Giáo trình định giá đất

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG NGHIỆP HÀ NỘI o0o -TS.HỒ THỊ LAM TRÀ (Chủ biên) THS GV.NGUYỄN VĂN QUÂN GIÁO TRÌNH ĐỊNH GIÁ ĐẤT HÀ NỘI - 2005 MỤC LỤC Trường Đại học Nông nghiệp Hà Nội - Giáo trình Định giá Đất i http://www.ebook.edu.vn MỞ ĐẦU CHƯƠNG I: ĐẤT ĐAI VÀ THỊ TRƯỜNG ĐẤT ĐAI 1 ĐẤT ĐAI 1.1 Khái niệm 1.2 Đặc trưng 2 THỊ TRƯỜNG ĐẤT ĐAI 2.1 Khái niệm thị trường đất đai 2.2 Yếu tố cấu thành thị trường đất đai 2.3 Vai trò thị trường đất đai 2.4 Các khu vực thị trường đất đai 2.5 Đặc trưng thị trường đất đai CÂU HỎI ÔN TẬP CHƯƠNG CHƯƠNG II: GIÁ ĐẤT VÀ CƠ SỞ KHOA HỌC XÁC ĐỊNH GIÁ ĐẤT .10 KHÁI NIỆM GIÁ ĐẤT 10 ĐẶC ĐIỂM CỦA GIÁ ĐẤT 10 CÁC NHÂN TỐ ẢNH HƯỞNG ĐẾN GIÁ ĐẤT 11 3.1 Nhân tố nhân 11 3.2 Nhân tố xã hội 12 3.3 Nhân tố quốc tế 12 3.4 Nhân tố kinh tế 13 3.5 Nhân tố khu vực 14 3.6 Nhân tố cá biệt 15 CÁC LOẠI GIÁ ĐẤT 16 4.1 Giá cả, giá thị trường 16 4.2 Giá trị thị trường 17 4.3 Giá trị sử dụng 17 4.4 Giá trị trao đổi 17 4.5 Giá trị bảo hiểm 18 CƠ SỞ KHOA HỌC XÁC ĐỊNH GIÁ ĐẤT 18 5.1 Địa tô 18 5.2 Lãi xuất ngân hàng 19 5.3 Quan hệ cung cầu 21 BÀI TẬP CHƯƠNG 27 CÂU HỎI ÔN TẬP CHƯƠNG 28 CHƯƠNG III: ĐỊNH GIÁ ĐẤT VÀ NGUYÊN TẮC XÁC ĐỊNH GIÁ ĐẤT 29 KHÁI NIỆM ĐỊNH GIÁ ĐẤT 29 THÔNG TIN TRONG ĐỊNH GIÁ ĐẤT 30 2.1 Giá trị thông tin định giá 30 2.2 Phương pháp xác định thông tin 30 NGUYÊN TẮC ĐỊNH GIÁ ĐẤT 31 3.1 Nguyên tắc thay 31 Trường Đại học Nông nghiệp Hà Nội - Giáo trình Định giá Đất ii http://www.ebook.edu.vn 3.2 Nguyên tắc sử dụng hiệu 32 3.3 Nguyên tắc biến động 33 ĐỊNH GIÁ ĐẤT Ở MỘT SỐ NƯỚC TRÊN THẾ GIỚI 34 4.1 Định giá đất bất động sản số nước Đông Nam Á Trung Quốc 34 4.2 Định giá đất Nhật 36 4.3 Định giá đất Đức 38 ĐỊNH GIÁ ĐẤT Ở VIỆT NAM 40 CÂU HỎI ÔN TẬP CHƯƠNG 41 CHƯƠNG IV: PHƯƠNG PHÁP ĐỊNH GIÁ ĐẤT 42 PHƯƠNG PHÁP THU NHẬP 42 1.1 Khái quát phương pháp thu nhập 42 1.2 Trình tự phương pháp định giá theo phương pháp thu nhập 44 1.3 Ứng dụng phương pháp thu nhập để xác định giá đất 45 PHƯƠNG PHÁP SO SÁNH TRỰC TIẾP 46 2.1 Khái quát phương pháp so sánh trực tiếp 46 2.2 Trình tự định giá theo phương pháp so sánh trực tiếp 51 2.3 Ứng dụng phương pháp so sánh trực tiếp để xác định giá đất 58 PHƯƠNG PHÁP THẶNG DƯ 60 3.1 Khái quát phương pháp thặng dư 60 3.2 Trình tự định giá phương pháp thặng dư 63 3.3 Ứng dụng định giá phương pháp thặng dư 67 PHƯƠNG PHÁP CHI PHÍ 69 4.1 Khái quát phương pháp chi phí 69 4.2 Trình tự tiến hành phương pháp chi phí 70 4.3 Các phương pháp xác định chi phí 71 4.4 Sự giảm giá tích luỹ phương pháp đo giảm giá tích luỹ 73 4.5 Úng dụng định giá phương pháp chi phí 75 PHƯƠNG PHÁP PHÂN TÍCH HỒI QUY .76 5.1 Khái niệm hồi qui tuyến tính đơn giản 76 5.2 Mô hình hồi qui tuyến tính bội dựa quan hệ nhân 76 5.3 Phương pháp phân tích hồi qui 80 BÀI TẬP CHƯƠNG 80 CÂU HỎI ÔN TẬP CHƯƠNG 81 CHƯƠNG 5: ĐỊNH GIÁ ĐẤT Ở VIỆT NAM 83 NHỮNG QUY ĐỊNH CÓ LIÊN QUAN ĐẾN ĐỊNH GIÁ ĐẤT CỦA VIỆT NAM 83 1.1 Giá đất 83 1.2 Định giá đất 84 1.3 Nguyên tắc định giá đất 84 1.4 Phương pháp xác định giá đất 84 ĐỊNH GIÁ NHÓM ĐẤT NÔNG NGHIỆP 88 2.1 Khung giá quy định 88 2.2 Xác định vùng đất hạng đất 89 Trường Đại học Nông nghiệp Hà Nội - Giáo trình Định giá Đất iii http://www.ebook.edu.vn 2.3 Định giá cho hạng đất 91 2.4 Định giá nhóm đất nông nghiệp Hà Nội 93 ĐỊNH GIÁ NHÓM ĐẤT PHI NÔNG NGHIỆP 95 3.1 Định giá đất phi nông nghiệp nông thôn 96 3.2 Định giá đất phi nông nghiệp đô thị 104 3.3 Xác định giá đất đô thị 110 3.4 Định giá đất phi nông nghiệp Hà Nội 112 3.5 Một số luật định giá đất áp dụng đô thị 114 ĐỊNH GIÁ ĐẤT Ở KHU VỰC GIÁP RANH 118 4.1 Khu vực đất giáp ranh 118 4.2 Định giá đất khu vực giáp ranh 118 4.3 Định giá đất khu vực giáp ranh Hà Nội 119 BÀI TẬP CHƯƠNG 121 CÂU HỎI ÔN TẬP CHƯƠNG 123 TÀI LIỆU THAM KHẢO 124 Trường Đại học Nông nghiệp Hà Nội - Giáo trình Định giá Đất iv http://www.ebook.edu.vn MỞ ĐẦU Giáo trình Định giá đất biên soạn dùng cho sinh viên ngành Quản lý Đất đai, nhằm trang bị cho sinh viên kiến thức đất đai, thị trường đất đai, giá đất, định giá đất nguyên tắc xác định giá đất kinh tế thị trường theo định hướng XHCN Cung cấp cho sinh viên phương pháp định giá áp dụng phổ biến giới vận dụng phương pháp để xác định giá đất hoàn cảnh thực tế nước ta Giáo trình "Định giá đất" biên soạn theo đề cương chương trình khung đào tạo ngành quản lý đất đai Bộ Giáo dục Đào tạo phê duyệt Giáo trình Tiến Sĩ Hồ Thị Lam Trà môn Quản lý Đất đai khoa Đất Môi trường trường Đại học Nông nghiệp I Hà Nội chủ biên Nội dung giáo trình gồm chương: - Chương 1: Đất đai thị trường đất đai; - Chương 2: Giá đất sở khoa học xác định giá đất; - Chương 3: Định giá đất nguyên tắc xác định giá đất; - Chương 4: Phương pháp định giá đất; - Chương 5: Định giá đất Việt Nam Trong chương 1, Tiến sĩ Hồ Thị Lam Trà biên soạn, chương do Tiến sĩ Hồ Thị Lam Trà Thạc sĩ Nguyễn Văn Quân biên soạn Những kiến thức mà sinh viên phải nắm học môn học Định giá đất đất đai, giá đất, thị trường đất đai định giá đất Đồng thời học sinh phải hiểu đặc tính đất đai liên quan đến định giá đất, đặc điểm khu vực thị trường đất đai Về giá đất học sinh phải nắm khái niệm, đặc trưng phải biết phân tích nhân tố ảnh hưởng đến giá đất Khi xác định giá đất điều kiện Việt Nam sinh viên phải nắm loại giá đất, sở khoa học xác định giá đất, nguyên tắc xác định giá đất biết vận dụng quan hệ cung cầu dự báo thị trường đất đai Đồng thời sinh viên phải hiểu nắm phương pháp xác định giá đất áp dụng số nước giới Việt Nam Khi học môn học Định giá đất sinh viên tham khảo thêm kiến thức liên quan đến giá đất, thị trường đất đai, phương pháp định giá đất tài liệu sau: Bộ Tài (2004) Thông tư 114/2004/TT-BTC ngày 26 tháng 11 năm 2004, Hướng dẫn thực Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 Chính phủ phương pháp xác định giá đất khung giá loại đất Chính phủ (2004) Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 Chính phủ phương pháp xác định giá đất khung giá loại đất Ngô Đức Cát (2000), Kinh tế tài nguyên đất, Nhà xuất Nông nghiệp Mai Văn Cầu, Tôn Gia Huyên, Nguyễn Đăng Huỳnh (2003), Lý luận phương pháp định giá đất (Dịch từ tiếng Trung Quốc) Đoàn Văn Trường (2000), Các phương pháp thẩm định giá trị Bất động sản, Nhà xuất khoa học kỹ thuật Trường Đại học Nông nghiệp Hà Nội - Giáo trình Định giá Đất http://www.ebook.edu.vn Rost R O and H G Collins (1993), Land Valuation and Compensation in Australia Australian Institute of Valuers and Land Economists Tuy cố gắng trình biên soạn, khó tránh khỏi thiếu sót Tác giả mong nhận ý kiến đóng góp bạn đọc trình sử dụng để giáo trình tiếp tục hoàn chỉnh lần biên soạn Hà nội ngày 15 tháng 12 năm 2005 TS Hồ Thị Lam Trà Trường Đại học Nông nghiệp Hà Nội - Giáo trình Định giá Đất http://www.ebook.edu.vn CHƯƠNG I: ĐẤT ĐAI VÀ THỊ TRƯỜNG ĐẤT ĐAI Chương I nhằm cung cấp cho sinh viên hiểu biết liên quan đến lĩnh vực định giá đất, trước nghiên cứu vấn đề giá đất, nguyên tắc phương pháp xác định giá đất Nội dung chương gồm: - Đất đai (khái niệm đặc trưng); - Thị trường đất đai (khái niệm; yếu tố cấu thành; vai trò; khu vực đặc trưng thị trường đất đai) Yêu cầu sinh viên phải hiểu nắm nội dung liên quan đến định giá đất, để có kiến thức vận dụng chương ĐẤT ĐAI 1.1 Khái niệm Đất đai loại tài nguyên tự nhiên, loại tài nguyên sản xuất, bao gồm lục địa mặt nước bề mặt trái đất Theo quan điểm kinh tế học đất đai không bao gồm mặt đất bao gồm tài nguyên lòng đất tất thứ sinh sôi mặt đất lòng đất không lao động người làm ra, tức bao gồm nước mặt đất nước ngầm, thổ nhưỡng, thực vật động vật Với nghĩa chung nhất, lớp bề mặt trái đất, bao gồm đồng ruộng, đồng cỏ, bãi chăn thả, rừng, bãi hoang, mặt nước, đầm lầy bãi đá Với nghĩa hẹp đất đai biểu khối lượng tính chất quyền lợi tài sản mà người chiếm đất Nó bao gồm lợi ích đất mặt pháp lý quyền theo tập quán không thành văn Khi nghiên cứu khái niệm đất đai liên quan đến định giá đất phải hiểu: đất đai nguồn tài nguyên thiên nhiên, tư liệu sản xuất đặc biệt, thành phần quan trọng môi trường sống, địa bàn phân bố khu dân cư, xây dựng sở kinh tế, văn hoá, an ninh quốc phòng Đất đai tài sản đất đai có đầy đủ thuộc tính tài sản như: đáp ứng nhu cầu người tức có giá trị sử dụng; người có khả chiếm hữu sử dụng; đối tượng trao đổi mua bán (tức có tham gia vào giao lưu dân sự) Đất đai coi tài sản quốc gia vô quý giá, chuyển tiếp qua hệ, coi dạng tài sản phương thức tích luỹ cải vật chất xã hội Đồng thời đất đai coi tài sản đặc biệt thân không lao động làm ra, mà lao động tác động vào đất đai để biến từ trạng thái hoang hoá trở thành sử dụng vào đa mục đích Đất đai cố định vị trí, có giới hạn không gian vô hạn thời gian sử dụng Bên cạnh đất đai có khả sinh lợi trình sử dụng, biết sử dụng sử dụng cách hợp lí giá trị đất (đã khai thác sử dụng) không mà có xu hướng tăng lên Vì tính tài sản đặc biệt tính hàng hóa đặc biệt nguyên nhân đòi hỏi phải định giá Tính đặc biệt có tính chất đòi hỏi phải định giá đất đai tham gia nhiều vào trình sản xuất không chuyển dần giá trị vào giá thành sản phẩm, không hao mòn, tham gia nhiều vào trình sản xuất giá đất tăng lên Việc đầu tư xã hội để làm tăng giá trị đất đai, phần lớn đầu tư trực tiếp cho tài sản khác như: hệ thống hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội ; đó, Trường Đại học Nông nghiệp Hà Nội - Giáo trình Định giá Đất http://www.ebook.edu.vn chi phí đầu tư làm tăng giá trị đất đai trìu tượng, khó xác định, khó phân bổ cho đất….thiếu sở xác định mức chi phí cụ thể làm ảnh hưởng đến giá đất 1.2 Đặc trưng Có vị trí cố định Chúng ta di chuyển đất đai theo ý muốn, vị trí cố định quy định tính chất vật lý, hoá học, sinh thái đất đai đồng thời chi phối lớn đến giá đất Các nhân tố cá biệt nham thạch, thổ nhưỡng, thực bì đất đai biến đổi, đất đai hoà hợp nhân tố tự nhiên, vị trí không gian cố định, di dời Tính cố định vị trí đất đai, yêu cầu người sử dụng đất chỗ Vì mảnh đất có đặc điểm riêng vị trí, tính chất đất, khả sử dụng vào mục đích khác nhau, chúng có giá trị riêng Có hạn diện tích Đất đai lịch sử tự nhiên hình thành, diện tích có tính bất biến Hoạt động loài người cải tạo tính chất đất, cải biến tình trạng đất đai, tăng giảm diện tích đất đai theo ý muốn người Tính hữu hạn diện tích đất đai, yêu cầu phải tiết kiệm đất, sử dụng đất có hiệu Diện tích đất có hạn, quỹ đất đai dùng vào mục đích khác ngày trở nên khan nhu cầu ngày cao đất đai việc đô thị hoá, công nghiệp hoá, đại hoá xây dựng nhà để đáp ứng với dân số ngày tăng Cũng cần phải thấy diện tích đất đai có hạn nghĩa mức cung đất đai thị trường cố định, tăng hay giảm diện tích loại đất thị trường đất đai phụ thuộc vào nhiều yếu tố, đặc biệt định quyền định đoạt mục đích sử dụng đất Nhà nước với vai trò đại diện chủ sở hữu đất đai Tính lâu bền Đất đai có tính sử dụng vĩnh cửu Trong điều kiện sử dụng bảo vệ hợp lý, độ phì nhiêu đất nông nghiệp nâng cao không ngừng, đất nông nghiệp quay vòng sử dụng Tính lâu bền đất đai, đề yêu cầu khả khách quan sử dụng bảo vệ hợp lý đất đai Chất lượng khác Điều kiện thân đất đai (địa chất, địa mạo, thổ nhưỡng, thực bì, nước ) điều kiện khí hậu tương ứng (chiếu sáng, nhiệt độ, lượng mưa ) tồn tính khác lớn tự nhiên Tính khác đất sử dụng cho nông nghiệp, làm cho sản lượng phẩm chất nông sản khác nhau; đất dùng cho xây dựng đô thị, làm cho lực chịu tải đất khác Tính khác chất lượng đất đòi hỏi phải sử dụng đất hợp lý, để thu hiệu sử dụng cao Như vậỵ trình khai thác sử dụng đất người biết cách sử dụng hợp lý, chất lượng đất nâng lên không ngừng THỊ TRƯỜNG ĐẤT ĐAI 2.1 Khái niệm thị trường đất đai Một thị trường tập hợp người mua người bán tác động qua lại lẫn dẫn đến khả trao đổi (Robert Daniel, 1994) Hay nói cách khác: thị trường nơi trao đổi hàng hoá sản xuất ra, với quan hệ kinh tế người với người, liên kết với thông qua trao đổi hàng hoá Thị trường hiểu theo nghĩa rộng tượng kinh tế phản ánh thông qua trao đổi lưu thông hàng hoá quan hệ kinh tế mối liên kết kinh tế người với người để từ liên kết họ với Thị trường hiểu theo nghĩa hẹp khu vực không gian trao đổi hàng hoá Thị trường đất đai ý nghĩa chung thị trường giao dịch đất đai Thị trường đất đai hiểu theo nghĩa rộng nghĩa hẹp Theo nghĩa rộng, thị trường đất đai tổng hòa mối quan hệ giao dịch đất đai diễn khu vực địa lý định, Trường Đại học Nông nghiệp Hà Nội - Giáo trình Định giá Đất http://www.ebook.edu.vn khoảng thời gian định Theo nghĩa hẹp, thị trường đất đai nơi diễn hoạt động có liên quan trực tiếp đến giao dịch đất đai Thị trường đất đai phận cấu thành quan trọng kinh tế thị trường, kể với kinh tế chuyển đổi theo hướng phát triển kinh tế thị trường định hướng XHCN nước ta Tại điều Luật Đất đai 2003 quy định: "đất đai thuộc sở hữu toàn dân Nhà nước đại diện chủ sở hữu", không tồn thị trường chuyển quyền sở hữu đất đai nước ta, chủ thể lưu thông thị trường đất đai ý nghĩa chung quyền sử dụng đất 2.2 Yếu tố cấu thành thị trường đất đai Một thị trường cấu thành yếu tố sau đây: - Chủ thể thị trường: chủ thể pháp nhân kinh tế có lợi ích kinh tế độc lập; có quyền định cách độc lập hoạt động kinh doanh mình, có quyền nhân danh tham gia quan hệ pháp luật Trong kinh tế thị trường theo định hướng xã hội chủ nghĩa, chủ thể thị trường bao gồm tổ chức kinh tế, cá nhân, đoàn thể xã hội pháp nhân khác - Khách thể thị trường: sản phẩm hữu hình vô hình trao đổi thông qua thị trường, sản phẩm tồn thực tế có tương lai - Giới trung gian thị trường: môi giới, cầu nối hữu hình vô hình liên kết chủ thể thị trường Giới trung gian thị trường bao gồm hệ thống môi giới liên hệ người sản xuất, người tiêu dùng, người sản xuất tiêu dùng, người sản xuất loại, người tiêu dùng loại người tiêu dùng khác loại Trong kinh tế thị trường, thông tin thị trường, người trung gian giao dịch, trọng tài giao dịch, văn phòng tư vấn giới trung gian thị trường Đối với thị trường đất đai ý nghĩa chung thị trường giao dịch đất đai Các giao dịch diễn thị trường đất đai khu vực thường quan tâm giải vấn đề mang tính chi tiết, cụ thể bên mua bên bán vị trí, hình thể, qui mô, kích thước đất; hình thức phương thức toán giao dịch diễn thị trường đất đai quốc gia hay quốc tế thường chủ yếu quan tâm tới lĩnh vực đầu tư tìm kiếm lợi nhuận tối đa bên mua bên bán Vì vậy, khách thể giao dịch chủ yếu thị trường loại đất đô thị, vùng ven đô thị, khu công nghiệp, khu chế xuất đặc khu kinh tế 2.3 Vai trò thị trường đất đai Thị trường đất đai có liên quan đến lượng tài sản lớn kinh tế quốc dân nước, thị trường đất đai có vị trí vai trò quan trọng kinh tế, cụ thể là: - Hoạt động thị trường đất đai góp phần phân bổ sử dụng có hiệu yếu tố hàng đầu sản xuất đất đai (nguồn tài nguyên quí ngày trở nên khan hiếm) bất động sản đất - Thị trường đất đai hoạt động tạo kích thích tới tăng trưởng kinh tế đầu tư vào bất động sản đất đai, nhà xưởng tạo động chuyển dịch lao động ngành, vùng lãnh thổ thông qua việc đầu tư, sử dụng đất đai bất động sản khác cách hợp lý - Tác động trực tiếp thị trường đất đai tới phát triển thị trường tài Việc chuyển bất động sản hàng hoá thành tài sản tài góp phần huy động nguồn lực cho kinh tế - Phát triển thị trường đất đai cách thông thoáng tạo điều kiện cho việc hình thành giá đất đai cách khách quan phản ánh đầy đủ vào chi phí sản xuất Điều có ý nghĩa điều kiện hội nhập kinh tế khu vực quốc tế - Sự tăng trưởng kinh tế, tốc độ đô thị hoá cao gây sức ép cầu bất động sản nói Trường Đại học Nông nghiệp Hà Nội - Giáo trình Định giá Đất http://www.ebook.edu.vn chung nhà nói riêng Phát triển thị trường đất đai thông thoáng tạo động phấn đấu hội có nhà cho đại đa số dân chúng lao động với giá chấp nhận 2.4 Các khu vực thị trường đất đai Thị trường đất đai thị trường đặc biệt, hình thành phát triển thị trường đất đai gắn liền với hình thành phát triển sản xuất hàng hoá Tuy nhiên, thị trường đất đai hình thành chậm chịu tác động nhiều nhân tố Quá trình hình thành phát triển thị trường đất đai trình phát triển quan hệ đất đai hình thành lịch sử, đến giai đoạn lịch sử định đất đai thực tham gia vào thị trường thị trường đất đai đời Cũng nhiều thị trường khác, ngày thị trường đất đai không mang tính khu vực mà mang tính quốc gia tính quốc tế Việc phân biệt thị trường khu vực, thị trường quốc gia hay quốc tế chủ yếu để giúp người định giá nhận dạng thị trường đất đai trình phân tích, đánh giá Trên thực tế, thị trường tồn cách độc lập, chúng đan xen, tác động lẫn thành thị trường thống a Thị trường đất đai giới Trên giới nước tư phát triển chế độ sở hữu tư nhân ruộng đất xác lập ổn định, trình tích tụ đất đạt tới đỉnh cao, thị trường đất đai mang tính độc quyền cao tạo sở kinh tế, trị cho vận hành kinh tế lũng đoạn, quốc gia thường áp dụng luật thuế việc mua bán ruộng đất không áp đặt giới hạn hành thị trường đất đai Tại có trang trại với qui mô lớn hàng ngàn hecta Ở nước phát triển, giai đoạn tăng trưởng nhanh thu hút mạnh đầu tư nước thường có sốt tăng giá đất vùng kinh tế phát triển khu đô thị Khi sốt đất có nguy ảnh hưởng đến tăng trưởng kinh tế thu hút đầu tư nước Chính phủ áp dụng hình thức can thiệp vào thị trường đất đai Cơn sốt nhà đất cuối thập kỷ 80 làm phá sản nhiều công ty kinh doanh bất động sản Nhật Bản, Mỹ, Anh năm 90 Chính phủ Nhật phải khống chế mức tăng giá nhà đất Tokyo Cùng với tình trạng suy thoái kinh tế vào năm 1992 1993 giá nhà đất nhiều quốc gia phát triển giảm mạnh Tại Nhật năm 1992 giá nhà đất giảm đến 40% làm ngân hàng Nhật bị kẹt vốn vấn đề nhà đất đến 53 ngàn tỷ Yên Ở Pháp sốt tăng giá nhà đất từ năm 1989 - 1990 làm cho khối lượng giao dịch nhà đất Paris giảm 11,5% Trong năm 1991 nửa đầu năm 1992, văn phòng giao dịch trống rỗng, dẫn đến giảm giá nhà đất trì trệ thị trường nói chung Kết Chính phủ Pháp ban hành đạo luật nhằm giúp người mua giảm tiền thuế tương đương 10% giá mua chỗ Các quốc gia phát triển rút kinh nghiệm nước trước, thi hành sách nhằm điều chỉnh thị trường theo hướng giảm bớt tốc độ quy mô tích tụ đất đai, quy luật tất yếu sở hữu tư nhân đất đai kinh tế thị trường Để đảm bảo cho nông dân có ruộng, Chính phủ nhiều nước đề sách hạn điền, nhiều nước hạn chế quyền chuyển nhượng đất đai Ở Anbani, đất nông nghiệp coi thuộc sở hữu gia đình nông dân theo pháp lệnh đất đai từ năm 1991, năm 1995 việc bán đất bị coi bất hợp pháp, thực tế chưa có thủ tục hợp pháp để bán đất nông nghiệp Những người nhận quyền sử dụng đất nông nghiệp không sử dụng mảnh đất vòng năm đương nhiên bị tước quyền sử dụng mảnh đất Ở Rumani, số mảnh đất bị quy định không bán vòng 10 năm số Trường Đại học Nông nghiệp Hà Nội - Giáo trình Định giá Đất http://www.ebook.edu.vn 3.4 Định giá đất phi nông nghiệp Hà Nội a) Nguyên tắc định giá đất phi nông nghiệp Thực Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 Chính phủ phương pháp xác định giá đất khung giá loại đất, ngày 29/12/2004 UBND thành phố Hà Nội ban hành Quyết định số 199/2004/QĐ-UB việc ban hành giá loại đất địa bàn thành phố Hà Nội Nguyên tắc chung để xác định giá loại đất vào khả sinh lời, khoảng cách tới mặt tiền trục đường giao thông, đường phố điều kiện kết cấu hạ tầng thuận lợi cho sinh hoạt, kinh doanh cung cấp dịch vụ theo nguyên tắc: Vị trí có mức sinh lợi cao có điều kiện kết cấu hạ tầng thuận lợi nhất, gần trục đường giao thông nhất, vị trí sau theo thứ tự 2, 3, trở có mức sinh lợi điều kiện kết cấu hạ tầng thuận lợi a Trường hợp đất có vị trí trùng từ mức giá trở lên xác định theo vị trí có mức giá cao b Đối với đất vị trí 2, vị trí 3, vị trí có ngõ nối thông nhiều đường, phố có giá đất khác áp dụng theo vị trí đường phố gần nhất; đất có khoảng cách đến đường, phố áp dụng theo đường phố có mức giá cao c Đối với đất vị trí 2, vị trí vị trí thuộc khu dân cư cũ (không nằm đô thị mới) cách hè đường, phố từ 200 m trở lên (theo chiều sâu ngõ) xem xét giảm sau: - Cách hè đường, phố từ 200 m đến 300 m giảm giá 5% so với giá quy định - Cách hè đường, phố từ 300 m đến 500 m giảm giá 10% so với giá quy định - Cách hè đường, phố 500 m giảm giá 15% so với giá quy định d Đối với đất có chủ sử dụng đất, chiều sâu đất tính từ giới hè đường, phố chia lớp để tính sau: - Lớp 1: Tính từ giới hè đường, phố đến 100 m tính áp dụng 100% mức giá quy định; - Lớp 2: Tính từ giới hè đường, phố 100 m đến 200 m giảm 10% so với giá đất lớp 1; - Lớp 3: Tính từ giới hè đường, phố 200 m đến 300 m giảm 20% so với giá đất lớp 1; - Lớp 4: Tính từ giới hè đường, phố 300 m giảm 30% so với giá đất lớp 1; đ Trường hợp đất có trùng từ mức giá trở lên xác định giá theo vị trí có mức giá cao e Chỉ giới hè đường, phố áp dụng sau: - Đối với trường hợp Nhà nước giao, cho thuê đất giới hè đường, phố tính theo giới quy hoạch đường, đường phố duyệt - Các trường hợp lại, giới hè đường, phố tính theo giới hè đường, phố trạng Trường Đại học Nông nghiệp Hà Nội - Giáo trình Định giá Đất http://www.ebook.edu.vn 112 b) Phân loại đường phố, vị trí Trong khu vực nội thành thành phố Hà Nội có 600 đường phố phân thành 50 mức giá cho vị trí đường Các thị trấn huyện thuộc thành phố Hà Nội phân thành loại (loại I loại II), thị trấn chia đường phố loại I II (bảng 5.18) Bảng 18 Tên thị trấn Đông Anh Sóc Sơn Văn Điển Yên Viên Cầu Diễn Phân loại đường thị trấn Loại thị Đường loại I trấn Cầu Đôi đến hết thị trấn Đông Anh I Đường chợ Tó Đường QL qua địa phận thị trấn II Đường 131 qua địa phận thị trấn I Quốc lộ I I Đường Hà Huy Tập I Quốc lộ 32 Đường loại II Đường trục lại Đường trục lại Đường trục lại Đường trục lại Đường trục lại (Quyết định số 199/2004/QĐ-UB ngày 29/12/2004 UBND thành phố Hà Nội) Đường phố quận thuộc nội thành thị trấn thành phố Hà Nội chia theo vị trí Các vị trí đường phố xác định sau: + Vị trí 1: áp dụng đất có mặt giáp với đường, phố; + Vị trí 2: áp dụng đất có mặt giáp với ngõ, ngách, hẻm (sau gọi chung ngõ) có chiều rộng từ 3,5 m trở lên; + Vị trí 3: áp dụng đất có mặt giáp với ngõ có chiều rộng từ m đến 3,5 m; + Vị trí 4: áp dụng đất có mặt giáp với ngõ có chiều rộng nhỏ m c) Giá đất quy định Giá đất giá đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp đô thị Hà Nội xác định cụ thể cho đường, phố vị trí quận thị trấn, cụ thể giá đất quy định cho 600 đường phố với 50 mức giá cho vị trí Mức giá tối đa cụ thể vị trí số tuyến phố thuộc quận Hoàn Kiếm phố Hàng Đào, Hàng Bông, Hàng Gai 54 triệu đồng/m2, phố Đinh Tiên Hoàng 52 triệu/m2, Đồng Xuân 46 triệu đồng/m2 Tại vị trí phố Bà Triệu, Bùi Thị Xuân thuộc quận Hai Bà Trưng 38 triệu đồng/m2, phố Bạch Đằng, Lê Đại Hành, Hoa Lư 30 triệu đồng/m2; đường Hoàng Quốc Việt (quận Cầu Giấy) 20 triệu đồng/m2 (Quyết định số 199/2004/QĐ-UB ngày 29/12/2004 UBND thành phố Hà Nội) Giá đất phi nông nghiệp quy định cho thị trấn địa bàn thành phố Hà Nôi quy định theo loại giá: Giá đất giá đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp cho loại thị trấn với loại đường vị trí (bảng 6.4) Loại thị trấn loại đường theo bảng 5.19 Trường Đại học Nông nghiệp Hà Nội - Giáo trình Định giá Đất http://www.ebook.edu.vn 113 Bảng 19 Giá đất phi nông nghiệp quy định cho thị trấn Đơn vị tính: Đồng/m2 Giá đất Loại thị trấn Vị trí Vị trí Vị trí Vị trí Loại I Đường loại 11 000 000 600 000 000 000 300 000 Đường loại 100 000 500 000 300 000 000 000 Đường loại 500 000 200 000 300 000 700 000 Đường loại 200 000 700 000 900 000 500 000 Loại II Giá đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp Loại thị trấn Vị trí Vị trí Vị trí Vị trí Loại I Đường loại 700 000 850 000 900 000 400 000 Đường loại 900 000 400 000 600 000 300 000 Đường loại 400 000 500 000 400 000 100 000 Đường loại 800 000 400 000 250 000 000 000 Loại II (Quyết định số 199/2004/QĐ-UB ngày 29/12/2004 UBND thành phố Hà Nội) d) Xác định giá đất phi nông nghiệp đô thị Hà Nội Căn vào vị trí cụ thể, mục đích sử dụng đất cần định giá để xác định giá đất cho đất cần xác định giá đất Ví dụ cần xác định giá đất cho đất vị trí thuộc đường loại thị trấn Đông Anh sử dụng làm đất Theo phân loại thị trấn Đông Anh thị trấn loại I, đất vị trí 3, đường loại có giá đất 3,3 triệu đồng/m2 với mục đích sử dụng làm đất 3.5 Một số luật định giá đất áp dụng đô thị a) Luật Hoffman Hoffman-Neill Luật Hoffman Hoffman-Neill phát biểu khoảng năm 1866 Luật áp dụng mảnh đất hình chữ nhật, dựa giả định 50 ft đầu từ mặt tiền lô đất có độ sâu 100 ft, có giá trị 2/3 giá trị lô đất Luật tính toán Trường Đại học Nông nghiệp Hà Nội - Giáo trình Định giá Đất http://www.ebook.edu.vn 114 theo bảng độ sâu chia theo đơn vị độ dài Anh ft Với độ sâu từ 1-200 ft ft = 12 incher; 1incher = 2,54 cm b) Luật Harper Luật nguyên gốc Luân đôn; cách tốt để nhớ, người định giá hay sinh viên không thiết phải tuân theo thứ tự để giảng giải cho độ sâu Luật áp dụng mảnh đất hình chữ nhật, nguyên tắc giá trị lô đất thay đổi trực tiếp với bậc độ sâu, nhân tố độ sâu giá trị bậc hai độ sâu so với độ sâu lô đât df = 10 √d / D df = Nhân tố độ sâu, d, D = Ðộ sâu (ft) Ví dụ: Giá trị lô đất có chiều sâu 50 ft xấp xỉ 0,7 (hay 70%) giá trị lô đất tương tự có chiều sâu 100 ft (với bề rộng mặt tiền) Nếu chiều sâu lô đất 81 ft, có giá trị 0,9 (hay 90%) giá trị lô đất tương tự có chiều sâu 100 ft (với chiều rộng mặt tiền) D d d) Luật 4-3-2-1 Luật chia 40% giá trị lô đất có chiều sâu 100 ft đến 25 ft đầu tiên; 30% giá trị đến 25 ft thứ 2; 20% đến 25 ft thứ 3; 10% lại phần tư cuối Nó tương đương với độ sâu 50 ft luật Hoffman-Neill có giá trị 66.7%; luật Harper 70,7%; luật 4-3-2-1 70% Ðiều đáng lưu ý để tìm nguyên tắc mà chúng thay đổi cho kết với lý khác 100 m 10% 25 m 20% 25 m 30% 25 m 40% 25 m e) Nguyên tắc tính giá trị lô đất có hình thể không bình thường (Nguyên tắc Úc) Trường Đại học Nông nghiệp Hà Nội - Giáo trình Định giá Đất http://www.ebook.edu.vn 115 Một nguyên tắc sử dụng nhiều Úc để xác định giá trị lô đất có hình thể không bình thường Trước tiên phải xác định mặt tiền tương đương Chiều rộng mặt tiền tương đương hai lần mặt tiền cộng thêm vào chiều rộng đường đáy chia kết làm Giá trị lô đất giá trị đơn vị gốc nhân với chiều rộng mặt tiền tương đương nhân tố độ sâu d = (2dm + dđ) / d: chiều rộng mặt tiền tương đương dm: chiều rộng mặt tiền dđ: chiều dài đáy dđ dm f) Ví dụ Ví dụ Tính giá trị lô đất P, Q, R, biết giá đất 1m mặt tiền 100 triệu đồng với độ sâu 100m; Giá đất = G * d * df G giá 1m mặt đường d chiều dài mặt tiền df hệ số chiều sâu GR = 100 triệu * 5m * 10 √100/100 = 500 triệu GQ = 100 triệu * 5m * 10 √50 / 100 = 100 * 5m * 0,70 = 350 triệu đồng GP = 100 triệu * 5m * 10 √25 / 100 = 100 * 5m * 0,50 = 250 triệu đồng 100 25 P 5m 50 R Q 5m Trường Đại học Nông nghiệp Hà Nội - Giáo trình Định giá Đất 5m http://www.ebook.edu.vn 116 Ví dụ 2: tính giá lô đất X Y, biết giá đất 1m mặt tiền 100 triệu đồng với độ sâu 100m; GX+Y = 100 triệu * 10 * 10 √ 100/100 = 1.000 triệu đồng GY = 100 triệu * 5m * 10 √50 / 100 = 350 triệu đồng GX = GX+Y - GY = 1.000 - 350 = 650 triệu đồng Y X 100 50 5m 5m Ví dụ 3: Tính giá lô đất H, J, M, N, O, P, biết giá đất 1m mặt tiền 100 triệu đồng với độ sâu 100m; 5 N H O J 100 M 50 P Áp dụng công thức d = (2dm + dđ) / Ta có giá trị lô đất sau: GH = 100 triệu * (2 * + 3)/ * = 567 triệu đồng GJ = 100 triệu * (2 * + 7)/ * = 433 triệu đồng GM = 100 triệu * (2 * + 0)/ * = 334 triệu đồng GN = 100 triệu * (2 * + 5)/ * = 166 triệu đồng GP = 100 triệu * (2 * + 0)/ * 0,7 = 233,8 triệu đồng GQ = 100 triệu * (2 * + 5)/ * 0,3 = 49,8 triệu đồng Trường Đại học Nông nghiệp Hà Nội - Giáo trình Định giá Đất http://www.ebook.edu.vn 117 ĐỊNH GIÁ ĐẤT Ở KHU VỰC GIÁP RANH 4.1 Khu vực đất giáp ranh a) Khu vực đất giáp ranh tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương a) Ðối với đất nông nghiệp khu vực đất giáp ranh xác định từ đường phân địa giới hành tỉnh vào sâu địa phận tỉnh tối thiểu 500 mét b) Ðối với đất phi nông nghiệp nông thôn khu vực đất giáp ranh xác định từ đường phân địa giới hành tỉnh vào sâu địa phận tỉnh tối thiểu 300 mét c) Ðối với đất phi nông nghiệp đô thị thuộc loại đô thị khu vực đất giáp ranh xác định từ đường phân địa giới hành tỉnh vào sâu địa phận tỉnh tối thiểu 200 mét d) Trường hợp khu vực đất tỉnh bị ngăn cách sông, hồ, kênh có chiều rộng từ 100 mét trở xuống khu vực đất giáp ranh xác định từ bờ sông, bờ hồ, bờ kênh bên sông, bên hồ, bên kênh vào sâu địa giới tỉnh theo quy định điểm a, b, c khoản Nếu chiều rộng sông, hồ, kênh 100 mét không xếp loại đất giáp ranh b) Khu vực đất giáp ranh quận, huyện, thị xã, thành phố thuộc tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh tình hình thực tế địa phương quy định cụ thể khu vực đất giáp ranh quận, huyện, thị xã tỉnh, thành phố cho phù hợp.Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh vận dụng nguyên tắc định giá đất khu vực giáp ranh quy định Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh quy định vận dụng nguyên tắc định giá đất khu vực giáp ranh để quy định giá đất cụ thể khu vực đất giáp ranh cho phù hợp 4.2 Định giá đất khu vực giáp ranh Định giá đất khu vực giáp ranh quy định Thông tư 114/2004/TT-BTC ngày 26 tháng 11 năm 2004 Bộ Tài Chính hướng dẫn thực Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 Chính phủ phương pháp xác định giá đất khung giá loại đất cụ thể: a) Giá đất khu vực giáp ranh tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương: - Khi định giá đất khu vực giáp ranh tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương, Uỷ ban nhân dân tỉnh có đất giáp ranh phải vào quy định Khoản Điều 12, Khoản Điều 14 Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16 tháng 11 năm 2004 Chính phủ phương pháp xác định giá đất khung giá loại đất hướng dẫn xác định giá đất Thông tư 114/2004/TT-BTC - Trước định giá đất khu vực giáp ranh qui định Khoản Điều 12 Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16 tháng 11 năm 2004 Chính phủ phương pháp xác định giá đất khung giá loại đất, Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh phải tham khảo, trao đổi với mức giá dự kiến ban hành phải tuân thủ theo nguyên tắc qui định Tiết c Mục Điều 56 Luật Đất đai năm 2003: “Đất khu vực giáp ranh tỉnh, thành phố có điều kiện tự nhiên, kết cấu hạ tầng nhau, có mục đích sử dụng tại, mục đích sử dụng theo qui hoạch mức nhau” Trong trường hợp đất khu vực giáp ranh tỉnh, thành phố có mục đích sử dụng tại, mục đích sử dụng theo qui hoạch, có điều kiện tự nhiên, kết cấu hạ tầng có sách phát triển kinh tế, xã hội, sách thu hút đầu tư Trường Đại học Nông nghiệp Hà Nội - Giáo trình Định giá Đất http://www.ebook.edu.vn 118 khác nhau, mức giá khu vực giáp ranh chênh lệch tối đa không 20% - Trường hợp địa phương không thỏa thuận với mức giá khu vực đất giáp ranh, báo cáo Thủ tướng Chính phủ định b) Giá đất khu vực giáp ranh quận, huyện, thị xã, thành phố thuộc tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh, tình hình thực tế địa phương, quy định giá đất khu vực đất giáp ranh cho phù hợp theo nguyên tắc: Khoảng cách đất giáp ranh tỉnh quy định có điều kiện tự nhiên, kết cấu hạ tầng nhau, có mục đích sử dụng tại, mục đích sử dụng theo quy hoạch mức Trường hợp khu vực giáp ranh mà điều kiện kết cấu hạ tầng không giá đất khu vực đất giáp ranh xác định vào điều kiện thực tế khu vực Đối với đất nông thôn vùng ven đô thị (bao gồm xã tiếp giáp với nội thành phố thị trấn thuộc đô thị đặc biệt đô thị loại I thôn (ấp) tiếp giáp với nội thành phố, thị xã thị trấn đô thị lại), giá đất khu vực xác định theo nguyên tắc định giá cho đất liền kề vận dụng khung giá đất Chính phủ qui định cho loại đô thị nằm liền kề Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh qui định cụ thể đất nông thôn vùng ven đô thị 4.3 Định giá đất khu vực giáp ranh Hà Nội a) Phân khu vực Xã giáp ranh nội thành Huyện Từ Liêm gồm xã: Trung Văn, Cổ Nhuế, Xuân Đỉnh, Đông Ngạc, Mỹ Đình, Mễ Trì Huyện Thanh Trì gồm xã: Tân Triều, Thanh Liệt, Tứ Hiệp, Tam Hiệp, Yên Mỹ Huyện Gia Lâm: Trâu Quỳ, Cổ Bi, Đông Dư b) Phân loại đường vị trí Đất thuộc khu vực xã giáp ranh quận (có chung ranh giới hành với quận) phân làm loại đường Cụ thể sau: Bảng 20 Số TT I a b Phân loại đường vùng giáp ranh Phân loại Đoạn đường Huyện Gia Lâm Quốc lộ + Nguyễn Văn Linh đến hết địa phận xã Trâu Quỳ Đường địa phương - Cổ Bi (dốc Hội - đường QLộ 5) - Dốc Vân - Dốc Lã (Yên Viên) - Đường từ Đại học NN Bát Tràng (hoặc đê sông Hồng) - Đường Đại học NN (áp dụng với trục chính) - Ngô Xuân Quảng - Vành đai III (đi Lạng Sơn thuộc quận Long Biên) Trường Đại học Nông nghiệp Hà Nội - Giáo trình Định giá Đất IV V V V IV IV III http://www.ebook.edu.vn 119 II a b III a b 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 Huyện Thanh Trì Quốc lộ Quốc lộ 1A từ cuối Thị trấn Văn Điển đến hết địa phận huyện Thanh Trì Quốc lộ 1B Pháp Vân - Cầu Giẽ (địa phận huyện Thanh Trì) Đường địa phương Đường đê Sông Hồng (đoạn Huyện Thanh Trì) Đoạn hết Thị trấn Văn Điển - Giáp địa phận Hà Tây Đường Liên xã (Thị trấn Văn Điển qua xã Tam Hiệp Hoàng Liệt) Đường từ cuối Thị trấn Văn Điển - Tứ Hiệp - Đê sông Hồng Kim Giang (từ Đại Kim - QL 70) Đường từ Phố Triều Khúc rẽ vào thôn Triều Khúc Huyện Từ Liêm Quốc lộ + Đường Láng - Hoà Lạc + Hồ Tùng Mậu Đường địa phương + Đường 69 - đoạn I + Đường từ Phạm Văn Đồng vào khu ngoại giao đoàn + Đường từ Hồ Tùng Mậu vào Khu đô thị Mỹ Đình I, II + Đường nối từ Phạm Hùng đến Lê Đức Thọ + Đường Xuân La- Xuân Đỉnh + Hoàng Quốc Việt + Lê Đức Thọ + Lương Thế Vinh + Nguyễn Trãi + Phạm Hùng + Phạm Văn Đồng Đường Kinh tế Miền Tây Đường Vành Khuyên (tạm gọi) (Nút giao thông Nam cầu Thăng Long thuộc địa phận xã Đông Ngạc - Xuân Đỉnh) Đường vào xí nghiệp Vi sinh Đường Yên Hoà đến xã Đại Mỗ Đoạn từ đường 69 Đại học Cảnh sát, Mỏ Địa chất Đường Nguyễn Hoàng Tôn V V V V V V IV IV II III II II II II IV I II III II I I V III V V V III (Quyết định số 199/2004/QĐ-UB ngày 29/12/2004 UBND thành phố Hà Nội) c) Giá quy định Giá đất thuộc khu vực xã giáp ranh quận (có chung ranh giới hành với quận) phân làm loại đường (bảng 5.20) vị trí quy định cụ thể bảng 5.21 Trong phạm vi tính từ giới hè đường, phố đến 200 m xác định theo vị trí (1, 2, 3, 4) nguyên tắc xác định vị trí đất quận, thị trấn Các vị trí lại 200 m tính từ giới hè đường, phố Trường Đại học Nông nghiệp Hà Nội - Giáo trình Định giá Đất http://www.ebook.edu.vn 120 Bảng 21 Giá đất khu vực giáp ranh Đơn vị tính: Đồng/m2 Giá đất Vị trí lô đất Đoạn loại I Đoạn loại II Vị trí 18 000 000 Vị trí 000 000 Vị trí 000 000 Vị trí 500 000 Ngoài phạm 000 000 vi 200m 15 000 000 500 000 500 000 100 000 Vị trí lô đất Vị trí Vị trí Vị trí Vị trí Ngoài phạm vi 200m Đoạn loại I 700 000 850 000 000 000 350 000 750 000 Đoạn loại III Đoạn loại IV 11 000 000 760 000 000 000 300 000 200 000 700 000 200 000 000 000 000 000 800 000 Đoạn loại V 000 000 500 000 300 000 900 000 700 000 600 000 Giá đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp Đoạn loại II Đoạn loại III Đoạn loại IV Đoạn loại V 450 000 750 000 800 000 000 000 250 000 700 000 000 000 650 000 800 000 500 000 400 000 450 000 800 000 400 000 300 000 250 000 500 000 200 000 100 000 050 000 (Quyết định số 199/2004/QĐ-UB ngày 29/12/2004 UBND thành phố Hà Nội) Căn vào vị trí đất để xác định giá đất BÀI TẬP CHƯƠNG Xác định giá đất trồng lúa (đất trồng hàng năm) hạng III xã A (là xã đồng bằng) huyện C, tỉnh X vùng Đồng sông Cửu Long năm sản xuất vụ lúa, theo số liệu giả định sau: Đơn vị tính Năm 2002 Năm 2003 Năm 2004 Tổng sản lượng lúa năm kg 17.000 22.000 15.000 Giá bán bình quân năm đ/kg 2.500 2.500 2.700 Tổng thu nhập đồng Giá thành đ/kg Chi phí sản xuất đồng Lãi suất tiền gửi tiết kiệm (*) kỳ hạn 12 tháng %/năm 42.500.000 55.000.000 40.500.000 1.150 1.100 1.250 19.550.000 24.200.000 18.750.000 7,5 7,0 8,5 Một xã đồng huyện X thành phố theo khung giá đất trồng hàng năm Chính phủ quy định 70.000 đ/m2; hệ số vị trí định giá xây dựng từ vị trí đến vị trí theo thứ tự là: 1; 0,87; 0,70; 0,52 Hãy xác định giá đất trồng hàng năm vị trí lại cho xã Trường Đại học Nông nghiệp Hà Nội - Giáo trình Định giá Đất http://www.ebook.edu.vn 121 Hãy xác định giá đất vị trí 2, cuả đường loại I, II, III, IV, biết giá thị trường trung bình vị trí đường loại I, II, III, IV tương ứng đô thị đặc biệt 54, 50, 45 40 triệu đồng/m2; hệ số vị trí định giá xây dựng từ vị trí đến vị trí đường loại I, II, III, IV theo thứ tự là: 1; 0,85; 0,70 0,50 Cho mảnh đất hình vẽ: Mảnh X mặt tiền 4m, sâu 20m Mảnh Y mặt tiền 5m, sâu 12m Mảnh Z mặt tiền 6m, sâu 25m Biết giá thị trường mảnh X 100 triệu X-20 Hãy xác định giá mảnh Y Z? 4m Z-25 Y-12 5m 6m Cho mảnh đất hình vẽ Mảnh X mặt tiền 5m, sâu 20m Mảnh Y mặt tiền 6m, sâu 18m Z-25m Mảnh Z mặt tiền 4m, sâu 25m Biết giá thị trường mảnh X 100 triệu Hãy xác định giá mảnh Y Z X-20m 5m Y-18m 6m 4m Một mảnh đất hình thang ABCD (như hình vẽ) AB mặt tiền đường phố, AB song song với CD, AB = 65m, CD = 95m, AD = 72m, độ sâu đất 70m Chia mảnh đất làm phần đường thẳng vuông góc với mặt phố, anh, chị xác định kích thước phần để hai mảnh đất có giá đất Trường Đại học Nông nghiệp Hà Nội - Giáo trình Định giá Đất http://www.ebook.edu.vn 122 95 m D A 65 m C B CÂU HỎI ÔN TẬP CHƯƠNG Anh hay chị hiểu giá đất, định giá đất Việt Nam Tại phải phân vùng phân hạng đất xác định giá đất nông nghiệp? Cơ sở phân vùng phân hạng đất gì? Phân loại đô thị, phân loại đường phố phân loại vị trí có ý nghĩa định giá đất phi nông nghiệp đô thị? Hãy trình bày trình tự việc định giá nhóm đất nông nghiệp? Hãy trình bày trình tự việc định giá nhóm đất phi nông nghiệp? Xác định giá đất khu vực giáp ranh cần lưu ý điểm gì? Trường Đại học Nông nghiệp Hà Nội - Giáo trình Định giá Đất http://www.ebook.edu.vn 123 TÀI LIỆU THAM KHẢO Bộ Tài chính, Bộ Nông nghiệp Công nghiệp Thực phẩm, Tổng cục Quản lý Ruộng đất số 92-TT/LB ngày 10/11/1993 hướng dẫn thi hành Nghị định số 73/CP ngày 25/10/1993 Chính phủ quy định chi tiết việc phân hạng đất tính thuế sử dụng đất nông nghiệp 1993 Bộ Tài Cơ sở khoa học giải pháp thúc đẩy hình thành phát triển thị trường Bất động sản Việt Nam 2001 Bộ Tài Thông tư 114/2004/BTC-TT ngày 26/11/2004 hướng dẫn thi hành Nghị định 188/2004-NĐ-CP 2004 Bộ Xây dựng - Ban Tổ chức cán Chính phủ Số 02/2002/TTLT-BXD-TCCBCP ngày 08/3/2002 Hướng dẫn phân loại đô thị cấp quản lý đô thị 2002 Bộ Xây dựng-Bộ Kế hoạch Đầu tư- Bộ Tài nguyên Môi Trường-Bộ Tài Chính Hội thảo Khoa học: Phát triển Quản lý thị trường Bất động sản Việt Nam 2003 Ngô Đức Cát Kinh tế tài nguyên đất Nhà xuất Nông nghiệp 2000 Mai Văn Cầu, Tôn Gia Huyên, Nguyễn Đăng Huỳnh Lý luận phương pháp định giá đất (Dịch từ tiếng Trung Quốc) 2003 Chính phủ Nghị định số 73-CP ngày 25/10/1993 quy định chi tiết việc phân hạng đất tính thuế sử dụng đất nông nghiệp 1993 Chính phủ Nghị định 72/2001/NÐ-CP ngày 05/10/2001 việc phân loại đô thị cấp quản lý đô thị 2001 Chính phủ Nghị định 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 phương pháp xác định giá đất khung giá loại đất 2004 Hội khoa học kỹ thuật Xây dựng Việt Nam Kỷ yếu hội thảo: Đền bù giải phóng mặt dự án xây dựng Việt Nam 2002 Murray J F N., B.A., D Litt Principles and Practice of Valuation Commonwealth Institute of Valuers 1959 Tổng cục Địa Bài giảng Định giá đất 2001 Tổng cục Địa Cơ sở khoa học cho việc hoạch định sách sử dụng hợp lý quỹ đất đai 2001 Thủ tướng Chính phủ Quyết định số 619-TTg ngày 27/12/1993 vệc điều chỉnh tổng hợp điểm hạng đất tính thuế sử dụng đất nông nghiệp 1993 Rost R O and H G Collins Land Valuation and Compensation in Australia Australian Institute of Valuers and Land Economists 1993 Nguyễn Văn Xây Một số giải pháp tài góp phần thực đẩy phát triển thị trường bất động sản nước ta thời gian tới 2001 Uỷ ban Nhân dân Thành phố Hà Nội Quyết định số 199/2004/QĐ-UB ngày 29/12/2004 UBND thành phố Hà Nội Về việc: Ban hành giá loại đất địa bàn thành phố Hà Nội, thực Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 Chính phủ phương pháp xác định giá đất khung giá loại đất 2004 Trường Đại học Nông nghiệp Hà Nội - Giáo trình Định giá Đất http://www.ebook.edu.vn 124 Uỷ ban Nhân dân Thành phố Hà Nội Quyết định số 72/2005/QĐ-UB ngày 13/5/2005 việc Bổ sung, điều chỉnh bảng phụ lục kèm theo Quyết định số 199/2004/QĐ-UB ngày 29/12/2004 UBND thành phố giá loại đất địa bàn thành phố Hà Nội, thực Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 Chính phủ phương pháp xác định giá đất khung giá loại đất 2005 Trường Đại học Nông nghiệp Hà Nội - Giáo trình Định giá Đất http://www.ebook.edu.vn 125 MÔ TẢ TÀI LIỆU Nhan đề: Định giá Đất Chuyên ngành: Quản lý đất đai Phạm vi đối tượng sử dụng giáo trình: - Giáo trình dùng cho trường Đại học cao đẳng Nông – Lâm nghiệp Từ khóa: Giá đất; Thị trường đất đai; Phương pháp định giá; Nguyên tắc định giá; Quản lý đất đai Yêu cầu kiến thức trước học môn này: quy hoạch đất; kinh tế đất Đã xuất năm 2006, Nhà xuất nông nghiệp Nguồn phát hành: Trường ĐH Nông Nghiệp Hà nội Sơ lược: Giáo trình biên soạn cho trường ĐH Cao đẳng khối Nông – Lâm nghiệp ngành Quản lý Đất đai, nhằm trang bị cho sinh viên kiến thức đất đai, thị trường đất đai, giá đất, định giá đất nguyên tắc xác định giá đất kinh tế thị trường theo định hướng XHCN Đồng thời cung cấp cho sinh viên phương pháp định giá áp dụng phổ biến giới vận dụng phương pháp để xác định giá đất hoàn cảnh thực tế nước ta Giáo trình "Định giá đất" biên soạn theo đề cương chương trình khung đào tạo ngành quản lý đất đai Bộ Giáo dục Đào tạo phê duyệt Nội dung giáo trình gồm chương: - Chương 1: Đất đai thị trường đất đai; - Chương 2: Giá đất sở khoa học xác định giá đất; - Chương 3: Định giá đất nguyên tắc xác định giá đất; - Chương 4: Phương pháp định giá đất; - Chương 5: Định giá đất Việt Nam ... ĐẦU Giáo trình Định giá đất biên soạn dùng cho sinh viên ngành Quản lý Đất đai, nhằm trang bị cho sinh viên kiến thức đất đai, thị trường đất đai, giá đất, định giá đất nguyên tắc xác định giá đất. .. môn học Định giá đất đất đai, giá đất, thị trường đất đai định giá đất Đồng thời học sinh phải hiểu đặc tính đất đai liên quan đến định giá đất, đặc điểm khu vực thị trường đất đai Về giá đất học... biên Nội dung giáo trình gồm chương: - Chương 1: Đất đai thị trường đất đai; - Chương 2: Giá đất sở khoa học xác định giá đất; - Chương 3: Định giá đất nguyên tắc xác định giá đất; - Chương 4: