...GT Dinh gia tai san.pdf

MỤC LỤC LỜI MƠÛ ĐẦU . 1 CHƯƠNG 1- CƠ SƠÛ LÝ LUẬN VỀ ĐỊNH GIÁ TÀI SẢN VÀ XÁC ĐỊNH LI NHUẬN TRÊN BÁO CÁO TÀI CHÍNH . 7 1.1 BÁO CÁO TÀI CHÍNH VÀ NHU CẦU THÔNG TIN. 8 1.1.1 Vai trò của kế toán và nhu cầu của người sử dụng thông tin . 8 1.1.2 Báo cáo tài chính và thông tin cần thiết của các đối tượng sử dụng thông tin. 10 1.2 TÀI SẢN VÀ VIỆC ĐỊNH GIÁ TÀI SẢN GHI NHẬN TRÊN BÁO CÁO TÀI CHÍNH . 16 1.2.1 Đònh nghóa Tài sản . 16 1.2.2 Phương pháp đònh giá tài sản . 18 1.3 LI NHUẬN VÀ VIỆC XÁC ĐỊNH LI NHUẬN TRÊN BÁO CÁO TÀI CHÍNH . 20 1.3.1 Khái niệm lợi nhuận . 20 1.3.2 Xác đònh lợi nhuận . 22 1.4 MỐI QUAN HỆ GIỮA VIỆC ĐỊNH GIÁ TÀI SẢN VÀ XÁC ĐỊNH LI NHUẬN. . 27 1.5 CƠ SƠÛ LẬP VÀ TRÌNH BÀY BÁO CÁO TÀI CHÍNH THEO ỦY BAN CHUẨN MỰC KẾ TOÁN QUỐC TẾ VÀ ỦY BAN CHUẨN MỰC ĐỊNH GIÁ QUỐC TẾ. . 29 1.5.1 Khuôn mẫu lý thuyết của Ủy ban chuẩn mực kế toán quốc tế. 29 1.5.2 Các chuẩn mực thẩm đònh giá của Ủy ban chuẩn mực đònh giá quốc tế . 38 1.5.3 Xu hướng hội tụ giữa các chuẩn mực kế toán quốc tế và các chuẩn mực đònh giá quốc tế 41 1.6 ĐỊNH GIÁ TÀI SẢN TRÊN BÁO CÁO TÀI CHÍNH THEO ỦY BAN CHUẨN MỰC KẾ TOÁN QUỐC TẾ VÀ THỰC TẾ TẠI MỘT SỐ QUỐC GIA. 42 1.7 TÁC ĐỘNG CỦA LẠM PHÁT ĐỐI VỚI CÁC CHỈ TIÊU TRÊN BÁO CÁO TÀI CHÍNH 46 1.7.1 Giá trò tài sản và sự tác động của lạm phát 47 1.7.2 Lợi nhuận và sự tác động của lạm phát. 48 KẾT LUẬN CHƯƠNG 1 49 CHƯƠNG 2- THỰC TRẠNG HỆ THỐNG KẾ TOÁN VIỆT NAM VÀ VẤN ĐỀ ĐỊNH GIÁ TÀI SẢN- XÁC ĐỊNH LI NHUẬN TRÊN CÁC BÁO CÁO TÀI CHÍNH . 51 2.1 ĐẶC ĐIỂM CỦA HỆ THỐNG KẾ TOÁN VIỆT NAM VÀ VẤN ĐỀ ĐỊNH GIÁ TÀI SẢN- XÁC ĐỊNH LI NHUẬN . 51 2.1.1 Trước năm 1986 . 51 2.1.2 Trong nền kinh tế thò trường . 51 2.1.3 Hệ thống kế toán Việt nam đang được áp dụng hiện nay 57 2.1.4 Vai trò của kế toán trong doanh nghiệp . 59 2.2 THỰC TRẠNG ĐỊNH GIÁ TÀI SẢN VÀ XÁC ĐỊNH LI NHUẬN TRONG HỆ THỐNG BỘ TÀI NGUYÊN VÀ MÔI TRƢỜNG TRƯỜNG ĐẠI HỌC TÀI NGUYÊN VÀ MÔI TRƯỜNG HÀ NỘI -** Chủ biên: Ths.Trần Minh Nguyệt Giáo trình ĐỊNH GIÁ TÀI SẢN Hà Nội 12/2011 MỤC LỤC LỜI NÓI ĐẦU Chƣơng TỔNG QUAN VỀ ĐỊNH GIÁ TÀI SẢN 1.1 ĐỐI TƢỢNG ĐỊNH GIÁ TÀI SẢN 1.2 ĐỊNH GIÁ TÀI SẢN VÀ SỰ CẦN THIẾT PHẢI ĐỊNH GIÁ TÀI SẢN 11 1.3 CÁC KHÁI NIỆM LIÊN QUAN ĐẾN ĐỊNH GIÁ TÀI SẢN 13 1.4 NGUYÊN TẮC VÀ PHƢƠNG PHÁP ĐỊNH GIÁ TÀI SẢN CƠ BẢN 23 1.5 QUY TRÌNH CHUNG ĐỊNH GIÁ TÀI SẢN 26 PHẦN BÀI TẬP CHƢƠNG 32 Chƣơng CÁC PHƢƠNG PHÁP ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN 33 2.1 TỔNG QUAN VỀ BẤT ĐỘNG SẢN 33 2.2 CÁC PHƢƠNG PHÁP ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN 41 PHẦN BÀI TẬP CHƢƠNG 62 Chƣơng 3: CÁC PHƢƠNG PHÁP ĐỊNH GIÁ MÁY MÓC THIẾT BỊ 68 3.1 TỔNG QUAN VỀ MÁY MÓC THIẾT BỊ 68 3.2 CÁC PHƢƠNG PHÁP ĐỊNH GIÁ MÁY MÓC, THIẾT BỊ 73 PHẦN BÀI TẬP CHƢƠNG 85 Chƣơng ĐỊNH GIÁ DOANH NGHIỆP 87 4.1 Tổng quan giá trị doanh nghiệp 87 4.2 CÁC PHƢƠNG PHÁP ĐỊNH GIÁ DOANH NGHIỆP 97 PHẦN BÀI TẬP CHƢƠNG 111 Phụ lục 116 Tài liệu tham khảo 135 LỜI NÓI ĐẦU Trong kinh tế thị trƣờng, hoạt động định giá thẩm định giá tài sản hoạt động khách quan, quan trọng Để bảo vệ quyền lợi ích hợp pháp cho bên tham gia quan hệ tài sản, tổ chức, cá nhân kinh doanh, ngƣời tiêu dùng, bảo đảm trật tự xã hội lợi ích cơng cộng, quan hệ xã hội phát sinh hoạt động định giá, thẩm định giá đƣợc pháp luật điều chỉnh Nhận thấy việc trang bị kiến thức định giá tài sản cho sinh viên khối kinh tế trƣờng Đại học Tài nguyên Môi trƣờng Hà Nội quan trọng, chúng tơi biên soạn giáo trình Định giá tài sản nhằm phục vụ cho việc giảng dạy, học tập, nghiên cứu cán bộ, sinh viên nhà trƣờng bạn đọc Giáo trình trang bị kiến thức pháp luật áp dụng hoạt động định giá, thẩm định giá tài sản, vấn đề lý luận pháp lý nhƣ quy định hành tài sản Chuyên đề cung cấp cho ngƣời học kiến thức pháp lý tài sản định giá, thẩm định giá; Quy trình định giá tài sản; Các phƣơng pháp định giá tài sản đƣợc áp dụng rộng rãi đối tƣợng định giá tài sản Giáo trình gồm chƣơng Thạc sĩ Trần Minh Nguyệt chủ biên với tham gia trực tiếp cán giảng dạy khoa Kinh tế Tài nguyên Môi trƣờng, bao gồm: - Thạc sĩ Trần Minh Nguyệt biên soạn chƣơng 1, - CN Nguyễn Vân Dung biên soạn chƣơng - CN Tạ Thị Bẩy biên soạn chƣơng Việc hoàn thành giáo trình cố gắng tập thể tác giả, hợp tác từ giảng viên khoa Kinh tế Tài nguyên Môi trƣờng trƣờng Đại học Tài nguyên Môi trƣờng Hà Nội, bạn đọc ngồi trƣờng đóng góp ý kiến q báu để hồn thiện giáo trình Do trình độ tác giả có hạn, phạm vi nghiên cứu rộng, phức tạp, có nhiều cố gắng song giáo trình khơng tránh khỏi thiếu sót, kính mong nhận đƣợc ý kiến đóng góp nhà khoa học, bạn đồng nghiệp quý bạn đọc để giáo trình đƣợc hồn thiện lần tái sau Chúng xin trân trọng cảm ơn! Nhóm tác giả Định giá tài sản tài chính với cách tiếp cận quyền chọn thực Phương pháp truyền thống áp dụng để định giá một tài sản tài chính hoặc một phương án đầu tư là NPV (net present value). Phương pháp này chủ yếu dựa trên nguyên lý về giá trị thời gian của tiền để chiết khấu các dòng tiền trong tương lai về hiện tại. Điều kiện tối thiểu để quyết định đầu tư thường là NPV ≥ 0, hoặc có thể có điều kiện ràng buộc trong một số trường hợp cụ thể. Tuy nhiên, phương pháp này luôn bao hàm một số giả định ngầm cần phải xem xét. Ví dụ, NPV giả định rằng việc đầu tư là có thể đảo ngược, nghĩa là bằng cách nào đó người ta thôi không thực hiện việc đầu tư và phục hồi lại các chi phí khi điều kiện thị trường trở nên bất lợi. Trong trường hợp không thể đảo ngược quyết định đầu tư, phương pháp này giả định rằng sẽ tồn tại một đề nghị bây giờ hoặc không bao giờ, đồng nghĩa với việc công ty sẽ thực hiện đầu tư ngay bây giờ hoặc không bao giờ có cơ hội ấy nữa. Thực tế, phần lớn các cơ hội đầu tư đều không diễn ra như vậy. Hai tính chất rất quan trọng của hoạt động đầu tư là tính không thể đảo ngược và khả năng trì hoãn. Sự phát triển nhanh chóng của khoa học đã chứng minh rằng hai tính chất này ngày càng có ảnh hưởng quan trọng đến việc ra quyết định đầu tư. Đồng thời chúng cũng làm suy yếu phương pháp NPV đơn giản và cơ sở lý thuyết của mô hình đầu tư tân cổ điển. Lý do là: một công ty nắm trong tay một cơ hội đầu tư cũng là nắm giữ một quyền chọn tương tự như quyền chọn mua trong tài chính. Công ty đó có quyền nhưng không bắt buộc phải đầu tư vào một thời điểm chọn trước trong tương lai. Khi nó quyết định thực thi quyền chọn đầu tư, chi phí bỏ ra không thể hoàn lại được. Cũng vào lúc đó, nó bỏ qua cơ hội chờ đợi để có những thông tin mới có khả năng ảnh hưởng đến mong muốn và thời điểm đầu tư, cũng như không thể đầu tư lại khi điều kiện thị trường thay đổi. Mặt khác, giá trị mất đi để có được quyền chọn này là một chi phí cơ hội cần được tính toán như một bộ phận của chi phí đầu tư. Như vậy, công thức đơn giản của NPV "đầu tư khi giá trị của một đơn vị vốn tối thiểu bằng chi phí cố định" cần thay đổi. Giá trị của một đơn vị vốn bây giờ phải vượt quá chi phí cố định một lượng bằng với chi phí để duy trì quyền chọn đầu tư. Những nghiên cứu mới đây đã chứng tỏ rằng phần chi phí cơ hội này là khá lớn, và những phương pháp định giá bỏ qua nó là hết sức sai lầm. Ngoài ra, phần chi phí cơ hội này cũng rất nhạy cảm với yếu tố không chắc chắn của dự án đầu tư. Ví dụ như, điều kiện kinh tế thay đổi tác động đến yếu tố rủi ro nhận biết được về dòng tiền mặt trong tương lai, và do đó có ảnh hưởng đến tiêu dùng cho đầu tư lớn hơn ảnh hưởng do lãi suất thay đổi. Điều này góp phần giải thích vì sao lý thuyết đầu tư tân cổ điển thất bại trong việc mô hình hóa hành vi đầu tư phù hợp với thực tế, dẫn tới những dự báo quá lạc quan về tác động của lãi suất và chính sách thuế đến thúc đẩy đầu tư. Mặt khác, doanh nghiệp đầu tư Định giá “tài sản vô hình” Lâu nay, hai từ thương hiệu đã được nhắc đến không ít và người ta đề cập nhiều đến giá trị thương hiệu. Nhưng dường như đó chỉ là giá trị cảm tính. Đã đến lúc, giá trị lý tính và giá trị tính được bằng tiền của “thương hiệu” phải được đặt ra khi mà hoạt động mua bán, sáp nhập doanh nghiệp cũng như phát hành cổ phiếu của các doanh nghiệp Việt Nam đang trở nên phổ biến. Làm sao để tính giá thương hiệu? Cách đây không lâu, tại Hội thảo “Hoàn thiện và đổi mới hình ảnh thương hiệu giúp nâng cao giá trị doanh nghiệp” do ESC, DAS tổ chức, ông Nguyễn Nam Trung, Chủ tịch ESC đã kể lại câu chuyện ông chủ Hãng kem đánh răng Dạ Lan đã định bán khối tài sản hữu hình của doanh nghiệp mình với giá 1 triệu USD. Câu hỏi của đối tác mua doanh nghiệp: “Vậy còn giá trị tài sản vô hình được định giá bao nhiêu?” đã khiến ông chợt nhận ra thiếu sót của mình trong việc định giá doanh nghiệp. Sự nhanh trí của người bán doanh nghiệp đã mang lại cho ông thêm 5 triệu USD sau đó. Tài sản vô hình được nhắc đến ở đây chính là thương hiệu. Cách tính toán của ông chủ Hãng kem đánh răng Dạ Lan lúc đó như thế nào để định giá thương hiệu Dạ Lan tương đương 5 triệu USD không được nhắc đến, chỉ biết rằng, ông chủ này đã cầu viện các chuyên gia định giá thương hiệu ở tận Singapore. Năm cách tiếp cận để tính giá thương hiệu đã được Ths. Lâm Minh Chánh, Phó tổng giám đốc Kinh doanh Công ty Bảo hiểm nhân thọ Dai - ichi Life đưa ra tại Hội thảo “Định giá thương hiệu” (do Câu lạc bộ Doanh nhân 2030 vừa tổ chức tại TP.HCM). Đó là cách tiếp cận dựa vào chi phí xây dựng thương hiệu, dựa vào sự khác biệt do thương hiệu tạo ra, dựa vào giá trị kinh tế của thương hiệu, dựa vào giá trị vốn hóa trên thị trường và cách tiếp cận option – giá trị được xác định dựa vào kỳ vọng đạt được trong tương lai. Ông Lâm Minh Chánh cho biết, tùy thuộc quy mô, hoạt động và mức độ có lợi mà doanh nghiệp có thể lựa chọn cách tiếp cận tốt nhất trong định giá thương hiệu. Theo phân tích của ông Chánh, chỉ khi định giá được thương hiệu, thì mới xác định được giá trị doanh nghiệp, bởi suy cho cùng, giá trị doanh nghiệp bao gồm giá tài sản hữu hình và vô hình. Định giá thương hiệu để định giá trị doanh nghiệp Ths. Đinh Thế Hiển, người đã thực hiện nhiều cuộc định giá doanh nghiệp tại Việt Nam, là một trong ba diễn giả chính tại Hội thảo cho biết, tại Việt Nam, việc vận dụng định giá doanh nghiệp hiện mới ở bước đầu, chủ yếu phục vụ công tác cổ phần hóa. Việc định giá doanh nghiệp để cổ phần hóa hầu như không tính đến giá trị thương hiệu và chủ yếu vẫn áp dụng cách định giá truyền thống. Ông Hiển đưa ra 2 phương pháp định giá doanh nghiệp là định giá cổ phiếu bằng cách tính tỷ số giá cả/doanh lợi và định giá theo dòng tiền chiết CÔNG TY ………………… CỘNG HOÀ XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM Số: /BB – ………… Độc lập – Tự do – Hạnh phúc ***** BIÊN BẢN ĐỊNH GIÁ TÀI SẢN GÓP VỐN Tại thời điểm ………………… - Căn cứ Luật doanh nghiệp số 60/QH11 ngày 29/11/2005. - Xét nhu cầu của các bên. Hôm nay, ngày ……………… tại …………………………………… đã tiến hành việc định giá tài sản. Thành phần tham gia định giá gồm các ông, bà có tên dưới đây: 1. Ông ………………. Địa chỉ: …………… 2. Ông …… …. Địa chỉ: …………………… 3. Ông …………… Địa chỉ: ……………… đã tiến hành định giá tài sản như sau 1. Tài sản định giá: ……………………… 2. Nguyên tắc định giá: Định giá tài sản theo giá thị trường theo nguyên tắc nhất trí ……………… 4. Nội dung việc định giá: ……………………………………… 3. Kết thúc định giá: ……………………… 5. Cam kết của các bên tham gia định giá: ………………………. Cuộc họp kết thúc lúc 10h cùng ngày, nội dung thảo luận tại cuộc họp đã được các bên dự họp thông qua và cùng ký vào biên bản. Chữ ký của các thành viên 1 HỆ THỐNG TIÊU CHUẨN THẨM ĐỊNH GIÁ VIỆT NAM Tiêu chuẩn số 02 Giá trị phi thị trường làm cơ sở cho thẩm định giá tài sản (Ký hiệu: TĐGVN 02) (Ban hành kèm theo Quyết định số 77/ 2005/QĐ-BTC ngày 01 tháng 11 năm 2005 của Bộ trưởng Bộ Tài chính) QUY ĐỊNH CHUNG 01- Mục đích của tiêu chuẩn này là quy định nội dung về giá trị phi thị trường của tài sản và vận dụng giá trị phi thị trường khi tiến hành thẩm định giá tài sản. Hoạt động thẩm định giá phần lớn là dựa trên cơ sở giá trị thị trường, tuy nhiên có những loại tài sản riêng biệt, mục đích thẩm định giá riêng biệt đòi hỏi thẩm định giá phải dựa trên giá trị phi thị trường. Thẩm định viên và người sử dụng dịch vụ thẩm định phải phân biệt rõ sự khác nhau giữa giá trị thị trường và giá trị phi thị trường để đảm bảo đưa đến kết quả thẩm định giá khách quan. 02- Phạm vi áp dụng: Doanh nghiệp, tổ chức thẩm định giá và thẩm định viên về giá (sau đây gọi là thẩm định viên) phải tuân thủ những quy định tại tiêu chuẩn này trong quá trình sử dụng giá trị phi thị trường làm cơ sở thẩm định giá. NỘI DUNG TIÊU CHUẨN 03- Nội dung giá trị phi thị trường của tài sản: Giá trị phi thị trường của tài sản là mức giá ước tính được xác định theo những căn cứ khác với giá trị thị trường hoặc có thể được mua bán, trao đổi theo các mức giá không phản ánh giá trị thị trường như: giá trị tài sản đang trong quá trình sử dụng, giá trị đầu tư, giá trị bảo hiểm, giá trị đặc biệt, giá trị thanh lý, giá trị tài sản bắt buộc phải bán, giá trị doanh nghiệp, giá trị tài sản chuyên dùng, giá trị tài sản có thị trường hạn chế, giá trị để tính thuế 04- Nội dung trên được hiểu như sau: a) Việc đánh giá giá trị tài sản được căn cứ chủ yếu vào công dụng kinh tế, kỹ thuật hoặc các chức năng của tài sản hơn là căn cứ vào khả năng được mua bán trên thị trường của tài sản đó. b) Giá trị tài sản đang trong quá trình sử dụng là giá trị phi thị trường được xem xét từ giác độ một người sử dụng riêng biệt tài sản vào một mục đích riêng biệt. Khi tiến hành thẩm định giá loại tài sản này, thẩm định viên tập trung chủ yếu vào khía cạnh tham gia, đóng góp của tài sản vào hoạt động của một dây chuyền sản xuất, một doanh nghiệp… không xét đến khía cạnh giá trị sử dụng tốt nhất, tối ưu của tài sản hoặc số tiền có thể có từ việc bán tài sản đó trên thị trường. c) Giá trị tài sản có thị trường hạn chế là giá trị của tài sản do tính đơn chiếc, hoặc do những điều kiện của thị trường, hoặc do những nhân tố khác tác động làm cho tài sản này ít có khách hàng tìm mua, tại một thời điểm nào đó. Đặc điểm quan trọng cần phân biệt của tài sản này không phải là không có khả năng bán được trên thị trường công khai mà để bán được đòi hỏi một quá trình tiếp thị lâu dài hơn, tốn nhiều chi phí và thời gian hơn so với những tài sản khác. d) Giá trị tài sản chuyên dùng là giá trị tài sản do có tính chất đặc biệt, chỉ được sử dụng hạn hẹp cho một mục đích hoặc một đối tượng sử dụng nào đó nên có hạn chế về thị trường. e) Giá trị doanh nghiệp là giá trị toàn bộ tài sản của một doanh nghiệp. Giá trị của mỗi tài sản cấu thành tổng tài sản của doanh nghiệp không thể tách rời nhau và cũng không thể thẩm định trên cơ sở giá trị thị trường. Giá trị doanh nghiệp phải được xem xét trên tổng thể tài sản, không phải là giá trị của từng tài sản riêng rẽ, bao gồm tài sản hữu hình và tài sản sở hữu trí tuệ của doanh nghiệp. Một tài sản nếu để riêng biệt có thể không phát huy được giá trị sử dụng nhưng khi kết hợp với một tài sản khác lại có thể phát huy được giá trị sử dụng của chính tài sản đó. Giá trị của từng tài sản riêng rẽ được xác định dựa trên phần đóng góp của tài sản đó vào hoạt động của toàn bộ doanh nghiệp nên không liên quan đến thị trường, không tính đến giá trị sử dụng tối ưu và tốt nhất của tài sản đó cũng như số tiền mà tài sản đó mang lại khi được mang ... định giá tài sản hoạt động khách quan, quan trọng Để bảo vệ quyền lợi ích hợp pháp cho bên tham gia quan hệ tài sản, tổ chức, cá nhân kinh doanh, ngƣời tiêu dùng, bảo đảm trật tự xã hội lợi ích... rãi đối tƣợng định giá tài sản Giáo trình gồm chƣơng Thạc sĩ Trần Minh Nguyệt chủ biên với tham gia trực tiếp cán giảng dạy khoa Kinh tế Tài nguyên Môi trƣờng, bao gồm: - Thạc sĩ Trần Minh Nguyệt