Đặt vấn đề Từ khi luật đất đai ra đời năm 1993 thị trường bất động sản Việt Nam có những bước phát triển mạnh mẽ cả phần quy mô cơ cấu dung lượng góp phần vào việc thúc đẩy kinh tế xã hội của đất nước phát huy các nguồn vốn trong xã hội, thu hút đầu tư nước ngoài làm thay đổi bộ mặt kinh tế, rút ngắn khoảng cách giữa nông thôn và thành thị góp phần chuyển dịch cơ cấu kinh tế theo hướng công nghiệp hóa hiện đại hóa đất nước….. Song do phát triển chủ yếu là tự phát, chưa có sự quản lý chặt chẽ nên thị trường bất động sản có nhiều hạn chế tác động tiêu cực đến nền kinh tế đất nước. Đặc biệt là những cơn sốt, tình trạng đầu cơ nhà đất, kích cầu ảo giá ảo, giá nhà đất bị thả nổi không phản ánh đúng mối quan hệ cung cầu tên thị trường . Nhưng cũng có những thời kỳ thị trường bất động sản lạnh dần như “ đóng băng” làm cho những đối tượng tham gia giao dịch trên thị trường băn khoan lo lắng. Nguồn thông tin trên thị trường hiện nay không minh bạch, kiến thức của người dân còn hận chế nên khiến cho người bán khó xác định được giá bán còn người mua thì không biết mua với giá bao nhiêu cho hợp lý. Khiến cho giá cả bất động sản không phản ánh giá thực của chúng. Trước tình hình đó yêu cầu đặt ra đối với đội ngũ thẩm định giá là phải có kiến thức chuyên môn về lĩnh vực thẩm định đồng thời không ngừng nâng cao đạo đức nghề nghiệp tronh lĩnh vực thẩm định giá đất bất động sản. Có như vậy mới xác định đúng giá trị của bất động sản nâng cao tính minh bạch thông tin thị trường bất động sản góp phần thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển.
Đặt vấn đề Từ luật đất đai đời năm 1993 thị trường bất động sản Việt Nam có bước phát triển mạnh mẽ phần quy mô cấu dung lượng góp phần vào việc thúc đẩy kinh tế xã hội đất nước phát huy nguồn vốn xã hội, thu hút đầu tư nước làm thay đổi mặt kinh tế, rút ngắn khoảng cách nông thôn thành thị góp phần chuyển dịch cấu kinh tế theo hướng công nghiệp hóa đại hóa đất nước… Song phát triển chủ yếu tự phát, chưa có quản lý chặt chẽ nên thị trường bất động sản có nhiều hạn chế tác động tiêu cực đến kinh tế đất nước Đặc biệt sốt, tình trạng đầu nhà đất, kích cầu ảo giá ảo, giá nhà đất bị thả không phản ánh mối quan hệ cung cầu tên thị trường Nhưng có thời kỳ thị trường bất động sản lạnh dần “ đóng băng” làm cho đối tượng tham gia giao dịch thị trường băn khoan lo lắng Nguồn thông tin thị trường không minh bạch, kiến thức người dân hận chế nên khiến cho người bán khó xác định giá bán người mua mua với giá cho hợp lý Khiến cho giá bất động sản không phản ánh giá thực chúng Trước tình hình yêu cầu đặt đội ngũ thẩm định giá phải có kiến thức chuyên môn lĩnh vực thẩm định đồng thời không ngừng nâng cao đạo đức nghề nghiệp tronh lĩnh vực thẩm định giá đất bất động sản Có xác định giá trị bất động sản nâng cao tính minh bạch thông tin thị trường bất động sản góp phần thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển Dưới hướng dẫn cô giáo Phạm Thanh Quế chúng em học phương pháp xác định giá đất thực hành thẩm định giá đất phương pháp hoc Dưới báo cáo thẩm định giá đất nhóm chúng em phương pháp thẩm định học Do kiến thức hạn chế nên báo cáo tránh sai sót Mong cô giáo góp ý để báo cáo em hoàn thiện Em xin chân thành cảm ơn! Nội Dung Báo Cáo I Phương pháp so sánh Báo cáo thẩm định giá đất Thửa đất thẩm định: Giá trị quyền dụng đất đất số 23 tờ đồ số khu vực tổ khu Tân Xuân thị trấn Xuân Mai, Chương Mỹ , Hà Nội Khách hàng yêu cầu: Ông Bùi Văn Hùng Địa : số nhà 73 tổ 5, khu Tân Xuân, thị trấn Xuân Mai, Chương Mỹ , Hà Nội Mục đích thẩm định: Chuyển nhượng Thời điểm thẩm định: tháng năm 2015 Công ty thẩm định: Công ty BĐS Tiến Đăng Địa chỉ: Cầu giấy Hà Nội Số điện thoại: 0123456789 1.Căn pháp lý -Luật đất đai 2013 ngày 29 tháng 11 năm 2013 văn hướng dẫn kèm luật đất đai -Nghị định số 44/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng năm 2014 quy định giá đất -Thông tư số 36/2014/TT-BTNMT ngày 30 tháng năm 2014 quy định chi tiết phương pháp xác định giá đất -Nghị định số 45/2014/ NĐ-CP ngày 15 tháng năm 2014 quy định thu tiền sử dụng đất -Quyết định 24/2005/QĐ-BTC ngày 18/4/2005 tài việc ban hành tiêu chuẩn thẩm định giá đất Việt Nam (đợt 1) -Quyết định 77/2005/QĐ-BTC ngày 1/11/2005 tài việc ban hành tiêu chuẩn thẩm định giá đất Việt Nam (đợt 2) Tiêu Chuẩn TĐGVN 07- Phương pháp so sánh Ban hành kèm theo Quyết định số129/2008/QĐ-BTC ngày 31 tháng 12 năm 2008 Bộ trưởng Bộ Tài chính) 2.Đặc điểm đất thẩm định giá: A Vị trí Thửa đất ông Bùi Văn Hùng có địa khu vực tổ khu Tân Xuân thị trấn Xuân Mai, Chương Mỹ , Hà Nội thuộc đất đô thị loại 5, tiếp giáp với mặt đường tổ khu Tân Bình, cách chợ 400m xa trường ĐHLN, cách quốc lộ số khoảng 600 m B Đặc điểm kỹ thuật Thửa đất ông Bùi Văn Hùng mảnh đất trống, có diện tích 120 m2 có chiều rộng 10m2, chiều dài 12m2, chưa cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, an ninh khu vực tốt, yếu tố điện tình trạng cấp thoát nước khu vực tốt Cơ sở thẩm định giá đất Giá trị thị trường tài sản mức giá ước tính mua bán thị trường vào thời điểm thẩm định giá, bên người mua sẵn sang mua bên người bán sẵn sang bán, giao dịch mua bán khách quan độc lập điều kiện thương mại bình thường 1.Phương pháp thẩm định giá đất Phương pháp so sánh trực tiếp 2.Khảo sát thị trường, phân tích, điều chỉnh , xác định giá đất phương pháp so sánh a, Thông tin khảo sát phân tích đất có đặc điểm tương đồng với đất cần định giá Qua trình điều tra khảo sát thực tế thu thập thông tin giá đất đất đô thị loại chuyển nhượng thành công thị trường khoảng thời gian năm đến thời điểm xác định giá , có đặc điểm tương tự với đất cần định sau: stt Yếu tố so sánh Thửa đất định giá Đất đô thị (loại 5) BĐS số1 BĐS số BĐS số3 BĐS số4 Mục đích sử dụng Đất đô thị (loại 5) Đất đô thị (loại 5) Đất đô thị (loại 5) Đất đô thị (loại 5) Vị trí Tiếp giáp mặt đường tổ Tân bình cách chợ 400m xa trường ĐHLN xa bệnh viện ĐHLN Tiếp giáp mặt đường tổ Tân bình cách chợ 200m xa trường ĐHLN xa bệnh viện ĐHLN Tiếp giáp mặt đường tổ Tân bình cách chợ 300m xa trường ĐHLN xa bệnh viện ĐHLN Tiếp giáp mặt đường tổ Tân bình cách chợ 350m xa trường ĐHLN xa bệnh viện ĐHLN Giao thông Đường bê Đường bê Đường bê Đường bê tông tông tông tông Tiếp giáp mặt đường tổ Tân bình cách chợ 400m xa trường ĐHLN xa bệnh viện ĐHLN Đường bê tông Thời điểm chuyển nhượng Tháng 2/2013 Tháng 4/2014 Tháng 7/2013 Tháng 3/2013 Diện tích 120 75 255 150 Mặt tiền 10 sâu 12 15 25 25 24 Tài sản gắn liền với Nhà đất Nhà Nhà Nhà Nhà Tình trạng pháp lý Chưa có sổ đỏ Chưa có sổ đỏ Chưa có sổ đỏ Chưa có sổ đỏ Chưa có sổ đỏ Các Cấp thoát yếu nước tố hạ Điện tầnn g Yếu An ninh tố hạ tầng XH Giá bán Tốt Tốt Tốt Tốt Tốt Tốt Tốt Tốt Tốt Tốt Tốt Tốt Tốt Tốt Bình thường 3.5 trđ/ 3.3 trđ/ 3.2 trđ/ trđ/ 225 trđ 841.5 trđ 480 trđ 948 trđ 10 11 Giá đất chuyển nhượng Qua khảo sát nhiều đất hộ dân khu vực có đặc điểm tương đồng thu thập thông tin sau: • • Thửa đất có khích thước mặt tiền 10hơn đất có mặt tiền 5là 2%, mặt tiền 3là 5% Thửa đất có an ninh tốt đất an ninh bình thường 1,5% • Thửa đất cách chợ 200m đất cách chợ 300m 1.8% đất cách 350m 1.5%, hơnthửađátcách 400m 1.2% B, Tiến hành điều chỉnh mức giá yếu tố khác biệt đất so sánh với đất cần định giá Áp dụng công thức: Tỷ lệ điều chỉnh đất = (Tỷ lệ % đất cần định giá – Tỷ lệ % đất so sánh)/ Tỷ lệ % đất so sánh Ta có: Điều chỉnh mức giá yếu tố khác biệt vị trí khoảng cách - Thửa đất đinh giá 100%, đất số 100%, đất ss1 101.8%, đất số 101.5%,thửa đấtsố 101.2% - Tỷ lệ điều chỉnh đất số = - 1.76% - Tỷ lệ điều chỉnh đất số = -1.47% - Tỷ lệ điều chỉnh đất số Điều chỉnh mức giá yếu tố khác biệt vị trí - Thửa đất cần định giá 100%, đất số 95% ,thửa đất số 98%, đất số 97.8% , đất thứ 99% Tỷ lệ điều chỉnh đất số = 5.26% - Tỷ lệ điều chỉnh đất số = 2.04% - Tỷ lệ điều chỉnh đất số = 2.25% - Tỷ lệ điều chỉnh đất số = 1.01% Điều chỉnh mức giá yếu tố khác biệt an ninh - đất định giá 100% ,số 100%, số 100%, số 100%, số 98.5% C, Ước tính giá đất cần định giá stt Các yếu tố so sánh Diện tích Thửa đất1 Thửa đất2 Thửa đất3 Thửa đất4 75 255 150 316 Giá đất 3.5 trđ/ 3.3 trđ/ 3.2 trđ/ trđ/ Giá trị chuyển nhượng Giá trị bất động sản 225trđ 841.5trđ 480trđ 948 trđ 95% 98% 97.8% 99% 5.26% 2.04% 2.25% 1.01% 0.1841 trđ 0.06732 0.072trđ trđ 0.0303 trđ 101.8% 101.5% 101.2% 100% -1.76 -1.47 -1.19 -0.061 trđ -0.0485 trđ -0.03808 trđ 100% 100% 100 100% 98.5% 0 0 1.52% Điều Mặt trỉnh tiền theo yếu tố so sánh Kho ảngc ách An ninh Tỷ lệ Tỷ lệ điều chỉnh Mức điều chỉnh Tỷ lệ Tỷ lệ điều chỉnh Mức điều chỉnh Tỷ lệ Tỷ lệ điều chỉnh Mức điều chỉnh Thửa đất đinh giá 120 100% 100% 0.0456 trđ Tình trạng pháp lý Giá đất ước tính đất cần định giá theo đất so sánh 3.6231 trđ/ 3.31882 3.234 trđ/ trđ/ 3.0759 trđ/ D, Xác định giá đất cần định giá -Gía đất cần đinh giá trđ/ - Tỷ lệ điều chỉnh giá đất đất cần định giá với giá đất ước tính theo đất so sánh - Tỷ lệ chênh lệch BĐSĐG/BĐS1 == -8.56% - Tỷ lệ chênh lệch BĐSĐG/BĐS2== 0.002% - Tỷ lệ chênh lệch giá đất cuả đất cần định giá với giá đất ước tính theo đất 2.44% 7.71% Do giá đất đất cần đinh giá đảm bảo chệnh lệch với giá đất ước tính không 10% Giá đất cần định giá 3.31 trđ/ Gía trị thị trường đất cần đinh giá có diện tích 120là 3.31*120=397.56 triệu đồng Kết luận Qua trình khảo sát tìm hiểu thị trường đồng thời xử lý phân tích số liệu đất tương đồng với đất cần định giá Áp dụng phương pháp so sánh việc xác định giá đất.Kết giá trị thị trường đất số 23 tờ đồ số khu vực tổ khu Tân Xuân thị trấn Xuân Mai, Chương Mỹ , Hà Nội Ông Bùi Văn Hùng 397.56 triệuđồng Chứng Thư Thẩm Định Giá Đất Số 45 /TĐG – CT CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM Độc lập-Tự do-Hạnh phúc Hà Nội, ngày 18 tháng4 năm2015 CHỨNG THƯ THẨM ĐỊNH GIÁ Kính gửi: Theo đề nghị ông Bùi Văn Hùng văn số 01 ngày18 tháng năm 2015 việc thẩm định giá đất đất số 23 tờ đồ số khu vực tổ khu Tân Xuân thị trấn Xuân Mai, Chương Mỹ , Hà Nội Mục đích thẩm định giá: Xác định giá đất phục vụ mục đích chuyển nhượng Thời điểm thẩm định giá: ngày 18 tháng 04 năm 2015 Cơ sở thẩm định giá Căn hóa đơn, chứng từ, hồ sơ, giấy tờ pháp lý ông Bùi Văn Hùng cung cấp Căn vào kết khảo sát thông tin nước, nước liên quan đến giá trị tài sản loại - Căn pháp lý khác: Phụ lục kèm Thực trạng đất: Phụ lục kèm Phương pháp thẩm định giá: Sử dụng phương pháp so sánh Kết thẩm định giá: Trên sở tài liệu ông Bùi Văn Hùng cung cấp, qua khảo sát thực tế trường ; với phương pháp so sánh áp dụng tính toán, công ty định giá đất Tiến Đăng thông báo kết thẩm định giá đất số 23 tờ đồ số khu vực tổ khu Tân Xuân thị trấn Xuân Mai, Chương Mỹ , Hà Nội thời điểm than năm 2015 sau: Giá đất đất : 3.31 triệu đồng/ m2 Giá toàn đất là: 397.56 triệu đồng Doanh nghiệp, tổ chức thẩm định giá trả lời để ông Bùi Văn Hùng theo quy định pháp luật hành Lưu ý: - Kết thẩm định giá sử dụng cho mục đích đề cập phần văn này, không sử dụng kết vào mục đích khác - Thời hạn có hiệu lực Báo cáo thẩm định giá 120 ngày kể từ ngày phát hành Báo cáo Thẩm định giá - Công ty Định giá Tiến Đăng chịu trách nhiệm số lượng văn (bản sao) Công ty phát hành Các trường hợp văn xác nhận Công chứng Nhà nước giá trị - Khách hàng chịu trách nhiệm tính xác thông tin liên quan tới tài sản thẩm định giá cung cấp cho công ty trình thẩm định giá tài sản - Phương phấp so sánh chủ yếu dựa vào liệu điều tra thị trường thời điểm thẩm định, liệu có tính lịch sử trở nên lạc hậu thị trường biến đổi Thẩm định viên giá Giám đốc (ký tên) (ký tên, đóng dấu) Chinh Đoàn Nguyễn Thị Tuyết Chinh Nguyễn Ngọc Đoàn Phụ lục kèm theo 1.Căn pháp lý thẩm định giá đất -Luật đất đai 2013 ngày 29 tháng 11 năm 2013 văn hướng dẫn kèm luật đất đai -Nghị định số 44/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng năm 2014 quy định giá đất -Thông tư số 36/2014/TT-BTNMT ngày 30 tháng năm 2014 quy định chi tiết phương pháp xác định giá đất -Nghị định số 45/2014/ NĐ-CP ngày 15 tháng năm 2014 quy định thu tiền sử dụng đất -Quyết định 24/2005/QĐ-BTC ngày 18/4/2005 tài việc ban hành tiêu chuẩn thẩm định giá đất Việt Nam (đợt 1) -Quyết định 77/2005/QĐ-BTC ngày 1/11/2005 tài việc ban hành tiêu chuẩn thẩm định giá đất Việt Nam (đợt 2) Tiêu Chuẩn TĐGVN 07- Phương pháp so sánh Ban hành kèm theo Quyết định số129/2008/QĐ-BTC ngày 31 tháng 12 năm 2008 Bộ trưởng Bộ Tài chính) 2.Thực trạng đất: A Vị trí Thửa đất ông Bùi Văn Hùng có địa khu vực tổ khu Tân Xuân thị trấn Xuân Mai, Chương Mỹ , Hà Nội thuộc đất đô thị loại 5, tiếp giáp với mặt đường tổ khu Tân Bình, cách chợ 400m xa trường ĐHLN, cách quốc lộ số khoảng 600 m B Đặc điểm kỹ thuật Thửa đất ông Bùi Văn Hùng mảnh đất trống, có diện tích 120 m2 có chiều rộng 10m2, chiều dài 12m2, chưa cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, an ninh khu vực tốt, yếu tố điện tình trạng cấp thoát nước khu vực tốt +Hình ảnh đất bất động sản điều tra +Phiếu điều tra đất mẫu phiếu 04 thông tư 36/2014/TT-BTNMT - - Tên địa chỉ, số điện thoại tổ chức cần đinh giá: • Tên: Công ty cổ phần đầu tư bất động sản Phúc Hà • Địa chỉ: huyện Quỳnh Côi, tỉnh Thái Bình • Số điện thoại: 01646489876 Ngày 15 tháng năm 2015 định giá bất động sang nêu Họ tên người định giá viên: Nguyễn Thị Sáng, Nguyễn Thị Tuyết Chinh, - Dương Thành Hiếu, Nguyễn Thị Thủy Căn pháp lý để định giá Luật đất đai 2013 Nghị định 43/2014/NĐ-CP hướng dẫn thi hành luật đất đại 2013 Nghị định 44/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng năn 2014 phủ quy - định giá đất Thông Tư 36/2014/ TT-BTNMT ngày 30 tháng năm 2014 Tài nguyên môi trường quy định chi tiết phương pháp đinh giá đất; xây dựng - - điều chỉnh bảng giá đất ; định giá đất cụ thể tư vấn xác định giá đất Luật xây dựn năm 2014 Mô tả đặc điểm kỹ thuật đất Về vị trí bất động sản: Mảnh đất Ông Nguyễn Văn Hà xã Đông Xá huyện Quỳnh Côi, tỉnh Thái Bình Mảnh đất ông Nguyễn Văn Hà nhà UBND tỉnh Thái Bình cho phép chuyển mục đích từ đất nông nghiệp sang xậy dựng nhà để bán vào năm 2014 với diện tích 10000 m2 Về mục đích sử dụng mảnh đất quy hoach nhà nước UBND tỉnh Thái Bình cho chuyển mục đích sử dụng sang xây dựng nhà để bán Mô tả đặc điểm pháp lý Có đầy đủ giấy tờ: giấy chứng nhận quyền sử dụng đất Tờ khai nộp thuế sử dụng đất Không có tranh chấp lien quan đến bất động sản khác Có đồ trạng, vị trí mảnh đất Phương pháp thầm đinh Dùng phương pháp thặng dư khảo sát thị trường, phần tích điều chỉnh xác đinh giá trị tài sản thẩm định giá phương pháp thặng dư - mục đích việc khảo sát thực địa: nắm thông tin đất mục đích sử dụng, diện tích, trạng pháp lý, vị trí mảnh đất, nắm • • • • • • • thông tin xậy dựng thời gian khảo sát: ngày tháng năm 2015 Người khảo sát: Nguyễn thị Sáng Nguyễn Thị Tuyết Chinh Thông tin đất Năm 2014 khu đất có diện tích 10000 Quỳnh Vôi, Thái Bình trước sử dụng vào mục đích sản xuất nông nghiệp UBND tỉnh Thái bình cho phép chuyển mục đích sử dụng sang xây dựng nhà để bán UBND tỉnh Thái Bình dự kiến gia khu đất cho công ty xây dựng nhà Văn Hồng để thực dự án Hiện khu đất hoàn thành việc bồi thường ,thu hồi đất phương án hiệu sử dụng đất cao tốt : +) Diện tích xây dựng nhà để bán chiếm 60% tổng diện tích đất dự án +) Đất xây dựng cac công trình công cộng ( đường xá , trạm xá, sân chơi, trạm biến áp, đất trồng xanh ,….) chiếm 40% tổng diện tích đất dự án +)Kiết cấu hạ tầng đc đầu tư đồng đại +)Dự án xây dựng tòa nhà chung cư cao 15 tầng với diện tích mặt 3000 +)Giả định dự án hoàn thành vòng năm qua khảo sát phân tích thị trường xây dựng , thị trường BĐS - Thu thập thông tin : +)Chi phí xây dựng tầng bình quân :0.7 trđ/ Chi phí thuê nhân công + máy móc: 300.000 đồng/m2 Chi phí xi măng 50.000 đồng/m2 Chi phí sắt, thép: 120.000 đồng/m2 Chi phí cát: 50.000 đồng Chi phí gạch: 100.000 đồng/m2 Chi phí khác: 80.000 đồng/m2 +)Chi phí xây dựng nhà chung cư bình quân : 6trđ/ +) Chi phí xây dựng máy phát điện, bể nước, trạm bơm nước dự phòng cho toa nhà chung cư 1100trđ +)chi phí thiết kế,q uy hoạch dự án :5trđ +)Nhà đầu tư phải vay vốn ngân hàng 50% chi phí xây dựng với lãi suất 10% /năm +)Chi phí quảng cáo bán nhà 2% tổng doanh thu +) Chi phí quản lý dự án 3% chi phí dự án +) Lợi nhuân nhà đầu tư 15% tổng doanh thu +) Giá bán hộ chung cư bình quân 10trđ/ +)Các khoản chi phí thực đầu năm Xác định giá đất khu đất ƯỚc tính doanh thu phát triển - Số tiền bán hộ nhà chung cư : 3000 * 15 tầng * 10 trđ/ = 450000 trđ ƯỚc tính chi phí phát triển - Chi phí xây dựng hạ tầng : 40% * 10000 * 0.7 trđ/ = 2800 trđ - Chi phí xây dựng nhà chung cư : 3000 * 15 tầng * trđ/ = 270000trđ - Chi phí quảng cáo bán hàng : 2% *450000 = 9000trđ - Chi phí xây dựng máy phát điện , bể nước, trạm bơm nước dự phòng cho tòa nhà chung cư 1100trđ - Chi phí thiết kế, quy hoạch dự án :5trđ => Tổng chi phí trực tiếp xây dựng nhà chung cư : 2800 + 270000 + 9000 + 1100 + = 282905 trđ - Tiền lãi ngân hàng : 50% * 285705 trđ * 10% = 14285,25 trđ - Chi phí quản lý dự án : 3% * 285705 trđ = 8571,15 trđ - Lợi nhuận nhà đầu tư : 15% * 450000 = 67500 trđ => Tổng chi phí phát triển : 282905 +14285,25 + 8571,15 + 67500 = 373261,4 trđ Xác định giá trị khu đất Gía trị khu đất xây dựng chung cư : 450000 – 373261,4 = 76738,6 trđ Xác định giá đất : = 76,73 trđ/ kết cuối sau thu thập làm tròn: đơn giá mảnh đất 76,7 trđ/m2 ( Bảy mươi sáu phẩy bảy triệu đồng) Những lập luận mức giá cuối - Mảnh đất có vị trí thuận lợi giao thông gần đường giao thông, có diện tích rộng Trong khu vực có nhiều nhu cầu nhà ở, nhà dành cho người có thu nhập thấp trung bình mục đích sử dụng dự án phù hợp với xu phát triển khu vực, đáp ứng nhà cho người dân khu vực, có vị trí thuận lợi phụ lục đính kèm theo Căn pháp lý để thẩm định giá - Luật đất đai 2013 - Nghị định 43/2014/NĐ-CP hướng dẫn thi hành luật đất đại 2013 - Nghị định 44/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng năn 2014 phủ quy định giá đất - Thông Tư 36/2014/ TT-BTNMT ngày 30 tháng năm 2014 Tài nguyên môi trường quy định chi tiết phương pháp đinh giá đất; xây dựng điều chỉnh bảng giá đất ; định giá đất cụ thể tư vấn xác định giá đất - Luật xây dựng năm 2014 pháp lý đất - Có đầy đủ giấy tờ: giấy chứng nhận quyền sử dụng đất - Tờ khai nộp thuế sử dụng đất - Không có tranh chấp lien quan đến bất động sản khác - Có đồ trạng, vị trí mảnh đất IV Phương pháp triết trừ Báo cáo định giá bất động sản phương pháp triết trừ Thửa đất thẩm định: Giá trị quyền dụng đất đất số 30 tờ đồ số khu vực tổ khu Tân Xuân thị trấn Xuân Mai, Chương Mỹ , Hà Nội Khách hàng yêu cầu: Ông Nguyễn Văn Hùng Địa : số nhà 69 tổ 5, khu Tân Xuân, thị trấn Xuân Mai, Chương Mỹ , Hà Nội Mục đích thẩm định: Bán Thời điểm thẩm định: ngày 02 tháng năm 2015 Công ty thẩm định: BĐS Golden luck Địa chỉ: số168 Phạm Hùng-Mĩ Đình Số điện thoại: 09888888877 1.Căn pháp lý -Luật đất đai 2013 ngày 29 tháng 11 năm 2013 văn hướng dẫn kèm luật đất đai -Thông tư số 36/2014/TT-BTNMT ngày 30 tháng năm 2014 quy định chi tiết phương pháp xác định giá đất -Nghị định số 45/2014/ NĐ-CP ngày 15 tháng năm 2014 quy định thu tiền sử dụng đất -Quyết định 24/2005/QĐ-BTC ngày 18/4/2005 tài việc ban hành tiêu chuẩn thẩm định giá đất Việt Nam (đợt 1) -Quyết định 77/2005/QĐ-BTC ngày 1/11/2005 tài việc ban hành tiêu chuẩn thẩm định giá đất Việt Nam (đợt 2) Tiêu Chuẩn TĐGVN 07 - Phương pháp triết trừ ban hành kèm theo Quyết định số129/2008/QĐ-BTC ngày 31 tháng 12 năm 2008 Bộ trưởng Bộ Tài 2.Đặc điểm đất thẩm định giá: Vị trí Thửa đất ông Nguyễn Văn Trường có địa khu vực tổ khu Tân Xuân thị trấn Xuân Mai, Chương Mỹ , Hà Nội thuộc đất đô thị loại 5, tiếp giáp với mặt đường tổ khu Tân Bình, cách chợ Xuân Mai 350m.xa trường ĐHLN, cách quốc lộ số khoảng 500 m B.Đặc điểm kỹ thuật A Thửa đất ông Nguyễn Văn Hùng mảnh đất có nhà tầng có diện tích 120 có chiều rộng 8m, chiều dài 15m, chưa cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, an ninh khu vực tốt, yếu tố điện tình trạng cấp thoát nước khu vực tốt 3.Cơ sở thẩm định giá đất Giá trị thị trường tài sản mức giá ước tính mua bán thị trường vào thời điểm thẩm định giá, bên người mua sẵn sang mua bên người bán sẵn sang bán, giao dịch mua bán khách quan độc lập điều kiện thương mại bình thường -Phương pháp thẩm định giá đất +Phương pháp triết trừ Thu thập thông tin thị trường để lựa chọn bất động sản (bao gồm đất tài sản đất) chuyển nhượng thành công, mà đất bất động sản có đặc điểm tương tự với đất cần định giá (vị trí, trạng, điều kiện kết cấu hạ tầng, đặc điểm pháp lý, mục đích sử dụng, giá cả…) Khảo sát thực địa mô tả đầy đủ, xác tài sản đất (bao gồm nhà cửa, vật kiến trúc, lâu năm) bất động sản nói .Xác định giá trị tài sản đầu tư xây dựng đất 4.Khảo sát thông tin,xác định giá đất Bất động sản định giá đất tổ khu Tân Xuân có diện tích 120 bề rộng 8, chiều dài 15, đất xây dựng nhà tầng hoàn chỉnh Vị trí BĐS : Thuộc đất đô thị loại tiếp giáp mặt đường tổ Tân bình cách chợ 350m xa trường ĐHLN xa bệnh viên ĐHLN , Khảo sát thu nhập thông tin Khảo sát thhu thập thông tin cảu Bđs có điều kiện tương tự với Bđs cần định sau: stt Nội dung so sánh BĐS BĐS BĐS3 Diện tích ( ) 125 150 116 Mặt tiền (m) Chiều dài (m) 25 25 14.5 Tài sản gắn liền với đất Nhà tầng Nhà tầng Nhà tầng Tình trạng pháp lý Chưa có sổ đỏ Chưa có sổ đỏ Chưa có sổ đỏ 3.8 3.5 3.4 1007.5 1014 708.8 Đơn giá XD nhà ( triệu đồng/ ) Giá bán Bđs ( triệu đồng ) Số năm sử dụng 10 12 14 Tuổi đời kinh tế ( năm ) 40 30 35 100 120 80 10 Diện tích XD Qua điều tra thị trường thu thập thông tin : Chiều rộng ( mặt tiền ) Từ 3-5 m : 98% Từ 5-7 m : 99% Từ 7m trở lên : 100% Chiều dài Từ 15m ↑ : 100% Từ 15m ↓ : 95% Xác định giá trị tài sản gắn liền với đất Bđs so sánh stt Nội dung BĐS BĐS BĐS Tổng diện tích sản XD ( ) 200 240 160 Chi phí xd nhà có diện tích tiêu chuẩn kỹ thuận tương tự Tỷ lệ hao mòn 760 triệu đồng 840 triệu đồng 544 triệu đồng 25% 40% 40% Giá trị hao mòn ( triệu đồng ) 190 trđ 336 trđ 217.6 trđ Giá trị nhà so sánh 570 trđ 504 trđ 326 trđ Giá trị đất Bđs so sánh 437.5 trđ 510 trđ 382.8 trđ Giá đất Bđs so sánh 3.5 trđ/ 3.4 trđ/ 3.3 trđ/ 3 Tỷ lệ điều chỉnh giá tài sản gắn liền với đất Bđs so sánh qua điều chỉnh stt Nội dung BĐS định giá BĐS BĐS BĐS Diện tích Đơn giá Chiều rộng Tỷ lệ 120 125 150 116 3.5 trđ/ 3.4 trđ/ 3.3 trđ/ 8m 5m 6m 8m 100% 98% 99% 100% + 2.04% + 1.01% - + 0.714 trđ/ + 0.034 trđ/ - Tỷ lệ điều chỉnh(chiều rộng) Mức điều chỉnh Chiều dài 15 m 25 m 25 m 14.5 m Tỷ lệ 100% 100% 100% 95% Tỷ lệ điều chỉnh(ch dài) - - +5.26% Mức điều chỉnh - - +0.174 trđ/ Giá đất 4.21 trđ/ 3.43 trđ/ 3.47 trđ/ Xác định giá đất bất động sản cần định giá : Gía đất Bđs định giá = = 3.703 trđ/ - Tỷ lệ chênh lệch giá BĐS cần định giá với đất ước tính theo bất động sản so sánh : - 0.785% ; 7.96% ; 6.715% , tất < 10% - Do đó,giá bất động sản cần định giá đảm bảo chênh lệch với giá đất ước tính không 10% Kết luận : Gía đất BĐS cần định giá là: 3.703trđ/ * 120 =444.36 triệu đồng Kết luận : Qua trình khảo sát tìm hiểu thị trường đồng thời xử lý phân tích số liệu đất tương đồng với đất cần định giá Áp dụng phương pháp so sánh việc xác định giá đất.Kết giá trị thị trường đất số 23 tờ đồ số khu vực tổ khu Tân Xuân thị trấn Xuân Mai, Chương Mỹ , Hà Nội Ông Nguyễn Văn Trường 444.36 triệuđồng Chứng Thư Thẩm Định Giá Đất Số 45 /TĐG – CT CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM Độc lập-Tự do-Hạnh phúc Hà Nội, ngày 18 tháng4 năm2015 Chứng Thư Thẩm Định Gía Đất Kính gửi : Theo đề nghị ông Nguyễn Văn Trường văn số 01 ngày18 tháng năm 2015 việc thẩm định giá đất đất số 23 tờ đồ số khu vực tổ khu Tân Xuân thị trấn Xuân Mai, Chương Mỹ , Hà Nội Mục đích thẩm định giá: Xác định giá đất phục vụ mục đích chuyển nhượng Thời điểm thẩm định giá: ngày 02 tháng 04 năm 2015 Cơ sở thẩm định giá - Căn hóa đơn, chứng từ, hồ sơ, giấy tờ pháp lý ông Nguyễn Văn Trường cung cấp - Căn vào kết khảo sát thông tin nước, nước liên quan đến giá trị tài sản loại - Căn pháp lý khác: Phụ lục kèm Thực trạng đất: Phụ lục kèm Phương pháp thẩm định giá: Sử dụng phương pháp triết trừ Kết thẩm định giá: Trên sở tài liệu Nguyễn Văn Trường cung cấp, qua khảo sát thực tế trường ; với phương pháp so sánh áp dụng tính toán, công ty định giá đất BĐS Golden luck thông báo kết thẩm định giá đất số 30 tờ đồ số khu vực tổ khu Tân Xuân thị trấn Xuân Mai, Chương Mỹ , Hà Nội thời điểm thẩm định ngày tháng năm 2015 sau: Giá đất đất : 3.703triệu đồng/ Giá toàn đất là: 444.36 triệu đồng Doanh nghiệp, tổ chức thẩm định giá trả lời để ông Nguyễn Văn Trườngtheo quy định pháp luật hành Lưu ý: - Kết thẩm định giá sử dụng cho mục đích đề cập phần văn này, không sử dụng kết vào mục đích khác - Thời hạn có hiệu lực Báo cáo thẩm định giá 120 ngày kể từ ngày phát hành Báo cáo Thẩm định giá - Công ty Định giá BĐS Golden luckchỉ chịu trách nhiệm số lượng văn (bản sao) Công ty phát hành Các trường hợp văn xác nhận Công chứng Nhà nước giá trị - Khách hàng chịu trách nhiệm tính xác thông tin liên quan tới tài sản thẩm định giá cung cấp cho công ty trình thẩm định giá tài sản Thẩm định viên giá Giám đốc (ký tên) (ký tên, đóng dấu) Dương Thành Hiếu 7.Phụ lục -Tổng hợp phiếu điều tra -Hình ảnh điều tra - Sơ đồ khu vực điều tra định giá Tạ Đình Quang Báo cáo thành lập, xây dựng bảng giá đất khu vực điều tra địa bàn Xuân Mai- Chương Mỹ I.Căn pháp lý xây dựng bảng giá đất 2015 -Luật Đất đai năm 2014 - Nghị định 188/2004/NĐ-CP ngày 16 tháng 11 năm 2004 Chính phủ phương pháp xác định giá đất khung giá loại đất; - Nghị định số 123/2007/NĐ-CP ngày 27 tháng năm 2007 Chính phủ sửa đổi, bổ sung số điều Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16 tháng 11 năm 2004 phương pháp xác định giá đất khung giá loại đất; - Nghị định số 170/2003/NĐ-CP ngày 25 tháng 12 năm 2003 Chính phủ quy định chi tiết thi hành số điều Pháp lệnh Giá; - Nghị định số 75/2008/NĐ-CP ngày 09 tháng năm 2008 Chính phủ việc sửa đổi, bổ sung số điều Nghị định số 170/2003/NĐ-CP ngày 25 tháng 12 năm 2003 Chính phủ quy định chi tiết thi hành số điều Pháp lệnh Giá; - Thông tư liên tịch số 02/2010/TTLT-BTNMT-BTC ngày 08 tháng 01 năm 2010 liên Tài nguyên Môi trường Tài Hướng dẫn xây dựng, thẩm định, ban hành bảng giá đất điều chỉnh bảng giá đất thuộc thẩm quyền Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương; II Tình hình tổ chức điều tra khảo sát giá đất thị trường III Quy trình thực điều tra khảo sát giá đât thị trường Phân vùng xây dựng bảng giá đất : Thị trấn Xuân Mai- Chương Mỹ -Hà Nội: thuộc khu vực đồng thành phố Phân loại vị trí loại đất Khu vực điều tra thuộc tổ khu Tân Xuân Thị Trấn Xuân Mai theo phân lớp vị trí đất điều tra : + khu vực có mức giá cao với điều kiện thuận lợi tốt + khu vực điều tra thuộc khu vực có vị trí yếu tố điều kiện vị trí nêu Điều tra khảo sát, thu thập thông tin điểm điều tra giá đất thị trường điểm điều tra a, thời gian tổ chức điều tra khảo sát, thu thập thông tin điểm điều tra giá đât thị trường địa điểm điều tra thực từ ngày 1/1/2015 đến trước ngày 20/7/2015 b, Nội dung điều tra khảo sát thu thập thông tin điểm điều tra thực thep mẫu c, Kết điều tra khảo sát giá đất thị trường điểm điều tra theo mẫu phiếu ban hành kèm thông tư cụ thể d, Đối tượng điều tra khảo sát giá đất thị trường đất thuộc điểm điều tra chuyển nhượng thành công năm điều tra cho thu nhập đ, Thửa đất điều tra thuộc đối tượng điều tra mà có tài sản đất e,Kiết điều tra , thu thập thông tin giá đất thị trường, điểm điều tra thu đươc số phiếu khảo sát theo mẫu thông tư ban hành f, Gửi hồ sơ điều tra, thu thập thông tin điểm điều tra , giá đất thị trường điểm điều tra Tổng hợp kết điều tra , phân tích đánh giá đất thị trường Thị Trấn Xuân Mai Đánh giá tổng quan điểm điều tra: Thị trấn xuân mai nằm điểm giao quốc lộ quốc lộ 21A Đường Hồ Chí Minh,cách trung tâm Hà Nội 33km phía Tây, đô thị chuỗi đô thị vệ tinh Hà Nội Thị Trấn Xuân Mai gồm khu dân Cư : Bùi Xá , phố Xuân Hà , Xuân mai, Tiên trượng,Đồng vai, Tân Xuân, Tân Bình, Chiến Thắng, Tân Mai Khu vực điều tra thuộc khu Tân xuân Thị trấn Xuân Mai thuộc đoạn từ hết trụ sở làm việc Trường Đại học Lâm Nghiệp đến hết địa phận thị trấn Xuân mai Khu vực tra đất Đô thị loại 5, nằm vị trí số khu Tân Xuân.Nơi đánh giá khu vực có điều kiện kinh tế ổn định, trình độ dân trí cao, có biến động đất đai Vì nhóm tiến hành điều tra khu vực a ) Đánh giá tình hình kết điều tra giá đất thị trường điểm điều tra - Qua trình điều tra :Thu số phiếu điều tra : + Tổng số phiếu phát phiếu + Số phiếu thu vào phiếu - Phương pháp điều tra : vấn trực tiếp - Thời gián điều tra từ 1/1/2015 đến ngày 22/3/2015 - Kết điều tra thu giá đất đất điều tra : Bđs Đơn giá (trđ/ 3.2 Bđs Bđs Bđs Bđs Bđs Bđs Bđs 3.96 3.4 3.4 3.5 3.0 3.5 3.4 => Gía đất bình quân đợt điều tra : =3.42 trđ/ b) Nhận xét Đề xuất : - Gía đất vịa trí điều tra có mức giá 3.42 trđ/ giá đất đô thị loại ban hành bảng giá đất khu vực Thị Trân Xuân Mai 2.925 trđ/ Như giá đất vị trí điều tra cao giá đất loại ban hành bảng giá đất - Đề xuất mức giá đất đô thị thời điểm điều tra 3.42 trđ/ ,giá đất đề xuất nằm trpng khoảng điều chỉnh loại đất loại bảng giá đất -> đơn giá chấp nhận => Vậy mức giá đất đô thị vị trí số đoạn đường Tổ 3.42 trđ/ V phụ lục tài liệu kèm: - Bản đồ khu vực điều tra - Bảng giá đất phủ 2014 - Phiếu điều tra thu thập thông tin - Hình ảnh khu vực kèm theo Phần kết luận Qua tiết học cô giáo Phạm Thanh Quế chúng em học phương pháp thẩm định giá đất phương pháp so sánh, phương pháp thu nhập, phương pháp thặng dư, phương pháp chiết trừ phương pháp hệ số điều chỉnh Chúng em có chuyến thực tế để có thông tin thu thập từ bất động sản định giá thị trường đất đai Từ chúng em có thêm bà học kiến thức thật bổ ích giúp cho việc học tập tốt Do thời gian hạn chế, kiến thức nhiều thiếu sót nên tránh sai sót Vì em momh cô xem xét góp ý kiến giúp cho báo cáo chúng em hoàn thiện đầy đủ [...]... Căn cứ pháp lý để định giá Luật đất đai 2 013 Nghị định 43/2 014 /NĐ-CP hướng dẫn thi hành luật đất đại 2 013 Nghị định 44/2 014 /NĐ-CP ngày 15 tháng 5 năn 2 014 của chính phủ quy - định về giá đất Thông Tư 36/2 014 / TT-BTNMT ngày 30 tháng 6 năm 2 014 của bộ Tài nguyên môi trường quy định chi tiết phương pháp đinh giá đất; xây dựng 3 - - điều chỉnh bảng giá đất ; định giá đất cụ thể và tư vấn xác định giá đất. .. thoại: 012 3456789 Căn cứ pháp lý -Luật đất đai 2 013 ngày 29 tháng 11 năm 2 013 và các văn bản hướng dẫn đi kèm luật đất đai -Nghị định số 44/2 014 /NĐ-CP ngày 15 tháng 5 năm 2 014 quy định về giá đất -Thông tư số 36/2 014 /TT-BTNMT ngày 30 tháng 6 năm 2 014 quy định chi tiết về phương pháp xác định giá đất -Nghị định số 45/2 014 / NĐ-CP ngày 15 tháng 5 năm 2 014 quy định về thu tiền sử dụng đất -Nghị định số 12 3/2007/NĐ-CP... đai 2 013 - Nghị định 43/2 014 /NĐ-CP hướng dẫn thi hành luật đất đại 2 013 - Nghị định 44/2 014 /NĐ-CP ngày 15 tháng 5 năn 2 014 của chính phủ quy định về giá đất - Thông Tư 36/2 014 / TT-BTNMT ngày 30 tháng 6 năm 2 014 của bộ Tài nguyên môi trường quy định chi tiết phương pháp đinh giá đất; xây dựng điều chỉnh bảng giá đất ; định giá đất cụ thể và tư vấn xác định giá đất - Luật xây dựng năm 2 014 2 căn cứ pháp. .. về phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất; - Nghị định số 12 3/2007/NĐ-CP ngày 27 tháng 7 năm 2007 của Chính phủ sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số 18 8/2004/NĐ-CP ngày 16 tháng 11 năm 2004 về phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất; - Nghị định số 17 0/2003/NĐ-CP ngày 25 tháng 12 năm 2003 của Chính phủ quy định chi tiết thi hành một số điều của Pháp lệnh Giá; ... 44/2 014 /NĐ-CP ngày 15 tháng 5 năm 2 014 quy định về giá đất Thông tư số 36/2 014 /TT-BTNMT ngày 30 tháng 6 năm 2 014 quy định chi tiết về phương pháp xác định giá đất Nghị định số 45/2 014 / NĐ-CP ngày 15 tháng 5 năm 2 014 quy định về thu tiền sử dụng đất Quyết định 24/2005/QĐ-BTC ngày 18 /4/2005 của bộ tài chính về việc ban hành 3 tiêu chuẩn thẩm định giá đất Việt Nam (đợt 1) Quyết định 77/2005/QĐ-BTC ngày 1/ 11/ 2005... định giá tài sản Thẩm định viên về giá Giám đốc (ký tên) (ký tên, đóng dấu) Dương Thành Hiếu 7.Phụ lục -Tổng hợp phiếu điều tra -Hình ảnh điều tra - Sơ đồ khu vực điều tra định giá Tạ Đình Quang Báo cáo về thành lập, xây dựng bảng giá đất ở khu vực điều tra tại địa bàn Xuân Mai- Chương Mỹ I.Căn cứ pháp lý xây dựng bảng giá đất 2 015 -Luật Đất đai năm 2 014 - Nghị định 18 8/2004/NĐ-CP ngày 16 tháng 11 ... Nghị định số 18 8/2004/NĐ-CP ngày 16 /11 /2004 về phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất; -Thông tư 14 5/2007/TT-BTC ngày 06 /12 /2007 của Bộ Tài chính hướng dẫn thực hiện Nghi định số 18 8/2004/NĐ-CP ngày 16 /11 /2004 của Chính phủ và Nghị định số 12 3/2007/NĐ-CP ngày 27/7/2007 của Chính phủ; -Quyết định 24/2005/QĐ-BTC ngày 18 /4/2005 của bộ tài chính về việc ban hành 3 tiêu chuẩn thẩm định giá đất. .. Gía đất của thửa đất cần định giá: Gia đất của thửa đất = giá trị của thửa đất cần đinh giá / diện tích thửa đất cần định giá Gía đất của thửa đất cần định giá: 8.640.000 / 360 = 23.500 đồng 6 Kết luận Qua quá trình khảo sát tìm hiểu thị trường đồng thời xử lý phân tích số liệu của thửa đất cần định giá Áp dụng phương pháp thu nhập trong việc xác định giá đất. Kết quả giá trị thị trường của thửa đất. .. phương pháp xác định giá đất -Nghị định số 45/2 014 / NĐ-CP ngày 15 tháng 5 năm 2 014 quy định về thu tiền sử dụng đất -Quyết định 24/2005/QĐ-BTC ngày 18 /4/2005 của bộ tài chính về việc ban hành 3 tiêu chuẩn thẩm định giá đất Việt Nam (đợt 1) -Quyết định 77/2005/QĐ-BTC ngày 1/ 11/ 2005 của bộ tài chính về việc ban hành 3 tiêu chuẩn thẩm định giá đất Việt Nam (đợt 2) Tiêu Chuẩn TĐGVN 07 - Phương pháp triết... dài 15 m 25 m 25 m 14 .5 m Tỷ lệ 10 0% 10 0% 10 0% 95% Tỷ lệ điều chỉnh(ch dài) - - +5.26% Mức điều chỉnh - - +0 .17 4 trđ/ Giá đất 4. 21 trđ/ 3.43 trđ/ 3.47 trđ/ 4 Xác định giá đất của bất động sản cần định giá : Gía đất của Bđs định giá = = 3.703 trđ/ - Tỷ lệ chênh lệch giữa giá BĐS cần định giá với đất ước tính theo các bất động sản so sánh lần lượt là : - 0.785% ; 7.96% ; 6. 715 % , tất cả < 10 % - Do đó,giá ... hiệu lực Báo cáo thẩm định giá 120 ngày kể từ ngày phát hành Báo cáo Thẩm định giá - Công ty Định giá Tiến Đăng chịu trách nhiệm số lượng văn (bản sao) Công ty phát hành Các trường hợp văn xác... hiệu lực Báo cáo thẩm định giá 120 ngày kể từ ngày phát hành Báo cáo Thẩm định giá - Công ty Định giá Tiến Đăng chịu trách nhiệm số lượng văn (bản sao) Công ty phát hành Các trường hợp văn xác... hiệu lực Báo cáo thẩm định giá 120 ngày kể từ ngày phát hành Báo cáo Thẩm định giá - Công ty Định giá BĐS Golden luckchỉ chịu trách nhiệm số lượng văn (bản sao) Công ty phát hành Các trường hợp văn