Một số giải pháp hoàn thiện và nâng cao tính khả thi của chính sách bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất

Trong thời kì công nghiệp hóa, hiện đại hóa và hội nhập, vấn đề thu hồi đất phục vụ cho các mục đích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng và phát triển kinh tế đang là vấn đề nhạy cảm, là mối quan tâm của Nhà nước, chính quyền địa phương, chủ đầu tư và người sử dụng đất bị thu hồi đất, nó không chỉ tác động về mặt kinh tế mà còn ảnh hưởng sâu sắc đến yếu tố chính trị - xã hội

1 Chuyên đề thực tập tốt nghiệp GVHD: ThS. Nguyễn Thị Hải Yến MỞ ĐẦU Trong thời kì công nghiệp hóa, hiện đại hóa và hội nhập, vấn đề thu hồi đất phục vụ cho các mục đích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng và phát triển kinh tế đang là vấn đề nhạy cảm, là mối quan tâm của Nhà nước, chính quyền địa phương, chủ đầu tư và người sử dụng đất bị thu hồi đất, nó không chỉ tác động về mặt kinh tế mà còn ảnh hưởng sâu sắc đến yếu tố chính trị - xã hội. Hội nghị Trung ương Đảng lần thứ 9 (khóa IX) đưa ra những chủ trương, chính sách, giải pháp lớn nhằm thực hiện thắng lợi Nghị quyết Đại hội toàn quốc lần thứ IX của Đảng, trong đó có giải pháp thực hiện chính sách điều tiết hữu hiệu nhất đối với đất đai nhằm đảm bảo lợi ích của Nhà nước với tư cách là đại diện chủ sở hữu về đất đai và là nhà đầu tư lớn nhất về phát triển hạ tầng, đáp ứng yêu cầu phát triển kinh tế - xã hội thời kỳ công nghiệp hóa, hiện đại hóa đất nước. Nhiều năm qua Nhà nước đã đầu tư rất lớn nguồn ngân sách hàng năm cho việc thu hồi đất phục vụ các dự án đầu tư trong nước, nước ngoài xây dựng các khu đô thị mới, phát triển, xây dựng cơ sở hạ tầng…Luật Đất đai năm 2003 có nhiều nội dung mới được sửa đổi, bổ sung phù hợp với thực tế nhằm điều chỉnh các mối quan hệ pháp luật đối với các chủ thể quản lý, sử dụng đất trong đó có công tác bồi thường thiệt hại khi Nhà nước thu hồi đất, sử dụng đất thu hồi tại Điều 86- Luật đất đai 2003, Điều 36 – Nghị định 181/NĐ-CP ngày 29/10/2004 của Chính phủ quy định về thi hành LĐĐ , Nghị định số 197/2004/NĐ-CP của Chính phủ ngày 03/12/2004 và Nghị định số 69/2009/NĐ- CP của Chính phủ ngày 13/08/2009 về bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất. Những năm gần đây, công tác thu hồi đất, giải phóng mặt bằng gặp nhiều khó khăn, vướng mắc, hiệu quả thấp, kể cả việc thu hồi đất để xây dựng cơ sở hạ tầng phục vụ cho chính cộng đồng dân cư có đất bị thu hồi. Nhiều địa phương phải điều chỉnh lại quy hoạch, sủa đổi thiết kế dự án , chờ đợi do không giải phóng được mặt bằng hoặc do cơ sở hạ tầng không đảm bảo. Hậu quả là làm ảnh hưởng tiến độ, gây thiệt hại lớn về kinh tế của các doanh nghiệp, các nhà đầu tư có nhu cầu sử dụng đất và Nhà nước, làm mất ổn định tình hình chính trị - xã hội ở các địa phương. Tồn tại lớn nhất và xảy ra ở hầu hết các địa phương là thực hiện không đúng quy trình, áp giá đền bù thấp, không công khai, thiếu dân chủ, cơ chế, chính sách trong bồi thường thiệt hại, hỗ trợ và tái định cư đối với người bị ảnh hưởng có nhiều bất cập, phát sinh tiêu cực, tham nhũng dẫn tới khiếu kiện về thu hồi đất ngày càng tăng… Xuất phát từ lí do trên em đã lựa chọn đề tài ”Đánh giá tình hình thực hiện chính sách về bồi thường, hỗ trợ tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất tại một số địa phương và đề xuất Phạm Thành Luân Bất động sản và kinh tế tài nguyên 2 Chuyên đề thực tập tốt nghiệp GVHD: ThS. Nguyễn Thị Hải Yến các giải pháp để hoàn thiện, nâng cao tính khả thi của chính sách bồi thường, hỗ trợ tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất” làm chuyên đề thực tập tốt nghiệp của mình. 2.Mục tiêu nghiên cứu -Hệ thống hóa cơ sở khoa học về bồi thường, hỗ trợ tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất. - Đánh giá tình hình thực hiện chính sách về bồi thường, hỗ trợ tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất. - Đề xuất các giải pháp để hoàn thiện, nâng cao tính khả thi của chính sách bồi thường, hỗ trợ tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất 3.Đố tượng và phạm vi nghiên cứu -Đối tượng nghiên cứu: Tình hình thực hiện chính sách về bồi thường, hỗ trợ tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất. -Phạm vi nghiên cứu: +Không gian: trên địa bàn các Tỉnh, Thành phố; khu dân cư tại Hà Nội, Hồ Chí Minh, Đà Nẵng, Quảng Ninh, Đồng Nai. +Thời gian: 15 tuần, từ 11/1/2010 đến 09/05/2010. 4.Phương pháp nghiên cứu -Phương pháp thu thập thông tin -Phương pháp nghiên cứu lý thuyết -Phương pháp thống kê, tổng hợp số liệu, tài liệu, thông tin đã thu thập -Phương pháp phân tích và so sánh 4.Kết cấu của đề tài Ngoài lời mở đầu, kết luận, mục lục và tài liệu tham khảo; đề tài bao gồm 3 chương: Chương I: Tổng quan hệ thống chính sách pháp luật của Nhà nước về bồi thường, hỗ trợ tái đinh cư khi Nhà nước thu hồi đất Chương II: Tình hình thực hiện bồi thường, hỗ trợ tái đinh cư khi Nhà nước thu hồi đất Chương III: Một số giải pháp hoàn thiện và nâng cao tính khả thi của chính sách bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất. Em xin chân thành cảm ơn Th.S Nguyễn Thị Hải Yến giảng viên khoa Bất động sản & Kinh tế tài nguyên và anh các anh chị Phòng Kinh tế & phát triển Quỹ đất, Tổng cục quản lý Đất đai đã tận tình hướng dẫn để em có thể hoàn thành bài báo cáo chuyên đề thực tập này. Phạm Thành Luân Bất động sản và kinh tế tài nguyên 3 Chuyên đề thực tập tốt nghiệp GVHD: ThS. Nguyễn Thị Hải Yến Chương I: CƠ SỞ KHOA HỌC VỀ BỒI THƯỜNG, HỖ TRỢ TÁI ĐỊNH CƯ KHI NHÀ NƯỚC THU HỒI ĐẤT I-BẢN CHẤT BỒI THƯỜNG, HỖ TRỢ TÁI ĐỊNH CƯ KHI NHÀ NƯỚC THU HỒI ĐẤT 1. Các khái niệm 1.1.Bồi thường Bồi thường là đền bù những tổn hại đã gây ra. Đền bù là trả lại tương xứng với giá trị hoặc công lao. Như vậy, bồi thường là trả lại tương xứng với giá trị hoặc công lao cho một chủ thể bị thiệt hại vì hành vi của một chủ thể khác. Bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất là việc Nhà nước trả lại giá trị quyền sử dụng đất đối với đất bị thu hồi cho người bị thu hồi đất. 1.2.Hỗ trợ Hỗ trợ là giúp đỡ nhau, giúp thêm vào. Hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất là việc Nhà nước giúp đỡ người bị thu hồi đất thông qua đào tạo nghề mới, bố trí việc làm mới, cấp kinh phí để di dời đến địa điểm mới. 1.3.Tái định cư TĐC là việc di chuyển đến một nơi khác với nơi ở trước đây để sinh sống và làm ăn. TĐC bắt buộc đó là sự di chuyển không thể tránh khỏi khi Nhà nước thu hồi hoặc trưng thu đất đai để thực hiện các dự án phát triển. TĐC được hiểu là một quá trình từ bồi thường thiệt hại về đất, tài sản; di chuyển đến nơi ở mới và các hoạt động hỗ trợ để xây dựng lại cuộc sống, thu nhập, cơ sở vật chất, tinh thần tại đó. Như vậy, TĐC là hoạt động nhằm giảm nhẹ các tác động xấu về kinh tế - xã hội đối với một bộ phận dân cư đã gánh chịu vì sự phát triển chung. Hiện nay ở nước ta, khi Nhà nước thu hồi đất mà phải di chuyển chỗ ở thì người sử dụng đất được bố trí TĐC bằng một trong các hình thức sau: - Bồi thường bằng nhà ở. - Bồi thường bằng giao đất ở mới. - Bồi thường bằng tiền để người dân tự lo chỗ ở Phạm Thành Luân Bất động sản và kinh tế tài nguyên 4 Chuyên đề thực tập tốt nghiệp GVHD: ThS. Nguyễn Thị Hải Yến TĐC là một bộ phận không thể tách rời và giữ vị trí rất quan trọng trong chính sách GPMB. Các dự án TĐC cũng được coi là các dự án phát triển và phải được thực hiện như các dự án phát triển khác. 2.Sự cần thiết của việc thực hiện chính bồi thường, hỗ trợ tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất Việc hoàn thiện chính sách phát luật quản lý đất đai nói chung, trong đó có chính sách về bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất trong Nghị quyết Đại hội đại biểu toàn quốc lần thứ IX của Đảng cộng sản Việt Nam đã nêu rõ Đảng và Nhà nước chủ trương rà soát lại toàn bộ hệ thống chính sách pháp luật về đất đai lấy mốc từ thời điểm năm 1987. Tháng 09 năm 2002 Trung ương Đảng giao cho Ban chỉ đạo về "Đổi mới chính sách pháp luật đất đai" có kế hoạch chuẩn bị đề án về chính sách đất đai và chuẩn bị đề cương báo cáo tổng kết chính sách đất đai, kiến nghị về chủ trương sửa đổi Luật Đất đai từ Trung ương đến các địa phương. Trên cơ sở đó, trong Nghị quyết về "Tiếp tục đổi mới chính sách, pháp luật đất đai trong thời kỳ đẩy mạnh công nghiệp hoá, hiện đại hoá đất nước" được thông qua tại Hội nghị lần thứ 7 (phần 2) Ban chấp hành Trung ương Đảng, đã khẳng định đường lối, chủ trương đổi mới chính sách và pháp luật đất đai của Đảng và Nhà nước đã từng bước đi vào cuộc sống, thúc đẩy phát triển kinh tế, góp phần ổn định chính trị xã hội. Đồng thời chỉ rõ những hạn chế về hiệu quả sử dụng đất đai, những yếu kém trong công tác quản lý Nhà nước về đất đai, nguyên nhân của những hạn chế này là do một số chủ trương, chính sách quan trọng của Đảng còn chưa được thể chế hoá hoặc văn bản pháp luật thể chế ban hành nhiều, nhưng còn thiếu đồng bộ. Đến năm 2003 Luật đất đai mới đã được Quốc hội thông qua thay thế Luật Đất đai 1993, trong Luật đã quy định đầy đủ hơn các nguyên tắc bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất để sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng và phát triển kinh tế; việc thu hồi đất để sử dụng vào mục đích phát triển kinh tế của đất nước và quản lý quỹ đất thu hồi; chính sách bồi thường, hỗ trợ và tái định cư cho người có đất bị thu hồi để sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng và phát triển kinh tế và những trường hợp thu hồi đất mà không bồi thường hoặc chỉ xử lý tiền sử dụng đất còn lại và giá trị tài sản trên đất.v.v… Để hướng dẫn cụ thể quy định của Luật đất đai năm 2003 và chính sách bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng và phát triển kinh tế, Chính phủ đã ban hành Nghị định số 181/2004/NĐ-CP ngày Phạm Thành Luân Bất động sản và kinh tế tài nguyên 5 Chuyên đề thực tập tốt nghiệp GVHD: ThS. Nguyễn Thị Hải Yến 29 tháng 10 năm 2004 hướng dẫn thi hành Luật Đất đai; Nghị định số 197/2004/NĐ-CP ngày 03 tháng 12 năm 2004 về bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi nhà nước thu hồi đất. Tiếp tục hoàn thiện thể chế chính sách phục vụ nền kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa, tăng cường sự chủ động hội nhập kinh tế quốc tế, huy động các nguồn lực cho đầu tư phát triển đất nước, trong Báo cáo của Thủ tướng Chính phủ Nguyễn Tấn Dũng tại Kỳ họp thứ 10 Quốc hội khoá XI Ngày 17 tháng 10 năm 2006 tại phần nhiệm vụ và giải pháp để tiếp tục hoàn thiện thể chế kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa, chủ động hội nhập kinh tế quốc tế, huy động các nguồn lực cho đầu tư phát triển, đã nêu rõ chủ trương chỉ đạo của Chính phủ: “Chú trọng đào tạo nghề, tạo việc làm cho lao động nông thôn; tiếp tục hỗ trợ thích hợp cho người dân ở những nơi Nhà nước đã thu hồi đất để sớm ổn định cuộc sống; kiểm tra chặt chẽ các dự án tái định cư bảo đảm cuộc sống của dân khi quyết định thu hồi đất”. Triển khai thực hiện chủ trương của Đảng và chỉ đạo của Chính phủ về đổi mới hoàn thiện chính sách bồi thường, Chính phủ đã ban hành Nghị định số 17/2006/NĐ-CP ngày 27 tháng 01 năm 2006 ; Nghị định số 84/2007/NĐ-CP ngày 25 tháng 5 năm 2007 quy định bổ sung về việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, thu hồi đất, thực hiện quyền sử dụng đất, trình tự, thủ tục bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất và giải quyết khiếu nại về đất đai;Nghị định số 69/2009/NĐ-CP ngày 13/08/2009 về quy hoạch sử dụng đất, giá đất, thu hồi đất, bồi thường hỗ trợ tái định cư ; tại các nghị định này đã sửa đổi bổ sung một số quy định về chính sách bồi thường, quy định bổ sung các trường hợp Nhà nước thu hồi đất để sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng và mục đích phát triển kinh tế; sửa đổi quy định bồi thường đất, giá đất tính bồi thường, cơ chế hỗ trợ cho người bị thu hồi đất và cải cách trình tự thực hiện thu hồi đất, thực hiện công tác bồi thường, hỗ trợ và tái định cư ngày càng phù hợp với yếu cầu phát triển khinh tế - xã hội của đất nước. Phạm Thành Luân Bất động sản và kinh tế tài nguyên 6 Chuyên đề thực tập tốt nghiệp GVHD: ThS. Nguyễn Thị Hải Yến II.CÁC YẾU TỐ ẢNH HƯỞNG ĐẾN BỒI THƯỜNG, HỖ TRỢ TÁI ĐỊNH CƯ KHI NHÀ NƯỚC THU HỒI ĐẤT 1.Một số yếu tố cơ bản trong quản lý Nhà nước về đất dai 1.1.Việc ban hành các văn bản quy phạm pháp luật về quản lý, sử dụng đất đai và tổ chức thực hiện các văn bản đó Đất đai là đối tượng quản lý phức tạp, luôn biến động theo sự phát triển của nền kinh tế - xã hội. Để thực hiện tốt chức năng quản lý Nhà nước về đất đai đòi hỏi các văn bản pháp luật liên quan đến lĩnh vực này phải mang tính ổn định cao và phù hợp với tình hình thực tế. Ở nước ta, sau khi ban hành Luật Đất đai 1993 đến nay, Chính phủ đã ba lần trình Quốc hội Luật sửa đổi, bổ sung các quy định của Luật Đất đai (1998, 2001 và 2003) nhằm đáp ứng yêu cầu phát triển kinh tế - xã hội đất nước. Theo đó, chính sách bồi thường, GPMB cũng luôn được Chính phủ không ngừng hoàn thiện, sửa đổi cho phù hợp với yêu cầu thực tế triển khai. Với những đổi mới về pháp luật Đất đai, thời gian qua công tác GPMB đã đạt được những kết quả đáng khích lệ, đã cơ bản đáp ứng được nhu cầu về mặt bằng cho việc phát triển các dự án đầu tư. Tuy nhiên, do tính chưa ổn định, chưa thống nhất của pháp luật đất đai qua các thời kỳ mà công tác bồi thường, GPMB đã gặp khá nhiều khó khăn và cản trở. Thực tiễn triển khai cho thấy việc ban hành các văn bản quy phạm về quản lý, sử dụng đất đai có ảnh hưởng rất lớn đến công tác bồi thường, GPMB. Bên cạnh ban hành các văn bản quy phạm về quản lý, sử dụng đất đai, việc tổ chức thực hiện các văn bản đó cũng có vai trò rất quan trọng. Kết quả kiểm tra thi hành Luật Đất đai năm 2005 của Bộ Tài nguyên và Môi trường cho thấy: nhận thức của người dân và kể cả một bộ phận không nhỏ cán bộ quản lý đất đai ở địa phương về chính sách pháp luật nhìn chung còn hạn chế; trong khi đó việc tuyên truyền, phổ biến của các cơ quan có trách nhiệm chưa tốt. Nhận thức pháp luật chưa đến nơi đến chốn, thậm chí lệch lạc của một số cán bộ quản lý đất đai cùng với việc áp dụng pháp luật còn thiếu dân chủ, không công khai, công bằng ở các địa phương chính là nguyên nhân làm giảm hiệu lực thi hành pháp luật, gây mất lòng tin trong nhân dân cũng như các nhà đầu tư và ảnh hưởng trực tiếp tiến độ GPMB. 1.2.Công tác quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất Đất đai nằm trong nhóm tài nguyên hạn chế của Việt Nam nhưng lại là điều kiện không thể thiếu được trong mọi quá trình phát triển. Vì vậy, việc sử dụng thật tốt nguồn tài nguyên đất không chỉ sẽ quyết định tương lai của nền kinh tế đất nước mà Phạm Thành Luân Bất động sản và kinh tế tài nguyên 7 Chuyên đề thực tập tốt nghiệp GVHD: ThS. Nguyễn Thị Hải Yến còn là sự đảm bảo cho mục tiêu ổn định chính trị và phát triển xã hội. Quy hoạch sử dụng đất được xem là một giải pháp tổng thể định hướng cho quá trình phát triển và quyết định tương lai của nền kinh tế. Thông qua quy hoạch sử dụng đất, Nhà nước can thiệp vào các quan hệ đất đai, khắc phục những nhược điểm do lịch sử để lại hay giải quyết những vấn đề mà quá trình phát triển đang đặt ra. Thông qua việc lập, xét duyệt và điều chỉnh quy hoạch sử dụng đất để tổ chức việc bồi thường, GPMB thực sự trở thành sự nghiệp của cộng đồng mà Nhà nước đóng vai trò tổ chức. Bất kỳ một phương án bồi thường, GPMB nào đều dựa trên một quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất nhằm đạt được các yêu cầu như là phương án có hiệu quả kinh tế - xã hội cao nhất. Quy hoạch sử dụng đất không chỉ là công cụ “tạo cung” cho thị trường mà còn là phương tiện quan trọng nhất thực hiện các mục tiêu chính trị - xã hội hóa về công bằng, dân chủ, văn minh trong bồi thường, GPMB và cũng là công việc mà hoạt động quản lý nhà nước có ảnh hưởng nhiều nhất, hiệu quả nhất, đúng chức năng nhất. Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất có tác động tới chính sách bồi thường đất đai trên hai khía cạnh: - Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất là một trong những căn cứ quan trọng nhất để thực hiện việc giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất, mà theo quy định của Luật Đất đai năm 2003, việc giao đất, cho thuê đất chỉ được thực hiện khi có quyết định thu hồi đất đó của người đang sử dụng. - Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất là một trong những nhân tố ảnh hưởng tới giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất; từ đó tác động tới giá đất tính bồi thường. 1.3.Công tác đăng ký đất đai và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất Theo quy định của các nước, đất đai là một trong các tài sản phải đăng ký quyền sở hữu, quyền sử dụng. ở nước ta, theo quy định của Luật Đất đai, người sử dụng đất phải đăng ký quyền sử dụng đất với cơ quan Nhà nước có thẩm quyền và được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là chứng thư pháp lý khẳng định quyền sử dụng đất của các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân đối với những mảnh đất (lô đất) cụ thể, làm căn cứ cho việc thực hiện các quyền của người sử dụng đất và giải quyết các tranh chấp liên quan tới quyền sử dụng đất. Trong công tác bồi thường, GPMB, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là căn cứ để xác định đối tượng được bồi thường, loại đất, diện tích đất tính bồi thường. Hiện nay, công tác đăng ký đất đai ở nước ta vẫn còn yếu kém, đặc biệt là đăng ký biến động về sử dụng đất; việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất vẫn chưa hoàn tất. Chính vì Phạm Thành Luân Bất động sản và kinh tế tài nguyên 8 Chuyên đề thực tập tốt nghiệp GVHD: ThS. Nguyễn Thị Hải Yến vậy mà công tác bồi thường, GPMB đã gặp rất nhiều khó khăn. Làm tốt công tác đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì công tác bồi thường, GPMB sẽ thuận lợi, tiến độ GPMB nhanh hơn. 2.Yếu tố giá đất và định giá đất Một trong những vấn đề đang gây ách tắc cho công tác bồi thường, GPMB hiện nay đó là giá bồi thường cho người có đất bị thu hồi. Giá đất là số tiền tính trên một đơn vị diện tích đất do Nhà nước quy định hoặc được hình thành trong giao dịch về quyền sử dụng đất. Theo quy định của pháp luật đất đai hiện hành thì giá đất được hình thành trong các trường hợp sau đây: - Do UBND các Tỉnh, Thành phố Trung ương (gọi chung là UBND cấp tỉnh) quy định (căn cứ vào nguyên tắc, phương pháp xác định giá đất và khung giá đất do Chính phủ quy định) và được công bố công khai vào ngày 01 tháng 01 hàng năm. - Do đấu giá quyền sử dụng đất hoặc đấu thầu dự án có sử dụng đất. - Do người sử dụng đất thỏa thuận về giá đất với những người có liên quan khi thực hiện các quyền chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất. Để xác định được giá đất chính xác và đúng đắn chúng ta cần phải có những hiểu biết về định giá đất. Định giá đất đó là những phương pháp kinh tế nhằm tính toán lượng giá trị của đất bằng hình thái tiền tệ tại một thời điểm khi chúng tham gia trong một thị trường nhất định. Hay nói cách khác, định giá đất được hiểu là sự ước tính về giá trị quyền sử dụng đất bằng hình thái tiền tệ cho một mục đích cụ thể đã được xác định tại một thời điểm xác định. Khi định giá đất người định giá phải căn cứ vào mục đích sử dụng của từng loại đất tại thời điểm định giá để áp dụng phương pháp định giá đất cho phù hợp với thực tế. Hiện nay, việc định giá đất chủ yếu sử dụng một số phương pháp truyền thống như các nước trên thế giới thực hiện, đó là phương pháp so sánh trực tiếp và phương pháp thu nhập. Giá đất tính bồi thường thiệt hại về đất là thước đo phản ánh mối quan hệ kinh tế giữa Nhà nước, người bị thu hồi đất và nhà đầu tư. Theo quy định của Luật Đất đai năm 2003, nguyên tắc định giá đất là phải sát với giá thị trường trong điều kiện bình thường. Tuy nhiên, tình hình phổ biến hiện nay là giá đất do các địa phương quy định và công bố đều không theo đúng nguyên tắc đó, dẫn tới nhiều trường hợp ách tắc về bồi thường đất đai và phát sinh khiếu kiện. Kết quả kiểm tra thi hành Luật Đất đai năm 2005 của Bộ Tài nguyên và Môi trường cho thấy trong 17.480 đơn tranh chấp, khiếu nại, tố cáo về đất đai thì có tới 12.348 trường hợp là khiếu nại về bồi thường, Phạm Thành Luân Bất động sản và kinh tế tài nguyên 9 Chuyên đề thực tập tốt nghiệp GVHD: ThS. Nguyễn Thị Hải Yến GPMB (chiếm 70,64%). Trong các trường hợp khiếu nại về bồi thường, GPMB thì có tới 70% là khiếu nại về giá đất nông nghiệp bồi thường quá thấp so với giá đất chuyển nhượng thực tế trên thị trường hoặc giá đất ở được giao tại nơi TĐC lại quá cao so với giá đất ở đã được bồi thường tại nơi bị thu hồi. Như vậy, nếu công tác định giá đất để bồi thường, GPMB không được làm tốt sẽ làm cho công tác GPMB ách tắc, dẫn tới không có mặt bằng đầu tư, làm chậm tiến độ triển khai dự án hoặc làm lỡ cơ hội đầu tư. 3.Thị trường bất động sản Thị trường bất động sản tác động vào công tác bồi thường, GPMB trên một số nội dung chủ yếu sau: - Thị trường bất động sản là tổng hòa các giao dịch về bất động sản trong một thời gian và không gian nhất định. Việc hình thành và phát triển thị trường bất động sản góp phần giảm thiểu việc thu hồi đất để thực hiện các dự án đầu tư (do người đầu tư có thể đáp ứng nhu cầu về đất đai thông qua các giao dịch trên thị trường); đồng thời, người bị thu hồi đất có thể tự mua hoặc thuê đất đai, nhà cửa mà không nhất thiết phải thông qua Nhà nước thực hiện chính sách TĐC và bồi thường. - Giá cả của bất động sản được hình thành trên thị trường và nó sẽ tác động tới giá đất tính bồi thường. 4.Trình độ, năng lực của cán bộ làm công tác bồi thường, hỗ trợ và tái định cư Năng lực thực hiện chính sách và công tác tổ chức thực hiện bồi thường, hỗ trợ và TĐC khi Nhà nước thu hồi đất có ảnh hưởng rất lớn đến việc thực hiện chính sách bồi thường, hỗ trợ và TĐC khi Nhà nước thu hồi dấtđể thực hiện các dự án đầu tư. Với đội ngũ cán bộ làm công tác chỉ đạo, hướng dẫn và cán bộ trực tiếp thực hiện áp dụng chính sách am hiểu và nắm chắc các quy định của chính sách, có đủ trình độ năng lực; với các tổ chức được giao thực hiện công tác bồi thường, hỗ trợ và TĐC khi Nhà nước thu hồi đất để thực hiện dự án được tổ chức và thực hiện công việc có tính chuyên môn hóa cao; với sự chỉ đạo và phối hợp giữa các cơ quan, đơn vị có chức năng nhiệm vụ lien quan đến việc thực hiện chính sách chuẩn xác, chặt chẽ và nhịp nhàng, thì việc triển khai thực hiện chính sách, việc áp dụng chính sách sẽ diễn ra thuận lợi, loại bỏ được những vướng mắc phát sinh không đáng có, đảm bảo cho quy trình thủ tục thực hiện đơn giản thuận tiện, hạn chế được những khúc mắc, khiếu kiện gây kéo dài thời gian hoàn thành việc thu hồi đất và giải phóng mặt bằng. 5.Thủ tục hành chính Phạm Thành Luân Bất động sản và kinh tế tài nguyên 10 Chuyên đề thực tập tốt nghiệp GVHD: ThS. Nguyễn Thị Hải Yến Trình tự thủ tục thực hiện bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất ảnh hưởng trực tiếp đến việc triển khai, thực hiện dự án. III.KINH NGHIỆM CỦA MỘT SỐ NƯỚC QUỐC TẾ VÀ MỘT SỐ TỔ CHỨC NGÂN HÀNG TRONG VIỆC THỰC HIỆN BỒI THƯỜNG, HỖ TRỢ TÁI ĐỊNH CƯ KHI NHÀ NƯỚC THU HỒI ĐẤT Với bất cứ quốc gia nào trên thế giới, đất đai là nguồn lực quan trọng, cơ bản của mọi hoạt động đời sống kinh tế - xã hội. Khi Nhà nước thu hồi đất phục vụ cho các mục đích của quốc gia đã làm thay đổi toàn bộ đời sống kinh tế của hàng triệu người dân, người bị ảnh hưởng có xu hướng ngày càng tăng về số lượng. Đặc biệt, ở những nước đang phát triển, người dân chủ yếu sống bằng nông nghiệp thì đó là vấn đề sống còn của họ. Dưới đây là một số kinh nghiệm trong công tác bồi thường, GPMB của một số nước trong khu vực và một số tổ chức ngân hàng. 1.Inđônêxia Đối với Inđônêxia di dân TĐC, bồi thường thiệt hại khi Nhà nước thu hồi đất vì mục đích phát triển của xã hội từ trước đến nay vẫn bị coi là sự ‘hi sinh” mà một số người phải chấp nhận vì lợi ích của cộng đồng. Các chương trình bồi thường TĐC chỉ giới hạn trong phạm vi bồi thường theo Luật cho đất bị dự án chiếm dụng, hoặc cho một số ít trường hợp thu hồi đất để xây dựng khu TĐC. Tuy nhiên, quan điểm nhìn nhận về công tác bồi thường TĐC đang từng bước thay đổi, nhận thức về hậu quả xấu có thể xảy ra đối với các vấn đề kinh tế, xã hội, môi trường trong quá trình thu hồi đất và di dân, mặt khác, từ thực tế khách quan và sự chuyển biến về nhận thức, người bị ảnh hưởng quan tâm ngày càng lớn về quyền lợi và phúc lợi cho họ, vì vậy TĐC ngày nay được xem là chương trình phát triển của quốc gia. Kinh nghiệm thực tiễn đã giúp cho các nhà hoạch định chính sách, các chuyên gia lập kế hoạch và các nhà thực thi đi đến thống nhất rằng chi phí phải trả cho những tổn thất do sự thiếu quan tâm và đầu tư trong quá trình thực hiện chính sách TĐC có thể lớn hơn rất nhiều chi phí TĐC đúng đắn. Hơn nữa, những người bị bần cùng hoá, đến một thời điểm nhất định sẽ là nguyên nhân làm kiệt quệ nền kinh tế quốc dân. Do vậy, tránh hay giảm thiểu những ảnh hưởng xấu trong việc di dân TĐC, cộng với việc khôi phục thoả đáng cho những người bị ảnh hưởng, ngoài việc đạt được lợi ích về mặt kinh tế, còn đảm bảo tính công bằng đối với họ, điều này giúp cho các chủ thể an tâm trong quá trình triển khai thực hiện dự án. TĐC được thực hiện theo ba yếu tố quan trọng: Phạm Thành Luân Bất động sản và kinh tế tài nguyên [...]... TÌNH HÌNH THỰC HIỆN BỒI THƯỜNG, HỖ TRỢ, TÁI ĐỊNH CƯ KHI NHÀ NƯỚC THU HỒI ĐẤT I.TỔNG QUAN CÁC CHÍNH SÁCH, QUY ĐỊNH VỀ BỒI THƯỜNG HỖ TRỢ VÀ TÁI ĐỊNH CƯ KHI NHÀ NƯỚC THU HỒI ĐẤT TẠI VIỆT NAM 1.Các văn bản quy phạm pháp luật hiện hành quy định về chính sách bồi thường hỗ trợ và tái định cư khi nhà nước thu hồi đất Chính sách bồi thường hỗ trợ và tái định cư khi nhà nước thu hồi đất sử dụng vào mục đích an... dụng đất, thu hồi đất, thực hiện quyền sử dụng đất, trình tự, thủ tục bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất và giải quyết khi u nại về đất đai 2 .Một số quy định cơ bản của chính sách bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất Chính sách bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất bao gồm những quy định cơ bản sau: 2.1.Quy định về phạm vi áp dụng chính sách. .. quyền sử dụng đất, thu hồi đất, thực hiện quyền sử dụng đất, trình tự, thủ tục bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất và giải quyết khi u nại về đất đai, với các quy định sửa đổi, bổ sung về thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi nhà nước thu hồi đất; - Nghị định số 123/2007/NĐ-CP ngày 27 tháng 07 năm 2007 của Chính Phủ sửa đổi, bổ sung một số điều của nghị định số 188/2004/NĐ-CP... cấp chính quyền, cơ quan tham mưu của địa phương, chủ đầu tư dự án và các tổ chức có liên quan trong việc chỉ đạo, hướng dẫn, giải quyết, tổ chức thực hiện công tác bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất và xử lý giải quyết khi u nại quyết định thu hồi đất, khi u nại về bồi thường, hỗ trợ và tái định cư trong quá trình thực hiện chính sách II.THỰC TRẠNG THU HỒI ĐẤT VÀ THỰC HIỆN CHÍNH... cực của các văn bản pháp luật Mới đây ngày 13/8/2009 Chính phủ đã ban hành Nghị định số 69/2009/NĐ-CP quy định bổ sung về quy hoạch sử dụng đất, giá đất, thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ và tái định cư đã giải quyết nhiều vướng mắc, bấp cập trong việc thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ tái định cư khi nhà nước thu hồi đất của nông dân để sử dụng vào các mục đích phát triển công nghiệp dịch vụ, đô thị và. .. bị thu hồi đất phải di chuyển chỗ ở về dự kiến phương án bố trí tái định cư Diện tích giao đất ở tại nơi tái định cư, diện tích nhà bố trí tái định cư và giá đất tính thu tiền sử dụng đất tại nơi tái định cư, giá bán nhà tái định cư do Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh quyết định cho phù với thực tế tại địa phương 2.7.Quy định về thực hiện công tác bồi thường, hỗ trợ và tái định cư Việc thực hiện công tác bồi. .. nhà nước thu hồi đất được thực hiện theo trình tự: Lập phương án tổng thể về bồi thường, hỗ trợ và tái định cư; sau đó thực hiện thông báo về quyết định thu hồi đất, kế hoạch giải phóng mặt bằng đất thu hồi và chuẩn bị lập phương án bồi thường, hỗ trợ và bố trí tái định cư; tiếp theo tiến hành kiểm kê xác định đất, tài sản bị thi t hại, số hộ gia đình phải bố trí tái định cư để lập phương án bồi thường,. .. có trách nhiệm ứng chi trả tiền bồi thường, hỗ trợ, tái định cư; nếu được giao đất không thu tiền sử dụng đất thì tiền bồi thường, hỗ trợ, tái định cư tính vào vốn đầu tư của dự án, trường hợp được giao đất, cho thu đất có thu tiền sử dụng đất thì tiền bồi thường, hỗ trợ, tái định cư được trừ vào số tiền sử dụng đất, tiền thu đất phải Phạm Thành Luân Bất động sản và kinh tế tài nguyên 18 Chuyên đề... Theo đó, về bồi thường tái định cư đã quy định tách bạch giữa bồi thường và hỗ trợ Các khoản hỗ trợ cho người có đất bị thu hồi bao gồm hỗ trợ di chuyển, hỗ trợ tái định cư, ổn định đời sống và sản xuất, hỗ trợ đào tạo nghề và chuyển đổi việc làm Công tác bồi thường, hỗ trợ, tái định cư trong thời gian qua đã đạt được các kết quả khá khả quan, cụ thể như sau: Phạm Thành Luân Bất động sản và kinh tế... 27 tháng 01 năm 2006 của Chính phủ về sửa đổi, bổ sung một số điều của các nghị định hướng dẫn thi hành Luật Đất đai và Nghị định số 187/2004/NĐ-CP về việc chuyển công ty nhà nước thành công ty cổ phần, với các quy định sửa đổi, bổ sung về thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất; - Nghị định 84/2007/NĐ-CP ngày 25 tháng 5 năm 2007 của Chính phủ quy định bổ sung về việc