Tiểu luận phương pháp thị trường trong định giá doanh nghiệp

công thức xác định sự tác động của đòn bảy tài chính đến tỷ suất suất lợinhuận sau thuế trên vốn chủ sở hữu như sau: Tỷ lệ thay đổi về tỷ suất lợi nhuận sau thuế trên vốn chủ sở hữu = Độ

TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ TP.HCM

KHOA TÀI CHÍNH



ĐẦU TƯ VÀ TÀI TRỢ BẤT ĐỘNG SẢN

ĐÒN BẨY TÀI CHÍNH VÀ CÁC HÌNH THỨC TÀI TRỢ THAY THẾ

GVHD: TS Nguyễn Thị Uyên Uyên

Nhóm thực hiện

1 Lê Tuấn Anh

2 Nguyễn Linh Kim Huệ

3 Tạ Công Quỳnh Như

4 Nguyễn Kim Thơ

TP Hồ Chí Minh, ngày 10 tháng 8 năm 2017

MỤC LỤC

DANH MỤC THUẬT NGỮ 3

I TỔNG QUAN VỀ ĐÒN BẨY – ĐÒN BẨY TÀI CHÍNH 5

1 Khái niệm đòn bẩy, đòn bẩy tài chính 5

2 Tính hai mặt của đòn bẩy tài chính 5

II ĐÒN BẨY TÀI CHÍNH TRONG ĐẦU TƯ VÀ TÀI TRỢ BẤT ĐỘNG SẢN 7

1 Đòn bẩy tài chính trong đầu tư và tài trợ bất động sản nhà ở 7

1.1 Khái niệm bất động sản nhà ở 7

1.2 Đòn bầy tài chính trong đầu tư và tài trợ bất động sản nhà ở 8

2 Đòn bẩy tài chính trong đầu tư và tài trợ bất động sản tạo ra thu nhập 8

2.1 Khái niệm bất động sản tạo ra thu nhập 8

2.2 Lý do sử dụng đòn bẩy tài chính trong đầu tư và tài trợ bất động sản tạo ra thu nhập 8

2.3 Tác động của đòn bẩy tài chính đến tỷ suất sinh lợi của nhà đầu tư đối với bất động sản tạo ra thu nhập 9

2.4 Tính hai mặt của đòn bẩy tài chính trong đầu tư và tài trợ bất động sản 24

2.5 Phân biệt giữa đầu tư & tài trợ bất động sản nhà ở và bất động sản tạo ra thu nhập 27

III CÁC KHOẢN VAY THẾ CHẤP BẰNG BẤT ĐỘNG SẢN TẠO RA THU NHẬP 28

1 Các vấn đề liên quan đến hợp đồng vay 28

2 Các hình thức mới của vay thế chấp bất động sản 35

2.1 Các khoản vay hợp vốn (participation loans) 37

2.2 Bán và thuê lại đất (sale-leaseback of the land) 44

2.3 Khoản vay chỉ thanh toán lãi ( interest only loan) 48

2.4 Khoản vay dồn tích ( accrual loan) 49

2.5 Khoản vay thế chấp chuyển đổi (convertible mortgage) 51

2.6 Các hình thức tài trợ thay thế khác 53

2.7 So sánh các hình thức tài trợ thay thế đối với bất động sản tạo ra thu nhập 55

IV KẾT LUẬN 58

DANH MỤC THUẬT NGỮ

income property Bất động sản tạo ra thu nhập

Break – even interest rate Lãi suất hòa vốn

Yeild maintenance fee Phí duy trì lợi suất

Interest only loan Khoản vay chỉ thanh toán lãi hàng kỳBalloon payment / bullet loan Thanh toán một lần vào cuối kỳ

Negative amortization Khoản thanh toán nợ gốc âmConvertible mortgage Khoản vay thế chấp chuyển đổi

Chúng ta đã được giới thiệu một số vấn đề liên quan đến phân tích các hình thức tài trợ bấtđộng sản Một số khái niệm quan trọng như chi phí nợ vay (trước thuế và sau thuế) cũngnhư là chi phí nợ vay tăng lên khi sử dụng nợ cang nhiều Bên cạnh đó, chúng ta cũng đãthảo luận làm thế nào để đánh giá liệu một khoản vay sẽ được tái tài trợ khi lãi suất giảm.Trong chương 6, chúng ta chỉ tập trung các khái niệm này đối với bất động sản nhà ở

(residential property), tuy nhiên, các khái niệm này vẫn được áp dụng để phân tích các bất động sản tạo ra thu nhập (income property).

Trong các chương trước đã phân tích rủi ro và tỷ suất sinh lợi đối với bất động sản tạo rathu nhập Cụ thể là giới thiệu các hình thức tài trợ và ảnh hưởng khi sử dụng các hình thứctài trợ đó đến dòng tiền trước thuế và sau thuế của nhà đầu tư vốn cổ phần

Mục tiêu của chương này là thảo luận mở rộng về nợ đã được đề cập ở các chương trước

và có bổ sung thêm 3 vấn đề Thứ nhất, chúng ta xem xét mức độ tài trợ vốn ảnh hưởngnhư thế nào đến tỷ suất hoàn vốn nội bộ (IRR) trước thuế và sau thuế Thứ hai, chúng taxem xét các thủ tục bảo lãnh phát hành được sử dụng bởi người cho vay khi tài trợ vốnđược thực hiện bởi các nhà đầu tư Thứ ba, chúng ta xem xét các hình thức tài trợ vốn đốivới bất động sản tạo ra thu nhập Vì không thể thảo luận về tất cả các loại khoản vay được

sử dụng trong thực tế, chúng ta sẽ tập trung vào các phương án tài trợ vốn chính và đi sâuthảo luận về các khái niệm và kỹ thuật có thể áp dụng cho bất kỳ phương án tài trợ vốnnào mà chúng ta mong muốn

I TỔNG QUAN VỀ ĐÒN BẨY – ĐÒN BẨY TÀI CHÍNH

1 Khái niệm đòn bẩy, đòn bẩy tài chính

Đòn bẩy liên quan đến việc sử dụng các chi phí hoạt động cố định hay các chi phí tài

chính cố định của một doanh nghiệp Có hai loại đòn bẩy: Đòn bẩy kinh doanh và đòn bẩytài chính

Đòn bẩy kinh doanh: Dùng các chi phí hoạt động cố định làm điểm tựa Khi một doanh

nghiệp sử dụng các chi phí hoạt động cố định, một thay đổi trong doanh thu sẽ được phóngđại thành một thay đổi tương đối lớn hơn trong EBIT

Đòn bẩy tài chính: Dùng các chi phí tài chính cố định làm điểm tựa Khi một doanh

nghiệp sử dụng các chi phí tài chính cố định, một thay đổi trong EBIT sẽ được phóng đạithành một sự thay đổi tương đối lớn hơn trong thu nhập mỗi cổ phần (EPS)

2 Tính hai mặt của đòn bẩy tài chính

Đòn bẩy tài chính có khả năng làm tăng tỷ suất sinh lợi mong đợi của vốn cổ phần nhưngcũng ngay lúc đó làm cho nhà đầu tư nhận một mức rủi ro lớn hơn: Tỷ suất sinh lợi cao sẽtrở nên cao hơn nhưng nếu tỷ suất sinh lợi trên vốn cổ phần thấp thì tỷ suất sinh lợi trênvốn cổ phần thậm chí càng thấp hơn

Đòn bẩy tài chính vừa là một công cụ thúc đẩy lợi nhuận sau thuế trên một đồng vốn chủ

sở hữu, vừa là một công cụ kìm hãm sự gia tăng đó Sự thành công hay thất bại này tuỳthuộc vào sự khôn ngoan hay khờ dại khi lựa chọn cơ cấu tài chính

 Mặt tích cực

Nhà đầu tư thường sử dụng đòn bẩy tài chính khi họ tin (hay kỳ vọng) rằng tỷ suất sinh lợitrên tài sản cao hơn lãi suất vay nợ Và nếu thành công, lợi nhuận sẽ đem lại rất cao chonhà đầu tư Tất nhiên, đòn bẩy tài chính cao cũng đi kèm với rủi ro cao

Thực tế cho thấy, các tổ chức doanh nghiệp hoạt động trong mọi lĩnh vực đều sử dụng đònbẩy tài chính để "kích thích" năng lực hoạt động của họ mạnh hơn cái mà họ có Người ta

cũng cho rằng khi công cụ đòn bẩy tài chính phát triển, phần nào cũng chứng tỏ thị trường

đã phát triển

Đòn bẩy tài chính được các nhà quản lý sử dụng để gia tăng tỷ suất lợi nhuận sau thuế trênvốn chủ sở hữu công thức xác định sự tác động của đòn bảy tài chính đến tỷ suất suất lợinhuận sau thuế trên vốn chủ sở hữu như sau:

Tỷ lệ thay đổi về tỷ suất lợi nhuận

sau thuế trên vốn chủ sở hữu =

Độ lớn đòn bảytài chính x

Tỷ lệ thay đổi lợinhuận trước thuế

và lãi vayCông ty sử dụng đòn bẩy tài chính với hy vọng là sẽ gia tăng được lợi nhuận cho cổ đôngthường Nếu sử dụng phù hợp, công ty có thể dùng các nguồn vốn có chi phí cố định, bằngcách phát hành trái phiếu và cổ phiếu ưu đãi, để tạo ra lợi nhuận lớn hơn chi phí trả choviệc huy động vốn có lợi tức cố định Phần lợi nhuận còn lại sẽ thuộc về cổ đôngthường Đồng thời, vay nợ sẽ tận dụng được khoản khấu trừ thuế từ chi phí lãi vay, từ đókhuếch đại thu nhập cho nhà đầu tư

Việc áp dụng đòn bẩy tài chính thường đem lại hiệu quả cao và giúp nhà đầu tư đa dạng

hóa danh mục đầu tư Ở các nước phát triển, đòn bẩy tài chính được sử dụng rất nhiềutrong giao dịch thương mại

 Mặt tiêu cực

Sử dụng đòn bẩy tài chính đem lại rủi ro tài chính Đó là rủi ro biến động lợi nhuận trênvốn cổ phần kết hợp với rủi ro mất khả năng chi trả phát sinh do công ty sử dụng đòn bẩytài chính Khi công ty gia tăng tỷ trọng nguồn tài trợ có chi phí cố định trong cơ cấu nguồnvốn thì dòng tiền tệ cố định chi ra để trả lãi hoặc cổ tức cũng gia tăng

Chi phí tài chính cố định tăng => Xác suất mất khả năng chi trả dài hạn tăng => Gia tăngrủi ro

Biến động của EPS khi EBIT thay đổi => Gia tăng rủi ro

Nếu tổng tài sản không có khả năng sinh ra một tỉ lệ lợi nhuận đủ lớn để bù đắp các chi phítiền lãi vay phải trả thì tỷ suất lợi nhuận sau thuế trên vốn chủ sở hữu bị giảm sút Vìphần lợi nhuận do vốn chủ sở hữu làm ra phải dùng để bù đắp sự thiếu hụt của lãi vay phảitrả Do vậy, thu nhập của một đồng vốn chủ sở hữu sẽ còn lại rất ít so với tiền đáng lẽchúng được hưởng Khi lợi nhuận trước thuế và lãi vay không đủ lớn để trang trải lãi vaythì tỷ suất lợi nhuận sau thuế trên vốn chủ sở hữu bị giảm sút

SẢN

Bất động sản được chia làm 2 loại: Residential (nhà ở) và nonresidential (không thuộc vềnhà ở)

Bất động sản nhà ở ( residential property) bao gồm: single family houses (nhà ở riêng lẻ)

và multifamily properties (bao gồm nhiều căn hộ, cho nhiều người ở và thuộc cùng mộttòa nhà)

Nonresidential property: Được chia thành 6 loại nhỏ: Văn phòng, thị trường bán lẻ, nhàxưởng, khách sạn/nhà nghỉ, công trình văn hóa/thể thao, công trình sự nghiệp Trong nhiềutrường hợp, có sự kết hợp giữa loại hình văn phòng và không gian dành cho thị trường bán

lẻ trên cùng 1 tòa nhà Ngoài ra, có sự kết hợp phức hợp giữa Residential (nhà ở) vànonresidential (không thuộc về nhà ở) Ví dụ: Trong 1 tòa nhà gồm 21 tầng (chưa bao gồmtầng hầm) được quy hoạch: 1 tầng hầm giữ xe, 3 tầng trung tâm thương mại, 5 tầng vănphòng, 13 tầng còn lại là chung cư

1 Đòn bẩy tài chính trong đầu tư và tài trợ bất động sản nhà ở 2.1 Khái niệm bất động sản nhà ở

Bất động sản nhà ở là bất động sản cung cấp chỗ ở cho cá nhân hoặc gia đình Mặc dùkhách sạn và nhà nghỉ cũng có thể được coi là cung cấp nhà ở cho người dân, nhưngchúng chỉ được coi là tạm thời hoặc tạm trú và do đó không được phân loại là bất động sảnnhà ở

2.2 Đòn bầy tài chính trong đầu tư và tài trợ bất động sản nhà ở

Đòn bẩy tài chính trong đầu tư và tài trợ bất động sản nhà ở là nguồn tài trợ thế chấp dàihạn cho bất động sản nhà ở chủ sở hữu và tài sản này được sử dụng làm tài sản thế chấp.Đây là khoản vay thế chấp nhà ở mà thường thực hiện giữa các ngân hàng và người mua

cá nhân Quá trình vay bao gồm việc đánh giá các yêu cầu vay vốn của người vay trongnhững điều lợi nhuận và rủi ro tiềm năng (bảo lãnh khoản vay), xem xét các đặc điểm củabên đi vay và đặc điểm tài sản và làm thế nào các điều khoản cho vay được xác lập

Người chủ của bất động sản nhà ở thường tài trợ tài sản của họ trong một thời gian dài.Phổ biến nhất thường là thế chấp 30 năm Mặc dù người mua nhà ở có nhiều lựa chọn cósẵn, nhưng họ vẫn lựa chọn thời gian vay dài vì tạo ra khoản thanh toán hàng tháng nhỏhơn Hơn nữa, các khoản cho vay thường được tính khấu hao trong suốt thời hạn củakhoản vay để khoản vay được hoàn trả đầy đủ vào cuối kỳ hạn

Các khoản tài trợ bất động sản nhà ở thường được phân bổ trong suốt thời hạn của khoảnvay để khoản vay được hoàn trả đầy đủ vào cuối kỳ hạn

3 Đòn bẩy tài chính trong đầu tư và tài trợ bất động sản tạo ra thu nhập

3.1 Khái niệm bất động sản tạo ra thu nhập

Bất động sản tạo ra thu nhập là bất động sản được mua hoặc đầu tư nhằm mục đích tạo rathu nhập thông qua việc thuê hoặc cho thuê hoặc các nhà đầu tư kỳ vọng về việc tăng giáthuê trong tương lai Tài sản tạo ra thu nhập có thể là bất động sản nhà ở hoặc bất động sảnthương mại (investopedia)

3.2 Lý do sử dụng đòn bẩy tài chính trong đầu tư và tài trợ bất động sản tạo ra thu nhập

Một lý do đơn giản có thể được giải thích là do nhà đầu tư không có đủ vốn cổ phần để

mua bất động sản Trên khía cạnh khác, nhà đầu tư có thể có đủ vốn cổ phần và dùng mộtphần vốn cổ phần này cùng với vốn vay để mua một bất động sản và dùng phần vốn tự có

còn thừa để mua các bất động sản khác Bởi vì nguồn vốn cổ phần được phân bổ cho nhiềubất động sản nên nhà đầu tư sẽ giảm thiểu được rủi ro phi hệ thống

Lý do thứ hai, vay nợ sẽ tận dụng được khoản khấu trừ thuế từ chi phí lãi vay, từ đó

khuếch đại thu nhập cho nhà đầu tư

Lý do thứ ba, sử dụng nợ giúp nhà đầu tư nhận ra lợi ích tiềm năng liên quan đến đòn bẩy

tài chính Đòn bẩy tài chính (financial leverage) được định nghĩa là những lợi ích mang

lại cho nhà đầu tư khi thực hiện vay nợ tại chi phí nợ vay thấp hơn tỷ suất sinh lợi kỳ vọngtrên tổng nguồn vốn đầu tư vào một bất động sản Nếu tỷ suất sinh lợi trên tổng nguồn vốnđầu tư vào một bất động sản lớn hơn chi phí nợ vay thì tỷ suất sinh lợi trên vốn cổ phầnđược khuếch đại

3.3 Tác động của đòn bẩy tài chính đến tỷ suất sinh lợi của nhà đầu tư đối với bất động sản tạo ra thu nhập

Như vậy, dưới góc độ của nhà đầu tư và tài trợ bất động sản thì khái niệm đòn bẩy tài chính được hiểu như thế nào? Đơn giản đó là: Việc sử dụng nợ để thu lợi nhuận trên tài

sản Để hiểu rõ hơn thì chúng ta tìm hiểu 1 ví dụ đơn giản như sau:

A sử dụng 400.000USD của mình để mua 1 ha đất với giá là 400.000USD A không sửdụng đòn bẩy tài chính

B sử dụng 400.000USD của mình và mượn thêm 800.000USD để mua 3ha đất với giá là1.200.000USD B sử dụng đòn bẩy tài chính B đang kiểm soát khu đất trị giá1.200.000USD chỉ với 400.000USD từ chính tiền của mình

Nếu giá trị bất động sản của A và B tăng lên 25% và họ bán đi A lời 100.000USD(400.000$x0,25=100.000$), từ vốn 400.000USD của mình (tương đương mức lợi nhuận25%) B lời 300.000USD (1.200.000x0,25=300.000$), từ vốn 400.000USD của mình(tương đương mức lợi nhuận 75%) Đó là khi Bsử dụng đòn bẩy hiệu quả

Trong trường hợp, bất động sản của A và B giảm 10% và họ bán đi Thì A chỉ mất40.000USD, nhưng B sẽ thiệt hại đến 120.000USD (tức 30% vốn đầu tư của mình)

Để kiểm tra cách thức mà đòn bẩy tài chính ảnh hưởng đến tỷ suất sinh lợi của nhà đầu tư,chúng ta xem xét đầu tư vào một bất động sản thương mại với các giả định như sau:

Giả định giá mua

Giả định khoản nợ vay

Giả định thu nhập

Trong đó:

Thu nhập thuần (NOI – Net operating income) là phần thu nhập được dự tính tạo ra từ bấtđộng sản trong 1 năm sau khi trừ đi chi phí hoạt động, chi phí vốn trong năm từ tổng thunhập thực

Thu nhập thực (EIG – Effective gross income): Là tổng thu nhập dự tính trong năm trừ đicác khoản thất thu do bỏ trống và thu nợ

EIG = PGI – (V +C) + MI, trong đó:

EIG: Thu nhập thực trong năm;

PGI: Thu nhập tiềm năng (là tổng thu nhập dự tính trong 1 năm với % công suất khai tháctạo ra từ bất động sản)

V : Thất thu do bỏ trống trong năm;

C: Thất thu do không thu được nợ trong năm;

1 Thuế suất 28 % chỉ được áp dụng trong ví dụ này Trên thực tế thì thuế suất có thể bị thay đổi.

2 Trong chương 11 đã đề cập đến Kế toán thuế năm 1993, cho phép bất động sản nhà ở được khấu hao được kéo dài trên 27,5 năm và các bất động sản không phải nhà ở được khấu hao trên 39 năm Trong ví dụ này sử dụng thời gian khấu hao là 31,5 năm.

MI: Các thu nhập khác trong năm.

Sử dụng các giả định ở trên, chúng ta xác định được được dòng tiền dự báo được thể hiệntrong bảng 12.1

Bảng 12.2 thể hiện dòng tiền và IRR đối với dòng tiền trước thuế và sau thuế Từ bảng12.2, có thể thấy IRR trước thuế (BTIRR) là 20% trong khi IRR sau thuế (ATIRR) là15,4% trong trường hợp có sử dụng 80% nợ vay Bây giờ, chúng ta sẽ xem xét, tỷ lệBTIRR và ATIRR thay đổi như thế nào khi tỷ lệ nợ vay thay đổi Bảng 12.3 và 12.4 thểhiện dòng tiền và BTIRR và ATIRR cho ví dụ ở trên trong trường hợp không sử dụng nợvay để tài trợ mua bất động sản thương mại (tức là tỷ lệ nợ vay = 0%)

Từ bảng 12.4, chúng ta nhận thấy BTIRR và ATIRR đều giảm Như vậy, giá trị củaBTIRR và ATIRR lớn hơn khi tỷ lệ vay nợ lớn hơn Khi điều này xảy ra, chúng ta nói rằng

đầu tư đem lại đòn bẩy tài chính dương (positive, favorable) bây giờ chúng ta kiểm tra các

điều kiện dẫn đến đòn bẩy tài chính dương cẩn thận hơn Để làm như vậy, đầu tiên chúng

ta nhìn vào các điều kiện cho đòn bẩy tài chính dương trên cơ sở trước thuế (ảnh hưởngcủa đòn bẩy đến BTIRR) Sau đó, chúng ta xem xét các mối quan hệ trên cơ sở sau thuế(ảnh hưởng của đòn bẩy đến ATIRR)

 Trường hợp đòn bẩy trước thuế dương

Trong trường hợp nhà đầu tư không sử dụng nợ để mua bất động sản thương mại như ví

dụ trên thì BTIRR là 12%, chúng ta gọi là BTIRR không đòn bẩy của vốn chủ sở hữu,BTIRR không đòn bẩy của vốn chủ sở hữu bằng với BTIRR trên tổng vốn đầu tư vào bấtđộng sản Trong trường hợp khi sử dụng tỷ lệ nợ vay là 80% thì BTIRR tăng 20% Nhưvậy, tại sao BTIRR tăng 20% trong trường hợp sử dụng nợ vay 80% để đầu tư bất độngsản thương mại? Lý do là bởi vì BTIRR không đòn bẩy lớn hơn chi chí nợ vay3 Chi phí

nợ vay là 10% nhỏ hơn so với BTIRR không đòn bẩy (12%) Sự khác biệt giữa 10% và12% có nghĩa là tồn tại đòn bẩy tài chính dương và làm khuếch đại BTIRR trên vốn cổphần

3 Chính xác hơn, IRR mà không sử dụng đòn bẩy thì có chi phí hiệu quả lớn hơn khoản vay Nhớ lại chi phí hiệu quả của khoản vay phản ánh về điểm, khoản thanh toán trước, và các yếu tố khác ảnh hưởng đến người đi vay.

Mối quan hệ này được cụ thể hóa trong công thức ước tính tỷ suất sinh lợi trên vốn chủ sởhữu, với tỷ suất sinh lợi trên bất động sản và lãi suất thế chấp cho trước:4

BTIRRE = BTIRRP + (BTIRRP - BTIRRD) (D/E)

Trong đó:

BTIRRE = BTIRRP + (BTIRRP - BTIRRD) (D/E);

BTIRRE = IRR trước thuế trên vốn cổ phần đã đầu tư;

BTIRRP = IRR trước thuế trên tổng vốn đầu tư vào bất động sản (nợ và vốn cổ phần);BTIRRD = IRR trước thuế trên nợ (chi phí thực tế của nợ được xem xét theo các quanđiểm);

Bảng 12.1: Ước tính dòng tiền của BĐS thương mại trong trường hợp vay nợ 80%

Ước tính dòng tiền từ cho thuê BĐS thương mại

Năm

A Dòng tiền trước thuế

Thu nhập thuần (NOI) 12.000 12.000 12.000 12.000 12.000

4

Dòng tiền trước thuế 4.000 4.000 4.000 4.000 4.000

B Lãi/lỗ chịu thuế

Thu nhập thuần (NOI) 12.000 12.000 12.000 12.000 12.000

C Dòng tiền sau thuế

Dòng tiền trước thuế (BTCF) 4.000 4.000 4.000 4.000 4.000

Dòng tiền sau thuế (ATCF) 3.636 3.636 3.636 3.636 3.636

Ước tính dòng tiền từ việc bán lại BĐS thương mại trong năm thứ 5

Thuế từ bán BĐS thương mại

Khấu hao tích lũy

Các khoản điều chỉnh cơ sở 86.508

Bảng 12.2: Kết quả dòng tiền và IRR trong trường hợp vay nợ 80%

Bảng 12.3 : Ước tính dòng tiền của BĐS thương mại trong trường hợp không vay nợ

Ước tính dòng tiền từ cho thuê BĐS thương mại

Năm

A Dòng tiền trước thuế

Thu nhập thuần (NOI) 12.000 12.000 12.000 12.000 12.000

Dòng tiền trước thuế 12.000 12.000 12.000 12.000 12.000

B Lãi/lỗ chịu thuế

Thu nhập thuần (NOI) 12.000 12.000 12.000 12.000 12.000

C Dòng tiền sau thuế

Dòng tiền trước thuế (BTCF) 12.000 12.000 12.000 12.000 12.000

Dòng tiền sau thuế (ATCF) 9.396 9.396 9.396 9.396 9.396

Ước tính dòng tiền từ việc bán lại BĐS thương mại trong năm thứ 5

Thuế từ bán BĐS thương

Khi đòn bẩy tài chính dương, khi thực hiện vay nợ sẽ cho tỷ suất sinh lợi trên vốn cổ phầnlớn hơn so với trường hợp không vay nợ Từ kết luận này, nhiều nhà đầu tư rằng họ nên vay

nợ càng nhiều càng tốt (Phần sau chúng ta sẽ thấy rằng kết luận này không hẳn là hợp lýkhi xem xét đồng thời cả tỷ suất sinh lợi trên vốn cổ phần và rủi ro họ sẽ phải chịu khi càngvay nhiều nợ.) Các đồ thị trong hình 12-5 minh họa ảnh hưởng của tỷ số nợ khác nhau lênIRR trong các ví dụ của chúng ta

Bảng 12.4: Kết quả dòng tiền và IRR trong trường hợp không vay nợ

Năm

Dòng tiền trước thuế (100.000) 12.000 12.000 12.000 12.000 112.000

Dòng tiền sau thuế (100.000) 9.396 9.396 9.396 9.396 105.618

BTIRR 12,00%

Bảng 12.5: IRR trước thuế và sau thuế

Trong khi các mối quan hệ trong biểu đồ 12.5 đều thể hiện cùng chiều thì tỷ lệ vay nợ được

sử dụng có thể bị hạn chế Vậy giới hạn đó là gì? Đầu tiên, đối với số nợ khác nhau, DCR(hệ số khả năng trả nợ) có thể vượt quá giới hạn của người cho vay, như đã thảo luận trongchương 11 Bởi vì Thu nhập thuần (NOI) không thay đổi khi tỷ lệ nợ vay thay đổi Thứ hai,khi tỷ lệ nợ vay cao hơn và hệ số khả năng trả nợ (DCR) thấp thì rủi ro đối với người chovay tăng lên Kết quả là, khi tỷ lệ nợ vay tăng lên thì chi phí lãi vay cũng tăng lên để bù đắprủi ro của người cho vay Thật vậy, tại một số điểm BTIRRP có thể không còn vượt quáBTIRRD (đòn bẩy sẽ không còn là số dương) Thứ ba, việc vay nợ càng nhiều làm gia tăngrủi ro cho nhà đầu tư vốn cổ phần Chúng ta sẽ tìm hiểu tác động của đòn bẩy tài chính đếnrủi ro kỹ hơn ở phần sau của chương này Tuy nhiên, chúng ta có thể đưa ra kết luận ngày

từ bây giờ, đòn bẩy tài chính có thể khuếch đại lãi hoặc lỗ Cụ thể, nếu ATIRRD > BTIRRP(khoản vay nợ có đòn bẩy tài chính âm) thì việc sử dụng nợ sẽ khuếch đại khoản lỗ trên vốn

cổ phần đã đầu tư vào bất động sản thương mại Chúng ta đã thấy trước rằng BTIRRP vượtquá BTIRRD để đòn bẩy tài chính dương Giả sử chi phí nợ vay là 14% thay vì 10% Điềunày dẫn đến đòn tài chính bẩy âm vì bây giờ BTIRRE không có đòn bẩy tài chính (12%) íthơn chi phí nợ vay là 14% Hình 12-6 minh họa các tỷ số nợ vay khác nhau sẽ có ảnh hưởng

đến IRR trước và sau thuế Lưu ý rằng khi BTIRRP là nhỏ hơn BTIRRD, thì BTIRRE cũngnhỏ hơn BTIRRD và thậm chí mức giảm lớn hơn khi lượng vay nợ tăng lên (tỷ lệ nợ trênvốn chủ sở hữu D/E) Phần tiếp theo sẽ phát triển mối quan hệ này chính thức hơn.

Bảng 12-6: IRR trước thuế và sau thuế

 Trường hợp đòn bẩy trước thuế âm

Nhìn vào IRR sau thuế (ATIRR) trong Bảng 12-2 và 12-4, chúng ta thấy rằng ATIRRP(trên tổng vốn đầu tư) là 8,76% và 15,4% Vì vậy, các nhà đầu tư có lợi, hoặc đòn bẩy sauthuế dương Đó là, IRR sau thuế kỳ vọng sẽ cao hơn nếu chúng ta có thể vay tiền với lãisuất là 10% theo giả định trong ví dụ Làm thế nào để đòn bẩy là thuận lợi nếu ATIRRtrong trường hợp không có đòn bẩy – không vay nợ (8,76%) ít hơn chi phí nợ vay (10%)?

Lý do là lợi ích được khấu trừ thuế; do đó, chúng ta phải xem xét các chi phí sau thuế của

nợ Chi phí sau thuế của nợ bằng với chi phí trước thuế nhân với (1 - t), trong đó t là thuếsuất Như vậy, chi phí sau thuế của nợ được tính như sau:

0,10*(1 – 0,28) = 7,2%

Trong phần trước, chúng ta đã tìm hiểu công thức để ước tính tỷ suất sinh lợi trên vốn chủ

sở hữu, với tỷ suất sinh lợi trên bất động sản và lãi suất thế chấp cho trước Công thức đó

có thể được điều chỉnh khi xem xét vấn đề về thuế được thể hiện như sau:

ATIRRE = ATIRRP + (ATIRRP - ATIRRD)(D/E)

ATIRRE = IRR sau thuế trên vốn cổ phần đã đầu tư;

ATIRRP = IRR sau thuế trên tổng đầu tư trong bất động sản (nợ và vốn cổ phần);

ATIRRD = IRR sau thuế trên nợ (chi phí thực tế của nợ được xem xét theo các quan điểm);D/E = Tỷ lệ nợ trên vốn cổ phần

Sử dụng công thức trên, ta có:

ATIRRE = 8,76% + (8,76% - 7,2%) (80% : 20%) = 15,00%

Do đó, ATIRRE xấp xỉ là 15% so với ATIRRP là 15,40%, như thể hiện trong bảng 12-2.Công thức trên chỉ là một xấp xỉ vì tỷ số nợ trên vốn chủ sở hữu tăng trong suốt thời giannắm giữ Mặc dù, ban đầu tỷ số nợ trên vốn chủ sở hữu (D/E) là 4,0 (80.000 USD : 20.000USD), nhưng khi bất động sản được bán đi, nợ vẫn là 80.000 USD, nhưng vốn cổ phần là16.222 USD (ATCFS là 96.222 USD trừ đi khoản nợ 80.000 USD), kết quả là tỷ số nợtrên vốn chủ sở hữu là 4,93 (80.000 USD/16.222 USD) Như vậy, D/E bình quân giai đoạnđang nắm giữ là lớn hơn D/E ban đầu chúng ta tính là 4 Tuy nhiên, bằng cách sử dụng D/

E ban đầu vẫn là một xấp xỉ tốt Và điểm then chốt của đòn bẩy vẫn là chi phí sau thuế của

nợ vay Đó là, đòn bẩy tài chính dương dựa trên cơ sở ATIRRP lớn hơn ATIRRD Ví dụ,trong ví dụ minh họa của chúng ta, nếu ATIRRP nhỏ hơn 7,2 %, đòn bẩy tài chính sẽ âm

Nó rất hữu ích để tóm tắt các tính toán IRR khác nhau mà chúng ta đã thực hiện cho các ví

dụ trên Bảng 12-7 cho thấy IRR trước và sau thuế có khi không có vay nợ Điều quantrọng là phải hiểu sự khác biệt giữa các tỷ suất sinh lợi này Khi sử dụng tỷ suất sinh lợiIRR, nó rõ ràng là rất quan trọng để xác định xem đó là IRR trước thuế hay sau thuế, và có

sử dụng vay nợ (tỷ suất sinh lợi sử dụng đòn bẩy) hoặc không sử dụng vay nợ (tỷ suất sinhlợi không đòn bẩy)

Bảng 12.7: Tổng hợp kết quả BTIRRE và ATIRRE trong trường hợp không vay nợ và cóvay nợ

BTIRRE ATIRRE

 Lãi suất thả nổi (floating) đối với khoản vay nợ và Swap

Ví dụ của chúng ta tại bảng 12-7, giả định rằng các khoản vay thế chấp được thực hiện tạimột mức lãi suất cố định Như đã biết ở trong Chương 5, có rất nhiều giao dịch được tàitrợ bằng các khoản vay với lãi suất thả nổi Các khoản vay này thường được sử dụng khithực hiện tài trợ cho các bất động sản thương mại Tuy nhiên, người đi vay không muốnvay với lãi suất thả nổi thì hoán đổi lãi suất (swap) có thể được sử dụng Swap lãi suấtthường là kiểu hoán đổi giữa (lãi suất) “cố định - biến đổi”, nhưng cũng có khi là “biếnđộng - biến động” Về mặt lý thuyết thì loại thứ ba “cố định - cố định” cũng có thể thựchiện được, nhưng do toàn bộ dòng lãi suất có thể xác định được ngay thời điểm kí hợpđồng swap nên chẳng có lý do gì mà hai bên lại tiến hành hoán đổi cho nhau nếu cáckhoản đầu tư có chung đơn vị tiền tệ Các ngân hàng sẵn sàng cho vay với lãi suất thả nổithường sẵn sàng thực hiện một giao dịch hoán đổi cho khách hàng vay có thu phí Thịtrường cho các giao dịch hoán đổi lãi suất là rất lớn và liên quan đến nhiều người tham gia.Trong ví dụ này, người đi vay tìm cách hoán đổi lãi suất thả nổi thành lãi suất cố định vớimột người cho vay, người muốn lãi suất thả nổi hơn là lãi suất cố định Người đi vay cóthể vay 80.000 USD nhưng phải trả phí cộng thêm một khoản chênh lệch mà tại đó hai bênthỏa thuận và chấp nhận

Giao dịch này được gọi là “hoán đổi” bởi vì, trong bản chất, hai bên trao đổi các khoảnthanh toán thương mại cho nhau Bên đi vay có thế chấp với lãi suất cố định sẽ trả lãi suấtdưới dạng thả nổi, và bên cho vay sẽ trả lãi suất cố định Trong thực tế, chỉ có sự khác biệttrong lãi suất được trao đổi giữa các bên Giao dịch này thường được gọi là “Plain vanillaswap”, vì nó là loại thường gặp nhất trong giao dịch hoán đổi lãi suất Chúng ta cũng cầnchỉ ra rằng có một số khả năng mà mỗi bên tham gia hoán đổi có thể từ chối nghĩa vụ của

5 Để ý rằng IRR E = IRR P trong trường hợp không có nợ.

họ hoặc lâm vào phá sản Một trong hai hoặc cả hai bên có thể bảo đảm chống lại phá sảncủa các đối tác bằng cách mua một hoán đổi phá sản tín dụng (CDS), hoặc “bảo hiểm”.Ngoài giao dịch hoán đổi lãi suất, hoán đổi ngoại tệ cho phát triển bất động sản tại cácnước khác và các giao dịch khác phức tạp hơn có thể được thực hiện trên thị trường tronggiao dịch hoán đổi Cuối cùng, ngoài việc giao dịch hoán đổi, lựa chọn thay thế khác cóthể được sử dụng để bảo hiểm rủi ro cho vay lãi suất thả nổi, chẳng hạn như mua và bángiao sau lãi suất và/hoặc các hợp đồng quyền chọn Tuy nhiên, các chiến lược sau nàythường liên quan đến chính phủ Hoa Kỳ và các loại chứng khoán khác mà rủi ro khôngtương quan trực tiếp với rủi ro bất động sản thương mại Kết quả là, các giao dịch nàythường cung cấp các phòng ngừa ít hiệu quả hơn so với giao dịch hoán đổi.

 Đòn bẩy tài chính trung lập - tỷ suất sinh lợi hòa vốn (break – even interest rate)

Trong các cuộc thảo luận trước đây, chúng ta thấy có mối quan hệ giữa ATIRRP vàATIRRD để xem xét liệu đòn bẩy tài chính đang sử dụng là dương hay âm Điều này đôikhi là hữu ích khi xác định mức lãi suất tối đa có thể trả được cho các khoản nợ vay trước

khi đòn bẩy tài chính âm Lãi suất hòa vốn (break – even interest rate) đại diện cho các

mức lãi suất mà tại đó đòn bẩy tài chính là trung lập (không thuận lợi cũng như bất lợi).Bằng cách kiểm tra các phương trình đòn bẩy sau thuế trong phần trước, chúng ta thấy

rằng điểm của đòn bẩy trung lập có thể được thể hiện như sau:

ATIRRP = ATIRRD (1)Trong chương 6 ATIRRD có thể được ước tính như sau:

ATIRRD = BTIRRD x (1-t) (2)Thế (2) vào (1) ta có phương trình:

BTIRRD = ATIRRD/(1-t) = ATIRRP/(1-t)Đối với ví dụ trên, tỷ suất sinh lợi hòa vốn (BEIR) sẽ là:

8,76%/(1-0,28) = 12,17%

Điều này có nghĩa rằng bất kể bạn muốn vay nợ ở mức nào, chi phí lãi vay tối đa có thểchi trả cho các khoản nợ vay và không làm giảm tỷ suất sinh lợi trên vốn cổ phần là12,17% Để minh chứng cho khái niệm này, Bảng 12-8 cho thấy IRR sau thuế đối với chiphí vay nợ dao động từ 10% đến 16% cho ba tỷ số nợ vay khác nhau Lưu ý rằng đối vớichi phí lãi vay cao hơn tỷ suất sinh lợi hòa vốn là 12,17 %, thì IRR sau thuế của nhà đầu tưvốn cổ phần (ATIRRE) nhỏ hơn IRR sau thuế trên tổng vốn đầu tư (ATIRRP), ATIRRP là8,76% Ngược lại, với mức chi phí lãi vay thấp hơn tỷ suất sinh lợi hòa vốn, IRR sau thuếcho các nhà đầu tư vốn cổ phần lớn hơn IRR sau thuế trên tổng vốn đầu tư.

Đồ thị 12-9 thể hiện thông tin trong Bảng 12-8 và cho thấy tỷ suất sinh lợi hòa vốn Mộtlần nữa lưu ý rằng tỷ suất sinh lợi hòa vốn là 12,17% với bất kỳ tỷ lệ vạy nợ như thế nào(có nghĩa là dù tỷ lệ vay nợ là60%, 70%, hay 80% giá trị bất động sản thì tỷ suất sinh lợihòa vốn vẫn là 12,17%)

Nếu một nhà đầu tư vay vốn với chi phí lãi vay thực hiện bằng với với tỷ suất sinh lợi hòavốn, đòn bẩy tài chính sẽ là trung lập Tuy nhiên, tại tỷ suất sinh lợi hòa vốn ATIRRP bằngvới ATIRRD thì ATIRRE bằng ATIRRD Đó là, các nhà đầu tư kiếm được cùng một tỷ suấtsinh lợi sau thuế bằng với tỷ suất sinh lợi sau thuế của người cho vay trong cùng một dự

án Tuy nhiên, khi thực hiện vay nợ tại tỷ suất sinh lợi hòa vốn thì sẽ không tăng thêmphần bù rủi ro cho các nhà đầu tư vốn cổ phần Các nhà đầu tư vốn cổ phần thường đòi hỏimột phần bù rủi ro vì họ phải chịu rủi ro biến đổi trong kết quả hoạt động kinh doanh củabất động sản thương mại Chúng ta sẽ cho thấy tình huống này trong phần có tiêu đề “Rủi

ro và đòn bẩy”

Bảng 12.8: Ảnh hưởng của chi phí lãi vay đến ATIRRE

Bảng 12.9: So sánh ATIRR và chi phí nợ vay

 Đòn bẩy tài chính và chi phí nợ vay gia tăng khi vay thêm nợ

Trong phần trước của chương này, chúng ta thấy khi vay nợ tăng lên, người cho vay có thểtính chi phí nợ vay cao hơn đối với người đi vay để người cho vay cung cấp thêm nguồn

nợ vay bổ sung Nhớ lại rằng trong chương 6, chúng ta đã thảo luận các khái niệm về chi

phí gia tăng của nợ vay (incremental cost of debt), bao gồm việc xác định chi phí thực tế

của việc vay nợ tăng thêm (ví dụ, nhận được một khoản vay 90% thay vì một khoản vay80%)

Trong ví dụ đã đề cập ở phần trước, chúng ta sử dụng một khoản nợ vay là 80% với chiphí nợ vay là 10% Bởi vì tỷ lệ này ít hơn so với tỷ suất sinh lợi trên tổng vốn đầu tư

không đòn bẩy là 12%, chúng ta có đòn bẩy tài chính dương, kết quả có được ATIRRE là15,4%.

Bây giờ giả sử rằng các nhà đầu tư có thể có được một khoản vay nợ 85% thay vì khoảnvay nợ 80%, nhưng chi phí nợ vay là 10,25% so với 10% (ở mức vay nợ 80%) Như vậy,các nhà đầu tư có nên thực hiện bổ sung nguồn tài trợ hay không?

Đầu tiên, lưu ý rằng chi phí nợ vay là 10,25% vẫn còn nhỏ hơn 12% (BTIRRP) Như vậy,vẫn tồn tại đòn bẩy tài chính dương khi thực hiện vay thêm nợ Nhưng nguồn vốn bổ sungthu được từ các khoản cho vay 85% so với phần cho vay 80% có làm cho đòn bẩy thuậnlợi? Hay việc vay thêm nợ lên 85% làm cho nó ít thuận lợi hơn nó đã có với khoản vay80%?

Để có được một số cái nhìn sâu sắc về vấn đề này, chúng ta hãy tính toán chi phí nợ vaygia tăng khi thực hiện vay nợ 85% so với 80% Đây là một khoản vay chỉ thanh toán lãisuất, vì vậy việc tính toán các chi phí gia tăng là khá đơn giản Lãi suất cho vay đối vớikhoản nợ vay 85% là 0,1025 x 85.000 USD, hoặc 8,712.50 USD Lãi suất cho vay đối vớikhoản vay 80% là 0,10 x 80.000 USD, hoặc 8.000 USD Như vậy, chúng ta phải trả thêm712,50 USD để vay thêm 5.000 USD (0,05 x 100.000 USD) Bởi vì chỉ có chi phí lãi vay,chúng ta chỉ đơn giản là chia 712,50 USD cho 5.000 USD để có được chi phí nợ vay tănglên là 14,25% Như vậy, nguồn vốn bổ sung có chi phí 14,25% Nhưng chúng ta so sánhđiều này với điều gì?

Điều quan trọng là chúng ta đang so sánh khoản vay nợ 85% so với khoản vay nợ 80%.Như đã lưu ý ở trên, với khoản vay nợ 80%, chúng ta có ATIRRE là 15,4% ở ví dụ màchúng ta đã phân tích từ đầu chương này Như vậy, tỷ suất sinh lợi sẽ tăng thêm khi chúng

ta tăng vay nợ Để có đòn bẩy thuận lợi về khoản vay nợ tăng thêm này, chi phí nợ vay củakhoản nợ vay tăng thêm này có thể ít hơn 15,4% Khi tỷ suất sinh lợi trước khi vay tiềnthêm (15,4%) là lớn hơn chi phí gia tăng của các khoản nợ (14,25%), thì đòn bẩy tích cựcđối với vốn gia tăng Như vậy, tỷ suất sinh lợi có sử dụng đòn bẩy tăng thậm chí là tăngnhiều hơn nếu nguồn vốn tăng thêm là vốn vay Người đọc nên xác nhận rằng việc sửdụng một khoản vay 85% với lãi suất 10,25% sẽ cho kết quả BTIRRE là 21,92%, cao hơn

so với BTIRRE khi vay nợ 80% là 20% tại mức chi phí nợ vay là 10% (Một cách tốt để

làm điều này là sử dụng các bảng tính Excel được cung cấp kèm với cuốn sách này)

Như chúng ta sẽ thảo luận trong phần tiếp theo, các rủi ro cũng tăng lên khi chúng ta vay

thêm nợ Nhưng ít nhất chúng ta biết rằng đòn bẩy tài chính chúng ta nhận thêm được là

dương Nếu xảy ra trường hợp ngược lại, thì các nhà đầu tư tốt hơn hết là chỉ nên chấp

nhận khoản vay 80%, và việc vay nợ để nguồn vốn bổ sung sẽ làm giảm đòn bẩy Lý do là

nguồn vốn bổ sung vẫn còn góp phần làm cho đòn bẩy tài chính dương nhưng liệu tỷ suất

sinh lợi bổ sung có bù đắp đủ cho rủi ro tăng thêm khi vay thêm nợ hay không

3.4 Tính hai mặt của đòn bẩy tài chính trong đầu tư và tài trợ bất động sản

Khi sử dụng đòn bẩy tài chính thì phải cân nhăc và suy xét giữa việc lợi ích tấm chắn thuế

và rủi ro tăng thêm khi sử dụng đòn bẩy tài chính càng nhiều

Chúng ta đã biết đòn bẩy tài chính dương có thể làm gia tăng BTIRRE và ATIRRE Sự gia

tăng các khoản nợ vay có thể khuyếch đại sự tác động của đòn bẩy tài chính Chẳng có gì

lạ khi nhiều người kết luận rằng họ nên vay nợ càng nhiều càng tốt Mục đích của việc

thảo luận dưới đây là để nhấn mạnh có chi phí ngầm liên quan đến việc sử dụng đòn bẩy

tài chính Chi phí này dẫn đến rủi ro cao hơn Để minh hoạ, chúng ta xem xét cơ hội đầu tư

sau :

Tổng chi phí đầu tư của dự án (chi phí đất, chi phí cải tạo … ) sẽ là 1 triệu USD Ở ví dụ

ban đầu của chúng ta, nhà đầu tư không sử dụng nợ để tài trợ dự án Ba kịch bản có thể

xảy ra đối với dự án này như sau :

Pessimistic - NOI sẽ 100.000 USD vào năm đầu tiên và giảm 2%/năm vào giai đoạn 5

năm tiếp theo Cuối năm thứ 5, dự án này sẽ được bán với giá 900.000 USD

Ta ước tính giá trị BTIRRp như sau:

100.000 x 0,984(1+BTIRR p)4 +

100.00 0 x 0,985(1+BTIRR p)5 +

900.000

(1+BTIRR p)5=0

Từ đó, tính ra giá trị BTIRRp = 7,93%

Most likely - NOI sã đạt mức 110.000 USD /năm trong 5 năm tới và cuối năm thứ 5, dự

án sẽ được bán với giá 1,1 triệu USD

Ta ước tính giá trị BTIRRp như sau:

Optimistic - NOI sẽ là 120.000 trong năm đầu tiên và tăng 5%/ năm trong 5 năm tiếp

theo Vào cuối năm thứ 5, dự án này sẽ được bán với giá 1,3 triệu USD

Ta ước tính giá trị BTIRRp như sau:

Các nhà đầu tư cho rằng xác suất xảy ra kịch bản bi quan (Pessimistic) là khoảng 20%, cho

kịch bản khả quan (Most likely) là 50%, và kịch bản lạc quan (Optimistic) là 30%

Sử dụng thông tin có sẵn, chúng ta tính BTIRRP cho mỗi kịch bản, kỳ vọng, phương sai và

độ lệch chuẩn của BTIRRP Kết quả như sau:

Bây giờ giả định rằng tổng mức chi phí đầu tư ban đầu của dự án là 1 triệu USD được tài

trợ bằng một khoản vay nợ là 900.000 USD với chi phí nợ vay 10% với kỳ hạn 15 năm

Kỳ vọng và độ lệch chuẩn của BTIRRP sẽ là:

Lưu ý rằng, với kịch bản khả quan và lạc quan thì BTIIRRP khi sử dụng nợ vay là cao hơn

so với BTIIRRP khi không vay nợ Tuy nhiên, đối với kịch bản bi quan thì BTIIRRP sẽthấp hơn nếu trong trường hợp không vay nợ Tuy nhiên, nếu nhìn vào kỳ vọng củaBTIRRP khi có vay nợ thì đi vay vẫn là một ý tưởng tốt để thực hiện Tuy nhiên, trongtrường hợp có vay nợ thì độ lệch chuẩn là 18,53% , cao hơn so với 3,29% Điều này thểhiện khi thực hiện vay nợ thì rủi ro sẽ cao hơn so với không vay nợ (Điều này cũng sẽđúng dù đòn bẩy tài chínhlà thuận lợi hay không thuận lợi) Vấn đề là đưa ra quyết định sửdụng đòn bẩy tài chính hay không thì không thể chỉ nhìn vào BTIRRP và BTIRRE Nhàđầu tư phải tự hỏi liệu tỷ suất sinh lợi mong đợi cao hơn với có tương xứng với rủi rokhông Thay vào đó, nhà đầu tư tự hỏi liệu có một cách nào để vừa đạt được tỷ suất sinhlợi cao hơn với ít rủi ro hơn, chẳng hạn như là đầu tư vào một bất động sản khác hoặc vớicùng một bất động sản nhưng với một cách tài trợ khác Tác động của đòn bẩy tài chínhđến rủi ro sẽ được thảo luận thêm trong chương tiếp theo

Như vậy, có thể thấy giữa bất động sản tạo ra thu nhập và bất động sản không tạo ra thunhập khác nhau ở điểm cơ bản ở việc đi vay là lợi ích tấm chắn thuế (xảy ra đối với trườnghợp đi vay để tài trợ cho bất động sản tạo ra thu nhập)

3.5 Phân biệt giữa đầu tư & tài trợ bất động sản nhà ở và bất động sản tạo ra thu nhập

Các khoản cho vay đối với bất động sản tạo ra thu nhập và bất động sản nhà ở có một sốđiểm tương đồng Cả hai loại khoản vay đều sử dụng chính nó làm tài sản thế chấp Tuy

nhiên, mặc dù có những điểm tương đồng, cả bất động sản tạo ra thu nhập lẫn bất động sảndân cư cũng có những điểm khác biệt chính bao gồm:

Người đi vay và người cho vay

Đối với bất động sản nhà ở, các bên giao dịch thương là ngân hàng và người mua cá nhân.Đối với bất động sản tạo ra thu nhập, giao dịch thương là ngân hàng và các công ty Bởi vìcác công ty này có được lợi ích từ tấm chắn thuế khi đi vay

Các khoản vay đối với bất động sản tạo ra thu nhập thường có rủi ro cao hơn so với bấtđộng sản nhà ở, lãi suất cao hơn và thời hạn ngắn hơn so với các khoản vay bất động sảnnhà ở

Khoản vay đối với bất động sản tạo ra thu nhập yêu cầu phải có kế hoạch dòng tiền rõ ràng

Nếu bạn đang hy vọng có được khoản vay đối với bất động sản tạo ra thu nhập thì nhà đầu

tư phải có kế hoạch dòng tiền/kinh doanh rõ ràng Các khoản vay đối với bất động sản tạo

ra thu nhập thường quan tâm nhất đến tài sản và dòng tiền thực tế so với các khoản chovay mua nhà ở Khách hàng cần chuẩn bị các bằng chứng về doanh thu và lợi nhuận kinhdoanh cũng như kế hoạch chi tiết về cách thức mà tài sản sẽ tạo ra đủ thu nhập

Các điều khoản cho vay

Người chủ của bất động sản nhà ở thường tài trợ tài sản của họ trong một thời gian dài.Phổ biến nhất thường là thế chấp 30 năm Mặc dù người mua nhà ở có nhiều lựa chọn cósẵn, nhưng họ vẫn lựa chọn thời gian vay dài vì tạo ra khoản thanh toán hàng tháng nhỏhơn Hơn nữa, các khoản cho vay thường được tính khấu hao trong suốt thời hạn củakhoản vay để khoản vay được hoàn trả đầy đủ vào cuối kỳ hạn

Tuy nhiên, không giống như các khoản cho vay mua nhà, kỳ hạn cho vay đối với bất độngsản tạo ra thu nhập thường từ 5 năm đến 20 năm, và thời gian khấu hao thường dài hơn

thời hạn cho vay Các chủ nợ cũng có thể tùy chỉnh lịch trình trả nợ cho từng yêu cầu cụthể của người vay.

THU NHẬP

1 Các vấn đề liên quan đến hợp đồng vay

NGHIÊN CỨU THỊ TRƯỜNG VÀ THẨM ĐỊNH

Khi một người nào đó muốn vay, người cho vay thường yêu cầu hợp đồng kèm theo một

nghiên cứu thị trường ( market study) bao gồm một phân tích cơ sở kinh tế và tăngtrưởng việc làm trong tương lai của thành phố hoặc khu vực nơi có bất động sản Ngoài racòn phải phân tích phân khúc thị trường để thấy được tỷ lệ trống chỗ và giá thuê của cácbất động sản cạnh tranh, cũng như bất kỳ dự án xây dựng mới nào và nhu cầu dự kiến củangười thuê nhà Trong ngắn hạn, người cho vay phải được đảm bảo rằng công suất thuê vàgiá thuê sẽ thỏa đáng để người đi vay có thể thanh toán các khoản vay thế chấp

Ngoài việc phân tích thị trường đối với các bất động sản có giá trị cao, hợp đồng vay phảikèm theo bản thẩm định bất động sản được tài trợ Bản thẩm định này thường được thựchiện bởi bên thứ ba (không phải người cho vay hoặc người đi vay), họ sẽ so sánh doanh

số, mức vốn hóa thu nhập, hoặc dùng phương pháp chi phí để định giá Mỗi phương phápđược sử dụng để ước tính giá trị sẽ được người cho vay xem xét cẩn thận, họ có thể thayđổi bất kỳ giả định nào được quan sát với biến động lớn hoặc không phù hợp với đánh giáthị trường của người cho vay, và giá trị bất động sản sử dụng với mục đích cho vay sẽđược thiết lập Khoản vay sẽ được bảo đảm bằng tài sản thế chấp; do đó, người cho vayphải chắc chắn rằng giá trị bất động sản đủ để trả nợ cho khoản vay trong trường hợp nhàđầu tư mất khả năng thanh toán và bất động sản được đưa ra bán

TÀI CHÍNH CỦA NGƯỜI VAY

Ngoài việc bảo đảm thế chấp bằng bất động sản, nếu không có quy định khác, người đivay/nhà đầu tư sẽ phải bảo đảm cho khoản vay bằng nghĩa vụ nợ cá nhân trong hợp đồng

Do đó, người cho vay sẽ yêu cầu các báo cáo tài chính cá nhân, hoặc các báo cáo tài chính