Đang tải... (xem toàn văn)
Kiếm tiền từ BẤT ĐỘNG SẢN là một kênh đầu tư rất hiệu quả của các nhà đầu tư, Tại sao nhà đầu tư lại chọn đầu tư bất động sản? Có phải cần phải có tiền mới đầu tư được BĐS? Với mong muốn đem đến cho các bạn những kiến thức cơ bản về thị trường BĐS để các bạn làm quen và có một cái nhìn mới hơn về tiềm năng dòng tiền mà thị trường này mang lại. Ai cũng có cơ hội ngang nhau để mua và sở hữu BĐS và quan trọng trong tất cả các việc mà những người thành công thường làm là có thật nhiều thông tin về lĩnh vực mình đầu tư vì rủi ro lơn nhất chính là việc ta không có kiến thức trong lĩnh vực ta đầu tư. Chúc các bạn học được nhiều điều bổ ích.
Kiến thức đầu tư Bất động sản • • • • Tại đầu tư BDS: Tạo nguồn thu nhập thụ động tăng dần tương lai -> Tự tài Là dùng lượng tiền, vàng để mua bất động sản bán thị trường vào thời điểm khác với giá chênh lệch Gọi đầu tư mua bán Trường hợp đầu tư cách sửa chữa, xây nhà để bán gọi đầu tư gia tăng giá trị bất động sản Đầu tư xây dựng cao ốc hay hộ cho thuê, bán Đầu tư dự án bất động sản để bán, cho thuê xây dựng tổ hợp biệt thự, khu dân cư … Các loại BDS: • BDS nghỉ dưỡng: Thu lợi cao dài hạn • Đầu tư lướt sóng: Thu lãi khủng thời gian ngắn • Đầu tư đất nền, nhà liền thổ: Gồm đất dự án, đất nông nghiệp, nhà phố, đất khu công nghiệp • BDS cao cấp : xu hướng"tìm nơi người giàu có hay lui tới" ám BĐS có vị trí tốt giao thông dễ dàng, gần trung tâm • BDS khu dâu cư: phù hợp với người có nguồn vốn nhàn rỗi tương đối nhỏ, ổn định rủi ro • BDS theo thị hiếu cung cầu shophouse, officetel, condo-tel • BDS thương mại: gồm văn phòng, mặt bằng, nhà xưởng cho thuê • • • Nhóm 1: BĐS có đầu tư xây dựng gồm: nhà ở, nhà xưởng công trình TM DV, hạ tầng (hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội), BĐS trụ sở làm việc v.v Trong nhóm BĐS có đầu tư xây dựng nhóm BĐS nhà đất (bao gồm đất đai tài sản gắn liền với đất đai) nhóm BĐS bản, chiếm tỷ trọng lớn, tính chất phức tạp cao chịu ảnh hưởng nhiều yếu tố chủ quan khách quan Nhóm có tác động lớn đến trình công nghiệp hoá, đại hoá đất nước phát triển đô thị bền vững Nhưng quan trọng nhóm BĐS chiếm tuyệt đại đa số giao dịch thị trường BĐS nước ta giới Nhóm 2: BĐS không đầu tư xây dựng: BĐS thuộc nhóm chủ yếu đất nông nghiệp (dưới dạng tư liệu sản xuất) bao gồm loại đất nông nghiệp, đất rừng, đất nuôi trồng thuỷ sản, đất làm muối, đất hiếm, đất chưa sử dụng v.v Nhóm 3: BĐS đặc biệt BĐS công trình bảo tồn quốc gia, di sản văn hoá vật thể, nhà thờ họ, đình chùa, miếu mạo, nghĩa trang v.v… Quy tắc chuyển tiền thành giá trị “Bạn kiếm tiền bạn mua vào BĐS, bạn bán BĐS” Chọn BDS có tính khoản cao BDS: + Tiêu dùng + Đầu tư - Không xa khu trung tâm dân cư: – 10km Thẩm định tài sản - Có kiến thức BDS tốt - Có nhiều thông tin thị trường tốt - Quan điểm cá nhân đầu tư rõ ràng Pháp lý - Chính sách quy hoạch - Rõ ràng trước giao dịch (giấy tờ, xung quanh) - Thuế - Luật kinh doanh BDS, luật đất đai • Sổ hồng (hay gọi giấy chứng nhận QSH nhà QSD đất ở) UBND tỉnh thành phố cấp có giá trị pháp lý cao bất động sản • • • • Sổ đỏ (hay gọi giấy chứng nhận QSD đất ở) trước sổ đỏ cấp cho đất chưa xây dựng nên xây nhà chủ bất động sản phải đăng ký đổi sang sổ hồng để thể hiện trạng nhà Nhưng sổ đỏ phủ quy định có giá trị sổ hồng (có nghĩa sổ đỏ hiện trạng nhà) cấp cho đất chưa xây dựng xây dựng, áp dụng toàn quốc thay cho sổ hồng Ngoài giấy tờ có giấy tờ hợp pháp khác chưa pháp luật công nhận, có nghĩa từ giấy tờ chủ bất động sản quyền làm thủ tục để cấp sổ đỏ Các giấy tờ không mua bán chuyển nhượng, cầm cố chấp hay bảo lãnh… việc mua bán thực thoả thuận, cam kết hai bên hoàn tất bất động sản cấp sổ đỏ Trong trình quy hoạch đền bù giải toả, người dân sau bàn giao mặt cấp phiếu bố trí đất theo quy hoạch chi tiết (1/500) Khi dự án hoàn tất người dân giao đất sau nộp đủ tiền (hoặc nợ theo quy định) cấp sổ đỏ thời gian quy định (tối đa 02 tháng) Nhưng nhu cầu thực tế người dân bán bất động sản mà sở hữu theo giấy bố trí đất ban đền bù giải toả pháp luật không công nhận chưa đủ sở pháp lý nên đại đa số người mua, bán tự thoả thuận với hợp đồng viết tay tiến hành thủ tục công chứng uỷ quyền Bên mua sau uỷ quyền thay mặt bên bán tự sang tên cho bán lại cho người khác sau nộp đủ tiền cấp sổ đỏ Do xuất phát từ nhu cầu thực tế người dân nên số địa phương Đà Nẵng quyền cho phép người dân sang tên trực tiếp cho người mua sau nộp đủ tiền sử dụng đất ký giấy xác nhận UBND phường Tranh chấp bất động sản: thường xảy từ chủ bất động sản (do thừa kế, nợ nần, bị kiện xây dựng sai lấn chiếm đất người khác) Cũng có nhiều nguyên nhân mua bán bên mua & bán có vi phạm hợp đồng có thoả thuận không rõ ràng dẫn đến tranh chấp Giải tranh chấp: thường hai bên tự thoả thuận giải không hai bên có quyền khởi kiện án có thẩm quyền định án định sau Phong thuỷ đầu tư BDS • Hướng: Nhà đất có tám hướng (Đông, Tây, Nam, Bắc, Đông nam, Tây Nam, Đông Bắc, Tây Bắc), người có tử vi hợp với vài hướng không hợp với vài hướng khác nhiên nước ta hướng Đông Nam hai hướng chuộng theo vị trí địa lý hai hướng Đ N có khí hậu tốt nhất, theo tử vi hai hướng tốt hợp với nhiều người • Hiện trạng nhà đất: Phản ánh tình trạng sử dụng đất (đất trống, đất xây dựng, đất trồng cây, đất nông nghiệp … đất xây dựng gồm: cấp nhà nhà mê, tổng diện tích sử dụng bao nhiêu, xây dựng hay cũ …) • Vị trí: địa toạ lạc nhà đất, phường, quận huyện, tỉnh thành phố … vị trí theo nghĩa giá trị gồm: vị trí thương mại, vị trí an ninh, vị trí tiềm năng, vị trí thích hợp để kinh doanh loại hàng hoá cụ thể … Những lỗi phong thuỷ cần biết đầu tư Bất động sản Theo Wikipedia, Phong Thủy tức Gió Nước, học thuyết chuyên nghiên cứu ảnh hưởng hướng gió, hướng khí, mạch nước đến đời sống hoạ phúc người Căn hộ Trực xung cầu thang – hành lang: Khi chọn lựa mua hộ chung cư, để hạn chế giá lỗi phong thủy, người mua nên ý tới yếu tố “trực xung cầu thang-hành lang” Có nghĩa là, cửa hộ không đối trực diện với cầu thang đường hành lang tòa nhà Bởi theo phong thuỷ, dòng lượng vào nhà cần êm ả, tránh đột ngột tránh bị xung đối Ngoài ra, cửa phòng ngủ nhà tránh đối diện Hướng ban công hộ “xấu” phong thủy: Ngoài cửa chính, hộ chung cư có cửa sổ ban công nơi đón yếu tố khí, gió tự nhiên, ánh sáng,…Vì thế, hướng ban công quan trọng cho hộ Do vậy, chọn mua chung cư cần ý cửa sổ hộ không nên nhìn vào cửa sổ hộ khác (tầm nhìn xuyên thấu gió lùa xuyên phòng) mà nên bố trí nhìn cảnh quan bên Bên cạnh đó, hướng ban công hộ nhìn nghĩa địa điều kiêng kỵ phong thủy Những hộ có hướng nhìn nghĩa địa thường không nhiều người mua lựa chọn Vì thế, giao dịch gặp nhiều khó khăn, giá hộ giá so với hộ khác Căn hộ hạn chế “view”, ánh sáng: Cũng liên quan đến tầm nhìn ban công Đây khoảng tiếp xúc với thiên nhiên, nắng, gió bên Vì vậy, ban công hộ đóng vai trò quan trọng Những hộ thiết kế kiến trúc lý khiến lọt vào tòa nhà, ban công bị che khuất,…cũng người mua nhà quan tâm Nếu giao dịch, hộ loại có giá thấp so với hộ khác tòa nhà Bên cạnh đó, nhiều người mua nhà thường chọn hướng ban công hộ phải hợp với mệnh Ngoài ra, để tránh giá lỗi phong thủy, người mua hộ nên “soi” hình dạng hộ Tránh hộ có hình dạng méo mó bị khuyết góc lớn, vừa không tốt phong thủy, vừa khó khăn việc đặt nội thất bên Nhà mặt đất Đường đâm cửa chính: Đây lỗi phong thủy cho điều cấm kỵ lựa chọn nhà đất Và yếu tố phong thủy khiến giá trị bất động sản giá, khó giao dịch.Bởi theo quan niệm phong thủy cửa nơi dẫn luồng khí, lượng từ bên vào nhà, đó, cần êm ả tránh xung đối Những ô nhà đất có đường đâm cho “xấu” phong thủy “Thế đầu voi đuôi chuột”: Đây điều kiêng kị mua nhà đất, đất có nghĩa mặt tiền ô đất to mặt hậu, hay nói cách khác nở đầu hẹp đuôi Thế đất theo quan niệm phong thủy “xung khí” Đối diện chùa chiền, miếu thờ, đền thờ: Những nhà, mảnh đất có địa đối diện với chùa chiền, miếu thờ, đền thờ, bụi tre…thường cho không tốt phong thủy Do vậy, thị trường người mua nhà đất thường kiêng kị giao dịch • Tạo đòn bẩy tài Đòn bẩy tài định nghĩa theo nhiều cách khác Tuy nhiên xét khía cạnh đầu tư bất động sản, đòn bẩy tài Mức độ sử dụng vốn vay tổng vốn đầu tư cần bỏ để đầu tư sinh lời Tức việc sử dụng tiền vay để tăng lợi nhuận Lợi ích việc sử dụng đòn bẩy tài chính? Tối ưu dòng tiền Các khoản vay trả góp cách để nhiều nhà đầu tư cân dòng tiền ròng Đối với vay bất động sản, nơi nhiều nhà đầu tư kiến tạo dòng tiền đặn từ việc cho thuê việc toán rủi ro khoản chuyển sang cho người thuê nhà Có thể tóm gọn khả tối ưu dòng tiền khoản vay mua bất động sản cách mà chuyên gia địa ốc Brandon Turner nói đăng Forbes: “Sử dụng hiệu khoản vay trả góp thuê giống bạn mua tài sản siêu giá trị mà không thật trả đồng cho Vì thế, chúng phi vụ siêu lợi nhuận” • • • Giảm chi phí hội rủi ro khoản Việc mạnh chi “đóng băng” lượng vốn lớn vào hộ rào cản tài cá nhân làm không người mua nhà e ngại Trong nhiều cách giảm chi phí hội tối ưu việc linh động vốn, việc vay trả góp phương án khả thi dễ thực Đối với nhà đầu tư cá nhân, thông qua việc chia nhỏ dòng tiền khéo dài thời gian toán từ khoản vay lớn thành khoản trả góp định kì, người vay giảm thiểu rủi ro khoản xuống mức thấp có đủ thời gian để xếp tài Trong dài hạn, nhà đầu tư xoay vòng vốn cho phương án đầu tư khác để tạo lợi nhuận gia tăng thay bị động “giam vốn” loại hình tài sản đặc thù Chủ động trước biến động thị trường Thị trường bất động sản thị trường biến động mạnh, nơi khả xoay vốn nhanh để đón đầu thị trường yếu tố tiên để thành công Đòn bẩy tài mà ưa chuộng tính khả thi nhanh chóng Có thể thấy điều thị trường Việt Trong giai đoạn vào mùa bất động sản dịp cuối năm, khoản vay trả góp với thủ tục vay vốn ngày đơn giản hóa nhân tố thúc đẩy lượng giao dịch thành công tăng vọt Thực tế, khoản vay trả góp cho phép người mua nhà “xoay” từ 60-80% giá trị bất động sản nhanh chóng thời gian xét duyệt giải ngân từ 1-3 ngày Không nhanh, sử dụng đòn bẩy tài mua bất động sản dễ thực đối tượng áp dụng khoản vay mua nhà rộng tổng nguồn vốn cho vay “khủng” từ ngân hàng thương mại lớn Có thể kể đến gói vay “Nhà tài lộc - Đón yêu thương” có quy mô vốn 15 nghìn tỷ đồng BIDV phát động Bất kể hách hàng cá nhân hay hộ gia đình, cần đáp ứng quy định vay hành BIDV với khoản vay giải ngân thời hạn từ 36 tháng, tham gia gói vay siêu ưu đãi để mang “đủ tài dư lộc” cho kế hoạch an cư Cơ hội hưởng lãi suất ưu đãi Một ưu bỏ qua vay vốn mua nhà thị trường Việt hội hưởng lãi suất ưu đãi tương đương mức tiền gửi, điều khó bắt gặp thị trường lãi suất khác Các bước giao dịch BDS: Giao dịch nhà đất đơn giản phức tạp dễ phát sinh tranh chấp Do Khi giao dịch muốn đảm bảo an toàn cho cẩn thận mức không am hiểu qui trình thủ tục chuyển nhượng vấn đề khác làm cho bên mua bán không giao dịch Để hỗ trợ điều xin tóm tắt số vấn đề thực tiễn để quí khách hàng nắm rõ cân nhắc tiến hành mua bán cho có hiệu 1) Các bước tiến hành giao dịch – Bên bán rao bán nhà đất, bên mua xem định lựa chọn – Hai bên tiến hành đàm phán giá cả, phương thức toán, thủ tục pháp lý, thời hạn giao nhà, đất giấy tờ… – Ký kết hợp đồng mua bán giao nhận tiền đặt cọc – Tiến hành làm thủ tục chuyển nhượng, toán theo thoả thuận lý hợp đồng 2) Các nội dung hợp đồng chuyển nhượng nhà đất: Thực tế việc chuyển nhượng nhà đất tồn đồng thời 02 loại hợp đồng Một hợp đồng mua bán hai bên có người làm chứng (gọi tắt hợp đồng giấy tay) Hai hợp đồng mua bán có chứng nhận công chứng nhà nước Thực tế hợp đồng giấy tay hợp đồng thức hai bên giao dịch bao gồm đầy đủ chi tiết nội dung liên quan đến việc chuyển nhượng Ngược lại hợp đồng công chứng nhà nước chứng nhận mang tính khái quát, chung chung sở để tiến hành làm thủ tục chuyển nhượng quan quản lý trực tiếp + Chi tiết nội dung hợp đồng chuyển nhượng thường gặp – số tiền đặt cọc: số tiền dùng để đảm bảo cho hợp đồng hai bên tiến hành theo thoả thuận bảo vệ quyền lợi cho bên lại trường hợp bên đơn phương chấm dứt hợp đồng, thông thường mức tiền đặt cọc 10% giá trị thực tế hợp đồng bên chấm dứt hợp đồng phải chịu đền bù cho bên số tiền tương đương với số tiền đặt cọc – thuế phí chuyển nhượng: + Mức thuế người bán phải nộp cho nhà nước 4% giá trị chuyển quyền sử dụng đất theo đơn giá quy định + Mức thuế người mua phải nộp 1% giá trị nhà đất theo đơn giá quy định phí chuyển nhượng thông thường gồm: lệ phí công chứng, lệ phí trước bạ sang tên … giá trị không đáng kể thực tế hai bên mua bán tự thương lượng phần thuế phí phải nộp nhà nước cho thuận lợi – phương thức toán bước làm thủ tục chuyển nhượng: hai nội dung có liên quan mật thiết, thủ tục chuyển nhượng sở cho trình toán + thông thường thủ tục chuyển nhượng trải qua bước sau đặt cọc – công chứng hợp đồng chuyển nhượng (tại công chứng nhà nước theo quy định) – nộp thuế chuyển quyền, sang tên trước bạ (phòng tài nguyên môi trường UBND quận có tài sản toạ lạc) Phương thức toán theo trình tự tuỳ theo thoả thuận số tiền giao nhận, hình thức giao nhận … Thông thường để đảm bảo cho giao dịch thuận tiện nên tiến hành bước sau: – tiến hành đàm phán ký kết hợp đồng giao nhận tiền đặt cọc – sau công chứng hợp đồng chuyển nhượng bên bán giao nhà đầy đủ giấy tờ cần thiết để bên mua tự sang tên trước bạ, đồng thời bên mua giao toàn số tiền lại – trường hợp hai bên chịu thuế bên bán chưa giao nhà bên mua để lại số tiền để bên bán có trách nhiệm việc thực hợp đồng mua bán sau hoàn tất thủ tục lại bên mua giao đủ số tiền thoả thuận * nội dung hợp đồng dựa thoả thuận hai bên giao dịch, thông thường có điều chỉnh sau ký kết hợp đồng hợp đồng bị huỷ bỏ hai bên khả thực sau gia hạn 3) Phát sinh tranh chấp: sau số trường hợp phát sinh tranh chấp thường gặp: – Bên bán không bảo đảm thời gian công chứng, giao nhà… rủi ro khách quan chủ yếu tài sản bị tranh chấp thủ tục thừa kế không hợp pháp Tranh chấp khó giải nguyên nhân khách quan nên tránh trường hợp cách tìm hiểu kỹ tình hình pháp lý bất động sản Xem xét có người sở hữu nó, có tranh chấp hay không – Một hai bên cố tình không thực hợp đồng, bên mua không thực coi tiền cọc bên bán chấm dứt hợp đồng muốn bồi thường bên mua phải khởi kiện nhiều công sức, cần xem xét tư cách đạo đức người bán… 10.Gia tăng kiến thức Bất động sản từ sách Cách nhanh để tăng kiến thức đầu tư bất động sản đọc sách đầu tư người thành công lĩnh vực bất động sản Trước hết hiểu thuật ngữ tiếp đến có nhìn khái quát thị trường hình thức đầu tư nhà đầu tư từ học từ học từ kinh nghiệm đầu tư nhà đầu tư tiếng quan trọng tìm cho phương pháp đầu tư thực hành Xin giới thiệu sách hay bất động sản: Chúc bạn Thành công! ... tiếp đến có nhìn khái quát thị trường hình thức đầu tư nhà đầu tư từ học từ học từ kinh nghiệm đầu tư nhà đầu tư tiếng quan trọng tìm cho phương pháp đầu tư thực hành Xin giới thiệu sách hay bất... kiện nhiều công sức, cần xem xét tư cách đạo đức người bán… 10.Gia tăng kiến thức Bất động sản từ sách Cách nhanh để tăng kiến thức đầu tư bất động sản đọc sách đầu tư người thành công lĩnh vực bất... Chọn BDS có tính khoản cao BDS: + Tiêu dùng + Đầu tư - Không xa khu trung tâm dân cư: – 10km Thẩm định tài sản - Có kiến thức BDS tốt - Có nhiều thông tin thị trường tốt - Quan điểm cá nhân đầu tư