TRUONG DAI HQC CONG NGHE TP HCM
HUTECH
mm"
CAO ĐÀO BẮC
NGHIÊN CỨU PHÂN TÍCH CÁC RỦI RO ẢNH HUONG DEN DAU TU CUA CAC DU AN CAO OC
VAN PHONG TAI TP HCM LUAN VAN THAC SI
Trang 2Cán bộ hướng dẫn khoa học: TS LƯƠNG ĐỨC LONG
Luận văn Thạc sĩ được bảo vệ tại Trường Đại học Công nghệ TP HCM ngày tháng năm Thành phần Hội đồng đánh giá Luận văn Thạc sĩ gồm:
TT Họ và tên Chức danh Hội đồng
1 PGS TS Ngô Quang Tường _| Chủ tịch 2 TS Nguyễn Anh Thư Phản biện 1
3 TS Nguyễn Thông Phản biện 2
4 PGS TS Nguyễn Thông Ủy viên
5 TS Lê Hoài Long Ủy viên, Thư ký
Xác nhận của Chủ tịch Hội đồng đánh giá Luận văn sau khi Luận văn đã được sửa
chữa (nếu có)
Trang 3NHIỆM VỤ LUẬN VĂN THẠC SĨ
Họ tên học viên: Cao Đào Bắc Giới tính: Nam
Ngày, tháng, năm sinh: 17/10/1971 Nơi sinh: Hưng Yên
Chuyên ngành: Kỹ thuật xây dimg cong trinh DD & CN MSHV: 1241870001
I- Tén dé tai:
Nghiên cứu phân tích các rủi ro ảnh hưởng dén dau tu cia cdc dy an cao dc van phong tai TP HCM
II- Nhiệm vụ và nội dung:
- Nghiên cứu xác định những rủi ro ảnh hưởng đến đầu tư cao ốc văn phòng tại TP HCM
- Phân tích xếp hạng những rủi ro đã tìm được
- Xây dựng mô hình đánh giá rủi ro đầu tư cao ốc văn phòng tại TP HCM
HI- Ngày giao nhiệm vụ: 25/6/14
IV- Ngày hoàn thành nhiệm vụ: 25/12/14
V- Cán bộ hướng dẫn: TS Lương Đức Long
Trang 4quả nêu trong luận văn là trung thực và chưa được ai công bố trong bất kỳ công trình nào khác
Tôi xm cam đoan rằng mọi sự giúp đỡ cho việc thực hiện luận văn này đã
được cảm ơn và thông tin trích trong luận văn đã được ghi rõ nguồn gốc
Học viên thực hiện luận văn
Trang 5LỜI CẢM ƠN
Trước tiên, tôi xin được gửi lời cảm ơn đến tất cả quý thầy cô Trường Đại
Học Công Nghệ TP HCM, thầy cô Phong Quan ly Khoa hoc ~ Đào tạo sau Dai
học, những người đã truyền đạt cho tôi những kiến thức
Tôi cũng xin được phép gửi đến thầy TS Lương Đức Long biết ơn sâu sắc về những gì thầy đã hướng dẫn và truyền đạt kiến thức trong suốt quá trình làm
luận văn tốt nghiệp
Xin được cảm ơn các bạn học viên cao học 12SXD2I1 đã giúp đỡ tôi rất
nhiều trong quá trình làm luận văn
Tôi xin gửi lời cảm ơn đến đồng nghiệp đã nhiệt tình dành chút thời gian quý
báu để tham gia vào cuộc khảo sát
Sau cùng tôi xin gửi lời biết ơn sâu sắc đến gia đình của tôi, những người đã
tạo điều kiện tốt nhất cho tôi trong suốt quá trình học cũng như thực hiện luận văn
Trang 6TOM TAT
Đầu tư xây dựng cao ốc văn phòng ở TP HCM đang trong giai đoạn cạnh tranh khốc liệt chứa rất nhiều yếu tố rủi ro khi đầu tư Do đó tìm ra các rủi ro ảnh
hưởng đến đầu tư các dự án cao ốc văn phòng tại TP HCM: là một công việc rất
phức tạp
Nghiên cứu được thực hiện thông qua bảng câu hỏi khảo sát đã nhận dạng 6
nhóm với 35 yếu tố rủi ro ảnh hưởng đầu tư cao ốc văn phòng tại TP HCM
Sau khi tiến hành thực hiện khảo sát các nhân tố, khả năng xảy ra và mức độ ảnh hưởng, từ đó đưa ra được các nhóm nhân tế rủi ro tác động đến hoạt động đầu tư dự án cao ốc văn phòng Từ việc phân tích khám phá các nhân tế (EFA), loại bỏ các nhân tố không hoặc ít ảnh hưởng để đưa vào mô hình phân tích hồi quy
Kết quả nghiên cứu tác giả đánh giá nhận đạng ra 11 yếu tố rủi ro hàng đầu
và đề xuất biện pháp ứng phó rủi ro Qua đó doanh nghiệp có kế hoạch phòng ngừa,
hạn chế và kiểm soát rủi ro trong suốt quá trình thực hiện dự án, nhằm tăng tỷ lệ
Trang 7ABSTRACT
Investment in office buildings construction in Ho Chi Minh City are in fierce competition phase containing many elements of risk when investing So finding out
the risks affecting investment on projects office building in Ho Chi Minh City isa
very complex task
The research was conducted through a questionnaire survey has identified six groups with 35 risk factors affecting investment office building in Ho Chi Minh City
After conducting a survey on factors, the possibility of occuring and extent of impact, thereby giving the group of risk factors that impact the investment in office buildings project From the analysis to explore factors ( EFA ), remove these factors which have no or less influence to put on a regressivl analysis model
Results of the study authors assessed identifying 11 leading risk factors and proposed risk responding measures Thereby companies have plans to prevent, limit
and control risks during project implementation, in order to increase the rate success
Trang 8LO] CAM OM, CC “ il TO tat cố ao iil “5 — Ố.Ố À 1V DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT +55 éhnhhttrrttrtrrrrrren viii DANH MỤC HÌNH ẢNH St nnnhhhhhnhhhhttrrrdrdrrrrrrre x b.\):80Ý7)098:7)/c 5:20 2 .ỏôốởsẽẽ xi l2i0/9)1eãfr( 127i ` 1 11 Giới thiệu e.-òcccccrrerrrirrrrrrrtrrrrrrrriirrrrerriiiirrrrrrriiirirrrrrrrrrrie 1 1.2 Xác định vấn đề nghiên cứu -vscc+eterrerrtrrrtrtrtrrtirrrrrtrirrrrrrr 1 13 Lý do hình thành đề tài nghiên cứu -ssccerrrrrrrrrrrrrrrrrrrrrrrrre 1
1.4 Các mục tiêu nghiên cỨu -+nererererrrrrrrtrrrtrrrrrrrrrrrttrrrrrrtrertre 2 1.5 Phạm vi nghiên cứu -+rtreerrertrrtrtrtrterrrrrerrtrrrrtrrrerrrrrrrr 2 1.6 Kết quả mong đợi -csscsrerrerrtrrtrrtrrrrrtrrrtrrrrrtrrrrrtrrrrrrr 2
CHƯƠNG 2.TÔNG QUAN - 56c 52t2ctettrritrrtrrirrrrrriirrrrriirrrrrirrrrrr 3
2.1 Khái niệm và lý thuyết -rsinrrrrrrrrrrrtrrrrrrrrrrrrrrrrrrdrrtrrrrrrrr 3
2.1.1 Các khái niệm về đầu tư -:-ccsrtterrtrtterrrrrerrrrrrtrrrrrerrrrrer 3 2.1.2 Các khái niệm và lý thuyết về đự án -crrrtrrrterrrrrrterrrrre 3 2.1.3 Các khái niệm về lý thuyết về rủi ro -cccccrrerrrreetrrrrrrrre 17 2.2 Các nghiên cứu về quản lý rủi ro trước đây -. e-rrreeerrree 42 2.2.1 Các nghiên cứu trong nước . -: -e-esrrertrterterrtrrtrrtrrtrrrree 42 2.2.2 Các nghiên cứu nước ngoài -rseseerreertrrterrerterrtrrtrrrrrre 43 2.3 Thực trạng rủi ro khi đầu tư cao ốc văn phòng tại TP HCM 45
2.4 Tổng kết và đánh giá ccccirrrrrrrrrrrrrrrrrrrrrrrtrrrrrrrrrrrrrdir 45
Trang 93.1.1 Lý thuyết thống kê -. -©2cscrrertrrietrirtttrirrrrrrrrrrrrdirrrrrrren 46
EIPN : 7 .Ẻ 46
EU .11 47
3.1.4 Thang đo c sen ehhhhhttrirerrrrrrrrrirrrrrrerirrrrerrrrrtrtrrrre 32 3.1.5 Phương pháp phân tích nhân khám phá EFA -reeree 37
3.1.6 Phân tích phương sai (ANOVA) -ceiehherrrrrrrrrrrrree 61
3.2 Phương pháp luận -c se enhhhrtrredrrrrrrrrrrrrrrrrirdrrrie 61
3.2.1 Thu nh .anớn 62
3.3 Phương pháp thực hiện trong luận văn NT HH1 kg KH HH th 67 3.3.1 Phương pháp nghiên cứu định tính . -:+-cc+c+cerseerererereer 67 3.3.2 Phương pháp nghiên cứu định lượng -ceceeerrrreereer 67 3.3.3 Quy trình thực hiện nghiên cứu . -cersererererserrrerserrrre 72 3.3.4 Quy trình thu thập đữ liệu -s-eirerrrerrrrrrrrrrrrrree 73
3.4 Thiết kế bảng câu hỏi và thu thập số liệu -. -cccsecceeeerrrrirrre 74
3.4.1 Giới thiệu cách lập bảng câu hỏi -+seierirrseeterrrirrrree 74
3.4.2 Các bước tiễn hành xây dựng bảng câu hỏi .-. -c ceere 75 CHƯƠNG 4.THU THẬP VÀ XỬ LÝ SÓ LIỆU -+tt+rrrrte 99
4.1 Xây dựng thang ổo . cseneeerrrstrrertrrrerrrrrerrerrrrre 99
4.2 Thông tin mẫu khảo sát -:25+e+serreeerrrietrrrirrrrirrrerrrriin 101
4.3 Khảo sát mức độ ảnh hưởng . - + sĩ 103 4.4 Khảo sát khả năng xảy Ta - cccSằceererrrieteeirrreererirerrrrtrrrrie 106
4.5 Xếp hạng nhân tỐ -cc-ccsrrrrrrrrtrirrtrrrrriiiirrririrrrrrrrrriiir 109 4.6 _ Phân tích nhân tố khám phá -5-5++2++rterertetrtrrtrtrrierrrrrre 112
CHƯƠNG 5.KÉT LUẬN - KIỀN NGHỊ -55sccccntetreerrrtrrrrre 123 5.1 Kếtluận: .cccccccrrerrrtrrrrrtrrrrrrrtiriirrrrrrrrrrririrrriir 123
5.2 Đóng góp của nghiên cứu -. -‹ +ssseserertretterertrrtertrrrrrrerrrrr 123
5.2.1 Hiện trạng của dự án % of Variance = 38,84 eerrrree 123 5.22 Thủ tục hành chính % of Variance = 18,079 eerrrrree 125
Trang 105.2.4 Năng lực của doanh nghiệp % of Variance = 10,277 5.3 Hạn chế của nghiên cứu và hướng nghiên cứu tiếp theo -
Trang 11DANH MUC CAC TU VIET TAT - ATLĐ: An toàn lao động
- BBNs: Là mô hình xác suất dạng đồ thị (Bayesian Belief Networks)
- BĐS: Bắt động sản
- CBRE: Công ty CB Richard Ellis - CP: Cô phần
- DN: Doanh nghiệp
- EFA: Phân tích nhân tố khám phá (Exploratory Factor Analysis)
- EU: Liên minh châu Âu ( European Union) - GPMB: Giái phóng mặt bằng
- IMF: Quy tién té quốc tế (International Monetary Fund )
- ISO: Tổ chức tiêu chuẩn hoá quốc tế (International Organization for Standardization)
- KHXHVNB: Viện khoa học xã hội vùng nam bộ
- NXB: Nhà xuất bản
- NHMT: Ngân hàng thương mại
- ODA: Là một hình thức đầu tư nước ngoài (Official Development Assistance)
- QLDA: Quản lý dự án
- ROE: Là lợi nhuận trên vốn chủ sở hữu (Ret urn On Equity)
- SPSS: Phần mềm thống kê cho khoa học xã hội (Stasistical
Package for the Social Sciences)
- SXKD: San xuất kinh doanh
- TCVN: Tiêu chuẩn Việt Nam
Trang 12DANH MỤC HÌNH ANH
Hình 2.1 Mục tiêu của dự án [29] -cscccscnrrrrrrrrrrtrrirrriirirrirririrrirrrrr 5 Hình 2.2 Các mục tiêu và chủ thể dự án xây dựng [39] -cereeeerree 6 Hình 2.3 Các giai đoạn điển hình của dự án đầu tư xây dựng [38] - 9 Hình 2.4 Ba thành tố của dự án xây dựng [2] -: +sscrerrrrterrterrrrrrrrrrte 9 Hình 2.5 Vòng đời dự án [49] ccccccsrrirrrtrritirrrrrrrrrirrrrrrrriirrrre 11
Hình 2.6 Tác động qua lại giữa dự án và môi trường [49] - 12
Hình 2.7 Các yếu tổ thành công của dự án [25] - -cssrreerrrrrerrrrrree 16 Hình 2.8 Các rủi ro điển hình [36] cccscccssecssecesesesssssessseeesseessnecesnscecnsersunessneeesnesees 18 Hình 2.9 Mối quan hệ giữa rủi ro và vòng đời dự án [9]] -ere 22 Hình 2.10 Rủi ro phân theo tính chất hệ thống - -+tsrterrrrrtetrrre 23
Hình 2.11 Rủi ro phân theo môi trường tác động -ererirrrerreee 24
Hình 2.12 rủi ro phân theo đối tượng -+:-©5sstrrertrrrrrrerierrrrrrirrrrirr 25 Hình 2.13 Rủi ro phân theo giai đoạn đầu tư [33] -reerrrererrree 25 Hình 2.14 Trình tự phân tích rủi ro [37] . -cssrssrerreerierrrrrrrrrrrerrrriien 27
Hình 2.15 Các phương pháp phân tích rủi ro dự án [37] -+ -++ 28
Hình 2.15 Quy trình quản lý rủi ro [96] -c c-ccsseerrrrrrrrrrrererrrriir 32 Hình 2.16 Quản lý rủi ro dự án [3] - -cscsseerrrerrrerrrrrrrrrrrrrirrrre 33
Hình 3.1 Phương pháp phân tích định lượng -: seeiererrrrrrrrre 68
Hình 3.2 Quy trình thực hiện nghiên cứu -: -cecreeeeerrrrrrrrrrrrrtrrre 72
Hình 3.3 Quy trình thu thập dữ liệu -ererrerrrrrrrrrrrrrrrrrrren 73
Hình 3.4 Quy trình thiết kế bảng câu hỏi khảo sát [9] -ccreireerrrerrreee 79
Trang 13Bảng 2.2 Tính chất của các phương pháp phân tích rủi ro [37] - 28 Bang 2.3 Các phương pháp quản lý rủi ro [37] -sceerrerrrrrtrrrrre 33 Bảng 2.4 Quản lý rủi ro theo vòng đời dự án [37] -.-cceerererrree 34 Bảng 3.1 Thang đo đánh giá xác suất Xây Fâ Ă cành 54 Bảng 3.2 Bảng thang đo đánh giá mức độ tác động . -: -sereie 55
Bang 3.3 Hé số tin cậy Cronbach’s Alpha c-cssehrirrdrrdrrrrrriee 57
Bảng 3.4 Ưu nhược điểm của các phương pháp thu thập dữ liệu [1 1] 63
Bảng 3.5 Bảng mã hóa các yếu tố rủi ro csscccccnirtrrrrirrtrrirerirrrriirrrie 81
Bảng 4.1 Bảng xây dựng thang đo se ceenerrerrrirrrrrrrrrrrrrerrrrere 99 Bảng 4.2 VỊ trí công VÁC . - chien 101 Bảng 4.3 Đơn vị công tÁC - - sen rr11.01111 1T 101 Bảng 4.4 Thời gian công tác .-. -c sec seeneeerererirrrrrriiirrrrrrrrrrrrrrree 102
Bảng 4.5 Quy mô dự án . ccssssesseteterererrerirerriiiirirrirrrirrrrrrree 102
Bảng 4.6 Hiểu biết về rủi rO - 22c ctxrreetrrrirtrrrttriiirtrriirrrriirrrire 102 Bảng 4.7 Quan tâm về rủi rO -c252c2tzrttrrrrrrrrirrtrirrirrrririrrrirrrier 102
Bảng 4.8 Reliability StatistiCS c-ceceneerrrrrrriiirdrrrrrrrrrrrrrrrre 103
Bảng 4.9 Bảng mức độ ảnh hưởng - - 5 ssrsetterereterrerirrrrrrrrrire 103
Bang 4.10 Reliability StatIstiCS -Ăcccceeeirrirrrrrrrrrrrrrrerrrrerrrrrrrrre 106 Bang 4.11 Bang kha nang xay 1a oo cesseeeceteneteneeeneseesseeenesenesenenensnenenenersaets 106
Trang 14Bang 4.14 Communalities cn HT nh KH TH T111 11 1T HH TH H131 41111 kg 114 Bang 4.15 Communalities c-cscsnstrttttrrertrttdtrtrrrrrrrrrdrrrrrrrrrrirr 115 Bảng 4.16 Communalities - cà cenererertrtrrririrdrrrrrirrtrrrrrrrrrdrrrrrrrrrrir 116
Bảng 4.17 KMO and Bartletts Test -sceererrrrrrrrrrrrrrrtrrrrrn 117
Bảng 4.18 Acceptance level of KMO Value -. cieeeerrretererrrr 118
CO ảaaaa 118
Trang 15Cao ốc văn phòng tại TP HCM là thị trường tiềm năng Nhưng có rất nhiều rủi
ro có thê xảy ra Chính các tác động không én định từ môi trường xung quanh và
điều chỉnh từ nội tại dự án dẫn tới phải thay đổi nhiều tiêu chí cơ bản được dự tính ban đầu và làm thay đổi hiệu qua đầu tư của dự án cao ốc văn phòng tại TP HCM
Đứng trước những vấn đề như vậy, để đạt được hiệu quả trong công tác đánh giá và quản lý các tác động bên ngoài đến dự án xây dựng đòi hỏi phải có những sự
nghiên cứu, cập nhật, đổi mới các phương thức cho phù hợp 1.2 Xác định vấn đề nghiên cứu
Môi trường xây dựng ở TP HCM đang tiềm ân rất nhiều rủi ro, đó là tinh trang
không đồng bộ của hệ thống cơ sở hạ tầng, sự hạn chế trong việc công khai minh
bạch các dự án mời gọi đầu tư, sự khó khăn trong việc xác định giá thị trường của quyền sử đất, sự cạnh tranh giành thị phần của các chủ dự án đầu tư của các dự án cao ốc văn phòng tại TP HCM Sự tăng giá vật liệu xây dựng, doanh nghiệp nào đáp ứng được mức giá phù hợp hơn thì doanh nghiệp đó sẽ thắng, doanh nghiệp nào
đầu tư sai, tính tốn khơng chính xác sẽ giảm lãi suất hoặc bù lỗ Chủ đầu tư không thể bồi thường, giải phóng mặt bằng thuận lợi, khả thi, để thực hiện nhanh dự án
theo quy hoạch, rút ngắn thời gian, tính toán chỉ tiết được khả năng thu hồi vốn,
tránh được những rủi ro ngoài mong muốn 1.3 Lý do hình thành đề tài nghiên cứu
TP HCM là một thị trường có nhiều cơ hội đầu tư, đặc biệt là thị trường bat
động sản nói chung và thị trường cao ốc văn phòng nói riêng Tuy nhiên các dự án
cao ốc văn phòng tại TP HCM luôn phải đối mặt với nhiều loại rủi ro khác nhau như: tài chính, thiết kế, hợp đồng, xây dựng, tổ chức, kinh tế, xã hội, chính sách,
pháp luật, môi trường Tắt cả những rủi ro này đều ảnh hưởng đến chỉ phí, tiến độ
Trang 16giá rủi ro đầu tư cao ốc văn phòng tại TP HCM 1.5 Phạm vi nghiên cứu
Quan điểm phân tích: Phân tích các rủi ro ảnh hưởng đên đâu tư của các dự án
cao ốc văn phòng tại TP HCM
Đối tượng khảo sát: Chủ đầu tư, tư vấn thiết kế, tư vấn giám sát, các thành viên
trong ban quản lý dự án Tư vẫn lập dự án đầu tư, tư vấn quản lý dự án Các nhà thầu thi công Các đối tượng liên quan khác
Địa điểm nghiên cứu: nghiên cứu thực hiện dự án cao ôc văn phòng trên địa bàn
TP HCM
1.6 Kết quả mong đợi
Xây dựng một mô hình đánh giá rủi ro ảnh hưởng đến đầu tư của các dự án xây dựng cao ốc văn phòng tại TP HCM Đề xuất một phương pháp quản lý các rủi ro
ảnh hưởng đến đầu tư của các dự án xây dựng cao ốc văn phòng tại TP HCM
Về mặt lý luận: Đề tài góp phần trong việc tổng hợp và phân tích các đánh giá của
các chuyên gia về các rủi ro ảnh hưởng đến đầu tư của dự án cao ốc văn phòng tại
TP HCM Các phân tích được dựa trên nền tảng là cơ sở lý thuyết xác suất thông kê
dùng phần mềm SPSS phân tích nhân tố khám phá EFA và để nhận dạng các rủi ro hàng đầu ảnh hưởng đến đầu tư của các dự án cao ốc văn phòng tại TP HCM
Trang 172.1.1 Các khái niệm về đầu tư
Đầu tư là hoạt động sử dụng tiền vốn, tài nguyên và lao động để sản xuất kinh doanh trong một thời gian tương đối dài nhằm thu về lợi nhuận và lợi ích kinh tế, xã hội
Đầu tư là sự hy sinh các nguồn lực ở hiện tại để tiến hành các hoạt động nào đó, nhằm thu về kết quả nhất định trong tương lai với mong muốn kết quả lớn hơn các nguồn lực đã bỏ ra [42]
Theo luật đầu tư 2006: Đầu tư là việc nhà đầu tư bỏ vốn bằng các loại tài sản
hữu hình hay vô hình để hình thành tài sản, bằng việc tiến hành các hoạt động đầu
tư theo quy định của pháp luật
Trong tài chính, đầu tư là đặt tiền vào một tài sản với kỳ vọng của vốn đánh giá cao thường là trong tương lai dài hạn Điều này có thể được hoặc không được hỗ trợ bởi nghiên cứu và phân tích Hầu hết hoặc tất cả các hình thức đầu tư liên quan đến
một số hình thức rủi ro [92]
Đầu tư là hoạt động bỏ vốn kinh doanh để từ đó thu được số vốn lớn hơn số đã
bỏ ra, thông qua lợi nhuận [62]
2.1.2 Các khái niệm và lý thuyết về dự án
2.1.2.1 Dw an
- Dự án là một nhóm công việc được thực hiện theo một quy trình nhất định dé dat
được mục tiêu đề ra, có thời điểm bắt đầu và kết thúc được ấn định trước, và sử
dụng tài nguyên có giới hạn [2]
- Dự án là một tập hợp các hoạt động có liên quan với nhau nhằm đạt được một
Trang 18một sản phẩm duy nhất [28]
- Theo bộ thẻo bộ tiêu chuẩn ISO 9000:2000 và TCVN định nghĩa dự án như sau:
“Dự án là một quá trình đơn giản nhất, gồm tập hợp các hoạt động có phối hợp
kiểm soát, có thời hạn bắt đầu và kết thúc, được tiến hành để đạt được mục tiêu phù
hợp với yêu cầu quy định, bao gồm các ràng buộc về thời gian, chi phí và nguồn
” lực”
Dự án là một tập hợp những đề xuất có liên quan đến việc bỏ vốn để tạo mới, mở
rộng hoặc cải tạo những cơ sở vật chất nhất định nhằm đạt được sự tăng trưởng về
số lượng hoặc duy trì cải tiến, nâng cao chất lượng sản phẩm hoặc dịch vụ trong
khoảng thời gian xác định (có điểm khởi đầu và điểm kết thúc được xác định rõ
rang) [61]
- Du an 1a téng thể những chính sách hoạt động và chi phí liên quan với nhau được
sắp xếp nhằm đạt được một kết quả cụ thể trong phạm vi ngân sách và thời gian
nhất định
- Dự án được hiểu như là một nhóm các công việc, được thực hiện theo một quy
trình nhất định, có thời hạn hoàn thành, làm ra sản phẩm có giá trị cao [3]
- Dự án là một quá trình gồm các công việc, nhiệm vụ có liên quan với nhau, được
thực hiện nhằm đạt được mục tiêu đã đề ra trong điều kiện ràng buộc về thời gian,
nguồn lực và ngân sách [6]
2.1.2.2 Mục tiêu của dự án
Là hoàn thành dự án theo yêu cầu kỹ thuật, đúng tiến độ thời gian và trong phạm
vi ngân sách cho phép Đây sẽ là một lời nhắc nhở về mục tiêu của dự án Tat cả các
hệ thống quản lý xây dựng hiện hữu sẽ được áp dụng để đảm bảo đự án ta đạt được
Trang 19bị thiếu hệ thống quản lý xây dựng phù hợp [38]
Dự án xây dựng có mục tiêu cơ bản như sau: - _ Thực hiện công vệc
- - Thời gian - - Giá thành
Việc hoàn thành dự án đúng yêu cầu về thời gian và giá thành là vấn đề lớn, khác
biệt hoàn toàn với dự án hoàn thành chậm một thời gian hay chi phí tăng cao [29] Thựchiện + cơng việc ¬ u câu về thành quả „ Mục tiêu em Giới hạn về ngân sách
Thời gian quy định
Trang 20Nhà nước Chủ đầu tự GIÁ THÀNH MÔI TRƯỜNG RUIRO
Hinh 2.2 Cac muc tiéu va chu thể dự án xây dựng [39]
2.1.2.3 Dự án đầu tư xây dựng
Dự án đầu tư xây dựng là tập tài liệu nghiên cứu các điều kiện kinh tế, kỹ thuật, xã
hội để nhà đầu tư có cơ sở bỏ vôn vào xây dựng công trình và khai thác công trình
đó nhằm đạt đến những hiệu quả kinh tế nhất định cho bản thân và xã hội [4]
Trang 21công nghệ và kinh tế của từng phương án sẽ được đánh giá và so sánh để lựa chọn
ra được các giải pháp tốt nhất có thể đối với dự án Kế hoạch tài chính cho các phương án đề xuất cũng phải được kiểm tra và thắm định kỹ càng và dự án sẽ được lập kế hoạch cùng với trình tự về thời gian hoàn thành và luân chuyên dòng tiền có sẵn Sau khi phạm vi công việc của dự án được xác định rõ ràng, giai đoạn thiết kế kỹ thuật và công nghệ chi tiết sẽ cung cấp thông tin rõ ràng yêu cầu và phạm vi công việc trong xây dựng, và dự án chỉ phí chính xác sẽ là cơ sở giúp kiểm sốt chỉ phí tồn dự án Trong giai đoạn đấu thầu và xây dựng, việc cung cấp các vật liệu và lắp dựng hiện trường phải được lên kế hoạch cần thận và kiểm soát thường xuyên
Sau khi quá trình xây dựng hoàn thành, thường có một khoảng thời gian ngắn để chạy thử và kiểm định lại toàn bộ thiết bị của công trình xây dựng khi chúng mới
được sử dụng trong giai đoạn đầu Cuối cùng, công việc quản lý và vận hành tồn bộ cơng trình được chuyển giao cho chủ sử dụng để khai thác dự án trong thời gian còn lại của vòng đời và kết thúc sử dụng khi chúng được chỉ định phải tháo đỡ phá
hủy hoặc chuyên đổi mục đích sử dụng khác
Các giai đoạn thực tế của một dự án đầu tư xây dựng bất kỳ nào có thể không theo đúng trình tự như đã mô tả trong hình 2.2 Khi đó có một số giai đoạn phải lặp lại nhiều lần và một số giai đoạn khác lại có thể được thực hiện song song hoặc lồng
ghép với nhau theo thời gian, tùy thuộc vào điều kiện cụ thể, tính chất dự án, khả
năng công nghệ và yêu cầu của chủ đầu tư Hơn nữa, một số chủ đầu tư lại có đủ năng lực thực hiện toàn bộ các công việc yêu cầu trong mọi giai đoạn của dự án đầu
tư xây dựng, hoặc họ lại muốn có được những tư vấn chuyên nghiệp và dịch vụ bên
ngoài cho một phần hoặc toàn bộ các giai đoạn Cũng dễ hiểu khi hầu hết các chủ
đầu tư lựa chọn thực hiện một số công việc bởi nội bộ nhân viên của họ và ký hợp đồng tư vấn và dịch vụ chuyên nghiệp bên ngồi cho các cơng việc khác của công
Trang 23Theo Luật xây dựng (2003), Du án đầu tư xây dựng công trình là tập hợp các đề
xuất có liên quan đến việc bỏ vốn để xây dựng mới, mở rộng hoặc cải tạo những
công trình xây dựng nhằm mục đích phát triển, duy trì, nâng cao chất lượng công
trình hoặc sản phẩm, dịch vụ trong một thời hạn nhất định
Một dự án nói chung hay một dự án xây dựng nói riêng gồm có ba thành tố: quy mô, kinh phí và thời gian và ba thành tố này cần phải xác định rõ ràng trong dự án
Quy mô thể hiện khối lượng và chất lượng công việc thực hiện Kinh phí la chi phi thực hiện công việc tính băng tiền Thời gian thể hiện trình tự trước sau thực hiện
các công việc và thời gian hoàn thành dự án Chất lượng của dự án phải đáp ứng được yêu cầu của chủ đầu tư và là một bộ phận không thể tách rời của công tác quan ly du an Chất lượng liên quan đến quy mô, kinh phí và thời gian của dự án
Chất lượng
Hình 2.4 Ba thành tố của dự án xây dựng [2]
2.1.2.4 Quá trình hình thành và phát triển của dự án đầu tư
* Giai đoạn chuẩn bị đầu tư gồm các bước: Nhận biết tìm kiếm cơ hội đầu tư;
Lập báo cáo đầu tư xây dựng (cho phép đầu tư về mặt chủ trương); Lập báo cáo dự
án đầu tư xây dựng (dự án khả thi); Tham tra và phê duyệt báo cáo nghiên cứu khả
Trang 24* Giai đoạn đầu tư có thể chia thành các giai đoạn sau: Giai đoạn thương lượng
và hợp đồng: Giai đoạn thiết kế dự án; Giai đoạn xây dựng; Giai đoạn vận hành thử, Giai đoạn vận hành [14]
2.1.2.5 Vòng đời của dự án đầu tư
Giai đoạn hình thành dự án: có các công việc chính như: xây dựng và
khẳng định ý tưởng đầu tư ban đầu, xác định quy mô, thứ hạng và các mục
tiêu, đánh giá tính khả thi về thị trường và tài chính của dự án, xác định các
nhân tố và cơ sở thực hiện dự án [40] Giai đoạn này bắt đầu khi một dự án và hoàn tất khi các quy tắc dự án được chấp thuận Việc chấp thuận tài liệu này
bằng văn bản có nghĩa là tất cả các bên quan tâm đều đồng ý với những mục
tiêu, phương pháp, và sự cân bằng về chỉ phí, tiến độ, chất lượng của dự án
[41]
Giai đoạn nghiên cứu — phát triển: xây dựng dự án, lập kế hoạch thực hiện
và chuẩn bị nguồn nhân lực, lập kế hoạch tài chính và khả năng kêu gọi đầu
tư, xác định yêu cầu chất lượng và phê duyệt dự án Sau khi chấp thuận các
quy tắc, thì nhà quản trị dự án bắt đầu xây dựng kế hoạch dự án Tắt nhiên,
khi trình bày chi tiết về cách làm thế nào để thực hiện dự án, thì có thể một số quyết định về những quy tắc dự án sẽ thay đổi Vì thế, đến cuối giai đoạn lên
kế hoạch, tất cả các bên đều phải không chỉ chấp thuận kế hoạch, mà còn phải
châp thuận bất cứ sự thay đôi nào cần thiết đối với những quy tặc của dự án
Giai đoạn thực hiện (giai đoạn phát triển): thông tin tuyên truyền, thiết kế
quy hoạch và kiến trúc, phê duyệt các phương án thiết kế, đấu thâu xây dựng và tổ chức thi công xây dựng, quản lý và kiểm soát Giai đoạn thực hiện công
việc thực sự đã được chấp thuận trong dự án Có thé giai đoạn này chiếm 90%
Trang 25Giai đoạn kết thúc: hồn thành cơng việc xây dựng, các hồ sơ hồn cơng, vận hành thử công trình, giải thể nhóm tư vấn, kiểm toán Đây là giai đoạn ngắn nhất của dự án, nhưng không kém quan trọng so với những giai đoạn
khác Những hoạt động kết thúc thực hiện ba chức năng quan trọng: chuyển
sang giai đoạn kế tiếp, cho dù là những hoạt động, hoặc là giai đoạn phát triển
một sản phẩm khác; thiết lập thủ tục kết thúc chính thức dự án [41] Trong đó,
Trang 262.1.2.6 Tác động qua lại giữa dự án và môi trường
Đánh giá tác động môi trường là quá trình không thể thiếu trong các dự án Đánh
giá tác động môi trường có thể được sử dụng như là một sự hỗ trợ, bể sung những sai sót trong quá trình xây dựng hồ sơ dự án Ví dụ, một dự án thất bại trong việc
tham khảo ý kiến cộng đồng có thể sử dụng đánh giá tác động môi trường như một sự bổ sung cần thiết cho việc trao đổi, xem xét lại về ý tưởng và quan điểm xây
dựng dự án Đánh giá tác động môi trường trợ giúp cho việc hình thành, củng cố
các căn cứ cho viéc ra quyết định cho dự án Nó có thể mở ra sự sáng tạo đối với
bản thân dự án Đánh giá tác động môi trường làm rõ và sáng tỏ mức độ chân thực
các yếu tố về môi trường xã hội, kinh tế góp phần định hướng cho dự án Bên cạnh
đó, mặc dù không có khả năng bể sung tất cả các điểm hạn chế của dự án nhưng nó
có vai trò tích cực trong việc triển khai dự án trong các giai đoạn đâu tiên
Kết quả thực hiện đánh giá tác động môi trường có thể được sử dụng mang tính chất tham khảo cho các dự án khác nhau có liên quan Đánh giá tác động môi trường là góp phần hoàn thiện dự án Đánh giá tác động môi trường trợ giúp trong việc lựa chọn địa điểm, thiết kế cũng như lựa chọn công nghệ cho dự án Điều này
sẽ dẫn đến việc hạn chế các rủi ro cũng như các tác động xấu đến môi trường và vì
Trang 272.1.2.7 Dự án cao ốc văn phòng
Cao ốc văn phòng là tòa nhà cao từ chín tầng trở lên Dự án cao ốc văn phòng
thường được xây dựng trong các khu đô thị Dự án cao ốc văn phòng dùng dể cho
nhiều công ty thuê với nhiều loại điện tích khách nhau Thời gian thu hồi vốn khá
đài khoảng từ năm đến bảy năm Trong thời gian triển khai dự án thì chưa thể có thu nhập và thu hồi vốn
2.1.2.8 Phân hạng cao ốc văn phòng (20/2/2014)
a Văn phòng loại A (Giá thuê từ 30 — 36USD/m2/thang):
Là những tòa nhà đại điện cho các tòa nhà chất lượng cao nhất trong thị
trường Thường là những tòa nhà đẹp nhất với việc xây dựng tốt nhất, và có cơ sở hạ tầng xây dựng chất lượng cao Tòa nhà hạng A cũng là vị trí tốt, có thể tiếp cận
tốt, và được quản lý chuyên nghiệp Chúng sẽ thu hút khách thuê có chất lượng cao
nhất và giá thuê cũng cao nhất [76]
Cao ốc hạng A phải đạt các tiêu chí bao gồm: Tổng diện tích sàn từ
20.000m? trở lên Diện tích mỗi sàn văn phòng hợp lý từ 1000m? trở lên Năng lượng dự phòng đáp ứng 100% cho các dịch vụ thiết yếu và hệ thống thông gió,
50% cho thắp sáng và thang máy Internet tốc độ cao kết nối băng thông rộng và có nhiều băng thông rộng cho khách hàng lựa chọn [74]
Đơn vị kiến trúc là đơn vị quốc tế Khả năng chịu lực của sàn là 500kg / m¿ Hành lang tiền sảnh rộng tối thiểu 2,2m WC tiêu chuẩn 5 sao Ánh sáng có chất lượng tốt nhất Mức độ ánh sáng 400 lu-xơ trở lên Ít nhất có một thang riêng dé
chuyển hàng hóa Thang máy tối thiểu có sức chứa 16 người, thời gian chờ không
quá 25 giây, tối thiểu 1 thang may / 4 tầng [75] Thiết kế sang trọng và được xây mới hoàn toàn Vị trí đắc địa, năm trong khu trung tâm thành phố Cao ốc phải đễ tìm và thuận tiện cho việc di chuyển Thu hút được những khách hàng thuê có tên tuổi và uy tín Giá thuê cao hơn hắn so với mức giá bình quân của thị trường Có đội ngũ quán lý cao ốc chuyên nghiệp Phải cung cấp đủ chỗ đậu xe Nguyên vật
Trang 28tối thiểu là 2m7 Thiết kế nội thất linh hoạt Hệ thống dây điện và cáp đi ngầm dưới
sàn (sàn nổi) và trần nhà đạng treo Được bảo vệ và giám sát việc ra vào tòa nhà liên tục 24 giờ Được trang bị hệ thống điều hòa trung tâm để kiểm soát nhiệt độ và am độ theo chuẩn EU Hệ thống phát điện dự phòng và tự động chuyên mạch khi cúp
điện Chiều sâu mỗi phòng phải từ 18 đến 20m Khu vực công cộng không vượt quá 12% tổng điện tích sử dụng Có hệ thống quản lý tòa nhà thông minh (Building
Management System) Có các phòng họp sang trọng và đại sảnh ấn tượng Đối với cao 6c có sức chứa từ 250 người trở lên phải có khu vực ăn uống và nghỉ ngơi cho nhân viên hay phải có nhà hàng, quán cà phê, trung tâm thể thao Khung cửa số có chất lượng cao và phải được lắp kính cản tia tử ngoại mặt trời Tiết kiệm năng lượng hạng A (Tiêu chuẩn tiết kiệm năng lượng cao nhất của EU) Hiện nay văn phòng loại này đang hoạt động trên địa bàn TP HCM chủ yếu tập trung tại quận 1 Tỷ lệ cho thuê thường xuyên ở mức khoảng 80% các văn phòng loại này hiện
không đủ đáp ứng nhu cầu của thị trường Phần diện tích còn trống ở những văn
phòng loại A là do khách hàng trả lại sau khi hết hạn hợp đồng, nhưng diện tích này
sẽ được lắp đầy ngay sau đó bằng một hợp đồng thuê khác đã được đặt chỗ sẵn từ
trước Loại văn phòng này thường nằm ở những vị trí tốt nhất, văn phòng đạt tiêu
chuẩn quốc tế về trang thiết bị lẫn chất lượng các dịch vụ, tiện ích bên trong và đáp
ứng tốt nhất mọi nhu cầu của khách hàng, nhất là các công ty đa quốc gia có tầm cỡ
lớn trên toàn thế giới
b Văn phòng loại B (giá thuê từ 20 - 29USD/m2/tháng):
Tòa nhà hạng B nói chung là lớn vừa, thường không có tính năng lỗi thời và cần được duy trì, nhưng vẫn phải quản lý chất lượng tốt [76]
Cao ốc văn phòng hạng B chỉ cần thỏa mãn các tiêu chí: Có đội ngũ quản lý cao ốc chuyên nghiệp Nguyên vật liệu xây dựng cao ốc phải có chất lượng cao
Chiều cao từ sàn đến trần có chiều cao tối thiểu là 2m7 Thiết kế nội thất linh hoạt
Trang 29giây, phải có ít nhất 02 thang máy Hệ thống phát điện dự phòng và tự động chuyển
mạch khi cúp điện Chiều sâu mỗi phòng phải từ 18 đến 20 mét Có các phòng họp
sang trọng và đại sảnh ấn tượng Đối với cao ốc có sức chứa từ 250 người trở lên
phải có khu vực ăn uống và nghỉ ngơi cho nhân viên hay phả ¡ có nhà hàng, quán cà
phê, trung tâm thể thao Khung cửa số có chất lượng cao và phải được lắp kính cản tia tử ngoại mặt trời Văn phòng loại B đang hoạt động trên địa bàn TP HCM, tập
trung nhiều tại các quận trung tâm như (quận 1, quận 3, quận Phú Nhuận) nhưng
phần lớn tập trung các văn phòng cho thuê ở quận 3 Các văn phòng loại này có tỷ lệ cho thuê ít hơn so với văn phòng loại A khoảng 70% điện tích văn phòng được thuê hết sẽ chiếm một tỷ lệ cho thuê cao hơn trong thời gian tới vì loại văn phòng này phải làm nhiệm vụ thay thế cho văn phòng loại A do giá cao và diện tích cho
thuê lớn
Với tỷ lệ cho thuê trên có thể được giải thích như sau:
Trước đây, hầu hết những đối tượng thuê những văn phòng đạt tiêu chuẩn
quốc tế chủ yếu là các công ty nước ngoài nên với lượng văn phòng loại A trong
đối đã đáp ứng đủ nhu cầu thị trường Theo đà phát triển kinh tế hiện nay, các
doanh nghiệp trong nước ngày càng gia tăng số lượng và lớn mạnh về quy mô nên cần phải nâng cao năng lực cạnh tranh, tạo lập uy tín hơn nữa mà nơi làm việc, địa chỉ công ty để giao tiếp khách hàng là một trong những yếu tố đầu tiên tạo lòng tin cho đối tác
c.Văn phòng loại C (giá thuê trung bình từ 7,5 — 14USD/m2/tháng)
Việc phân loại thấp nhất của tòa nhà văn phòng và không gian là hạng C Đây là
những tòa nhà cũ (thường là nhiều hơn 20), v à đang năm trong khu vực ít hấp dẫn
về mặt kiến trúc Những tòa nhà này cơ sở hạ tầng, xây dựng và công nghệ là
thường lạc hậu Kết quả là, các tòa nhà hạng C có giá thuê thấp nhất, mất nhiều thời gian nhất để cho thuê, và thường nhắm mục tiêu là các cơ hội tái phát triển [76]
Dạng văn phòng này có tiêu chuẩn thấp hơn loại A và B nhưng cũng đáp ứng
Trang 30Văn phòng hạng C có diện tích vừa phải, doanh nghiệp dé dang tim kiém mat
bang véi chi phi tuong đối rẻ, chỉ bằng khoảng 1/3 văn phòng hạng A, B ma vẫn đảm bảo yêu cầu chất lượng, hệ thống điện nước và không quá xa trung tâm Đặc biệt, khu hạng C có chỗ để xe rộng và thơng thống hơn hẳn các khu cao cấp ở trung tâm thành phố cũng là một yếu tô quan trọng để văn phòng hạng C đang được
khách thuê nhắm đến
Các toà nhà đạt tiêu chuẩn, nằm rải rác trong địa bàn thành phố, nhưng cũng tập
trung chủ yếu ở các quận trung tâm như Quận 1, Quan 3, Quận 10, Q Phú Nhuận,
Bình Thạnh, Tân Bình, cung cấp hơn 200.000m” sàn văn phòng cho thị trường TP HCM [73] 2.1.2.9 Dự án thành công Các chiến lược : Thành công của dự án Các bên tham gia dự án
Hình 2.7 Các yếu tố thành công của dự án [25]
Trang 31- Hoan thành dự án theo đúng tiến độ, thời hạn quy định;
- _ Hoàn thành đự án với chi phí nằm trong chi phí, ngân quỹ cho phép, nằm trong dự toán ban đầu;
- _ Đạt được thành quả mong muốn [71]
- _ Dự án hoạt động hiệu quả về mặt kinh tế xã hội;
- _ Quá trình thực hiện công việc hợp lý hoặc đạt được các yêu cầu kỹ thuật;
- _ Chủ đầu tư, người sử đụng được thỏa mãn;
-_ Có rất ít thay đổi hoặc được sự nhất trí cho các thay đổi về phạm vi công
VIỆC;
- _ Không gây ra các sự kiện bất lợi lớn cho công ty chủ quản của nhóm thực hiện dự án [29]
2.1.3 Các khái niệm về lý thuyết về rủi ro
Rủi ro là một khái niệm không xuất hiện ngay trong thời kỳ đầu của văn minh
nhân loại Sự phát triển của khoa học là nhân tố làm xuất hiện nhu cầu về việc tìm
hiểu rủi ro và quản trị chúng Các nhà toán học là những người đi đầu trong việc tìm
hiểu và lượng hóa rủi ro Rủi ro với tư cách là một khoa học ra đời vào thời Phục
Hung, thé ky 16, thé kỷ của những phát minh khám phá [66]
Theo trường phái truyền thống, rủi ro được xem là sự không may mắn, sự tổn
thất, nguy hiểm Nó được xem là điều không lành, điều không tốt, bất ngờ xảy đến
Đó là sự tốn thất về tài sản hay là sự giảm sút lợi nhuận thực tế so với lợi nhuận dự
kiến Rủi ro còn được hiểu là những bất trắc ngoài ý muốn xảy ra trong quá trình
kinh doanh, sản xuất của doanh nghiệp, tác động xấu đến sự tồn tại và phát triển của
một doanh nghiệp Tóm lại, theo quan điểm này thì rủi ro là những thiệt hại, nguy
hiểm hoặc các yếu tố liên quan đến nguy hiểm, khó khăn hoặc điều không chắc
chắn có thể xảy ra cho con người
Theo trường phái hiện đại, rủi ro là sự bất trắc có thể đo lường được, vừa mang
Trang 32tích cực nghiên cứu rủi ro, người †a có thể tìm ra những biện pháp phòng ngừa, hạn
chế những rủi ro tiêu cực, đón nhận những cơ hội mang lại kết quả tốt đẹp cho tương lai [100] Thiếu hiểu biết Sai sót khi bát” Sai sót khi đánh giá giá trị Sai sót trong đánh Điều kiện thay Hình 2.8 Các rủi ro điển hình [36]
Rủi ro là sự không chắc chắn hoặc là các mối nguy hiểm bắt lợi cho dự án Rui
ro thường làm cho kết quả dự báo, dự đoán chệch hướng so với thực tế Rủi ro là
một trong những trở ngại trong quá trình thực hiện dự án Rủi ro làm cho việc thực
hiện kế hoạch đã lập bị sai khác làm cho dự án đi theo chiều hướng khác khó kiểm
soát hoặc có khi thất bại Rủi ro được cho là khả năng chấp nhận nếu lợi ích khả dĩ
là to lớn hơn mắt mắt có thể Rủi ro đã và luôn luôn là một phần thuộc bản chất của quản lý dự án Rủi ro là sự kiện tương lai, thời gian ảnh hưởng lên sự nhận biết nó
Một sự kiện có thê được coi là rủi hôm nay có thể không còn rủi ro vào ngày mai Rủi ro là khả năng xảy ra sự khác biệt giữa kết quả thực tế và kế quả kỳ vọng của kế
hoạch Rủi ro là hiện tượng khác quan, tồn tại trong mọi hoạt động kinh tế, xã hội,
Trang 33Rủi ro là sự biến thiên tiềm ẩn ở những kết quả Rủi ro hiện diện hâu hết trong
mọi hoạt động của con người Khi rủi ro người ta khơng thể đốn chính xác kết quả, sự hiện diện rủi ro gây nên sự bât định Nguy cơ rủi ro phát sinh bât cứ khi một
hành động dẫn đến khả năng được hay mắt khơng thể đốn trước [20]
Rui ro là những sự kiện hay điều kiện không chắc chắn mà nêu nó xảy ra sẽ ảnh
hưởng lên ít nhất một đối tượng của dự án [41]
Rủi ro là yếu tố không mong đợi, tuy nhiên vẫn phải chấp nhận Việc chủ động
phân tích, nhận điện rủi ro từ đó đề ra những giải pháp phòng tránh để giảm thiểu
tối đa những tốn thất thay vì thụ động đón nhận dẫn đến những hậu quả đáng tiếc
Rủi ro là tổng hợp các sự kiện ngẫu nhiên, không chắc chắn tác động lên dự án
(theo chiều hướng bắt lợi) làm thay đổi kết quả dự tính và có thể đo lường bằng xác
suat
Rui ro là sự không chắc chắn về khả năng cung ứng kết quả cuối cùng theo tiêu
chuẩn thiết lập bởi khách hàng, do không có khả năng, kỹ năng, hay kiến thức công nghệ để tạo ra kết quả cuối cùng như cam kết [40]
Xã hội loài người càng phát triển, hoạt động của con người ngày càng đa dạng,
phong phú và phức tạp, thì rủi ro cho con người cũng ngày càng nhiều và đa dạng
hơn, mỗi ngày qua lại xuất hiện thêm những loại rủi ro mới, chưa từng có trong quá khứ Con người cũng quan tâm nhiều hơn đến việc nghiên cứu rủi ro, nhận dạng rủi ro và tìm các biện pháp quản trị rủi ro, trong quá trình nghiên cứu đó nhận thức về rủi ro của con người cũng thay đi, trở nên khoan dung, trung hòa hơn
Rủi ro là sự bất trắc có thể đo lường được Rủi ro vừa mang tính tích cực, vừa mang tính tiêu cực Rủi ro có thể mang đến những tổn thất, mất mát, nguy hiểm cho con người nhưng cũng có thể mang đến những cơ hội Nếu tích cực nghiên cứu rủi ro, nhận dạng, đo lường rủi ro, người ta có thể tìm ra những biện pháp phòng ngừa,
hạn chế những rủi ro tiêu cực, đón nhận được những cơ hội mang lại kết quả tốt đẹp
Trang 34Bang 2.1 Cac dang thiét hại của rủi ro Tiéu chi phan loai Các loại thiệt hại Mất mát thời gian Mắt mát thời gian làm việc của người lao động do những
lao động tình huống ngẫu nhiên, các hồn cảnh khơng lường trước
Thiệt hại tài chính | Những khoản thiệt hại tiền bạc trực tiếp liên quan đến các
khoản phải chỉ không lường trước như các khoản tiền phat ,
thuế phụ trội, mất mát hay nhận không đủ từ các nguồn đã
định
Các thiệt hại đặc | Liên quan đến lạm phát, thay đổi tỷ giá hối đoái, trưng thu
biệt vào ngân sách địa phương
Mất mát thời gian Sự chậm trễ của quá trình hoạt động so với kế hoạch
Thiệt hại mang Ảnh hưởng đến sức khoẻ con người, ảnh hưởng đến môi tính xã hội trường, uy tin của tổ chức và các thành viên khác của dự
án
Tính khả thi kinh | Thiếu sự tin tưởng rằng thu nhập tương lai sẽ đền bù thoả
tê của dự án đáng cho các chi phí hiện tại
Rủi ro thuê quan Thiéu su dam bao day đủ về các khoản giảm thuê do kéo
Trang 35Rủi ro thuần túy là rủi ro chỉ mang lại những thiệt hại, mat mat, nguy hiém nhu: hoa
hoan, mat cắp, tai nạn giao thông, tai nạn lao động và nó làm phát sinh một khoản
chỉ phí (để bù đắp thiệt hại) nên phải có biện pháp phòng tránh hoặc hạn chế
Rủi ro có thê phân tán là rủi ro có thể giảm bớt nhờ con đường đóng góp quỹ chung để chia sẽ rủi ro
Rủi ro không thể phân tán là rủi ro không thể giảm bớt nhờ con đường đóng góp quỹ chung để chia sẽ rủi ro
Rủi do do môi trường thiên nhiên là nhóm rủi ro do các hiện tượng thiên nhiên như: Động đất, núi lửa, bão, lũ lụt, sóng thần, sét đánh, đất lở, hạn hán, sương muối gây
ra Những rủi ro này thường dẫn đến những thiệt hại to lớn về người và của, làm
cho các doanh nghiệp bị tổn thất nặng nè
Rủi ro do môi trường kinh tế: Mọi hiện tượng diễn ra trong môi trường kinh tế, như:
tốc độ phát triển kinh tế, khủng hoảng, suy thoái kinh tế, lạm phát đều ảnh hưởng
trực tiếp đến hoạt động của các doanh nghiệp, gây ra những rủi ro bat ôn
Rủi ro do môi trường hoạt động của tổ chức có thể xuất hiện đưới rất nhiều dang, vi dụ như: thiếu thông tin hoặc có những thông tin không chính xác dẫn đến bị lừa đảo; máy móc thiết bị bị sự cố; xảy ra tai nạn lao động [30]
Rủi ro pháp luật: Luật và các văn bản dưới luật đang trong quá trình hoàn thiện, sự thay đổi về mặt chính sách sẽ ảnh hưởng hoạt động của doanh nghiệp
Rủi ro về giá: Chủ yếu do sự cạnh tranh gay gắt từ các đối thủ cùng nghành Cạnh
tranh tất yếu phải giảm giá nhưng vẫn phải bao dam chất lượng để giữ vững uy tín
với khách hàng Mặt khác chi phí liên quan đến vật liệu xây dựng cũng trong quá
trình giải ngân thanh toán chậm ảnh hưởng đến kết quả sản xuất kinh doanh dễ xảy ra biến động giá [64]
Rủi ro dự án là tổng hợp những yếu tố ngẫu nhiên, những tình huống không
thuận lợi liên quan đến bất định, có thể đo lường bằng xác suất không đạt mục tiêu đã định của đự án và gây nên các mắt mát, thiệt hại [37]
HUTECH LIBRARY
Trang 36
2.1.3.1 Rủi ro và vòng đời của dự án a a R————————— Vùng đời dự án —————————> Kế hoạch Hoàn thành |e > ‘2 = GĐI GĐ2 GĐ3 G04 | E at ` M = 3 Co hoi va ruiro & 3 = Mức độ tád động của rủi ro mm ee G ĐI: Hình thành dự án GĐ2: Thực hiện dự án
G D 3: Trién khai dự án G D 4: Hoan thanh dy an Hình 2.9 Mối quan hệ giữa rủi ro và vòng đời dự án [91]
Trang 372.1.3.3 Nhận dạng rủi ro
Nhận dạng rủi ro bao gồm các công việc theo đõi, xem xét, nghiên cứu môi trường hoạt động và toản bộ mọi hoạt động của tổ chức nhằm thống kê được tất cả rủi ro,
không chỉ những rủi ro đã và đang xảy ra, mà còn dự báo được những dạng rủi ro
mới có thể xuất hiện [30] Nhận dạng rủi ro bao gồm việc xác định loại rủi ro nao
ảnh hưởng quá mức cho phép tới kết quả dự định của hành động hay sự việc được
xem xét, đồng thời mô tả tính chất của mỗi loại rủi ro đó [71]
2.1.3.4 Phân loại rủi ro
Rủi ro phân theo tính chất hệ thống:
Chia làm hai nhóm chính rủi ro có tính hệ thống (khơng thể đa dạng hố), rủi ro
không có tính hệ thống (có thể đa dạng hoá) Rui ro phân theo tinh chất hệ thống
Hình 2.10 Rủi ro phân theo tính chất hệ thống
Rủi ro có tính hệ thống: xảy ra sẽ ảnh hưởng lên toàn bộ các hoạt động của ngành kinh tế, các dự án Do đó không thể dùng biện pháp đa dạng hóa các loại hình đầu tư để hạn chế ảnh hưởng rủi ro này
- Rủi ro không có tính hệ thống: xảy ra chỉ ảnh hưởng lên một số ngành kinh tế, một
số loại dự án Vì vậy, ta có thể dùng biện pháp đa dạng hóa các loại hình đầu tư để
chia sẻ bớt ảnh hưởng của loại rủi ro này
Trang 38- Rui ro nội sinh là rủi ro do những nguyên nhân nội tại của dự án như quy mô dự
án, mức độ phức tạp của dự án cùng với các nhân tô như sai xót do thiệt kê và xây dựng, hệ thống tổ chức quản lý dự án là những nguyên nhân nội sinh
- Rủi ro ngoại sinh là rủi ro do những nguyên nhân bên ngoài gây ra Những nguyên tố rủi ro ngoại sinh thường gặp như lạm phát, thị trường, tính sẵn có của lao động và
nguyên liệu, độ bất định của chính trị, do ảnh hưởng của thời tiết [9]
Trang 39Rúi ro phân theo đối tượng: Rai ro phan theo đối tượng Hình 2.12 rủi ro phân theo đối tượng Rai ro phan theo giai đoạn đầu tư xây dựng:
Rủi ro phân theo giai
đoạn đầu tư xây dựng Rủi ro trong giai đoạn kết thúc xây dựng và đưa dự án ¡j vào khai thác sẽ
Hình 2.13 Rủi ro phân theo giai đoạn đầu tư [33]
Các loại rủi ro tài chính dự án đầu tư
- Rủi ro kinh doanh là rủi ro liên quan đến thị trường sản phẩm của công ty như đỗi mới công nghệ, thiết kế sản phẩm, tiếp thị
Trang 40- Rủi ro tính chiến lược là rủi ro liên quan đên các sự biên đôi cơ bản trong môi
trường kinh tế và chỉnh trị [71]
Những rủi ro trong xây dựng
- Rủi ro về thiên tai là như rủi ro về lũ lụt, động đất, sạt lở đất, cháy, hư hỏng do bão
A lộc
- Rui ro vật lý là rủi ro về hư hỏng kết câu, hư hỏng thiết bị, tại nạn lao động, cháy
nỏ, trộm cắp
- Rủi ro về kinh tế tài chính là rủi ro về lam phát, khả năng của quỹ tài chính, tỷ
suất đao động, vỡ nợ tài chính, không trả nợ đúng hạn
- Rủi ro về môi trường và chính sách là rủi ro do những thay đổi về mặt luật lệ,
những yêu cầu cho sự chấp thuận và những những điều luật về an toàn và chống ô
nhiễm
- Rủi ro về thiết kế là rủi ro là rủi do khi khối lượng thiết kế không hoàn chỉnh, thiết kế khiến khuyết, lỗi và bỏ sót, tiêu chí thiết kế không tương thích
- Rủi ro về thi công là rủi ro do đình công, năng xuất lao động, những điều kiện
công trường khác nhau và đo thay đổi thiết kế [7 1] Phân tích rủi ro
a Khái niệm về phân tích rủi ro
Phân tích rủi ro phải xác định những nguyên được những nguy nhân gây ra rủi ro, trên cơ sở đó mới tìm ra các biện pháp phòng ngừa [30]
Phân tích rủi ro dự án là các thủ tục xác định các yếu tố rủi ro và đánh giá tầm
quan trọng của chúng Về bản chất, đó là xác suất xuất hiện các sự kiện không thuận lợi có thề ảnh hưởng tiêu cực tới quá trình thực thi mục tiêu dự án Phân tích các rủi