————sa-z«e>‹eœ=-+£=—— Bites TRUONG DAI HOC CAN THO = KHOA LUAT | i BỘ MƠN HÀNH CHÍNH ar D> LUAN VAN TOT NGHIEP “Niên khóa (2007 - 2011) - ĐÈ TÀI Thực tiên áp dụng hạn mức nhận chuyên quyên s dụng đât oe
Giảng viên hướng dẫn: Nguyễn Thị Thanh Xuân
Trang 4MỤC LỤC
0906067007077 2
1 Lý đo chọn đề tài - 5 Sàn x3 TH 111111 1011111111111 1111111111111 11 5 2 Mục đích nghiên cứu đề tầi - se 31 E1 x E3 5
3 Tình hình, phạm vi nghiÊn CỨU - - c 5 1111 11131 10111311111 81 111 gen 6
“Wgì))40/0)39)0.)96:.)0)0(i0vi‹iẠùậmđaadđaadad 6
5601 ằ ad 6
CHƯƠNG 1: KHAI QUAT CHUNG VE HAN MUC NHAN CHUYEN QUYEN SU DUNG 57v — 7
1.1 Khái niệm hạn mức nhận chuyển quyền sử dụng đất -. s52 7
1.1.1 Khái niệm hạn ImứỨcC - ¿c3 E9 E 153 Y Ỳ vn kh vi 7
1.1.2 Khái niệm nhận chuyên quyền sử dụng đất - ¿52 ccsccsrxseei 8
1.1.3 Khái niệm hạn mức nhận chuyén quyền sử dụng đất . - s: 8
1.2 Ý nghĩa của việc quy định về hạn mức nhận chuyển quyền sử dụng đất 9 1.3 Mô hình kinh tế trang trại trong việc áp dụng hạn mức nhận chuyển quyền sử
dụng đất cv TT 1191111113113 11111 TT TT Tà TT TH Tà cưng rki 10
1.3.1 Khái niệm mô hình kinh tế trang trại ¿- + 5 + x+cz£++xxzxererzrxee 10
1.3.2 Mô hình kinh tế trang trại của hộ gia đình, cá nhân với quy định về việc hạn
mức nhận chuyên quyền sử dụng đất . ¿+ ¿St SE E3£EEEEEEEE+kEExEkrkerrrkee 12
1.4 Sơ lược quá trình nhận chuyển quyền sử dụng đất ở nước ta -: 16
CHƯƠNG 2: PHAP LUAT VE HAN MUC NHAN CHUYEN QUYEN SU
))0I6557.00/0)i6006.017) 0005 — 19
2.1 Pháp luật về nhận chuyển quyền sử dụng đất -¿- ¿5 + czcsvxzserxee 19
2.1.1 Nhận chuyển quyền sử dụng đất do chuyên đổi, chuyển nhượng quyền sử
dụng đất - cà tà H T1 T1 11111 T1 TH TT Tà Tà Tà TT Tà TH TH Tàn kinh 19
2.1.1.1 Nhận chuyển quyền sử dụng đất do chuyên đổi quyền sử dụng đất 19 2.1.1.2 Nhận chuyên quyền sử dụng đất do chuyển nhượng quyền sử dụng đất
T1 TT KT HT HH Hà TH Tà DĐ 21
2.1.2 Nhận chuyển quyền sử dụng đất do thừa kế, tặng cho .- ‹- 23 2.1.2.1 Nhận chuyển quyên sử dụng đất do thừa kế -. ¿c5 23
2.1.2.2 Tặng cho quyền sử dụng đất ¿- 5s kxEEEEEESEkrkrrkerrrkres 24
2.1.3 Nhận chuyển quyền sử dụng đất do góp vốn bằng quyền sử dụng đất mà hình thành pháp nhân ImỚII 5 + + 23 1932101131 513 93053 331839311 px ng ng nếp 25
2.2 Pháp luật về hạn mức nhận chuyển quyền sử dụng đất - 5 -5ss¿ 29
2.2.1 Pháp luật về hạn mức chuyển quyền sử dụng đất nông nghiệp 29
Trang 5
2.2.2 Hạn mức nhận chuyển quyên sử dụng đất nông nghiệp trên địa bàn nhiều
tỉnh, Thành phố và đối với nhiều loại đất . ¿- s32 3 cvreErkrrrrkrkrsee 30
2.3 Đánh giá khả năng áp dụng hạn mức nhận chuyền quyền sử dụng đất nông
nghiệp trên thực tẾ ¿2-52 S2 kESE1EEk 11311111115 1131111111113115111 1111 T1 31
CHUONG 3: THUC TIEN AP DUNG HAN MUC NHAN CHUYEN QUYEN SỬ DUNG ĐÁT TẠI TỈNH BẠC LIÊU .-° 5c s5 scseesessesessesessessssessesee 33
3.1 Một vài nét về tỉnh Bạc Liêu đối với khả năng áp dụng hạn mức nhận chuyên quyền sử dụng đất : 5: cà x1 E111 111113 17111111 1111111111111 11111 33
3.2 Hạn mức nhận chuyển quyền sử dụng đất nông nghiệp .- 2 55+ 35
3.2.1 Hạn mức nhận chuyên quyền sử dụng đất trồng cây hàng năm, đất nuôi
trồng thủy sản, đất làm muối ¿- ¿+6 ở St SÉEE 3S EEEEEEEEEEESEEEEEEECkeErrkrkrrrrvee 35
3.2.2 Hạn mức nhận chuyển quyền sử dụng đất trồng cây lâu năm 38 3.2.3 Hạn mức về nhận chuyển quyền sử dụng đất rừng sản xuất là rừng trồng 39 3.3 Quá trình áp dụng và hiệu quả của việc áp dụng hạn mức nhận chuyền quyền sử
dụng đất trên địa bàn tỉnh . - 2s kSvEk£3EEEEEEEEEEEEEEEEEEEEEEEESEEEESrkrkrerkrkererkee 40
Trang 8LỜI NÓI ĐẦU
1 Lý do chọn đề tài
Đất đai là tư liệu rất quan trọng và không thể thiếu trong đời sống, sản xuất, phát triển kinh tế, an ninh quốc phòng, ngày nay đất đai càng quan trọng hơn trong xã hội
bởi giá trị kinh tế của nó trong đời sống kinh tế-xã hội của con người Đặc biệt là đối
với đất nông nghiệp, nước ta vốn là nước đi lên phát triển kinh tế từ nền nông nghiệp là chủ yếu, mặc dù hiện nay tỷ trọng của nên kinh tế nông nghiệp trong cơ cầu của nền kinh tế nước ta dần dần giảm xuống thay vào đó là sự gia tăng tỷ trọng của công nghiệp và dịch vụ nhưng nền nông nghiệp vẫn chiếm một vị trí vô cùng quan trọng, hơn nữa nước ta lại là một trong những nước xuất khẩu gạo đứng đầu thế giới”), do đó đất nông nghiệp là một tư liệu quan trọng để phát triển kinh tế nông nghiệp nói riêng và nền kinh tế của đất nước nói chung trong thời kỳ đổi mới và hội nhập hiện nay Vì
vậy việc nhận chuyển quyền sử dụng đất của các tô chức, cá nhân có tiềm lực kinh tế
có nhu cầu về nhận chuyển quyên sử dụng các loại đất nói chung và đất nông nghiệp
nói riêng để sử dụng làm tư liệu phát triển sản xuất hoặc để thu lợi nhuận từ việc
chuyển quyền sử dụng đất khi giá trị của đất đai hiện nay là vô cùng quý giá, do đó dễ dẫn đến tình trạng người trực tiếp sản xuất đất nông nghiệp sẽ không còn đất để sản xuất nông nghiệp do đất đai tập trung quá nhiều vào một số cá nhân Chính vì vậy việc quy định về hạn mức nhận chuyển quyền sử dụng đất của Nhà nước cần phải được đặt ra một cách cụ thể nhằm đề khắc phục được tình trạng nêu trên, do đó nghiên cứu thực tiễn hiện nay về hạn mức nhận chuyển quyền sử dụng đất được đặt ra là cần thiết nhằm đưa quy định của pháp luật về hạn mức nhận chuyển quyền sử dụng đất được áp
dụng và thực hiện đúng cũng như theo tinh thần của Nghị quyết 1126/2007/NQ - UBTVQH11 ngày 21/06/2007 của Ủy ban thường vụ Quốc hội về hạn mức nhận
chuyển quyền sử dụng đất nông nghiệp và các quy định khác của pháp luật về nhận chuyên quyền sử dụng đất, đây chính là lý do để người viết chọn đề tài hạn mức về nhận chuyển quyền sử dụng đất ở nước ta hiện nay để tìm hiểu
2 Mục đích nghiên cứu đề tài
Nghiên cứu hạn mức về nhận chuyên quyền sử dụng đất và thực tiễn áp dụng của vẫn đề này hiện nay là một nhiệm vụ mang tính cấp thiết trong giai đoạn phát triển
kinh tế đất nước trong thời kỳ đôi mới Nghiên cứu về thực tiễn áp dụng hạn mức nhận
chuyển quyền sử dụng đất để tìm ra quá trình áp dụng vẫn đề này, những quy định của pháp luật về hạn mức nhận chuyền quyền sử dụng đất và thực tiễn hiện nay áp dụng về quy định này có phù hợp với những quy định của pháp luật về hạn mức nhận chuyển quyền sử dụng đất từ đó có thể có thấy được những thuận lợi cũng như khó khăn trong
quá trình áp dụng pháp luật và có thê tìm ra được những giải pháp nhằm đưa quá trình
' http://www.ven.vn
Trang 9áp dụng hạn mức nhận chuyển quyền sử dụng đất đạt hiệu quả cao hơn nữa trong quá trình thực hiện chính sách đất đai của nước ta
3 Tình hình, phạm vỉ nghiên cứu
Nhận chuyển quyền sử dụng đất là một vẫn đề không mới trong giới nghiên cứu khoa học Luật, ở đề tài nghiên cứu về hạn mức nhận chuyển quyền sử dụng đất, người viết muỗn mình có thể có một phan đóng góp nhỏ cho ngành khoa học Luật nói chung và trong lĩnh vực đất đai nói riêng đó là vẫn đề về hạn mức nhận chuyên quyền sử dụng đất, có thể đề tài này là không mới đối với giới nghiên cứu khoa học luật nhưng đối với người viết đây là một vẫn đề hoàn toàn mới trong nhận thức của người viết từ trước đến nay
Trong phạm vi đề tài về hạn mức nhận chuyển quyền sử dụng đất ở Việt Nam trong thực tiễn áp dụng hiện nay Người viết tập trung nghiên cứu về hạn mức nhận chuyển quyền sử dụng đất nông nghiệp của hộ gia đình cá nhân theo quy định của pháp luật hiện nay và từ đó tìm hiểu một cách thực tiễn về vấn đề áp dụng quy định của pháp luật về hạn mức nhận chuyên quyền sử dụng đất nông nghiệp trên địa bàn tỉnh Bạc Liêu để xem xét, đánh giá khả năng áp dụng pháp luật về hạn mức nhận chuyên quyền sử dụng đất hiện nay của Việt Nam nói chung và thực tiễn ở tỉnh Bạc Liêu nói riêng 4 Phương pháp nghiên cứu
Trong nội dung nghiên cứu đề tài về vẫn đề thực tiễn áp dụng hạn mức nhận chuyển
quyền sử dụng đất hiện nay, người viết sử dụng phương pháp luận để dựa vào đó người viết có thể tiếp cận được bản chất của nội dung đề tài và ngoài ra người viết còn sử dụng những phương pháp khác trong quá trình tìm hiểu và nghiên cứu đề tài: đó là phương pháp lý luận bao gồm các phương pháp như: phương pháp nghiên cứu trên tài liệu, sách vở, phương pháp so sánh, phân tích tổng hợp và phương pháp thực tế bao gồm những phương pháp như: phương pháp sưu tầm số liệu thực tế, phương pháp thống kê, tổng hợp số liệu, phương pháp đánh giá lưu trữ số liệu thực té
5 Nội dung đề tài
Bồ cục luận văn gồm 3 phần: Lời nói đầu, Phần nội dung và Kết luận
Nội dung gồm ba chương:
Chương I: Khái quát chung về nhận chuyển quyền sử dụng đất Chương II: Pháp luật về hạn mức nhận chuyển quyên sử dụng đất
Chương III: Thực tiễn áp dụng hạn mức nhận chuyên quyên sử dụng đất tại tỉnh Bạc
Trang 10CHUONG 1: KHAI QUAT CHUNG VE HAN MUC NHAN CHUYEN QUYEN SU DUNG DAT
Ở chương đầu tiên này người viết đi vào tìm hiểu cơ sở lý luận của hạn mức nhận chuyển quyền sử dụng đất, làm rõ các khái niệm liên quan cũng như tìm hiểu về ý nghĩa của việc quy định về hạn mức trong đời sống kinh tế - xã hội của nước ta Người viết cũng đặt ra vẫn đề việc quy định về hạn mức của pháp luật hiện nay có làm ảnh hưởng, cản trở đến sự phát triển của các loại hình sản xuất cần nhiều đất đai mà điển hình là mô hình kinh tế trang trại, một mô hình được khá nhiều hộ gia đình, cá nhân lựa chọn để làm giàu cho chính mình trong nền sản xuất nông nghiệp hiện nay Sau cùng người viết tìm hiểu sơ lược về quá trình về nhận chuyển quyền sử dụng đất hiện nay, đó là quá trình chuyên đổi, chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất và góp vốn bằng quyền sử dụng đất vào mục đích sản xuất kinh doanh
1.1 Khái niệm hạn mức nhận chuyển quyền sử dụng đất 1.1.1 Khái niệm hạn mức
Thuật ngữ hạn mức là một thuật ngữ thường gặp trong các lĩnh vực đời sống xã hội Nó thường không đứng một mình mà thường di kèm theo với các khái niệm khác chẳng hạn như hạn mức tín dụng, hạn mức glao đất, hạn mức nhận chuyển quyền su dụng đất nông nghiệp thuật ngữ này có nghĩa tương đồng như thuật ngữ giới hạn, nó hàm ý chỉ ra một giới hạn, một định lượng nào đó khi áp dụng vào một lĩnh vực trong cuộc sông người ta không thê vượt qua được khi mà xã hội đã quy định về hạn mức và khi đó nếu vượt qua hạn mức (thông thường sẽ là những quy định về hạn mức tối đa) đã được giới hạn thì có thể vi phạm những quy tắc do xã hội đưa ra Nói tóm lại hạn
mức là giới hạn, là định mức, là chỉ tiêu được xác định để con người áp dụng xử sự
cho đúng với những quy định của các lĩnh vực trong xã hội nói chung và trong lĩnh vực pháp luật nói riêng
Hạn mức đất lần đầu tiên được quy định trong Luật đất đai 1993 tại Điều 44 Trên
cơ sở đó hạn mức đất đã được quy định cụ thể với từng loại đất, từng vùng địa phương
tại Điều 5 Nghị định số 64/CP ngày 27/9/1993 sau đó là tại Khoản 4 Điều 1 Nghị định
số 85/1999/NĐ-CP ngày 28/8/1999, theo đó hộ gia đình, cá nhân chỉ được chuyển
quyền sử dụng một diện tích đất tối đa đối với một số loại đất đất nông nghiệp: đất
trồng cây hàng năm, đất trồng cây lâu năm, đất có mặt nước nuôi trồng thủy sản, đất làm muối, đất khai hoang lấn biển để sản xuất nông nghiệp, trồng rừng, nuôi trồng thủy sản, đất làm muối
Theo quy định của Luật đất đai 1993, có thể hiểu về khái niệm hạn mức đất như
sau: Đó là diện tích đất tối đa mà hộ gia đình, cá nhân được phép sử dụng trên cơ sở
Trang 11
đất được Nhà nước giao, nhận chuyển nhượng hợp pháp từ người khác hoặc do khai hoang phục hóa
Với việc quy định của Luật đất đai 1993 khái niệm hạn mức có thể coi là hạn mức sử
dụng đất trên thực tế
1.1.2 Khái niệm nhận chuyển quyền sử dung đất
Theo pháp Luật đất đai 2003, khái niệm nhận chuyển quyền sử dụng đất được giải thích một cách rõ ràng tại Khoản 4 Điều 3 về áp dụng pháp luật đất đai Nhận chuyển quyền sử dụng đất là việc xác lập quyền sử dụng đất do được người khác chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật thông qua các hình thức chuyển đổi, chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất hoặc góp vốn bằng quyền sử
dụng đất mà hình thành pháp nhân mới
Chuyên đổi quyền sử dụng đất là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó các bên chuyển giao đất và quyền sử dụng đất cho nhau với các điều kiện, nội dung, hình thức chuyển đổi quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật
Chuyển nhượng quyền sử dụng đất là sự thỏa thuận giữa các bên tuân theo các điều kiện, nội dung, hình thức chuyên quyền sử dụng đất mà pháp luật quy định, theo đó người sử dụng đất (gọi là bên chuyển quyền sử dụng đất) chuyển giao đất và quyền sử dụng đất cho người được chuyển nhượng (gọi là bên nhận chuyển quyền sử dụng dat), còn người được chuyển nhượng trả tiền cho người chuyển nhượng
Thừa kế quyền sử dụng đất là việc chuyển quyền sử dụng đất của người chết sang cho người thừa kế theo di chúc hoặc theo pháp luật phù hợp với các quy định của pháp
luật
Tặng cho quyền sử dụng đất là trường hợp người sử dụng đất chuyển quyền sử
dụng đất của mình sang cho người khác phù hợp với quy định của pháp luật đất đai
Góp vốn bằng quyền sử dụng đất là sự thỏa thuận giữa các bên tuân theo các điều kiện, nội dung, hình thức góp vốn bằng quyền sử dụng đất mà pháp luật quy định, theo đó người sử dụng đất đưa phần giá trị quyền sử dụng đất của mình vào tài sản chung
để hợp tác sản xuất kinh doanh
1.1.3 Khái niệm hạn mức nhận chuyến quyền sử dụng đất
Như người viết đã trình bày ở hai phần trên về khái niệm hạn mức và khái niệm
nhận chuyển quyền sử dụng đất cũng như các khái niệm về các hình thức của việc nhận chuyển quyền sử dụng đất, lý do là người viết muốn đi đến làm rõ thêm về khái niệm hạn mức nhận chuyển quyền sử dụng đất được pháp luật quy định hiện nay Hạn mức nhận chuyển quyền sử dụng đất là giới hạn tối đa mà người nhận chuyển quyền
sử dụng đất có thể nhận được từ việc xác lập quyền sử dụng đất do được người khác
Trang 12trong hợp đồng bảo lãnh, thế chấp bằng quyền sử dụng đất hoặc góp vốn bằng quyền
sử dụng đất mà hình thành pháp nhân mới
1.2 Ý nghĩa của việc quy định về hạn mức nhận chuyền quyền sử dụng đất
Đảng và Nhà nước ta chủ trương việc xây dựng Luật đất đai phải đảm bảo tính thống nhất và phải phù hợp với nguyên tắc cơ bản được quy định trong Hiến pháp nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam năm 1992: “ Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do nhà nước thống nhất quản lý”? .” Hội nghị lần thứ 7 Ban chấp hành trung ương
Đảng khóa IX về “ tiếp tục đổi mới chính sách, pháp luật về đất đai trong thời kỳ đây
mạnh công nghiệp hóa, hiện đại hóa đất nước” đã khẳng định đường lỗi chủ trương đôi mới về đất đai đã đi vào cuộc sống, thúc đây phát triển kinh tế, góp phần ôn định chính
trị xã hội Trung ương Đảng thống nhất chỉ đạo đổi mới chính sách pháp luật đất đai
trong quá trình phát triển nền kinh tế thị trường thời kỳ công nghiệp hóa, hiện đại hóa đất nước đã thông qua một số quan điểm cơ bản như sau:
Đất đai thuộc sở hữu toàn dân, do Nhà nước là đại diện chủ sở hữu và thong nhat
quản lý; Nhà nước giao đất, cho thuê đất cho các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân sử dụng
ôn định, lâu dài hoặc có thời hạn theo quy định của pháp luật Không thừa nhận việc
đòi lại đất đã giao cho người khác sử dụng trong quá trình thực hiện chính sách pháp luật đất đai
Đất đai là một loại hàng hóa đặc biệt, là nguồn nội lực và là nguồn vốn to lớn rất
quý giá của đất nước, có ý nghĩa kinh tế, chính trị, xã hội sâu sắc
Khai thác và sử dụng đất đúng mục đích, tiết kiệm và có hiệu quả, phát huy tôi đa tiềm năng, nguồn lực quý giá về đất đai, đầu tư phát triển đất đai về cả diện tích và
chất lượng
Đổi mới chính sách pháp luật đất đai phải phù hợp với đường lỗi phát triển kinh tế
thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa có sự quản lý của Nhà nước
Kiên quyết lập lại trật tự về đất đai phù hợp với đường lối chính trị của Đảng Tăng cường sự lãnh đạo của Đảng, phát huy vai trò của Mặt trận tổ quốc, Hội Nông dân Việt
Nam, các đoàn thể nhân dân và toàn dân trong việc thực hiện chính sách pháp luật về
đất đai
Trên những quan điểm đó, Luật đất đai năm 2003 có nhiều nội dung đổi mới sâu
sắc, toàn diện trên cơ sở kế thừa có chọn lọc những nội dung căn bản của Luật đất đai
1993, Luật sửa đổi năm 2001 kết hợp với tính sáng tạo tính thực tiễn của các nhà
hoạch định chính sách và sự đóng góp trách nhiệm, dân chủ của nhân dân ta Cùng với
việc đối mới chính sách đất đai, Nhà nước ta đã ban hành nhiều văn bản pháp luật mới
để áp dụng và thực hành có hiệu quả chính sách đất đai, cùng với những quy định về
hạn mức giao đất, cho thuê đất được quy định trong Luật đất đai 2003 thì Nhà nước
? Điều 17, 18 Hiến pháp 1992
Trang 13tiếp tục ban hành thêm những văn bản pháp luật quy định một cách cụ thể về việc hạn mức nhận chuyển quyền sử dụng của nguồn tài nguyên vô cùng quý giá này đó là Nghị
quyết số 1126/2007/NQ-UBTVQHII của Ủy ban thường vụ Quốc hội khóa XI ngày
21/6/2007 về hạn mức nhận chuyển quyền sử dụng đất nông nghiệp Việc quy định hạn mức nhận chuyển quyền sử dụng đất nông nghiệp có ý nghĩa to lớn về các phương
diện của đời sống kinh tế - xã hội của nước ta đặc biệt là trong giai đoạn hiện nay:
- _ Việt Nam là một nước đi lên từ nền kinh tế nông nghiệp, có hơn 70% dân số làm
nghề nông: đất đai, đặc biệt là đất nông nghiệp chính là nguồn sống, là điều kiện để sinh tồn và mang ý nghĩa xã hội sâu sắc Vì vậy, để đảm bảo cho người sản xuất nông nghiệp có đất để sản xuất khi có nhu cầu, tránh tình trạng tích tụ tập trung đất đai với mục đích đầu cơ đất dẫn tới sự phân hóa giai cấp ở nông thôn thì việc quy định hạn mức nhận chuyển quyền sử dụng đất là hết sức cần thiết trong cơ chế thị
trường tạo ra sự cân đối hài hòa giữa phát triển kinh tế với ôn định xã hội
- _ Việc quy định hạn mức nhận chuyền quyên sử dụng đất hợp lý sẽ cho phép sự tích tụ tập trung đất đai phù hợp, khuyến khích những người lao động giỏi bằng khối óc và bàn tay lao động của mình có thể làm giàu chính đáng trong phạm vi hạn mức mà Nhà nước cho phép sử dụng
- _ Việc cho phép nhận chuyển quyền đất trong hạn mức hoặc có thể thuê đất ngoài việc hạn mức nhận chuyên quyền sử dụng đất sẽ khuyến khích mô hình kinh tế trang trại phát triển, góp phần giải quyết việc làm cho người lao động ở nông thôn
Hiện nay, có quan điểm cho rằng pháp luật không nên quy định về hạn mức đất vì như vậy sẽ là nguyên nhân cản trở phát triển hàng hóa, làm hạn chế sự phát triển mô hình kinh tế trang trại ở nông thôn Tuy nhiên, kinh nghiệm ở nhiều nước cho thấy chỉ khi nào nông nghiệp chiếm tỷ trọng không đáng kể trong cơ cẫu kinh tế, dân số và lao động nông nghiệp chiếm tỷ trọng nhỏ trong cơ cấu dân số, lao động của xã hội thì chế độ hạn mức sử dụng đất mới có thể được xóa bỏ Như vậy
có thể thấy rằng trong điều kiện kinh tế xã hội cụ thể của Việt Nam, việc quy định
hạn mức đất vẫn là cần thiết nhưng cần duy trì nó như thế nào để không trở thành một yếu tô cản trở sự phát triên của nền sản xuất hàng hóa và tăng năng suất lao động trong nông nghiệp đó mới là điều cần thiết
1.3 Mô hình kinh tế trang trại trong việc áp dụng hạn mức nhận chuyền quyền sử dụng đất
1.3.1 Khái niệm mô hình kinh tế trang trại
Trang 14lĩnh vực trồng trọt, chăn nuôi, nuôi trồng thuỷ sản, trồng rừng, gắn sản xuất với chế
biến và tiêu thụ nông, lâm, thuỷ sản
Để tìm hiểu mô hình kinh tế trang trại với việc hạn mức nhận chuyển quyền sử dụng đất hiện nay sẽ được đề cập ở mục sau, người viết tiếp cận một số thông tin về tiêu chí
xác định về đất đai của các mô hình kinh tế trang trại theo quy định của pháp luật nước
ta:
Theo thông tư liên tịch số 69/2000/TTLT/BNN-TCTK ngày 23/6/2000 của liên Bộ nông nghiệp và PTNT - Tổng cục thống kê về hướng dẫn tiêu chí để xác định kinh tế trang trại Tiêu chí định lượng để xác định là kinh tế trang trại được xác định như sau:
Một hộ sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thuỷ sản được xác định là trang trại phải đạt được cả hai tiêu chí định lượng sau đây:
Giá trị sản lượng hàng hoá và dịch vụ bình quân 1 năm:
Đối với các tỉnh phía Bắc và Duyên hải miền Trung từ 40 triệu đồng trở lên
Đối với các tỉnh phía Nam và Tây nguyên từ 50 triệu đồng trở lên
Qui mô sản xuất phải tương đối lớn và vượt trội so với kinh tế nông hộ tương ứng với từng ngành sản xuất và vùng kinh tế
Đối với trang trại trồng trọt - Trang trại trồng cây hàng năm
Từ 2 ha trở lên đối với các tỉnh phía Bắc và Duyên hải miền Trung
Từ 3 ha trở lên đối với các tỉnh phía Nam và Tây nguyên
- Trang trại trồng cây lâu năm
Từ 3 ha trở lên đối với các tỉnh phía Bắc và Duyên hải miền Trung
Từ 5 ha trở lên đối với các tỉnh phía Nam và Tây nguyên
Trang trại trồng hồ tiêu từ 0,5 ha trở lên
- Trang trại lâm nghiệp
Từ 10 ha trở lên đối với các vùng trong cả nước - Đối với Trang trại nuôi trồng thuỷ sản
Diện tích mặt nước để nuôi trồng thuỷ sản có từ 2 ha trở lên (riêng đối với nuôi tôm
thịt theo kiểu công nghiệp từ 1 ha trở lên)
Với Thông tư của Bộ nông nghiệp và phát triển nông thôn năm 2010 về tiêu chí xác định kinh tế trang trại thì các trang trại được xác định theo các loại hình kinh doanh như sau:
- Trang trại trong trot - Trang trại lâm nghiỆp - Trang trại chăn nuôi
- Trang trại nuôi trồng thuỷ sản - Trang trại tổng hợp
Trang 15
Và tiêu chí để xác định kinh tế trang trại được quy định trong thông tư này là:
Cá nhân, hộ gia đình sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản được xác định là đạt tiêu chuẩn kinh tế trang trại khi thỏa mãn một trong các tiêu chí sau đây: - Giá trị sản lượng hàng hóa một năm tối thiểu đạt 150 triệu đồng
- Quy mô diện tích sản xuất:
+ Trang trại lâm nghiệp có diện tích đất đang sử dụng để sản xuất tối thiểu dat 5 ha + Các loại hình trang trại khác có diện tích đất đang sử dụng dé sản xuất tối thiểu đạt 1 ha
Thông tư 27/2011/TT-BNNPTNT ngày 13/4/2011 của Bộ Nông nghiệp và Phát triển nông thôn quy định về tiêu chí và thủ tục cấp giẫy chứng nhận kinh tế trang trại
thì tiêu chí kinh tế trang trại lại được xác định như sau:
Cá nhân, hộ gia đình sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản đạt tiêu chuẩn kinh tế trang trại phải thỏa mãn điều kiện sau:
Đối với cơ sở trồng trọt, nuôi trồng thuỷ sản, sản xuất tổng hợp phải đạt: - Có diện tích đạt tối thiểu:
+ 3,1 ha đối với vùng Đông Nam Bộ và Đồng bằng Sông Cửu Long; + 2,1 ha đối với các tỉnh còn lại
- Giá trị sản lượng hàng hóa đạt 700 triệu đồng/năm
Đối với cơ sở chăn nuôi phải đạt giá trị sản lượng hàng hóa từ 1.000 triệu đồng/năm
trở lên;
Đối với cơ sở sản xuất lâm nghiệp phải có diện tích tối thiểu 31 ha và giá trị sản
lượng hàng hóa bình quân đạt 500 triệu đồng/năm trở lên
1.3.2 Mô hình kinh tế trang trại của hộ gia đình, cá nhân với quy định về việc
hạn mức nhận chuyền quyền sử dụng đất
Nhìn lại quá trình xây dựng và hoàn thiện của pháp luật đất đai trong việc thúc đây nên kinh tế nông nghiệp phát triên có thể thấy rằng những chính sách đất đai mới về
việc giao đất rừng lâu dài cho các hộ nông nghiệp (thể hiện ở Nghị định số 64/CP ngày 27/9/1993, Luật đất đai năm 1993, Nghị định số 02/CP ngày 15/01/1994 rồi sau đó là
Nghị định số 85/1999/NĐ-CP ngày 28/8/1999, Nghị định số 163/1999/NĐ-CP ngày
16/11/1999 ) đã tạo động lực cho nhiều mô hình kinh tế hộ vươn lên, phát triển và
trở nên giàu có Một số hộ có khả năng sản xuất, tích lũy được vốn đất đai, có năng lực quản lý sản xuất kinh doanh, có ý chí làm giàu đã bức phá nhanh trở thành hộ sản xuất hàng hóa Các mô hình kinh tế trang trại của nước ta nhanh chóng hình thành và phát triển
Trang 16phát triển nông nghiệp và kinh tế nông thôn Trên nền tảng kinh tế tự chủ của hộ nông
dân đã hình thành các trang trại được đầu tư vốn, lao động với trình độ công nghệ và
quản lý cao hơn, nhằm mở rộng quy mô sản xuất hàng hoá và nâng cao năng suất, hiệu quả và sức cạnh tranh trong cơ chế thị trường
Hiện nay, hình thức kinh tế trang trại đang tăng nhanh về số lượng với nhiều thành phân kinh tế tham gia, nhưng chủ yếu vẫn là trang trại hộ gia đình nông dân và một tỷ
lệ đáng kể của gia đình cán bộ, công nhân, viên chức, bộ đội, công an đã nghỉ hưu
Hầu hết các trang trại có quy mô đất đai dưới mức hạn điền, với nguồn gốc đa dạng, sử dụng lao động của gia đình là chủ yếu; một số có thuê lao động thời vụ và lao động thường xuyên, tiền công lao động được thoả thuận giữa hai bên Hầu hết vốn đầu tư là vốn tự có và vốn vay của cộng đồng: vốn vay của tô chức tín dụng chỉ chiếm tỷ trọng thấp Phần lớn trang trại phát huy được lợi thế của từng vùng, kinh doanh tông hợp, lây ngăn nuôi dài
Sự phát triển của kinh tế trang trại đã góp phần khai thác thêm nguồn vốn trong
dân, mở mang thêm diện tích đất trồng, đồi núi trọc, đất hoang hoá, nhất là ở các vùng
trung du, miền núi và ven biển; tạo thêm việc làm cho lao động nơng thơn, góp phần xố đói giảm nghèo; tăng thêm nơng sản hàng hố Một số trang trại đã góp phần sản xuất và cung ứng giống tốt, làm dịch vụ, kỹ thuật tiêu thụ sản phẩm cho nông dân trong vùng
Tuy nhiên, quá trình phát triển kinh tế trang trại đang đặt ra nhiều van đề cần được
giải quyết kịp thời
- Mặc dù Đảng và Nhà nước đã có chủ trương về phát triển kinh tế trang trại, song còn một số vẫn đẻ về quan điểm và chính sách phải tiếp tục làm rõ như: việc giao đất, thuê dat, chuyén nhượng, tích tụ dat dé lam kinh tế trang trại; việc thuê mướn, sử dụng lao
động; việc cán bộ, đảng viên làm kinh tế trang trại; việc đăng ký hoạt động và thuế thu
nhập của trang trại Những vẫn đề đó chậm được giải quyết đã phần nào hạn chế việc khai thác tiềm lực phong phú ở nhiều vùng để phát triển kinh tế trang trại
- Còn nhiều trang trại chưa được g1ao đất, thuê đất ổn định, lâu dài, nên chủ trang trại
chưa thực sự yên tâm đầu tư sản xuất
Người viết đi tới tìm hiểu về quá trình phát triển kinh tế trang trại của hộ gia đình, cá nhân đối với việc quy định hạn mức nhận chuyển quyền sử dụng đất trong giai đoạn hiện nay để xác định việc hạn mức nhận chuyển quyền sử dụng đất hiện nay có hợp lý hay mâu thuẫn với mô hình kinh tế trang trại cần rất nhiều đất đai để phát triển rộng
thêm mô hình của hộ gia đình, cá nhân nhằm vươn lên phát triển kinh tế từ đó có thể
đánh giá một cách khách quan về mô hình kinh tế trang trại với việc quy định về hạn mức nhận chuyên quyên sử dụng đất
Trang 17
Hiện nay, người nông dân đã có sự năng động và chủ động hơn trong chuyên đổi cơ cấu cây trồng, vật nuôi theo hướng sản xuất hàng hóa Mô hình sản xuất nông lâm hỗn hợp theo hướng kinh tế trang trại đã mang lại kết quả tốt, hiệu quả sử dụng đất ngày một tăng
Cả nước có tới 11 vạn hộ gia đình làm kinh tế trang trại, các hộ nông dân sử dụng
đất đai trên quy mô lớn không chỉ đã nâng cao thu nhập cho chính mình mà còn tạo
việc làm nâng cao thu nhập cho một số lượng khá lớn lao động nông nghiệp còn thiếu
việc làm, đặc biệt là những hộ nông dân ít ruộng đất hoặc không có đất Có thể nói
việc phát triển kinh tế trang trại là tiền đề cho việc dịch chuyên nguồn lao động trong nông nghiệp, nông thôn
Muốn khuyến khích phát triển mô hình kinh tế trang trại cần phải có chính sách cụ thê, rõ ràng để các hộ gia đình yên tâm đầu tư sản xuất, nhất là việc khuyến khích các hộ gia đình đầu tư khai thác vùng đất trống đồi núi trọc, đất hoang hóa vùng trung du và miền núi Đối với đất vùng đồng băng, cần có chính sách khuyến khích tạo điều kiện cho các chủ trang trại được xây dựng chuồng trại, làm nhà, lán trại bảo vệ gan liền với trang trại tạo điều kiện mở rộng thị trường tiêu thụ sản phẩm, từng bước hình thành cơ sở chế biến tại chỗ để nâng cao chất lượng sản phẩm hàng hóa Khuyến khích các chủ trang trại hợp tác liên doanh liên kết với nhau để phát triển sản xuất tăng năng suất vật nuôi cây trồng
Qua nhiều công trình điều tra khảo sát thực tế cho thay ở các tỉnh miền núi và trung du phía Bắc, dọc vùng ven biển đồng bằng Bắc bộ, vùng Tây Nguyên, Đông Nam bộ
những nơi còn nhiều đất trồng, đồi núi trọc, bãi bồi ven biển và mặt nước nhiều hộ
nông dân đã đầu tư lao động, vốn, nhận khoán đất rừng hoặc khai hoang đất trống đồi núi trọc để trồng rừng, cải tạo vùng nước lợ thành các đầm phá nuôi tôm, cua, ba ba với quy mô lớn
Lần đầu tiên trong luật đất đai 2003 chúng ta đã quy định khá chỉ tiết về việc sử dụng đất cho kinh tế trang trại như sau:
Thứ nhất, Nhà nước khuyến khích hình thức kinh tế trang trại của hộ gia đình, cá
nhân nhằm khai thác có hiệu quả đất đai để phát triển sản xuất, mở rộng quy mô và nâng cao hiệu quả sử dụng đất trong sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muỗi gắn với dịch vụ, chế biến và tiêu thụ sản phẩm nông nghiệp
Thứ hai, đất sử dụng cho kinh tế trang trại bao gồm đất đã được Nhà nước giao không thu tiền sử dụng đất trong hạn mức giao đất cho gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối quy định tại Điều 70 của
Luật đất đai 2003; đất do Nhà nước cho thuê; đất do thuê, nhận chuyển quyền, nhận
thừa kế, được tặng cho; đất do nhận khoán của tổ chức; đất do hộ gia đình, cá nhân
Trang 18Ba là, hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất làm kinh tế trang trại được chuyển đôi mục
đích sử dụng các loại đất theo phương án sản xuất, kinh doanh đã được Ủy ban nhân
dân huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh xét duyệt
Thứ tư, hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất làm kinh tế trang trại phù hợp quy
hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được xét duyệt, được Ủy ban nhân dân xã, phường, thị
trần xác nhận là không có tranh chấp thì được tiếp tục sử dụng theo những trường hợp sau đây:
Trường hợp đất được giao không thu tiền sử dụng đất trong hạn mức cho hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối thì được tiếp tục sử dụng trong thời hạn còn lại;
Trường hợp đất đã được giao không thu tiền sử dụng đất cho gia đình, cá nhân không trực tiếp sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối thì phải chuyên sang thuê đất;
Trường hop sử dụng đất do Nhà nước cho thuê, nhận chuyên nhượng, nhận thừa kế, nhận khoán của tổ chức, do hộ gia đình, cá nhân góp vốn thì được tiếp tục sử dụng
theo quy định của Luật đất đai 2003
Tuy nhiên, cùng với những quy định nhằm phục vụ và khuyến khích cho mô hình
kinh tế trang trại phát triển, Nhà nước nghiêm cấm việc lợi dụng hình thức kinh tế trang trại để bao chiếm, tích tụ đất đai không vì mục đích sản xuất
Có quan điểm cho rằng việc quy định hạn mức nhận chuyền quyên sử dụng đất như hiện nay đã làm cản trở đến sự phát triển của mô hình kinh tế trang trại
Theo người viết đã nghiên cứu một số quan điểm của các nhà nghiên cứu luật thì không phải như vậy:
Có thể nói rằng hạn mức nhận chuyển quyền sử dụng đất một mặt giúp ngăn chặn xu hướng tập trung đất với quy mô quá nhanh dẫn đến sự phân hóa giàu nghèo trong xã hội; mặt khác, hạn mức đất là định hướng đúng đắn, là hành lang an toàn cho việc phát triển kinh tế trang trại với quy mô hợp lý, vừa tầm quản lý tô chức sản xuất Lịch sử từ xa xưa đã chứng minh chính sách “ trọng nông” luôn luôn là chính sách quan trọng hàng đầu với một nước chủ yếu đi lên từ nền nông nghiệp truyền thống như ở Việt Nam chúng ta Do vậy, đảm bảo cho người nông dân có đất để sản xuất là điều mà pháp luật đã, đang và vẫn sẽ làm
Theo quy định của Luật đất đai năm 2003, nguồn đất sử dụng cho kinh tế trang trại
rất phong phú bao gồm đất được Nhà nước giao, đất do Nhà nước cho thuê, nhận
chuyển quyền sử dụng đất ; mặt khác, pháp luật cho phép hộ gia đình cá nhân có
quyền góp đất để hợp tác sản xuất kinh doanh với nhau, vì vậy, hộ gia đình nào có khả
năng sản xuất giỏi vẫn có thể phát triển tốt mô hình kinh tế trang trại
Trang 19
Có thê nhận thấy rằng hạn mức sử dụng đất nông nghiệp được quy định trong Luật
đất đai năm 2003 không phải tồn tại một cách cố định Quy định này sẽ không còn ý
nghĩa khi nền công nghiệp, thương mại dịch vụ phát triển, lúc đó sẽ có sự phân công lại lao động xã hội Tuy nhiên, trong hồn cảnh hiện nay, cơng nghiệp, thương mại
dịch vụ của nước ta chưa phát triển, kinh tế nông nghiệp là chủ yếu, lao động và cuộc
sống của hàng triệu hộ nông dân vẫn phải dựa vào nông nghiệp nên pháp luật đất đai hiện hành quy định về hạn mức sử dụng đất nông nghiệp (hạn mức giao, hạn mức nhận chuyển quyền sử dụng đất nông nghiệp) là cần thiết và không cản trở đến sự phát triển của mô hình kinh tế trang trại
1.4 Sơ lược quá trình nhận chuyển quyền sử dụng đất ở nước ta Đối với quá trình chuyển đôi quyền sử dụng đất
Quá trình thực hiện quyền sử dụng đất của người sử dụng đất cho thấy việc chuyên đổi quyền sử dụng đối với đất ở, đất lâm nghiệp, đất chuyên dùng thường ít xy ra va trên thực tế Luật cũng chưa quy định về trường hợp này Các chủ thể có nhu cầu thay đổi vị trí, diện tích các loại đất này điều phải thông qua việc chuyên nhượng, còn việc chuyển đổi quyền sử dụng đất chủ yếu diễn ra đối với đất sản xuất nông nghiệp Trong quá trình giao đất nông nghiệp theo Nghị định 64/CP, hầu hết các địa phương giao theo phương thức có sự kết hợp giữa ruộng tốt-xẫu, ruộng xa-gần, vì vậy tạo nên sự manh mún của đất nông nghiệp, tác động tiêu cực và hạn chế công tác quản lý Nhà nước về đất đai và trực tiếp gây ảnh hưởng đến việc sản xuất, canh tác của người nông dân Do vậy, việc chuyển đôi quyền sử dụng đất giữa các hộ nông dân với
nhau để dồn những thửa ruộng nhỏ thành thửa ruộng lớn có quy mô diện tích hợp lý là
nhu cầu thiết yếu trong thời kỳ công nghiệp hóa, hiện đại hóa nông nghiệp nông thôn hiện nay
Trên cơ sở quy định của pháp luật nhiều địa phương đã tổ chức cho hộ gia đình, cá nhân thực hiện quyền chuyển đổi quyền sử dụng đất “ dồn đổi ruộng đất” giữa người
sử dụng đất với nhau Đây là biện pháp hữu hiệu làm giảm số thửa đất trên tổng số hơn
1 triệu thửa đất nông nghiệp” hiện có của các hộ gia đình, cá nhân ở nông thôn, góp phần tăng năng suất, tiết kiệm lao động và đầu tư của dân
Quá trình chuyển nhượng quyền sử dụng đất
Pháp luật đất đai cho phép người sử dụng đất được chuyên nhượng quyền sử dụng đất đã tạo cơ sở pháp lý cho người sử dụng đất chủ động đầu tư, năng động hơn trong sử dụng đất, tăng nguồn thu cho ngân sách Nhà nước, tạo điều kiện cho thị trường bất động sản hoạt động và đó cũng là cơ hội cho những người có nhu cầu nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất về cho mình, nhằm kinh doanh, sản xuất, đầu tư trên đất để
phát triển kinh tế, đem lại thu nhập làm giàu cho chính mình
Trang 20Với việc quy định đối tượng của việc nhận chuyển quyền sử dụng đất ngày càng mở rộng đã làm cho các giao dịch về quyền sử dụng đất trên thị trường trở nên rộng hơn, đa dạng hơn Tuy nhiên thực trạng hiện nay, việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất “chui” bất hợp pháp đã và đang xảy ra ở nhiều địa phương đối với các hộ chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mà các cơ quan Nhà nước khơng kiểm sốt được Theo báo cáo tổng kết 10 năm thi hành Luật đất đai của tổng cục địa chính (nay là Bộ Tài nguyên và Môi trường) tháng 4/2004 đánh giá, có Khoảng 50% số vụ chuyển nhượng quyền sử dụng đất không đăng ký với cơ quan Nhà nước có thẩm quyền gây thất thu lớn cho ngân sách Nhà nước” Đối với các giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo đúng quy định thì các bước thực hiện trên “bàn giấy”,
trình tự thủ tục chuyển nhượng còn rất phức tạp, phiền hà đặc biệt là đất ở đô thị
Quá trình thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất
Đối với trường hợp thừa kế quyền sử dụng đất, với việc mở rộng đối tượng nhận
chuyên quyền sử dụng đất với hình thức thừa kế bằng việc cho người Việt Nam định
cư ở nước ngoài cũng được nhận thừa kế quyền sử dụng đất hoặc giá trị của phần thừa kế”) đã làm cho việc nhận thừa kế quyền sử dụng đất trên thực tế diễn ra ngày càng
nhiều trên thực tế, việc để thừa kế quyền sử dụng đất luôn diễn ra mọi lúc, mọi nơi
nhưng đáng chú ý là số vụ để lại thừa kế mà có đăng ký với cơ quan quản lý đất đai
vẫn chưa nhiều
Tỷ lệ số trường hợp đề thừa kế quyền sử dụng đất đăng ký tại cơ quan Nhà nước đạt thấp do những nguyên nhân sau:
- _ Phần lớn trường hợp để thừa kế đã có nhà ở ổn định, ranh giới rõ ràng, không tranh chấp nên người dân không muốn khai báo để khỏi phải làm thủ tục phiền hà
- _ Một số trường hợp không đủ hồ sơ tài liệu về đất đai, dẫn đến không đủ điều kiện để kê khai đăng ký
- _ Khi kê khai đăng ký, người dân phải chịu một khoản thuế, lệ phí như lệ phí trước bạ
Đối với việc tặng cho quyền sử dụng đất là một hình thức mới được quy định từ
Luật đất đai 2003, hiện nay việc nhận chuyển quyên sử dụng đất thông qua hình thức này diễn ra ngày phổ biến với đối tượng nhận tặng cho ngày càng được mở rộng hơn
kế từ khi Luật đất đai ghi nhận hộ gia đình cá nhân cũng được nhận tặng cho quyền sử
dung dat
Quá trình góp vốn bằng quyền sử dụng đất
Góp vốn bằng quyền sử dụng đất là một hình thức của việc nhận chuyển quyền sử dụng đất được quy định từ Luật đất đai 1993, với việc quy định đối tượng góp vốn, và
* Giáo trình Luật đất đai 2007 Đại học Luật Hà Nội
” Khoản 5 Điều 115 Luật đất đai 2003
Ê Khoản 6 Điều 113 Luật đất dai 2003
Trang 21nhận góp vốn ngày càng mở rộng đã tạo điều kiện cho tô chức, hộ gia đình, cá nhân có mục đích kinh doanh từ mãnh đất của mình đầu tư bằng quyền sử dụng đất cùng với các chủ thể khác, đặc biệt với sự mở rộng quyền góp vốn của hộ gia đình cá nhân với người Việt Nam định cư ở nước ngoài để phát triển sản xuất, kinh doanh thu lợi chính đáng làm giàu cho bản thân và tăng thu nhập cho ngân sách Nhà nước Hiện nay, với
sự hội nhập kinh tế quốc tế dẫn đến nhu cầu liên doanh, liên kết trong đầu tư, sản xuất,
kinh doanh giữa các tổ chức kinh tế trong nước với nhau, giữa các tô chức kinh tế
Trang 22CHUONG 2: PHAP LUAT VE HAN MUC NHAN CHUYEN QUYEN SU DUNG DAT NONG NGHIEP
Ở chương hai này, người viết đi vào tìm hiểu pháp luật về nhận chuyển quyền sử dụng đất thông qua các hình thức chuyển đổi, chuyên nhượng, tặng cho, thừa kế và góp vốn kinh doanh bằng quyền sử dụng đất, qua đó người viết sẽ tìm hiểu được các trình tự, thủ tục của quá trình nhận chuyên quyền, tìm hiểu các trường hợp được và không được nhận chuyển quyền sử dụng đất cũng như quyền và nghĩa vụ của các bên trong hợp đồng hoặc văn bản chuyên quyền sử dụng đất Tiếp đến là phần tìm hiểu quy định về hạn mức nhận chuyên quyền sử dụng đất nông nghiệp của hộ gia đình, cá nhân cho nhau để sử dụng vào mục đích nông nghiệp Qua việc tìm hiểu những quy định của pháp luật về nhận chuyển quyền sử dụng đất và hạn mức nhận chuyển quyền sử dụng đất nông nghiệp, người viết có thể đánh giá khả năng áp dụng hạn mức nhận chuyển quyền sử dụng đất nông nghiệp trên thực tế hiện nay cũng như việc khả năng áp dụng quy định này trong thời gian sắp tới 2.1 Pháp luật về nhận chuyển quyền sử dụng đất
2.1.1 Nhận chuyển quyền sử dụng đất do chuyển đổi, chuyển nhượng quyền sử dụng đất
2.1.1.1 Nhận chuyển quyền sử dụng đất do chuyền đổi quyền sử dụng đất - Những trường hợp được chuyên đổi quyền sử dụng đất
Điều 102 Nghị định 181/2004/NĐ-CP quy định: hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất
nông nghiệp do được Nhà nước giao đất hoặc do chuyển đổi, nhận chuyển nhượng, nhận thừa kế, được nhận tặng cho quyền sử dụng đất hợp pháp từ người khác thì được chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp đó cho hộ gia đình, cá nhân khác trong cùng xã, phường, thị tran để thuận lợi cho sản xuất nông nghiệp
Hộ gia đình cá nhân chuyển đôi quyền sử dụng đất nông nghiệp theo chủ trương chung về “dồn điền đổi thừa” thì không phải nộp thuế thu nhập từ việc chuyển quyên sử dụng đất, lệ phí trước bạ, lệ phí địa chính
- _ Trình tự, thủ tục chuyên đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp của hộ gia đình, cá nhân
Theo quy định tại Điều 147 Nghị định số 181/2004/NĐ-CP khi thực hiện việc
chuyên đổi quyền sử dụng đất cần phải tuân theo trình tự, thủ tục sau đây:
Trường hợp chuyển đổi theo chủ trương chung về “dồn điền đổi thửa” thì thực
hiện theo quy định sau:
+ Các hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất nông nghiệp thỏa thuận với nhau bằng văn bản về việc chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp; nộp văn bản thỏa thuận kèm theo giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc một trong các loại giấy tờ về
Trang 23
quyền sử dụng đất quy định tại các Khoản 1, 2, 5 Điều 50 Luật đất đai 2003 (nếu có);
+ Ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn lập phương án chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp chung cho toàn xã, phường, thị trấn (bao gồm cả tiến độ thời gian
thực hiện chuyên đổi) và gửi phương án đến Phòng Tài nguyên và Môi trường:
+ Phòng Tài nguyên và Môi trường có trách nhiệm thâm tra phương án và chỉ đạo Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất trực thuộc để chuẩn bị hồ sơ địa chính; + Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất có trách nhiệm trích lục bản đồ địa chính hoặc trích đo địa chính khu đất đối với nơi chưa có bản đồ địa chính, trích sao hồ
sơ địa chính và gửi về Phòng Tài nguyên và Môi trường:
+ Phòng Tài nguyên và Môi trường có trách nhiệm thấm tra hồ sơ và trình Ủy ban nhân dân cùng cấp quyết định;
+ Ủy ban nhân dân huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh có trách nhiệm xem xét, ký giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với các thửa đất chuyên đôi và gửi cho Phòng Tài nguyên và Môi trường
Việc chuyên đôi quyền sử dụng đất nông nghiệp giữa hai hộ gia đình, cá nhân
được thực hiện như sau:
+ Hộ gia đình, cá nhân có nhu cầu chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp nộp một (01) bộ hồ sơ gồm hợp đồng chuyên đổi quyền sử dụng đất, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc một trong các giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại các Khoản 1, 2, 5 Điều 50 Luật đất đai năm 2003 (nếu có);
+ Trong thời hạn không quá hai (02) ngày làm việc kế từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp
lệ, Uỷ ban nhân dân xã, phường, thị trần có trách nhiệm gửi hồ sơ cho Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất thuộc Phòng Tài Nguyên và Môi Trường:
+ Trong thời hạn không quá ba (03) ngày làm việc kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ, Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất có trách nhiệm làm trích sao hồ sơ địa chính và chỉnh lý giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc thực hiện thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với trường hợp phải cấp mới giấy chứng nhận
- Quyền và nghĩa vụ của các bên chuyển đổi quyền sử dụng đất Quyên của các bên chuyển đổi quyền sử dụng đất:
Theo quy định tại Điều 696 Bộ luật dân sự 2005, các bên chuyển đôi quyền sử dụng đất có các quyền sau đây:
+ Yêu cầu bên kia giao đất đủ diện tích, đúng hạng đất, loại đất, vị trí, số hiệu và
tình trạng như đã thỏa thuận;
Trang 24+ Được sử dụng đất theo đúng mục đích, đúng thời hạn Nghĩa vụ của các bên chuyển đổi quyền sử dụng đất:
Theo quy định tại Điều 695 Bộ luật dân sự 2005, các bên chuyên đổi quyền sử
dụng đất có các nghĩa vụ sau:
+ Chuyển giao dat cho nhau du dién tich, ding hang đất, loại đất, vị trí, số hiệu và
tình trạng như đã thỏa thuận;
+ Sử dụng đất đúng mục đích, đúng thời hạn;
+ Chịu lệ phí về việc chuyên đôi quyền sử dụng đất đối với diện tích mà mình được chuyển đổi và thực hiện các nghĩa vụ của người sử dụng đất theo quy định của Bộ
luật dân sự và pháp luật về đất đai;
+ Thanh toán tiền chênh lệch, nếu giá trị quyền sử dụng đất chuyên đổi của một bên cao hơn, trừ trường hợp có thỏa thuận khác
2.1.1.2 Nhận chuyển quyền sử dụng đất do chuyển nhượng quyền sử dụng dat
- Điều kiện nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp để thực hiện dự
án đầu tư, phương án sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp
Tại Điều 100 Nghị đỉnh số 181/2004/NĐ-CP quy định điều kiện nhận chuyển
nhượng quyên sử dụng đất nông nghiệp để thực hiện dự án đầu tư, phương án sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp như sau:
Tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng
đất nông nghiệp để thực hiện dự án đầu tư, phương án sản xuất, kinh doanh phi
nông nghiệp khi có các điều kiện sau:
+ Mục đích sử dụng diện tích đất nhận chuyển nhượng phải phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được cơ quan Nhà nước có thầm quyên xét duyệt; + Được Ủy ban nhân dân cấp có thấm quyền cho phép chuyển mục đích sử dụng
đất, xác định thời hạn sử dụng đất đồng thời với việc xét duyệt nhu cầu sử dụng đất theo những căn cứ quy định tại Điều 27 Nghị định số 69/2009/NĐ-CP;
+ Phải thực hiện nghĩa vụ tài chính đối với việc chuyển mục đích sử dụng đất theo quy định tại Điều 36 của Luật đất đai và quy định của Chính phủ vẻ thu tiền sử dụng đất
Đối với dự án đầu tư, phương án sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp mà người sử dụng đất đã nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất trước ngày Nghị định 181 có hiệu lực thi hành nhưng trong quyết định xét duyệt dự án hoặc trong
quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất chưa xác định thời hạn sử dụng
đất thì thời hạn sử dụng đất là mười lăm năm kể từ ngày cho phép chuyên mục đích
sử dụng đất có hiệu lực thi hành
- _ Trường hợp không được nhận chuyển nhượng quyên sử dụng đất
Những trường hợp không được nhận chuyển nhượng quyên sử dụng đất gồm:
Trang 25
+ Tô chức, hộ gia đình, cá nhân không được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất đối với trường hợp mà pháp luật quy định không cho phép chuyển nhượng quyền sử dụng đất
+ Tổ chức kinh tế không được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất chuyên
trồng lúa nước, đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng của hộ gia đình, cá nhân trừ
trường hợp được chuyển mục đích sử dụng đất theo quy hoạch, kế hoạch sử dụng
đất đã được xét duyệt
+ Hộ gia đình, cá nhân không được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở, đất nông nghiệp trong phân khu bảo vệ nghiêm ngặt, phân khu phục hồi sinh thái thuộc rừng đặc dụng: trong khu vực rừng phòng hộ nếu không sinh sống trong khu vực rừng đặc dụng, rừng phòng hộ đó
- _ Trình tự, thủ tục chuyên nhượng quyền sử dụng đất
Theo quy định tại Điều 148 Nghị định 181/2004/NĐ-CP khi thực hiện việc
chuyển nhượng quyền sử dụng đất cần phải tuân theo trình tự, thủ tục sau đây: Bên nhận chuyển nhượng nộp một (01) bộ hồ sơ gồm có:
+ Hợp đồng chuyển nhượng quyên sử dụng đất;
+ Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc một trong các loại giấy tờ về quyền sử
dụng đất quy định tại các Khoản 1, 2, 5 Điều 50 Luật đất đai 2003 (nếu có)
Việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất được thực hiện như sau:
+ Trong thời hạn không quá ba (03) ngày làm việc kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ, Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất có trách nhiệm thâm tra hồ sơ, trích sao hồ sơ địa chính; gửi số liệu địa chính đến cơ quan thuế để xác định nghĩa vụ tài chính; chỉnh lý giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đã cấp hoặc thực hiện thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với trường hợp phải cấp mới giấy chứng nhận;
+ Trong thời hạn không quá ba (03) ngày làm việc kế từ ngày nhận được thông báo nghĩa vụ tài chính, Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất hoặc Ủy ban nhân dân
xã, thị trấn có trách nhiệm thông báo cho bên chuyển nhượng thực hiện nghĩa vụ tài chính;
+ Trong thời hạn không quá ba (03) ngày làm việc kể từ ngày bên chuyển nhượng và bên nhận chuyên nhượng thực hiện xong nghĩa vụ tài chính, Văn phòng đăng ký quyên sử dụng đất hoặc Ủy ban nhân dân xã, thị trần nơi có đất có trách nhiệm giao giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho người nhận chuyển nhượng quyền sử dụng
đất
Trang 26Theo quy định tại Điều 702 của Bộ luật dân sự 2005, bên nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đât có các quyền sau đây:
+ Yêu cầu bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất giao cho mình giấy tờ có liên quan đến quyền sử dụng đất;
+ Yêu cầu bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất giao đất đủ diện tích, đúng hạng
đất, loại đất, vị trí, số hiệu và tình trạng đất như đã thỏa thuận;
+ Được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với đất được chuyên nhượng;
+ Được sử dụng đất theo đúng mục đích, đúng thời hạn
Nghĩa vụ của bên nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất
Theo quy định tại Điều 701 Bộ luật dân sự 2005, bên nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất có các nghĩa vụ sau đây:
+ Trả đủ tiền, đúng thời hạn và đúng phương thức đã thỏa thuận cho bên chuyên nhượng quyên sử dụng đất;
+ Đăng ký quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai; + Bảo đảm quyền của người thứ ba đối với đất chuyên nhượng: + Thực hiện các nghĩa vụ khác theo quy định của pháp luật về đất đai
2.1.2 Nhận chuyển quyền sử dụng đất do thừa kế, tặng cho
2.1.2.1 Nhận chuyển quyền sử dụng đất do thừa kế
-_- Người được để thừa kế quyền sử dụng đất
Theo quy định tại Điều 734 Bộ luật dân sự 2005, những người sau đây được để thừa kế quyền sử dụng đất:
Cá nhân, được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, nhận chuyển quyền sử dụng đất có quyền để thừa kế quyền sử dụng đất theo quy định tại Bộ luật dân sự 2005 và
pháp luật về đất đai
-_ Thừa kế quyền sử dụng đất được Nhà nước giao cho hộ gia đình
Hộ gia đình được Nhà nước giao đất nếu trong hộ có thành viên chết thì quyền
sử dụng đất của thành viên đó được để lại cho những người thừa kế theo quy định về thừa kế của Bộ luật dân sự và pháp luật về đất đai (Điều 735 Bộ luật dân sự
2005)
- _ Trình tự, thủ tục thừa kế quyền sử dụng đất”
Người nhận thừa kế nộp một (01) bộ hồ sơ gồm có:
+ Di chúc; biên bản phân chia thừa kế; bản án, quyết định giải quyết tranh chấp về
Trang 27+ Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc một trong các loại giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại các Khoản 1, 2 và 5 Điều 50 Luật đất đai năm 2003 (nếu có)
Việc đăng ký thừa kế được thực hiện như sau:
+ Trong thời hạn không quá bốn (04) ngày làm việc kế từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ, Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất có trách nhiệm thẩm tra hồ sơ, làm trích
sao hồ sơ địa chính; gửi số liệu địa chính cho cơ quan thuế để xác định nghĩa vụ tài
chính (nếu có); chỉnh lý giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đã cấp hoặc thực hiện thủ tục cấp giẫy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với trường hợp phải cấp mới giấy chứng nhận;
+ Trong thời hạn không quá ba (03) ngày làm việc kể từ ngày nhận được thông báo nghĩa vụ tài chính, Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất hoặc Ủy ban nhân dân xã, thị trấn nơi có đất có trách nhiệm thông báo cho bên nhận thừa kế quyền sử dụng đất thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật;
+ Trong thời hạn không quá ba (03) ngày làm việc kể từ ngày bên nhận thừa kế
quyền sử dụng đất thực hiện xong nghĩa vụ tài chính, Văn phòng đăng ký quyền sử
dụng đất hoặc Ủy ban nhân dân xã, thị trấn nơi có đất có trách nhiệm trao giấy
chứng nhận quyên sử dụng đất
2.1.2.2 Tặng cho quyền sử dụng đất
- Trường hợp không được nhận tặng cho quyên sử dụng đất
Theo quy định tại Điều 103 nghị định số 181/2004/NĐ-CP những trường hợp sau
không được nhận tặng cho quyền sử dụng đất:
+ Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân không được nhận tặng cho quyền sử dụng đất đối
với trường hợp mà pháp luật không cho phép tặng cho quyền sử dụng đất
+ Hộ gia đình, cá nhân không trực tiếp sản xuất nông nghiệp không được nhận tặng cho quyền sử dụng đất chuyên trồng lúa nước
+ Hộ gia đình, cá nhân không được nhận tặng cho quyền sử dụng đất ở, đất nông nghiệp trong phân khu bảo vệ nghiêm ngặt, phân khu phục hồi sinh thái thuộc rừng đặc dụng: trong khu vực rừng phòng hộ nếu không sinh sống trong khu vực rừng đặc dụng, rừng phòng hộ đó
- Trinh tự thủ tục tặng cho quyền sử dụng đất
Theo quy định tại Điều 152 Nghị định 181/2004/NĐ-CP khi thực hiện việc tặng
cho quyền sử dụng đất cần phải tuân theo trình tự, thủ tục sau đây:
Bên nhận tặng cho quyền sử dụng đất nộp một (01) bộ hồ sơ gồm có:
+ Văn bản cam kết tặng cho hoặc hợp đồng tặng cho hoặc quyết định tặng cho
quyền sử dụng đất của tô chức;
+ Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc một trong các loại giẫy tờ về quyền sử
Trang 28Việc tặng cho quyền sử dụng đất được thực hiện như sau:
+ Trong thời hạn không quá bốn (04) ngày làm việc kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ, Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất có trách nhiệm thâm tra hồ sơ, làm trích sao hồ sơ địa chính; gửi số liệu địa chính đến cơ quan thuế để xác định nghĩa vụ tài
chính (nếu có); chỉnh lý giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đã cấp hoặc thực hiện
thủ tục cấp giẫy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với trường hợp phải cấp mới giấy chứng nhận;
+ Trong thời hạn không quá ba (03) ngày làm việc kế từ ngày nhận được thông báo nghĩa vụ tài chính, Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất hoặc Ủy ban nhân dân xã, thị trần nơi có đất có trách nhiệm thông báo cho bên được tặng cho quyền sử
dụng đất thực hiện nghĩa vụ tài chính;
+ Trong thời hạn không quá ba (03) ngày làm việc kể từ ngày bên được tặng cho thực hiện xong nghĩa vụ tài chính, Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất hoặc Ủy ban nhân dân xã, thị trần có trách nhiệm trao giẫy chứng nhận quyền sử dụng đất 2.1.3 Nhận chuyển quyên sử dụng đất do góp vốn bằng quyền sử dụng đất ma hình thành pháp nhân mới - Trình tự, thủ tục đăng ký góp vốn bằng quyền sử đụng đất? Khi thực hiện góp vốn bằng quyền sử dụng đất cần phải tuân theo trình tự, thủ tục sau đây: Bên góp vốn bằng quyền sử dụng đất nộp một (01) bộ hồ sơ gồm có: + Hợp đồng góp vốn quyên sử dụng đất;
+ Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc một trong các loại giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại các Khoản 1, 2 và 5 Điều 50 Luật đất đai năm 2003 (nếu
có)
Trong thời hạn không quá mười (10) ngày làm việc kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ, Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất có trách nhiệm kiêm tra hồ sơ, thực hiện đăng ký góp vốn vào hỗ sơ địa chính, chỉnh lý giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc thực hiện thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với trường hợp phải cấp mới giấy chứng nhận
- Trình tự, thủ tục xóa đăng ký góp vốn bằng quyền sử dụng đất?
Trang 29Trường hợp xóa đăng ký góp vốn mà trước đây khi góp vốn chỉ chỉnh lý giẫy chứng nhận quyền sử dụng đất (do không thay đổi thửa đất) thì trong thời hạn không quá năm (05) ngày làm việc kế từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ, Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất có trách nhiệm kiểm tra hồ sơ, thực hiện xóa đăng ký góp vốn trong hồ sơ địa chính và chỉnh lý giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
Trường hợp xóa đăng ký góp vốn mà trước đây khi góp vốn đã cấp giấy chứng
nhận quyền sử dụng đất cho pháp nhân mới (do có thay đổi thửa đất) thì thực hiện
như sau:
+ Trong thời hạn không quá ba (03) ngày làm việc kế từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ, Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất có trách nhiệm làm trích sao hồ sơ địa chính và gửi kèm theo hồ sơ đến Sở Tài nguyên và Môi trường:
+ Trong thời hạn không quá năm (05) ngày làm việc kê từ ngày nhận được hồ sơ, Sở Tài nguyên và Môi trường thực hiện chỉnh lý giấy chứng nhận quyền sử dụng
đất (đối với trường hợp không thay đổi thửa đất) hoặc thu hồi giấy chứng nhận
quyên sử dụng đất đã cấp cho pháp nhân mới (đối với trường hợp có thay đổi thửa
đất); trường hợp bên góp vốn là tổ chức kinh tế, người Việt Nam định cư ở nước
ngoài, tổ chức nước ngoài, cá nhân nước ngoài mà thời hạn sử dụng đất chưa kết thúc sau khi chấm dứt góp vốn thì ký giấy chứng nhận quyền sử dụng dat dé cap cho bên đã góp vốn và gửi cho Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất trực thuộc; trường hợp bên góp vốn là hộ gia đình, cá nhân mà thời hạn sử dụng đất chưa kết thúc sau khi chấm dứt góp vốn thì gửi giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đã thu
hồi của pháp nhân mới cho Phòng Tài nguyên và Môi trường nơi có đất;
+ Trong thời hạn không quá ba (03) ngày làm việc kể từ ngày nhận được hồ sơ,
Phòng Tài nguyên và Môi trường có trách nhiệm thâm tra hồ sơ và trình Ủy ban nhân dân cùng cấp quyết định cấp giấy nhận quyền sử dụng đất cho hộ gia đình, cá nhân đã góp von mà thời hạn sử dụng đất chưa kết thúc sau khi châm dứt góp vốn; + Trong thời hạn không quá ba (03) ngày làm việc kể từ ngày nhận được tờ trình,
Ủy ban nhân dân huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh có trách nhiệm xem xét,
ký giấy chứng nhận quyên sử dụng đất
Trường hợp thời hạn sử dụng đất kết thúc cùng lúc với chấm dứt góp vốn nếu bên góp vốn có nhu cầu tiếp tục sử dụng đất thì lập thủ tục xin gia hạn sử dụng đất
theo quy định tại Điều 38 Nghị định 69/2009/NĐ-CP và Điều 142 Nghị định số 181/2004/NĐ-CP; nếu bên góp vốn không xin gia hạn hoặc không được gia hạn sử
Trang 30- Trình tự, thủ tục đăng ký nhận quyền sử dụng đất do xử lý hợp đồng góp vốn quyền sử dụng đất (19)
Việc đăng ký nhận quyền sử dụng đất do xử lý hợp đồng góp vốn quyền sử dụng đất được tiễn hành như sau:
Tổ chức đã thực hiện việc xử lý quyền sử dụng đất đã góp vốn bằng quyền sử dụng đất có trách nhiệm nộp thay người được nhận quyền sử dụng đất một (01) bộ hồ sơ gồm có:
+ Hợp đồng góp vốn bằng quyền sử dụng đất hoặc quyết định kê biên bán đấu giá quyền sử dụng đất của cơ quan thi hành án;
+ Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc một trong các loại giẫy tờ về quyền sử
dụng đất quy định tại các Khoản 1, 2, 5 Điều 50 Luật đất đai năm 2003 (nếu có)
+ Chứng từ thực hiện nghĩa vụ tài chính (Nếu có)
Việc đăng ký nhận quyền sử dụng đất được thực hiện như sau:
+ Trong thời hạn không quá năm (05) ngày làm việc kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ, Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất có trách nhiệm kiểm tra hồ sơ, làm trích lục bản đồ địa chính hoặc trích đo địa chính thửa đất đối với nơi chưa có bản đồ địa chính, trích sao hồ sơ địa chính và gửi kèm theo hồ sơ đến cơ quan tài nguyên và môi trường cùng cấp;
+ Trong thời hạn không quá năm (05) ngày làm việc kể từ ngày nhận được hồ sơ, cơ quan tài nguyên và môi trường có trách nhiệm chỉnh lý giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đã cấp hoặc thực hiện thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với trường hợp phải cấp mới giấy chứng nhận
- Quyền và nghĩa vụ của doanh nghiệp là pháp nhân mới được hình thành do góp vốn bằng quyền sử dụng đất
Tại Điều 107 Nghị định số 181/2004/NĐ-CP quy định quyền và nghĩa vụ của
doanh nghiệp là pháp nhân mới được hình thành do góp vốn bằng quyền sử dụng đất như sau:
Doanh nghiệp được hình thành do các bên là tô chức, hộ gia đình, cá nhân trong
nước góp vốn bằng quyền sử dụng đất thì không phải chuyển sang thuê đất, có quyền và nghĩa vụ quy định tại Khoản 2 Điều 110 Luật đất đai 2003 trong các trường hợp sau:
+ Đất của tô chức kinh tế góp vốn do được Nhà nước giao có thu tiền sử dụng đất mà tiền sử dụng đất đã nộp không có nguôồn gốc từ ngân sách Nhà nước;
+ Đất của tô chức kinh tế góp vỗn do nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất không phải là đất thuê của Nhà nước mà tiền đã trả cho việc nhận chuyên nhượng không có nguôn gôc từ ngân sách Nhà nước;
!° Điều 157 Nghị định 181/2004/NĐ-CP
Trang 31+ Đất của hộ gia đình, cá nhân góp vốn mà không phải là đất thuê của Nhà nước Doanh nghiệp được hình thành do liên doanh giữa tơ chức nước ngồi, cá nhân
nước ngoài, người Việt nam định cư ở nước ngoài với tổ chức kinh tế trong nước
góp vốn bằng quyền sử dụng đất thuộc trường hợp quy định tại điểm a và điểm b Khoản 1 Điều 108 Nghị định 181/2004/NĐ-CP thì doanh nghiệp liên doanh không phải chuyển sang thuê đất, có quyền và nghĩa vụ quy định tại Khoản 2 Điều 110 Luật đất dai 2003
Doanh nghiệp Nhà nước được Nhà nước cho thuê đất trước ngày 01 tháng 7 năm 2004 mà được sử dụng giá trị quyền sử dụng đất như ngân sách Nhà nước cấp cho
doanh nghiệp, không phải ghi nợ và khơng phải hồn trả tiền thuê đất theo quy
định của pháp luật về vẫn đề đất đai để góp vốn liên doanh với tơ chức nước ngồi, cá nhân nước ngoài thì doanh nghiệp liên doanh không phải thuê đất và có quyên,
nghĩa vụ quy định tại Khoản 2 Điều 110 Luật đất đai 2003
Người Việt nam định cư ở nước ngoài được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất góp vốn bằng quyên sử dụng đất với tư cách là tổ chức kinh tế trong nước vào liên doanh với tổ chức nước ngoài, cá nhân nước ngoài thì doanh nghiệp liên doanh không phải chuyển sang thuê đất, có quyền và nghĩa vụ quy định tại Khoản 2 Điều 110 Luật đất đai 2003
Doanh nghiệp liên doanh mà bên Việt nam góp vốn bằng quyền sử dụng đất nay
chuyến thành doanh nghiệp có một trăm phần trăm (100%) vốn nước ngoài thì
doanh nghiệp một trăm phần trăm (100%) vốn nước ngoài phải thuê đất của Nhà
nước, có quyền và nghĩa vụ quy định tại Khoản 2, 3 Điều 119 Luật đất đai 2003
- Xử lý quyền sử dụng đất khi chấm dứt việc góp vốn
Tại Khoản 4 Điều 131 Luật đất đai 2003 quy định việc xử lý quyền sử dụng đất khi chấm dứt việc góp vốn được quy định như sau:
+ Trường hợp hết thời hạn góp vốn hoặc do thỏa thuận của các bên về chấm dứt việc góp vốn thì bên góp vốn băng quyền sử dụng đất được tiếp tục sử dụng đất đó trong thời gian còn lại
Trường hợp thời hạn sử dụng đất đã hết hoặc bên góp vốn bằng quyền sử dụng đất không còn nhu câu tiếp tục sử dụng thì Nhà nước cho doanh nghiệp liên doanh tiếp tục thuê đất; nếu doanh nghiệp liên doanh chấm dứt hoạt động thì Nhà nước thu hỏi đất đó
+ Trường hợp chấm dứt việc góp vốn theo quyết định của cơ quan Nhà nước có thẩm quyên do vi phạm pháp luật về đất đai thì Nhà nước thu hồi đất đó
Trang 32Người nhận quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất theo quyết định của
Tòa án nhân dân là tô chức, cá nhân, người Việt Nam định cư ở nước ngoài thì được tiếp tục sử dụng đất với mục đích đã được xác định trong thời hạn sử dụng
đất còn lại
Người nhận quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất theo quyết định của
Tòa án nhân dân là tổ chức, cá nhân nước ngoài thì được Nhà nước cho thuê đất và phải sử dụng đất đúng mục đích đã được xác định trong thời hạn sử dụng đất còn lại
Trường hợp không có người nhận quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất thì Nhà nước thu hồi đất đó và tài sản đó
+ Trường hợp cá nhân tham gia hợp đồng góp vốn chết thì quyền sử dụng đất đã góp vốn được đề thừa kế theo quy định của pháp luật về dân sự
+ Trường hợp cá nhân tham gia hợp đồng góp vốn bị mất tích, mất hoặc hạn chế năng lực hành vi dân sự thì được giải quyết theo quy định của pháp luật về dân sự + Trường hợp doanh nghiệp liên doanh giải thể hoặc bên góp vốn bằng quyền sử
dụng đất là tổ chức giải thể thì quyền sử dụng đất đã góp vốn được xử lý theo thỏa
thuận giữa các bên phù hợp với quy định của Luật đất đai và các quy định các của pháp luật có liên quan
2.2 Pháp luật về hạn mức nhận chuyền quyền sử dụng đất
2.2.1 Pháp luật về hạn mức chuyển quyền sử dụng đất nông nghiệp
Theo người viết tìm hiểu những quy định của pháp luật đất đai về vấn đề hạn mức nhận chuyền quyền sử dụng đất, trước khi có quy định hạn mức nhận chuyển quyền sử dụng đất nông nghiệp, ngoài Nghị định 181/2004/NĐ-CP ngày
19/10/2004 của Chính phủ về thi hành Luật đất đai 2003 là nền móng cho quy định
hạn mức nhận chuyên quyền sử dụng đất thì chưa có văn bản pháp luật nào quy định về hạn mức nhận chuyển quyên sử dụng đất Nghị quyết số 1126/2007/NQ-
UBTVQHII ngày 21/6/2007 của Ủy ban thường vụ Quốc hội khóa XI là văn bản
đầu tiên của pháp luật nước ta quy định cụ thể về hạn mức nhận chuyển quyền sử dụng đất nông nghiệp của hộ gia đình, cá nhân sử dụng vào mục đích nông nghiệp
với các hình thức nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất, xử lý nợ
theo thỏa thuận trong hợp đồng thế chấp, bảo lãnh bằng quyền sử dụng đất đối với đất trồng cây hàng năm, đất trồng cây lâu năm, đất rừng sản xuất là rừng trồng, đất
nuôi trồng thủy sản là đất làm muối Với phạm vi hạn mức đối với các loại đất như
trên thì đất nông nghiệp thuộc loại đất nông nghiệp khác, đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng, đất rừng sản xuất là rừng tự nhiên không thuộc phạm vi điều chỉnh của Nghị quyết này
Trang 33
Hạn mức về nhận chuyên quyền sử dụng đất trồng cây hàng năm, đất trồng cây lâu năm, đất rừng sản xuất là rừng trồng, đất nuôi trồng thủy sản và đất làm muối của hộ gia đình, cá nhân sử dụng vào mục đích nông nghiệp được quy định theo nghị quyết này như sau:
Đối với việc nhận chuyển quyền sử dụng đất với các loại đất trồng cây hàng
năm, đất nuôi trồng thủy sản, đất làm muối, các tỉnh — Thành phố trực thuộc trung
ương thuộc khu vực Đông Nam bộ và khu vực Đồng bằng sông Cửu Long được nhận chuyên quyền sử dụng đất trong hạn mức không quá sáu (06) ha Còn đối với các tỉnh, Thành phố trực thuộc trung ương còn lại thì hạn mức nhận chuyển quyền
đối với loại đất này là không quá bốn (04) ha
Hạn mức nhận chuyển quyền sử dụng đất trồng cây lâu năm
Việc nhận chuyển quyền sử dụng đất trong hạn mức đối với loại đất nông
nghiệp để trồng cây lâu năm là không quá hai mươi (20) ha đối với các xã, phường,
thị trấn ở đồng bằng: không quá năm mươi (50) ha đối với các xã phường, thị trấn ở trung du, miền núi
Hạn mức nhận chuyển quyền sử dụng đất rừng sản xuất là rừng trồng
Nghị quyết này chỉ điều chỉnh vấn đề hạn mức đối với rừng sản xuất là rừng trồng mà không đề cập, điều chỉnh về hạn mức nhận chuyển quyền sử dụng đất đối với đất rừng phòng hộ, rừng đặc dụng hay đất rừng sản xuất là rừng tự nhiên, và việc hạn mức đối với rừng sản xuất là rừng trồng là không quá năm mươi (50) ha đối với các xã, phường, thị trắn ở đồng bằng; không quá một trăm (100) ha đối với các xã, phường, thị trần ở trung du, miền núi
2.2.2 Hạn mức nhận chuyến quyền sử dụng đất nông nghiệp trên địa bàn
nhiều tỉnh, Thành phố và đối với nhiều loại đất
- Đối với việc nhận chuyển quyền sử dụng đất trên địa bàn nhiều tỉnh, Thành phố
trực thuộc trung ương, theo quy định tại Khoản 4 Điều 2 của Nghị quyết số
1126/2007/NQ-UBTVQHII ngày 21/6/2007 của Ủy ban thường vụ Quốc hội khóa
11 về hạn mức nhận chuyển quyền sử dụng đất nông nghiệp của hộ gia đình, cá nhân để sử dụng vào mục đích nông nghiệp thì trong trường hợp hộ gia đình, cá nhân nhận chuyển quyền sử dụng đất nông nghiệp trên địa bàn nhiều tỉnh, Thành phố trực thuộc trung ương thì tổng diện tích được nhận chuyền quyền sử dụng đất trong hạn mức đối với mỗi loại đất bao gồm đất trồng cây hàng năm, đất trồng cây lâu năm, đất rừng sản xuất là rừng trồng, đất nuôi trồng thủy sản và đất làm muối bằng hạn mức nhận chuyên quyền sử dụng đất tại tỉnh, Thành phố trực thuộc trung ương có hạn mức nhận chuyển quyền sử dụng đất cao nhất
Trang 34năm, đất rừng sản xuất là rừng trồng, đất nuôi trồng thủy sản và đất làm muối) thì hạn mức nhận chuyên quyên sử dụng đất nông nghiệp của hộ gia đình, cá nhân đó
được xác định theo từng loại đất được nêu tại Mục 2.2.1 của chương này
- Trường hợp hộ gia đình, cá nhân đã sử dụng đất nông nghiệp vượt hạn mức nhận chuyển quyền đối với các loại đất tại Mục 2.2.1 mà hợp đồng hoặc văn bản chuyển quyền sử dụng đất đã được công chứng, chứng thực trước ngày Nghị quyết này có hiệu lực thi hành tức là trước 01/7/2007 thì phần diện tích đất vượt hạn mức được tiếp tục sử dụng như đối với trường hợp đất nông nghiệp trong hạn mức nhận chuyển quyên
2.3 Đánh giá khả năng áp dụng hạn mức nhận chuyền quyền sử dụng đất nông nghiệp trên thực tế
Việt Nam là một nước thuần nông đi lên phát triển kinh tế đất nước từ nền
kinh tế chủ yếu là sản xuất nông nghiệp, vì vậy mỗi hộ gia đình, cá nhân muốn sản
xuất và phát triển nông nghiệp đề phục vụ cho đời sống thì tư liệu đầu tiên và quan trọng nhất chính là đất đai Chính vì lẽ đó mà quá trình chuyển quyền sử dụng đất nông nghiệp và nhận chuyển quyền sử dụng đất nông nghiệp của hộ gia đình, cá nhân diễn ra ngày càng phô biến, tuy nhiên trong quá trình chuyển quyền sử dụng đất nông nghiệp giữa hộ gia đình, cá nhân cho nhau thì tồn tại một bộ phận hộ gia đình, cá nhân nhận chuyển quyền sử dụng đất nông nghiệp với diện tích đất nông nghiệp quá nhiều, nếu tình trạng này kéo dài sẽ dẫn đến quá trình tích tụ ruộng đất nông nghiệp của một bộ phận không nhỏ hộ gia đình, cá nhân (không phục vụ cho mục đích sản xuất) Do đó, để giải quyết tình trạng trên, tránh quá trình tích tụ đất đai sẽ diễn ra trên thực tế thì tại phiên họp thứ 50 của Ủy ban thường vụ Quốc hội khóa 11 đã thông qua Nghị quyết về hạn mức nhận chuyển quyền sử dụng đất nông nghiệp của hộ gia đình, cá nhân để sử dụng vào mục đích nông nghiệp và có hiệu lực từ ngày 01 tháng 7 năm 2007
Đây là quy định đầu tiên của pháp luật đất đai về vấn đề hạn mức nhận chuyển quyền sử dụng đất nông nghiệp của hộ gia đình, cá nhân để sử dụng vào mục đích nông nghiệp với các hình thức nhận chuyền nhượng, nhận tặng cho, xử lý nợ trong hợp đồng thế chấp, bảo lãnh quyền sử dụng đất đối với các loại đất trồng cây hàng năm, đất trồng cây lâu năm, đất rừng sản xuất là rừng trồng, đất nuôi trồng thủy sản và đất làm muối Thực tế trước khi Nghị quyết này được thông qua thì có nhiều
bàn cãi về tính khả thi cũng như khả năng áp dụng của Nghị quyết, nhưng từ khi
Nghị quyết được đưa vào áp dụng cho tới nay cho thấy rằng chúng ta có khả năng
áp dụng và thực hiện tốt trên thực tiễn về vẫn đề hạn mức nhận chuyển quyền sử
dụng đất nông nghiệp bởi lẽ:
Trang 35
Thứ nhất, việc quy định diện tích được nhận chuyển quyền đối với các loại đất được quy định trong Nghị quyết là một quy định thoáng về diện tích cho việc áp dụng về nhận chuyên quyên sử dụng đất của các hộ gia đình, cá nhân vì với việc sản xuất các hoạt động nông nghiệp thông thường, nhỏ lẻ thì hộ gia đình, cá nhân hoàn toàn có khả năng sản xuất tốt trên diện tích được quy định trong Nghị quyết, ngoại trừ nền kinh tế trang trại sử dụng khá nhiều đất đai để đầu tư phát triển sản
xuất Tuy nhiên, với chính sách về mô hình kinh tế trang trại của Nhà nước hiện
nay thì ngoài việc nhận chuyển quyền sử dụng đất để phục vụ cho việc sản xuất cũng như mở rộng mô hình thì hộ gia đình, cá nhân còn có thể xin được giao đất, xin thuê đất để phát triển mô hình nên việc áp dụng quy định về hạn mức nhận chuyển quyền sử dụng đất nông nghiệp vẫn có thể triển khai tốt trên thực tế sản xuất nông nghiệp của hộ gia đình, cá nhân
Thứ hai, với việc quy định của Nghị quyết đối với trường hợp hộ gia đình, cá
nhân đã nhận chuyển quyên sử dụng đất trước khi Nghị quyết này có hiệu lực mà vượt hạn mức, theo quy định thì hộ gia đình, cá nhân có đất vượt hạn mức do nhận chuyển quyền được tiếp tục sử dụng phần đất vượt hạn mức như đối với diện tích đất trong hạn mức nhận chuyền quyền trong trường hợp văn bản hoặc hợp đồng nhận chuyên quyền sử dụng đất đã được công chứng, chứng thực trước ngày Nghị quyết này có hiệu lực
Thứ ba, tuy hiện nay nước ta đang tiến dần đến việc phát triển nền kinh tế mà trong đó công nghiệp, thương mại dịch vụ là chủ yếu và trên thực tế tỷ trọng của nền kinh tế nông nghiệp hiện nay cũng ngày một giảm xuống nhưng số lao động trong nền kinh tế nông nghiệp (hiện nay lực lượng lao động nông nghiệp đang
chiếm Khoảng 60% tổng lao động xã hội Dự kiến vào năm 2020 chỉ còn Khoảng 25-30%) nói riêng và nền kinh tế nông nghiệp nói chung vẫn chiếm một vị trí vô
cùng to lớn trong nền kinh tế đất nước hiện nay Vì vậy, quy định về hạn mức nhận chuyên quyền sử dụng đất nông nghiệp của hộ gia đình, cá nhân vẫn có khả năng áp dụng cho đến khi nền công nghiệp, thương mại dịch vụ phát triển, lúc đó sẽ có sự phân công lại lực lượng lao động giữa các thành phần kinh tế với nhau và cho thấy rằng quy định về hạn mức về nhận chuyển quyền sử dụng đất nông nghiệp của hộ gia đình, cá nhân vân có khả năng áp dụng được cho một thời gian dài sắp tới
Trang 36CHƯƠNG 3: THỰC TIỀN ÁP DỤNG HẠN MỨC NHẬN CHUYÉN QUYÈN SỬ DUNG DAT TAI TINH BAC LIEU
3.1 Một vài nét về tỉnh Bạc Liêu đối với khả năng áp dụng hạn mức nhận chuyển quyên sử dụng đất
Bạc Liêu là một tỉnh thuộc duyên hải vùng Đồng bằng sông Cửu Long Phía bắc giáp tỉnh Hậu Giang, phía đông bắc giáp tỉnh Sóc Trăng, tây bắc giáp Kiên Giang, tây và tây nam giáp Cà Mau, đông và đông nam giáp biển với 56 km bờ biến”)
Bạc Liêu là vùng đất trẻ, được hình thành chủ yếu do sự bồi lắng phù sa ở các cửa biển tạo nên Phần lớn diện tích tự nhiên của tỉnh là đất bằng nằm ở độ cao trên dưới 1,2 m so với mặt biển, còn lại là những giồng cát và một số khu vực trững ngập nước quanh năm Địa hình có xu hướng thấp dần từ đông bắc xuống tây nam và khu vực nội
đồng thấp hơn vùng gần bờ biển Trên địa bàn tỉnh có nhiều kênh rạch lớn như kênh
Quản Lộ-Phụng Hiệp, kênh Cạnh Đền, kênh Phó Sinh, kênh Giá Rai Hệ thong song ngòi, kênh rạch của Bạc Liêu nối với biển bằng cửa Gành Hào, cửa Nhà Mát và cửa
Cái Cùng Ngoài phần đất liền còn có vùng biển rộng 40.000 km?!?, Với diện tích
2525,7 km” (theo số liệu thống kê của Tổng cục Thống kê năm 2009), tỉnh Bạc liêu
được chia thành 7 đơn vị hành chính cấp huyện, bao gồm Thành phố Bạc Liêu và 6 huyện (với 64 xã, phường và thị tran)” 1a: ® Thành phố Bạc Liêu ® Phước Long e Hong Dan ® Vĩnh Lợi ® Giá Rai ® Dơng Hải
® Hòa Bình (mới thành lập tháng 7 năm 2005)
Với địa hình thấp dần từ đông bắc xuống tây nam và khu vực nội đồng thấp hơn
vùng gần bờ biển thế nên đã tạo cho địa hình tỉnh Bạc Liêu có những nét đặc trưng,
những vùng đất ngọt trù phú chuyên trồng lúa nước như huyện Phước Long, Hồng Dân hay những địa bàn thích hợp với loại hình nuôi trồng thủy sản như Thành phố Bạc Liêu, Đông Hải với vùng nước mặn gần biển chuyên canh nuôi trồng thủy sản cũng như đất làm muối
Trang 37với vùng biển chạy dài từ cửa Cống Cái Cùng cho tới cửa Gành Hào, huyện còn có
thêm diện tích đất rừng và một loại đất đặc trưng của huyện Đông Hải đó là loại đất
làm muối Vì vậy để nghiên cứu việc áp dụng hạn mức nhận chuyển quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân để sử dụng vào mục đích nông nghiệp, người viết đi vào
nghiên cứu vấn dé trên từ thực tế ở địa bàn huyện Đông Hải do địa bàn tập trung được
các loại đất để người viết đi vào tìm hiểu cho việc nhận chuyển quyên các loại đất trên
được quy định tại Nghị quyết 1126/2007/NQ-UBTVQHII ngày 21/6/2007 của Ủy ban
thường vụ Quốc hội khóa 11 về hạn mức nhận chuyên quyền sử dụng đất nông nghiệp Đông Hải là một huyện giáp biến, phía đông bắc giáp huyện Hòa Bình, phía bắc và tây bắc giáp huyện Giá Rai, phía tây và tây nam giáp tỉnh Cà Mau, phía đông và đông nam
giáp với Biển Đông Theo kiểm kê, thống kê đất đai của huyện Đông Hải ”” thì tính đến ngày 01/01/2010, toàn huyện có tông diện tích đất trồng cây hàng năm là 1185,70
ha trong đó đối tượng sử dụng là hộ gia đình cá nhân đối với loại đất này chiếm đến
1176,19 ha, diện tích còn lại thuộc về các đối tượng sử dụng khác Còn đối với loại đất
trồng cây lâu năm trên địa bàn của huyện có tổng diện tích 4277,76 ha trong đó đối
tượng sử dụng là hộ gia đình, cá nhân đối với loại đất này là 4228,96 ha Với loại đất
rừng sản xuất, toàn huyện chỉ có 167,56 ha tuy nhiên trong đó diện tích đất theo đối
tượng sử dụng là hộ gia đình, cá nhân đối với loại đất là không Đặc biệt Đông Hải là
huyện duy nhất của tỉnh Bạc Liêu có diện tích đất làm muối cao nhất toàn tỉnh với diện
tích 1674,56 ha trong đó hộ gia đình, cá nhân sử dụng loại đất này chiếm 1220,56 ha
và diện tích loại đất chiếm tỷ lệ cao nhất so với các loại đất khác là đất nuôi trồng thủy
sản chiếm 39464,33 ha trong đó hộ gia đình, cá nhân sử dụng 39023,58 ha loại đất
này Qua số liệu được kiểm kê, thong kê của huyện Đông Hai đối với các loại đất được quy định trong nghị quyết về hạn mức nhận chuyển quyền sử dụng đất nông nghiệp để
sử dụng vào mục đích nông nghiệp, đặc biệt là tình hình về diện tích mà hộ gia đình,
cá nhân sử dụng đối với các loại đất đó cho thấy trên địa bàn huyện có trên 98% diện tích đất trồng cây hàng năm và đất trồng cây lâu năm của huyện được hộ gia đình, cá
nhân sử dụng Đối với loại đất rừng sản xuất tuy trên địa bàn huyện chỉ có 167,56 ha
đất rừng tuy nhiên với diện tích này thì hộ gia đình, cá nhân không sử dụng diện tích đất này Với loại đất nuôi trồng thủy sản, là diện tích đất chiếm tỷ lệ cao nhất so với các loại đất nông nghiệp còn lại và đây cũng là loại đất nông nghiệp chính của huyện do toàn địa bàn huyện hoạt động nuôi trồng thủy sản là hoạt động sản xuất nông
nghiệp chủ yếu và diện tích mà hộ gia đình, cá nhân sử dụng đối với loại đất này là
chiếm trên 98% tổng diện tích đất nuôi trồng thủy sản của huyện Loại đất nông
nghiệp đặc trưng của huyện Đông Hải là đất làm muối chiếm một diện tích cao nhất so
với các huyện khác trong tỉnh và trong đó hộ gia đình, cá nhân sử dụng cũng trên 70%
Trang 38tổng diện tích đất làm muối của toàn huyện Hiện nay, nhu cầu chuyên nhượng đất nông nghiệp của hộ gia đình, cá nhân cho nhau trên địa bàn huyện rất lớn do quá trình bị xâm nhập mặn của những vùng đất lúa làm cho quá trình chuyển nhượng từ những hộ gia đình, cá nhân có đất lúa bị nhiễm mặn nhưng không có phương pháp để đưa nước vào trong đất mình để nuôi trồng thủy sản nên đành chuyển nhượng lại cho những hộ gia đình, cá nhân khác có điều kiện nuôi trồng thủy sản và cần mở rộng diện tích để phục vụ cho việc sản xuất của mình vì vậy mà quá trình chuyển nhượng đất nuôi trồng thủy sản của huyện luôn chiếm số hồ sơ khá cao Bên cạnh việc gia tăng số hồ sơ chuyên quyền sử dụng đất dưới hình thức nhận chuyển nhượng quyền sử dụng
đất trong những năm gần đây thì hình thức bảo lãnh, thế chấp trong nhân dân cũng khá
đáng kế do trên địa bàn huyện một số năm trở lại đây mô hình nuôi tôm công nghiệp ngày càng được gia tăng do nguồn lợi mà hoạt động này thu về cải thiện được rỏ rệt
cuộc sống của nhân dân làm cho số hộ gia đình, cá nhân khác cũng cải tạo đất của
mình thành những đầm, vuông tôm theo mô hình cải tiến Tuy nhiên bên cạnh những hộ gia đình, cá nhân đi lên làm giàu từ con tôm, thì cũng tồn tại một bộ phận không nhỏ hộ gia đình, cá nhân khác phải thế chấp, cầm cô đất đai để huy động vốn cho quá trình nuôi tôm của mình hay bảo lãnh cho những người thân vay vốn từ những hộ gia đình, cá nhân khác hay từ ngân hàng Chính vì vậy mà hoạt động xử lý nợ theo hợp đồng thế chấp, bảo lãnh trong những năm trở lại đây cũng chiếm số hồ sơ đáng kể cao nhất so với những hình thức nhận chuyển quyên sử dụng đất nông nghiệp khác Tặng cho quyền sử dụng đất là một hình thức ít phô biến so với các hình thức nhận chuyển quyền sử dụng đất khác nên chiếm lượng hồ sơ đăng ký không nhiều so với những
hình thức chuyển quyền trên Theo khảo sát thực tế ở một số địa phương trên địa bàn
huyện Đông Hải của người viết thì đa số các hộ gia đình, cá nhân có diện tích đất đai
nằm trong hạn mức các loại đất được quy định tại Điều 2 của Nghị quyết 1126 về hạn
mức nhận chuyển quyền sử dụng đất nông nghiệp, một số ít hộ gia đình, cá nhân tập trung nhiều đất đai với diện tích đến một vài chục Ha với một hoặc nhiều loại đất khác nhau trên một địa phương và cũng có trường hợp trên nhiều địa phương khác nhau của huyện Đông Hải
3.2 Hạn mức nhận chuyền quyền sử dụng đất nông nghiệp
3.2.1 Hạn mức nhận chuyến quyền sử dụng đất trồng cây hàng năm, đất nuôi
trồng thủy sản, đất làm muối
Theo số liệu thu thập của người viết tại Phòng Tài nguyên và Môi trường huyện
Đông Hải, thì số lượng hồ sơ đăng ký nhận chuyển quyền sử dụng đất nông nghiệp của hộ gia đình, cá nhân trên địa bàn huyện Đông Hải tính từ đầu tháng 7 năm 2007, thời điểm có hiệu lực của Nghị quyết về hạn mức nhận chuyển quyền sử dụng đất nông nghiệp của hộ gia đình, cá nhân để sử dụng vào mục đích nông nghiệp đến cuối tháng
Trang 39
12 năm 2010 đạt số lượng 2275 hồ sơ về trường hợp nhận chuyển quyên sử dụng đất nông nghiệp dưới hình thức nhận chuyển nhượng, tặng cho; 3137 hồ sơ về trường
đăng ký thế chấp, bảo lãnh bằng quyền sử dụng đất””), Trong năm 2007, tổng số hồ sơ
nhận chuyên quyền sử dụng đất dưới các hình thức nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho, thế chấp, bảo lãnh đạt 1066 hỗ sơ Trong năm 2007 diện tích nhận chuyển quyền sử dụng đất dưới hình thức chuyển nhượng quyên sử dụng đất đạt 206 hồ sơ, trong đó diện tích nhận chuyên nhượng quyền sử dụng đất đối với loại đất trồng cây hàng năm
đạt diện tích cao nhất là 40800 m (4,08 ha)”; đối với loại đất nuôi trồng thủy sản,
diện tích nhận chuyển nhượng cao nhất trong tổng số hồ sơ đối với loại đất này là
46169,8 mỸ (4,61698 ha); với loại đất làm muối thì diện tích nhận chuyển nhượng
quyền sử dụng đất cao nhất là 38829 m” (3,8829 ha) Hình thức nhận tặng cho quyền
sử dụng đất trong năm 2007 chiếm số hồ sơ ít hơn so với những hình thức nhận chuyên quyền khác với 36 hồ sơ trong đó diện tích tặng cho đối với các loại đất chiếm diện tích ít hơn so với diện tích các loại đất của các hình thức nhận chuyển quyên sử dụng đất còn lại, đối với loại đất trồng cây hàng năm thì diện tích nhận tặng cho cao
nhất là 6645,7 m” (0,66457 ha); đất làm muối với diện tích được tặng cho cao nhất là 12881,3 m? ( 1,28813 ha) và diện tích nhận tặng cho cao nhất đối với loại đất nuôi trồng thủy sản là 8895,9 m” (0,88959 ha) Thế chấp, bảo lãnh là hình thức nhận chuyển
quyền sử dụng đất chiếm số hồ sơ cao nhất trong năm 2007 với 824 hồ sơ, trong đó diện tích nhận chuyển quyền cao nhất đối với trường hợp xử lý nợ theo thỏa thuận trong hợp đồng bảo lãnh, thế chấp với từng loại đất cụ thể như sau: đất trồng cây hàng năm là 35517,9 mỸ (3,55179 ha); đất làm muối là 38180,2 m” (3,81802 ha) và đối với đất nuôi trồng thủy sản là 43356,9 mỸ (4,33569 ha) Qua số lượng hồ sơ đăng ký nhận chuyên quyền sử dụng đất trong năm 2007 và qua diện tích nhận chuyên quyền sử dụng đất cao nhất đối với loại đất trồng cây hàng năm, đất nuôi trồng thủy sản và đất làm muối của năm 2007 thì người viết thấy rằng không có trường hợp nào nhận chuyển quyên sử dụng đất vượt hạn mức đối với các loại đất trên theo quy định Năm
2008 toàn huyện có 1723 hồ sơ đăng ký về quyền sử dụng đất dưới các hình thức nhận
chuyển nhượng, nhận tặng cho, bảo lãnh, thế chấp quyền sử dụng đất nông nghiệp của hộ gia đình, cá nhân để sử dụng vào mục đích nông nghiệp Trong 470 hồ sơ đăng ký về nhận chuyên nhượng quyền sử dụng đất thì diện tích các loại đất được nhận chuyển quyền với diện tích cao nhất sẽ được người viết trình bày cụ thể qua số liệu sau: đỗi với loại đất trồng cây hàng năm diện tích nhận chuyển nhượng cao nhất trong năm 2008 đạt diện tích 13930,9 m” (1,39309 ha); đối với loại đất là đất làm muối thì diện tích nhận chuyển nhượng cao nhất là 33140,7 mỸ (3, 31407 ha) và đối với loại đất nuôi
! Hồ sơ đăng ký quyền sử dụng đất huyện Đông Hải từ 2007 - 2010
Trang 40trồng thủy sản, luôn chiếm diện tích nhận chuyên nhượng cao hơn so với các loại đất còn lại với diện tích nhận chuyển nhượng trong năm là 44128,5 m (4,41285 ha) Nhan chuyển quyền sử dụng đất với hình thức tặng cho trong năm chiếm số lượng 79 hồ sơ với diện tích nhận chuyển quyền cao nhất đối với mỗi loại đất cụ thể như sau: đối với đất trồng cây hàng năm đạt diện tích cao nhất do nhận chuyển quyền là 10920,4 m7 (109204 ha); đất làm muối với diện tích cao nhất đạt 15746,5 m (1,57465 ha) và diện
tích đất nuôi trồng thủy sản là 7743,6 mỸ (0,77436 ha) Còn đối với trường hợp nhận
chuyển quyền do xử lý nợ theo thỏa thuận trong hợp đồng bảo lãnh, thế chấp trong
tổng số 1176 hồ sơ đăng ký thế chấp, bảo lãnh trong năm 2008 thì diện tích nhận
chuyên quyên cao nhất của loại đất trồng cây hàng năm, đất nuôi trồng thủy sản và đất
làm muối đạt những diện tích cao nhất như sau: đối với đất trồng cây hàng năm, diện
tích nhận chuyển quyền cao nhất là 14265,6 m” (1,42656 ha); đất nuôi trồng thủy sản
đạt 41573,7 m (4,15737 ha) va đất làm muối với diện tích nhận chuyển quyền cao
nhất là 19417,4 m” (1,94174 ha) Như vậy qua những số liệu được thống kê như trên
đối với loại đất trồng cây hàng năm, đất nuôi trồng thủy sản, đất làm muối cho thấy trong năm 2008 tồn huyện khơng có trường hợp đăng ký nhận chuyên quyên sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân vượt hạn mức nhận chuyển quyền sử dụng đất để sử dụng vào mục đích nông nghiệp Năm 2009, số hồ sơ đăng ký quyền sử dụng đất dưới các hình thức nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho, thế chấp, bảo lãnh quyền sử dụng đất là 1203 hồ sơ Đối với hình thức nhận chuyên nhượng quyên sử dụng đất trong năm 2009 chiếm số lượng hồ sơ đăng ký là 598 hồ sơ trong đó diện tích nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất đối với loại đất trồng cây hàng năm với diện tích cao nhất
là 23014,9 m” (2,30149 ha); diện tích đất nuôi trồng thủy sản với diện tích nhận
chuyên nhượng cao nhất đối với loại đất này là 57100 m” (5,71 ha); đất làm muối với
diện tích cao nhất là 24484,9 m” (2,44849 ha) Với 85 hồ sơ đăng ký nhận tặng cho
quyền sử dụng đất trong năm 2009, diện tích nhận chuyển quyền sử dụng đất với hình thức này đối với đất trồng cây hàng năm đạt diện tích cao nhất là 11373,7 m7 (1,13737 ha); diện tích nhận chuyển quyền cao nhất với đất nuôi trồng thủy sản là 6988,6 m’
(0,69886 ha); đất làm muối với diện tích nhận tặng cho cao nhất là 8411,2 mỸ (0,84112 ha) Năm 2009 là năm mà số lượng hồ sơ đăng ký quyền sử dụng đất với hình thức thế chấp, bảo lãnh bằng quyền sử dụng đất thấp hơn hồ sơ của năm 2008 về hình thức này
rất nhiều, với số lượng 520 hồ sơ trong năm, trong đó diện tích nhận chuyển quyền cao nhất đối với đất trồng cây hàng năm, đất nuôi trồng thủy sản, đất làm muối là: đất
trồng cây hàng năm với diện tích đạt 25955,6 mỄ (2,59556 ha); đất nuôi trồng thủy sản
đạt diện tích 53310 m” (5,331 ha) và đất làm muối đạt diện tích 24185,2 mỸ (2,41852 ha) Năm 2009 cũng không có trường hợp nhận chuyển quyền sử dụng đất vượt hạn
mức đối với các loại đất trên Năm 2010 là năm thứ 4 của huyện kê từ khi áp dụng