2.2.2. Qui định pháp luật về trình tự thủ tục chuyển nhượng dự án Trình tự, thủ tục chuyển nhượng dự án còn nhiều khó khăn, gây tốn kém, mất thời gian cho các nhà đầu tư. LKDBĐS 2006 năm 2006 ra đời cùng với các văn bản pháp luật kèm theo như Nghị định số 153/2007/NĐ-CP, Thông tư số 13/2008/TT-BXD đã chính thức quy định về vấn đề chuyển nhượng dự án trong đầu tư, kinh doanh bất động sản. Cùng với việc thừa nhận các quyền của chủ đầu tư thì Nhà nước đã tạo ra cơ chế để họ thực hiện đầy đủ quyền của mình. Tuy nhiên, trên thực tế, để được chuyển nhượng dự án thì các chủ đầu tư phải trải qua rất nhiều thủ tục phức tạp và mất thời gian. Theo nhiều chủ đầu tư thì việc các dự án triển khai chậm chưa hẳn là do thiếu vốn mà do thủ tục hành chính của một số địa phương quá phức tạp, cán bộ hướng dẫn làm thủ tục không tận tình, đôi khi còn gây nhiều phiền hà, có rất nhiều cơ quan có liên quan tham gia vào giải quyết các thủ tục. Nhà đầu tư thường phải đi lại nhiều lần đến nhiều cơ quan khác nhau hoặc nhiều đơn vị của cùng một cơ quan để giải quyết các thủ tục khác nhau. Hiện tượng tiêu cực, nhũng nhiễu hoặc né tránh, đùn đẩy trách nhiệm giữa các cơ quan chức năng trong quá trình giải quyết các thủ tục chưa được khắc phục triệt để . Thực tế nhiều địa phương đã áp dụng cơ chế “một cửa liên thông” nhưng nhiều chủ đầu tư vẫn phải đến từng cơ quan chuyên môn để giải quyết từng loại thủ tục đầu tư, do đó sẽ mất rất nhiều thời gian. Đây là một trở ngại rất lớn đối với các nhà đầu tư trong quá trình thực hiện chuyển nhượng dự án trong đầu tư, kinh doanh bất động sản. Mặt khác, đối với hợp đồng chuyển nhượng toàn bộ dự án LĐT 2005 năm 2005 và Nghị định 108/2007/NĐ-CP không quy định hợp đồng chuyển nhượng dự án đầu tư có phải công chứng hay không, LKDBĐS 2006 cũng không qui định . Trong khi đó Tại Phụ lục 3, Thông tư 13/2008/TT-BXD lại qui định “hợp đồng có hiệu lực khi được chứng nhận của công chứng nhà nước hoặc chứng thực của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh”. Tức là gián tiếp qui định hợp đồng buộc phải qua công chứng. Điều này gây lúng túng cho cơ quan nhà nước trong thủ tục xác nhận tính hợp pháp của hợp đồng chuyển nhượng dự án.
Trang 1LỜI CAM ĐOAN
Tôi tên Phạm Quỳnh Như Ý, sinh viên khoa Luật Thương Mại khóa
2010-2014 Tác giả của đề tài khóa luận: “Pháp luật về hoạt động chuyển nhượng dự án
đầu tư trong kinh doanh bất động sản” Tôi xin cam đoan rằng đây là công trình
nghiên cứu nghiêm túc của riêng tôi, hoàn toàn chưa được công bố trên bất kì
phương tiện nào khác, qua sự giúp đỡ của giảng viên hướng dẫn là Thạc sĩ Hoàng Thị Biên Thùy, giảng viên khoa Luật Thương Mại, Trường Đại Học Luật thành phố
Xin chân thành cảm ơn!
Người thực hiện
Phạm Quỳnh Như Ý
Trang 2DANH SÁCH CHỮ VIẾT TẮT
LĐĐ 2003 Luật Đất đai năm 2003
LĐT 2005 Luật Đầu tư năm 2005
LKDBĐS 2006 Luật Kinh doanh bất động sản 2006 HĐKDBĐS Hoạt động kinh doanh bất động sản QSDĐ Quyền sử dụng đất
Trang 4MỤC LỤC
PHẦN MỞ ĐẦU
1. Tính cấp thiết của đề tài.
Kinh doanh bất động sản là một ngành kinh doanh phổ biến và có từ lâu đờitrên thế giới, nhưng ở Việt Nam thì còn khá mới mẻ và hạn chế Hiến pháp năm
1992 và Luật Đất đai 1993 có khẳng định Nhà Nước quản lý đất thuộc sở hữu toàndân theo nguyên tắc giao đất cho tổ chức, cá nhân sử dụng lâu dài; có quyền sửdụng, chuyển nhượng, chuyển đổi, thừa kế, thế chấp, góp vốn cho người sử dụngđất, đã tạo điều kiện cho ngành kinh doanh bất động sản hình thành và phát triển.Đặc biệt từ năm 2006 khi Luật kinh doanh bất động sản 2006 ra đời, hoạt động kinhdoanh bất động sản đã có tầm quan trọng hơn trong đời sống kinh tế của đất nước
Dự án kinh doanh bất động sản phát triển đem lại một diện mạo mới cho đất nước,các dự án mọc lên ngày càng nhiều, kích thích sự phát triển kinh tế, đồng thời đẩymạnh tiến độ công nghiệp hóa, hiện đại hóa đất nước
Tuy nhiên, Việt Nam đang bước vào nền kinh tế thị trường các ngành kinh tếtrong nước chịu sự tác động từ những biến động của kinh tế thế giới Khi kinh tế thếgiới rơi vào trạng thái bất ổn, kinh tế trong nước cũng chịu những tác động tiêu cực,các lĩnh vực kinh tế có mối quan hệ tương tác lẫn nhau, sự suy sụp của các thị trườngkhác khiến cho thị trường bất động sản không tránh khỏi những khủng hoảng.Những biến động của nền kinh tế tác động đến doanh thu và nguồn vốn của chủdoanh nghiệp và chủ đầu tư trong kinh doanh dự án, gây những khó khăn trong việcđầu tư, xây dựng, các chủ đầu tư không có đủ năng lực tài chính thực hiện toàn bộ
dự án dẫn đến nhiều giao dịch chuyển nhượng dự án được thực hiện Điều này đặt ravấn đề pháp lý về hoạt động chuyển nhượng dự án đầu tư trong dự án kinh doanhbất động sản Đây là một bộ phận không thể thiếu trong qui định về các dự án kinhdoanh bất động sản, tạo thành một hành lang pháp lý cho các nhà đầu tư thực hiệnhoạt động đầu tư, chuyển nhượng dự án một cách hiệu quả ở Việt Nam
Hiện nay nhiều văn bản pháp luật qui định khác nhau về chuyển nhượng dự ánđầu tư có sử dụng đất gồm: Luật Kinh doanh bất động sản 2006, Luật đất đai 2003Luật Doanh nghiệp 2005, Luật Đầu tư 2005, Luật Nhà Ở 2005 và các văn bản hướngdẫn thi hành Tuy nhiên, việc qui định ở nhiều văn bản khác nhau đã mang đếnnhững thuận lợi và khó khăn nhất định Thuận lợi là: qui định được một cách chi tiết,chặt chẽ các vấn đề pháp lý trong hoạt động chuyển nhượng dự án phù hợp với tình
Trang 5hình kinh tế, xã hội của đất nước trong từng giai đoạn, bên cạnh đó còn nêu được rõràng quan điểm quản lý Nhà nước trong lĩnh vực kinh doanh bất động sản Khó khănlà: qui định trong nhiều văn bản pháp luật về cùng một vấn đề tạo nên sự chồngchéo, không thống nhất, gây khó khăn trong áp dụng pháp luật Ngoài ra qui định vềthủ tục hành chính còn rườm rà, phức tạp gây mất thời gian, công sức và tài sản củanhà đầu tư Những khuyết điểm này cần được khắc phục nhằm phát huy hơn nữa vaitrò của pháp luật trong phát triển kinh tế xã hội ở Việt Nam và đáp ứng nhu cầu hộinhập kinh tế quốc tế, thu hút nhà đầu tư nước ngoài tham gia kinh doanh dự án bấtđộng sản.
Từ những vấn đề trên, tác giả chọn đề tài “Pháp luật về hoạt động chuyển
nhượng dự án đầu tư trong kinh doanh bất động sản” làm đề tài khóa luận tốt
nghiệp của mình
2. Tình hình nghiên cứu của đề tài.
Pháp luật về chuyển nhượng dự án đầu tư có sử dụng đất là một chế định quantrọng của Luật kinh doanh bất động sản 2006 (sau đây viết tắt là LKDBĐS 2006)
Từ khi hình thành có rất ít công trình nghiên cứu về chuyển nhượng dự án đầu tư có
sử dụng đất
Ở thời điểm viết đề tài, trường Đại Học Luật thành phố Hồ Chí Minh có công
trình nghiên cứu liên quan : “Quản lý nhà nước đối với kinh doanh bất động sản tại
Thành Phố Hồ Chí Minh”, Nguyễn Tuấn Anh, Luận văn Thạc sỹ, Trường Đại Học
Luật Thành Phố Hồ Chí Minh1 Luận văn nghiên cứu tổng quát những vấn đề vềhoạt động kinh doanh bất động sản, dự án kinh doanh bất động sản, phân tích đượcnhững tác động nói chung của hoạt động kinh doanh đến quá trình phát triển kinh tế,
xã hội tại Thành Phố Hồ Chí Minh Tuy nhiên luận văn nghiên cứu một cách chungchung về tất cả các hoạt động kinh doanh trên địa bàn thành Phố Hồ Chí Minh,không phân tích cụ thể về hoạt động chuyển nhượng dự án
Ngoài trường có các công trình nghiên cứu : “Hoàn thiện pháp luật về chuyển
nhượng dự án đầu tư kinh doanh bất động sản ở Việt Nam hiện nay”: Lê Thùy
Dương, Luận văn thạc sĩ luật học; Trường Đại Học Luật Hà Nội2 “Các vấn đề pháp
lý về chuyển nhượng dự án trong đầu tư, kinh doanh bất động sản” : Phạm Thị
Hằng Nga, Khóa luận tốt nghiệp, Trường Đại Học Luật Hà Nội3 Đây là những công
1 PGS.TS Trương Đắc Linh hướng dẫn -2009 -108tr.; 28cm.
2 PGS.TS Hoàng Thế Liên hướng dẫn – Hà Nội, 2011 -74tr ; 28cm.
3 PGS.TS Nguyễn Quang Tuyến hướng dẫn – Hà Nội, 2012.-57 tr.; 28cm.
Trang 6trình khoa học nghiên cứu các qui định của pháp luật về hoạt động chuyển nhượng
dự án, phân tích các qui định và đưa ra những kết quả đạt được trong chuyểnnhượng dự án, bên cạnh đó cũng nêu ra những nguyên nhân và giải pháp để hoànthiện qui định của pháp luật
Bài viết “Một số bất cập trong quy định của pháp luật về chuyển nhượng dự
án đầu tư”: Trương Thế Côn/ Nghề Luật: Học Viện Tư Pháp, số 2/ 2012 Phân tích
gần như cụ thể những bất cập về chuyển nhượng dự án trên thực tiễn, các hành vichuyển nhượng dự án thông qua các hình thức khác vi phạm qui định của pháp luật,nêu ra được những điểm mâu thuẫn giữa các Luật liên quan qui định về cùng mộtvấn đề, bên cạnh đó cũng đưa ra những giải pháp để hoàn thiện pháp luật về hoạtđộng chuyển nhượng
Sách “Pháp luật về kinh doanh bất động sản”, Trần Quang Huy - Nguyễn
Quang Tuyến (2009), Nxb Tư pháp, Hà Nội Công trình khắc họa khá rõ nét về cáchoạt động kinh doanh bất động sản (sau đây gọi tắc là HĐKDBĐS) như: Phân tích rõ
về quản lý thực hiện dự án đầu tư kinh doanh bất động sản; pháp luật về kinh doanhnhà, công trình xây dựng, kinh doanh quyền sử dụng đất và kinh doanh dịch vụ bấtđộng sản; hợp đồng trong lĩnh vực kinh doanh bất động sản và quản lý nhà nước đốivới hoạt động kinh doanh bất động sản
Nhìn chung, các nghiên cứu từ trước đến nay chưa có sự phân tích, đánh giámột cách toàn diện về tầm quan trọng của hoạt động chuyển nhượng dự án đầu tưtrong quá trình phát triển nền kinh tế Hơn nữa trong nền kinh tế- xã hội đang cónhững thay đổi, phát triển không ngừng thì những kết quả nghiên cứu mà mà các nhàkhoa học pháp lý đã đạt được vẫn cần phải tiếp tục bổ sung và hoàn thiện theo thờigian Do vậy, việc đi sâu nghiên cứu đề tài “Pháp luật về chuyển nhượng dự án đầu
tư trong kinh doanh bất động sản” là cần thiết
Trong tình hình Dự thảo LKDBĐS 2006 được thông qua tác giả phân tích hoạtđộng này dựa trên qui định của Luật cũ và so sánh với Dự thảo Luật mới, để đưa ranhững nhận định và cơ sở cho hoạt động chuyển nhượng dự án đầu tư
3. Mục tiêu nghiên cứu của đề tài.
Đề tài nghiên cứu những vấn đề pháp lý về chuyển nhượng dự án đầu tư có sửdụng đất trong các dự án kinh doanh bất động sản ở Việt Nam, qua đó chỉ ra nhữngtồn tại, sự hạn chế trong quy định của pháp luật về hoạt động này, đồng thời đưa racác kiến nghị hoàn thiện pháp luật về chuyển nhượng dự án đầu tư có sử dụng đất
4. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu.
Trang 7Trong phạm vi đề tài, tác giả nghiên cứu những vấn đề về chuyển nhượng dự
án đầu tư có bao gồm: khái quát HĐKDBĐS và nghiên cứu cụ thể về hoạt độngchuyển nhượng dự án đầu tư, cụ thể nêu lên vai trò của chuyển nhượng dự án vàphân tích những qui định của pháp luật về điều kiện chuyển dự án
Pháp luật về chuyển nhượng dự án đầu tư, kinh doanh BĐS là lĩnh vực phápluật có nội hàm rộng liên quan đến nhiều lĩnh vực pháp luật khác nhau như phápLuật Đầu tư 2005, pháp luật thương mại, pháp luật đất đai, pháp luật xây dựng, phápluật nhà ở và pháp luật dân sự v.v Tuy nhiên, trong khuôn khổ của một khóa luận cửnhân luật, khóa luận giới hạn phạm vi nghiên cứu ở các quy định về chuyển nhượng
dự án kinh doanh BĐS của Luật kinh doanh Bất động sản năm 2006 và các văn bảnhướng dẫn thi hành
5. Phương pháp nghiên cứu.
Tác giả sử dụng phương pháp luận duy vật biện chứng kết hợp phương phápphân tích, so sánh, tổng hợp, logic, phương pháp quy nạp và diễn giải, nhằm đánhgiá và đưa ra quan điểm trên cơ sở tiếp thu các kiến thức kinh tế xã hội và pháp luật.Tất cả các phương pháp này đều được kết hợp và sử dụng để lý giải những vấn đềđặt ra trong nội dung khóa luận Cụ thể, khi một luận điểm được đưa ra thì kèm theo
đó là các luận cứ để chứng minh, phân tích luận điểm đó Sau khi phân tích, tác giả
sẽ tổng hợp lại vấn đề và đưa ra kết luận Trong quá trình phân tích, tác giả có thểkết hợp sử dụng phương pháp quy nạp và diễn giải Sự gắn kết giữa các Chương củakhóa luận được thể hiện bằng phương pháp logic Nếu như Chương 1 nghiên cứu cácvấn đề lý luận, khái quát thì Chương 2 đi sâu phân tích nội dung của vấn đề, nêu rathực trạng và đề xuất giải pháp cụ thể nhằm khắc phục những tồn tại, chỉ ra nhữngphương hướng mới nhằm đáp ứng yêu cầu đề ra
6. Ý nghĩa khoa học và ứng dụng của đề tài.
Trong quá trình phát triển của nền kinh tế, cơ sở hạ tầng ngày càng được cảithiện Các dự án ngày càng nhiều dẫn đến hoạt động chuyển nhượng phát sinh nhiềutrên thực tế, nhà nước phải có một cơ chế hoàn chỉnh để điều tiết giao dịch này Vớimục tiêu là nghiên cứu pháp luật về hoạt động chuyển nhượng dự án đề tài sẽ lànguồn tư liệu nhằm giúp người đọc có cái nhìn tổng quan hơn qui định của pháp luật
và cụ thể thực trạng còn tồn tại của hoạt động chuyển nhượng dự án đầu tư tại ViệtNam, từ đó đưa ra những kiến nghị nhằm hoàn thiện hơn qui định pháp luật và lànguồn tham khảo cho những người nghiên cứu sau về vấn đề này
7. Cơ cấu của khóa luận.
Trang 8Ngoài lời nói đầu, kết luận, danh mục tham khảo thì nội dung đề tài gồm hai phần:
• Chương 1: Khái quát chuyển nhượng dự án đầu tư có sử dụng đất
• Chương 2: Những qui định của pháp luật hiện hành, thực trạng và những
kiến nghị về hoạt động chuyển nhượng dự án đầu tư
có sử dụng đất
Trang 9CHƯƠNG 1 : KHÁI QUÁT CHUYỂN NHƯỢNG DỰ ÁN ĐẦU TƯ TRONG KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN
1.1. Khái quát bất động sản, hoạt động kinh doanh bất động sản
1.1.1. Khái niệm, đặc điểm bất động sản
Tài sản bao gồm nhiều loại, tùy theo mục đích quản lý và sử dụng, người ta cócác tiêu thức phân chia thành các loại khác nhau Một cách phân chia khái quát nhất
mà tất cả các nước đều sử dụng là phân chia tài sản thành 2 loại: động sản và bấtđộng sản Hình thức phân chia này đã có cách đây hàng ngàn năm từ thời La Mã cổđại và được ghi trong Bộ Luật La Mã Theo đó bất động sản không chỉ là đất đai, củacải trong lòng đất mà còn là tất cả những gì được tạo ra do sức lao động của conngười trên mảnh đất4 Bất động sản gồm các công trình xây dựng, mùa màng, câytrồng… và tất cả những gì liên quan đến đất đai hay gắn liền với đất đai theo khônggian 3 chiều (chiều cao, chiều sâu, chiều rộng) để tạo thành một dạng vật chất có cấutrúc và công năng được xác định Pháp luật của nhiều nước trên thế giới công nhậnbất động sản gồm đất và tài sản gắn liền với đất đai Tuy nhiên, hệ thống pháp luậtmỗi nước cũng có quan điểm và tiêu chí riêng để phân biệt tài sản là động sản và tài
sản là bất động sản, tạo ra ranh giới của hai khái niệm “động sản” và “bất động sản”.
Hầu hết các nước điều coi bất động sản là đất đai và tài sản gắn liền với đất đai,được xác định với vị trí của mảnh đất được qui định trong các điều luật cụ thể: Điều
517, 518 Luật Dân sự Cộng Hòa Pháp, Điều 86 Luật Dân sự Nhật Bản, Điều 130Luật dân sự Cộng hòa Liên bang Nga v.v Tuy nhiên, pháp luật các nước này côngnhận đất đai là mảnh đất nhất định chứ không phải đất đai nói chung Qui định nhưvậy hoàn toàn hợp lý vì đất đai nói chung là bộ phận của lãnh thổ rộng lớn, khôngthể là đối tượng của giao dịch dân sự Về tài sản gắn liền với đất là bất động sảncũng có quan niệm khác nhau tại mỗi nước, theo Điều 520 Luật Dân sự Cộng Hòa
Pháp qui định “mùa màng chưa gặt, trái cây chưa bức khỏi cây là bất động sản, đã
bứt khỏi cây được gọi là động sản”, trong khi đó Điều 100, Luật Dân sự Thái Lan
qui định “ bất động sản là đất đai và những vật gắn lền với đất đai hoặc hợp thành
một thể thống nhất với đất đai” Vậy có hai cách diễn đạt chính về khái niệm bất
động sản: một là, mô tả cụ thể những gì gắn liền với đất đai là bất động sản; hai là, không mô tả cụ thể và dẫn đến các cách hiểu khác nhau về những “tài sản gắn liền
với đất đai” Bộ luật dân sự Việt Nam qui định cụ thể về khái niệm bất động sản tại
4 Trần Quang Huy - Nguyễn Quang Tuyến (2009), Pháp luật về kinh doanh bất động sản, Nxb Tư
pháp, Hà Nội, tr 9.
Trang 10Điều 174, Bộ Luật dân sự 2005 “Bất động sản là các tài sản bao gồm: đất đai; nhà,
công trình xây dựng xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền với nhà, công trình xây dựng đó; các tài sản khác do pháp luật qui định” Pháp luật Dân
sự Việt nam ngoài mô tả cụ thể những tài sản gắn liền với đất đai là bất động sản cònbao hàm thêm trường hợp pháp luật qui định, tức là dẫn đến cách hiểu khác nhau vềbất động sản khi không có trong mô tả, bao gồm tất cả đất đai và tài sản gắn liền vớiđất không thể di dời được Căn cứ vào các điều kiện để trở thành bất động sản nhưgiá trị cho con người, được chiếm giữ bởi cá nhân hoặc cộng đồng người, có thể đolường bằng giá trị nhất định, không thể di dời được và tồn tại lâu năm thì bất động
sản thường được phân chia thành những nhóm sau đây: nhóm một gồm đất đai, là đất
không di dời được, đã được xác định chủ quyền, đất này được đo lường bởi một giá
trị nhất định; nhóm hai gồm nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả
các tài sản gắn liền với nhà ở, công trình xây dựng đó là: nhà cửa xây dựng cố địnhkhông thể di dời, hoặc di dời không đáng kể: nhà ở, trung tâm thương mại, kháchsạn, văn phòng; các công trình xây dựng công nghiệp, giao thông xây dựng gắn liềnvới đất đai; các tài sản khác gắn liền không thể tách rời với công trình xây dựng cáccông trình đó phải có khả năng đo lường và lượng hóa thành giá trị theo các tiêu
chuẩn đo lường nhất định; nhóm ba, gồm các tài sản khác gắn liền với đất đai như:
vườn cây lâu năm: bao gồm cả cây trồng và đất trồng cây; các công trình nuôi trồngthủy sản, cánh đồng làm muối; các công trình du lịch, vui chơi, thể thao; Một sốcông trình khai thác hầm mỏ và các tài sản khác do pháp luật quy định Tất cả cácbất động sản đều là một tài sản hữu hình, nhưng trong mối liên hệ về tính chất giữavật hữu hình và quyền vô hình đối với vật thì quyền sử dụng đất cũng là bất độngsản, cụ thể tại Nghị quyết Hội nghị lần thứ VII Ban chấp hành Trung ương Đảngkhóa IX5 về tiếp tục đổi mới chính sách, pháp luật về đất đai trong thời kì đẩy mạnh
công nghiệp hóa, hiện đại hóa đất nước đã ghi nhận “quyền sử dụng đất là hàng hóa
đặc biệt” LKDBĐS 2006 đã ghi nhận điều này6 Đất đai thuộc sở hữu toàn dân vàcác chủ thể sử dụng hợp pháp qua giấy chứng nhận quyền sử dụng đất Quyền sửdụng đất là một loại tài sản và hàng hóa đặc biệt; người có quyền sử dụng đất không
có quyền sở hữu và định đoạt như những tài sản khác, được chuyển đổi, chuyểnnhượng, cho thuê, thừa kế, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất theo quy địnhcủa pháp luật Trong chuyển nhượng dự án đầu tư, với dự án có sử dụng đất, quyền
5 Tra cứu văn bản pháp luật của Thư việc pháp luật 22-KL-TW-tong-ket-Nghi-quyet-Hoi-nghi-lan-thu-bay-Ban-Chap-hanh-vb150987.aspx, truy cập ngày 14.5.2014.
http://thuvienphapluat.vn/archive/Ke-hoach-6 Khoản 2, Điều 6, LKDBĐS.
Trang 11sử dụng đất cũng là tài sản để chuyển nhượng, nhà đầu tư mới bỏ vốn ra để có đượcquyền sử dụng đất hợp pháp thực hiện dự án, tài sản chuyển nhượng chính vẫn là
dự án đầu tư
Nội hàm bất động sản rất rộng, pháp luật mỗi nước đưa ra các cách khác nhau
để xác định bất động sản Việt nam qui định theo hướng tùy nghi xác định bất độngsản
• Đặc điểm của bất động sản:
Thứ nhất, bất động sản là hàng hóa cố định không thể di dời được7 Đặc điểmnày là do hàng hóa bất động sản luôn gắn liền với đất đai, mà đất đai thì không cókhả năng dịch chuyển, cố định về vị trí, địa điểm Do đó, các công trình, nhà, kiếntrúc được xây dựng gắn liền với đất bị cố định về vị trí Khi xây dựng một bất độngsản, vị trí là một yếu tố được quan tâm vì giá trị và lợi ích của bất động sản phụthuộc vào từng vị trí nhất định, các yếu tố vùng tác động rõ rệt đến bất động sản(như thời tiết, khí hậu, môi trường, con người…) Ngoài yếu tố vùng địa lý của bấtđộng sản thì yếu tố tiếp cận xã hội và rút ngắn khoảng cách với các khu trung tâmcũng là điều cần thiết đối với các công trình xây dựng Để đạt được những điều đóđầu tư các công trình bất động sản phải đi đôi với việc phát triển các yếu tố hệ thống
cơ sở hạ tầng giao thông điện nước, điện thoại, y tế, giáo dục
Thứ hai, bất động sản là một tài sản có giá trị lớn và tính thanh khoản thấp.
Đất đai là nguồn tư liệu sản xuất của hầu hết các lĩnh vực kinh tế, là điều kiện cần đểcác hoạt động kinh doanh sản xuất xảy ra trên thực tế, ngoài ra đất đai có tầm quantrọng khi xác định phạm vi lãnh thổ kinh tế của một quốc gia Bên cạnh đó các bấtđộng sản là tài sản gắn liền với đất luôn có chi phí đầu tư cao và lâu dài, đặc biệt làcác dự án, công trình lớn Giá trị của bất động sản là giá trị của đất đai và cả giá trịcủa phần tài sản trên đất Hoạt động đầu tư kinh doanh bất động sản yêu cầu nguồnvốn lớn và dài hạn, có sự tham gia góp mặt của các ngân hàng và tổ chức tín dụng,cùng với giá trị lớn của bất động sản dẫn đến tính thanh khoản thấp
Thứ ba, bất động sản mang tính cá biệt và khan hiếm8 Đặc điểm này là do giớihạn của diện tích bề mặt trái đất cũng như của từng vùng, từng khu vực Tính khanhiếm của đất đai là vì sự giới hạn của bề mặt đất, đất đai nói chung, đất đai dùng đểđầu tư, xây dựng còn phải đáp ứng các điều kiện khác nhau như yếu tố tự nhiên, thổnhưỡng, môi trường xung quanh vì vậy hạn chế trong việc chọn đất thực hiện và
7 Trần Quang Huy - Nguyễn Quang Tuyến (2009), tlđd 3, tr 12.
8 Trần Quang Huy- Nguyễn Quang Tuyến, tlđd 3, tr 14.
Trang 12không thể mở quá rộng diện tích đất công trình bất động sản khi cần thiết Hằng nămđất đai chịu sự tác động của quá trình sạc lỡ, bồi đắp thì diện tích đất cũng có sự thayđổi Sạc lỡ khiến diện tích giảm xuống, bồi tụ sẽ làm tăng lên diện tích đất nhưng sựthay đổi tổng diện tích đất đai nói chung rất hạn chế vì việc sạc lỡ, bồi tụ xảy rakhông thường xuyên, diện tích sạc lỡ, bồi tụ không nhiều và theo tình hình khu vựcnhất định Trong khi đó dân số thế giới ngày càng tăng lên theo từng năm, dân số thếgiới đến tháng 6/2014 là 7,247,352,062 người9 Để đáp ứng được nhu cầu sinh sốngcủa con người thì nhà cửa, công trình và các bất động sản khác được hình thành,nhưng tốc độ tăng dân số tăng nhanh, trong khi diện tích đất không tăng theo từngnăm làm cho bất động sản khan hiếm Chính vì tính khan hiếm, tính cố định, và cácyếu tố tác động như: môi trường, quan cảnh, kết cấu, kiến trúc công trình khác nhau
đã dẫn đến tính cá biệt của các bất động sản Vì vậy, không thể tồn tại hai bất độngsản hoàn toàn giống nhau, luôn có sự khác biệt giữa các bất động sản dù ở trongcùng khu vực, hay cùng kiểu thiết kế
Thứ tư, bất động sản mang tính chịu ảnh hưởng lẫn nhau10 Mỗi bất động sản làmột tài sản riêng biệt và không giống bất kì một bất động sản nào khác, tuy nhiêncác bất động sản lại có mối liên hệ với nhau sâu sắc Sự ra đời hay mất đi của mộtbất động sản có thể dẫn đến sự tăng thêm hay giảm bớt giá trị và giá trị sử dụng củabất động sản liền kề Khi đó giá trị của một bất động sản được đặt vào mối tươngquan với các bất động sản gần đó Việc hình thành nên hạ tầng kỹ thuật, hay mở mộtcon đường có thể tạo thuận lợi hơn rất nhiều với các bất động sản trên tuyến đường,hay gần với những khu hạ tầng cơ sở được đặt, ngoài việc ảnh hưởng đến giá trị cácbất động sản khác, thì việc hình thành một bất động sản cũng ảnh hưởng rất lớn đếncác hoạt động kinh tế trong xã hội Vì vậy, khi xây dựng bất động sản nhà đầu tưphải quan tâm đến yếu tố các bất động sản sẽ hình thành trong tương lai và sự tácđộng của bất động sản hiện tại với các bất động sản đã hình thành từ trước
Thứ năm, bất động sản chịu sự chi phối của yếu tố pháp luật và chính sách của
nhà nước Bất động sản là tài sản có giá trị của mỗi quốc gia, của mỗi cá nhân Vìvậy các giao dịch bất động sản thường tác động mạnh đến hầu hết những hoạt độngkinh tế - xã hội và để thực hiện vai trò quản lý của mình nhà nước điều chỉnh hoạtđộng của thị trường bất động sản bằng chủ trương, chính sách và hệ thống pháp luật
về bất động sản Chính sách của pháp luật ảnh hưởng đến việc phát triển hay kìm
9 Thông tin số lượng dân số thế giới, http://www.worldometers.info/ Dữ liệu ngày
16/07/ 2014 at 7:57:52.
10 Trần Quang Huy- Nguyễn Quang Tuyến, tlđd 3, tr 15.
Trang 13hãm hoạt động của thị trường bất động sản Thời gian qua nhiều dự án không thể
hoàn thành, làm ‘‘đóng băng” thị trường bất động sản cũng có một phần nguyên
nhân từ qui định của pháp luật, chính sách của nhà nước Cụ thể một trong nhữngqui định là cơ chế tự thỏa thuận đền bù giải phóng mặt Qui định này là một trong
những nguyên nhân gây nên sự khó khăn khi nhà đầu tư trong nhiều trường hợpkhông thể thỏa thuận giá với người dân để thực hiện đầu tư, xây dựng11, hoạt độngkinh doanh không thể thực hiện liên tục Sự “đóng băng” của thị trường bất động
sản, ngoài tác động của bối cảnh kinh tế chung, còn có nguyên nhân không nhỏ từnhững vướng mắc trong cơ chế, chính sách của Nhà nước đối với lĩnh vực này Mỗiquốc gia để khơi thông thị trường bất động sản, cần bắt đầu từ việc hoàn thiện cơchế, chính sách đối với bất động sản
Thứ sáu, bất động sản là loại tài sản mang tính lâu bền12 Tính lâu bền của bấtđộng sản là do tính chất của đất đai và công trình kiến trúc trên đất quyết định Vềmặt vật lý đất đai không bị phá hủy theo thời gian hoặc giảm dần diện tích khi sửdụng, vì vậy thời gian của bất động sản phụ thuộc chủ yếu vào thời gian tồn tại củatài sản gắn với đất, đa số các công trình kiến trúc, cơ sở hạ tầng được xây đựng mộtcách qui mô và chi tiết, nguồn vốn đầu tư lớn dẫn đến các công trình được sử dụnglâu dài và bền vững, nếu có những hư hỏng, và sa sút đa số được trùng tu và sử dụngtheo mục đích cũ Vì vậy, bất động sản mang tính bền vững theo sự bền vững củakiến trúc xây dựng
Thứ bảy, giá trị và công năng, khả năng khai thác hàng hóa bất động sản phụ
thuộc nhiều vào năng lực quản lý Vì bất động sản thường có giá trị lớn, bao gồmnhiều chủng loại đất đai, tài sản trên đất đai, nên việc quản lý chúng khá phức tạp,Đặc biệt vấn đề thực hiện các công trình xây dựng trải qua nhiều giai đoạn, yêu cầuhoàn thành theo tiến độ đòi hỏi người quản lý phải có năng lực cao và chi phí quản
lý cũng tốn kém hơn so với các hàng hóa thông thường
1.1.2. Khái niệm, đặc điểm kinh doanh bất động sản
Trong sự phát triển không ngừng của xã hội, thì nhu cầu vật chất của conngười ngày càng tăng lên Để đáp ứng được những nhu cầu đó, kinh tế ngày mộtphát triển, hoạt động kinh doanh của các chủ thể nhằm hướng đến mục tiêu lợi
11 Quan điểm của Luật sư Trịnh Văn Quyết - Chủ tịch HĐQT CTCP Tập đoàn FLC, Tổng giám đốc Công ty Luật SmiC http://batdongsan6688.com/tin-thi-truong/thi-truong-bds-dong-bang-co- loi-tu-chinh-sach/3/134.html
12 Trần Quang Huy- Nguyễn Quang Tuyến, tlđd 3, tr 13.
Trang 14nhuận ngày càng nhiều, các loại hình kinh doanh ngày càng phong phú và đa dạnghơn Kinh doanh nói chung bao gồm kinh doanh hàng hóa và kinh doanh dịch vụ,kinh doanh hàng hóa là sản xuất ra hàng hóa phục vụ cho nhu cầu tiêu dùng hằngngày của con người, và tìm kiếm giá trị thặng dư trên công sức tạo ra sản phẩm, kinhdoanh dịch vụ là thực hiện các công việc phục vụ cho các hoạt động sản xuất, chocác nhu cầu chung của xã hội tìm kiếm giá trị trên thời gia phục vụ Cũng giống nhưcác lĩnh vực kinh doanh khác, kinh doanh trong lĩnh vực bất động sản cũng bao gồmkinh doanh bất động sản và kinh doanh dịch vụ bất động sản Kinh doanh bất độngsản là bỏ vốn vào thị trường bất động sản để tìm kiếm lợi nhuận, hoạt động kinh
doanh tạo ra được tài sản cho nhà kinh doanh và cho xã hội “Kinh doanh bất động
sản là việc bỏ vốn đầu tư tạo lập, mua, nhận chuyển nhượng, thuê, thuê mua bất động sản để bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua nhằm mục đích sinh lợi”13 Như vậy, kinh doanh bất động sản được hiểu là việc các chủ thểkinh doanh tiến hành các hoạt động đầu tư tạo lập, phát triển bất động sản để chuyểnnhượng, cho thuê, cho thuê mua bất động sản nhằm mục tiêu lợi Kinh doanh tạo lập,phát triển bất động sản là các hoạt động đầu tư tạo lập, phát triển hàng hóa bất độngsản như xây dựng, cải tạo nhà ở, khu đô thị mới, công trình xây dựng công nghiệp,dịch vụ để bán, cho thuê, cho thuê mua trên thị trường Tuy nhiên không phải bất kỳđối tượng nào cũng được kinh doanh bất động sản mà chỉ các tổ chức, cá nhân có đủđiều kiện theo quy định của pháp luật mới được thực hiện các hoạt động kinh doanhnày Giao dịch mua bán, chuyển nhượng bất động sản trong kinh doanh thuộc nhómhoạt động kinh doanh phát triển bất động sản Các chủ thể kinh doanh bất động sản
có thể đầu tư tạo lập bất động sản bằng các cách thức như: được Nhà nước giao đất
có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất, nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất, thuêđất của người sử dụng, sau đó bỏ vốn đầu tư xây nhà, công trình xây dựng, kết cấu
hạ tầng làm tăng giá trị bất động sản rồi chuyển nhượng, cho thuê kiếm lời Bất độngsản là hàng hóa có giá giá trị cao, khan hiếm, cá biệt và lâu bền, vì những giá trị đó
mà hàng hóa bất động sản luôn chiếm tỉ trọng lớn trong tổng giá trị kinh tế trongquốc gia Kinh doanh bất động sản phát triển tạo tiền đề cho sự phát triển của cácnghành nghề khác, hàng hóa bất động sản sẽ cung cấp cho người sử dụng tính hữuích và tiện nghi, làm nền tảng cho cơ sở hạ tầng của đất nước Bên cạnh đó, nó còntạo ra lợi nhuận cho nhà đầu tư và những người hỗ trợ cho HĐKDBĐS Việt Namđang bước vào giai đoạn phát triển nền kinh tế thị trường, nên cơ sở vật chất đangtừng bước được cải thiện và hiện đại hóa từng ngày, vì vậy việc phát triển
13 Khoản 2, Điều 4, LKDBĐS 2006.
Trang 15HĐKDBĐS tạo cơ hội cho thị trường bất động sản hoạt động liên tục và hiệu quảlàm cho công cuộc công nghiệp hóa và hiện đại hóa đất nước thực hiện nhanh chóng.Như đã phân tích ở trên, hàng hóa đưa vào kinh doanh là những hàng hóa đặc biệtgồm quyền sở hữu công trình trên đất và quyền sử dụng đất có các điều kiện nhấtđịnh14 Vì vậy, hoạt động kinh doanh loại hàng hóa này có những đặc điểm khác sovới các hoạt động kinh doanh khác:
Thứ nhất, kinh doanh bất động sản là hoạt động kinh doanh có điều kiện Vì
hàng hóa đưa vào kinh doanh có giá trị lớn, tài sản gắn liền với quyền sử dụng đất.Hàng hóa có tính đặc biệt nên pháp luật qui định nhiều điều kiện đối với kinh doanhbất động sản Vì vậy, mọi tổ chức, cá nhân muốn tham gia vào HĐKDBĐS phải đápứng các điều kiện về tư cách pháp lý, vốn pháp định, vốn đầu tư dự án theo qui địnhcủa pháp luật Chủ thể tham gia phải đảm bảo vốn pháp định là 6 tỷ đồng, phải cóvốn đầu tư với từng loại dự án15 Chủ thể tham gia phải thành lập doanh nghiệp hoặchợp tác xã có vốn pháp định và điều kiện kinh doanh bất động sản theo qui định củapháp luật16 Các qui định về này nhằm đảm bảo tránh cho các chủ thể không đủ điềukiện tham gia vào thị trường, giúp cho hoạt động kinh doanh hiệu quả, tránh rủi rocho khách hàng
Thứ hai, HĐKDBĐS đòi hỏi vốn đầu tư lớn từ chủ đầu tư và các nguồn huy
động khác để thực hiện dự án17 Kinh doanh bất động sản là hoạt động xây dựng, cảitạo dự án nhà ở, dự án khu đô thị, dự án khu chế xuất, khu công nghiệp mới để muabán và cho thuê Với những dự án có qui mô lớn đến hàng trăm hàng ngàn tỉ thì chủđầu tư phải huy động vốn từ nhiều kênh khác nhau như hợp tác liên doanh với cácchủ thể khác, vay vốn ngân hàng thương mại, huy động vốn tư khách hàng.v.v.Nhưng chủ yếu vốn của chủ đầu tư mang tính chất chủ động, vì nguồn vốn cá nhânlớn sẽ giúp cho chủ đầu tư có được sự chủ động trong đầu tư và kinh doanh về sau.Nhu cầu về vốn trong hoạt động kinh doanh này không bao giờ giảm, ngay cả khi dự
án đã hình thành thì hoạt động mua bán, cho thuê cũng diễn ra hết sức lâu dài vàphức tạp, tính thanh khoản thị trường kém làm cho chủ đầu tư khó khăn trong việcthu hồi lại vốn
14 Điều 7, LKDBĐS 2006.
15 Điều 3, Khoản 1, Điều 5, NĐ153/2007/NĐ-CP.
16 Điều 8, LKDBĐS 2006.
17 Nguyễn Tuấn Anh (2009), Quản lý nhà nước đối với dự án kinh doanh bất động sản tại Thành
phố Hồ Chí Minh, Luận Văn Thạc sỹ, Trường Đại học Luật Thành Phố Hồ Chí Minh, Tr7.
Trang 16Thứ ba, HĐKDBĐS có sự tương tác với các ngành kinh tế trong xã hội Kinh
doanh bất động sản phát triển kéo theo các ngành nghề khác hình thành và phát triểtnhư tư vấn lập - quản lý dự án, khảo sát địa chất, thi công công trình, sản xuất vậtliệu xây dựng, đặc biệt là mối quan hệ với thị trường tài chính, sự kết hợp giữa kinhdoanh bất động sản và thị trường tài chính là mối liên hệ khăng khít, tạo nên bộ đôitiền đề, thị trường tài chính tạo nguồn vốn cho hoạt động đầu tư, xây dựng dự ánkinh doanh bất động sản HĐKDBĐS sẽ thu lại nguồn lợi nhuận và sự cân bằng chothị trường tài chính hoạt động
Thứ tư, đây là loại hình kinh doanh mạo hiểm, lợi nhuận lớn nhưng rủi ro cũng
rất nhiều18 Thị trường bất động sản phụ thuộc rất nhiều vào sự biến dộng của kinh
tế, xã hội và thị hiếu người tiêu dùng Mặt dù mang lại mức lợi nhuận cao cho chủđầu tư nhưng những rủi ro mà hoạt động kinh doanh này mang lại cũng khá lớn, mộtkhi nền kinh tế rơi vào tình trạng bất ổn dẫn đến lạm phát trong xã hội, gây khó khăntrong dòng huy động vốn, và hạn chế nhu cầu về bất động sản của người tiêu dùng,
thì thị trường bất động sản sẽ bị “đóng băng” ngay lập tức, hoạt động kinh doanh
không thể tiến triển theo xu thế bình thường vì chính các chủ thể kinh doanh cũngkhông thể lường trước được những rủi ro sẽ xảy đến lúc nào và mức độ ra sao
Thứ năm, hoạt động kinh doanh này chịu sự can thiệp của nhà nước.
HĐKDBĐS chịu sự điều chỉnh của nhà nước thông qua hệ thống văn bản pháp luậtgồm: LKDBĐS 2006, Luật Đất đai 2003 (sau đây viết tắt là LĐĐ 2003), Luật Doanhnghiệp 2005, Luật Đầu tư (sau đây viết tắc là LĐT 2005), và các văn bản hướng dẫnthi hành Xuất phát từ giá trị cao và lâu bền của bất động sản mà việc can thiệp củanhà nước sẽ đảm bảo sự cân bằng hoạt động kinh doanh trong nền kinh tế Các điềukiện quản lý chặt chẽ bất động sản và yêu cầu đặt ra cho các chủ thể tham gia kinhdoanh đã góp phần hạn chế những rủi ro xảy ra, góp phần đảm bảo an toàn choHĐKDBĐS Thị trường bất động sản chịu sự tác động và ảnh hưởng nhiều bởinhững biến động của nền kinh tế, xã hội của đất nước vì vậy mỗi quốc gia sẽ cónhững chính sách khác nhau để can thiệp nhằm thúc đẩy hoạt động kinh doanh nàyphát triển theo ý chí của giai cấp cầm quyền, một mặt bảo vệ lợi ích quốc gia mặtkhác thu hút nguồn vốn đầu tư nước ngoài vào lĩnh vực này
Như vậy kinh doanh bất động sản có những thuận lợi nhưng cũng có nhiều khókhăn, chủ đầu tư phải có những điều kiện về vốn và những kinh nghiệm trong hoạtđộng này để đứng vững trong thị trường Việt Nam đang phát triển kinh tế nhiềuthành phần trong đó có lĩnh vực kinh doanh bất động sản, các tổ chức, cá nhân trong
18 Trần Quang Huy- Nguyễn Quang Tuyến, tlđd 3, tr 47.
Trang 17và ngoài nước đều có quyền tham gia kinh doanh, nhưng để đảm bảo hoạt độngminh bạch và an toàn của thị trường nhà nước qui định chặt chẽ các điều kiện đối vớichủ thể thực hiện kinh doanh bất động sản.
1.2. Khái quát chuyển nhượng dự án đầu tư trong dự án kinh doanh bất
động sản
1.2.1 Chuyển nhượng dự án
Trong giao dịch có liên quan đến dự án kinh doanh bất động sản có giao dịchchuyển nhượng toàn bộ dự án đầu tư và chuyển nhượng một phần dự án đầu tư Đểgiúp các chủ dự án tháo gỡ những khó khăn, vướng mắc trong quá trình đầu tư vànâng cao hiệu quả của dự án LKDBĐS 2006 cho phép các chủ đầu chuyển nhượng
dự án đầu tư trong kinh doanh bất động sản
* Về dự án đầu tư có sử dụng đất:
Dự án đầu tư là tập hợp các đề xuất bỏ vốn trung và dài hạn để tiến hành cáchoạt động đầu tư trên địa bàn cụ thể, trong khoảng thời gian xác định19 Dự án đầu tưxây dựng bao gồm tập hợp các đề xuất có liên quan đến việc sử dụng nguồn vốn, tàinguyên lâu dài để xây dựng, mở rộng hoặc cải tạo bất động sản, tạo ra hàng hóa bấtđộng sản nhằm đạt được các mục tiêu kinh tế - xã hội nhất định Dự án kinh doanhbất động sản bao gồm dự án nhà ở, dự án khu đô thị mới, dự án hạ tầng kỹ thuật khucông nghiệp và dự án đầu tư xây dựng công trình20 Về cơ bản dự án đầu tư kinhdoanh bất động sản có những đặc điểm cơ bản :
Thứ nhất, dự án phải được thực hiện gắn liền với quyền sử dụng đất của chủ
đầu tư, thông qua sự cho phép của nhà nước bằng các hình thức: giao đất hoặc chothuê đất Có hai trường hợp đầu tư là đầu tư trực tiếp và đầu tư gián tiếp, đối với đầu
tư trực tiếp chủ đầu tư sẽ thực hiện dự án bằng cách bỏ vốn xây dựng dự án bất độngsản nên chủ đầu tư phải có được quyền sử dụng đất hợp pháp trước khi thực hiện dự
án, ngược lại, với đầu tư dán tiếp nhà đầu tư chỉ bỏ vốn để thực hiện đầu tư vào các
dự án đã có sẵn và nắm giữ phần vốn góp hay cổ phần của mình đối với một dự án,hoặc đầu tư các dự án không thuộc dự án kinh doanh bất động sản Vì vậy, với đầu
tư trực tiếp các vấn đề liên quan đến dự án sẽ liên quan đến quyền sử dụng đất đang
19 Khoản 8, Điều 3 LĐT 2005.
20 Nguyễn Tuấn Anh (2009), Quản lý nhà nước đối với dự án kinh doanh bất động sản tại Thành phố Hồ Chí Minh, Luận Văn Thạc sỹ, tr.3.
Trang 18có của chủ đầu tư, vì vậy cần đáp ứng các qui định của pháp luật đất đai khi giaodịch chuyển nhượng dự án.
Thứ hai, dự án xây dựng trên một địa bàn lãnh thổ nhất định, mang tính địa
phương cao Mỗi dự án xây dựng mang tính qui mô và sử dụng nhiều diện tích đấttrọng điểm của quốc gia, mỗi một khu vực xây dựng dự án sẽ có những thuận lợi vàkhó khăn nhất định, việc lựa chọn mảnh đất phù hợp với dự án sẽ tạo nên lợi thếtrong hoạt động kinh doanh, loại bỏ đi những rủi ro về thiên nhiên, môi trường đảmbảo khả năng kinh doanh của chủ đầu tư Vì vậy, lựa chọn khu vực đầu tư rất quantrọng sẽ ảnh hưởng lớn đến nguồn vốn đầu tư và khả năng lợi nhuận thu được trongkinh doanh
Thứ ba, dự án yêu cầu nguồn vốn đầu tư lớn và dài hạn Dự án đầu tư có sử
dụng đất là các dự án có qui mô lớn, thường là khu đô thị, khu nhà ở, khu côngnghiệp trọng điểm, có vai trò quan trọng cho hoạt động sản xuất và nhu cầu nơi ởcủa người dân Vì vậy, các nhà đầu tư phải tiến hành xây dựng đảm bảo chất lượngcho bất động sản dẫn đến nguồn vốn đầu tư huy động từ nhiều kênh khác nhau Dự
án thực hiện trong thời gian lâu dài, và thu hồi vốn chậm nên trong mỗi giai đoạnđều có thể huy động vốn chủ yếu là vốn dài hạn để phát triển dự án, từ vốn góp củacác nhà đầu tư khác thông qua liên doanh, hợp tác với đối tác nước ngoài, ngoài racòn vay tín dụng ngân hàng, huy động từ khách hàng v.v
Thứ tư, dự án kinh doanh cũng là một bất động sản Bất động sản bao gồm
công trình xây dựng gắn liền với đất đai; kể cả các tài sản gắn liền với nhà, côngtrình xây dựng đó; các tài sản khác gắn liền với đất đai21 Dự án đầu tư là tài sản gắn liền với đất, được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất để thực hiện dự án trên đất cụ thể, ngoài ra dự án là “một tài sản có đăng ký quyền sở hữu” thể hiện tại giấy
chứng nhận đầu tư, giấy phép đầu tư và hồ sơ liên quan, khẳng định quyền sở hữucủa chủ sở hữu chính là chủ đầu tư nên nó là bất động sản của nhà đầu tư
* Chuyển nhượng dự án :
Trong ngôn ngữ thông thường, chuyển nhượng và chuyển giao là nhữngthuật ngữ đồng nghĩa được sử dụng nhằm chỉ hành vi bàn giao vật hay một việc gì
đó cho người khác Theo từ điển tiếng Việt thông dụng: “Chuyển giao: Giao, bàn
giao lại cho người khác”22 Như vậy, từ khái niệm chung về chuyển nhượng thì
chuyển nhượng dự án đầu tư là “chuyển giao quyền, nghĩa vụ và lợi ích hợp pháp
21 Khoản 1 Điều 174 Bộ luật dân sự 2005
22 Nguyễn Như Ý (chủ biên): Từ điển tiếng Việt thông dụng, Nxb Giáo dục, Hà Nội - 2001, tr.175
Trang 19từ chủ đầu tư cũ sang nhà đầu tư mới” Về mặt kinh tế, bản chất của việc đầu tư là
nhà đầu tư bỏ vốn bằng các tài sản hữu hình hoặc vô hình để hình thành các tài sảntiến hành các hoạt động đầu tư nhằm mục đích tìm kiếm lợi nhuận hoặc những lợiích nhất định Về mặt nguyên tắc, nhà đầu tư được quyền sở hữu, chiếm hữu và địnhđoạt dự án đầu tư thuộc quyền sở hữu của mình23 Điều này cũng đã được khẳngđịnh tại Điều 17 của LĐT 2005 Cụ thể, Khoản 1 Điều 17 LĐT 2005 năm 2005 quy
định “Nhà đầu tư có quyền chuyển nhượng, điều chỉnh vốn hoặc dự án đầu tư.
Trường hợp chuyển nhượng có phát sinh lợi nhuận thì bên chuyển nhượng phải nộp thuế thu nhập theo quy định của pháp luật về thuế” Vì vậy chuyển nhượng dự
án là việc chuyển giao quyền và nghĩa vụ từ nhà đầu tư cũ sang nhà đầu tư mới và
là quyền đương nhiên của chủ đầu tư dự án” được xác lập trong các hợp đồng, giao
dịch của các bên
Trong lĩnh vực kinh doanh bất động sản, việc chuyển nhượng dự án thườnggắn với việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất Bởi đặc trưng của lĩnh vực đầu tư,kinh doanh bất động sản là phải gắn liền với một địa điểm cố định, khi chuyểnnhượng dự án thì không thể tách rời khỏi quyền sử dụng đất Tuy vậy, bản chất củaviệc sở hữu đất đai và sở hữu dự án là khác nhau, đất đai thuộc sở hữu toàn dân, nhànước quản lý và trao quyền sử dụng đất cho từng chủ thể nhất định, đất đai tồn tạilâu bền theo thời gian và không bị suy giảm, quá trình sử dụng chỉ trong thời giannhất định, việc chuyển nhượng đất đai chỉ được xem là chuyển nhượng quyền sửdụng đất chủ đầu tư không được tự ý định đoạt và chiếm dụng như đối với hàng hóakhác, tất cả các hoạt động mua, bán, chuyển nhượng quyền sử dụng đất đặt trong sựquản lý của nhà nước Khác với đất đai, dự án là tài sản riêng của chủ đầu tư, đượctạo nên từ tài sản của chủ dự án nên chủ sở hữu có toàn quyền quyết định đối với dự
án, việc bán, cho thuê không phân biệt chủ thể và không bị hạn chế Nhưng việcchuyển nhượng dự án kinh doanh lại gắn liền với quyền sử dụng đất, với cơ chếquản lý hai loại hàng hóa này là khác nhau, dẫn đến một số khó khăn khi thực hiệnmua bán, cho thuê bất động sản Buộc các chủ thể khi chuyển giao quyền sở hữu dự
án, tùy vào quốc tịch của chủ đầu tư mới mà phải xử lý hình thức sử dụng đất phùhợp theo qui định của LĐĐ 2003 Khi nhận chuyển nhượng dự án đầu tư kinh doanhbất động sản bên cạnh việc hưởng các quyền thì nhà đầu tư nhận chuyển nhượngcũng phải thực hiện nghĩa vụ theo hợp đồng chuyển nhượng đã ký Nghĩa vụ về thuế
và các nghĩa vụ tài chính khác đối với nhà nước, quy trình thủ tục thực hiện án,
23 Một số bất cập trong quy định của pháp luật về chuyển nhượng dự án đầu tư, Trương Thế Côn, Nghề Luật Học Viện Tư Pháp, số 2/ 2012.
Trang 20nghĩa vụ đối với khách hàng theo hợp đồng mà chủ dự án trước đó đã ký và cácnghĩa vụ khác mà pháp luật đã qui định.
Chuyển nhượng dự án đóng một vai trò quan trọng trong các giao dịch kinhdoanh bất động sản, ngoài việc tạo sự thuận lợi cho chủ đầu tư cũ thoát khỏi tìnhtrạng khó khăn về vốn, tạo cơ cấu cho hoạt động đầu tư còn giúp nhà đầu tư mới tiếpcận dự án, hoạt động chuyển nhượng còn giúp thông thoáng thị trường kinh doanhbất động sản, tăng nguồn thu cho nhà nước, thu hút sự đầu tư của các nhà đầu tưnước ngoài, tạo kiện cho thị trường kinh doanh ở Việt Nam phát triển
1.2.2. Các trường hợp chuyển nhượng dự án
Hình thức của việc điều chỉnh pháp luật đối với giao dịch chuyển nhượng bấtđộng sản ở các nước với những điều kiện kinh tế xã hội khác nhau thì có sự khácnhau Có quốc gia điều chỉnh pháp luật đối với giao dịch về bất động sản trong mộtvăn bản pháp lý riêng Có những quốc gia việc điều chỉnh quan hệ mua bán, chuyểnnhượng đất đai hay quyền sử dụng đất được thể hiện trong nhiều văn bản pháp luậtkhác nhau, thuộc các chuyên ngành khác nhau, như Trung Quốc, Việt Nam24 Ở ViệtNam quan hệ chuyển nhượng bất động sản được quy định trong nhiều văn bản phápluật như: BLDS 2005, LĐT 2005, LKDBĐS 2006, LĐĐ 2003 Trong đó các trườnghợp chuyển nhượng cũng được qui định trong nhiều luật khác nhau Pháp luật về đầu
tư qui định về các hình thức đầu tư, trong đó có phân chia các trường hợp chuyểnnhượng dự án Pháp LKDBĐS 2006 điều chỉnh các hoạt động kinh doanh trong đó
có chia trường hợp chuyển nhượng theo cách thức chuyển nhượng toàn bộ dự ánhay chuyển nhượng một phần dự án Có thể thấy, các lĩnh vực pháp luật trên có mốiquan hệ chặt chẽ với nhau, bổ sung cho nhau trong việc điều chỉnh các giao dịch vềbất động sản
Theo Nghị định số 153/2007/NĐ-CP quy định chi tiết và hướng dẫn thi hànhLuật kinh doanh BĐS năm 2006 thì có hai dạng chuyển nhượng là chuyển nhượngtoàn bộ và chuyển nhượng một phần dự án đầu tư25 Hệ quả pháp lý của chuyểnnhượng toàn bộ dự án là bên nhận chuyển nhượng trở thành chủ đầu tư mới của dự
án Việc chuyển nhượng toàn bộ dự án chỉ đặt ra đối với dự án khu đô thị mới, dự ánkhu nhà ở, dự án hạ tầng kỹ thuật khu công nghiệp, điều này khiến cho các dự án kháckhông phải dự án nhà ở, dự án khu đô thị mới, dự án khu công nghiệp không có cơ sở
24 Nguyễn Thị Hồng Nhung (2012), Pháp luật về chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong kinh
doanh bất động sản, tr 75.
25 Khoản 1, Điều 6, NĐ153/2007/NĐ-CP.
Trang 21để chuyển nhượng theo trình tự, thủ tục của pháp luật Hoạt động chuyển nhượng cầnthiết đối với dự án, chủ đầu tư luôn có mong muốn tháo gỡ những khó khăn về vốnthực hiện dự án, hoặc kiếm lợi nhuận từ việc chuyển nhượng dự án, nhưng luật khôngqui định gây ra những trở ngại cho việc xác định điều kiện, trình tự, thủ tục chuyểnnhượng, hạn chế nhiều quyền của chủ đầu tư Điều này dẫn đến khi có các yếu tố làmcho chủ đầu tư không thể tiếp tục thực hiện các dự án thì hoạt động chuyển nhượngvẫn xảy ra nhưng không theo qui định của pháp luật.
Chuyển nhượng một phần dự án đầu tư là việc chuyển nhượng một phầnquyền, nghĩa vụ và lợi ích hợp pháp từ bên chuyển nhượng sang bên nhận chuyểnnhượng Hệ quả pháp lý của hợp đồng chuyển nhượng này là cả bên chuyển nhượng
và bên nhận chuyển nhượng trở thành đồng chủ đầu tư của dự án Tuy nhiên, khichuyển nhượng toàn bộ dự án được qui định cụ thể trong luật và văn bản hướng dẫnthi hành thì chuyển nhượng một phần dự án không được qui định, LKDBĐS chỉ qui
định vấn đề chuyển nhượng quyền sử dụng đất gắn liền với dự án: “Trường hợp
chuyển nhượng, cho thuê quyền sử dụng đất thuộc dự án khu đô thị mới, dự án khu nhà ở, dự án hạ tầng kỹ thuật khu công nghiệp thì phải có các công trình hạ tầng tương ứng với nội dung và tiến độ của dự án đã được phê duyệt”26, qui định mộtcách chung chung và không có văn bản hướng dẫn thi hành, dẫn đến nhiều khó khăncho các chủ thể khi hiện chuyển nhượng dự án Vấn đề chuyển nhượng một phần dự
án đầu tư không được qui định trực tiếp trong các qui phạm pháp luật Tuy nhiên,việc nhượng một phần dự án cho nhà đầu tư trong nước được điều chỉnh một cáchgián tiếp thông qua chuyển nhượng dự án thành phần và chuyển nhượng quyền sử
dụng đất Thứ nhất, dự án chuyển nhượng phải là một dự án thành phần thuộc tổng
thể dự án khu nhà ở, dự án hạ tầng kỹ thuật khu công nghiệp của chủ đầu tư, lúc nàyviệc chuyển nhượng một phần dự án đầu tư cho chủ đầu tư mới là nhà đầu tư trong
nước được thực hiện như chuyển nhượng toàn bộ dự án Thứ hai, chủ đầu tư được
quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho tổ chức kinh tế đối với diện tích đất
đã hoàn thành việc đầu tư xây dựng đồng bộ hạ tầng theo dự án được xét duyệt hoặctheo dự án thành phần của dự án đầu tư đã được xét duyệt; tổ chức kinh tế nhậnchuyển nhượng quyền sử dụng đất phải sử dụng đất đúng mục đích, đúng nội dungxây dựng và tiến độ ghi trong dự án đó27 Với dự án đầu tư xây dựng của chủ đầu tư
26 Điểm e Khoản 2 Điều 7 LKDBĐS.
27 Thông tư số 13/2008/TT-BXD Điểm a Khoản 8 Điều 2 Nghị định số 17/2006/NĐ-CP ngày 27/1/2006 của Chính phủ về sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 về thi hành Luật Đất đai năm 2003.
Trang 22là dự án khu đô thị mới và được hưởng các quy định của Quy chế khu đô thị mới banhành kèm theo Nghị định 02/2006/NĐ-CP ngày 5 tháng 1 năm 2006 của Chính Phủthì chủ đầu tư được quyền chuyển nhượng một phần dự án khu đô thị mới cho chủđầu tư mới là nhà đầu tư trong nước thông qua việc chuyển nhượng quyền sử dụngđất Như vậy, nhà đầu tư được phép chuyển nhượng dự án thành phần trong dự ánđầu tư kinh doanh bất động sản, qua việc căn cứ qui định của pháp luật và văn bảnhướng dẫn thi hành
Thực tế hoạt động chuyển nhượng một phần dự án vẫn diễn ra với những hìnhthức khác nhau Nhà đầu tư thực hiện dự án đầu tư tổng thể và khi có nhu cầu thìchuyển nhượng một dự án thành phần trong dự án tổng thể đó, gọi là chuyểnnhượng một phần dự án Việc chuyển nhượng dự án thành phần trong dự án đầu tưđược triển khai nhiều, nhưng không được thực hiện theo thủ tục chuyển nhượng dự
án mà trong nhiều trường hợp thực hiện thông qua việc chuyển nhượng quyền sửdụng đất Trong dự thảo LKDBĐS 2006 2013 đã khắc phục được điều này, qui địnhhẳn một mục chuyển nhượng, cho thuê một phần diện tích đất trong dự án bất độngsản trong chương kinh doanh bất động sản, qui định cụ thể điều kiện chủ thể, điềukiện dự án, quyền và nghĩa vụ của các bên thực hiện chuyển nhượng Điều này cógiá trị rất lớn với thị trường bất động sản, trong khi hoạt động chuyển nhượng mộtphần dự án vẫn được thực hiện trên thực tế với nhiều hình thức mà luật lại không cóqui định cụ thể để điều chỉnh, dẫn đến sự chồng chéo khi lấy qui định của Luật Đấtđai để chuyển nhượng dự án bằng cách chuyển nhượng quyền sử dụng đất, trong khichuyển nhượng quyền sử dụng đất và chuyển nhượng dự án có nội dung khác nhau.Theo Nghị định số 108/2006/NĐ-CP quy định chi tiết và hướng dẫn thi hànhmột số điều của LĐT 2005 năm 2005 có phân chia chuyển nhượng dự án theo hai
trường hợp: một là, việc chuyển nhượng dự án của tổ chức kinh tế không gắn với
việc chấm dứt hoạt động của các tổ chức kinh tế chuyển nhượng thì việc chuyểnnhượng dự án sẽ tuân thủ các điều kiện và thủ tục chuyển nhượng vốn quy định tại
Điều 65 Nghị định 108/2006/NĐ-CP ngày 22 tháng 9 năm 2006 như sau: “ bảo đảm
các yêu cầu theo quy định của Luật doanh nghiệp, Nghị định này và pháp luật có liên quan, bảo đảm tỷ lệ và các điều kiện phù hợp với quy định trong điều ước quốc
tế mà Việt Nam là thành viên Việc chuyển nhượng vốn là giá trị quyền sử dụng đất phải phù hợp với quy định pháp luật về đất đai và pháp luật có liên quan” Hai là,
chuyển nhượng dự án gắn với việc chấm dứt hoạt động của tổ chức kinh tế chuyểnnhượng thì việc chuyển nhượng dự án phải tuân thủ quy định về điều kiện và thủ tụcsáp nhập, mua lại doanh nghiệp tại Điều 56 Nghị định số 108/2006/NĐ-CP ngày 22tháng 9 năm 2006 Qui định này của LĐT dẫn đến phân biệt hình thức chuyển
Trang 23nhượng theo sự tồn tại hay không tồn tại của doanh nghiệp được thành lập để thựchiện dự án, dẫn đến vấn đề phân biệt giữa chuyển nhượng dự án và chuyển nhượngvốn trong doanh nghiệp Ở đây chúng ta cần có sự phân biệt giữa chuyển nhượng dự
án và chuyển nhượng vốn trong doanh nghiệp Chuyển nhượng dự án hoàn toàn khácvới chuyển nhượng vốn trong doanh nghiệp Chuyển nhượng dự án thực chất làchuyển nhượng tài sản của doanh nghiệp cho bên thứ ba Chuyển nhượng vốn trongdoanh nghiệp là chuyển nhượng quyền sở hữu của các cổ đông, thành viên trongdoanh nghiệp Việc chuyển nhượng này có thể làm thay đổi chủ sở hữu doanhnghiệp (hoặc tỷ lệ sở hữu) mà không đương nhiên dẫn đến thay đổi bất kỳ nội dungnào trong dự án mà doanh nghiệp đó thực hiện Bởi vì doanh nghiệp là một thực thểpháp luật độc lập với cổ đông, thành viên của nó Chuyển nhượng dự án có mối quan
hệ với việc sáp nhập, mua lại doanh nghiệp nhưng không trùng nhau Đối với việcsáp nhập doanh nghiệp, thì doanh nghiệp được sáp nhập sẽ kế thừa toàn bộ quyền vànghĩa vụ của doanh nghiệp bị sáp nhập Do đó, sau khi hoàn tất thủ tục sáp nhập thìdoanh nghiệp bị sáp nhập sẽ chấm dứt tồn tại và các dự án của doanh nghiệp này(nếu có) sẽ đương nhiên tiếp tục được thực hiện bởi doanh nghiệp được sáp nhập.Việc sáp nhập được thực hiện theo các quy định tương ứng của Luật doanh nghiệp.Việc mua lại doanh nghiệp có thể thực hiện thông qua việc mua lại 100% cổ phần,phần vốn góp của doanh nghiệp thực hiện dự án Pháp LĐT 2005 xem dự án đầu tư
là vốn của doanh nghiệp, vì vậy việc chuyển nhượng căn cứ vào sự tồn tại của doanhnghiệp sau khi chuyển nhượng dự án
1.3. Cơ sở và ý nghĩa của việc chuyển nhượng dự án đầu tư trong kinh
doanh bất động sản
1.3.1 Cơ sở của chuyển nhượng dự án đầu tư có sử dụng đất
Tìm hiểu vấn đề chuyển nhượng dự án trong kinh doanh bất động sản, chúng
ta thấy rằng hoạt động chuyển nhượng dự án xuất hiện là bởi các nguyên nhân cơbản sau đây:
Thứ nhất, ngân hàng và tổ chức tín dụng ngày một thắt chặt cho vay tín dụng,
bằng cách tăng mức lãi xuất cho vay, gây áp lực cho nhiều hoạt động kinh doanh,trong đó kinh doanh bất động sản cũng bị tác động đáng kể Để đầu tư, kinh doanhmột dự án bất động sản cần có nguồn vốn lớn, trong khi vốn tự có của đa số doanhnghiệp lại rất hạn chế, đa phần phải dựa vào nguồn vốn vay của các ngân hàng
Trang 24thương mại28 Bên cạnh đó, thị trường bất động sản lại luôn có sự biến động, như tạonên một cơn sốt giá trên thị trường bằng sự can thiệp của những thế lực tài chính, để
làm “phồng” giá trị thực tế của dự án và bất động sản, rối sau đó lại để thị trường “tự
thả rơi” về trạng thái ban đầu Khi thị trường bất động sản rơi vào trạng thái “đóng băng” thì tính thanh khoản của bất động sản ở mức độ rất thấp Điều này có nghĩa là
việc xác lập các giao dịch về mua bán bất động sản rất khó thực hiện Phần lớn cácchủ đầu tư bất động sản vừa và nhỏ ở nước ta có năng lực tài chính rất hạn chế Tất
cả những yếu tố trên, sẽ khiến cho các chủ đầu tư có tiềm lực kinh tế yếu khó có thểtrụ vững trên thị trường Chính vì vậy, điều tất yếu là phải chuyển nhượng dự án chonhà đầu tư khác có tiềm năng về tài chính thực hiện tiếp những hạn mục tiếp theo
Thứ hai, cũng có một số dự án được lập và triển khai không tuân theo quy
hoạch và nhu cầu ban đầu, mà chạy theo xu hướng đầu tư dự án trong ngắn hạn dựavào kỳ vọng sinh lời từ quyền sử dụng đất của dự án29 Hoặc một số nhà đầu tư ban
đầu thành lập dự án để chuyển nhượng dự án nhằm tìm kiếm lợi nhuận Vì vậy, một
số dự án không còn sức thu hút khách hàng và cạn kiệt nguồn vốn đầu tư và từ đó,xuất hiện nhiều hơn việc chuyển nhượng dự án
Thứ ba, nước ta trở thành thành viên của tổ chức thương mại thế giới WTO.
Điều này đánh dấu quá trình hội nhập của Việt Nam vào nền kinh tế thế giới Trongbối cảnh kinh tế thế giới cũng gặp phải những biến động khó kiểm soát Lạm phát và
nợ công là những thách thức to lớn mà các nước trên thế giới đang phải nỗ lực giảiquyết; đặc biệt là các nước trong khu vực Euro Zon30 Kinh tế nước ta cũng chịunhiều tác động tiêu cực của tình hình kinh tế thế giới Trong điều kiện đó, nhiềudoanh nghiệp kinh doanh bất động sản, chủ đầu tư dự án bất động sản bị thiếu vốnhuy động từ các nền kinh tế trên thị trường dẫn đến không thể tiếp tục thực hiện dự
án đã buộc phải chuyển nhượng dự án kinh doanh bất động sản
Ngoài ra hoạt động chuyển nhượng dự án vẫn còn thực hiện nhiều trên thực tếnhư một hoạt động kinh doanh tự nhiên nhằm tìm kiếm lợi nhuận của các chủ thể
1.3.2 Ý nghĩa của chuyển nhượng dự án đầu tư có sử dụng đất
28 Phạm Thị Hằng Nga (2012), “Các vấn đề pháp lý về chuyển nhượng dự án trong đầu tư, kinh
doanh bất động sản”, khóa luận tốt nghiệp Đại Luật Hà Nội, tr.20.
29 Phạm Thị Hằng Nga (2012), “Các vấn đề pháp lý về chuyển nhượng dự án trong đầu tư, kinh
doanh bất động sản”, khóa luận tốt nghiệp Đại Luật Hà Nội, tr.21.
30 Phạm Thị Hằng Nga (2012), “Các vấn đề pháp lý về chuyển nhượng dự án trong đầu tư, kinh
doanh bất động sản”, khóa luận tốt nghiệp Đại Luật Hà Nội, tr21.
Trang 25Có nhiều trường hợp khiến doanh nghiệp chủ đầu tư phải chuyển nhượng dự
án Khi doanh nghiệp đang triển khai dự án nhưng gặp khó khăn buộc chủ đầu tư
phải bán cả dự án với giá rẻ để thu hồi vốn đầu tư hoặc trường hợp những doanhnghiệp chủ định tạo lập dự án để sau đó chuyển nhượng kiếm lời.v.v, với mỗi mộttrường hợp chuyển nhượng sẽ có những ý nghĩa khác nhau:
Thứ nhất, chuyển nhượng dự án sẽ giúp giải quyết tình trạng dự án “treo”.
Khi gặp những khó khăn về tài chính, sự cố trong bồi thường đất, khó khăn về thủtục hành chính hoặc những nguyên nhân khách quan khác mà chủ đầu tư không thực
hiện dự án nữa, làm cho dự án không thể hoàn thành đúng thời hạn và “ ” giá trị
quyền sử dụng đất theo dự án Khi đó, chuyển nhượng dự án sẽ là biện pháp tối ưu
để sớm rút khỏi những dự án có tính rủi ro cao, kinh doanh không hiệu quả, giúp chothị trường bất động sản vận động một cách liên tục và kéo theo sự phát triển của cácngành nghề liên quan
Thứ hai, chuyển nhượng dự án sẽ giúp các nhà đầu tư thu hồi vốn, giải quyết
được áp lực tài chính Một khi doanh nghiệp vì lý do nào đó mà không đủ nguồn lựctài chính để hoàn thành dự án Hoặc dự án đã hoàn thành nhưng gặp khó khăn trongkhâu bán ra Khi đó, chuyển nhượng dự án là giải pháp tốt nhất giúp doanh nghiệpthu hồi vốn, giải quyết được áp lực tài chính đang đè nặng, tự giải thoát cho bản thânkhi các ngân hàng thương mại không thể vào cuộc để tập trung vào nghành nghềkinh doanh chính của mình, khôi phục lại sự tồn tại và phát triển của doanh nghiệp
Thứ ba, việc chuyển nhượng dự án đầu tư còn giúp tạo điều kiện đẩy nhanh
tốc độ chu chuyển dòng vốn đầu tư và tính hiệu quả trong kinh doanh tài nguyênđất31 Khi doanh nghiệp thiếu vốn đầu tư hoặc đầu tư kém hiệu quả sẽ dẫn đến việc
dự án đầu tư bị ngưng trệ, dở dang Hậu quả là một diện tích đất không nhỏ bị bỏ
hoang và một lượng tiền vốn đầu tư “bị chôn” trong đất gây tác động tiêu cực đến sự
phát triển liên tục của thị trường BĐS Việc chuyển nhượng dự án đầu tư, kinhdoanh BĐS cho chủ thể đầu tư khác có điều kiện hơn sẽ khắc phục được những hệquả này
Thứ tư, việc chuyển nhượng dự án tạo được cơ hội việc làm cho người lao
động trong ngành xây dựng góp phần thực hiện an sinh xã hội, nhanh chóng hoànthành dự án theo đúng tiến độ bàn giao cho khách hàng Giúp doanh nghiệp đượchưởng lợi nhuận trực tiếp từ việc chuyển nhượng dự án trong trường hợp xây dựng
31 Phạm Thị Hằng Nga (2012), “Các vấn đề pháp lý về chuyển nhượng dự án trong đầu tư, kinh
doanh bất động sản”, khóa luận tốt nghiệp Đại Luật Hà Nội, tr22.
Trang 26nhằm chuyển nhượng Giải quyết tình trạng ứ đọng sản phẩm của các ngành sản xuấtvật liệu xây dựng như xi măng, gạch, đá, cát, sỏi, sắt, thép, giúp các ngành kinh tếnày phát triển v.v.
KẾT LUẬN CHƯƠNG I
Trong Chương 1, tác giả đưa ra ba nội dung cơ bản: bất động sản và kinhdoanh bất động sản, khái quát chuyển nhượng dự án đầu tư, cơ sở và ý nghĩa củachuyển nhượng dự án Đây là ba khái niệm bao quát cho hoạt động chuyển nhượng
dự án kinh doanh bất động sản
Cụ thể, trong phần khái quát về bất động sản và HĐKDBĐS, thông qua cáckhái niệm về bất động sản, khái niệm đặc điểm kinh doanh bất động sản tác giả đãdẫn đến việc xác định dự án kinh doanh là một loại bất động sản có giá trị Từ việclàm rõ bản chất của bất động sản, tác giả chỉ ra hành vi chuyển nhượng dự án bấtđộng sản cũng chính là chuyển nhượng bất động sản
Tiếp theo, tác giả đi vào phân tích chuyển nhượng dự án và các trường hợpchuyển nhượng dự án, trong phần này, tác giả tập trung chỉ ra những đặc trưng của
dự án đầu tư, và khẳng định chuyển nhượng dự án là một trong những giao dịchquan trọng trong kinh doanh bất động sản Nêu rõ các trường hợp chuyển nhượng dự
án trên thực tế, cho thấy nghĩa vụ của các bên trong quan hệ chuyển nhượng dự án,
từ đó đưa ra những thiếu sót về qui định của pháp luật về các trường hợp chuyểnnhượng, do đó cần khẳng định một cách rõ ràng các khái niệm chuyển nhượng
Ở phần cuối, từ việc đưa ra cơ sở kinh tế - xã hội và qui định của pháp luật củahoạt động chuyển nhượng dự án trên thực tế, tác giả đưa ra ý nghĩa của hoạt độngchuyển nhượng Từ đó khẳng định chuyển nhượng dự án là hoạt động cần thiếttrong các hoạt động kinh doanh dự án bất động sản
Từ những nội dung bao quát về hoạt động chuyển nhượng dự án trong Chương
1 tác giả sẽ trình bày chi tiết những qui định của pháp luật về điều kiện, chủ thể, hợpđồng chuyển nhượng và trình tự thủ tục chuyển nhượng dự án kinh doanh bất độngsản trong Chương 2
Trang 27CHƯƠNG 2 : NHỮNG QUI ĐỊNH CỦA PHÁP LUẬT HIỆN HÀNH VỀ CHUYỂN NHƯỢNG DỰ ÁN ĐẦU TƯ TRONG KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN, THỰC TRẠNG VÀ KIẾN NGHỊ
2.1. Nội dung cơ bản về hoạt động chuyển nhượng dự án đầu trong
dự án kinh doanh bất động sản
Trong sự phát triển của nền kinh tế thị trường, thị trường bất động sản cũng
mở rộng và phát triển HĐKDBĐS ngoài doanh nghiệp trong nước, nhà đầu tư nướcngoài cũng tăng vượt trội Góp phần đẩy nhanh tiến độ đô thị hóa đất nước Các khu
đô thị mới phát triển đóng góp không nhỏ cho quỹ nhà ở của thành phố, nâng caochất lượng sống của người dân Trong quá trình tăng lên về dự án đầu tư nhu cầuchuyển nhượng cũng tăng cao Tuy nhiên với sự đa dạng về chủ thể tham gia và cáchình thức chuyển nhượng cần phải có các quy chế pháp lý chặt chẽ về việc chuyểnnhượng dự án (sau đây viết tắt là chuyển nhượng dự án) để tránh tình trạng chuyểnnhượng dự án nhằm kiếm lợi nhuận hoặc với những mục đích khác trái qui địnhpháp luật
2.1.1. Điều kiện chuyển nhượng dự án
2.1.1.1 Điều kiện về dự án được chuyển nhượng
Theo qui định của pháp luật hiện nay nếu muốn chuyển nhượng toàn bộ dự ánkhu đô thị mới, khu nhà ở, dự án hạ tầng kỹ thuật khu công nghiệp các nhà đầu tưbuộc phải đáp ứng tất cả các điều kiện về dự án đầu tư, theo đó dự án được chuyểnnhượng khi :
Dự án không thuộc đối tượng bị xử lý theo quy định tại Điều 10 Nghị định153/2007/NĐ-CP gồm dự án chuyển nhượng không là đối tượng bị thu hồi do chủđầu tư vi phạm các quy định của pháp luật về đầu tư xây dựng, quy hoạch, kiến trúc,quản lý đất đai mà không có giải pháp khắc phục kịp thời theo yêu cầu của cơ quannhà nước có thẩm quyền; Chủ đầu tư không thực hiện đúng nội dung dự án hoặc sau
12 tháng từ ngày nhận bàn giao đất mà không triển khai thực hiện dự án hoặc chậmtiến độ quá 24 tháng so với tiến độ được duyệt Dự án đã được phê duyệt theo quyđịnh của pháp luật Khi cơ quan có thẩm quyền thực hiện thẩm định, kiểm tra về nộidung thiết kế của dự án và đáp ứng đủ điều kiện về năng lực của tổ chức cá nhântham gia trong hoạt động xây dựng dự án thì chủ dự án có quyền chuyển nhượng dựán
Trang 28Dự án được chuyển nhượng phải đáp ứng điều kiện chủ đầu tư dự án đã cóquyền sử dụng đất thông qua hợp đồng thuê đất hoặc quyết định giao đất hoặc giấychứng nhận quyền sử dụng đất (có sử dụng đất) Đồng thời quyền sử dụng đất được
áp dụng phải tuân theo các qui định của pháp luật tại khoản 2 Điều 7 LKDBĐS Chủđầu tư có quyền sử dụng đất thông qua các hình thức được nhà nước cho phép đảmbảo dự án được thực hiện một cách hợp pháp và minh bạch Chủ thể có quyềnchuyển nhượng toàn bộ dự án hoặc chuyển nhượng một phần quyền sử dụng đất của
dự án tuân theo qui định của Luật Đất đai
Dự án được chuyển nhượng là dự án đầu tư của các tổ chức kinh tế trongnước được chuyển nhượng giữa nhà đầu tư trong nước và nhà đầu tư nước ngoài baogồm: Dự án đầu tư kết cấu hạ tầng khu công nghiệp, khu chế xuất, cụm công nghiệp
và khu kinh doanh tập trung khác có cùng chế độ SDĐ quy định tại Khoản 1 vàKhoản 2 Điều 35 Nghị định số 84/2007/NĐ-CP gồm32: Dự án đầu tư thuộc khu kinh
tế, khu công nghệ cao; Dự án đầu tư kết cấu hạ tầng khu đô thị, khu dân cư nôngthôn; Dự án đầu tư sản xuất, kinh doanh; Dự án đầu tư xây dựng, kinh doanh nhà ở
đã hoàn thành đầu tư xây dựng đồng bộ hạ tầng chung của dự án Phải hoàn thànhcông tác bồi thường giải phóng mặt bằng của toàn bộ dự án hoặc theo giai đoạn vàphải có các công trình hạ tầng kỹ thuật tương ứng với nội dung, tiến độ thực hiện dự
án đã được phê duyệt
Đối với quyền sử dụng đất, trong trường hợp chuyển nhượng dự án đầu tư là
dự án có quyền sử dụng đất thì chủ đầu tư dự án phải kèm theo chuyển nhượngquyền sử dụng đất cho chủ đầu tư nhận chuyển nhượng dự án Tuy nhiên không phảimọi trường hợp chuyển nhượng dự án đầu tư đều bao gồm chuyển nhượng quyền sửdụng đất mà tùy theo từng trường hợp việc nhận chuyển nhượng dự án có sử dụngđất được thực hiện theo quy định của pháp luật về kinh doanh bất động sản và theocác quy định pháp luật có liên quan Để được chuyển nhượng điều kiện điều kiện cần
là thỏa mãn về loại dự án, quá trình xây dựng kết cấu hạ tầng dự án thì chủ đầu tưcòn phải đáp ứng điều kiện về quyền sử dụng đất của dự án cũng là điều kiện đủ đểgiao dịch chuyển nhượng được thực hiện Khi chuyển nhượng dự án chủ đầu tư sẽchuyển nhượng quyền sử dụng đất cho nhà đầu tư mới Theo qui định tại Điều 106LĐĐ 2003, Quyền sử dụng đất được chuyển nhượng phải đáp ứng các điều kiện:
Thứ nhất, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất do cơ quan nhà nước có thẩm quyền
cấp cho người có quyền sử dụng đất để bảo hộ cho lợi ích hợp pháp của người sử
32 Phạm Thị Hằng Nga (2012), “Các vấn đề pháp lý về chuyển nhượng dự án trong đầu tư, kinh
doanh bất động sản”, khóa luận tốt nghiệp Đại Luật Hà Nội, tr30.