Bài nghiên cứu hợp đồng cho tặng tài sản

HỢP ĐỒNG TẶNG CHO TÀI SẢN NHÓM - LỚP LA02 K14 VB2 TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ TP HỒ CHÍ MINH KHOA LUẬT KINH TẾ HỌC PHẦN: LUẬT DÂN SỰ BÀI NGHIÊN CỨU NHÓM HỢP ĐỒNG TẶNG CHO TÀI SẢN Giảng viên hướng dẫn: Cô Nguyễn Triều Hoa Thực hiện: NHÓM - Lớp LA02 K14 VB2 HỢP ĐỒNG TẶNG CHO TÀI SẢN NHÓM - LỚP LA02 K14 VB2 MỤC LỤC PHẦN I : CÁC VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VỀ HỢP ĐỒNG TẶNG CHO TÀI SẢN .4 Khái niệm, đặc điểm: 1.1.Khái niệm tặng cho tài sản Hợp đồng tặng cho tài sản 1.1.1 Khái niệm tặng cho tài sản: 1.1.2 Hợp đồng tặng cho tài sản 1.2 Đặc điểm Hợp đồng tặng cho tài sản 1.3 Phân biệt tặng cho tài sản với loại giao dịch khác 1.3.1 Tặng cho với di tặng .5 1.3.2 Tặng cho với di chúc 1.3.3 Tặng cho với mua bán .6 1.3.4 Tặng cho với cho mượn Hình thức, hiệu lực nội dung hợp đồng tặng cho tài sản: .7 2.1 Hình thức hợp đồng tặng cho tài sản: 2.2 Hiệu lực hợp đồng tặng cho tài sản: .7 2.3 Nội dung hợp đồng: .7 2.3.1 Chủ thể: 2.3.2 Đối tượng hợp đồng: 2.3.3 Quyền nghĩa vụ bên .8 2.3.3.1 Bên tặng cho: 2.3.3.2 Bên tặng cho: .8 Ý nghĩa pháp lý Hợp đồng tặng cho tài sản: PHẦN II: HỢP ĐỒNG TẶNG CHO QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT HỢP ĐỒNG TẶNG CHO TÀI SẢN NHÓM - LỚP LA02 K14 VB2 Khái niệm tặng cho quyền sử dụng đất: 10 1.1 Khái niệm 10 1.2 Đặc điểm .10 1.3 Phân biệt tặng cho QSDĐ với tặng cho TS khác 10 1.3.1 So sánh tặng cho QSDĐ với tặng cho tài sản động sản: 10 1.3.2 So sánh tặng cho QSDĐ với tặng cho tài sản bất động sản: 10 Hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất 11 2.1 Hình thức thủ tục theo quy định 11 2.1.1 Hình thức: 11 2.1.2 Trình tự thủ tục tặng cho QSDĐ 11 2.2 Chủ thể Hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất : 13 2.2.1 Người tặng cho quyền sử dụng đất: 13 2.2.2 Người tặng cho quyền sử dụng đất: 14 2.3 Đối tượng Hợp đồng tặng cho QSDĐ: 15 2.4 Quyền nghĩa vụ bên HĐ tặng cho QSDĐ: 15 2.4.1 Quyền nghĩa vụ bên tặng cho: 16 2.4.2 Quyền nghĩa vụ bên tặng cho: 16 Thực tiễn tặng cho QSDĐ vấn đề cần hoàn thiện pháp luật tặng cho QSDĐ 16 3.1 Thực tiễn tặng cho QSDĐ 16 3.1.1 Vi phạm hình thức hợp đồng không thực đăng ký sang tên theo quy định: .17 3.1.2 Những vướng mắc giải tranh chấp liên quan đến Hợp đồng tặng cho QSDĐ có điều kiện: 17 3.2 Các vấn đề cần hoàn thiện pháp luật tặng cho QSDĐ 18 3.2.1 Đề xuất hoàn thiện quy định Hợp đồng tặng cho QSDĐ BLDS .19 3.2.2 Đề xuất hoàn thiện pháp luật giải tranh chấp phát sinh từ hợp đồng tặng cho QSDĐ có điều kiện: 19 HỢP ĐỒNG TẶNG CHO TÀI SẢN NHÓM - LỚP LA02 K14 VB2 PHẦN III: TÌNH HUỐNG THỰC TẾ 20 < DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO > 22 PHÂN CÔNG CÔNG VIỆC .23 PHẦN I : CÁC VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VỀ HỢP ĐỒNG TẶNG CHO TÀI SẢN KHÁI NIỆM, ĐẶC ĐIỂM: 1.1.KHÁI NIỆM TẶNG CHO TÀI SẢN VÀ HỢP ĐỒNG TẶNG CHO TÀI SẢN 1.1.1 KHÁI NIỆM TẶNG CHO TÀI SẢN: Quy định Pháp luật Việt Nam hầu hết pháp luật nước xác định tặng cho tài sản loại vật quyền thực thông qua giao dịch hợp đồng, có thỏa thuận bên, bên tặng cho giao tài sản chuyển quyền sở hữu cho bên tặng cho, mà không yêu cầu đền bù, bên tặng cho đồng ý nhận tài sản Tặng cho tài sản hiểu hành vi trao quyền sở hữu cho đối tượng khác mà không đòi hỏi khoản toán 1.1.2 HỢP ĐỒNG TẶNG CHO TÀI SẢN Theo định nghĩa điều 465, Bộ luật Dân 2005 “Hợp đồng tặng cho tài sản thỏa thuận bên, theo bên tặng cho giao tài sản chuyển quyền sở hữu cho bên tặng cho mà không yêu cầu đền bù, bên tặng cho đồng ý nhận.” Như vậy, hợp đồng tặng cho tài sản thể thỏa thuận bên chủ thể Tuy nhiên, khác với hợp đồng dân thông thường khác, nhiều trường hợp (nhất tặng cho động sản) hợp đồng tặng cho tài sản giao kết thông qua hành động tặng cho nhận tài sản tặng cho mà không cần văn HỢP ĐỒNG TẶNG CHO TÀI SẢN NHÓM - LỚP LA02 K14 VB2 1.2 ĐẶC ĐIỂM CỦA HỢP ĐỒNG TẶNG CHO TÀI SẢN Hợp đồng tặng cho tài sản loại hợp đồng thông dụng, phân biệt với loại hợp đồng thông dụng khác hợp đồng mua bán, vay, thuê tài sản, hợp đồng dịch vụ…ở tính đơn vụ đền bù Thể việc bên tặng cho chuyển giao tài sản quyền sở hữu tài sản cho bên tặng cho bên tặng cho nghĩa vụ trả lại cho bên tặng cho lợi ích đối xứng (trừ trường hợp tặng cho có điều kiện) Ngoài ra, hợp đồng tặng cho tài sản khoa học pháp lý xếp vào loại hợp đồng thực tế Vì bên tặng cho nhận tài sản quyền nghĩa vụ bên phát sinh Khi chưa giao tài sản thỏa thuận chưa có hiệu lực lời hứa tặng cho không ràng buộc pháp lý bên tặng cho 1.3 PHÂN BIỆT TẶNG CHO TÀI SẢN VỚI CÁC LOẠI GIAO DỊCH KHÁC 1.3.1 TẶNG CHO VỚI DI TẶNG Điều 671 Bộ luật Dân (BLDS) năm 2005 quy định : “ Di tặng việc người lập di chúc dành phần di sản để tặng cho người khác Việc di tặng phải ghi rõ di chúc” Như vậy, phát sinh di tặng người lập di chúc định cho người di tặng hưởng di sản di chúc có hiệu lực pháp luật Người di tặng ký vào di chúc người tặng cho phải ký vào hợp đồng Do đó, thấy rõ chất di tặng hành vi pháp lý đơn phương, chất tặng cho hợp đồng dân đòi hỏi phải có thống ý chí bên chủ thể Ngoài ra, hợp đồng tặng cho có hiệu lực thi hành bên tặng cho sống Còn di tặng có hiệu lực bên tặng cho tài sản chết 1.3.2 TẶNG CHO VỚI DI CHÚC Theo quy định pháp luật, di chúc thể ý chí cá nhân nhằm chuyển tài sản cho người khác sau chết Theo đó, người lập di chúc để lại tài sản cho người thừa kế mà không cần biết người nhận thừa kế có đồng ý hay không Do đó, giống di HỢP ĐỒNG TẶNG CHO TÀI SẢN NHÓM - LỚP LA02 K14 VB2 tặng, tặng cho khác di chúc chỗ tặng cho thỏa thuận, di chúc bày tỏ ý chí đơn phương Ngoài ra, tặng cho với di chúc di tặng khác thời điểm chuyển giao quyền sở hữu tài sản Trong quyền sở hữu tài sản di chúc hay di tặng chuyển giao cho người nhận từ thời điểm mở thừa kế, quyền sở hữu tài sản tặng cho chuyển giao sang người tặng cho từ thời điểm thực tế nhận tài sản hoàn tất thủ tục đăng ký quyền sở hữu theo quy định 1.3.3 TẶNG CHO VỚI MUA BÁN Giao dịch mua bán thoả thuận bên, theo bên bán có nghĩa vụ giao tài sản cho bên mua nhận tiền, bên mua có nghĩa vụ nhận tài sản trả tiền cho bên bán Như mua bán hợp đồng song vụ, khác với tặng cho tài sản hợp đồng đơn vụ, theo bên tặng cho nhận tài sản mà thực nghĩa vụ đối xứng với bên tặng cho Đặc điểm có đền bù hợp đồng mua bán tài sản yếu tố quan trọng để phân biệt với hợp đồng tặng cho tài sản hợp đồng đền bù Thời điểm chuyển quyền sở hữu tài sản hợp đồng mua bán tài sản hợp đồng tặng cho tài sản 1.3.4 TẶNG CHO VỚI CHO MƯỢN Hợp đồng mượn tài sản thoả thuận bên, theo bên cho mượn giao tài sản cho bên mượn để sử dụng thời hạn mà trả tiền, bên mượn phải trả lại tài sản hết thời hạn cho mượn mục đích mượn đạt Từ quy định này, ta thấy hợp đồng mượn tài sản có nhiều tương đồng với hợp đồng tặng cho tài sản tính đơn vụ, đền bù Sự khác loại giao dịch dịch chuyển quyền sở hữu tài sản Trong đó, hợp đồng mượn tài sản dịch chuyển quyền sở hữu tài sản, mà có dịch chuyển phần quyền sở hữu tài sản (cụ thể quyền chiếm hữu, sử dụng) từ bên cho mượn sang bên mượn khoảng thời gian định thỏa thuận HỢP ĐỒNG TẶNG CHO TÀI SẢN NHÓM - LỚP LA02 K14 VB2 HÌNH THỨC, HIỆU LỰC VÀ NỘI DUNG CỦA HỢP ĐỒNG TẶNG CHO TÀI SẢN: 2.1 HÌNH THỨC CỦA HỢP ĐỒNG TẶNG CHO TÀI SẢN: Hình thức hợp đồng tặng cho phụ thuộc vào đối tượng nó: • Nếu đối tượng hợp đồng tặng cho động sản hợp đồng tặng cho miệng văn • Nếu đối tượng bất động sản hình thức hợp đồng tặng cho phải văn có chứng nhận quan nhà nước có thẩm quyền • Nếu đối tượng quyền tài sản, hình thức hợp đồng theo quy định chuyển quyền yêu cầu • Nếu đối tượng quyền sử dụng đất, tặng cho phải tuân theo quy định Luật đất đai chuyển quyền sử dụng đất 2.2 HIỆU LỰC CỦA HỢP ĐỒNG TẶNG CHO TÀI SẢN: Hợp đồng tặng cho có hiệu lực bên tặng cho thực tế chuyển giao tài sản cho bên tặng cho Đối với tài sản phải đăng ký quyền sở hữu hợp đồng tặng cho có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký chuyển quyền sở hữu Nghĩa quan hệ hợp đồng phát sinh bên tặng cho trở thành chủ sở hữu tài sản tặng cho Do quy định trên, phần lớn nhà nghiên cứu khoa học pháp lý Việt Nam cho hợp đồng tặng cho tài sản hợp đồng thực tế, nghĩa chưa chuyển giao tài sản thỏa thuận chưa có hiệu lực 2.3 NỘI DUNG CỦA HỢP ĐỒNG: 2.3.1 CHỦ THỂ: Chủ thể Hợp đồng tặng cho tài sản (bên tặng cho bên tặng cho) chủ thể quy định BLDS 2005, bao gồm cá nhân, hộ gia đình, tổ hợp tác, pháp nhân Nhà nước CHXHCN Việt Nam 2.3.2 ĐỐI TƯỢNG CỦA HỢP ĐỒNG: HỢP ĐỒNG TẶNG CHO TÀI SẢN NHÓM - LỚP LA02 K14 VB2 Hợp đồng tặng cho tài sản có đối tượng động sản bất động sản, tài sản phải đăng ký không cần đăng ký quyền sở hữu (theo điều 466, 467 BLDS) Đối tượng hợp đồng bao gồm vật, tiền quyền tài sản (quyền yêu cầu người khác) Việc phân loại đối tượng hợp đồng có ý nghĩa việc xác định hình thức hiệu lực hợp đồng (như trình bày phần Hình thức hợp đồng) 2.3.3 QUYỀN VÀ NGHĨA VỤ CỦA CÁC BÊN 2.3.3.1 BÊN TẶNG CHO: Khi tặng cho tài sản, bên tặng cho có nghĩa vụ thông báo khuyết tật tài sản tặng cho để tạo điều kiện cho bên tặng cho sử dụng tài sản cách tốt nhất, lường trước khó khăn trở ngại, giảm thiểu thiệt hại xảy Trường hợp bên tặng cho đưa điều kiện trước giao tài sản sau giao tài sản điều kiện phải thực không trái pháp luật, đạo đức xã hội Nếu điều kiện phải thực trước giao tài sản mà bên tặng cho thực xong bên tặng cho phải giao tài sản Trong trường hợp này, bên tặng cho không giao tài sản phải toán cho phần nghĩa vụ mà bên tặng cho thực Trong trường hợp bên tặng cho cố ý tặng cho tài sản không thuộc sở hữu mà bên tặng cho biết việc bên tặng cho phải toán chi phí để làm tăng giá trị tài sản (nếu có) cho bên tặng cho chủ sở hữu lấy lại tài sản 2.3.3.2 BÊN ĐƯỢC TẶNG CHO: Sau thỏa thuận xong nội dung hợp đồng tặng cho, bên tặng cho có quyền nhận không nhận tài sản tặng cho Trong trường hợp bên tặng cho phải thực điều kiện sau nhận tặng cho mà họ không thực phải hoàn trả lại tài sản mà nhận Nếu bên tặng cho trả lại tài sản bị tiêu hủy, hư hỏng phải bồi thường thiệt hại cho bên tặng cho HỢP ĐỒNG TẶNG CHO TÀI SẢN NHÓM - LỚP LA02 K14 VB2 Ý NGHĨA PHÁP LÝ CỦA HỢP ĐỒNG TẶNG CHO TÀI SẢN: Tương tự hợp đồng mua bán tài sản, hợp đồng tặng cho tài sản pháp lý dịch chuyển quyền sở hữu tài sản từ chủ thể sang chủ thể khác, thừa nhận Nhà nước loại giao dịch phổ biến đời sống thông qua quy định từ điều 465 đến 470 Bộ luật dân 2005 Thông qua hợp đồng tặng cho tài sản, chủ sở hữu tài sản thực quyền định đoạt tài sản: quyền tặng cho tài sản, người tặng tài sản bảo hộ quyền hợp pháp tài sản tặng cho tranh chấp với bên thứ với bên tặng cho Các quy định hợp đồng tặng cho tài sản có ý nghĩa quan trọng, sở pháp lý để giải tranh chấp phát sinh từ giao dịch tặng cho tài sản thực tế trường hợp như: bên tặng cho rút lại việc tặng cho tài sản gây thiệt hại cho bên tặng cho, bên tặng cho không thực điều kiện thỏa thuận sau nhận tài sản, người tặng cho tài sản chết trước chuyển giao tài sản, người tặng cho tài sản chết trước làm thủ tục đăng ký quyền sở hữu tài sản tặng cho… PHẦN II: HỢP ĐỒNG TẶNG CHO QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT DẪN NHẬP: QSDĐ loại tài sản đặc biệt (dưới dạng quyền tài sản), quyền chủ sở hữu giám sát điều chỉnh chặt chẽ ngành luật chuyên biệt Luật đất đai không pháp luật dân chủ sở hữu tài sản khác Vì lý đó, pháp luật tặng cho QSDĐ giao thoa pháp luật đất đai pháp luật dân Trong đó, pháp luật đất đai thể nội dung tặng cho QSDĐ quyền tài sản có giá trị giao dịch thị trường bất động sản, pháp luật dân xem tặng cho QSDĐ vật quyền thực thông qua giao dịch dân Hợp đồng tặng cho QSDĐ Đặc điểm pháp lý đặc biệt nêu tính phổ biến, tầm quan trọng giao dịch tặng cho QSDĐ đời sống xã hội lý chủ đề Nhóm chọn làm đề tài nghiên cứu chuyên sâu Bài nghiên cứu Hợp đồng tặng cho tài sản HỢP ĐỒNG TẶNG CHO TÀI SẢN NHÓM - LỚP LA02 K14 VB2 NỘI DUNG: KHÁI NIỆM TẶNG CHO QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT: 1.1 KHÁI NIỆM Tặng cho QSDĐ quyền chủ sở hữu QSDĐ ghi nhận Luật đất đai 2003 Nó pháp luật dân thừa nhận loại giao dịch dân qua quy định điều 722 BLDS 2005 sau: “Hợp đồng tặng cho QSDĐ thoả thuận văn bên tặng cho bên tặng cho theo bên tặng cho giao quyền sử dụng đất cho bên tặng cho mà không yêu cầu đền bù, bên tặng cho đồng ý nhận theo qui định Bộ luật pháp luật đất đai” Như vậy, bên cạnh chuyển nhượng QSDĐ, tặng cho QSDĐ phương tiện pháp lý bảo đảm cho việc dịch chuyển quyền sử dụng đất từ bên tặng cho sang bên nhận tặng cho nhằm thoả mãn nhu cầu sử dụng đất 1.2 ĐẶC ĐIỂM Tặng cho QSDĐ có đầy đủ đặc điểm tặng cho tài sản Song tặng cho QSDĐ có điểm đặc trưng tặng cho quyền tài sản hạn chế quyền chủ thể tặng cho chủ thể tặng cho bị điều tiết chặt chẽ ý chí Nhà nước mục đích quản lý đất đai - tài nguyên đặc biệt quốc gia 1.3 PHÂN BIỆT TẶNG CHO QSDĐ VỚI TẶNG CHO TS KHÁC 1.3.1 SO SÁNH TẶNG CHO QSDĐ VỚI TẶNG CHO TÀI SẢN LÀ ĐỘNG SẢN: Tặng cho QSDĐ thiết phải lập thành văn hợp đồng có công chứng, chứng thực hợp đồng có hiệu lực thời điểm đăng ký QSD Đ theo qui định pháp luật giống hợp đồng tặng cho động sản phải đăng ký quyền sở hữu 1.3.2 SO SÁNH TẶNG CHO QSDĐ VỚI TẶNG CHO TÀI SẢN LÀ BẤT ĐỘNG SẢN: 10 HỢP ĐỒNG TẶNG CHO TÀI SẢN NHÓM - LỚP LA02 K14 VB2 Tặng cho QSDĐ dạng đặc biệt tặng cho tài sản phải đăng ký quyền sở hữu, hình thức hợp đồng tặng cho QSDĐ hoàn toàn giống hợp đồng tặng cho bất động sản phải đăng ký Song đối tượng, hợp đồng tặng cho QSDĐ thỏa thuận tặng cho quyền tài sản có đặc trưng vật quyền người chủ sở hữu vật (đất đai thuộc sở hữu toàn dân, QSDĐ quyền phái sinh từ quyền sở hữu đất đai toàn dân mà Nhà nước chủ thể đại diện) HỢP ĐỒNG TẶNG CHO QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT 2.1 HÌNH THỨC VÀ CÁC THỦ TỤC THEO QUY ĐỊNH 2.1.1 HÌNH THỨC: Mặc dù QSDĐ quyền tài sản, gắn liền với tồn loại bất động sản điển hình đất đai, tài sản phải đăng ký quyền sở hữu theo quy định pháp luật Do đó, hợp đồng tặng cho QSDĐ phải tuân theo quy định hình thức tài sản phải đăng ký quyền sở hữu khác: phải lập thành văn bản, có công chứng, chứng thực đăng ký quan Nhà nước có thẩm quyền 2.1.2 TRÌNH TỰ THỦ TỤC TẶNG CHO QSDĐ Cơ quan có thẩm quyền giải quyết: Phòng đăng ký QSDĐ UBND xã (nếu đất tặng cho nông thôn) Căn điều 152 NĐ 181/2004/NĐ-CP, hồ sơ tặng cho quyền sử dụng đất bao gồm: • Văn cam kết tặng cho hợp đồng tặng cho định tặng cho quyền sử dụng đất tổ chức; • Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất loại giấy tờ quyền sử dụng đất quy định khoản 1, Điều 50 Luật Đất đai (nếu có) Trên thực tế, quan có thẩm quyền địa phương quy định thủ tục phức tạp Ví dụ sau thủ tục tặng cho QSDĐ theo quy định UBND tỉnh Thanh Hóa Hồ sơ bao gồm 11 HỢP ĐỒNG TẶNG CHO TÀI SẢN NHÓM - LỚP LA02 K14 VB2 TT Tên loại giấy tờ, tài liệu hồ sơ Hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất (04 bản) - Biên họp gia đình, có chữ ký thành viên gia đình có quyền lợi liên quan (đã chứng thực) “Giấy từ chối nhận di sản thừa kế” người có quyền lợi liên quan trường hợp bên tặng cho chết mà phần tặng cho vượt kỷ phần bên sống - Trường hợp cho kỷ phần bên không bắt buộc phải có biên họp gia đình - Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất loại giấy tờ quyền sử dụng đất quy định khoản 1, 5, Điều 50 Luật Đất đai (bản gốc) - Giấy tờ chứng minh quan hệ tặng – cho: Bản giấy khai sinh, khai sơ yếu lý lịch có xác nhận UBND phường, xã - Chứng minh nhân dân, sổ hộ người liên quan (bản loại 02 bản) Trình tự giải TT Chủ thể thực Thủ tục Công dân Nộp thủ tục hồ sơ gồm: loại giấy tờ quy định mục nói Bộ phận tiếp nhận, giải trả kết (thuộc UBND phường, xã) Kiểm tra hồ sơ, kiểm tra lực hành vi bên tham gia ký hợp đồng, giám sát việc ký hợp đồng Phát tờ khai nộp lệ phí trước bạ (nếu có) hướng dẫn công dân kê khai Nhận hồ sơ, viết phiếu nhận hồ sơ chuyển hồ sơ cho cán địa (chuyển ngày nhận hồ sơ) Cán Địa chínhKiểm tra thực địa (khi cần thiết), xác nhận phường, xã thông tin đất, tình trạng đất, phù 12 HỢP ĐỒNG TẶNG CHO TÀI SẢN NHÓM - LỚP LA02 K14 VB2 hợp với quy hoạch sử dụng đất xét duyệt (có biên theo mẫu), trường hợp cần thiết phải xác minh tham mưu cho UBND phường, xã gửi phiếu yêu cầu cung cấp thông tin địa (theo mẫu) đến VPĐKQSD đất để yêu cầu cung cấp thông tin đất (Thời gian cung cấp thông tin đất không tính vào thời gian giải công việc phường, xã) Hoàn chỉnh việc cung cấp thông tin đất chuyển hồ sơ cho cán tư pháp - hộ tịch Cán Tư pháp -Cán chuyển môn (tư pháp) kiểm tra hồ sơ, Hộ tịch trình Chủ tịch Phó Chủ tịch phụ trách Tư pháp ký chứng thực hợp đồng UBND phường, xã/Ký chứng thực hợp đồng sau cán tư pháp Chủ tịch Phótrình hồ sơ (đã thẩm định) Chủ tịch phụ trách Bộ phận tiếp nhậnVào sổ chứng thực, thu phí, lệ phí theo quy trả kết định, chuyển hồ sơ cán địa Cán địa chínhChuyển hồ sơ đến Văn phòng ĐKQSD đất để phường, xã thực việc cấp GCNQSD đất Công dân Nộp phí, lệ phí theo quy định, theo thời gian phiếu nhận hồ sơ đến VPĐKQSDĐ nhận giấy CNQSD đất đến UBND phường xã nhận thông báo thực nghĩa vụ tài (nếu có) 2.2 CHỦ THỂ CỦA HỢP ĐỒNG TẶNG CHO QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT : 2.2.1 NGƯỜI TẶNG CHO QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT: 13 HỢP ĐỒNG TẶNG CHO TÀI SẢN NHÓM - LỚP LA02 K14 VB2 Giống loại tài sản khác, chủ sở hữu QSDĐ (người đứng tên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất) thỏa điều kiện để thực quyền tặng cho QSDĐ Gọi “điều kiện bản” người đứng tên Giấy chứng nhận QSDĐ cho phép thực tặng cho QSDĐ Trong trường hợp cấp Giấy chứng nhận QSDĐ quy định Điều 49 Luật đất đai 2003 như: đất nhà nước giao, cho thuê công nhận QSDĐ, đất có nguồn gốc từ nhận chuyển nhượng QSDĐ, nhận thừa kế, tặng cho, mua nhà gắn liền đất ở, nhận góp vốn QSDĐ…thì người thuế đất, người thuê lại QSDĐ, người nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất giao đất có thu tiền sử dụng đất tiền sử dụng đất trả có nguồn gốc từ ngân sách Nhà nước quyền tặng cho QSDĐ (theo điều từ 106 đến 114 Luật đất đai 2003) Đặc biệt, tổ chức kinh tế Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, pháp luật đất đai thừa nhận quyền tặng cho QSDĐ, thừa nhận mang tính hạn chế Cụ thể, chủ thể tặng cho QSDĐ theo quy định điểm c khoản điều 110 Luật đất đai 2003: tặng cho QSDĐ cho Nhà nước, cộng đồng dân cư để xây dựng công trình phục vụ lợi ích chung; tặng cho nhà tình nghĩa gắn liền với đất theo quy định pháp luật Ngoài ra, điều 104 Luật đất đai 2003 quy định trường hợp tặng cho QSDĐ hạn chế: (1) Hộ gia đình, cá nhân Nhà nước giao đất nông nghiệp không thu tiền sử dụng đất, đất miễn tiền sử dụng đất lần thứ hai (trong 10 năm kể từ ngày giao đất không tặng cho QSDĐ); (2) Hộ gia đình, cá nhân sinh sống phân khu bảo vệ nghiêm ngặt, phân khu phục hồi sinh thái thuộc rừng đặc dụng (3) Hộ gia đình, cá nhân giao đất ở, đất sản xuất nông nghiệp khu vực rừng phòng hộ (chỉ tặng cho QSDĐ cho hộ gia đình, cá nhân sinh sống khu vực đó) 2.2.2 NGƯỜI ĐƯỢC TẶNG CHO QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT: Cho đến pháp luật đất đai có số quy định điều kiện người nhận tặng cho QSDĐ xen lẫn rời rạc hệ thống quy định quyền nghĩa vụ người sử dụng đất (điều 121 Luật đất đai 2003, điều 99, 100, 103 Nghị định 181/2004) Các quy định cụ thể sau: 14 HỢP ĐỒNG TẶNG CHO TÀI SẢN NHÓM - LỚP LA02 K14 VB2 • Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân không nhận tặng choQSDĐ trường hợp mà pháp luật không cho phép chuyển nhượng, tặng cho QSDĐ • Tổ chức kinh tế không nhận chuyển nhượng QSDĐ chuyên trồng lúa nước, đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng hộ gia đình, cá nhân, trừ trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất theo quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất xét duyệt • Hộ gia đình, cá nhân không trực tiếp sản xuất nông nghiệp không nhận tặng cho QSDĐ chuyên trồng lúa nước • Hộ gia đình, cá nhân không nhận tặng cho QSDĐ đất ở, đất nông nghiệp phân khu bảo vệ nghiêm ngặt, phân khu phục hồi sinh thái thuộc rừng đặc dụng; khu vực rừng phòng hộ không sinh sống khu vực rừng đặc dụng, rừng phòng hộ • Người Việt Nam định cư nước không thuộc đối tượng mua nhà gắn liền với quyền sử dụng đất quy định khoản điều 121 Luật đất đai 2003, nhận tặng cho QSDĐ không làm thủ tục đăng ký sở hữu mà hưởng giá trị QSDĐ tặng cho 2.3 ĐỐI TƯỢNG CỦA HỢP ĐỒNG TẶNG CHO QSDĐ: Đối tượng Hợp đồng tặng cho QSDĐ QSDĐ - quyền tài sản có nguồn gốc phái sinh từ quyền sở hữu đất đai toàn dân mà Nhà nước đại diện Đây quyền tài sản hạn chế bị ràng buộc quy định chặt chẽ Nhà nước Có nhiều loại QSDĐ khác tùy thuộc vào nguồn gốc QSDĐ (được giao, cho thuê hay nhận chuyển nhượng, thừa kế…), vào loại đất chế độ pháp lý loại đất, vào mục đích sử dụng cho phép quan nhà nước có thẩm quyền, vào chủ thể sử dụng đất (là hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư, người Việt Nam định cư nước hay tổ chức, cá nhân nước ngoài)…Và pháp luật đất đai chưa có quy định cụ thể rõ ràng điều kiện để trở thành đối tượng giao dịch tặng cho QSDĐ loại QSDĐ 2.4 QUYỀN VÀ NGHĨA VỤ CỦA CÁC BÊN TRONG HĐ TẶNG CHO QSDĐ: 15 HỢP ĐỒNG TẶNG CHO TÀI SẢN NHÓM - LỚP LA02 K14 VB2 2.4.1 QUYỀN VÀ NGHĨA VỤ CỦA BÊN TẶNG CHO: • Giao đất đủ diện tích, hạng đất, loại đất, vị trí, số hiệu tình trạng đất thỏa thuận; • Giao giấy tờ có liên quan đến quyền sử dụng đất cho bên tặng cho để làm thủ tục đăng ký quyền sử dụng đất 2.4.2 QUYỀN VÀ NGHĨA VỤ CỦA BÊN ĐƯỢC TẶNG CHO: Nghĩa vụ: • Đăng ký quyền sử dụng đất quan nhà nước có thẩm quyền theo quy định pháp luật đất đai; • Bảo đảm quyền người thứ ba đất tặng cho; • Thực nghĩa vụ khác theo quy định pháp luật đất đai Quyền: • Yêu cầu bên tặng cho giao đủ diện tích, hạng đất, loại đất, vị trí, số hiệu tình trạng đất thỏa thuận; • Được sử dụng đất theo mục đích, thời hạn; • Được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất Ta thấy, BLDS 2005 quy định nghĩa vụ mà không quy định quyền bên tặng cho QSDĐ bên tặng cho Ngoài ra, quyền quyền sử dụng đất theo mục đích, thời hạn, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tất nghĩa vụ quy định bên tặng cho quyền nghĩa vụ Nhà nước bên thứ 3, quyền nghĩa vụ bên tặng cho Hợp đồng tặng cho QSDĐ Như vậy, nguyên tắc Hợp đồng tặng cho QSDĐ mang đặc trưng loại hợp đồng tặng cho tài sản: đơn vụ, đền bù THỰC TIỄN TẶNG CHO QSDĐ VÀ CÁC VẤN ĐỀ CẦN HOÀN THIỆN TRONG PHÁP LUẬT VỀ TẶNG CHO QSDĐ 3.1 THỰC TIỄN TẶNG CHO QSDĐ 16 HỢP ĐỒNG TẶNG CHO TÀI SẢN NHÓM - LỚP LA02 K14 VB2 3.1.1 VI PHẠM VỀ HÌNH THỨC HỢP ĐỒNG VÀ KHÔNG THỰC HIỆN ĐĂNG KÝ SANG TÊN THEO QUY ĐỊNH: Theo quy định pháp luật dân Việt Nam, QSDĐ tài sản phải đăng ký quyền sở hữu Hợp đồng tặng cho phải lập thành văn bản, có công chứng, chứng thực Hợp đồng tặng cho QSDĐ có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký Trong trường hợp bên không đăng ký sang tên QSDĐ từ bên tặng cho sang bên tặng cho bên tặng cho không trở thành chủ sở hữu QSDĐ Trong thực tế, có nhiều trường hợp tặng cho QSDĐ chưa thể đáp ứng yêu cầu nêu nhiều nguyên nhân khác nhau: trình độ hiểu biết pháp luật phận người dân hạn chế; tâm lý chủ quan, đại khái người dân thực giao dịch tài sản người thân thích gia đình (tồn phổ biến giao dịch tặng cho tài sản); thủ tục chứng thực, đăng ký bất động sản chưa thuận tiện…Những yếu tố rào cản để bảo đảm tuân thủ quy định hình thức hợp đồng tặng cho QSDĐ Hậu là, nhiều trường hợp dù hợp đồng công chứng, chứng thực, QSDĐ chưa sang tên nên phát sinh tranh chấp thời gian này, người tặng cho phải chịu thiệt thòi 3.1.2 NHỮNG VƯỚNG MẮC TRONG GIẢI QUYẾT CÁC TRANH CHẤP LIÊN QUAN ĐẾN HỢP ĐỒNG TẶNG CHO QSDĐ CÓ ĐIỀU KIỆN: Nội dung phổ biến hợp đồng tặng cho QSDĐ có điều kiện Việt Nam là: (1) Cha mẹ tặng cho QSDĐ cho có đặt điều kiện chăm sóc nuôi dưỡng thờ cúng, hương hỏa sau chuyển giao QSDĐ (gắn với nhà ở) (2) Tặng cho QSDĐ với điều kiện người tặng cho giữ lại (không chuyển giao) quyền sử dụng, hưởng hoa lợi từ QSDĐ nhà ở, giao ước người tặng cho không bán, chấp, cho thuê nhà thời gian người tặng cho sống Ở trường hợp (1), người tặng cho sau nhận tài sản không thực nghĩa vụ thỏa thuận hợp đồng tặng cho, theo quy định, người tặng cho có quyền đòi lại QSDĐ Tuy nhiên, 17 HỢP ĐỒNG TẶNG CHO TÀI SẢN NHÓM - LỚP LA02 K14 VB2 thực tế, khó xác định chứng minh việc chưa thực hay thực nghĩa vụ Vì khả người tặng cho đòi lại tài sản thấp Điều hợp lý có phần không hợp tình Ở trường hợp (2), rõ ràng quyền sở hữu người tặng cho bị hạn chế điều kiện ràng buộc hợp đồng tặng cho QSDĐ từ làm phát sinh hệ người chủ sở hữu tài sản (được thừa nhận hợp pháp Giấy chứng nhận QSDĐ) lại thực tất quyền người sử dụng đất mà pháp luật cho phép Tại văn số 1881/TB.STP ngày 02/06/2004 Sở Tư pháp hướng dẫn nghiệp vụ công chứng có hướng dẫn sau: “Theo quy định Bộ luật dân sự, Hợp đồng tặng cho tài sản chuyển giao tài sản quyền sở hữu tài sản từ bên tặng cho sang bên tặng cho Hệ pháp lý việc tặng cho người tặng cho tài sản có toàn quyền sở hữu tài sản tặng cho Hợp đồng tặng cho tài sản có điều kiện, buộc bên tặng cho phải thực nghĩa vụ định không làm hạn chế quyền sở hữu bên tặng cho tài sản” Văn phù hợp với Luật nhà (điều 93 khoản 5): Quyền sở hữu chuyển giao cho bên nhận tặng cho, bên thuê mua, bên nhận đổi nhà ở, kể từ thời điểm Hợp đồng Công chứng chứng nhận giao dịch nhà cá nhân với cá nhân phù hợp với điều 168 Bộ luật dân 2005 “việc chuyển quyền sở hữu bất động sản có hiệu lực, kể từ thời điểm đăng ký quyền sở hữu, trừ trường hợp pháp luật quy định khác” Nhưng không phù hợp với ý chí người tặng cho tài sản xâm phạm quyền tự thỏa thuận phạm vi hợp pháp bên chủ thể giao dịch tặng cho QSDĐ (Khoản điều 470 BLDS 2005 quy định “Điều kiện tặng cho không trái pháp luật, đạo đức xã hội”) 3.2 CÁC VẤN ĐỀ CẦN HOÀN THIỆN TRONG PHÁP LUẬT VỀ TẶNG CHO QSDĐ 18 HỢP ĐỒNG TẶNG CHO TÀI SẢN NHÓM - LỚP LA02 K14 VB2 3.2.1 ĐỀ XUẤT HOÀN THIỆN CÁC QUY ĐỊNH VỀ HỢP ĐỒNG TẶNG CHO QSDĐ TRONG BLDS • Các quy định chủ thể hợp đồng tặng cho QSDĐ : Như trình bày phần lý luận, quy định nội dung nằm rời rạc, hệ thống gây khó khăn cho người dân quan nhà nước việc nắm bắt để thực Do đó, cần hệ thống hóa tập hợp vào chế định Hợp đồng tặng cho QSDĐ có BLDS để việc chấp hành vận dụng pháp luật thuận tiện, hiệu • Các quy định đối tượng hợp đồng tặng cho QSDĐ : Theo quy định pháp luật đất đai, có nhiều loại QSDĐ phân chia theo tiêu chí nguồn gốc (giao, cho thuê, nhận chuyển nhượng, nhận thừa kế ) tiêu chí mục đích sử dụng (đất trồng lúa nước, đất trồng lâu năm, đất công nghiệp, đất ở, đất sử dụng vào mục đích an ninh quốc phòng ) Và loại QSDĐ thế, pháp luật đất đai quy định tỉ mỉ quyền nghĩa vụ người sử dụng đất Giao dịch tặng cho QSDĐ điều chỉnh chủ yếu pháp luật dân lại có liên quan mật thiết đến quyền nghĩa vụ người sử dụng đất Do cần có quy định kết nối nội dung nói để củng cố sở pháp lý cho loại giao dịch 3.2.2 ĐỀ XUẤT HOÀN THIỆN PHÁP LUẬT VỀ GIẢI QUYẾT TRANH CHẤP PHÁT SINH TỪ HỢP ĐỒNG TẶNG CHO QSDĐ CÓ ĐIỀU KIỆN: • Về tặng cho QSDĐ có điều kiện nuôi dưỡng, thờ cúng, hương hỏa sau chuyển giao tài sản: Cần quy định rõ nguyên tắc để chứng minh người tặng cho không thực nghĩa vụ thỏa thuận hợp đồng Ví dụ: vai trò xác nhận việc quyền địa phương nơi xảy việc chứng minh việc không thực nghĩa vụ • Về tặng cho QSDĐ có điều kiện mang nội dung hạn chết quyền sở hữu QSDĐ người tặng cho: Cần quy định chi tiết điều kiện (đặc biệt điều kiện thực sau chuyển giao tài sản) hợp đồng tặng cho QSDĐ Nếu cần thiết giới hạn lại nội dung điều kiện phạm vi cho “không làm hạn chế quyền sở hữu người tặng cho” theo 19 HỢP ĐỒNG TẶNG CHO TÀI SẢN NHÓM - LỚP LA02 K14 VB2 tinh thần văn số 1881/TB.STP ngày 02/06/2004 Sở Tư pháp trích dẫn PHẦN III: TÌNH HUỐNG THỰC TẾ Nội dung tình Vợ chồng ông Ba có người con, có anh Hùng trai Năm 2009, vợ chồng ông Ba đến phòng công chứng làm hợp đồng tặng cho tài snả nhà đất cho vợ chồng anh Hùng với điều kiện vợ chồng anh Hùng phải có nghĩa vụ phụng dưỡng bố mẹ già sau chăm lo mồ mả ông bà tổ tiên Cuối năm 2009, anh Hùng phá nhà cũ để xây nhà Thời gian đầu, tình hình sống chung tốt sau lại xuất mâu thuẫn căng thẳng khiến sống chung Do không chỗ khác để nên vợ chồng ông Ba làm đơn kiện đòi lại nhà vợ chồng anh Hùng sử dụng Trong trường hợp này, việc đòi lại nhà ông Ba hay sai? Việc ngày quan có thẩm quyền giải quyết? Theo pháp luật hành vụ việc giải nào? Phân tích: Theo hợp đồng tặng cho ông Ba việc tặng cho tài sản có điều kiện, vợ chồng anh Hùng phải có trách nhiệm phụng dưỡng ba mẹ già sau chăm lo mồ mả ông bà tổ tiên Điều 470 Bộ luật dân 2005 quy định tặng cho có điều kiện sau: Bên tặng cho yêu cầu bên tặng cho thực hay nhiều nghĩa vụ dân trước sau tặng cho Điều kiện tặng cho không trái pháp luật, đạo đức xã hội Trong trường hợp phải thực nghĩa vụ trước tặng cho, bên tặng cho hoàn thành nghĩa vụ mà bên tặng cho không giao tài sản bên tặng cho phải toán nghĩa vụ mà bên tặng cho thực Trong trường hợp phải thực nghĩa vụ sau tặng cho tài sản mà bên tặng cho không thực bên tặng cho có quyền đòi lại tài sản yêu cầu bồi thường thiệt hại 20 HỢP ĐỒNG TẶNG CHO TÀI SẢN NHÓM - LỚP LA02 K14 VB2 Việc phụng dưỡng, chăm sóc bố mẹ chăm lo mồ mả tổ tiên không trái pháp luật phù hợp với đạo đức xã hội Nghĩa vụ pháp luật hôn nhân gia đình quy định Từ khẳng định điều kiện tặng cho vụ việc không trái với pháp luật đạo đức xã hội Việc thực nghĩa vụ điều kiện tặng cho vụ việc thuộc trường hợp quy định khoản Điều 470 Bộ luật Dân 2005 Như vậy, anh Hùng không thực nghĩa vụ chăm sóc, nuôi dưỡng bố mẹ không chăm lo mồ mả tổ tiên vợ chồng ông An có quyền đòi lại tài sản nhà quyền sử dụng đất Vì tranh chấp tranh chấp liên quan đến việc thực hợp đồng tặng cho tài sản quyền sử dụng đất, để thực việc đòi lại tài sản, vợ chồng ông Ba cần làm đơn khởi kiện tòa án nhân dân có thẩm quyền Theo quy định khoản Điều 33 điểm c, khoản Điều 35 Bộ luật Tố tụng dân 2004 tòa án nhân dân cấp huyện/ quận nơi có nhà đất tặng cho anh Hùng tòa án có thẩm quyền xét xử vụ tranh chấp Trong trường hợp vợ chồng ông Ba khởi kiện đòi lại tài sản, theo quy định khoản Điều 79 Bộ luật Tố tụng dân 2004, vợ chồng ông Ba có nghĩa vụ đưa chứng để chứng minh cho yêu cầu đòi lại tài sản Cụ thể: - Vợ chồng ông Ba phải chuẩn bị chứng để chứng minh điều kiện tặng cho hợp đồng tặng cho có quy định điều kiện tặng cho Trong trường hợp hợp đồng tặng cho quy định điều kiện tặng cho cần có chứng khác bao gồm văn bản, giấy tờ khác điều kiện tặng cho, người làm chứng chứng khác chứng minh việc tặng cho quyền sử dụng đất nhà cho anh Hùng có điều kiện - Vợ chồng ông Ba phải chuẩn bị chứng cứ, bao gồm người làm chứng, để chứng minh anh Hùng vi phạm nghĩa vụ nuôi dưỡng, chăm sóc bố mẹ và/hoặc không chăm lo mồ mả tổ tiên 21 HỢP ĐỒNG TẶNG CHO TÀI SẢN NHÓM - LỚP LA02 K14 VB2 < DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO > < Văn pháp luật > Bộ luật dân 2005 Luật đất đai 2003 Nghị định 181/2004/NĐ-CP hướng dẫn thi hành Luật đất đai 2003 Bộ luật tố tụng dân 2004 < Tài liệu tham khảo > Bình luận khoa học Bộ luật dân năm 2005 (tập II), NXB Chính trị Quốc gia Giáo trình Luật dân Việt Nam, Trường Đại học Luật Hà Nội Kỷ yếu Hội thảo Khoa học dân Đại học Luật Tp.HCM, ngày 5/12/2009 Luận án “Cơ sở lý luận thực tiễn tặng cho quyền sử dụng đất”, Nguyễn Hải An Nguồn tài liệu trực tuyến 22 HỢP ĐỒNG TẶNG CHO TÀI SẢN NHÓM - LỚP LA02 K14 VB2 PHÂN CÔNG CÔNG VIỆC HỌ TÊN PHÂN CÔNG Làm đề cương + Trình bày + review toàn + Biên tập toàn Lê Kim Ngân (Nhóm trưởng) Tổ - Phụ trách phần lý luận Trần Quang Trung Phần - (Tổ trưởng) Hứa Ngọc Hiền Phần 1.1 & 1.2 Đinh Thị Mỹ Hà Phần 1.3 Lê Bảo Ân Phần 2.1 & 2.2 & Trịnh Thu Hiền Phần 2.3 Tổ - Phụ trách phần nghiên cứu HĐ tặng cho QSDĐ Trịnh Thị Thu Hoàn Phần - (Tổ trưởng) Lê Bảo Ngọc Phần Nguyễn Phương Ngọc Phần 2.1 & 2.2 & 2.3 Trần Thị Thảo Nguyên Phần 2.4 Nguyễn Minh Huỳnh Ngọc Phần Tổ - Phụ trách phần tìm tình phân tích tình Hoàng Thanh Ngọc Lê Phương Châu Trần Khánh Duy 23 (Tổ trưởng) HỢP ĐỒNG TẶNG CHO TÀI SẢN NHÓM - LỚP LA02 K14 VB2 24 ... sự, Hợp đồng tặng cho tài sản chuyển giao tài sản quyền sở hữu tài sản từ bên tặng cho sang bên tặng cho Hệ pháp lý việc tặng cho người tặng cho tài sản có toàn quyền sở hữu tài sản tặng cho Hợp. .. qua hợp đồng tặng cho tài sản, chủ sở hữu tài sản thực quyền định đoạt tài sản: quyền tặng cho tài sản, người tặng tài sản bảo hộ quyền hợp pháp tài sản tặng cho tranh chấp với bên thứ với bên tặng. .. Hợp đồng tặng cho tài sản 1.1.1 Khái niệm tặng cho tài sản: 1.1.2 Hợp đồng tặng cho tài sản 1.2 Đặc điểm Hợp đồng tặng cho tài sản 1.3 Phân biệt tặng