KHOA LUAT
R
LUẬN VĂN TỐT NGHIỆP NIÊN KHÓA (2007-2011)
Dé tai:
PHAP LUAT VE HOAT DONG MOI GIOI BAT DONG SAN
Giảng viên hướng dẫn: Sinh viên thực hiện:
Ths Nguyễn Thị Thanh Xuân Hà Quốc Huy
MSSV: 5075110
Lớp: Luật thương mại II - K33
—> Can Tho 05/2011 <
Trang 2
NHẬN XÉT CỦA THÀNH VIÊN HỘI ĐÒNG BẢO VỆ LUẬN VĂN === Qe sÉ ===
a SOOHHHHESSHHEHHEHHHHSHHHHHHHHH SHH SHHSHHSOROESHHHHOHHHSEHHEHHED SHEDS SHHHEHHHEHHEHHEHSEHHHSHHEHSHHSHAHHHHHHOHHHEHHOEHHOEH OD SPOHHHSHHESHHESHOESSHOESHHSHHEHHHSHHHEH HEH SHHSHEHHEHHHEHHHHHEH HHH SHEREHSHHHHHHHHHEHHHOESHHEHHES SHH SHHHHEHAHEHHEHHEHHHEHHEHHEH OD SPOSOHSHHOHHOHHHSHOHHHHHOHHHHHHHHHHHSHHHHHHHSHOHHOHHOHHHSHHHHHHOOHSOHOOSHOOHOSHHHOHHHHHHHHHHSHHHHHHSHHOHHOHHHSHHHHHHOHOHH OS SPOHHHSHHESHHESHOESSHOESHHSHHEHHHSHHHEH HEH SHHSHEHHEHHHEHHHHHEH HHH SHEREHSHHHHHHHHHEHHHOESHHEHHES SHH SHHHHEHAHEHHEHHEHHHEHHEHHEH OD SOHHHSHSSHSHHSSHHHSHHSHHHHHHHEHHHHHEHSHOEHHSHHSHHHHHHHHHHHSHHSHEHHHSHHHHHHHHHHSHSSHEHSHSESHHSHHHHHSOHSHEHHEHHHHHEHHHOHHOHHOHOS SOHHHSHSSHSHHSSHHHSHHSHHHHHHHEHHHHHEHSHOEHHSHHSHHHHHHHHHHHSHHSHEHHHSHHHHHHHHHHSHSSHEHSHSESHHSHHHHHSOHSHEHHEHHHHHEHHHOHHOHHOHOS SPOSOHSHHOHHOHHHSHOHHHHHOHHHHHHHHHHHSHHHHHHHSHOHHOHHOHHHSHHHHHHOOHSOHOOSHOOHOSHHHOHHHHHHHHHHSHHHHHHSHHOHHOHHHSHHHHHHOHOHH OS SOHHHSHSSHSHHSSHHHSHHSHHHHHHHEHHHHHEHSHOEHHSHHSHHHHHHHHHHHSHHSHEHHHSHHHHHHHHHHSHSSHEHSHSESHHSHHHHHSOHSHEHHEHHHHHEHHHOHHOHHOHOS SPOSOHSHHOHHOHHHSHOHHHHHOHHHHHHHHHHHSHHHHHHHSHOHHOHHOHHHSHHHHHHOOHSOHOOSHOOHOSHHHOHHHHHHHHHHSHHHHHHSHHOHHOHHHSHHHHHHOHOHH OS SPOSOHSHHOHHOHHHSHOHHHHHOHHHHHHHHHHHSHHHHHHHSHOHHOHHOHHHSHHHHHHOOHSOHOOSHOOHOSHHHOHHHHHHHHHHSHHHHHHSHHOHHOHHHSHHHHHHOHOHH OS SPOHHHSHHESHHESHOESSHOESHHSHHEHHHSHHHEH HEH SHHSHEHHEHHHEHHHHHEH HHH SHEREHSHHHHHHHHHEHHHOESHHEHHES SHH SHHHHEHAHEHHEHHEHHHEHHEHHEH OD SOHHHSHSSHSHHSSHHHSHHSHHHHHHHEHHHHHEHSHOEHHSHHSHHHHHHHHHHHSHHSHEHHHSHHHHHHHHHHSHSSHEHSHSESHHSHHHHHSOHSHEHHEHHHHHEHHHOHHOHHOHOS SPOHHHSHHESHHESHOESSHOESHHSHHEHHHSHHHEH HEH SHHSHEHHEHHHEHHHHHEH HHH SHEREHSHHHHHHHHHEHHHOESHHEHHES SHH SHHHHEHAHEHHEHHEHHHEHHEHHEH OD SPOHHHSHHESHHESHOESSHOESHHSHHEHHHSHHHEH HEH SHHSHEHHEHHHEHHHHHEH HHH SHEREHSHHHHHHHHHEHHHOESHHEHHES SHH SHHHHEHAHEHHEHHEHHHEHHEHHEH OD SOHHHSHSSHSHHSSHHHSHHSHHHHHHHEHHHHHEHSHOEHHSHHSHHHHHHHHHHHSHHSHEHHHSHHHHHHHHHHSHSSHEHSHSESHHSHHHHHSOHSHEHHEHHHHHEHHHOHHOHHOHOS SPOSOHSHHOHHOHHHSHOHHHHHOHHHHHHHHHHHSHHHHHHHSHOHHOHHOHHHSHHHHHHOOHSOHOOSHOOHOSHHHOHHHHHHHHHHSHHHHHHSHHOHHOHHHSHHHHHHOHOHH OS SPOHHHSHHESHHESHOESSHOESHHSHHEHHHSHHHEH HEH SHHSHEHHEHHHEHHHHHEH HHH SHEREHSHHHHHHHHHEHHHOESHHEHHES SHH SHHHHEHAHEHHEHHEHHHEHHEHHEH OD SPOSOHSHHOHHOHHHSHOHHHHHOHHHHHHHHHHHSHHHHHHHSHOHHOHHOHHHSHHHHHHOOHSOHOOSHOOHOSHHHOHHHHHHHHHHSHHHHHHSHHOHHOHHHSHHHHHHOHOHH OS SPOSOHSHHOHHOHHHSHOHHHHHOHHHHHHHHHHHSHHHHHHHSHOHHOHHOHHHSHHHHHHOOHSOHOOSHOOHOSHHHOHHHHHHHHHHSHHHHHHSHHOHHOHHHSHHHHHHOHOHH OS SPOHHHSHHESHHESHOESSHOESHHSHHEHHHSHHHEH HEH SHHSHEHHEHHHEHHHHHEH HHH SHEREHSHHHHHHHHHEHHHOESHHEHHES SHH SHHHHEHAHEHHEHHEHHHEHHEHHEH OD SOHHHSHSSHSHHSSHHHSHHSHHHHHHHEHHHHHEHSHOEHHSHHSHHHHHHHHHHHSHHSHEHHHSHHHHHHHHHHSHSSHEHSHSESHHSHHHHHSOHSHEHHEHHHHHEHHHOHHOHHOHOS SPOSOHSHHOHHOHHHSHOHHHHHOHHHHHHHHHHHSHHHHHHHSHOHHOHHOHHHSHHHHHHOOHSOHOOSHOOHOSHHHOHHHHHHHHHHSHHHHHHSHHOHHOHHHSHHHHHHOHOHH OS SPOHHHSHHESHHESHOESSHOESHHSHHEHHHSHHHEH HEH SHHSHEHHEHHHEHHHHHEH HHH SHEREHSHHHHHHHHHEHHHOESHHEHHES SHH SHHHHEHAHEHHEHHEHHHEHHEHHEH OD
Cần Thơ, ngày tháng năm
Trang 3
NHẬN XÉT CỦA THÀNH VIÊN HỘI ĐÒNG BẢO VỆ LUẬN VĂN === Qe sÉ ===
a SPORHHSHHSHSESHSESSHHSHHSHHEHHHEHHEHHEHSHHEHSHHEHSHHEHHHESHHHHEHSHHHHHH SHH SHES HHHHEHSHHESHHESHHESORHEHHERHSHRHEHHEHHOH OD SPOHOHSHHOHHOHHHSHOHHHHHHHOHHHHHOHHHSHHHSHHHHSHOHHOHHOHHHHSHHHHHHHOHSOHOOHOOHHOSHHHHHHHHHHOHOHHHHHHE SHHHHHHHHHSHHHHHHHHHH OS SPOHRHHSHSESHSESHOSSHHSHHSHHHHHEHHEHHESSHHESHEHHHEHHHHEHHHHHEHSEHHSHEREHSHHHHHHHHHHSHHESHOESHESOSHHHHHHHH OHEHHEHHEHHHEHHEHHEHOE SPOHOHSHHOHHOHHHSHOHHHHHHHOHHHHHOHHHSHHHSHHHHSHOHHOHHOHHHHSHHHHHHHOHSOHOOHOOHHOSHHHHHHHHHHOHOHHHHHHE SHHHHHHHHHSHHHHHHHHHH OS SOHHHSHSSHSHSHSHSHSHHSHHSHHSHHHHHHHEHHHEHHSHSHHSHHSHHHHHHHHHHHSHEHHSHHHHSHHHHHHHHHHSHESHEHHESHSHHHHHESSE OHHCHHHHHEHHHHHHOHHOH OE SPOHOHSHHOHHOHHHSHOHHHHHHHOHHHHHOHHHSHHHSHHHHSHOHHOHHOHHHHSHHHHHHHOHSOHOOHOOHHOSHHHHHHHHHHOHOHHHHHHE SHHHHHHHHHSHHHHHHHHHH OS SOHHHSHSSHSHSHSHSHSHHSHHSHHSHHHHHHHEHHHEHHSHSHHSHHSHHHHHHHHHHHSHEHHSHHHHSHHHHHHHHHHSHESHEHHESHSHHHHHESSE OHHCHHHHHEHHHHHHOHHOH OE SPOHOHSHHOHHOHHHSHOHHHHHHHOHHHHHOHHHSHHHSHHHHSHOHHOHHOHHHHSHHHHHHHOHSOHOOHOOHHOSHHHHHHHHHHOHOHHHHHHE SHHHHHHHHHSHHHHHHHHHH OS SOHHHSHSSHSHSHSHSHSHHSHHSHHSHHHHHHHEHHHEHHSHSHHSHHSHHHHHHHHHHHSHEHHSHHHHSHHHHHHHHHHSHESHEHHESHSHHHHHESSE OHHCHHHHHEHHHHHHOHHOH OE SPOHRHHSHSESHSESHOSSHHSHHSHHHHHEHHEHHESSHHESHEHHHEHHHHEHHHHHEHSEHHSHEREHSHHHHHHHHHHSHHESHOESHESOSHHHHHHHH OHEHHEHHEHHHEHHEHHEHOE SOHHHSHSSHSHSHSHSHSHHSHHSHHSHHHHHHHEHHHEHHSHSHHSHHSHHHHHHHHHHHSHEHHSHHHHSHHHHHHHHHHSHESHEHHESHSHHHHHESSE OHHCHHHHHEHHHHHHOHHOH OE SPOHRHHSHSESHSESHOSSHHSHHSHHHHHEHHEHHESSHHESHEHHHEHHHHEHHHHHEHSEHHSHEREHSHHHHHHHHHHSHHESHOESHESOSHHHHHHHH OHEHHEHHEHHHEHHEHHEHOE SOHHHSHSSHSHSHSHSHSHHSHHSHHSHHHHHHHEHHHEHHSHSHHSHHSHHHHHHHHHHHSHEHHSHHHHSHHHHHHHHHHSHESHEHHESHSHHHHHESSE OHHCHHHHHEHHHHHHOHHOH OE SPOHRHHSHSESHSESHOSSHHSHHSHHHHHEHHEHHESSHHESHEHHHEHHHHEHHHHHEHSEHHSHEREHSHHHHHHHHHHSHHESHOESHESOSHHHHHHHH OHEHHEHHEHHHEHHEHHEHOE SPOHOHSHHOHHOHHHSHOHHHHHHHOHHHHHOHHHSHHHSHHHHSHOHHOHHOHHHHSHHHHHHHOHSOHOOHOOHHOSHHHHHHHHHHOHOHHHHHHE SHHHHHHHHHSHHHHHHHHHH OS SPOHRHHSHSESHSESHOSSHHSHHSHHHHHEHHEHHESSHHESHEHHHEHHHHEHHHHHEHSEHHSHEREHSHHHHHHHHHHSHHESHOESHESOSHHHHHHHH OHEHHEHHEHHHEHHEHHEHOE SPOHOHSHHOHHOHHHSHOHHHHHHHOHHHHHOHHHSHHHSHHHHSHOHHOHHOHHHHSHHHHHHHOHSOHOOHOOHHOSHHHHHHHHHHOHOHHHHHHE SHHHHHHHHHSHHHHHHHHHH OS SOHHHSHSSHSHSHSHSHSHHSHHSHHSHHHHHHHEHHHEHHSHSHHSHHSHHHHHHHHHHHSHEHHSHHHHSHHHHHHHHHHSHESHEHHESHSHHHHHESSE OHHCHHHHHEHHHHHHOHHOH OE SPOHOHSHHOHHOHHHSHOHHHHHHHOHHHHHOHHHSHHHSHHHHSHOHHOHHOHHHHSHHHHHHHOHSOHOOHOOHHOSHHHHHHHHHHOHOHHHHHHE SHHHHHHHHHSHHHHHHHHHH OS SOHHHSHSSHSHSHSHSHSHHSHHSHHSHHHHHHHEHHHEHHSHSHHSHHSHHHHHHHHHHHSHEHHSHHHHSHHHHHHHHHHSHESHEHHESHSHHHHHESSE OHHCHHHHHEHHHHHHOHHOH OE SPOHOHSHHOHHOHHHSHOHHHHHHHOHHHHHOHHHSHHHSHHHHSHOHHOHHOHHHHSHHHHHHHOHSOHOOHOOHHOSHHHHHHHHHHOHOHHHHHHE SHHHHHHHHHSHHHHHHHHHH OS
Cần Thơ, ngày tháng năm
Trang 4
DANH MUC TU VIET TAT
1 BDS : Bất động sản
2 TT BĐS : Thị trường bắt động sản 2.UBND : Ủy ban nhân dân
3 TP : Thành phố
4 Luật KDBĐS : Luật kinh doanh bất động sản
Trang 5
MỤC LỤC
19/009 2 ố.ốnhn-.(.(44a 5 98 (0597.1001 8 CHUONG 1: NHUNG VAN DE LY LUAN CHUNG VE HOAT DONG MOI GIOI
BÁT ĐỘNG SẢN ch nành HH1 10
1.1 Một số khái niệm liên quan đến hoạt động môi giới bất động sản - 10
1.1.1 Khái niệm thị trường bất động sản - ¿5c 1 về xxx reo 10 1.1.2 Khái niệm về bất động sản - c1 1n 11T TS nhưng ky rep 11 1.1.3 Khai niém vé mi gidi bat dOng san vio ssssscscsessessssecsesvesssvesssesees 13
1.2 Bản chất và vai trị của hoạt động mơi giới bất động sản + c5: 15 1.2.1 Bản chất của hoạt động môi giới bất động sản ¿- ¿5c cccscxcscec: 15
1.2.2 Vai trị của hoạt động mơi giới bất động sản St s ve rertrveo 16
1.2.2.1 Cung cấp thông tin cho các chủ thể tham gia vào hoạt động giao dịch mà hàng hoá là bất động sản ¿tà tà ThS 1S E1 ST TT HT HH 16
1.2.2.2 Thúc đầy thị trường bất động sản phát triỂn . - 62s csxsserea 16
1.2.2.3 Khai thác nguồn thu cho ngân sách Nhà nước -¿- ¿52s scss¿ 17 1.3 Những vấn đề chung về hoạt động môi giới bất động sản - - : 17 1.3.1 Nguyên tắc của hoạt động môi giới bất động sản - 555cc xxx 17
1.3.2 Nội dung hoạt động môi giới bất động sản ¿5-5552 19
1.3.3 Yêu cầu chuyên môn của người môi giới bất động sản - - +: 20 1.3.4 Đạo đức nghề nghiệp trong hoạt động môi giới bất động sản 21 1.4 Quá trình hình thành và phát triển của hoạt động môi giới bất động sản tại Việt Nam và trên thế giới 1x k1 RE E3 k1 ST S1 TT TH TH Ho 22
1.4.1 Chính sách về phát triển thị trường bất động sản ở Việt Nam trong từng giai
đoạn và sự ảnh hưởng đến hoạt động môi giới bất động sản 5 - s52 22 1.4.1.1 Từ khi thống nhất đất nước 1975 đến trước khi có Luật Đất đai 1993 .22
1.4.1.2 Giai đoạn từ khi có Luật Đất đai 1993 đến trước khi Luật Kinh doanh bắt
động sản 2006 có hiệu lỰC - - S11 1S S191 nh tk ki ki kh nga 24 1.4.1.3 Giai đoạn từ khi Luật Kinh doanh bất động sản 2006 có hiệu lực ngay 1
tháng 1 năm 2007 đến nay - - St 1x1 9k TT TT ngàng 25
1.4.2 Hoạt động môi giới bất động sản tại một số nước trên thế giới - 26
1.4.2.1 Hoạt động môi giới bất động sản tại Mỹ .- 6 cà ketereeo 26 1.4.2.2 Hoạt động môi giới bất động sản tại Ba Lan -. + c2 28
Trang 6
CHƯƠNG 2: NHỮNG QUY ĐỊNH CUA PHAP LUAT DOI VOI HOAT DONG
MỖI GIỚI BÁT ĐỘNG SẢN 2t tình HH He 30
2.1 Quy định của pháp luật về chủ thê môi giới bất động sản và loại bất động sản
được đưa vào kinh đoanh .- -‹-.‹ c3 n3 nh hy ch nh hy ca 30
2.1.1 Chủ thể tham gia hoạt động môi giới bất động sản . 5555552 30
2.1.1.1 Điều kiện đối với tổ chức hoạt động môi giới bất động sản 30
2.1.1.2 Điều kiện đối với cá nhân hoạt động môi giới bất động sản 32
2.1.2 Các loại bất động sản được đưa vào kinh doanh «‹ s52 34 2.1.2.1 Nhà, công trình xây dựng đưa vào kinh doanh -‹ -<s<- 34 2.1.2.2 Quyền sử dụng đất được đưa vào kinh doanh - 5 s5 sex: 36 2.2 Những quy định cơ bản về hoạt động môi giới bất động sản - 38
2.2.1 Quy định của pháp luật về hợp đồng môi giới bất động sản - 38
2.2.2 Quyền của tổ chức, cá nhân môi giới bất động sản -.- 5-5 + cscscs2 41
2.2.3 Nghĩa vụ của tổ chức, cá nhân môi giới bất động sản + + + c5: 41
2.2.4 Thù lao và hoa hồng môi giới bất động sản 2 552cc: 42
2.3 Hoạt động môi giới thông qua sàn giao dịch bất động sản . - : 43 2.3.1 Một số vẫn đề cơ bản về sàn giao dịch bất động sản - 5-5555: 43 2.3.2 Hoạt động môi giới bất động sản trên sàn giao dịch bất động sản 46
2.4 Quản lý hoạt đông môi giới bất động sản ¿- ¿n1 ktxkiirxk, 47
2.4.1 Dao tao, béi duGng kién thirc vé méi gidi bat dong sAM voce eee 47 2.4.2 Cơ quan quản lý hoạt động môi giới bất động $M vo 48 2.4.3 Trách nhiệm pháp lý của chủ thể môi giới bất động sản và quy định của pháp luật trong việc xử phạt tổ chức, cá nhân vi phạm các quy định về hoạt động môi giới
DAt GONG 1788 a 50
CHUONG 3: THUC TRANG HOAT DONG MOI GIOI BAT DONG SAN O VIET NAM, VA DE XUAT HOAN THIEN ccccsscsssecscsesssvscsescsssvssscsessvssesesessnsnsasassevenes 52
3.1 Thực trạng hoạt động môi giới bất động sản ở Việt Nam hiện nay 52 3.1.1 Thực trạng về việc đào tạo, bồi dưỡng kiến thức và cấp chứng chỉ môi giới bất COME SAM 0000101717888 6 6 ca .ễĂẳ'Ý 52
3.1.2 Thực trạng đầu cơ bất động sản của chủ thể môi giới bất động sản ở nước ta
TIEN MAY oo Q0 vu nọ TT PB EP 54
3.1.3 Thực trạng hoạt động môi giới bất động sản trong thị trường bất động sản ở 60 609Ấ:-84)1°0i0i:) TA Anụddddddddd 56 3.2 Một sô đê xuât nhăm hồn thiện hoạt động mơi giới bât động sản ở nước ta hiện
Trang 73.2.2 Đề xuất nhằm hạn chế tình trạng đầu cơ bất động sản của người hành nghề
môi giới bất động sản - s11 3S 313 TT HT TH TT Tư sgk rkp 60
3.2.3 Đề xuất nhằm hạn chế hoạt động của chủ thể môi giới bất động sản trên thị
trường bất động sản phi chính thỨC - +: ¿5c SE EEEỀEEEEEEEEEEEEEEEErErEkkerkrkeo 62
.4809/.0)01015 - Ố 64
Trang 8
LỜI MỞ ĐẦU 1.Tính cấp thiết của đề tài
Trong bối cảnh hiện nay, ở nước ta sự gia tăng dân số cùng với tốc độ đơ thị
hóa tất yếu đã dẫn đến việc nhu cầu về nhà ở của người dân và cơ sở hạ tầng cho các
tổ chức kinh doanh trở thành vẫn đề cấp bách Nhu cầu trên làm xuất hiện các giao dịch liên quan đến bất động sản (BĐS), và thông thường sự thành công của các giao dịch này có phần đóng góp khơng nhỏ của nhóm chủ thể cung ứng dịch vụ mơi giới BĐS Do đó, dịch vụ môi giới BĐS ngày càng chiếm một vị trí quan trọng trong cơ
cầu các ngành dịch vụ ở nước ta, có thể nói dịch vụ mơi giới BĐS đang có rất nhiều cơ hội để phát triển
Hoạt động môi giới BĐS là một trong những hoạt động thuộc lĩnh vực kinh
doanh dịch vụ BĐS, hoạt động trên diễn ra với mục đích nhằm hỗ trợ cho hoạt động
kinh doanh BĐS, và cho sự phát triển của thị trường BĐS (TT BĐS) Hoạt động môi giới BDS là một hoạt động mới tuy được cơng nhận chính thức tại Việt Nam nhưng
nó đã thê hiện được sự cần thiết của mình đối với sự phát triển của TT BĐS nói riêng
và nền kinh tế quốc dân nói chung Nhận thức được tầm quan trọng của vấn đề này Nhà nước ta đã tạo dựng hành lang pháp lý để hướng hoạt động này vào khuôn khổ Tuy nhiên, những hoạt động trong lĩnh vực này cũng như các quy định của pháp luật còn khá nhiều vấn đề cần phải xem xét Nhìn một cách khái quát thì hoạt động của đội ngũ môi giới BĐS hiện nay chưa hoàn toàn nằm trong tầm kiểm soát của Nhà
nước, điều này gây ảnh hưởng tiêu cực tới sự phát triển của TT BĐS ở nước ta
Người viết chọn đề tài “pháp luật về hoạt động môi giới BĐS” với mong muốn được hiểu phần nào về hoạt động môi giới BĐS ở nước ta hiện nay và các quy định
của pháp luật về lĩnh vực này Bên cạnh đó người viết xin đưa ra một số ý kiến đóng
góp với hi vọng góp phần hoàn thiện các quy định của pháp luật và công tác quản lý của Nhà nước đối với hoạt động môi giới BĐS
2 Đối tượng và phạm vỉ nghiên cứu
Đối tượng nghiên cứu: Vai trị của hoạt động mơi giới BĐS, tìm hiểu pháp
luật hiện hành có liên quan đến đề tài, và thực chất của hoạt động môi giới BĐS hiện
nay ở nước ta
Phạm vi nghiên cứu: Nhằm giới hạn phạm vi nghiên cứu theo như mục tiêu đã
dé ra, dé tài tập trung xem xét, phân tích, đánh giá các yếu tổ năm trong phạm vi sau:
- Nghiên cứu thực trạng hoạt động môi giới BĐS từ sau khi Luật kinh doanh BĐS (Luật KDBĐS) có hiệu lực thi hành từ ngày ( 01/01/2007)
Trang 93 Phương pháp nghiên cứu
Nhằm giúp cho nội dung nghiên cứu phong phú, sát thực tế, người viết kết hợp
nhiều phương pháp nghiên cứu như: phương pháp duy vật biện chứng, phân tích, tổng hợp, chứng minh, so sánh, xem xét số liệu thống kê Ngoài ra người viết cũng tham
khảo số liệu của một số đề tài nghiên cứu về TT BĐS, các trang web trên internet, tạp
chí, báo chí
4 Kết cầu của đề tài
Bố cục của đề tài gồm có ba chương như sau:
Chương 1: Những vẫn đề lý luận chung về hoạt động môi giới bất động sản
Chương 2: Những quy định của pháp luật đối với hoạt động môi giới bất động sản
Chương 3: Thực trạng hoạt động môi giới BĐS ở Việt Nam, và đề xuất hoàn thiện
Trang 10
CHƯƠNG 1
NHUNG VAN DE LY LUAN CHUNG VE HOAT DONG MOI GIOI BAT DONG SAN
Hoạt động môi giới BĐS chỉ mới phát triển ở nước ta, nhưng đã phát triển từ lâu và mạnh mẽ ở nhiễu nước trên thể giới Hoạt động môi giới BĐS là một loại hình dịch vụ có tâm ảnh hưởng và vai trò rất quan trọng đổi với sự phát triển TT BĐS Tuy nhiên để phát huy được tốt các vai trò này, địi hỏi chủ thể mơi giới BĐS phải tuân thủ các nguyên tắc và yêu cầu chuyên môn nghệ nghiệp khi thực hiện hoạt động môi giới BĐS Nội dung của chương này nhằm làm rõ những vấn để trên
1.1 Một số khái niệm liên quan đến hoạt động môi giới bất động sản
1.1.1 Khái niệm thị trường bắt động sản
Khi chế độ sở hữu đất đai được xác lập, các hoạt động mua bán đất đai cũng ra đời Tuy nhiên, nói đến TT BĐS là nói đến một nên sản xuất mà hàng hoá là BĐS bao gồm: nhà cửa, cơng trình xây dựng, cơng trình kiến trúc và các tài sản khác gắn liền với đất Nền sản xuất hàng hoá này phát triển tới một mức độ nhất định, các hàng hoá là BĐS được đem ra mua bán, trao đổi thể hiện thơng qua hình thức tiền - hàng, khi
đó thì TT BĐS cũng xuất hiện, ngày càng phát triển và hồn thiện
Có rất nhiều ý kiến khác nhau về đối tượng và nội dung hoạt động của TT
BĐS Ý kiến thứ nhất cho rằng, TT BĐS với thị trường đất đai là một, vì tài sản phải găn liền trên đất mới là BĐS Ý kiến thứ hai cho rằng, TT BĐS là TT nhà đất cả về
giá trỊ và số lượng Ý kiến thứ ba cho rằng, TT BĐS là các hoạt động mua bán trao
đổi, cho thuê, thế chấp theo quy luật của nền kinh tế thị trường
Các ý kiến trên đều có cơ sở và luận điểm hợp lí và đúng đắn, tuy nhiên chưa đây đủ và khái quát TT BĐS nên được hiểu khái quát như sau: "TT BĐS là tông thể
các quan hệ giao dịch về BĐS dựa trên các quan hệ hàng hoá, tiền tệ diễn ra trong
một không gian và thời gian nhất định”' Trong cách diễn đạt thông thường, khái niệm TT BĐS thường được nhắc đến là nơi diễn ra các quan hệ về giao dịch BĐS Đó là những người mua và người bán tác động qua lại lẫn nhau để xác định giá cả và số lượng hàng hoá, dịch vụ BĐS được giao dịch Trong cách diễn dịch này, khái niệm "nơi” không phải đơn thuần chỉ là địa điểm mà nó bao hàm các yếu tô khi các quan
hệ về giao dịch BĐS diễn ra
TT BĐS đóng một vai trị vô cùng to lớn và quan trọng đối với nền kinh tế của
' Mot sé vấn đề lý luận về khái niệm thị trường BĐS Nguồn: cổng thông tin điện tử Cục Quản lý nhà - Bộ xây dựng Trích dẫn từ :
Trang 11đất nước Nhà nước quản lý tốt TT BĐS, tạo điều kiện cho thị trường phát triển ổn
định, chính sự ổn định này sẽ có tác động tốt đến nền kinh tế, thúc đây cho nền kinh
tế tăng trưởng Mặt khác do BĐS là tài sản có giá trị cao, có tính cá biệt và khan hiếm
dẫn đến tình trạng đầu cơ vào đất đai, BĐS làm cho một khối lượng lớn đất đai không được sử dụng hoặc sử dụng không đúng mục đích sản xuất, kinh doanh và nhà ở, giá cả của BĐS tăng cao Nếu cơng tác quản lí TT BĐS yếu kém, không kiểm sốt được
thị trường thì có thể sẽ kéo nền kinh tế vào tình trạng khủng hoảng, suy thoái
TT BĐS ở nước ta được chính thức ra đời từ khi có Hiến pháp 1992 và luật đất
đai 1993, Băng việc quy định hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước giao đất thì được
chuyên quyền sử dụng đất thơng qua năm hình thức: chuyên đôi, chuyển nhượng, cho
thuê, thế chấp, thừa kế quyền sử dụng đất Quy định trên đã tạo điều kiện cho sự phát triển của TT BĐS ở nước ta
Đặc điểm quan trong va chi phối tới toàn bộ các yếu tố tạo ra sự nhận diện cho
TT BĐS ở Việt Nam là, đất đai thuộc sở hữu toàn dân, nhưng quyền sử dụng đất và các tài sản găn liền với đất thuộc nhiều hình thức sở hữu khác nhau Bởi vậy, chủng
loại hàng hóa trong TT BĐS là quyền sử dụng đất và các tài sản gắn liền với đất, đã tạo nên những nét đặt thù cho TT BĐS ở Việt Nam
TT BĐS ở nước ta về cơ bản vẫn còn tồn tại song song hai hình thức, TT BĐS
chính thức và TT BĐS phi chính thức (thị trường ngầm) Trong nước ta vẫn còn các chủ sở hữu BĐS không có điều kiện pháp lý đầy đủ để tham gia các giao dịch dân sự theo như quy định của pháp luật, tuy nhiên họ vẫn tìm cách thực hiện các giao dịch về BĐS, như mua bán trao tay không thông qua cơ quan Nhà nước có thâm quyền Thêm vào đó là tư tưởng ngại phải đóng thuế cho Nhà nước khi công khai các giao dịch về BĐS Đây là một số nguyên nhân giải thích cho việc TT BĐS phi chính thức đến hiện
nay vẫn còn tồn tại ở nước ta
1.1.2 Khái niệm về bắt động sản
Việc phân loại tài sản thành động sản và BĐS có nguồn gốc từ Luật cổ La Mã
Theo đó BĐS không chỉ là đất đai, của cải trong lòng đất mà còn bao gồm những gì được tạo ra do bàn tay con người trên mảnh đất đó Ví dụ như là các cơng trình xây dựng, mùa màng, cây trồng gắn liền với đất đai
Pháp luật của nhiều nước trên thế giới đều tiếp nhận cách phân loại như trên, đều thống nhất xem BĐS bao gồm đất đai và những tài sản gắn liền với đất đai Tuy nhiên mỗi nước cũng có những nét đặc thù riêng, điều này được thê hiện thông qua
quan điểm và tiêu chí phân loại về khái niệm động sản và BĐS
Hầu hết các nước trên thế giới đều xem BĐS là đất đai và những tài sản gắn liền, không tách rời với đất đai, được xác định bởi vị trí địa lý của đất (Pháp, Nhật, Đức) Bộ luật dân sự của Nga thì quy định cụ thê hơn BĐS là “mảnh đất” chứ không
Trang 12
phải là đất đai nói chung Điều này được lý giải như sau, vì đất đai nói chung là bộ
phận của lãnh thé quốc gia, không thé là đối tượng của giao dịch dân sự Đối tượng
của những giao dịch đó chỉ là mảnh đất được xác định bởi diện tích, kích thước tại
những vị trí nhất định
Tuy nhiên các nước lại có các quan niệm khác nhau về những tài sản gắn liền
với đất được xem là BĐS Điều 520 Luật dân sự Pháp quy định “nùa màng chưa gặt,
trái cây chưa bứt khỏi cây là BĐS, nếu bứt khỏi cây thì được xem là động sản” Tương tự Điều này cũng được quy định trong Luật dân sự Nhật Bản Trong khi đó tại
Điều 100 Luật dân sự Thái Lan quy định “BĐS là đất đai và những vật gắn liền với đất đai hoặc hợp thành một hệ thống nhất với đất đai và các tài sản găn với việc sở hữu đất” Bộ luật dân sự của Cộng hòa liên bang Nga 1994, Điều 134 quy định “Vật
bất động bao gồm: (tài sản bất động và BĐS) khoảng đất, lịng đất, cơng trình thủy lợi, những gì liên quan tới đất, nghĩa là các đối tượng nào nếu dịch chuyên sẽ làm tôn hại đến vật và mục đích sử dụng của nó, trong đó bao gồm rừng cây, cây lâu năm, nhà ở và các cơng trình xây dựng khác”,
Ngồi ra, BĐS cịn bao gồm tàu bay, tàu biển, tàu sông, phương tiện vũ trụ phải đăng ký Nhà nước Và các BĐS khác do pháp luật quy định
Sự phân loại tài sản như đã phân tích ở trên xuất phát từ ba cách tiếp cận cơ
bản sau: 7;ứ nhất, các BĐS được xác định theo bản chất tự nhiên, theo giá trị sử
dụng và bởi đối tượng trên BĐS Thứ hai, xem đất đai và những tài sản có liên quan
tới đất đai là BĐS Thứ ba, xem đất đai và những gì có liên quan đến đất đai là BĐS
Quy định về BĐS Theo pháp luật Việt Nam tiếp cận theo cách thứ ba, với cách
tiếp cận này quan niệm về BĐS của Việt Nam không ghi nhận theo cách liệt kê những
tài sản nào được xem là BĐS, mà chuyền sang quy định các điều kiện đặc trưng chung Theo quy định tại Điều 181 Bộ luật dân sự 1995 và được Bộ luật dân sự 2005
kế thừa tại Điều 174 quy định BĐS bao gồm :
- Đất đai
- Nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền với nhà, cơng trình xây dựng đó
- Các tài sản khác găn liền với đất đai
- Các tài sản khác do pháp luật quy định
Khái niệm về BĐS của việt Nam về BĐS là một khái niệm rất mở Trước hết,
BĐS là tài sản luôn gắn liền với đất đai và không thể di dời được BĐS có thể được
nhận biệt qua các vật cụ thê như đât đai hoặc khôi thông nhat giữa dat dai va các tài
Trang 13
sản khác gắn liền với đất mà không thể đi đời được trong khoảng không gian nếu muốn giữ nguyên công dụng và tính năng của tài sản đó Ví dụ như: nhà ở, các trung tâm thương mại, các văn phòng khách sạn và các công trình gắn liền với đất đai Đặc
biệt là các tài sản khác gắn liền không thê tách với cơng trình xây dựng đó như máy
điều hồ, các máy móc thiết bị điều khiển hoạt động của cơng trình Ngồi ra cịn có
các tài sản khác do pháp luật quy định là BĐS, cùng với sự hoàn thiện của hệ thống
pháp luật danh mục về loại tài sản này sẽ được xác định cụ thé hon 1.1.3 Khái niệm về môi giới bất động sản
Trước tiên cần xem xét khái niệm về môi giới nói chung, trong thực tế có các
dạng mơi giới như: môi giới hôn nhân, môi giới chứng khốn, mơi giới việc làm, môi giới các loại hàng hóa nói chung Thơng thường có thê định nghĩa một loại hình nghề nghiệp nào đó thơng qua việc mô tả cụ thể nghề nghiệp đó và nghề mơi giới cũng
vậy
Môi giới BĐS, tên gọi về nghề nghiệp này nhắc cho chúng ta liên tưởng về
nhóm những người cụ thể, hoạt động trong lĩnh vực có liên quan đến BĐS Tuy vậy
không phải lúc nào chúng ta cũng hiểu được đây đủ hoạt động của nhà môi giới là như thế nào Đề hiểu được rõ về vấn đề này, chúng ta cần phân tích cụm từ “mơi giới
BĐS”, đễ có thê hiểu rõ ràng hơn về khái niệm môi giới BĐS
Theo từ điển bách khoa toàn thư định nghĩa về môi giới như sau: “Môi giới là hoạt động mà khi đó có một chủ thể (một cá nhân, một nhóm, một tổ chức, một hãng ) làm trung gian cho hai hoặc nhiêu chủ thể khác tạo được quan hệ trong giao
tiếp, kinh doanh”
Vậy có thể thấy rằng hoạt động môi giới phát sinh khi hội đủ những yếu tố
sau:
- Xuất hiện quan hệ giữa các bên trong công việc;
- Các bên không thẻ giải quyết công việc, hay giải quyết không hiệu quả;
- Tôn tại người thứ ba, là nhà môi giới, có đủ năng lực, điều kiện để giải quyết
những công việc liên quan đến các bên
Tóm lại, mơi giới là hoạt động của người thứ ba với mục đích tạo sự thông cảm, thấu hiểu về các vấn đề liên quan giữa các bên với nhau, hoặc là giải quyết
những cơng việc nào đó liên quan giữa hai bên mà người môi giới lúc này đóng vai
trị là cầu nối Ngồi ra việc mơi g1ới có thê được xác định như là công việc tạo thu nhập cho chủ thể môi giới, thông thường chủ thê môi giới sẽ nhận được một khoản
thù lao, hoa hồng khi thực hiện hoạt động môi giới
? 'Từ điển bách khoa toàn thư online
http://dictionary bachkhoatoanthu gov vn/default.aspx ?param=1F73aWQ9MTY2NzkmZ3JvdXBpZD0ma2luZ D1leGFidC7rZX13b3JkPU0DLYZMIOTRIKOdJJWUxJ] WJiJT1hSQO—&page=1
Trang 14
Tiếp theo là từ ngữ BĐS, vấn đề này đã được người viết phân tích ở trên, tuy
nhiên từ này trong lĩnh vực mơi giới đơi khi có thể làm chúng ta nhầm lẫn Ở đây đối
tượng của việc mơi giới hồn tồn không phải là bản thân BĐS mà là các quyền liên
quan đến nó Chỉ có các quyền về BĐS mới được luân chuyển và chúng chính là đối tượng của việc chuyến giao Nhưng có nhiều dạng quyền liên quan đến BĐS và không phải quyền nào cũng có thê luân chuyền Vì vậy một điều quan trọng là người môi giới phải phân biệt rõ từng loại quyền hạn khác nhau Những quyền hạn này liên quan đến BĐS nên cần phải định nghĩa chính xác thế nảo là BĐS dưới góc độ nghề THƠI gidi
“BĐS là một mảnh đất có ranh giới thuộc quyên sử dụng, cũng như quyển sở hữu, những cơng trình cơ định gắn liên trên mảnh đất hay những thành phần của cơng trình, mà theo luật định riêng tách biệt với mảnh đát”
Định nghĩa này đã làm xuất hiện quyền quan trọng nhất, luôn liên quan đến
BĐS là quyền sử dụng đất và quyền sở hữu cơng trình Ngồi ra đối với BĐS có thể có các quyền liên quan như sử đụng có thời hạn hoặc không thời hạn, một phần hay toàn phần, quyền sở hữu nhà chung cư Ngồi ra cịn có cả những dạng hợp đồng cũng là vẫn đề cần được quan tâm trong môi giới BĐS cụ thể như là: hợp đồng mua
bán, chuyển nhượng, thuê, thuê mua, có liên quan đến BĐS
Trong sự vận hành của TT BĐS, hoạt động môi giới BĐS được xem là một
loại hình kinh doanh dịch vụ BĐS Đây là hoạt động của tổ chức, cá nhân có đủ điều kiện hành nghề môi giới BĐS với tư cách làm trung gian để đàm phán, ký kết hợp
đồng kinh doanh BĐS và được hưởng thù lao, hoa hồng theo hợp đồng môi giới
BĐS
Từ những tính chất đã kê trên, chúng ta có thể xác định khái niệm môi giới
BĐS như sau: Môi giới BĐS là công việc của chủ thể môi giới thực hiện cho những
người khác mà đối tượng là những quyền hạn khác nhau liên quan đến BĐS Kết quả
của những hoạt động này là việc thực hiện những yêu cầu của khách hàng như hợp đồng mua, bán, cho thuê, cho thuê lại, thuê mua, chuyển nhượng, quản lý BĐS với sự giúp đỡ của nhà môi giới Những hoạt động này dẫn đến sự thay đổi ở khía cạnh pháp
lí và thực tế của BĐS Chủ thể môi giới thực hiện các công việc đề nhận được thù lao
cho những thay đổi trên thông qua các thương vụ mà đối tượng của nó là các quyền đối với BĐS
* Tai liệu đào tạo, bồi dưỡng Kiến thức về kinh doanh BĐS - Công ty cổ phần đào tạo và kinh doanh dịch vụ
BĐS Gold Land, chuyên dé 1: dich vụ môi giới BĐS, tr 02 Nguồn download :
Trang 151.2 Bản chất và vai trị của hoạt động mơi giới bất động sản
Thông qua khái niệm về hoạt động mơi giới BĐS, có thể phần nào xác định được công việc của chủ thể môi giới BĐS Tuy nhiên để có thê hiểu rõ hơn về nghề môi giới BĐS, ta cần tìm hiểu về bản chất và vai trị của cơng việc này Hai vẫn đề này sẽ cho chúng ta một cái nhìn đây đủ hơn về hoạt động môi giới BĐS
1.2.1 Bản chất của hoạt động môi giới bất động sản
Phần lớn những chủ thể môi giới BĐS cũng như khách hàng của họ cho rằng
khơng có gì khó khăn đề xác định công việc của người môi giới BĐS Nghề môi giới được hiểu đơn giản như là công việc dẫn dắt các bên đến việc ký kết thương vụ, mà một bên là chủ sở hữu, hay người có một số quyền sử dụng nào đó đối với BĐS,
muốn bán, cho thuê nó và bên thứ hai muốn mua, thuê hay sử dụng nó Khái niệm này được hiểu một cách thông thường, chỉ nằm trong phạm vi hẹp của vẫn đề so với
bản chất đầy đủ của công việc môi giới BĐS hiện nay,
Tuy rằng yếu tố quan trọng nhất của việc môi giới BĐS là sự dẫn dắt khách hàng của mình đến việc ký kết thương vụ liên quan đến BĐS Nhưng bên cạnh vấn đề này, trong công việc của nhà mơi giới cịn xuất hiện các yếu tố khác như khả năng tìm ra hướng giải quyết tốt nhất cho từng khách hàng Chủ thể môi giới BĐS phải hướng dẫn cho khách hàng của mình cách xử lý các công việc, các vẫn đề phát sinh có thể xảy ra trong những giai đoạn khác nhau của thương vụ, cho đến khi thương vụ thành công Ta có thể hiểu đây là một khái niệm rộng về hoạt động môi giới BĐS
Trước khi hoạt động mơi giới diễn ra thì bên môi giới phải tiếp xúc với khách hàng của mình để năm được nhu cầu của khách hàng Đây là khâu cần thiết trong hoạt động môi giới BĐS cũng như các hoạt động môi giới trong lĩnh vự khác Băng
kinh nghiệm nghề nghiệp mà bên mơi giới có thể xác định được một cách tương đối
về độ khả thi của kết quả môi giới đến đâu, điều này trong một số trường hợp có thể giúp cả ba bên (bên môi giới, bên bán, cho thuê và bên mua, thuê) tiết kiệm được thời gian, cũng như các khoản chi phí khơng cân thiết khác
Người môi giới BĐS là người cung cấp thông tin (chính sách của Nhà nước,
pháp luật, dự án quy hoạch xây dựng có liên quan đến BĐS) một cách đầy đủ và
trung thực cho khách hàng của mình Điều này cho thấy chủ thể môi giới BĐS phải
am hiểu về kiến thức pháp luật như: Luật Đất đai năm 2003 sửa đổi bổ xung năm
2009, Luật KDBĐS năm 2006, Luật Xây dựng năm 2005 Ngoài ra họ cần phải
chứng tỏ cho khách hàng thấy khả năng hiểu biết về TT BĐS của mình, thơng qua
việc tư vấn cho khách hàng các khoản vay tín dụng có hỗ trợ lãi suất từ các tơ chức tín dụng, ngân hàng Đây là điều mà bất kỳ khách hàng nào khi tham gia giao dịch
cũng mong muốn có được từ các chủ thể môi giới BĐS và tạo ra điểm khác biệt giữa
môi giới BĐS và các loại hình môi giới khác
Trang 16
TT BĐS nước ta đang trong giai đoạn phát triển, TT BĐS phi chính thức (thị
trường ngầm) vẫn còn tồn tại song song với TT BĐS chính thức Hoạt động môi giới
BĐS của những chủ thê môi giới trên thị trường ngầm này, gây ảnh hưởng xấu đến
những chủ thể tham gia vào TT BĐS Hệ quả tất yếu là dẫn đến việc mọi người
thường có cái nhìn khơng chính xác về bản chất thật sự của chủ thể môi giới BĐS Tuy nhiên với sự quản lý của Nhà nước, cũng như nơ lực cố găng hồn thiện mình của các chủ thể môi giới BĐS Hoạt động môi giới BĐS đang hướng đến mục tiêu trở thành nghành nghè chuyên nghiệp nhằm góp phần phát triển cho TT BĐS trong nước Thực tế thời gian qua một số nhà môi giới BĐS đã làm rất tốt công việc của mình, góp phần thúc đây hoạt động kinh doanh BĐS ở nước ta sôi động hơn
1.2.2 Vai trò của hoạt động môi giới bất động sản
Những chủ thể mơi giới BĐS chính là chất xúc tác đưa các giao dịch liên
quan đến lĩnh vực BĐS diễn ra thành công, đồng thời qua đó thúc đây sự phát triển
của TT BĐS Nhưng chính họ cũng có thể làm cho TT BĐS trở nên bất ơn, bởi vì vai
trị của hoạt động mơi giới BĐS có tầm ảnh hưởng rất quan trọng đến sự phát triển bền vững và ổn định của TT BĐS Vai trị đó thể hiện qua các mặt sau:
1.2.2.1 Cung cấp thông tin cho các chủ thể tham gia vào hoạt động giao dịch mà hàng hoá là bất động sản
Do tính đặc thù về BĐS của và TT BĐS, thông tin về thị trường, về hàng hoá
là BĐS không thật đầy đủ và không được phô biến rộng rãi như các hàng hoá khác Trong khi đó vẫn đề về thơng tin đóng một vai trò quan trọng đối với sự vận hành của TT BĐS Các thông tin đó bao gồm: luật pháp, chính sách đất đai, quy hoạch kế
hoạch sử dụng đất, vị trí của BĐS, môi trường, mức cung cầu của người dân, tâm lý
tập quán, có liên quan đến lĩnh vực BĐS Khi trên thị trường thông tin về các giao dịch đầy đủ, đồng bộ sẽ đưa TT BĐS vận hành thuận tiện hơn, người mua và người
bán đều hiểu biết về những thơng tin đó, họ sẽ dễ dàng đưa ra lựa chọn khi tham gia
giao dịch Hệ thống thông tin thiếu chính xác sẽ dẫn đến nhiều biến động mạnh cho
TT BĐS Các chủ thể mơi giới BĐS có vai trò là thường xuyên cung cấp các thông
tin quan trọng trên TT BĐS, mức độ chính xác của thơng tin BĐS này càng cao, thì
càng hạn chế được nhiều rủi ro cho các đối tượng tham gia trên TT BĐS
1.2.2.2 Thúc đầy thị trường bất động sản phát triển
Do TT BĐS người mua và người bán ít có cơ hội và đầy đủ lượng thông tin cần thiết để lựa chọn BĐS phù hợp với mình Đồng thời do không nắm bắt được
thông tin nên việc định giá cũng thiếu chính xác xảy ra tình trạng đầu cơ tràn lan
nhưng không phải ai cũng có lợi nhuận Điều này làm cho sự vận hành của của TT
BĐS thiếu tính ổn định, dẫn đến kìm hãm sự phát triển của thị trường này Rõ ràng
Trang 17môi giới BĐS Thông qua các chủ thể kinh doanh dịch vụ môi giới BĐS mà ở đó có những người môi giới BĐS đã qua đào tạo có kinh nghiệm và kiến thức chuyên môn năm được thông tin thị truờng, am hiểu pháp luật về BĐS Những người này sẽ tư vẫn cho các chủ thể có nhu cầu giao dịch BĐS thoả mãn điều kiện của mình, giúp cho họ
tính tốn trong việc mua bán để ra quyết định phù hợp nhất Khi hoạt động môi giới
BĐS cung ứng dịch vụ hoàn thiện hơn và tuân thủ các quy định của pháp luật, sẽ tạo
được sự tin tưởng của các chủ thể kinh doanh BĐS Điều này góp phần làm sôi động
hơn cho TT BĐS, giúp mở rộng kênh phân phối và làm tăng giá trị của BĐS, rút ngắn
thời gian thu hồi vốn, tái đầu tư, bảo đảm hiệu quả kinh tế, tăng tính hấp dẫn cho nhà
đầu tư vào lĩnh vực nhà đất Góp phần thúc đây TT BĐS hoạt động công khai và
minh bạch, chính quy và lành mạnh hơn, qua đó hạn chế đáng kể sự phát triên của TT
BĐS sản khơng chính thức
1.2.2.3 Khai thác nguôn thu cho ngân sách Nhà nước
TT BĐS ngày càng một phát triển thì nhu cầu giao dịch sẽ ngày càng tăng cả
về số lượng và chất lượng Nhưng đo đặc tính BĐS là thông tin thường không thật sự
chính xác và đầy đủ, giao dịch về BĐS vẫn còn tồn tại trong TT BĐS khơng chính thức, Nhà nước khơng thể kiểm sốt được hoàn toàn các giao dich đó, nên việc thu
thuế chính xác đối với người môi giới BĐS và các bên tham gia giao dịch BĐS là rất
khó khăn
Hệ thống văn bản pháp luật thuế thu nhập cá nhân quy định giá chuyên nhượng quyền sử dụng đất là giá thực tế ghi trên hợp đồng, tại thời điểm chuyển
nhượng nhưng không thấp hơn giá đất do Ủy ban nhân dân (UBND) tỉnh, thành phố (TP) quy định Thực tế trên TT BĐS, giá đất mua bán thường cao hơn giá đất do
UBND tỉnh, TP quy định Nhưng vì lợi ích của cả người mua và người bán, nên họ
thường thoả thuận ghi giá trên hợp đồng chuyên nhượng thấp hơn thực tế Và để được
cơ quan Nhà nước chấp nhận hồ sơ, họ chỉ ghi trên hợp đồng mức giá ngang hoặc cao hơn không nhiều so với giá UBND tỉnh, TP quy định Như thế sẽ được nộp thuế thấp hơn số thực tế phải nộp, kết quả là cả đôi bên mua bán đất cùng có lợi, chỉ riêng Nhà nước chịu thất thu thuế Mà thuế là nguồn thu chính của Nhà nước để trang trải cho mọi hoạt động, chỉ phí của cả nước Vì vậy khi các tổ chức, cá nhân môi giới này
được công nhận cho phép hành nghề, có đăng ký kinh doanh, hoạt động trên sàn giao
dịch BĐS, sẽ giúp cho hoạt động môi giới BĐS có hiệu quả hơn đồng thời thơng qua
đó Nhà nước quản lý tốt hơn các giao dịch BĐS cũng như tăng thu nhập về thuế
1.3 Những vấn đề chung về hoạt động môi giới bất động sản
1.3.1 Nguyên tắc của hoạt động môi giới bất động sản
Hoạt động môi giới BĐS được xem là một loại hình kinh doanh dịch vụ BĐS,
đây là ngành nghề kinh doanh có điều kiện Do vậy các chủ thể khi tham gia hoạt
Trang 18
động môi giới BĐS phải đáp ứng những điều kiện nhất định được pháp luật quy định Những ràng buộc về mặt pháp lý cũng chính là cơ sở để hoạt động môi giới BĐS đi
vào khuôn khổ, tránh tình trạng một số chủ thê mơi giới BĐS vì lợi ích cá nhân đã gây ra thiệt hại cho khách hàng và tình trạng chủ thể môi giới BĐS có tình cung cấp
các thơng tin không đây đủ, thiếu minh bạch về BĐS, đây được xem là nguyên nhân
quan trọng dẫn đến nhiều vẫn đề bất ôn cho sự phát triển của TT BĐS Vì vậy, khi
tiến hành hoạt động môi giới BĐS, các chủ thể kinh doanh dịch vụ môi giới BĐS phải tuân thủ các nguyên tắc sau”:
Một là: Tô chức, cá nhân được phép kinh doanh dịch vụ môi giới BĐS, làm
trung gian trong việc đàm phán ký hợp đồng kinh doanh BĐS và hưởng thù lao, hoa
hồng theo hợp đồng môi giới BĐS khi có đủ điều kiện sau đây:
- Đối với tổ chức kinh doanh môi giới BĐS, phải có ít nhất một người có
chứng chỉ môi giới BĐS
- Cá nhân kinh doanh dịch vụ môi giới BĐS độc lập phải đăng ký kinh doanh theo quy định của pháp luật và có chứng chỉ mơi giới BĐS
Nguyên tắc trên xác định địa vị pháp lý của chủ thể hoạt động môi giới BĐS Trước khi luật Kinh doanh BĐS 2006 ra đời, trong một thời gian dài việc quản lý của Nhà nước đối với tô chức, cá nhân hoạt động môi giới BĐS diễn ra rất khó khăn vì thiếu các quy định về hoạt động cũng như các hình thức chế tài trong lĩnh vực này một cách cụ thể, hầu như các chủ thể này hoạt động một cách tự phát, rất khó kiểm
soát Điều này đang dân được thay đôi khi luật quy định người môi giới BĐS phải có
chứng chỉ môi giới BĐS Cá nhân muốn được cấp chứng chỉ môi giới BĐS phải tham gia một khóa đào tạo, bồi đưỡng kiến thức về môi giới BĐS tại các cơ sở, trung tâm đào tạo, do Bộ Xây dựng cấp phép Khóa học cung cấp kiến thức chuyên môn về hoạt động môi giới BĐS và kiến thức tổng quát về những quy định của pháp luật có liên quan đến hoạt động môi giới BĐS, từ đó trình độ chun môn nghiệp vụ của họ được nâng lên Thông qua việc cấp chứng chỉ môi giới, hoạt động của chủ thể môi giới BĐS được đưa vào khuôn khổ và các cơ quan Nhà nước có chức năng sẽ có thể quản
lý tốt hơn các chủ thể hoạt động môi giới BĐS
Hai là: Hoạt động môi giới BĐS phải công khai, trung thực và tuân thủ pháp
luật Hệ thống thông tin cho TT BĐS thường thiếu minh bạch, điều này gây rất nhiều
khó khăn cho các chủ thể muốn tham gia vào TT BĐS Nguyên tắc này đặt ra yêu cầu chủ thê môi giới BĐS phải đặt lợi ích của khách hàng lên trên hết trong hoạt động của mình Chủ thể mơi giới phải trung thực khi cung cấp thông tin cho khách hàng của
” Điều 44, Luật Kinh doanh bất động sản 2006, Quốc hội nước Cộng Hòa Xã Hội Chủ Nghĩa Việt Nam khóa
Trang 19mình, đảm bảo tính công khai cho các g1ao dịch khi mà họ đóng vai trò là người trung gian Nguyên tắc này có ý nghĩa rất quan trọng đối với các chủ thể môi giới khác cũng như các chủ thể kinh doanh BĐS khác khi tham gia vào TT BĐS Tuy đây là một trong các nguyên tắc cơ bản của người môi giới, nhưng đây cũng là nguyên tắc mà người môi giới vi phạm nhiều nhất Người mơi giới vì lợi ích cá nhân đã gây ra thiệt hại cho khách hàng, ảnh hưởng đến sự minh bạch của TT BĐS Nhưng do tình trạng này chủ yếu diễn ra trên TT BĐS khơng chính thức, Nhà nước vẫn chưa hoàn toàn kiểm soát được
Ba là: Nhằm bảo vệ quyền lợi của các chủ thể kinh doanh BĐS, khi họ tham gia giao dịch trong TT BĐS Tổ chức, cá nhân môi giới BĐS không được đồng thời
vừa là nhà môi giới vừa là một bên thực hiện hợp đồng trong một giao dịch kinh
doanh BĐS Đây được xem là nguyên tắc có tính đặc thù đối với loại hình dịch vụ mơi giới BĐS Quy định này cho phép chúng ta phân biệt rõ ràng hoạt động kinh
doanh BĐS và hoạt động kinh doanh dịch vụ BĐS Trên cơ sở đó, Nhà nước có cơ
chế điều chỉnh pháp luật khác nhau tương ứng nhằm đảm bảo quyền và lợi ích cho chính các chủ thê tham gia vào các hoạt động trong lĩnh vực này, và đồng thời cũng đảm bảo quyền của Nhà nước trong việc điều tiết thu nhập đối với mỗi hoạt động
kinh doanh cụ thể
1.3.2 Nội dung hoạt động môi giới bắt động sản
Bên mua và bên bán khi tham gia vào TT BĐS thường gặp nhiều khó khăn trong việc tìm kiếm bên đối tác phù hợp, nên họ thường thông qua người môi giới để thực hiện công việc này Người môi giới BĐS nắm được rất nhiều thông tin về BĐS, cũng như là nhu cầu mua, bán đối với các BĐS đó Vì vậy người mơi giới BĐS có
được nhiều thuận lợi trong việc tìm kiếm đối tác đáp ứng các điều kiện mà khách
hàng yêu cầu, sau đó thực hiện việc kết nối, thu xếp các cuộc thương thảo, đàm phán,
ký hợp đồng, cho đến khi giao dịch thành công
Người môi giới được phép trở thành người đại diện theo uỷ quyền cho khách hàng của họ, để thực hiện các công việc liên quan đến hoạt động kinh doanh BĐS Những chủ thê tham gia vào TT BĐS thường có xu hướng chung là ủy quyền người đại diện của mình thực hiện công việc thay mình, với nhiều lý do khác nhau như:
khơng có thời gian, không hiểu rõ các quy định của luật, mong muốn cơng việc hồn
thành nhanh chóng hơn Do BĐS là sản phẩm có giá trị rất cao nên đòi hỏi người đại diện cần có uy tín cao, thái độ phục vụ tốt đối với khách hàng Các công ty, đại lý, trung tâm môi giới BĐS, bộ phận thực hiện chức năng môi giới của sàn giao dịch BĐS (gọi chung là nhóm các chủ thể cung ứng dịch vụ môi giới BĐS) cần phải được
tổ chức tốt, khi tiến hành công việc môi giới nên đặt lợi ích của khách hàng lên trên
hết khi tiến hành công việc môi giới
Trang 20
Một nội dung quan trọng nữa của hoạt động môi giới BĐS là việc cung cấp thông tin, hỗ trợ cho các bên trong việc đàm phán, ký hợp đồng mua bán, chuyển
nhượng, thuê, thuê mua BĐS Các chủ thể cung ứng dịch vụ môi giới BĐS sẽ niêm
yết một danh sách các BĐS (nhà ở, đất đai) cần bán, vị trí và mơ tả chỉ tiết một số đặc
điểm của BĐS đó Thơng qua đó khách hàng có thể lựa chọn BĐS nào phù hợp với
nhu cầu cũng như khả năng tài chính của mình, và thơng qua người môi giới BĐS để
tiến hành giao dịch Ngoài ra tùy theo sự hiểu biết của mình mà chủ thể mơi giới BĐS
có thể tư vấn cho khách hàng của mình các nguồn hỗ trợ tín dụng, các khoản vay có
lãi suất thấp và lợi nhất từ các tơ chức tài chính, các ngân hàng
Thông thường người môi giới BĐS phải có trách nhiệm đối với một thương vụ mà họ đóng vai trị mơi giới, cho đến khi giao dịch đó hồn thành Tuy nhiên trong một số trường hợp, người môi giới BĐS chỉ hoàn tất các trách nhiệm ban đầu cho việc thỏa thuận, còn việc hồn tất thỏa thuận đó về tài chính hay pháp lý lại do luật sư hay tơ chức tín dụng, ngân hàng thực hiện Điều này tùy thuộc vào thỏa thuân ghi nhận trong hợp đồng môi giới BĐS, giữa bên môi giới và khách hàng
1.3.3 Yêu cầu chuyên môn của người môi giới bất động sản
Một TT BĐS đã phát triển ở mức cao hay đang phát triển đều cần đến loại
hình dịch vụ môi giới BĐS Chủ thể cung ứng dịch vụ này cần phải bảo đảm cho
khách hàng về chất lượng môi giới, họ cần cung cấp cho khách hàng những thơng tin
đây đủ và chính xác về những vấn đề liên quan đến lĩnh vực BĐS mà khách hàng của
họ quan tâm
Chính vì vậy không phải ai cũng hội đủ tiêu chuẩn, cũng như yêu cầu chuyên
môn để thực hiện dịch vụ này Những thương vụ được thực hiện trong TT BĐS thường thu hút những khoản tiền lớn, đôi khi là rất lớn Người mua thường đặt vào
thương vụ toàn bộ tiền tiết kiệm của họ hoặc một phần là tiết kiệm và phần còn lại là vay tín dụng, khi có thiệt hại xảy ra sẽ gây ảnh hưởng rất lớn tình hình tài chính trong gia đình của họ Vì vậy một vấn đề đặc biệt quan trọng là người môi giới hoạt động
phục vụ khách hàng của mình trong TT BĐS phải là những người thực sự có chun
mơn về lĩnh vực này
Pháp luật hiện hành khơng địi hỏi quá nhiều về chuyên môn của người môi
giới, người mơi giới khi hồn thành khóa học về mơi giới BĐS sẽ được cấp chứng chỉ môi giới BĐS, và được phép thực hiện công việc môi giới Tuy nhiên hoạt động môi giới BĐS thực tế đã hình thành như một nghề nghiệp và để làm tốt được công việc này, nó địi hỏi người thực hiện phải trang bị những kiến thức cơ bản khác nhau như:
luật, marketing, kĩ năng đàm phán, kinh tế, kiến thức về xây dựng, tiếp thị kinh doanh
Trang 21BĐS và các vẫn đề liên quan đến hoạt động môi giới trên TT BĐS Nắm rõ nội dung,
trình tự, quy trình của dịch vụ môi giới BĐS, để thực hiện hợp đồng môi giới một
cách trung thực, chuẩn mực và an toàn
Sự phát triển của TT BĐS sẽ kéo theo ngày càng nhiều những yêu cầu, nhiệm vụ mới Sự phát triển này buộc các chủ thể môi giới phải liên tục tự hồn thiện mình,
phải cung cấp và thực hiện ngày càng nhiều hơn những dịch vụ mới cho khách hàng Muốn làm được điều này địi hỏi người mơi giới phải có khả năng cập nhật và tiếp nhận các loại kiến thức khác nhau, khi mà kiến thức về từng loại lĩnh vực này đều
thường xun thay đơi
Ta có thể thấy yêu cầu chuyên môn là cần thiết cho mọi nhóm nghề nghiệp nói chung và môi giới BĐS nói riêng Chúng giúp đảm bảo cho chất lượng dịch vụ môi giới BĐS được đồng đều mà không phụ thuộc vào địa điểm cung cấp dịch vụ Đối
với người môi giới yêu cầu chuyên môn không phải để hạn chế việc tự đo tác nghiệp
của họ, mà đây là phương pháp nhằm hướng cho người môi giới BĐS tiếp cận một cách nghiêm túc đối với nghề nghiệp của mình Về phía khách hàng họ sẽ có được
những nhận định tốt hơn về chất lượng của dịch vụ môi giới BĐS và khi tham gia vào
TT BĐS họ có thể tin trởng được rằng các yêu cầu của mình sẽ được đáp ứng khi sử dụng dịch vụ môi giới BĐS
1.3.4 Đạo đức nghề nghiệp trong hoạt động môi giới bất động sản
Công việc môi giới BĐS đã hình thành nên mối quan hệ giữa chủ thể môi giới với khách hàng, mà trong đó người mơi giới đóng vai trị là người được uỷ thác Khi
là người được uỷ thác, nhà môi giới có một số trách nhiệm nhất định với người đã uỷ
quyền cho anh ta đồng thời thêm một số nhiệm vụ đã được liệt kê trong thoả thuận hoặc trong các hợp đồng khác Một tiêu chuẩn rất quan trọng trong việc đánh giá hoạt động của nhà môi giới tại các nước phát triển là họ có hoạt động tuân theo những tiêu
chuẩn và nguyên tác đạo đức nghề nghiệp hay không Tại Mỹ có riêng Bộ Luật Đạo
đức được ra đời năm 1913 và nó được tu chính tại các kỳ đại hội thường niên từ đó
cho đến nay, quy định rất rõ về đạo đức nghề nghiệp của người môi giới BĐS
Khái niệm về đạo đức nghề nghiệp: “Đạo đức là những tiêu chuẩn về hành vị, cách suy nghĩ, ứng xử chung được chấp nhận và buộc tuân theo trong một thời đại,
một tô chức xã hội nhất định Tập hợp những tiêu chuẩn xác định những trách nhiệm
mang tính đạo đức, liên quan đến những hoạt động trực tiếp khi tác nghiệp, hành nghề cũng như những quan hệ xã hội liên quan đến hoạt động đó, chúng ta gọi là đạo đức nghề nghiệp” ý
6 Đạo đức nghề nghiệp trong môi giới BĐS
http://www vnrea vn/Web/Default.aspx ?tab=newsdetail&zoneid=66 &subzone=93 &itemid=7 1 &lang=vi-VN
[ truy cap ngay 30/11/2010]
Trang 22
Những nguyên tắc đạo đức đối với nghề nghiệp xác định dựa trên những
nguyên tắc đạo đức phố biến cũng như dựa vào phong tục tập quán tốt được hình thành, chấp nhận trong xã hội Vấn đề này quan trọng bởi vì đó là một trong những thước đo của sự trưởng thành trong nghề nghiệp Những quy tắc đạo đức đóng vai trị chủ đạo trong việc định hướng, điều chỉnh những mảng quan hệ có liên quan đến người môi giới BĐS như: quan hệ giữa các nhà môi giới BĐS với nhau, nhà môi giới với khách hàng, nhà môi giới với cơ quan Nhà nước Những quy tắc đạo đức có tác
dụng bảo đảm an toàn cho khách hàng, nâng cao chất lượng dịch vụ, tăng phần trách nhiệm của những người hành nghề môi giới BĐS
Bởi vì yêu cầu về đạo đức trong kinh doanh BĐS nói chung và trong mơi giới BĐS nói riêng là vẫn đề có tầm quan trọng đến hiệu quả kinh doanh hay thậm chí là sự tôn tại của một doanh nghiệp, đặc biệt là doanh nghiệp môi giới Việc tuân thủ
theo quy tắc đạo đức là trách nhiệm của nhà môi giới BĐS Khi tuân thủ theo những tiêu chuẩn đạo đức này nhà mơi giới BĐS có thể nhận ra những hành vi có thể gây hại đến khách hàng, và vì vậy có thể tìm ra hướng hành động thích hợp Tiêu chuẩn
đạo đức nghề môi giới BĐS được hình thành trước tiên là để bảo vệ lợi ích khách
hàng sử dụng dịch vụ môi giới BĐS, sau là nếu người môi giới BĐS tuân thủ tốt các quy tắc nghề nghiệp sẽ tự nâng cao được uy tín của mình và trở thành nhà tư vấn
đáng tin cậy đối với khách hàng
Tuy vậy cho đến nay tại nước ta vẫn chưa chú ý đến việc xây dựng văn bản
Luật về đạo đức cho các nghề nghiệp thuộc lĩnh vực dịch vụ nói chung và mơi giới
BĐS nói riêng Các quy định của về tiêu chuẩn đạo đức trong hoạt động môi giới
BĐS nằm ở nhiều điều luật khác nhau trong Luật KDBĐS 2006, nhìn chung có các
quy định sau: Phải trung thực trong khi thực hiện dịch vụ môi giới ,không dùng các
thủ thuật không được phép để mưu lợi cho mình, phải có tinh thần trách nhiệm khi
môi giới cho người mua và người bản hoàn thành giao dịch nhưng an toàn cho cả các bên, hành nghề phải đúng với nội dung ghi trong chứng chỉ mơi giới, nếu có dấu hiệu vi phạm thì phải tuân thủ quy định của pháp luật về xử lý vi phạm hành chính trong
kinh doanh dịch vụ BĐS
1.4 Quá trình hình thành và phát triển của hoạt động môi giới bất động sản tại Việt Nam và trên thế giới
1.4.1 Chính sách về phát triển thị trường bắt động sản ở Việt Nam trong từng giai đoạn và sự ảnh hưởng đến hoạt động môi giới bất động sản
1.4.1.1 Từ khi thông nhất đất nước 1975 đến trước khi có Luật Đất đai 1993 Nói đến BĐS, trước hết phải đề cập đến đất đai và nhà ở, bởi đây là hai loại
Trang 23đai đều có sự tham gia của Nhà nước Nhà nước cấp đất (không thu tiền sử dụng đất) cho người dân và thu hồi đất khi họ không còn nhu cầu sử dụng Về nhà ở: “Công dân có quyền có nhà ở, Nhà nước mở rộng việc xây dựng nhà ở, đồng thời khuyến khích, giúp đỡ tập thể và công dân xây dựng nhà ở theo quy hoạch chung, nhằm thực hiện từng bước quyên đó Việc phân phối diện tích nhà ở do Nhà nước quản lý phải công bằng, hợp lý” (Điều 62 Hiến pháp 1980) Nhưng do Nhà nước không đáp ứng
đủ nhu câu, (theo thống kê diện tích nhà ở do Nhà nước xây dựng trong giai đoạn này
chỉ đáp ứng được 30% nhu cầu nhà ở của cán bộ, công nhân, viên chức ở đô thị)' trong khi một số nhà ở đã có giấy chứng nhận sở hữu do chế độ cũ cấp nên sự chuyển
nhượng “trao tay” giữa những người có nhu cầu vẫn diễn ra Thị trường mua bán nhà
ở khơng chính thức“ thị trường ngầm” này có nguyên nhân, xuất phát điểm từ việc Nhà nước chậm thừa nhận và khơng có quy định hành lang pháp lý cho nó Đây là thời kỳ mà nền kinh tế được quản lý bởi cơ chế kế hoạch hóa, tập trung, quan liêu,
bao cấp Trong cơ chế đó, Nhà nước trở thành một trung tâm chỉ huy trực tiếp quản
lý, điều hành mọi hoạt động sản xuất, kinh doanh cũng như phân phối sản phẩm xã
hội Do Nhà nước không cho phép sở hữu tư nhân về đất đai và cũng không cho phép mua bán đất đai, tuy việc mua bán nhà ở có diễn ra nhưng chỉ với hình thức “trao tay” là chủ yếu nên chưa cần nhiều đến vai trò của người mơi giới Có thể nhận thấy khung pháp lý cho hoạt động động môi giới BĐS vẫn chưa xuất hiện trong giai đoạn này ở nước ta
Luật Đất đai 1987 ra đời là giai đoạn bắt đầu có sự thay đổi nhận thức về quan
hệ sản xuất trong kinh tế nông nghiệp của Nhà nước Chính sách giao đất cho hộ gia
đình, cá nhân trực tiếp sản xuất để sử dụng ổn định lâu dài được thực hiện chính là
điểm đột phá trong quá trình đổi mới kinh tế nước ta Tuy các giao dịch về đất đai bị pháp luật nghiêm cắm, theo Điều 5 Luật Đất đai năm 1987 quy định “Nghiêm cấm
việc mua, bán, lẫn chiếm đất đai, phát canh thu tơ đưới mọi hình thức, nhận đất được
giao mà không sử dụng, sử dụng đất không đúng mục đích, tự tiện sử dụng đất nơng nghiệp, đất có rừng vào mục đích khác, làm hủy hoại đất đai” Nhưng TT BĐS ở nước ta đã bắt đầu manh nha hình thành dựa trên cơ sở pháp lý của Điều 49 Luật Đất đai năm 1987 Điều này quy định “Người sử dụng đất được quyền chuyển nhượng,
bán nhà ở, vật kiến trúc khác, cây lâu năm mà người sử dụng đất có được một cách
hợp pháp trên đất được giao” Còn trong lĩnh vực nhà ở, có hai hình thức sở hữu chủ yếu, sở hữu Nhà nước và sở hữu của từng cá nhân
Trong thời kỳ này, giao dịch về BĐS là nhà ở chủ yếu là các giao dịch về thuê lại hoặc chuyên nhượng nhà ở thuộc sở hữu Nhà nước; hay các giao dịch vê mua bán
7 Nguyễn Tấn Phát- Khoa Kinh tế, Đại học Quốc gia TPHCM: Chính sách đất đai ở Việt Nam trong thời kỳ đối
mới, hHtp:/thongtinphapluatdansu wordpress.com/2009/09/08/377, [truy cập ngày 19/02/2011]
Trang 24
nhà ở thuộc sở hữu tư nhân Đặc điểm chủ yếu của TT BĐS trong giai đoạn này là sự
tự phát, Nhà nước chưa có khung pháp lý cho TT BĐS, chưa xuất hiện các tổ chức
kinh doanh, cũng như chưa có các chủ thê môi giới BĐS chuyên nghiệp Khi muốn bán, mua, thuê nhà tìm đến những người quen biết nhờ họ làm trung gian cho những
giao dịch đó, và người đóng vai trò trung gian này sẽ được nhân một khoảng thù lao, đây được xem là hình thức khởi đầu cho nghề môi giới BĐS hiện nay
1.4.1.2 Giai đoạn từ khi có Luật Đất đai 1993 đến trước khi Luật Kinh doanh
bất động sản 2006 có hiệu lực
TT BĐS ở Việt Nam được chính thức ra đời từ khi có Hiến pháp 1992 và Luật Đất đai năm 1993 với những quy định rất mới có liên quan đến việc kinh doanh BĐS
như: Chuyên đổi, chuyên nhượng, cho thuê, thừa kế, thế chấp và xác định đất có giá
do Nhà nước quy định, như giao quyền sử dụng đất cho hộ gia đình, cá nhân sử dụng ôn định lâu đài, người sử dụng đất được chuyển quyền sử dụng đất trong thời hạn giao đất, và nhiều quy định có liên quan khác
Tiếp đó, là các văn bản Luật khác liên quan đến lĩnh vực kinh doanh BĐS lần
lượt được ban hành như: Luật Thuế chuyển quyền sử dụng đất năm 1994 (được sửa
đổi, bổ sung năm 1999), Bộ luật Dân sự năm 1995 (được sửa đôi, bố sung năm 2005), Luật Đất đai năm 2003 (sửa đổi, bổ xung năm 2009), Luật Đầu tư năm 2005 (sửa đổi, bố xung năm 2009), Luật Thương mại năm 2005, Luật về Nhà ở năm 2005 (sửa đổi,
bố xung năm 2009) Công cuộc đổi mới toàn diện nền kinh tế nước ta đã mở ra một
hiện thực hoạt động khác cho mọi loại hình doanh nghiệp, kế cả các doanh nghiệp
hoạt động đầu tư, kinh doanh BĐS Sự phát triển của TT BĐS, đồng nghĩa với việc SỐ
lượng hàng hóa là BĐS, và các chủ thể kinh doanh BĐS xuất hiện ngày càng nhiều
Đây là cơ hội phát triển của hoạt động môi giới BĐS Nhìn chung giai đoạn này hoạt
động môi giới BĐS và chính sách của Nhà nước đối với hoạt động môi giới BĐS, có những nét nỗi bật sau:
Thứ nhất: Sự xuất hiện ngày càng nhiều của những chủ thể làm công việc môi giới BĐS, điều này đã tạo điều kiện cho quá trình giao dịch của người dân cũng như
giới đầu tư, kinh doanh BĐS diễn ra nhanh hơn, và đồng thời giúp TT BĐS của nước
ta phát triển nhanh chóng chỉ trong một thời gian ngắn
Thứ hai: Giai đoạn này đã bắt đầu có sự xuất hiện những người môi giới
chuyên nghiệp được đào tạo một cách bài bản hoạt động trong TT BĐS chính thức
tuy nhiên lực lượng chỉ chiếm một phần thiểu số so với phần đa số những người môi
Trang 25(khơng có q nhiều yêu cầu đối với cá nhân muốn trở thành người môi giới BĐS)
Đề đánh giá rõ ràng hơn chúng ta cần tìm hiểu tầm ảnh hưởng của những chủ thể môi
giới BĐS đối với TT BĐS của nước ta trong giai đoạn này
Ảnh hưởng đối với chủ thể không kinh doanh và chủ thể kinh doanh BĐS, lực
lượng những người được gọi là “cò nhà đất” này, thường đặt lợi ích cá nhân, cũng như lợi nhuận lên hàng đầu trong quá trình môi giới Điều này đã gây ra khơng ích
thiệt hại cho những chủ thể khi tham gia các giao dịch trong TT BĐS, dẫn đến sự mắt
niềm tin của hầu hết mọi người đối với những người môi giới BĐS
Ảnh hưởng đối với sự phát triển của TT BĐS, trong giai đoạn này TT BĐS của nước ta có dấu hiệu phát triển không thật sự ôn định mà nỗi bật là xảy ra hiện tượng
“sốt giá nhà đất” hoặc “hiện tượng thị trường nhà đất đóng băng” vào các năm 1991 -
1994 và 2001 - 2003 Có rất nhiều lý do được đưa ra để giải thích hiện tượng này, trong đó ta thấy nỗi bật lên đó là sự ảnh hưởng của hoạt động môi giới BĐS Những chủ thê môi giới được đặt dưới cái tên là “cò nhà đất”, với những hoạt động của mình
họ cung cấp những thông tin sai lệch đối với khách hàng, việc này đã gián tiếp đây giá nhà đất tăng lên, và tất nhiên giới đầu tư, kinh doanh BĐS không muôn mạo hiểm với tài sản của mình, dẫn đến việc hạn chế số lượng giao dịch trên thị trường Điều này có nguy cơ rất lớn dẫn đến việc làm chậm quá trình phát triển ổn định của TT BĐS của nước ta
Thứ ba: Chính sách của Nhà nước đối với hoạt động môi giới BĐS trong giai
đoạn này vẫn chưa hoàn thiện Với mục tiêu đây mạnh sự phát triển thị TT BĐS dưới
sự quản lý của Nhà nước, hệ thống pháp luật đã có các văn bản quy phạm pháp luật
cho mọi hoạt động sản xuất, đầu tư, kinh doanh Tuy nhiên vẫn chưa một có văn bản
pháp lý cụ thể quy định về hoạt động cũng như là xử lý vi pham khi có sai phạm xảy ra đối với kinh doanh BĐS nói chung và mơi giới BĐS nói riêng Điều này lý giải tại sao trong giai đoạn này sự phát triển của TT BĐS phi chính thức, cũng như hoạt động mơi giới BĐS nằm ngồi sự kiểm soát của Nhà nước Bởi vì hầu hết các quy định về lĩnh vực này nằm rải rác ở các văn bản pháp luật khác nhau, gây nhiều khó khăn cho công tác quản lý của các cơ quan chức năng
1.4.1.3 Giai đoạn từ khi Luật Kinh doanh bất động sản 2006 có hiệu lực ngày 1 thang 1 nam 2007 đến nay
Với mục tiêu thúc đây lĩnh vực kinh doanh BĐS, đồng thời đưa hoạt động môi giới BĐS vào khuôn khổ, xem đây là điều kiện quan trọng để TT BĐS phát triển ôn
định và bền vững Quốc hội khóa XI, kỳ họp thứ 9 đã thông qua Luật KDBĐS năm 2006 Sau đó là Nghị định số153/NĐ-CP, Thông tư số 13/TT-BXD, hướng dẫn, điều
chỉnh về hoạt động môi giới BĐS Đây được xem là một cột mốc quan trọng, đánh dau một bước phát triển mới đối với hoạt động môi giới BĐS
Trang 26
Đánh giá chung về hoạt động môi giới BĐS kể từ sau khi Luật KDBĐS 2006
ra đời cho đến nay có đặc điểm cơ bản sau Do sự phát triển của TT BĐS trong nước vẫn chưa thực sự 6n định, ở nước ta vẫn còn tồn tại hai TT BĐS chính thức va phi chính thức Vì vậy hoạt động của những chủ thể môi giới BĐS chưa có chứng chỉ mơi giới vẫn cịn đang diễn ra trong TT BĐS khơng chính thức song song tổn tại với
các chủ thể môi giới chuyên nghiệp gây nhiều khó khăn cho sự quản lý của Nhà
nước Tuy nhiên hoạt động môi giới BĐS đã và đang dẫn đi vào khuôn khổ của pháp luật (theo quy định từ ngày 1/1/2009 người mơi giới BĐS phải có chứng chỉ môi giới
BĐS đo Bộ Xây dựng cấp mới được hành nghề) Với sự quản lý của Nhà nước hoạt
động môi giới BĐS đã xuất hiện nhiều dấn hiệu tích cực, chủ thể môi giới BĐS dần
nhận được niềm tin từ khách hàng của họ Nghề môi giới BĐS được đánh giá là sẽ ngày càng hiệu quả hơn, phát triển mạnh hơn trong tương lai, góp phần vào sự phát triển TT BĐS của nước ta dần bắt kịp các nước trên thế giới
1.4.2 Hoạt động môi giới bắt động sản tại một số nước trên thế giới
Để có một cái nhìn tồn diện hơn về chức năng, vị trí và tầm quan trọng của
chủ thể môi giới BĐS trong lĩnh vực kinh doanh BĐS, chúng ta cần tìm hiểu một cách khái quát một vài khía cạnh cơ bản về việc hình thành và phát triển của lĩnh vực dịch vụ môi giới BĐS tại một số nước trên thế giới Những nước này được chọn dựa trên sự đặc trưng của hai nhóm nước cơ bản bao gồm: Mỹ thuộc nhóm các nước có nền kinh tế phát triển, Balan nhóm các nước có nền kinh tế chuyển đổi ở Đông Âu Thơng qua đó rút ra một số bài học kinh nghiêm về chính sách quản lý và phát triển
hoạt động môi giới BĐS của những nước này mà Việt Nam có thể áp dụng được
Dưới đây là giới thiệu khái quát về hoạt động môi giới BĐS và phương pháp quản lý đối với hoạt động môi giới BĐS tại hai nước nói trên
1.4.2.1 Hoạt động môi giới bất động sản tại Mỹ
Vào những năm 1880, ở mỹ đã có hội nghị của các thành viên của hiệp hội
MLS (Multiple Listing Service) ”, đây là một hiệp hội nghề nghiệp để giúp cho những người môi giới BĐS hành nghề có hiệu quả hơn Những người này đã trao đối thông tin về các BĐS đăng ký (niêm yết) của họ Vào những năm 1950, đã có những trang thông tin được in ấn do hiệp hội địa phương phân phát, vào những năm 1980 cùng với việc phát minh ra máy tính cá nhân và thiết bị xử lý, việc niêm yết các trang
thông tin này đã thuận lợi hơn rất nhiều Vào những năm 1990, MLS đã có danh mục
liệt kê được in ấn hàng tuần và ngày nay là trang điện tử trên mạng Internet
8 Kinh Nghiệm Của Các Nước Về Dịch Vụ Môi Giới BĐS ViernamML,S.net - Cục Quản lý nhà và Thị trường BDS http://www.vietnammls.net/tai-chinh-ngan-hang/moi-gioi-can-biet/Kinh-N ghiem-Cua-Cac-Nuoc- Ve- Dich-Vu-Moi-Gioi-Bat-dong-San-Phan-II].aspx
Trang 27
Hoạt động của chủ thể môi giới BĐS kết nối cho các bên hoàn thành giao dịch
về BĐS diễn ra như sau Hầu hết tất cả các giao dịch bắt đầu bằng việc người bán đăng ký niêm yết BĐS tại một đại lý theo một mức giá và thời gian cụ thể Như là phân của việc niêm yết, người bán đồng ý (hoặc thoả thuận) trả tiền hoa hồng, thường là tỷ lệ phần trăm so với giá của người bán, bản niêm yết sẽ được chia giữa doanh
nghiệp đăng ký niêm yết và doanh nghiệp bán Như vậy việc niêm yết tại đại lý được
trình duyệt sau đó, thơng tin về BĐS đăng ký niêm yết sẽ được gửi tới MLS địa
phương qua mạng điện tử
Các đại lý đại diện cho người mua liên tục tìm kiếm trên MLS về các BĐS phù
hợp với những gì người mua của họ muốn và có nhu cầu Khi đó đại lý của người mua cho người mua xem BĐS của người bán, nếu người mua thích BĐS thì đại lý của người mua sẽ phác thảo hợp đồng mua bán Người bán và người mua sau đó đàm
phán hợp đồng mua bán cuối cùng với sự hỗ trợ của các đại lý riêng của họ Khi giao
dịch hoàn thành trong giai đoạn cuối cùng, người bán ký chứng thư; người mua ký
thế chấp và đưa cho đại lý cuối cùng một khoản tiền thế chấp và giảm bớt thanh toán
Đại lý cuối cùng này sau đó sẽ trả tat cả các hoá đơn, bao gồm tiền thù lao cho người bán và hoa hồng của đại lý, từ tiền của người mua và được ghi vào chứng thư và văn tự cầm cô ở văn phòng ghi chép hỗ sơ số sách và văn thư địa phương
Tiền hoa hồng môi giới BĐS chỉ được trả khi và chỉ khi giao dịch kết thúc, và
tiền hoa hồng được trả cho doanh nghiệp BĐS mà không trực tiếp tới các đại lý Tiền hoa hồng sẽ được trả ngoài giao dịch và nó có thể được xác định bằng phần cộng thêm của người bán vào tiền của người mua Ngày nay, mặc dầu hầu hết người mua
và người bán đã trở nên khá am hiểu về TT BĐS và giá trị của BĐS, nhà môi giới vẫn là một phần thiết yếu của giao dịch
Nghè môi giới BĐS Mỹ được quy định rất chặt chẽ phần lớn các quy định này được soạn thảo nhằm bảo vệ quyền lợi của khách hàng tránh các hành vi lừa đảo, bất quy tắc Quy định áp dụng trong phạm vi cấp bang do hội đồng các thành viên những
người được thống đốc bang bổ nhiệm soạn thảo Những thành viên này đã bổ sung
các quy định trên chặt chẽ về BĐS cho người môi giới thi hành Nhiều quy định bám sát với các nguyên tắc hoạt động của NAR (hiệp hội BĐS quốc gia Mỹ) Muốn được hành nghề người môi giới phải có chứng chỉ do Nhà nước cấp, chứng chỉ này khơng có giá trị mãi mãi, sau 2- 4 năm người môi giới phải trải qua một kỳ thi sát hạch lại
để có thê được cấp chứng chỉ mới
Tóm lại, để hệ thống môi giới BĐS hoạt động có hiệu quả, có 3 thành tố chủ
yếu Đầu riên, hệ thỗng MLS là hệ thống liên kết tuyệt vời cho phép các đối tác cạnh tranh chia sẽ thông tin Thứ hai, xác định kết cấu tiền hoa hồng môi giới riêng lẻ bao gồm cả phí đăng ký niêm yết và phí bán trong một hợp đồng Tổng phí được đàm
Trang 28
phán giữa người bán và đại lý niêm yết theo tỷ lệ bán được ghi trên MLS Thứ ba, các nhà môi giới phải thực hiện việc lập ra các quy tắc tương tự, lập ra các quy tắc đảm
bảo trình độ nghiệp vụ của nhà môi giới BĐS
1.4.2.2 Hoạt động môi giới bất động sản tại Ba Lan
Lĩnh vực kinh tế BĐS là lĩnh vực mới tại Ba Lan với lịch sử hình thành
khoảng 20 năm nay Tại Ba Lan những biến động chính trị năm 1989 đã mở ra những
điều kiện cần thiết để tiễn hành những cuộc cải cách kinh tế, xã hội mang tính hệ
thơng Q trình tư nhân hóa ở Ba Lan tiến hành nhanh chóng nhưng thận trọng Nền
kinh tế thị trường được hình thành với đặc trưng là sự nỗi trội của khu vực kinh tế tư nhân và tự do cạnh tranh Sự chuyên đổi sở hữu, đặc biệt là sở hữu đất đai, nhằm mục
đích tăng hiệu quả kinh tế, buộc các thành phần kinh tế phải tận dụng một cách tốt
hơn các nguồn lực của mình thơng qua thị trường vốn và thị trường ngoại tệ Song
song với quá trình tư nhân hóa, TT BĐS dân hình thành và đi vào hoạt động tích cực
Để đáp ứng cho TT BĐS này hoạt động đúng hướng, có hiệu quả, một lĩnh vực đào tạo các nhà môi giới, định giá và quản lí BĐS bắt đầu được hình thành tại Ba Lan
Từ năm 1992, để có được chứng chỉ hành nghề môi giới BĐS chuyên nghiệp, người môi giới cần phải trải qua một quá trình thực hành nửa năm trong các công ty BĐS, phải trực tiếp tiến hành các nghiệp vụ mơi giới (ít nhất là 15 BĐS) Ngoài ra
sau khi đã hội đủ những điều kiện thí sinh phải trải qua một kỳ thi quốc gia được tổ
chức bởi hội đồng giám định quốc gia trong lĩnh vực hành nghề chuyên nghiệp Để
được tham dự kì thi, thí sinh phải có trình độ văn hóa thích hợp (thấp nhất là đại học)
và phải trình chứng chỉ tốt nghiệp những khóa đào tạo sau đại học hoặc chuyên ngành có chương trình đào tạo phù hợp với yêu cầu của Sở nhà đất và phát triển đơ thị Khóa đào tạo chuyên ngành môi giới BĐS kéo dài 6 tháng, kết thúc bằng kì thi Sau khi vượt qua kì thi, để hành nghề chuyên nghiệp cần phải trải qua đợt thực hành 6 tháng trong các công ty môi giới và phải trực tiếp thực hiện ít nhất 15 thương vụ mơi giới chính thức và vượt qua kì thi quốc gia
Song song với quá trình chuyển đổi của nên kinh tế, việc chuyên đổi sở hữu
đất đai, nhà ở cũng diễn ra sôi động, đòi hỏi một đội ngũ những nhà môi giới đầy đủ
cả về số lượng và chất lượng Đây cũng chính là cơ hội cho đội ngũ những nhà môi giới phát triển và trưởng thành nhanh chóng Trong những giai đoạn đầu phát triển, các nhà môi giới hoạt động riêng lẻ Qua quá trình hoạt động và tích lũy kinh nghiệm,
các nhà môi giới nhận ra rằng cần có sự tập hợp, thống nhất sức mạnh đề nâng cao
Trang 29Việc có được chứng chỉ môi giới mới chỉ là bước đầu tiên trên con đường hoạt động chuyên nghiệp của nhà môi giới Các hiệp hội luôn khuyến khích hội viên của mình tham gia những khóa đào tạo để nâng cao năng lực, nghiệp vụ môi giới Chỉ
trong một thời gian ngắn (khoảng 15 năm) cùng với sự nỗ lực đồng bộ của các cơ
quan, tổ chức, việc đào tạo các nhà chuyên môn phục vụ TT BĐS được đây nhanh
Các nhà hoạch định chiến lược, các nhà kinh tế Ba Lan xác định rõ rằng, nếu khơng
có một lớp các nhà chuyên môn có năng lực phục vụ cho TT BĐS thì khó có thể phát
triển được thị trường đầy tiềm năng này trong quá trình hội nhập với Châu Âư”
Hoạt động mơi giới BĐS có vai trò rất quan trọng đối với sự phát triển của TT BĐS Miệc tạo hành lang pháp lý cho nghề môi giới BĐS ở nước ta ra đời khá muộn so với các nước khác Chưa thể nhanh chóng thay đổi tác phong làm việc của người môi giới BĐS, chưa tạo cho thị trường kinh doanh BDS phát triển ổn định, nhưng
Luật KDBĐS 2006 và các văn bản có liên quan đã quy định khá chặt chế các nội
dụng, nguyên tắc để có thể hành nghề mơi giới BĐS Ngồi ra cịn có các quy định về
cách thức và phạm vì hoạt động mơi giới BĐS sẽ được nêu ở chương sau
? Tài liệu đào tạo, bồi dưỡng Kiến thức về kinh doanh BĐS - Công ty cỗ phần đào tạo và kinh doanh dịch vụ BĐS Gold Land, chuyên đề 1: dịch vụ môi giới BĐS, (trang 13) Nguồn download :
www goldland vn/upload/medias/file_1231230758 pdf
Trang 30
CHƯƠNG 2
NHỮNG QUY ĐỊNH CỦA PHÁP LUẬT ĐỐI VỚI HOẠT ĐỘNG MÔI GIỚI BÁT ĐỘNG SAN
Luật KDBĐS 2006, và các văn bản hướng dẫn thi hành, đã có nhiễu quy định
cụ thể đổi với hoạt động môi giới BĐS Bên cạnh các quy định về quyền và nghĩa vụ
của chủ thể mơi giới, cịn có các quy định về trách nhiệm pháp lý của chủ thể môi
giới BĐS Khi tiễn hành hoạt động môi giới BĐS, tổ chức, cá nhân cần tuân thủ theo
quy định của pháp luật đối với hoạt động này
2.1 Quy định của pháp luật về chủ thể môi giới bất động sản và loại bất động sản được đưa vào kỉnh doanh
2.1.1 Chủ thể tham gia hoạt động môi giới bất động sản
2.1.1.1 Điều kiện đối với tổ chức hoạt động môi giới bất động sản
Điều kiện pháp lý để một tô chức muốn kinh doanh dịch vụ môi giới BĐS là
phải thành lập doanh nghiệp hoặc hợp tác xã, đăng ký kinh doanh dịch vụ môi giới
BĐS theo quy định của pháp luật” Trường hợp tổ chức kinh doanh dịch vụ BĐS đã
có tư cách pháp nhân khi bồ sung đăng ký kinh doanh hoạt động dịch vụ môi giới BĐS thì chỉ cần đảm bảo điều kiện quy định về nhân sự trong tổ chức của họ Tuy nhiên việc thành lập doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ BĐS nói chung và kinh doanh
dịch vụ mơi giới BĐS nói riêng, không cần vốn pháp định là 6 tỷ (VNĐ) như khi thành lập doanh nghiệp kinh doanh BĐSÌ!
Về nhân sự, tô chức khi kinh doanh địch vụ môi giới BĐS phải có ít nhất một
người có chứng chỉ mơi giới BĐS Người quản trị, điều hành của bộ phận hoặc công
ty trực thuộc thực hiện môi giới BĐS (Trưởng, phó Phịng, hoặc Trưởng, phó Ban,
hoặc Giám đốc, Phó Giám đốc) có trình độ chun môn về kinh tế, tài chính, ngần hàng phù hợp với hoạt động môi giới BĐS, có kiến thức và kinh nghiệm về kinh doanh trên TT BĐS So sánh với điều kiện để được cấp phép hoạt động của sàn giao dịch BĐS cần đến hai người có chứng chỉ môi giới BĐS, quy định của pháp luật về
nhân sự đối với tổ chức hoạt động mơi giới BĐS có phần đơn giản hơn Điều này
giúp các tổ chức có chức năng mơi giới BĐS trước khi Luật KDBĐS 2006 ra đời, có thê hợp thức hóa việc hành nghẻ, hạn chế những thay đổi không cần thiết trong hoạt
động của các tô chức này
!° Khoản 2, Điều 8 Luật Kinh doanh BĐS, Quốc hội nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam khóa XI, kỳ
hop thir 9 thông qua ngày 29 tháng 06 năm 2006
!Í Công văn số 1917/BXD-HĐXD ngày 22/9/2008, về Điều kiện kinh doanh đối với ngành nghề dịch vụ bất
Trang 31Nhìn một cách tong thể, tổ chức môi giới BĐS của nước ta chia làm nhiều cấp
độ Quy mô nhất là các công ty cô phần, công ty trách nhiệm hữu hạn với phương thức hoạt động khá bài bản Những công ty này liên hệ trực tiếp với các chủ dự án, các nhà đầu tư, các công ty xây dựng, cập nhật thông tin rồi liên hệ, giao dịch với khách hàng Họ có đăng ký hành nghè, có trụ sở làm việc, và các thông tin đưa ra có
độ tin cậy khá cao, ta có thê dễ dàng tìm kiếm thơng tin về các công ty này trên
internet Tuy nhiên có thê thấy hoạt động dịch vụ môi giới BĐS chỉ là một phần trong
hoạt động kinh doanh của các công ty loại này Các tổ chức này thường hoạt động đưới hình thức các cơng ty thương mại (chức năng hoạt động là làm dịch vụ tư vấn
nhà đất, dịch vụ giới thiệu việc làm, dịch vụ vận chuyên hành khách, đại lý vận tải,
dịch vụ vui chơi giải trí)
Kế tiếp, là đến số lượng rất lớn các văn phòng môi giới nhà đất, các văn phịng
này phần đơng khơng có đăng ký hoạt động với cơ quan Nhà nước Họ chỉ cần một
căn phòng 3 - 4m7, vai tam ban dé qui hoạch, một chiếc điện thoại bàn, là đã có thê
hành nghề môi giới nhà đất, trụ sở không thực sự cố định, rất khó để cơ quan Nhà nước có thể quản lý Cuối cùng là hình thức mơi giới thuộc dạng cá nhân hoạt động
tự do Đặc điểm của đội ngũ môi giới này đa phần là môi giới các dự án, các thương
vụ nhỏ lẻ, người môi giới khơng có trình độ chun môn cao, chưa từng qua trường
lớp đào tạo, hành nghề chủ yếu dựa vào kinh nghiệm cá nhân và thông tin về BĐS
thu thập được, không bị ràng buộc bởi các định chế cần thiết để nâng cao trách nhiệm
trong các hoạt động của họ” Họ chỉ đơn thuần làm môi giới giữa người bán và người
mua, ít hoặc khơng có khả năng tư vẫn về những thông tin cần thiết liên quan đến
BĐS hoặc mới chỉ dừng lại ở mức độ tư vẫn về thông tin và tư vấn hỗ trợ về tài chính
liên quan đến BĐS Với cách hoạt động như vậy, thông tin BĐS mà những người này đưa ra nhiều lúc khơng chính xác, gây thiệt hại cho khách hàng, nhưng không chịu sự giám sát của bất cứ cơ quan nào
Việc chủ thể môi giới BĐS nước ta có nhiều loại hình và quy mô khác nhau, không hoàn toàn đạt được các điều kiện mà pháp luật quy định Điều này có thể giải thích như sau, TT BĐS của nước ta chưa thật sự ôn định, vẫn còn tổn tại các giao dịch và môi giới trên TT BĐS phi chính thức mà các cơ quan chức năng chưa quản lý được Đa số người dân khi thực hiện các thương vụ đối với BĐS nhỏ lẽ thường tìm đến người mơi giới BĐS tự do hoặc trung tâm môi giới nhà đất, hơn là tìm đến các
‘2 Lưu Đức Khải- Viện nghiên cứu quản lý kinh tế Trung ương; Hà Huy Ngọc- Viện Khoa học xã hội Việt
Nam: “Dịch vụ môi giới BĐS: Kinh nghiệm quốc tế, thực tiển và định hướng phát triển ở Việt Nam” Tạp chí
quản lý kinh tế số 24 (1+2/2009), (tr 56) Nguồn download :
http://www.ciem org vn/home/vn/upload/webimage/image/1247563046749_bai8.MoigioiBatdongsanLuuDucK hai.pdf
Trang 32
công ty, doanh nghiệp mơi giới BĐS có quy mô lớn
2.1.1.2 Điều kiện đối với cá nhân hoạt động môi giới bất động sản
Trước khi Luật KDBĐS 2006 ra đời, hầu hết những người môi giới BĐS đều
chưa qua đào tạo chuyên nghiệp về môi giới Ngoại trừ một số ít người được đào tạo từ nước ngoài, còn lại thường áp dụng kinh nghiệm từ những lĩnh vực khác vào TT BĐS Điều này đã làm khó khăn rất nhiều đến việc quản lý của Nhà nước đến lĩnh
vực này Vấn đề này được giải quyết khi mà Luật KDBĐS 2006 có hiệu lực, Luật này
quy định cá nhân kinh doanh dịch vụ môi giới BĐS độc lập phải đăng ký kinh doanh
theo quy định của pháp luật, lập văn phòng môi giới BĐS và phải có chứng chỉ mơi giới BĐS Chi tiết về việc tổ chức các khóa đào tạo, và cấp chứng chỉ cho người môi giới BĐS được quy định cụ thể trong Nghị định số 153/ NĐ-CP (ban hành ngày
15/10/2007), Thông tư số 13/ TT-BXD (ban hành ngày 25/5/2008)
Tại khoản 2 Điều 24 Nghị định số153/ NĐ-CP (ban hành ngày 15/10/2007,
quy định chỉ tiết và hướng dẫn thi hành luật KDBĐS 2006), cá nhân đăng ký ngành nghề kinh doanh dịch vụ môi giới BĐS, dịch vụ định giá BĐS, dịch vụ sàn giao dịch BĐS nhưng chưa có đủ người có chứng chỉ hoặc giấy chứng nhận thì vẫn được cấp giấy chứng nhận đăng ký kinh doanh với điều kiện chậm nhất ngày 31 tháng 12 năm 2008 phải bố xung chứng chỉ hoặc giấy chứng nhận theo đúng quy định
Theo pháp luật hiện hành không bắt buộc cá nhân xin cấp chứng chỉ môi giới
BĐS phải có bằng cấp chun mơn và văn hóa ” Như vậy, việc xem xét cấp chứng
chỉ môi giới BĐS cho cá nhân không phụ thuộc vào trình độ văn hóa của người xin cấp chứng chỉ, một cá nhân sẽ được cấp chứng chỉ môi giới BĐS khi đáp ứng đủ các điều kiện sau:
Người môi giới BĐS không được là cán bộ công chức Nhà nước Điều này
phù hợp với quy định tại Điều 17, Pháp lệnh sửa đổi, bô sung một số điều của Pháp lệnh cán bộ, công chức ngày 29 tháng 4 năm 2003, và hiện nay được quy định tại
Điều 20, Luật Cán bộ cơng chức 2008 (có hiệu lực thi hành từ ngày 01 tháng 01 năm
2010) '“ Cán bộ, công chức không được làm những việc liên quan đến sản xuất kinh
3 Khoản 1, Điều 14 Nghị định 153/2007/NĐ-CP ngày 15/10/2007, quy định chỉ tiết và hướng dẫn thi hành
Luật kinh doanh bất động sản 2006
'“ * Điều 17 (Pháp lệnh sửa đôi, bô sung một số Điều của Pháp lệnh cán bộ, công chức ngày 29 tháng 4 năm 2003)
- Cán bộ, công chức không được thành lập, tham gia thành lập hoặc tham gia quản lý, Điều hành các doanh nghiệp tư nhân, công ty trách nhiệm hữu hạn, công ty cỗ phần, công ty hợp danh, hợp tác xã, bệnh viện tư, trường học tư và tổ chức nghiên cứu khoa học tư;
- Cán bộ, công chức không được làm tư vẫn cho các doanh nghiệp, tổ chức kinh doanh, dịch vụ và các tổ
chức, cá nhân khác ở trong nước và nước ngoài về các cơng việc có liên quan đến bí mật Nhà nước, bí mật
Trang 33doanh như: tham gia thành lập, tham gia quản lý doanh nghiệp, công ty Hoạt động
môi giới BĐS là một loại hình kinh doanh dịch vụ nên cán bộ công chức không được
hành nghề này là đúng Quy định trên nhằm đảm bảo cho hoạt động môi giới BĐS
được công khai minh bạch, Nhà nước chỉ đóng vai trò là người quản lý để hoạt động
môi giới BĐS diễn ra tuân thủ theo pháp luật
Người được cấp chứng chỉ hành nghề phải có hành vi dân sự đầy đủ, không bị cắm hành nghề theo quyết định cắm hành nghề của cơ quan Nhà nước có thắm quyên, khơng đang trong tình trạng bị truy cứu trách nhiệm hình sự hoặc chấp hành án phạt tù của tòa án
Người xin cấp chứng chỉ môi giới BĐS cần phải trải qua khóa học về đào tạo,
bồi dưỡng kiến thức về mơi giới BĐS (có giấy chứng nhận đã hoàn thành khóa học)
Giấy chứng nhận hồn thành khóa học phải được cấp từ những cơ sở, trung tâm có
chức năng giảng dạy, đào tạo về lĩnh vực này và được Bộ xây dựng cấp giấy phép hoạt động Hiện nay cá nhân muốn học khóa học này có thể dễ dàng tìm kiếm thơng tin về các cơ sở đào tạo tại trang web của Bộ xây dung”
Người xin cấp chứng chỉ môi giới BĐS cần có hồ sơ bao gồm: đơn xin cấp chứng chỉ mơi giới BĐS có dán ảnh và xác nhận của chính quyên hiện tại, bản sao
giấy chứng nhận đã qua đào tạo, bồi đưỡng kiến thức về môi giới BĐS, bản sao giấy
chứng minh nhân dân hoặc hộ chiếu của người xin cấp chứng chỉ, 02 ảnh màu cỡ 3x4 cm chụp trong năm xin cấp chứng chỉ
Người xin cấp chứng chỉ môi giới BĐS nộp hồ sơ xin cấp chứng chỉ tại Sở
Xây dựng nơi đặt cơ sở đào tạo hoặc nơi người nộp đơn sinh sống Sở Xây dựng có trách nhiệm tiếp nhận, kiểm tra hồ sơ và cấp chứng chỉ trong thời hạn 10 ngày làm
việc, kế từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ Trường hợp hồ sơ thiếu hoặc không hợp lệ thì
phải trả lời bằng văn bản cho người xin cấp chứng chỉ biết rõ lý do trong thời hạn 05
ngày, kế từ ngày nhận được hồ sơ Mức lệ phí cấp chứng chỉ môi giới BĐS là 200.000 đồng (hai trăm nghìn đồng) ý
khả năng gây phương hại đến lợi ích quốc gia
- Chính phủ quy định cụ thể việc làm tư vấn của cán bộ, công chức
* Điều 20, luật Cán bộ công chức đã được Quốc hội nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam khóa XII,
kỳ họp thứ 4 thông qua ngày 13 tháng IÏ năm 2008 Luật có hiệu lực thi hành từ ngày 01 thang 01 nam 2010
Ngoài những việc không được làm quy định tại Điều 18 và Điều 19 của Luật này, cán bộ, cơng chức cịn
khơng được làm những việc liên quan đến sản xuất, kinh doanh, công tác nhân sự quy định tại Luật phòng,
chống tham những, Luật thực hành tiết kiệm, chống lãng phí và những việc khác theo quy định của pháp luật và
của cơ quan có thâm quyên
Trang web của Bộ xây dựng, http://www.moc.gov.vn/site/moc/cms?c language=vi_ VN
1® Mức phí cấp chứng chỉ mơi giới bất động sản htip://csdl.thutuchanhchinh.vn/ho_so_tthc/bo_xay_dung/ b_ bxd_003762_tt
Trang 34
Nhìn chung các quy định của pháp luật về việc cấp chứng chỉ môi giới BĐS
trong các khâu từ làm hồ sơ, nơi nộp hồ sơ, không mất nhiều thời gian và tiền bạc
trong việc cấp chứng chỉ Vì vậy đã tạo nhiều điều kiện thuận lợi cho người môi giới muốn có chứng chỉ, khi hoàn thiện hơn trong khâu đào tạo sẽ tạo cho đội ngũ môi giới BĐS ở nước ta trong tương lai không những đông về số lượng mà còn đa dạng
về chuyên môn Đồng thời khi cấp chứng chỉ sẽ giúp cho các cơ quan có chức năng
kiểm sốt được dễ đàng hơn hoạt động môi giới trong lĩnh vực BĐS và giúp cho thị trường kinh doanh BĐS phát triển ôn định hơn
Trường hợp người nước ngồi có chứng chỉ hành nghề môi giới BĐS, do nước ngoài cấp cịn giá trị thì được công nhận va sử dụng để hành nghề tại Việt Nam Chứng chỉ hành nghề do nước ngoài cấp phải được dịch ra tiếng Việt có cơng chứng hoặc chứng thực theo quy định của pháp luật Việt Nam và phải gửi cho cơ quan quản lý hoạt động kinh doanh BĐS tại địa phương nơi hành nghề để theo đõi, quản lý”
2.1.2 Các loại bất động sản được đưa vào kinh doanh
Chủ thê môi giới đóng vai trị trung gian giữa bên mua và bên bán, xúc tác các
giao dịch trong hoạt động kinh doanh BĐS Hoạt động kinh doanh BĐS có đối tượng
chủ yếu là nhà ở, cơng trình xây dựng, và quyền sử dụng đất Tuy nhiên theo quy
định của pháp luật không phải loại nhà ở, cơng trình xây dựng nào cũng được đưa vào kinh doanh, vì vậy khi mà loại BĐS nào được pháp luật cho phép kinh doanh thì cũng đồng nghĩa với việc chủ thể môi giới được phép tiến hành công việc môi giới với loại BĐS đó
2.1.2.1 Nhà, cơng trình xây dựng đưa vào kinh doanh
Nhà, cơng trình xây dựng theo quy định của pháp luật về xây dựng được đưa vào kinh doanh, bao gồm: cơng trình dân dụng, cơng trình cơng nghiệp, cơng trình giao thơng, cơng trình thủy lợi, cơng trình hạ tầng kỹ thuật Trừ một số loại nhà, cơng trình xây dựng sau đây: nhà ở công vụ, trụ sở cơ quan Nhà nước, cơng trình bí mật Nhà nước, cơng trình an ninh, quốc phịng, cơng trình được cơng nhận là di tích lịch sử, văn hoá, danh lam thăng cảnh thuộc sở hữu Nhà nước và các cơng trình khác mà pháp luật không cho phép kinh doanh'Ÿ
Tuy nhiên, BĐS là nhà, cơng trình xây dựng nêu trên phải có đủ các điều kiện
theo quy định tại Điều 7 Luật KDBĐS 2006 thì mới được đưa vào kinh doanh Các
Khoản 2 Điều 19 Nghị định số 153/2007/NĐ-CP ngày 15/10/2007, quy định chỉ tiết và hướng dẫn thi hành
Luật kinh doanh bất động sản 2006
3 Điều 2 Nghị định số 153/2007/NĐ-CP ngày 15/10/2007, quy định chỉ tiết và hướng dẫn thi hành Luật kinh
Trang 35điều kiện đó là:
-_ Nhà ở, cơng trình xây dựng phải thuộc đối tượng được phép kinh doanh
-_ Đối với nhà cơng trình xây dựng phải đảm bảo chất lượng theo quy định của
pháp luật về xây dựng
- Khơng có tranh chấp về quyền sở hữu
- Không bị kê biên để thi hành án hoặc để chấp hành quyết định hành chính
của cơ quan Nhà nước có thâm quyên
- Không nằm trong khu vực cắm xây dựng theo quy định của pháp luật về xây dựng
- Có đủ hồ sơ hợp lệ về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu cơng trình, giấy tờ
về xây dựng cơng trình, dự án đầu tư đã được phê duyệt (đối với nhà phải có giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, quyền sử dụng đất ở, giẫy phép xây dựng, hồ sơ thiết kế)
Pháp luật hiện hành cho phép mua bán, cũng như là được mơi giới loại nhà ở
hình thành trong tương lai Tuy nhiên chủ thể môi giới BĐS khi tư vấn hoặc tiến hành môi giới cho khách hàng mua nhà ở, cần chú ý đến thời điểm mà loại BĐS này được
phép đưa vào kinh doanh Thông thường một dự án kinh doanh BĐS có những đặc
thù riêng, do vốn đầu tư cho BĐS lớn, BĐS lại cô định tại một vị trí và phục vụ cho
những đối tượng nhất định, chính vì vậy các chủ đầu tư muốn xác định được người mua trước khi thực hiện dự án, đồng thời cũng để huy động vốn trước Trong khi đó, thời điểm và điều kiện được huy động vốn đã được pháp luật quy định chỉ được tiến hành giao dịch khi đáp ứng đủ các yêu cầu theo quy định của pháp luật vì vậy các chủ đầu tư tìm cách huy động vốn thông qua hình thức hợp đồng góp vốn đầu tư kèm theo quyền mua đất nền hoặc căn hộ dẫn đến việc hình thành nên loại BĐS hình thành trong tương lai
Nghị định số 90/2006/NĐ-CP ngày 6/9/2006 (đã hết hiệu lực), quy định chỉ
tiết và hướng dẫn thi hành Luật Nhà ở Chưa quy định cụ thể các trường hợp được phép huy động vốn, quyền và nghĩa vụ của các bên tham gia góp vốn Nên thời gian qua tại một số dự án nhà ở đã xảy ra tranh chấp khi bên tham gia góp vốn tự ý bán sản phẩm chưa hoàn toàn thuộc sở hữu của mình Thậm chí, tại nhiều dự án việc huy
động vốn của người dân, doanh nghiệp để đầu tư xây dựng các dự án nhà ở không tuân thủ quy định (chủ đầu tư phải hoàn thành xong phần móng nhà), dẫn đến nhiều
thiệt hại cho người mua
Nghị định số 71/2010/NĐ-CP có hiệu lực từ ngày 8/8/2010, quy định chỉ tiết
và hướng dẫn thi hành Luật Nhà ở (thay thế cho Nghị định số 90/2006/NĐ-CP) Một
trong những nội dung quan trọng của nghị định này liên quan đến dự án phát triển nhà ở, hiện đang có nhiều tranh chấp về thời điểm huy động vốn xây dựng dự án, các
Trang 36
hình thức huy động vốn; quyền và nghĩa vụ của chủ đầu tư dự án nhà ở Theo Nghị định này, hình thức huy động vốn từ tiền mua nhà ứng trước của các cá nhân (người mua nhà) thơng qua hình thức ký hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai,
thì thời điểm huy động vốn là khi chủ đầu tư đã có thiết kế kỹ thuật nhà ở được phê
duyệt và đã xây dựng xong phần móng nhà ở, hơn thế nữa, hợp đồng mua bán nhà phải hoàn thành thủ tục mua bán qua sàn giao dịch BĐS theo đúng quy định Đồng
thời chủ đầu tư phải thông báo cho Sở Xây dựng nơi có dự án phát triển nhà ở để cơ
quan này thực hiện việc quản lý, giám sát
2.1.2.2 Quyên sử dụng đất được đưa vào kinh doanh
Theo từ điển luật học do Viện khoa học pháp lý (Bộ Tư pháp) biên soạn: “Quyền sử dụng đất là quyền của các chủ thê được khai thác công dụng, hưởng hoa lợi, lợi ích từ việc sử dụng đất được Nhà nước glao cho thuê hoặc được chuyên giao từ những chủ thể khác thông qua việc chuyền đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho từ những chủ thể khác có quyền sử dụng đất”
Không giống như TT BĐS tại nhiều nước khác trên thế giới, ở Việt Nam đất
đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý,
Nhà nước trao quyền sử dụng cho các tổ chức, cá nhân có nhu cầu sử dụng theo quy
hoạch, kế hoạch chung thống nhất Vì vậy, hàng hóa thực chất trao đổi trên thị trường là quyền sử dụng đất có Điều kiện và quyền sở hữu các tài sản, vật kiến trúc gắn liền
với đất
Quyền sử dụng đất cũng như kinh doanh quyền sử dụng đất liên quan đến nhiều lĩnh vực pháp luật như: Luật Đất đai 2003 (sửa đổi bô xung năm 2009), Luật
Nhà ở 2005 (sửa đổi, bỗổ xung năm 2009), Luật Đầu tư 2005 (sửa đổi, bỗổ xung năm
2009), Luật Xây dựng 2003, vì vậy việc kinh doanh quyền sử dụng đất chịu sự điều chỉnh, tác động của nhiều luật khác nhau Hoạt động kinh doanh đối với quyền sử dụng đất nhìn chung là phức tạp, cho nên khi thực hiện công việc môi giới các chủ thê môi giới BĐS cần phải có một số kiến thức nhất định về các loại giẫy tờ về quyền sử dụng đất, cũng như điều kiện về quyền sử dụng đất được phép kinh doanh
Theo quy định tại khoản 2 Điều 7 Luật KDBDS 2006, quyền sử dụng đất được
đưa vào kinh doanh phải có các điều kiện sau:
- Quyền sử dụng đất phải thuộc đối tượng được phép kinh doanh, theo quy
định của Luật Đất đai 2003 (sửa đổi bố xung 2009) đất được tham gia TT BĐS bao
gồm: đất mà pháp luật cho phép người sử dụng đất có một trong các quyền chuyên
đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất, đất
thuê mà trên đó có tài sản được pháp luật cho phép tham gia vào TT BĐS”
Trang 37
- Quyển sử dụng đất khi đưa vào kinh doanh khơng có tranh chấp về quyền sử
dụng Điều kiện này được hiểu là tại thời điểm tham gia giao dịch khơng có bất kỳ
tranh chấp, khiếu kiện hay bất đồng, mâu thuẫn với ai về quyền sử dụng đất Cơ sở pháp lý để đảm bảo cho vấn đề này đó là xác nhận của ủy ban nhân dân xã, phường,
thị trấn nơi có đất về tình trạng đất khơng có tranh chấp
- Đất phải còn trong thời hạn sử dụng theo quy định của pháp luật Mỗi loại
đất có tính chất, đặc điểm sử dụng khác nhau thì được Nhà nước trao quyền sử dụng đất với thời hạn khác nhau (loại đất được Nhà nước giao ôn định, lâu dài, loại đất được Nhà nước giao cho thuê có thời hạn) Quyền và nghĩa vụ của người sử dụng sẽ được xác lập tương ứng với thời hạn sử dụng Đối với những loại đất có xác định thời
hạn (được ghi rõ trong quyết định giao đất, cho thuê đất), thì chủ thể chỉ được thực hiện các giao dịch trong khoảng thời gian được Nhà nước cho phép sử dụng Việc xác
lập quyền sử dụng đất cho bên nhận chuyển quyên cũng chỉ trong khoảng thời gian sử dụng đất còn lại của bên chuyển quyền mà thôi
-_ Trường hợp chuyển nhượng, cho thuê quyền sử dụng đất thuộc dự án đô thị mới, dự án khu nhà ở, dự án hạ tầng kỹ thuật khu cơng nghiệp thì phải có các cơng trình hạ tầng tương ứng với nội dung và tiễn độ của dự án đã được phê duyệt
- Đất đai phải có giẫy tờ hợp pháp chứng minh quyền sử dụng đất theo quy
định của pháp luật Theo quy định của pháp luật hiện hành, giẫy tờ hợp pháp chính là giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, do Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất cấp huyện hoặc UBND xã cấp Trên thực tế hiện nay, ngoài giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cịn có rất nhiều loại giấy tờ liên quan đến quyền sử dụng đất Đây là những giấy tờ mang tính hợp lệ về quyền sử dụng đất được quy định tại khoản 1, khoản 2,
khoản 5 Điều 50 Luật Dat dai nam 2003 (sửa đổi bố xung năm 2009)” Tuy nhiên,
?! Điều 50 luật đất đai năm 2003 (sửa đổi bổ xung năm 2009)
Khoản 1: Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất ổn định, được Ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn xác
nhận khơng có tranh chấp mà có một trong các loại giấy tờ sau đây thì được cấp giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất và không phải nộp tiền sử dụng đất
a) Những giấy tờ về quyền sử dụng đất đai trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 do cơ quan có thâm quyền cấp trong quá trình thực hiện chính sách đất đai của Nhà nước Việt Nam dân chủ cộng hịa, Chính phủ Cách
mạng lâm thời Cộng hòa miền Nam Việt Nam và Nhà nước Cộng hòa xã hộ chủ nghĩa Việt Nam;
b) Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tạm thời được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền cấp hoặc có tên trong số đăng ký ruộng đất, số địa chính;
c) Giấy tờ hợp pháp về thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất hoặc tái sản gắn liền với đất; giấy tờ giao
nhà tình nghĩa gắn liền với đất;
d) Giấy tờ chuyển nhượng quyền sử dụng đất, mua bán nhà ở gắn liền với đất ở trước ngày 15 tháng 10 năm 1993, nay được Ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn xác nhận đã sử dụng trước ngày 15 tháng 10 năm 1993;
e) Giấy tờ về thanh lý, hóa giá nhà ở gắn liền với đất ở theo quy định của pháp luật;
f) Giay tờ do cơ quan có thầm quyên thuộc chế độ củ cấp cho người sử dụng đất
Trang 38
những giấy tờ này chỉ là cơ sở pháp lý đề Nhà nước xem xét, hợp pháp hóa quyền sử dụng đất cho người sử dụng bằng cách cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
- Quyền sử dụng đất không bị kê biên để thi hành án hoặc để chấp hành quyết định hành chính của cơ quan Nhà nước có thắm quyền Đây là Điều kiện cần thiết bởi
ngay cả khi quyền sử dụng đất của chủ thể sử dụng đất là hợp pháp, không có tranh
chấp, nhưng lại đang là đối tượng trong việc phải kê biên để thi hành án thì sẽ có
nguy cơ phát sinh tranh chấp Hơn nữa, nếu quyền sử dụng đất đang thuộc diện bị
Nhà nước niêm phong, kiểm soát để bảo đảm cho nghĩa vụ khác, thì sẽ khơng phải là
đối tượng được phép giao dịch
2.2 Những quy định cơ bản về hoạt động môi giới bắt động sản 2.2.1 Quy định của pháp luật về hợp đồng môi giới bất động sản
Trước khi có Luật KDBĐS 2006, van dé về hợp đồng môi giới BĐS thường
không được đặt ra giữa chủ thể môi giới và khách hàng của họ Do pháp luật giai
đoạn này chưa có khung pháp lý cho hoạt động môi giới BĐS, cũng như là chưa có
các quy định về hợp đồng môi giới BĐS Nhận thấy tầm quan trọng của vấn đề này
Luật KDBĐS 2006 đã quy định tại khoản 3 Điều 67, và Điều 74 vẻ hình thức và nội
dung của hợp đồng môi giới BĐS
Tầm quan trọng của hợp đồng mơi giới BĐS, đây chính là ràng buộc pháp lý
về nghĩa vụ của cả hai bên, bên cung ứng dịch vụ môi giới BĐS và bên còn lại (khách
hàng) Hợp đồng môi giới BĐS sẽ là cơ sở tạo thành các yếu tố liên quan, từ đó thiết
lập các quan hệ giữa hai bên ký kết hợp đồng như: công việc người môi giới phải thực hiện, phí dịch vụ, quyền lợi và trách nhiệm của các bên Do vậy, quá trình soạn
thảo và ký kết hợp đồng môi giới BĐS cần thực hiện chặt chẽ, để tránh các tranh
chấp về sau Thực tế cho thấy đã có trường hợp các bên giao kết hợp đồng môi giới BĐS, khi có tranh chấp xảy ra một trong hai bên đối tác lại lợi dụng sự thiếu chặt chẽ
trong hợp đồng để thu lợi riêng cho mình Lý do là hợp đồng đó khơng tuân thủ các
quy định về hình thức cũng như nội dung của hợp đồng, về đối tượng và chủ thể của
hợp đồng môi giới BĐS theo quy định của Luật KDBĐS 2006, dẫn đến nhiều thiệt hại đã xảy ra cho các chủ thê tham gia ký kết Trong đó thiệt hại nhiều nhất phải kế
Khoản 2: Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất có một trong các loại giấy tờ quy định tại khoản 1 Điều này mà trên giấy đó ghi tên người khác, kèm theo giấy tờ về việc chuyển quyền sử dụng đất có chữ ký của các bên có liên quan, nhưng đến trước ngày Luật này có hiệu lực thi hành chưa thực hiiện thủ tục chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật, nay được UBND xã, phường, thị trấn xác nhận là đất khơng có tranh chấp thì được cấp giấy chứng nhận quyền sử dung dat và không phải nộp tiền sử dụng đất
Khoản 5: Hộ gia đình, cá nhân được sứ dụng đất theo bản án hoặc quyết định của tòa án nhân dân, quyết định thi hành án của cơ quan thỉ hành án, quyết địn giải quyết tranh chấp đất đai của cơ quan Nhà nước có thâm
Trang 39đến các nhà đầu tư cá nhân và các đoanh nghiệp nhỏ lẻ muốn mua, thuê BĐS do chủ
thể môi giới làm trung gian
Vẻ hình thức, hợp đồng môi giới BĐS phải được lập thành văn bản Tự do thỏa thuận là một trong những nguyên tắc quan trọng trong giao kết hợp đồng, Điều này có nghĩa là các bên được phép lựa chọn hình thức thích hợp khi giao kết hợp đồng Hình thức của hợp đồng có thê là lời nói, văn bản hoặc các hành vi cụ thể, tuy
nhiên trong trường hợp pháp luật có quy định cụ thể trong lĩnh vực nào hợp đồng
phải được lập thành văn bản, công chứng, chứng thực, đăng ký hay ximm phép thì các
bên phải tuân thủ về quy định về hình thức khi giao kết hợp đồng ” Để đảm bảo an
toàn pháp luật trong các giao dịch hợp đồng giữa các bên, Luật KDBĐS 2006 quy
định hợp đồng môi giới BĐS bắt buộc phải được lập thành văn bản Mục đích của
của việc đưa ra hình thức ràng buộc đối với hợp đồng môi giới BĐS là nhằm lưu ý các bên cần thận trọng hơn khi giao kết hợp đồng, đảm bảo tính rõ ràng của việc cung ứng dịch vụ môi giới BĐS, quyền và nghĩa vụ cũng như đặc điểm của quan hệ pháp
luật được xác lập
Đặc điểm pháp lý của hợp đồng môi giới BĐ, đây là dạng hợp đồng cung ứng dịch vụ Hợp đồng thể hiện sự thỏa thuận của các bên, theo đó bên cung ứng dịch vụ
thực hiện công việc cho bên thuê dịch vụ, còn bên thuê dịch vụ phải trả tiền dịch vụ
cho bên cung ứng dịch vụ Nội dung của hợp đồng gồm có:
Thứ nhất, đỗi tượng của hợp đồng chính là công việc của bên môi giới BĐS phải thực hiện cho khách hàng Bên môi giới được bên khách hàng cung cấp các
thông tin về BĐS mà khách hàng là chủ sở hữu, sử dụng hoặc được ủy quyền đối với
BĐS đó, để chủ thể môi giới giúp họ bán hoặc cho thuê Hoặc ngược lại bên môi giới BĐS giúp khách hàng tìm kiếm BĐS phù hợp với yêu cầu của khách hàng, sau đó đóng vai trị trung gian trong giao dịch đó của khách hàng Nội dung của hợp đồng, bên môi giới sẽ thực hiện công việc: quảng cáo, tiếp thị, tiếp xúc và hướng dẫn bên
thứ ba (chủ thể muốn mua, thuê, thuê mua, hoặc muốn bán, cho thuê, cho thuê mua)
đàm phán giá cả, ký kết hợp đồng mua bán, chuyển nhượng BĐS nói trên với khách
hàng của mình
Thứ hai, trong hợp đồng môi giới BĐS phải quy định về yêu cầu của bên được
môi giới đối với kết quả của dịch vụ môi giới BĐS, thông thường bên môi giới phải
có trách nhiệm cho đến khi giao dịch của khách hàng hoàn thành Giao dịch được
?? Điều 74 Luật Thương mại năm 2005 quy định về hình thức hợp đồng cung ứng dịch vụ như sau:
1 Hợp đồng dịch vụ được thể hiện bằng lời nói, bằng văn bản hoặc được xác lập bằng hành vi cụ thể
2 Đối với các loại hợp đồng dịch vụ mà pháp luật quy định phải được lập thành văn bản thì phải tuân theo
các quy định đó
Trang 40
xem là hoàn thành khi khách hàng ký hợp đồng mua bán BĐS (hoặc hợp đồng đặt cọc, hợp đồng góp vốn, giấy thỏa thuận mua bán hoặc ký bất kỳ loại hợp đồng, giẫy thỏa thuận nào khác có liên quan đến BĐS) do bên thực hiện hoạt động môi giới làm
trung gian môi giới Hợp đồng phải có quy định về thời hạn thực hiện việc môi giới, nếu hết thời hạn này mà bên mơi giới khơng tìm được người mua, thuê BĐS của
khách hàng, thì hợp đồng kết thúc Hai bên có thể tiếp tục gia hạn thời gian thực hiện hợp đồng (ký kết bằng một phụ lục hợp đồng), hoặc chấm dứt hợp đồng
Thứ ba, hợp đồng môi giới BĐS phải quy định rõ về các khoản thù lao môi giới và hoa hồng môi giới, cũng như phương thức thanh toán và thời hạn thanh toán
các khoản thù lao đó Điều này cụ thể hóa về quyền của bên môi giới BĐS, họ được
quyền thu các khoản thù lao mà họ xứng đáng được hưởng khi tiến hành công việc
môi giới Để bảo vệ quyền lợi của mình, thông thường trong hợp đồng môi giới BĐS quy định điều khoản về thời gian thực hiện hợp đồng, và quyền lợi của bên thực hiện công việc môi giới BĐS sau ngày chấm dứt hợp đồng Nếu bên thứ ba do bên môi
giới BĐS giới thiệu hoặc do bên thứ ba đó giới thiệu khách hàng khác đến mua, thuê
BĐS của bên B thì bên môi giới vẫn được hưởng phí mơi giới như mức phí mơi giới
đã thỏa thuận trong hợp đồng
Thứ tư, hợp đồng môi giới phải quy định về quyền và nghĩa vụ của các bên ký hợp đồng Các quy định về quyền và nghĩa vụ của bên môi giới BĐS như là: bên môi
giới phải tuân thủ các nguyên tắc về hoạt động mơi giới BĐS, có trách nhiệm thực hiện đúng hợp đồng môi giới BĐS Quyền và nghĩa vụ của bên được mơi giới có các
đặc điểm chính sau: chịu trách nhiệm về những thông tin về BĐS đã cung cấp cho bên môi giới, chi trả phí dịch vụ khi bên mơi giới hồn thành trách nhiệm quy định
trong hợp đồng, thanh toán các khoản thuế, phí liên quan đến việc thực hiện thủ tục
mua bán, chuyển nhượng BĐS
Thứ năm, hợp đồng phải quy định về vẫn đề vi phạm hợp đồng và giải quyết tranh chấp Đây là điều khoản rất quan trọng, nhằm cụ thê hóa các hành vi của các
bên không được thực hiện, bên nào có hành vi vi phạm hợp đông sẽ phải chịu trách
nhiệm với bên còn lại Trên cơ sở các bên ký kết hợp đồng có quyên tự do lựa chọn phương thức giải quyết, khi có tranh chấp xảy ra có liên quan đến hợp đồng Thông
thường trong hợp đồng môi giới BĐS sẽ quy định, nếu có vướng mắc trong quá trình
thực hiện hợp đồng, hai bên sẽ cùng bàn bạc thỏa thuận trên tinh thần bình đẳng, tôn trọng quyền lợi của nhau Nếu không thỏa thuận được vụ việc sẽ được đưa ra Tòa án
giải quyết, vì đây là hợp đồng cung ứng dịch vụ có tính chất thương mại nên thẩm
quyên giải quyết sẽ do Tòa Thương mại thụ lý và giải quyết, quyết định của Tòa án là
quyết định cuối cùng Riêng trường hợp bồi thường thiệt hại ngoài hợp đồng, khách