Quản lý rủi ro về chi phí tác động đến sự thành công của các dự án xây dựng cao ốc văn phòng tại tp hồ chí minh

ðại Học Quốc Gia Tp Hồ Chí Minh TRƯỜNG ðẠI HỌC BÁCH KHOA BÙI QUANG VŨ QUẢN LÝ RỦI RO VỀ CHI PHÍ TÁC ðỘNG ðẾN SỰ THÀNH CƠNG CỦA CÁC DỰ ÁN XÂY DỰNG CAO ỐC VĂN PHÒNG TẠI TPHCM Chuyên ngành : Công nghệ quản lý xây dựng LUẬN VĂN THẠC SĨ TP HỒ CHÍ MINH, tháng 07 năm 2009 CƠNG TRÌNH ðƯỢC HỒN THÀNH TẠI TRƯỜNG ðẠI HỌC BÁCH KHOA ðẠI HỌC QUỐC GIA TP HỒ CHÍ MINH Cán hướng dẫn khoa học : PGS TS TRỊNH QUỐC THẮNG (Ghi rõ họ, tên, học hàm, học vị chữ ký) Cán chấm nhận xét : (Ghi rõ họ, tên, học hàm, học vị chữ ký) Cán chấm nhận xét : (Ghi rõ họ, tên, học hàm, học vị chữ ký) Luận văn thạc sĩ ñược bảo vệ HỘI ðỒNG CHẤM BẢO VỆ LUẬN VĂN THẠC SĨ TRƯỜNG ðẠI HỌC BÁCH KHOA, ngày tháng năm I ðẠI HỌC QUỐC GIA TP HCM TRƯỜNG ðẠI HỌC BÁCH KHOA CỘNG HOÀ Xà HỘI CHỦ NGHIà VIỆT NAM ðộc Lập - Tự Do - Hạnh Phúc -oOo Tp HCM, ngày tháng năm NHIỆM VỤ LUẬN VĂN THẠC SĨ Họ tên học viên: BÙI QUANG VŨ Giới tính : Nam Ngày, tháng, năm sinh : 24/12/1983 Nơi sinh : Lâm ðồng Chuyên ngành : Cơng nghệ quản lý xây dựng Khố (Năm trúng tuyển) : K2007 1- TÊN ðỀ TÀI: QUẢN LÝ RỦI RO VỀ CHI PHÍ TÁC ðỘNG ðẾN SỰ THÀNH CÔNG CỦA CÁC DỰ ÁN XÂY DỰNG CAO ỐC VĂN PHÒNG TẠI TPHCM 2- NHIỆM VỤ LUẬN VĂN: 3- NGÀY GIAO NHIỆM VỤ : 4- NGÀY HOÀN THÀNH NHIỆM VỤ : 5- HỌ VÀ TÊN CÁN BỘ HƯỚNG DẪN (Ghi ñầy ñủ học hàm, học vị ): PGS.TS TRỊNH QUỐC THẮNG Nội dung ñề cương Luận văn thạc sĩ ñã ñược Hội ðồng Chuyên Ngành thông qua CÁN BỘ HƯỚNG DẪN (Họ tên chữ ký) CHỦ NHIỆM BỘ MÔN QUẢN LÝ CHUYÊN NGÀNH (Họ tên chữ ký) II LỜI CẢM ƠN Luận văn tốt nghiệp kết học viên thu thập suốt q trình học tập nghiên cứu ðể hồn thành đề tài luận văn tốt nghiệp này, nỗ lực thân, tác giả cịn nhận nhiều giúp ñỡ ý kiến ñóng góp chân thành từ gia đình thầy cơ, bạn bè, đồng nghiệp… Tác giả xin chân thành cảm ơn ñến tất người động viên, khuyến khích giúp đỡ tác giả suốt thời gian vừa qua Xin chân thành gửi lời cảm ơn đến thầy ngành Công nghệ Quản lý xây dựng, khoa kỹ thuật Xây dựng, trường ñại học Bách Khoa thành phố Hồ Chí Minh tận tình giảng dạy, truyền đạt nhiều kinh nghiệm quý báu suốt thời gian tác giả học tập trường, tảng cho tác giả thực luận văn hành trang, kinh nghiệm sống Xin ñặc biệt gởi lời cảm ơn chân thành ñến PGS.TS Trịnh Quốc Thắng, TS Ngơ Quang Tường, TS Cao Hào Thi tận tình hướng dẫn, đóng góp ý kiến q báu ln khuyến khích động viên suốt q trình tác giả thực luận văn Tuy luận văn hồn thành với tất cố gắng nỗ lực phấn đấu thân, nhiên khơng tránh khỏi số thiếu sót, mong nhận góp ý thầy cơ, đồng nghiệp, bạn bè… để luận văn hồn thiện Thành phố Hồ Chí Minh, tháng năm 2009 Học viên thực đề tài Bùi Quang Vũ III TĨM TẮT LUẬN VĂN Rủi ro yếu tố luôn tồn trình thực dự án xây dựng, có ảnh hưởng lớn đến chi phí, tiến độ thành cơng dự án Nhất giai ñoạn nay, kinh tế giới ñang trải qua khủng hoảng ñược ñánh giá nghiêm trọng kể từ sau chiến tranh giới thứ hai trở lại ñây Vấn đề phân tích quản lý rủi ro ngày thể vai trò cần thiết quan trọng dự án đầu tư nói chung xây dựng nói riêng Trong phạm vi nghiên cứu luận văn, chúng tơi xin đề cập đến dự án ñầu tư xây dựng cao ốc văn phịng – thương mại, lãnh vực ñang thu hút ñược quan tâm nhiều nhà ñầu tư, cách vận dụng phương pháp phân tích rủi ro sử dụng rộng rãi giới để phân tích hiệu tài cho số dự án thành phố Hồ Chí Minh, mà cụ thể dự án xây dựng cao ốc văn phòng – thương mại Sailing Tower số 51 Nguyễn Thị Minh Khai, Quận 1, thành phố Hồ Chí Minh Luận văn bao gồm phần sau: - Chương 1: Mở đầu (vấn ñề ñặt ñể nghiên cứu, mục tiêu, phương pháp, phạm vi ñối tượng nghiên cứu) - Chương 2: Tổng quan (sơ lược nghiên cứu trước đây, tình hình thị trường cao ốc văn phịng nay, tiêu chuẩn phân loại xếp hạng cao ốc văn phòng ) - Chương 3: Cơ sở lý thuyết phương pháp nghiên cứu - Chương 4: Phân tích đánh giá hiệu tài dự án hai trường hợp khơng kể đến yếu tố rủi ro có kể đến yếu tố rủi ro - Chương 5: Kết luận kiến nghị (dựa vào phân tích đánh giá nêu trên, so sánh rút kết luận, kiến nghị phương án giải quyết) IV SUMMARIZATION Risk is one of the factors which is always existed in the construction projects It influences to the cost, the progress and the success of the project Especially in this period, when the world economic meets a big crisis which is very serious, the biggest economic crisis after World War II The analyses and management of the risk become necessary and important in investment and construction projects In this essay, we will investigate about the risk in the office building projects, one of periods which is interested by a lot of investors By applying many methods which were used all over the world to analyze and manage the risk We will analyze about the effect of the finance for some office building projects in Ho Chi Minh City, namely the Sailing Tower (51 Nguyen Thi Minh Khai Street, District 1, Ho Chi Minh City) project This essay has five main parts: - Part 1: Introduction (the problem set up to solve, the purpose, the method, the range and the object of study) - Part 2: Overview (the previous investigations, the office building market situation, the standards to rank the office buildings ) - Part 3: The basis theory to investigate - Part 4: Analyzing and evaluating about the effect of the finance of the project in two cases: not have risk and have risk - Part 5: Conclusions and petitions (base on the analyses and evaluations in part four, compare and infer the conclusions, the petitions to solve the problems) V MỤC LỤC Nhiệm vụ luận văn thạc sĩ Trang I Lời cám ơn Trang II Tóm tắt luận văn Trang III Tóm tắt luận văn (tiếng Anh) Trang IV Mục lục Trang V Danh sách bảng biểu Trang VIII Danh sách hình ảnh Trang X CHƯƠNG 1: MỞ ðẦU 1.1 - GIỚI THIỆU Trang 01 1.2 - VẤN ðỀ ðẶT RA ðỂ NGHIÊN CỨU Trang 02 1.3 - MỤC TIÊU NGHIÊN CỨU Trang 03 1.4 - PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU Trang 04 1.5 - PHẠM VI NGHIÊN CỨU VÀ ðỐI TƯỢNG NGHIÊN CỨU Trang 06 CHƯƠNG 2: TỔNG QUAN 2.1 - CÁC KHÁI NIỆM VÀ ðỊNH NGHĨA Trang 08 2.1.1 ðịnh nghĩa dự án, chu trình phát triển dự án Trang 08 2.1.2 Các quan điểm phân tích Trang 09 2.1.2.1 Phân tích kinh tế – xã hội Trang 09 2.1.2.2 Phân tích tài Trang 10 2.1.3 Các phương pháp phân tích Trang 12 2.1.3.1 Nhóm phương pháp đơn giản (simple methods) Trang 12 2.1.3.2 Nhóm phương pháp dòng tiền tệ chiết giảm Trang 13 2.2 - SƠ LƯỢC MỘT VÀI NGHIÊN CỨU TRƯỚC ðÂY 2.2.1 Các mơ hình phân tích rủi ro ảnh hưởng đến chi phí dự án Trang 15 Trang 15 2.2.1.1 Mơ hình Trang 15 2.2.1.2 Mơ hình Trang 15 VI 2.2.1.3 Mơ hình Trang 16 2.2.1.4 Mơ hình Trang 17 2.2.2 Các kỹ thuật phân tích dự án có kể đến rủi ro Trang 18 2.3 - TÌNH HÌNH THỊ TRƯỜNG CAO ỐC VĂN PHỊNG CHO THUÊ TẠI TPHCM TRONG CÁC NĂM VỪA QUA Trang 20 2.4 - CÁC TIÊU CHUẨN PHÂN LOẠI, XẾP HẠNG CAO ỐC VĂN PHÒNG Trang 27 2.5 - VÀI NÉT VỀ DỰ ÁN ðƯỢC PHÂN TÍCH Trang 34 2.5.1 Giới thiệu dự án Trang 34 2.5.2 Chủ ñầu tư Trang 35 2.5.3 Một số bảng biểu hình ảnh Trang 36 CHƯƠNG 3: CƠ SỞ LÝ THUYẾT CỦA PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 3.1 - PHÂN TÍCH DỰ ÁN THEO MƠ HÌNH TẤT ðỊNH Trang 41 3.2 - PHÂN TÍCH VÀ QUẢN LÝ RỦI RO TRONG QUẢN LÝ DỰ ÁN Trang 41 3.2.1 ðịnh nghĩa rủi ro Trang 41 3.2.2 Quản lý rủi ro Trang 43 3.2.3 Các phương pháp phân tích rủi ro Trang 45 3.2.3.1 Phân tích độ nhạy Trang 45 3.2.3.2 Phân tích tình Trang 46 3.2.3.3 Phân tích mơ Trang 47 CHƯƠNG 4: PHÂN TÍCH VÀ ðÁNH GIÁ DỰ ÁN 4.1 - PHÂN TÍCH, ðÁNH GIÁ HIỆU QUẢ TÀI CHÍNH CỦA DỰ ÁN KHI KHƠNG KỂ ðẾN YẾU TỐ RỦI RO (MƠ HÌNH TẤT ðỊNH) 4.1.1 Quan ñiểm chủ ñầu tư Trang 51 Trang 51 4.1.1.1 Các liệu ban ñầu Trang 51 4.1.1.2 Các bảng phân tích đánh giá Trang 51 4.1.2 Quan điểm tổng ñầu tư Trang 64 VII 4.1.2.1 Các liệu ban đầu Trang 64 4.1.2.2 Các bảng phân tích ñánh giá Trang 65 4.2 - PHÂN TÍCH, ðÁNH GIÁ HIỆU QUẢ TÀI CHÍNH CỦA DỰ ÁN CĨ KỂ ðẾN TÁC ðỘNG CỦA CÁC YẾU TỐ RỦI RO Trang 71 4.2.1 Phân tích độ nhạy Trang 71 4.2.2 Phân tích tình Trang 74 4.2.3 Phân tích rủi ro mô với phần mềm @Risk Trang 79 4.2.3.1 Các số liệu ban đầu Trang 79 4.2.3.2 Phân tích ñánh giá Trang 90 CHƯƠNG 5: KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ 5.1 - KẾT LUẬN Trang 115 5.2 - KIẾN NGHỊ Trang 117 PHẦN PHỤ LỤC Trang 121 TÀI LIỆU THAM KHẢO Trang 141 VIII DANH SÁCH CÁC BẢNG BIỂU Bảng 2.1: Tổng tích lũy diện tích lượng cung văn phòng cho thuê TPHCM Bảng 2.2: Nguồn cung cao ốc văn phịng TPHCM tính đến q 3/2008 Bảng 2.3: Khảo sát giá cho thuê vài cao ốc văn phòng TPHCM Bảng 2.4: Biến ñộng giá cho thuê cao ốc văn phòng giai ñoạn 2005 – Bảng 2.5: Bảng xếp hạng nơi có có giá cho th văn phịng cao giới Bảng 2.6: Một số tiêu chuẩn xếp hạng cao ốc văn phịng giới Bảng 2.7: Cơng diện tích xây dựng Bảng 4.1: Thống kê diện tích xây dựng (Area schedule) Bảng 4.2: Khối lượng khái tốn kinh phí đầu tư xây dựng Bảng 4.3: Bảng doanh thu dự kiến Bảng 4.4: Bảng tổng hợp thông số dự án Bảng 4.5: Khấu hao tài sản cố ñịnh Bảng 4.6: Bảng tổng hợp doanh thu (dự kiến) Bảng 4.7: Bảng tính trả lãi ngân hàng (quan ñiểm chủ ñầu tư) Bảng 4.8: Bảng tổng hợp chi phí (quan điểm chủ đầu tư) Bảng 4.9: Bảng phân tích lời lỗ (quan điểm chủ đầu tư) Bảng 4.10: Bảng tính thời gian hồn vốn dự án (quan ñiểm chủ ñầu tư) Bảng 4.11: Các tiêu ñánh giá dự án (quan ñiểm chủ ñầu tư) Bảng 4.12: Bảng tính trả lãi ngân hàng (quan điểm tổng đầu tư) Bảng 4.13: Bảng tổng hợp chi phí (quan điểm tổng đầu tư) Bảng 4.14: Bảng phân tích lời lỗ (quan ñiểm tổng ñầu tư) Bảng 4.15: Bảng tính thời gian hồn vốn dự án (quan điểm tổng ñầu tư) Bảng 4.16: Các tiêu ñánh giá dự án (quan ñiểm tổng ñầu tư) Bảng 4.17: Phân tích độ nhạy theo quan điểm chủ đầu tư Bảng 4.18: Phân tích độ nhạy theo quan điểm tổng đầu tư Bảng 4.19: Phân tích tình tốt theo quan ñiểm chủ ñầu tư 126 @RISK Simulation of Rui ro (chu dau tu).xls Name Description Cell Minimum = Maximum = Mean = Std Deviation = Variance = Skewness = Kurtosis = Errors Calculated = Mode = 5% Perc = 10% Perc = 15% Perc = 20% Perc = 25% Perc = 30% Perc = 35% Perc = 40% Perc = 45% Perc = 50% Perc = 55% Perc = 60% Perc = 65% Perc = 70% Perc = 75% Perc = 80% Perc = 85% Perc = 90% Perc = 95% Perc = Run on 5/9/2009, 8:54:16 PM Simulation s= Iterations= 10000 2007 / NPV = 2010 / IRR = 2013 / B/C = 2006 / Tổng doanh thu 2007 / Tổng doanh thu 2008 / Tổng doanh thu 2009 / Tổng doanh thu Output Output Output Output Output Output Output D280 E283 D286 B281 B282 B279 B280 -2.13E+11 0.0388126 0.4567509 -2.96E+11 -1.40E+11 1.21E+11 3.94E+10 9.46E+11 0.2701317 3.404632 -2.80E+11 -1.24E+11 2.00E+11 1.24E+11 8.03E+10 0.1715793 1.201587 -2.85E+11 -1.30E+11 1.54E+11 7.17E+10 1.61E+11 4.48E-02 0.4085351 4.97E+09 4.97E+09 1.39E+10 2.10E+10 2.60E+22 2.01E-03 0.1669009 2.47E+19 1.94E+20 4.39E+20 0.9131333 -0.3957332 0.8786194 -0.700666 2.47E+19 0.7007001 0.3996333 0.4815012 3.808285 2.497915 3.728711 2.142043 2.142947 2.719524 1.592143 0 0 0 1.62E+11 0.2122498 0.8509225 -2.80E+11 -1.40E+11 1.43E+11 5.05E+10 -1.26E+11 9.10E-02 0.672718 -2.95E+11 -1.39E+11 1.33E+11 4.86E+10 -1.02E+11 0.1071028 0.7364008 -2.94E+11 -1.38E+11 1.37E+11 5.05E+10 -8.11E+10 0.1202168 0.7889495 -2.92E+11 -1.36E+11 1.39E+11 5.19E+10 -6.31E+10 0.1314612 0.8368641 -2.91E+11 -1.35E+11 1.41E+11 5.32E+10 -4.49E+10 0.1399138 0.8843663 -2.89E+11 -1.33E+11 1.44E+11 5.44E+10 -2.61E+10 0.1482484 0.9332032 -2.88E+11 -1.32E+11 1.45E+11 5.54E+10 -6.94E+09 0.1561844 0.9823759 -2.87E+11 -1.31E+11 1.47E+11 5.65E+10 1.36E+10 0.1633635 1.034909 -2.86E+11 -1.30E+11 1.49E+11 5.75E+10 3.23E+10 0.1704636 1.082988 -2.85E+11 -1.29E+11 1.51E+11 5.88E+10 5.21E+10 0.1762365 1.133155 -2.84E+11 -1.28E+11 1.52E+11 6.03E+10 7.26E+10 0.1830262 1.185835 -2.83E+11 -1.27E+11 1.54E+11 6.25E+10 9.55E+10 0.1893741 1.242148 -2.82E+11 -1.26E+11 1.56E+11 6.83E+10 1.19E+11 0.1956587 1.301141 -2.82E+11 -1.26E+11 1.58E+11 8.74E+10 1.46E+11 0.2008173 1.372493 -2.81E+11 -1.25E+11 1.61E+11 9.09E+10 1.76E+11 0.206284 1.446021 -2.81E+11 -1.25E+11 1.63E+11 9.36E+10 2.08E+11 0.2118879 1.529028 -2.81E+11 -1.25E+11 1.66E+11 9.60E+10 2.47E+11 0.2179777 1.625741 -2.81E+11 -1.25E+11 1.69E+11 9.85E+10 3.03E+11 0.2263106 1.766606 -2.80E+11 -1.24E+11 1.73E+11 1.02E+11 3.87E+11 0.2364809 1.976337 -2.80E+11 -1.24E+11 1.79E+11 1.05E+11 127 @RISK Simulation of Rui ro (chu dau tu).xls Name Description Cell Minimum = Maximum = Mean = Std Deviation = Variance = Skewness = Kurtosis = Errors Calculated = Mode = 5% Perc = 10% Perc = 15% Perc = 20% Perc = 25% Perc = 30% Perc = 35% Perc = 40% Perc = 45% Perc = 50% Perc = 55% Perc = 60% Perc = 65% Perc = 70% Perc = 75% Perc = 80% Perc = 85% Perc = 90% Perc = 95% Perc = 2010 / Tổng doanh thu 2011 / Tổng doanh thu 2012 / Tổng doanh thu 2013 / Tổng doanh thu 2014 / Tổng doanh thu 2015 / Tổng doanh thu 2016 / Tổng doanh thu Output Output Output Output Output Output Output B283 B284 B285 B286 B287 B288 B289 4.09E+10 4.25E+10 7.14E+10 7.41E+10 7.63E+10 1.03E+11 1.03E+11 1.26E+11 1.24E+11 1.69E+11 1.72E+11 1.72E+11 2.09E+11 2.15E+11 7.28E+10 7.38E+10 1.11E+11 1.12E+11 1.14E+11 1.55E+11 1.55E+11 2.10E+10 2.09E+10 2.31E+10 2.31E+10 2.31E+10 2.61E+10 2.61E+10 4.41E+20 4.39E+20 5.34E+20 5.34E+20 5.33E+20 0.4821279 0.4857333 0.174428 0.1727907 0.1708614 6.84E+20 0.2531626 6.84E+20 0.2566407 1.586429 1.581458 1.545337 1.537734 1.527483 1.598239 1.603924 0 0 0 5.08E+10 5.64E+10 8.59E+10 8.41E+10 8.63E+10 1.21E+11 1.33E+11 4.97E+10 5.09E+10 8.13E+10 8.30E+10 8.46E+10 1.15E+11 1.16E+11 5.16E+10 5.28E+10 8.38E+10 8.54E+10 8.69E+10 1.19E+11 1.19E+11 5.30E+10 5.41E+10 8.57E+10 8.72E+10 8.89E+10 1.22E+11 1.22E+11 5.42E+10 5.53E+10 8.73E+10 8.89E+10 9.05E+10 1.25E+11 1.25E+11 5.53E+10 5.64E+10 8.89E+10 9.04E+10 9.19E+10 1.27E+11 1.28E+11 5.64E+10 5.74E+10 9.05E+10 9.21E+10 9.35E+10 1.31E+11 1.31E+11 5.75E+10 5.84E+10 9.23E+10 9.37E+10 9.54E+10 1.35E+11 1.36E+11 5.86E+10 5.95E+10 9.46E+10 9.61E+10 9.76E+10 1.54E+11 1.54E+11 5.98E+10 6.07E+10 9.80E+10 9.93E+10 1.01E+11 1.61E+11 1.62E+11 6.13E+10 6.22E+10 1.10E+11 1.13E+11 1.14E+11 1.65E+11 1.65E+11 6.35E+10 6.45E+10 1.20E+11 1.21E+11 1.23E+11 1.67E+11 1.68E+11 6.91E+10 6.99E+10 1.24E+11 1.25E+11 1.27E+11 1.70E+11 1.70E+11 8.89E+10 8.97E+10 1.27E+11 1.28E+11 1.30E+11 1.72E+11 1.72E+11 9.20E+10 9.31E+10 1.29E+11 1.31E+11 1.32E+11 1.74E+11 1.74E+11 9.46E+10 9.57E+10 1.32E+11 1.33E+11 1.35E+11 1.76E+11 1.77E+11 9.70E+10 9.81E+10 1.34E+11 1.36E+11 1.37E+11 1.79E+11 1.79E+11 9.97E+10 1.01E+11 1.37E+11 1.39E+11 1.40E+11 1.82E+11 1.82E+11 1.03E+11 1.03E+11 1.41E+11 1.43E+11 1.44E+11 1.85E+11 1.86E+11 1.06E+11 1.08E+11 1.46E+11 1.48E+11 1.49E+11 1.90E+11 1.90E+11 128 @RISK Simulation of Rui ro (chu dau tu).xls Name Description Cell Minimum = Maximum = Mean = Std Deviation = Variance = Skewness = Kurtosis = Errors Calculated = Mode = 5% Perc = 10% Perc = 15% Perc = 20% Perc = 25% Perc = 30% Perc = 35% Perc = 40% Perc = 45% Perc = 50% Perc = 55% Perc = 60% Perc = 65% Perc = 70% Perc = 75% Perc = 80% Perc = 85% Perc = 90% Perc = 95% Perc = 2017 / Tổng doanh thu 2018 / Tổng doanh thu 2019 / Tổng doanh thu 2020 / Tổng doanh thu 2021 / Tổng doanh thu 2022 / Tổng doanh thu Output Output Output Output Output Output B290 B291 B292 B293 B294 B295 1.03E+11 1.04E+11 1.02E+11 1.03E+11 1.82E+11 1.82E+11 2.14E+11 2.15E+11 2.10E+11 2.13E+11 3.28E+11 3.30E+11 1.55E+11 1.55E+11 1.54E+11 1.54E+11 2.51E+11 2.52E+11 2.61E+10 2.61E+10 2.61E+10 2.62E+10 3.26E+10 3.25E+10 6.80E+20 -0.252872 6.82E+20 0.2540371 6.82E+20 0.2551148 6.85E+20 0.2502728 1.06E+21 0.1581666 1.05E+21 0.1598446 1.602382 1.594981 1.599228 1.596773 1.826631 1.826051 0 0 0 1.30E+11 1.68E+11 1.15E+11 1.09E+11 2.01E+11 1.98E+11 1.16E+11 1.16E+11 1.15E+11 1.15E+11 2.01E+11 2.01E+11 1.20E+11 1.19E+11 1.18E+11 1.18E+11 2.07E+11 2.06E+11 1.22E+11 1.22E+11 1.21E+11 1.21E+11 2.11E+11 2.12E+11 1.25E+11 1.25E+11 1.24E+11 1.24E+11 2.15E+11 2.16E+11 1.28E+11 1.28E+11 1.27E+11 1.27E+11 2.20E+11 2.20E+11 1.31E+11 1.31E+11 1.30E+11 1.30E+11 2.25E+11 2.26E+11 1.36E+11 1.36E+11 1.35E+11 1.35E+11 2.32E+11 2.33E+11 1.54E+11 1.54E+11 1.53E+11 1.53E+11 2.45E+11 2.45E+11 1.62E+11 1.62E+11 1.61E+11 1.61E+11 2.54E+11 2.55E+11 1.65E+11 1.65E+11 1.64E+11 1.64E+11 2.59E+11 2.59E+11 1.68E+11 1.68E+11 1.67E+11 1.67E+11 2.63E+11 2.63E+11 1.70E+11 1.70E+11 1.69E+11 1.69E+11 2.67E+11 2.67E+11 1.72E+11 1.72E+11 1.71E+11 1.71E+11 2.70E+11 2.71E+11 1.74E+11 1.74E+11 1.73E+11 1.73E+11 2.74E+11 2.74E+11 1.77E+11 1.77E+11 1.76E+11 1.76E+11 2.78E+11 2.78E+11 1.79E+11 1.79E+11 1.78E+11 1.78E+11 2.82E+11 2.81E+11 1.82E+11 1.82E+11 1.81E+11 1.81E+11 2.86E+11 2.86E+11 1.86E+11 1.85E+11 1.84E+11 1.85E+11 2.92E+11 2.91E+11 1.90E+11 1.90E+11 1.89E+11 1.90E+11 2.99E+11 2.99E+11 129 @RISK Simulation of Rui ro (chu dau tu).xls Name Description Cell Minimum = Maximum = Mean = Std Deviation = Variance = Skewness = Kurtosis = Errors Calculated = Mode = 5% Perc = 10% Perc = 15% Perc = 20% Perc = 25% Perc = 30% Perc = 35% Perc = 40% Perc = 45% Perc = 50% Perc = 55% Perc = 60% Perc = 65% Perc = 70% Perc = 75% Perc = 80% Perc = 85% Perc = 90% Perc = 95% Perc = 2023 / Tổng doanh thu 2024 / Tổng doanh thu 2025 / Tổng doanh thu 2026 / Tổng doanh thu 2027 / Tổng doanh thu 2028 / Tổng doanh thu Output Output Output Output Output Output B296 B297 B298 B299 B300 B301 1.81E+11 1.84E+11 1.83E+11 1.79E+11 1.80E+11 3.11E+11 3.27E+11 3.30E+11 3.29E+11 3.29E+11 3.27E+11 5.79E+11 2.52E+11 2.52E+11 2.52E+11 2.52E+11 2.52E+11 4.27E+11 3.24E+10 3.23E+10 3.24E+10 3.25E+10 3.24E+10 6.09E+10 1.05E+21 0.1600799 1.05E+21 0.1642822 1.05E+21 0.1532042 1.06E+21 3.71E+21 -0.156573 1.05E+21 0.1569966 1.829792 1.831246 1.838501 1.824621 1.833048 1.684809 8.96E-02 0 0 0 2.05E+11 2.06E+11 2.06E+11 2.60E+11 2.16E+11 3.47E+11 2.01E+11 2.01E+11 2.01E+11 2.01E+11 2.01E+11 3.41E+11 2.07E+11 2.07E+11 2.07E+11 2.07E+11 2.07E+11 3.51E+11 2.11E+11 2.12E+11 2.12E+11 2.11E+11 2.12E+11 3.58E+11 2.16E+11 2.16E+11 2.16E+11 2.16E+11 2.16E+11 3.64E+11 2.20E+11 2.21E+11 2.20E+11 2.20E+11 2.20E+11 3.70E+11 2.26E+11 2.26E+11 2.26E+11 2.25E+11 2.26E+11 3.76E+11 2.33E+11 2.33E+11 2.33E+11 2.32E+11 2.32E+11 3.83E+11 2.45E+11 2.45E+11 2.45E+11 2.45E+11 2.45E+11 3.92E+11 2.54E+11 2.55E+11 2.55E+11 2.54E+11 2.54E+11 4.05E+11 2.59E+11 2.59E+11 2.59E+11 2.59E+11 2.59E+11 4.32E+11 2.63E+11 2.63E+11 2.63E+11 2.63E+11 2.63E+11 4.48E+11 2.67E+11 2.67E+11 2.67E+11 2.67E+11 2.67E+11 4.57E+11 2.70E+11 2.70E+11 2.70E+11 2.70E+11 2.70E+11 4.65E+11 2.74E+11 2.74E+11 2.74E+11 2.74E+11 2.73E+11 4.72E+11 2.77E+11 2.77E+11 2.77E+11 2.77E+11 2.77E+11 4.79E+11 2.81E+11 2.81E+11 2.81E+11 2.81E+11 2.82E+11 4.87E+11 2.86E+11 2.86E+11 2.86E+11 2.86E+11 2.86E+11 4.96E+11 2.91E+11 2.91E+11 2.91E+11 2.92E+11 2.91E+11 5.06E+11 2.99E+11 2.99E+11 2.99E+11 2.99E+11 2.99E+11 5.19E+11 130 @RISK Simulation of Rui ro (chu dau tu).xls Name Description Cell Minimum = Maximum = Mean = Std Deviation = Variance = Skewness = Kurtosis = Errors Calculated = Mode = 5% Perc = 10% Perc = 15% Perc = 20% Perc = 25% Perc = 30% Perc = 35% Perc = 40% Perc = 45% Perc = 50% Perc = 55% Perc = 60% Perc = 65% Perc = 70% Perc = 75% Perc = 80% Perc = 85% Perc = 90% Perc = 95% Perc = 2029 / Tổng doanh thu 2030 / Tổng doanh thu 2031 / Tổng doanh thu 2032 / Tổng doanh thu 2033 / Tổng doanh thu 2034 / Tổng doanh thu Output Output Output Output Output Output B302 B303 B304 B305 B306 B307 3.12E+11 3.07E+11 3.11E+11 3.11E+11 3.09E+11 3.07E+11 5.75E+11 5.84E+11 5.72E+11 5.76E+11 5.74E+11 5.77E+11 4.27E+11 4.27E+11 4.27E+11 4.27E+11 4.27E+11 4.27E+11 6.11E+10 6.11E+10 6.10E+10 6.11E+10 6.09E+10 6.09E+10 3.73E+21 3.74E+21 3.72E+21 3.74E+21 3.71E+21 3.71E+21 0.0880401 8.19E-02 8.48E-02 0.0773318 8.30E-02 8.67E-02 1.690292 1.688565 1.686955 1.683152 1.683277 1.676934 0 0 0 3.47E+11 3.30E+11 3.22E+11 3.39E+11 3.41E+11 3.31E+11 3.41E+11 3.40E+11 3.41E+11 3.40E+11 3.41E+11 3.41E+11 3.50E+11 3.50E+11 3.51E+11 3.50E+11 3.50E+11 3.50E+11 3.58E+11 3.57E+11 3.58E+11 3.57E+11 3.57E+11 3.58E+11 3.64E+11 3.64E+11 3.64E+11 3.63E+11 3.64E+11 3.64E+11 3.70E+11 3.70E+11 3.70E+11 3.70E+11 3.70E+11 3.70E+11 3.76E+11 3.77E+11 3.77E+11 3.77E+11 3.77E+11 3.76E+11 3.84E+11 3.84E+11 3.84E+11 3.84E+11 3.84E+11 3.83E+11 3.92E+11 3.93E+11 3.94E+11 3.93E+11 3.93E+11 3.92E+11 4.05E+11 4.05E+11 4.06E+11 4.05E+11 4.05E+11 4.04E+11 4.31E+11 4.32E+11 4.31E+11 4.32E+11 4.31E+11 4.31E+11 4.48E+11 4.48E+11 4.48E+11 4.48E+11 4.48E+11 4.48E+11 4.57E+11 4.58E+11 4.58E+11 4.57E+11 4.57E+11 4.58E+11 4.65E+11 4.65E+11 4.65E+11 4.65E+11 4.65E+11 4.65E+11 4.72E+11 4.72E+11 4.72E+11 4.72E+11 4.72E+11 4.72E+11 4.79E+11 4.80E+11 4.79E+11 4.80E+11 4.79E+11 4.80E+11 4.87E+11 4.87E+11 4.87E+11 4.87E+11 4.87E+11 4.87E+11 4.96E+11 4.96E+11 4.95E+11 4.96E+11 4.95E+11 4.95E+11 5.06E+11 5.07E+11 5.06E+11 5.06E+11 5.06E+11 5.05E+11 5.21E+11 5.20E+11 5.20E+11 5.20E+11 5.21E+11 5.20E+11 Target #1 (Value)= Target #1 (Perc%)= 36.65% 0.15 31.15% 36.65% 131 Bảng tổng hợp kết tính tốn rủi ro theo phương án tổng đầu tư mơ Monte Carlo (simulation results) Simulation Results for Rui ro (tong dau tu) Iterations= 10000 Simulations= # Input Variables= 83 # Output Variables= 32 Sampling Type= Monte Carlo Runtime= 00:00:27 Run on 5/11/2009, 5:20:48 PM Summary Statistics Cell Name D280 2007 / NPV = E283 2010 / IRR = D286 2013 / B/C = B279 2006 / Tổng doanh thu B280 B281 B282 B283 B284 B285 B286 B287 B288 B289 B290 B291 B292 B293 B294 B295 B296 2007 / Tổng doanh thu 2008 / Tổng doanh thu 2009 / Tổng doanh thu 2010 / Tổng doanh thu 2011 / Tổng doanh thu 2012 / Tổng doanh thu 2013 / Tổng doanh thu 2014 / Tổng doanh thu 2015 / Tổng doanh thu 2016 / Tổng doanh thu 2017 / Tổng doanh thu 2018 / Tổng doanh thu 2019 / Tổng doanh thu 2020 / Tổng doanh thu 2021 / Tổng doanh thu 2022 / Tổng doanh thu 2023 / Tổng doanh thu Minimum Mean Maximum 1.39E+11 1.37E+11 8.69E+11 4.97E-02 0.1989489 0.3062482 0.5924563 1.384007 3.402066 2.65E+11 2.65E+11 2.65E+11 1.09E+11 1.09E+11 1.09E+11 1.43E+11 1.71E+11 2.16E+11 5.06E+10 8.09E+10 1.33E+11 5.12E+10 8.09E+10 1.33E+11 5.03E+10 8.10E+10 1.33E+11 7.85E+10 1.17E+11 1.71E+11 7.84E+10 1.17E+11 1.71E+11 7.87E+10 1.17E+11 1.71E+11 1.01E+11 1.56E+11 2.14E+11 1.03E+11 1.56E+11 2.16E+11 1.03E+11 1.56E+11 2.14E+11 1.03E+11 1.56E+11 2.16E+11 1.03E+11 1.55E+11 2.10E+11 1.02E+11 1.55E+11 2.12E+11 1.82E+11 2.53E+11 3.36E+11 1.82E+11 2.53E+11 3.31E+11 1.83E+11 2.53E+11 3.39E+11 132 B297 B298 B299 B300 B301 B302 B303 B304 B305 B306 B307 G62 C63 C64 G64 C65 G65 G66 G67 G68 G70 2024 / Tổng doanh thu 2025 / Tổng doanh thu 2026 / Tổng doanh thu 2027 / Tổng doanh thu 2028 / Tổng doanh thu 2029 / Tổng doanh thu 2030 / Tổng doanh thu 2031 / Tổng doanh thu 2032 / Tổng doanh thu 2033 / Tổng doanh thu 2034 / Tổng doanh thu (Input) USD = (Input) Phần hạ tầng / Dự phịng (Input) Phần cơng trình / Dự phịng (Input) Tình hình thị trường, đơi thủ cạnh tranh 2009-2011 (Input) Phần trang thiết bị / Dự phòng (Input) Tình hình thị trường, đối thủ cạnh tranh 2012-2014 (Input) Tình hình thị trường, đối thủ cạnh tranh 2015-2020 (Input) Tình hình thị trường, đối thủ cạnh tranh 2021-2027 (Input) Tình hình thị trường, đối thủ cạnh tranh 2028-2034 (Input) r = 1.82E+11 2.53E+11 3.40E+11 1.83E+11 2.53E+11 3.39E+11 1.81E+11 2.53E+11 3.32E+11 1.83E+11 2.53E+11 3.36E+11 3.06E+11 4.28E+11 5.82E+11 3.12E+11 4.28E+11 5.84E+11 3.09E+11 4.28E+11 5.81E+11 3.08E+11 4.28E+11 5.84E+11 3.09E+11 4.28E+11 5.89E+11 3.11E+11 4.28E+11 5.89E+11 3.12E+11 4.28E+11 5.88E+11 1.50E-06 0.4423331 0.9999698 9.63E+09 9.64E+09 9.64E+09 1.55E+11 1.55E+11 1.55E+11 0.4061 4.08E+10 4.08E+10 4.08E+10 0.5049 0.5987 0.5917 0.4949 -5.52E-03 8.14E-02 0.2291514 D75 (Input) Doanh thu cho thuê văn phòng thị trường tốt 2009-2011 / Giá cho thuê($/m2/tháng) 50.10063 54.99303 59.96854 D75 (Input) Doanh thu cho thuê văn phòng thị trường xấu 2009-2011 / Giá cho thuê($/m2/tháng) 30.08302 34.98494 39.93592 D76 (Input) Doanh thu cho thuê văn phòng thị trường tốt 2012-2014 / Giá cho thuê($/m2/tháng) 60.1544 68.37725 74.77623 D76 (Input) Doanh thu cho thuê văn phòng thị trường xâu 2012-2014 / Giá cho thuê($/m2/tháng) 45.06763 50.01144 54.94468 D77 (Input) Doanh thu cho thuê văn phòng thị trường tốt 2015-2020 / Giá cho thuê($/m2/tháng) 80.09167 84.97119 89.90469 D77 (Input) Doanh thu cho thuê văn phòng thị trường xấu 2015-2020 / Giá cho thuê($/m2/tháng) 60.17554 64.97245 69.93283 D78 (Input) Doanh thu cho thuê văn phòng thị trường tốt 2021-2027 / Giá cho thuê($/m2/tháng) 130.0247 135.008 139.8566 D78 (Input) Doanh thu cho thuê văn phòng thị trường xấu 2021-2027 / Giá cho thuê($/m2/tháng) 110.1638 115.0081 119.9678 D79 (Input) Doanh thu cho thuê văn phòng thị trường tốt 2028 2034 / Giá cho thuê($/m2/tháng) 230.0708 240.0439 249.731 133 D79 (Input) Doanh thu cho thuê văn phòng thị trường xấu 2028 2034 / Giá cho thuê($/m2/tháng) 190.2055 199.9258 209.9216 D80 (Input) Doanh thu cho thuê siêu thị thị trường tốt 2009-2011 / Giá cho thuê($/m2/tháng) 150.0496 154.9678 159.9861 D80 (Input) Doanh thu cho thuê siêu thị thị trường xấu 2009-2011 / Giá cho thuê($/m2/tháng) 130.0694 135.0487 139.9039 D81 (Input) Doanh thu cho thuê siêu thị thị trường tốt 2012-2014 / Giá cho thuê($/m2/tháng) 190.1656 194.9851 199.844 D81 (Input) Doanh thu cho thuê siêu thị thị trường xấu 2012-2014 / Giá cho thuê($/m2/tháng) 170.0349 175.0786 179.8538 D82 (Input) Doanh thu cho thuê siêu thị thị trường tốt 2015-2020 / Giá cho thuê($/m2/tháng) 260.1641 265.0126 269.8617 D82 (Input) Doanh thu cho thuê siêu thị thị trường xấu 2015-2020 / Giá cho thuê($/m2/tháng) 230.1717 234.987 239.881 D83 (Input) Doanh thu cho thuê siêu thị thị trường tốt 2021-2027 / Giá cho thuê($/m2/tháng) 440.1313 450.0199 459.8571 D83 (Input) Doanh thu cho thuê siêu thị thị trường xấu 2021-2027 / Giá cho thuê($/m2/tháng) 400.3356 410.0021 419.9267 D84 (Input) Doanh thu cho thuê siêu thị thị trường tốt 2028-2034 / Giá cho thuê($/m2/tháng) 660.4042 679.8814 699.8042 600.1259 619.9938 639.6006 D84 C101 C101 C102 C102 C103 C103 C104 C104 C105 C105 (Input) Doanh thu cho thuê siêu thị thị trường xấu 2028-2034 / Giá cho thuê($/m2/tháng) (Input) 2009 / Tỉ lệ doanh thu dự kiến ñạt ñược thị trường xấu (Input) 2009 / Tỉ lệ doanh thu dự kiến ñạt ñược thị trường tốt (Input) 2010 / Tỉ lệ doanh thu dự kiến ñạt ñược thị trường xấu (Input) 2010 / Tỉ lệ doanh thu dự kiến ñạt ñược thị trường tốt (Input) 2011 / Tỉ lệ doanh thu dự kiến ñạt ñược thị trường xấu (Input) 2011 / Tỉ lệ doanh thu dự kiến ñạt ñược thị trường tốt (Input) 2012 / Tỉ lệ doanh thu dự kiến ñạt ñược thị trường xấu (Input) 2012 / Tỉ lệ doanh thu dự kiến ñạt ñược thị trường tốt (Input) 2013 / Tỉ lệ doanh thu dự kiến ñạt ñược thị trường xấu (Input) 2013 / Tỉ lệ doanh thu dự kiến ñạt ñược thị trường tốt 0.7500023 0.7749973 0.7999842 0.8000844 0.8499345 0.8999974 0.7500076 0.7752802 0.7999995 0.800007 0.8502635 0.899996 0.7500165 0.7751962 0.7999871 0.8000443 0.8509468 0.8999979 0.800001 0.8248094 0.8499797 0.8500246 0.899883 0.9499799 0.8000078 0.8247789 0.8499887 0.850016 0.8999934 0.9499689 134 C106 C106 C107 C107 C108 C108 C109 C109 C110 C110 C111 C111 C112 C112 C113 C113 C114 C114 C115 C115 C116 C116 C117 (Input) 2014 / Tỉ lệ doanh thu dự kiến ñạt ñược thị trường xấu (Input) 2014 / Tỉ lệ doanh thu dự kiến ñạt ñược thị trường tốt (Input) 2015 / Tỉ lệ doanh thu dự kiến ñạt ñược thị trường xấu (Input) 2015 / Tỉ lệ doanh thu dự kiến ñạt ñược thị trường tốt (Input) 2016 / Tỉ lệ doanh thu dự kiến ñạt ñược thị trường xấu (Input) 2016 / Tỉ lệ doanh thu dự kiến ñạt ñược thị trường tốt (Input) 2017 / Tỉ lệ doanh thu dự kiến ñạt ñược thị trường xấu (Input) 2017 / Tỉ lệ doanh thu dự kiến ñạt ñược thị trường tốt (Input) 2018 / Tỉ lệ doanh thu dự kiến ñạt ñược thị trường xấu (Input) 2018 / Tỉ lệ doanh thu dự kiến ñạt ñược thị trường tốt (Input) 2019 / Tỉ lệ doanh thu dự kiến ñạt ñược thị trường xấu (Input) 2019 / Tỉ lệ doanh thu dự kiến ñạt ñược thị trường tốt (Input) 2020 / Tỉ lệ doanh thu dự kiến ñạt ñược thị trường xấu (Input) 2020 / Tỉ lệ doanh thu dự kiến ñạt ñược thị trường tốt (Input) 2021 / Tỉ lệ doanh thu dự kiến ñạt ñược thị trường xấu (Input) 2021 / Tỉ lệ doanh thu dự kiến ñạt ñược thị trường tốt (Input) 2022 / Tỉ lệ doanh thu dự kiến ñạt ñược thị trường xấu (Input) 2022 / Tỉ lệ doanh thu dự kiến ñạt ñược thị trường tốt (Input) 2023 / Tỉ lệ doanh thu dự kiến ñạt ñược thị trường xấu (Input) 2023 / Tỉ lệ doanh thu dự kiến ñạt ñược thị trường tốt (Input) 2024 / Tỉ lệ doanh thu dự kiến ñạt ñược thị trường xấu (Input) 2024 / Tỉ lệ doanh thu dự kiến ñạt ñược thị trường tốt (Input) 2025 / Tỉ lệ doanh thu dự kiến ñạt ñược thị trường xấu 0.8000072 0.8249069 0.8499857 0.8500357 0.8996397 0.9499828 0.8000111 0.8499827 0.8999929 0.9000066 0.9251366 0.9499921 0.8000246 0.8497614 0.8999466 0.9000013 0.9253082 0.9499972 0.8000198 0.8503782 0.8999619 0.9000087 0.9252328 0.9499671 0.8000104 0.8495542 0.899907 0.9000018 0.9248126 0.949999 0.8000054 0.8495998 0.8999783 0.900002 0.9254508 0.9499709 0.8000075 0.8509596 0.8999951 0.9000011 0.9250862 0.95 0.8000372 0.8496423 0.8999994 0.9000009 0.9248443 0.9499982 0.8000132 0.850035 0.899967 0.9000106 0.9248312 0.9499769 0.8000355 0.849707 0.8999435 0.9000049 0.9248386 0.9499918 0.8000042 0.8501715 0.8999881 0.9000041 0.9248714 0.949987 0.8000243 0.8503804 0.8999858 135 C117 C118 C118 C119 C119 C120 C120 C121 C121 C122 C122 C123 C123 C124 C124 C125 C125 C126 C126 I135 (Input) 2025 / Tỉ lệ doanh thu dự kiến ñạt ñược thị trường tốt (Input) 2026 / Tỉ lệ doanh thu dự kiến ñạt ñược thị trường xấu (Input) 2026 / Tỉ lệ doanh thu dự kiến ñạt ñược thị trường tốt (Input) 2027 / Tỉ lệ doanh thu dự kiến ñạt ñược thị trường xấu (Input) 2027 / Tỉ lệ doanh thu dự kiến ñạt ñược thị trường tốt (Input) 2028 / Tỉ lệ doanh thu dự kiến ñạt ñược thị trường xấu (Input) 2028 / Tỉ lệ doanh thu dự kiến ñạt ñược thị trường tốt (Input) 2029 / Tỉ lệ doanh thu dự kiến ñạt ñược thị trường xấu (Input) 2029 / Tỉ lệ doanh thu dự kiến ñạt ñược thị trường tốt (Input) 2030 / Tỉ lệ doanh thu dự kiến ñạt ñược thị trường xấu (Input) 2030 / Tỉ lệ doanh thu dự kiến ñạt ñược thị trường tốt (Input) 2031 / Tỉ lệ doanh thu dự kiến ñạt ñược thị trường xấu (Input) 2031 / Tỉ lệ doanh thu dự kiến ñạt ñược thị trường tốt (Input) 2032 / Tỉ lệ doanh thu dự kiến ñạt ñược thị trường xấu (Input) 2032 / Tỉ lệ doanh thu dự kiến ñạt ñược thị trường tốt (Input) 2033 / Tỉ lệ doanh thu dự kiến ñạt ñược thị trường xấu (Input) 2033 / Tỉ lệ doanh thu dự kiến ñạt ñược thị trường tốt (Input) 2034 / Tỉ lệ doanh thu dự kiến ñạt ñược thị trường xấu (Input) 2034 / Tỉ lệ doanh thu dự kiến ñạt ñược thị trường tốt (Input) Suất chiết khấu vốn chủ sở hữu i= /% tháng 0.9000021 0.925176 0.9499984 0.8000277 0.8499605 0.8999743 0.9000037 0.9248618 0.949988 0.8000149 0.8499405 0.8999645 0.9000084 0.9250506 0.9499992 0.8000312 0.8499976 0.8999923 0.900012 0.9250256 0.9499881 0.8000239 0.8500271 0.8999937 0.9000018 0.9250702 0.9499981 0.8000059 0.8502393 0.8999882 0.9000155 0.9250609 0.9499866 0.8000228 0.8493401 0.8999913 0.9000198 0.9248101 0.9499917 0.8000305 0.8499923 0.8999684 0.9000094 0.9247479 0.9499967 0.8001394 0.8505483 0.8999522 0.900001 0.9250727 0.9499844 0.8000634 0.8498453 0.8999567 0.9000019 0.9249026 0.9499883 0.1002323 0.150286 0.1990388 136 @RISK Simulation of Rui ro (tong dau tu) Name Description Cell Minimum = Maximum = Mean = Std Deviation = Variance = Skewness = Kurtosis = Errors Calculated = Mode = 5% Perc = 10% Perc = 15% Perc = 20% Perc = 25% Perc = 30% Perc = 35% Perc = 40% Perc = 45% Perc = 50% Perc = 55% Perc = 60% Perc = 65% Perc = 70% Perc = 75% Perc = 80% Perc = 85% Perc = 90% Perc = 95% Perc = Run on 5/11/2009, 5:20:48 Simulations= Iterations= PM 10000 2007 / NPV = 2010 / IRR = 2006 / Tổng doanh thu 2013 / B/C = 2007 / Tổng doanh thu 2008 / Tổng doanh thu 2009 / Tổng doanh thu Output Output Output Output Output Output Output D280 E283 D286 B279 B280 B281 B282 -1.39E+11 4.97E-02 0.5924563 -2.65E+11 -1.09E+11 1.43E+11 5.06E+10 8.69E+11 0.3062482 3.402066 -2.65E+11 -1.09E+11 2.16E+11 1.33E+11 1.37E+11 0.1989489 1.384007 -2.65E+11 -1.09E+11 1.71E+11 8.09E+10 1.59E+11 4.58E-02 0.4438113 5544201 6.30E+07 1.39E+10 2.13E+10 2.52E+22 2.09E-03 0.1969685 3.07E+13 3.97E+15 1.93E+20 4.53E+20 0.7672904 -0.4304732 0.7322592 1.07E-02 4.12E-04 0.4633524 0.4528742 3.28459 2.565633 3.213552 1.804373 1.78742 2.63106 1.538188 0 0 0 -2.87E+10 0.2306188 1.226449 -2.65E+11 -1.09E+11 1.48E+11 5.92E+10 -7.09E+10 0.1148946 0.7940779 -2.65E+11 -1.09E+11 1.50E+11 5.77E+10 -4.61E+10 0.1330089 0.8664566 -2.65E+11 -1.09E+11 1.53E+11 5.93E+10 -2.53E+10 0.1467904 0.9272509 -2.65E+11 -1.09E+11 1.56E+11 6.06E+10 -7.59E+09 0.1571657 0.9782457 -2.65E+11 -1.09E+11 1.58E+11 6.18E+10 1.19E+10 0.1682176 1.034094 -2.65E+11 -1.09E+11 1.60E+11 6.28E+10 2.90E+10 0.1771186 1.082485 -2.65E+11 -1.09E+11 1.62E+11 6.38E+10 4.73E+10 0.1845628 1.13452 -2.65E+11 -1.09E+11 1.64E+11 6.49E+10 6.78E+10 0.1912073 1.192542 -2.65E+11 -1.09E+11 1.65E+11 6.60E+10 8.87E+10 0.1987108 1.252069 -2.65E+11 -1.09E+11 1.67E+11 6.73E+10 1.11E+11 0.2045271 1.313363 -2.65E+11 -1.09E+11 1.69E+11 6.90E+10 1.33E+11 0.2105187 1.374804 -2.65E+11 -1.09E+11 1.71E+11 7.13E+10 1.58E+11 0.2169845 1.444659 -2.65E+11 -1.09E+11 1.73E+11 9.03E+10 1.82E+11 0.2224621 1.513803 -2.65E+11 -1.09E+11 1.75E+11 9.74E+10 2.09E+11 0.2278212 1.587894 -2.65E+11 -1.09E+11 1.77E+11 1.00E+11 2.38E+11 0.2333705 1.669069 -2.65E+11 -1.09E+11 1.80E+11 1.03E+11 2.70E+11 0.2398768 1.758601 -2.65E+11 -1.09E+11 1.83E+11 1.05E+11 3.11E+11 0.2468168 1.869841 -2.65E+11 -1.09E+11 1.86E+11 1.08E+11 3.59E+11 0.2548368 2.001134 -2.65E+11 -1.09E+11 1.90E+11 1.11E+11 4.32E+11 0.264329 2.201828 -2.65E+11 -1.09E+11 1.96E+11 1.15E+11 137 @RISK Simulation of Rui ro (tong dau tu) Name Description Cell Minimum = Maximum = Mean = Std Deviation = Variance = Skewness = Kurtosis = Errors Calculated = Mode = 5% Perc = 10% Perc = 15% Perc = 20% Perc = 25% Perc = 30% Perc = 35% Perc = 40% Perc = 45% Perc = 50% Perc = 55% Perc = 60% Perc = 65% Perc = 70% Perc = 75% Perc = 80% Perc = 85% Perc = 90% Perc = 95% Perc = 2010 / Tổng doanh thu 2011 / Tổng doanh thu 2012 / Tổng doanh thu 2013 / Tổng doanh thu 2014 / Tổng doanh thu 2015 / Tổng doanh thu 2016 / Tổng doanh thu Output Output Output Output Output Output Output B283 B284 B285 B286 B287 B288 B289 5.12E+10 5.03E+10 7.85E+10 7.84E+10 7.87E+10 1.01E+11 1.03E+11 1.33E+11 1.33E+11 1.71E+11 1.71E+11 1.71E+11 2.14E+11 2.16E+11 8.09E+10 8.10E+10 1.17E+11 1.17E+11 1.17E+11 1.56E+11 1.56E+11 2.13E+10 2.13E+10 2.32E+10 2.32E+10 2.32E+10 2.65E+10 2.66E+10 4.53E+20 4.54E+20 5.40E+20 5.40E+20 5.36E+20 7.04E+20 0.4572449 0.4518018 0.1660499 0.1645205 0.1573252 -0.227268 7.06E+20 0.2295742 1.54961 1.533591 1.537359 1.532437 1.52925 1.608649 1.612571 0 0 0 6.07E+10 6.17E+10 9.35E+10 8.74E+10 8.85E+10 1.66E+11 1.23E+11 5.77E+10 5.77E+10 8.68E+10 8.67E+10 8.68E+10 1.16E+11 1.16E+11 5.94E+10 5.94E+10 8.92E+10 8.91E+10 8.92E+10 1.20E+11 1.19E+11 6.07E+10 6.06E+10 9.11E+10 9.11E+10 9.12E+10 1.23E+11 1.22E+11 6.18E+10 6.18E+10 9.29E+10 9.29E+10 9.28E+10 1.25E+11 1.25E+11 6.28E+10 6.28E+10 9.45E+10 9.45E+10 9.45E+10 1.28E+11 1.28E+11 6.39E+10 6.38E+10 9.61E+10 9.62E+10 9.62E+10 1.31E+11 1.32E+11 6.50E+10 6.49E+10 9.81E+10 9.81E+10 9.81E+10 1.36E+11 1.36E+11 6.61E+10 6.60E+10 1.00E+11 1.00E+11 1.00E+11 1.51E+11 1.51E+11 6.74E+10 6.73E+10 1.04E+11 1.04E+11 1.04E+11 1.62E+11 1.62E+11 6.90E+10 6.90E+10 1.16E+11 1.16E+11 1.17E+11 1.65E+11 1.66E+11 7.14E+10 7.14E+10 1.25E+11 1.26E+11 1.26E+11 1.68E+11 1.68E+11 9.12E+10 9.05E+10 1.29E+11 1.29E+11 1.29E+11 1.71E+11 1.71E+11 9.72E+10 9.76E+10 1.32E+11 1.32E+11 1.32E+11 1.73E+11 1.73E+11 1.00E+11 1.01E+11 1.35E+11 1.35E+11 1.35E+11 1.75E+11 1.75E+11 1.03E+11 1.03E+11 1.38E+11 1.38E+11 1.38E+11 1.77E+11 1.78E+11 1.05E+11 1.05E+11 1.40E+11 1.40E+11 1.40E+11 1.80E+11 1.80E+11 1.08E+11 1.08E+11 1.43E+11 1.43E+11 1.43E+11 1.83E+11 1.83E+11 1.11E+11 1.11E+11 1.47E+11 1.47E+11 1.47E+11 1.87E+11 1.87E+11 1.15E+11 1.15E+11 1.52E+11 1.52E+11 1.51E+11 1.92E+11 1.92E+11 138 @RISK Simulation of Rui ro (tong dau tu) Name Description Cell Minimum = Maximum = Mean = Std Deviation = Variance = Skewness = Kurtosis = Errors Calculated = Mode = 5% Perc = 10% Perc = 15% Perc = 20% Perc = 25% Perc = 30% Perc = 35% Perc = 40% Perc = 45% Perc = 50% Perc = 55% Perc = 60% Perc = 65% Perc = 70% Perc = 75% Perc = 80% Perc = 85% Perc = 90% Perc = 95% Perc = 2017 / Tổng doanh thu 2018 / Tổng doanh thu 2019 / Tổng doanh thu 2020 / Tổng doanh thu 2021 / Tổng doanh thu 2022 / Tổng doanh thu Output Output Output Output Output Output B290 B291 B292 B293 B294 B295 1.03E+11 1.03E+11 1.03E+11 1.02E+11 1.82E+11 1.82E+11 2.14E+11 2.16E+11 2.10E+11 2.12E+11 3.36E+11 3.31E+11 1.56E+11 1.56E+11 1.55E+11 1.55E+11 2.53E+11 2.53E+11 2.65E+10 2.65E+10 2.66E+10 2.65E+10 3.27E+10 3.26E+10 7.03E+20 0.2275153 7.02E+20 0.2317183 7.07E+20 0.2291381 7.01E+20 0.2279062 1.07E+21 0.1508636 1.06E+21 0.1527076 1.611706 1.602184 1.60337 1.614464 1.864647 1.860733 0 0 0 1.14E+11 1.23E+11 1.20E+11 1.25E+11 2.02E+11 2.01E+11 1.16E+11 1.16E+11 1.15E+11 1.15E+11 2.01E+11 2.02E+11 1.20E+11 1.20E+11 1.18E+11 1.19E+11 2.07E+11 2.08E+11 1.23E+11 1.22E+11 1.21E+11 1.22E+11 2.12E+11 2.12E+11 1.25E+11 1.25E+11 1.24E+11 1.24E+11 2.17E+11 2.17E+11 1.28E+11 1.28E+11 1.27E+11 1.27E+11 2.21E+11 2.22E+11 1.31E+11 1.31E+11 1.31E+11 1.31E+11 2.27E+11 2.27E+11 1.36E+11 1.36E+11 1.35E+11 1.35E+11 2.34E+11 2.34E+11 1.51E+11 1.51E+11 1.50E+11 1.50E+11 2.47E+11 2.47E+11 1.62E+11 1.62E+11 1.61E+11 1.61E+11 2.55E+11 2.55E+11 1.66E+11 1.66E+11 1.65E+11 1.64E+11 2.60E+11 2.60E+11 1.68E+11 1.68E+11 1.67E+11 1.67E+11 2.64E+11 2.64E+11 1.70E+11 1.71E+11 1.70E+11 1.69E+11 2.68E+11 2.68E+11 1.73E+11 1.73E+11 1.72E+11 1.72E+11 2.71E+11 2.71E+11 1.75E+11 1.75E+11 1.74E+11 1.74E+11 2.75E+11 2.75E+11 1.77E+11 1.77E+11 1.76E+11 1.76E+11 2.79E+11 2.79E+11 1.80E+11 1.80E+11 1.79E+11 1.79E+11 2.83E+11 2.83E+11 1.83E+11 1.83E+11 1.82E+11 1.82E+11 2.87E+11 2.88E+11 1.87E+11 1.87E+11 1.86E+11 1.86E+11 2.93E+11 2.93E+11 1.92E+11 1.92E+11 1.91E+11 1.91E+11 3.01E+11 3.01E+11 139 @RISK Simulation of Rui ro (tong dau tu) Name Description Cell Minimum = Maximum = Mean = Std Deviation = Variance = Skewness = Kurtosis = Errors Calculated = Mode = 5% Perc = 10% Perc = 15% Perc = 20% Perc = 25% Perc = 30% Perc = 35% Perc = 40% Perc = 45% Perc = 50% Perc = 55% Perc = 60% Perc = 65% Perc = 70% Perc = 75% Perc = 80% Perc = 85% Perc = 90% Perc = 95% Perc = 2023 / Tổng doanh thu 2024 / Tổng doanh thu 2025 / Tổng doanh thu 2026 / Tổng doanh thu 2027 / Tổng doanh thu 2028 / Tổng doanh thu Output Output Output Output Output Output B296 B297 B298 B299 B300 B301 1.83E+11 1.82E+11 1.83E+11 1.81E+11 1.83E+11 3.06E+11 3.39E+11 3.40E+11 3.39E+11 3.32E+11 3.36E+11 5.82E+11 2.53E+11 2.53E+11 2.53E+11 2.53E+11 2.53E+11 4.28E+11 3.27E+10 3.26E+10 3.27E+10 3.27E+10 3.27E+10 6.16E+10 1.07E+21 0.1545858 1.06E+21 1.07E+21 0.1401262 1.07E+21 0.1497385 3.79E+21 -0.148126 1.07E+21 0.1526597 0.1145349 1.859082 1.85803 1.8729 1.871033 1.863459 1.73075 0 0 0 2.55E+11 2.02E+11 1.96E+11 2.57E+11 2.09E+11 3.55E+11 2.02E+11 2.02E+11 2.01E+11 2.02E+11 2.02E+11 3.42E+11 2.07E+11 2.08E+11 2.07E+11 2.08E+11 2.07E+11 3.50E+11 2.12E+11 2.12E+11 2.12E+11 2.13E+11 2.12E+11 3.58E+11 2.17E+11 2.17E+11 2.17E+11 2.17E+11 2.17E+11 3.64E+11 2.22E+11 2.22E+11 2.22E+11 2.21E+11 2.22E+11 3.71E+11 2.27E+11 2.27E+11 2.27E+11 2.26E+11 2.27E+11 3.78E+11 2.35E+11 2.34E+11 2.35E+11 2.34E+11 2.35E+11 3.85E+11 2.47E+11 2.47E+11 2.47E+11 2.47E+11 2.47E+11 3.94E+11 2.55E+11 2.55E+11 2.55E+11 2.55E+11 2.55E+11 4.06E+11 2.60E+11 2.60E+11 2.60E+11 2.60E+11 2.60E+11 4.31E+11 2.64E+11 2.64E+11 2.64E+11 2.64E+11 2.64E+11 4.48E+11 2.68E+11 2.68E+11 2.68E+11 2.68E+11 2.68E+11 4.58E+11 2.71E+11 2.71E+11 2.71E+11 2.71E+11 2.71E+11 4.66E+11 2.75E+11 2.75E+11 2.75E+11 2.75E+11 2.75E+11 4.73E+11 2.79E+11 2.78E+11 2.79E+11 2.79E+11 2.79E+11 4.80E+11 2.83E+11 2.83E+11 2.83E+11 2.82E+11 2.83E+11 4.88E+11 2.87E+11 2.87E+11 2.87E+11 2.88E+11 2.88E+11 4.98E+11 2.93E+11 2.93E+11 2.93E+11 2.93E+11 2.93E+11 5.09E+11 3.01E+11 3.01E+11 3.01E+11 3.01E+11 3.01E+11 5.23E+11 140 @RISK Simulation of Rui ro (tong dau tu) Name Description Cell Minimum = Maximum = Mean = Std Deviation = Variance = Skewness = Kurtosis = Errors Calculated = Mode = 5% Perc = 10% Perc = 15% Perc = 20% Perc = 25% Perc = 30% Perc = 35% Perc = 40% Perc = 45% Perc = 50% Perc = 55% Perc = 60% Perc = 65% Perc = 70% Perc = 75% Perc = 80% Perc = 85% Perc = 90% Perc = 95% Perc = 2029 / Tổng doanh thu 2030 / Tổng doanh thu 2031 / Tổng doanh thu 2032 / Tổng doanh thu 2033 / Tổng doanh thu 2034 / Tổng doanh thu Output Output Output Output Output Output B302 B303 B304 B305 B306 B307 3.12E+11 3.09E+11 3.08E+11 3.09E+11 3.11E+11 3.12E+11 5.84E+11 5.81E+11 5.84E+11 5.89E+11 5.89E+11 5.88E+11 4.28E+11 4.28E+11 4.28E+11 4.28E+11 4.28E+11 4.28E+11 6.15E+10 6.14E+10 6.16E+10 6.15E+10 6.15E+10 6.15E+10 3.78E+21 3.77E+21 3.80E+21 3.78E+21 3.79E+21 3.78E+21 0.1133545 0.1086845 0.1193868 0.1110092 0.11847 0.1218197 1.716435 1.723862 1.733928 1.730641 1.739548 1.72457 0 0 0 3.44E+11 3.37E+11 3.54E+11 3.43E+11 3.47E+11 3.42E+11 3.42E+11 3.41E+11 3.42E+11 3.42E+11 3.42E+11 3.42E+11 3.51E+11 3.51E+11 3.51E+11 3.51E+11 3.51E+11 3.51E+11 3.58E+11 3.59E+11 3.58E+11 3.58E+11 3.58E+11 3.59E+11 3.64E+11 3.65E+11 3.65E+11 3.65E+11 3.65E+11 3.65E+11 3.71E+11 3.72E+11 3.71E+11 3.70E+11 3.71E+11 3.71E+11 3.77E+11 3.78E+11 3.78E+11 3.77E+11 3.78E+11 3.77E+11 3.85E+11 3.85E+11 3.85E+11 3.85E+11 3.86E+11 3.85E+11 3.94E+11 3.94E+11 3.93E+11 3.94E+11 3.94E+11 3.93E+11 4.06E+11 4.05E+11 4.05E+11 4.07E+11 4.06E+11 4.06E+11 4.30E+11 4.30E+11 4.29E+11 4.30E+11 4.29E+11 4.29E+11 4.48E+11 4.48E+11 4.47E+11 4.47E+11 4.47E+11 4.47E+11 4.58E+11 4.58E+11 4.57E+11 4.58E+11 4.58E+11 4.58E+11 4.66E+11 4.66E+11 4.66E+11 4.65E+11 4.66E+11 4.66E+11 4.73E+11 4.74E+11 4.73E+11 4.74E+11 4.73E+11 4.73E+11 4.80E+11 4.81E+11 4.80E+11 4.81E+11 4.80E+11 4.80E+11 4.88E+11 4.89E+11 4.88E+11 4.88E+11 4.88E+11 4.88E+11 4.98E+11 4.97E+11 4.98E+11 4.97E+11 4.98E+11 4.98E+11 5.09E+11 5.08E+11 5.09E+11 5.08E+11 5.09E+11 5.09E+11 5.23E+11 5.23E+11 5.23E+11 5.23E+11 5.24E+11 5.23E+11 Target #1 (Value)= Target #1 (Perc%)= 21.67% 0.1431 13.72% 21.67% ... liệu, phân tích dự án xây dựng cao ốc văn phòng cụ thể Phân tích yếu tố rủi ro ảnh hưởng đến dự án xây dựng cao ốc văn phòng Các yếu tố ảnh hưởng ñến việc phân loại, xếp hạng cao ốc văn phịng Phân... hành dự án cao ốc văn phịng quy mơ vừa lớn thành phố Hồ Chí Minh ðối tượng nghiên cứu: nghiên cứu dự án xây dựng cao ốc văn phịng thương mại cụ thể thành phố Hồ Chí Minh - Tên dự án: Dự án ñầu... đến chi phí, tài dự án xây dựng cao ốc văn phòng sở: 1/ Bước ñầu tiên nghiên cứu tổng quan vấn ñề: - Các ñịnh nghĩa dự án, rủi ro? ?? - Các giai đoạn hình thành dự án đầu tư - Các phương pháp ñánh