Phát triển hoạt động cho vay kinh doanh bđs tại agribank đà nẵng (tt)

-1- MỞ ĐẦU Lý lựa chọn đề tài: Thị trường BĐS thị trường quan trọng kinh tế thị trường thị trường liên quan trực tiếp tới lượng tài sản cực lớn quy mô, tính chất giá trị mặt kinh tế quốc dân Các hoạt động liên quan đến BĐS chiếm tới 30% tổng hoạt động kinh tế Theo đánh giá chuyên gia, tổng giá trị vốn chưa khai thác ẩn chứa BĐS nước thuộc giới thứ lớn lên tới hàng nghìn tỷ USD, gấp nhiều lần tổng hỗ trợ ODA nước phát triển dành cho nước phát triển vòng 30 năm qua TP Đà Nẵng với lợi vị trí địa lý tiềm phát triển kinh tế, du lịch phong phú, đa dạng, sở hạ tầng du lịch đồng với hệ thống sân bay quốc tế, cảng biển nước sâu, tuyến đường bộ, đường sắt Bắc Nam phát triển hoàn chỉnh thuận lợi; TP Đà Nẵng thực điểm dừng chân lý tưởng cho du khách nhà đầu tư nước Tp Đà Nẵng giai đoạn đẩy nhanh tốc độ đô thị hoá cao để phục vụ cho trình phát triển kinh tế xã hội với vai trò không nhỏ thị trường BĐS Ngoài việc đảm bảo phúc lợi xã hội cho người dân, thị trường BĐS đối tượng phục vụ thị trường vốn, thị trường xây dựng Do vậy, song song với việc kêu gọi, thu hút vốn đầu tư vào thị trường BĐS TP Đà Nẵng hỗ trợ từ nguồn vốn tín dụng Ngân hàng góp phần tích cực đến hoạt động đầu tư BĐS sôi Là -2- Ngân hàng thương mại với hoạt động huy động vốn cho vay, Chi nhánh Ngân hàng Nông nghiệp & Phát triển Nông thôn TP Đà Nẵng (Agribank Đà Nẵng) tài trợ vốn, tạo nhiều điều kiện thuận lợi giúp thành phần kinh tế Đà Nẵng phát triển toàn diện nhiều năm qua Và tinh thần bám sát chủ trương phát triển thành phố, định hướng hoạt động Agribank Việt Nam, Chi nhánh TP Đà Nẵng có bước đắn Biểu cụ thể, Chi nhánh triển khai việc tài trợ cho dự án đầu tư khai thác hạ tầng sở, khu quy hoạch năm gần hình thức tài trợ vốn sửa chữa nhà, mua đất xây nhà, xây văn phòng, nhà xưởng …, góp phần giúp cho người dân địa bàn có ổn định nhà ở, giúp doanh nghiệp có điều kiện mở rộng quy mô hoạt động kinh doanh Tuy nhiên, hoạt động tài trợ phân tán chưa đẩy mạnh nhu cầu vốn để phát triển thị trường BĐS đòi hỏi lớn nhằm phục vụ cho trình phát triển kinh tế - xã hội, để thực chủ trương đẩy nhanh tốc độ đô thị hóa Đà Nẵng Mặt khác, xuất phát từ tính biến động thất thường thị trường BĐS rủi ro tiềm ẩn thị trường ảnh hưởng đến chất lượng hoạt động cấp tín dụng Ngân hàng nói riêng phát triển kinh tế xã hội nói chung mà Nhà nước có sách điều tiết khác Đặc biệt, điều kiện kinh tế Việt Nam có tỷ lệ lạm phát cao ảnh hưởng tâm lý từ khủng hoảng tín dụng chuẩn Mỹ (nguyên xuất phát từ việc tập trung cho vay BĐS) Do đó, việc đẩy mạnh hay siết chặt hoạt động tín dụng BĐS -3- tình hình kinh tế Việt Nam nhìn chung vấn đề đáng quan tâm Xuất phát từ đây, tác giả lựa chọn đề tài “ Phát triển hoạt động cho vay kinh doanh BĐS Agribank Đà Nẵng” làm luận văn cao học Mục tiêu nghiên cứu: - Hệ thống hoá lý luận BĐS, thị trường BĐS - Phân tích, đánh giá số hoạt động cho vay kinh doanh BĐS Agribank Đà Nẵng năm qua - Đề xuất giải pháp, kiến nghị nhằm phát triển hoạt động cho vay KD BĐS Agribank Đà Nẵng thời gian tới Đối tượng phạm vi nghiên cứu: - Đối tượng nghiên cứu : vấn đề phát triển hoạt động cho vay kinh doanh BĐS Agribank Đà Nẵng - Phạm vi nghiên cứu : hoạt động cho vay lĩnh vực BĐS Agribank Đà Nẵng phát sinh năm 2008, 2009, 2010 Phương pháp nghiên cứu: Luận văn sử dụng phương pháp so sánh, đối chiếu, phân tích tổng hợp, thống kê mô tả Ý nghĩa khoa học thực tiễn đề tài: Qua việc tìm hiểu thực tế, nghiên cứu sử dụng phương pháp phân tích, luận văn có đóng góp cụ thể sau : Thứ nhất, Nghiên cứu hệ thống hóa lý luận phát triển cho vay kinh doanh BĐS -4- Thứ hai, Nghiên cứu, phân tích thực trạng tìm hạn chế, nguyên nhân việc cho vay kinh doanh BĐS Agribank Đà Nẵng Thứ ba, đề xuất giải pháp nhằm phát triển cho vay kinh doanh BĐS Agribank Đà Nẵng thời gian đến Kết cấu Luận văn: Ngoài phần mở đầu, kết luận tài liệu tham khảo, luận văn kết cấu gồm chương Chương CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ PHÁT TRIỂN CHO VAY KD BĐS 1.1 Tổng quan cho vay kinh doanh BĐS 1.1.1 Bất động sản & thị trường BĐS : 1.1.1.1 Bất động sản phân loại BĐS: * Khái niệm BĐS: BĐS trước hết tài sản khác với tài sản khác di dời Theo cách hiểu này, BĐS bao gồm đất đai tài sản gắn liền với đất đai, không tách rời với đất đai, xác định vị trí địa lý đất * Phân loại BĐS: - BĐS có đầu tư xây dựng gồm : BĐS nhà đất; BĐS nhà xưởng công trình thương mại – dịch vụ; BĐS hạ tầng, BĐS trụ sở làm việc, v.v… - BĐS không đầu tư xây dựng gồm : đất nông nghiệp; đất nuôi trồng thủy sản; đất làm muối; đất hiếm; đất chưa sử dụng -5- - BĐS đặc biệt gồm : công trình bảo tồn quốc gia; di sản văn hóa vật thể; nhà thờ họ, đình chùa, miếu mạo; nghĩa trang … Đặc điểm loại BĐS khả tham gia thị trường thấp 1.1.1.2 Thị trường BĐS : * Khái niệm thị trường BĐS: - Thị trường BĐS nơi diễn hoạt động mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, chấp dịch vụ có liên quan môi giới, tư vấn … chủ thể thị trường mà vai trò quản lý nhà nước thị trường BĐS có tác động định đến thúc đẩy phát triển hay kìm hãm hoạt động kinh doanh thị trường BĐS; thị trường BĐS nơi tiến hành giao dịch BĐS gồm chuyển nhượng, cho thuê, chấp dịch vụ hỗ trợ môi giới, tư vấn * Đặc điểm thị trường BĐS: + Thứ nhất, thị trường BĐS thị trường giao dịch thân BĐS mà thị trường giao dịch quyền lợi ích chứa đựng BĐS: + Thứ hai, thị trường BĐS mang tính vùng, tính khu vực sâu sắc: + Thứ ba, thị trường BĐS chịu chi phối pháp luật: + Thứ tư, thị trường BĐS có nội dung phong phú mang tính chất thị trường không hoàn hảo: + Thứ năm, nguồn cung thị trường BĐS thường thay đối chậm so với cầu biến động BĐS: + Thứ sáu, giao dịch thị trường BĐS cần đến loại tư vấn, chuyên gia định giá chuyên nghiệp có trình độ cao tổ chức trung gian: -6- + Thứ bảy, thị trường BĐS có mối liên hệ mật thiết với thị trường vốn tài Động thái phát triển thị trường tác động đến nhiều loại thị trường kinh tế: 1.1.2 Cho vay kinh doanh BĐS NHTM : 1.1.2.1 Đặc điểm cho vay kinh doanh BĐS: * Khái niệm cho vay kinh doanh BĐS: - Cho vay kinh doanh BĐS việc tài trợ vốn đầu tư tạo lập, mua, nhận chuyển nhượng, thuê, thuê mua BĐS để bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, cho thuê nhằm mục đích sinh lợi - Cho vay kinh doanh dịch vụ BĐS hoạt động tài trợ kinh doanh BĐS thị trường BĐS, bao gồm dịch vụ môi giới BĐS, định giá BĐS, sàn giao dịch BĐS, đấu giá BĐS, quảng cáo BĐS, quản lý BĐS * Đặc điểm cho vay kinh doanh BĐS : - Thời hạn cho vay kinh doanh BĐS thường mang tính trung, dài hạn tài sản đầu tư BĐS mang tính lâu dài (ngoại trừ trường hợp đầu ngắn hạn); Giải ngân theo tiến độ dự án; Cho vay kinh doanh BĐS có độ rủi ro cao; Cho vay kinh doanh BĐS sản phẩm mang tính kinh tế - xã hội cao 1.1.2.2 Các sản phẩm cho vay kinh doanh BĐS: - Cho vay đầu tư dự án BĐS nhà ở; Cho vay đầu tư BĐS sản xuất thương mại; Cho vay BĐS du lịch; Cho vay mua bán kinh doanh BĐS (đầu BĐS); Cho vay sản xuất kinh doanh chấp BĐS 1.1.2.3 Vai trò cho vay kinh doanh BĐS: -7- - Cho vay BĐS góp phần khai thác triệt để nguồn vốn nhàn rỗi xã hội; dòng vốn lưu chuyển vào thị trường BĐS nhanh góp phần phát triển kinh tế điều kiện phát triển đồng thị trường; Cho vay BĐS sản phẩm phổ biến ngân hàng góp phần đa dạng hóa sản phẩm; Ngân hàng góp phần nâng cao tính hiệu dự án đầu tư BĐS 1.1.2.4 Rủi ro cho vay kinh doanh BĐS: a Rủi ro nguyên nhân khách quan :  Rủi ro nguyên nhân từ phía khách hàng vay  Rủi ro môi trường kinh tế không ổn địn  Rủi ro môi trường pháp lý chưa hoàn chỉnh  Rủi ro khoản  Rủi ro thị trường BĐS biến động xấu b Rủi ro nguyên nhân chủ quan :  Rủi ro nguyên nhân từ phía ngân hàng cho vay : Ngân hàng không chấp hành đầy đủ nguyên tắc tín dụng; Bố trí cán thiếu đạo đức trình độ chuyên môn nghiệp vụ; Thiếu giám sát quản lý sau cho vay; Sự yếu hạ tầng thông tín dụng 1.2 Phát triển hoạt động cho vay kinh doanh BĐS NHTM 1.2.1 Quan niệm tiêu chí phát triển cho vay kinh doanh BĐS 1.2.1.1 Quan niệm phát triển cho vay kinh doanh BĐS Trong lĩnh vực ngân hàng, phát triển cho vay kinh doanh BĐS không gia tăng qui mô tín dụng, đa dạng hóa loại hình tín dụng mà hàm nghĩa bảo đảm chất lượng hoạt động cho vay -8- 1.2.1.2 Tiêu chí phát triển cho vay kinh doanh BĐS Tiêu chí phát triển cho vay kinh doanh BĐS, đánh giá qua tiêu chí sau: Tăng trưởng dư nợ cho vay kinh doanh BĐS; Đa dạng hóa sản phẩm cho vay kinh doanh BĐS; Nguồn vốn cho vay kinh doanh BĐS; Dư nợ bình quân 01 khách hàng; Số lượng khách hàng; Chất lượng cho vay kinh doanh BĐS 1.2.2 Các nhân tố ảnh hưởng đến phát triển cho vay kinh doanh BĐS 1.2.2.1 Nhân tố từ phía ngân hàng a Định hướng phát triển sách tín dụng ngân hàng; b Năng lực tài ngân hàng c Trình độ chuyên môn nghiệp vụ đạo đức nghề nghiệp cán tín dụng 1.2.2.2 Nhân tố từ phía khách hàng a Đạo đức người vaz b Khả tài c Tài sản đảm bảo 1.2.2.3 Nhân tố khác a Môi trường kinh tế - xã hội b Môi trường pháp lý 1.3 Bài học kinh nghiệm cho NHTM Việt Nam sau khủng hoảng tín dụng chuẩn Mỹ -9- Chương THỰC TRẠNG PHÁT TRIỂN HOẠT ĐỘNG CHO VAY KINH DOANH BĐS TẠI AGRIBANK ĐÀ NẴNG 2.1 Giới thiệu Agribank Đà Nẵng 2.1.1 Sự hình thành phát triển 2.1.2 Chức nhiệm vụ 2.1.3 Cơ cấu tổ chức quản lý 2.1.4 Kết hoạt động kinh doanh Agribank Đà Nẵng a Hoạt động huy động vốn Tổng nguồn vốn huy động có xu hướng tăng dần qua năm; Nguồn vốn huy động đến 31/12/2008 đạt 4.173 tỷ đồng tăng 346 tỷ đồng so với đầu năm, tốc độ tăng 09,04% đạt 94,67% kế hoạch Trung ương giao năm 2008; Thời điểm 31/12/2009, nguồn vốn đạt 4.624 tỷ đồng, tăng 451 tỷ đồng, tốc độ tăng 10,8% so với 31/12/2008 đạt 91,0% kế hoạch Trung ương giao năm 2009 đơn vị dẫn đầu thị phần huy động vốn với tỷ trọng 16,76%/tổng nguồn huy động địa bàn thành phố; Đến thời điểm 31/12/2010, nguồn vốn đạt 6.027 tỷ đồng, tăng 1.403 tỷ đồng so với đầu năm, tốc độ tăng 30,34% đạt 100,5% kế hoạch trung ương giao tiếp tục đơn vị dẫn đầu thị phần huy động vốn địa bàn chiếm tỷ lệ 16,50%/tổng thị phần b Hoạt động cho vay Đến 31/12/2008 đạt 3.564 tỷ đồng, tăng 480 tỷ đồng, tỷ lệ tăng 15,56%, so với đầu năm, chiếm thị phần 13,20%/tổng dư nợ cho vay địa bàn Sang năm 2009, Ngân hàng tiếp tục trì tốc độ tăng - 10 - trưởng tín dụng tập trung thu hồi nợ xấu, nợ gốc, lãi tồn đọng; Do đến 31/12/2009, dư nợ cho vay đạt 4.427 tỷ đồng, tăng 863 tỷ đồng, tỷ lệ tăng 24,21% so với đầu năm, chiếm thị phần 12,53% /tổng dư nợ cho vay địa bàn Trong năm 2010, tình hình kinh tế đất nước có nhiều biến động thất thường gây ảnh hưởng đến kế hoạch tăng trưởng dư nợ cho vay NHTM nói Agribank Đà Nẵng nói riêng; Tuy nhiên, Ban lãnh đạo ngân hàng kịp thời đạo, đề giải pháp hợp lý nên tốc độ tăng trưởng cho vay tiếp tục tăng; Cụ thể : đến 31/12/2010 dư nợ cho vay đạt 4.727 tỷ đồng, tăng 300 tỷ đồng, tỷ lệ tăng 06,78% so với đầu năm, chiếm thị phần 10,54%/tổng dư nợ cho vay địa bàn c Kết hoạt động kinh doanh Năm 2009, tổng thu nhập giảm 8% chi phí giảm 15,01%, dẫn đến kết chênh lệch thu chi 93 tỷ đồng tăng 50% so với năm 2008 Năm 2010, tổng thu nhập tăng 20,79%, tổng chi phí tăng 11,58%, góp phần giúp cho kết chênh lệch thu chi tăng 31,18% so với năm 2009 Nhìn chung, năm qua hoạt động kinh doanh Ngân hàng có bước tăng ổn định bền vững dù chịu ảnh hưởng kinh tế gặp khó khăn định, góp phần đảm bảo đời sống thu nhập ổn định cho toàn thể cán nhân viên chi nhánh 2.2 Thực trạng phát triển cho vay kinh doanh BĐS Agribank Đà Nẵng 2.2.1 Quy trình cho vay kinh doanh BĐS - 11 - Quy định cho vay khách hàng hệ thống Agribank Việt Nam ban hành kèm theo định số 666/QĐ-HĐQTTDHo ngày 15/6/2010 Chủ tịch HĐQT Agribank Việt Nam Quy trình hoạt động cho vay kinh doanh BĐS hướng dẫn qua văn số 1476/NHNo-TD ngày 29/5/2007 Tổng giám đốc Agribank Việt Nam, cụ thể: 2.2.2 Phân tích thực trạng phát triển hoạt động cho vay kinh doanh BĐS 2.2.2.1 Khái quát hoạt động cho vay kinh doanh BĐS NHTM địa bàn TP Đà Nẵng Để có sở đánh giá, phân tích cách cụ thể hơn, tác giả chọn lọc số liệu thực tế từ NHTM có dư nợ cho vay BĐS lớn địa bàn xét khía cạnh tỷ lệ dư nợ BĐS tổng dư nợ ngân hàng Đứng đầu ngân hàng đầu tư Hải Vân với dư nợ 1.785 tỷ đồng, chiếm tỷ lệ 77,88%; thứ hai Ngân hàng VP bank với dư nợ 681 tỷ đồng, chiếm tỷ trọng 51,83%; Tiếp đến ngân hàng Công Thương TP Đà Nẵng với dư nợ 658 tỷ đồng, chiếm tỷ trọng 33,71%; kế Ngân hàng Sài gòn Thương Tín Đà Nẵng có dư nợ 702 tỷ đồng, chiếm tỷ trọng 27,71%; Thứ năm Ngân hàng TMCP Ngoại Thương Đà Nẵng có dư nợ 596 tỷ đồng, chiếm tỷ trọng 27,15%; thứ sáu Agribank Đà Nẵng với dư nợ 4.727 tỷ đồng, chiếm tỷ trọng 13,29% Qua đó, ta nhận thấy tỷ lệ Dư nợ BĐS tổng dư nợ Agribank Đà Nẵng thấp so với NHTM khác địa bàn - 12 - Nhìn chung, Dư nợ cho vay BĐS Agribank Đà Nẵng tương đối lớn, so với số NHTM phân tích tỷ trọng cho vay thị phần dư nợ chiếm tỷ lệ thấp Điều cho thấy, Agribank Đà Nẵng chưa thực quan tâm nhiều đến lĩnh vực cho vay kinh doanh BĐS năm qua 2.2.2.2 Phân tích quy mô tốc độ tăng trưởng cho vay kinh doanh BĐS a Phân tích cho vay kinh doanh BĐS theo đối tượng khách hàng Agribank Đà Nẵng Tình hình cho vay kinh doanh BĐS theo đối tượng khách hàng Agribank Đà Nẵng đạt số kết khả quan : dư nợ cho vay có tốc độ tăng trưởng cao, nguồn thu thập nguồn thu dịch vụ từ dự án lớn năm 2008, 2009 Tuy nhiên, tình hình cho vay có xu hướng giảm năm 2010, năm tình hình diễn biến thị trường bất động sản biến động khôn lường, tăng giảm thất thường làm ảnh hưởng đến tốc độ tăng trưởng tín dụng ngành ngân hàng nói chung Agribank Đà Nẵng nói riêng Đặc biệt tháng cuối năm 2010, NHNN Việt Nam đạo NHTM phải siết chặt tín dụng, hạn chế cho vay kinh doanh BĐS để giảm tình trạng lạm phát, biến động tỷ giá … tác động mạnh đến tình hình dư nợ cho vay kinh doanh BĐS NHTM b Phân tích cho vay kinh doanh BĐS theo mục đích Hoạt động cho vay kinh doanh BĐS Agribank Đà Nẵng phát triển cách hiệu quả, định hướng góp phần đem lại nguồn thu nhập lớn cho ngân hàng phát triển kinh tế - xã hội - 13 - thành phố : XD KĐT, XD VP CT, XD CSHT PV SXKD … Tuy nhiên, Agribank Đà Nẵng tập trung số dự án đầu tư lớn, số lĩnh vực phát triển nóng mà chưa trọng nhiều đến lĩnh vực có tiềm phát triển : XD KCN, XD&KD TTTM … Bên cạnh đó, việc trọng tập trung cho vay vài khách hàng lớn, mà trọng đến đối tượng khách hàng nhỏ lẻ tập trung nhiều vốn cho vài dự án lớn mà chiến lược phát triển đồng cho nhiều đối tượng nhằm phân tán rủi ro cách hiệu c Phân tích cho vay kinh doanh BĐS theo thời hạn cho vay Trong năm qua Agribank Đà Nẵng có nhiều cố gắng việc đa dạng loại hình sản phẩm tín dụng BĐS nên gặt hái số thành công định, quan tâm đến loại hình cho vay ngắn hạn đặc biệt dự án kinh doanh BĐS có vòng đời dự án kéo dài, nguồn vốn đầu tư lớn nên dư nợ loại hình dài hạn chiếm tỷ trọng lớn d Phân tích cho vay kinh doanh BĐS theo hình thức đảm bảo Qua phân tích, đánh giá trên, hình thức cho vay có bảo đảm chấp quyền sử dụng đất, chấp giá trị quyền sử dụng đất tài sản gắn liền đất Agribank Đà Nẵng áp dụng chủ yếu, hình thức áp dụng có khả đảm bảo an toàn vốn vay cao, giảm thiếu rủi ro mức độ thấp Tuy nhiên, cho vay chấp tài sản gắn liền đất Agribank Đà Nẵng chưa trọng đến hình thức ảnh hưởng không nhỏ đến kế hoạch tăng trưởng dư nợ nguồn thu nhập cho ngân hàng, - 14 - hình thức nằm số dự án có tiềm năng, có tính khả thi cao có nguồn thu lớn 2.2.2.3 Phân tích thực trạng chất lượng cho vay kinh doanh BĐS a Phân tích nợ xấu tỷ lệ nợ xấu cho vay kinh doanh BĐS theo đối tượng khách hàng Nợ xấu năm 2008 35 tỷ đồng, chủ yếu tập trung vào 01 doanh nghiệp công ty cổ phần Bài Thơ với mức dư nợ xấu 23 tỷ đồng; phần dư nợ xấu 12 tỷ đồng yếu đối tượng khác (khách hàng cá nhân: hộ gia đình cá nhân); năm 2009, nợ xấu 45 tỷ đồng, chủ yếu đối tượng khác tăng 10 tỷ đồng, tăng 83,33% so với năm 2008 Đến thời điểm 31/12/2010, ngân hàng thu hồi nợ xấu công ty cổ phần Bài Thơ 23 tỷ đồng tích cực thu hồi khoản nợ khách hàng cá nhân 12 tỷ đồng nên giảm dư nợ xấu xuống 10 tỷ đồng Điều cho thấy, Agribank Đà Nẵng đạo kịp thời, sâu sát việc đôn đốc thu hồi nợ xấu nhiều biện pháp tích cực, kiên rút nhiều kinh nghiệm việc khắc phục khoản nợ xấu cho vay kinh doanh BĐS, đặc biệt việc xử lý khoản nợ xấu công ty cổ phần Bài Thơ, số khách hàng cá nhân, góp phần tăng thu nhập cho ngân hàng, giảm tỷ lệ nợ xấu ngày hoàn thiện chất lượng tín dụng BĐS b Phân tích nợ xấu, tỷ lệ nợ xấu cho vay kinh doanh BĐS theo mục đích Nợ xấu cho vay kinh doanh BĐS theo mục địch chủ yếu tập trung vào 02 loại hình đầu tư XD&KD TTTM XD, SC, MNĐƠ Nợ xấu - 15 - XD&KD TTTM năm 2008, 2009 23 tỷ đồng đến năm 2010 có dư nợ xấu 0; nợ xấu loại hình XD, SC, MNĐƠ năm 2009 22 tỷ đồng, tăng 83,33% so với năm 2008 đến năm 2010 giảm mạnh 10 tỷ đồng, giảm 54,55% so với năm 2009 Có thể nói rằng, chất lượng tín dụng BĐS nhiều lĩnh vực đầu tư Agribank Đà Nẵng tương đối tốt, nợ xấu phát sinh trường hợp nhỏ lẻ Riêng việc đầu tư lĩnh vực XD&KD TTTM hoạt động kinh doanh siêu thị Bài Thơ Rosa tốt, nguồn thu ổn định dòng tiền dự án hiệu tốt khách hàng không đủ tiềm lực tài chính, lại đầu tư trải rộng nhiều địa bàn nên để nợ xấu cho ngân hàng c Phân tích nợ xấu, tỷ lệ nợ xấu cho vay kinh doanh BĐS theo thời hạn cho vay Nhìn chung, nợ xấu tỷ lệ nợ xấu phát sinh số khách hàng cá nhân có thời hạn vay 12 tháng Do để nâng cao chất lượng tín dụng, hạn chế nợ xấu xảy loại hình này, ngân hàng cần tăng cường công tác thẩm định phương án, thẩm định tài sản, giám sát khoản vay nhằm hỗ trợ, tư vấn cho khách hàng gặp khó khăn có biện pháp xử lý kịp thời tình xấu xảy d Phân tích nợ xấu, tỷ lệ nợ xấu cho vay kinh doanh BĐS theo hình thức đảm bảo Nợ xấu phát sinh giá tăng năm 2008, 2009 chịu ảnh hưởng biến động xấu thị trường BĐS ngân hàng có phương án khắc phục cách hiệu nên đến cuối năm 2010 nợ - 16 - xấu giảm mạnh so với năm 2008, 2009 Tuy nhiên, ta nhận thấy ngân hàng áp dụng hình thức bảo đảm cứng nhắc, an toàn vốn nên ảnh hưởng đến hội phát triển hoạt động cho vay kinh doanh BĐS 2.3 Đánh giá chung phát triển cho vay kinh doanh BĐS Agribank Đà Nẵng 2.3.1 Kết đạt - Hoạt động cho vay kinh doanh BĐS Agribank Đà Nẵng phát triển theo chiều hướng tốt, dự án đầu tư phát huy tác dụng góp phần thay đổi diện mạo cho thành phố tăng thu nhập cho ngân hàng; điển hình dự án lớn hoàn thành vào khai thác hiệu : Khu thương xá Vĩnh Trung, Khu đô thị Nam Việt Á, Khu du lịch Bà Nà cáp treo, Khu nghỉ dưỡng Fusion Maia, khách sạn Furama … - Agribank Đà Nẵng nghiêm túc thực theo quy trình nghiệp vụ hướng dẫn cho vay kinh doanh BĐS Agribank Việt Nam quy định nên góp phần hạn chế rủi ro thấp nhất, đảm bảo an toàn vốn vay - Về mặt kinh tế - xã hội, hoạt động cho vay kinh doanh BĐS chi nhánh góp phần thay đổi diện mạo thành phố, nâng cao đời sống sinh hoạt người dân tăng nguồn thu ngân sách cho thành phố 2.3.2 Hạn chế nguyên nhân a Hạn chế - 17 - - Môi trường kinh tế - văn hóa - xã hội là nhân tố có ảnh hưởng nhiều tới hoạt động cho vay kinh doanh BĐS NHTM nói chung Agribank Đà Nẵng nói riêng, đặc biệt tâm lý sở thích người tiêu dùng lĩnh vực thị trường BĐS - Định hướng phát triển kinh doanh Agribank Đà Nẵng - Hoạt động cho vay kinh doanh BĐS Agribank Đà Nẵng chưa phân bổ cho đối tượng khách hàng, mục đích vay loại hình đảm bảo - Quy trình cho vay Agribank Đà Nẵng thực theo mô hình cửa dễ dẫn đến sai sót cán chủ quan - Đạo đức khách hàng nguyên nhân quan trọng gây rủi ro vốn cao ảnh hưởng chất lượng hoạt động kinh doanh cho vay BĐS - Việc thu thập thông tin khách hàng vay, tài sản bảo đảm thông tin liên đến BĐS hạn chế - Mức cho vay kinh doanh BĐS chi nhánh dựa giá trị tài sản đảm bảo thấp b Nguyên nhân  Môi trường kinh tế, văn hóa, xã hội:  Chính sách tín dụng chiến lược kinh doanh BĐS chưa hiệu quả:  Đạo đức khách hàng: Hiện nay, rủi ro khách hàng vay vốn thiện chí trả nợ sợ khách hàng lừa đảo với - 18 - thủ thuật tinh vi, đại; điển vụ Trần Thái Vũ làm giả sổ đỏ đem chấp vay ngân hàng gây thiệt hại cho NHTM địa bàn 10 tỷ đồng Ngoài ra, có trường hợp cán địa xã, phường lấy phôi sổ đỏ in chủ sở hữu giả để chấp vay vốn ngân hàng  Hệ thống thông tin hạn chế: Hiện nay, việc tìm hiểu thông tin đất đai thị trường BĐS chưa minh bạch tiếp cận dễ dàng, thông tin quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, tình trạng pháp lý BĐS … Riêng việc tìm hiểu thông tin khách hàng tham khảo thông tin CIC số liệu cung cấp cũ, không đảm bảo cho công tác thẩm định, xác minh cách xác, đầy đủ  Phương pháp định giá tài sản bảo đảm chưa khoa học: Nguyên nhân cán ngân hàng định giá giá trị tài sản nhà đất để xác định mức cho vay khách hàng dựa sở tham khảo khung giá ủy ban nhân dân thành phố ban hành hàng năm thực tế giá trị chuyển nhượng thị trường cao nhiều gây ảnh hưởng đến nhu cầu vay vốn khách hàng hạn chế hội phát triển cho vay kinh doanh BĐS  Cán tác nghiệp thiếu số lượng chất lượng : - 19 - Chương MỘT SỐ GIẢI PHÁP CHỦ YẾU NHẰM PHÁT TRIỂN HOẠT ĐỘNG CHO VAY KINH DOANH BĐS TẠI AGRIBANK ĐÀ NẴNG 3.1 Định hướng phát triển Agibank Đà Nẵng - Xây dựng triển khai kế hoạch kinh doanh năm 2011 với tiêu phấn đấu cụ thể sau : Nguồn vốn huy động tăng 15 – 17% so với đầu năm Dư nợ cho vay tăng 11 – 12% so với đầu năm Tỷ lệ sử dụng vốn tối đa 80% Tỷ trọng dư nợ cho vay trung, dài hạn tối đa 40%/tổng dư nợ Tỷ lệ nợ xấu 3% Phát hành thẻ ATM từ 30.000 – 35.000 thẻ Tỷ trọng thu tín dụng tăng 20% so với năm trước Tỷ trọng sử dụng vốn vay ngắn hạn cho vay TDH tối đa 30% Tài : Đảm bảo quỹ thu nhập để chi lương cho người lao động theo quy định Trung ương 3.2 Một số giải pháp chủ yếu nhằm phát triển hoạt động cho vay kinh doanh BĐS Agribank Đà Nẵng 3.2.1 Giải pháp phân đoạn thị trường cho vay a Chọn lọc khách hàng : rà soát, chọn lọc đơn vị có tiềm lực tài mạnh, lực hoạt động tốt để đảm bảo khả thực dự án mang tính khả thi cao; tích cực thu hồi vốn khách hàng có dấu hiệu hoạt động trì trệ, cầm chừng … để - 20 - chuyển vốn sang đầu tư cho khách hàng cá nhân nhằm nâng tỷ trọng dư nợ vay BĐS cách hợp lý đối tượng b Chọn lọc sản phẩm :Ngân hàng cần đa dạng hóa sản phẩm cho vay với mục đích, lĩnh vực đầu tư BĐS c Giám sát tỷ trọng cho vay BĐS cách hợp lý : cần nâng tỷ trọng dư nợ cho vay ngắn hạn trung hạn, giảm tỷ trọng dư nợ dài hạn cách hợp lý nhằm bảo đảm cân đối nguồn vốn ngắn hạn, trung dài hạn có phân bổ rủi ro phù hợp 3.2.2 Giải pháp thị trường vốn cho tín dụng BĐS + Thứ nhất, tăng cường thu hút nguồn vốn đầu tư dài hạn tổ chức tiết kiệm, ngân hàng tiết kiệm, công ty bảo hiểm nhân thọ … + Thứ hai, Agribank Đà Nẵng cần nghiên cứu đưa nhiều sản phẩm huy động phong phú, đa dạng, có tính cạnh tranh nhằm thu hút nguồn vốn trung, dài hạn nhàn rỗi xã hội … + Thứ ba, Agribank Đà Nẵng cần làm tốt công tác huy động vốn ngắn hạn, nguồn vốn phép dùng 30%/tổng vốn huy động ngắn hạn vay trung, dài hạn theo quy định NHNN + Thứ tư, Ngân hàng cấp cần nghiên cứu triển khai hướng dẫn nghiệp vụ tín thác BĐS cho toàn hệ thống Agribank + Thứ năm, Ngân hàng cấp cần nghiên cứu phát triển thị trường cầm cố thứ cấp, mô hình chứng khoán hóa BĐS 3.2.3 Giải pháp hoàn thiện quy trình tín dụng, phương pháp thẩm định giá, quản lý đào tạo nguồn nhân lực - 21 - a Thành lập tổ phận cho vay quản lý hoạt động kinh doanh BĐS riêng biệt b Hoàn thiện quy trình tín dụng : Thành lập phận tín dụng phận thẩm định trực thuộc phòng tín dụng có chức độc lập lẫn c Xây dựng phương pháp định giá BĐS phù hợp, bao gồm phương pháp sau : Phương pháp so sánh trực tiếp, Phương pháp thu nhập, Phương pháp thặng dư d Biện pháp bảo đảm tiền vay: áp dụng hình thức đảm bảo tiền vay Agribank Đà Nẵng cần áp dụng linh hoạt, đa dạng e Nguồn nhân lực đào tạo nguồn nhân lực: nghiên cứu xây dựng đề án quy hoạch bổ nhiệm cán bộ, xây dựng tiêu chí quy hoạch, bổ nhiệm cụ thể việc bổ nhiệm cán phải có thời hạn, quan tâm công tác đào tạo nghiệp vụ cho cán tác nghiệp, lĩnh vực cho vay kinh doanh BĐS f Công tác khác: Nâng cao chất lượng phục vụ sản phẩm có liên quan đến hoạt động cho vay BĐS, cần khảo sát, nghiên cứu thị hiếu tiêu dùng, tâm lý sở thích người dân địa bàn tỉnh lân cận thị trường BĐS 3.2.4 Giải pháp phòng ngừa hạn chế rủi ro - Thường xuyên tổ chức tập huấn nghiệp vụ chuyên sâu phổ biến học bị lừa đảo, chiếm dụng vốn thực tế cho cán tín dụng toàn chi nhánh … - Tăng cường công tác kiểm tra – kiểm soát nội - 22 - - Thường xuyên bồi dưỡng, giáo dục nâng cao phẩm chất đạo đức cán tín dụng, ý thức trách nhiệm, tinh thần làm việc đề cao lòng yêu ngành, yêu nghề - Trong công tác thẩm định cho vay, ngân hàng nên trọng tính khả thi dự án, phương án, nguồn trả nợ khách hàng vay trọng đến tài sản chấp - Trong quan hệ tín dụng, ngân hàng cần tư vấn cho khách hàng trường hợp rủi ro lãi suất xảy - Thực phương thức cho đồng tài trợ dự án quy mô nhu cầu vốn vay lớn, mang tính khả thi cao - Cán tín dụng cần điều tra lịch sử quan hệ ngân hàng, lý lịch thân khách hàng nhằm đánh giá cách xác đạo đức khách hàng … - Trực tiếp với khách hàng công chứng hồ sơ chấp, hồ sơ đăng ký giao dịch bảo đảm nhận hồ sơ gốc nhập kho ngân hàng nhằm tránh trường hợp khách hàng giả mạo hồ sơ để lừa đảo ngân hàng - Cán tín dụng cần quản lý, kiểm soát chặt chẽ khoản vay thời gian trả nợ gốc, lãi 3.3 Kiến nghị - Đề nghị Agribank Việt Nam xem xét nâng mức phán cho vay khách hàng, mức cho vay trung, dài hạn cho Agribank Đà Nẵng - 23 - - Đề nghị Agribank Việt Nam nên xem xét mô hình thành lập phòng quan hệ khách hàng với phòng quản lý rủi ro phòng tín dụng với phòng thẩm định - Đề nghị Agribank Việt Nam sớm thành lập Công ty địa ốc riêng hệ thống Agribank - Đề nghị Agribank Việt Nam sớm triển khai nghiệp vụ tín thác BĐS - Đề nghị Agribank Việt Nam cần quy định nâng mức cho vay giá trị tài sản đảm bảo từ 80 – 85%/giá trị tài sản đảm bảo - Đề nghị Agribank Việt Nam cần giao cho chi nhánh ngân hàng trực thuộc chủ động việc xây dựng tiêu tuyển dụng nhân hàng năm KẾT LUẬN Trong tiến trình hội nhập kinh tế quốc tế, vai trò thị trường BĐS trở nên quan trọng, đặc biệt vùng kinh tế trọng điểm khu vực miền Trung thành phố Đà Nẵng việc trọng phát triển thị trường BĐS cần thiết Do vậy, phát triển hoạt động cho vay kinh doanh BĐS địa bàn giúp cho thị trường BĐS phát huy hết vai trò, góp phần thúc đẩy kinh tế - xã hội địa phương phát triển vững mạnh Trong năm gần đây, hoạt động cho vay kinh doanh BĐS góp phần tăng trưởng dư nợ theo kế hoạch ngân hàng cấp giao, gia tăng lợi nhuận hoạt động kinh doanh cho Agribank Đà Nẵng; đa dạng hóa loại hình sản phẩm tín dụng Bên cạnh đó, tín - 24 - dụng BĐS thường có quy mô lớn kỳ hạn dài nên rủi ro tính khoản suốt trình vay lớn Do vậy, Agribank Đà Nẵng cần phải thận trọng phát triển cho vay lĩnh vực BĐS : tuân thủ nghiêm ngặt quy định pháp luật đất đai, đầu tư xây dựng, tín dụng ngân hàng; chấp hành nghiêm túc quy định, quy trình hướng dẫn cho vay BĐS, đảm bảo kiểm soát rủi ro hệ thống, khống chế tỷ trọng tốc độ tăng trưởng dư nợ cho vay BĐS mức hợp lý so với tổng dư nợ nguồn vốn Đề tài tác giả tập trung nghiên cứu xuất phát từ nhận định tiềm thị trường BĐS, lợi ích từ hoạt động cho vay kinh doanh BĐS Agribank Đà Nẵng, mà kinh tế - xã hội địa phương Tuy nhiên, giới hạn thời gian nghiên cứu, tài liệu tham khảo, số liệu thu thập, hạn chế kinh nghiệm thực tế cho vay BĐS; mà viết tập trung vấn đề mang tính cốt lõi mục tiêu đề tài nghiên cứu Do luận văn không tránh khỏi thiếu sót, tác giả mong nhận thông cảm đóng góp ý kiến Quý thầy cô bạn đọc Tác giả xin chân thành cảm ơn ! ... hội phát triển hoạt động cho vay kinh doanh BĐS 2.3 Đánh giá chung phát triển cho vay kinh doanh BĐS Agribank Đà Nẵng 2.3.1 Kết đạt - Hoạt động cho vay kinh doanh BĐS Agribank Đà Nẵng phát triển. .. chí phát triển cho vay kinh doanh BĐS Tiêu chí phát triển cho vay kinh doanh BĐS, đánh giá qua tiêu chí sau: Tăng trưởng dư nợ cho vay kinh doanh BĐS; Đa dạng hóa sản phẩm cho vay kinh doanh BĐS;... sau cho vay; Sự yếu hạ tầng thông tín dụng 1.2 Phát triển hoạt động cho vay kinh doanh BĐS NHTM 1.2.1 Quan niệm tiêu chí phát triển cho vay kinh doanh BĐS 1.2.1.1 Quan niệm phát triển cho vay kinh