Nghiên cứu phương pháp so sánh trong thẩm định giá bất động sản

-Các tài sản khác gắn liền với đất như : vườn cây lâu năm gồm cây và đất trồng cây, công trình nuôi trồng thuỷ sản , cánh đồng làm muối ,các công trình vui chơi giải trí , phục vụ 1.3.Th

LỜI NÓI ĐẦU1.Tính cấp thiết của đề tài:

Định giá là hoạt động có lịch sử hình thành và phát triển khá lâu trên thế giới Cùng với

sự phát triển của kinh tế - xã hội hoạt động định giá càng thể hiện vai trò quan trọng của nó Định giá bất động sản phục vụ nhiều mục đích như: mua bán, thế chấp, góp vốn liên doanh, tư pháp, cổ phần hóa doanh nghiệp nhà nước,chứng minh năng lực tài chính của tổ chức, cá nhân quản lí nhà nước: giao đất, cho thuê đất, đền bù giải phóng mặt bằng, hỗ trợ di dời Bất động sản là loại hình tài sản có giá trị lớn,vị trí cố định, tồn tại lâu dài, thị trường bất động sảncó vai trò rất quan trọng trong việc thúc đẩy sự phát triển của đất nước và nâng cao đời sống của nhân dân.Vì vây, hoạt động định giá bất động sản có ý nghĩa hết sức quan trọng đối với nền kinh tế Điều này được thể hiện ở số lượng bất động sản được đem định giá chiếm tỷ trọng lớn trong tổng các hoạt động định giá tài sản

Tuy nhiên, hoạt động định giá bất động sản ở nước ta vẫn chưa biểu hiện chuyên nghiệp, chưa tạo nền tảng vững chắc để khẳng định mình như một ngành nghề chuyên môn thực sự, trở thành nhân tố giúp tạo nên sức bật cho thị trường, minh bạch thị trường và tạo độ

ổn định cho thị trường bất động sản Chất lượng của hoạt động định giá bất động sản có độ chuẩn xác chưa cao Mà một trong những vấn đề quan trọng quyết định tính chính xác đó là việc lựa chọn phương pháp định giá Một trong 5 phương pháp định giá tài sản được sử dụng một cách phổ biến nhất là phương pháp so sánh Bên cạnh những ưu điểm, phương pháp này còn khá nhiều hạn chế do phụ thuộc rất nhiều vào thông tin thu thập, chứa đựng yếu tố chủ quan của người định giá,tiêu chuẩn đặt ra nhưng việc áp dụng vào thực tế còn chứa nhiều vấn

đề đề chưa tháo gỡ được Là một sinh viên chuyên ngành kinh doanh bất động sản, với mong muốn hiểu rõ hơn và góp phần đóng góp vào sự phát triển ngành nghề trong tương lai, em đã lựa chọn đề tài “Nghiên cứu phương pháp so sánh trong thẩm định giá bất động sản” cho đề án chuyên ngành của mình

2.Mục tiêu nghiên cứu :

- Hệ thống hóa các vấn đề lí thuyết về phương pháp so sánh, định giá bất động sản

- Đánh giá những thuận lợi khó khăn trong thực trạng định giá bất động sản bằng

phương pháp so sánh

- Nhận xét, đánh giá và đưa ra đề xuất một số giải pháp nhằm nâng cao chất lượng việc

áp dụng phương pháp so sánh trong định giá bất động sản

3 Đối tượng và phạm vi nghiên cứu:

- Phương pháp so sánh trong định giá bất động sản

- Phạm vi nghiên cứu: phương pháp so sánh trong định giá bất động sản thông qua ví dụ định giá thực tế

- Thời gian nghiên cứu: năm 2017

4.Phương pháp nghiên cứu :

- Phương pháp tổng hợp, so sánh

- Phương pháp phân tích

- Phương pháp thu thập, xử lý thông tin

Thông tin sử dụng là những thông tin thứ cấp, được thu thập từ nhiều nguồn khác nhau:các luận văn, luận án thạc sĩ, tiến sĩ nghiên cứu về lĩnh vực định giá bất động sản, các văn bản pháp quy về hoạt động định giá, các tài liệu, báo cáo thẩm định giá thực tế

4 Kết cấu đề án: gồm 3 chương

Chương 1: Lý luận chung về phương pháp so sánh trong định giá BĐS

Chương 2: Thực trạng áp dụng của phương pháp so sánh trong thẩm định giá ở Việt Nam

Chương 3: Phương hướng hoàn thiện khi áp dụng phương pháp so sánh trong định giá bất động sản

Trong quá trình làm bài, do thời gian và sự hiểu biết có hạn nên đề án còn nhiều thiếu xót Em rất mong nhận được sự đóng góp của thầy cô để đề án của em được hoàn thiện

+ Phải là đất không thể di dời được hoặc di dời không đáng kể Những đất đai di dời được như đất làm vật liệu xây dựng , đất trồng cây cảnh thì không là BĐS, đất đã được xác định chủ quyền và có thể đo lương về mặt giá trị.

-Nhà ở, công trình xây dựng gắn với đất đai, bao gồm các tài sản gắn liền với nhà ở , công trình xây dựng đó

+ Nhà ở xây dựng cố định không thể di dời hoặc di dời không đáng kể : khách sạn , văn phòng, trung tâm thương mại,…các nhà nghỉ di động không phải bất động sản

+Cơ sở hạ tầng , giao thông : đường xá, cầu cống sân bay , bến cảng,…

+Các tài sản gắn liền không thể tách rời với công trình như: các máy móc thiết bị điều khiển hoạt động của công trình , các cây cảnh cố định tạo cảnh quan,…

-Các công trình có khả năng đo lường và lượng hoá về mặt giá trị theo tiêu chuẩn đo lường nhất định

-Các tài sản khác gắn liền với đất như : vườn cây lâu năm gồm cây và đất trồng cây, công trình nuôi trồng thuỷ sản , cánh đồng làm muối ,các công trình vui chơi giải trí , phục vụ

1.3.Thẩm định giá bất động sản :

- Thẩm định giá BĐS : là sự ước tính về giá trị của các quyền sở hữu bất động sản cụ thể bằng hình thức tiền tệ cho một mục đích đã được xác định rõ trong những điều kiện của một thị trường nhất định với những phương pháp phù hợp

-Theo Điều 4 ( Pháp lệnh Giá số 40) thì thẩm định giá BĐS là việc đánh giá hoặc đánhgiá lại giá trị của tài sản phù hợp với thị trường tại một địa điểm, thời điểm nhất định theo tiêu chuẩn Việt Nam hoặc thông lệ quốc tế

1.4 Phân biệt thẩm định giá và định giá BĐS :

Định nghĩa -Theo điều 4-luật kinh

doanh BĐS Việt Nam “Định giá bất động sản là họat động tư vấn,xác định giá của một bất động sản cụ thể tại một thời điểm xác định”

-Theo điều 4, Pháp lệnh giá của Việt Nam“Thẩmđịnh giá là việc đánh giá hay đánh giá lại giá trị của tài sảnphù hợp với thị trường tại một địa điểm, thời điểm nhấtđịnh theo tiêu chuẩn của ViệtNam hoặc theo thông lệ quốctế

Bản chất -Định giá là việc quy

định giá mua, giá bán tài sản bất động sản của chủ sở hữu, người sản xuất kinh doạnh, cơ quan có thẩm quyền của nhà nước theo một trình tự và thủ tục nhất định

-Định giá được thực hiệnbởi chủ sở hữu, người sản xuất kinh doanh hoặc cơ quan có thẩm quyền của Nhà nước

-Thẩm định giá chỉ duy nhất là xác định một mức giá tài sản tại một địa điểm và thời điểm nhất định theo tiêu chuẩn thẩm định giá được Nhà nước quy định? Kết quả thẩm định giá bất động sản chỉ mang tính

tư vấn và thông thường dựa trên cơ sở giá thị trường.Tính pháp

-Định giá của chủ sở hữu, người sản xuất kinh doanh không mang tính pháp lệnh Nếucác mức giá đã quy định phù hợpvới thị trường thì được thị

trường chấp nhận; nếu không phù hợp thì cần phải điều chỉnh

-Đối với thẩm định giá, kết quả thẩm định giá được sử dụng vào mục đích

đã ghi trong hợp đồng Kết quả thẩm định giá có thể được sử dụng là một trong những căn cứ để xem xét phêduyệt chi từ ngân sách nhà nước, tính thuế, xác định giá trị tài sản bảo đảm vốn vay ngân hàng, mua bảo hiểm, cho thuê, chuyển nhượng, bán, góp vốn, cổ phần hóa, giải thể doanh nghiệp và sử dụng vào các mục đích khác

đã được ghi trong hợp đồng thẩm định giá

Phạm vi -Phạm vi định giá của

Nhà nước được thể hiện ở danh mục hàng hóa, dịch vụ do Nhà nước định giá Nhà nước chỉ

-Đối với thẩm định giá, ngoài phạm vi hàng hóa dịch vụ do nhà nước định giá, tài sản của Nhà nước

định giá một số ít hàng hóa dịch

vụ quan trọng có ảnh hưởng đến nền kinh tế quốc dân

- Phạm vi định giá của chủ sở hữu, người sản xuất kinh doanh rất rộng: tất cả hàng hóa dịch vụ không thuộc danh mục hàng hóa do Nhà nước định giá

(nếu không qua đấu thầu, đấu giá) còn lại đều là đối tượng của thẩm định giá

+ Tổ chức, doanh nghiệp phải lập phương án giá tài sản, hàng hóa dịch vụ theo quy định của nhà nước trình cơ quan có thẩm quyền phê duyệt

+ Sau khi nhận được phương án giá, cơ quan có thẩm quyền phải tiến hành thẩm định phương án giá, căn cứ vào quy định hiện hành để quyết định mức giá

+ Cơ quan có thẩm quyền

do chủ sở hữu, người sản xuất kinh doanh chọn lựa quy định

- Đối với thẩm định giá: trình tự thẩm dịnh giá thường qua các bước cơ bản sau:

+ Khách hàng nộp đơn yêu cầu thẩm định giá

+ Tổ chức thẩm định giá nghiên cứu hồ sơ, xác định mục đích thẩm định giá,lập quy trình, phương pháp thẩm định giá được nhà nướcquy định để tiến hành thẩm định giá

+ Tiến hành điều tra, khảo sát về đối tượng thẩm định giá, tình hình thị trườngcủa tài sản bất động sản cần thẩm định giá, thu thập các thông tin có liên quan đến tàisản cần thẩm định giá? Áp dụng các phương pháp thẩm định giá phù hợp

+ Viết báo cáo kết quảthẩm định giá và thông báo (Chứng thư thẩm định giá) cho khách hàng

Trình độ

chuyên môn định giá của Nhà nước do cơ - Việc ban hành quyết

quan có thẩm quyền ban hành, dựa trên sự tham mưu, đề xuất của cơ quan chuyên môn?kết quảmang tính tập thể

- Việc định giá của chủ

- Đối với thẩm định giá: Kết quả thẩm định giá hoàn toàn phụ thuộc vào thẩm định viên?Trong công tác thẩm định giá đòi hỏi trình độ chuyên môn, kinh nghiệm thực tiễn, đạo đức

sở hữu, người sản xuất kinh doanh có thể mang tính cá nhân hoặc tập thể và dựa theo tín hiệu của thị trường và cũng đòi hỏi phải được đào tạo chuyên môn, nhất là việc định giá của các đơn

vị sản xuất kinh doanh

nghề nghiệp và việc áp dụng linh họat các phương pháp thẩm định giá của thẩm định viên

Căn cứ pháp

lí nước định giá thì việc định giá - Đối với tài sản do Nhà

của cơ quan có thẩm quyền định giá phải căn cứ vào quy định củaPháp lệnh Giá và các văn bản hướng dẫn thực hiện (Quy chế tính giá tài sản hàng hóa dịch vụ ban hành kèm theo Quyết định

số 06/2005/QĐ-BTC ngày 18/01/2005 của Bộ trưởng Bộ Tài chính)

- Đối với hàng hóa do chủ

sở hữu, người sản xuất kinh doanh tự định giá thì căn cứ vào chức năng, quyền hạn do pháp luật quy định

- Đối với Thẩm định giá: Doanh nghiệp họat động thẩm định giá phải căn

cứ vào quy định của Pháp lệnh Giá và các văn bản hướng dẫn thực hiện (Nghị định của Chính phủ số 101/2005/NĐ-CP ngày 03/08/2005 về thẩm định giá) và Tiêu chuẩn thẩm địnhgiá Việt Nam và các văn bản quy phạm pháp luật hiện hành có liên quan

2.Vai trò của bất định giá động sản :

-Đối với hoạt động mua bán:

Trong thị trường BĐS nhiều biến động, các nhân người mua, ngườ bán BĐS không phảilúc nào cũng có đầy đủ thông tin, am hiểu tính năng , cấu trúc của BĐS, các phương pháp, nguyên tắc trong định giá BĐS nên đôi khi không đánh giá đúng giá thị trường của BĐS Điều này gây thiệt hại trực tiếp đến các nhân tham gia trực tiếp trong các giao dịch Định giá BĐS giúp cho họ xác định tương đối chính xác giá trị của BĐS, giá cả thị trường của BĐS đó tránh trường hợp mau với giá cao và bán với giá thấp

-Đối với chính sách quản lí của nhà nước: giúp nhà nước ra quyết định: giao đất , cho thuê đất, bồi thường, giải phóng mặt bằng, tái định cư,…ảm bảo nguồn thu cho nhà nước, đảm

bảo tính công bằng xã hội Đồng thời, định giá đúng giá trị BĐS, trong đó đặc biệt là đất đai, sẽtạo động lực cho việc phân bố đất đai như là một nguồn lực xã hội một cách hợp lý và hiệu quả.

-Ngoài ra định giá BĐS giúp ngân hang xác định các BĐS thế chấp hoặc dung để chứng minh năng lực tài chính ca nhân, hoặc góp vốn,…

3.Nguyên tắc định giá bất động sản :

-Nguyên tắc sử dụng cao nhất tốt nhất : BĐS được đánh giá sử dụng cao nhất và tốt nhất tại thời điểm định giá có nghĩa là nó tạo ra thu nhập ròng lớn nhất hoặc có khả cho giá trị hiện tại của thu nhập trong tương lai là lớn nhất và đang được sử dụng một cách hợp pháp BĐS được sử dụng kéo dài liên tục trong một khoảng thời gian xác định và được phản ánh qua

4 mặt: vật chất, pháp luật, sử dụng, thời gian

-Nguyên tắc cung cầu: giá trị của BĐS được xác định bằng quan hệ cung cầu trên thị trường Sự thay đổi của cung đều tác động đến cầu và ngược lại , đồng thời tác động đến giá cả BĐS Do đó khi định giá BĐS cần chú ý đánh giá tác động cung-cầu bất động sản tại thời điểmđịnh giá, từ đó dự báo xu hướng vận động của cung-cầu bất động sản để làm căn cứ định giá BĐS

-Nguyên tắc thay thế :Một nhà đầu tư có lý trí sẽ không trả giá cho một tài sản nhiều hơn

số tiền mua một tài sản tương tự có cùng sự hữu ích

-Nguyên tắc đóng góp: Quá trình điều chỉnh để ước tính giá trị tài sản phải dựa trên cơ

sở có sự tham gia đóng góp của các yếu tố hình thành nên giá trị của tài sản

-Nguyên tắc ngoại ứng: các BĐS mục tiêu chịu tác động của các yếu tố bên ngoài nó và ngược lại Cơ sở hạ tầng , các BĐS xung quanh , trình độ dân chí,…có thể làm tang hoặc giảm giá trị của BĐS mục tiêu

-Nguyên tắc dự báo: dự tính khả năng sinh lời của bất động sản , từ đó xác định giá trị của bất động sản mục tiêu

-Nguyên tắc cạnh tranh: thị trường BĐS là thi trường cạnh tranh không hoàn hảo.Bất động sản có tính khan hiếm nên chịu tác động của tính chất cạnh tranh Ảnh hưởng của cạnh

tranh sẽ tác động đến giá cả BĐS mục tiêu, lợi nhuận sẽ khuyến khích cạnh tranh Khi giá của một loại BĐS ở một khu vực tăng lập tức khuyến khích sự chuyển đổi sang loại BĐS đó nhằm thu lại lợi nhuận siêu ngạch Cung BĐS tăng => lợi nhuận siêu ngạch giảm, có thể về mức trung bình.

-Nguyên tắc phân phối thu nhập: Tổng thu nhập sinh ra từ kết hợp các yếu tố của quá trình sản xuất như đất đai, vốn, lao động và quản lý có thể được phân phối cho từng yếu tố này Nếu việc phân phối được thực hiện theo nguyên tắc tương ứng thì phần tổng thu nhập còn lại sau khi đã phân phối cho vốn, lao động và quản lý sẽ thể hiện giá trị của đất đai

-Nguyên tắc cân bằng cung-cầu : trong quá trình định giá BĐS có sử dụng các giá có sử dụng nhiều mức giá khác nhau của BĐS được hình thành trên thị trường, do đó nguyên tắc này phản ánh mức giá cân bằng cung cầu trên thị trường.Khi tiến hành công việc người định giá phải cân nhắc đến sự cân bằng trong việc sử dụng đất và phát triển bằng sự hiểu biết về cộng đồng xã hội, các chính sách, nguyên tắc sử dụng đất có hiệu quả Điều này liên quan đến mục đích sử dụng đất cũng như các yếu tố về vị trí của mảnh đất

-Ưu điểm:

+Đây là phương pháp hầu như không gặp khó khăn về mặt kỹ thuật, vì không cần xây dựng các công thức hoặc mô hình tính toán, mà dựa vào sự hiện diện của các giao dịch trên thị trường để xác định giá trị

+Phương pháp này thể hiện sự đánh giá về giá trị thị trường, vì vậy có cơ sở vững chắc

để được khách hàng, cung như các cơ quan pháp lý công nhận

+Nó là cơ sở cho nhiều phương pháp định giá khác Thông thường nhà định giá sử dụng phương pháp so sánh trực tiếp kết hợp với các phương pháp khác để định giá BĐS

+Chỉ sử dụng ở những nơi thị trường phát triển hoặc đang phát triển Vì những nơi thị trường kém phát triển thì số lượng giao dịch ít, rất khó tìm được các giao dịch với các BĐS tương tự để áp dụng phương pháp này

+Phụ thuộc một phần vào ý kiến đánh giá chủ quan của định giá viên Đòi hỏi người định giá phải có nhiều kinh nghiệm về kiến thức thị trường

-Nguyên tắc ứng dụng: nguyên tắc thay thế và nguyên tắc đóng góp.

-Điều kiện áp dụng:

+Phải tìm được bất động sản so sánh tương tự trong cùng khu vực đã giao dịch thành công hoặc đang trong quá trình giao dịch tại thời điểm định giá hoặc gần với thời điểm định giá

+Chất lượng thông tin cao: phù hợp, chính xác, kiểm tra được

+Thị trường: điều kiện thương mại bình thường.

-Ứng dụng trong thực tiễn:

Áp dụng đối với những tài sản có tính đồng nhất cao

4.2.Phương pháp thu nhập:

-Khái niệm: phương pháp thu nhập là phương pháp ước tính giá thị trường của một

BĐS, dựa trên các thu nhập mà BĐS đó sẽ đem lại hoặc có khả năng sẽ đem lại trong tương lai.Hay nói cách khác là chuyển giá trị tương lai về hiện tại Giá trị BĐS được ước tính bằng việc vốn hoá giá trị các thu nhập ước tính trong tương lai về mặt bằng giá trị thời điểm hiện tại

-Ưu điểm:

+Có cơ sở lý luận chặt chẽ nhất, vì nó tiếp cận một cách trực tiếp những lợi ích mà bất động sản mang lại cho nhà đầu tư

+ Đơn giản trong áp dụng, công thức tính toán rõ ràng

+ Có thể đạt được độ chính xác cao khi có chứng cứ về các thương vụ có thể so sánh được

-Nhược điểm:

+ Khi phân tích các thương vụ tương tự, cần phải điều chỉnh nhiều mặt: tuổi thọ, chất lượng, thời hạn cho thuê, những thay đổi về tiền thuê trong tương lai, … khó thuyết phục kháchhang bởi những thông tin đã điều chỉnh

+Trong nhiều trường hợp có thể thiếu cơ sở dự báo các khoản thu nhập tương lai, mang những thông tin hạn chế và giả định trong tương lai dẫn đến độ chính xác bị giảm sút

+Kết quả định giá có độ nhạy lớn trước mỗi sự thay đổi của các tham số tính toán Trong những trường hợp như vậy, kết quả sẽ chịu ảnh hưởng của nhiều yếu tố chủ quan

+Phương pháp thu nhập đòi hỏi phải xác định chính xác tổng thu nhập từ BĐS trong từng năm và phải dự đoán thu nhập trong toàn bộ thời gian kinh tế còn lại của BĐS Đây là mộtcông việc rất khó khăn.

-Nguyên tắc áp dụng: sử dụng cao nhất, cung-cầu, lợi ích tương lai.

-Khái niệm: Là phương pháp thẩm định giá dựa trên cơ sở chi phí tái tạo lại hoặc chi phí

thay thế tài sản tương tự với tài sản thẩm định giá

-Ưu điểm:

+Được dùng để định giá BĐS khi thiếu những chứng cứ thị trường để so sánh, hay thiếu

cơ sở đê dự báo thu nhập trong tương lai mà BĐS tạo ra

+ Phương pháp này tương đối đơn giản vế mặt toán học, thích hợp cho định giá các BĐSdùng cho mục đích riêng biệt, cho mục đích bảo hiểm, cho đấu thầu…

+Phương pháp sử dụng cộng dồn xong tổng nhiều bộ phận chưa chắc bằng giá trị toàn

bộ Do đó cần điều chỉnh nhưng kết quả điều chỉnh thường khó thuyết phục khách hang

+Bao gồm những hạn chế của phương pháp so sánh

-Nguyên tắc áp dụng: nguyên tắc thay thế và nguyên tắc đóng góp.

-Ứng dụng thực tiễn:

+Thẩm định giá những tài sản có mục đích sử dụng đặc biệt; những tài sản chuyên dùng,những tài sản không đủ thông tin để áp dụng phương pháp so sánh thị trường

+ Kiểm tra các phương pháp thẩm định giá khác

+ Là phương pháp của người đấu thầu và kiểm tra đấu thầu

4.4 Phương pháp thặng dư:

-Khái niệm:Là phương pháp xác định giá trị của bất động sản đó dựa trên giả định phát

triển BĐS đó thành một công trình có thể đạt mục tiêu sử dụng cao nhất, tốt nhất và tương ứng với giá trị cao nhất tốt nhất đó trừ đi chi phí phát triển để ra giá trị của BDDS ban đầu

+ Phương pháp định giá này được thực hiện thông qua việc mô tả một quá trình đầu tư,

vì vậy có giá trị trong việc tư vấn đầu tư…

4.5.phương pháp lợi nhuận:

-Khái niệm :

Là phương pháp định giá dựa trên khả năng sinh lời của việc sử dụng tài sản để ước tínhgiá thị trường của tài sản đem ra định giá

-Ưu điểm:

+Không đòi hỏi ước tính giá cụ thể của BĐS

+Thích hợp định giá các BĐS ít có giao dịch trên thị trường dựa trên cơ sở lợi nhuận kinh doanh có sự đóng góp từ BĐS

-Nhược điểm:

+Chỉ áp dụng với các BĐS tạo ra lợi nhuận

+Lợi nhuận có thể không phản ánh mức độ thu nhập thực do phụ thuộc vào năng lực điều hành của người quản lí

+Khó khăn trong việc áp dụng nguyên tắc sử dụng cao nhất và tốt nhất

+Khó khan trong việc xác định tỷ lệ đóng góp vào lợi nhuận giữa BĐS

+Đòi hỏi phải có chuyên môn, trình độ cao

5.Các yếu tố ảnh hưởng đến định giá BĐS:

Các yếu tố tác động đến giá trị, giá cả của BĐS đều tác động đến định giá BĐS

5.1.Yếu tố tự nhiên: bao gồm có vị trí, địa điểm, diện tích, hình dáng, mục đích sử dụng,

tiện ích, cơ sở hạ tầng xung quanh,…Tất cả các yếu tố này đều cấu thành nên giá cả và tác động đến quá trình định giá BĐS

5.1.1.Mục đích sử dụng đất tại thời điểm định giá:

Mục đích sử dụng đất khác nhau dẫn đến kết quả định giá bất động sản khác nhau

Theo quy định tại Điều 112 Luật Đất đai 2013, cùng một thời điểm, các thửa đất liền kề nhau có cùng mục đích sử dụng, khả năng sinh lợi, thu nhập từ việc sử dụng đất tương tự như nhau thì có mức giá như nhau Ngược lại,ở cùng một vị trí nhưng mục đích sử dụng đất khác nhau dẫn đến các mức giá khác nhau trên cơ sở khung giá đất (Điều 113-Luật đất đai 2013); Bảng giá đất và giá đất cụ thể (Điều 114-Luật đất đai-2013) được áp dụng cho từng mục đích nhất định.Theo quyết định số 96/2014/QĐ-UBND ban hành giá các loại đất trên đị bàn thành phố Hà Nội áp dụng từ ngày 1/1/2015 đến 3/1/2019 uỷ ban nhân dân thành phố Hà Nội:

-Định giá đất đối với mục đích đất phi nông nghiệp:

a) Trường hợp thửa đất của một chủ sử dụng ở vị trí 1 có trùng từ 2 mức giá trở lên thì xác định giá theo vị trí có mức giá cao nhất

b) Các vị trí trong mỗi đường, phố được xác định như sau:

- Vị trí 1: áp dụng đối với thửa đất của một chủ sử dụng có ít nhất một mặt giáp với đường, phố được quy định trong các bảng giá kèm theo quyết định này;

- Vị trí 2: áp dụng đối với thửa đất của một chủ sử dụng có ít nhất một mặt giáp với ngõ,ngách, hẻm (sau đây gọi chung là ngõ) có mặt cắt ngõ nhỏ nhất (tính từ đường, phố tới vị trí thửa đất) từ 3,5 m trở lên

- Vị trí 3: áp dụng đối với thửa đất của một chủ sử dụng có ít nhất một mặt giáp với ngõ

có mặt cắt ngõ nhỏ nhất (tính từ đường, phố tới vị trí thửa đất) từ 2 m đến dưới 3,5 m

- Vị trí 4: áp dụng đối với thửa đất của một chủ sử dụng có ít nhất một mặt giáp với ngõ

có mặt cắt ngõ nhỏ nhất (tính từ đường, phố tới vị trí thửa đất) dưới 2 m

Tương ứng với mỗi vị trí sẽ được định giá với các mức giá khác nhau

c) Đối với các thửa đất của một chủ sử dụng tại các vị trí 2, vị trí 3, vị trí 4 có ngõ nối thông với nhiều đường, phố có giá đất khác nhau thì áp dụng theo vị trí của đường, phố gần nhất Nếu thửa đất có khoảng cách đến các đường, phố bằng nhau thì áp dụng theo đường phố

có mức giá cao nhất,…

-Định giá đất đối với đất nông nghiệp:

1 Giá đất nông nghiệp trồng lúa và đất trồng cây hàng năm khác, đất trồng cây lâu năm,đất nuôi trồng thủy sản, đất rừng sản xuất, rừng phòng hộ, rừng đặc dụng tại các xã thuộc các huyện được xác định căn cứ mục đích sử dụng khi giao, cho thuê và được phân theo khu vực, theo vùng (vùng đồng bằng, vùng trung du, vùng núi) quy định tại Bảng 1, Bảng 2, Bảng 3, Bảng 4 và Phụ lục phân loại xã

2 Giá đất vườn, ao trong cùng thửa đất có nhà ở nhưng không được xác định là đất ở; đất nông nghiệp trong phạm vi khu dân cư thị trấn, khu dân cư nông thôn đã được xác định ranh giới theo quy hoạch được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền xét duyệt (trường hợp chưa cóquy hoạch được xét duyệt thì xác định theo ranh giới của thửa đất có nhà ở ngoài cùng khu dân cư) được xác định giá cao hơn, nhưng không vượt quá 50% giá đất nông nghiệp tương ứng quyđịnh tại Bảng 1, Bảng 2, Bảng 3, Bảng 4 và Phụ lục phân loại xã

3 Giá đất nông nghiệp khác (gồm đất tại các xã ngoại thành sử dụng để xây dựng nhà kính và các loại nhà khác phục vụ mục đích trồng trọt kể cả các hình thức trồng trọt không trực tiếp trên đất; xây dựng chuồng trại chăn nuôi gia súc, gia cầm và các loại động vật khác được pháp luật cho phép; đất trồng trọt, chăn nuôi, nuôi trồng thủy sản cho mục đích học tập, nghiên cứu thí nghiệm; đất ươm tạo cây giống, con giống và đất trồng hoa cây cảnh) được xác định bằng giá đất nông nghiệp trồng cây lâu năm của cùng khu vực, cùng vùng quy định tại Bảng 2

và Phụ lục

5.1.2.Vị trí:

Bất động sản luôn hình thành hai loại vị trí : vị trí tương đối và vị trí tuyệt đối.Với vị trí tương đối, những bất động sản ở trung tân thành phố thường có giá trị lớn hơn các bất động sảnven đô Với vị trí tuyệt đối, những BĐS nằm tại các ngã 3 , ngã 4, trên các trục giao thông chính, gần trung tâm thương mại lại có giá cao hơn các vị trí khác

5.1.3.Kích thước hình thể, diện tích:

Mặc dù không thể phủ nhận vị trí là yếu tố cốt yếu để hình thành giá BĐS nhưng kích thước , hình thể, điện tích có vai trò quan trọng trong việc xác lập giá trị BĐS các yếu tố này khi đánh giá phải đặt trong một nhu cầu cụ thể Với nhu cầu để ở tại trung tâm Hà Nội thì kíchm thước thửa đất tối ưu là 4m x 15m, nhưng đối với đất ở nông thôn thì kích thước tối ưu lại có thể là 10m x 20m Như vậy , yếu tố kích thước, hình thể, diện tích sẽ quyết định đến giá đất…Mảnh đất có hình dạng càng vuông vức, giá trị càng cao Diện tích cũng được áp dụng trong việc áp dụng các phương pháp định giá BĐS Diện tích càng lớn, BĐS có giá trị càng lớn.

5.1.4 Địa hình BĐS:

Cao hay thấp so với các BĐS khác trong vùng lân cận có tác động đến giá trị BĐS Ở những khu vực thấp, thường hay bị ngập nước vào mùa mưa hay bị hiện tượng triều cường thì giá của BĐS sẽ thấp, ngược lại giá của nó sẽ cao hơn

5.1.5 Hình thức (kiến trúc) bên ngoài của BĐS:

Đối với BĐS là nhà hoặc là các công trình xây dựng khác: nếu 2 BĐS có giá xây dựng như nhau, BĐS nào có kiến trúc phù hợp với thị hiếu thì 5.1.6 Tình trạng môi trường:

Môi trường trong lành hay bị ô nhiễm nặng, yên tĩnh hay ồn ào đều ảnh hưởng trực tiếp đến giá trị BĐS

5.1.6 Nguy cơ rủi ro của tự nhiên: những BĐS nằm ở những vùng thường hay bị các sự

cố của thiên tai: bão, lụt, động đất, khí hậu khắc nghiệt…làm cho giá trị BĐS bị sút giảm và ngược lại

5.2.Quan hệ cung - cầu:

Quan hệ cung cầu ảnh hưởng giá cả của hàng hoá mà BĐS là một loại hang hoá nên chịu tác động mạnh mẽ của quan hệ cung cầu Trong thị trường BĐS, cung bao giờ cũng phản ứng chậm hơn cầu, điều đó dẫn đến nguồn cung BĐS không thể đáp ứng được lúc cầu về BĐS tăng cao dẫn đến giá cả tăng cao vọt, điển hình là cơn sốt giá nhà đất

5.3.Chính sách của nhà nước:

Các chính sách nhà nước bao gồm: chính sách, về đất đai, pháp luật đất đai, luật kinh doanh BĐS điều chỉnh các quan hệ đất đai là cơ sở hình thành giá đất và BĐS.

Chính sách giá đất và BĐS tác động vào sự ổn định hoặc diễn biến của giá đất và BĐS; các chính sách phát triển kinh tế của Nhà nước có tác dụng khuyến khích, thúc đẩy hoặc hạn chế phát triển kinh tế của vùng này hay vùng khác và các chính sách thuế cũng góp phần làm

ổn định hoặc làm tăng, giảm giá đất và BĐS Đặc biệt các quyết định quy hoặc của nhà nước ảnh hưởng đến định giá đất

5.4.Các yếu tố xã hội:

Các yếu tố xã hội cũng tác động lớn đến giá trị BĐS Một khu vực mà mật độ dân số độtnhiên tăng cao do tốc độ tăng của dân số cơ học thì giá trị BĐS nơi đó sẽ tăng lên do cân bằng cung-cầu bị phá vỡ Mặt khác các yếu tố khác trong vùng như: chất lượng dịch vụ y tế, giáo dục, trình độ dân trí, vấn đề an ninh, tập quán người dân trong vùng cũng có ảnh hưởng đến giátrị của BĐS.Các mối quan hệ tình cảm gia đình, xã hội trình độ học thức của những người đangchung sống

Quá trình đô thị hoá cũng kéo theo cơ cấu sử dụng đất thay đổi, tác động trực tiếp đến giá đất, vì nhu cầu sử dụng đất đô thị tăng sẽ chuyển dần đất nông nghiệp sang đất đô thị, dẫn đến sự biến động của giá đất

Ngoài ra, giá đất còn chịu ảnh hưởng bởi yếu tố tâm lý, thị hiếu, truyền thống của con người

6.Các căn cứ định giá BĐS:

6.1 Giá trị thị trường của bất động sản

Giá trị thị trường của bất động sản được xác định căn cứ vào những dữ liệu giao dịch trên thị trường trong điều kiện thương mại bình thường Giá trị thị trường của bất động sản là mức giá ước tính sẽ được mua bán trên thị trường vào thời điểm định giá, giữa một bên là người mua sẵn sàng mua và một bên là người bán sẵn sàng bán, trong một giao dịch mua bán khách quan và độc lập trong điều kiện thương mại bình thường được gắn với những yếu tố về

cung, cầu, thị hiếu và sức mua trên thị của thiên tai, địch họa, nền kinh tế không bị suy thoái hoặc phát triển quá

- Giá thị trường được xác định dựa trên các căn cứ sau:

+ Những thông tin, dữ liệu về mặt kỹ thuật và mặt pháp lý của bất động sản, giá chuyển nhượng thực tế trên thị trường của các bất động sản tương tự có thể so sánh được

+ Mức độ sử dụng tốt nhất và có khả năng mang lại giá trị cao nhất, có hiệu quả nhất cho bất động sản Việc đánh giá sử dụng tốt nhất phải căn cứ vào những dữ liệu có liên quan đến bất động sản trên thị trường

+ Kết quả khảo sát thực tế

- Trường hợp có sự hạn chế về thông tin, dữ liệu trên thị trường thì định giá viên phải nêu rõ thực trạng này và phải báo cáo mức độ ảnh hưởng hay không ảnh hưởng đến kết quả định giá do sự hạn chế của các số liệu đó

- Định giá viên phải thận trọng trong việc phân tích và phản ánh trạng thái của thị trường, thông báo đầy đủ các cuộc điều tra, khảo sát và những phát hiện của mình trong báo cáo kết quả định giá khi giá cả thị trường tăng hoặc giảm bất thường, đột biến, tạo nên rủi ro trong định giá do đánh giá giá trị tài sản quá cao hoặc quá thấp

- Định giá viên phải nêu rõ những thông tin, dữ liệu đã sử dụng làm căn cứ để tìm ra giá thị trường, mục đích của việc định giá, tính hợp lý của các thông số để phân tích, lập luận và bảo vệ cho các ý kiến, kết quả và kết luận định giá mà định giá viên nêu ra trong báo cáo kết quả khi xác định giá thị trường của bất động sản

6.2 Giá trị phi thị trường của bất động sản

- Hoạt động định giá chủ yếu căn cứ vào giá trị thị trường của bất động sản Tuy nhiên,

có những loại bất động sản riêng biệt đòi hỏi khi định giá phải căn cứ vào giá trị phi thị trường

- Giá trị phi thị trường của bất động sản là mức giá ước tính được xác định theo những căn cứ khác với giá trị thị trường hoặc có thể được mua bán, trao đổi theo các mức giá không

phản ánh giá trị thị trường như: giá trị tài sản trong quá trình sử dụng, giá trị đầu tư, giá trị bảo hiểm, giá trị thanh lý, giá trị tài sản bắt buộc phải bán, giá trị doanh nghiệp, giá trị tài sản có thịtrường hạn chế, giá trị để tính thuế….

- Việc đánh giá giá trị của bất động sản được căn cứ chủ yếu vào các công cụ kinh tế, kỹthuật và các chức năng của tài sản hơn là căn cứ vào khả năng được mua bán trên thị trường

- Giá trị của bất động sản đang trong quá trình sử dụng là giá trị phi thị trường được xemxét từ góc độ một người sử dụng riêng biệt bất động sản vào mục đích riêng biệt

Khi tiến hành định giá loại bất động sản này, định giá viên phải tập trung chủ yếu vào khía cạnh tham gia, đóng góp của bất động sản vào hoạt động sản xuất, đời sống không xét đếnkhía cạnh giá trị sử dụng tốt nhất, tối ưu của bất động sản hoặc số tiền có thể có từ việc bán bất động sản đó trên thị trường

- Giá trị bất động sản có thị trường hạn chế là giá trị của những bất động sản có tính đơnchiếc hoặc những điều kiện thị trường, hoặc do những nhân tố khác tác động làm cho bất động sản này ít có khách hàng tìm mua tại một thời điểm nhất định

Đặc điểm quan trọng cần phân biệt của bất động sản này không phải là

không có khả năng bán được trên thị trường công khai mà để bán được đòi hỏi một quá trình tiếp thị lâu dài hơn, tốn nhiều chi phí và thời gian hơn so với những bất động sản khác

- Giá trị bất động sản chuyên dùng là giá trị của những bất động sản đặc

6.3 Một số căn cứ pháp lý xác định giá bất động sản:

- Luật Đất đai 2013;

- Pháp lệnh Giá số 40/2002/PL-UBTVQH 10 ngày 26 tháng 4 năm 2002;

- Nghị định số 170/2003/NĐ-CP ngày 25 tháng 12 năm 2003 của Chính phủ Quy định chi tiết thi hành một số điều của Pháp lệnh Giá;

- Nghị định số 75/2008/NĐ-CP ngày 9 tháng 6 năm 2008 của Chính phủ về việc sửa đổi,

bổ sung một số điều của Nghị định số 170/2003/NĐ-CP ngày 25 tháng 12 nămn 2003 của Chính phủ quy định chi tiết thi hành một số điều của Pháp lệnh Giá;

- Nghị định số: 104/2014/NĐ-CP quy định về khung giá các loại đất

-Nghị định Số: 44/2014/NĐ-CP quy định về giá đất

- Quyết định 129/2008/QĐ-BTC ngày 31 tháng 12 năm 2008 về việc ban hành 6 tiêu chuẩn thẩm định giá

- Luật kinh doanh bất động sản 2014

II.Nội dung của phương pháp so sánh trong định giá BĐS:

1.Khái niệm:

Phương pháp so sánh là một phương pháp xác định giá trị BĐS dựa trên phân tích giá của bất động sản tương tự với giá giao dịch bất động sản đang giao dịch hoặc BĐS đã giao dịchthành công trong điều kiện thương mại bình thường tại thời điểm xác định để xác định giá thị trường của BĐS

2.Bản chất của phương pháp so sánh:

Thực chất của phương pháp so sánh cho rằng các BĐS cần định giá có mối quan hệ mật thiết với các BĐS đã hoặc đang giao dịch trên thị trường Do đó , để thực hiện phương pháp này, trước tiên cần tìm các BĐS tương đồng đã giao dịch thành công hoặc đang giao dịch trên thị trường và tiến hành so sánh, điều chỉnh sao cho phù hợp với quy định nhằm mục tiêu cuối cùng là xác định giá trị BĐS cần định giá một cách tương đối chính xác nhất

3.Cơ sở của phương pháp so sánh:

Giá trị thị trường của tài sản cần thẩm định giá có quan hệ mật thiết với giá trị của các tài sản tương tự đã hoặc đang giao dịch trên thị trường

4.Nguyên tắc ứng dụng:

- Nguyên tắc thay thế: thông thường không một người mua hay nhà đầu tư nào ra quyết định mua một BĐS có giá trị lớn hơn BĐS tương tự , có cùng sự hữ ích với nó Nguyên tắc này

là cơ sở lí luận chủ yếu cho phương pháp so sánh Để thực hiện phương pháp này đòi hỏi phải nắm bắt được thông tin về giá cả của các BĐS tương tự ở thời điểm xác định để xác định giá trịcủa BĐS càn định giá.

- Nguyên tắc đóng góp:

Quá trình ước lượng, điều chỉnh giá trị BĐS trong phương pháp so sánh phải dựa trên cơ

sở có sự tham gia đóng góp của các yếu tố cấu thành nên giá trị của BĐS

5.Quy trình của phương pháp so sánh:

Quá trình định giá là một quá trình có trật tự, phù hợp các quy tắc cơ bản được xác định rõ rang, các bước tiến hành định giá BĐS bằng phương pháp so sánh bao gồm các bước sau:

5.1.Các bước tiến hành:

-Bước 1: Tìm kiếm thông tin về BĐS đã được giao dịch thành công trong thời gian gần

nhất hoặc các BĐS đang trong quá trình giao dịch phù hợp với các điều kiện đặt ra Nghiên cứuthị trường để có thông tin về giá giao dịch, giá niêm yết hay giá chào bán và các yếu tố so sánh như vị trí , diện tích, tiện ích bao quanh của các BĐS tương tự trong cùng một khu vực với BĐs

so sánh

-Bước 2: Tiến hành kiểm tra các BĐS so sánh để xác định giá trị của nó và đảm bảo rằng

các bất động sản này có thể so sánh được

-Bước 3: Lựa chọn một số đơn vị so sanh chuẩn có thể so sánh thích hợp nhất (từ 3 – 5

BĐS).Cùng với các nghiệp vụ như: thu thập , kiểm tra thông tin, số liệu về các yếu tố so sánh của BDDS cùng loại Xây dựng bảng phân tích, so sánh đối với đơn vị so sánh chuẩn

-Phân tích, so sánh để xác định các yếu tố giống nhau và khác biệt của thửa đất so sánh với thửa đất cần thẩm định giá Việc phân tích được thực hiện trên 2 hình thức:

+Phân tích định lượng (phân tích theo số lượng): bao gồm phân tích theo cặp, phân tích thống kê, phân tích hồi qui, phân tích chi phí v.v… tìm ra mức điều chỉnh là số tiền hoặc tỷ lệ phần trăm (%)

+Phân tích định tính (phân tích theo chất lượng) bao gồm phân tích so sánh tương quan, phân tích xếp hạng và phỏng vấn các bên liên quan Phân tích định tính cho kết quả điều chỉnh

là dãy số lớn hơn (có dấu điều chỉnh là âm) hoặc nhỏ hơn (có dấu điều chỉnh là dương)

-Điều chỉnh mức giá do các yếu tố khác biệt của các thửa đất so sánh với thửa đất cần thẩm định giá:

Phân tích, so sánh rút ra những điểm tương tự và những điểm khác biệt, những ưu điểm

và bất lợi của tài sản cần thẩm định giá với tài sản so sánh Việc phân tích, so sánh thực hiện đối với các yếu tố so sánh định lượng (có thể lượng hóa thành tiền) trước, các yếu tố so sánh định tính (không thể lượng hóa thành tiền) sau

+ Đối tượng điều chỉnh: là giá bán hoặc giá quy đổi về đơn vị so sánh chuẩn (giá giao dịch thành công hoặc giá chào mua, giá chào bán trên thị trường sau khi đã có sự điều chỉnh hợp lý về mức giá mua bán phổ biến trên thị trường

+ Lấy tài sản cần thẩm định giá làm chuẩn

+ Những yếu tố ở tài sản so sánh kém hơn so với tài sản cần thẩm định giá thì điều chỉnhtăng mức giá tính theo đơn vị chuẩn của tài sản so sánh (cộng)

+Những yếu tố ở tài sản so sánh vượt trội hơn so với tài sản cần thẩm định giá thì điều chỉnh giảm mức giá tính theo đơn vị chuẩn tài sản so sánh (trừ)

+Những yếu tố ở tài sản so sánh giống (tương tự) với tài sản cần thẩm định giá thì giữ nguyên mức giá của tài sản so sánh (không điều chỉnh)

-Phương thức điều chỉnh:

+Điều chỉnh theo số tiền tuyệt đối: áp dụng đối với chênh lệch các yếu tố so sánh có thể lượng hóa thành tiền như: điều kiện thanh toán, chi phí pháp lý, trang bị nội thất, sân vườn, bể bơi, gara ô tô Những yếu nào liên quan đến giao dịch có quan hệ nguyên nhân – kết quả thì

nhân với nhau; những yếu tố nào tương tác cùng ảnh hưởng đến giá trị tài sản thì cộng với nhau

+ Điều chỉnh theo tỷ lệ phần trăm: áp dụng đối với chênh lệch các yếu tố so sánh không thể lượng hóa thành tiền như: môi trường, cảnh quan, điều kiện hạ tầng, vị trí Những yếu tố nào liên quan đến giao dịch có quan hệ nguyên nhân - kết quả thì nhân với nhau; những yếu tố liên quan đến tài sản có quan hệ tương tác thì cộng với nhau

+Thẩm định viên về giá phải căn cứ vào điều tra thị trường, tìm ra các bằng chứng về chênh lệch giá của từng yếu tố so sánh để đưa vào tính toán, điều chỉnh cho phù hợp

-Thứ tự điều chỉnh: thực hiện điều chỉnh theo số tiền tuyệt đối trước, điều chỉnh theo tỷ

lệ phần trăm sau

-Nguyên tắc khống chế:

Phải bảo đảm độ lớn của tổng mức giá chỉ dẫn điều chỉnh; nghĩa là chênh lệch giữa mức giá đưa vào so sánh (dòng A – bảng dưới) với mức giá cuối cùng (là mức giá sau khi điều chỉnh theo các yếu tố so sánh) không quá cao, không phù hợp với các chứng cứ thị trường

-Bước 4: phân tích, xác định các yếu tố khác biệt giữa BĐS so sánh và BĐS đem ra định

giá, từ đó thực hiện điều chỉnh các BĐS so sánh theo sự khác biệt về các yếu tố so sánh với tài sản định giá rồi lập thành bảng

-Bước 5: Phân tích tổng hợp các mức giá chỉ dẫn của các tài sản so sánh, ước tính giá trị

BĐS cần định giá trên cơ sở giá của các BĐS đã điều chỉnh

5.2.Các yếu tố so sánh cơ bản cần thu thập:

+Tình trạng pháp lí: quyền tài sản giữa BĐS so sánh và BĐS định giá như nhau: có sổ

đỏ, không xảy ra tranh chấp…

+Các điều khoản về tài chính của các giao dịch tương tự nhau

+Điều chỉnh giá theo thời hạn giao đất: Đất giao có thời hạn hay được giao vĩnh viễn

+Tính chất của giao dịch của BĐS so sánh: là giao dịch giữa bên mua và bên bán độc lập, tự nguyện , có khả năng tiếp cận thông tin về BĐS là như nhau, không chịu sức ép từ bên ngoài.

+Giá trị tài sản không phải BĐS: nếu tài sản không là BĐS thuộc BĐS định giá thì phải trừ đi vào giá trị, còn nếu tì sản không là BĐS thuộc BĐS so sánh thì cộng vào

+Tình hình thị trường lúc giao dịch: của tài sản định giá và tài sản so sánh phỉ tương tự nhau, nếu có biến động thì phải điều chỉnh

+Địa điểm, vị trí

+Các đặc điểm tự nhiên: hình dạng, kích thước,diện tích… việc điều chỉnh nếu có chênhlệch về mặt tự nhiên cần quy đổi về giá giao dịch trên thị trường hoặc chi phí phát sinh để khắc phục điểm bất lợi, căn cứ vào chứng cứ thu thập được trên thị trường

+Cần xem xét BĐS cần thẩm định giá và BĐS so sánh có đồng nhất với nhau về mặt quy hoach hay không

+Các tài sản trên đất như: nhà, gara, cây cối,…

+Cơ sở hạ tầng, tiện ích đi kèm: của hang, chợ, trung tâm thương mại, siêu thị, các BĐS công nghiệp,…

5.3.Thời hạn và điều kiện thu thập thông tin:

a.Thời hạn thu thập thông tin:

-Thông tin của BĐS so sánh phải được thu thập khi BĐS so sánh đã giao dịch thành công hoặc đang mua bán trên thị trường vào thời điểm cần định giá, hoặc gần thời điểm định giá

-Trường hợp không thu thập được thông tin về BĐS so sánh trong hoặc gần khoảng thời gian định giá thì có thể thu thập thông tin BĐS so sánh tối đa 1 năm đính đến thời điểm định giá

-Trường hợp trong khoảng thời gian tính từ thời điểm BĐS so sánh giao dịch thành côngđến thời điểm định giá có những biến động thì cần điều chỉnh mức giá của BĐS so sánh theo các yếu tố so sánh, phải điều chỉnh mức giá giao dịch thành công theo chỉ số biến động giá.

b.Điều kiện thu thập thông tin:

Thông tin của BĐS so sánh phải được thu thập khi BĐS so sánh đã giao dịch thành cônghoặc đang mua bán trên thị trường Bên bán và bên mua có khả năng tiếp cận về thông tin tài sản là như nhau, mọi hoạt động diễn ra tự nguyện, không chịu sức ép từ bên ngoài

-Thông tin thu thập đảm bảo tính khách quan, dựa trên bằng chứng cụ thể là giá cả của các giao dịch thành công đem ra so sánh, ghi rõ nguồn gốc thời gian thu thập thông tin trong báo cáo định giá

-Đối với các BĐS đã giao dịch thành công trên thị trường, có thể thu thập thông tin qua điện thoại, phỏng vẫn trực tiếp, sàn giao dịch BĐS, mạng Internet,…phải được xem xét, đánh giá,kiểm chứng cẩn trọng trước khi sử dụng vào tính toán, phân tích

-Đối với các BĐS đang giao dịch( đang chào bán hoặc đang chào mua) càn phải thu thậpthông tin, so sánh mức giá chào bán ( thường cao hơn thị trường) và mức giá chào mua

( thường thấp hơn thị trường) so với giá thị trường để có những điều chỉnh sao cho phù hợp nhất trước khi sử dụng làm mức giá so sánh

-Thông tin thu thập được phải được lưu trữ bằng chứng về: giá BĐS đã giao dịch thành công, thời điểm diễn ra giao dịch, các chứng cứ so sánh,… trong hồ sơ định giá để đáp ứng yêucầu kiểm tra khi cần thiết

5.4.Phân tích thông tin:

Phân tích thông tin để từ đó rút ra điểm tương tự và các điểm khác biệt, những lợi thế vàbất lợi của BĐS định giá và BĐS so sánh => có điều chỉnh hợp lí

-Phân tích định lượng: bao gồm phân tích thống kê, phân tích hồi quy, phân tich chi phí,

…tìm ra mức điều chỉnh là số tiền hoặc tỉ lệ phần trăm

-Phân tích định tính: bao gồm phân tích các mối tương quan giữa BĐS định giá và BĐS

so sánh, không thể lượng hoá thành tiền

5.5 Điều chỉnh mức giá của BĐS so sánh:

Điều chỉnh mức giá của BĐS so sánh căn cứ vào chênh lệch của các yếu tố so sánh

-Đối tượng điều chỉnh:

+Giá BĐS đã giao dịch thành công, hoặc cac BĐS đang trong quá trình giao dịch sau khi được điều chỉnh hợp lí về mức giá phổ biến trên thị trường

-Căn cứ điều chỉnh: chênh lệch các yếu tố so sánh : khả năng sinh lời, tình trạng pháp lí,

cơ sở hạ tầng, các đặc tính tự nhiên: vị trí , hình dạng, hướng, cảnh quan, môi trường, nội thất, ) giưa BĐS định giá và BĐS so sánh

-Nguyên tắc điều chỉnh:

+Mỗi sự điều chỉnh về các yếu tố so sánh phải được chững minh trên thi trường

+Khi điều chỉnh theo chênh lêch các yếu tố so sánh thì các yếu tố còn lại không được thay đổi

+Những yếu tố của BĐS so sánh kém hơn củ BĐS định giá thì điều chỉnh tang mức giá theo đơn vị chuẩn của tài sản so sánh và ngược lại Những yếu tố giống nhau giữa 2 loại BĐS này thì được giữa nguyên không thay đổi

+Đảm bảo mức giá đại diện chung với mức giá chỉ dẫn không quá 10%.

+Trị tuyệt đối của tổng điều chỉnh là nhỏ nhất

- Định giá các BĐS mua bán, thế chấp, góp vốn, cho thuê

Chương 2: Thực trạng áp dụng của phương pháp so sánh trong thẩm định giá ở

Việt Nam.

I.Tổng quan về hoạt động định giá tại Việt Nam:

Kinh tế càng phát triển theo định hướng nền kinh tế thị trường, nhu cầu về định giá tài sản lại càng lớn, đặc biệt là định giá bất động sản Hoạt động này có ý nghĩa quan trọng giúp đảm bảo công bằng xã hội, đảm bảo quyền lợi của các tổ chức và cá nhân tham gia hoạt động trong nền kinh tế cũng như đảm bảo tính minh bạch trong thị trường bất động sản

Tuy nhiên hiện nay hoạt động định giá chưa được áp dụng phổ biến và có tính chuyên chưa cao, hầu như chỉ trong các trường hợp bắt buộc để thế chấp ngân hàng, thanh lý tài sản, cổphần hóa hoặc liên doanh liên kết trog đầu tư,…

Thực tế cho thấy nhận thức của xã hội về định giá BĐS còn chưa toàn diện, chưa được sâu sắc làm cho tác dụng của hoạt động định giá còn mờ nhạt, chất lượng định giá và năng của

củ đội ngũ thẩm định viên cũng chưa đáp ứng được yêu cầu đòi hỏi mà thực tiễn đặt ra làm sai lệch giá trị, thất thoát tiền củ của nhà nước, doanh nghệp, gây bất ổn cho hệ thống tài chính ngân hang (do quỹ tín dụng dành cho BĐS chiếm tới 80%) và đặc biệt làm mất lòng tin của quần chúng nhân dân Bên cạnh đó, việc áp dụng phương pháp định giá BĐS ở nước ta còn chưa thống nhất, và chưa được thực hiện nghiêm túc Hệ thống pháp luật trong định giá tài sản chưa được ban hành đầy đủ, hành lang pháp lí chưa thông thoáng và phù hợp để hoạt động định

giá được phát triển , chưa tạo được một sân chơi bình đẳng, lành mạnh cho các chủ thể tham gia trên thị trường cũng như thiếu các chế tài đủ sức nặng để quản lí, dẫn dắt một cách đúng hướng Hoạt động đào tạo còn đang rất thiếu và yếu không có nhiều các trung tâm có năng lực,

uy tín để đào tạo ra những đội ngũ có sự tin cậy cao Các tổ chức định giá còn phải chịu rang buộc từ ngân hàng, từ chính người thuê định giá Kể cả các công ty định giá độc lập hay các đơn vị định giá nước ngoài vẫn chưa thực sự khách quan do chịu áp lực từ chiến lược cạnh tranh

Hoạt động định giá còn nhiều hạn chế do nguyên nhân chủ quan và khách quan khiến chất lượng định giá giảm.Do sự phức tạp của đối tượng định giá, đa dạng của bất động sản và giá trị quá lớn của loại tì sản này nên khiến cho công tác định giá gặp nhiều khó khăn, đôi khi không phản ánh đúng giá trị bất động sản, chưa thế hiện được vai trò đảm bảo tính minh bạch, công bằng của thị trường bất động sản

Hiện nay những cá nhân đầu tư bất động sản ở Việt Nam thường chưa có thói quen sử dụng dịch vụ định giá, các tổ chức thì sử dụng nhiều hơn nhưng cũng chưa được phổ biến, đa

số chỉ sử dụng trong các trường hợp bắt buộc Còn để tự giác thực hiện để đảm bảo quyền lợi của mình hoặc bên thứ ba có liên quan thì chưa thường xuyên Định giá BĐS hàu hết dựa vào giá thị trường nhưng đôi khi giá thị trương không phản ánh đúng giá trị của BĐS đó, thường hay bị thổi phồng giá lên

Theo ý kiến của nhiều chuyên gia, hoạt động định giá bất động sản có nhiều bất cập do thị trường bất động sản không minh bạch,thiếu thông tin, chất lượng định giá cũng như chất lượng đội ngũ nhân lực trong định giá chưa đạt yêu cầu của thực tiễn, sự buông lỏng quản lý dễnảy sinh tiêu cực Điều đó gâg bất ổn cho hệ thống tài chính ngân hàng, thị trường mua bán, giao dịch bất động sản

1.Phương pháp :

Bên cạnh đó việc áp dụng phương pháp định giá BĐS ở nước ta còn chưa thống nhất,

và chưa được thực hiện nghiêm túc

2.Khung pháp lí:

Hệ thống pháp luật trong định giá tài sản chưa được ban hành đầy đủ, hành lang pháp lí chưa thông thoáng và phù hợp để hoạt động định giá được phát triển , chưa tạo được một sân chơi bình đẳng, lành mạnh cho các chủ thể tham gia trên thị trường cũng như thiếu các chế tài

đủ sức nặng để quản lí, dẫn dắt một cách đúng hướng Hoạt động đào tạo còn đang rất thiếu và yếu không có nhiều các trung tâm có năng lực, uy tín để đào tạo ra những đội ngũ có sự tin cậy cao

Có 2 văn bản pháp luật áp dụng cho hoạt động thẩm định giá tại Việt Nam: pháp lệnh giá được xây dựng năm 2002 định giá tài nói chung bao gồm định giá về máy móc thiết bị, bất động sản và các tì sản vô hình nhuwng trong luật kinh doanh bất động sản lại quy định về định giá bất động sản là một hoạt động tư vấn giữa văn bản này có sự chồng chéo nhau về công tác đào tại định giá viên dẫn tới chất lượng định giá viên chưa đáp ứng được cái nhu càu của xã hội

II.Thực trạng áp dụng phương pháp so sánh trong định giá bất động sản:

đã chuyển nhượng rất ít trên thị trường gây khó khan cho định giá viên trong việc thu thập thông tin và tìm kiếm BĐS so sánh

Với định giá bất động sản của các tổ chức, doanh nghiệp, phương pháp so sánh được áp dụng phổ biến nhất song còn gặp nhiều khó khăn Muốn định giá được chính xác, phải có đầy

đủ thông tin thị trường cùng một loạt các yếu tố liên quan như tình trạng pháp lý, quy hoạch,

nghĩa vụ tài chính của bất động sản Tuy nhiên việc tiếp cận thông tin chủ yếu qua phỏng vẫn trực tiếp Chỉ số minh bạch thông tin (RETI) năm 2016 là 68/109 quốc gia được khảo sát và thuộc nhóm có chỉ số minh bạch thấp Điều đó cho thấy thông tin trên thị trường BĐS Việt Nam là mất đối xứng, gây khó khăn trong hoạt động tìm kiếm thông tin, đặc biệt những thông tin liên quan đến quy hoach bất động sản Chưa kể đến các giao dịch ngầm với giá cả chưa thể xác định

Bước điều chỉnh các yếu tố khác biệt về giá giữa các bất động sản so sánh và định giá nhiều khi mang tính đúc kết kinh nghiệm, chưa có một chuẩn mực để đánh giá khi điều chỉnh nên dẫn đến không thống nhất về mặt lí luận nhận định mức độ ảnh hưởng của từng yếu tố

Các thông tin mang tính lịch sử Thông tin thu thập trong quá khứ nên hạn chế trong việc phản giá trị hiện tại

-Pháp lí: Giấy chứng nhận Quyền sử dụng đất số Y 347712 số vào sổ cấp Giấy chứng

nhận quyền sử dụng đất số 00590 QSDĐ/2458QĐ/UB do Ủy Ban Nhân dân huyện Bố Trạch cấp cho Ông Cao Thế Huệ và Bà Hoàng Thị Thủy ngày 31 tháng 12 năm 2003

+ Hình thức sử dụng: Sử dụng riêng

+ Mục đích sử dụng: Đất ở

+ Thời hạn sử dụng: Lâu dài

- Vị trí: Lô đất tọa lạc tại số 14 Phan Đình Giót, phường Phương Liệt, quận Thanh

Xuân, thành phố Hà Nội

+ Hướng chính: hướng Nam mặt tiền 6m tiếp giáp trục đường chính phố Phan Đình Giót;

+ Hướng Đông Nam mặt tiền 4m giáp mặt ngõ 12 Phan Đình Giót

+ Các hướng còn lại tiếp giáp với khu vực dân cư hiện hữu, đang được sử dụng để ở và kinh doanh;

Lô đất nằm gần đầu đường Phan Đình Giót, gần trung tâm quận Thanh Xuân, cách Bưu điện Phương Việt, Bệnh viện Than khoáng sản khoảng 100m, cách trường tiểu học và THCS Phương Liệt khoảng 800m Trên cùng tuyến đường có nhiều cửa hàng kinh doanh và các công

ty lớn như Tập đoàn Than khoáng sản

Công trình trên đất:

- Nhà 05 tầng và 01 tum, kết cấu nhà xây bằng bê tông cốt thép, mái tôn, tổng diện tích sàn xây dựng 132 m2, được đưa vào sử dụng từ năm 1997, năm 2010 sửa sang lại tầng 1 – 2 phục vụ cho việc kinh doanh

- Công trình kết cấu khung, sàn bằng bê tông cốt thép, mái được lợp tôn

- Phần thô (phần kết cấu thân nhà): Móng bằng BTCT giao thoa chịu lực Phần kết cấu

thân nhà gồm hệ khung cột kết hợp dầm bê tông cốt thép, sàn BTCT, mái bằng BTCT, trên lợp tôn chống nóng Tầng 3,4,5 đều có ban công nhỏ

- Phần hoàn thiện:

+Phần nền, sàn, tường, trần: Sàn tầng 1 lát bằng gạch Ceramic 50x50cm, các tầng khác lát gạch Trung Quốc 30x30cm Tường tầng 1 được ốp gạch Trung Quốc 40×40, tường các tầngcòn lại được lăn sơn, có nhiều chỗ có dấu hiệu bong tróc

+Phần cửa: Cửa ra vào tầng 1 là cửa cuốn tự động có kính chịu lực Hệ thống cửa ra vàophòng các tầng bằng panô gỗ công nghiệp, cửa sổ tầng 2 khung sắt cửa gỗ, cửa sổ các tầng còn lại là khung nhôm kính

+ Phần hoàn thiện nhà vệ sinh: Nhà vệ sinh có đầy đủ nội thất Nền lát gạch chống trơn (20x20)cm, sàn được xử lý chống thấm, tường ốp gạch men kính, thiết bị vệ sinh đồng bộ, cửa

ra vào panô gỗ đặc, cửa sổ panô kính gỗ

Hệ thống điện, đèn: Điện đi âm tường, điều hòa, đèn chiếu sáng được lắp đầy đủ, sử dụng tốt

Phần tum: Là khu vực phòng thờ và ban công phơi quần áo, được lắp kính bao xung quanh

Hiện trạng nhà còn mới , các kết cấu chính chưa có hiện tuợng xuống cấp

sử dụng bình thường và ổn định

Tham khảo Thông tư 45/2013/TT-BTC ngày 25/04/2013 của Bộ Tài chính v/v ban hành chế độ quản lý, sử dụng và trích khấu hao tài sản cố định; kết hợp phương pháp thống kê kinh nghiệm Với kết cấu nhà như trên, thời gian tính khấu hao tối đa là 50 năm, nhà đưa vào sử dụng năm 1997, đã bảo dưỡng và sửa chữa lại năm 2010 Với thực trạng như trên, theo phươngpháp kinh tế kĩ thuật, ước tính chất lượng còn lại của công trình là 75%

b) Thời điểm định giá tài sản : Tại thời điểm tháng 2 năm 2017

c) Mục đích định giá tài sản: bán bất động sản

d) Khảo sát thị trường thu thập thông tin:

- Khảo sát thị trường thu thập thông tin:

+ Về quy mô, cả ba BĐS so sánh tổng diện tích đất lớn hơn TSTĐ, ước chừng có lợi thế hơn từ 3-5%

+Thửa đất có kích thước mặt tiền 6 hoặc 7 m hơn mặt tiền 2,5m là 7%

+ Về vị trí, hướng tiếp giáp, lợi thế kinh doanh, TSTĐ có vị trí đắc địa gần đường Giải Phóng với 2 mặt tiền, cả 2 mặt đường khá rộng từ 4-6m, oto có thể lưu thông thuận lợi Vị trí này ước chừng lợi thế hơn vị trí 1 mặt tiền của TSSS1 chừng 10% và lợi thế hơn vị trí 2 trong ngõ 12 của TSSS2 và TSSS3 là 15%

+ Về môi trường an ninh: TSSS3 tọa lạc tại vị trí gần chợ Phương Liệt, gần bờ sông, dân

cư phức tạp nên kém lợi thế hơn TSTĐ chừng 5%

+ Qua khảo sát thị trường, thu thập thông tin về giá của 03 thửa đất ở (ký hiệu là TSSS1,TSSS2, TSSS3) tại khu vực lân cận đã chuyển nhượng thành công hoặc đang rao bán trong khoảng thời gian 03 tháng đến thời điểm xác định giá, có đặc điểm tương tự với tài sản thẩm định

dụng

Đất ở đô thị

Đất ở đô thị

Đất ở đô thị

Đất ở

đô thị

Số nhà 12Phan Đình Giót, Thanh Xuân, HàNội

Số 30 Phan Đình Giót, Thanh Xuân, HàNội

Số 17 ngõ 12 Phan Đình Giót, Thanh Xuân, HàNội

Ngõ

12 Phan ĐìnhGiót, Thanh Xuân, Hà Nội

- Vị trí theo

Vị trí 1 đường Phan Đình Giót, Thanh Xuân, HàNội

Vị trí 2 đường Phan Đình Giót, Thanh Xuân, HàNội

Vị trí 2đường Phan Đình Giót, Thanh Xuân,

Hà Nội

- Giá đất ở đô thị