Phân tích ảnh hưởng của một số yếu tố đến giá trị của bất động sản tại khu dân cưu bình phú 1, phường 10 và 11, quận 6

Chuyên đề tốt nghiệp GVHD: TS Nguyễn Ngọc Vinh TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ TP.HCM KHOA KINH TẾ PHÁT TRIỂN CHUYÊN NGÀNH KINH TẾ THẨM ĐỊNH GIÁ ^ ] CHUYÊN ĐỀ TỐT NGHIỆP ĐỀ TÀI PHÂN TÍCH ẢNH HƯỞNG CỦA MỘT SỐ YẾU TỐ ĐẾN GIÁ TRỊ CỦA BẤT ĐỘNG SẢN TẠI KHU DÂN CƯ BÌNH PHÚ 1, PHƯỜNG 10 VÀ 11, QUẬN GVHD : TS Nguyễn Ngọc Vinh SVTH : Bùi Thị Mỹ Nhung MSSV : 107203228 Lớp : VG1- K33 NIÊN KHÓA 2007 - 2011 TP.HCM, THÁNG 4, NĂM 2011 SVTH: Bùi Thị Mỹ Nhung Page of 61 Chuyên đề tốt nghiệp GVHD: TS Nguyễn Ngọc Vinh MỤC LỤC LỜI MỞ ĐẦU Chương 1: CƠ SỞ LÝ LUẬN CHUNG VỀ BẤT ĐỘNG SẢN VÀ THẨM ĐỊNH GIÁ TRỊ BẤT ĐỘNG SẢN 1.1 1.1.1 1.1.2 1.1.3 1.1.4 Bất động sản Khái niệm Thuộc tính Đặc trưng Phân loại 1.2 1.2.1 1.2.2 1.2.3 1.2.4 Thị trường bất động sản Khái niệm Đặc trưng Phân loại Các lực lượng tham gia thị trường 1.3 Tổng quan thẩm định giá trị bất động sản 1.3.1 Khái niệm 1.3.2 Chức mục đích thẩm định giá BĐS 1.3.3 Cơ sở giá trị thẩm định giá BĐS 10 1.3.4 Các phương pháp thẩm định giá trị BĐS 12 Tóm tắt chương 19 Chương 2: CÁC YẾU TỐ TÁC ĐỘNG ĐẾN GIÁ TRỊ BẤT ĐỘNG SẢN 2.1 2.1.1 2.1.2 2.1.3 2.1.4 2.1.5 2.1.6 2.1.7 Các yếu tố tác động đến giá trị BĐS Nhóm yếu tố tự nhiên 20 Nhóm yếu tố kinh tế 21 Nhóm yếu tố thị trường 21 Nhóm yếu tố pháp lý 21 Nhóm yếu tố liên quan đến kinh tế vĩ mô 22 Nhóm yếu tố sách nhà nước 22 Nhóm yếu tố xã hội 23 2.2 Thực trạng việc xác định tác động số yếu tố đến giá trị BĐS 2.2.1 Cách tính giá đất phi nông nghiệp theo UBND TP.HCM 23 ( Theo định 144/2007/QĐ-UBND văn đính kèm) SVTH: Bùi Thị Mỹ Nhung Page of 61 Chuyên đề tốt nghiệp GVHD: TS Nguyễn Ngọc Vinh 2.2.2 Cách tính hệ số Ngân hàng ACB 26 2.2.3 Cách tính hệ số Ngân hàng Eximbank 29 2.2.4 Cách đánh giá yếu tố tác động Công ty quản lý nợ khai thác tài sản SBA 30 Nhận xét 32 Tóm tắt chương 33 Chương 3: PHÂN TÍCH ẢNH HƯỞNG CỦA MỘT SỐ YẾU TỐ ĐẾN GIÁ TRỊ BẤT ĐỘNG SẢN 3.1 Đánh giá trạng khu dân cư Bình phú – Quận 3.1.1 Khu dân cư Bình Phú 1, phường 10 11, quận 34 - Mô tả Vị trí, hồ sơ pháp lý khu vực, hạ tầng kỹ thuật 34 - Phân tích liệu: đánh giá yếu tố ảnh hưởng tới giá trị BĐS 37 3.2 Xây dựng mô hình hồi quy nhằm phân tích nảh hưởng yếu tố đến giá trị BĐS 3.2.1Xây dựng mô hình hồi quy 37 3.2.2Sơ lược mẫu khảo sát 40 3.2.3Chạy mô hình hồi quy 41 3.2.4 Kiểm định hàm hồi quy 46 3.2.4.1 Kiểm tra tượng đa cộng truyến 47 3.2.4.2 Kiểm tra tượng tự tương quan 48 3.2.4.3 Kiểm tra tượng phương sai không đổi 49 3.2.4.4 Kiểm định Reset Ramsey 50 3.2.4.5 Kiểm định Wald 51 3.2.5 Xác định phần dư mô hình 51 3.3 Ứng dụng mô hình 3.3.1 Tính giá dự báo điểm dựa vào mô hình phụ thuộc 52 3.3.2 Dự báo giá khoảng 52 Tóm tắt chương 54 KẾT LUẬN TÀI LIỆU THAM KHẢO PHỤ LỤC PHỤ LỤC PHỤ LỤC PHỤ LỤC SVTH: Bùi Thị Mỹ Nhung Page of 61 Chuyên đề tốt nghiệp GVHD: TS Nguyễn Ngọc Vinh DANH MỤC HÌNH VÀ BẢNG DANH MỤC BẢNG STT Tên bảng Nội dung bảng Trang Bảng 1.3.5 Bảng so sánh điều chỉnh tài sản Bảng 3.1 Xử lý liệu sơ cấp: Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất khu dân cư Bình Phú 37 Bảng 3.2.2 Bảng thống kê mô tả biến Y, S, LG 40 Bảng 3.2.3.1A Bảng kết hồi qui theo biến Y 41 Bảng 3.2.3.1B Bảng ma trận hệ số tương quan 43 Bảng 3.2.3.2 Bảng kết hồi qui theo hàm log(Y) Bảng 3.2.4.1 Bảng kết hồi qui biến S theo biến lại 46 Bảng 3.2.4.2 Giản đồ tự tương quan 47 Bảng 3.2.4.3A Đồ thị phần dư Y 48 10 Bảng 3.2.4.3B_1 Kiểm định White(cross terms) Phụ lục 11 Bảng 3.2.4.3B_2 Kiểm định White(no cross terms)- Phục lục Phụ lục 12 Bảng 3.2.4.3C Kiểm định Park 13 Bảng 3.2.4.4 Kiểm định Reset Ramsey 14 Bảng 3.2.5 Bảng thống kê mô tả phần dư SVTH: Bùi Thị Mỹ Nhung Phụ lục 49 Phụ lục 50 Page of 61 Chuyên đề tốt nghiệp GVHD: TS Nguyễn Ngọc Vinh DANH MỤC HÌNH STT Tên hình Nội dung hình Trang Hình Nguyên tắc xác định vị trí hẻm 24 Hình Nguyên tắc xác định cấp hẻm 24 Hình Trường hợp đất mặt tiền đường 25 Hình Bản đồ khu vực khu dân cư Bình Phú 34 Hình Vị trí BĐS số 119 Bình Phú I - Phụ lục Hình Vị trí BĐS số 80 Đường số 26 I - Phụ lục Hình Vị trí BĐS số 46 Đường số 23 I - Phụ lục Hình A BĐS số 119 Bình Phú Phụ lục Hình B BĐS số 80 Đường số 26 Phụ lục 10 Hình C BĐS số 46 Đường số 23 Phụ lục 11 Hình D BĐS BĐS thuộc đường số 28 Phụ lục DANH MỤC TỪ VIẾT TẮT STT Từ viết tắt BĐS TĐGTBĐS Giải thích Bất động sản Thẩm định giá trị bất động sản SVTH: Bùi Thị Mỹ Nhung Page of 61 Chuyên đề tốt nghiệp GVHD: TS Nguyễn Ngọc Vinh Chương I: CƠ SỞ LÝ LUẬN CHUNG VỀ BẤT ĐỘNG SẢN VÀ THẨM ĐỊNH GIÁ TRỊ BẤT ĐỘNG SẢN 1.1 Bất động sản 1.1.1 Khái niệm Pháp luật nhiều nước giới thống chỗ coi bất động sản (BĐS) gồm đất đai tài sản gắn liền với đất đai Tuy nhiên, hệ thống pháp luật nước có nét đặc thù riêng thể quan điểm phân loại tiêu chí phân loại, tạo gọi “khu vực giáp ranh hai khái niệm bất động sản động sản” Hầu coi BĐS đất đai tài sản có liên quan đến đất đai, không tách rời với đất đai, xác định vị trí địa lý đất (Điều 517, 518 Luật Dân Cộng hoà Pháp, Điều 86 Luật Dân Nhật Bản, Điều 130 Luật Dân Cộng hoà Liên bang Nga, Điều 94, 96 Luật Dân Cộng hoà Liên bang Đức…) Tuy nhiên, Nga quy định cụ thể bất động sản “mảnh đất” đất đai nói chung Việc ghi nhận hợp lý đất đai nói chung phận lãnh thổ, đối tượng giao dịch dân Tuy nhiên, nước lại có quan niệm khác tài sản “gắn liền” với đất đai coi BĐS Điều 520 Luật Dân Pháp quy định “mùa màng chưa gặt, trái chưa bứt khỏi BĐS, bứt khỏi coi động sản” Tương tự, quy định thể Luật Dân Nhật Bản, Bộ luật Dân Bắc Kỳ Sài Gòn cũ Trong đó, Điều 100 Luật Dân Thái Lan quy định: “BĐS đất đai vật gắn liền với đất đai, bao gồm quyền gắn với việc sở hữu đất đai” Luật Dân Đức đưa khái niệm BĐS bao gồm đất đai tài sản gắn với đất Như vậy, có hai cách diễn đạt chính: thứ nhất, miêu tả cụ thể coi “gắn liền với đất đai”, BĐS; thứ hai, không giải thích rõ khái niệm dẫn tới cách hiểu khác tài sản “gắn liền với đất đai” Luật Dân Nga năm 1994 quy định BĐS có điểm khác biệt đáng ý so với Luật Dân truyền thống Điều 130 Luật mặt, liệt kê tương tự theo cách Luật Dân truyền thống; mặt khác, đưa khái niệm chung BĐS “những đối tượng mà dịch chuyển làm tổn hại đến giá trị chúng” Bên cạnh đó, Luật liệt kê vật không liên quan đến đất đai “tàu biển, máy bay, phương tiện vũ trụ…” BĐS SVTH: Bùi Thị Mỹ Nhung Page of 61 Chuyên đề tốt nghiệp GVHD: TS Nguyễn Ngọc Vinh Theo Bộ luật Dân số 33/2005./QH11 năm 2005 nước Cộng hoà XHCN Việt Nam, Điều 174 có quy định: “BĐS tài sản bao gồm: Đất đai; Nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể tài sản gắn liền với nhà, công trình xây dựng đó; Các tài sản khác gắn liền với đất đai; Các tài sản khác pháp luật quy định” Theo tiêu chuẩn thẩm định giá quốc tế 2005 bất động sản định nghĩa đất đai công trình người tạo nên gắn liền với đất Như vậy, khái niệm BĐS rộng, đa dạng cần quy định cụ thể pháp luật nước có tài sản có quốc gia cho BĐS, quốc gia khác lại liệt kê vào danh mục BĐS Hơn nữa, quy định BĐS pháp luật Việt Nam khái niệm mở mà chưa có quy định cụ thể danh mục tài sản 1.1.2 Thuộc tính 1.1.2.1 Tính bất động Đất đai hàng hóa đặc biệt, dù đem chuyển nhượng, mua bán quyền sử dụng khai thác, chuyển bất động sản đến nơi họ muốn, đến nơi mà họ sinh sống quyền sử dụng đất nằm thị trường bất động sản, vị trí đắt đai gắn kiền với điều kiện sinh thái, kinh tế xã hội, điều có tác động đến phương thức sử dụng đất giá đất, đố nguyên nhân giá đất lại khác dù vị trí kế cận 1.1.2.2 Tính không đồng Mỗi người sinh trái đất cần có chỗ ở, đất gắn liền đời sống người, có ảnh hưởng đến quan điểm cách nhìn vao vấn đề đối tượng mua, kể nhu cầu cẩu họ thời kỳ bao cấp thời kỳ mới, phát triển kinh tế thị trường, hàng hóa đa dạng phức tạp nên ta khó tìm kiếm tài sản giống hoàn toàn mà tương đồng đặc điểm, giá bất động sản gắn liền với đặc điểm tài sản Giả sử hai bất động sản nằm khu vực giá chúng phụ thuộc vào thời điểm bán nào, người mua có thích hay không, tâm lý người mau lúc đặc điểm cụ thể bất động sản nữa, tất điều chứng minh cho tính không đồng đối vối bất động sản kinh tế thị trường 1.1.2.3 Tính khan SVTH: Bùi Thị Mỹ Nhung Page of 61 Chuyên đề tốt nghiệp GVHD: TS Nguyễn Ngọc Vinh Diện tích đất có hạn so với phát triển dân số lâu dài đất có xu hướng ngày tăng lên Theo tổng cục thống kê thống kê tổng diện tích đất nước 329.247 km2 mật độ dân số 260 người/km2 Diện tích đất có xu hướng giảm có nhiều nguyên nhân: - Do tốc độ phát triển dân số nhanh (đặc biệt vung nông thôn) - Do tốc độ phát triển kinh tế thị trường theo hướng công nghiệp hóa đại hóa làm cho diện tích đất nông nghiệp giảm - Do nhu cầu lao động thành thị cao nông thôn dẫn đến tình trạng dân số thành phố tăng lên đột biến nên nhu cầu chỗ tăng lên phát sinh nhu cầu mua bán bất động sản, kinh doanh cho thuê 1.1.2.3 Tính bền vững, đời sống kinh tế dài Bất động sản bao gồm đất đai công trình đất Đất đai nguồn tài nguyên thiên nhiên ban tặng, tư liệu sản xuất đặc biệt mà tài sản thay Nó tham gia vào trình tái sản xuất xã hội dù đem sử dụng cho mục đích mang lại lợi ích cho chủ sở hữu nên có tính bền vững Hơn nữa, đất đai sử dụng để hưởng quyền sở sữu đất đai hưởng lợi ích đất mang lại thời gian sử dụng vô hạn làm cho ý nghĩa đất đai, bất động sản nhân đôi Điều thể đời sống kinh tế bền vững 1.1.3 Đặc trưng 1.1.3.1 Khả co giãn cung bất động sản Nhìn chung cung bất động sản tương đối với thay đởi giá cả, có hạn chế định cung ứng đất đai thể mặt sau: - Tổng cung toàn đất đai cố định: muốn đề cập đến vấn đề quỹ đất luôn không thay đổi - Cung ứng đất đai phù hợp với mục đích riêng biệt có giới hạn Bên cạnh mặt hạn chế tự nhiên nêu có mặt hạn chế quy hoạch hạn chế bật Bởi vì: Việc phân bổ đất đai cho mục đích sử dụng cụ thể phải tuân thủ quy hoạch sử dụng đất đai thời kỳ nên thông thường tùy tiện chuyển mục đích SVTH: Bùi Thị Mỹ Nhung Page of 61 Chuyên đề tốt nghiệp GVHD: TS Nguyễn Ngọc Vinh sử dụng đất trái với quy hoạch Nhưng thay đổi chiều cao, diện tích xây dựng phải đảm bảo tuân theo quy hoạch điều lệ xây dựng quyền địa phương 1.1.3.2 Thời gian mua bán , giao dịch dài, chi phí mua bán giao dịch cao Do bất động sản tài sản sản có giá trị cao việc mua bán bất động sản phải cân nhắc thận trọng dẫn đến thời gian mua, bán giao dịch thường dài so với tài sản khác, điều dẫn đến chi phí mua bán giao dịch cao Hơn nữa, giao dịch người mua người bán không trực tiếp, phải quan cò nên phải trả thêm chi phí cho người môi giới,đồng thời phát triển đất nước theo hướng công nghiệp hóa, đại hóa, sách pháp luật nhà nước, nhu cầu chuyển đổi mục đích sử dụng để đáp ứng tìh hình phất triển nay, tât làm cho chi phí mua – bán giao dịch bất động sản tăng 1.1.3.3 Khả chuyển hóa thành tiền mặt kinh hoạt Bất động sản hàng hóa đặc biệt, quan trọng nên có giá trị cao, lợi nhuận mang lại lớn, việc chuyển hóa thành tiền mặt linh hoạt nhiều trường hợp chủ sở hữu có bất động sản tương đối lớn, giá trị tiền cao khẩn cấp cắt miếng để bán có tiền mặt mà phải kéo dài, nhiều bỏ lỡ nhiều hội 1.1.3.4 Sự can thiệp quản lý Nhà nước chặt chẽ Chính bất động sản có tầm quan trọng kinh tế, xã hội tị quốc gia nên nhà nước cần phải có quy định đẻ điều tiết, quản lý chặt chẽ đới với việc sử dụng chuyển dịch bất động sản chịu can thiệp trực tiếp nhà nước 1.1.4 Phân loại Từ kinh nghiệm nhiều nước kết nghiên cứu nước ta, bất động sản phân thành ba loại: BĐS có đầu tư xây dựng, BĐS đầu tư xây dựng BĐS sản đặc biệt - Bất động sản có đầu tư xây dựng gồm: BĐS nhà ở, BĐS nhà xưởng công trình thương mại- dịch vụ, BĐS hạ tầng (hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội), BĐS trụ sở làm việc v.v Trong BĐS có đầu tư xây dựng nhóm BĐS nhà đất (bao gồm đất đai tài sản gắn liền với đất đai) nhóm BĐS bản, chiếm tỷ trọng lớn, tính chất phức tạp cao chịu ảnh hưởng nhiều yếu tố chủ quan khách quan Nhóm có tác động lớn đến trình công nghiệp hoá, đại hoá đất nước phát triển đô SVTH: Bùi Thị Mỹ Nhung Page of 61 Chuyên đề tốt nghiệp GVHD: TS Nguyễn Ngọc Vinh thị bền vững Nhưng quan trọng nhóm BĐS chiếm tuyệt đại đa số giao dịch thị trường BĐS nước ta nước giới - Bất động sản không đầu tư xây dựng: BĐS thuộc loại chủ yếu đất nông nghiệp (dưới dạng tư liệu sản xuất) bao gồm loại đất nông nghiệp, đất rừng, đất nuôi trồng thuỷ sản, đất làm muối, đất hiếm, đất chưa sử dụng v.v - Bất động sản đặc biệt BĐS công trình bảo tồn quốc gia, di sản văn hoá vật thể, nhà thờ họ, đình chùa, miếu mạo, nghĩa trang v.v Đặc điểm loại BĐS khả tham gia thị trường thấp - Việc phân chia BĐS theo loại cần thiết bảo đảm cho việc xây dựng chế sách phát triển quản lý thị trường bất động sản phù hợp với điều kiện kinh tế-xã hội nước ta 1.2 Thị trường bất động sản 1.2.2 Khái niệm Thị trường bất động sản môi trường người mua người bán tác động qua lại lẫn để thực việc mua bán bất động sản thông qua chế giá Hoặc thị trường bất động sản hệ thống quan hệ, thông qua giao dịch bất động sản bên tham gia thực thị trường bất động sản phân thành thị trường đất đai, thị trường nhà ở, thị trường công trình kiến trúc khác 1.2.3 Đặc trưng 1.2.3.1 Không có thị trường trung tâm Hoạt động thị trường bất động sản có người mua người bán mà họ có tổ chức trung gian làm cầu nối Bất động sản mang tính bất động di dời lại có giá trị cao, lợi nhuận mang lại lớn cho nhà đầu tư phải trải qua trình giao địch dài cần có tổ chức đứng làm cầu nối Tuy nhiên, thực tế hoạt động tổ chức tự chưa có quản lý điều tiết quan nhà nước (chưa thu thuế) hoạt động họ nhu cầu thực tế phát sinh nên hoạt động cảu họ chưa mang tính thống nhất, an toàn, chưa tạo nên tin tưởng cho người tham gia giao dịch 1.2.2.2 Thị trường mang tính chất địa phương SVTH: Bùi Thị Mỹ Nhung Page 10 of 61 Chuyên đề tốt nghiệp GVHD: TS Nguyễn Ngọc Vinh Ý nghĩa hệ số: β2 = 0.5883 điều có nghĩa yếu tố mặt tiền, đối diện công viên, gần trường học, siêu thị, trục đường không đổi lộ giới tăng (giảm) 1m giá trị BĐS tăng (giảm) 0.5883 triệu đồng/m2 β3 = 4.5220 có nghĩa yếu tố lộ giới, đối diện công viên, gần trường học, siêu thị, khoảng cách tới trục đường không đổi BĐS nằm vị trí lô góc mặt tiền có giá cao so với BĐS tương tự có mặt tiền 4.5220 triệu đồng/m2 β4 = 1.9887 số nói lên BĐS nằm gần hay đối diện công viên giá trị tăng lên so với BĐS không nằm gần hay đối diện với công viên khoảng 1.9887 triệu đồng/m2 β5 = 3.8199 nói lên giá BĐS nằm gần hay đối diện trường học, siêu thị BĐS không nằm gần hay đối diện trường học, siêu thị khoảng 3.8199 triệu đồng/m2 β6 = 2.9656 số nói lên BĐS nằm gần chợ giá tăng lên so với BĐS không nằm gần chợ khoảng 2.9656 triệu đồng/m2 β7 = 5.795 điều thể BĐS nằm trục đường Lý Chiêu Hoàng có giá tăng lên so với BĐS tương đồng khác không nằm đường Lý Chiêu Hoàng khoảng 5.795 triệu đồng/m2 β8= 20.581 có nghĩa BĐS nằm trục đường Bình Phú có giá tăng lên so với BĐS tương đồng khác không nằm đường Bình Phú khoảng 20.581 triệu đồng/m2 β9 = 6.1167 số nói lên BĐS nằm trục đường Chợ Lớn có giá tăng lên so với BĐS tương đồng khác không nằm đường Chợ Lớn khoảng 6.1167 triệu đồng/m2 β10 = 6.5474 thể BĐS nằm trục đường Đuờng số 11 có giá tăng lên so với BĐS tương đồng khác không nằm đường Đuờng số 11 khoảng 6.5474 triệu đồng/m2 β11 = 5.0766 số nói lên BĐS nằm trục đường Đuờng số 26 có giá tăng lên so với BĐS tương đồng khác không nằm đường Đuờng số 26 khoảng 5.0766 triệu đồng/m2 β12 = 0.0546 có nghĩa diện tích BĐS tăng lên 1m2 giá trị BĐS giảm khoảng 0.0546 triệu đồng/m2 SVTH: Bùi Thị Mỹ Nhung Page 47 of 61 Chuyên đề tốt nghiệp GVHD: TS Nguyễn Ngọc Vinh Ngoài ta nhìn vào ma trận tương quan bên để thấy tương quan biến độc lập với biến phụ thuộc: Bảng 3.2.3.1B: Bảng ma trận hệ số tương quan Y S LG MT CV ST CH LCH BP CL D11 D26 1.000000 -0.137090 0.690437 0.361234 0.334582 0.462518 -0.192376 0.273644 0.734485 0.144710 0.042630 0.201616 S -0.137090 1.000000 -0.024213 0.037901 0.151916 -0.071041 -0.036744 -0.177286 -0.160985 0.044090 0.117713 0.156482 LG 0.690437 -0.024213 1.000000 0.212819 0.057806 0.140327 -0.423925 0.532004 0.234157 0.247995 0.069021 0.341226 MT 0.361234 0.037901 0.212819 1.000000 -0.011700 -0.035893 -0.074080 0.036291 0.152108 0.128308 0.015632 -0.080092 CV 0.334582 0.151916 0.057806 -0.011700 1.000000 0.387155 0.000483 -0.189502 0.323869 -0.100849 -0.203530 0.323869 ST 0.462518 -0.071041 0.140327 -0.035893 0.387155 1.000000 -0.042008 0.201747 0.338376 -0.155883 -0.195875 0.201598 CH -0.192376 -0.036744 -0.423925 -0.074080 0.000483 -0.042008 1.000000 -0.094785 -0.108485 -0.114897 -0.101802 -0.108485 LCH 0.273644 -0.177286 0.532004 0.036291 -0.189502 0.201747 -0.094785 1.000000 -0.074183 -0.078567 -0.069613 -0.074183 BP 0.734485 -0.160985 0.234157 0.152108 0.323869 0.338376 -0.108485 -0.074183 1.000000 -0.089924 -0.079675 -0.084906 0.144710 0.044090 0.247995 0.128308 -0.100849 -0.155883 -0.114897 -0.078567 -0.089924 1.000000 -0.084384 -0.089924 Y CL D11 0.042630 0.117713 0.069021 0.015632 -0.203530 -0.195875 -0.101802 -0.069613 -0.079675 -0.084384 1.000000 -0.079675 D26 0.201616 0.156482 0.341226 -0.080092 0.323869 0.201598 -0.108485 -0.074183 -0.084906 -0.089924 -0.079675 1.000000 Trong số biến độc lập biến Bình Phú có tương quan chặt với biến phụ thuộc (0.7345), biến lộ giới biến siêu thị - trường học Sự tương quan hai biến mặt tiền công viên khoảng 0.35, biến lại tương quan với biến phụ thuộc giá BĐS Ngoài ra, ta thấy tương quan biến độc lập với thấp, hệ số tương quan biến nhỏ (nhìn chung nhỏ 0.3) 3.2.3.2 Hồi qui mô hình theo Log(Y) Ta chạy hồi qui mô hình theo hàm log(Y) với 11 biến ảnh hưởng mô hình thu bảng kết hồi qui sau: Bảng 3.2.3.2: Bảng kết hồi qui theo hàm log(Y) SVTH: Bùi Thị Mỹ Nhung Page 48 of 61 Chuyên đề tốt nghiệp GVHD: TS Nguyễn Ngọc Vinh Nhìn vào Prob thấy hệ số hồi qui phương trình khác cách có ý nghĩa, p_value nhỏ ( 0.05 nên ta chấp nhận giả thuyết H0, tức mô hình chọn ban đầu 3.2.4.5 Kiểm định Wald Ta sử dụng kiểm định Wald để xác định biến không cần thiết mô hình (*) Từ ước bảng hồi qui ước lượng mô hình (*), ta thấy biến S có hệ số β12 = 0.0546 nhỏ so với biến lại nên ta kiểm định xem biến S có phải biến không cần thiết không Với giả thuyết H0: β2 = : mô hình trọn ban đầu phù hợp H1: β2 # : hình trọn ban đầu không phù hợp Wald Test: Equation: Untitled Test Statistic Value df Probability F-statistic 17.90655 (1, 103) 0.0001 Chi-square 17.90655 0.0000 Theo kết bảng trên, P(F>17.90655) = 0.0001 < 0.05 nên ta bác bỏ giả thuyết H0, tức hệ số hồi qui biến S khác không có ý nghĩa Hay biến S có ảnh hưởng tới biến phụ thuộc Y, chứng tỏ mô hình ban đầu phù hợp 3.2.5 Xác định phần dư mô hình Bảng 3.2.5: Bảng thống kê mô tả phần dư SVTH: Bùi Thị Mỹ Nhung Page 55 of 61 Chuyên đề tốt nghiệp GVHD: TS Nguyễn Ngọc Vinh Nhìn vào bảng ta thấy phần dư mô hình (*) (-3.50E - 13), phần dư nhỏ nên cho thấy mô hình tương đối hợp lý Kết luận: Từ kiểm định trên, ta thấy mô hình hồi qui (*) thỏa mãn với giả thuyết: không xảy hiệ tượng đa cộng tuyến biến giải thích, tượng phương sai thay đổi hay tự tương quan sai số ngẫu nhiên, mô hình không thừa hay thiếu biến, phần dư mô hình hồi qui nhỏ (-3.50E - 13) Từ ta kết luận mô hình tốt, ứng dụng 3.3 Ứng dụng mô hình 3.3.1 Tính giá cách dự báo điểm ( II, Phụ lục 3): ‹ Tính giá đất BĐS số 119 Bình Phú (Hình - I,Phụ lục ): - Diện tích 81 m2 - Lộ giới 18m - Có mặt tiền - Đối diện siêu thị Metro - Gần chợ Hồ Trọng Quý S=72, LG = 18, MT = 0, ST = 1, CH = 1, CV=1, LCH, CL, D11, D26 = 0, BP = Y = 29.1356 + 0.5883*LG +1.9887*CV + 3.8199*ST + 2.9656*CH + 20.581*BP 0.0546*S = 29.1356 + 0.5883*18 +1.9887*1 + 3.8199*1 + 2.9656*1 + 20.581*1 0.0546*72=65.149 (triệu đồng /m2) Giá đất BĐS khoảng 65 triệu đồng /m2 ‹ Tính giá BĐS số 80 Đường số 26 (Hình - I, Phụ lục 3) - Diện tích 76 m2 - Lộ giới 20m - Có mặt tiền - Gần công viên S=72, LG = 20, MT = 0, ST = 0, CH = 0, CV= 1, LCH, CL, D11, BP = 0, D26 = Y = 29.1356 + 0.5883*LG + 1.9887*CV + 5.0766*D26 - 0.0546*S = 29.1356 + 0.5883*20 + 1.9887*1 + 5.0766*1 – 0.0546*72 = 44.0357(triệu đồng /m2) Giá đất BĐS khoảng 44 triệu đồng /m2 SVTH: Bùi Thị Mỹ Nhung Page 56 of 61 Chuyên đề tốt nghiệp GVHD: TS Nguyễn Ngọc Vinh ‹ Tính giá BĐS số 46 Đường số 23 ((Hình 7- I, Phụ lục 3): - Diện tích 72 m2 - Lộ giới 20m - Có mặt tiền S=80, LG = 20, MT = 1, ST = 0, CH = 0, CV= 0, LCH, CL, D11, BP, D26 = Y = 29.1356 + 0.5883*LG + 4.5220*MT - 0.0546*S = 41.0556 (triệu đồng /m2) Giá đất BĐS khoảng 41 triệu đồng /m2 3.3.2 Dự báo giá khoảng (II, Phụ lục 3) ‹ BĐS số 119 Bình Phú: Khoảng giao động (62.91335; 67.3838) Ö Với độ tin cậy 95% giá BĐS số 119 Bình Phú giao động khoảng từ 62.9 triệu đồng đến 67.4 triệu đồng/ m2 ‹ BĐS số 80 Đường số 26 Khoảng giao động (42.23372; 45.83677) Ö Với độ tin cậy 95% giá BĐS số 80 Đường số 26 giao động khoảng từ 42.2 triệu đồng đến 45.8 triệu đồng/ m2 ‹ BĐS số 46 Đường số 23 Khoảng giao động (39.39449; 42.71571) Ö Với độ tin cậy 95% giá BĐS số 80 Đường số 26 giao động khoảng từ 39.4 triệu đồng đến 42.7 triệu đồng/ m2 Lưu ý: Mô hình phù hợp với số liệu thu thập thời điểm khảo sát, với đối tượng nghiên cứu BĐS khu dân cư Bình Phú 1, Phường 10 11, quận Mô hình không phù hợp áp dụng cho khu dự án, khu dân cư thưa thớt, sở hạ tầng chưa hoàn thiện Vì với nguồn liệu khác ta phải xây dựng lại mô hình SVTH: Bùi Thị Mỹ Nhung Page 57 of 61 Chuyên đề tốt nghiệp GVHD: TS Nguyễn Ngọc Vinh Tóm tắt chương 3: Trên tảng sở lý luận chương 2, chương chuyên đề vào thực tế để vận dụng kiểm định lại lý thuyết đồng thời xây dựng mô hình vận dụng vào trình TĐGTBĐS Chương gồm có phần với nội dung phát triển theo tảng bước đệm Phần đầu tiên, người thực đề tài sở liệu thu thập thực tế khu dân cư Bình Phú 1, quận để đánh giá cách toàn diện đặc điểm vị trí trục đường chính, khoảng cách từ khu vực tới quận huyện lân cận, đầu mối giao thông kinh tế, tiện ích, đặc điểm sở hạ tầng, cac dự án khu vực; đồng thời sinh viên tiến hành phân tích liệu thô để đánh giá yếu tố ảnh hưởng đến giá trị BĐS khu vực này, làm tảng để xây dựng mô hình phần thứ hai Ở phần thứ chương 3, sở đánh giá yếu tố tác động đến giá trị đất củ BĐS thuộc khu Bình Phú, sinh viên nêu chi tiết mô hình, biến mô hình kết hồi qui ý nghĩa hệ số hồi qui mô hình xây dựng ( bao gồm mô hình: hồi qui theo biến Y hồi qui theo Log(Y)) Đồng thời nhằm làm tăng tính thuyết phục đắn mô hình, sinh viên thực kiểm định đa cộng tuyến, tự tương quan, phương sai thay đổi, kiểm định thừa – thiếu biến phần dư mô hình Phần cuối chương 3, trình bày cụ thể cách thức sử dụng mô hình vừa xây dựng để vận dụng vào dự báo giá đất số BĐS thuộc khu dân cư Bình Phú 1, với cách dự báo điểm dự báo khoảng giao động giá đất, nhằm khẳng định ý nghĩa mô hình ứng dụng vào thực tế TĐGTBĐS SVTH: Bùi Thị Mỹ Nhung Page 58 of 61 Chuyên đề tốt nghiệp GVHD: TS Nguyễn Ngọc Vinh KẾT LUẬN Trên sở khái quát lý luận BĐS, thị trường BĐS TĐGTBĐS kết hợp với việc phân tích yếu tố ảnh hưởng đến giá trị BĐS tham khảo số cách xác định tác động yếu tố đến giá trị BĐS thực tế, sinh viên tiến hành thu thập liệu để xây dựng mô hình phù hợp nói lên tác động số yếu tố quan trọng đến giá trị BĐS Tuy nhiên mô hình áp dụng cho khu vực dân cư đông đúc, có lợi kinh doanh rõ ràng, trục đường có lợi hẳn so với đường nội hơn; ứng dụng cho lô đất có giá giao động từ 28tr/m2 đến 69tr/ m2 từ 20/1/2011 đến ngày 15/3/2011, ứng dụng thời điểm khác mô hình không xác Nếu ứng dụng mô hình cho thời điểm khác ta cần tiến hành thêm bước điều chỉnh giá cảu BĐS theo thị trường thời điểm thẩm định Trong trình thực đề tài, sinh viên gặp số khó khăn trở ngại nên làm cho đề tài có số hạn chế định sau: Trong thời gian thu thập số liệu số sách quản lý vàng nhà nước nên giá rao bán BĐS có nhiều biến động không xác định giá thực BĐS, điều phần ảnh hưởng tới tác động thực yếu tố đến giá trị BĐS Bên cạnh đó, thời gian Ngân hàng trung ương thắt chặt tiền tệ hạn chế cho vay mua BĐS làm cho lượng vốn đổ vào thị trường BĐS bị hạn chế, xuất tình trạng bán nhiều mua, làm ảnh hưởng tới tâm lý người mua người bán, nên thị trường BĐS có dấu hiệu chững lại Bên cạnh thời gian thực đê tài hạn hẹp nên phân tích nghiên cứu sâu mở rộng phạm vi khảo sát nhằm xây dựng mô hình xác phù hợp với thực tế Còn số yếu tố khác có ảnh hưởng đến giá trị BĐS như: mức sống người dân, sách nhà nước, tình hình kinh tê…nhưng chưa đưa vào đề tài để phân tích Hy vọng thời gian tới sinh viên có hướng nghiên cứu yếu tố SVTH: Bùi Thị Mỹ Nhung Page 59 of 61 Chuyên đề tốt nghiệp GVHD: TS Nguyễn Ngọc Vinh TÀI LIỆU THAM KHẢO ‹ Sách tài liệu Bộ tài – Cục quản lý giá (2007), Tài liệu bồi dưỡng kiến thức ngắn hạn chuyên ngành thẩm định giá, Nhà xuất Hà Nội Nghị định 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 Chính phủ phương pháp xác định giá đất khung giá loại đất Nghị định số 101/2005/NĐ-CP ngày 03/08/2005 Chính phủ thẩm định giá Quyết định số 24/2005/QĐ-BTC ngày 18/4/2005 Bộ Tài việc ban hành 03 tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam; Quyết định số 77/2005/QĐ-BTC ngày 01/11/2005 Bộ Tài việc ban hành 03 tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam (đợt 2) Quyết định số 135/2007/QĐ-UBND ngày 08 tháng 12 năm 2007 UBND TP.HCM Ban hành Quy định kiến trúc nhà liên kế khu đô thị hữu địa bàn thành phố Hồ Chí Minh Quyết định số 102 /2009/QĐ-UBND ngày 24/12/2009 của Ủy ban nhân dân thành phố Hồ Chí Minh ban hành Quy định giá loại đất địa bàn Thành phố Hồ Chí Minh năm 2010 Quyết định số 89 /2010/QĐ-UBND ngày 22 tháng 12 năm 2010 UBND TP.HCM văn đính kèm Quyết định số 295/QĐ-BXD, ngày 22 tháng năm 2011 Bộ xây dựng 10 Thông tư 17/2006/TT-BTC ngày 13/3/2006 Bộ Tài việc hướng dẫn thực Nghị định số 101/2005/NĐ-CP ngày 03/8/2005 Chính phủ thẩm định giá 11 Thông tư 114/2004/TT-BTC ngày 26/11/2004 Hướng dẫn thực Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 Chính phủ phương pháp xác định giá đất khung giá loại đất 12 TS Nguyễn Quỳnh Hoa (2006), đề tài nghiên cứu khoa học Phương pháp so sánh thẩm định giá trị BĐS: từ lý luận đến thực tiễn, Trường ĐH Kinh tế TP.HCM 13 TS Nguyễn ngọc vinh (2010), Tài liệu môn học thẩm định giá trị BĐS 14 Th.s Hoàng Ngọc Nhậm (chủ biên) (2005), Giáo trình kinh tế lượng, Nhà xuất Trường ĐH Kinh tế TP.HCM 15 Th.s Hoàng Ngọc Nhậm (chủ biên) (2005), Bài tập kinh tế lượng, Nhà xuất Trường ĐH Kinh tế TP.HCM SVTH: Bùi Thị Mỹ Nhung Page 60 of 61 Chuyên đề tốt nghiệp GVHD: TS Nguyễn Ngọc Vinh 16 Th.s Phạm Trí Cao & Th.s Vũ Minh Châu (2006), Kinh tế lượng ứng dụng, Nhà xuất Lao Động Xã Hội 17 Viện thẩm định giá Hoa Kỳ, Quy trình thẩm định giá, tháng 2/2006 ‹ Một số trang web: http://www.ancu.com/bds/g-Quan-6-1 http://www.caohockinhte.info http://www.diaoconline.com.vn http://www.economyforumvn.com/index.php http://www.dinhgianhadat.com http://www.muaban.net.vn http://www.muabannhadat.com.vn http://www.nhaban.com http://www.raobannha.com 10 http://www.thamdinhgia.org 11 http://webnhadat.info SVTH: Bùi Thị Mỹ Nhung Page 61 of 61 ... 33 Chương 3: PHÂN TÍCH ẢNH HƯỞNG CỦA MỘT SỐ YẾU TỐ ĐẾN GIÁ TRỊ BẤT ĐỘNG SẢN 3.1 Đánh giá trạng khu dân cư Bình phú – Quận 3.1.1 Khu dân cư Bình Phú 1, phường 10 11, quận 34 - Mô... bất động sản có liên hệ với giá trị quy cho bất động sản người khác Nói chung giá biểu tiền giá trị bất động sản giá bất động sản cụ thể lớn hơn, hay nhỏ giá trị thị trường bất động sản trước... Chương 2: CÁC YẾU TỐ TÁC ĐỘNG ĐẾN GIÁ TRỊ BẤT ĐỘNG SẢN 2.1 2.1.1 2.1.2 2.1.3 2.1.4 2.1.5 2.1 .6 2.1.7 Các yếu tố tác động đến giá trị BĐS Nhóm yếu tố tự nhiên 20 Nhóm yếu tố kinh tế