biệt giàu, nghèo Do vậy, yêu cầu đặt ra khiđiều tiết thuế đối với đất ở là phải đảm bảo không tạo ra gánh nặng về thuế gây khó khăn chođại bộ phận người nộp thuế là người lao động ở mức thu nhập trung bình và thấp trong xã hội,đồng thời phải ngăn chặn hiện tượng đầu cơ đất, đảm bảo công bằng trong việc thực hiệnnghĩa vụ thuế Theo đó, thuế suất lũy tiến từng phần với đặc thù là áp mức thuế suất thấp vớingười sử dụng đất có diện tích nhỏ, và áp thuế cao với người có quyền sử dụng nhiều đất sẽ

đảm bảo thực hiện hiệu quả mục tiêu của thuế sử dụng đất phi nông nghiệp trong việc điềutiết hành vi sử dụng đất ở các chủ thể trong xã hội Tuy nhiên, nhược điểm rất lớn của thuếsuất lũy tiến là tính toán phức tạp, nên nó không được áp dụng cho các loại đất phi nôngnghiệp chịu thuế khác.

Hạn mức đất ở làm căn cứ tính thuế là hạn mức giao đất ở mới theo quy định của Ủy bannhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương, kể từ ngày Luật Thuế sử dụng đất phi nôngnghiệp có hiệu lực thi hành, tức là ngày 01/01/2012 Trường hợp đất ở đã có hạn mức theoquy định trước ngày 01/01/2012 thì áp dụng như sau: (i) nếu hạn mức đất ở theo quy địnhtrước ngày 01/01/2012 thấp hơn hạn mức giao đất ở mới thì áp dụng hạn mức giao đất ở mới

để làm căn cứ tính thuế; (ii) nếu hạn mức đất ở theo quy định trước ngày 01/01/2012 cao hơnhạn mức giao đất ở mới thì áp dụng hạn mức đất ở cũ để làm căn cứ tính thuế

2 Đối với đất ở nhà nhiều tầng nhiều hộ ở, nhà chung cư, công trình xây dựng dưới mặtđất áp dụng mức thuế suất là 0,03%

3 Đối với đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp áp dụng mức thuế suất là 0,03%

4 Đối với đất phi nông nghiệp không chịu thuế nếu sử dụng vào mục đích kinh doanh thì

1.2 Trường hợp người nộp thuế có đất thuộc diện chịu thuế tại nhiều quận, huyện trongphạm vi một (01) tỉnh thì số thuế phải nộp được xác định cho từng thửa đất tại cơ quan Thuếnơi có đất chịu thuế; Nếu người nộp thuế có thửa đất vượt hạn mức hoặc tổng diện tích đấtchịu thuế vượt hạn mức tại nơi có quyền sử dụng đất thì phải kê khai tổng hợp tại cơ quanThuế do người nộp thuế lựa chọn theo quy định tại Điều 16 Thông tư này.

1.3 Trường hợp trong năm có sự thay đổi người nộp thuế thì số thuế phải nộp của mỗingười nộp thuế được tính kể từ tháng phát sinh sự thay đổi

Trường hợp trong năm phát sinh các yếu tố làm thay đổi căn cứ tính thuế (trừ trường hợpthay đổi giá 1m² đất tính thuế) thì số thuế phải nộp được xác định từ tháng phát sinh sự thayđổi

2 Xác định số thuế phải nộp đối với mỗi thửa đất

2.1 Số thuế SDĐPNN phải nộp đối với diện tích đất ở, đất sản xuất kinh doanh, đất phinông nghiệp quy định tại Điều 2 Thông tư này sử dụng vào mục đích kinh doanh được xácđịnh theo công thức sau:

Số thuế phải nộp

Số thuế phátsinh

x Giá của 1m² đất

Thuế suất(%)2.2 Đối với đất ở nhà nhiều tầng, nhiều hộ ở, nhà chung cư (bao gồm cả trường hợp cótầng hầm) và công trình xây dựng dưới mặt đất thì số thuế phải nộp được xác định như sau:

Số thuế phải nộp = Số thuế phát sinh - Số thuế được miễn, giảm (nếu có)

Số

thuế

phát

= Diện tích nhàcủa từng tổ chức,

hộ gia đình, cá

số phân

x Giá của 1m²đất tương ứng

ế suất

Hệ

số phânbổ

x Giá của 1m²đất tương ứng x

x Giá của 1m² đất

Thuế suất(%)

Diện tích đất sử

dụng vào kinh doanh

(m²)

= Tổng diệntích đất sử dụng x

Doanh thu hoạt động kinhdoanh

Tổng doanh thu cả năm2.4 Ví dụ về cách xác định số thuế phải nộp trong một số trường hợp:

Ví dụ 4: Trường hợp người nộp thuế có nhiều thửa đất ở tại các quận, huyện khác nhau,

không có thửa đất nào vượt hạn mức nhưng tổng diện tích các thửa đất thì vượt hạn mức đất ởtại nơi có quyền sử dụng đất Cụ thể:

Gia đình ông A có 3 thửa đất ở đã có quyền sử dụng đất tại 3 quận, huyện khác nhauthuộc thành phố Hà Nội, như sau:

Địa điểm

(quận, huyện)

Diện tích (m²)

Hạn mức (m²)

Giá 1m² đất tính thuế (tr/m²)