TRƯỜNG ðẠI HỌC CẦN THƠ KHOA MÔI TRƯỜNG & TÀI NGUYÊN THIÊN NHIÊN BỘ MÔN TÀI NGUYÊN ðẤT ðAI -oOo- TRẦN MINH ðĂNG TRẦN VĂN NGƯNG XÁC ðỊNH MỨC ðỘ ẢNH HƯỞNG CỦA CÁC YẾU TỐ TÁC ðỘNG ðẾN GIÁ ðẤT VÀ THỰC TRẠNG GIÁ TRỊ SỬ DỤNG ðẤT LÀM CƠ SỞ CHO VIỆC ðỊNH GIÁ ðẤT TRÊN ðỊA BÀN QUẬN NINH KIỀU THÀNH PHỐ CẦN THƠ Luận văn tốt nghiệp Ngành: QUẢN LÝ ðẤT ðAI Cần Thơ, 2010
i TRƯỜNG ðẠI HỌC CẦN THƠ KHOA MÔI TRƯỜNG & TÀI NGUYÊN THIÊN NHIÊN BỘ MÔN TÀI NGUYÊN ðẤT ðAI Luận văn tốt nghiệp Ngành: QUẢN LÝ ðẤT ðAI XÁC ðỊNH MỨC ðỘ ẢNH HƯỞNG CỦA CÁC YẾU TỐ TÁC ðỘNG ðẾN GIÁ ðẤT VÀ THỰC TRẠNG GIÁ TRỊ SỬ DỤNG ðẤT LÀM CƠ SỞ CHO VIỆC ðỊNH GIÁ ðẤT TRÊN ðỊA BÀN QUẬN NINH KIỀU THÀNH PHỐ CẦN THƠ Cán bộ hướng dẫn: Sinh Viên thực hiện: Ts. Lê Tấn Lợi Trần Minh ðăng MSSV: 4074896 Trần Văn Ngưng MSSV: 4074917 Lớp: QLðð Cần Thơ, 11/2010
ii LỜI CAM ðOAN Tôi xin cam ñoan ñây là công trình nghiên cứu của bản thân. Các số liệu, kết quả trình bày trong luận án là trung thực và chưa từng ñược ai công bố trong bất kỳ công trình luận văn nào trước ñây. Tác giả luận văn Trần Văn Ngưng Trần Minh ðăng
iii LỜI CẢM TẠ Sau bốn năm ñược học tập và rèn luyện dưới mái trường ðại Học Cần Thơ, em ñã ñược thầy cô truyền ñạt rất nhiều kiến thức và kinh nghiệm quý báo. ðây sẽ là hành trang vô cùng quan trọng và sẽ gắn bó với em trong suốt quá trình công tác sau này. ðể có ñược những kiến thức như vậy em xin chân thành gửi lời cảm ơn ñến: Xin gửi lời cảm ơn sâu sắc ñến thầy Lê Tấn Lợi thuộc Bộ Môn Tài Nguyên ðất ðai, Khoa Môi Trường và Tài Nguyên Thiên Nhiên , trường ðại Học Cần Thơ ñã giúp ñỡ hai em trong quá trình thực hiện luận văn tốt nghiệp. Anh Thiện thuộc Bộ Môn Tài Nguyên ðất ðai, Khoa Môi Trường Và Tài Nguyên Thiên Nhiên , trường ðại Học Cần Thơ ñã giúp ñỡ hai em trong quá trình hoàn thiện luận văn tốt nghiệp Các bạn lớp Quản Lý ðất ðai 33 ñã luôn bên em, giúp ñỡ em trong thời gian vừa qua. Lời cuối em xin chúc toàn thể quý thầy, cô Bộ Môn Tài Nguyên ðất ðai ñược dồi dào sức khỏe, thành công trong công tác giảng dạy và truyền ñạt kiến thức cho thế hệ tiếp sau chúng em. Xin chân thành biết ơn. Sinh viên thực hiện Trần Văn Ngưng Trần Minh ðăng
iv TRƯỜG ðẠI HỌC CẦN THƠ KHOA MÔI TRƯỜNG & TÀI NGUYÊN THIÊN NHIÊN BỘ MÔN TÀI NGUYÊN ðẤT ðAI …… …… XÁC NHẬN CỦA BỘ MÔN Xác nhận ñề tài: “Xác ñịnh mức ñộ ảnh hưởng của các yếu tố tác ñộng ñến giá ñất ĐẠI HỌC TÀI NGUYÊN VÀ MÔI TRƯỜNG HÀ NỘI Những người thực hiện: TS Trịnh Hữu Liên (Chủ biên), Ths Phạm Anh Tuấn, Ths Nguyễn Thị Khuy GIÁO TRÌNH ĐỊNH GIÁ ĐẤT (Tài liệu dành cho sinh viên đại học chuyên ngành quản lý đất đai) NHÀ XUẤT BẢN KHOA HỌC KỸ THUẬT- 2014 DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT STT Chữ viết tắt Viết đầy đủ CSDL Cơ sở liệu GIS Hệ thống thông tin địa lý BĐS Bất động sản TTBĐS Thụng tin Bất động sản QLĐĐ Quản lý đất đai BĐĐC Bản đồ địa HSĐC Hồ sơ địa HTTT Hệ thống thông tin HTTTĐĐ Hệ thống thông tin đất đai 10 TTĐC Thơng tin địa 11 CSDLBĐS Cơ sở liệu Bất động sản 12 UBND Uỷ ban nhân dân LỜI NÓI ĐẦU Để đáp ứng nhu cầu đào tạo đại học chuyên ngành quản lý đất đai, Trường đại học Tài nguyên Môi trường Hà nội giao cho khoa Quản lý Đất đai TS Trịnh Hữu Liên chụi tránh nhiệm biên soạn sách giáo trình " Định giá đất " Cuốn sách hệ thống lý luận chuyên sâu định giá đất theo quan điểm quản lý đất đai đại Cuốn sách trang bị cho sinh viên chuyên ngành quản lý đất đai kiến thức tổng hợp chuyên sâu định giá đất, vấn đề sở khoa học, phương pháp định giá, vấn đề định giá hàng loạt, xây dựng sở liệu giá đất Giáo trình " " Định giá đất " biên soạn theo chương trình khung đào tạo ngành quản lý đất đai Trường đại học Tài nguyên Môi trường Hà nội Bộ Giáo dục Đào tạo phê duyệt TS Trịnh Hữu Liên chủ biên Nội dung sách trình bày chương phân cơng sau: Chương 1: Nhập môn định giá đất (Ths.Phạn Anh Tuấn, Ths Nguyễn thị Khuy) Chương 2: Cơ sở khoa học định giá đất ( TS Trịnh Hữu Liên, Ths.Phạn Anh Tuấn, ) Chương : Giá đất, hệ thống giá đất yếu tố ảnh hưởng đến giá đất (TS Trịnh Hữu Liên,) Chương 4: Các phương pháp định giá đất Việt Nam (Ths.Phạn Anh Tuấn, Ths Nguyễn thị Khuy, TS Trịnh Hữu Liên) Chương : Định giá đất đai Việt Nam số ứng dụng định giá đất hàng loạt (TS Trịnh Hữu Liên) Với điều kiện thời gian có hạn, biên soạn sách khơng tránh khỏi thiếu sót Tập thể tác giả mong nhận đóng góp ý kiến người sử dụng để lần xuất sau hoàn chỉnh Trân trọng giới thiệu bạn đọc Tập thể tác giả TRƯỜNG ĐẠI HỌC CẦN THƠKHOA MÔI TRƯỜNG & TÀI NGUYÊN THIÊN NHIÊNBỘ MÔN TÀI NGUYÊN ĐẤT ĐAI--oOo--TRƯƠNG VĂN LONGPHẠM THỊ KIM NGÂNXÁC ĐỊNH MỨC ĐỘ ẢNH HƯỞNG CỦA CÁC YẾU TỐTÁC ĐỘNG ĐẾN GIÁ ĐẤT VÀ THỰC TRẠNGSỬ DỤNG ĐẤT LÀM CƠ SỞ CHO VIỆCĐỊNH GIÁ ĐẤT Ở QUẬN Ô MÔNTHÀNH PHỐ CẦN THƠLUẬN VĂN TỐT NGHIỆPNGÀNH QUẢN LÝ ĐẤT ĐAICần Thơ, 08/2010
TRƯỜNG ĐẠI HỌC CẦN THƠKHOA MÔI TRƯỜNG & TÀI NGUYÊN THIÊN NHIÊNBỘ MÔN TÀI NGUYÊN ĐẤT ĐAI--oOo--XÁC ĐỊNH MỨC ĐỘ ẢNH HƯỞNG CỦA CÁC YẾU TỐTÁC ĐỘNG ĐẾN GIÁ ĐẤT VÀ THỰC TRẠNGSỬ DỤNG ĐẤT LÀM CƠ SỞ CHO VIỆCĐỊNH GIÁ ĐẤT Ở QUẬN Ô MÔNTHÀNH PHỐ CẦN THƠLUẬN VĂN TỐT NGHIỆPNGÀNH QUẢN LÝ ĐẤT ĐAICán bộ hướng dẫn: Sinh viên thực hiện:Lê Tấn Lợi Trương Văn LongMSSV: 4074913Phạm Thị Kim NgânMSSV: 4074970Cần Thơ, 08/2010
iTRƯỜNG ĐẠI HỌC CẦN THƠKHOA MÔI TRƯỜNG & TÀI NGUYÊN THIÊN NHIÊNBỘ MÔN TÀI NGUYÊN ĐẤT ĐAI-------- --------XÁC NHẬN CỦA BỘ MÔN TÀI NGUYÊN ĐẤT ĐAIXác nhận của Bộ môn Tài nguyên đất đai với đề tài:“XÁC ĐỊNH MỨC ĐỘ ẢNH HƯỞNG CỦA CÁC YẾU TỐ TÁC ĐỘNGĐẾN GIÁ ĐẤT VÀ THỰC TRẠNG SỬ DỤNG ĐẤT ĐAI LÀMCƠ SỞ CHO VIỆC ĐỊNH GIÁ ĐẤT Ở QUẬN Ô MÔNTHÀNH PHỐ CẦN THƠ ”Do sinh viên Trương Văn Long và Phạm Thị Kim Ngân, lớp Quản Lý Đất Đai Khóa 33,thuộc Bộ môn Tài nguyên đất đai – Khoa Môi Trường & Tài Nguyên Thiên Nhiên – TrườngĐại Học Cần Thơ thực hiện từ ngày 10/08/2010 đến 10/11/2010.Xác nhận của Bộ môn: Cần Thơ., ngày… .tháng … năm 2010Trưởng Bộ Môn
iiTRƯỜNG ĐẠI HỌC CẦN THƠKHOA MÔI TRƯỜNG & TÀI NGUYÊN THIÊN NHIÊNBỘ MÔN TÀI NGUYÊN ĐẤT ĐAI-------- --------NHẬN XÉT CỦA CÁN BỘ HƯỚNG DẪNChứng nhận chấp thuận báo cáo luận văn tốt nghiệpngành Quản Lý Đất Đai với đề tài:“XÁC ĐỊNH MỨC ĐỘ ẢNH HƯỞNG CỦA CÁC YẾU TỐ TÁC ĐỘNGĐẾN GIÁ ĐẤT VÀ THỰC TRẠNG SỬ DỤNG ĐẤT ĐAI LÀMCƠ SỞ CHO VIỆC ĐỊNH GIÁ ĐẤT Ở QUẬN Ô MÔNTHÀNH PHỐ CẦN THƠ ”Do sinh viên Trương Văn Long và Phạm Thị Kim Ngân, lớp Quản Lý Đất Đai Khóa 33,thuộc Bộ môn Tài nguyên đất đai – Khoa Môi Trường & Tài Nguyên Thiên Nhiên – TrườngĐại Học Cần Thơ thực hiện từ ngày 10/08/2010 đến 10/11/2010.Xác nhận: http://www.ebook.edu.vn 1 I. SƠ LƯỢC VỀ CÁC PHƯƠNG PHÁP XÁC ĐỊNH GIÁ ĐẤT Căn cứ theo Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 của Chính phủ về phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất và Nghị định số 123/2007/NĐ-CP ngày 27/7/2007 của Chính phủ sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số 188/2004/NĐ-CP. Nhìn chung có 4 phương pháp xác định giá đất cụ thể được hướng dẫn thi hành: 1. Phương pháp so sánh trực tiếp: là phương pháp xác định mức giá thông qua việc tiến hành phân tích các mức giá đất thực tế đã chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên thị trường của loại đất tương tự (về loại đất, diện tích đất, thửa đất, hạng đất, loại đô thị, loại đường phố và vị trí) để so sánh, xác định giá của thửa đất, loại đất cần định giá. Phương pháp so sánh trực tiếp được áp dụng để định giá đất khi trên thị trường có các loại đất tương tự đã chuyển nhượng quyền sử dụng đất so sánh được với loại đất cần định giá. Giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất của loại đất tương tự sử dụng để phân tích, so sánh với loại đất cần định giá phải là giá chuyển nhượng quyền sử dụ ng đất thực tế trên thị trường trong điều kiện bình thường. 2. Phương pháp thu nhập: là phương pháp xác định mức giá tính bằng thương số giữa mức thu nhập thuần tuý thu được hàng năm trên 1 đơn vị diện tích đất so với lãi suất tiền gửi tiết kiệm bình quân một năm (tính đến thời điểm xác định giá đất) của loại tiền gửi VND kỳ hạn 01 n ăm (12 tháng) tại ngân hàng thương mại nhà nước có mức lãi suất tiền gửi tiết kiệm cao nhất trên địa bàn. Phương pháp thu nhập chỉ áp dụng để định giá cho các loại đất xác định được các khoản thu nhập mang lại từ đất. 3. Phương pháp chiết trừ: là phương pháp xác định giá đất của thửa đất có tài sản gắn liền với đất bằng cách loại trừ phần giá trị tài s ản gắn liền với đất ra khỏi tổng giá trị bất động sản (bao gồm giá trị của đất và giá trị của tài sản gắn liền với đất). Phương pháp chiết trừ được áp dụng để xác định giá đất của thửa đất có tài sản gắn liền với đất trong trường hợp không có đủ số liệu về giá thị trường của các thửa đấ t trống tương tự để áp dụng phương pháp so sánh trực tiếp, trong khi có thể thu thập số liệu về giá thị trường của các thửa đất có tài sản gắn liền với đất tương tự với thửa đất cần xác định giá. http://www.ebook.edu.vn 2 4. Phương pháp thặng dư: là phương pháp xác định giá đất của thửa đất trống có tiềm năng phát triển theo quy hoạch hoặc được phép chuyển đổi mục đích sử dụng để sử dụng tốt nhất bằng cách loại trừ phần chi phí ước tính để tạo ra sự phát triển ra khỏi tổng giá trị phát triển giả định của bất động sản Phương pháp th ặng dư được áp dụng để xác định giá đất của các thửa đất trống có tiềm năng phát triển do thay đổi quy hoạch hoặc do chuyển mục đích sử dụng đất trong khi không có giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất tương tự trên thị trường để áp dụng http://www.ebook.edu.vn 1
I. SƠ LƯỢC VỀ CÁC PHƯƠNG PHÁP XÁC ĐỊNH GIÁ ĐẤT
Căn cứ theo Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 của Chính phủ về
phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất và Nghị định số
123/2007/NĐ-CP ngày 27/7/2007 của Chính phủ sửa đổi, bổ sung một số điều của
Nghị định số 188/2004/NĐ-CP. Nhìn chung có 4 phương pháp xác định giá đất cụ
thể được hướng dẫn thi hành:
1. Phương pháp so sánh trực tiếp: là phương pháp xác định mức giá thông
qua việc tiến hành phân tích các mức giá đất thực tế đã chuyển nhượng quyền
sử dụng đất trên thị trường của loại đất tương tự (về loại đất, diện tích đất,
thửa đất, hạng đất, loại đô thị, loại đường phố và vị trí) để so sánh, xác định
giá của thửa đất, loại đất cần định giá.
Phương pháp so sánh trực tiếp
được áp dụng để định giá đất khi trên thị
trường có các loại đất tương tự đã chuyển nhượng quyền sử dụng đất so sánh
được với loại đất cần định giá.
Giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất của loại đất tương tự sử dụng để
phân tích, so sánh với loại đất cần định giá phải là giá chuyển nhượng quyền
sử dụ
ng đất thực tế trên thị trường trong điều kiện bình thường.
2. Phương pháp thu nhập: là phương pháp xác định mức giá tính bằng
thương số giữa mức thu nhập thuần tuý thu được hàng năm trên 1 đơn vị diện
tích đất so với lãi suất tiền gửi tiết kiệm bình quân một năm (tính đến thời
điểm xác định giá đất) của loại tiền gửi VND kỳ hạn 01 n
ăm (12 tháng) tại
ngân hàng thương mại nhà nước có mức lãi suất tiền gửi tiết kiệm cao nhất
trên địa bàn.
Phương pháp thu nhập chỉ áp dụng để định giá cho các loại đất xác định
được các khoản thu nhập mang lại từ đất.
3. Phương pháp chiết trừ: là phương pháp xác định giá đất của thửa đất có
tài sản gắn liền với đất bằng cách loại trừ phần giá trị tài s
ản gắn liền với
đất ra khỏi tổng giá trị bất động sản (bao gồm giá trị của đất và giá trị của
tài sản gắn liền với đất).
Phương pháp chiết trừ được áp dụng để xác định giá đất của thửa đất có tài
sản gắn liền với đất trong trường hợp không có đủ số liệu về giá thị trường
của các thửa đấ
t trống tương tự để áp dụng phương pháp so sánh trực tiếp,
trong khi có thể thu thập số liệu về giá thị trường của các thửa đất có tài sản
gắn liền với đất tương tự với thửa đất cần xác định giá.
http://www.ebook.edu.vn 2
4. Phương pháp thặng dư: là phương pháp xác định giá đất của thửa đất
trống có tiềm năng phát triển theo quy hoạch hoặc được phép chuyển đổi
mục đích sử dụng để sử dụng tốt nhất bằng cách loại trừ phần chi phí ước
tính để tạo ra sự phát triển ra khỏi tổng giá trị phát triển giả định của bất
động sản
Phương pháp th
ặng dư được áp dụng để xác định giá đất của các thửa đất
trống có tiềm năng phát triển do thay đổi quy hoạch hoặc do chuyển mục
đích sử dụng đất trong khi không có giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất
tương tự trên thị trường để áp dụng phương ... nhu cầu đào tạo đại học chuyên ngành quản lý đất đai, Trường đại học Tài nguyên Môi trường Hà nội giao cho khoa Quản lý Đất đai TS Trịnh Hữu Liên chụi tránh nhiệm biên soạn sách giáo trình " Định... giá đất đai Việt Nam số ứng dụng định giá đất hàng loạt (TS Trịnh Hữu Liên) Với điều kiện thời gian có hạn, biên soạn sách khơng tránh khỏi thiếu sót Tập thể tác giả mong nhận đóng góp ý kiến