Tiểu luận môn luật dân sự hợp đồng mua bán tài sản

KHOA LUẬT – ĐẠI HỌC KINH TẾ TPHCM Học phần: LUẬT DÂN SỰ Lớp VB2 - Giảng đường B417 BÀI NGHIÊN CỨU NHÓM ĐỀ TÀI 3: HỢP ĐỒNG MUA BÁN TÀI SẢN GV: Th.S Nguyễn Thị Hằng DANH SÁCH NHÓM Nguyễn Minh Đức Nguyễn Thị Loan Trịnh Thanh Tuyền Nguyễn Thành Tý Nguyễn Chí Thành Phạm Văn Phi Phạm Đông Sơn TP.HCM, Tháng năm 2017 BẢNG PHÂN CHIA CÔNG VIỆC STT THÀNH VIÊN Nguyễn Thị Loan Nguyễn Thành Tý Trịnh Thanh Tuyền Nguyễn Chí Thành Phạm Đông Sơn Nguyễn Minh Đức Phạm Văn Phi NỘI DUNG CÔNG VIỆC Phân công công việc cho thành viên chuẩn bị nội dung phần lý thuyết, hoàn thành word Chuẩn bị thuyết trình nội dung lý thuyết Chuẩn bị nội dung phần nghiên cứu chuyên sâu, phụ trách làm powerpoint Chuẩn bị phần nghiên cứu chuyên sâu ĐÁNH GIÁ Hoàn thành tốt, nộp thời hạn cho nhóm Tham gia tích cực,hoàn thành tốt Nộp hạn, thiết kế silde có đầu tư Nộp thời gian cho nhóm Chuẩn bị nội dung phần lý Hoàn thành yêu cầu thuyết, thuyết trình phần nghiên nhóm , nộp thời cứu chuyên sâu gian Không hoàn thành tốt công Bài tập tình việc Bài tập tình 2, thuyết Hoàn thành yêu cầu trình phần tình nhóm, nộp hạn MỤC LỤC Tình 11 Tình 13 TÀI LIỆU THAM KHẢO .15 MỞ ĐẦU Trong điều kiện kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa quản lý nhà nước, hợp đồng mua bán tài sản (HĐMBTS) biết đến loại HĐ thông dụng nhất, phổ biến có số lượng giao dịch nhiều chủ thể tham gia vào lĩnh vực HĐMBTS nhằm đáp ứng điều kiện vật chất, tinh thần cho chủ thể, thúc đẩy sản xuất, kinh doanh phát triển Tuy nhiên trình mua bán có phát sinh dẫn đến vụ tranh chấp, để giải vấn đề HĐMBTS việc áp dụng khung pháp lý BLDS 2015 điều khoản, thỏa thuận kèm theo hợp đồng điều thiếu hợp đồng mua bàn tài sản I Lý thuyết HĐ MBTS Khái niệm  Hợp đồng Hợp đồng thỏa thuận bên việc xác lập, thay đổi chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân Điều 385 BLDS 2015  Hợp đồng mua bán tài sản Hợp đồng mua bán tài sản thỏa thuận bên, theo bên bán chuyển quyền sở hữu tài sản cho bên mua bên mua trả tiền cho bên bán Điều 430 BLDS 2015 Theo điều 105 BLDS 2015 Tài sản vật, tiền, giấy tờ có giá quyền tài sản.Tài sản bao gồm bất động sản động sản Bất động sản động sản tài sản có tài sản hình thành tương lai Đặc điểm pháp lý  Đối tượng hợp đồng mua bán - Tài sản quy định Bộ luật đối tượng hợp đồng mua bán Trường hợp theo quy định luật, tài sản bị cấm bị hạn chế chuyển nhượng tài sản đối tượng hợp đồng mua bán phải phù hợp với quy định - Tài sản bán thuộc sở hữu người bán người bán có quyền bán Điều 431, BLDS 2015 Như vậy, đối tượng hợp đồng mua bán tài sản phong phú, đa dạng Khi tài sản đưa vào làm đối tượng hợp đồng mua bán tài sản phải đảm bảo vấn đề sau: + Nếu tài sản vật vật phải xác định rõ phải tồn vào thời điểm giao kết thực hợp đồng + Nếu tài sản mà theo quy định phải đăng ký quyền sở hữu, quyền sử dụng (như xe máy, ô tô…) đem vào làm đối tượng hợp đồng mua bán tài sản tài sản phải có giấy chứng nhận, đăng ký… + Nếu quyền tài sản phải có giấy tờ chứng khác chứng minh quyền thuộc sở hữu bên bán + Tài sản đưa làm đối tượng hợp đồng mua bán không bị hạn chế quyền chuyển nhượng chủ sở hữu như: không bị kê biên làm tài sản đảm bảo cho thi hành án; không bị quan có thẩm quyền áp dụng biện pháp ngăn chặn không cho đem giao dịch; tài sản đem làm tài sản bảo đảm cho việc thực nghĩa vụ dân khác Ví dụ tài sản bị cầm cố, chấp…thì không phép đưa làm đối tượng hợp đồng mua bán tài sản Tuy nhiên, tài sản đối tượng hợp đồng đặt cọc để đảm bảo việc giao kết hợp đồng mua bán tài sản sau (sau giải chấp không bị cầm cố nữa…)  Chủ thể hợp đồng mua bán tài sản - Bên bán: người có tài sản đem bán, chủ sở hữu tài sản người uỷ quyền bán người đại diện hợp pháp theo quy định pháp luật - Bên mua: người có tiền mua tài sản Đặc biệt bên chủ thể phải có lực hành vi dân chủ thể cá nhân tùy theo mục đích giá trị hợp đồng mà pháp luật quy định độ tuổi khác nhau, không bị vấn đề nhận thức  Cơ sở để hình thành HĐ mua bán thoả thuận ý chí tự nguyện bên Người ta thường gọi nguyên tắc nguyên tắc hiệp ý Nguyên tắc hiệp ý kết tất yếu tự hợp đồng: giao kết hợp đồng bên tự quy định nội dung hợp đồng, tự xác định phạm vi quyền nghĩa vụ bên Đương nhiên tự hợp đồng tự tuyệt đối Nhà nước buộc bên giao kết hợp đồng phải tôn trọng đạo đức, trật tự xã hội, trật tự công cộng, không qui phạm pháp luật Ý nghĩa HĐMBTS sở để chủ thể giao dịch pháp luật, đồng thời công cụ pháp lý hữu hiệu để nhà nước hướng dẫn cách hành xử cho công dân, bảo vệ bên có tranh chấp xẩy ra, chế định đóng vai trò quan trọng việc trì trật tự, kỹ cương xã hội, phục vụ nhu cầu quản lý nhà nước đời sống dân giúp thúc đẩy kinh tế góp phần nâng cao đời sống nhân dân Một số quy định pháp luật HĐ MBTS  Chất lượng tài sản mua bán (Điều 432) Chất lượng tài sản mua bán bên thoả thuận.Trường hợp tiêu chuẩn chất lượng tài sản công bố quan nhà nước có thẩm quyền quy định thỏa thuận bên chất lượng tài sản không thấp chất lượng tài sản xác định theo tiêu chuẩn công bố theo quy định quan nhà nước có thẩm quyền Khi bên thoả thuận thỏa thuận không rõ ràng chất lượng tài sản mua bán chất lượng tài sản mua bán xác định theo tiêu chuẩn chất lượng tài sản công bố, quy định quan nhà nước có thẩm quyền theo tiêu chuẩn ngành nghề Trường hợp tiêu chuẩn chất lượng tài sản công bố, quy định quan nhà nước có thẩm quyền tiêu chuẩn ngành nghề chất lượng tài sản mua bán xác định theo tiêu chuẩn thông thường theo tiêu chuẩn riêng phù hợp với mục đích giao kết hợp đồng theo quy định Luật bảo vệ quyền lợi người tiêu dùng  Giá phương thức toán (Điều 433) Giá, phương thức toán bên thoả thuận người thứ ba xác định theo yêu cầu bên Trường hợp pháp luật quy định giá, phương thức toán phải theo quy định quan nhà nước có thẩm quyền thỏa thuận bên phải phù hợp với quy định Trường hợp thỏa thuận thỏa thuận không rõ ràng giá, phương thức toán giá xác định theo giá thị trường, phương thức toán xác định theo tập quán địa điểm thời điểm giao kết hợp đồng  Thời hạn thực hợp đồng mua bán (Điều 434) Thời hạn thực hợp đồng mua bán bên thoả thuận Bên bán phải giao tài sản cho bên mua thời hạn thoả thuận; bên bán giao tài sản trước sau thời hạn bên mua đồng ý Khi bên không thoả thuận thời hạn giao tài sản bên mua có quyền yêu cầu bên bán giao tài sản bên bán có quyền yêu cầu bên mua nhận tài sản lúc nào, phải báo trước cho thời gian hợp lý Bên mua toán tiền mua theo thời gian thỏa thuận Nếu không xác định xác định không rõ ràng thời gian toán bên mua phải toán thời điểm nhận tài sản mua nhận giấy tờ chứng nhận quyền sở hữu tài sản  Địa điểm giao tài sản (Điều 435) Địa điểm giao tài sản bên thoả thuận; thoả thuận áp dụng quy định khoản Điều 277 Bộ luật  Phương thức giao tài sản (Điều 436) Tài sản giao theo phương thức bên thoả thuận; thoả thuận tài sản bên bán giao lần trực tiếp cho bên mua Trường hợp theo thỏa thuận, bên bán giao tài sản cho bên mua thành nhiều lần mà bên bán thực không nghĩa vụ lần định bên mua hủy bỏ phần hợp đồng liên quan đến lần vi phạm yêu cầu bồi thường thiệt hại  Trách nhiệm giao tài sản không số lượng (Điều 437) Nếu bên bán giao tài sản với số lượng nhiều số lượng thoả thuận bên mua có quyền nhận không nhận phần dôi ra; nhận phải toán phần dôi theo giá thỏa thuận hợp đồng, trừ trường hợp có thỏa thuận khác Nếu bên bán giao số lượng thoả thuận bên mua có quyền sau đây: Nhận phần giao định thời hạn để bên bán giao tiếp phần thiếu; Nhận phần giao yêu cầu bồi thường thiệt hại; Hủy bỏ hợp đồng yêu cầu bồi thường thiệt hại việc vi phạm làm cho bên mua không đạt mục đích giao kết hợp đồng  Trách nhiệm giao vật không đồng giao tài sản không chủng loại (Điều 438- 439) Được quy định rõ trường hợp chưa giao vật thu tiền, hay giao vật thu tiền  Nghĩa vụ trả tiền (Điều 440) Bên mua có nghĩa vụ toán tiền theo thời hạn, địa điểm mức tiền quy định hợp đồng Nếu bên thỏa thuận thời hạn giao tài sản thời hạn toán tiền bên mua phải toán tiền thời điểm nhận tài sản Còn bên mua không thực nghĩa vụ trả tiền phải trả lãi số tiền chậm trả theo quy định Điều 357 Bộ luật dân 2015  Thời điểm chịu rủi ro (Điều 441); Chi phí vận chuyển chi phí liên quan đến việc chuyển quyền sở hữu (Điều 442) Theo thõa thuận bên hợp đồng, thõa thuận điều khoản hợp đồng không rõ ràng giải theo luật định theo tiêu chuẩn ngành nghề  Nghĩa vụ cung cấp thông tin hướng dẫn cách sử dụng (Điều 443); Nghĩa vụ bảo hành (Điều 446) Bên bán có nghĩa vụ cung cấp cho bên mua thông tin cần thiết tài sản mua bán hướng dẫn cách sử dụng tài sản đó; bảo hành tài sản khoảng thời gian định  Quyền yêu cầu bảo hành (Điều 447); Sửa chữa vật thời hạn bảo hành (Điều 448) Trong thời hạn bảo hành, bên mua phát khuyết tật vật mua bán có quyền yêu cầu bên bán sửa chữa trả tiền, giảm giá, đổi vật có khuyết tật lấy vật khác trả lại vật lấy lại tiền Một số quy định riêng mua bán tài sản a Bán đấu giá tài sản Căn theo quy định Điều 451 – Bộ luật dân năm 2015 Bán đấu giá tài sản: “Tài sản đem bán đấu giá theo ý chí chủ sở hữu theo quy định pháp luật Tài sản thuộc sở hữu chung đem bán đấu giá phải có đồng ý tất chủ sở hữu chung, trừ trường hợp có thỏa thuận khác pháp luật có quy định khác Việc bán đấu giá tài sản phải đảm bảo nguyên tắc khách quan, công khai, minh bạch, bảo đảm quyền, lợi ích hợp pháp bên tham gia thực theo quy định pháp luật bán đấu giá tài sản.” - Khái niệm: Là việc doanh nghiệp có chức bán đấu giá tài sản trung tâm bán đấu giá tổ chức bán đấu giá tài sản theo yêu cầu chủ sở hữu tài sản theo quy định pháp luật Từ khái niệm trên, cần xác định vấn đề liên quan đến bán đấu giá tài sản: - Về chủ thể: + Người bán đấu giá tài sản: Là doanh nghiệp có chức bán đấu giá tài sản trung tâm dịch vụ bán đấu giá tài sản, người điều hành bán đấu giá Đấu giá viên thuộc doanh nghiệp trung tâm dịch vụ bán đấu giá tài sản người đại diện doanh nghiệp trung tâm việc bán đấu giá tài sản; + Người yêu cầu bán đấu giá: Có thể chủ sở hữu tài sản bán đấu giá, bên nhận bảo đảm tài sản bán đấu giá, quan thi hành án; + Người tham gia đấu giá: Là người quyền tham gia trả giá bán đấu giá tài sản tiến hành bao gồm người đăng ký đấu giá, nộp lệ phí tham gia đấu giá có tên danh sách người tham gia đấu giá; + Người mua tài sản đấu giá: Là người trả giá cao số người tham gia đấu giá với điều kiện giá mua tài sản mà họ trả cao giá khởi điểm - Về trình tự: Bán đấu giá tài sản phải tuân theo trình tự mà pháp luật bán đấu giá quy định sau: + Tổ chức, quan bán đấu giá phải thông báo công khai nơi bán đấu giá phương tiện thông tin đại chúng thời gian, địa điểm, số lượng, chất lượng danh mục tài sản bán đấu giá chậm bảy ngày động sản ba mươi ngày bất động sản trước ngày bán đấu giá Chủ sở hữu người có liên quan đến tài sản đem bán đấu giá phải thông báo việc bán đấu giá để tham gia định giá khởi điểm, trừ trường hợp cỏ thỏa thuận khác + Khi bán đấu giá, người bán đấu giá phải công bố giá bán khởi điểm + Nếu tài sản bán đấu giá bẩt động sản việc bán đấu giá thực địa phương nơi có bất động sản nơi khác tổ chức, quan bán đấu giá xác định Người muốn mua tài sản qua bán đấu giá bất động sản phải đăng ký mua phải nộp khoản tiền đặt trước theo quy định tổ chức bán đấu giá Nếu người mua mua tài sản bán đấu giá, khoản tiền đặt trước trừ vào giá mua Khi người mua từ chối mua, không nhận lại số tiền đặt trước (tương tự tính chẩt đặt cọc quy định BLDS) - Về thủ tục: Hợp đồng mua bán tài sản theo thủ tục bán đẩu giá phải xác lập văn người bán đấu giá người mua đấu giá Việc mua bán bất động sản hình thức đấu giá phải lập thành văn có công chứng phải đăng ký quan nhà nước có thẩm quyền b Mua trả chậm, trả dần - Mua trả chậm, trả dần hợp đồng mua bán tài sản mà bên có thoả thuận việc bên mua trả chậm trả dần tiền mua thời hạn sau nhận vật mua - Trong mua trả chậm, trả dần bên phải thoả thuận thời hạn số lượng tiền trả dần theo định kỳ định sau bên mua nhận tài sản mua Dù giao tài sản bán, bên bán bảo lưu quyền sở hữu vật bán bên mua trả đủ tiền Nếu bên mua không trả đủ tiền, bên bán đòi lại vật bán buộc bên mua phải bồi thường thiệt hại hao mòn giảm giá trị tài sản Trong thực tế, bên thường thoả thuận việc người mua phải chịu mức lãi suất định khoản tiền chưa trả - Hợp đồng mua trả chậm, trả dần phải lập thành văn Kể từ thời điểm nhận tài sản để sử dụng, bên mua phải chịu rủi ro tài sản chủ sở hữu thời gian sử dụng, trừ trường hợp bên có thoả thuận khác Khoản Điều 453 BLDS có quy định: “… Bên mua có quyên sử dụng vật mua trả chậm, trả dần phải chịu rủi ro thời gian sử dụng, trừ trường hợp có thoả thuận khác” nên hiểu bên hợp đồng thỏa thuận khác từ thời điểm nhận vật mua, bên mua có toàn quyền đổi với vật chủ sở hữu vật, ngoại trừ quyền định đoạt c Bán có chuộc lại tài sản Là hợp đồng mua bán tài sản đó, bên có thoả thuận việc bên bán có quyền chuộc lại tài sản bán thời hạn Khi có thoả thuận thời hạn chuộc lại bên bán, bên mua dù chủ sở hữu không bán, trao đổi, tặng cho, cho thuê, chấp, cầm cố tài sản phải chịu rủi ro tài sản Đây hạn chế quyền bên mua Khoản Điều 454 BLDS quy định cụ thể nội dung này.1 II Lý luận chung hợp đồng mua bán nhà Khái niệm • Khái niệm hợp đồng nhà theo luật dân 2015 Theo luật dân 2015 nhà loại tài sản (điều 105, luật dân 2015) Hợp đồng mua bán nhà coi dạng hợp đồng mua bán tài sản mà theo thỏa thuận bên, theo bên bán chuyển quyền sở hữu tài sản cho bên mua bên mua trả tiền cho bên bán.( Điều 430, luật Dân 2015) Từ khái niệm nhà hợp đồng nhà hợp đồng nhà bao gồm: hợp đồng mua bán nhà riêng lẻ, hợp đồng mua bán nhà chung cư, hợp đồng mua bán nhà có sẵn, hợp đồng mua bán nhà hình thành tương lai • Khái niệm hợp đồng nhà theo luật nhà theo luật kinh doanh bất động sản Theo luật kinh doanh bất động sản 2014 hợp đồng mua bán nhà loại hợp đồng kinh doanh bất động sản bên chủ thể hợp đồng Tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản (điều 17, luật kinh doanh bất động sản 2014) BLDS 2015 Đặc điểm pháp lý • Hợp đồng mua bán nhà hợp đồng song vụ có đền bù Hợp đồng mua bán nhà loại hợp đồng mua bán tài sản nên có tính chất song vụ: “khi bên thoả thuận thời hạn thực nghĩa vụ bên phải thực nghĩa vụ đến hạn” (Điều 410, BLDS 2015) Bên mua bên bán nhà có quyền nghĩa vụ đối Bên bán có quyền yêu cầu bên mua nhận nhà mua thời hạn bên thỏa thuận, đồng thời bên mua nhà có nghĩa vụ toán khoản tiền mua nhà thời hạn, địa điểm phương thức bên thỏa thuận Bên mua nhà có quyền yêu cầu bên bán chuyển giao nhà bán Hợp đồng mua bán nhà hợp đồng có đền bù Khoản tiền lợi ích vật chất khác mà bên mua có nghĩa vụ trả cho bên bán nhà theo thỏa thuận theo quy định pháp luật Hợp đồng mua bán nhà có đặc điểm đề bù nhằm để phân biệt với hợp đồng tặng cho nhà tặng nhà tình nghĩa • Hợp đồng mua bán nhà có chuyển dịch tài sản, chuyển quyền sở hữu Hợp đồng mua bán nhà hợp đồng chuyển giao quyền sở hữu phần nhà nhà bên bán sang cho bên mua Đây đặc điểm để phân biệt hợp đồng mua bán nhà với hợp đồng cho thuê nhà ở, gửi giữ nhà ở, cho nhà ở.( Điều 120, luật nhà 2014) “Các bên thỏa thuận để bên thực nộp hồ sơ đề nghị quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận nhà đó; trường hợp mua, thuê mua nhà chủ đầu tư dự án chủ đầu tư có trách nhiệm làm thủ tục để quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận cho bên mua, bên thuê mua, trừ trường hợp bên mua, bên thuê mua tự nguyện làm thủ tục đề nghị cấp Giấy chứng nhận.”2 Hình thức, thủ tục hợp đồng mua bán nhà Hình thức hợp đồng mua bán nhà quy định Điều 450 Bộ Luật Dân 2005 “Hợp đồng mua bán nhà phải lập thành văn bản, có công chứng chứng thực, trừ trường hợp pháp luật có quy định khác” Hợp đồng mua bán nhà phải lập thành văn theo mẫu quy định Nhà nước, có xác nhận Ủy ban nhân dân địa phương tình trạng nhà tranh chấp Luật nhà 2014, luật kinh doanh bất động sản 2014 Hai bên phải có mặt quan công chứng nhà nước Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền có đầy đủ giấy tờ cần thiết để làm thủ tục mua bán nhà Sau bên ký kết hợp đồng, quan Công chứng nhà nước Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền kiểm tra tính hợp pháp loại giấy tờ chứng thực việc mua bán nhà Để công chứng hợp đồng mua bán nhà bên mua bên bán tự chuẩn bị hồ sơ, giấy tờ sau: +Bản giấy tờ nhà đất (Giấy chứng nhận quyền sở hữu, quyền sử dụng giấy tờ thay pháp luật quy định tài sản mà pháp luật quy định phải đăng ký quyền sở hữu, quyền sử dụng trường hợp hợp đồng, giao dịch liên quan đến tài sản đó; +Bản giấy tờ tùy thân bên mua bên bán gồm: - Giấy CMND/Hộ chiếu (còn thời hạn sử dụng: chứng minh không 15 năm Hộ chiếu không 10 năm kể từ ngày cấp) - Sổ hộ - Giấy đăng ký kết hôn (trường hợp kết hôn); Giấy xác nhận độc thân (trường hợp độc thân ly hôn) - Ngoài trường hợp có ủy quyền văn ủy quyền phải công chứng người ủy quyền phải mang Giấy CMND/Hộ chiếu sổ hộ +Bản giấy tờ khác có liên quan đến đất tờ khai nộp thuế,… (nếu có) +Dự thảo hợp đồng, giao dịch mà bên chuẩn bị bên yêu cầu công chứng tự soạn thông tin mà bên cung cấp Trình tự: Các bên mang đầy đủ giấy tờ nêu đến phòng/ văn phòng công chứng để yêu cầu công chứng hợp đồng, giao dịch bên Công chứng kiểm tra giấy tờ (nếu hợp lệ) tiến hành soạn thảo hợp đồng theo yêu cầu bên (hoặc theo Hợp đồng mẫu bên mang theo) Các bên tiến hành đọc lại, kiểm tra nội dung hợp đồng công chứng soạn Các bên ký tên, lăn tay vào hợp đồng công chứng viên công chứng hợp đồng Các bên đóng lệ phí công chứng nhận hợp đồng Nội dung hợp đồng mua bán nhà Theo Điều 121 Luật nhà năm 2014, quy định “Hợp đồng nhà ở” với số nội dung sau: - Tên địa bên - Mô tả đặc điểm nhà (số nhà, địa điểm, diện tích, kết cấu, vị trí…) - Giá phương thức toán - Thời gian giao nhận nhà - Quyền nghĩa vụ bên, đó:  Nghĩa vụ bên bán nhà quy định Điều 451 BLDS 2005 “Bên bán nhà có nghĩa vụ sau Thông báo cho bên mua hạn chế quyền sở hữu nhà mua bán, có; Bảo quản nhà bán thời gian chưa giao nhà cho bên mua; Giao nhà tình trạng ghi hợp đồng kèm theo hồ sơ nhà cho bên mua; Thực thủ tục mua bán nhà theo quy định pháp luật.”  Quyền bên bán nhà quy định Điều 452 BLDS 2005 “Bên bán nhà có quyền sau Yêu cầu bên mua nhận nhà thời hạn thỏa thuận; Yêu cầu bên mua trả tiền thời hạn, theo phương thức thỏa thuận; Yêu cầu bên mua hoàn thành thủ tục mua bán nhà thời hạn thỏa thuận; Không giao nhà chưa nhận đủ tiền nhà thỏa thuận.”  Nghĩa vụ bên mua nhà quy định Điều 453 BLDS 2005 “Bên mua nhà có nghĩa vụ sau Trả đủ tiền mua nhà thời hạn, theo phương thức thỏa thuận; thỏa thuận thời hạn địa điểm trả tiền bên mua phải trả vào thời điểm bên bán giao nhà nơi có nhà; Nhận nhà hồ sơ nhà thời hạn thỏa thuận; Trong trường hợp mua nhà cho thuê, phải bảo đảm quyền, lợi ích người thuê thỏa thuận hợp đồng thuê thời hạn thuê hiệu lực.”  Quyền bên mua nhà quy định Điều 454 BLDS 2005 “Bên mua nhà có quyền sau Được nhận nhà kèm theo hồ sơ nhà theo tình trạng thỏa thuận; 10 Yêu cầu bên bán hoàn thành thủ tục mua bán nhà thời hạn thỏa thuận; Yêu cầu bên bán giao nhà thời hạn; không giao chậm giao nhà phải bồi thường thiệt hại.” - Cam kết bên - Các thỏa thuận khác (nếu có) lý dẫn đến việc bên đơn phương chấm dứt hợp đồng; nghĩa vụ bồi thường đơn phương chấm dứt hợp đồng; nguyên tắc giải tranh chấp, tòa án chọn làm nơi giải tranh chấp… - Thời điểm có hiệu lực hợp đồng - Ngày tháng năm ký kết hợp đồng ký văn - Chữ ký bên (nếu tổ chức phải đóng dấu ghi rõ chức vụ người ký) Tình Công ty TNHH Bình Minh ngành nghề kinh doanh chủ yếu dịch vụ vận tải Trong trình thực hoat động SXKD Công ty gặp phải vụ kiện sau đây: Tháng 01/2017, Công ty TNHH Bình Minh ký hợp đồng mua ô tô với Công ty TNHH An Phát Số lượng xe, Chủng loại Inova G, lắp ráp VN năm 2016, màu bạc Giá 37.675 USD tương đương 859.000.000 VNĐ Công ty Bình Minh toán 50.000 USD (phần lại toán đủ giao xe) Trong hợp đồng quy định Công ty An Phát ủy quyền có trách nhiệm thực thủ tục đăng ký lưu hành Tháng 5/2017: Công ty An Phát tiến hành giao xe cho công ty TNHH Bình Minh Công ty Bình Minh sau sử dụng tuần, phát hàng hóa giao không chủng loại Những Inova lắp đặt VN năm 2015 Công ty TNHH Bình Minh kiện An Phát tòa yêu cầu Toà án giải sau: Hủy bỏ hợp đồng mua ô tô ký, yêu cầu công ty An Phát trả lại 50.000 USD toán đồng thời số tiền tính theo lãi suất ngân hàng ( tổng cộng 51.150 USD) Công ty An Phát yêu cầu Tòa án buộc Bình Minh phải toán toàn số tiền thiếu chịu phạt toàn lệ phí đăng kiểm Giải tình Thứ nhất, công ty An Phát có hành vi vi phạm hợp đồng Theo đề bài: “Công ty Bình Minh sau sử dụng tuần, phát hàng hóa không chủng loại” Việc thực hợp đồng dân phải tuân theo nguyên tắc sau đây: Thực hợp đồng, 11 đối tượng, chất lượng, số lượng, chủng loại, thời hạn, phương thức thỏa thuận khác Theo điều 439 Luật dân 2015 trách nhiệm giao vật không chủng loại thì: “Trong trường hợp vật giao không chủng loại bên mua có quyền sau đây: Nhận toán theo giá bên thoả thuận; Yêu cầu giao chủng loại bồi thường thiệt hại; Hủy bỏ hợp đồng yêu cầu bồi thường thiệt hại.” Trong tình trên, hợp đồng mua bán ký kết công ty TNHH Bình Minh công ty An Phát công ty TNHH Bình Minh có yêu cầu chủng loại xe xe lắp ráp Việt Nam năm 2016 giao hàng công ty An Phát lại giao xe lắp ráp năm 2015 Như công ty An Phát vi phạm hợp đồng Mặt khác, vào khoản điều 40 Luật thương mại 2005 thì: “Bên bán phải chịu trách nhiệm khiếm khuyết hàng hóa phát sinh sau thời điểm chuyển rủi ro khiếm khuyết bên bán vi phạm hợp đồng” Như vậy, rủi ro chuyển cho bên công ty TNHH Bình Minh công ty An Phát chủ động vi phạm hợp đồng nên hoàn toàn phải chịu trách nhiệm hành vi Thứ hai, công ty An Phát vi phạm hợp đồng công ty TNHH Bình Minh quyền yêu cầu Tòa án hủy bỏ hợp đồng theo quy định điều 293 Luật thương mại 2005 thì: “Trừ trường hợp bên có thỏa thuận khác, bên bị vi phạm không áp dụng chế tài tạm ngừng thực hợp đồng, đình thực hợp đồng hủy bỏ hợp đồng vi phạm không bản” Theo khoản 13 điều Luật Thương Mại 2005 “Vi phạm vi phạm hợp đồng bên gây thiệt hại cho bên đến mức làm cho bên không đạt mục đích việc giao kết hợp đồng” => Từ phân tích thấy công ty TNHH Bình Minh không yêu cầu hủy bỏ hợp đồng mua bán ký kết với công ty An Phát mà áp dụng chế tài khác buộc thực hợp đồng buộc bồi thường thiệt hại Vì công ty An Phát có trách nhiệm thực theo hợp đồng, hai bên thỏa thuận để gia hạn thêm thời hạn thực hợp đồng Nếu hai công ty không đồng ý thỏa thuận Tòa án giải theo yêu cầu hai bên 12 Trong hợp đồng quy định công ty An Phát ủy quyền có trách nhiệm thực thủ tục đăng ký lưu hành Vậy nên tòa công ty An Phát yêu cầu công ty Bình Minh chịu toàn lệ phí đăng kiểm Tình Ngày 1/1/2017,Bà Duyên cần tiền nên vay ông Hải 250 triệu, thời hạn cho vay tháng, ngày trả nợ cho ông Hải ngày 31/03/2017 Ông Hải yêu cầu để đảm bảo nợ vay bà Duyên phải ký hợp đồng bán nhà đất cho ông Ông Hải trình bày với bà Duyên thủ tục vay tiền phải làm vậy, số tiền ghi hợp đồng tiền đặt cọc để mua nhà, bà trả nợ xong ông trả lại giấy tờ nhà đất hủy hợp đồng Tin lời, bà Duyên giao giấy tờ nhà ký hợp đồng mua bán nhà với giá 800 triệu, có khoản tiền cọc 250 triệu Đến ngày 07/08/2017, bà Duyên không trả nợ hạn tháng ngày nên ông Hải kiện Tòa án Huyện A yêu cầu bà Duyên chuyển nhượng nhà đất (vào thời điểm khởi kiện có giá thị trường tỷ) cho ông Hải với giá 800 triệu thõa thuận theo hợp đồng mua bán Bà Duyên yếu, luật sư , anh chị tư vấn cho quyền lợi bà duyên bảo vệ cao trường hợp trước pháp luật Thảo luận nhóm 1) Căn pháp lý - Khoản & , điều BLDS 2015 Các nguyên tắc pháp luật dân - Khoản , Điều 328 Đặt cọc , BLDS 2015 - Điều 127 BLDS2015 Giao dịch dân bị lừa dối, đe dọa, cưỡng ép - Khoản , Điều 129, BLDS 2015 - Điểm a , Khoản 3, Đ 167 Luật Đất Đai 2013 2) Quan Điểm tư vấn nhóm dựa cách xác định hình thức hợp đồng giao dịch từ chọn lựa hình thức có lợi cho bà Duyên Hình thức thứ nhất: Hợp đồng đặt cọc - Nếu xác định hình thức giao dịch hợp đồng đặt cọc bà Duyên có quyền từ chối giao kết hợp đồng dân phải trả lại tài sản đặt cọc khoản tiền tương đương với tài sản đặt cọc theo khoản Điều 328 BLDS2015 Ở đây, Bà Duyên phải trả 250tr+ 250tr= 500tr.( Vì thỏa thuận khác) Hình thức thứ hai: Hợp đồng mua bán nhà đất - Nếu xác định hình thức hợp đồng mua bán nhà đất có khả xảy phiên hòa giải 13 Khả thứ nhất: - Nếu phiên hòa giải, tòa yêu cầu hoàn thành thủ tục công chứng theo luật định điểm a , Khoản Đ 167 Luật Đất Đai 2013 theo Điều 129 BLDS 2015 Cả hai ( Bà Duyên Ông Hải) thực bà Duyên hoàn toàn bất lợi hoàn thành thủ thục mua bán nhà đất Khả thứ hai: - Nếu phiên hòa giải, mà tòa án yêu cầu hoàn thành thủ tục công chứng theo luật định có ông Hải bà Duyên thực có yêu cầu tòa công nhận hiệu lực giao dịch theo Khoản 2, Điều 129 BLDS 2015 “ Giao dịch dân xác lập văn vi phạm quy định bắt buộc công chứng, chứng thực mà bên bên thực 2/3 nghĩa vụ giao dịch theo yêu cầu bên bên Tòa án định công nhận hiệu lực giao dịch Trong trường hợp này, bên thực việc công chứng, chứng thực” - Trường hợp này, bà Duyên hoàn toàn bất lợi nhận thêm 550tr giá thị trường đến tỷ, giao dịch tòa công nhận bà Duyên nhiều Khả thứ ba: - Nếu phiên hòa giải tòa có yêu cầu hoàn thành thủ tục công chứng theo luật định ông Hải bà Duyên điều không thực Thì tòa có khả tòa tuyên giao dịch dân vô hiệu theo điều 129 BLDS Tham chiếu khoản 2, Điều 119 BLDS 2015 Buộc hai chia đôi giao dich hai không thực Trường hợp này, Bà Duyên nhiều Khả thứ tư - Nếu phiên hòa giải, tòa án yêu cầu khả tòa tuyên hợp đồng vô hiệu theo Điều 127 BLDS2015 Giao dịch dân bị lừa dối, đe dọa, cưỡng ép, Khoản , Điều 129, BLDS 2015 Giao dịch dân vô hiệu không tuân thủ quy định hình thức áp dụng điều 131 Hậu pháp lý giao dịch dân vô hiệu - Trường hợp này, có khả xảy có khả tòa yêu cầu bà Duyên cung cấp chứng lời nói ông Hải lúc giao dịch, người làm chứng …  Qua kết phân tích nên khuyên bà Duyên chọn hình thức hợp đồng hợp đồng đặt cọc có lợi cho bà Duyên trình bày trước tòa 14 TÀI LIỆU THAM KHẢO Giáo Trình Luật Dân Sự, NXB Hồng Đức; Các Văn Bản Luật; - Bộ Luật Dân Sự 2015 - Luật Nhà Ở 2014 - Luật Kinh Doanh Bất Động Sản 2014 Trang web: https://luatduonggia.vn/mot-so-van-de-ve-hop-dong-mua-ban-nha-o 15 ... tượng hợp đồng mua bán tài sản Tuy nhiên, tài sản đối tượng hợp đồng đặt cọc để đảm bảo việc giao kết hợp đồng mua bán tài sản sau (sau giải chấp không bị cầm cố nữa…)  Chủ thể hợp đồng mua bán tài. .. bên mua bên mua trả tiền cho bên bán. ( Điều 430, luật Dân 2015) Từ khái niệm nhà hợp đồng nhà hợp đồng nhà bao gồm: hợp đồng mua bán nhà riêng lẻ, hợp đồng mua bán nhà chung cư, hợp đồng mua bán. .. luật dân 2015 Theo luật dân 2015 nhà loại tài sản (điều 105, luật dân 2015) Hợp đồng mua bán nhà coi dạng hợp đồng mua bán tài sản mà theo thỏa thuận bên, theo bên bán chuyển quyền sở hữu tài sản