Phân tích sự tác động của một số yếu tố đến giá trị bất động sản (Trường hợp nhà biệt thự tại Phú Mỹ Hưng)

TRNG ĐI HC KINH T TP. HCM KHOA KINH T PHÁT TRIN  -o0o- PHÂN TÍCH S TÁC ĐNG CA MT S YU T ĐN GIÁ TR BT ĐNG SN (TRNG HP NHÀ BIT TH TI PHÚ M HNG) Gi  ng dn: Nguyn Ngc Vinh Sinh viên thc hin: Phm Trn Thúy Qunh TP HCM THÁNG  NĂM  LI CM N Trong quá trình thc hin chuyên đ tt nghip này, tôi đư nhn đc rt nhiu s giúp đ nhit tình t phía các thy cô và bn bè. ó là ngun đng lc ln giúp tôi hoàn thành bài bào cáo này. Li đu tiên tôi xin trân trng gi li cám n chân thành đn TS.Nguyn Ngc Vinh, thy đư tn tình hng dn và giúp đ tôi trong sut quá trình thc hin và hoàn thành đ tài này. Và tôi cng xin cm n ch Dung làm vic ti Vietcombank, đư ch bo tn tình và to mi điu kin cho tôi hoàn thành đ tài cng nh nâng cao hiu bit v th trng BS. Ngoài ra tôi cng xin gi li cám n đn tt c các thy cô  khoa Kinh t Phát Trin, trng i hc Kinh t thành ph H Chí Minh đư luôn tn tâm tn lc truyn đt li nhng kinh nghim quý báu nht ca mình cho sinh viên. Cui cùng, tôi xin gi li cm n đn gia đình, bn bè, nhng ngi đư luôn sát cánh bên tôi. Tp.H Chí Minh, ngày 28/3/2012 NHN XÉT CA GIÁO VIÊN HNG DN TP.HCM, Ngày tháng nm CNG HOÀ XÃ HI CH NGHA VIT NAM c lp ậ T do ậ Hnh phúc - - - - - NHN XÉT THC TP H và tên sinh viên: MSSV: Khoá: 1. Thi gian thc tp 2. B phn thc tp 3. Tinh thn trách nhim vi công vic và ý thc chp hành k lut 4. Kt qu thc tp theo đ tài 5. Nhn xét chung n v thc tp Kí hiu Ni dung DANH MC CÁC THUT NG VIT TT Kí hiu Ni dung BS DTSD GT H PMH NT PP SH TG TP.HCM TT UBND Bt đng sn Din tích s dng Giá tr Hp đng PMH Nguyên tc Phng pháp S hng Thm đnh giá Thành ph H Chí Minh Trung tâm U ban nhân dân MC LC LI CM N MC LC DANH MC CÁC THUT NG VIT TT LI M U CHNG 1: C S LÝ THUYT 1 1.1 Lý thuyt v BS 1 1.1.1 Khái nim 1 1.1.2 Thuc tính 1 1.1.3 Phân loi 1 1.1.4 Quyn tài sn BS 3 1.2 Lý thuyt v th trng BS 3 1.2.1 Khái nim 3 1.2.2 Các khu vc ca th trng BS  nc ta hin nay 3 1.3 Lý thuyt v TG BS 4 1.3.1 Khái nim 4 1.3.2 Mc tiu, chc nng, mc đích 4 1.3.3 C s giá tr 5 1.3.4 Nguyên tc TG 5 1.γ.5 Các Phng pháp TG BS 6 1.4 Nhng yu t nh hng đn giá tr BS 6 1.4.1 Nhóm các yu t v mô 6 1.4.2 Nhóm các yu t vi mô 9 1.5 Lý thuyt v cách đánh giá tác đng ca các yu t lên GT ca BS 13 1.5.1 Phng pháp so sánh trc tip 13 1.5.2 Phng pháp v th - cht lng 15 TÓM TT CHNG 1 18 CHNG 2: THC TRNG VIC PHÂN TÍCH CÁC YU T NH HNG N GIÁ TR BIT TH  NC TA HIN NAY 19 2.1 Gii thiu v PMH 19 2.1.1 Công ty PMH 19 2.1.2 Lch s hình thành PMH 20 2.1.3 Khu A - Trung tâm ô th mi Phú M Hng 22 2.1.4 Tng quan cách thit k xây dng  PMH 23 2.2 Tng quan cách khu vc ti PMH 24 2.3 Thc trng vic đánh giá s tác đng ca các yu t lên BS 26 Cách tính h s ca ngân hàng Eximbank 26 TÓM TT CHNG 2 29 CHNG 3: PHÂN TệCH MT S YU T TÁC NG N GIÁ TR BIT TH  PMH 30 3.1 Thit k kho sát 30 3.2 Tng quan v các ni dung kho sát 30 3.3 Kt qu kho sát 32 3.4 Phân tích các bin 32 3.5 Lp mô hình hi quy và kim đnh 35 3.6 Kt lun đi vi mô hình 53 3.7 ng dng mô hình đ TG 54 TÓM TT CHNG 3 55 KT LUN DANH MC TÀI LIU THAM KHO PH LC LI M U 1. Lý do chn đ tài TG có mt  nc ta t cui nhng nm 90 ca th k XX, khi mà nn kinh t bt đu chuyn đi t c ch kinh t k hoch hoá tp trung sang c ch th trng theo đnh hng Xã hi ch ngha. Do đó, đn nay, ngành TG  nc ta vn đang trong giai đon còn non tr và đnh hng s phát trin ngày mt bn vng và lâu dài. Hin nay, lnh vc này gm có 4 mng: BS, Doanh nghip, Thng hiu, Máy móc thit b. Trong đó, TG BS vn gi vai trò ch đo, chim t trng ln nht. i vi mi BS, GT ca nó ph thuc vào rt nhiu yu t nh tình trng pháp lỦ, hng, v trí BS to lc…Và trong thc t, khi tin hành TG BS, thì vic điu chnh và c lng s khác nhau gia các tài sn s gp nhiu tr ngi, do mi tài sn li chu nh hng ca mt t hp các yu t khác nhau. Chính vì th, đ h tr thêm cho công tác TG BS, tác gi đư chn đ tài “Phân tích s tác đng ca mt s yu t đn GT BS” đ nghiên cu. 2. Mc tiêu nghiên cu Khi nghiên cu đ tài này, mc tiêu ca tác gi là nhm vn dng nhng lý thuyt đư đc hc vào thc tin, đ có th làm rõ thêm s nh hng ca yu t l gii đn GT BS và mô hình mà tác gi xây dng nhm góp phn vào công tác TG tr BS. 3. i tng nghiên cu Các BS nhà bit th 4. PP nghiên cu Nhm xây dng mt mô hình có mc đ phù hp và tính thuyt phc cao, trong quá trình nghiên cu, tác gi đư s dng kt hp c 2 PP: PP nghiên cu d liu s cp đ phân tích và đa ra nhng yu t có nh hng đn GT BS và PP phân tích đnh lng đ đa ra mô hình phù hp vi thc tin. 5. Phm vi nghiên cu Khu ph Cnh i thuc khu đô th Phú M Hng, Qun 7, TP.HCM 6. im mi ca đ tài im mi ni bt ca đ tài là  đi tng nghiên cu là nhà bit th và phm vi nghiên cu là  PMH, TP.HCM. Bit th là loi hình BS cp 1, không có nhiu giao dch ph bin trên th trng nh các loi hình nhà  khác. Và khu đô th PMH là mt đô th kiu mu, chun mc quc t, vt tri hn hn tt c các khu vc  TP.HCM hin nay. Do đó, đim mi ca đ tài khi chn đi tng và phm vi nghiên cu này là nhm đ bit giá tr ca bit th  PMH có chu nh hng bi nhng yu t nh các loi hình BS thông thng hay không. 7. Kt cu ca đ tài  tài gm γ chng Chng 1: C s lý thuyt Chng β: Thc trng phân tích mt s yu t nh hng đn giá tr bit th  nc ta hin nay Chng γ: Phân tích mt s yu t nh hng đn giá tr bit th  PMH, TP.HCM [...]... , c p 2 là nhà kiên c khép kín, c p 3 là nhà kiên c không khép kín, c p 4 là nhà bán kiên c và c p 5 là nhà t m Theo Ngh nh s u 3: Nhà bi t th t dùng vào m là nhà a Chính Ph : riêng bi t (ho c có ngu n g c là nhà c n, hàng rào và l i ra vào riêng bi t, có s t ng chính không quá ba t ng (không k t ng mái che c u thang, t ng mái và t ng h m), có ít nh t ba m t nhà trông ra sân ho n, có di n tích xây d... tóp h u giáp v ng chính ho c m Nh ng ph r t có b m t ti ng t có b m t ti p ng ph h p mà l i quá sâu m t có quy mô, kích th c phù h p v i d v im - t : Nh cc c không phù h p d ng m Ki u nhà, lo c nhà và tu i c : Ki u nhà, lo i nhà, kích c nhà và tu i c a tài s n g n li n v i chi phí t o l p và chi phí s d ng nhà nên ng l u dáng nhà có tính ch t th m m cao, hài hoà v i khu v c chung quanh thì có giá cao... d ch trên th Giá m ng, xã, th ng h p này là ph bi n) Không ch 1.6.2.5 ng ng c tr ti n ngay ch c ch n là khác v i giá góp và ngay c c tr c tr thu i u ki n tr góp Trách nhi m v khách quan khác trong vi thu , th i gian chuy u t ch quan, c xem xét phân tích k khi so sánh giá bán gi Th m giao d ch: th m giao d ch khác nhau thì giá bán có th khác nhau 13 1.7 Lý thuy t v ng c a các y u t lên giá tr c a b... Các y u t cs d s ph thu nh ng y u t ns xây d ng thành m t hàm h ng c phân tích xây d ng mô hình h i quy Lý thuy t v th - ch t c phát tri n g ng thái c a các thu c tính có th vi mô cho vi , và b ng hình th c này, có th PP này xem giá c a m v th nhà : c l p và giá nhà là bi n nh c u trúc các khu v c c d báo quan tr ng v bi n thiên giá c t là 1 hàm s ph thu c vào hai bi n là ch ng và 17 G = f(VT,CL) 1(VT1... m cs ng c a các y u t quan tr ng lên giá tr V i PP so sánh, vi n nh t là không th ng v m t s y u t qu th - ch c k t qu th c hi u ch nh vì th ít nhi u nk t ng l i s d ng mô hình h u tài này, tác gi s s d ng PP v th - ch m quy n phân tích s c nh c ta công nh ng c a m t s y u t n giá tr ng, tuy là m xét th c 19 C TR NG VI T LÊN NHÀ BI T TH Bi t th là m t lo i hình nhà t ; giao thông; các d ch v ki u m... ta Phú M 2.1.1 Công ty Phú M công ty Phát - Khu A (433ha) Khu B (95ha) p trung nhi u lo i hình i trí, s c kho tài này tác gi s l y các bi t th 2.1 n nhi p Và PMH có l ng v di n tích, ki Y U C TA cao c p, không ph i kèm v i nhi u không gian xanh, s is NG C A M T S c i di n tiêu bi u cho c c 20 Khu C (46ha) Khu D&E (85ha và 115ha) 2.1.2 L ch s hình thành Phú M thu c qu n 7, to l c Bình Chánh và Nhà. .. mái nhà Lo i bi t th này ch bao g m m t lo i di n tích duy nh t là 16mx16m và không có v trí góc b Bi t th do t r i t xây d ng v i nhi c khác nhau nh xây d ng bi t th chung PMH nh xây d ng chung cho t t c lo i hình bi t th chi u dài và t 2.2 t 2 l u T ng quan các khu v c t i Phú M 2.2.1 N m t quá i trí c a ngõ phía Tây c a Phú M p trung, phía B nh quan Công trình ch y u à các khu nhà ph , g m khu nhà. .. nh nh theo c công nh n c a qu c t ho c c a qu 1.5.2 M c tiêu M c tiêu: c ng, m a th nh giá tr b ng s n c tính GT c ng: Quy n tài s n ch không ph i b M tri Chuy n giao quy n s h u, tài chính và tín d ng,cho thuê theo h , nh giá tài s n công ty, nh giá theo lu t pháp ng, phát 5 1.5.3 GT c a th 1.5.3.1 Giá tr th nh giá tr b ng s n ng GT th c trình bày trong tài li ct t a "GT th ng là t ng s ti ng tiêu... i hình bi t th có di n tích l n nh t g m 3 lo i di n tích là 17.5mx18.5m, 18mx18.5m v r i, riêng bi t nhau ng ngôi bi t th ng tách 24 Bi t th song l p: Là lo i bi t th c xây d ng theo ki n v i nhau, không có kho ng tr ng di n tích là 7mx18m v i v t gi a G m các lo i ng và 11.5mx18m v i v trí góc Bi t th li n k : Là lo i hình bi t th v i s gi có 1 kho ng tr ng V i các lo i di n tích là 9.5mx18.5m, 10mx18.5m,... thu c vào kh 1.5.4.5 p c tính giá th ng hi n t i c a m a trên kh nh GT c (DCF), ta ph i d thu t dòng ti n chi t kh u c dòng ti hi n t i b ng cách chi t kh u chúng theo m t t l lãi su này g i c a chúng , nhà 1.6 Nh ng y u t 1.6.1 Nhóm các y u t nh Nh p v i PP i; Khu công nghi p; Khách s n; Nhà tr n giá tr b ng s 7 1.6.1.1 Chính sách c c Chính sách c ng r t l n và tr c ti n giá tr hi n trên các m t ch . vt giá Nhà nc thì loi hình BS nhà  chia làm 5 cp đ: Cp 1 là nhà bit th, cp 2 là nhà kiên c khép kín, cp 3 là nhà kiên c không khép kín, cp 4 là nhà bán kiên c và cp 5 là nhà. cùng đa đim. - Kiu nhà, loi nhà, kích thc nhà và tui ca BS : Kiu nhà, loi nhà, kích thc nhà và tui ca tài sn gn lin vi chi phí to lp và chi phí s dng nhà nên nh hng. s lý thuyt Chng β: Thc trng phân tích mt s yu t nh hng đn giá tr bit th  nc ta hin nay Chng γ: Phân tích mt s yu t nh hng đn giá tr bit th  PMH, TP.HCM 1