TRUONG DAI HOC CAN THO
* KHOA MOI TRUONG & TAI NGUYEN THIEN NHIEN BO MON TAI NGUYEN DAT DAI
-000-
TRAN MINH DANG TRAN VAN NGUNG
XÁC ĐỊNH MỨC ĐỘ ẢNH HƯỚNG CỦA CÁC YEU TO TAC DONG DEN GIA DAT VA THUC TRANG GIA TRI SU DUNG DAT LAM CO SO
CHO VIEC DINH GIA DAT TREN DIA BAN QUAN NINH KIEU
THANH PHO CAN THO
Luận văn tốt nghiệp
Nganh: QUAN LY DAT DAI
> Cần Thơ, 2010 <<
Trang 2
TRƯỜNG ĐẠI HỌC CÂN THƠ
KHOA MOI TRUONG & TAI NGUYEN THIÊN NHIÊN BO MON TAI NGUYEN DAT DAI
Luận văn tốt nghiệp
Nganh: QUAN LY DAT DAI
XAC DINH MUC DO ANH HUONG CUA CAC YEU TO TAC DONG DEN GIA DAT VA THUC TRANG GIA TRI SU DUNG DAT LAM CO SO
CHO VIEC DINH GIA DAT TREN
DIA BAN QUAN NINH KIEU THANH PHO CAN THO
Cán bộ hướng dân: Sinh Viên thực hiện:
Ts Lê Tấn Lợi Trần Minh Đăng
Trang 3LOI CAM DOAN
Tôi xin cam đoan đây là cơng trình nghiên cứu của bản thân Các số liệu, kết
quả trình bày trong luận án là trung thực và chưa từng được ai công bô trong bât kỳ
cơng trình luận văn nào trước đây
Tác giả luận văn
Trần Văn Ngưng Trần Minh Đăng
Trang 4LOI CAM TA
Sau bốn năm được hoc tập và rèn luyện dưới mái trường Đại Học Cần Thơ, em đã được thầy cô truyền đạt rất nhiều kiến thức và kinh nghiệm quý báo Đây sẽ là hành trang vô cùng quan trọng và sẽ gắn bó với em trong suốt q trình cơng tác sau
này Để có được những kiến thức như vậy em xin chân thành gửi lời cảm ơn đến:
Xin gửi lời cảm ơn sâu sắc đến thầy Lê Tân Lợi thuộc Bộ Môn Tài Nguyên
Đắt Đai, Khoa Môi Trường và Tài Nguyên Thiên Nhiên, trường Đại Học Cần Tho
đã giúp đỡ hai em trong quá trình thực hiện luận văn tốt nghiệp
Anh Thiện thuộc Bộ Môn Tài Nguyên Đất Đai, Khoa Môi Trường Và Tài
Nguyên Thiên Nhiên, trường Đại Học Cần Thơ đã giúp đỡ hai em trong quá trình hoàn thiện luận văn tốt nghiệp
Các bạn lớp Quản Lý Đất Đai 33 đã luôn bên em, giúp đỡ em trong thời gian vừa qua
Lời cuối em xin chúc toàn thê quý thầy, cô Bộ Môn Tài Nguyên Dat Dai duoc
dổi dào sức khỏe, thành công trong công tác giảng dạy và truyền đạt kiến thức cho thế hệ tiếp sau chúng em
Xin chân thành biết ơn Sinh viên thực hiện
Trần Văn Ngưng Trần Minh Đăng
Trang 5TRUOG DAI HOC CAN THO
KHOA MOI TRUONG & TAI NGUYEN THIEN NHIEN
BO MON TAI NGUYEN DAT DAI
XÁC NHẬN CỦA BỘ MÔN
Xác nhận đề tài: “Xác định mức độ ảnh hưởng của các yếu tô tác động
đến giá đất và thực trạng giá trị sử dụng đất đai làm cơ sở cho việc định giá đất
trên địa bàn quận Ninh Kiều - TP Cần Thơ”
Sinh viên thực hiện: Trần Văn Ngưng (MSSV: 4074917) và Trần Minh
Đăng (MSSV: 4074896) Lớp Quản Lý Đất Đai khố 33 - Bộ Mơn Tài
Nguyên Dat Dai - Khoa Môi Trường & Tài Nguyên Thiên Nhiên - Trường
Đại Học Cần Thơ
Từ ngày: 09/08/ 2010 đến ngày 10/11/ 2010
Nhận xét của bộ môn:
Cần Thơ, ngày tháng Năm 2010
Trang 6TRUONG DAI HOC CAN THO
KHOA MOI TRUONG & TAI NGUYEN THIEN NHIEN BO MON TAI NGUYEN DAT DAI
Chứng nhận báo cáo luận văn tốt nghiệp với đề tài: “Xác định mức độ ảnh hướng của các yếu tố tác động đến giá đất và thực trạng giá trị sử dụng đất làm cơ sở cho việc định giá đất trên địa bàn quận Ninh Kiều - TP Cần
Tho”
Sinh viên thực hiện: Trần Văn Ngưng (MSSV: 4074917) và Trần Minh Dang (MSSV: 4074896) Lop Quản Lý Đất Đai khoá 33 - Bộ Môn Tài Nguyên Dat
Dai - Khoa Môi Trường & Tài Nguyên Thiên Nhiên - Trường Đại Học Cần Thơ Từ ngày 09 tháng 08 năm 2010 đến ngày 10 tháng 11 năm 2010
Cần Thơ,ngày tháng năm 2010
Trang 7TRUONG DAI HOC CAN THO
KHOA MOI TRUONG & TAI NGUYEN THIEN NHIEN BO MON TAI NGUYEN DAT DAI
Hội đồng báo cáo luận văn tốt nghiệp chứng nhận đề tài: “Xác định mức độ ảnh hưởng của các yếu tô tác động đến giá đất và thực trạng giá trị sử
dụng đất làm cơ sớ cho việc định giá đất trên địa bàn quận Ninh Kiều - TP Cần Thơ”
Do sinh viên thực hiện: Trần Văn Ngưng (MSSV: 4074917) và Trần Minh Đăng (MSSV: 4074896) Lớp Quản Lý Đất Đai khoá 33 - Bộ Môn Tài
Nguyên Đất Đai - Khoa Môi Trường & TNTN - Trường Đại Học Cần Thơ Thực
hiện từ ngày 09/08/2010 đến ngày 10/11/2010, kính trình hội đồng xem xét
Cần Thơ, ngày tháng Năm
Chủ Tịch Hội Đồng
Trang 8LICH SU CA NHAN
+ Sinh viên: Trần Văn Ngưng
- Năm sinh: 1987
- Nơi sinh: Xã Trần Phán, Huyện Đầm Dơi, Tỉnh Cà Mau
- Họ tên cha: Trần Văn Nhịnh
- Họ tên mẹ: Huỳnh Thị Anh
- Quê quán: Huyện Đầm Dơi, Tỉnh Cà Mau
- Quá trình học tập:
+ Năm 2007, thi đỗ tú tài tại hội đồng thi trường THPT Đầm Dơi, Huyện
Đầm Dơi, Tỉnh Cà Mau
+ Năm 2007, thi đỗ vào trường Đại Học Cần Thơ, Khoa Nông Nghiệp và
Sinh Học Ứng Dụng, ngành Quan Ly Dat Đai
+ Sinh viên: Trần Minh Đăng
- Ngày 29 tháng 06 năm 1988
- Nơi sinh: Xã Thạnh Thắng, Huyện Thốt Nốt, Tỉnh Cần Thơ
- Họ tên cha: Trần Linh Thiêng
- Họ tên mẹ: Trần Thị Quế
- Quê quán: Huyện Thị Anh, Tỉnh Thái Bình - Quá trình học tập:
+ Năm 2006, thi đỗ tú tài tại hội đồng thi trường THPT Nguyễn Văn Thoại,
Huyện Thoại Sơn, Tỉnh An Giang
+ Năm 2007, thi đỗ vào trường Đại Học Cần Thơ, Khoa Nông Nghiệp và
Sinh Học Ứng Dụng, ngành Quan Ly Dat Đai
Trang 9TÓM LƯỢC
Đề tài được thực hiện nhằm mục đích khảo sát ý kiến của người dân về mức độ
ảnh hưởng của các yếu tố tác động đến giá đất và thực trạng giá trị sử dụng đất trên
địa bàn quận Ninh Kiều thành phố Cần Thơ Qua điều tra trực tiếp người dân bằng phỏng vẫn và khảo sát ghi nhận thực tế thu được kết quả : Có Tám yếu tơ chính ảnh
hưởng đến giá đất trên địa bàn quận Ninh Kiều cụ như sau: Vị Trí, Điều Kiện Sinh
Lợi, Cơ Sở Hạ Tang Kỹ Thuật, Cơ Sở Hạ Tang Xã Hội, Loại Đô Thị, Môi Trường, An Ninh Xã Hội Trong Tám yếu tổ đó thì yếu tổ Vị Trí được người dân trong
quận đánh giá có mức độ ảnh hưởng cao nhất từ 29.69% - 43.13% va yéu t6 An Ninh Xã Hội được đánh giá có mức độ phần trăm thấp nhất từ 0.13% - 1.81% lên
giá đất trên địa bàn quận Ninh Kiều Thực trạng giá trị sử dụng đất trên địa bàn Quận đã góp phần làm cho giá đất của quận Ninh Kiều cao hơn những Quận khác
Các con đường Hai Bà Trưng, Đại lộ Hịa Bình có giá trị sử dụng đất lớn nhất, kế
đến là đường 30/4, Nguyễn Trãi, Trần Hưng Đạo, Lý Tự Trọng, Trần Văn Khéo,
Hùng Vương, 3/2, Mậu Thân, Nguyễn Văn Cừ, CMT8, Lê Lợi, Nguyễn An Ninh,
Châu Văn Liêm, Trần Phú, Lê Thánh Tôn, Trần Việt Châu, Phạm Ngũ Lão, Nguyễn
Việt Hồng Các con hẻm giá trị sử dụng đất thấp hơn nhiều so với vị trí mặt tiền
Trang 10MUC LUC
6002) 0 Vl 0) C: 2 i
LOL CAM GOAN woe iceccccccecsceeceeseneeeesseeeseeneeeeeseaaeceeeeeeeeeeeaaeeeeeaaaaeceneaaeeeeeceaeeecsnaaaeeeeegs ii
Du yt BO MOD ARtIIŸŸ iv 0 2 n F.F F.F.Ý Vili
0 ` À
Chương 1 - LƯỢC KHẢO TÀI LIỆỆU G- e ẻSE€E* SE ke ket ercerkd 1.1 ĐẤT ĐAI Ăn HH HH HH Hư ưu
INNRB?Ð)0i (1n
1.1.2 Vai trò của đất đai - - - kg ng HH cư
1.2 KHÁI QUÁT THỊ TRƯỜNG NHÀ ĐẤT - - «<< 1.2.1 Khái niệm thị trường ¿cà St SE kg gi trưyi 1.2.2 Khái niệm thị trường bất động sản các ceeceei 1.2.3 Chức năng của thị trường bất động sản - - ccccccxeeceei 1.2.4 Vai trò của thị trường bất động sản - tk che erưyg
1.3 CUNG CÂU VỀ NHÀ ĐẤTT G- SE ng tư
1.3.1 Cầu vỀ nhà đất -¿- tt HH TH HH TH gu 1.3.2 Cung về nhà đất - - - <1 1E ng ng chư 1.3.3 Quan hệ cung cầu ( - cLSE EH TnH HnHkHn che cưyt 1.4 GIÁ ĐẤTT - (©1111 TH TH HH HT HH HH 1.4.1 Khái niệm giá đẤT - - G- kcEE SE H HnH HnHkHn net 1.4.2 Định nghĩa về giá trị thị trường «Le ket nh re cưyt 1.4.3 Khái niệm định giá, định giá bat động sản, định giá đất
1.4.4 Phương pháp xác định giá đất - - «Là tt cv ng che
1.4.5 Điều kiện áp dụng các phương pháp xác định giá đất «c
1.5 THỊ TRƯỜNG NHÀ ĐÁT Ở VIỆT NAM cee
1.5.1 Khái quát thị trường nhà đất Việt Nam .- ¿55 <cscxccei 1.5.2 Thị trường nhà đất ĐBSCL và Cần Thơ hiện nay - - 1.5.3 Thị trường nhà đất quận Ninh Kiều 5© < Sex cxexeexd 1.6 CAC YEU TO ẢNH HƯỚNG ĐÉN GIÁ NHÀ ĐÁT 1.6.1 Nhóm các yếu tố tự nhiên ¿- ¿Set ng che cưyt 1.6.2 Nhóm các yếu tố kinh tẾ - <1 cv cv
1.7 ĐẶC ĐIÊM VÙNG NGHIÊN CỨU .ccccccccec 1.7.1 Vị trí địa lý quận Ninh Kiều SE HH ri 1.7.2 Đặc điểm kinh tế xã hội quận Ninh Kiều -‹
Chương 2 - PHƯƠNG TIỆN VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 2.1 PHƯƠNG TIỆN Ăn nh HH ng net 2.1.1 Địa điểm thực hiện đề tài G- c1 ng ng ng eeeereg 2.1.2 Thời điểm thực hiện - G- SG Ăn SE St E1 9g 53g gxceg
1š: ¡8 1
2.2 PHƯƠNG PHÁP - tt H9 111191113 9151511 1e 15111155555 rrd 2.2.1 Cách thực hiỆn -c ccc cn HH9 TH ng ng ng nen 5 vế
Trang 112.2.2 Các bước thực hiện - - -ccc c3 HH HH 5n SH Y n1 gia 17
Chương 3 - KÉT QUÁ VÀ THẢO LUẬN C111 1H HH HH HH nh se TÔ
3.1 TINH HINH BIEN ĐỘNG NHÀ ĐẤT TẠI QUẬN NINH KIỂU 19
3.1.1 Hiện trạng sử dụng 0 19
3.1.2 Đánh giá sự biến động giá đất ở quận Ninh Kiều 20 3.2 MUC DO ANH HUONG CUA CAC YEU TO ANH HUONG DEN GIÁ ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN QUẬN NINH KIỂU - - 23
s18 (a8 DU 23
3.2.2 Yếu tố loại đô thị ¿ c1 xxx SE Hx cty 25
3.2.3 Yếu tô điều kiện sinh lợi «cà nhHx ng rệt 26 3.2.4 Yếu tơ hình thể lô đất ¿tt S121 ST 1 HH ng gyggrưyu 27 3.2.5 Yếu tô cơ sở hạ tầng kỹ thuật - 2© 6 kh tx SH chư 28 3.2.6 Yếu tố cơ sở hạ tầng xã hội .¿ ¿tàng 30 3.2.7 Yếu tố môi trường - - «tk HT TH ng ưu 31 3.2.8 Yếu tố an ninh xã hộii - + x+ 2k v* + EEErkrkerrrrkee 33 3.2.9 Nhóm các yếu tố khác k1 cưng ng cư cư 34
3.2.10 Đánh giá mức độ quan trọng của yếu tô tác động đến giá đất 36
3.3 THỰC TRẠNG CÁC TUYẾN DUONG TREN DIA BAN QUAN
NINH KKIỂU - G5 SE SE 313 3H TH ng HH HH ng nh 36
3.3.1 Khái quát chung về thực trạng trên quận Ninh Kiễu 36 3.3.2 Thực trạng giá trị sử dụng đất trên địa bàn quận Ninh Kiễu 37 3.3.3 Đánh giá so sánh giá trị sử dụng đất giữa các con đường của Quận
Ninh KiỂU 5 c + TH HH HT HH HH HH HH HH HH ng 46
Chương 4 - KET LUAN VÀ KIÊN NGHHỊ - St Ex Sctccctctnnềg g rhrceo 50
4.1 Kết luận - << s1 HH 1T 50
4.2 Kin ngh - - â- ôHS HH TT TH ng cuc, 50
Trang 12DANH SACH CHU VIET TAT
Ki hiéu viét tat Y nghia
3/2(1) 3/2(2) 30/4(1) 30/4(2) BDS CBRE CDM CMT8 DBSCL FDI HTKT HTXH IVSC JIRCAS LHQ ND-CP PIT PNTR QD Mậu Thân(1) Mậu Thân(2) THCS TNTN TP TP.HCM UBND VACB VAT VND WTO
Đường 3 tháng 2 (Mậu Than — Tran Ngoc Qué) Đường 3 tháng 2 (Trần Ngọc Quế - đường 30 tháng 4) Đường 30 tháng 4 (Đại lộ Hịa Bình - Trần Ngọc Quế)
Đường 30 tháng 4 (Trần Ngọc Quế - đường 3 tháng 2)
Bắt động sản
Công ty CB Richard Ellis Việt Nam (thuộc Tập đoàn Tư vẫn Bắt động sản
Quốc tế - CBRE)
Cơ chế phát triển sạch (Clean Development Mechanism)
Cách mạng tháng 8
Đồng bằng sông cửu long
(Foreign Direct Investment) Vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài Hạ tầng kỹ thuật
Hạ tầng xã hội
Ủy ban Tiêu chuẩn Thâm định giá Quốc tế (International Council Valuation Standards)
Trung tâm Quốc Tế Nghiên cứu Nông nghiệp Nhật Bản (Japan International Research Center for Agricultural Sciences) Lién hiép quéc
Nghị định chính phủ
Thuế thu nhập cá nhân
(Permanent Normal Trade Relations) Quy ché thương mại bình thường vĩnh viễn
Quyết định
Mậu Thân (đường 30 tháng 4 - Huynh Thúc Kháng) Mậu Thân (Huỳnh Thúc Kháng - Nguyễn Văn Cừ) Trung học cơ sở
Tài nguyên môi trường
Thành phố
Thành phố Hồ Chí Minh Ủy ban nhân dân
Vườn - ao - chuồng - biogas
(Value Added Tax) Thuế giá trị gia tăng Việt Nam Đồng
(World Trade Organization) Tổ chức thương mại thế giới
Trang 13
DANH SACH BANG
Bang Tựa bảng Trang
1 Tình hình sử dụng các loại đật ở quận Ninh Kiều năm 2009 19
2 Giá đất một số tuyến đường chính trong quận Ninh Kiều 21
3 Bang so sánh giá đất ở một số tuyến giao thông chính của 22
UBND thành phố Cần Thơ với giá thị trường năm 2010 trên địa
bàn quận Ninh Kiều
4 Bảng thống kê mức độ ảnh hưởng của các yếu tố ảnh hưởng đến 24
gid dat trén dia ban quan Ninh Kiéu
5 Thống kê hiện trạng trên các con đường phường Cái Khế 38
6 Thống kê hiện trạng trên các con đường phường An Hòa 39
7 Thống kê hiện trạng trên các con đường phường Thới Bình 40
8 Thống kê hiện trạng trên các con đường phường An Nghiệp 40
9 Thống kê hiện trạng trên các con đường phường An Cư 41
10 Thống kê hiện trạng trên các con đường phường An Hội 42
11 Thống kê hiện trạng trên các con đường phường Tân An 43
12 Thống kê hiện trạng trên các con đường phường An Lạc 44
Thống kê hiện trạng trên các con đường phường An Phú 44
13 Thống kê hiện trạng trên các con đường phường Xuân Khánh 45
14 Thống kê hiện trạng trên các con đường phường Hưng Lợi 46
15 Tổng hợp các con đường có hiện trạng cao ở mỗi phường trên 48
quận Ninh Kiều
DANH SÁCH BIÊU ĐỎ VÀ HÌNH
Biéu dé Tên biêu đô Trang
1 Bản đơ hành chính quận Ninh Kiéu, thanh phé Can Tho 14
2 Mức độ ảnh hưởng của yêu tô vị trí lên giá nhà đât qua các 25
phường của quận Ninh Kiều
3 Mức độ ảnh hướng của loại đô thị lên giá nhà đất qua các phường 26
của quận Ninh Kiều
4 Mức độ ảnh hướng của điều kiện sinh lợi lên giá nhà đất qua các 27 phường của quận Ninh Kiều
5 Mức độ ảnh hướng của hình thể lô đất lên giá nhà đất qua các 28
phường của quận Ninh Kiều
6 Mức độ ảnh hướng của cơ sở hạ tầng kỹ thuật lên giá nhà đất qua 29
các phường của quận Ninh Kiều
7 Mức độ ảnh hướng của cơ sở hạ tầng xã hội lên giá nhà đất qua 30
các phường của quận Ninh Kiều
8 Mức độ ảnh hướng của môi trường lên giá nhà đất qua các phường 32
của quận Ninh Kiều
9 Mức độ ảnh hưởng của an ninh xã hội lên giá nhà đất qua các 33
phường của quận Ninh Kiều
10 Mức độ ảnh hướng của yếu tổ khác lên giá nhà đất qua các phường 34
của quận Ninh Kiêu
Trang 14
MO DAU
Đất đai tự nó khơng làm nên giá trị nhưng khi con người tác động vào nó, đầu tư cơ sở hạ tầng kỹ thuật sẽ làm cho giá trị của đất tăng lên và khi sử dụng sẽ mang lại nguồn lợi to lớn cho con người Khi hoạt động của con người trong sử dụng đất đai ngày càng tăng thì giá trị đất ngày được nâng cao và việc trao đổi mua bán đất diễn ra ngày một nhiều và đa dạng hơn làm cho thị trường nhà đất ở nước ta ngày càng sôi động và giá nhà đất luôn biến động qua các năm
Quận Ninh Kiểu là quận trung tâm của thành phố Cần Thơ có cơ sở vật chất hạ tầng khá hoàn chỉnh từ khi Cần Thơ trở thành đô thị loại II vào năm 2004 và năm 2009 trở thành đô thị loại I trực thuộc trung ương Tuy nhiên thị trường nhà đất còn khá non trẻ không thể phản ứng một cách kịp thời sự biến động của thị trường nhà đất của cả nước như TP Hồ Chí Minh, Hà Nội
Sự chênh lệch giữa giá đất nhà nước và giá đất thực tế ngoài thị trường ở quận Ninh Kiều khá cao Giá nhà đất thị trường cao hơn giá nhà đất nhà nước bởi nhiều sự tác động của yếu tố vị trí, điều kiện sinh lợi, cơ sở hạ tầng, hình thể lô đất, loại đô thị, nơi mà khu đất tọa lạc Đứng trước thực trạng này địi hỏi phải có một để tài nghiên cứu tìm hiểu mức độ tác
động của các yếu tố làm ảnh hưởng đến giá nhà đất của Quận Ninh Kiều, để có những giải
pháp kịp thời giúp cho người mua người bán đánh giá đúng giá trị sử dụng đất trên địa bàn
quận Ninh Kiều
Từ những vấn đề trên đề tài “Xác định mức độ ảnh hưởng của các yếu tố tác
động đến giá đất và thực trạng giá trị sử dụng đất làm cơ sở cho việc định giá đất trên địa bàn quận Ninh Kiều - TP Cần Thơ” nhằm tập trung vào các mục tiêu cụ thé sau: - Xác định mức độ ảnh hưởng của các yếu tô tác động đến giá đất ở quận Ninh Kiêu
Trang 15CHUONG 1: LUQC KHAO TAI LIEU
1.1 DAT DAI
1.1.1 Định nghĩa
Theo Lê Quang Trí (2001), “đất đai là một thực thể tự nhiên dưới đặc tính khơng gian và địa hình” và thường được kết hợp với một giá trị kinh tế được diễn tả dưới dạng giá dat/ha khi chuyén quyền sử dụng Rộng hơn, trên quan điểm tổng hợp và tổng thể thì cũng bao gồm luôn cả tài nguyên sinh vật và kinh tế xã hội của một
thực thé tu nhién
Theo Doan Van Trường, Ngơ Trí Long (1997), đất đai là thiết yếu đối với cuộc sống và sự sinh tồn của chúng ta Tầm quan trọng của nó làm cho đất đai trở thành
trung tâm chú ý của các nhà luật sư, địa lý, sinh thái học và các nhà kinh tế Vì mỗi
điều lệ này đều liên quan tới đất đai và việc sử dụng đất, nên các xã hội, các nước và
cả thế giới đều bị tác động
Và theo luật đất đai (2003), “Đất là tài sản quốc gia là tư liệu sản xuất chủ yếu,
là đối tượng lao động đồng thời cũng là sản phẩm lao động Đất còn là vật mang của các hệ sinh thái tự nhiên và các hệ sinh thái canh tác, đất là mặt bằng đề phát triển nền
kinh tế quốc dân”
1.1.2 Vai trò của đất đai
Theo Nguyễn Phú Cường (2002), đất đai có hai vai trị chính sau:
- Về mặt kinh tế: có thê khẳng định rằng đất đai là một tư liệu không gi khang
định được và sản xuất không giới hạn Đất đai khác mọi tư liệu sản xuất khác ở chổ,
đất đai được tôn tại vĩnh viễn theo thời gian mà không bị mất đi Trong khi các tư liệu sản xuất khác bị hao mòn theo thời gian và được loại bỏ khi có một loại tư liệu sản xuất khác tiến bộ hơn Còn đất đai được luân chuyền từ đời này sang đời khác Đất đai
là địa bàn sinh sống của dân cư, là kho tàng bến cảng, là chỗ đứng cho nhân dân cho
nhà máy Nói chung, đất đai là cơ sở vật chất để thực hiện mọi quá trình sản xuất, tất cả ngành kinh tế đều cần đến đất đai, đặc biệt đối với lĩnh vực nơng nghiệp thì đất đai
là tư liệu không thể thiếu được
- Về mặt chính trị: Đất đai là nơi trú ngụ của cả cộng đồng dân tộc Vì thế để giữ gìn đất đai, bảo vệ lãnh thổ, dân tộc ta đã trải qua lịch sử hàng nghìn nắm chiến
đâu kiên cường để bảo vệ lãnh thổ độc lập dân tộc, bảo vệ chủ quyên quốc gia gan
liền với đất đai, lãnh thổ là dâu hiệu đề xác định sự tồn tại của quốc gia
Trong đời sống chính trị của một đất nước, đất giữ vai trị cực kì quan trọng, là nguyên nhân cơ bản để diễn ra hầu hết các cuộc chiến tranh trong lịch sử giữa các giai
câp trong cùng một xã hội, mà chủ yếu là những người CÓ đất và người khơng có đất
Như vậy qua một số phân tích trên, vai trị của đất đai về phương diện chính trị cũng
được khẳng định rõ thêm
1.2 KHÁI QUÁT THỊ TRƯỜNG NHÀ ĐẤT
Trang 16Thị trường là tổng thê các quan hệ về lưu thơng hàng hố và lưu thông tiền tệ,
tổng thể các giao dịch mua bán và các dịch vụ Như vậy, thị trường vừa có yêu tố ảo, vừa có yếu tô thực
Thị trường là hệ thống mà trong đó các hàng hóa và dịch vụ được mua bán giữa
người mua và người bán thông qua một cơ chế giá cả khơng có sự hạn chế quá mức
Mỗi bên sẽ đáp lại mỗi quan hệ cung cầu và quan hệ giá cả hoặc hữu ích khác của
hàng hóa hoặc dịch vụ, các nhu cầu và mong muốn cá nhân của họ (Đoàn Văn
Trường, 2007)
Theo Ủy ban Tiêu chuẩn Thấm định giá Quốc té (IVSC) thị trường là một mơi
trường trong đó hàng hóa, dịch vụ trao đôi, kinh doanh giữa người mua, người bán tiên hành các hoạt động của họ một cách tự nguyện và không bị hạn chê øì
1.2.2 Khái niệm thị trường bất động sản
Thị trường bất động sản là quá trình giao dịch hàng hoá bất động sản giữa các
bên có liên quan Là “nơi” diễn ra các hoạt động mua bán, chuyển nhượng, cho thuê,
thế chấp và các dịch vụ có liên quan như trung gian, môi giới, tư vân liên quan đến
bất động sản như trung gian, môi giới, tư vân giữa các chủ thê trên thị trường mà ở
đó vai trị quản lý nhà nước có tác động quyết định đến sự thúc đây phát triển hay kìm hãm hoạt động kinh doanh trên thị trường bất động sản (Cục Quản lý nhà- Bộ Xây Dựng, 2007)
1.2.3 Chức năng của thị trường bất động sản
- Đưa người mua và người bán đến với nhau - Xác định giá cả cho các bất động sản giao dịch;
- Phân phối bất động sản theo quy luật cung cầu;
- Phát triển bất động sản trên cơ sở tính cạnh tranh của thị trường (Cục Quản lý
nhà- Bộ Xây Dựng, 2007)
1.2.4 Vai trò của thị trường bất động sản
Thị trường bất động sản có vị trí quan trọng đối với nền kinh tế quốc dân: - Tham gia vào việc phân bố và sử dụng hợp lý, có hiệu quả đất đai — tài nguyên thiên nhiên tài sản Quôc g1a quan trọng;
- Tác động tới tăng trưởng kinh tế thông qua việc khuyến khích đầu tư phát triên bât động sản;
- Tác động trực tiếp tới thị trường tài chính, thị trường chứng khoáng, thị trường hàng hóa, thị trường lao động, thị trường khoa học công nghệ;
- Liên quan đến một số lĩnh vực xã hội như: lao động, việc làm, nhà ở (Cục
Quản lý nhà- Bộ Xây Dựng, 2007)
1.3 CUNG CÂU VE NHA DAT 1.3.1 Cầu về nhà đất
Trang 17Cau về nhà đất là khối lượng về nhà đất mà người tiêu dùng sẵn sàng chấp
nhận và có khả năng thanh toán đề nhận được khơi lượng nhà đât đó trên thị trường
Cầu về nhà đất xuất hiện trên cơ sở hội tụ của các điều kiện:
- Sự xuất hiện của nhu cầu tiêu dùng về một dạng nhà đất nào đó mà nhu cầu đó khơng thể tự thỏa mãn bằng nguồn lực sẵn có của mỗi người dân
7 Phải có sự hoạt động của thị trường để nhu cầu có khả năng thanh tốn mới có điêu kiện gặp được cung và câu trở thành câu xuât hiện trên thị trường (Lê Quang Trí, 2001)
> Các nhân tố ảnh hưởng đến Cầu
Theo Lê Quang Trí (2001) các nhân tố ảnh hưởng đến cầu nhà đất bao gồm: sự tăng trưởng dân sô và các nhu câu phát triển, sự thay đổi về tính chất và mục đích sử dụng đất đai, đô thị hóa và q trình phát triển đô thị, mốt và thị hiếu nhà ở, sự phát triển và hoàn thiện của hệ thống, kết cầu hạ tầng, những chính sách của Chính phủ, sự tác động của việc làm và thu nhập đến cầu nhà đất, chính sách cung tiền tệ cũng có tác động đáng kế đến cầu về nhà đất
1.3.2 Cung về nhà đất
> Khái niệm Cung
Cung mục đích trên thị trường là một khối lượng nhà đất sẵn sàng đưa ra trao đôi trên thị trường tại một thời điêm nào đó với một mức giá giới hạn nhât định
Cung nhà đất là cung về một loại hàng hóa đặc biệt, nó có những đặc điểm rất
đặc thù so với các hàng hóa thơng thường khác (Lê Quang Trí, 2001)
> Các nhân tố ảnh hưởng đến Cung
Quỹ đất đai trong quy hoạch của Chính phủ
Khi có Quyết định của Chính phủ về chuyên mục đích sử dụng thì chính mảnh
đất đó sẽ ngay lập tức làm tăng cung đất ở và cũng đồng nghĩa với tăng cung về nhà ở Sự phát triển của kết câu hạ tầng:
Mức độ phát triển của kết cầu hạ tầng có tác động rất lớn đến cung vẻ nhà đất Kêt cầu hạ tâng có thê làm thay đơi công dụng và giá trị của nhà đât hiện có
Các yếu tô đầu vào và chi phí phát triển nhà ở:
Các điều kiện đặc thù về địa lý và thời tiết, kết cấu nhà ở phải được thiết kế,
xây dựng với kỹ thuật đặc biệt và nguyên liệu chuyên dùng nên cung nhà ở cũng phụ thuộc vào công nghệ và kỹ thuật xây dựng
Chính sách và pháp luật nhà nước:
Có tác động hữu hiệu nhất đến việc điều chỉnh, thay đổi trạng thái về các quan
Trang 18Cung, cau có thể cân bằng ở bát cứ thời điểm nào và chúng ta có giá cân bằng
Nếu các yêu tố khác không đổi, một sự tăng lên của cầu hay giảm xuống của cung sẽ làm cho giá tăng lên Do đó, trong thị trường cạnh tranh thì giá cả điều tiết lượng cung và cầu
Tuy nhiên, sự thay đổi của giá nhiều hay ít do thay đổi lượng cung và cầu còn phụ thuộc vào độ co giãn của cung và cầu theo giá Nếu cung co giãn nhiều thì một sự thay đổi trong lượng cầu cũng chỉ sẽ làm cho giá thay đổi rất nhỏ và cân bằng có thể nhanh chóng đạt được bởi sự gia tăng, mở rộng của cung Ngược lại, cung ít co giãn đối với giá thì một sự thay đổi nhỏ trong lượng cầu sẽ làm cho giá thay đôi mạnh và cân bằng không thể đạt một cách nhanh chóng, bởi vì việc tăng lên của cung không theo kịp với cầu
Ngoài yếu tố về giá, cung nhà đất còn chịu ảnh hưởng bởi nhiều yếu tổ khác
như: quỹ đất đai trong quy hoạch của Chính phủ, sự phát triển cơ sở hạ tầng, các yếu
tố đầu tư vào của phát triển nhà, chính sách và pháp luật Còn cầu tài sản nhà đất chịu
ảnh hưởng của các yếu tố như sự tăng trưởng dân số, nhu cầu phát triển, sự thay đổi
về tính chất và mục đích sử dụng đất đai, sự thay đổi của thu nhập và việc làm, q
trình đơ thị hóa, những chính sách của Chính phủ Sự thay đổi của bất cứ yếu tố nào trong những yếu tố trên cũng có thể ảnh hưởng đến lượng cung hoặc lượng cầu, làm
cung hoặc cầu chuyền dịch và giá cân bằng trên thị trường tài sản nhà đất sẽ thay đôi Khi giá nhà đất tăng, nhiều người sẽ trì hỗn việc mua của mình, do vậy cầu giảm mạnh Tuy nhiên, trong dài hạn, nhà cửa cũ nát, hao mòn không thể sử dụng
được nữa và cần phải thay thế, nên cầu hàng năm lại tăng lên Vì vậy, độ co giãn đối
với giá của cầu nhà đất trong dài hạn ít hơn trong ngắn hạn Độ co giãn của cầu theo giá và theo thu nhập cũng còn tùy thuộc vào nơi ở các nhóm dân cư và điều này sẽ có ảnh hưởng đến quan hệ cung câu và giá cả cân bằng tại những thời điểm khác nhau
(Lê Tan Loi, 1999),
1.4 GIA DAT
1.4.1 Khái niệm giá đất
Theo Lê Quang Trí, 2001 Giá tài sản nhà đất có thể được xác định là “số tiền
có thê nhận được từ một người hoặc nhiêu người sẵn sàng và có thê mua một tài sản
nha dat nao đó, khi tài sản này được đưa ra”
Giá cả là giá bán có thê thực hiện được tôt nhât của một tài sản
Giá cả là biêu hiện băng tiên của giá trị của một tài sản, là sô tiên thỏa thuận g1ữa người mua và người bán tại một thời điêm nhât định
Đê nghiên cứu một cách đây đủ giá cả hàng hóa trong thị trường thì cân thiệt
phải xem xét đên hành vi của người tiêu dùng 1.4.2 Định nghĩa về giá trị thị trưởng
“Giá trị thị trường là tổng số tiền ước tính mà một tài sản có thể trao đổi được
vào ngày thấm định giá giữa một bên là người bán, sẵn sàng bán tài sản với một bên là người mua, sẵn sàng mua tài sản, trong khoảng thời gian giao dịch đủ dài, sau quá trình tiếp thị cơng khai mà tại đó bên bán và bên mua đều hành động một cách tự
Trang 19_5-nguyện, thiện chí và hiểu biết lẫn nhau, trên thị trường trao đổi một cách khách quan
và độc lập” (Đoàn Văn Trường, 2007)
1.4.3 Khái niệm định giá, định giá bất động sản, định giá đất
>Định giá
Theo Vũ Thị Ngọc Lan, 2007 Định giá là loại hoạt động chuyên môn vừa mang tính kinh tê kỹ thuật, tính pháp lý, vừa mang tính xã hội Hoạt động định giá hình thành, tơn tại và phát triên gắn liên với sự hình thành, tôn tại và phát triên của thị
trường Định giá tài sản là hình thức phân tích kinh tê ứng dụng
- Định giá là sự ước tính về giá trị của các quyền sở hữu tài sản cụ thể bằng
hình thái tiên tệ cho một mục đích đã được xác định
- Định giá là môn khoa học về ước tính giá trị cho một mục đích cụ thể của một
tài sản cụ thê, tại một thời điêm xác định, có cân nhặc đên tât cả các đặc điêm của tài sản cũng như xem xét tât cả các yêu tô kinh tê căn bản của thị trường, bao gôm các loại đầu tư lựa chọn
> Dinh giá bất động sản
Định giá bất động sản là hình thức phân tích kinh tế ứng dụng Định giá bất
động sản thực chât là định giá đât và định giá các tai san gan liên với đât (nêu có) Trong trường hợp bao gồm cả việc định giá các tài sản gắn liền với đất, thì cũng khơng thể vì thế mà tách chúng hoàn toàn độc lập nhau, vì bất động sản là một đơn vị thống nhất, thống nhất về quyền chiếm hữu, quyền sử dụng và về mục đích sử
dụng Hơn nữa do bất động sản là một tài sản không di dời được nên giá trị bất động
sản luôn luôn chịu sự tác động bởi nhiều yếu tố Số lượng các yếu tổ và mức độ ảnh
hưởng của mỗi yếu tô đến giá trị của bất động sản là không giống nhau, chúng tùy thuộc vào từng loại bất động sản, từng vị trí cua bất động sản Vì vậy, việc xác định các quyền đối với bất động sản, những yếu tố và mức độ ảnh hưởng chúng đến giá trị của bất động sản là rất khó khăn, phức tạp và đó cũng chính là công việc của người
định giá cân giải quyết (Vũ Thị Ngọc Lan, 2007)
> Định giá đất
Định giá đất là sự ước tính về gia tri cua dat bang hình thái tiền tệ cho một mục
đích sử dụng đã được xác định, tại một thời điểm xác định Đất đai là một tài sản đặc
biệt Giá đất ngoài các yếu tố về không gian, thời gian, kinh tế, pháp lý, nó cịn bị tác
động bởi các yếu tô tâm lý, xã hội Vì vậy, định giá đất chỉ có thể là sự ước tính về
mặt giá trị mà khơng thể tính đúng, tính đủ như định giá các tài sản thông thường (Vũ Thị Ngọc Lan, 2007)
1.4.4 Phương pháp xác định giá đất
Theo Nghị định số 188/2004/NĐ-CP và nghị định 123/2007/NĐ-CP có các phương pháp định giá đất sau:
- Phương pháp so sánh trực tiếp: là phương pháp xác định mức giá thông qua việc tiến hành phân tích các mức giá đất thực tế đã chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên thị trường của loại đất tương tự (về loại đất, diện tích đất, thửa đất, hạng đất, loại
Trang 20-6-đô thị, loại đường phố và vị trí) để so sánh, xác định giá của thửa đất, loại đất cần định giá
- Phương pháp thu nhập: là phương pháp xác định mức giá tính bang thương sỐ giữa mức thu nhập thuần tuý thu được hàng năm trên 1 đơn vị diện tích đất so với lãi suất tiền gửi tiết kiệm bình qn một năm (tính đến thời điểm xác định giá đất) của loại tiền gửi VND kỳ hạn 01 năm (12 tháng) tại ngân hàng thương mại nhà nước có mức lãi suất tiền gửi tiết kiệm cao nhất trên địa bàn
- Phương pháp chiết trừ: là phương pháp xác định giá đất của thửa đất CÓ tài sản găn liền với đất bằng cách loại trừ phần giá trị tài sản gắn liền ‘vol đất ra khỏi tổng giá trị bất động sản (bao gồm giá trị của đất và giá trị của tài sản gắn liền với đất)
_- Phương pháp thặng dự: là phương pháp xác định giá đất của thửa đất trong
có tiêm năng phát triên theo quy hoạch hoặc được phép chun đơi mục đích sử dụng để sử dụng tôt nhât băng cách loại trừ phân chỉ phí ước tính đê tạo ra sự phát triên ra
khỏi tông giá trị phát triên giả định của bât động sản
1.4.5 Điều kiện áp dụng các phương pháp xác định giá đất
Theo Nghị định số 188/2004/NĐ-CP và nghị định 123/2007/NĐ-CP
- Phương pháp so sánh trực tiếp được áp dụng để định giá đất khi trên thị
trường có các loại đât tương tự đã chuyên nhượng quyên sử dụng đât so sánh được với loai dat can định giá
Giá chuyển nhượng quyên sử dụng đất của loại đất tương tự sử dụng dé phan tích, so sánh với loại đât cân định giá phải là giá chuyên nhượng quyên sử dụng đât thực tê trên thị trường trong điêu kiện bình thường
- Phương pháp thu nhập chỉ áp dụng để định giá cho các loại đất xác định được các khoản thu nhập mang lại từ đâit
- Phương pháp chiết trừ được áp dụng để xác định giá đất của thửa đất có tài
sản gan liền với đất trong trường hợp không có đủ số liệu về giá thị trường của các thửa dat trong tương tự để áp dụng phương pháp so sánh trực tiếp, trong khi có thé thu thập số liệu về giá thị trường của các thửa đất có tài san gan liền với đất tương tự với
thửa đất cần xác định giá
- Phương pháp thang dư được áp dụng để xác định giá đất của các thửa đất trong có tiềm năng phát triển do thay đổi quy hoạch hoặc do chuyển mục đích sử dụng đất trong khi khơng có giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất tương tự trên thị trường đề áp dụng phương pháp so sánh trực tiếp
Căn cứ tình hình cụ thể của thị trường và số liệu đã thu thập, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh lựa chọn phương pháp phù hợp trong các phương pháp xác định giá đất quy
định tại Nghị định số 188/2004/NĐ-CP này để định giá đất tại địa phương Trường hợp cần thiết có thể kết hợp một số phương pháp xác định giá đất để định mức giá đât
cụ thể
1.5 THỊ TRƯỜNG NHÀ ĐẤT Ở VIỆT NAM
Trang 21Theo Lê Quang Trí (2001) quá trình trao đổi chuyển nhượng mua bán đất đai đã xảy ra từ rất lâu ở Việt Nam Các quy định về vấn đề này cũng khác nhau, tùy vùng
và tính lịch sử của vùng đó Sau năm 1975, vẫn đề mua bán đất đai ở miền Nam vẫn
tiếp tục với tốc độ chậm do nhu cầu về đất ở của dân chúng, về nhà ở sau chiến tranh Tất cả sự mua bán này đều mang tính tự phát và dựa trên sự thỏa thuận giữa người mua và người bán mà không có một tư cách pháp nhân nào quy định Sau đó một số
nơi phường, xã đã có xác nhận trong mua bán này Tuy nhiên, vẫn đề này chưa có một
quy định chính thức chung nào trong cả nước Đến năm 1993, Luật đất đai ra đời cho
được cơ sở xác định tính sở hữu của đất đai (sở hữu toàn dân) Tuy nhiên, vẫn chưa đáp ứng được nhu cầu về đất và nhà ở của người dân, đặt biệt là vẫn đề mua bán, trao đôi nên Luật sửa đổi bố sung một số điều của Luật đất đai 1998, Pháp lệnh về nhà ở
năm 1991 và các Nghị định, Thông tư, Quyết định của Thủ tướng Chính phủ vé cu thé
hóa Luật đất đai và Pháp lệnh nhà ở là cơ sở pháp lý quan trọng cho việc quản lý và
hoạt động sản xuất kinh doanh nhà đất Từ đó, bước đầu đã hình thành nên thị trường
nhà đất ở nước ta
Từ đầu thập kỷ 2000 trở lại đây, diễn biến thị trường bất động sản của Việt
Nam khá phức tạp Nếu như trong 3 năm đầu từ năm 2001 đến năm 2003 giá bất động
sản bùng nô thì bắt đầu từ cuỗi năm 2003 đến cuối năm 2006 thị trường bất động sản chuyển sang giai đoạn hạ nhiệt, bước đầu sang năm 2007 thị trường nhà đất bắt đầu
tăng giá đột ngột đến cuối năm thì tiếp tục hạ nhiệt, cụ thể như sau:
>Giai đoạn thị tường bất động sản bàng nỗ (2001- 2003)
Sau một thời gian dài bình lặng, từ năm 2000, giá nhà đất bắt đầu biến động,
tiếp đó giá cả tăng nhanh liên tục và đạt đỉnh cao vào khoảng quý II năm 2001 Theo
nhiều chuyên gia nhận định, giá bat động sản của Việt Nam giai đoạn này đang ở mức
đắt nhất thế gidi, cao hơn ca một sô thành phố lớn của các nước công nghiệp phát triển Đánh giá một SỐ nguyên nhân dẫn đến tình trạng “bung nổ ' trên thị trường bất
động sản như: Do nền kinh tế tăng trưởng ở mức cao dẫn tới nhu cầu về đất đai phục vụ cho sản xuất kinh doanh và nhu cầu nhà ở của dân chúng liên tục gia tăng; Do sự
đầu cơ trong kinh doanh nhà đất gia tăng mạnh mẽ; Do chính sách của Nhà nước về
đất đai; Do yếu tô tâm lý kỳ vọng vào khả năng sinh lợi vô tận của đất; và cuối cùng
là do thiếu các thông tin về giá nhà đất (Civillawinfor,2007)
>Giai đoạn thị trường bắt động sản đóng băng (2003-cuỗi năm 2006)
Từ cuối năm 2003 đến cuối năm 2006 thị trường bất động sản ở nước ta diễn ra trầm lắng, “đóng băng” như nhiều người nhận xét Thị trường bất động sản năm sau lạnh hơn năm trước Theo số lượng thống kê: năm 2003 giao dịch địa ốc thành công giảm 28%, năm 2004 giảm 56% và năm 2005 giảm 78% (Civillawinfor, 2007)
>Giai đoạn thị trường bất động sản sốt giá suốt năm 2007
Thị trường bất động sản năm 2007 diễn biến không theo bất cứ quy luật nào
Điển hình nhất là TP HCM, chỉ trong vịng 12 tháng có đến 3 lần lên cơn sốt giá Các
Trang 22nước ngoài (FDI) của Việt Nam năm 2007 1a rất lớn; rồi thị trường chứng khoán nở
rộ, đem lại lượng tiền lãi lớn cho nhiều nhà đầu tư và đã khơng ít nhà đầu tư chuyển
sang đầu cơ nhà đất; Các chính sách “mở” cho phép Việt kiều và người nước ngoài
mua nhà tại Việt Nam (Đại Học Kinh Tế Quốc Dân, 2007)
> Giai đoạn đầu năm 2008 đến 2009
Trong năm 2008, giá nhà đất bắt đầu sụt giảm từ đầu năm và giảm mạnh nhất
là vào khoảng quý 4 của năm Bước sang năm 2009, Theo Marc Townsend (2009),
cho rằng, năm 2009 nhiều bộ luật và quy định sẽ có hiệu lực như: Luật Thuế thu nhập
cá nhân (PIT), Luật Thuế giá trị gia tăng (VAT) mới, Luật Sở hữu trong thị trường bán lẻ và nhà ở cho người nước ngồi; táng lệ phí trước bạ ô tô và chuyên nhượng bat động sản; tăng mức lương tối thiêu, giảm lãi suất ngân hàng, ngân hàng bắt đầu cho vay bất động sản sẽ khiến tình hình thị trường bất động sản trong nước có nhiều
thay đổi khó dự đốn
Theo nhận định của Giám đốc điều hành Công ty CB Richard Ellis Việt Nam
(thuộc Tập đoàn Tư vẫn Bất động sản Quốc tế - CBRE) thị trường bất động sản của
Việt Nam nói chung sẽ trở lại chu kỳ tăng trưởng trong thời gian trung hạn (2 - 6 năm) Mặc đù niềm tin vào thị trường bất động sản toàn câu và Việt Nam bị lung lay trong năm 2008, nhưng vẫn có niêm tin vào những yếu tố cơ bản về kinh tế và dân số của Việt Nam, sự lạc quan về triển vọng của thị trường trong trung và dài hạn
> Giai đoạn đầu năm 2010 đến nay
Báo cáo của Bộ Xây dựng cho thấy, thị trường bất động sản năm 2010 tiếp tục
đà hôi phục nhanh, nhưng vần phát triền thiêu ôn định, không bên vững
Bước vào năm 2010, thị trường bất động sản vẫn giữ được đà phục hồi của năm 2009
cùng với tăng trưởng trở lại của nền kinh tế mặc dù vẫn còn ảnh hưởng của cuộc
khủng hoảng kinh tế thế giới bắt đầu từ giữa năm 2007 Các doanh nghiệp kinh doanh bát động sản đã bớt khó khăn so với năm 2008
Đặc biệt, tại Hà Nội có thời điểm còn xảy ra những “cơn sốt” ngắn, nhất là với phân
khúc thị trường nhà ở giá trung bình, diện tích nhỏ và có tính thanh khoản cao Cơ cầu hàng hoá của thị trường BĐS đã có sự thay đổi, các nhà đầu tư đã chuyển hướng đầu tư vào phân khúc thị trường nhà ở có mức giá trung bình, diện tích nhỏ để đáp ứng nhu cầu thật của thị trường, tăng tính thanh khoản của nguồn vốn đầu tư
Việc huy động vốn và mua bán nhà trả trước trong các dự án khu nhà ở, khu đơ thị mới cịn nhiều bất cập tiềm ấn nguy cơ bất ôn cho xã hội Hiện tượng đầu cơ, kích giá, tâm lý mua bán theo "tin đồn", "tâm lý đám đơng" cịn diễn ra phổ biến Các vi phạm
như chủ đầu tư giao nhà chậm so với tiến độ, chất lượng không đảm bảo như thỏa
thuận ban đầu, tự ý tăng giá nhà so với giá trong hợp đồng
Hệ thống quản lý nhà nước về thị trường bất động sản còn nhiều bất cập; hệ thống
thông tin về nhà ở và thị trường bất động sản thiếu tin cậy và chưa thống nhất (Đăng Khoa, 2010)
Trang 23sàng cho việc đâu tư vào mua BĐS, ngay cả khi họ có rât nhiêu cơ hội và điều kiện chọn hàng
Nhiều chuyên gia BĐS nhận định, thị trường BĐS năm 2010 sẽ là cuộc giằng co quyết
liệt giữa một bên là các chủ đầu tư, các đại diện bán hàng và một bên là người mua
hàng Nguyên nhân của tình trạng này chính là yêu tố tâm lý của nhà đầu tư chưa sẵn
sàng và họ đang chờ đợi một sự thay đôi nào đó đề tiếp tục nhập cuộc
Theo Ông John Gallander, Giám đốc chi nhánh Kninght Frank Việt Nam, công ty tư vẫn và định giá BĐS uy tín hàng đầu thế giới của Anh quốc cho rang: xu hướng tăng lãi suất ngân hàng tại Việt Nam dẫn đến nguồn cung BĐS và nhu câu người mua bị ảnh hưởng (Trọng Tuyến, 2010)
Tat cả những van đề trên đã làm cho thị trường BĐS Việt Nam thiếu ôn định, không bên vững mặc dù đang trên đà phục hôi
1.5.2 Thị trường nhà đất ở Đồng Bằng Sông Cửu Long và Cần Thơ hiện nay
Chỉ sau thời gian ngắn khi cầu Cần Thơ khánh thành và đưa vào sử dụng, giá đất
ở các tỉnh trong khu vực lân cận bỗng dưng tăng bất thường Theo giới kinh doanh nhà đất, nguyên nhân thị trường bất động sản ở khu vực này sau một thời gian dài yên ăng, nay bỗng dưng sôi động là do “ăn theo” cầu Cần Thơ
Nếu nhự trước đây, giá đất ruộng tại Vĩnh Long chỉ khoảng 21 triệu đồng/công (1.000m'), đất 'VƯỜN CaO nhất là 45 triệu đồng/công mà chẳng ai mua, thì nay giá đất ở đây đã tăng gấp 7 đến 10 lần, 1 công đất ruộng được bán với giá khoảng 220 triệu đồng
Riêng tại thành phố Cần Thơ, giới kinh doanh bất động sản tại đây đang rất kỳ vọng sau khi cầu Cần Thơ khánh thành sẽ “hâm nóng” thị trường bat động sản tại khu Nam Cần Thơ và trung tâm thành phố Và sau gần hai tháng thì những kỳ vọng ấy đã bắt
đầu thành hiện thực
Theo thống kê của một số công ty kinh doanh, môi giới bất động sản ở khu vực Nam
Cần Thơ, trước thời điểm khánh thành cầu Cần Thơ khoảng 4-5 tháng, nhu cầu mua
nhà, đất ở khu Nam Cần Thơ diễn ra rất nhộn nhịp, nhất là đất phân lô đã có “giấy
đỏ”, giá cả tăng liên tục Tuy nhiên, khoảng nửa tháng sau kể từ ngày khánh thành cầu
Cần Thơ, thị trường nhà đất gần như “đóng băng”
Ơng Nguyễn Phan Hoài Tùng, Giám đốc Công ty Nhà đất An Thới (tại Khu dân cư Hưng Phú 1) cho biết, có thê do người bán neo giá ở mức cao, người mua thì chờ giá xuông thâp nên hai bên khơng gặp nhau
Ngồi ra, có thê do ảnh hưởng của thị trường tài chính, lãi suất ngân hàng ở mức cao, nên các nhà đầu tư ngại bỏ vôn vào bât động sản
Từ quý II/2010 trở lại đây thì thị trường bất động sản Cần Thơ đã hôi phục trở lại,
giao dịch diễn ra nhiều hơn Hâu hêt khách hàng mua nhà, đât đêu có nhu câu ở thật
sự, hơn nữa, người bán cũng khơng cịn “hét giá” nên người mua - người bán dê gặp nhau
Trang 24-10-Chủ tịch UBND thành phố Cần Thơ Trần Thanh Mẫn cho biết, hiện nay thành phố
đang đón đầu một làn sóng đầu tư mạnh mẽ từ các nhà đầu tư trong và ngoài nước với các dự án xây dựng khu công nghiệp, cao ốc văn phòng, căn hộ chung cư và các dự án bát động sản du lịch
Theo đánh giá của nhiều người am hiểu về đất đai, thị trường bất động sản Can Tho
trong thời gian tới đang có nhiều yếu tố hỗ trợ như đưa vào sử dụng một số tuyến đường giao thông, các khu dân cư mới; giá đất năm 2010 được công bố cao hơn năm
2009 từ 10-30%; một số ngân hàng trên địa bàn bắt đầu tạo điều kiện cho kênh tín
dụng bất động sản
Hiện nay, thành phố Cần Thơ đã cấp giấy chứng nhận cho một số dự án phát triển bất
động sản để phục vụ phát triển thu hút du lịch như: dự án xây dựng Khu dịch vụ nghỉ
dưỡng và giải trí cồn Cái Khế (quy mô 8,8 ha, tại khu vực côn mới nổi ở phường Cái Khế); dự án khách sạn 5 sao Thanh Trà; dự án cao Ốc Xuân Quang Ngoài ra, các khu cù lao như cồn ấu, cồn Cái Khế, cồn Khương, cồn Sơn, cồn Tân Lộc có cảnh quan thiên nhiên sông nước tươi đẹp cũng đang được thành phố mời gọi đầu tư
Các dự án trước đây chậm tiến độ như: Khu dan cu Hong Loan, Khu d6 thi tai dinh cu
Hìm Lam, Việt Khanh đang được khân trương xúc tiên Tât cả sẽ làm cho thị trường bât động sản Cân Thơ thêm đa dạng, phong phú (Quang Trí, 2010)
1.5.3 Thị trường nhà đất ở Quận Ninh Kiểu
Từ năm 2005 sau khi thành phố Cần Thơ trở thành đô thị trực thuộc Trung
Ương, ở giai đoạn này quá trình đơ thị hóa diễn ra mạnh, nhà nước quy hoạch và phát triển nhiều dự án khu công nghiệp, khu dân cư mới, nâng cấp và mở rộng và phát triển thêm hệ thông đường giao thông, đây cũng chính là động lực góp phần làm cho đất đai bị biến động Các biến động chủ yếu là chuyển mục đích sử dụng của đất đai
- Đất nông nghiệp chuyển sang đất giao thông, đất ở và các cơng trình cơng cộng
- Đất ở sang đất giao thơng và cơng trình cơng cộng
_ Nam 2006, 2007 thì tình hình chuyên mục đích sử dụng đất khơng có nhiều biên động như nám 2005 Nguyên nhân là phần lớn diện tích đât bị ảnh hưởng từ các dự án quy hoạch, đât ở trong dân đa phân đêu được chuyên mục đích sử dụng
Sang năm 2008 cùng với các dự án lớn được triển khai như nâng cấp mở rộng
Quốc lộ 91B, mở đường từ Mậu Thân chạy thăng đến sân bay Trà Nóc, dự án cầu Cần
Thơ và sân bay Cần Thơ sắp đưa vào hoạt động thì đất đai ở quận Ninh Kiều cũng có
sự biến động tuy không bằng năm 2005 cụ thể là tính đến tháng 8 đã có 21.863,43m”
được chuyển mục đích sử dụng
Năm 2010 giá nhà đât được công bố tăng hơn năm 2009 từ 10%-30% Nhiều
tuyến đường ở quận Ninh Kiều như đường Hai Bà Trưng (nhà hàng Ninh Kiều - Nguyễn An Ninh), đường Hịa Bình (Nguyễn Trãi - 30 Tháng 4) giá 25 triệu đồng/m2
(tăng 7,5 - 8,2 triệu đồng/m?), đường Trần Hung Dao (cầu Nhị Kiều - Mậu Thân), đường Trần Văn Khéo (Nguyễn Trãi - hết Công ty Hội chợ triển lãm quốc tế Cần
Trang 25-11-đô thị mới, giá thấp nhất hiện nay đang giao dịch là 4 triệu đồng/m2, cao nhất có nơi
lên đên 14 triệu đông/m? (Ngọc Lễ, 2010)
1.6 CAC YEU TO ANH HUONG DEN GIA NHA DAT
Giá cả bất động sản tuỳ thuộc một phần lớn vào quan hệ cung- -cầu trên thị trường Khi cầu lớn hơn cung, giá bất động sản thường bị đây cao lên; ngược lại, khi cầu thấp hơn cung, giá bat động sản có xu hướng giảm xuông Tuy nhiên, giá cả còn phụ thuộc vào nhiều yêu tố khác như những yếu tô xuất phát từ me khuyét tat của thị trường như “độc quyền”, “đầu cơ”, “cạnh tranh không lành mạnh” có những yêu
tố xuất phát từ sự can thiệp của Nhà nước như đâu tư của Nhà nước vào việc nâng câp
cơ sở hạ tầng khu dân cư (đường giao thông, cấp và thoát nước, cấp điện ), tăng hoặc miễn giảm thuế cho các doanh nghiệp kinh doanh địa ốc, áp dụng việc bán đấu giá tài
sản bất động sản thuộc sở hữu Nhà nước, chính sách nhà ở cho người có thu nhập thấp ; có những yếu tố bắt nguồn từ tâm lý, thói quen của người dân như không muốn bán nhà đất do cha ông để lại, hoặc khơng thích ở nhà chung cư, hoặc ham muốn có nhà nằm trên quốc lộ, tỉnh lộ
Theo Cục Quản lý nhà- Bộ Xây dựng (2007) có các nhóm nhân tố tác động ảnh hưởng đên giá bât động sản nói riêng cũng như đôi với bât động sản nói chung, cụ thê là:
1.6.1 Nhóm các yếu tổ tự nhiên
* Vị trí của bất động sản: khả năng sinh lời do yếu tô vị trí bất động sản
mang lại càng cao thì giá trị của bất động sản càng lớn Mỗi bất động sản luôn đồng thời tồn tại 2 loại vị trí, vị trí tuyệt đối và vị trí tương đối Xét trên phương diện tong quát, cả 2 loại vị trí nói trên đều có vai trị quan trọng trong việc xác lập giá trị của bất động sản Những bất động sản nằm tại trung tâm đô thị hay một vùng nào đó sẽ có giá trị lớn hơn những bất động sản nhà đất cùng loại nằm ở các vùng ven trung tâm (vị trí tương đối) Những bất động sản nằm tại các ngã 4 hay ngã 3, trên các trục lộ giao thông quan trọng lại có giá trị cao hơn những bất động sản nằm ở vị trí khác (vị trí
tuyệt đối) Việc xem xét đánh giá ưu thế về vị trí bất động sản là cực kỳ quan trọng,
đặc biệt là đối với việc xác định giá đất
* Kích thước, hình thể, diện tích thửa đất hoặc lơ đất: Một kích thước và diện
tích thửa đất tối ưu khi nó thoả mãn một loại nhu cầu cụ thể của đa số dân cư trong
vùng Thông thường đối với đất nền trong các khu dân cư, khu đơ thị mới thường có
mặt tiền thửa đất từ 4m-5m và chiều sâu thửa đất là từ 10m-I5m Ngoài ra cịn có một số diện tích mà người mua thường quan tâm là mặt tiền 5m x 20m, diện tích Tàầy có thể tăng lên tùy theo nhu cầu và nguồn lực tài chính mà người mua có thể chấp nhận được thông thường mảnh đất được chọn sẽ có dạng hình chữ nhật, gần các trục lộ lớn hay gần các con sơng có cảnh quan hữu tình
* Địa hình bất dong san toa lac: Dia hình nơi bat động sản toạ lạc cao hay thấp so với các bất động sản khác trong vùng lân cận có tác động đến giá trị bất động
sản Ở những khu vực thấp, thường hay bị ngập nước vào mùa mưa hay bị hiện tượng
triều cường thì giá của bất động sản sẽ thấp, ngược lại giá của nó sẽ cao hơn Xét vê
địa hình thì ở quận Ninh Kiều nằm ở vùng đồng bằng nên địa hình của hầu hết các
Trang 26-12-mảnh đất đều giỗng nhau nên địa hình khơng có sự chi phối mạnh đến giá của bất động sản
* Hình thức (kiến trúc) bên ngoài của bất động sản (đối với bất động sản là
nhà hoặc là các cơng trình xây dựng khác): Nếu 2 bất động sản có giá xây dựng như nhau, bất động sản nào có kiến trúc phù hợp với thị hiếu thì giá trị của nó sẽ cao hơn
và ngược lại Hiến nhiên trong tâm lý của người mua bao giờ cũng có tâm lý lựa chọn
những nơi đẹp, an lành, cảnh quan thu hút người xem để xây dựng nhà, nhà được cất
lên lại phải có kiến trúc đặc trưng hơn người khác Cụ thể một người nhà được xây dựng theo kiến trúc phương tây, kiến trúc của các biệt thự sẽ có giá bán cao hơn những ngôi nhà xây dựng theo kiến trúc bình thường mặt dù giá xây dựng là như nhau
* Đặc điểm trên mặt đất và dưới lòng đất (độ dày của lớp bê mặt, tính chất thổ nhưỡng, tính chất vật lý ) Mức độ ảnh hưởng của các yếu tô trên đến giá trị của bất động sản tuỳ thuộc vào mục đích sử dụng đất
* Tình trạng mơi trường: mơi trường trong lành hay bị ô nhiễm nặng, yên tinh hay ồn ào đều ảnh hưởng trực tiếp đến giá trị bất động sản
* Các tiện lợi và nguy cơ rủi ro của tự nhiên: những bất động sản nằm ở
những vùng thường hay bị các sự cô của thiên tai (bão, lụt, động đât, khí hậu khắc
nghiệt ) làm cho giá trị bât động sản bị sút giảm và ngược lại
1.6.2 Nhóm các yếu tổ kinh tế
* Những tiện nghỉ gắn liên với bất động sản: Bao gồm hệ thông điện, nước, vệ sinh, điều hồ nhiệt độ, thơng tin liên lạc Hệ thống tiện nghi càng đây đủ và chất lượng càng tốt thì càng làm cho giá trị bất động sản càng gia tăng, cụ thể là những bất động sản năm cạnh những con đường có cơ sở hạ tang hoàn chỉnh như lộ nhựa rộng, thống, có dãy phân cách, có cây xanh trên lề đường, lề đường rộng, các tiện nghi hồ trợ đi kèm như viễn thơng ' 9 có cáp điện thoại), điện (có liến điện an toàn), nước (nước máy và chất lượng nước tốt), hệ thống thoát nước (tốt), các nhu cầu ve xa hội tốt (nhu
cầu về y tế, giáo dục, văn hóa và các nhu cầu vui chơi giả trí, nhu cầu về việc làm tốt)
sẽ có giá cao hơn các bất động sản không đáp ứng được những điều kiện đó
* Khả năng mang lại thu nhập từ bất động sản: mức thu nhập hàng năm từ bát động sản mang lại sẽ có ảnh hưởng quan trọng đến giá trị của bất động sản đó Khi khả năng tạo ra thu nhập từ bất động sản càng cao thì giá chuyển nhượng của nó càng cao và ngược lại
1.7 ĐẶC ĐIỂM VÙNG NGHIÊN CỨU
1.7.1 Vị trí địa lý Quận Ninh Kiêu
Ninh Kiều là trung tâm của thành pho | Cần Thơ, là quận có điều kiện thuận lợi
dé phát triển, diện tích tự nhiên là 2.934,99m” và 214.379 nhân khẩu có địa giới hành
chánh như sau:
Phía Đơng giáp tỉnh Vĩnh Long Phía Tây giáp huyện Phong Điền
Trang 27-13-Phía Nam giáp quận Cái Răng
Phía Bắc giáp quận Bình Thuỷ
Trụ sở quận đặt tại phường Thới Bình
Hình 1.1 Bản đồ hành chính quận Ninh Kiểu, thành phố Cân Thơ (Nguồn:Phòng Tài Nguyên & Môi
Trường quận Ninh Kiểu)
Quận Ninh Kiều có 13 phường: An Nghiệp, An Cư, An Hội, An Lạc, An Hồ, An Phú, An Bình, An Khánh, Tân An, Xuân Khánh, Hưng Lợi, Cái Khê, Thới Bình
Trang 28-14-1.7.2 Đặc điểm kinh tế xã hội Quận Ninh Kiểu
Quận Ninh Kiểu được thành lập theo nghị định của chính phủ số
05/2004/NĐ-CP ngày 02 tháng 01 năm 2004 Được xem là trung tâm của thành phố
Cần Thơ, Quận Ninh Kiều được xem là trung tâm chính trị, kinh tế, văn hóa khoa học
kỹ thuật, thương mại và dịch vụ, là đầu mối giao thông vận tải quan trọng của thành phố và cả Đồng Bằng Sông Cửu Long Hiện tại, quận đang có một hệ thống giáo dục, thương mại, dich vụ mạnh nhất Đồng Bằng Sông Cửu Long Sự kiện khánh thành cảng hàng không Cần Thơ hôm 4/1, và cầu Cần Thơ hoàn thành là điều kiện để Cần
Thơ phát triển mạnh trong thời gian sắp tới
Nhờ áp dụng nhiều giải pháp đồng bộ, chỉ đạo sát sao, nhiệm kỳ qua, quận Ninh Kiều đã phát huy tốt nội lực và thu hút các nguồn lực bên ngoài, là một trong những địa phương có tốc độ phát triển kinh tế nhanh của TP Cần Thơ Tốc độ tăng trưởng kinh tế bình quân của quận giai đoạn 2005 - 2009 đạt 16,6%/năm Cơ cầu kinh tế chuyển dịch nhanh theo hướng thương mại — dịch vụ — du lịch —- công nghiệp — tiêu thủ công nghiệp Tỉ trọng ngành thương mại — dịch vụ tăng dần hàng năm từ 53,67% (năm 2005) tăng lên 64,73% (nam 2009), ti trọng ngành nông nghiệp giảm dan tir 0,55% (nam 2005) xuống còn 0,12% (năm 2009) Trong đó, lĩnh vực thương mại —
dịch vụ và kinh tế hộ cá thê phát triển mạnh, đa dạng ngành nghè; hệ thống chợ, siêu
thị, trung tâm thương mại, các khu phố chuyên doanh, cửa hàng, các dịch vụ du lịch, viễn thơng, tài chính, ngân hàng ngày càng phát triển về quy mô, chất lượng hàng hóa và dịch vụ, phục vụ tốt nhu cầu của nhân dân (Thiện Khiêm, 2009)
Bên cạnh đó quận Ninh Kiều cịn có các trung tâm thương mại lớn, các siêu thị, bách hóa tổng hợp như khu thương mại Cái Khế, Co.op Mart, Metro Không chỉ có
phát triển kinh tế mà quận Ninh Kiều còn phát triển và đầu tư mạnh về giáo dục như
Đại Học Cần Thơ, công trình xây mới Đại Học Y Dược Cần Thơ, các trường cao đẳng
như cao đẳng Y Tế Cần Thơ, cao đẳng Kinh Tế Kỷ Thuật Cần Thơ, đây là những
nguồn lực để góp phan phat triển thành phố Cần Thơ cũng như Đồng Bằng Sông Cửu Long nói chung và quận Ninh Kiều nói riêng (Thiện Khiêm, 2009)
Trang 29-15-CHUONG 2: PHUONG TIEN VA PHUONG PHAP
2.1 PHUONG TIEN
2.1.1 Địa điểm thực hiện để tài:
Trên địa bàn quận Ninh Kiều Thành Phố Cần Thơ
2.1.2 Thời điểm thực hiện: 09/08/2010 đến 10/11/2010 2.1.3 Tài liệu:
- Bản đồ hành chính quận Ninh Kiều_thành phố Cần Thơ - Luật Đất Đai 2003
- Bảng giá đất Cần Thơ 2010 do UBND tỉnh Cần Thơ quy định
_ -Niên giám thống kê quận Ninh Kiều năm 2009 của phòng thống kê quận Ninh
Kiêu
- Nghị định số 05/2004/NĐ-CP ngày 02 tháng 01 năm 2004 quy định về việc
thành lập các quận Ninh Kiêu, Bình Thủy, Cái Răng, O Môn, các huyện Phong Điền
Cờ Đỏ, Vĩnh Thạnh, Thốt Nốt, và các xã phường, thị trấn thuộc thành phố Cần Tho
trực thuộc Trung Ương
- Nghị định 188/2004/NĐ-CP ngày 16 tháng 11 năm 2004 về phương pháp xác
định giá đất và khung các loại đất
- Quyết định số 103/2008/QĐ-UBND của Ủy ban nhân thành phố Cần Thơ
ngày 26 tháng 12 năm 2008 Quy định mức giá các loại đât trên địa bàn thành phô
Cân Thơ năm 2009
- Quyết định số 68/2009/QĐ-UBND của Ủy ban nhân dân thành phô Cần Thơ
ngày 22/12/2009 về việc ban hành quy định giá các loại đât trên địa bàn thành phô Cân Thơ năm 2010
- Giáo trình Quản lý và phân tích thị trường nhà đất, 2003-Lê Quang Trí, Đại Học Cân Thơ
- Giáo trình Phân hạng định gid dat, 1999-Lé Tan Lợi, Đại Học Cần Thơ 2.2 PHƯƠNG PHÁP
2.2.I Cách thực hiện
- Thu thập các tài liệu và số liệu có liên quan đến thị trường nhà đất: bảng giá đất Cần Thơ theo quy định của UBND tỉnh Cần Thơ giai đoạn 2005-2010, các quyết định có liên quan, số liệu thống kê các biến động về đất đai (chuyển đổi, chuyển nhượng ) - Tiến hành điều tra phỏng vấn người dân, điều tra hiện trạng về vị trí, cơ sở hạ tầng (xã hội, kỹ thuật), môi trường, an ninh theo các con đường
- Từ kết quả điều tra đó tiền hành phân tích, đánh giá, tông hợp và xác định mức độ ảnh hưởng của các yêu tố ảnh hưởng đến giá và thực trạng giá trị sử dụng đất làm cơ sở cho việc định giá đất trên địa bàn quận Ninh Kiều
Trang 30-2.2.2 Các bước thực hiện:
Bước 01: Tham khảo tài liệu có liên quan đến giá đất và định giá đất, các Nghị định
của Nhà nước về giá đât và công tác định giá đât, tài liệu của các hội thảo khoa học vê thị trường nhà đât, các website có liên quan đên các vân đê nêu trên
Lập phiếu điều tra (phụ lục) và số phiếu điều tra 30 phiếu/phường Quận Ninh Kiều có 13 phường nên số phiếu điều tra là 390 phiếu
Nội dung điều tra: Điều tra ý kiến của người dân về mức độ ảnh hưởng đến giá đất của các yếu tô như:
Loại đô thị
Vi tri
Hinh thé 16 dat
Diéu kién sinh loi
Cơ sở hạ tầng kỹ thuật Cơ sở hạ tầng xã hội Môi trường
An ninh
Các yếu tố khác
Bước 02: Tiến hành điều tra và khảo sát
Điều tra và phỏng vấn hộ gia đình: Phỏng vấn người dân để tìm ra các yếu tơ
có ảnh hưởng đên giá đât và tỷ lệ % ảnh hưởng của các yêu tô này đên giá đât quận Ninh Kiêu
Khảo sát bên ngoài: Ghi nhận lại toàn bộ hiện trạng về vị trí, cơ sở hạ tâng (xã
hội, kỹ thuật), môi trường, an ninh của các tuyên đường trên địa bàn quận Ninh
Kiều
Bước 03: Tiến hành phân tích, đánh giá và so sánh các số liệu thu được
Phân tích đánh giá sự ảnh hưởng của giá đất trên địa bàn quận Ninh Kiểu giai
đoạn 2007-2010
Đánh giá tình hình chun đổi mục đích sử dụng đất, so sánh sự thay đôi giữa
các năm, giai đoạn 2007-2010
Dùng phần mềm Microsoft Ecxel để thông kê số liệu theo từng phường và tính
trung bình của từng yêu tô ảnh hưởng đên giá đât trên mõi phường So sánh sự chênh lệch giữa giá nhà nước với giá thực tế trên thị trường
Bước 04: Tổng hợp trọng số điểm cho từng yếu tố trên từng phường dựa vào kết quả điều tra Từ kết quả đó vẽ biểu đồ cho từng yếu tô trên và so sánh từng phường VỚI
nhau.Từ đó đánh giá xem yếu tố nào có mức ảnh hưởng nhiều nhất đến giá đất trên
dia ban quan Ninh Kiéu
Trang 31-17-Đánh giá thực trạng giá trị sử dụng đất trên địa bàn quận Ninh Kiều dựa vào
biêu đô của từng con đường đã khảo sát
Bước 05: Hoàn chỉnh và viết báo cáo
Trang 32-18-CHUONG 3: KET QUA THAO LUAN
3.1 TINH HINH BIEN DONG NHA DAT TAI QUAN NINH KIEU
3.1.1 Hiện trạng sử dụng đất
Báng 3.1 : Tình hình sử dụng các loại đất ở quận Ninh Kiều năm 2009 Don vi tinh: ha
Phường Tổng diện tích
Nơng nghiệp Phi nông nghiệp Chưa sử dụng
2.934,99 946,66 1389,97 598,36 Cái khế 680,71 184,87 178,84 317,00 An Hòa 181,63 43,96 129,40 8,27 Thới Bình 55,62 1,10 50,68 3,84 An Nghiép 36,76 0 36,76 0 An Cu 67,19 0 60,02 7,17 An Hội 34,37 0 28,94 5,43 Tân An 55,61 0 37,81 17,80 An Lac 47,84 0 42,08 5,76 An Phú 52,02 0 51,27 0,75 Xuân Khánh 212,17 4,14 185,35 22,68 Hung Loi 352,88 59,55 254,52 38,81 An Khánh 441,00 253,00 135,60 52,40 An Bình 717,19 400,04 198,70 118,45
(Nguồn: Phòng thống kê quận Ninh Kiều năm 2010) Qua Bảng 3.1 cho thấy quận Ninh Kiều có tổng diện tích đất là 2.934,99 ha
trong đó đất nơng nghiệp có diện tích 946,66 ha chiếm 32,25%, đất phi nơng nghiệp
có diện tích 1389,97 ha chiếm 47,36%, phần còn lại là đất chưa sử dụng với diện tích 598,36 ha chiếm 20.39% Trong đó phường An Bình là phường có diện tích tự nhiên lớn nhất và có diện tích đất nơng nghiệp chiếm tỷ lệ cao nhất trong quận với tông diện tích tự nhiên là 717,19 ha, trong đó đất nông nghiệp chiếm 400,04 ha, tuy nhiên phần lớn diện tích nông nghiệp của phường An Binh da năm trong quy hoạch, chủ yếu là xây dựng các khu dân cư, nâng cấp cơ sở hạ tầng, kế đến là phường An Khánh có diện
Trang 33-19-tích đất nơng nghiệp là 253,00 ha lớn thứ hai trên đại bàn quận và đất phi nông nghiệp
là 135,60 ha; phường Cái Khế với diện tích đất nơng nghiệp là 184,87 ha và đất phi
nông nghiệp là 178,84 ha; phường Hưng Lợi có 59,55 ha là đất nông nghiệp và 254,52
ha là đất phi nông nghiệp; phường An Hịa có tơng diện tích là 181,63 ha với diện tích
đất nơng nghiệp là 43,96 ha Đây là những phường có diện tích dat nông nghiệp lớn
nhất, là nguôn dự trữ phong phú phục vụ cho các mục tiêu phát triển lâu dài của quận Ninh Kiều trong tương lai Một sơ phường cịn rất ít đất nơng nghiệp như: Thới Bình, Xuân Khánh Với tổng diện tích đất nơng nghiệp chiếm 32,25% tông diện tích sử dung dat trén dia ban ban quan Ninh Kiéu, thi phần lớn diện tích đất này đã nằm trong quy hoạch chung của thành phố Cần Thơ, nhằm tạo quỹ đất đầu tư vào cơ sở hạ tầng, phát triển kinh tế, khu dân cư của Quận, diện tích nông nghiệp này sẽ là nguồn cung phong phú cho thị trường nhà đất, đáp ứng nhu cầu nhà ở cấp thiết trên địa bàn Quận
trong thời gian sắp tới
Bên cạnh đó, đất phi nơng nghiệp của quận Ninh Kiểu là 1.389,97 ha chiếm
471.36% cho thấy hoạt động kinh tế của quận Ninh Kiều chủ yếu dựa vào sản xuất
cơng nghiệp, có một số phường chỉ tập trung các dịch vụ thương mại, nhà đất ở, cơ sở hạ tầng kỹ thuật xã hội và hệ thống giao thông chính của Quận, các phường nay hau như hồn tồn khơng cịn đất nơng nghiệp cụ thể như: An Nghiệp, An Cư, An Hội,
Tân An, An Lạc, An Phú
3.1.2 Đánh giá sự biến động giá đất ở quận Ninh Kiểu
œ Sự thay đổi giá đất do nhà nước quy định từ năm 2007-2009
Từ Bảng 3.2 cho thấy từ năm 2007 đến 2009 mức độ thay đổi của giá nhà đất do Nhà nước quy định là không đáng kế Tại các con đường đã hoàn chỉnh cơ sở hạ
tầng mức giá hầu như không thay đổi nhiều, khung giá đất được giữ ôn định trong
những năm qua, Nhà nước chỉ điều chỉnh mức giá cho phù hợp ở những con đường mới mở, mở rộng đường và hẻm sau khi được nâng cấp
Cụ thể là đối với đường Nguyễn Việt Hồng vào năm 2007 được nâng cấp thì
sang năm 2008 mức giá đã tăng lên 2 triệu/m”, cũng trong năm 2008 Hẻm 51 đường
3/2 sau khi được nâng câp thì giá cũng được điêu chỉnh tăng 0,5 triệu/mỸ
Trong năm 2008 thành phó cần thơ tập trung nâng cấp các tuyến đường lớn, chỉnh trang đô thị trồng cây xanh ở hai bên đường và dãy ngăn cách giữa lộ, nôi bật là Đường 3/2 đã được nâng cấp rất rong, vòng xuyén ở cầu Đầu Sấu cũng được trồng hoa rất đẹp, sang năm 2009 thì mức giá trên đoạn đường này cũng được điều chỉnh tăng 0,5triệu/m
Nguyên nhân của sự điều chỉnh giá này là do khả năng sinh lợi của các đoạn đường này táng lên, dân cư tập trung nhiêu hơn sự điêu chỉnh này giúp cho giá phù hợp hơn với giá thực tê
Trong năm 2009 các tuyến đường đã hoàn chỉnh thì khơng có sự biến động giá do Nhà nước muốn bình ổn giá nhằm tránh tình trạng giá đất tăng ảo, không đúng giá trị thực vì khi giá do nhà nước qui định có sự biến động nhỏ thì giá thức tế biến động rất lớn thậm chí có thê sốt giá đất, đồng thời việc bình ơn giá cũng là một biện pháp giúp cho thị trường bất động sản của quận Ổn định hơn
Trang 34-20-Bảng 3.2: Giá đất một số tuyến đường chính trong quận Ninh Kiều
Đơn vị tính: triệu déng/m’
Tên đường Giới hạn Năm Năm Năm Năm
2007 2008 2009 2010
3/2 Mậu Thân - Quôc lộ 91B 9,5 9,5 10,0 10,0
3/2 Quốc lộ 91B - Cầu Dau Sau 7,5 7,5 8,0 8,0
30/4 Hịa Bình - Trần Ngọc Quế 135 13,5 13,5 13,5
30/4 Trần Ngọc Quế - Cuối đường 11 11 11 11,0
Mậu Thân Đường 30 tháng 4 — 16 16 16 16,0
Tran HungDao
Mậu Thân Trần Hưng Đạo — 9,5 9,5 9,5 12,0
Nguyễn Văn Cừ
Nguyễn Trãi Suốt đường 16,8 16,8 16,8 16,8
Trần Hưng Đạo Suốt đường 16 16 16 18,0
Trần Phú Suốt đường 13,5 13,5 13,5 13,5
Tran Van Khéo Suốt đường 145 145 14,5 18,0
Hùng Vương Suốt đường 14 14 14 14,0
Nguyễn Việt Hồng Phan Văn Trị - Mậu Thân 8 10 10 10,0
132 Hùng Vương Từ đầu hẻm đến hết đường trải 2,5 3 3 3,0
nhựa
51 Đường 3/2 Từ Đường 3/2 đết hết đường trải 2.5 3 3 3,0
nhựa
95 Mậu Thân Từ đầu hẻm đến hết đường trãi 2/5 3,5 3,5 3,5
nhựa
Hịa Bình Nguyễn Trãi - Đường 30 tháng4 16,8 16,8 16,8 25,0
Hai Ba Trung Nha hang Ninh Kiéu — Nguyén 175 17,5 25,0
An Ninh
(Nguồn: Sở Tài nguyên và Môi trường TP Cần Thơ) œ Sự chênh lệch giữa giá đất nhà nước và giá đất thị trường năm 2010
Trang 35-21-Bang 3.3: Bảng so sánh giá đất ở một số tuyến giao thông chính của UBND thành phố Can Thơ với giá thị trường năm 2010 trên địa bàn quận Ninh Kiéu
Đơn vị tính: triệu déng/m’
Tên đường Giới hạn Giá quy Giá thị
định trường
3/2 Mậu Thân - Quôc lộ 91B 10 24-25
3/2 Quốc lộ 91B - Cuối đường 8 15-15,5
30/4 Hịa Bình - Trần Ngọc Quế 13,5 32-33
30/4 Trần Ngọc Quế - Cuối đường 11 25-26
Mau Than Duong 30 thang 4 — Huynh Thúc Kháng 16 38-39
Mau Than Huỳnh Thúc Kháng - Nguyễn Văn Cừ 12 28-30
Lý Tự Trọng Suốt đường 16,8 41-42,5
CMT8 Ngã tư Bến xe - Nguyễn Văn Cử 13,5 30-31
CMT8 Nguyễn Văn Cừ - Vành đai, hẻm 86CMT§ 8 30-31
Hai Bà Trưng Suốt đường 25 62-63
Nguyễn Trãi Suốt đường 16,8 54,5-55
Trần Hưng Đạo Suốt đường 18 35-36
Trần Văn Khéo Suốt đường 18 30,5-32
Hùng Vương Suốt đường 14 40-41
Hòa Bình Nguyễn Trãi - Đường 30/4 25 61-62
Nguyễn Văn Cừ CMTS8 — Cầu Rạch Ngỗng 2 7,5 31-32
(Nguôn: Số liệu điều tra tháng 9 năm 2010)
Qua Bảng 3.3 cho thấy rằng giá đất thực tế giao dịch trên thị trường so với giá
do Ủy ban thành phố ban hành chênh lệch khá cao, giá thị trường có thể cao hơn vài lần so với giá của nhà nước qui định Sự chênh lệch này tùy thuộc nhiều vào nhu cầu
của người dân là họ mua dé buôn bán, để ở hay là với mục đích đầu cơ, cụ thể như:
nếu người dân cần mặt tiền để sản xuất kinh doanh họ sẵn sàng trả mức giá cao hơn
mức giá thực tế từ 3-5% Cụ thể như sau:
Đường 3 Tháng 2; Đường 30 Tháng 4; Đường Mậu Thân (đoạn từ Đường 30
tháng 4 đến Huỳnh Thúc Kháng) ; Đường Trần Hưng Đạo; Đường Hùng Vương Các
tuyến đường này có mức giá thực tế cao hơn giá theo qui định của nhà nước từ 2,0 đến
2,9 lần Hiện nay đoạn đường 3 Tháng 2 đã được nâng cấp rất rộng cũng là trục lộ
chính nên giá đất thực tế có thé sé còn tăng cao hơn
Trang 36_22-Đường Mậu Thân (Huỳnh Thúc Kháng đến Nguyễn Văn Cừ) có giá thực tế giao dịch cao hơn giá nhà nước là 2,4 lần Hiện tại thành phố Cần Thơ đang triển khai
dự án xây dựng tuyến đường Mậu Thân - sân bay Trà Nóc nên trong tương lai giá đất
ở đoạn đường này cũng có thể sẽ tăng cao khi dự án đường Mậu Thân - sân bay Trà Nóc hồn thành
Đường Nguyễn Trãi: giá quy đỉnh của đoạn đường này là 16,8 triệu/m” nhưng giá thực tế lên tới 54,5-55 triệu/m” cao 3,3 lần so với giá Nhà nước
Đường Hịa Bình: một tuyến đường tập trung nhiều trung cơ sở kinh doanh lớn, nhiều ngân hàng là đoạn đường có điều kiện sinh lợi cao thì giá đât đai chuyển nhượng trên thị trường cao gấp 2,5 lần so với giá quy định của nhà nước Theo bảng giá nhà nước qui định tuyến đường này là 25 triệu/m” và giá giao dịch thực tế là 61-62 triệu déng/m’ Bởi tại đây có vị trí thật hồn hảo cho việc kinh doanh mua bán, gần
khu Trung tâm thương mại Cái Khế và hệ thống siêu thị của thành phố
Đường Nguyễn Văn Cừ: có mức giá thực tế cao gấp 4,3 lần so với giá của Nhà nước giá quy định của tuyến đường này Mặc dù giá giá theo quy định là 7,5triệu/m7 nhưng thực tế người dân giao dịch với nhau lên tới 31-32triệu/m” Nguyên nhân của sự khác biệt về giá giao dịch này là vì nơi đây gần bệnh viện, trường học trung học, cao đăng, gần công ty Dược Hậu Giang, trục giao thơng chính, gần bệnh viên, các cơ
quan chức năng sắp được xây dựng mới Nói chung là ở đoạn đường này đáp ứng
mọi nhu cầu xã hội của người dân
Ngoài ra giá giao dịch trên thị trường táng cao còn do một số người đầu cơ đất đây giá lên cao kiếm lời, sự xuất hiện của các công ty, dịch vụ mô giới nhà đất các công ty này hoạt động với hình thức chủ yếu là hợp thức hóa quyền sử dụng nhà ở và đất ở Những người khơng có thời gian hay ngại vướng phải thủ tục rườm rà đã tìm đến các cơng ty này và họ chấp nhận mức giá cao hơn thực tế nhưng thủ tục được thực hiện nhanh chóng, gọn gàn và đay cũng là nguyên nhân góp phần đây giá giao dịch nhà đất lên cao
3.2 MỨC ĐỘ ANH HUONG CUA CAC YEU TO ANH HUONG DEN GIÁ DAT TREN DIA BAN QUAN NINH KIEU
Trên thực tê giá đât chu sự tác động của rât nhiêu nhân tô Trong nghiên cứu này chỉ ra Tám nhân tô lớn được xem như là có ảnh hưởng nhiêu đên việc hình thành
giá đât cụ thê thê sau: 3.2.1 Yếu tổ vị trí
Ở các đơ thị thì vị trí của thửa đất là rất quan trọng Những khu vực ven đô thị diện tích đất rộng và giá chuyên nhượng thấp nhưng ít được sự chú ý của những người mua đất với mục đích sản xuất, kinh doanh so với đất trong nội ô mặc dù đất trong nội ơ có giá chun nhượng cao gấp nhiều lần, diện tích cũng hạn chế Vì đất nằm ở khu
vực thuộc nội ô gần các trung tâm của thành phố, các khu công nghiệp nên có điều
kiện sinh hoạt thuận lợi, khả năng sinh lời cao
Trang 37-Bang 3.4: -Bang thong ké mirc độ ảnh hướng của các yếu tố ảnh hướng đến giá đất trên
địa bàn quận Ninh Kiều
Các phường điều tra
yéuTS Xuân Hung = An Hi An AnCư Anlạc An Án Tainan Cá Thới — xả,
Khánh sk Lợi30 sk 20 sh Phi21 sk 30 sh 30 sk 16 SIÉP Hòa30 sk 30 phiéu ` = Khế24 Bình30 hk sk % 8
30 phiéu phiêu phiéu phiéu phiéu phiéu phiếu phiêu phiêu phiêu
Vị trí 35.27 32.61 32.68 31.9 33.67 33.84 29.69 43413 30.43 34.69 34.07 34.16 Điều kiện 41 93 28.48 22.12 25.05 28.33 27 18.38 21.4 29.73 22.39 2432 sinh loi 23.27 Thé 16 F 13.6 6.61 16.32 16.21 6.27 8.23 16.21 9.43 10.77 13.52 12.03 dat 13.37 Cơ sở HIRT 11.88 17.17 1265 11.79 1699 15.73 12 1127 14431 1344 13.31 1235 Cơ sở 6.12 9.53 6.75 7.27 9.41 8.87 751 8.38 6.95 7.34 6.94 HTXH : : 791 Logid6 6.77 2.09 4.63 5.89 2.07 21 12 5.38 5.33 7.92 5.66 thi 5.44 Môi 2.25 3.35 2.58 1.05 3.13 3.7 4.44 2.5 298 2.43 28 trường : 2.50 Anninh 09 0.17 0.84 0.58 0.13 0.37 1.81 0.97 03 0.48 0.63 059 Yếu tố khác 0.52 0 0.70 0.58 0 0 0.75 0.07 0.1 0.13 0 032 Tổng 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100
(Nguồn: số liệu điều tra - 2010)
Đối với đất trong nội ơ thì được phân chia theo loại đường phố (từ loại l đến loại 4) và xếp vị trí từ 1 đến 4 tương ứng với mỗi loại đường Ở những tuyến đường chính
hay gần các khu chợ, vui chơi giải trí, thì mặt tiền (vị trí 1) được xem là nơi thuận lợi để ở, làm cơ sở buôn bán, sản xuất và giá chuyên nhượng của đất là rất cao Mức giá chuyển nhượng sẽ giảm dần theo loại đường và vị trí có điều kiện kém hơn Tuy nhiên hai con đường có cùng loại đường nhưng giá chuyển nhượng đất ở hai đường này chênh lệch nhau đó là vì vị trí của chúng so với trung tâm thành thị là khác nhau,
mức chênh lệch này là tuỳ thuộc vào khoảng cách bao xa và mức độ hoàn thiện của cơ
sở hạ tầng ở mỗi đường Ở đường Trần Hưng Đạo là đường loại 1 nhưng ở vị trí 1 có
giá đất là 18.000.000 đồng/m” và vị trí 2 cụ thể là hẽm 218 có giá đất là 3.500.000
đồng/mŸ theo giá nhà nước quy định
Trong điều kiện đất nước ta hiện nay, yếu tố vị trí rất quan trọng đối với đất ở nhất là đất ở đơ thị Vì yếu tố này quyết định rất lớn đến nguồn thu nhập từ khu đất mang lại, khu đất có vị trí tốt sẽ tạo điều kiện thuận lợi cho chủ nhân trong việc kinh doanh, thương mại, cho thuê Ninh Kiều có hệ thống giao thơng đường thủy, đường bộ quốc gia đi qua, là nơi hội tụ của nhiều tuyến đường giao thông thủy, bộ quan trọng
Trang 38-của vùng nên rất thuận tiện cho việc vận chuyền và lưu thông nguyên liệu và sản phẩm hàng hoá, tạo ra các trục phát triển từ thành phố Cần Thơ đến các thị xã, thành
phố của nhiều tỉnh trong vùng Nên yếu tố vị trí ảnh hưởng rất lớn đến giá đất ở trên
địa bàn Quận
Theo như kết quả điều tra thực tế từ việc đánh giá của người dân trên địa bàn Quận
về vị trí được thể hiện qua biểu đồ sau:
50 45 - 43.13 40 + 35 + 30 - 2B + BV Tri 20 - 15 + 10 4 34.69 34.07 3867 3068 318 so eT oe 2969 - 30.43 Tỷ Lệ (%) 1.0 Khé 2.A Hòa 3.7.Binh 4.A Nghiệp 5.ACu 6 A Hội T.An 8.A Lạc 9.APhú 10.XKhánh 11.H.Lợi
Biểu đồ 3.1: Mức độ ảnh hướng của yếu tố vị trí lên giá nhà đất qua các phường của quận Ninh Kiều (Nguồn : Số liệu điều tra 2010)
Qua Biểu đồ 3.1 thì yếu tổ vị trí có ảnh hưởng cao nhất lên phường An Hòa với mức độ 43,13% và thâp nhât là phường An Nghiệp với 29,69% các phường còn lại dao động từ 31,9% đên 35,27%
Phường An Hòa là nơi tập trung nhiều trường học (Đại học tại chức, cao đẳng
y tế, cao đăng kỷ thuật, THCS An Hòa, ), chợ (Trần Việt Châu, An Hòa), có tuyến
đường Nguyễn Văn Cừ được xem là “xương sống” của thành phố Cần Thơ ngồi ra cịn có các tuyến đường khác (CMTS8, Mậu Thân, ) tạo điều kiện thuận lợi cho người dân nơi đó kinh doanh bn bán dọc theo các tuyến đường này Vì thế đa số người
dân cho rằng yếu tố vị trí ảnh hưởng rất lớn đến giá nhà đất 3.2.2 Yếu tổ loại đô thị
Có thê nói ngày 24/6/2009 là một ngày khó quên được của mỗi người dân Cần Thơ, vì nó đánh dấu một bước ngoặc đáng kể trong quá trình phát triển đi lên của một
thành phố trẻ đầy triển vọng là hạt nhân trung tâm phát triên của khu vực Đồng bang
sông Cửu Long Ngày 24/6/2009 Thủ tướng Chính phủ Nguyễn Tấn Dũng đã ký quyết
định số 889/QĐ-TTg, công nhận TP Cần Thơ là đô thị loại I trực thuộc Trung ương Việc thành phố Cần Thơ được Chính phủ công nhận đô thị loại I là niềm vui và
vinh dự lớn cho đảng bộ chính quyền và nhân dân TP Đây là một mốc quan trọng tạo
đà cho quá trình thành phố đi lên cơng nghiệp hóa, hiện đại hóa biến Cần Thơ trở
Trang 39-25-hoan thién vé co sé ha tang thi chỉ trong một năm từ 2009- 2010 giá đất ở trên địa bàn
Quận cũng gia tăng đáng kể cụ thể nhiều tuyến đường ở quận Ninh Kiều như đường Hai Bà Trưng (nhà hàng Ninh Kiều - Nguyễn An Ninh), đường Hịa Bình (Nguyễn Trãi — 30 Thang 4) giá 25 triệu đồng/m? (tăng 7,5 - 8,2 triệu đồng/m2), đường Trần Hưng Đạo (cầu Nhị Kiều - Mậu Thân), đường Trần Văn Khéo (Nguyễn Trãi - hết
Công ty Hội chợ triển lãm quốc tế Cần Thơ) 18 triệu đồng/m2 (tăng 2 - 3,5 triệu
đồng) Còn đất ở nhiều dự án khu dân cư đô thị mới, giá thấp nhất hiện nay đang
giao dịch là 4 triệu đồng/m2, cao nhất có nơi lên đến 14 triệu đồng/m2
Nhìn vào biểu đơ 3.2 ta thấy yếu tố loại đơ thị có tác động lớn đến phường An
Nghiệp nhiều người dân phấn khởi cho biết được tin thành phố được thủ tướng quyết
định Cần Thơ là đô thị loại I trực thuộc trung ương thì một sỐ người đã đến tìm mua đất làm cho giá đất trong khu vực phường cũng theo đó tăng lên năm 2009 giá đất trong các con hẻm nhỏ khoảng từ 1.5 — 1.8 triệu đồng / m” đến năm 2010 giá đất đất đã tăng 2.2- 2.5 triệu đồng / m phường Hưng lợi được người dân đánh giá tác động của yếu tố Loại đô thị đến giá đất trên địa bàn phường thấp hơn so với các phường trong quận Do phường có điều kiện cơ sở hạ tầng tương đối hoàn chỉnh,khả năng sinh
lợi của các lô đất tương đối cao cho nên yếu tô loại đô thị được người dân đánh giá
không tác động lớn đến giá đất trên địa bàn phường chỉ khoảng 1.8%— 2.2 %
— o <> a —, ra 6.77 5.73 1 9.39 5.33 4.95 41 I Loại Đô Thị 2.07 2.1 2.09 Tỷ lệ (%) ©cœ — h2 C2 +> ƠI C2 ~I CO oO
1.0.Kh6 2AHòa 3.T.Bnh 4A Nghiệp 5A(u 6AHộ 7TAn 8Alạe 9.APhú 10.XKhánh 11.H Lợi
Biểu đồ 3.2: Mức độ ảnh hướng của yếu tố loại đô thị lên giá nhà đất qua các phường của
quận Ninh Kiêu (Nguồn : Số liệu điều tra 2010)
3.2.3 Yếu tổ điều kiện sinh lợi
Có thể nói việc đánh giá mức độ ảnh hưởng của các yếu tơ thì khả năng sinh lợi
của lô đât cũng là phân quan trọng có ảnh hưởng lớn đên mức giá giao dịch Trên địa bàn quận Ninh Kiêu thì tới thời điêm này thì Phường Tân An được coi là Phường nôi bật nhât về khả năng sinh lợi tập trung tiêm lực kinh tê - xã hội ( Nhiều Cơng Ty có tầm cỡ quôc tế, Siêu Thị), dịch vụ thương mại (hệ tống ngân
hàng năm trải đều trên các tuyến đường,hệ thông nhà hàng — khách sạn đạt tiêu
chuẩn quốc tế Khách sạn 4 sao, 3 sao, Chợ Đêm cần thơ), du lịch( Bến Kinh Kiều
Trang 40-là tài sản mà thiên nhiên ban tặng góp phân - tạo nên sự hấp dẫn đặc biệt cho các du
khách trong và ngoài nước, nơi tô chức nhiều tour du lịch tham quan các danh lam thắng cảnh của toàn Cân Thơ thu hút nhiều du khách trong và ngồi nước), Mơi
Trường (Cơng viên Bến Ninh Kiều có thể nói là lá phổi cho Phường khí hậu trong
lành và có nét đẹp đặc trưng và độc đáo) hầu như phần lớn Giá đất trên các
tuyến đường ở Phường đều có giá loại I, loại II điều đó chứng tỏ khả năng sinh lợi
ở Phường Tân An là rất nổi bật, và được người dân đánh giá rất cao so với các phường còn lại 29.73 30 - 28.33 : 28.48 05 | 2432 25.05 2239 ory 22.12 21.93 xe 20] 18.38
+ E Điều Kiện Sinh Lợi
— ~~ |
1.6.Khé 2AHòa 3TBNh 4ANghệp 5AOU 6AH@ 7TAI = 8ALac 9.APhúí 10XKHánh 11.H Loi
Biểu đồ 3.3: Mức độ ảnh hưởng của điều kiện sinh lợi lên giá nhà đất qua các phường của quận
Ninh Kiều (Nguân : Số liệu điều tra 2010)
Phường được người nhân đánh giá có mức độ ảnh hưởng thấp nhất là phường
An Nghiệp (18.38%) do phường phần lớn có vị trí không thuận lợi trong việc kinh doanh phường chỉ có hai tuyến đường chính là Mậu Thân và Trần Hưng Đạo là nổi bật cho nên yếu tố Điều kiện sinh lợi đối với giá đất ở thì khơng cao so với các phường còn lại
3.2.4 Yếu tổ hình thể lơ đất
Thời đại hiện nay với sự phát triển của khoa học kỹ thuật một ngôi nhà được
trang trí lộng lay và bắt mắt thì khơng khó nhưng yếu tố phong thủy của lô đất thì cũng khơng nhiều người biết đến dù cho khoa học có phát triển, nhưng đặc biệt trong
kinh doanh thì hầu như ông chủ nào cũng để ý đến lĩnh vực phong thủy Họ cho rằng
điều đó cũng là một yếu tố giúp họ thành cơng trong kinh doanh vì vậy hầu như phần
lớn người dân họ đều cho răng lô đất được cho là có giá trị cao là lơ đất có hình chữ
nhật và diện tích chiều ngang lớn hơn chiều đài ở mặt tiền thì có giá trị cao hơn.Theo
số liệu điều tra cho thấy hầu hết người dân cho rằng yếu tô chiều ngang rộng chiếm
trên 60% còn yếu tố chiều dài thì chiếm khoảng 40% Nhìn vào bảng số liệu điều tra
cho thấy yếu tơ hình thể lô đất được người dân đánh giá có sự phân chia ra làm 3 đoạn rõ rệt của 11 phường đã khảo sát do điều kiện kinh tế - xã hội của từng phường có những đặc điểm khác nhau và có sự đầu tư của các cơ quan nhà nước đôi với từng phường là khác nhau cho nên có ảnh hưởng đến giá đất của từng phường cụ thể: ảnh hưởng trên 16% (phường An Nghiệp, phường An Hội, phường An Phú), từ 10%-