QUYỀN CỦA NGƯỜI SỬ DỤNG ĐẤT

Chương QUYỀN CỦA NGƯỜI SỬ DỤNG ĐẤT Quyền chung người SDĐ (Điều 166 LĐĐ 2013) 1.1 Quyền cấp GCN QSDĐ, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất (GCN)  1.1.1 Các trường hợp cấp GCN (Điều 99 LĐĐ 2013)  (i) Được Nhà nước giao, cho thuê đất (trừ đất công ích)  (ii) Đang SDĐ công nhận QSDĐ  (iii) Nhận chuyển QSDĐ từ người khác  (iv) Có QSDĐ thông qua khác  1.1.2 Trường hợp SDĐ cấp GCN  (i) Đối với hộ gia đình, cá nhân SDĐ có giấy tờ QSDĐ Khoản 1, 2, Điều 100 LĐĐ 2013; Điều 18 NĐ 43/2014/NĐ-CP)  (ii) Hộ gia đình, cá nhân SDĐ Nhà nước giao đất, cho thuê đất từ ngày 15/10/ 1993 đến ngày LĐĐ 2013 có hiệu lực thi hành mà chưa cấp GCN (khoản Điều 100 LĐĐ 2013)  (iii) Cộng đồng dân cư SDĐ (khoản Điều 100 LĐĐ 2013)  (iv) Đối với hộ gia đình, cá nhân SDĐ giấy tờ QSDĐ (Điều 101 LĐĐ 2013; Điều 20 NĐ 43/2014/NĐ-CP)  (v) Cấp GCN cho tổ chức, sở tôn giáo sử dụng đất (Điều 102 LĐĐ 2013)  => Chỉ cấp GCN phần diện tích sử dụng mục đích;  1.2 Các quyền chung lại (Điều 166 Luật đất đai 2013)  - Hưởng thành lao động, kết đầu tư đất;  - Hưởng lợi ích công trình Nhà nước bảo vệ, cải tạo đất nông nghiệp;  - Được Nhà nước hướng dẫn giúp đỡ việc cải tạo, bồi bổ đất nông nghiệp;  - Được Nhà nước bảo hộ bị người khác xâm phạm đến quyền sử dụng đất hợp pháp mình;  - Khiếu nại, tố cáo, khởi kiện hành vi vi phạm quyền sử dụng đất hợp pháp hành vi khác vi phạm pháp luật đất đai  Quyền giao dịch QSDĐ     2.1 Các vấn đề chung giao dịch QSDĐ 2.1.1 Khái niệm * Giao dịch QSDĐ hành vi pháp lý người SDĐ chủ thể có liên quan việc xác lập, thay đổi, chấm dứt quyền, nghĩa vụ pháp lý QSDĐ (Xem thêm khái niệm giao dịch dân Điều 121 BLDS 2005; Điều 116 BLDS 2015) => Hệ giao dịch QSDĐ:  - Làm thay đổi chủ thể SDĐ: giao dịch gọi chung chuyển QSDĐ (khoản 10 Điều LĐĐ 2013);  - Không làm thay đổi chủ thể SDĐ: giao dịch không chuyển QSDĐ  2.1.2 Điều kiện chung để thực giao dịch (khoản Điều 188 LĐĐ 2013)  (i) Có GCN  - Loại GCN giao dịch: GCN theo mẫu giấy tờ có giá trị pháp lý tương đương  2.2.7 Góp vốn liên doanh QSDĐ  2.2.7.1 Khái niệm  - Là hoạt động mang tính đầu tư  - Có thể làm chuyển QSDĐ  2.2.7.2 Điều kiện  A Điều kiện có quyền: Giống điều kiện chuyển nhượng  B Phạm vi góp vốn:  * Đối với HGĐ, cá nhân (điểm h khoản Điều 179 LĐĐ 2013 ): Góp vốn QSDĐ để hợp tác sản xuất, kinh doanh với:  - tổ chức,  - hộ gia đình, cá nhân,  - người Việt Nam định cư nước  * Đối với TCKT: Góp vốn QSDĐ để hợp tác sản xuất, kinh doanh với:  - tổ chức,  - cá nhân,  - người Việt Nam định cư nước ngoài,  - DN có vốn đầu tư nước  * Đối với DN có vốn đầu tư nước ngoài, người VN định cư nước ngoài: chưa quy định cụ thể  2.2.7.3 Xử lý QSDĐ chấm dứt góp vốn: khoản 3, Điều 80 NĐ 43/2014/NĐ-CP  2.2.7.4 Trình tự, thủ tục đăng ký, xóa đăng ký góp vốn QSDĐ (Điều 79 NĐ 43/2014/NĐ-CP)  * Quyền giao dịch tài sản đất thuê trả tiền hàng năm (Điều 189 LĐĐ 2013)  - Chủ thể thực hiện:  + Tổ chức kinh tế,  + hộ gia đình, cá nhân,  + người Việt Nam định cư nước ngoài,  + doanh nghiệp có vốn đầu tư nước  - Điều kiện bên bán tài sản đất:  + Tài sản gắn liền với đất thuê tạo lập hợp pháp theo quy định pháp luật;  + Đã hoàn thành việc xây dựng theo quy hoạch xây dựng chi tiết dự án đầu tư phê duyệt, chấp thuận  - Điều kiện người mua:  + Có lực tài để thực dự án đầu tư;  + Có ngành nghề kinh doanh phù hợp với dự án đầu tư;  + Không vi phạm quy định pháp luật đất đai trường hợp Nhà nước giao đất, cho thuê đất để thực dự án trước  - Người mua tài sản Nhà nước tiếp tục cho thuê đất thời hạn SDĐ lại theo giá đất cụ thể, SDĐ mục đích xác định dự án  - Đối với trường hợp thuê đất để thực dự án xây dựng kinh doanh kết cấu hạ tầng thực theo quy định Điều 194 LĐĐ 2013  Quyền lựa chọn hình thức trả tiền thuê đất (Điều 56, 172 LĐĐ)  * Trả tiền thuê hàng năm  * Trả tiền thuê lần  Quyền sử dụng hạn chế đất liền kề (Điều 171 LĐĐ) - Bao gồm: quyền lối đi; cấp, thoát nước; tưới nước, tiêu nước canh tác; cấp khí ga; đường dây tải điện, thông tin liên lạc nhu cầu cần thiết khác cách hợp lý đất liền kề  - Việc xác lập QSD hạn chế đất liền kề thực theo quy định pháp luật dân (Điều 273-279 BLDS) phải thực đăng ký theo quy định Điều 95 LĐĐ 2013  Quyền giao khoán đất (Nghị định 135/2005/NĐ-CP ngày 08/11/2005 - LĐĐ 2013 chưa có quy định cụ thể)  5.1 Khái niệm  - Là hình thức khoán sản phẩm SDĐ nông nghiệp  - Chủ thể giao khoán có quyền yêu cầu bên nhận khoán nộp bán sản phẩm cho theo định mức thỏa thuận  - Bên nhận khoán hưởng phần sản phẩm tạo định mức nói  5.2 Nội dung * Chủ thể giao khoán: - Nông trường quốc doanh, lâm trường quốc doanh;  - Ban Quản lý rừng phòng hộ, Ban Quản lý rừng đặc dụng;  - Công ty cổ phần, Nhà nước giữ cổ phần chi phối công ty trách nhiệm hữu hạn Nhà nước thành viên,… trực tiếp sản xuất có sử dụng đất nông, lâm nghiệp vào mục đích sản xuất nông, lâm nghiệp nuôi trồng thuỷ sản        * Chủ thể nhận khoán: - Cán bộ, công nhân, viên chức làm việc cho bên giao khoán; - Hộ gia đình có người làm việc cho bên giao khoán nghỉ hưu, nghỉ sức lao động, hưởng chế độ cư trú hợp pháp địa bàn nơi có đất bên giao khoán; - Hộ gia đình có nhu cầu trực tiếp sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thuỷ sản cư trú hợp pháp địa bàn nơi có đất bên giao khoán * Loại đất thời hạn giao khoán:  - Đất có mặt nước nuôi trồng thủy sản: không 10 năm.;  -Đất trồng hàng năm: không 20 năm;  - Đất trồng lâu năm: không 30 năm;  - Đất trồng rừng sản xuất:không 50 năm   *Lưu ý: Bên nhận khoán không cấp GCN QSDĐ không hưởng quyền, thực nghĩa vụ người SDĐ ... tôn giáo sử dụng đất (Điều 102 LĐĐ 2013)  => Chỉ cấp GCN phần diện tích sử dụng mục đích;  1.2 Các quyền chung lại (Điều 166 Luật đất đai 2013)  - Hưởng thành lao động, kết đầu tư đất;  -... hợp cấp GCN)  (ii) Đất tranh chấp (không có đơn yêu cầu giải tranh chấp)  (iii) Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;  (iv) Trong thời hạn sử dụng đất  2.1.3 Các vấn... phạm quyền sử dụng đất hợp pháp hành vi khác vi phạm pháp luật đất đai  Quyền giao dịch QSDĐ     2.1 Các vấn đề chung giao dịch QSDĐ 2.1.1 Khái niệm * Giao dịch QSDĐ hành vi pháp lý người