Xác định mức độ ảnh hướng của các yếu tố tác động đến giá đất và thực trạng giá trị sử dụng đất làm cơ sở cho việc định giá đất ở quận ô môn thành phố cần thơ

Xác định mức độ ảnh hướng của các yếu tố tác động đến giá đất và thực trạng giá trị sử dụng đất làm cơ sở cho việc định giá đất ở quận ô môn thành phố cần thơ Xác định mức độ ảnh hướng của các yếu tố tác động đến giá đất và thực trạng giá trị sử dụng đất làm cơ sở cho việc định giá đất ở quận ô môn thành phố cần thơ Xác định mức độ ảnh hướng của các yếu tố tác động đến giá đất và thực trạng giá trị sử dụng đất làm cơ sở cho việc định giá đất ở quận ô môn thành phố cần thơ Xác định mức độ ảnh hướng của các yếu tố tác động đến giá đất và thực trạng giá trị sử dụng đất làm cơ sở cho việc định giá đất ở quận ô môn thành phố cần thơ Xác định mức độ ảnh hướng của các yếu tố tác động đến giá đất và thực trạng giá trị sử dụng đất làm cơ sở cho việc định giá đất ở quận ô môn thành phố cần thơ Xác định mức độ ảnh hướng của các yếu tố tác động đến giá đất và thực trạng giá trị sử dụng đất làm cơ sở cho việc định giá đất ở quận ô môn thành phố cần thơ Xác định mức độ ảnh hướng của các yếu tố tác động đến giá đất và thực trạng giá trị sử dụng đất làm cơ sở cho việc định giá đất ở quận ô môn thành phố cần thơ Xác định mức độ ảnh hướng của các yếu tố tác động đến giá đất và thực trạng giá trị sử dụng đất làm cơ sở cho việc định giá đất ở quận ô môn thành phố cần thơ Xác định mức độ ảnh hướng của các yếu tố tác động đến giá đất và thực trạng giá trị sử dụng đất làm cơ sở cho việc định giá đất ở quận ô môn thành phố cần thơ Xác định mức độ ảnh hướng của các yếu tố tác động đến giá đất và thực trạng giá trị sử dụng đất làm cơ sở cho việc định giá đất ở quận ô môn thành phố cần thơ Xác định mức độ ảnh hướng của các yếu tố tác động đến giá đất và thực trạng giá trị sử dụng đất làm cơ sở cho việc định giá đất ở quận ô môn thành phố cần thơ Xác định mức độ ảnh hướng của các yếu tố tác động đến giá đất và thực trạng giá trị sử dụng đất làm cơ sở cho việc định giá đất ở quận ô môn thành phố cần thơ Xác định mức độ ảnh hướng của các yếu tố tác động đến giá đất và thực trạng giá trị sử dụng đất làm cơ sở cho việc định giá đất ở quận ô môn thành phố cần thơ Xác định mức độ ảnh hướng của các yếu tố tác động đến giá đất và thực trạng giá trị sử dụng đất làm cơ sở cho việc định giá đất ở quận ô môn thành phố cần thơ Xác định mức độ ảnh hướng của các yếu tố tác động đến giá đất và thực trạng giá trị sử dụng đất làm cơ sở cho việc định giá đất ở quận ô môn thành phố cần thơ Xác định mức độ ảnh hướng của các yếu tố tác động đến giá đất và thực trạng giá trị sử dụng đất làm cơ sở cho việc định giá đất ở quận ô môn thành phố cần thơ Xác định mức độ ảnh hướng của các yếu tố tác động đến giá đất và thực trạng giá trị sử dụng đất làm cơ sở cho việc định giá đất ở quận ô môn thành phố cần thơ Xác định mức độ ảnh hướng của các yếu tố tác động đến giá đất và thực trạng giá trị sử dụng đất làm cơ sở cho việc định giá đất ở quận ô môn thành phố cần thơ Xác định mức độ ảnh hướng của các yếu tố tác động đến giá đất và thực trạng giá trị sử dụng đất làm cơ sở cho việc định giá đất ở quận ô môn thành phố cần thơ Xác định mức độ ảnh hướng của các yếu tố tác động đến giá đất và thực trạng giá trị sử dụng đất làm cơ sở cho việc định giá đất ở quận ô môn thành phố cần thơ Xác định mức độ ảnh hướng của các yếu tố tác động đến giá đất và thực trạng giá trị sử dụng đất làm cơ sở cho việc định giá đất ở quận ô môn thành phố cần thơ Xác định mức độ ảnh hướng của các yếu tố tác động đến giá đất và thực trạng giá trị sử dụng đất làm cơ sở cho việc định giá đất ở quận ô môn thành phố cần thơ Xác định mức độ ảnh hướng của các yếu tố tác động đến giá đất và thực trạng giá trị sử dụng đất làm cơ sở cho việc định giá đất ở quận ô môn thành phố cần thơ Xác định mức độ ảnh hướng của các yếu tố tác động đến giá đất và thực trạng giá trị sử dụng đất làm cơ sở cho việc định giá đất ở quận ô môn thành phố cần thơ Xác định mức độ ảnh hướng của các yếu tố tác động đến giá đất và thực trạng giá trị sử dụng đất làm cơ sở cho việc định giá đất ở quận ô môn thành phố cần thơ Xác định mức độ ảnh hướng của các yếu tố tác động đến giá đất và thực trạng giá trị sử dụng đất làm cơ sở cho việc định giá đất ở quận ô môn thành phố cần thơ Xác định mức độ ảnh hướng của các yếu tố tác động đến giá đất và thực trạng giá trị sử dụng đất làm cơ sở cho việc định giá đất ở quận ô môn thành phố cần thơ Xác định mức độ ảnh hướng của các yếu tố tác động đến giá đất và thực trạng giá trị sử dụng đất làm cơ sở cho việc định giá đất ở quận ô môn thành phố cần thơ Xác định mức độ ảnh hướng của các yếu tố tác động đến giá đất và thực trạng giá trị sử dụng đất làm cơ sở cho việc định giá đất ở quận ô môn thành phố cần thơ Xác định mức độ ảnh hướng của các yếu tố tác động đến giá đất và thực trạng giá trị sử dụng đất làm cơ sở cho việc định giá đất ở quận ô môn thành phố cần thơ Xác định mức độ ảnh hướng của các yếu tố tác động đến giá đất và thực trạng giá trị sử dụng đất làm cơ sở cho việc định giá đất ở quận ô môn thành phố cần thơ Xác định mức độ ảnh hướng của các yếu tố tác động đến giá đất và thực trạng giá trị sử dụng đất làm cơ sở cho việc định giá đất ở quận ô môn thành phố cần thơ Xác định mức độ ảnh hướng của các yếu tố tác động đến giá đất và thực trạng giá trị sử dụng đất làm cơ sở cho việc định giá đất ở quận ô môn thành phố cần thơ Xác định mức độ ảnh hướng của các yếu tố tác động đến giá đất và thực trạng giá trị sử dụng đất làm cơ sở cho việc định giá đất ở quận ô môn thành phố cần thơ Xác định mức độ ảnh hướng của các yếu tố tác động đến giá đất và thực trạng giá trị sử dụng đất làm cơ sở cho việc định giá đất ở quận ô môn thành phố cần thơ Xác định mức độ ảnh hướng của các yếu tố tác động đến giá đất và thực trạng giá trị sử dụng đất làm cơ sở cho việc định giá đất ở quận ô môn thành phố cần thơ Xác định mức độ ảnh hướng của các yếu tố tác động đến giá đất và thực trạng giá trị sử dụng đất làm cơ sở cho việc định giá đất ở quận ô môn thành phố cần thơ Xác định mức độ ảnh hướng của các yếu tố tác động đến giá đất và thực trạng giá trị sử dụng đất làm cơ sở cho việc định giá đất ở quận ô môn thành phố cần thơ Xác định mức độ ảnh hướng của các yếu tố tác động đến giá đất và thực trạng giá trị sử dụng đất làm cơ sở cho việc định giá đất ở quận ô môn thành phố cần thơ Xác định mức độ ảnh hướng của các yếu tố tác động đến giá đất và thực trạng giá trị sử dụng đất làm cơ sở cho việc định giá đất ở quận ô môn thành phố cần thơ Xác định mức độ ảnh hướng của các yếu tố tác động đến giá đất và thực trạng giá trị sử dụng đất làm cơ sở cho việc định giá đất ở quận ô môn thành phố cần thơ Xác định mức độ ảnh hướng của các yếu tố tác động đến giá đất và thực trạng giá trị sử dụng đất làm cơ sở cho việc định giá đất ở quận ô môn thành phố cần thơ Xác định mức độ ảnh hướng của các yếu tố tác động đến giá đất và thực trạng giá trị sử dụng đất làm cơ sở cho việc định giá đất ở quận ô môn thành phố cần thơ Xác định mức độ ảnh hướng của các yếu tố tác động đến giá đất và thực trạng giá trị sử dụng đất làm cơ sở cho việc định giá đất ở quận ô môn thành phố cần thơ Xác định mức độ ảnh hướng của các yếu tố tác động đến giá đất và thực trạng giá trị sử dụng đất làm cơ sở cho việc định giá đất ở quận ô môn thành phố cần thơ Xác định mức độ ảnh hướng của các yếu tố tác động đến giá đất và thực trạng giá trị sử dụng đất làm cơ sở cho việc định giá đất ở quận ô môn thành phố cần thơ Xác định mức độ ảnh hướng của các yếu tố tác động đến giá đất và thực trạng giá trị sử dụng đất làm cơ sở cho việc định giá đất ở quận ô môn thành phố cần thơ Xác định mức độ ảnh hướng của các yếu tố tác động đến giá đất và thực trạng giá trị sử dụng đất làm cơ sở cho việc định giá đất ở quận ô môn thành phố cần thơ Xác định mức độ ảnh hướng của các yếu tố tác động đến giá đất và thực trạng giá trị sử dụng đất làm cơ sở cho việc định giá đất ở quận ô môn thành phố cần thơ Xác định mức độ ảnh hướng của các yếu tố tác động đến giá đất và thực trạng giá trị sử dụng đất làm cơ sở cho việc định giá đất ở quận ô môn thành phố cần thơ Xác định mức độ ảnh hướng của các yếu tố tác động đến giá đất và thực trạng giá trị sử dụng đất làm cơ sở cho việc định giá đất ở quận ô môn thành phố cần thơ Xác định mức độ ảnh hướng của các yếu tố tác động đến giá đất và thực trạng giá trị sử dụng đất làm cơ sở cho việc định giá đất ở quận ô môn thành phố cần thơ Xác định mức độ ảnh hướng của các yếu tố tác động đến giá đất và thực trạng giá trị sử dụng đất làm cơ sở cho việc định giá đất ở quận ô môn thành phố cần thơ Xác định mức độ ảnh hướng của các yếu tố tác động đến giá đất và thực trạng giá trị sử dụng đất làm cơ sở cho việc định giá đất ở quận ô môn thành phố cần thơ Xác định mức độ ảnh hướng của các yếu tố tác động đến giá đất và thực trạng giá trị sử dụng đất làm cơ sở cho việc định giá đất ở quận ô môn thành phố cần thơ Xác định mức độ ảnh hướng của các yếu tố tác động đến giá đất và thực trạng giá trị sử dụng đất làm cơ sở cho việc định giá đất ở quận ô môn thành phố cần thơ Xác định mức độ ảnh hướng của các yếu tố tác động đến giá đất và thực trạng giá trị sử dụng đất làm cơ sở cho việc định giá đất ở quận ô môn thành phố cần thơ Xác định mức độ ảnh hướng của các yếu tố tác động đến giá đất và thực trạng giá trị sử dụng đất làm cơ sở cho việc định giá đất ở quận ô môn thành phố cần thơ Xác định mức độ ảnh hướng của các yếu tố tác động đến giá đất và thực trạng giá trị sử dụng đất làm cơ sở cho việc định giá đất ở quận ô môn thành phố cần thơ Xác định mức độ ảnh hướng của các yếu tố tác động đến giá đất và thực trạng giá trị sử dụng đất làm cơ sở cho việc định giá đất ở quận ô môn thành phố cần thơ Xác định mức độ ảnh hướng của các yếu tố tác động đến giá đất và thực trạng giá trị sử dụng đất làm cơ sở cho việc định giá đất ở quận ô môn thành phố cần thơ Xác định mức độ ảnh hướng của các yếu tố tác động đến giá đất và thực trạng giá trị sử dụng đất làm cơ sở cho việc định giá đất ở quận ô môn thành phố cần thơ Xác định mức độ ảnh hướng của các yếu tố tác động đến giá đất và thực trạng giá trị sử dụng đất làm cơ sở cho việc định giá đất ở quận ô môn thành phố cần thơ Xác định mức độ ảnh hướng của các yếu tố tác động đến giá đất và thực trạng giá trị sử dụng đất làm cơ sở cho việc định giá đất ở quận ô môn thành phố cần thơ Xác định mức độ ảnh hướng của các yếu tố tác động đến giá đất và thực trạng giá trị sử dụng đất làm cơ sở cho việc định giá đất ở quận ô môn thành phố cần thơ Xác định mức độ ảnh hướng của các yếu tố tác động đến giá đất và thực trạng giá trị sử dụng đất làm cơ sở cho việc định giá đất ở quận ô môn thành phố cần thơ

Trang 1

TRUONG DAI HOC CAN THO

KHOA MOI TRUONG & TAI NGUYEN THIEN NHIEN

BO MON TAI NGUYEN DAT DAI

000

TRUONG VAN LONG PHAM THI KIM NGAN

XAC DINH MUC DO ANH HUONG CUA CAC YEU TO TAC DONG DEN GIA DAT VA THUC TRANG

SU DUNG DAT LAM CO SO CHO VIEC ĐỊNH GIÁ ĐẤT O QUAN O MON

THANH PHO CAN THO

LUAN VAN TOT NGHIEP NGANH QUAN LY DAT DAI

Trang 2

TRƯỜNG ĐẠI HỌC CÂN THƠ

KHOA MỖI TRƯỜNG & TÀI NGUYÊN THIÊN NHIÊN BỘ MÔN TÀI NGUYÊN ĐẤT ĐAI

000

XAC DINH MUC DO ANH HUONG CUA CAC YEU TO TAC DONG DEN GIA DAT VA THUC TRANG

SU DUNG DAT LAM CO SO CHO VIEC ĐỊNH GIÁ ĐẤT O QUAN Ô MÔN

THANH PHO CAN THƠ

LUAN VAN TOT NGHIEP NGANH QUAN LY DAT DAI

Cán bộ hướng dẫn: Sinh viên thực hiện:

Lê Tân Lợi Trương Văn Long

MSSV: 4074913

Pham Thi Kim Ngan

MSSV: 4074970

Trang 3

TRƯỜNG ĐẠI HỌC CÂN THƠ

KHOA MÔI TRƯỜNG & TÀI NGUYÊN THIÊN NHIÊN BỘ MÔN TÀI NGUYÊN ĐẤT ĐAI

XAC NHAN CUA BO MON TAI NGUYEN DAT DAI

Xác nhận của Bộ môn Tài nguyên đât đai với đê tải:

“XAC DINH MUC DO ANH HUONG CUA CAC YEU TO TAC DONG DEN GIA DAT VA THUC TRANG SU DUNG DAT DAI LAM

CO SO CHO VIEC DINH GIA DAT O QUAN O MON THANH PHO CAN THO ”

Do sinh viên Trương Văn Long và Phạm Thị Kim Ngân, lớp Quản Ly Dat Dai Khoa 33, thuộc Bộ môn Tài nguyên đất đai - Khoa Môi Trường & Tài Nguyên Thiên Nhiên — Trường

Đại Học Cần Thơ thực hiện từ ngày 10/08/2010 đến 10/11/2010 Xác nhận của Bộ môn:

Trang 4

TRƯỜNG ĐẠI HỌC CÂN THƠ

KHOA MOI TRUONG & TÀI NGUYÊN THIÊN NHIÊN BO MON TAI NGUYEN DAT DAI

NHAN XET CUA CAN BO HUONG DAN

Chứng nhận chấp thuận báo cáo luận văn tốt nghiệp

ngành Quản Lý Đất Đai với đề tài:

“XAC DINH MUC DO ANH HUONG CUA CAC YEU TO TAC DONG DEN GIA DAT VA THUC TRANG SU DUNG DAT DAI LAM

CO SO CHO VIEC DINH GIA DAT O QUAN Ô MÔN THANH PHO CAN THO ”

Do sinh viên Trương Văn Long và Phạm Thị Kim Ngân, lớp Quản Lý Đất Đai Khóa 33, thuộc Bộ mơn Tài nguyên đất đai - Khoa Môi Trường & Tài Nguyên Thiên Nhiên — Trường

Đại Học Cần Thơ thực hiện từ ngày 10/08/2010 đến 10/11/2010 Xác nhận:

Cân Thơ, ngàỵ tháng năm 2010

Trang 5

TRƯỜNG ĐẠI HỌC CÂN THƠ

KHOA MOI TRUONG & TÀI NGUYÊN THIÊN NHIÊN BỘ MÔN TÀI NGUYÊN ĐẤT ĐAI

NHẬN XÉT CỦA HỘI DONG BAO CAO

Hội đồng chấm luận văn tốt nghiệp đã chấp thuận báo cáo với đề tài:

“XAC DINH MUC DO ANH HUONG CUA CAC YEU TO TAC DONG DEN GIA DAT VA THUC TRANG SU DUNG DAT DAI LAM

CO SO CHO VIEC DINH GIA DAT O QUAN Ô MÔN THANH PHO CAN THO ”

Do sinh viên Trương Văn Long và Phạm Thị Kim Ngân, lớp Quản Lý Đất Đai Khóa 33, thuộc Bộ mơn Tài nguyên đất đai - Khoa Môi Trường & Tài Nguyên Thiên Nhiên — Trường Đại Học Cần Thơ thực hiện và bảo vệ trước hội đồng

Ngàỵ tháng 11 năm 2010

Báo cáo Luận văn tốt nghiệp được Hội đồng đáng giá ở mức:

Trang 6

TIỂU SỬ CÁ NHÂN

Họ và tên: Phạm Thị Kim Ngân

Ngày sinh: 05/06/1989

Nơi sinh: Phường Thới Long, quận Ơ Mơn, thành phố Cần Thơ

Họ tên cha: Phạm Thanh Liêm Họ tên mẹ: Ngô Thi Bao

Q qn: Quận Ơ Mơn, thành phố Cần Thơ

Quá trình học tập:

Tốt nghiệp trung học phố thông năm 2007, tại trường Trung học phô thông Châu

Văn Liêm, quận Ninh Kiều, thành phố Cần Thơ

Trang 7

TIỂU SỬ CÁ NHÂN

Họ và tên: Trương Văn Long Ngày sinh: 01/02/1989

Noi sinh: Thi tran Minh Luong, huyén Chau Thanh, tinh Kién Giang

Ho tén cha: Truong Van Lon

Ho tén me: Nguyén Thi Ngoc Dung

Qué guan: Thi tran Minh Luong, huyén Chau Thanh, tinh Kién Giang

Qua trinh hoc tap:

Tốt nghiệp trung học phổ thông năm 2007, tại trường Trung học phô thông Châu

Thành, Huyện Châu Thành, tỉnh Kiên Giang

Trang 8

LỜI CAM ĐOAN

Chúng tôi xin cam đoan đây là cơng trình nghiên cứu của bản thân Các số liệu, kết quả trình bày trong luận văn là trung thực và chưa từng được ai công bố trong bất kỳ luận văn nào trước đâỵ

Tác giá luận văn

Trang 9

LỜI CẢM TẠ

Qua thời gian học tập, rèn luyện và thực hiện đề tài, đến nay luận văn tốt nghiệp của chúng

em đã hoàn thành Với sự nỗ lực phân đầu của bản thân cùng với sự giúp đỡ, động viên của

gia đình, bạn bè và đặc biệt là sự nhiệt tình giáng dạy, hướng dẫn của quý thầy cô trường Đại Học Cần Thơ đã giúp chúng em hoàn tất khóa học một cách tốt đẹp Chúng em xin chân thành cảm ơn:

Quý thây cô trường Đại Học Cần Thơ đã tận tình giảng dạy chúng em trong suốt thời gian theo học tại trường

Quy thay cô ở Bộ môn Tải nguyên đất đai, trường Đại Học Cần Thơ đã hết long quan tâm,

chỉ dạy và truyền đạt cho chúng em những kiến thức cũng như nhứng kinh nghiệm thực tế vô cùng quý báu trong suốt thời gian chúng em học tập và rèn luyện tại trường

Đặc biệt xin chân thành gởi lời biết ơn sâu sắc đến thầy Lê Tân Lợi, đã tận tình hướng dẫn và cho chúng em những lời khun hết sức bơ ích trong việc nghiên cứu và hoàn thành đề tài

nàỵ

Xin cảm ơn thầy Nguyễn Hữu Kiệt và cô Huỳnh Thị Thu Hương đã tận tình giúp đỡ và hướng dẫn chúng em trong suốt hơn 3 năm học tập tại trường đặc biệt là tại Bộ môn Tài nguyên đất đaị

Cảm ơn tất cả các bạn lớp Quản Lý Đất Đai K33 đã cho chúng tôi những lời khuyên bô ích

và đã tình giúp đỡ chúng tôi trong suốt quá trình học tập cũng như trong cuộc sống thường ngàỵ

Chúng con xin cảm ơn gia đình đã ni dạy chúng con lớn khôn và tạo điều kiện tốt nhất

cho chúng con học tập Cũng như đã quan tâm sâu sắc và không ngừng động viên con có găng vươn lên trong học tập để đạt được kết quả như ngày naỵ

Trương Văn Long

Trang 10

TÓM LƯỢC

Đề tài “Xác định mức độ ảnh hưởng của các yếu to tác động đến giá đất và thực trạng giá

trị sử dụng đất làm cơ sở cho việc định giá đất ở quận Ơ Mơn, Thành phố Cân Thơ” được

thực hiện nhằm xác định được các yếu tố chính ảnh hưởng đến giá đất nơi đây để phục vụ cho công tác định giá đất Qua quan sát và ghi nhận thực tế cũng như sử dụng phiếu điêu tra để phỏng vẫn trực tiếp người dân đang sống và sinh hoạt trên các tuyến đường trong địa bản Quận Ơ Mơn cho thấy:

Giá đất do cơ quan Nhà nước định giá rất ít biến động nhưng đối với giá trên thị trường thì

biến động liên tục trong những năm qua, trung bình mỗi năm tăng 15% - 25% Điều này càng gây khó khăn cho nhu cầu về nhà ở của những người có thu nhập thấp đến trung bình

Đồng thời thị trường nhà đất nơi đây có những biến động nhất định ảnh hưởng đến đời sống

cũng như hoạt động kinh doanh sản xuất ở địa phương

Qua kết quả điều tra mức độ ảnh hưởng đến giá đất nhận được kết quả như sau: yêu tố chiếm mức ảnh hưởng quan trọng nhất là yếu tố sinh lợi với 25,65% và yếu tố vị trí với 23,77%, hai yếu tô an ninh xã hội và môi trường chưa được chú trọng nên chiếm mức ảnh hưởng thấp

nhất lần lược là 3,08% và 3.25%

Kết quả đánh giá thực trạng giá trị sử dụng đất cho thấy các tuyến đường có cơ sở hạ tầng hồn chỉnh, kinh tế xã hội phát triển thì sẽ có số điểm cao và ngược lạị Các tuyến đường có giá trị sử đụng đất cao như: đường 26/3 và đường Trần Hưng Đạo có cùng số điểm là 91, các tuyến đường có giá trị sử dụng đất thấp là: đường cách mạng tháng 8 có số điểm là 69

Đồng thời qua kết quả phỏng vẫn tại Quận Ô Môn cho thấy ngày nay người dân có xu hướng

lựa chọn dựa vào vị trí và khả năng sinh lợi, thuận lợi cho việc làm ăn sinh sống, cơ sở hạ

Trang 11

MỤC LỤC

Trang LỚI CAM ĐOAN -2- 252 s 2111211112112211112112111111111T.1E T111 111.111 vi

LOI CAM TẠ ccccecccssscccsssssssecsccessvesesssccessssssssseseessssssesessssssutiessecessnsnseieesesanenesesten vii

TÓM LUGC oiicecececcceccssecssessessesstsssesstsssessessncssesasessrsucsuessncssessesssessnssecsnesseesesnteseeensen viii

80/909 2 ix

DANH SACH KY HIEU, CHU VIET TẮTT -2- 2 2++z+E+z+xe+txeeei xiii DANH SACH BANG ụ.usccccccsssssssesssesssessscsssessuessusssuesssesssessssessesssesseesssesseesssesssesseess xiv DANH SACH HINH oụ esccescsescsssccsscssssssscsscssesssesssssssesssessssssesssessessesssesssesssesssssesssease XV MO DAU ooiccceccseccssssssessseesssessvessssssssessusessuscsssessuscsscssecsssvessusssssesssecssnecsavsasessnessesesssessees 1 CHƯƠNG 1: LƯỢC KHẢO TÀI LIỆỤ 2 2¿©E22EE+EEEE+EEEz£rxeerrserseed 2 1.1 Định nghĩa về đất đai và bất động sản - St ST 2E kg gkrrcersred 2

1.1.1 Đất ở và đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp tại đô thị 2

1.1.1.1 Đất ở đô thị SH H HH 111111 rà 2

1.1.1.2 Đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp tại đồ thị 2

1.1.2 Khái niệm về bất động sản 5- < 6 SSe SE SESEEEESEEEke kg vgrrkrreri 2 1.2 Khái quát về thị trường đất đaị - - 1t E1 TH T33 c1 kg re ri 2 1.2.1 Khái niệm 5-5 SS 22212 E111 1S 1111 311121513111215 1151111 1.11 1xx 2 1.2.2 Vai trò của thị trường đất đaị 5- St SESEE32 3 3 1 kg 3

1.2.3 Những đặc điểm cơ bản của thị trường đất đaị +5 + cccrsrserxei 3 1.2.3.1 Thị trường đất đai là thị trường khơng hồn hảo 3 1.2.3.2 Thị trường đất đai là thị trường cung độc quyỄNn -. 5-5 4 1.2.3.3 Thị trường đất đai rất nhạy cảm đối với tăng trưởng kinh tế 4

1.3 Khái quát về giá đất + Là kê Sàn 9 1111111311111 1111111111511 115 0xx ce re rkrki 5 1.3.1 Khái niệm về giá trị của đất, giá đất và giá trị quyền sử dụng đất 5

Trang 12

L.3.1.2 Gid GGL coecccecccccccccccccccsccccsssceseescscuscssussesesscsescsessessesevscssesesevscsenaee oe 5

1.3.2 Cac diac diém ctla gid dat occ cscsscscscscscstscssssesssscssscscsssssnsvevssssesnees 6 1.3.3 Các yêu tố ảnh hưởng đến giá trị đất ở đô thị + 2 scs+rsred 7 n8 5Ê (17 8a hậ ,ÔỎ 7 1.3.3.2 Yếu tổ hình thể lô đấT -occcsctirrrirrrirtrrirsrriirierreried 7

1.3.3.3 Yếu tổ cơ sở hạ tang KY Thu eececcccssccccccessssscceesceessssaeceessesnseseees 7 1.3.3.4 Yếu tổ cơ sở hạ tang x8, 8£ << 8

1.3.3.5 YEU tO MOG UUONG coeccecesccccsccccscscsssssessscscsessestscussessssssvsacstssessseaesneass 8

1.3.3.6 Yếu tổ an ninh xã hội cccccccsrirrrirrrirrrririirerrerie 8 1.3.3.7 Các yếu tỖ khÁC - + t + SEEEEEESEEETEEE1 1E TEEEErkrkerkrkee 8

1.4 Công tác phân hạng định giá đất xxx +k*EEEESESEvEESESrkekecrerkekersred 8

1.4.1 Khái nIỆm - .- c c3 193.1091.109 HH gà 8

1.4.1.1 Khái niệm vé dinh gid veccccccccsesccsesssssscssssessscsscssstssssssssesesssnssensees 8 1.4.1.2 Khai niém vé dinh gid GGt Aị cccccesssssesssssstcssessssesscsssesstsveseees 9

1.4.2 Căn cứ và quy định trong phân hạng định giá đất - - 2 s «+ 9

1.4.2.1 Căn cứ vào các yếu tổ có tác động đến việc hình thành giá đất 9

® Cán cứ vào yếu ¡1708.7172 NRRRRRNEAEE rạ 9 ® Cán cứ vào yếu ¡;87¡,1/8;207;Ÿ,1.8NNNNM—RẠA”£ 9

142.2 Căn cứ vào chính sách và pháp luật nhà HƯỚC à 52-5 <5 9 ® Tiêu chuẩn cán bộ trong công tác định giá đất - 9 xô 10 ® Thực trạng và công tác quản lÿ nhà nước đất đai 10

® Căn cứ phân loại điất - + cs St kSkEEEEEEEEEEE xu 10

® Căn cứ nguôn thu tài chính về đất đai .- 5 cccsce re 11 © Ouy dinh Ve Gid Gat ooececccecssessssesesssestecstssssssssesscasevensseseeesanaee 11

1.4.3 Nguyên tắc định giá đất «sec HH H7 E1 kg ersrkd 11

1.4.4 Các phương pháp định giá đất - + c+E<+kEESEkck2 AE erkrkrrsrsred 12

Trang 13

1.6 Đặc điểm vùng nghiên CỨỤ - Sẻ 9xx SE EEEe SE SEEEESEEEEEErkersrxrrrrxrkrsered 14

1.6.1 Đặc điểm tự nhiên ¿5 2s 222 2x2xEx£ESExEEEEEEEEkerkrrxrrkrkerkrrerred 14 1.6.2 Đặc điểm kinh tế xã hội + ¿2 5252 S2 SEEEE23EEEEEEEEEEErkerrrxrrrrrrrkee 14 CHƯƠNG 2: PHƯƠNG TIỆN VÀ PHƯƠNG PHÁP - sec, 17

2.1 Phương tIỆn G Q13 000 3 T1 v9 00101 HT TH ng 17 2.2 Phuong phap thurc hi 17

CHUONG 3: KET QUA THẢO LUẬN uoieeccccccccssscssssesssetessessseesssnessseessseesseeessees 20

3.1 Thuc trang gia tri su dung dat va su bién động của giá đất ở Ơ Mơn 20

3.1.1 Tình hình chuyên nhượng quyên sử dụng đất của

Quận Ơ Mơn trong năm 2009 đến quí III năm 2010 - 5: 20 3.1.2 Đánh giá sự biến động giữa giá đất do nhà nước qui định và

giá đất thực tế trên thị trường chuyên nhượng trong năm 2010 21 3.2 Phân tích và xác định mức độ ảnh hưởng của các yêu tô

đến giá đất quận Ơ IMơn ¿+ %- << S9 3E SẸ E71 E12 E712 311k xee 24 3.2.1 Mức độ ảnh hưởng của các yếu tô đến giá đất quận Ơ Mơn 24 3.2.2 So sánh và phân tích sự ảnh hưởng của từng yếu tố

đến giá đất giữa các phường - + + xe EkeESrErkerrrksere cv 26

3.2.2.1 Yếu tố loại đô thị Sát SESEEE2E1E T11 121111311711 11111 26 3.2.2.2 YẾM tố VỊ ẨFÍ, 5+ StE4Skk* SE E1 111 1111113111151115 1111151111111 200 28 3.2.2.3 Yếu tổ điều kiện sinh lợị . - + c- cà Tà TkEk E211 111 tr 29 3.2.2.4 Yếu tổ hình thể lô đÏấT, 5+ Sàn Ỳ tethrrErrerrrrrerrrrrrrrrrrrrie 30

3.2.2.5 Yếu tổ cơ sở hạ tang b8.) 08 "Hạ 31 3.2.2.6 Yếu tổ cơ sở hạ tang KY thud cccccccsccccccsscccesssceccecessececsesseseeseens 32

3.2.2.7 Yếu tỔ thơị ẲYHỊIIẸ - St SẸ 1E 1111111 11111111111 33 3.2.2.8 Yếu tổ an ninh xã hội - 5< St EESEHTE1E11111111111.11 1x0 34

3.2.2.9 Yếu tổ quy hoạch sử dụng đẤtẲ, Sàn kctekrrrereerreeo 35 3.2.3 Nhận xét chung vê mức độ ảnh hưởng giữa các yếu tố

Trang 14

3.2.4 Mối quan hệ giữa các yếu tô tác động đến giá đất . s s55 38

3.3 Thực trạng giá trị sử dụng đất, cơ sở hạ tang, an ninh xã hội

và môi trường ở Ơ Mơn - 1 ST SE SE E131 EE11 1112315151511 11 1111 XeE 39 3.3.1 Cơ sở phân cấp và xác định trọng số điểm cho từng yếu tố 39

3.3.1.1 Điều kiện sinh lợị .- cccctect treo 39 3.3.1.2 Cơ sở hạ tầng kỹ thuật, ng Thiệu 40 3.3.1.3 Cơ sở hạ tầng xã hộị - cìn nnnThngH ng HH gen ru 40

3.3.1.4 An ninh xã hội và Ôi Í[YHỞPẸ .à nh HH TH ng ng re 4]

3.3.2 Thực trạng cơ sở hạ tầng kỹ thuật một số tuyến đường chính

trong quận Ơ IMôn G2 SE SE EEEESESESEE E99 xưa vyt 41

3.3.3 Thực trạng cơ sở hạ tầng xã hội một số tuyến đường chính

trong quận Ơ Mơn - - Sẻ 1t SESESEEEEEE5E121E1115151515 11115111 kAeE 43 3.3.4 Thực trạng trạng môi trường và an ninh xã hội một số tuyến đường chính

trong quận Ô Môn - - 2 &+k+E*E2EEEEEEESEEEEEEEESEEEEEEEEEEESEEErerkrkrsee 44

3.3.5 Hình thức sử dụng đất thực tế và đánh giá khả năng sinh lợi

trên một số tuyến đường chính của quận Ơ Mơn . ¿ 46

3.4 So sánh thực trạng giá trị sử dụng đất giữa các tuyến đường

chính của quận Ơ Mơn . - + << + SE SE£E£EEkEEEEEEEEEEEEEEEEEEEESESESrkrkrerered 48

CHƯƠNG 4: KẾT LUẬN VÀ KIÊN NGHỊ . -2- 52 c£EeeEveezreerreed 50 4.1 KẾt luận ¿5< St SE EE1E3EE1 1813111111111 1111111111011 15 111111111111 1111 1101111 g1X00 50

b`Ã<‹ 0110 50

Trang 15

DANH SÁCH CÁC KÝ HIỆU, CHỮ VIẾT TAT

Từ viết tắt Từ gốc

ANXH Annnnh xã hội

BĐS Bắt động sản

CSHT Co sé ha tang

CSHTKT Cơ sở hạ tầng kỹ thuật

CSHTXH Cơ sở hạ tầng xã hội

GTSĐ Gia tri su dung dat

DBSCL Đồng bằng sông Cửu Long

DKSL Diéu kién sinh loi

MT Môi trường

QHSĐ Quy hoach su dung dat

TP Thành phố

WTO World Trade Organization (Tổ chức thương mại

thế giới)

Trang 16

DANH SACH BANG

Bảng Twa bang Trang

3.1 Sự chênh lệch giữa giá đất nhà nước và giá đất thị trường ở Ơ Mơn năm

2010 22

3.2 Mức độ ảnh hưởng của các yếu tô đến giá đất 24

33 Hien trạng cơ sở hạ tầng kỹ thuật ở một sỐ tuyến đường chính của Ô 45 Môn

3.4 Thống kê cơ sở hạ tầng xã hội trên một số tuyến đường chính của quận

Ơ Mơn 46

3.5 Thực trạng môi trường và an ninh xã hội ở một số tuyến chính trong quận Ơ Mơn

3.6 Khả năng sinh lợi và hình thức sử dụng đất trên một số tuyến đường

chính của quận Ơ Mơn 47

3.7 So sánh thực trạng giá trị sử dụng đất giữa các tuyến đường chính của

Trang 17

DANH SÁCH HÌNH

Hình Tựa hình Trang

1.1 Ban đồ giao thông Quận Ô Môn - thành phố Cần Thơ 17 3.1 So sánh giá nhà nước và giá chuyển nhượng thực tế

trên một số tuyến đường cuả quận Ô Môn năm 2010 23

3.2 Mức độ ảnh hưởng của các nhân tô đến giá đất 24

3.3 Mức độ ảnh hưởng của yếu tố loại đô thị đến giá đất ở các

phường của quận Ơ Mơn 27

3.4 Mức độ ảnh hưởng của yêu tố vị trí đến giá đất ở các phường

của quận Ơ Mơn 28

3.5 Mức độ ảnh hưởng của yếu tố điều kiện sinh lợi đến giá đất ở

các phường củaquận Ơ Mơn 30

3.6 Mức độ ảnh hưởng của yếu tố hình thê lơ đất đến giá đất ở các

phường của quận Ơ Mơn 31

3.7 Mức độ ảnh hưởng của yếu tô cơ sở hạ tầng xã hội đến giá dat

ở các phường của quận Ơ Mơn 32

3.8 Mức độ ảnh hưởng của yêu tô cơ sở hạ tầng kỹ thuật đến giá

đất ở các phường của quận Ô Môn 33

3.9 Mức độ ảnh hưởng của yêu tố môi trường đến giá đất ở các

phường của quận Ơ Mơn 34

3.10 Mức độ ảnh hưởng của yếu tổ an ninh xã hội đến giá đất ở các

phường của quận Ô Môn 35

3.11 Mức độ ảnh hưởng của yếu tố quy hoạch sử dụng đất đến giá

đất ở các phường của quận Ơ Mơn 36

3.12 Mối quan hệ của các nhân tố tác động đến giá đất 38

Trang 18

MỞ ĐẦU

Sau khi gia nhập tổ chức thương mại thế giới (WTO) thì nền kinh tế - xã hội nước ta

ngày càng phát triển mạnh mẻ Hiện nay, tốc độ phát triển kinh tế của nước ta ngày càng tăng so với các nước trong khu vực và trên thế giớị Song song với sự phát triển kinh tế thì nhu cầu về sử dụng đất và các hoạt động có liên quan tới đất như: chuyển nhượng quyên sử dụng đất, chuyên đổi mục đích sử dụng đất, đơ thị hóa, các dự án sử dụng đất cần phải có đền bù và giải phóng mặt bằng, .cũng tăng nhanh Đặc biệt là trong các thành phố lớn, các khu đô thị trung tâm Cần Thơ là thành phố loại I trực thuộc trung ương, là thành phố trung tâm của khu vực Đồng bằng sông Cửu Long Do

đó, Cần Thơ được đầu tư rất mạnh trong nhiều lĩnh vực kinh tế, xã hộị Điều này đã

tạo cho Cần Thơ có nền kinh tế phát triển mạnh và sôi động bậc nhất ở trong khu vực Đồng bằng sông Cửu Long

Cần Thơ có năm quận với nên kinh tế phát triển là: quận Ninh Kiều, quận Bình Thủy, quận Cái Răng, quận Thốt Nốt, quận Ơ Mơn Trong đó quận Ơ Mơn là quận đang có

sự chuyền dịch kinh tế nhanh, mạnh mẽ và trên đà phát triển Các hoạt động kinh tế xã

hội có liên quan đến đất và cần sử dụng đất ngày càng tăng nhiềụ Bên cạnh đó, thị

trường nhà đất ở Ô Môn diễn ra khá sôi động và mạnh mẽ Do đó, việc định giá đất

dé phục vụ cho các hoạt động có liên quan đến đất là hết sức quan trọng và cần thiết

cho sự phát triển thị nhà đất nói riêng và nền kinh tế của địa phương nói chung Vấn đề đặt ra ở đây là ở các địa phương khác nhau về kinh tế, xã hội, điều kiện tự nhiên

thì các yếu tố ảnh hưởng đến giá trị của đất cũng khác nhaụ Vì vậy, để xác định sự

ảnh hưởng của các yếu tô đến giá đất như thế nào và mức độ ảnh hưởng của từng yếu

tô này đến giá đất ra sao, thì cần phải có các nghiên cứu mang tính khoa học để công việc định giá đất mang tính chính xác cao và đưa ra giá đất thích hợp cho địa phương Xuất phát từ thực tế và các vấn đề nêu trên, đề tài “ Xác định mức độ ảnh hưởng của các yếu tô tác động đến giá đất và thực trạng giá trị sử dụng đất làm cơ sở cho việc

định giá đất ở quận Ơ Mơn, Thành phố Cần Thơ” được thực hiện nhằm các mục tiêu

SaU:

- Xác định và đánh giá mức độ ảnh hưởng của các yếu tô ảnh hưởng đến giá đất

Trang 19

CHƯƠNG 1: LƯỢC KHẢO TÀI LIỆU

1.1 Định nghĩa về đất đai và bắt động sản

Theo Lê Quang Trí ( 2001) thì đất đai thường được định nghĩa như là: “ Một thực thể tự nhiên dưới dạng không gian và địa hình” và thường được kết hợp với một giá trị kinh tế được diễn tả dưới dạng giá đất/ha khi chuyên quyền sử dụng Rộng hơn, trên quan điểm tổng hợp và tơng thể thì cũng bao gồm luôn cả tài nguyên sinh vật kinh tế

xã hội của một thực thể tự nhiên

1.1.1 Đất ở và đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp tại đô thị 1.1.L.1 Đất ở đô thị

Đất ở tại đô thị bao gồm đất để xây dựng nhà ở, xây dựng các cơng trình phục vụ đời

sống trong cùng một thửa đất thuộc khu dân cư đô thị, phù hợp với quy hoạch xây

dựng đô thị đã được cơ quan Nhà nước có thấm quyên xét duyệt (Luật Đất đai 2003

Điều 84 Khoản 1)

1.1.1.2 Đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp tại đô thị

Đất làm mặt bằng xây đựng cơ sở sản xuất, kinh doanh bao gồm đất để xây dựng cơ

sở sản xuất công nghiệp, tiêu công nghiệp, thủ công nghiệp; xây dựng cơ sở kinh doanh thương mại, dịch vụ và các cơng trình khác phục vụ cho sản xuất, kinh doanh (

Luật đất đai 2003 Điều 93 Khoản 1) 1.1.2 Khái niệm về bất động sản

Theo Bộ luật Dân sự năm 2005 của nước Cộng Hoà Xã Hội Chủ Nghĩa Việt Nam, tại Điều 174 có quy định: “BĐS là các tài sản bao gồm: đất đai, nhà, cơng trình xây dựng găn liền với đất đai, kế cả các tài sản gắn liền với nhà, cơng trình xây dựng đó, các tài sản khác gắn liền với đất đai, các tài sản khác do pháp luật quy định”

1.2 Khái quát về thị trường đất đai 1.2.1 Khái niệm

Một thị trường là tập hợp những người mua và người bán tác động qua lại lẫn nhau dẫn đến khả năng trao đổi (Robert và Daniel, 1994) Hay nói cách khác: thị trường là

nơi trao đổi hàng hoá được sản xuất ra, cùng với các quan hệ kinh tế giữa người với

Trang 20

Thị trường đất đai về ý nghĩa chung là thị trường giao dịch đất đaị Thị trường đất đai

có thể được hiệu theo nghĩa rộng và nghĩa hẹp Theo nghĩa rộng, thị trường đất đai là

tong hòa các mối quan hệ về giao dịch đất đai diễn ra tại một khu vực địa lý nhất định,

trong một khoảng thời gian nhất định Theo nghĩa hẹp, thị trường đất dai la noi dién ra các hoạt động có liên quan trực tiếp đến giao dịch đất đaị (Theo Hồ Thị Lam Trà & Nguyễn Văn Quân, 2005)

1.2.2 Vai trò của thị trường đất đai

Thị trường đất đai có liên quan đến lượng tài sản lớn trong nên kinh tế quốc dân của mỗi nước, do đó thị trường đất đai có vị trí và vai trò quan trọng trong nền kinh tế, cụ

thể là:

- Hoạt động của thị trường đất đai góp phần phân bơ và sử dụng có hiệu quả một trong những yếu tố hàng đầu của sản xuất đó là đất đai (nguồn tài nguyên quí và ngày càng trở nên khan hiếm) và các bất động sản trên đất

- Thị trường đất đai hoạt động tạo ra những kích thích tới tăng trưởng kinh tế khi đầu

tư vào bất động sản như đất đai, nhà xưởng tạo sự năng động trong chuyền địch lao động giữa các ngành, các vùng lãnh thổ thông qua việc đầu tư, sử dụng đất đai và các bất động sản khác một cách hợp lý

- Tác động trực tiếp của thị trường đất đai tới phát triển thị trường tài chính Việc

chuyên bất động sản hàng hoá thành tài sản tài chính góp phần huy động các nguồn

lực cho nền kinh tế

- Phát triển thị trường đất đai một cách thơng thống sẽ tạo điều kiện cho việc hình

thành giá cả đất đai một cách khách quan và được phản ánh đầy đủ vào chi phí sản

xuất Điều này càng có ý nghĩa trong điều kiện hội nhập kinh tế khu vực và quốc tế - Sự tăng trưởng kinh tế, tốc độ đơ thị hố cao gây sức ép về cầu bất động sản nói chung và về nhà ở nói riêng Phát triển thị trường đất đai thơng thống sẽ tạo động cơ

phan đấu và cơ hội có nhà ở cho đại đa số dân chúng lao động với giá cả chấp nhận

được (Theo Hồ Thị Lam Trà & Nguyễn Văn Quân, 2005)

1.2.3 Những đặc điểm cơ bản của thị trường đất đai

Theo Hỗ Thị Lam Trà, năm 2005 thì thị trường đất đai có những đặc điểm cơ bản sau:

1.2.3.1 Thị trường đất đai là thị trường không hoàn hảo

Thị trường đất đai là thị trường khơng hồn hảo theo các tiêu chuẩn hoàn hảo của thị trường trong thuyết kinh tế Một thị trường hoàn hảo là thị trường khi ôn định, người

mua và bán nắm được thông tin đầy đủ, không có sự thúc ép mua và bản, thì giá trị thị

trường, giá cả thị trường, và giá trị trao đôi là giống nhaụ Khi không thoả mãn những

Trang 21

Trong thị trường hoàn hảo địi hỏi tính thuần nhất của các vật thể được trao đổi mua bán, nhưng trong thị trường đất đai từng thửa đất là độc đáo, ít nhất về mặt vị trí Đồng thời số lượng người tham gia thị trường đất đai không nhiều và chỉ nắm được ít thơng tin (chưa đây đủ) Ngoài ra, thị trường đất đai có tính xác định và phân hoá cao

theo như kiểu, loại đất Cung về đất đai là tương đối cố định, trong khi đó cầu về đất đai hoàn toàn không ổn định Mức độ hoàn hảo của thị trường đất đai thấp hơn thị

trường hàng hoá tiêu dùng và các thị trường tư liệu sản xuất khác, đòi hỏi có sự can thiệp nhiều hơn của nhà nước, đặc biệt trong công tác qui hoạch, kế hoạch (sử dụng

đất, phát triển hạ tầng kinh tế - kỹ thuật, phát triển đô thị, khu dân cư, khu kinh tế tập

trung )

1.2.3.2 Thị trường đất đai là thị trường cung độc quyên

Đất đai là tài nguyên ngày cảng khan hiếm, tính khan hiếm khơng thể tái tạo được của

đất làm cho cung của đất không đổị Đồng thời những nhu cầu về đất đai ngày càng

tăng làm cho thị trường đất đai trở thành thị trường cung độc quyên, yếu tố đầu cơ trong thị trường đất đai luôn tồn tại khi có cơ hộị Trong điều kiện một thị trường thơng thống, thì đầu cơ có phần tích cực trong việc phá vỡ sự cân bằng tĩnh và kích thích các hành vi của các bên tham gia nhằm tạo lập thế cân bằng mới, đồng thời cũng phat sinh những tác động tiêu cực như tăng giá, tăng nợ ở mức thái quá Trong thị trường hàng hố thơng thường khác, hàng hoá và các nguồn lực sản xuất phải được tự

do lưu thông tới những nơi thu được những khoản lời lớn nhất hay có giá cao nhất,

người mua phải tự do mua ở đâu có giá thấp nhất Nhưng đối với thị trường đất đai, do

đất đai có vị trí cỗ định và không thể tái tạo được, nên dù có những ảnh hưởng lớn bởi những yếu tô trong khu vực hoặc những thay đổi về các cơ hội đầu tư làm giá đất tăng

giảm quá mức, nhưng người ta không thể chuyển chúng đến những nơi theo ý muốn

Nói cách khác thị trường đất đai mang tính độc quyền rất caọ 1.2.3.3 Thị trường đất đai rất nhạy cảm đổi với tăng trưởng kinh tế

Thị trường đất đai rất nhạy cảm đối với tăng trưởng kinh tế, dễ bị "nóng" khi nền kinh

tế có mức tăng trưởng cao, và cũng dễ bị đóng băng khi kinh tế suy giảm Mặt khác thị trường đất đai cũng rất nhạy cảm về mặt chính trị, văn hoá, xã hộị Đồng thời các yếu tố như biến động chính trị, mơi trường xã hội, phong tục, tập quán, ước lệ cộng đồng đều có tác động đến hành vi mua bán trên thị trường Việc tô chức thị trường khơng tốt có thê là yếu tố làm sâu thêm khoảng cách giàu nghèo, phá vỡ nếp văn hoá cộng đồng, phân hoá xã hội và tạo những bất bình trong xã hộị Do vậy khi không

được tổ chức và thông tin đầy đủ, trong điều kiện vĩ mô khơng ổn định thì thị trường

Trang 22

1.3 Khái quát về giá đất

13.1 Khái niệm về giá trị của đất, giá đất và giá trị quyền sử dụng đất 1.3.1.1 Giá trị của đất

Giá trị là công cụ kinh tế để người quản lý và người sử dụng đất tiếp cận với “cơ chế thị trường”, đồng thời cũng là căn cứ để đánh giá công bằng trong sự phân phối đất đai để người sử dụng đất đai thực hiện nghĩa vụ của mình và nhà nước điều chỉnh các

quan hệ đất đai theo quy hoạch sử dụng và pháp luật

Lao động chuyên hóa đất đai tự nhiên thành đất đai kinh tế (giá trị kinh tế của đất đai)

Gia tri la co sở hình thành và vận động của gia, gia tri đất chính là lao động, tiền vốn,

khoa học kỹ thuật đã đầu tư vào để khai thác và cải tạo đất

Giá trị là cơ sở kinh tế để hình thành giá, giá trị là bản chất bên trong của đất đai và

giá biểu hiện bản chất bên ngoàị Giá trị và giá cả phải luôn phù hợp với nhau, chúng có thể sai khác nhau do cạnh tranh, sức mua của tiền tệ, mất cân bằng cung - cầu, tâm

lý khách hàng ( Lê Tấn Lợi, 2009)

1.3.1.2 Giá đất

Giá đất là phương tiện để thể hiện nội dung kinh tế về giá trị của đất đai, đặc biệt là

trong các quan hệ chuyển quyền sử dụng đất như chuyên đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế và thế chấp quyền sử dụng đất

Giá của đất tùy thuộc vào giá trỊ của đất bao gồm: loại đất, hạng đất, quan hệ cung cầu

về đất Tùy thuộc vào chiến lược phát triển kinh tế của khu vực đất, tùy lợi ích kinh tế

của xã hội và người sử dụng đất cũng như tủy thuộc vào yêu cầu quản lý đất đai mà hình thành, như vậy giá đất được hình thành là kết quả của sự tác động qua lại của nhiều yếu tố một cách khách quan trong một số quy luật nhất định

Thơng thường thì giá đất được hình thành ở hai loại: Một là giá quy định của Nhà nước, hai là giá theo tâm lý và quy luật thị trường

Giá đất do nhà đất quy định nằm trong khung giá đất của Nhà nước, loại giá

này dựa trên cơ sở phân hạng định giá trị của đất dựa vào các yếu tố đã quy

định và tủy thuộc vào từng vùng, khu vực cũng như điều kiện cụ thể của từng địa phương mà hình thành, đựa trên cơ sở phân hạng và định giá đất này nhà

nước quy định mức thuế cho mọi đối tượng sử dụng đất

Loại giá thứ hai dựa vào thị trường, nhu cầu và tâm lý của người mua bán hay

sang nhượng, là loại giá không ôn định, dễ bị chỉ phối bởi điều kiện về chính

sách và kinh tế trong nước cũng như ngồi nước, khơng có cơ sở vững chắc về

mặt phân hạng cũng như pháp lý mà chủ yếu dựa vào sự ước đoán, vào thị hiếu

Trang 23

trên cơ sở khung giá đất do nhà nước quy định mà hình thành nhưng thường ở

mức cao hơn giá nhà nước ( Lê Tân Lợi, 2009) 13.2 Các đặc điểm của giá đất

Theo Theo Hồ Thị Lam Trà, 2005 gid đất có các đặc điểm sau:

Không giống nhau về phương thức biểu thị: giá cả đất đai phản ánh tác dụng của đất

đai trong hoạt động kinh tế, quyền lợi đất đai đến đâu thì có khả năng thu lợi đến đó

và cũng có giá cả tương ứng, như giá cả quyền sở hữu, giá cả quyên sử dụng, giá cả quyền cho thuê, giá cả quyền thế chấp Như vậy giá đất được biểu thị ở nhiều

phương thức khác nhau, ngoài biểu thị bằng giá cả quyền sở hữu, giá cả quyền sử

dụng cịn có thé biéu thị bằng tiền thuê Có nghĩa là đất đai tồn tại thị trường cho thuê Mối quan hệ giá cả đất đai với tiền thuê cũng giống như mối quan hệ lợi tức với tư

bản, chỉ cần xác định suất lợi tức hoàn vốn là có thê tính ra giả đất

Không giống nhau về thời gian hình thành: do đất đai có tính khác biệt cá thể lớn, lại

thiếu một thị trường hoàn chỉnh, giá cả được hình thành dưới sự ảnh hưởng lâu dài từ

quá khứ đến tương lai, thời gian hình thành giá cả dài, khó so sánh với nhaụ Khi định giá cần căn cứ đặc điểm của bản thân loại đất và tình trạng thị trường, tiễn hành phân

tích cụ thể để đưa ra giá đất phù hợp với từng thời điểm nhất định

Giá đất đai không phải là biểu hiện tiền tệ của giá trị đất đai, giá cả cao hay thấp

không phải do giá thành sản xuất quyết định Đất đai không phải là sản phẩm lao động của con người, cho nên khơng có giá thành sản xuất Thực tế trong trường hợp con

người khai phá đất đai, thì chi phí là một bộ phận của giá đất vì người ta có thé tinh được các chi phí trực tiếp đầu tư vào đất Tuy nhiên các khoản chỉ phí khác thì khó

phân bơ dé mà hạch toán vào giá đất Ví dụ đối với đất ở khu vực đô thị các khoản chi phí trực tiếp như xây dựng hệ thống đường giao thơng, điện, cấp và thốt nước có thê tính tốn được và phân bổ một phần vào giá đất Nhưng các chi phí khác có thê kể đến là xây dựng hệ thống cơ sở hạ tang xã hội (trường học, bệnh viện, chợ ), góp phan làm cho khu dân cư đó thuận lợi hơn trong cuộc sống, phần nào đây giá đất của

khu vực đó lên nhưng khó tính tốn để đưa vào giá đất đó được

Giá đất chủ yếu là do nhu cầu về đất đai quyết định và có xu thế tăng cao rõ ràng, tốc

độ tăng giá đất cao hơn so với tốc độ tăng giá hàng hóa thơng thường Chủ yếu là do

nguyên nhân từ hai mặt tạo thành Đầu tiên là do tính khan hiếm của đất đai nên tính co dãn trong cung nhỏ; mà đồng thời sự phát triển kinh tế, xã hội và nhân khẩu tăng lên không ngừng nên yêu cầu về đất tiếp tục tăng theo, cho nên giá đất ngày càng tăng lên, đồng thời do cấu tạo hữu cơ của tư bản toàn xã hội được nâng cao khiến cho tỷ

suất lợi nhuận bình quân xã hội giảm, dẫn đến xu thế giảm lợi nhuận từ đó làm cho giá

đất có trạng thái tăng lên Trong thị trường thông thường, giá cả hàng hoá chịu ảnh

Trang 24

cung cấp, đất đai mà cơn người có thể sử dụng được là rất hạn chế, làm cho tính co dãn trong cung kinh tế cũng rất nhỏ, nhưng do nhu cầu đối với đất lại thay đổi theo phát triển kinh tế nên tính co dãn lại rất lớn, đó là mặt chủ yếu ảnh hưởng đến giá đất Giá đất có tính khu vực và tính cá biệt rõ rệt: do đất có tính cố định về vị trí, nên giữa các thị trường có tính khu vực, giá cả của đất rất khó hình thành thống nhất, mà có tính đặc trưng khu vực rõ ràng, trong cùng một thành phó, vị trí của thửa đất khác nhau thì giá đất cũng khác nhau, giá đất có tính cá biệt rất rõ ràng; ngoài ra, giá đất còn phụ thuộc vào sự phát triển của kinh tế, sự gia tăng dân số của từng vùng, vì vậy thửa đất khác nhau có giá cả rất khác nhaụ

1.3.3 Cac yếu tố ảnh hưởng đến giá trị đất ở đô thị

Theo Lê Tấn Lợi, năm 2009 thì các yếu tổ ảnh hưởng đến giá trị đất ở đô thị bao gom :

1.3.3.1 Yếu tổ vị tri

Trong điều kiện nước ta hiện nay, yếu t6 vị trí rất quan trọng đối với đất ở nhất là đất ở đơ thị Vì yếu tô này quyết định rất lớn đến nguồn thu nhập từ khu đất mang lại, khu

đất ở vị trí tốt sẽ tạo điều kiện thuận lợi cho chủ nhân trong thương mại, kinh doanh,

cho thuê

Trong phân hạng định giá đất vị trí được thê hiện phân theo các cấp sau: Xếp theo loại đô thị : Loại l1, 2, 3, 4 và 5

Xếp theo khu vực: Trung tâm, cận trung tâm, khu vực ven đô

Xếp theo Loại đường phố: Đường loại 1,2,3, Xếp theo vi tri: vi tri 1, 2, 3,

1.3.3.2 Yéu tổ hình thể lơ đất

Hình thể lơ đất cũng góp phần quan trọng trong việc sinh lợi cho chủ sở hửu, nó được

thể hiện ở chiều rộng và chiều sâu (thâm hậu) của thửa đất Tùy vào mục đích khác

nhau mà hình thể thửa đất sẽ góp phần sinh lợi khác nhaụ Thông thường đất ở đơ thị,

ở vị trí mặt tiền có chiều ngang rộng hơn chiều sâu thì có lợi thế hơn Trong phân hạng có thể phân cấp độ rộng theo từng ngang 4m-5m để tính điểm với thửa đất khác 1.3.3.3 Yếu tổ cơ sở hạ tâng kỹ thuật

Yếu tố này góp phần khơng nhỏ để tạo nên lợi thế và điều kiện tiện nghi cho người sử dụng Trong đó yếu tố hạ tầng kỹ thuật có nhiều yếu tố phụ mà trong phân hạng cần chú ý xem xét bao gôm:

Trang 25

Hệ thống cống thoát nước

Hệ thống điện

Hệ thống điện thoại, cáp truyền hình và các tiện nghỉ sinh hoạt khác góp phần tiện nghỉ trong sinh hoạt cộng đồng

1.3.3.4 Yếu tố cơ sở hạ tang xa hoi

Yếu tô hạ tang xã hội thể hiện thuận lợi của thửa đất đối với các yeu cau vé y té, giao

dục, giải trí cộng đồng Vị trí thửa đất thuận lợi cho việc học hành của con cái và

vẫn đề y tế cho gia đình cùng các vẫn đề giải trí cộng đồng khác sẽ tạo sự thích cho người sử dụng Các yếu tố xã tang xa hdi bao gồm: Trường học, bệnh viện, trung tâm thương mại siêu thị hoặc chợ, cơ quan hành chính, các khu giải trí, tín ngưỡng

1.3.3.5 Yếu tố môi trường

Yếu tố mơi trường đóng vai trị quan trọng trong cảnh quan và cuộc sống Tuy nhiên, trong điều kiện nước ta hiện cũng như các nước đang phát triển thì mơi trường chưa

được quan tâm đúng mức, vì thế yếu tố này ít ảnh hưởng đến giá đất và trong phân

hạng định giá đất cũng không được xem trọng Đối với các nước tiên tiến thì yếu tố mơi trường được xem là yếu tố quan trọng đối với việc chọn một vị trí để xây dựng nhà ở hay khu dân cư Các yếu tố về môi trường thường được quan tâm là: khơng khí, bụi, tiếng ồn, nước thải sinh hoạt, mùi hôị

1.3.3.6 Yếu tổ an nỉnh xã hội

Trong điều kiện nước ta hiện nay thì yếu tố này chưa được đề cập hoặc luu ý trong phân hạng đất Ở các nước tiên tiến việc an ninh cho một khu dân cư là việc rất được chú ý đối với các khu dân cư cao cấp Yếu tô về an ninh thường được quan tâm là các tệ nạn xã hội như: trộm cắp, ma túỵ

1.3.3.7 Các yếu tổ khác

Ngồi các yếu tơ trên thì cịn một số yếu tố khác ảnh hưởng đến giá đất như: Loại đô

thị, nhân tố quy hoạch Nhân tố quy hoạch ảnh hưởng tới giá đất, chủ yếu có tính chất

sử dụng đất trong khu vực, kết cầu sử dụng, những điều kiện hạn chế sử dụng đất

1.4 Công tác phân hạng định giá đất 1.4.1 Khái niệm

1.4.1.1 Khái niệm về định giá

Định giá là loại hoạt động chuyên môn vừa mang tính kinh tế - kỹ thuật, tính pháp lý,

vừa mang tính xã hội, tính nghệ thuật Hoạt động định giá hình thành, ton tai va phat

triển găn liền với sự hình thành, tổn tại và phát triển của thị trường Định giá tài sản là

Trang 26

giá là những khái niệm kinh tế tuy có một số khác biệt Ngày nay, theo đà phát triển của kinh tế thị trường, lý thuyết định giá ngày càng được hoàn thiện và trở thành một ngành chuyên sâu trong nên kinh tế (Hồ Thị Lam Trà & Nguyễn Văn Quân, 2005)

1.4.1.2 Khái niệm về định giá đất đai

Định giá đất đai là người định giá căn cứ vào nguyên tắc, phương pháp định giá đất trên cơ sở năm chắc tư liệu thị trường đất đai, căn cứ vào những thuộc tính kinh tế và tự nhiên của đất đai theo chất lượng, và tình trạng thu lợi thông thường trong hoạt

động kinh tế thực tế của đất đai, xem xét đầy đủ ảnh hưởng của các yếu tố về phát

triển kinh tế, xã hội, phương thức sử đụng đất, dự kiến thu lợi từ đất và chính sách đất

đai, đối với việc thu lợi từ đất, rồi tông hợp để định ra giá cả tại một thời điểm nào đó

cho một thửa hoặc nhiều thửa đất với một quyền đất đai nào đó (Hồ Thị Lam Trà &

Nguyễn Văn Quân, 2005)

1.4.2 Căn cứ và quy định trong phân hạng định giá đất

Theo Lê Tan Loi, nam 2009 thì khi phân hạng định giá đất càn phải căn cứ vào các yếu tố sau:

1.4.2.1 Căn cứ vào các yếu tổ có tác động đến việc hình thành giá đất e Căn cứ vào yếu tổ tự nhiên

Đất đai là chủ thê bao gồm nhiều thành phần được tạo ra từ thiên nhiên, mang tính chu

kỳ và có thê dự đốn được, cô định không đi chuyển được Do mang tính chất tự nhiên nên giá trị sử dụng của đất đai có ảnh hưởng lớn bởi điều kiện tự nhiên Điều kiện tự

nhiên khác nhau cũng tạo ra mục đích sử dụng khác nhau và gía trị khác nhaụ Đất đai được hình thành trong những điều kiện tự nhiên nhất định, căn cứ vào lịch sử phát sinh cũng như sự hình thành ta sẽ có nhiều loại hình đất đai khác nhau, vì vậy ta phải

căn cứ từng điều kiện cụ thể của đất đai mà sử dụng và bảo tồn cho hợp lý để giá trị

của đất đai ngày càng được tăng caọ e Căn cứ vào yếu tổ kinh tế xã hội

Ngoài giá trị về tự nhiên, đất đai cịn có giá trị về mặt kinh tế xã hội, giá trị của nó sẽ

lớn hơn khi con người gan nó vào một mục đích sử dụng cho kinh tế hay cho xã hội và

sử dụng một cách hợp lý

Kinh tế xã hội ngày càng phát triển thì đất đai càng gia tăng giá trị sử dụng của nó 1.4.2.2 Can cứ vào chính sách và pháp luật nhà nước

e Tiêu chuẩn cán bộ trong công tác định giá đất

Trang 27

@ Chuc nang

Nhà nước quy định chức năng và nhiệm vụ cho Bộ, Ngành Tài Nguyên Môi Trường làm công tác quản lý đất đai trong cả nước Trong đó, công tác phân hạng định giá đất xem là một bộ phận chức năng quan trọng giúp cho ngành thực hiện các nhiệm vụ của

Nhà nước về quản lí về đất đaị

e Thực trạng và công tác quản lý nhà nước đất đại

Theo Luật đất đai 2003 quy định chức năng quản lý Nhà nước về đất đai như sau:

Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và Nhà nước thực hiện quyền định đoạt đối với đất đai có liên quan đến phân hạng và định

giá đất như sau:

Định giá đất (chương I, điều 5, mục 2, khoản d —- Luật Đất đai 2003)

Khảo sát, đo đạc, đánh giá, phân hạng đất; lập bản đồ địa chính, bản đồ hiện

trạng sử dụng đất (chương I, điều 6, khoản 2, mục c — Luật Dat dai 2003) e Căn cứ phân loại đất

Căn cứ vào mục đích sử dụng, đất đai được phân loại như sau: Nhóm đất nơng nghiệp bao gồm các loại đất:

vx Đất trồng cây hàng năm gồm đất trông lúa, đất đồng cỏ dùng vào chăn nuôi, đất trồng cây hàng năm khác

Đất trồng cây lâu năm Đất rừng sản xuất

Đất rừng phòng hộ

Đất rừng đặc dụng Đất nuôi trông thủy sản

XS

NON

NNN

Dat lam mudi

Y Dat nong nghiép khac theo quy dinh cia Chinh phụ Nhóm đất phi nơng nghiệp bao gồm các loại đất

Y Dat 6 gdm đất ở tại nông thôn, đất ở tại đô thị

v_ Đất xây dựng trụ sở cơ quan, xây dựng cơng trình sự nghiệp

v_ Đất sử dụng vào mục đích quốc phịng, an ninh

v_ Đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp gồm đất xây dựng khu công

Trang 28

dụng cho hoạt động khoáng sản; đất sản xuất vật liệu xây dựng, làm đồ

gốm

Y Dat st dụng vào mục đích cơng cộng gồm đất giao thông, thủy lợi; đất

xây dựng các cơng trình văn hóa y tế, giáo dục và đạo tạo, thé duc thé

thao phục vụ lợi ích cơng cộng; đất có di tích lịch sử - văn hóa, danh lam thắng cảnh; đất xây dựng các công trình cơng cộng khác theo quy định của Chính phủ

Đất do các cơ sở tôn giáo sử dụng

Đất có cơng trình là đình, đền, miếu, am, từ đường, nhà thờ họ

Đất làm nghĩa trang, nghĩa địạ

NS

NO

NON

Đất sông, ngòi, kênh, rạch, suối và mặt nước chuyên dùng

v_ Đất phi nông nghiệp khác theo quy định của Chính phủ

Nhóm đất chưa sử dụng bao gồm các loại đất chưa xác định mục đích sử dụng

e Căn cứ nguồn thu tài chính về đất dai

Dựa trên công tác phân hạng định giá đất, nước thu nguồn thu ngân sách Nhà nước từ đất đai bao gồm: Tiền sử dụng đất trong các trường hợp giao đất có thu tiền sử dụng đất, chuyển mục đích sử dụng đất từ đất được Nhà nước giao không thu tiền sử dụng đất sang đất Nhà nước giao có thu tiền sử dụng nước, chuyên từ hình thức thuê đất sang hình thức được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất đối với đất đo Nhà nước cho thuê và các khoản thu khác được quy định ở Điều 54 của Luật

Dat dai

© Quy dinh vé gid dat

Ngoài các căn cứ trên thì cơng tác định giá đất còn phải căn cứ theo các quy định của

nhà nước về giá đất được quy định tại Luật đất đai 2003 và một số Nghị định có liên

quan

1.4.3 Nguyên tắc định giá đất

Việc định giá đất của Nhà nước phải đảm bảo các nguyên tắc sau đây:

Sát với giá chuyên nhượng quyên sử dụng đất thực tế trên thị trường trong điều kiện bình thường: khi có chênh lệch lớn so với giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất trực

tế trên thị trường thì phải điều chỉnh cho phù hợp

Các thửa đất liền kề nhau, có điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội, kết cấu hạ tầng như

Trang 29

Đất tại khu vực giáp ranh, giữa các thành phố trực thuộc Trung ương có điều kiện tự nhên, kết cấu hạ tang như nhau, có cùng mục đích sử dụng hiện tại, cùng mục đích sử dụng theo quy hoạch thì mức giá như nhaụ

Chính phủ quy định phương pháp xác định giá đất, khung giá các loại đất cho từng vùng, theo từng thời gian; trường hợp phải điều chỉnh giá đất và việc xử lý chênh lệch

giá đất liền kề giữa các tỉnh, thành phó trực thuộc trung ương

Căn cứ vào nguyên tắc định giá đất quy định tại Khoản 1 Điều này, phương pháp xác

định giá đất và khung giá các loại đất đo Chính phủ quy định, Ủy ban nhân dân tỉnh,

thành phố trực thuộc Trung ương xây dựng giá dat cu thé tai dia phương trình Hội

đồng nhân dân cùng cấp cho ý kiến trước khi quyết định

Giá đất do Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương quy định được

công bố công khai vào ngày 01 tháng 01 hàng năm được sử dụng làm căn cứ để tính thuế sử dụng đất, thuế thu nhập từ chuyển quyền sử dụng đất; tính tiền sử dụng đất và tiền thuê đất khi giao đất, cho thuê đất không thông qua đấu giá quyền sử dụng đất hoặc đầu thầu dự án có sử dụng đất; tính giá trị quyền sử dụng đất khi giao đất không

thu tiền sử dụng đất, lệ phí trước bạ, bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất; tính tiền bồi

thường đối với người có hành vi vi phạm pháp luật về đất đai mà không gây hại cho

Nhà nước (Luật Đất đai 2003, Chương II, mục 6 Điều 56)

1.4.4 Các phương pháp định giá đất

Theo Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16 thánh 11 năm 2004 về phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất và nghị định của Chính phủ số 123/2007/NĐ-CP

ngày 27 tháng 07 năm 2007 sửa đôi, bố sung một số điều của nghị định số 188/2004/NĐ-CP thì có 4 phương pháp xác định giá đất: phương pháp so sánh trực

tiếp, phương pháp thu nhập, phương pháp chiết trừ và phương pháp thặng dư Phương pháp so sánh trực tiếp

Là phương pháp xác định mức giá thông qua việc tiến hành phân tích các mức giá đất thực tế đã chuyển nhượng quyên sử dụng đất trên thị trường của loại đất tương tự (về loại đất, diện tích đất, thửa đất, hạng đất, loại đô thị, loại đường phố và vị trí) để so

sánh, xác định giá của thửa đất, loại đất cần định giả

Phương pháp thu nhập

Là phương pháp xác định mức giá tính bằng thương số giữa mức thu nhập thuần tuý thu được hàng năm trên 1 đơn vị diện tích đất so với lãi suất tiền gửi tiết kiệm bình

quân một năm (tính đến thời điểm xác định giá đất) của loại tiền gửi Việt Nam đồng

Trang 30

Phương pháp chiết trừ

Là phương pháp xác định giá đất của thửa đất có tài sản găn liền với đất bằng cách

loại trừ phần giá trị tài sản gắn liền với đất ra khỏi tổng giá trị bất động sản (bao gồm giá trị của đất và giá trị của tài sản gắn liền với đất)

Phuong phap thang du

Là phương pháp xác định giá đất của thửa đất trống có tiềm năng phát triển theo quy

hoạch hoặc được phép chuyển đôi mục đích sử dụng để sử dụng tốt nhất bằng cách

loại trừ phần chi phí ước tính để tạo ra sự phát triển ra khỏi tông giá trị phát triển giả định của bất động sản

1.5 Một số nghiên cứu liên quan đến giá đất

Nguyễn Thanh Trà (2003), thì giá đất theo quy định của Nhà nước và giá đất thị trường có sự chênh lệch khá lớn Hệ số chênh lệch cảnh lớn từ đường loại I cho đến đường loại IV Ngoài ra giá đất cao nhất là ở các khu trung tâm, càng xa trung tâm giá đất càng giảm

Theo Nguyễn Văn Hậu (2009), biến động về giá do Nhà nước quy định hầu như

không thay đổi ở các con đường có cơ sở hạ tầng hồn chỉnh, chỉ có biến động ở các

con đường mới được nâng cấp, mở rộng Đối với giá thị trường thì rất đa dạng phụ

thuộc rất nhiều vào tâm lý của người dân, sự thoả thuận giữa người mua và người bán nhưng nhìn chung thì giá đất có xu hướng tăng dần mỗi năm tăng trung bình từ 10%- 15% Đồng thời qua khảo sát thì giá thị trường luôn cao hơn giá nhà nước quy định từ 1,5-3 lân

Theo Võ Duy Phương (2009), giá đất quy định của Nhà nước với giá thị trường là chênh lệch lớn Sự biến động này chủ yếu tập trung vào một số đường phố có khả năng sinh lợi cao và những khu vực đã được đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng hoàn chỉnh Yếu tố chính sách của Nhà nước là yếu tố quan trọng nhất dẫn đến sự biến của động thị trường nhà đất trong suốt thời gian quạ Có thể nói chính sách pháp luật về đất đai được ban hành đã giải quyết bài toán về nguồn cung cho thị trường nhà đất, chính sách tài chính đối với đất đai đã tác động mạnh mẽ đến yếu tố cầu trong quan hệ

cung - cầu của thị trường nhà đất Các yếu tố này khơng mang tính chất tác động

riêng lẻ, độc lập mà giữa chúng ln có mối quan hệ mật thiết với nhau cuối cùng dẫn đến sự biến động của thị trường nhà đất

1.6 Đặc điểm vùng nghiên cứu

1.6.1 Đặc điểm tự nhiên

Trang 31

Lai; Đông giáp sông Hậu, ngăn cách với các tỉnh Vĩnh Long và Đồng Tháp Về hành chánh, quận bao gồm 7 phường là: Thới Long, Thới An, Phước Thới, Châu Văn Liêm, Trường Lạc, Thới Hoà, Long Hưng

Ơ Mơn là vùng đất có vị trí quan trọng, nằm án ngữ phía Đơng Bắc thành phố Cần

Thơ Giao thơng bộ có quốc lộ 91 nối liền với quốc lộ 1A từ Cần Thơ đi An Giang va

Kiên Giang Giao thơng thủy có sông Hậu, đoạn chảy qua quận Ơ Mơn dài 15 km, các phương tiện trọng tải lớn đi có thể đi đến các tỉnh lận cận thành phố Hồ Chí Minh và nước Campuchia một cách dễ dàng: ngồi ra cịn có sơng Ơ Mơn là đầu mối giao lưu thuận tiện đến các tỉnh Kiên G1ang, Hậu Giang, Sóc Trăng, Bạc Liêu, Cà Mau và hệ

kênh rạch chẳng chịt như: Rạch Tắc Ông Thục, Ba Rích, Cam My, Bà Sự, Tam Vu,

Rạch Bằng Tăng, rất thuận lợi việc đi lại, vận chuyền 1.6.2 Đặc điểm kinh tế - xã hội Quận Ơ Mơn

Trước mắt quận Ơ Mơn chia ra làm 7 cụm để đầu tư phát triển là:

- Công nghiệp: quy hoạch Trung tâm công nghiệp — công nghệ thông tin của quận với diện tích 30,7 ha, mở rộng theo sông Hậu từ Phước Thới qua Thới An, Thới Long giáp

với huyện Thốt Nốt và dọc theo quốc lộ 91, 91B, tỉnh lộ 934, 934Ạ Đồng thời kêu gọi

và ưu tiên các dự án thu hút nhiều lao động trên địa bàn; dự án xây dựng trung tâm đào tạo nghề, và các ngành chế biến nông sản - thực phẩm, cơ khí phục vụ ngành

nơng nghiệp

- Tiểu thủ công nghiệp: phát huy các làng nghè đã có của địa phương như đóng tàu, thuyền, dụng cụ sinh hoạt bằng gỗ

- Thương mại - dịch vụ: Xây dựng và mở rộng khu thương mại, dịch vụ ở phường

Châu Văn Liêm là trung tâm của quận, đi đôi với việc nâng cấp và mở rộng các chợ của các phường Phát triển mạnh ở các lĩnh vực như xây dựng, tin hoc, vé tinh cho khu cong nghiép Tra Néc vé chuyén giao công nghệ, tiêu thụ sản phẩm công nghiệp

- Khu dân cư tập trung và khu tái định cư: quận sẽ bố trí 3 khu dân cư tập trung và tái

định cư ở phường Châu Văn Liêm 1 khu, phường Phước Thới 1 khu, phường Trường Lạc 1 khu, gắn với các khu chức năng phục vụ cho sinh hoạt đời sống

- Cụm các công trình văn hố: sẽ xây dựng ở khu vực trung tâm quận - Cụm các cơng trình thê thao: xây dựng ở hướng Bắc quốc lộ 91

- Các khu vực khác: các khu vực còn lại của phường Thới Long, Thới An, Trường Lạc sẽ làm vành đai xanh, trồng lúa, màu, cây ăn trái chất lượng cao gắn với du lịch sinh thái, đồng thời kêu gọi đầu tư phát triển du lịch

Trong kế hoạch phát triển năng lượng của quốc gia, Ơ Mơn sẽ được xây dựng thành

Trang 32

2006, đã diễn ra lễ khởi công xây dựng Trung tâm nhiệt điện Ô Môn và Nhà máy

nhiệt điện Ơ Mơn I, cơng suất 600 MW Ngày 09-10-2008, tổ máy số 1 Nhà máy Điện

Ơ Mơn I đã chính thức vận hành và hoà vào lưới điện quốc giạ

Sáng ngày 28-11-2009, lễ động thổ khởi công xây dựng đường ống dẫn khí lơ B - Ơ Mơn đã diễn ra tại phường Phước Thới, quận Ơ Mơn Đây là cơng trình trọng điểm do Tập đồn Dầu khí Quốc gia Việt Nam làm chủ đầu tư với số vốn khoảng I1 tỉ đô la

Mỹ, nhằm vận chuyền khí tự nhiên từ các lô B và lô 48/95, lô 52/97 thuộc vùng biển

Tây Nam Việt Nam về cung cấp cho các nhà máy điện tại Trung tâm điện lực Ơ Mơn, Trà Nóc (tổng cơng suất 3.000MW) Ngồi ra, một phần khí được cung cấp bổ sung cho khu cơng nghiệp Khí Điện Đạm Cà Mau và các hộ tiêu thụ khác ở miền Tây Nam

Bộ

Với điều kiện tự nhiên cộng với một chính sách phát triển, thì trong tương lai Quận Ô

Trang 33

# s | TINH | ĐỒNG THÁP HUYỆN THOT NOT TINH VINH LONG ae ( TP N CAN THO TINH KIEN GIANG HUYỆN CHAU THANH A

Trang 34

CHƯƠNG 2: PHƯƠNG TIỆN VÀ PHƯƠNG PHÁP

2.1 Phương tiện

2.1.1 Địa điểm thực hiện

- - Quận Ơ Mơn, Thành phố Cần Thơ

- - Bộ môn Tài nguyên đất đai, Khoa Môi trường và Tài nguyên thiên nhiên, trường

Đại học Cần Thơ

2.1.2 Thời gian thực hiện

- _ Từ ngày 10/8/2010 — 10/11/2010 2.1.3 Tài liệu

- _ Bản đồ hành chính Quận Ơ Mơn

- _ Luật đất đai 2003

- _ Nghị định số 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 của Chính phủ về thi hành Luật Đất đai năm 2003

- _ Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 của Chính phủ về phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất

- Thông tư số 114/2004/TT- BTC của Bộ Tài Chính hướng dẫn chỉ tiết thực hiện

Nghị định 188/2004/NĐ- CP của chính phủ về phương pháp xác định giá và

khung giá các loại đất

- Nghị định số 123/2007/NĐ-CP ngày 27/07/2007 của Chính phủ về sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số 188/2004/NĐ-CP về phương pháp xác định giá

đất và khung giá các loại đất

- - ĐÈán quy hoạch tổng thể các đơn vị hành chính dưới cấp tỉnh đến năm 2020 của

Thành phố cần Thơ

- _ Bảng giá đất theo quy định của Uỷ ban nhân dân Thành phố Cần Thơ qua các năm 2009, 2010

- _ Tài liệu Quản lý và phân tích thị trường nhà đất, 2003-Lê Quang Trí, Đại Học Cần Thơ

- _ Tài liệu Phân hạng định giá đất, 2008, Lê Tắn Lợi, Đại Học Cần Thơ

2.2 Phương pháp thực hiện

2.2.1 Thu thập số liệu

Trang 35

- Bao cdo tinh hinh phat triển kinh tế - xã hội trong năm 2009 của Quận -_ Số liệu chuyển nhượng quyền sử dụng đất năm 2009

- Giá đất theo quy định của Uỷ ban nhân dân Thành phố Cần Thơ qua các năm 2008, 2009, 2010

2.2.2.2 Số liệu phỏng vẫn - _ Số liệu phỏng vấn

- Tim hiểu giá đất thực tế và khảo sát ý kiến người dân địa phương về mức độ ảnh

hưởng đến giá đất nơi đây của các yếu tô đối với các hộ gia đình nằm trên các con

đường chính của Phường bằng phiếu điều trạ

- Tham khảo ý kiến của địa chính phường và một số nhân viên môi giới nhà đất

2.2.2 Phân tích, đánh giá số liệu

- Phân tích sự biến động giá nhà nước và giá trên thị trường So sánh giá thị trường VỚI giá nhà nước

- Xác định và phân tích các yếu tố chính ảnh hưởng đến giá đất ở địa phương

- Phân tích mối quan hệ giữa các yếu tô tác động đến giá đất vừa xác định

- Xác định trọng số điểm cho các yếu tố làm cơ sở cho đánh giá thực trạng giá trị sử dụng đất

- Tổng hợp và đưa ra nhận xét chung mỗi quan hệ giữa các yếu tố tác động đến giá đất, đưa ra giải pháp và định hướng trong tương laị

2.2.3 Nội dung thực hiện

- Bước ¡: Tham khảo các tài liệu có liên quan đến thị trường nhà đất, hội thảo về thị

trường bất động sản Việt Nam, tạp chí Địa Chính, các website có liên quan đến vấn đề nghiên cứụ

-_ Bước 2: Điều tra thực tế

Tổng số phiếu điều tra là 100 phiếu, trong đó có 6 phiếu phỏng vấn cán bộ địa chính Phường, 6 phiếu phỏng vấn nhân viên môi giới nhà đất tại địa bàn, còn lại là phỏng

vẫn ngẫu nhiên người dân phân bố đều ở tất cả các con đường chính của Quận như: Quốc lộ 91, đường 26/3, đường Trần Hưng Đạo, Võ Thị Sáu, Châu Văn Liêm và ở

các phường như: Chau Van Liêm, Thới An, Thới Long, Long Hưng, Trường Lạc, Phước Thớị

- Bước 3: Phân tích đánh giá sự biến động trong những năm qua của giá Nhà Nước

Trang 36

- Bước 4: Phân tích đánh giá sự biến động trong những năm qua của giá thị trường theo số liệu điều tra, khảo sát

- Bước 5: Phân tích đánh giá các yếu tố ảnh hưởng giá nhà đất tại địa phương và xác định mức độ ảnh hưởng của các yếu tô đến giá đất

- Bước ố- Phần cấp cho điểm các yếu tô để làm cơ sở cho việc xác định thực trạng giá trị sử đụng đất

Bước 7: Xác định thực trạng giá trị sử dụng đất, đồng thời so sánh gia tri su dung dat

giữa các tuyến đường

Trang 37

CHƯƠNG 3: KẾT QUÁ THẢO LUẬN

3.1 Thực trạng giá trị sử dụng đất và sự biến động của giá đất ở Ơ Mơn

3.1.1 Tình hình chuyển nhượng quyền sử dụng đất của Quận trong năm 2009 đến

quí III năm 2010

Theo thống kê của Phòng Tài nguyên trong năm 2009 vừa qua cho tới quý II năm

2010 thì tình hình chuyển nhượng đất diễn ra rất sôi động, từ đó đã tạo ra nguồn thu

thuế đất đáng kể vào ngân sách nhà nước, cụ thể là: năm 2009 là 13 tỉ 930 triệu, hết

qui III năm 2010 là 17 tỉ 700 triệu đồng (Nguồn: Chỉ cục thuế Quận Ô Môn) Đất

được chuyển nhượng chủ yếu là đất thô cư, một số ít là trồng cây lâu năm Nguyên

nhân làm số lượng các cuộc chuyển nhượng đất thô cư lớn như thế lo do như cầu mặt bằng xây dựng cơ sở buôn bán kinh doanh của người dân địa phương, người bị thu hồi dat boi cdc du an, sé người từ nơi khác đến muốn có nơi để ở hoặc cần mặt bằng dé kinh doanh va dat tru so co quan

Một thực trạng ở Ơ Mơn dang diễn ra là nạn “đầu cơ đất” Do có một số tuyến đường

mới mở như tỉnh lộ 920B nối từ quốc lộ 91 và phường Thới An, tuyến số 2 nối từ

quốc lộ 91B và nhà máy nhiệt điện Ơ Mơn, tạo điều kiện cho giá đất tăng lên do có sự quy hoạch Một số nhà đầu tư, người có một số tiền tích trữ lớn nhưng chưa biết đầu tư vào đâu, lại tìm mua đất chờ khi giá đất lên cao thì chuyển nhượng lại nhằm kiếm

lời sẽ mua lại đất nông nghiệp chuyền đổi lên thổ cư để bán lại khi có nhu cầụ Mặc

dù nhà nước đã có nhiều biện pháp như thu thuế chuyển nhượng bất động sản, đánh thuế luỹ tuyến đối với người sở hữu cùng lúc nhiều bất động sản để hạn chế tình trạng này nhưng nó vẫn tiếp diễn Khơng chỉ riêng nơi đây mà nhiều địa phương khác trong cả thành phố cũng gặp phải tình trạng nàỵ Mặc dù trong thời gian qua suy thoái

kinh tế ảnh hưởng rất nhiều đến việc chọn lĩnh vực đầu tư nhưng nhiều người cho

rằng đầu tư vào bất động sản cũng rất mạo hiểm nhưng vẫn an toàn hơn so với đầu tư vào thị trường vàng hay thị trường chứng khốn Vì vậy, điều này cũng đã tác động làm tăng số cuộc chuyên nhượng tại địa phương lên như hiện naỵ

Một nguyên nhân làm tăng số vụ chuyển nhượng là trong thời gian gần đây xuất hiện

nhiều địch vụ pháp lý chuyên lo các thủ tục giấy tờ hợp thức hóa các hợp đồng chuyên

nhượng Do vậy người chuyển nhượng và nhận chuyên nhượng không phải tốn thời gian tại các cơ quan có thầm quyên Dịch vụ này vừa nhanh, gọn và giá cho mỗi hợp đồng cũng khác nhaụ Tùy theo mức phức tạp của từng loại giấy tờ mà giá cho mỗi

loại hợp đồng sẽ dao động khác nhaụ

Trang 38

chuyển nhượng đều thấp hơn giá mà bên mua trả cho bên bán do hai bên thoả thuận nhằm giảm bớt các khoản tiền phải nộp cho nhà nước theo quy định Điều này làm cho thị trường đất đai thiếu minh bạch, gây khó khăn trong công tác quản lý của Nhà nước như thu các khoản thuế liên quan đến giao dịch bất động sản

3.1.2 Đánh giá sự biến động giữa giá đất do nhà nước qui định và giá đất thực tế

trên thị trường chuyển nhượng trong nim 2010

Dù giá đất do Nhà nước quy định giữa năm 2009 và năm 2010 đã gia tăng nhiều và cơ

quan quản lý Nhà nước đã có nhiều biện pháp để giá Nhà nước ngày càng tiến tới gần

hơn với giá thị trường nhưng trên thực tế thì giá nhà nước vẫn còn thấp hơn giá thị trường rất nhiềụ Bởi vì gia dat chuyén nhượng thực tế trên thị trường còn chịu ảnh hưởng của nhiều yếu tô khác như: tâm lý người mua, qua khâu trung gian cò đất, đầu cơ nhà đất Đa số hộ dân và cán bộ địa chính được phỏng vấn điều cho rằng giá chuyên nhượng thực tế trên một tuyến đường không có giá nhất định nó tùy thuộc vào sự thỏa thuận giữa người bán với người mua và vị trí của thửa đất, giá này lúc nào cũng cao hơn rất nhiều so với giá nhà nước quy định Bảng sau thể hiện sự chênh lệch giữa giá đất Nhà nước và giá đất trên thị trường chuyên nhượng

Qua bảng 3.1 cho ta thấy rõ giữa giá đất do Nhà nước qui định và giá đất trên thị

trường có sự chênh lệch cao ở hầu hết các tuyến đường Giữa giá Nhà nước và giá thị trường ở một số tuyến đường chính của Ơ Mơn có sự chênh lệch rất cao, tỷ lệ chênh lệch trung bình từ 2,29 đến 4,78 lần Các tuyến đường trung tâm của phường Châu Văn Liêm thì giá cả có sự chênh lệch cao nhất như: đường 26 tháng 3 tỷ lệ chênh lệch

là 4,78 và Trần Hưng Đạo tỷ lệ chênh lệch giá là 4,71 Giữa giá đất do Nhà nước quy

định và giá thị trường của các con đường này có sự chênh lệch cao như vậy là do đây

là đường phát triển nhất Ơ Mơn, cơ sở hạ tầng hoàn thiện nhất, rất thích hợp để kinh

doanh, mở văn phòng của các cơng ty, có khả năng sinh lợi rất caọ Đây cũng chính là trung tâm của phường Châu Văn Liêm nơi tập trung các dịch vụ phục vụ cho đời sống

như: Internet, cafe, ngân hàng, công viên, san tennic

Bên cạnh các tuyến đường ở trung tâm quận Ô Mơn thì ở một số tuyến đường khác khơng có khả năng sinh lợi cao, không thuận lợi cho kinh doanh mua bán hoặc chỉ có

thể để ở thì giá chênh lệch cũng khá cao nhưng ở mức thấp hơn so với các tuyến

đường chính ở trung tâm quận Cụ thể hệ số chênh lệch như sau: Quốc lộ 91 là 2,29,

đường Tỉnh lộ 923 là 2,91 Ở một số tuyến đường còn lại của quận Ơ Mơn thì cũng

Trang 39

Bang 3.1: Sw chênh lệch giữa giá đất Nhà nước và giá đất thị trường ở Ô Môn năm

2019

Đơn vị tính: 1000đồng/m2

Giánhà Giáthị Tỷ lệ chênh

Tên đường Giới hạn nước trường lệch giá

Đường 26 tháng3 Quốc lộ 91 - Kim Đồng 7000 33500 4.78 Trần Hưng Đạo Kim Đồng - Cầu Huyện đội 7000 33000 4.71

Võ Thị Sáu Kim Đồng - Lưu Hữu Phước 6500 24000 3.69

Trần Hưng Đạo - bến Bạch

Ngô Quyền Dang 6500 24000 3.69

Trần Hưng Đạo - bến Bạch

Đinh Tién Hoang Dang 6500 22500 3.46

Tinh 16 923 Quốc lộ 91 - cầu Giáo Dẫn 1200 3500 2.91 Hương lộ Bằng

Tăng Lộ Miễu Ông - rạch Cây Sung 1200 5500 4.58

Chợ Bằng Tăng Cầu chợ - cầu Bà Ri 2400 9500 3.95

Cầu Ơng Tành - giáp cầu Ô

Quốc lộ 91 Môn(bên trái) 4800 11000 2.29

Trường Mẫu giáo —- Đình Thới

Chợ Thới An An 2400 9500 3.95

Cach mang thang

tám Trần Quốc Toản - Kim Đồng 3500 13500 3.85

(Nguôn: Số liệu điều tra tháng 9, năm 2010)

Năm 2009, nền kinh tế của Thành phố Cần Thơ có sự phát triển mạnh mẽ, tăng trưởng kinh tế đạt 13,07%; cơ cấu kinh tế với tỷ trọng nông nghiệp - thủy sản 14,02%, công

nghiệp - xây dựng 42,48%, dịch vụ 43,5% trong cơ cầu GDP Thu nhập bình quân đầu

người của Cần Thơ đứng đầu vùng ĐBSCL đạt 1,749 USD Quận Ơ Mơn là địa

phương có tốc phát triển kinh tế rất nhanh 15,36% với mũi nhọn là cong ghiép va dich

vụ Trong 3 năm trở lại đây thì cở sở hạ tầng của không ngừng nâng cấp và mở rộng,

Trang 40

đầu kế hoạch giai đoạn 2010 đến 2015 do đó nền kinh tế Ơ Mơn đã có những bước

tiến nhảy vọt Với tốc độ phát triển kinh tế và cơ sở hạ tầng nhanh chóng như vậy thì

giá đất nhà nước đã không đáp ứng kịp tốc độ phát triển kinh tế, do đó đã tạo nên sự

chênh lệch cao giữa hai mức giá Một nguyên nhân khác khiến cho giá đất chuyển nhượng thực tế cao là do tâm lý xem trọng đất của người dân, thông tin về đất đai và giá đất của người dân chưa đây đủ, chủ yếu là biết thông qua cò đất Bên cạnh đó tình hình đầu cơ nhà đất gia tăng cũng là nguyên nhân của sự chênh lệch giá cũng như tăng

giá đất ở Ơ Mơn Ơng Ngơ Văn Thanh - cán bộ tài chính của Phường Thới An cho

biết: ”Trong năm 2010 thì tình hình mua bán ở Ơ Môn diễn ra sôi động hơn năm

trước Có nhiều người ở Ninh Kiều và các quận khác của TP Cần Thơ có khi tỉnh khác

đến day tim mua đất với mục đích đầu cơ chờ kiếm lời, một số thì mua để ở hoặc sản

xuất kinh doanh Cịn tình hình giá đất ở một số nơi trong ở phường Thới An cũng

như trong quận Ơ Mơn có sự chênh lệch rất cao, nhất là ở các tuyến đường chính, các

tuyến đường đang được mở rộng và có quy hoạch phát triển cơ sở hạ tầng Giữa giá đất Nhà nước và giá chuyển nhượng có nơi giá chênh lệch lên tới gần 10 lần” Qua hình 3.1 sẽ cho ta thấy rõ sự chênh lệch giá ở một số tuyến đường của quận Ô Môn

^^ 40000 nN 35000 33500 33000 s 30000 S 25000 24000 24000 22400 — ~ 20000 s | 15000 (9x&G © 10000 5000 0

Duong Tran V6Thi Ngo Dinh Tỉnh lộ Hương Chợ Quốclộ Chợ Cách 26 Hưng Sa Quyên Tiên 923 lộBăng Băng 91 Thới mang thang3 Đạo Hoàng Tăng “Tăng An thang tam @Gianhanuoc #Giáthg trường

Hình 3.1: So sánh giá nhà nước và giá chuyền nhượng thực tế

trên một số tuyến đường cuả quận Ơ Mơn năm 2010