Dự án đầu tư khu du lịch nghỉ dưỡng tân mỹ hiệp

Dự án Khu du lịch sinh thái Tân Mỹ Hiệp CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM Độc lập – Tự – Hạnh phúc -  THUYẾT MINH DỰ ÁN ĐẦU TƢ KHU DU LỊCH SINH THÁI TÂN MỸ HIỆP Chủ đầu tư: Địa điểm: Đơn vị tư vấn: Dự Án Việt Dự án Khu du lịch sinh thái Tân Mỹ Hiệp _ Tháng 12/2016 _ CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM Độc lập – Tự – Hạnh phúc -  THUYẾT MINH DỰ ÁN ĐẦU TƢ KHU DU LỊCH SINH THÁI TÂN MỸ HIỆP CHỦ ĐẦU TƢ ĐƠN VỊ TƢ VẤN CÔNG TY CP TƢ VẤN ĐẦU TƢ DỰ ÁN VIỆT Đơn vị tư vấn: Dự Án Việt Dự án Khu du lịch sinh thái Tân Mỹ Hiệp MỤC LỤC CHƢƠNG I MỞ ĐẦU I Giới thiệu chủ đầu tƣ II Mô tả sơ thông tin dự án III Sự cần thiết xây dựng dự án IV Các pháp lý V Mục tiêu dự án V.1 Mục tiêu chung V.2 Mục tiêu cụ thể Chƣơng II ĐỊA ĐIỂM VÀ QUY MÔ THỰC HIỆN DỰ ÁN I Hiện trạng kinh tế - xã hội vùng thực dự án I.1 Điều kiện tự nhiên vùng thực dự án Hồ đầm 12 I.2 Điều kiện kinh tế - xã hội vùng dự án 12 II Quy mô sản xuất dự án 13 II.1 Đánh giá nhu cầu thị trường 13 II.2 Quy mô đầu tư dự án 17 III Địa điểm hình thức đầu tƣ xây dựng dự án 18 IV Nhu cầu sử dụng đất phân tích yếu tố đầu vào dự án 18 PHÂN TÍCH QUI MÔ, DIỆN TÍCH XÂY DỰNG CÔNG TRÌNH LỰA CHỌN PHƢƠNG ÁN KỸ THUẬT CÔNG NGHỆ 20 I Phân tích qui mô, diện tích xây dựng công trình 20 II Phân tích lựa chọn phƣơng án kỹ thuật, công nghệ 21 Chƣơng IV 27 CÁC PHƢƠNG ÁN THỰC HIỆN DỰ ÁN 27 I Phƣơng án giải phóng mặt bằng, tái định cƣ hỗ trợ xây dựng sở hạ tầng 27 II Các phƣơng án xây dựng công trình 27 III Phƣơng án tổ chức thực 28 IV Phân đoạn thực tiến độ thực hiện, hình thức quản lý dự án 28 Chƣơng V 29 ĐÁNH GIÁ TÁC ĐỘNG MÔI TRƢỜNG – GIẢI PHÁP PHÒNG CHỐNG CHÁY NỔ VÀ YÊU CẦU AN NINH QUỐC PHÒNG 29 I Đánh giá tác động môi trƣờng 29 Giới thiệu chung: 29 I.2 Các quy định hƣớng dẫn môi trƣờng 29 I.3 Các tiêu chuẩn môi trƣờng áp dụng cho dự án 30 I.4 Hiện trạng môi trƣờng địa điểm xây dựng 30 Đơn vị tư vấn: Dự Án Việt Dự án Khu du lịch sinh thái Tân Mỹ Hiệp II Tác động dự án tới môi trƣờng 31 II.1 Nguồn gây ô nhiễm 31 II.2 Mức độ ảnh hƣởng tới môi trƣờng 32 II.3 Giải pháp khắc phục ảnh hƣởng tiêu cực dự án tới môi trƣờng 33 II.4 Kết luận: 35 Chƣơng VI 37 TỔNG VỐN ĐẦU TƢ –NGUỒN VỐN THỰC HIỆN VÀ HIỆU QUẢ CỦA DỰ ÁN 37 I Tổng vốn đầu tƣ dự án 37 II Nguồn vốn thực dự án 38 III Phân tích hiệu kinh tếvà phƣơng án trả nợ dự án 41 Nguồn vốn dự kiến đầu tƣ dự án 41 Phƣơng án vay 42 Các thông số tài dự án 42 3.1 Kế hoạch hoàn trả vốn vay 42 3.2 Khả hoàn vốn thời gian hoàn vốn giản đơn 43 3.3 Khả hoàn vốn thời gian hoàn vốn có chiết khấu 43 3.4 Phân tích theo phương pháp giá (NPV) 43 3.5 Phân tích theo tỷ suất hoàn vốn nội (IRR) 44 KẾT LUẬN 45 I Kết luận 45 II Đề xuất kiến nghị 45 PHỤ LỤC: CÁC BẢNG TÍNH HIỆU QUẢ TÀI CHÍNH CỦA DỰ ÁNError! Bookmark Đơn vị tư vấn: Dự Án Việt Dự án Khu du lịch sinh thái Tân Mỹ Hiệp CHƢƠNG I MỞ ĐẦU I Giới thiệu chủ đầu tƣ Chủ đầu tƣ: Đại diện pháp luật: Chức vụ: Giám đốc Địa trụ sở: II Mô tả sơ thông tin dự án Tên dự án: Khu du lịch sinh thái Tân Mỹ Hiệp Địa điểm xây dựng: Thôn Đại Thuận,xã Mỹ Hiệp, huyện Phù Mỹ, tỉnh Bình Định Hình thức quản lý: Chủ đầu tƣ trực tiếp quản lý thực dự án Tổng mức đầu tƣ: 20.307.781.000 VNĐ III Sự cần thiết xây dựng dự án Những năm qua, tỉnh Bình Định đẩy mạnh đầu tƣ phát triển du lịch, đặc biệt việc xây dựng thực Đề án phát triển du lịch góp phần hoàn thiện hệ thống du lịch, tạo dựng đƣợc hình ảnh Bình Định thân thiện, gần gũi mắt khách tham quan Hạ tầng du lịch tỉnh đƣợc đầu tƣ có trọng điểm, khu du lịch đƣợc hình thành phát triển Bình Định có nhiều địa điểm du lịch tiềm năng, bƣớc đầu đƣợc quan tâm đầu tƣ nhƣ: Eo gió, Kỳ Co, Hòn Khô, Quy Nhơn, Cù Lao Xanh, Biển Nhơn Hòa, Đầm Thị Nại, Mũi Vi Rồng, Đảo Yến, Khu du lịch dã ngoại Trung Lƣơng… Lƣợng khách du lịch đến Bình Định doanh thu dịch vụ du lịch năm sau cao năm trƣớc xếp thứ18/63 tỉnh nƣớc thu hút khách quốc tế; tốc độ tăng trƣởng doanh thu du lịch bình quân giai đoạn năm 2011-2015 đạt gần 30%/năm.Năm 2015 đƣợc đánh giá năm thành công ngành du lịch Bình Định, đƣa Quy Nhơn-Bình Định trở thành thƣơng hiệu đồ du lịch Việt Nam khu vực Lƣợng khách du lịch đến Bình Định tham quan, nghỉ ngơi đạt 2,602 triệu lƣợt khách, tăng 25% so với năm 2014 (trong khách du lịch quốc tế đạt 205.950 lƣợt, tăng 20%) Tổng doanh thu du lịch đạt 1.037 tỉ đồng, tăng 31% so với năm 2014.Đặc biệt, tỉnh tập trung đẩy mạnh, thúc đẩy phát triển du lịch biển đảo với 15 dự án mời gọi đầu tƣ thu hút nhiều nhà đầu tƣ có kinh nghiệm lực tài việc đầu tƣ khu tâm linh, khu khoa học, khu nghỉ Đơn vị tư vấn: Dự Án Việt Dự án Khu du lịch sinh thái Tân Mỹ Hiệp dƣỡng, vui chơi, giải trí cao cấp mang tầm quốc tế Bên cạnh đó, với tiềm lợi mình, Bình Định không hấp dẫn nhà đầu tƣ vị trí chiến lƣợc hạ tầng đồng bộ; tài nguyên tiềm phong phú; kinh tế phát triển động, an ninh trị ổn định; hoạch định mang tính đột phá mời gọi nhiệt thành; sách thông thoáng cởi mở… mà thủ tục đầu tƣ nhanh gọn Từ thực tế trên, để góp phần thực chiến lƣợc phát triển coi du lịch mạnh tỉnh, công ty TNHH Đầu tƣ Du lịchNguyệt Sơn tiến hành nghiên cứu xây dựng dự án “ Khu du lịch sinh thái Tân Mỹ Hiệp” Phù Mỹ, tỉnh Bình Định nhằm phát huy tiềm mạnh địa phƣơng, đẩy nhanh tốc độ phát triển kinh tế - xã hội IV Các pháp lý Luật Xây dựng số 50/2014/QH13 ngày 18/06/2014 Quốc hội; Luật Bảo vệ môi trƣờng số 55/2014/QH13 ngày 23/6/2014 Quốc hội; Nghị định số 32/2015/NĐ-CP ngày 25/3/2015 Chính phủ quản lý chi phí đầu tƣ xây dựng; Nghị định số 46/2015/NĐ-CP ngày 12/5/2015 Chính phủ quản lý chất lƣợng bảo trì công trình xây dựng; Nghị định số 59/2015/NĐ-CP ngày 18/6/2015 Chính phủ quản lý dự án đầu tƣ xây dựng; Quyết định số 957/QĐ-BXD ngày 29/9/2009 Bộ Xây dựng việc công bố định mức chi phí quản lý dự án tƣ vấn đầu tƣ xây dựng công trình; Nghị định số 19/2015/NĐ-CP ngày 14/2/2015 Chính phủ V/v Quy định chi tiết thi hành số điều Luật Bảo vệ môi trƣờng; Căn Quyết định số 2473/QĐ-TTg ngày 30 tháng 12 năm 2011 Thủ tƣớng Chính phủ phê duyệt Chiến lƣợc phát triển du lịch Việt Nam đến năm 2020, tầm nhìn đến năm 2030; Quyết định số 470/QĐ-TTg ngày 30/3/2011 Thủ Tƣớng Chính phủ V/v Phê duyệt Quy hoạch tổng thể phát triển kinh tế - xã hội tỉnh Bình Định đến năm 2020; Đơn vị tư vấn: Dự Án Việt Dự án Khu du lịch sinh thái Tân Mỹ Hiệp V Mục tiêu dự án V.1 Mục tiêu chung + Khai thác tiềm năng, mạnh du lịch địa phƣơng mối tƣơng quan với vùng, nƣớc quốc tế để phát huy vị trí, vai trò tài nguyên du lịch nƣớc trƣờng quốc tế Qua đó, xác định mô hình đặc trƣng, có tính hấp dẫn cao để góp phần thúc đẩy du lịch Bình Định phát triển + Đẩy mạnh phát triển du lịch cộng đồng; du lịch trãi nghiệm Đồng thời tiến hành đầu tƣ xây dựng khu vui chơi mạo hiểm, khu nghỉ dƣỡng mà loại hình du lịch công đồng thiếu Từ đa dạng hóa loại hình du lịch tỉnh nhà + Phát triển du lịch Bình Định vừa truyền thống vừa phát huy giá trị văn hóa dân gian dân tộc góp phần đa dạng hóa sản phẩm du lịch xung quanh hệ thống tài nguyên du lịch biển + Vị trí dự án đƣợc xây dựng huyện Phù Mỹ,một huyện đồng ven biển tỉnh nên thuận lợi việc xây dựng dự án V.2 Mục tiêu cụ thể Dự án “Khu du lịch sinh thái Tân Mỹ Hiệp” nằm huyện Phù Mỹ, tỉnh Bình Định có tính khả thi cao vì: + Khách du lịch ghé thăm Bình Định năm 2015 khoảng 2,6 triệu lƣợt dự kiến đến năm 2020 khoảng triệu lƣợt khách Tiềm khu du lịch, khu vui chơi giải trí nhƣ du lịch sinh thái cao Nếu tính khoảng 10% lƣợng khách ghé lại khu nghỉ dƣỡng hàng ngày phải tiếp đón khoảng 600800 lƣợt khách/ ngày Dự án “Khu du lịch sinh thái Tân Mỹ Hiệp” huyện Phù Mỹ, tỉnh Bình Định đƣợc đầu tƣ phát triển hạng mục nhƣ:  Nhà hàng tiệc cƣới, ăn uống BBQ ( 15 vọng lâu, hƣớng hồ)  Khu tắm bùn  Khu vui chơi công viên nƣớc, hồ bơi  Khu nhà nghỉ homestay  Khu nhà văn phòng  Khu cắm trại trời  Khu vui chơi vƣờn trái Đơn vị tư vấn: Dự Án Việt Dự án Khu du lịch sinh thái Tân Mỹ Hiệp  Khu cà phê giải khát  Khu giao lƣu đờn ca tài tử (karaoke)  Khu mua sắm hàng lƣu niệm  Khách sạn  Khu chơi tennis, cầu lông + Góp phần giải công ăn việc làm, nâng cao thu nhập cho ngƣời dân vùng tạo địa điểm vui chơi, du lịch sinh thái lành mạnh cho ngƣời dân địa phƣơng nhƣ du khách Đơn vị tư vấn: Dự Án Việt Dự án Khu du lịch sinh thái Tân Mỹ Hiệp Chƣơng II ĐỊA ĐIỂM VÀ QUY MÔ THỰC HIỆN DỰ ÁN I Hiện trạng kinh tế - xã hội vùng thực dự án I.1 Điều kiện tự nhiên vùng thực dự án Vị trí địa lý: Phía Bắc Phù Mỹ giáp với huyện giáp huyện Hoài Nhơn Phía Nam Phù Mỹ giáp Phù Cát Phía Tây Phù Mỹ giáp với Hoài Ân Phía Đông Phù Mỹ giáp với Biển Đông Địa hình: Diện tích xây dựng dự án khoảng 15.000 m2 nằm bãi bồi thôn Đại Thuận, xã Mỹ Hiệp, huyện Phù Mỹ, tỉnh Bình Định, khu vực dãi cát ven biển Khu vực có nhiều thắng cảnh hoang sơ nhƣng đẹp phù hợp cho việc xây dựng dự án khu du lịch sinh thái Khí hậu, thủy văn: Phù Mỹ huyện ven biển tỉnh Bình Định nằm vùng khí hậu nhiệt đới ẩm, gió mùa Do phức tạp địa hình nên gió mùa vào đất liền thay đổi hƣớng cƣờng độ nhiều.Nhiệt độ không khí trung bình năm: khu vực miền núi biến đổi 20,1-26,1°C, cao 31,7°C thấp 16,5°C Tại vùng duyên hải, nhiệt độ không khí trung bình năm 27,0°C, cao 39,9°C thấp 15,8°C.Độ ẩm tuyệt đối trung bình tháng năm: khu vực miền núi 22,5-27,9% độ ẩm tƣơng đối 79-92%; vùng duyên hải độ ẩm tuyệt đối trung bình là27,9% độ ẩm tƣơng đối trung bình 79%.Chế độ mƣa: mùa mƣa tháng đến tháng 12 Riêng khu vực miền núi có thêm mùa mƣa phụ tháng 5-8 ảnh hƣởng mùa mƣa Tây Nguyên Mùa khô kéo dài tháng 1-8 Đối với huyện miền núi tổng lƣợng mƣa trung bình năm 2.000-2.400 mm Đốivới vùng duyên hải tổng lƣợng mƣa trung bình năm 1.751 mm Tổng lƣợng mƣa trung bình có xu giảm dần từ miền núi xuống duyên hải có xu giảm dần từ Tây Bắc xuống Đông Nam.Về bão: Bình Định nằm miền Trung Trung Việt Nam, miền thƣờng có bão đổ vào đất liền Hàng năm đoạn bờ biển từ Quảng Nam Đơn vị tư vấn: Dự Án Việt Dự án Khu du lịch sinh thái Tân Mỹ Hiệp ĐàNẵng đến Khánh Hòa trung bình có 1,04 bão đổ vào Tần suất xuất bão lớn tháng 9-11 Tài nguyên đất Diện tích đất tự nhiên tỉnh 6.025 km2 chia thành 11 nhóm đất với 30 loại đất khác quan trọng nhóm đất phù sa có khoảng 70 nghìn phân bố dọc theo lƣu vực sông Đây nhóm đất canh tác nông nghiệp tốt thích hợp với trồng lƣơng thực công nghiệp ngắn ngày Diện tích đất chƣa sử dụng lớn chiếm tới 34% tổng diện tích tự nhiên tỉnh Đây tiềm lớn cần đƣợc đầu tƣ khai thác Tài nguyên rừng: Bình Định có khoảng 196.000 đất lâm nghiệp 151.500 rừng tự nhiên 44.300 rừng trồng Rừng tập trung chủ yếu vùng xa đƣờng giao thông nên có ý nghĩa lớn phòng hộ bảo vệ môi trƣờng Xét theo mục đích kinh tế rừng sản xuất có 65 nghìn rừng phòng hộ có gần 128 nghìn Rừng Bình Định có 40 loài có giá trị dƣợc liệu phân bố hầu khắp huyện nhƣ: ngũ gia bì sa nhân thiên niên kiện bách thổ phục linh hoàng đằng thiên môn phong kỷ kim ngân Vùng trung du ven biển có dừa trám đặc biệt mai gừng có giá trị dƣợc liệu cao nhƣng chủ yếu phân bố vài vùng đất hẹp huyện Vĩnh Thạnh Cây sa nhân có giá trị xuất cao Tài nguyên khoáng sản Tài nguyên khoáng sản Bình Định đa dạng đáng ý đá granít có trữ lƣợng khoảng 500 triệu m3 với nhiều màu sắc đỏ đen vàng vật liệu xây dựng cao cấp đƣợc thị trƣờng nƣớc ƣa chuộng; sa khoáng titan tập trung mỏ Đề Gi (Phù Cát) trữ lƣợng khoảng triệu m3; cát trắng Hoài Nhơn trữ lƣợng khoảng 90.000 m3 Nhiều nguồn nƣớc khoáng đƣợc đánh giá có chất lƣợng cao đƣợc đƣa vào khai thác sản xuất nƣớc giải khát chữa bệnh Toàn tỉnh có nguồn nƣớc khoáng Hội Vân Chánh Thắng (Phù Cát) Bình Quang (Vĩnh Thạnh) Long Mỹ (Tuy Phƣớc) riêng nguồn nƣớc khoáng nóng Hội Vân đảm bảo tiêu chuẩn chữa bệnh xây dựng nhà máy điện địa nhiệt Ngoài có khoáng sản khác nhƣ cao lanh đất sét đặc biệt quặng vàng Hoài Ân Vĩnh Thạnh Tây Sơn Hải đảo Đơn vị tư vấn: Dự Án Việt 10 Dự án Khu du lịch sinh thái Tân Mỹ Hiệp _ Nhiệt độ : Khu vực nam có đặc điểm khí hậu nhiệt đới gió mùa, năm có mùa mƣa nắng rõ rệt _ Địa hình : Địa hình phẳng, có vị trí thuận lợi giao thông II Tác động dự án tới môi trƣờng Việc thực thi dự án ảnh hƣởng định đến môi truờng xung quanh khu vực lân cận, tác động trực tiếp đến trình sinh hoạt hộ dân sinh sống xung quanh Chúng ta dự báo đƣợc nguồn tác động đến môi trƣờng có khả xảy giai đoạn khác nhau: - Giai đoạn thi công xây dựng - Giai đoạn vận hành - Giai đoạn ngƣng hoạt động II.1 Nguồn gây ô nhiễm Chất thải rắn _ Rác thải trình thi công xây dựng: loại bao bì đựng nguyên vật liệu nhƣ giấy lƣợng nhỏ loại bao nilon,đất đá hoạt động đào đất xây dựng công trình phụ trợ khác _ Sự rơi vãi vật liệu nhƣ đá, cát, trình vận chuyển thiết bị chuyên dụng đến nơi xây dựng _ Vật liệu dƣ thừa phế liệu thải _ Chất thải sinh hoạt lực lƣợng nhân công lao động tham gia thi công Chất thải khí: Chất thải khí nguồn gây ô nhiễm cho bầu khí quyển, khí thải phát từ hoạt động trình thi công từ giai đoạn chuẩn bị nguyên vật liệu tháo dỡ hạng mục công trình giai đoạn ngừng hoạt động Chủ yếu khí thải phát sinh hoạt động động máy móc thi công giới, phƣơng tiện vận chuyển vật tƣ dụng cụ, thiết bị phục vụ cho thi công Chất thải lỏng: Chất thải lỏng có ảnh hƣởng trực tiếp đến vệ sinh môi trƣờng khu vực xây dựng khu biệt thự gây ảnh hƣởng đến môi trƣờng lân cận Chất thải lỏng dự án gồm có nƣớc thải từ trình xây dựng, nƣớc thải sinh hoạt công nhân nƣớc mƣa _ Dự án sử dụng nƣớc trình phối trộn nguyên vật liệu lƣợng nhỏ dùng cho việc tƣới tƣờng, tƣới đất để giữ ẩm hạn chế bụi phát Đơn vị tư vấn: Dự Án Việt 31 Dự án Khu du lịch sinh thái Tân Mỹ Hiệp tán vào môi trƣờng xung quanh Lƣợng nƣớc thải từ trình xây dựng gồm loại chất trơ nhƣ đất cát, không mang hàm lƣợng hữu cơ, chất ô nhiễm thấm vào lòng đất _ Nƣớc thải sinh hoạt của công nhân giai đoạn thi công ít, chủ yếu nƣớc tắm rửa đơn phần nhỏ hoạt động vệ sinh khác trình xây dựng hầu hết tất công nhân xây dựng không lại, có hai ngƣời lại bảo quản vật tƣ _ Nƣớc mƣa chảy tràn trôi chất ô nhiễm bề mặt từ khu vực xây dựng xuống kênh rạch cận kề Tuy nhiên, dự án có hệ thống thoát nƣớc ngầm thu nƣớc kiểm soát đƣợc nguồn thải xử lý nƣớc bị ô nhiễm trƣớc thải Tiếng ồn _ Gây ảnh hƣởng trực tiếp lên hệ thần kinh làm giảm khả tập trung giảm suất lao động Tiếng ồn sinh theo đƣờng sau nhƣng phải đƣợc kiểm soát trì khoảng 80 – 85dBA theo tiêu chuẩn quy định, tiếng ồn phát sinh từ nguồn _ Động cơ, máy móc thi công, thiết bị phục vụ xây dựng, lắp đặt _ Trong trình lao động nhƣ gò, hàncác chi tiết kim loại, khung kèo sắt … trình đóng, tháo côppha, giàn giáo, vận chuyển vật liệu… _ Từ động máy nén khí, bơm, máy phát điện … Bụi khói _ Khi hàm lƣợng bụi khói vƣợt ngƣỡng cho phép gây bệnh đƣờng hô hấp làm giảm khả lao động công nhân Bụi khói đƣợc sinh từ lý sau: _ Từ hoạt động chuyên chở vật liệu, tập kết đổ vật liệu đến nơi xây dựng _ Từ đống tập kết vật liệu _ Từ hoạt động đào bới san lấp _ Từ trình thi công: trình phối trộn nguyên vật liệu, trình đóng tháo côppha… II.2 Mức độ ảnh hƣởng tới môi trƣờng Ảnh hƣởng đến chất lƣợng không khí: Đơn vị tư vấn: Dự Án Việt 32 Dự án Khu du lịch sinh thái Tân Mỹ Hiệp Chất lƣợng không khí khu vực xây dựng chịu nhiều biến đổi hoạt động thực thi Dự án Tuy nhiên, hai giai đoạn thi công xây dựng tháo dỡ công trình ngƣng hoạt động, khói bụi khí thải tác nhân ô nhiễm đáng ý Khí thải sinh từ động máy móc chủ yếu khí NOx, CO, CO2, SO2 Lƣợng khí thải phát sinh hoạt động riêng rẽ loại máy móc đạt tiêu chuẩn kỹ thuật không đáng kể, điều kiện môi trƣờng làm việc thông thoáng trời mức độ ảnh hƣởng trực tiếp đến ngƣời không đáng kể nhiên hàm lƣợng cao tác nhân gây ô nhiễm cho môi trƣờng ngƣời nhƣ: khí SO2 hoà tan đƣợc nƣớc nên dễ phản ứng với quan hô hấp ngƣời động vật Ảnh hƣởng đến chất lƣợng nƣớc mặt: Hoạt động xây dựng công trình có nhiều khả gây ảnh hƣởng đến chất lƣợng nƣớc mặt Do phải tiếp nhận lƣợng nƣớc thải từ trình thi công có chứa chất nhiễm bẩn cao gồm hoá chất nhƣ vết dầu mỡ rơi vãi từ động máy móc trình thi công vận hành, nƣớc thải sinh hoặt công nhân lán trại gây tƣợng ô nhiễm, bồi lắng cho nguồn nƣớc mặt Ảnh hƣởng đến giao thông Hoạt động loại phƣơng tiện vận tải phục vụ công tác thi công xây dựng lắp đặt làm gia tăng mật độ lƣu thông tuyến đƣờng vào khu vực, mang theo bụi bẩn đất, cát từ công trƣờng vào gây ảnh hƣởng xấu đến chất lƣợng đƣờng xá, làm xuống cấp nhanh chóng tuyến đƣờng Ảnh hƣởng đến sức khỏe cộng đồng _ Không khí bị ô nhiễm ảnh hƣởng trực tiếp đến sức khoẻ lực lƣợng nhân công làm việc công trƣờng cho cộng đồng dân cƣ Gây bệnh quan hô hấp, dị ứng, viêm mắt _ Tiếng ồn phát sinh chủ yếu qúa trình thi công xây dựng tháo dỡ công trình ngừng hoạt động Ô nhiễm tiếng ồn tác động trực tiếp lên lực lƣợng lao động công trình cƣ dân sinh sống gần khu vực thực thi dự án Tiếng ồn gây căng thẳng, ức chế, làm giảm suất lao động, gây xáo trộn sống thƣờng ngày ngƣời dân Mặt khác độ ồn vƣợt giới hạn cho phép kéo dài ảnh hƣởng đến quan thính giác II.3 Giải pháp khắc phục ảnh hƣởng tiêu cực dự án tới môi trƣờng Đơn vị tư vấn: Dự Án Việt 33 Dự án Khu du lịch sinh thái Tân Mỹ Hiệp Giảm thiểu lƣợng chất thải _ Trong trình thực thi dự án chất thải phát sinh điều không tránh khỏi Tuy nhiên biện pháp kỹ thuật công nghệ phù hợp kết hợp với biện pháp quản lý chặt chẽ phận giảm thiểu đƣợc số lƣợng lớn chất thải phát sinh Các biện pháp để giảm thiểu chất thải phát sinh: _ Dự toán xác khối lƣợng nguyên vật liệu phục vụ cho thi công, giảm thiểu lƣợng dƣ thừa tồn đọng sau xây dựng công trình _ Lựa chọn địa điểm tập kết nguyên vật liệu phù hợp nằm cuối hƣớng gió đất cao để tránh tình trạng hƣ hỏng thất thoát chƣa sử dụng đến _ Đề xuất biện pháp giảm thiểu khói bụi nƣớc thải phát sinh trình thi công Thu gom xử lý chất thải:Việc thu gom xử lý chất thải trƣớc thải môi trƣờng điều bắt buộc khu vực xây dựng công trình Trong dự án việc thu gom xử lý chất thải phải đƣợc thực từ xây dựng đến bàn giao nhà trình tháo dỡ ngƣng hoạt động để tránh gây ảnh hƣởng đến hoạt động trạm môi trƣờng khu vực xung quanh Việc thu gom xử lý phải đƣợc phân loại theo loại chất thải sau: Chất thải rắn: Đây loại chất thải phát sinh nhiều qúa trình thi công bao gồm đất, đá, giấy, khăn vải, loại chất thải khó phân huỷ đòi hỏi phải đƣợc thu gom, phân loại để có phƣơng pháp xử lý thích hợp Những nguyên vật liệu dƣ thừa tái sử dụng đƣợc phải đƣợc phân loại để nơi quy định thuận tiện cho việc tái sử dụng bán phế liệu Những loại rác thải khó phân huỷ độc hại phải đƣợc thu gom đặt cách xa công trƣờng thi công, cho tác động đến ngƣời môi trƣờng nhỏ để vận chuyển đến nơi xử lý theo quy định Các phƣơng tiện vận chuyển đất đá san lấp bắt buộc dùng phủ che chắn, giảm đến mức tối đa rơi vãi đƣờng gây ảnh hƣởng cho ngƣời lƣu thông đảm bảo cảnh quan môi trƣờng đƣợc đẹp Chất thải khí: _ Sinh trực tiếp trình thi công từ máy móc thi công giới, phƣơng tiện vận chuyển cần phải có biện pháp để làm giảm lƣợng chất thải khí môi trƣờng, biện pháp dùng là: Đơn vị tư vấn: Dự Án Việt 34 Dự án Khu du lịch sinh thái Tân Mỹ Hiệp _ Đối với phƣơng tiện vận chuyển, máy móc thi công động khác cần thiết nên sử dụng loại nhiên liệu có khả cháy hoàn toàn, khí thải có hàm lƣợng chất gây ô nhiễm thấp Sử dụng máy móc động đạt tiêu chuẩn kiểm định đƣợc chứng nhận không gây hại môi trƣờng _ Thƣờng xuyên kiểm tra hạng mục công trình nhằm ngăn ngừa, khắc phục kịp thời cố xảy Chất thải lỏng Chất thải lỏng sinh trình xây dựng đƣợc thu gom vào hệ thống thoát nƣớc hữu đƣợc bố trí quanh khu vực khu biệt thự Nƣớc thải có chứa chất ô nhiễm đƣợc thu gom chuyển giao cho đơn vị có chức xử lý nƣớc không bị ô nhiễm theo hệ thống thoát nƣớc bề mặt thải trực tiếp Tiếng ồn: Trang bị đầy đủ thiết bị bảo vệ cho công nhân trình thi công, xếp công việc cách hợp lý khoa học để mức độ ảnh hƣởng đến công nhân làm việc khu vực xây dựng khu vực lân cận nhỏ Kiểm tra bảo dƣỡng định kỳ máy móc thiết bị Thông thƣờng chu kỳ bảo dƣỡng thiết bị 4-6 tháng/lần, thiết bị cũ tháng/lần Bố trí cách ly nguồn gây ồn với xung quanh nhằm làm giảm tác động lan truyền sóng âm Để biện pháp phân lập đạt hiệu cao cần cách lý bố trí thêm tƣờng ngăn phận.Trồng xanh để tạo bóng mát, hạn chế lan truyền ồn môi trƣờng.Hạn chế hoạt động vào ban đêm Bụi khói: Trong trình thi công xây dựng bụi khói nhân tố gây ảnh hƣởng nhiều đến công nhân lao động trực tiếp ảnh hƣởng đến sức khoẻ ngƣời công nhân gây bệnh đƣờng hô hấp, mắt làm giảm khả lao động Để khắc phục ô nhiễm cần thực biện pháp sau: _ Sử dụng nguyên vật liệu gây hại, thiết bị chuyên chở nguyên vật liệu phải đƣợc che chắn cẩn thẩn tránh rơi vãi _ Thƣởng xuyên rửa xe để tránh phát sinh bụi, đất cát khu đô thị di chuyển _ Sử dụng thiết bị bảo hộ cho công nhân làm việc tình trạng khói bụi ô nhiễm nhƣ mặt nạ phòng độc, kính bảo vệ mắt _ Tăng cƣờng trồng xanh khu vực đất trống quanh khu vực thi công dự án II.4.Kết luận: Đơn vị tư vấn: Dự Án Việt 35 Dự án Khu du lịch sinh thái Tân Mỹ Hiệp Dựa đánh giá tác động môi trƣờng phần thấy trình thực thi dự án gây tác động đến môi trƣờng quanh khu vực dự án khu vực lân cận mức độ thấp không tác động nhiều đến môi trƣờng, có tác động nhỏ khoảng thời gian ngắn tác động lâu dài Đơn vị tư vấn: Dự Án Việt 36 Dự án Khu du lịch sinh thái Tân Mỹ Hiệp Chƣơng VI TỔNG VỐN ĐẦU TƢ –NGUỒN VỐN THỰC HIỆNVÀ HIỆU QUẢ CỦA DỰ ÁN I Tổng vốn đầu tƣ dự án Bảng tổng mức đầu tƣ dự án STT Nội dung I Xây dựng ĐVT Số lƣợng Đơn giá Thành tiền(1.000 đồng) 16.481.400 - Nhà hàng tiệc cƣới, nhà hàng ăn uống BBQ Sảnh cƣới đờn ca tài tử (karaoke) Nhà hàng BBQ (15 vọng lâu, xung quanh hồ) Nhà bếp - Nhà vệ sinh chung Khu tắm bùn - Bồn tắm bùn Bồn 10 90.000 900.000 - Khu tắm nƣớc m² 50 4.000 200.000 Khu nhà nghỉ homestay m² 450 3.500 1.575.000 m² 100 3.000 300.000 - Khu nhà văn phòng Khu vực chung công trình phụ trợ Khu vui chơi trời m² 1.200 250 300.000 - Khu cà phê nghỉ ngơi m² 150 1.600 240.000 - m² 1.500 250 375.000 m² 70 3.200 224.000 Đƣờng giao thông chung Khu mua sắm hàng lƣu niệm đặc sản vùng Khu vui chơi, công viên nƣớc Vƣờn ăn trái, hồ xanh HT cấp điện toàn khu m² HT 300 0,91 2.200 200.000 300.000 660.000 182.400 300.000 HT thoát nƣớc tổng thể HT 200.000 200.000 10 HT cấp nƣớc tổng thể HT 150.000 150.000 11 Hàng rào bảo vệ md 550 1.600 880.000 12 Sân cầu lông, tennis Sân 500.000 - - Đơn vị tư vấn: Dự Án Việt 2.995.000 m² 450 3.500 1.575.000 m² 300 3.500 1.050.000 m² 80 3.500 280.000 m² 30 3.000 90.000 1.100.000 1.139.000 1.000.000 37 Dự án Khu du lịch sinh thái Tân Mỹ Hiệp Nội dung STT 13 Khách sạn II Thiết bị Vật tƣ, thiết bị trang trí nội thất khu nhà nghỉ dƣỡng, khách sạn Dụng cụ, đồ dùng cho khu ẩm thực Thiết bị cho khu vui chơi thiếu nhi Máy móc, trang thiết bị văn phòng Thiết bị cho hồ bơi Thiết bị cho nhà hàng tiệc cƣới, đờn ca tài tử, … Chi phí quản lý dự án Chi phí tƣ vấn đầu tƣ xây dựng Chi phí lập dự án đầu tƣ Chi phí thiết kế vẽ thi công Chi phí thẩm tra thiết kế BVTC Chi phí thẩm tra dự toán công trình Chi phí lập hồ sơ mời thầu, đánh giá hồ sơ dự thầu thi công xây dựng Chi phí lập hồ sơ mời thầu, đánh giá hồ sơ dự thầu mua sắm thiết bị Chi phí giám sát thi công xây dựng Chi phí giám sát thi công lắp đặt thiết bị Chi phí khác Thẩm tra phê duyệt, toán Thuê đất dự án Kiểm toán Tổng cộng III IV V ĐVT m² Số lƣợng 1.400 Đơn giá 5.000 Thành tiền(1.000 đồng) 7.000.000 1.980.000 Bộ 600.000 600.000 Bộ 300.000 300.000 Bộ 150.000 150.000 Bộ 80.000 80.000 Bộ 500.000 500.000 Bộ 350.000 350.000 Gxdtb/1,1*2,319%*1,1 428.120 1.272.248 Gxdtb/1,1*0,647%*1,1 Gxd/1,1*3,508%*1,1 Gxd/1,1*0,206%*1,1 119.445 578.167 33.952 Gxd/1,1*0,2%*1,1 32.963 Gxd/1,1*0,337%*1,1 55.542 Gtb/1,1*0,287%*1,1 5.683 Gxd/1,1*2,628%*1,1 433.131 Gtb/1,1*0,675%*1,1 13.365 Gxdtb/1,1*0,320% Gxdtb/1,1*0,5%*1,1 146.013 53.706 ………… 92.307 20.307.781 II Nguồn vốn thực dự án Bảng cấu nguồn vốn dự án Đơn vị tư vấn: Dự Án Việt 38 Dự án Khu du lịch sinh thái Tân Mỹ Hiệp Nguồn vốn Tự có - tự Vay tín huy động dụng STT Nội dung Thành tiền(1.000 đồng) I Xây dựng 16.481.400 7.832.400 8.649.000 2.995.000 - 2.995.000 - Nhà hàng tiệc cƣới, nhà hàng ăn uống BBQ Sảnh cƣới đờn ca tài tử (karaoke) Nhà hàng BBQ (15 vọng lâu, xung quanh hồ) Nhà bếp - Nhà vệ sinh chung Khu tắm bùn 1.100.000 - Bồn tắm bùn 900.000 900.000 - Khu tắm nƣớc 200.000 200.000 Khu nhà nghỉ homestay 1.575.000 1.575.000 300.000 300.000 - Khu nhà văn phòng Khu vực chung công trình phụ trợ Khu vui chơi trời - - 1.575.000 1.575.000 1.050.000 1.050.000 280.000 280.000 90.000 90.000 1.139.000 - - 1.100.000 1.139.000 300.000 300.000 Khu cà phê nghỉ ngơi 240.000 240.000 375.000 375.000 224.000 224.000 Đƣờng giao thông chung Khu mua sắm hàng lƣu niệm đặc sản vùng Khu vui chơi, công viên nƣớc Vƣờn ăn trái, hồ xanh HT cấp điện toàn khu 660.000 182.400 300.000 660.000 182.400 300.000 HT thoát nƣớc tổng thể 200.000 200.000 10 HT cấp nƣớc tổng thể 150.000 150.000 11 Hàng rào bảo vệ 880.000 12 Sân cầu lông, tennis 1.000.000 13 Khách sạn 7.000.000 7.000.000 II 1.980.000 580.000 1.400.000 600.000 - 600.000 Thiết bị Vật tƣ, thiết bị trang trí nội thất khu nhà nghỉ dƣỡng, khách sạn Dụng cụ, đồ dùng cho khu ẩm thực 300.000 - 300.000 Thiết bị cho khu vui chơi thiếu nhi 150.000 - 150.000 Máy móc, trang thiết bị văn phòng 80.000 80.000 - Đơn vị tư vấn: Dự Án Việt 880.000 39 Dự án Khu du lịch sinh thái Tân Mỹ Hiệp STT Nội dung Thiết bị cho hồ bơi Thiết bị cho nhà hàng tiệc cƣới, đờn ca tài tử, … Chi phí quản lý dự án Chi phí tƣ vấn đầu tƣ xây dựng Chi phí lập dự án đầu tƣ Chi phí thiết kế vẽ thi công Chi phí thẩm tra thiết kế BVTC Chi phí thẩm tra dự toán công trình Chi phí lập hồ sơ mời thầu, đánh giá hồ sơ dự thầu thi công xây dựng Chi phí lập hồ sơ mời thầu, đánh giá hồ sơ dự thầu mua sắm thiết bị Chi phí giám sát thi công xây dựng Chi phí giám sát thi công lắp đặt thiết bị Chi phí khác Thẩm tra phê duyệt, toán Thuê đất dự án Kiểm toán Tổng cộng Tỷ lệ (%) III IV V Đơn vị tư vấn: Dự Án Việt Thành tiền(1.000 đồng) 500.000 350.000 428.120 1.272.248 119.445 578.167 33.952 32.963 Nguồn vốn Tự có - tự Vay tín huy động dụng 500.000 428.120 1.272.248 119.445 578.167 33.952 32.963 55.542 55.542 5.683 5.683 433.131 433.131 13.365 13.365 350.000 - 146.013 146.013 53.706 53.706 ………… 92.307 92.307 20.307.781 10.258.781 10.049.000 100,00 50,52 49,48 40 Dự án Khu du lịch sinh thái Tân Mỹ Hiệp III Phân tích hiệu kinh tếvà phƣơng án trả nợ dự án Nguồn vốn dự kiến đầu tư dự án Tổng mức đầu tƣ dự án : 20.307.781 đồng Trong đó:  Vốn huy động (tự có) : 10.258.781đồng  Vốn vay :10.049.000đồng STT Cấu trúc vốn (1.000 đồng) 20.307.781 Vốn tự có 10.258.781 Vốn liên doanh 10.049.000 Tỷ trọng vốn vay 49,48 % Tỷ trọng vốn chủ sở hữu 50,50%  Dự kiến nguồn doanh thu dự án, chủ yếu thu từ nguồn nhƣ sau: - Từ khách hàng tiệc cƣới, khách nghỉ dƣỡng, nhà hàng, tắm bùn,…  Các nguồn thu khác thể rõ bảng tổng hợp doanh thu dự án Dự kiến đầu vào dự án Các chi phí đầu vào dự án Chi phí lƣơng nhân viên Chi phí BHYT,BHXH Chi phí quảng bá sản phẩm Chi phí ăn uống khu ẩm thực Khoản mục % Theo bảng tính 21% Lƣơng 3% Doanh thu 55% Doanh thu Chi phí thay nƣớc hồ bơi 0% Bảng tính Chi phí điện Chi phí bảo trì thiết bị Chi phí từ quản lý nhà hàng tiệc cƣới homestay khách sạn "" 2% Doanh thu Doanh thu 65% Doanh thu 10 Chi phí cho tắm bùn 60% Doanh thu 11 Chi phí từ sân tennis, cầu lông 40% Doanh thu 12 Chi phí từ cà phê nghỉ ngơi 65% Doanh thu 13 Văn phòng phẩm chi phí tiêu hao khác 2% Doanh thu Đơn vị tư vấn: Dự Án Việt 41 Dự án Khu du lịch sinh thái Tân Mỹ Hiệp Các chi phí đầu vào dự án 14 15 16 Chi phí từ đờn ca tài tử (karaoke) Chi phí từ mua sắm hàng lƣu niệm Chi phí lãi vay Chế độ thuế % Khoản mục 40% Doanh thu 65% Doanh thu 10% Theo kế hoạch trả nợ % Thuế TNDN 20% Phương án vay - Số tiền : 10.049.000đồng - Thời hạn : 10 năm (120 tháng) - Ân hạn : năm - Lãi suất, phí : Tạm tính lãi suất 10%/năm (tùy thời điểm theo lãi suất ngân hàng) - Tài sản bảo đảm tín dụng: chấp toàn tài sản hình thành từ vốn vay Lãi vay, hình thức trả nợ gốc Thời hạn trả nợ vay 10 năm Lãi suất vay cố định 10% /năm Chi phí sử dụng vốn chủ sở hữu (tạm tính) Chi phí sử dụng vốn bình quân WACC Hình thức trả nợ: 8% /năm 8.99% /năm (1: trả gốc đều; 2: trả gốc lãi đều; 3: theo lực dự án) Chi phí sử dụng vốn bình quân đƣợc tính sở tỷ trọng vốn vay 49,48%; tỷ trọng vốn chủ sở hữu 50,50%; lãi suất vay dài hạn 10%/năm; lãi suất tiền gửi trung bình tạm tính 8%/năm Các thông số tài dự án 3.1 Kế hoạch hoàn trả vốn vay Kết thúc năm phải tiến hành trả lãi vay trả nợ gốc thời gian trả nợ vòng 10 năm dự án, trung bình năm trả 200 triệu- tỷ đồng Theo Đơn vị tư vấn: Dự Án Việt 42 Dự án Khu du lịch sinh thái Tân Mỹ Hiệp phân tích khả trả nợ phụ lục tính toán cho thấy, khả trả đƣợc nợ cao, trung bình dự án có khả trả đƣợc nợ, trung bình khoảng 315% trả đƣợc nợ 3.2 Khả hoàn vốn thời gian hoàn vốn giản đơn Khả hoàn vốn giản đơn: Dự án sử dụng nguồn thu nhập sau thuế khấu hao dự án để hoàn trả vốn vay KN hoàn vốn = (LN sau thuế + khấu hao)/Vốn đầu tư Theo phân tích khả hoàn vốn giản đơn dự án (phần phụ lục) số hoàn vốn dự án 2,53 lần, chứng tỏ đồng vốn bỏ đƣợc đảm bảo 2,53 đồng thu nhập Dự án có đủ khả tạo vốn cao để thực việc hoàn vốn Thời gian hoàn vốn giản đơn (T): Theo (Bảng phụ lục tính toán) ta nhận thấy đến năm thứ thu hồi đƣợc vốn có dƣ, cần xác định số tháng năm thứ để xác định đƣợc thời gian hoàn vốn xác Số tháng = Số vốn đầu tư phải thu hồi/thu nhập bình quân năm có dư Nhƣ thời gian hoàn vốn dự án năm kể từ ngày hoạt động 3.3 Khả hoàn vốn thời gian hoàn vốn có chiết khấu t n PIp   CFt ( P / F , i%, t ) t 1 P Khả hoàn vốn thời điểm hoàn vốn đƣợc phân tích cụ thể bảng phụ lục tính toán dự án Nhƣ PIp = 1,87 cho ta thấy, đồng vốn bỏ đầu tƣ đƣợc đảm bảo 1,87 đồng thu nhập quy giá, chứng tỏ dự án có đủ khả tạo vốn để hoàn trả vốn Thời gian hoàn vốn có chiết khấu (Tp) (hệ số chiết khấu 8,99%) t Tp O   P   CFt ( P / F , i %, Tp ) t 1 Theo bảng phân tích cho thấy đến năm thứ 5đã hoàn đƣợc vốn có dƣ Do ta cần xác định số tháng cần thiết năm thứ Kết tính toán: Tp = 4năm 3tháng tính từ ngày hoạt động 3.4 Phân tích theo phương pháp giá (NPV) Đơn vị tư vấn: Dự Án Việt 43 Dự án Khu du lịch sinh thái Tân Mỹ Hiệp t n NPV   P   CFt ( P / F , i %, t ) t 1 Trong đó: + P: Giá trị đầu tƣ dự án thời điểm đầu năm sản xuất + CFt : Thu nhập dự án = lợi nhuận sau thuế + khấu hao Hệ số chiết khấu mong muốn 8,99%/năm Theo bảng phụ lục tính toán NPV= 14.482.314.000đồng Nhƣ vòng 10 năm thời kỳ phân tích dự án, thu nhập đạt đƣợc sau trừ giá trị đầu tƣ qui giá là: 14.482.314.000đồng> chứng tỏ dự án có hiệu cao 3.5 Phân tích theo tỷ suất hoàn vốn nội (IRR) Theo phân tích đƣợc thể bảng phân tích phụ lục tính toán cho thấy IRR = 14,485% >8,99% nhƣ số lý tƣởng, chứng tỏ dự án có khả sinh lời Đơn vị tư vấn: Dự Án Việt 44 Dự án Khu du lịch sinh thái Tân Mỹ Hiệp KẾT LUẬN I Kết luận Với kết phân tích nhƣ trên, cho thấy hiệu tƣơng đối cao dự án mang lại, đồng thời giải việc làm cho ngƣời dân vùng Cụ thể nhƣ sau: + Các tiêu tài dự án nhƣ: NPV >0; IRR > tỷ suất chiết khấu,… cho thấy dự án có hiệu mặt kinh tế + Hàng năm đóng góp vào ngân sách địa phƣơng trung bình khoảng tỷ đồng, thông qua nguồn thuế thu nhập từ hoạt động dự án + Hàng năm giải việc làm cho khoảng từ 50 – 100 lao động địa phƣơng Góp phần “phát huy tiềm năng, mạnh địa phƣơng; đẩy nhanh tốc độ phát triển du lịch địa phƣơng, xây dựng tạo bƣớc chuyển biến mạnh mẽ phát triển kinh tế - xã hội Thực có hiệu Đề án phát triển du lịch tỉnh Bình Định giai đoạn 2015 – 2020 II Đề xuất kiến nghị Với tính khả thi dự án, mong quan, ban ngành xem xét hỗ trợ để triển khai bƣớc theo tiến độ quy định Để dự án sớm vào hoạt động Đơn vị tư vấn: Dự Án Việt 45 ... với 15 dự án mời gọi đầu tƣ thu hút nhiều nhà đầu tƣ có kinh nghiệm lực tài việc đầu tƣ khu tâm linh, khu khoa học, khu nghỉ Đơn vị tư vấn: Dự Án Việt Dự án Khu du lịch sinh thái Tân Mỹ Hiệp dƣỡng,... khách Tiềm khu du lịch, Đơn vị tư vấn: Dự Án Việt 16 Dự án Khu du lịch sinh thái Tân Mỹ Hiệp khu vui chơi giải trí nhƣ du lịch sinh thái cao Nếu tính khoảng 10% lƣợng khách ghé lại khu nghỉ dƣỡng... bơi  Khu nhà nghỉ homestay  Khu nhà văn phòng  Khu cắm trại trời  Khu vui chơi vƣờn trái Đơn vị tư vấn: Dự Án Việt Dự án Khu du lịch sinh thái Tân Mỹ Hiệp  Khu cà phê giải khát  Khu giao